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土地征收与补偿条例范文1
【关键词】：房屋 征收 补偿 安置
1991年国务院第78号令《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称“《拆迁条例》”），2001年国务院第305号令对其做出修改。经两次向社会公开征求意见，2011年1月21日，国务院总理签署国务院第590号令，公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“《征收条例》”），自公布之日起施行，《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。这宣告了“拆迁”的终止，代之以“征收”。这应该是新的《征收条例》与原《拆迁条例》从理念到字面的一个最显著的变化，《征收条例》已看不到任何一个关于“拆迁”的表述。认真研读《征收条例》全文，我们欣喜地看到《征收条例》的进步，但在实际操作发现仍然存在一些问题。
一、《征收条例》的六大进步
1、明确界定公共利益的范围
《征收条例》确立必须以“公共利益”为征收范围。其大前提是必须“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要”，并且对公共利益的六种情形作了具体明确，包括国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要等。此条款的规定有利于将公共利益征收区分于原来的商业开发拆迁，有效地保障房屋所有权人的合法权益。
2、明确征收补偿的基本原则
《征收条例》第三条确定房屋征收补偿应当遵循“决策民主、程序正当、结果公开”的原则，第二十七条规定“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”。在上述原则的指导下，征收程序必须严格按照确定征收项目、拟定征收补偿方案、征收决定、征收补偿、特别程序五个阶段21个基本步骤（参考重庆市国有土地上房屋征收与补偿工作程序）进行；征收行为必须符合四规划一计划的要求；征收过程要求从房屋权属调查登记结果、征收补偿安置方案、征收决定、分户补偿评估结果、分户补偿情况、补偿决定到审计结果全面公开；作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人先给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
3、征收主体及实施单位发生变化
《征收条例》第四条规定，“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”第五条规定，“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。”由此明确了政府才是征收补偿的主体， 并且要求房屋征收实施单位不得以营利为目的，相当于禁止了开发建设等企业单位直接参与征收拆迁。这有助于保护被征收人的权益，化解原来因开发建设单位作为拆迁主体，为追逐经济利益而引发的各种社会矛盾，对维护社会稳定团结有促进作用。
4、征收程序的公开透明性和监督性加强
征收条例在原《拆迁条例》的基础上，加大了公众参与度，让程序更加公开透明，在程序设置上增加了很多创造性的条款，如：规定征收补偿方案应征求公众意见，征求意见期限不少于30日；因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合条例规定的，应当组织听证会并根据听证会情况修改方案；政府作出征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的（重庆市规定被征收户数100户或征收面积10000平方米以上），应当经政府常务会议讨论决定；审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果等。
5、征收补偿范围和标准较前扩大和提高
由于暴力拆迁事件的屡次发生，其矛盾焦点大多集中在补偿标准是否公平上，征收补偿标准业已成为社会最为关注的问题。《征收条例》第十九条规定，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。而原《拆迁条例》关于货币补偿金额则规定，“具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”，各省市的规定则各有不同，如重庆市《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定是，“房屋拆迁补偿金额不得低于被拆迁房屋同地段同用途新建商品房交易平均价格的百分之七十”。相较之下，新征收条例以市场价格作为补偿标准，更为公平合理，有利于被征收人的基本利益得到保障。而且，在基本的房屋补偿外，还对因征收房屋造成的停产停业损失进行补偿，与原来的《拆迁条例》相比，在补偿范围上有所扩大。
同时，《征收条例》第十八条还规定，“征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障”。另外，“因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，做出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋”。这些条款充分体现了物权法中征收个人住宅应当保障被征收人居住条件的人本精神。
6、行政强拆被明文取消
《征收条例》第二十八条规定，“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行”。第三十五条特别约定“本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”由此明确了强拆只能向人民法院申请执行，禁止了原来以政府主导的行政强拆，有利于限制政府的权力无限放大，为公民的合法申诉救济、为社会主义法治建设提供有力保障。
二、实际操作中存在的问题
1、公共利益的认定存在漏洞
征收的前提是必须基于公共利益，《征收条例》中对公共利益作了比较具体的界定。由于规定条款并不能穷尽公共利益的全部范围，就有了最后一条的兜底条款，即“法律、行政法规规定的其他公共利益的需要”。恰恰由于此条款语言的模糊性和可操作性，致使公共利益的认定变得拥有无限可能。由于条例并没有说明最终有权认定公共利益的主体以及认定程序，如果没有相对独立的审查制度来决定公共利益的认定，如果认定机构不受限制滥用权力，那么关于公共利益的约束性条款将沦为摆设。各种非公益性项目将改头换面，打着“公益项目”的旗号进行征收。
2、征收补偿标准的制定存在矛盾
征收工作的核心问题是补偿标准问题，这也是从拆迁时代开始，两个相对主体之间，争议最大、矛盾最突出的问题。目前的征收补偿标准较拆迁时已有大幅提高。但是作为两方争议最大的土地使用权的补偿问题仍未解决。房屋征收的目的表面上是取得房屋所有权，实质是取得国有土地使用权，这是不争的事实。现行的征收补偿政策中明确对被征收人的补偿包括被征收人房屋价值的补偿及搬迁补偿、临时安置补偿和停产停业损失补偿等，对土地使用权的补偿只字未提。但事实上大部分被征收人认为，土地使用权是房屋的附着物，如果政府不来征收，附加了土地价值的房屋，特别是城市中心地段房屋会随着地价上涨价值不断攀升，但政府征收后地产的增值部分价值就被政府或者之后摘牌的地产商侵吞了，这是明显不合理不公平的。这个问题不解决将会严重阻碍征收工作的顺利推进。
3、征收诉讼法律关系存在争议
《征收条例》第二十五条规定，“补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提讼”。而关于征收补偿协议到底是行政合同还是民事合同，法律界人士还存在诸多争论。根据1996年7月24日最高人民法院作出的《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》内容，“拆迁人与被拆迁人因房屋补偿，安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提讼的，人民法院应当作为民事案件受理。”但在《征收条例》取代《拆迁条例》后，《征收条例》对房屋征收补偿法律关系的主体作了新的界定，市、县级人民政府及其房屋征收部门成为一方当事人，房屋征收行为是一个具体行政行为不存在争议，征收补偿协议也实在没理由认定为民事合同。但如果按规定适用行政诉讼程序，在征收主体一方要作为征收补偿协议纠纷的原告时，就会遇到法律障碍，行政诉讼只能是“民告官”，不能 “官告民”，也即行政诉讼的被告只能是行政机关，而不能是公民个人。由此如果被征收人在签订征收补偿协议后出现不搬迁等违约行为，征收部门一方将上诉无门。
三、建议意见
1、完善审查制度，严格征收项目的审批
目前征收项目的审批权限基本集中于政府部门，为确保关于公共利益的认定不流于形式，政府各职能部门应完善审查制度，制定相关的实体程序规定，严格审核项目的公益性，不符合规定的坚决不能审批通过。重点审查是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
2、做好调查研究，制定合理的补偿安置方案
国有土地上房屋征收问题，不只是一个简单的房屋征收补偿的问题，而是涉及到被征收人的安置，关系到被征收人生存发展的问题。在制定征收补偿方案时，应本着公平合理的原则，兼顾政府和被征收人的利益。只有充分尊重被征收人的权利，对其进行妥善安置，确保被征收人的居住条件有改善、生活水平不下降，才符合我们党“以人为本”的执政理念。
3、坚持司法公正，为征收工作保驾护航
《征收条例》在取代《拆迁条例》后，法学界一直存在诸多争议和讨论。希望作为上位法的《征收条例》能不断地完善，而各市、县级人民政府也可以适时制定征收实施细则，通过完善司法救济制度，促进征收中矛盾纠纷的及时解决，推动各地经济建设的健康发展。
终上所述，《征收条例》在原《拆迁条例》的基础上出台，是具有较大进步意义的，虽然对部分难点问题存在一定争议，但是瑕不掩瑜，有待在今后的实践中深入完善。
参考文献：
1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）。
2、《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）
3、重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法》（渝办发【2011】123号）
4、重庆市国有土地上房屋征收与补偿工作程序的指导意见（渝国土房管发【2011】187号）
土地征收与补偿条例范文2
关键词：房屋征收；拆迁；补偿；国有土地
中图分类号：F293.2 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）07-0174-02
近年来，在社会民生领域很少有一个话题像拆迁这样面临如此持续密集的关注和争论。拆迁不仅仅是拆迁方和被拆迁方的事，它还直接关系到房价、交通、城市环境、治安等民生问题。然而，无论是拆迁补偿的内容和程序，还是公共利益的界定，各方的意见都存在很大的分歧，并由此引发了大量暴力冲突事件。从2003年的湖南嘉禾血腥拆迁事件到重庆“最牛钉子户”手持《物权法》拒绝拆迁事件；从深圳“最贵钉子户”到成都唐福珍以自焚对抗强拆事件，都凸显出2001年颁布实施的《城市房屋拆迁管理条例》已经无法适应于当前的形势，与时俱进修改制定相关法规，规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋的所有权人的合法权益，非常必要。通过对40多个典型城市的房屋拆迁、土地征收等情况的专项调查，东、中、西部的大、中、小城市政府和被拆迁人的多次座谈，经济、法律、规划、土地、评估等方面的专家论证，2011年1月21日国务院正式实施《国有土地上房屋征收和补偿条例》，引起社会各方面的广泛关注和热议。与此前的《城市房屋拆迁管理条例》相比，《国有土地上房屋征收和补偿条例》具有以下几大特点：
第一，由房屋拆迁到房屋征收的转变。为了准确把握城市房屋从“拆迁”到“征收”的历史性转变，必须明确拆迁和征收的含义。从本质上说，拆迁不是一个法律概念，而是一个事实行为。就拆迁的含义而言，包括“拆”和“迁”两个方面，“拆”是指拆除地上的建筑物和其他设施，“迁”是指迁移他处（或者重新安置）。根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁人经申请并取得拆迁许可证后，可以与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，由被拆迁人将私有房屋及土地转移给拆迁人，由拆迁人对被拆迁人的损失进行补偿。在这种意义上，城市房屋拆迁应该是一种平等主体之间的民事法律关系，双方权利义务受民事法律调整。政府在其中只负责管理、监督以及服务职能 [1]。
征收是国家基于公共权利的行使而取得单位、集体或者个人财产所有权的行为。由此可以看出，征收是一种国家行为，即国家因为公共利益的需要，通过公正补偿，依法强制性地改变土地、房屋及其他不动产或者动产的所有权归属，单位、集体或者个人必须服从 [2]。在很多情况下，征收都会导致房屋的拆迁，但并不是所有的房屋拆迁都是由征收引起的。如果将拆迁与征收混同，或以拆迁的名义实施征收，公共权力势必强行干预拆迁人与被拆迁人之间平等的民事法律关系。因此，从拆迁到征收的转变，既可以体现城市房屋征收的本质，又可以规范公共权利在财产征收领域的运用，切实保障被征收人的合法权益。
第二，公共利益的界定。房屋征收的核心问题是公共利益的界定问题，中国《宪法》明确规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。《城市房地产管理法》规定：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”。因此，无论是房屋的征收还是土地使用权的征收，都不可避免地需要界定“公共利益”。
然而《城市房屋拆迁管理条例》并没有对“公共利益”的内涵及外延做出具体规定，导致实践中极大的随意性，“公共利益”的范围被无限放大。为公共利益与为商业开发而实施的拆迁混淆不清，很多商业项目打着公共利益的旗号申请拆迁许可。据16个省（区、市）国土部门对各类建设项目用地的调查，在东部省会城市的项目用地中，真正用到公共利益的不到10%，大量的是商业、房地产经营性用地 [3]。为公共利益的拆迁主体应为政府部门主导，侧重于改善民生；为商业利益的拆迁则由双方当事人自己协商解决，政府不应该介入。要想把这两种性质不同的利益区分开来，必须准确地界定公共利益。
“公共利益”是一个不确定的法律概念，在不同时期，不同环境下对公共利益的理解不完全一样 [4]。公共利益的界定，必须考虑中国的国情。在中国现阶段，工业化、城镇化是社会经济发展、国家现代化的必然趋势，符合广大人民群众的根本利益，是公共利益的重要方面；遏制房价过快上涨，满足人民群众的基本住房需求，也是公共利益的重要方面。《国有土地上房屋征收和补偿条例》以列举加概括的模式对公共利益进行明确界定：因国防、外交需要和由政府组织实施的能源、交通、水利、教科文卫体、资源环保、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要、保障性安居工程建设、旧城区改建需要以及法律、行政法规规定的其他公共利益的需要可以实行房屋征收。这种以分类的形式对公共利益的外延进行列举十分必要，既明确了公共利益的范围，又明确了公共利益的判断标准，使公共利益的征收和商业开发彻底分开，控制了国家征收权的滥用。
第三，公平、合理的补偿。纵观近几年因房屋征收引发的矛盾，大多集中在对征收补偿的标准和补偿公平性的争议上。虽然《城市房屋拆迁管理条例》对房屋拆迁补偿做出一些规定，但是在实践中存在很多问题。该条例明确规定要给予补偿，但却没有规定具体的补偿原则和标准，政府和拆迁人可以随意制定。另外，该条例只针对房屋进行安置补偿，对土地使用权损失却没有考虑，补偿范围不够完整。此外，该条例规定了两种补偿方式，但在实践中，基本上以货币补偿为主 [5]。房屋的价格评估根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以市场评估价确定。拆迁补偿款由政府支出，补偿价格评估具体办法由政府制定，这样产生的补偿价格难以保证公平、合理，现实中很多被拆迁者拿到了补偿款，却买不到类似地段类似的房屋。
为了保护被征收人的利益，使其居住条件有所改善、原有生活水平不降低，必须保证公平、合理的补偿。针对房屋征收实践中存在的主要矛盾，《国有土地上房屋征收和补偿条例》就补偿制度做出了重大完善，主要包括以下几个方面：首先，明确征收补偿的内容，包括被征收房屋价值的补偿、搬迁和临时安置费、停产停业损失费以及政府的补助和奖励。老《条例》对于经营性用房的补偿没有详细规定，而新《条例》的补偿内容列举了停产停业的损失，全面考虑了被征收人的利益损失。其次，被征收人具有选择权，可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。对于选择房屋产权调换的，政府应当提供调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋与调换房屋的价值差价；对于因旧城区改建征收个人住宅的，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。最后，确定征收补偿原则，即对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。由于被征收人对土地并不拥有所有权，所以在过去的货币补偿中往往“只补房不补地”，不能完全体现房屋价值。而现在以市场价格作为补偿标准，意味着补偿当中包括对房屋价值和土地使用权价值的补偿，保障了被征收人的利益。
第四，由行政强拆到司法强拆的转变。房屋征收过程中的强制搬迁是社会各界普遍关注的另一热点问题，对此问题目前有两个方面的观点：一是认为政府作为房屋征收主体，不应有行政强拆权，只能依法申请法院强制拆迁，建议取消行政强拆制度。二是认为为了提高征收工作效率，有必要保留行政强拆权，但应当对行政强拆的条件和程序作出严格规定。根据《城市房屋拆迁管理条例》被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。该条例并没有对“相关部门”做出详细规定，在实践中，大多数是由公安、城管、国土、房管等政府相关部门联合拆迁，有些甚至是委托拆迁公司代为拆迁。为了达到拆迁目的，暴力非法的拆迁手段经常被使用，例如停水停电停气停热等，甚至对被拆迁人进行恐吓、人身伤害等。这样的拆迁行为容易侵犯公民的人身财产权益，导致一些恶性事件的发生。
《国有土地上房屋征收和补偿条例》将房屋的强制拆迁权赋予了法院，由法院依照人民政府的申请实行强制搬迁，实现了由行政强拆到司法强拆的转变，体现了一种法治理念的回归，是法治的进步 [6]。同时还规定采取暴力、威胁等非法手段迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。这样规定，有利于规范拆迁主体的行为，有利于加强对基层政府征收补偿活动的制约，有利于减少在房屋征收与补偿中的矛盾。
参考文献：
[1] 黄东斌.中国城市房屋征收拆迁中公共权力的异化与矫正[J].中国房地产，2010，（12）.
[2] 许明月，黄东斌.城市房屋从“拆迁”到“征收”的跨越与私有财产保护制度的完善[J].西南民族大学学报：人文社科版，2010，（12）.
[3] 王才亮.房屋拆迁典型案例与点评[M].北京：法律出版社，2007：66-67.
[4] 赵瑞，李红.房屋拆迁不能将任何一方的利益绝对化[J].中国党政干部论坛，2011，（1）.
土地征收与补偿条例范文3
【关键词】征地补偿；主体地位；台湾地区
随着我国城市化步伐的加快，将有大量的农业用地转变为建设用地，征地补偿问题不仅关系到被征地农民的切身利益，而且关系到国家的社会经济发展、安定和谐以及文明进步。由于历史的原因，我国在土地公有制下形成以政府为主导的征地补偿模式，在政府与农民不均衡势力状态中，农民的正当权益难以维护。我国征地制度改革有必要借鉴我国台湾地区的经验和做法，尤其是对土地所有者权益的尊重以及在征地补偿项目及补偿方式等方面值得我们学习。
一、我国台湾地区的征地补偿经验
我国台湾地区的土地征收补偿法规规定集中体现在《土地征收条例》中。该条例不仅规定了土地征收补偿的条件和程序，而且列举了各个补偿项目和补偿依据，并对征地补偿方式进行详尽的说明。
1.在征地过程中土地所有权人具有重要地位
（1）台湾地区规定在土地征收实施前举行公听会并以协议价购为先行程序。《土地征收条例》规定，需用土地人在取得土地之前先举行公听会，听取土地所有权人及利害关系人的意见，然后再将事业计划报请主管机关审批；主管机关许可后，先与所有权人协议价购或以其它方式取得土地，并且议购价格不低于征收补偿费。如果所有权人拒绝参与协议或经开会未能达成协议，才可以依法申请征收土地。
（2）台湾地区在征地实施中重视并听取土地所有权人关于征地补偿的意见。《土地征收条例》规定，需用土地人的征地申请经中央主管机关核准后，由县（市）主管机关公告，并以书面通知土地权利人，征地补偿费由用地人支付并由主管机关转发，土地所有权人接受补偿费后即终止有关土地的权利与义务。但当所有权人对征地补偿有异议时，则由主管机关负责调查处理并将查处结果通知土地权利人；如果土地权利人不服查处结果，则提交地价评议委员会复议；如果土地权利人不服复议结果，则提起行政救济。最后的复议或行政救济结果若与补偿方案价额有差异，则将差价补交给土地权利人。
（3）《土地征收条例》规定征地后原土地所有权人可行使收回土地的权利。土地被征收后，如果土地需用人没有依照征收计划使用该土地，原土地所有权人可申请收回其土地。另外，如果由于工程设计变更、都市计划改变等原因导致原有土地无征收必要时，经需用土地人或土地所有权人申请后，主管机关予以撤销征收。原土地所有权人缴回征收价款后，政府将土地发还给原所有权人。
2.台湾地区征地补偿项目详细具体
台湾地区规定因公共利益的需要，兴办国防、交通、公用、水利、公共卫生及环境保护等事业，得征收私有土地。征地补偿项目包括地价补偿、土地改良物补偿、土地他项权利补偿以及由征地引起的其他损失的补偿。
（1）地价补偿。地价补偿是土地征收补偿主要部分。台湾地区《土地征收条例》规定地价补偿按公告土地现值补偿。由于公告土地现值往往低于市场地价，台湾地区采取公告土地现值加成的办法，加成数比照一般正常交易地价确定。可见，台湾地区的地价补偿是以市价为基准的。
（2）其他土地权利的补偿。台湾地区规定，如果被征收土地或建筑改良物已设定他项权利，如地上权、典权、地役权、永佃权、耕作权等，这些征收土地“应有之负担”由地政机关在发给补偿金时代为补偿，并以余款交付被征收土地的所有权人。
（3）土地改良物的补偿。《土地征收条例》规定，征收土地或建筑改良物时，对建筑改良物的补偿按其重建价格计算；征收的土地附带有农作物时，补偿费视农作物的生长成熟期而定：成熟期距被征收时间在一年以内的，按照农作物成熟时的产值而定；成熟期距被征收时间在一年以上的，按照农作物种植及培育的费用而定，同时参考这些费用的现值。
（4）迁移补偿。《土地征收条例》规定对征地而造成的人与物资的迁移费给予补偿，包括土地改良物由所有权人取回并自行迁移；坟墓及其它纪念物迁移；人口迁移；生产资料如动力机具、经营设备、生产原料等迁移；养殖物迁移。另外，因土地一部分被征收而造成土地改良物需要全部迁移的也发给迁移费。
（5）其他补偿。除上述征地补偿外，台湾地区对以下征地损失给予补偿：对土地权利人因土地或改良物的征收而导致营业停止或营业规模缩小造成的损失给予补偿；如果因征收同一所有人的土地或改良物的一部分，而剩下的土地或改良物的残余部分地形不整或面积过小，导致利用价值降低的，土地或改良物的所有权人可以向主管机关申请一并征收并给予补偿；因政府兴办临时性的公共建设工程，需要征用私有土地或土地改良物而发给权益人补偿费；因征收某块土地而导致与其连接的土地受到影响而使价值降低，对该连接地给予补偿；需用土地人为申请征地而实施调查或勘测导致土地权益人遭受损失也给予适当的补偿。
3.土地所有权人可获取土地增值收益
在台湾地区，除了一般土地征收外，还有较为特殊的区段征收。区段征收是因实施国家经济政策、新设都市地域、举办国防设备、公用事业的需要，对一定区域内的土地全部予以征收。区段征收的土地经过重新分段整理后，政府无偿取得公共设施用地，原土地所有权人领回一定比例的抵价地，对剩余的国民住宅用地、安置原住户所需土地及可供建筑的土地，政府采取出售、租赁或设定地上权的方式进行处分，并将所得收入用于支付区域开发总费用。
在区段征收中，抵价地补偿是土地所有权人获取土地增值收益的主要渠道。按照台湾地区相关土地法律，区段征收的地价补偿经土地所有权人申请，以征收后可供建筑的抵价地进行折算抵付，计算基准为区段征收后的路线价或区段价。按照规定，土地所有权人领回的抵价地面积，以征收总面积50%为原则，最少不低于40%。对土地所有权人而言，抵价地面积虽然比原土地面积减少，但征地后的土地经过重新整理，公共设施得以完善，地价提高，可享受土地增值收益，所以抵价地补偿普遍受到公众欢迎。
二、台湾地区征地补偿制度的启示
在我国现行土地制度中，由于农民在征地中主体地位的缺失导致其征地意愿和补偿需求的表达十分薄弱。建立公平合理的征地补偿制度，保护农民利益、建立和谐社会是我国征地制度改革的首要目标。台湾地区的做法和经验可为我们提供有益的借鉴。
1.征地前应设置协议购买程序
我国取得城市土地的唯一渠道就是强制性的土地征收，没有其他较为和缓的取得土地的方式。农民没有参与机会，因此也就没有话语权。即便有集体经济组织的参与，也多流于形式，难以代表被征地农民的利益。应借鉴台湾地区的做法，在土地征收前举办公听会听取农民的意见和想法，并应将协议购买方式放在土地征收之前，这体现了对被征地农民的尊重，也为农民出让土地多了一个选择方式。
2.应建立以地价补偿为核心多项目补偿体系
我国现行的补偿范围不够全面，土地补偿费、安置补助费和地上附着物和青苗补偿费只是征地发生的一部分费用，对于单纯以土地为生计的农民来说，征地造成的损失难以用这几项费用所涵盖。应借鉴台湾地区的做法，建立以地价补偿为核心的多项目补偿并存模式，对于应补偿项目尽量列举，除现有补偿项目外，还应增加迁移补偿、营业损失补偿以及残余地补偿等。并且要规定各补偿项目的补偿依据，如按市价补偿或协议价补偿等，避免笼统、模糊的规定。
3.采用抵价地补偿使被征地农民获取土地增值收益
我国现行征地补偿以现金补偿为主，而且多是一次性的补偿。如果没有很好的投资和就业渠道，农民用完补偿款以后将处于就业无门、生活无着落的境地。台湾地区采用抵价地补偿的方式值得借鉴。抵价地补偿不仅帮助企业减轻征地补偿负担，而且为农民提供一个获取土地增值收益的途径，农民也会更加关心国家和地区的发展，有利于社会和谐与稳定。
参考文献：
台湾地区土地征收条例[Z].2000-2-2.
土地征收与补偿条例范文4
一、工作原则
（一）政府主导原则。镇旧城改造工程房屋征收补偿工作，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，在广泛征求群众意见的基础上，经过充分论证，由政府统一组织实施。
（二）统筹兼顾原则。项目建设的土地及房屋征收补偿和安置，兼顾国家、集体和个人三方面的利益。
（三）保障居民利益的原则。努力保障群众生产生活的连续性，生活的相对稳定性及经济发展的持续性。
二、工作要求
（一）建立重大项目土地及房屋征收安置目标责任制度、督查制度、工作有效报告制度和工作绩效考评制度。
（二）高标准，严要求的开展土地及房屋征收补偿和安置工作，妥善安排搬迁户的生产生活。
（三）结合实际，努力营造和谐的土地及房屋征收补偿和安置氛围，在依法、公开、公平、公正的前提下，高效快捷的完成征收补偿和安置任务。
三、征收范围及对象
镇原综合厂全部区域
四、征收期限
2012年1月15日——2012年4月15日。
五、征收补偿和安置原则
根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关的法律法规和政策，对征收范围内有合法产权的成片空地，采取货币补偿方式进行征收；对具有合法产权的房屋，按照房地合一的原则，采取货币补偿、产权调换的方式进行征收补偿和安置。被征收的土地和房屋的用途及性质以土地及房屋的所有权记载的用途及性质为准。
违法、违章建（构）筑物和超批准期限的临时建（构）筑物不予补偿。
（一）土地征收原则及补偿标准
通过有偿出让取得土地使用权的，根据《省土地管理条例》第三十二条规定：“以有偿方式取得土地使用权利，按合同约定的土地使用年限扣除已使用年限的有偿费用后，剩余费用退还原土地使用者”。并结合土地开发及利用的实际情况，参照土地评估价给予货币补偿。
通过行政划拨方式取得土地使用权的，按照当时取得国有土地使用权的土地成本价与其后期土地开发整理所投入的资金（以有关部门核准或测算价为准）两项之和给予货币补偿。
依法办理部分手续，但未取得国有土地使用权证的，按实际发生的费用，凭原始凭证据实补退。
（二）房屋征收原则及补偿标准
1.住房征收原则及补偿标准
对具有合法产权的住房，采取货币补偿和产权调换两种方式进行安置，被征收人可任选一种补偿安置方式。
（1）货币补偿标准
对具有合法产权的住房货币补偿标准，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，《省城市房屋拆迁管理规定》等有关规划对其进行现场评估，以评估价为依据，参照相关规定给予补偿。
对具有部分产权的住房及附着建（构）筑设施，地上附着物按照有关规定给予适当补偿（补偿标准详见附表一）
住房征收奖励：对积极配合政府工作，在规定时间内签订征收协议的，被征收人给予奖励，其奖励标准为（见附表三）。
（2）产权调换
根据本项目的总体规划，居民住房在本项目范围内回迁安置。
①被征收人选择回迁安置住房的按房屋建筑面积1：1.2的原则进行产权调换；安置时，被征收人根据补偿安置协议签订时间的先后顺序按规定选房。
②产权置换优惠标准
超过安置面积10平方米（含10平方米）以内的，按安置房综合成本价优惠购买；超过10平方米以上的按照市场价格下浮3%优惠购买。
③回迁安置住房的标准为符合国家建筑标准的合格工程，装修标准为毛坯房（标准另行公布）。
2.经营性房屋和除住房外的其他用途房屋征收原则及补偿标准
居民个人拥有的两证齐全的营业房(底层铺面)实行原地回迁。办公、商场、宾馆、出租住房、工厂、仓库等进行评估，以评估为依据，给予一次性货币补偿，不进行产权调换。
果木及青苗的补偿标准：对具有合法产权土地上种植相关果木、青苗等的，按国家有关规定给予补偿（补偿标准详见附表二）
七、其他
（一）办理征收补偿协议时，被征收人需要提交房产证，土地使用证，户口册及身份证等相关证件；此次征地前单位或个人擅自与村集体购买土地且未办理规划和用地手续的土地属违法占地，原则上不予补偿；合法划拨或交易的国有土地按取得成本价给予补偿。土地补偿款直接支付给土地使用权人。
（二）征收没有抵押权的房屋，依照国家有关担保法律执行。
（三）房屋有租赁关系的，出租人应与房屋租赁人解除租赁关系，方可签订征地补偿安置协议；
（四）被征收人搬迁时，不得擅自拆除房屋内的门窗，水电，煤气表等设施；
（五）被征收人必须自行交纳房屋搬迁前使用的水电，煤气，有线电视，电话费等费用，如未交清以上费用的，在补偿费总款中扣除。
（六）回迁房屋产权证办理的契税，办证费、工本费在产权调换等平方面积内由征收人支付，超过部分，按规定支付。
九、工作保障措施
（一）坚决贯彻执行《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条的规定，对违反土地管理法律法规，阻挠国家建设征用土地、房屋及超过征收期限拒绝征收的，依照相关法律法规予以征收。
（二）征收公告后，被征收房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行解除关系，没有抵押权的由房屋产权人自行解除抵押；存在产权纠纷的由双方当事人自行解决，房屋征收部门不承担房屋租赁、抵押及纠纷所产生的任何经济和法律责任。
（三）征收公告后，对仍在项目规划区域内新建（改扩建）房屋的，依法实施拆除，对其所造成的经济损失不予补偿。
土地征收与补偿条例范文5
一、当前拆迁形势的基本分析
1 《征收条例》与现行《城市拆迁管理条例》立法旨意是一致的
从《征收条例》与现行《城市拆迁管理条例》(下称《条例》)的内容对比看,《征收条例》进一步凸显了民意,凸显了征收主体、范围、程序,《征收条例》的出台将进一步推进依法、规范拆迁,保障民生,促进社会和谐。这也是现行《条例》最根本的指导思想:切实维护好被拆迁人的合法权益。从现行《条例》实施近10年来的情况看,各地通过不断探索和实践,已形成了一套比较完善的政策体系,最大限度地维护被拆迁人的合法权益,基本上都实行了市场化评估和政府提供安置房等补偿加保障的做法,被拆迁人的实际补偿已达到或超过了同类区商品房的市场价格,被拆迁群众的合法利益得到了充分保护。只要把握了这个基本点,依据现行《条例》实施拆迁就有底气,即使《征收条例》出台后也能较好地过渡衔接,拆迁将始终在依法、规范和体现政府执政为民的理念上推进。
2 现行《条例》的许可程序与《征收条例》的征收程序并不冲突
虽然《征收条例》对征收程序作了进一步规范,尤其是危旧房改造项目必须征得90%以上被征收人同意等方面的规定更加具体明确,但现行《条例》与其相比并没有冲突,特别是经过多年来的不断完善,已形成了一套比较规范的操作流程。如许可前的听证制度,凡申请许可的项目,基本上都将相关批文、安置方案、资金到位等通过听证程序,进一步征求被拆迁人意见,许可后被拆迁人还有对许可提起行政复议和诉讼的权利。在补偿安置上也是采取先评估、后签协议、再交房拆除和支付补偿款的顺序,与《征收条例》“先补偿后搬迁”的原则是完全一致的。在危旧房改造项目上,南通等地也已采取了先期征求意见的办法,在调查摸底阶段,就将相关的改造方案送到产权人手中,充分征求意见,在得到大多数人同意或意见基本一致后才启动拆迁。此外,《征收条例》中有关严禁使用断电、断水、断气等暴力胁迫搬迁的规定是现行拆迁中明令禁止的,就江苏而言,还通过“平安拆迁”考核等方式进行了深化、细化,在行业管理上也为《征收条例》的实施完善了衔接条件。
3 现行拆迁与征收搬迁的实施方式基本相似
认真研读《征收条例》征求意见稿不难看出,《征收条例》出台后,即使拆迁变为搬迁,且征收的主体是政府,但其具体实施过程和方式与目前状况不会变化太多,无论是目前的拆迁还是以后的征收搬迁,都需要具体的管理机构,需要一支专业评估机构和具备资质能力的实施队伍,这也是今后征收工作能够实现的有生力量。近年来,随着行业管理的不断加强,拆迁实施单位、评估机构人员的业务素质、工作能力进一步提高,特别是做群众思想工作的能力进一步加强。同时,拆迁推进的责任主体也由过去的拆迁人及委托的拆迁实施单位,变为项目所在地的属地政府,有些地方还专门成立了由相关部门人员组成的联合工作组共同推进拆迁,即使开发用地也是通过政府先拆迁、后熟地拍卖出让的形式出现的。实践证明这些做法的成效是好的,这与《征收条例》规定政府为搬迁主体的规定已初步接轨。因此,现行的拆迁机制与模式为以后的征收搬迁打下了基础,基于这样的分析,目前形势下,应坚定信心,大胆推进拆迁。
在认真分析形势,充分看到当前拆迁推进有利一面的同时也必须充分估计到当前影响拆迁的不利因素。
一是社会对《征收条例》出台的心理预期提高,拖延拆迁的现象会增多。由于《征收条例》征求意见稿已引起了社会的广泛关注,加上媒体和相关方面的炒作,社会对《征收条例》出台后补偿安置方面的期望值增加,但《征收条例》何时正式出台,征求意见后内容有多大改动,与现行《条例》的差异到底多大等目前还不能确定。在《征收条例》出台前,作为城市建设和经济发展前瞻性、基础性的拆迁工作不可能停止,需实施的拆迁项目只能沿用现行的政策处理,但在实施中有些被拆迁人可能会不积极配合拆迁,以期延缓进程,期待《征收条例》施行后增加谈判砝码,从而获得更多利益。目前这种苗头已显露,有些项目即使是《征收条例》所列的公共利益范围,但在许可前的听证中,被拆迁人也以种种理由加以抵制,有的甚至以集体上访形式给政府部门施加压力。在这样的背景下,拆迁效率会打折扣,社会不稳定因素会增加。
二是难度加大,拆迁过程更加艰难。《征收条例》征求意见稿中关于公共利益的界定和征收主体等热议的焦点,虽未以正式通过的法规确定下来,但其影响已深入人心,认为这是《物权法》有关法律规定在拆迁方面的具体化。只有因公共利益需要才可以征收房屋已经成了公众心中的概念。从《征收条例》所列公共利益范围和当前的拆迁项目看,有一大部分项目不在其中,如土地储备、工业项目、商业开发等以及集体土地上房屋拆迁等,而目前的拆迁项目又以集体土地、土地储备、工业项目等居多,目前状况下这些项目将遭到被拆迁人的“合法”抵制,这些项目即使实施拆迁,其工作的推进难度、拆迁周期及拆迁成本等可能会较往年大幅增加。
三是行业管理难度进一步加大。由于当前拆迁政策处于敏感时期,如果保障机制不及时到位,暴力拆迁、野蛮拆迁、违法拆迁的现象会进一步抬头;重效率、轻规范、求结果、弃过程的状况会更加明显,由此导致的投诉、上访及不稳定因素会增加。
二、相关对策
1 加大正面引导,减少政策理解误区
要通过多种途径大力宣传《征收条例》与《条例》在内容、程序、补偿等方面的共同点;宣传《征收条例》的规定在现行拆迁中已体现的可感点;宣传当前在拆迁补偿安置方面政府为民、惠民的做法。同时,应尽力减少群众对现行拆迁政策的抵触。此外,还要通过拆迁带来的发展变化帮助被拆迁人算好三本帐:补偿的经济帐、居住环境的改善帐、城市建设和经济的发展帐,通过正面引导,防止一些片面的认识和因对拆迁政策体系不完全了解而产生的认识误区,减少拆迁阻力。
2 坚持依法拆迁,慎重启动新项目
在《征收条例》出台前,对准备启动的新项目,要坚持“公共利益优先、民生工程优先、重大项目优先”的原则,要根据项目急缓程度,分清主次,能缓的则缓,确保拆一个项目了一个项目,防止跨政策工程引发不必要的矛盾纠纷。对急需实施的拆迁项目,可参照《征收条例》征求意见稿相关要求,进一步做好许可前的相关准备工作,扎实搞好前期调查摸底,充分论证补偿安置方案,广泛征求被拆迁人意见,严格依法实施,提高规范化程度,努力减少矛盾。
3 坚持阳光拆迁,增强拆迁补偿的公开透明度
从现阶段暴露的拆迁矛盾看,主要还是补偿安置工作不够公开透明,前后补偿标准不一,没有真正做到先走的不吃亏、后走的不沾光,造成被拆迁人之间相互攀比、商谈不积极、漫天要价。根据南通等地近年来全面推行“十公示一监督”制度的做法看,由于拆迁政策和补偿标准进一步公开透明,群众对拆迁的理解配合程度增强,拆迁推进效率提高,矛盾明显减少。《征收条例》也明确规定,房屋征收部门应当将补偿协议向全体被征收人公布,其目的就是要增强征收补偿的公开透明度,接收被征收人和社会的监督。为此,在《征收条例》出台前,对新审批的拆迁许可项目,可试行将每个被拆迁人的补偿安置结果完全公开,增加补偿的透明度,增强政府及拆迁行为的公信力。
4 进一步完善现行拆迁政策,切实做好补偿安置工作
越是在《征收条例》等政策因素处于朦胧状态的背景下,越要规范拆迁行为,在做好补偿安置工作方面下功夫,让被拆迁人减少政策疑虑。缓解拆迁恐慌的心理,尤其是在现行的补偿标准上,凡没有达到市场化水平的,调整到市场化水平,甚至超过市场化水平。在安置点落实上,尽力提供原地安置,条件不允许的,尽力提供区位优势明显的地点给予安置。在安置房建设上,一要加快安置房建设速度,努力减少过渡周期,力争实行零过渡;二要确保安置房质量,不但要符合国家质量安全标准,而且新建的安置房其质量、环境等与市场上新建的普通商品房不应有明显差别。在补偿款支付上,做到足额按时支付,防止出现拖欠或打白条现象。
土地征收与补偿条例范文6
关键词：地方政府；土地征收；公共利益；困境；路径选择
一直以来，土地问题都是关系到国家稳定发展的重要问题。近年来，随着社会不断发展，城市化建设不断推进，各地征地的需求陡增。而随之而来的暴力拆迁、围堵政府等恶性事件的频频暴出，严重影响社会的稳定和发展，成为当代中国亟待解决的难题，因此对其研究和探讨具有深刻的现实意义。
一、地方政府土地征收环境下公共利益的内涵及界定标准
公共利益的概念存在于政治学、法学、社会学等多个学科中。看问题的角度及价值观等方面的不同，使得对于公共利益的解读也因人而异，但人们对公共利益与私人利益有区别、公共利益应有公益性和分享性等方面有较为一致的看法。笔者认为，公共利益是社会存在与发展所必需的，经过社会成员的个体利益的整合而形成的，并能为社会中的绝大多数人所认可和享有的，具有广泛性、正当性、公益性的社会价值体或利益形态。
对于公共利益的界定标准，目前学术界也是众说纷纭，莫衷一是。一些学者认为公共利益的界定标准简单来说就是受益人的数量要多，受益人生活的质量要高。而莫于川教授认为确定公共利益的标准有六条，即第一，合法合理性；第二，公共受益性；第三，公平补偿性；四，公开参与性；第五，权力制约性；第六，权责统一性。【1】笔者较认同莫于川教授的观点，认为以上的几点基本能揭示公共利益的本质。在下文笔者也将主要应用莫教授的公共利益标准来对我国当前在土地征收过程中出现的一些问题进行对比分析。
《中华人民共和国宪法》(以下简称《宪法》)第一章第十条和《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)第一章第二条中都规定，"国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。"也就是说，我国以法律条文的形式明确规定了国家行使征地权的前提是也只能是公共利益。2011年1月19日，国务院审议并通过了《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《房屋征收与补偿条例》)，该条例对公共利益作了具体规定：(1)国防和外交的需要；(2)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；(3)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；(4)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；(5)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；(6)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。【2】以上的六条规定对公共利益做出如此概括性的列举，这在我国尚属首次，在一定程度上弥补了《宪法》等50多部法律虽然使用或者提及公共利益的概念却不明确其含义和适用范围的弊端。
二、地方政府土地征收的公共利益困境
2011年4月，国家审计署审计结果，2009年至2010年24个市县土地管理及土地资金中，有14个市县违规征用土地22万亩。虽然只是披露少数几个县市区的用地违规违法情况，如果这些地方的情况具有代表性，那么，可推算出全国同期违规违法征用土地大约在600万亩左右，超过可持续用地标准的50%以上。【3】从江苏"铁本违法征地"到四川德阳征地拆迁案件，从吉林梨树霍家店暴力征地拆迁到磐石市挪用土地补偿款案件，"征而不用"、"征而乱用"、"多征少用" 和"征而迟用"等长期困扰社会、损害民众利益的现象屡见不鲜，这不仅影响了土地资源的优化配置，导致出现大量的失地农民，更诱发了严重的群体性事件冲突。我国地方政府土地征收的具体公共利益困境如下：
（一）公共利益的公益性危机
如上所述，我国相关法律将公共利益作为对土地进行征收或征用的依据，但并未将什么是公共利益、由谁界定、其范围如何等问题界定清楚。虽然新出台的《房屋征收与补偿条例》归纳了公共利益的几点，但笔者认为，其中不少细节是有待商榷的。例如，新条例中有很多需要地方政府制定具体办法的规定，如何做到防止地方政府的配套制度违反新条例难以确定。又如，新条例的最后一条是"法律、行政法规规定的其他公共利益的需要"，该规定中"其它"二字也为不当征收留下隐患。另外，在利益严重分化的今天，地方政府为了追求眼前利益，违法侵害征收相对人利益的现象比比皆是。某些地方政府征地时冠以"为了经济发展"的名目，实质却是某些官员滥用手中行政权力，侵犯公民合法私有财产权。如地方政府将房屋征收拆迁后建立工厂、超市、娱乐场所或商品住宅，虽然短期内能起到拉动经济、增加税收及扩大就业等积极效应，但其直接目的却是满足政府自身的部门利益及经营者的商业利益。
（二）公共利益的补偿缺乏公正性
我国目前关于被征收土地补偿问题的关键不在于有没有给予补偿，而在于怎么补偿，按什么样的标准，方式有哪些、能否及时到位等，这都牵涉到公平公正的问题。在实际生活中，各地方政府常根据"因地制宜"原则制定 "基准价"，补偿价格大多未达到市场价格，补偿方式也主要以货币补偿为主，缺乏多元化的补偿方式，补偿也未包含因为土地用途改变而带来的增值利益，使得被征地民众所获补偿通常不能重新购置大致相当的住房，并且申请补偿的程序过于繁琐，被征地民众难以及时获得补偿款。
