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农村集体土地宅基地新规范文1
一、理论层面
(一)“保持集体所有，允许上市流转”的模式
章合迎、吕颖洁(2008)从盘活农村土地和建立农村土地市场的角度出发，积极思索构建农村宅基地“保持集体所有，允许上市流转”的模式，主要做法有：一是完善农村宅基地的登记公示程序，实行宅基地有偿使用制度。二是施行多元化的农村宅基地使用权流转方式，建立农村土地市场，如将农村宅基地使用权有偿出让、转让、出租、抵押、拍卖、入股给其他民事主体。三是完善宅基地立法工作，加强农村土地市场的监管。
(二)政府主导模式
李文谦、董祚继(2009)认为政府主导模式分宅基地回购与宅基地整理两种类型。宅基地回购即买卖双方不直接上市交易，由政府充当中介，收购符合流转条件和有流转意愿的宅基地，再由政府将其出售给符合一定条件的受让人。宅基地回购模式强调了政府主导性，同时也凸显了对农村宅基地自由流转的限制，难适应农村宅基地流转的现实需要，大规模推行有一定难度。宅基地整理即政府统一规划，通过拆院并院、拆旧建新等方式，实现农民集中居住，整理出的宅基地一部分用于统筹安排农民集中居住，剩余的宅基地可以复垦置换，集中整合后交由县、区政府成立的“农村集体建设用地储备中心”或政府与集体经济组织共建的公司储备，由中心或者公司土地流转，并将收益扣除税费后返还集体经济组织。
(三)集体经济组织主导模式――土地合作社
农民以宅基地等集体建设用地入股成立农民股份合作社，通过入股、出租、出让使用权或者自建商铺、厂房出租等方式，引进第二、三产业，提高土地级差收益，村民按照所占股份分红，也可就近打工获得工资性收入。这种模式有利于保障集体经济组织和农民获得较稳定的土地收益和分红收入，有利于解决“三农”问题。实现可持续发展，也符合法律精神和基本原则。但是，如果管理不到位，收益分配不合理，可能出现违法占用农用地、侵害农民利益的情况。
(四)农村宅基地市场模式
郭青霞、张前进(2001)认为，在人地矛盾日益加剧的今天，建立农村宅基地市场是当前一项重要而迫切的任务，并对建立农村宅基地市场做了一些思考。他们认为，建立农村宅基地市场，关键是要形成合理的价格体系，从而使价格在农村宅基地的配置中发挥基础性作用。价格体系的制定必须要遵循两个原则：一是农村宅基地价格的空间差异性，二是宅基地环境质量的差异性。
二、实践层面
(一)农村宅基地使用权“地票”交易
《重庆农村土地交易所管理暂行办法》规定，农民家庭拥有其他稳定住所、稳定生活来源，其农村宅基地可用于置换建设用地指标。“地票”交易的基本过程：农民让渡使用权的同时，将宅基地复垦为耕地并经验收合格后，产生等面积的建设用地指标；不同复垦项目产生的指标，在交易所被打包组合成地票，政府制定“地票”基准交易价格，进行公开交易；开发者通过竞标购入“地票”，选择符合城乡规划和土地规划的相应耕地，拟做自身建设项目；政府运用其征地权，将开发者所选耕地征转为城镇建设用地；对该建设用地实行招标、拍卖、挂牌，实现指标落地；该开发者如果在指标落地时竞标失败，则“地票”按原价转给竞标成功者，“地票”冲抵新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费。宅基地使用权“地票”交易通过市场机制对农村宅基地进行更有效的配置，但是由于“地票”价格的可操纵性，如果管理不当，将会损害农民的切身利益。
(二)浙江模式
1、温州模式。指凡城市(镇)规划区内的农民房屋转让的，统一由市、县政府征为国有，再参照国家相关管理办法办理出让手续。凡城市(镇)规划区外的农民房屋转让的，可保留集体所有权性质不变，办理宅基地转让手续；如转让双方不符合上述条件的，其宅基地流转方式参照规划区内的管理办法。转让方转让后不得再在村集体组织申请宅基地建房。
2、义乌模式。刘亭、庞亚君等(2009)总结了义乌农村宅基地置换的三种模式。第一种是园中村改造置换模式。具体做法是按照生产、生活用房相分离的原则，农民将按一定的置换标准用宅基地置换住宅和标准厂房，住宅有多层和高层公寓两种，原有住房评估后予以补偿。住宅和标准厂房由村统一规划、分步建设，即先建设多层公寓，再建设标准厂房，最后建设高层住宅。典型区域是义乌工业园区。第二种是土地整理置换模式。即将破旧房改造和宅基地复垦结合起来，连片拆除破旧房、闲置房，重新规划建新房，多余宅基地复垦为耕地，或用于安置附近山区的移民。第三种模式是下山移民置换模式。由政府作为项目实施业主征用土地，以成本价出让给下山移民，土地性质为国有草拟，补交差价后可上市交易。
3、嘉兴模式。两分两换的模式，即将农户的宅基地和承包地分开、搬迁与土地流转分开，在依法、自愿基础上，以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障。嘉兴模式最具有价值的地方，就是农村集体所有的非农业用地(目前仅限于宅基地)可能进入土地市场，并逐步实现与国有土地“同地、同价、同权”。
(三)成都农村宅基地流转的模式
1、成都市的近郊(龙华)模式。龙华模式以土地承包经营权和集体建设用地入股成立农民股份合作社，其创新主要体现在：一是“腾笼兴农”，通过宅基地整理和置换实现土地增值；二是灵活入股，农民以多种方式入股成立股份合作社；三是多元经营，拓展利润来源渠道。
2、震区联建房模式。为加快震区重建，成都市出台了《关于重灾区农户灾毁住房联建等有关事项的通知》，其中关于农村集体性质土地产权的规定做了如下突破：农户与联建方共同向市(县)国土资源局提出土地登记申请，市(县)国土资源局对农户的原宅基地使用证进行变更，为农户自住用地发放集体建设用地使用证，土地用途为住宅；为联建方使用的剩余集体建设用地发放集体建设用地使用证，土地用途为非住宅(包括商业、旅游业、服务业等)，土地使用年限参照国有建设用地出让年限或自行协商确定。两张产权证，面积分割清晰，但是事实上又是共同使用同一地块，借着这种类似于“一国两制”的巧妙方式，成都市在农村集体土地产权问题上取得了突破。
(四)天津政府“国有化”主导模式
由政府主导“两换”，突破行政界限探索跨地域“占补平衡”。为加快小城镇建设，推进农村城市化、城乡统筹发展，天津市政府创建了“承包责任制不变，可耕种土地不减，尊重农民自愿，以宅基地换房”新思维指导下的新机制。由政府强力主导农民宅基地换房。通过“宅基地换房”、“土地换保险和补偿”，先把全镇土地收归镇政府，整合后将农地转为国有再招拍挂出售，实现了集约土地及用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。
三、评述
综合国内外学术界的理论观点以及各地实践，关于农村宅基地流转的理论研究远远落后于实践需要。随着市场经济的发展，工业化、城市化进程的加快，农村宅基地流转范围在全国进一步扩大，但是，目前部分地区农村宅基地流转中仍存在很多问题。主要有以下几个方面：
(一)农村宅基地法律体系不完善。宅基地所有权权属不明确，农民的利益得不到保障。目前的法律法规不利于农村宅基地的流转。
(二)相关配套制度不健全。城乡分割的二元户籍制度，制约了农村生产要素向城市的自由流动。城乡社会保障制度不统一，使得农村居民与城镇居民不能享有平等的社会保障待遇。农村宅基地流转改革举步维艰。
(三)宅基地的流转市场不统一。由于我国实行国家所有和集体所有的城乡二元土地所有制，在现行城乡分割的二元体制下，农村宅基地的市场流转面临着体制性制约。这也是今后我国土地流转体制改革的重点及难点。
农村集体土地宅基地新规范文2
第二条本省行政区域内村庄、集镇农村村民住宅建设用地，适用本办法。法律、法规另有规定的，从其规定。
第三条农村村民住宅建设用地，应当符合乡镇土地利用总体规划和村庄、集镇规划；不符合规划或者未编制土地利用总体规划和村庄、集镇规划的，不得审批农村村民住宅建设用地。
第四条各级地方人民政府应当采取有效措施，鼓励村庄土地整理和旧村改造，鼓励农村村民向中心村或集镇集聚，鼓励统一规划建设住宅小区。
有下列情形之一的，应当统一规划建设农村住宅小区：
（一）农村村民因国家、集体建设拆迁安置需要建设住宅的；
（二）农村土地整理涉及村民建设住宅的；
（三）农村新村建设的。
严格禁止农村村民违反村庄、集镇规划单独建设住宅。
第五条农村村民住宅建设应当充分利用旧宅基地、空闲地和其它未利用地，严格控制使用耕地和生态公益林。
严格控制在地质灾害易发区内建设农村村民住宅，因自然条件限制确需建设住宅的，应当进行地质灾害危险性评估。禁止农村村民在地质灾害危险区内建设住宅。
严禁农村村民未批先建或者违反规划乱占滥用土地建设住宅。
第六条农村村民有下列情形之一的，可以申请住宅建设用地：
（一）因无住房或现有住房用地面积明显低于法定标准，需要新建住宅或扩大住宅用地面积的；
（二）因国家或者集体建设、实施村庄和集镇规划以及进行乡（镇）村公共设施与公益事业建设，需要拆迂安置的；
（三）因发生或防御自然灾害，需要安置的；
（四）向中心村、集镇或者农村住宅小区集聚的。
经批准回原村庄、集镇定居的港、澳、台胞和华侨需要建设住宅的，参照本办法规定办理。
第七条农村村民申请住宅建设用地有下列情形之一的，不予批准：
（一）年龄未满18周岁的；
（二）不符合乡镇土地利用总体规划和村庄、集镇规划；
（三）将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的。
第八条农村村民一户只能拥有一处宅基地。
农村村民在原宅基地之外申请新建住宅的，其原有的空闲宅基地由村委会或村集体经济组织收回，并结合村庄土地整理，重新规划后统一安排使用。
村委会或者村集体经济组织依法收回农村村民旧住宅用地的，应当给予经济补偿。
第九条农村村民每户建住宅用地面积限额为80平方米至120平方米。利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行翻建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。
前款所称住宅用地面积，是指住宅建筑物、构筑物垂直投影范围内的占地面积。
第十条农村村民申请单独住宅建设用地的，应当持下列材料向村委会提出住宅建设用地申请：
（一）《农村村民住宅用地与建设申请表》一式五份；
（二）户口簿及家庭成年成员的身份证影印件；
（三）申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村委会或村集体经济组织重新安排使用的承诺书（没有旧住宅的除外）。
村委会应当自接到申请之日起7个工作日内，或者每一个季度集中申请材料，依法召开村委会议或者村民代表会议进行审议，在本村张榜公布征询本村村民的意见；在张榜公布之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，应当在《农村村民住宅用地与建设申请表》中签署意见，证明申请人的原住宅用地情况和家庭成员现居住情况，并报乡（镇）人民政府审核。
第十一条乡（镇）人民政府对农村村民单独建设住宅的申请，应当自收到村委会上报的住宅建设用地有关申请材料之日起5个工作日内，组织乡（镇）国土资源、规划建设管理机构一同到实地勘测，并对是否符合住宅用地和建设申请条件，是否符合乡镇土地利用总体规划和村庄、集镇规划，是否存在地质灾害隐患等事项进行审核。经审核符合条件的，乡（镇）国土资源、规划建设管理机构现场确定规划用地范围，在3个工作日内绘制建设用地规划红线图，报县级人民政府审批用地。
县级人民政府应当在接到乡（镇）人民政府上报的有关材料之日起10个工作日内（依法办理农用地转用审批的期限除外）进行审核。予以批准用地的，由县级人民政府国土资源行政主管部门核发《建设用地批准书》。乡（镇）人民政府在收到《建设用地批准书》之日起7个工作日内核发《村镇个人住宅建设许可证》，连同《建设用地批准书》发给申请人，并组织乡（镇）规划建设管理机构和国土资源管理机构一同到实地放样，划定四至范围。
对农村村民住宅建设用地的申请不予批准的，应当在收到申请人提交的申请材料之日起10个工作日内书面通知申请人，并说明理由。
第十二条农村村民在依法取得的原有住宅用地范围内翻建住宅，符合土地利用总体规划且未改变土地用途的，由村委会签署意见，并经乡（镇）国土资源管理机构确认后，不办理用地批准手续，直接办理规划建设许可手续。
农村村民有下列情形之一的，不得翻建、扩建原旧住宅：
（一）已取得新的住宅建设用地的；
（二）原旧住宅不符合土地利用总体规划和村庄、集镇规划的；
（三）原旧住宅属文物保护单位或者省级以上历史文化名村（镇）保护规划确定的保留风貌建筑的。
第十三条农村村民住宅小区建设用地，由村委会或者负责拆迁安置的单位根据建房户数量和实际用地需求，分期分批提出申请，经乡（镇）人民政府审核后，报县级人民政府批准；县级人民政府应当自受理申请之日起10个工作日内（依法办理农用地转用审批的期限除外）进行审查。予以批准的，由县级人民政府国土资源行政主管部门发给《建设用地批准书｝）。
申请农村村民住宅小区建设用地，应当提交下列材料：
（一）住宅小区建设用地申请；
（二）经乡（镇）人民政府或者村民委员会同意的农村住宅小区修建性详细规划；
（三）建房户户数和每户的用地面积安排说明；
（四）其他需要提交的材料。
第十四条农村村民申请在住宅小区内建设住宅的，应当按本办法第十条的规定提交申请材料，由村委会按规定确认后统一报乡（镇）人民政府审核，经审核符合住宅建设用地条件的，报县级人民政府国土资源行政主管部门在10个工作日内签章确认。乡（镇）人民政府依据经县级人民政府国土资源行政主管部门签章确
认的《农村村民住宅用地与建设申请表》，分户发给《村镇个人住宅建设许可证》。
第十五条在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地
区范围内，为实施该规划将农用地转为农村村民住宅建设用地的，县级人民政府应当按土地利用年度计划分批次报原批准乡（镇）土地利用总体规划的机关办理农用地转用审批手续后，方可批准建设用地。
农用地转用申请符合条件的，有权机关应当自受理之日起15个工作日予以批准。
第十六条农村村民建设住宅应当委托设计或选用通用设计图。住宅施工质量和生产安全由承建方负责。
第十七条新建、改建、扩建农村村民住宅，应当自房屋竣工验收合格之日起3O个工作日内依法申请办理土地初始登记或者变更登记手续和房屋产权登记手续，领取土地使用权证书和房屋所有权证书。
第十八条农村村民在统一规划的住宅小区内建设住宅的，在办理有关建设用地审批手续时，只收取土地证书工本费和房屋产权证书工本费，免收征地管理费、基础设施配套费、耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费等行政事业性收费。
村委会可以根据当地农村基础设施状况和农民承受能力，召开村民大会集体讨论采取有偿提供住宅建设用地的办法筹集资金，所筹集的资金必须全额用于本村的基础设施建设，不得挪作他用。
第十九条农村村民经批准使用集体土地建设住宅，只需参照《*省实施（中华人民共和国土地管理法）办法》规定的征地补偿标准和办法，向农村集体经济组织或者村委会支付土地补偿费用。农村村民对原旧住宅进行原址翻建、申请新的住宅用地后将原旧住宅用地退还村集体经济组织的，不缴纳土地补偿费用，但超过本办法规定的最高住宅用地面积限额扩建住宅的，应缴纳超出面积部分的土地补偿费用。
第二十条农村住宅小区建设使用村民承包地的，所在地村委会或者村集体经济组织应当调整数量、质量相当的土地归原承包方继续承包经营；没有条件调整承包地的，村委会或者负责拆迁安置的单位应当依照法定征地补偿标准和办法，向原承包方支付征地补偿安置费用。征地补偿安置费用由住宅小区内的建房户分
摊缴纳。
第二十一条村委会或村集体经济组织收取的土地补偿安置费用，应当用于本村基础设施、公益事业建设，或者用于发展生产，安置或者补偿被用地农业人口，不得侵占、挪用或者以其他形式非法使用。
第二十二条农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由县级以上人民政府国土资源行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。
严禁对农村村民未批先建的住宅采取以罚款或者变相收取费用代替审批的办法予以补办手续。
第二十三条违反本办法规定，非法批准农村村民住宅建设用地的，其批准文件无效，对非法批准农村村民住宅建设用地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法追究有关责任人责任，并依法收回非法批准、使用的土地。
非法批准土地给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第二十四条违反本办法规定，向申请住宅建设用地的农村
