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土地动迁法律法规范文1
关键词：房地产开发企业；档案管理；对策。
作为专业档案之一的房地产档案，是企业在生产、经营和管理活动中的真实记载，具有重要的保存价值和利用价值。房地产档案是其生产经营的必备基础资料，更是其长远发展、掌握市场主动不可缺少的参考依据，因此越来越受到开发企业的重视。
一、房地产档案的基本特点
房地产档案有其一般档案的共性，也有其特殊性【1】。一是综合性强，范围与内容广。从归档范围看，有前期准备过程中形成的材料，包括可行性论证、勘察设计、征地动迁等；有建设过程中形成的材料，包括施工建设、竣工验收、交付使用等；有服务过程中形成的材料，包括销售、售后等。从档案内容看，涵盖了文书档案内容、工程技术内容、经济核算内容、科技档案内容等。二是关联性强，归档时间跨度大。房地产档案的归档时间较长，时间跨度较大。一个普通的单体项目，从立项、定点、决策等前期工作到施工建设、竣工验收、销售及售后服务，要经过两年左右时间，分期分批开发的综合项目时间则更长。每个项目的资料，不论是哪一年形成的，都必须归到该项目的房产档案中，不受时间限制。三是资料来源广，归档涉及部门与人员多。房地产产品是房屋【2】，既涉及生产领域，又涉及流通领域。从涉及部门看，涉及发改、土地、规划、房管、市政、管网配套等多个部门。从涉及人员看，购房者在获得房屋后，对房屋的结构、产权关系、水电气暖、宽带等配套设施的基本信息都要掌握，以便日后维修。从开发企业内部看，涉及各个科室或相关的下属企业、合作单位等。四是利用率高，价值性大。房地产属于不动产，价值高，在单位或个人财产构成中都占有重要地位。因此，房地产档案的有无，记载是否准确全面，保管的好坏，都将对产权人产生一定的甚至是巨大的影响，因一纸档案而免受损失几百元甚至是几十万的实例，就是房地产档案价值性的最好例证。
二、档案管理在开发经营中的作用
“档案的价值在于利用”。房地产档案具有多重作用，这是该档案本身属性所决定的【3】。一是有助于化解纠纷。房地产档案是产权产籍管理活动中形成的权证、契约、文件、图表、账册等不同形式和载体的记录，其内容具有客观的证据作用，具有法律效力。这些档案资料可为日后的纠纷处理提供具有法律作用的重要证据，这也是房地产档案最重要的作用。二是有助于规范管理。房地产档案管理是企业管理的重要组成部分，涉及对内对外两个方面，对外涉及政府部门和有经济往来的合作单位，对内是企业内部和员工。在日常管理中，加强档案管理的科学化和规范化，能够准确掌握基本数据、理清各方面关系、高效解决存在问题。三是有助于开发决策。房地产市场作为一个周期性强的市场，其发展呈阶段性，开发企业只有充分掌握市场周期和阶段规律，才能有预见性作出科学决策。一份年代较长、整理规范的房地产档案，反映了市场的真实情况及变化规律，可以帮助企业理清发展规律。四是有助于市场定位。房地产产品具有明显的地域特点，区域内的经济状况、消费水平和生活习惯对房地产品类的需求起重要作用。开发企业如果长期坚持做好市场信息的档案管理工作，就会从中发现产品变化的特点，开发出受市场欢迎的产品。五是有助于楼盘定价。价格通常是影响房地产交易成败的关键因素，也是营销组合中最难以确定的因素。只要开发企业注重档案管理，就可从历年的比较定价法中，总结出最理想的区位差、层次差、户型差，定出科学价位，保证企业的良性循环。
三、强化房地产档案管理工作的措施
目前，开发企业特别是中小企业，大多认识不到档案管理的重要性，对档案材料疏于管理，出现了无档可查、资料不全或档案断层的现象。开发企业必须要正视存在问题，提高认识，强化措施，实现档案的“五化管理”：
（一）重视组织领导，实现档案管理的全员化。房地产档案管理工作是一门管理科学，开发企业领导要进一步转变观念，高度重视档案管理的重要性，牢固树立起“抓档案管理，就是抓经营促发展”的理念，把档案管理作为一项基础性、常态化工作，纳入到单位工作的重要日程。要进一步加大档案管理的资金投入力度，改善房地产档案的保管条件，为档案管理工作创造良好环境。要通过组织学习档案法律法规以及档案管理知识，树立起全员参与管理、全员重视档案的观念，在房地产开发的各个部门、各个环节强化档案意识，形成良好的管理氛围。
（二）加强制度建设，实现档案管理的规范化。俗话说：“不以规矩，不成方圆”。开发企业应根据《中华人民共和国档案法》和《档案法实施办法》，对档案实行集中统一管理的原则，使之能够适应经营管理的需要，在档案管理上实行三级管理制度。建立档案管理领导小组，由其负责统筹、协调、组织和管理档案工作。中层科室应有分管档案工作的责任人，并配备专职（兼职）档案员，由其负责所在科室的档案搜集、整理、编目、立卷、移交等。要建立起综合档案室，作为档案工作的专业管理部门，实现其输入（搜集、接交）和输出（利用）的双重功能。同时，要制定出台《档案管理责任制》、《档案资料收集、保管制度》等规章制度，严格考核奖惩，确保工作有章可循。
（三）注重工作质量，实现档案管理的标准化。档案实用价值的大小，在某种意义上讲，取决于档案质量的高低。在工作中，要把抓档案质量贯穿于档案形成的每个阶段、每个环节。一是要建立立卷审核制。各部门应汇集立卷的材料须经过部门负责人审核，经综合档案室审核后再办理入档移交。二是要符合案卷质量标准。如案卷要求、卷内文件材料的质量要求、文件材料的排列要求、案卷编目要求及装订要求等，都要一层一层检查，环环把关。三是加强信息管理。开发企业在搜集施工技术档案时，要求施工单位把资料完整齐全交给开发企业，可在合同条款中，增加移交档案一项，规定档案移交的质量、时间和套数。四是搞好信息资源的开发利用。围绕开发企业的中心工作，积极开展档案资料编研工作，把零散的“死”档案加工成系统的活信息，不断提高档案的利用率。
（四）加大资金投入，实现管理手段的现代化。要强化硬件设施，如库房温度、湿度以及防尘、防潮、防虫、防光、防火、防污染等设备必须配备齐全，使其共同作用于案卷载体。对声像档案，还必须采取特别措施加以特别保管。要依托计算机、网络技术和数字化手段，对档案实体管理逐步转向符合业务规范和技术标准要求的信息化管理，实现档案信息采集现代化、存储现代化和网络管理的现代化。要建立档案信息数据库，将开发项目的策划、立项、开发建设、销售等各种信息集为一体，编制各种检索工具，形成计算机检索与手工互补的信息检索体系，提高查询与管理的效率和准确度。
（五）强化培训提高，实现管理人员素质的过硬化。房地产档案管理是一项专业性较强的工作，档案工作人员素质的高低，直接影响到档案工作的优劣及档案潜在价值的有效转变【4】，要从以下三方面提高管理人员素质：一是提高文化素质。要通过岗前培训等多种方式，提高其逻辑思维能力和文字表达能力，使得能够从大量档案中提炼有用信息。同时，还要熟练掌握计算机操作知识，具有较强的现代化运用能力，可以用计算机对各种数据进行对比分析。二是提高专业素质。加强业务培训，使档案管理人员能够熟悉房地产法律法规、政策制度和开发经营的运作流程，明确信息开发利用的方向，熟悉档案管理业务，掌握档案开发利用的基本方法。三是提高职业道德。要充分调动管理人员的积极性和主动性，给予相关的保障，引导其树立起高度的事业心和责任心，具备兢兢业业的工作态度和无私奉献的工作作风。
参考文献：
【1】孙振辉，浅谈房地产档案的特点及管理中必须注意的问题，中国房地产，2002
【2】赵玉杰、刘学才，谈房地产档案的特点及管理，城建档案，2010
