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国有土地征收与补偿办法范文1
随着经济的快速发展、城市人口规模的不断扩张，城市可利用的建设用地日益匮乏。而日新月异的现代化城市建设对土地的需求十分迫切。目前，土地法律制度及国家相关政策，均对城市新增建设用地设定了严格的条件、程序和责任。因而，无论是通过拓展城市规模增加建设用地，还是改变土地类型增加建设用地，在操作层面都存在一定的困难。在这种情况下，有效利用城市原有的建设用地，不失为理性的选择。然而，在城市的发展进程中，特别是1984年国务院《城乡规划条例》、1987年《中华人民共和国土地管理法》实施以来，城市原有的建设用地已经有了合法的用地单位(或个人)，重新进行开发建设存在障碍。实践中，行政机关往往采取国有土地上房屋征收和提前收回国有土地使用权(本文特指为了公共利益的需要提前收回土地的情况)的方法，解决用地紧迫的难题。这一做法固然加快了城市现代化建设的步伐，但同时也引发了一系列社会矛盾。本文拟从两者的概念、实施主体、程序、补偿标准等方面展开分析，以期探求规范该项工作、化解风险的有效路径。
从法律上讲，政府为了公共利益的需要，有两种方式可以达到收回国有土地的目的。《中华人民共和国城市房地产管理法》在制定之初，就设立了两种方式：
一种方式是依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条规定：为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。这里的具体办法就是刚刚颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》。该条例第十三条规定：房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
另一种方式是依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第20条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”另外提前收回国有土地在《中华人民共和国土地管理法》也有类似规定，其第58条规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：(一)为公共利益需要使用土地的；(二)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”但在实践过程中，各级政府多是依据《中华人民共和国土地管理法》的规定，收回国有土地。
提前收回国有土地使用权必然涉及到土地上的房屋，征收国有土地上的房屋，必然涉及到国有土地的收回。那么提前收回国有土地使用权和国有土地上的房屋征收是一个什么样的法律关系呢?
一、国有土地上房屋征收和提前收回国有土地在概念上的异同
国有土地上房屋征收是指为了公共利益需要，由市、县级人民政府依照法律规定的权限和程序，征收国有土地上单位、个人的房屋，并对被征收房屋所有权人给予公平补偿的行为。国有土地上房屋征收的客体是房屋的所有权。
《物权法》第42条明确规定，“能够成为征收对象的只限于集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。根据该条，能够成为征收对象的一定是被征收人拥有所有权的财产，被征收人拥有所有权以外的权利的财产不能成为征收的对象。
国有土地使用权的收回是指当出现某种法定事由时，土地行政主管部门经原批准用地或有批准权的人民政府批准依法收回用地单位和个人使用的国有土地使用权的行政行为。根据《物权法》的规定，国有土地使用权是一种用益物权。提前收回国有土地的客体是土地使用权，而不是所有权。
二、设立两种收回国有土地方式的原因
《土地管理法》、《城市房地产管理法》在设立之初，为何都是公共利益，其目的都是为了取得土地，而设立两种不同的方式呢?
笔者认为首先国有土地上房屋征收主要是针对的房屋，而提前收回国有土地主要的是针对未开发的国有土地、工厂或其他用途的土地等，在上述国有土地上建设不是为了单纯的居住的建筑物和附属设施。其次在数量上，房屋的征收主要是征收涉及到的多数人或者大量的房屋。提前收回国有土地涉及到少数或者个体的单位和个人的国有土地的收回。
三、国有土地上房屋征收和提前收回国有土地在实施主体的异同
《中华人民共和国土地管理法》第58条规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。因此提前收回土地使用权实施主体是原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。因此国有土地上房屋征收的实施主体是县、市人民政府。
四、国有土地上房屋征收和提前收回国有土地在程序上的异同
(一)国有土地上房屋征收的程序
1、房屋征收部门拟定征收补偿方案。
2、社会稳定风险评估。
3、征收补偿费用应当足额到户、专户存储、专款专用。
4、市、县级人民政府作出房屋征收决定，并予以征收公告。
5、对被征收房屋价值评估。
6、签订补偿协议。
7、政府作出补偿决定。
房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的期限内达不成补偿协议，或被征收人房屋所有权人不明确的，市、县人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定。
8、申请法院强制执行。
(二)提前收回国有土地的程序
1、立案；
2、调查取证，认定事实；
3、拟订收回方案。土地行政主管部门拟订收回国有土地使用权方案，并将拟收回国有土地使用权事宜通知原土地使用权人，并告之听证的权利。
4、听证。土地使用权人要求听证的，应当在接到收回国有土地使用权通知后的一定期限内向市或者县级人民政府土地行政主管部门提出。土地行政主管部门接到听证申请后，应该按照《国土资源听证规定》中规定的期限内组织听证。
5、报批。土地行政主管部门在组织听证后规定的一定期限内，将所拟订的收回国有土地使用权方案连同听证结果报市或者县级人民政府审批。
6、下达收回决定书。根据市或县级人民政府批准的收回国有土地使用权方案，土地行政主管部门应当在批准之
日起一定期限内，向原土地使用权人下达《收回国有土地使用权决定书》，同时告知原土地使用权人申请复议和提讼权利。对收回国有土地使用权决定不服的，可以在接到提前收回国有土地使用权决定后若干期限内(按照《行政复议法》规定，一般是60天)，依法向上级行政机关或者人民法院申请行政复议或者。
7、注销登记。土地行政主管部门在下达《收回国有土地使用权决定书》后，由原登记发证机关办理注销土地登记，收回国有土地使用证，并收回国有土地使用权公告。对于出让的土地，还应当依法终止国有土地使用权出让合同。
8、补偿。
五、国有土地上房屋征收和提前收回国有土地在补偿标准上的异同
(一)、提前收回国有土地的补偿标准。
从理论上讲，目前有两种补偿标准：
1、相应的补偿
《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》)第20条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”
2、适当补偿
《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地法》)第58条规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：(一)为公共利益需要使用土地的；(二)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；(三)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；(四)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；(五)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”
正是由于我国Ⅸ土地管理法》、《房地产管理法》在补偿标准问题上规定不一致，导致了我国土地补偿秩序的严重混乱。因此，在现实中某些地方政府滥用《土地管理法》第58条，收回国有土地，不给补偿或者给被拆迁人很少补偿。市、县人民政府往往打着公共利益等旗号，收回国有土地，既不履行相关的审批手续，国土部门发个通知就把正在使用的土地收回了，导致一些单位或者居民的房屋被强拆，没有得到合理的补偿。实践表明，地方政府滥用收回国有土地方式、规避征地拆迁程序和补偿、引发激烈矛盾和冲突已经成较普遍的现象，造成很恶劣的社会影响。
(二)国有土地上房屋征收的补偿标准――公平补偿
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。
仅从法律的字面上来看，国有土地上房屋征收和提前收回国有土地在补偿标准是不同的，有相应的补偿、适当补偿、公平补偿等有很多的学者也进行了大量的篇幅进行分析，试着找出其中的不同点。
但笔者认为，国有土地上房屋征收和提前收回国有土地在补偿标准的本质上是一致的，政府部门都是为了公共利益，其目的都是为了取得使用权人的土地。从最终的效果来讲，政府最终都是获取了使用权人的土地和土地上的房屋或其他建筑物。不论是征收还是收回，政府最终获得的财产是相同的，按照公平、等价的原则，政府应该支付的是相同的对价。因此国有土地上房屋征收和提前收回国有土地在补偿标准上应该是一致的。
这一点，在物权法上得到了充分体现：
1、房屋征收的补偿标准
《物权法》第42条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》在制定时，严格依据物权法第42条规定的原则，对房屋和土地的补偿做出了规定。
2、提前收回国有土地的补偿标准
根据《物权法》第148条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第42条的规定对该土地上房屋及其他不动产给与补偿，并退还相应的出让金”。
国有土地征收与补偿办法范文2
《国有土地上房屋征收与补偿条例》调整的范围非常清晰，那就是国有土地上房屋的征收与补偿。随着城镇化、工业化的发展，以及高速公路、铁路等基础设施建设的推进，农村集体土地上房屋的征收与补偿问题越来越突出。实践中常见的做法是将集体土地上房屋按照地上附着物等同对待，但目前很多地方进行的退建还耕、土地增减挂钩等涉及到的征收房屋工作却不涉及对房屋所依附土地的征收，似乎由《土地法》进行规范也不太适合。
关键词：集体土地; 房屋征收; 补偿;价值确认
Abstract:
The houses on the state-owned land tax and compensation ordinance of adjustment range is very clear, that is the house on state-owned land tax and compensation. Along with the development of urbanization, industrialization, and a highway and railway infrastructure construction of advance, the rural collective land on the collection and compensation of building more and more outstanding. In practice, it is common on collective land according to the ground attachments to equate houses, but at present a lot of places built the plow, land back also increase or decrease of the collection of related to hook houses is not involved in the house the dependent on land, it seems from the midway of standard also are not very good.
Keywords: collective land; Housing collection; Compensation; Value con
中图分类号：F301.0文献标识码：A 文章编号：
正文：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月21日公布并实施，进一步规范了行政机关的房屋征收行为，明确了公共利益范围，明确了房屋征收程序，加大了被征收人合法权益的保护，对基层房屋征收管理工作更有指导意义。但是《条例》调整的范围非常清晰，那就是国有土地上房屋的征收与补偿。随着城镇化、工业化的发展，以及高速公路、铁路等基础设施建设的推进，农村集体土地上房屋的征收与补偿问题越来越突出。目前，国家还没有统一的集体土地上房屋拆迁补偿条例或办法，国有土地上的房屋征收和集体土地征收是分别由条例和土地管理法调整的。
现行的《土地管理法》对征收农村耕地或其他土地所引发的各种补偿费等做了较为详细的规定，但对于征收集体土地所涉及的农村房屋如何拆迁和补偿问题没有作出明确规定。实践中通行的做法是将集体土地上房屋按照地上附着物等同对待，而目前很多地方进行的退建还耕、土地增减挂钩等工作只征收房屋却不涉及房屋所依附土地的征收，因此我们在思考如下的问题：
集体土地上房屋的征收如何实施、管理和规范？
一、国有土地上房屋征收主体
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条有如下规定：
市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
可以看出市、县级房屋征收部门具体组织实施国有土地上房屋的征收与补偿工作，市、县级人民政府负责监督管理。
二、集体土地的征收主体
《中华人民共和国土地管理法》第二条规定国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
第五条：国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。
县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。
第四十六条：国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
《国土资源部关于加强征地管理工作的通知》(国土资发［1999］480号):各地必须依照《土地管理法》确立的征用土地制度，实行由县级以上地方人民政府统一征地。各级土地行政主管部门根据职责及法定的征地批准权限和程序，代表政府负责组织征地的审查报批和具体实施工作，其他任何单位和个人均无权审查报批和组织实施征用土地。
对集体土地的征收，是由县级以上地方人民政府组织，土地行政主管部门代表政府具体实施。而对于集体土地上房屋的征收主体土地法则没有提及。
三、集体土地上房屋的征收主体
《条例》第四条：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
本条并没有特别强调国有土地上的房屋征收与补偿工作，我们似乎可以理解为：
市、县级人民政府负责本行政区域（含集体土地上）的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域（含集体土地上）的房屋征收与补偿工作。
四、集体土地上房屋征收补偿
《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条：征收农村集体土地时涉及被征收土地上的房屋及其他不动产，土地权利人可以请求依照物权法第四十二条第二款的规定给予补偿的。
《中华人民共和国物权法》第四十二条：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
第四十七条：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。
被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
但是，上述法律法规均没有明确集体土地上的附属物包括房屋。
《土地法》未规定集体土地上房屋的征收，只规定涉及被征收土地上的房屋时，土地权利人可以请求依照物权法第四十二条第二款的规定给予补偿。
《物权法》第四十二条第二款虽然提到“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”但对于征收补偿也没有给出明确的程序。
五、集体土地上房屋的价值确认
《土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
最高人民法院在司法实践的指导---《中华人民共和国物权法》条文理解与适用对宅基地作如下规定：
宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况，应认定无效：
（1）城镇居民购买；
（2）法人或其他组织购买；
（3）转让人未经集体组织批准；
（4）向集体组织成员以外的人转让；
（5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。
从以上条文可以看出，宅基地原则上不允许转让，即没有市场。
《条例》第十九条：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条：注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
国有土地征收与补偿办法范文3
第一条为进一步加强和规范国有土地使用权出让收支管理，提高资金使用效益，根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（〔2006〕100号）、《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》（财综〔2006〕68号）、《财政部、国土资源部关于印发〈土地储备资金财务管理暂行办法〉的通知》（财综〔2007〕17号）等有关文件精神和省、市有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法所称国有土地使用权出让收入（以下简称土地出让收入）是指政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。具体包括：
（一）以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款；
（二）转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款；
（三）处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款；
（四）转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款；
（五）改变出让国有土地使用权土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款；
（六）国土资源行政主管部门（以下简称国土部门）依法出租国有土地向承租者收取的土地租金收入；
（七）出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益；
（八）土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权，依法向市、区（市）县政府缴纳的土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用（不含征地管理费）；
（九）其他与国有土地使用权出让或变更有关的收入等。
第三条财政部门、国土部门、地方国库按照职责分工，切实做好土地出让收支管理相关工作。
财政部门具体负责土地出让收支管理和征收管理；国土部门具体负责土地出让收入的征收；地方国库负责办理土地出让收入的收纳、划分、留解和拨付等各项业务，及时向财政部门、国土部门提供相关报表和资料。具体操作为：土地出让收入入库当日，地方国库向财政部门提供入库款项信息资料，次日，财政部门向国土部门提供入库款项信息资料。
第四条土地出让收支全额纳入政府基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方政府基金预算从土地出让收入中安排，严格实行“收支两条线”管理。在地方国库中设立专账，专门核算土地出让收入和支出情况。
第二章预决算管理
第五条国土部门和财政部门应在每年第三季度按规定编制下一年度的国有土地使用权出让收支预算（以下简称预算），纳入基金收支预算，按规定程序批准后执行。根据预算执行情况，可按预算法相关规定程序对预算进行调整。
第六条编制年度土地出让收支预算要坚持“以收定支、收支平衡”的原则。土地出让收入预算按照上年土地出让收入情况、年度土地供应计划、地价水平等因素编制；土地出让支出预算根据预计年度土地出让收入情况，按照年度土地征收计划、拆迁计划以及规定的用途、支出范围和支出标准等因素编制。
第七条在预算未经规定程序完成审批前，为保证土地出让工作的顺利推进，可由财政部门根据土地出让收入的缴库情况，采取预拨的方式，在国土部门提交拨款申请表后三个工作日内及时将土地成本拨付到国土部门，预拨款不低于入库土地价款的70%。
第八条考虑到土地出让项目的不确定性，未在预算中填列的土地出让项目，财政部门可根据该项目的土地收入缴库情况，采取预拨的方式，在国土部门提交拨款申请表后三个工作日内将不低于入库土地价款的70%拨付到国土部门，并按规定程序做好预算调整及相关账务处理。
第九条财政部门、国土部门和地方国库要建立土地出让收入每月定期对帐制度，对应缴、已缴和欠缴国库的土地出让收入数额进行定期核对，确保有关数据的准确无误。
第十条每年年度终了，财政部门和国土部门应按规定编制土地出让收支决算，纳入相应的政府性基金收支决算。
第三章征收管理
第十一条土地出让收入由财政部门负责征收管理，由国土部门负责具体征收。
第十二条国土部门与国有土地使用权受让人在签订土地出让合同时，应当明确约定该国有土地使用权受让人应当缴纳的土地出让收入具体数额、缴交时限以及违约责任等内容。
第十三条国土部门和财政部门应当督促国有土地使用权受让人（以下简称受让人）严格履行国有土地出让合同，确保将应缴的土地出让收入及时足额缴入地方国库。对未按照缴款通知书规定及时足额缴纳土地出让收入并提供有效缴款凭证的，国土部门不予核发国有土地使用证。
第十四条采取协议、招标、拍卖、挂牌等形式出让土地使用权，竞买者交纳的定金、保证金和预付款（包括划拨土地预付款和出让用地预申请资金），由国土部门收取，预付款可用于土地征收补偿支出。公开出让土地使用权成交后，中标者交纳的定金、保证金和预付款抵作土地成交价款，除用于土地征收工作的预付款外，定金、保证金由国土部门填制非税收入缴款书缴入国库，中标者将土地成交价款与定金、保证金和预付款的差额部分直接缴入国库。未中标者交纳的定金、保证金和预付款由国土部门不计利息直接退还于竞买人。
经批准垫资进行储备土地一级开发的单位参与后期土地出让并取得土地使用权的，可只缴纳超过所垫成本资金部分的土地价款。
第十五条转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设，处置抵押划拨国有土地使用权，转让房改房、经济适用住房，改变出让国有土地使用权土地用途、容积率等土地使用条件，应当补缴的土地价款，按有关规定执行。
第十六条若发生退库事项，财政部门依据国土部门提供的相关材料和有关规定到地方国库办理退库，退库资金应退付给国土部门，再由国土部门退还给缴款人。
第十七条任何部门都不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等名义减免土地出让收入，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地换项目、先征后返、以奖、补贴等形式变相减免土地出让收入。
第四章使用管理
第十八条土地出让收入使用范围包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出、廉租房保障支出以及其他支出。
第十九条土地出让收入的使用按照经批准的预算执行。其中，征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、土地出让业务支出、国有土地收益基金支出、农业土地开发资金支出以及其他属于国土部门的支出，由财政部门依据预算（或采用预拨方式）拨付给国土部门。
第二十条征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及其他征地补偿安置相关的费用。
第二十一条土地开发支出。包括前期土地开发性支出以及财政部门规定的与前期土地开发相关的费用等，主要包括：因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等基础设施建设支出；新增建设用地应缴纳的耕地占用税、征地管理费、耕地开垦费等税费；银行贷款利息；土地储备管理费，以实现土地供应的出让价为基数，按2%比例确认列支，拨付到土地储备机构，可用于弥补储备交易机构日常经费不足。
第二十二条支农支出。包括用于保持被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农民社会保障支出、农业土地开发支出以及农村基础设施建设支出。
（一）保持被征地农民原有生活水平补贴支出。从土地出让收入中安排用于保持被征地农民原有生活水平的补贴支出。
（二）补助被征地农民社会保障支出。从土地出让收入中安排用于补助被征地农民社会保障的支出，根据《**市人民政府关于进一步明确征地工作有关问题的通知》（昆政发〔2006〕50号）规定的按3万元/亩标准建立被征地农民的社会保障基金，实行专户管理，全市统筹，专门用于被征地农民的社会保障。
（三）农业土地开发支出。从土地出让收入中安排的农业土地开发资金支出，根据财政部、国土资源部《用于农业土地开发的土地出让金使用管理办法》（财建〔2004〕174号）和云南省财政厅、云南省国土资源厅、中国人民银行**中心支行《关于转发财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》（云财综〔2007〕151号）的规定，按照土地出让纯收益的21%计提，主要用于土地整理复垦、宜农未利用地的开发、基本农田建设以及改善农业生产条件等。
（四）农村基础设施建设支出。从土地出让收入中安排用于农村饮水、沼气、道路、环境、卫生、教育以及文化等基础设施建设项目支出。
在具体工作中，可将农业土地开发资金支出和农村基础设施建设支出进行统筹安排使用，全额用于对“三农”的投入。
第二十三条城市建设支出。含完善国有土地使用功能的配套设施建设以及城市公共设施建设支出。
第二十四条其他支出。包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地有偿使用费、国有土地收益基金支出、城镇廉租住房保障支出以及支付破产或改制国有企业职工安置费用等。
（一）土地出让业务费。包括出让土地需要支付的土地勘测费、评估费、公告费、场地租金、招拍挂费和评标费用、其他与土地出让相关的费用，按土地出让纯收益的2%计提。
（二）缴纳新增建设用地土地有偿使用费。按照《财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综〔2006〕48号）规定执行。
（三）国有土地收益基金支出。根据云南省人民政府办公厅《关于转发国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（云政办发〔2007〕193号）的规定，按照土地出让纯收益的10%计提国有土地收益基金，专项用于土地收购储备支出。
（四）城镇廉租住房保障支出。按照《财政部、建设部、国土资源部关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知》（财综〔2006〕25号）和云南省财政厅、云南省国土资源厅、中国人民银行**中心支行《关于转发财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》（云财综〔2007〕151号）的规定，按照土地出让纯收益的10%计提廉租住房保障支出，专项用于购建城镇廉租住房、向廉租住房保障对象发放租赁住房补贴等。
（五）保障公交优先资金支出。按照土地出让纯收益的5%计提保障公交优先资金支出，专项用于保障城市公共交通的优先发展和建设。
（六）支付破产或改制国有企业职工安置费用支出。根据国家有关规定，从破产或改制国有企业国有土地使用权出让收入中，安排用于支付破产或改制国有企业职工安置费用支出。
（七）上缴省级土地出让纯收益。根据云政办发〔2007〕193号文的规定，按照土地出让纯收益的9%计提上缴省级土地出让纯收益，用于全省农业土地开发。
第二十五条土地出让收入的使用要确保足额支付征地和拆迁补偿费、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出，严格按照有关规定将被征地农民的社会保障费用纳入征地补偿安置费用，切实保障被征地农民的合法利益。在出让城市国有土地使用权过程中，涉及的拆迁补偿费要严格按照《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）等法律法规和有关规定支付，有效保障被拆迁权利人或当事人的合法权益。
第二十六条建立对被征地农民发放征地补偿费的公示制度，改革发放方式，减少中间环节，防止被截留、挤占和挪用，切实保障被征地农民利益。
第五章监督检查
第二十七条财政部门、国土部门、地方国库和审计部门要建立健全对土地出让收支情况的监督检查制度，强化对土地出让收支的监督管理，确保土地出让收入及时足额上缴国库，支出严格按照财政预算管理规定执行。
第二十八条对国有土地使用权人不按土地出让合同、划拨用地批准文件等规定及时足额缴纳土地出让收入的，按日加收1‰的违约金，在缴清前取消其参与土地招拍挂的资格。
第二十九条对违反规定，擅自减免、截留、挤占、挪用应缴国库的土地出让收入，不执行国家统一规定的会计、政府采购等制度的，要严格按照《土地管理法》、《会计法》、《审计法》、《政府采购法》和《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令第427号）和《金融违法行为处罚办法》（国务院令第260号）等有关法律法规规定进行处理，并依法追究有关责任人的责任；涉嫌刑事犯罪的，由有关部门依法追究有关人员的刑事责任。
国有土地征收与补偿办法范文4
【关键词】国有土地；制度；房屋征收；保证
中图分类号：D922.33 文献标识码： A
自《房屋征收条例》出台和实施以来，我国在国有土地上房屋征收补偿方案方面存在的不足正在不断的体现出来，并因此而导致了大量征收纠纷的出现，在一定时间内已成为社会矛盾的热点，对于和谐社会的构建带来了极大的影响。因而为了确保《房屋征收条例》得到有效的实施，笔者结合自身工作实践，提出以下几点探究性的分析。
1.国有土地上房屋征收制度保证的根本前提
为了确保国有土地上房屋征收得到制度上的保障，就必须始终坚持民主决策的基本原则，切实加强对社会稳定风险评估，才能实现合法征收，也是房屋征收的根本前提。
1.1始终坚持民主决策的基本原则
民主决策是《房屋征收条例》中提出的国有土地上房屋征收原则。即在广泛听取民意的同时，还应征询房屋被征收人所提出的意见，尽可能地确保房屋征收行为的支持率得到有效的保障和提升。因此房屋征收决策的民主性、透明性、科学性。
1.2切实加强对社会稳定风险评估
任何工作的开展都具有一定的风险，而为了工作成效的提升，就必须加强对风险的评估，才能更好地采取有效的措施，尽可能地降低因风险而带来的损失。因此对于房屋征收工作的开展更应如此。所以为了确保房屋征收的合法性，得到被征收人的支持，就必须加强对其风险的评估。否则就会引发诸多导致社会和谐被破坏的现象发生。所以在做出征收决定，作为政府职能部门，必须组织专家加强对房屋证书开展而可能的导致社会稳定风险的评估，对存在的风险因素进行分析的同时提出相应的措施予以解决，当发现由于征收可能对社会稳定带来重大影响时，就必须否决征收决定，最大化的确保政府征收决定的科学合理性。与此同时，还应加强与人民群众的沟通，对民情民意有一个全面的掌握或了解，着力实现政府工作的社会化，广纳谏言，以最大化的确保房屋征收工作得到有效的制度保障[1]。
2.国有土地上房屋征收制度保证的主要措施
2.1人性化的征收国有土地上的房屋
目前，人性化已成为政府部门为人民群众服务水平高低的重要指标，因此在国有土地上征收房屋时，除了要严格按照《房屋征收条例》第十七条之相关规定的基础上，还应确保征收过程的人性化，基于此，笔者提出以下几点人性化的征收措施。一是从提高征收补偿灵活性入手，既能选择采取货币的方式对被征收人进行补偿，同时也能采用房屋产权置换的方式进行补偿，所以作为政府部门，还应为此提供置换产权的房屋，同时还应房屋产权置换过程中，新旧房屋之间的差价，若征收房屋的价值低于所置换房屋的价值，则应要求被征收人向政府补差价，反之，则应由政府向被征收人补差价，并尽可能确保所提供的房屋与被征收房屋的地段相同或相近，总之，必须征得被征收人的同意。二是结合实际采取针对性的补偿方式，例如被征收人由于房屋被征收而搬迁时所产生的搬迁费应有征收部门进行支付，对于置换房屋产权的被征收人，在置换之前，被征收人由于房屋被征收而临时安置时所产生的搬迁费应有征收部门进行支付，或为其提供周转房，以此最大化的确保被征收人因为房屋征收导致的利益损失降低最低甚至不损失，体现补偿方式的多元化；三是对于生活条件上存在困难的被征收人而言，若其与住房保障条件相符，在享受上述个性化服务的同时，还应将其优先享受住房保障，在促进其居住条件改善的同时进一步彰显房屋征收的人性化[2]。
2.2市场杠杆下评估和确定补偿价值
随着市场经济时代的到来和不断的发展，我国很多行业的发展得益于市场的杠杆作用和调节作用。因而在对国有土地上的房屋进行征收时，必须严格按照《房屋征收条例》中的第十九条之规定的相关内容对被征收房屋的补偿价值进行确定，最大化的避免出现只补房而不补地的传统货币补偿中的不足，通过市场的杠杆作用对房屋的价值完全体现出来。与此同时，在通过市场确定房屋的补偿价值时，还应严格按照《房屋征收条例》中有关被征收房屋价值评估之相关规定进行科学的评估，若被征收人对评估价值不认可，则可向评估机构申请进行复核评估，若对复核结果仍不认可，则可以向评估专业委员会对其进行鉴定，并由所在地的县一级的住建部门制定相应的评估办法，同时还应向社会广泛的公开征求意见，最大化的确保房屋的补偿价值得到科学的确定，确保房屋被征收人能在同等区位中以市场价够得类似住房，保证房屋被征收人的合法权益。
2.3实行补偿决定与强制搬迁相分离
政府作为征收房屋的主体，因此在严格按照《房屋征收条例》的相关规定下，有权作出被征收房屋的补偿决定，若房屋被征收人没有在规定期限内提请复议或行政诉讼时，那么该补偿决定的法律效率就会生效，但是房屋被征收对象拒绝执行时，人民政府可以向人民法院申请对不成决定强制性的执行。但为了保护房屋被征收人合法的权益，应严格按照《房屋征收条例》中提出的实行补偿决定与强制搬迁相分离的规定，人民政府在向法院申请强制执行时应接受司法的审查，若审查后发现补偿决定的程序违法和法律缺乏适用性以及根据错误等，即使房屋被征收人没有提请复议和行政诉讼时，同样应补偿决定撤销，利用司法审查对错误的补偿决定进行完善和改进。
2.4被征收人行政诉讼权利得到保障
《房屋征收条例》对征收决定法定条件、作出决定的程序等均作了详细的规定，如果对不符合规定条件的项目，政府作出征收决定，或者作出的征收决定程序违法，或者征收决定损害了被征收人的合法利益，作为被征收人可以依法提起行政诉讼，要求法院对征收决议予以撤销。如果政府不能提供充足的证据和法律依据来支持作出的征收决定，法院就会作出撤销征收决定的判决。此外被征收人最关心的就是补偿安置结果，征收决定作出之后，就需要与被征收人就补偿安置问题进行协商，经过协商达成一致意见时，应及时签订补偿安置协议，并全面履行。若无法达成协议，在征收决定规定期限后由政府作出补偿决定[3]。
3.结语
综上所述，《房屋征收条例》为国有土地上房屋征收提供了良好的制度保证。因而为确保房屋被征收人的合法权益得到有效的保护，就应以合法征收为前提，在坚持民主决策的基本原则的基础上，切实加强对社会稳定风险评估，人性化的征收国有土地上的房屋，利用市场杠杆下评估和确定补偿价值，实行补偿决定与强制搬迁相分离，保障被征收人行政诉讼权利，最大化的实现房屋征部门收与被征收人的双赢。
【参考文献】
[1]吴海洋.浅析国有土地上房屋征收与补偿工作[J].现代交际，2013，12:16.
国有土地征收与补偿办法范文5
一、房屋征收搬迁类型与协议搬迁的定义
《宪法》第十条规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。
土地的所有权与使用权分离，使用者只享有土地使用权，这是我国土地制度的基本特征。对于国有土地上的房屋征收，《征收条例》作了明确的规定，而集体土地上房屋搬迁目前没有专门的法律规定，只是土地管理方面的法律规定了属于集体土地征地过程中涉及房屋及地上附着物的补偿。
从实践来看，房屋征收搬迁主要有三种类型：一是政府依法组织实施国有土地上房屋征收。在《征收条例》出台前，适用《城市房屋拆迁管理条例》（简称《拆迁条例》），在对房地产权利人进行补偿安置后实施房屋拆迁。2011年《征收条例》施行后，拆迁为征收所取代，对于因公共利益需要征收房屋的，由市县级人民政府作出征收决定实施征收，对房屋所有权人进行补偿和安置，土地使用权同时收回。二是集体土地征地过程中，按照法律规定对使用集体所有土地的集体经济组织成员和建设用地使用人的房地产实施评估补偿。三是国有土地上非征收项目和办理征地手续前的集体土地上房屋及附着物搬迁。本文所指主要是第三种情形。因此，协议搬迁方式可定义为：为了项目建设需要，对国有土地上的非征收项目的房屋和办理征地手续前的集体土地上房屋及附着物，根据民事自治的原则，通过协商签订补偿安置协议，给予房地产所有权人合理补偿和安置，实现房屋搬迁的方式。协议搬迁方式所涉及土地权属转移需依法办理相关手续。
二、当前房屋征收搬迁现状与原因分析
我国的房屋征收拆迁制度经历了政府拆迁-市场化拆迁-政府征收的转变过程。由于拆迁制度目的是为项目建设需要，与《宪法》和《物权法》为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产的精神相悖，所以出台了《征收条例》。《征收条例》已经施行4年多时间，对市县级人民政府组织实施的国有土地上房屋征收行政行为作了许多程序性规定，其实施要比拆迁规范严格得多。但由于《征收条例》限定征收的范围须是为了公共利益需要，比过去缩小很多，而城乡建设、经济社会发展（包括项目建设、城中村改造等）对土地的需求并没有减少，因而出现了以民事的方式解决困局而打“球”的现象。
据笔者调查，《征收条例》实施后征收拆迁的主要特点呈现为：房屋征收项目少，一般城市由政府作出征收决定的项目只占三分之一左右，有些小城市和县城城区甚至没有征收项目。以盐城市区为例，今年以来实施征收项目（含上年结转）30个，占征收搬迁项目总数的26%。11个县（市、区）有7个没有新的征收项目。协商搬迁比例大，一般城市征地拆迁和协商搬迁占三分之二以上，甚至更多。盐城市区今年前三个季度实施114个征收搬迁项目，其中协商搬迁项目84个、占74%，完成面积占58.6%。搬迁项目矛盾多。《征收条例》实施后征地拆迁引发的矛盾总体呈现下降趋势，但是因过去拆迁遗留问题和协议搬迁纠纷引发的呈上升势头。有些已经拆迁5年、10年，甚至更长时间的遗留问题，仍在不断和诉讼之中。协议搬迁项目一般没有统一的政策标准和规范，信息公开不够，尺度把握上区域之间差异较大，导致被搬迁人诉讼和比较多。分析出现当前现状的原因主要有两个方面：
一是经济发展的需求与集约节约用地、建设用地规模从严控制的矛盾。城市要扩张、项目要实施，受制于老城区存量国有土地开发成本高，新征集体土地指标紧、难度大、周期长等，基础设施、项目建设、城中村改造等“边用边征”“先用后征”“先租后征”等现象比较普遍。由于土地性质所限无法实施房屋征收，征地手续难到位难以实施征地拆迁，只能采取协议搬迁的方法解决问题。
二是城市扩张的需求与法定征收程序要求严、法律规范不完善的矛盾。城市扩张和更新改造必然要实施旧城区和城中村改造，历史原因形成了国有土地和集体土地混杂交错的状况，按照房屋征收的程序难以进行，采用协议搬迁方法处理比较简单。城乡结合部、各类园区建设、城市新区建设土地性质一般仍为集体，国家层面的《集体土地上房屋征收与补偿条例》尚未出台，现行征地过程中对于农民宅基地上的房屋和集体建设用地上的房屋补偿没有顶层的法律规定，在征地过程中一般也不作处理，而是留给用地过程中参照征收处理。最高法2005年曾经有答复，行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。这也是造成协议搬迁比例大的原因。
三、协议搬迁房屋涉及的法律问题与思考
协议搬迁方式从法理上分析应当属于民事行为。根据民法意思自治的原则，签订协议只要体现当事人的真实意图在法律上就应当予以支持。协议搬迁房屋涉及以下几个法律问题需要研究。
一是政府和基层组织在协议搬迁过程中的角色问题。在实际操作中，协议搬迁方式离不开基层组织的推进，项目建设同样为政府行为，这就导致被搬迁人对将协议搬迁定义为民事行为的不认可。笔者认为，协议搬迁方案以村集体经济组织或其他经济组织为实施主体，更能体现民事的性质。政府或者基层组织可以作为组织者和推动者的角色，这样可以规避行政复议和行政诉讼的风险。
国有土地征收与补偿办法范文6
一、征收范围：白堡居委会（详见规划用地红线图）。
二、征收人:双庄镇人民政府。
三、被征收人:规划用地红线内的房屋产权人。
四、计户规则:以房产证或宅基证为依据，一证一户。
五、征收补偿签约及搬迁期限：每期自分户资料公示之日起55日（含）以内。
六、征收补偿与安置办法
住宅房屋可以选择产权调换，也可以选择货币补偿。非住宅房屋实行货币补偿，不提权调换。“住改非”房屋要求进行产权调换的，按照住宅进行产权调换。（“住改非”房屋即取得工商营业执照并已持续依法经营、持续依法纳税壹年以上的住宅房屋）
（一）货币补偿办法
1、房屋补偿。参照《宿迁市市区国有土地上房屋征收评估技术细则（试行）》（宿政办发76号）规定，对征收范围内的房屋进行评估，并依据评估结果进行补偿。
2、装饰装修及附属设施补偿。参照《宿迁市市区国有土地上房屋征收评估技术细则（试行）》评估确定。
3、搬迁补助费。住宅房屋和商业用房按10元/平方米支付；生产用房按20元/平方米支付，有重型机械设备或精密仪器需要搬迁的，搬迁补助费上浮20%；办公用房按6元/平方米支付，教学、医疗用房参照执行；仓储用房按12元/平方米支付。搬迁补助费不足1000元的按照1000元计算。搬迁补助的面积按照被征收房屋合法建筑面积计算。
4、停产或停业补偿。征收非住宅房屋（合法面积）造成停产、停业损失的，根据实际生产、经营状况，给予不超过货币补偿评估总金额（包括房屋补偿、剩余土地补偿、装饰装修及附属设施补偿）5%的停产或停业补偿。
5、临时安置补助费。一次性支付6个月的临时安置补助费，补助标准为8元/平方米·月，月临时安置补助费不足500元的按500元补齐。临时安置补助面积按被征收房屋合法建筑面积计算。
（二）产权调换办法
1、住宅房屋产权调换
（1）调换房源：新城名居小区。
（2）调换面积：按被征收房屋合法建筑面积原则上实行“征一换一”，并互找差价。
（3）安置房价格：实行低于同类型房屋市场价的政府定价。新城名居小区安置房均价不高于本次被征收住宅中砖混结构二等8成新住房（相当于具有两层圈梁的普通楼房及平房）平均补偿单价（含下列第七款（一）（二）项的头等奖励金额，不含搬迁补助费、临时安置补助费、装饰装修及附属设施补偿）。安置房均价为2580元/平方米。
（4）被征收房屋补偿价格：①房屋补偿、装饰装修及附属设施补偿、搬迁补助费同货币补偿一样；②临时安置补助费过渡期限为18个月，补助标准为8元/平方米·月，月临时安置补助费不足500元的按500元补齐，如超过18个月，参照《宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》有关条款执行。临时安置补助面积按被征收房屋合法建筑面积计算。
产权调换房屋面积小于被征收房屋合法面积的，超过部分按货币补偿标准执行，给予6个月临时安置补助费，其余部分按产权调换的相关规定计算临时安置补助费。
（5）结算：被征收人选定的安置房价格总额与其被征收房屋补偿总额实行差额结算。产权调换房面积超出被征收房屋合法建筑面积10平方米以内的按安置房价格结算，超出10平方米之外的部分按照市场价结算。
（6）选房：按照搬清交钥匙时间先后顺序领取选房号，择日集中选房。
2、营业用房实行货币补偿，不提供营业用房产权调换。
七、奖励政策
（一）提前签约奖励
被征收人在分户资料公示后1至15天（含）签订协议的，给予不超过补偿总额（包括房屋补偿、剩余土地补偿、装饰装修及附属设施补偿）7%的签约奖励；在分户资料公示后第16天（含）至30天（含）签订协议的，给予不超过补偿总额4%的签约奖励；在分户资料公示后第31天（含）至40天（含）签订协议的，给予不超过补偿总额2%的签约奖励；分户资料公示后第41天（含）以后签订协议的，没有签约奖励。
（二）提前搬迁奖励
1、被征收人签订协议并在前款规定的当期签约奖励时限到期后7天（含）以内完成房屋搬迁交钥匙的，给予180元/平方米的搬迁奖励，搬迁奖励金额不足10000元的按照10000元计算。
2、被征收人签订协议并在当期签约奖励时限到期后第8天（含）至15天（含）完成房屋搬迁交钥匙的，给予100元/平方米的搬迁奖励，超过第16天（含）的没有奖励。
3、提前搬迁奖励的面积按被征收房屋的合法建筑面积计算。
（三）特别奖励政策
为鼓励被征收人提前签约，在分户资料公示的第15日举行集中签约仪式，对参加集中签约及在此之前签约的被征收人产权调换安置房优惠100元/平方米。
八、救济保障
被征收人家庭经济困难且只有这一处住宅房屋，且获得的货币补偿总额（不含搬迁补助费、临时安置补助费和奖励）低于征收补偿最低标准（10万元/户）的，按最低标准给予补偿。享受最低补偿标准的必须符合以下两种情况之一：
1、有“两证”，即土地证、房产证；
2、有土地证和合法建筑面积。
九、其他事项
（一）合法面积的认定依据为房屋所有权登记证书或年航拍图上标明的未登记合法产权房屋，以及取得区级以上规划部门审批手续的房屋。
（二）房屋用途以房屋所有权登记证书标明的为准。所有权证书与房屋登记档案记载不一致的，以房屋登记档案为准；所有权证书未标明用途或标明的用途与建设工程规划许可证记录的用途不一致的，以建设工程规划许可为准；已改变用途的，以规划行政主管部门批准文件为准。
（三）对选择货币补偿的被征收人，不提权调换房源给予安置。
（四）房屋征收范围确定后，在征收范围内实施以下行为不予补偿：
1、新建、改建、扩建或装修房屋；
2、改变房屋和土地性质用途；
3、房屋析产、典当、赠予、买卖、租赁或抵押；
4、户口迁入或分户；
5、房产公证；
6、新办工商营业执照、税务登记证；
7、企业转制、出售、租赁、承包、兼并；
