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国有土地的征收与补偿条例范文1
关键词：国有土地 房屋征收 公平补偿 革新 局限性 社会影响
社会经济文化的不断发展，需要相应的法律法规与之相配套，在国有土地房屋征收政策方面，2001年颁布的《城市房屋拆迁管理条例》已经不能适应现在的社会发展，因此，《条例》的出台，对国有土地的征收程序以及条件做了更加规范、严格的要求和补偿标准，一定程度上，使我国的国有土地征收与补偿制度从根本上发生了变化。
一、国有土地上房屋征收与补偿法律的改革完善
（一）征收条件做了严格限制
《条例》中明确规定国有土地房屋的征收只能用于“公共利益”，商业建设对土地的征用不适用于本条例，《条例》主要维护的是被征收人的利益和社会公共利益，并在第八条里对公共利益的所涵盖的范围做了详细的限制，严格的征收条件从一定程度上维护了国家和人民的公共利益。另外，政府对房屋进行征收前，一定要走严格的法律法规程序，进行风险评估。
（二）房屋征收部门与被征收人的关系得以明确
房屋征收的当事人是征收部门和被征收人，两者之间是补偿与被补偿的关系，征收部门指的是县级以上负责房屋拆迁管理的部门，而之前《城市房屋拆迁管理条例》中的拆迁人，包括了商业建设单位，在《条例》中规定了政府才是房屋征收的补偿主体，避免了建设商与被征收人之间的矛盾冲突，更好的维护了被征收人的利益，促进征收工作的顺利进行。
（三）房屋征收和补偿程序更加规范具体
在房屋征收过程中，要坚持民主的基本原则，要严格按照标准程序进行房屋征收，结果要公开、公示，要维护公众的知情权、监督权，房屋征收部门应该将相关征收法律和相关内容以宣讲、公告的形式传达给被征收人，《条例》还赋予了被征收人参加听政会、自主选择评估机构等，公众的意见由政府和专家认真考虑并给出最后结果和原因，这种相对民主化的方式有效维护了被征收人的权利，提高了公平、公正、公开的透明化程度。此外，严格按照先补偿、后搬迁的房屋征收原则，在走正规程序的同时，最大程度的保护了被征收的合法权益；《条例》中规定，土地被征收后，被征收人的土地所有权被收回，国有土地根据公共利益需要重新核发国有土地使用权证。
（四）完善了补偿机制
《条例》结合了《物权法》的相关内容，将公平作为最基本的补偿原则贯穿始终，只有保证了公平公正，才能使社会和谐稳定，因此，补偿价格作为敏感问题，一定要做到相对公平，要给被征收者最基本的公平对待，避免因赔偿引起的上诉、纠纷等现象；之前，房地产价格评定机构都是由拆迁人选定，容易出现不公平或者让被征收者心理产生不公平的现象，因此《条例》中规定评估机构可有被征收者选定，以保证民主和公平；《条例》中还将补偿内容作了补充，被征收者可以选择货币补偿或房屋补偿等，规定补偿安置资金不得挪为他用，必须专款专用，并确立奖励机制，鼓励被征收者积极配合，降低起抵触情绪；对于等级范围之外的违建建筑，坚决维护国家财产，不给予补偿。条例的补偿标准比《城市房屋拆迁管理条例》更具体、公平，更好的保护了被征收人的合法权益，维护了社会安定。
（五）建设单位不得参与搬迁活动
过去，建设单位为了满足自己的利益目的，采取一些过激乃至违法等暴力行为，强迫拆迁人搬迁，因此引发了不少事故，影响了社会和谐，所以，《条例》中明确规定，建设单位等有利益关系的部门单位不能参与拆迁活动。
（六）完善“行政裁决”体制，取消强制拆迁
《条例》中规定的房屋征收部门也就是政府既是补偿主体也是拆迁当事人，那么政府享有裁决权就不合理了。因此，法律规定的事项和被征收人对征收决定不服的情况才能申请行政裁决，还可以提起行政诉讼和行政复议。此外，为了维护被征收者的权益，防止强制拆迁激发政府与公民的矛盾，所以不保留政府强行拆迁的权利。
二、国有土地房屋征收与补偿法律制度的局限性
尽管《国有土地房上房屋征收与补偿条例》的颁布，进一步规范并具体规定了一些内容，但是仍存在一些问题需要进一步完善。
集体土地房屋征收未纳入规定。《条例》中只保障了国家土地上房屋征收规范内容，却忽略了城中村集体土地的征收，集体土地和国有土地的性质都是为了公共利益，但是房屋征收问题被区别对待，而没有确立统一的法律法规。
偿价格是国有土地房屋征收中最受关注的问题，《条例》中虽然规定评估机构由被征收人选择，但是最后的评估费用都是由房屋征收部门出资，因此，评估结果存在“泡沫”，难以达到真正的公平公正。
土地使用权的相关补偿没有在《条例》中明确规定，而且只对房屋所有权者进行了赔偿，承租人作为受害者，没有对其给予一定的补偿，只能通过合同法来维护自身权益；搬迁过程中，执行力度有待完善，《条例》中规定了防止政府的强制征收权利，但是遇到特定情况和紧急需要时，就会因此耽误拆迁进程。
三、结束语
总而言之，《国有土地房上房屋征收与补偿条例》的颁布虽然一定程度上完善革新了征收补偿制度，一定程度上避免了纠纷，但是法律治理是一个长期的过程。《条例》中部分补偿价格、承租人补偿机制和行政诉讼等相关机制还不够完善，这些问题都会影响公平公正，不利于维护社会稳定。因此，新《条例》是我国法治的进步，在此基础上，国有土地房屋征收与法律制度有待进一步完善。
参考文献：
[1]陈坦文.我国城市国有土地上的房屋征收补偿制度完善研究[D].安徽大学，2012
[2]路天飞.国有土地上房屋征收补偿范围及程序的完善[D].吉林大学，2014
国有土地的征收与补偿条例范文2
关键词：国有土地；房屋征收；补偿；条例；可操作性指标；评价
中图分类号：D912.3 文献标识码：A 文章编号：1004－0544(2012)04－0134－04
土地，作为国家赖以存在、延续的最重要物质资源，自文明创始以来就一直是人类所珍视、追逐的目标，“人类文明的标志就在于通过以国家强制力为后盾来确定人们或各社会集团对于土地的权利”。土地征收法律制度作为土地法律制度中的重要组成部分，更需高度关注与重视。2011年1月19日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)正式公布并生效，这标志着我国的土地征收法律制度进入了一个全新阶段，公众普遍对其操作性有着更高的功能期待，然而该条例的可操作性究竟如何，在《条例》刚实施不久的情形下，可以针对《条例》文本进行评价。
一、《条例》的可操作性评价指标
一部法规范性文件，即使制定程序合法，内容完备且不违背上位法，形式规范，如果不能在实践中得到很好地适用，也只能是没有生命力的一纸空文，这样的立法实际上是对宝贵立法资源的浪费。因此“可操作性指标”是评价法律质量的一个重要标准，只有具有较强可操作性的法律才可能成为高质量的法律。本文中“可操作性”是指，法律规定有效地付诸行动，得到实施的程度。法律的可操作性强，就意味着法律能够更有效付诸行动，得到更好的实施；法律的可操作性弱，法律在运用中困难程度就更大。
具体说来，法律可操作性评价具体指标有三，即：规范完整性、规范明确性和适用频率。
规范完整性主要考察构成要素完整的规范条数和无后果构成要素的规范条数之间的比例。完整的法律规范构成要素包括假定条件、行为模式和法律后果三个部分。构成要素完整的规范条数在整部法律中所占比率越高，其从规范完整性指标来看的法律可操作性越强。因为缺乏法律后果的规范意味着有行为却无相应处理结果，该行为模式的法律效力在实践中就会存在问题，常常会出现操作难与执行的局面。
鉴于《条例》出台的时间短，在实践中难以全面考察其适用频率，因此以文本为对象，我们主要从规范完整性与规范明确性两方面来评价其可操作性。
二、可操作性具体评价
(一)规范完整性
此次新出台的《条例》共计35条，分为总则、征收决定、补偿、法律责任和附则五大章。其中构成要素完整的规范条数共29条，无后果构成要素的规范条数共6条，构成要素完整的规范条数占该条例规范总数的83％。
在6条无后果构成要素的规范中，1条是有关立法宗旨的规定，2条是有关法律原则的规定，另有1条是有关实施附则的规定，这4条从立法层面而言无需具有法律后果这一构成要素。除去此4条，实际真正产生影响的无后果构成要素的规范为两条，即第15条和第29条，仅占新条例规范总数的5.7％。因而，单就规范完整性这个指标而言，《条例》具有很高的可操作性。
《条例》第15条规定：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。”然而却并未规定当被征收人不予配合时该如何担责，使得针对被征收人制定的配合义务极易在实践中形同虚设，缺乏强制效力。被征收人不配合，征收纠纷便随之而来。
第29条规定：“审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。”如若审计机关未依法对征收补偿费用管理和使用情况进行监督，或未公布审计结果该承担何种法律后果?是比照第30条针对市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员的担责规定，还是另依他法?缺乏有效的法律责任，使得审计机关自身行为缺乏规制，易怠于行使其监督职责。
(二)规范明确性
1、完善进步之处。在《条例》颁布生效之前，有关土地征收与补偿，主要适用的是《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《物权法》、《城市房屋拆迁管理条例》与各地方根据各自具体情况所制定的相关地方性规章等。其中最重要的、在全国范围内生效的为《土地管理法》。可通过与上述法律法规的比较，来评价分析《条例》的进步与完善之处。
(1)适用范围的明确性。法律规范的适用范围又称法律规范的效力范围，即法律规范对于什么样的人，在什么时间、空间范围内对于人们具有拘束力。法律规范的适用范围包括在时间上的适用范围、在空间上的适用范围和对人的适用范围。此处，我们主要对空间上的适用范围加以评价。
原《城市房屋拆迁管理条例》仅适用于城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物的拆迁。集体土地上的房屋拆迁适用《土地管理法》、《物权法》等有关集体土地征收的规定及相关地方性法规规章的规定。在《条例》出台前，法律规定的征收范围不但包括基于公共利益而征收的土地，还包括非公益性商业用地。允许非公益性商业用地的征收，在实践中极易造成征地权的滥用，利用国家权力不当地剥夺私权，侵害原土地权利的合法权益，易造成行政权力的腐败。
为从制度上解决这一问题，此次新条例做了严格限制。首次对征收范围进行了具体细化的明确。确定的土地管理制度创新精神应该是逐步缩小征地范围。根据该精神，《条例》规定：只有为维护公共利益才可进行征收，从而排除了非公益性商业用地的征收。
统计资料表明，截止到2007年底，全国征地用途中仅有20％土地是为绿化等公共利益的，80％的农用地被征用后转做房地产开发、高速公路修建等建设用地。
针对此现状，《条例》第1条规定：“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。”在原《城市房屋拆迁管理条例》第1条“加强对城市房屋拆迁的管理”的基础上增加了“维护公共利益”，与《物权法》的相关规定相一致，即只有为了维护公共利益，才能进行征收。
同时该法首次对“公共利益”进行界定，以列举的方式严格限制其范围，《条例》第8条明确规定其所指的“公共利益”主要包括国防、外交需要，组织实施能源、交通、水利、教科文卫体、资源环保、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要，保障性安居工程建设需要等。第一次以法律的形式划定了在理论上和实践上都存在较大争议的“公共利益”的大致范围，避免实践中因为规定不明而出现征收范围肆意扩大的现象。
除此，首次明确排除了“违建”补偿，明文规定违规建筑不属于《条例》的补偿范围。违规建筑是否获赔一直是土地征收实践中的争议问题，《土地管理法》与原《拆迁管理条例》均未对该问题做出直接规定，造成实践中纠纷不断。《条例》第16条首次明确规定：“房屋征收范围确定后，不得在
房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。”这一规定有效解决了“违建”获赔的争议，打击了部分地方为获得更多补偿款而临时突击扩建的行为，有利于公平正义。
(2)执法主体的明确性。原《拆迁管理条例》在对征收工作主体进行规定时用词混杂。其在第5条规定“县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门(以下简称房屋拆迁管理部门)对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理”，第7条却规定“市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查：经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。”同时使用“县级以上地方人民政府”与“市、县人民政府”造成在实践中区级人民政府征收权的资格争议问题。而《条例》则统一规定为“市、县级人民政府”，有效避免了区级人民政府征收主体资格的争议问题。
(3)执法对象的明确性。原《拆迁管理条例》第1条规定：“为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本条例。”由此可知，其将执法对象定为“拆迁当事人”。但何为“拆迁当事人”?在实践中，往往难以界定，范围不一。是仅指房屋所有权人?抑或包括房屋承租人或其他利益相关人?《条例》则避免了“拆迁当事人”这一模糊概念的使用，而采用“被征收房屋所有权人”这一更为具体明确的表述，缩小了执法对象的范围，在司法实践中更具有操作性。
(4)执法程序的明确性。《土地管理法》并没有细化具体规定土地征收程序，仅在第46条笼统规定，“国家征收土地的。依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施”。被征收人应当在公告规定期限内，到有关部门办理征地补偿登记。即“法律条款并没有明确事前知情和主动参与的权利，而只是强调了被征收人要履行事后参与的义务，而法律实体之外又缺乏必要的协商或听证程序作为补充，加上农民受知识层次、信息占有量等因素的限制，参与公共事务能力较弱，如果没有适当的程序制度作保障，在利益受到侵害时往往不能及时有效地维护合法权益。”
《条例》则对执法程序做了具体细化。第8条至第29条完整规定了征收与补偿的执法程序，涵盖征收前至征收后的全部过程，使实践过程中的每一步均有法可依，有法可循。特别是对于房屋所有权人私权的保护，比之《土地管理法》更为全面具体。第27条首次提出“先补偿，后搬迁”的概念，顺应民心地将禁止野蛮拆迁写入条文，符合依法治国，建设社会主义和谐社会的需要。“先补后搬”这一概念的首次正式提出也有力保障了房屋所有权人的财产权，从而在最大程度上地维护了私权。
同时，从程序上否定了行政强制拆迁。作为一贯争议热点，行政强制拆迁在此次《条例》中的废止有着巨大积极意义。据住房城乡建设部统计，近几年来，行政强制拆迁的比例平均为0.2％左右，强制拆迁过程中出现的恶性事件虽然是极少数，但必须高度重视，切实采取有效措施，杜绝此类事件发生。新条例第28条规定：“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。”这一规定有利于文明拆迁的实现，促使拆迁部门采取更为温和的拆迁谈判方式，在一定程度上缓和了征收方与房屋所有权人之间的矛盾。
(5)执法标准的量化不确定性。执法标准的量化不确定性可经下列公式加以计算：
执法标准的量化不确定性=(处理项上限－处理项下限)÷处理项上限
经上述公式计算所得的商越大，则执法标准的量化不确定性就越大。因为根据上述计算公式所得百分比越大，意味着条文在内容上就具有更大的自由把握与发挥的空间，在实践中行政机关的自由裁量权就越大，即该条文在内容上的随意选择性与量化不确定性就越大，操作起来因缺乏明确规定与标准就越发困难，法律可操作性也就越小。
《土地管理法》在多方面存在执行标准的量化不确定性。以征收补偿标准为例，该法第47条是有关土地征收补偿的核心规定，这条概括性的规定构成我国土地征收的根本制度。透过条文可知，我国《土地管理法》规定的土地补偿标准是：土地补偿费为被征耕地前三年平均年产值6－10倍，安置补助费为4－6倍，二者的总和最高不得超过被征用前三年平均年产值的30倍。套用执法标准的量化不确定性公式，将字母a设为常量，代表被征耕地前三年的平均年产值，则土地补偿费的上限为10a，下限为6a，代入公式即为：
(10a-6a)÷10a=0.4
即该条文的量化不确定性为40％。
反观，新条例第19条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”按照理性的交易规则，开发商给付的补偿款会尽可能贴近市场价格，不太可能过多偏离市场价格。因此土地补偿费的上限价格会接近于其下限价格，即接近于市场价格。换言之，上限与下限之间的差额近乎为0，则带入上述公式即为：
0÷市场价格=0
即该条文的量化不确定性为0，亦即意味着该条文的可操作性非常高。通过上述计算清晰可知，新条例在土地征收补偿费方面，其可操作性明显高于《土地管理法》。
需要注意的是，上述公式只适用于金额的计算，对于同种条件不同处罚或不同条件不同处罚的情形并不适用。这两种情况因种类不同而不能相比。对于前者，即同种条件不同处罚的规定，在实践中很易造成执法机关都倾向于选择更有利于自己的A处罚方式，而逃避另一种相对而言获益少的B处罚方式。比如条文若规定执法机关可以采用罚金或吊销执照的方式进行处罚，则在实践中绝大多数执法机关都会选择罚金而不采用吊销执照的方式，从而造成行政权力的滥用。这种选择权实际上具有很大任意性与自主性。量化不确定性大，法律可操作性小。
而对于后者，即不同条件不同处罚的规定，虽在形式上是放于同一条文中，然而在实质上却可拆分为两个不同条文的内容。在A条件下实施对应的A处罚，此为一个条文的内容；在B条件下实施对应的B处罚，此为另一个条文的内容。不同前提条件，不同处理结果，应分开确定计算其量化不确定性，不可笼统套用上述公式计算。
2、存在问题。虽然总体而言，《条例》具有较强法律可操作性，较之《土地管理法》与原《城市房屋拆迁管理条例》在规范明确性方面有了很大改善与进步，但不可避免的亦在一些方面仍存在问题，需进一步完善其内容，以增强其可操作性。
(1)在适用范围的明确性上，有关“国有土地”的范围规定还需要进一步界定。《条例》的适用范围是“国有土地”，相对于原《城市房屋拆迁管理条例》，适用范围更大，然而“国有土地”的界定是一个复杂问题。“现实中的‘国有土地’大
体有这样几种：一是已征用或已经确权给使用者的国有土地；二是依时颁发的土地房产所有证换发新使用证的国有土地；三是城市市区居民使用的土地，按城市的土地属于国家所有，在土地初始登记时确定为国有土地：四是城市、城市郊区的农民特别是城中村居民，因转户、拆迁等情形，土地随之转为国有土地；五是第二次全国土地调查中对城市市区的土地调查登记为国有土地的：六是依法不属于集体所有的国有土地。
实践中面临的复杂问题是，有的‘国有土地’未经过征收程序，有的没有给原集体经济组织支付过补偿，有的是先办理房产所有证后办理土地使用证，有的仍然由农村集体经济组织使用甚至仍然是农用地。”而《条例》仅笼统规定“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回”，则上述各类国有土地是否都适用“收回”规定?是否排除某些情形?如何确定哪些被收回的国有土地应该补偿?“例如，因‘城中村’改造、居民转户等原因形成的国有土地是否补偿?第二次全国土地调查中登记为国有土地是否补偿?没有支付过征用补偿而直接按‘城市土地属国家所有’规定登记发证的原集体土地是否补偿?这些问题直接影响能否收回土地使用权。”因为《条例》未对“国有土地”的范围进一步界定。所以在房屋征收的实践操作中有可能造成无法可依的局面，从而使该新条例的可操作性大打折扣。
(2)在执法主体明确性上，有关房屋征收实施单位及其法律责任的规定需要进一步完善。按照现行规定，“建设单位是拆迁人，可以自行拆迁，也可以委托拆迁单位实施拆迁，由于拆迁速度和建设单位、拆迁单位的经济利益相关。容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。这是由当时的历史条件所决定的。二次征求意见稿在征求意见稿规定政府是征收补偿主体、取消建设单位拆迁的基础上，进一步明确，房屋征收部门可以委托房屋征收实施机构，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施机构不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施机构实施房屋征收与补偿的行为应当负责监督，并对该行为的后果承担法律责任。”首先，此处的房屋征收实施单位到底指谁?“不以营利为目的单位主要有三种：一是国家机关，二是承担行政管理职能的事业单位，三是民办非企业。从立法意图来看，国家机关可以排除，但房屋征收实施机构究竟是属于承担行政管理职能的事业单位还是民办非企业，抑或两者兼而有之?”期望予以明确。其次，对于超出房屋征收部门委托范围所实施的行为，房屋征收实施部门该如何承担法律责任?若由房屋征收实施部门自身承担，则若在其不具有承担能力的情形下，谁该为其承担?这些都是实践中将遇到的问题。
(3)在执法程序明确性上，有关土地价值确定程序、房屋调查登记的规定和被征收房屋的“土地用途”的认定规定需要进一步细化。《条例》第2条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收入)给予公平补偿。”而对于被征收的土地，则只在第13条规定：“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。”除此并无进一步的处置办法。有收回，则应有补偿。法律规定的补偿标准仅为“合理”二字，那么这便涉及到对“合理”的判断。何谓合理补偿?补偿多少才谓合理?这其中的关键问题即为对被收回土地的“价值”进行确定。尤其是划拨土地，作为被收回土地的主要类型之一，其价值在实践中向来难以确定，然而新条例并未对划拨土地的价值确定程序予以规定。
实践中收回国有土地使用权的操作程序应该如何?有关国有土地“收回”应由谁执行?补偿主体是谁?鉴于当前我国大多城市社区(居委会)是从原生产队改制而来，集体经济组织实体早已发生转移，那么，转移后的补偿主体是谁?“许多住宅用地原来给村(居)委进行过补偿，那么，现在应补给谁?国家、省级项目在被征收房屋的国有土地上进行建设的，要不要给市、县政府进行土地补偿?”进一步探讨，依什么程序计算补偿金额?“《条例》明确被征收房屋价值的补偿是‘被征收房屋类似房地产的市场价格’，显然已包含了土地补偿或土地使用权收益。那么，原集体经济组织的土地补偿应该如何计算?单位和个人获取的‘市场价格’中要不要显化‘土地价值’?同时，房屋价值由‘具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定’，其‘相应资质的房地产价格评估机构’实际上是住建部门确定的资质，那么国土资源部门确定资质的‘土地价格评估机构’能否参与?”以上均是尚待进一步明确之处。
新条例第15条规定：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”
“对房屋及相关情况进行调查登记，是新条例新设立的程序，调查登记的情况在很大程序上决定了公平补偿的基本要求能否实现。但对被征收人拒不配合的，如何处理，新条例并未规定。”笔者以为，可采用信息登记公开的方式，将拒不配合的被征收人情况登记在册，用以备案，建成档案系统归总，便于随时查阅。
新条例第16条规定：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。”如何界定是否擅自改变“土地用途”?被征收房屋所使用的土地用途如何认定?条例尚未有明确规定。依据前述《条例》第15条规定，被征收房屋用途的认定，主要采取调查登记的办法，那么如何“调查登记”?法律并未明确规定。条例只规定房屋征收部门进行调查登记，则国土部门是否同样有权参与调查登记?“房屋用途与土地用途是否应该‘登记一致’?改变房屋用途的同时改变土地用途是否不予补偿?新建、扩建、改建房屋的同时，擅自改变土地用途和改变土地使用条件的是否要处罚?改变土地用途行为在被征收房屋‘调查登记’时被认定为‘合法’的，国土部门还要不要处理?
事实上，长期以来拆迁工作中房屋和土地用途的认定，与能否顺利达成拆迁协议有着十分直接的关系。为了获得更大的经济利益而改变了住宅用途，但在拆迁时得不到满足，一些‘钉子户’就是这样产生的。”因此，必须对被征收房屋的“土地用途”认定程序加以进一步明确。
三、评价结论
国有土地的征收与补偿条例范文3
房屋征收补偿方案公开征求意见
“房屋征收补偿方案将采取公开征求意见的方式，由房屋征收部门拟定房屋征收补偿方案，并经政府组织有关部门及专家论证和修改后最终确定。”，在确定房屋征收补偿方案前，须经市内五区房屋征收部门进行综合平衡，并将在征求意见期限结束后15日内公布修改后的房屋征收补偿方案。房屋征收部门将依法建立房屋征收补偿档案，将每户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
此外，如在旧城区改建项目半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》等相关规定，市、区人民政府将组织被征收人、公众代表、房屋征收部门等参加听证会，房屋征收部门将根据听证会情况修改房屋征收补偿方案。
此次出台的关于房屋征收的相关配套文件对房屋征收决定也做了明确规定，要求市区房屋征收决定涉及被征收人户数在150户以上的项目，由市人民政府常务会议讨论决定，各区房屋征收决定涉及被征收人户数在75户以上的项目，须经各区人民政府常务会议讨论决定。
投票选举评估机构
为了保证房屋征收工作的合法性和公开性，确保以客观公正的方式对房屋价格进行评估，房屋征收部门将按照房地产价格评估机构报名先后顺序在房屋征收现场公布参选评估机构名单，由被征收人在规定的期限内协商确定房地产价格评估机构，如发生协商意见不一致的情况，房屋征收部门将组织全体被征收人以投票方式选举产生评估机构，或采取摇号、抽签等随机方式确定。
房地产价格评估机构依据相关规定评估确定被征收房屋的价值，并出具评估报告。如房屋征收部门或被征收人对评估结果有异议，自收到估价报告之日起10日内可向房地产价格评估机构申请复核评估，如对复核结果仍有异议，可继续向市国有土地上房屋征收价格评估专家委员会申请鉴定，并由评估专家委员出具书面鉴定意见。
搬迁补助费提高一倍
按照规定，搬迁补助费由原来按被征收房屋建筑面积每平方米10元标准调整至每平方米20元，提高了一倍，而临时安置费则由原来按被征收房屋建筑面积每平方米18元标准提高至每平方米25元。
国有土地的征收与补偿条例范文4
摘要:
国有土地上房屋征收这一行为之属性符合私法中的所有权社会化原则，其作为一种社会现实普遍存在于当下我国经济发展的进程之中，其背后蕴涵着深刻的私权保障要求。虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》在立法理念与技术上较原有法更为先进与合理，但在实体规制与程序设置上仍存有缺失，故公共利益的清晰界定、拆迁补偿标准的明确设立以及拆迁程序的细化规范是解决国有土地上房屋征收所出现问题的必由进路。
关键词:
房屋征收;公共利益;私权保障;拆迁补偿;正当程序
随着经济社会的进一步发展，城市化进程的不断推进，用地规模激增使得土地及附着于其上的建筑物之征收不可避免，并因此需要拆除相应土地上的建筑物、安置相关人员。在征收中，产权主体均竭力争取对城市土地中蕴含无明确归属之显化的潜在租值，且相关征收制度被异化所生之权利和权力的冲突与较量，而科学、合理的法律法规之暂付阙如引致了城市发展与私有财产权保护关系的扭曲，使得各方以利益博弈者的身份相互对峙。虽然2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经颁布施行，但具体的规制内容仍存有漏洞，对被征收人私权保障的力度依然孱弱，暴露出国有土地上房屋征收①法律制度的结构性悖论和实践操作中的功能性混乱等诸多问题。因此，有必要对国有土地上房屋征收问题进行深入研究。
一、国有土地上房屋征收的私权保障要求
我国《物权法》第四十二条第一款规定:“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”第三款继续规定:“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”从一定意义上说，《物权法》确立了国有土地上房屋征收补偿的私法基础与私法要求，填补了规范与事实的缝隙，体现了“法治的基本要求(形式法治)是‘法律主治’”［1］。国有土地上房屋征收这一行为属性符合私法上的所有权社会化原则。传统私法秉承所有权绝对原则，其过度强调个人的绝对权利所带来的弊害使得现代权利观念逐渐由个人权利转向社会权利。德国学者耶林在其《法律的目的》一书中指出:“所有权行使之目的，不独应为个人的利益，同时也应为社会的利益，因此现今应以‘社会的所有权’制度取代‘个人的所有权’制度。”［2］而《魏玛宪法》第153条所规定的“所有权负有义务，其行使应同时有益于公共福利”即表征了这一理念。从另一侧面与此相对照的是“对所有权的拘束与个人在社会秩序中承担的内在和外在义务拘束相符”［3］。在现代社会中，任何私人财产权利都不是绝对的、不受限制的权利。国家为了维护公共利益的需要，有必要在特殊情况下通过征收的方式限制私人财产权。这既是所有权社会化限制的表征也是私人所有权的义务所在。诚然，所有权社会化并非是对私人所有权的否定，其本旨是调适所有权保护与所有权内在义务拘束的平衡，在最大程度上使得私人所有权的行使与社会公共利益并行不悖。正如王泽鉴先生所言:“所有权并非绝对，基于公共利益的限制(包括征收的可能性)，实乃寓存于所有权本身。所有权的内容兼括权能和义务、限制及拘束，使私的所有权更具存在的依据，而发挥其功能。”［4］因此，所有权社会化并非导致所有权失去独立的价值意蕴，倘若在所有权社会化的过程中对所有权造成了损害，仍然应当参照私权的损失加以救济。
(一)拆迁补偿的私法基础公民的合法财产受法律保护，确立物权法律关系的重要意义就在于明确物之归属及利用，保障所有权人对所有权的信赖保护以及合理预期利益，强化所有权的安全属性及稳定性。从私权保障的角度检视，城市房屋拆迁却有违物权稳定性，且极易破坏所有权的安全属性。国有土地上的房屋拆迁法律关系中所涉及的物权内容至少包括三个方面:土地所有权、土地使用权以及土地附着物房屋的所有权问题。根据我国现行法律，城市土地所有权归国家所有，城市土地使用权被相应的房屋所有权人所享有，作为城市土地附着物的房屋所有权亦归城市居民所有。土地所有权归属于国家，其不能成为国家征收的对象，不构成城市房屋拆迁补偿的私法基础。根据我国《物权法》第一百四十六条、第一百四十七条所确立的“房随地一体转移”与“地随房一体转移”的规则，我国城市土地使用权与房屋所有权从权利流转的归属分析是一致的。城市房屋拆迁直接损害的是城市居民的房屋所有权，所有权的灭失直接导致损害赔偿，因此国有土地上房屋拆迁补偿的私法基础首先在于对城市居民房屋所有权的侵害。同时，城市居民享有城市土地使用权，而城市房屋拆迁的最终目的即是提前终止土地使用权并收回土地以使土地资源得以重新分配。所以，从应然的角度出发，在房屋拆迁法律关系中，拆迁补偿的私法基础包括两大方面的内容，即拆迁主体对被拆迁人房屋所有权以及土地使用权的损害。忽略二者之一的看法都是不全面的，因为此两种基础法律关系关涉补偿原则及范围的问题。
(二)拆迁补偿的私法原则国家基于公共利益的需要，即依循“公共利益较个人之必要为大(Necessitaspubulicamajorestqua-mprivata．)”及“私人利益，次于公共利益(Privatumcommodumpublicocedit．)”［5］，可以对城市房屋进行拆迁并依法给予拆迁补偿。城市房屋拆迁是对公民私有财产权的限制，但这种限制并不能表明国家力量可以毫无对价地随意剥夺公民的私有财产权，因为“征收虽然是基于公共利益的目的而对个人和集体财产权所做出的限制，但这种限制并不是对财产的无偿征收，而是强制性地以适当补偿为前提的权利移转”［6］。“由于行政征收权就是公权力的一种特权，具有自我扩张的性质，加之公共利益的不确定性，征收机关在适用时往往体现了较大的自由裁量权。如果不对之进行合理约束，必然会侵犯被征收人的合法权利。”［7］具体到房屋征收法律关系，拆迁行为在实效上与一般的侵权行为无异，只不过这种行为基于法律的规定而产生，具有法律基础，拥有合法形式，因此不能判定为侵权。但征收人因公共利益导致房屋被征收的后果一方面造成被征收人合法财产权的灭失，侵害了物权，造成权利人损害(这种后果与侵权行为引发的后果别无二致);另一方面又引起其他主体(被侵害人除外)的受益，并且后者受益之广度与延展性显然优于前者，这在土地使用权的补偿上尤为凸显，在地价补偿标准方面，我国采用的以法定方式辅之以裁定方式作为计算基数的地价一般来说低于市场交易的地价①，而补偿缺省和计列开发成本时的刻意高估所形成的高估低赔的差额利益更是极易使得被征收人陷入“新圈地运动”。所以，虽然基于公共利益导致的城市房屋拆迁行为不具有侵权性质，但依据民法之等价有偿、公平原则以及侵权法的归责原理，侵权赔偿的标准理应被参照实行，赋予权利人以请求损害赔偿或诉请承担其他民事责任的权利，征收人也应当对被征收人的损失给予公平补偿。《宪法》第十三条规定:“公民的合法的私有财产不受侵犯”，即使该合法利益需要绝对服从于社会公共利益，基于此所产生的损害赔偿却也是不可敷衍了事甚至置之不顾的，否则这将会诱发公权力过度侵犯公民私权现象的产生。所以，从公民私权受法律保护的角度而言，基于因公共利益所生之房屋拆迁补偿必须采取公平补偿的标准，才能更好地保障私权。
(三)拆迁补偿的私法保障范围拆迁补偿的私法保障范围在利益分配上应当包括合理利益的保障范围以及预期利益的保障范围;在保障主体上应当包括直接利益主体与间接利益主体。合理利益的保障属于直接损失的范畴，当然属于拆迁补偿的范围。至于预期利益，根据私法精神，出于对被拆迁人利益的充分考虑以及公平原则的要求，也应当纳入补偿范围之中。与此同时，主体保障的范围也应当扩及间接利益主体的范围，才能够保证拆迁补偿的公允性。以美国联邦宪法所规定的征收三要件之一的公平补偿为例，第5条修正案强调:“未经公正补偿，不得将私有财产充作公用。(norshallprivatepropertybetakenforpublicusewithoutjustcompensation．)”其部分内涵即体现出多维度补偿的理念:一是有权得到补偿的不仅包括财产的所有人，还包括财产相关的收益人，如房地产的承租人;二是取得补偿的对象不仅包括房地产本身，还包括其附加物，以及与该房地产商业信誉有关的无形资产(odwill)②。此外，1970年联邦国会还制定了《针对联邦或联邦资助规划的统一搬迁补助与不动产征收政策法》(UniformRelocationAssistedandRealPropertyAcquisitionPoliciesforFederalandFederallyAssistedProgramsAct)，规定应当向被征用人补助搬迁费用、搬家津贴以及其他杂项费用。很多州受其影响，肯定搬迁费用等应当计入征收补偿的数额之内③。三是补偿的公平市场价值并不单纯反映被征用财产的当前用途，它还反映该财产适宜投入使用的其他合法用途④。通过全方位的保障，被拆迁人并不会因公益而生的征收、征用导致利益减损，这是符合当代私权保障的民法精神的。因此，在借鉴国外经验的基础上，扩大拆迁补偿的私法保障范围在我国成为一项重要任务。
二、国有土地上房屋征收原有法述评
(一)国有土地上房屋征收问题的形成与现状从广义“法”的角度看，国有土地上房屋征收由我国现行的多部法律同时进行规制⑤，既有国家的根本大法《宪法》，又有如《城市房屋拆迁管理条例》《土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等行政法律法规，还有如《物权法》这样的民事法律。鉴于涉及法律规范的位阶层次之较大跨度和部门领域之繁多数目，我们必须承认调和我国现行的房屋征收制度兼具复杂性、重要性以及必要性。通过对涉及的各法律施行之时间、具体规定以及实践操作的境况之分析，我国房屋征收问题的形成与现状可得以基本把握。第一，由1990年5月国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和1991年1月国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》时间间隔之短暂，我们可以窥知我国对土地使用权制度的法律调整与对城镇房屋征收问题的法律调整几近同步。因此，城镇房屋征收问题之独立存在和极易产生纠纷的现状背后必然存有多元化因素，而非仅仅是土地使用权制度的不完善所致。第二，土地与建筑物“房地分离”的本质关系与“一体主义”的法律后果所引致的结构性悖论是导致我国现行房屋征收相关法律问题的重要根源。为凸显房屋的本身价值与独立地位以及便利房屋的流转交易，我国并未延循古罗马法的“一切建筑物从属于土地”的土地吸附地上物原则①，而是采纳了建筑物所有权独立于土地所有权的所谓“房地分离原则”［8］。然而在法律后果上，“房随地走”或“地随房走”的房地一体之自由流通模式，从立法技术和思想上体现的交易模式是建立在国家所有权基础上的“国家物权主义”，“在土地国有的条件下，土地所有权与使用权(从而土地所有权与房屋的所有权)的分离变成强制性的，不能通过相关各方的谈判来加以改变。人们并非是在各种可能的选择中去选择自己认可的权利分配模式，而是被强制接受某种权利分配结果”［9］。这使得国家在对国有城市土地进行征收的同时，不重视或者根本否认国家对城镇房屋的征收，亦或是只着眼于房屋本身的补偿而回避土地使用权随征收活动潜在租值的显化而导致的利益纠纷。这种房地结构性矛盾实际上根源于我国的计划经济体制，其更加强调公民对国家安排的绝对服从。随着我国社会主义市场经济的提出与发展，房屋流转交易形式逐渐多样态化、土地使用权出让和转让的法律制度日臻完善，如何促使房产与地产妥适结合以体现客观价值的最优化愈加受到重视。第三，随着社会主义市场经济发展的深入和公民权利意识的自觉而生，在对房屋违法征收的一片反对声中，立法者开始密切关注并愈发重视房屋征收中被征收人的合法权益。这最突出地反映在我国2004年《宪法》第四修正案、2007年《物权法》以及2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布与施行。在城市房屋征收法律关系中，作为相对弱者一方的被征收人的合法权利越来越受到全面、合理的保障，在补偿范围、补偿程序上也逐渐体现出私权保障的价值诉求。
(二)国有土地上房屋征收的原有法评价国有土地上房屋征收所涉及的原有法律法规为房屋征收行为构建了大致的法律框架，但该法律框架还远不能满足和解决现实生活中房屋征收出现的诸多法律问题，国家权力运作和公民权利保障相协调的要求无从实现。原有法规制的问题主要体现在以下方面:首先，公共利益界定不明确。我国《宪法》《土地管理法》《城市房地产管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《城市房屋拆迁管理条例》和《物权法》等原有法对公共利益都或详或略有所提及，然而，于诸多规制中“公共利益”依旧“犹抱琵琶半遮面”的不明确性与模糊性，并未降低实践中区分公共利益和非公共利益的难度，由此行政主体侵损私权的较高概率仍是房屋征收中存有的较大隐患。修正原有法立法技术上的弊端以及规制上的漏洞以击破制度成为准确界定公共利益的原动力。其次，政府角色定位不清晰。我国有关征收的原有法律规制由于对行政权力缺乏有效制约，导致其过于膨胀，司法程序的作用没有得到应有的重视与发挥。在征收法律关系中政府毋庸置疑是作为最终归责者的一方主体，但在征收过程中政府作为指挥者、执行者、服务者亦或是裁决者的定位又迟迟得不到明确，而于设法减轻自身机构直接的担责压力或缓解现行补偿的经济负担的考量，政府或扮演多重角色或隐匿幕后，由此导致的主体错位造成认定程序上的混乱，从而引发政府信用危机与公信力下降等现实问题。最后，拆迁补偿安置不合理。第一，补偿安置实质上是充满利益博弈的伪商谈。因行政部门的强势“兜底”，原有法从安置补偿协议的启动到制定均刻有明显的强制性烙印，这就使得缺少双方充分沟通和意见交流的补偿安置协议是一种冲突博弈而非议价博弈。由此，征收方案的制定过程就离“接近于一个完全信息的双方议价博弈，其最后的均衡将趋向于纳什议价解①”这一理想模式渐行渐远。第二，房屋补偿标准偏低，国有土地使用权被提前终止后未得到应有补偿。原有法尚未就城市建设拆迁中国有土地使用权的补偿做出具体规定，将若干问题淡化为仅对征收房屋所有权而产生的补偿安置问题，被拆迁人土地使用权的损失被悄然“隐去”。第三，被拆迁人难以得到真正妥善安置。按照原有法的补偿标准，较低的货币补偿使得大批拆迁户易陷入难以承受按面积差价重新购房的经济压力和在外租房又明显不能满足利益优化的两难境地，最终只能选择迁移到地价相对便宜的城市边缘居住。随着城市经济的不断发展、用地需求的无限增长，如此迁移循环往复，被拆迁人的地理位置渐次被“边缘化”，最终导致的是整个社会中低收入群体的被“边缘化”。
三、国有土地上房屋征收新条例评述及完善之思考
2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称新《条例》)颁布施行，该条例较《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称旧《条例》)在权利保障方面设置更为周全，立法理念、立法技术更为先进与合理，制度的嬗变促使了许多现实性问题的解决，但新条例仍有许多规制有待完善。
(一)公共利益的界定是否应正面界定以及能否正面界定作为公权与私权连接点的公共利益一直是备受学界讨论的热点与难点问题。面对因立法的暂付阙如而导致实践中“公共利益”之滥用境况，尽管王利明先生曾在制定《物权法》时就明确指出:“仅仅寄希望于物权法对公共利益内容的界定是物权法所不能承受之重”［10］。但不可否认的是，公共利益承担了揭橥《宪法》第十条②精神的责任，成为《物权法》第四十二条③规定的征收程序启动之实质要件与最终目的之应然归宿。因此，研究公共利益的界定成为完善我国房屋征收法律制度的首要任务。新《条例》第八条就公共利益的范围进行了具体规制:“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定:(一)国防和外交的需要;(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。”一方面，立法上将公共利益作为房屋征收的前置条件，有助于界分公益征收与商业征收。判定公共利益的需要还必须坚持必要性原则，即“为了实现某种特定的公共利益必须对特定范围内的房屋进行征收，否则该特定公共利益不能实现。也就是说，哪怕房屋征收行为的目的确实具有公益性，但若该方案不是唯一的，还有其他不需要通过房屋征收也能实现公共利益的途径，那么该征收行为就不符合必要性原则，其为了公共利益需要的‘确需’性就不具备。必要性原则能够有效防止政府在为实现公共利益的过程中为削减成本或其他不适当考虑而滥用征收权”［11］。另一方面，在立法技术上兼采了列举式和概括式并举的立法方式，妥善地处理了公共利益因具有发展性、开放性、抽象性和模糊性等特征而引致的难以界定的问题，以相对明确的标准使得在法律实践中更具操作性。通过对公共利益进行列举性的规定，法条能够为一般民众及行政主体提供统一的标准指引，对于判定某一行为是否违反公共利益的要求也大有裨益，这种具体化的法律操作模式实质上就是对公共利益类型化分析，正如拉伦茨所言:“当抽象———一般概念及其逻辑体系不足以掌握某生活现象或意义脉络的多样表现形态时，大家首先会想到的补助思考形式是‘类型’。”［12］而概括式的“兜底条款”即“法律、行政法规规定的其他公共利益的需要”之规定，一方面因开放式“兜底条款”的运用而“期待能弹性地、演变地对生活事实加以规范，而不至于挂一漏万或不能与时俱进”［13］;另一方面也使得规制“公共利益”的法律层级有所保障，这决定了地方性法规和政府规章都无权创设新的“公共利益”的情形，限制了对“公共利益”的扩大解释①。诚然，在房屋征收和拆迁的过程中，就新《条例》列举的六种公共利益而言，“最容易出现公共利益被‘掉包’的情形就是政府组织实施的保障性安居工程和旧城区改建，在这两项建设中往往存在公共利益与商业利益交织的情况，而使它们成为地方政府大量引入商业利益的缺口”［14］。因此，在判定因该两项建设需要而进行的房屋征收与拆迁活动时，应该严格审查征收房屋收回土地使用权后的土地使用主体、征收与拆迁的受益者、产权的可能承受人与土地的使用功能等，以确保作为房屋征收与拆迁目的的公共利益在房屋被拆迁后能够在相当程度上得以实现。
(二)拆迁补偿标准的重塑补偿系征收制度的必备要素，注重补偿的征收制度，“既遵循了法制发达国家征收制度的发展规律，也抓住了我国城市不动产征收纠纷的主要矛盾”［15］。房屋拆迁补偿既具有深厚的基础，又体现私权保障的价值内涵，在房屋拆迁法律关系中，房屋拆迁补偿理应体现人权保障的要求以及等价有偿、公平的民法原则。基于注重完善与提升拆迁补偿标准的理念，具体补偿举措应体现在以下方面:第一，从适当补偿到公平补偿———价值理念的转变。我国2001年颁布实施的旧《条例》对被拆迁人采适当补偿标准，这在实践中多被等同于象征性或抚慰性补偿。依据适当补偿标准，被拆迁人的直接利益无法得到全面补偿，更毋论预期性的利益。此外，行政补偿的范围偏小，补偿基本上只限于财产权补偿，而财产权补偿中也只局限于对直接损失的补偿。2011年实行的新《条例》首次将拆迁补偿的标准确定为公平补偿标准②。公平补偿原则纳入了严密的利益评估机制，并与市场挂钩，实现了私权保障价值理念的转变，对房屋拆迁法律关系中被拆迁人的利益保护更为周全。然而，新《条例》尚未关注或解决的问题在于:城市居民房屋所有权和土地使用权虽然归属主体一致，但二者的价值标准却是相异的。新《条例》虽然对被拆迁人采用公平补偿标准，但这种补偿的公平性所针对的对象却不甚明晰。新《条例》第十七条第一款限定了房屋征收补偿的范围:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。从条文字面看，补偿仅限于基于房屋所有权所产生的合理利益，对城市土地使用权的补偿不在考虑之列。然而，新《条例》第八条关于公共利益需要的界定，“无论是为了保障性安居工程建设、旧城区改建的需要，还是为了基础设施建设、公共事业的需要，地方政府对他人房屋进行征收的真正目的并不是为了取得房屋的所有权，而是为了尽快拆除房屋和重新开发、利用土地”［16］。事实也是如此，随着现代化进程的加快，城市土地使用权的市场价值往往要远高于基于房屋所有权所派生出的各项利益。况且，新《条例》第二十一条第三款“因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的”规定已暗含了地价在补偿中所占有的重要份量;第十九条“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”中的“房地产”更是直接显露“地产”在征收补偿中难以被忽略;住建部颁发的《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条也规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下的交易金额。由此，被征收房屋的价值补偿，当然包含了对建设用地使用权价值丧失的补偿，否则“公平补偿”只是“金玉其外”而在实质上对被征收人有失公允———新《条例》对补偿标准所依据的基础对象之暧昧不清的态度值得反思。日后立法需要完善的事项在于:第一，在考虑补偿时，是否需要同时补偿基于房屋所有权及土地使用权所产生的利益之总和;第二，是否将二者价值进行比较而补偿价值较高者。笔者认为，第二种方法更为合理。原因在于，我国实行房地一体主义，对二者进行总和性补偿一方面会加重政府负担;另一方面可能会引发道德风险，加剧公民的信誉危机。如前所述，土地使用权具有独立的价值，且此价值在某些情况下相对于房屋而言在理论上甚至更为显著，但是在实践交易中，土地使用权的对价一般已经“吸附”于为取得房屋所有权时所支付的对价中，所以在厘定补偿规制时，也理应将实践考虑其中，故补偿标准按两者价值之和显然并非合理。根据十八届三中全会国务院机构改革和职能转变方案所指出的建立不动产统一登记制度，“房地一体”的模式将会更为明显地体现，在补偿价值计算时，立法应参照实践中“地产”之于“房产”价值的“吸附”这一事实对补偿标准进行明晰规制，以两者价值较高者为准。第二，由单一性到多样性———亟待解决的问题。在拆迁补偿方式上，目前我国基本上采以货币补偿为主、实物补偿或产权调换为辅的做法，新《条例》依然没有解决该漏缺①。补偿方式的简单化使得被拆迁人所面临的际遇难以被顾及甚至遭到漠视。在房屋拆迁过程中，房屋的灭失往往直接导致居民就业成本和生活成本的增加，从而引发新的生存危机，这关涉公民权利的保护及社会秩序的安定与和谐，因此，有必要坚守公平补偿的原则与标准。美国研究不动产征收及补偿的著名学者AbrahamBell和GideonParchomovsky指出，随着公共利益范围的不断扩张，公平补偿几乎成了仅有的对私人财产权有意义的保障和对政府滥用征收权的审查②。究竟什么是“公平补偿”?美国联邦最高法院认为，需要补偿的是因征用行为给财产所有人造成的损失，衡量损失的标准是财产被征用时的公平市场价值(fairmarketvalue)③。在坚持公平补偿标准时，立法需要考虑两方面的因素:一方面，公平市场价值并不单纯反映被征用财产的当前用途，它还反映该财产适宜投入使用的其他合法用途④。纯粹从现有价值出发评估的补偿数额往往难以弥补当事人的实际损失，对被限制和剥夺私有财产权的公平补偿必须包括私有财产的既有价值如被拆迁人处分不动产自遭受破坏的损失，潜在价值如被拆迁人对不动产情感价值的损失以及与不动产所处社区联系割裂的损失、满足个人正当的特殊需要投入的损失⑤，同时还应该将可得利益纳入考虑之中。另一方面补偿的方式必须考虑到分配正义，补偿方式差异的背后蕴含的是价值冲突及利益冲突。庞德认为:“法学家所必须做的就是认识这个问题，并意识到这个问题是以这样一种方式向他提出的，即尽其可能保护所有的社会利益、并维持这些利益之间的、与保护所有这些利益相一致的某种平衡或协调。”⑥故，为平衡或协调公共利益与个人利益，立法所提供的补偿方式理应能够保证个人的生活水准不会因为私有财产权的征收或征用而降低。因此，建立多样化的补偿机制成为必须。多样化的补偿方式除了以货币补偿为主，实物补偿或产权调换为辅外，还可以考虑增加安排就业、提供升学机会、扩大社保范围等其他措施，从多方位、多维度保障被拆迁人的合法权益。第三，由笼统性到唯一性———补偿主体的特定化。房屋拆迁责任主体不明确是导致房屋拆迁纠纷的重要原因。房屋拆迁中实际包含了两层法律关系———政府与开发商之间的土地使用权出让法律关系、政府与被拆迁人的土地使用权收回与房屋所有权征收法律关系，被拆迁人与开发商之间并没有直接的法律关系。旧《条例》规定，拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置。在旧《条例》下，何谓拆迁人?拆迁主体是谁?拆迁由谁补偿?这些问题对于被拆迁人而言往往不得而知，加之缺乏公共利益的前提性要求，诸多商业性拆迁大行其便，无所顾忌，这些均使得主体错位、责任承担混乱的现象成为常态。新《条例》第四条则明确规定:“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。”这一规定揭示了“房屋拆迁”归属于“征收”，是政府行为，即市、县级人民政府负责本行政区域内的房屋征收与补偿工作，政府部门成为公益拆迁补偿的唯一主体而明确归位。新《条例》第四章又就政府职能部门的不法拆迁行为规定了严格的责任机制，补偿主体的特定性使得政府的责任得以明定，在权利保护方面避免了被拆迁人求偿无门的被动局面，健全了被拆迁人的补偿保障途径。新《条例》中，房屋拆迁补偿法律关系中的政府部门承担的是严格责任，“一个国家要实行法治，总要会牺牲一些原本由国家、政府、官员所拥有的东西，或者是放弃某些希望取得并且可能取得的正当目标，诸如国家的部分权力、阶级利益、政党影响力、官员职权、工作效率，甚至经济效益”［17］。虽然政府从之前的“幕后”走入“台前”且承担更多的责任与风险，但这与责任政府、服务政府的科学行政理念是相符的。但新《条例》需要进一步完善的地方在于有必要具体细化被拆迁人求偿程序，拓展求偿救济途径，在归责主体明确化的同时只有构建起健全完善的求偿程序才能在终极意义上保障被拆迁人行使求偿权。
(三)征收正当程序的完善目前，我国房屋征收正当程序的不完备甚至缺失是房屋征收违法现象屡禁不止的主要根源。“一个健全的法律，如果使用武断的、专横的程序去执行，不能发生良好的效果。一个不良的法律，如果使用一个健全的程序去执行，可以限制或削弱法律的不良效果。”［18］严格程序的规制及施行是达至实体正义的前提，“征收程序要实现的基本功能是:对征收决定权的制约和对被征收方权利的保障”［19］。在我国有关规定程序的法律法规中，保障公民或行政相对人的知情权和参与权尤为必要，正当程序原则应当成为房屋征收高度关注的原则。第一，完善征收许可中的听证程序。根据我国《行政许可法》第四十六条的规定:“法律、法规、规章规定实施行政许可应当听证的事项，或者行政机关认为需要听证的其他涉及公共利益的重大行政许可事项，行政机关应当向社会公告，并举行听证。”该规定存在的问题是，听证程序的启动完全依靠行政机关的价值判断，在具体行政行为所涉及的利益关系中，行政主体既是参加者同时又享有决定听证的启动权，缺乏一定的监督机制。新《条例》第十一条明确规定:“市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。”可见，该规定在提高听证的公众参与度以及过程、结果的透明度上有所进步。但是，对于何谓听证、何时听证、如何听证、向谁主张听证这些问题的法律规定过于粗泛，听证信息机制的设置依然严重失衡，被征收人缺乏实际参加听证的路径保障以致《行政许可法》赋予公民主张听证的权利有被“虚化”或“架空”之嫌。新《条例》关于听证事项中，只有因旧城区改建需要征收房屋才关涉严格听证的问题，在其他事项上则无严格听证的要求。“不管如何界定公共利益，也不管是哪一级别的公共利益，只要公共利益的主张会引起私人实体利益的限制与克减，就必须存在一种程序系统来保证这种限制与克减的正当性与合法性。”
［20］尽管新《条例》第九条规定，作出的征收决定必须符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划等，而这些规划的制定就必须广泛征求社会公众意见，经过科学认证。这其中完全可以将其明定为必须经过公益调查和公益听证程序。笔者还认为，对关涉房屋征收中的所有事项都应当纳入听证程序，听证应该严格执行《行政许可法》所要求的程序进行，听证笔录应当完整、全面，准确反映听证过程及参加者的意见，并以此作为决策的依据。“正当法律程序就是要求征用当局必须听取被征用人的意见，同时要充分说明行使征用权的理由，而不是根据其单方意志作出征用决定。”［21］对于行政机关未经听证所作出的违法行政行为，应根据征收进程中的不同情况，依法分别作出撤销、驳回诉讼请求或者确认违法判决。第二，完善拆迁补偿安置的评估程序。完善拆迁补偿安置评估程序的关键在于保证评估机构的独立性、客观性与公正性。旧《条例》虽然规定补偿定价以市场评估价进行确定，但同时又将评估办法的制定权划归省、自治区、直辖市人民政府，市场评估受到政府政策的左右。新《条例》规定在评估办法上增加了复核评估以及向房地产价格评估专家委员会申请鉴定的权利。在房地产价格评估机构的选任上，规定评估机构应由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定，将被拆迁人的索偿权与行政主体的行政权相剥离，尽量避免行政主体的过分干预。总体而言，新《条例》推行后的最终议价结果较之于旧《条例》应更为趋近公平。由于“健全第三方评估市场，赋予公民以自由选择评估方的权利，引入有效的竞争机制应该是完善征收补偿制度的一个必要进路”［22］。不难看出，在评估机构的遴选机制以及对评估机构的监督等方面，新《条例》仍有细化的空间。第三，完善房屋征收的裁决程序。
完善房屋征收裁决程序应当强化司法权与行政权的分离，强化司法权对行政权的监督，坚持司法终局原则。根据旧《条例》的规定，行政裁决程序是提起行政诉讼程序的前提条件，如果不满行政裁决，即使申请诉讼，也不能避免房屋被强制征收的命运。赋予政府部门对征收纠纷的行政裁决权后，政府部门在下发行政许可后还对其自己作出的行政许可予以裁决，“在中国现行的房屋拆迁制度框架中，政府既是给予房屋拆迁许可的初始界定者，同时也是判定该拆迁是否为合理拆迁的裁判者，行政许可、裁决及执行的角色重叠，政府一身兼具运动员和裁判员的双重身份。”［23］行政主体行使行政权时往往肆无忌惮，不利于被征收人合法权益的保护。行政的特点固然讲求效率，但是在公民权利可能受到极大损害的时候，还应当充分注重正义、公平的要求，这是实现最优效率的途径之一。新《条例》第十四条规定:“被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”这是对房屋征收的裁决权实行司法终局原则的确认。从私权保障的角度而言，只有将房屋征收的最终裁决权由行政裁决转化为司法裁决，建立起有效的监督机制，才能避免行政主体对房屋征收裁决权的权力垄断，更好的保障被征收人的合法权益。在国有土地房屋征收中，房屋征收作为越来越普遍的社会现象所引发的一系列社会问题不容忽视。新《条例》在保障被拆迁人的权利方面虽有显著进步，但关于拆迁补偿的制度设计无论在理论层面还是立法技术层面都存在着不足。在正确处理社会公共利益与私权冲突的过程中，需要构建起公平合理的平衡机制，强化被征收人合法权益的保护，健全被征收人权利救济途径，将公平补偿、正当程序纳入法律保障体系之中，这样才能更好地处理好城市房屋征收纠纷，促进社会和谐秩序。
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国有土地的征收与补偿条例范文5
一、新条例的主要内容变化
新条例总共35条，分为总则、征收决定、补偿、法律责任和附则五章，主要规定了国有土地上房屋征收补偿应遵循的原则、征收范围、征收补偿主体、征收决定程序、补偿的原则及程序、争议解决方式以及法律责任。与国务院2001年颁布的《城市房屋拆迁管理条例》相比，不仅是从“拆迁”到“征收”的理念的变化，而且还有五个方面重要变化：
(一)征收范围严格限制在公共利益范围内。按照新条例第8条规定，政府可以做出征收国有土地上房屋征收决定的情形严格限定在属于“公共利益的需要”的国防和外交、基础设施(能源、交通、水利)、公共事业(科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用)、保障安居工程、旧城区改建等五大类事项范围内。过去依据原条例开展的国有土地整理储备、党政机关办公楼、现代服务业、战略性新兴产业、商业设施及房地产开发建设等活动并未纳入征收范围内。
(二)征收主体由建设单位改为市县级人民政府。按照原条例实施的建设项目，一般由建设单位或者由国土部门所属的土地整理储备中心作为拆迁人实施房屋拆迁。新条例第四条明确规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，并由市、县政府确定的房屋征收部门组织实施房屋征收补偿工作。房屋征收部门可以委托不以营利为目的的房屋征收实施单位承担具体工作。
(三)征收程序发生较大变化。按照原条例规定，通常是由建设单位作为拆迁单位，向市、县房屋拆迁管理部门申领房屋拆迁许可证后，房屋拆迁公告，然后拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议，方可实施拆迁。按照新条例规定，在公共利益范围内确需征收房屋的各项建设活动，首先应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，其中安居工程、旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。其次，由政府房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县人民政府。市、县人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证、公开征求意见、修改、听证，组织社会稳定风险评估，政府常委会讨论通过，然后做出征收决定。再次，市、县人民政府公告征收决定，房屋征收部门调查、登记房屋权属、区位、面积，评估房屋价值及其他损失和补偿，签订补偿协议。然后进行补偿并实施拆迁工作。
(四)补偿标准更加合理透明化。新条例第17条明确规定了征收房屋应予以补偿的范围包括被征收房屋价值、搬迁和临时安置以及停产停业损失。第19条进一步明确了“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。同时为确保补偿公平、合理、透明，还具体规定了评估机构协商选定、自行选择货币补偿或产权调换补偿方式、政府优先给予住房保障，以及分户补偿情况向被征收人公布等内容。
(五)取消了行政强制拆迁方式。新条例第27条明确规定“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”而且规定“任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。”如果被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市、县人民政府依法申请人民法院强制执行，从而取消了过去的房屋拆迁管理部门裁决并实施行政强制拆迁的方式。
二、新条例对本市经济发展的影响分析
总体判断：新条例适应了《物权法》和《行政许可法》的要求，回归了政府在国有土地上房屋征收补偿过程中的角色定位，强化了对被征收人的合法权益的保护，突出强调了征收补偿的公开、透明、民主原则。从长远看，将有效促进政府依法行政，促进提高城市建设和规划管理水平，同时还有助于抑制投资过快增长，优化和改善投资结构；从近期看，可能使征收拆迁难度加大、周期延长，政府投资平衡难度增大，全社会投资增速放缓，进而可能影响经济增长，同时房地产开发模式必将调整，征收拆迁成本增加。房地产投资增速可能放缓。从而可能强化房价上涨的压力。
(一)对宏观经济的影响
当前，本市经济发展仍然是投资拉动型，投资对经济发展的贡献率占比较大。据测算，GDP每增长1个百分点，其中0.6个百分点是投资拉动的。新条例规定的征收条件严格、征收程序更加复杂，可能使城市化进程必经的征收拆迁难度加大，周期延长，从而造成政府投资平衡难度增大，全社会投资增速可能放缓，进而影响经济增长。
一是征收条件严格，部分重大产业项目实施将受限制。新征收条例对征收的条件严格限定于“公共利益的需要”，而现代服务业、战略性新兴产业、高端现代制造业以及土地整理储备没有纳入“公共利益”的范围，这就意味着今后此类重大项目实施将受到限制，征收拆迁的难度加大，从而可能推延项目实施进程，影响项目投资落地。
二是征收拆迁成本上升，政府资金平衡难度增大。当前本市正处于经济发展方式深度转变的新阶段。一方面新一轮结构调整、区域统筹、空间拓展对政府投资需求较旺，另一方面国家货币政策从适度宽松转为稳健，流动性持续收紧，以及清理规范地方政府融资平台，使平台融资难度加大，也相应地增加了对政府投资的需求。新条例的出台实施，必将进一步加剧拆迁成本上升和土地市场降温的叠加效应。再加上新“国8条”和“京15条”调控房价政策的陆续出台，土地成交收入的不确定性加大，过去以土地收入平衡资金的难度将越来越大，政府投资来源结构性缺口矛盾突出。因此，在市财力增长空间有限的情况下，政府投资平衡难度空前加大。
三是征收拆迁程序复杂，投资调控目标实现的难度加大。本市城市发展已经逐步走向成熟完善阶段，项目落地与拆迁进程密切相关。新条例规定拆迁条件严格、程序更加复杂，特别是取消了行政强拆，禁止暴力强拆、建设单位参与搬迁活动，这意味着今后实施征收拆迁起来更难。前些年已经审批的重大项目即将进入拆迁攻坚阶段，以及核心区人口疏解和解决交通拥堵问题的“拆迁难
题”，将使得未来拆迁任务更加艰巨，项目落地更困难，从而可能在一定程序上影响投资调控目标的实现。
(二)对房地产业的影响
近些年，本市房地产投资结构不断优化，年均增长约20％，约占全社会投资的55％以上，对本市经济发展贡献较大。新条例赋予了被拆迁户较大的权益，对房地产业发展可能产生重要影响。
一是征收条件所限，房地产投资增速可能放缓。新条例规定了严格的征收条件和程序，但是没有涉及对房地产等商业开发项目的规定，而且将“土地整理储备”也排除在征收的范围。因此，今后在城区房地产开发项目被排除在征收范围之外，再加上“土地整理储备”受限制，房地产开发从二级土地市场上通过招、拍、挂拿地的难度也将增大，这意味着房地产开发运作模式将被迫发生改变，受拆迁成本加大和拆迁进程的影响，使得房地产开发项目的实施难度加大，开发商投资的利润受到挤压，投资动力必将减弱，本市重要经济支柱的房地产投资增速可能放缓。
二是拆迁成本趋增，可能强化房价上涨的压力。目前，城市拆迁户对于补偿标准，主要参照市县政府的地价标准和市场评估。新条例规定对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。如果拆迁户对于补偿的标准，参照拆迁区域周边一手楼价的标准来跟开发商谈判，一方面可能使拆迁费用骤增，导致开发成本大幅提高，另一方面可能因谈判艰难，使得无限期地拖延拆迁进程。为此，旧城改造开发这块“蛋糕”，可能因为拆迁成本过高，使得开发商无人愿意触及，从而造成城区楼盘减少，在一定程度上可能强化房价上涨的压力。
三、贯彻执行新条例的几点建议
为更好地贯彻执行新征收条例，尽可能减少对本市经济社会发展带来负面影响，建议从以下四个方面抓好新条例的贯彻落实。
(一)加强对新征收条例的学习和培训。市、区县房屋征收、发展改革、规划、国土等部门，应当认真组织学习，加强培训，以便准确理解和把握好新条例的各项规定，特别是哪些建设项目纳入新条例规定的公共利益范围，哪些是不能够办理征收拆迁的，以及征收补偿的程序等内容，在实践中严格予以贯彻执行。
(二)加快规划、年度计划的立法进程。随着依法行政的要求越来越高，编制和组织实施规划也应当纳入法制化进程。因此，建议本市也应当加快推进规划的法制化，以法律手段推动和保障国民经济和社会发展规划的有序实施。特别是要加强对国民经济和社会发展规划、专项规划、年度计划纳入建设项目的程序、方式、内容深度，以及规划实施监测与评估等方面进行统一规范。今后编制国民经济和社会发展规划、专项规划时，应当更加关注重大项目的布局，注意研究论证拟纳入规划建设项目涉及的房屋征收问题，以及可能引发的公共利益争议和社会稳定风险，严格履行规划编制的程序，广泛征求社会公众意见，进行科学论证。编制年度计划时，要统筹平衡安居工程、旧城区改建的年度建设任务，确保有关建设项目能够顺利实施。
(三)加强发展改革、规划.国土.住建等部门的沟通与协调。研究衔接好投资项目审批和征收补偿的程序。投资项目审批程序与征收补偿程序如果不能衔接好，一方面可能影响各部门审批环节的工作效率，延缓项目拆迁和实施进程；另一方面将难以给投资企业提供合理预期和操作指引，从而可能影响投资项目落地，影响投资调控目标的实现。因此，各部门应从有利于推进建设项目顺利实施的高度，研究梳理、衔接好审批程序与征收补偿程序，确保完成市委市政府确定的各项重大建设任务，加快推进本市“世界城市”建设进程。
国有土地的征收与补偿条例范文6
一、基本概念
被征收房屋的性质和面积一般以土地、房屋权属证书及权属档案的记载为准。未经批准擅自改变土地用途、房屋性质的，仍以原土地用途、房屋性质为准。
二、适用范围
范围内国有商业、住宅、综合用地上的房屋及附属物的征收、补偿和安置适用本实施意见。
三、政策依据
1、住建部关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》；
2、《**省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》；
3、《**省国有土地上房屋征收与补偿条例》；
4、《**市土地管理规定》；
5、《**区国有土地上房屋征收与补偿实施细则》；
6、《**区国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定实施意见》；
7、被征收的房屋重置价格、临时安置补助费和搬家补助费标准按照征收时点时**区执行的有关标准实施。
四、商业、综合用地上房屋征收补偿原则及方式
房屋征收遵循依法、公开、公平、公正的原则进行，商业、综合用地上的房屋征收补偿安置方式原则上为货币补偿方式，不提供迁建安置用地，不提供临时过渡周转用房。
（一）合法建筑的征收补偿标准
1、房屋、土地和装饰装修的补偿
被征收房屋、土地价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、楼层、层高、朝向、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封待因素的影响。
土地的补偿以国有土地使用权证登记性质为准。
装饰装修及附属物的补偿按实评估确定。
2、其他补偿
（1）一次性搬迁费。征收人应当一次性支付搬迁费。被征收人可以选择按每平方米建筑面积，分别为工业用房80元；商业用房50元，综合用房30元的标准一次性补助，建筑面积以有效权属文件的记载为准；也可以选择实际发生的机器设备拆卸费、搬运费、安置费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置等费用来补助。
对已进行收购的资产或机器设备，征收人不再支付一次性搬迁费。
（2）设备补偿费。对不可移动的重型、大型设备，因征收造成无法恢复使用或者报废的，征收人按设备固定资产折旧以后的净值收购。
（3）停业损失费。按前三年连续月平均利润的3-6个月补助，以真实合法的财务报表为准，不足三年的按实际时间计算月平均利润。
（4）职工生活补助费。按**区当年最低工资标准补助3-6个月。
（5）临时安置补助费。按相关规定对工业、商业、综合用房每平方米合法建筑面积进行补助，补助时间12个月。补助标准按**区当年的标准执行。
（二）临时建筑的征收补偿标准
1、房屋补偿
对国有商业、综合用地上的临时建筑按房屋重置价给予补偿。（因历史原因造成的临时建筑的认定由街道书记办公会议或街道班子会议根据相关依据认定后按临时建筑补偿标准进行补偿）。
取得土地使用权证部分的土地补偿价格按周边同类土地性质的市场价格进行评估补偿。如土地使用权性质为划拨用地的，结合土地性质，按所在地周边国有出让土地评估价格的45%确认。
2、其他补偿
被征收人房屋涉及的一次性搬迁费、设备补偿费、停业损失费、职工生活补助费及临时安置补助费补偿参照合法建筑相关补偿标准执行。
（三）违法建筑的处置
对国有商业、综合用地上的房屋认定为违法建筑的，一律不予补偿。被征收人应配合做好违章建筑的拆除工作。
（四）补助、奖励标准
被征收人能积极配合做好征收工作，在规定期限内完成签约、搬迁，对项目推进无实质影响的，给予适当的补助和奖励，具体内容如下：
1、给予被征收人房屋、土地评估值上浮不超过20%的奖励。
2、给予搬迁后可以恢复使用的设备按设备固定资产折旧后净值的10%补偿搬迁费。
3、由于政府规控等原因造成前期投入损失的，对已经通过立项等审批手续且有相关部门要求其停止建设通知的企业，对期前期发生的勘探、设计等费用根据相关证明材料进行梳理、汇总和分析，对合理部分按实再加10%财务成本进行补偿。
4、给予被征收人前三年连续月平均利润3-6个月补偿，不足三年的不参照执行。
5、对被征收人的补助和奖励金额控制在总补偿价格的20%之内，补助和奖励总金额原则上不超过一仟万元。
