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土地征地法规范文1
第二条本市行政区域内从事土地开发整理及其相关活动，均应遵守本规定。
第三条本规定所称土地开发整理，是指运用财政专项资金，对宜农未利用土地、废弃地等进行开垦，对田、水、路、林、村等实行综合整治，增加有效耕地面积，提高耕地质量，改善农业生产条件和生态环境的行为。
第四条市国土资源行政主管部门负责全市土地开发整理管理工作；区、县国土资源行政主管部门负责本辖区内的土地开发整理管理工作。
市和区、县土地开垦整理机构负责土地开发整理项目的组织实施工作。
财政、农业、水利、林业、环境保护等有关行政主管部门，按照各自职责做好土地开发整理的相关工作。
第五条市国土资源行政主管部门按照本市土地利用总体规划和国家下达的土地开发整理计划指标，分解全市年度土地开发整理计划指标，报市人民政府批准后施行。
第六条本市鼓励单位和个人依法从事土地开发整理活动。
各级人民政府对在耕地保护和土地开发整理工作中取得显著成绩的单位和个人，给予表彰和奖励。
第七条非农业建设经批准占用耕地的，按照占多少、垦多少的原则，由占用耕地的单位负责开垦与其占用耕地的数量和质量相当的耕地。占用耕地的单位在开垦耕地时，可以委托土地开垦整理机构具体实施土地开发整理项目，并支付相应的耕地开垦资金。
占用耕地的单位没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照有关规定向市国土资源行政主管部门缴纳耕地开垦费，由市国土资源行政主管部门委托土地开垦整理机构负责组织实施耕地开垦。
第八条占用耕地的单位不能开垦耕地落实占补平衡的，应当在办理农用地转用审批手续时，向市国土资源行政主管部门缴纳耕地开垦费；未缴纳耕地开垦费的，国土资源行政主管部门不予办理用地手续。
第九条占用外环线以内地区耕地的，耕地开垦费每平方米20元；占用外环线以外地区耕地的，耕地开垦费每平方米10元；占用基本农田的，耕地开垦费每平方米20元。
耕地开垦费缴纳标准根据土地后备资源状况和经济社会发展水平，经市人民政府批准,可以适时进行调整。
第十条耕地开垦费属于行政事业性收费，应当纳入市级财政专户，实行收支两条线管理。耕地开垦费专项用于组织、实施、管理开垦新耕地的各项开支，当年结余可以转入下年度继续使用。
第十一条市土地开垦整理机构用于土地开发整理所需业务费用，根据实际使用情况，经市财政部门审核后列支。
土地开发整理所需业务费用主要包括：土地开发整理项目研究和后备资源调查、检查验收、建立项目库和耕地储备库、耕地开发管理软件开发利用、人员培训、设备购置、经验交流、技术推广等业务支出。
第十二条土地开发整理实行项目管理，并按照本规定做好项目的立项、规划设计、预算、实施和竣工验收。
第十三条土地开发整理项目立项应当符合下列条件：
（一）符合土地利用总体规划和土地利用年度计划；
（二）符合保护和改善生态环境，促进土地资源可持续利用目标；
（三）土地相对集中连片，达到市国土资源行政主管部门规定的土地开发整理规模；
（四）土地开发项目的预计新增耕地率一般应当达到60%，土地整理项目的预计新增耕地率一般应当达到3%。
第十四条符合规定条件的土地开发整理项目，按照下列程序进行申报：
（一）区、县国土资源行政主管部门或者市土地开垦整理机构将项目立项申报材料报市国土资源行政主管部门；
（二）市国土资源行政主管部门收到立项申报材料后，组织审查和现场勘察，进行综合评价，作出批准立项或者不予批准立项的决定。
第十五条土地开发整理项目立项申报材料包括：
（一）土地开发整理项目立项申请书；
（二）项目可行性研究报告、初步评估论证意见；
（三）区、县国土资源行政主管部门出具的符合区（县）、乡（镇）两级土地利用总体规划的意见和土地权属情况证明；
（四）项目区标准分幅土地利用现状图、项目总体规划图；
（五）土地权属单位的意见；
（六）其他有关资料。
第十六条土地开发整理项目立项后，区、县国土资源行政主管部门或者市土地开垦整理机构应当组织编制项目规划设计与预算，并报市国土资源行政主管部门审核批准。
第十七条土地开发整理项目所在区、县国土资源行政主管部门或者市土地开垦整理机构与项目承担单位应当签订项目实施合同。项目承担单位应当严格按照项目规划设计与项目实施合同的约定组织施工，不得造成水土流失、土地荒漠化和盐渍化，不得破坏生态环境。
第十八条土地开发整理项目实施前，应当对土地权属、界址、面积进行界定；项目竣工验收后，应当及时开展土地权属的调整、登记、发证等工作。
第十九条土地开发整理项目竣工后，按照下列方式进行自下而上分级验收：
（一）项目承担单位提出验收申请；
（二）区、县国土资源行政主管部门组织开展初查；
（三）市土地开垦整理机构进行初验，对初验不合格的项目提出限期整改意见；
（四）市国土资源行政主管部门根据初验意见，会同市财政、农业部门组织项目终验。
第二十条土地开发整理项目申报单位应当做好项目成果有关档案的管理工作，对从项目申报到验收通过形成的有关文件和资料，应当收集整理、立卷归档，妥善保管。
第二十一条市财政部门根据市人民政府批准的年度土地开发整理计划，按照土地开发整理项目实施方案，及时将土地开发整理专项资金拨付给市国土资源行政主管部门组织实施土地开发整理。
第二十二条土地开发整理专项资金包括：耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费、土地出让金用于农业土地开发的部分和市人民政府规定的用于耕地开发、土地整理、基本农田保护和建设的资金。专项资金实行专款专用，单独核算，不得截留、挪用或者挤占。
第二十三条土地开发整理项目费用按照国家确定的定额标准，由区、县人民政府控制使用。
第二十四条市国土资源行政主管部门和市财政部门负责对土地开发整理项目资金的财务管理与监督，并对项目预算执行、资金使用与管理情况进行经常性的监督、检查，追踪问效。
对弄虚作假、截留、挪用和挤占项目资金等违法违纪行为，应当采取通报批评、停止拨款和终止项目等措施；情节严重的，追究有关责任人员的经济、行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
土地征地法规范文2
关键字：土地开发；整理规划；环境影响；评价
中图分类号：D912.3 文献标识码：A 文章编号：
引言
土地在我国已经是涉及到方方面面的应用，土地开发已经成为了地方拉动经济的一大特点。土地整理主要是根据土地利用规划与城市规划确定的方向与作用，采取政治、经济、法律与工程技术方式，对土地利用情况进行综合整治、调整改造，增加耕地面积，改善生产、生活条件以及生态环境的过程。
针对土地开发问题，土地整理对于城市规划等建设具有很大的作用。现代社会追求的是环境与建设和谐发展，这样实现了土地可持续发展。土地整理是土地利用总体规划的重要组成部分，是对土地利用总体规划的深化和补充。土地开发与整理对保护和改善生态环境，实现土地资源可持续利用，改善生产、生活条件和生活环境，提高土地利用水平，促进农村和农业现代化建设具有重要意义。土地开发则是指对未利用土地包括荒山、荒地、荒滩等，通过工程或生物措施，使其改造成为可利用土地的行为。在我国经济快速发展的今天，土地开发利用对于整理规划环境具体划时代意义，相信通过本文对土地开发整理规划环境影响研究，我国土地利用会科学合理的进行规划与建设。
1土地开发整理初步认识以及其主要方向
土地开发，是当前我国建设的一个必要环节。影响土地开发整理规划环境的影响因素是规划、环境、资源、投资条件等。针对土地开发是保护与改善生态环境、防止水土流失以及土地荒漠化的条件下，采取了生物、工程等办法，将没有利用土地资源开发利用以及其经营活动。
土地复垦主要利用工程、生物等办法，对于生产建设过程中挖损、塌陷、压占造成破坏、废弃的土地和自然灾害造成破坏、废弃的土地进行整治，使其恢复到可利用状态的活动。对于目前，我国内陆需求的加剧，同时取得了举世瞩目的成绩。为了加大规划土地整理，专家学者对土地整合内涵进行了广泛的讨论。土地行政主管单位认为：我们目前所讲的土地整理，即按照土地利用总体规划的要求，构建了土地开发整理规划环境影响评价指标体系，并采用适宜的方法实现了指标的定量化。在土地开发整理规划环境影响识别的基础上，分别建立了土地开发整理规划的社会环境影响、生态环境影响、景观格局影响的评价指标，并根据指标的内涵确立了适宜的量化方法。作者认为区域土地可持续利用的影响评价是对该规划引起的对区域复合系统的综合评价，是对前面进行的社会环境、经济环境、生态环境、景观格局等子系统的协调性的综合评价，并选用合适的指标、标准化方法，用层次分析法确定了各指标的权重，构建了土地开发整理规划对区域土地资源可持续利用的评价模型。
2 土地开发整理规划的主要指标分析
土地开发，对于一个城市、企业等用地非常重要。“土地开发整理”包括土地开发、土地整理和土地复垦。土地开发整理规划是指在规划区内，在土地利用总体规划的指导和控制下，对规划区内未利用、暂时不能利用或已利用但利用不充分的土地，确定实施开发、利用、改造的方向、规模、空间布局和时间顺序。主要的土地开发整理规划的目的如下分析：
2.1有计划的规划耕地总量动态发展
根据我国人口分布不均匀，人均耕地稀少，储备耕地资源不足；土地耕地资源利用面临着突出的情况，弥补耕地的任务就是依靠土地开发整理以及其复垦来完成。在科学预测耕地供求状况，充分协调经济建设与生态环境，合理划分土地开发整理区域，安排土地开发整理活动的空间和时间序列，通过综合整治措施, 使我国各类零星废弃和利用率低的土地更集约利用,体现了新时期深化土地管理的特点，是实现耕地总量动态平衡的重要措施。
2.2调整规划土地开发整理情况以及国家各项建设情况关系
针对于土地开发整理情况关系到政治、经济、生态、社会等各个方面，经过编制土地开发整理规划，全力整合国家与地方经济发展工程。根据农业、农林、水利、交通、环保等单位规划相联合，避免了土地开发整理的清晰性，需要长期考虑在土地开发整理中把短期利益与长远利益、部门利益与国家利益统一起来，实现土地开发整理经济效益、社会效益、生态效益的统一。
2.3为制定项目投资计划、组织项目实施提供依据参考
在我国，由于各地土地开发整理主要存在着争夺项目、资金等，这给投资上带来了很多盲目性与冒险性。面对着对当地经济、社会、生态等综合考虑：造成部分土地开发整理活动不经济和引起生态恶化等问题，需要国家对土地开发整理活动进行指导和规范，编制耕地开发整理投资计划，进行有效的组织和管理，促进土地开发整理的有序、健康发展。
3对土地开发整理规划环境影响的评价与识别目的分析
规划坏境对于开发整理来说非常重要，主要目的在于对未来规划造成进一步做出规划性问题，这是对环境性问题做出前期性问题，也是确保对此评价的可行性和有效性问题做出关键问题。土地开发整理规划可能造成众多的环境影响，但并不是所有的环境影响都应在评价中加以考虑，并进行详细、深入地研究，一方面，不同的环境因子对于人类来说其意义也不同，或者说不同环境因子的重要性不同；另一方面，投入到环境影响评价中的人力、物力、财力、可获得信息及时间是一定的，这就要求在土地开发整理规划的环境影响评价中充分、有效地利用有限的资源，尽可能地在降低评价费用或成本的条件下科学、合理地开展工作。
4土地整理与土地开发中的规划做出环境影响评价
4.1土地开发整理规划环境问题产生的社会性评价
针对开发建设项目或者战略问题分析，规划建设是非常重要的。环境问题对当前土地开发建设与土地整理问题来说非常重要。这些影响可能包括改变人口迁移、改变社会结构、扰乱社会的稳定性，同时也可能包括改变规划区域的经济发展能力，提高或降低社区人口的收入水平等。
4.2土地开发整理建设的生态环境问题评价
生态环境对于我国土地可持续发展问题来说非常重要，对于一个生态环境建设来说，水、大气、土壤等非常重要，它们可以构成一个复杂的生态系统，任何一种因子的变化都会打破原来的生态平衡。土地整理活动从生态学的角度来看是一个打破了原有生态环境系统，然后重建新系统的过程。由于土地整理活动具有长期性、累积性的特点，由于土地开发整理规划中的一系列土地整理项目需要借助一系列生物、工程措施对水、田、路、林、村进行综合整治，在此过程中，区域内诸多土地整理项目不可避免地会对项目区及其背景区域的水资源、水环境、土壤、植被、大气、生物等环境要素及其生态过程产生诸多直接或间接、有利或有害的影响，因此，充分认识这些可能影响将有助于建立完善的土地整理的环境影响评价指标与标准体系。
4.3土地开发整理规划对于区域土地可持续利用评价分析
可持续发展要求土地开发整理规划执行后，该区域复合系统能够长期、稳定、协调地发展，即该区域土地系统有良好的结构性能，具有动态调节性及其与环境的适应性，且各子系统之间具有高效的输入输出转换功能，具体表现为土地开发整理规划执行后，区域经济结构和机制趋向合理，农民生活质量和社会福利不断提高，资源、生态环境得到合理的利用和有效的保护等方面。土地开发整理规划的社会环境影响，是指土地开发整理规划实施后对社会环境系统的影响极其产生的宏观社会效应。也就是说，该规划在产生经济环境影响、生态环境影响的基础上。
参考文献：
[1]卞正富,路云阁.论土地规划的环境影响评价[J].中国土地科学,2010(2).
[2]蔡玉梅,谢俊奇,杜官印,纪文燕.规划导向的土地利用规划环境影响评价方法[J].中国土地科
土地征地法规范文3
第二条 汕头经济特区内土地所有者和使用者必须按本暂行规定到汕头市国土局或其授权的区国土局办理土地权属登记，经市国土局审核无误后，由汕头市人民政府颁发土地证书。
第三条 土地证书是确认土地所有者和使用者的法律凭证。合法的土地所有权和使用权受国家法律保护，除国家依法变更权属外，任何单位或个人不得侵犯。
依法变更土地所有权或使用权的，必须办理变更登记，更换土地证书。
第四条 土地证书分为《集体土地所有证》、《国有土地使用证》、《集体土地建设用地使用证》和《临时用地使用证》：
（一）《集体土地所有证》的颁发对象是依法拥有农村集体土地所有权的农村集体经济组织或村民委员会。
（二）《集体土地建设用地使用证》的颁发对象是依法使用农村集体所有制土地于非农业建设的集体企事业单位或个人。
（三）《国有土地使用证》的颁发对象是依法使用国有土地的单位或个人。
（四）《临时用地使用证》的颁发对象是经批准的临时需要用地的单位和个人。
批准临时用地的有效期限最长不超过二年，期满后临时用地者需要延期的，应在期限届满两个月前向原批准用地机关办理续用手续。期满或者申请延期未获准的，由临时用地者清理好场地，恢复原貌，并由发证机关收回土地使用证。对期满后不办理续用手续而继续使用土地的，按非法占用土地处理。
第五条 下列用地，其土地使用证的颁发对象：
（一）跨区域的国有工程、市政设施（包括铁路、公路、绿化带、水利工程、自然风景区、文化、体育、通讯、电讯等公共设施）用地分别为该用地单位的业务主管部门。
（二）公产房用地为同级房产管理部门。
（三）中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资企业、中外股份有限公司的用地，为该企业。
（四）同一幢建筑物有两个以上业主的，为该业主。
（五）从事滩涂和海水养殖的用地，为该经营组织或专业户。
（六）私人住房，为房主本人。
第六条 办理单位土地登记的当事人，应该是单位的法定代表人；个人使用土地的登记人应是土地使用者本人。
委托他人代为登记的，必须向市国土局或其授权的区国土局提交委托人签名或者盖章的授权委托书。
外国、港、澳、台经济组织、个人委托他人代为登记的，其授权委托书按有关规定办理。
第七条 申请土地登记发证，须提交土地登记申请书、单位法人代表证明、个人身份证明、土地权属来源证明、地上附着物权属证明及其它有关文件、资料（包括图件）。
国土部门接到土地登记申请后，对申报材料进行审核。需要进行测量查丈的，由国土部门会同申请者进行现场测量并绘制宗地图。
经审查符合条件的，发给土地证书。
第八条 在土地登记过程中，发生土地权属争议的，按《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规和政策规定处理后，再进行登记。
第九条 土地证书由持证单位或个人妥善保存，如有遣失或毁灭，应及时向市国土局报告，并申请补发。
第十条 土地证书必须附有关土地范围、面积、座标、地形、地址等要素的图件。比例尺的大小可依土地面积的多小而不同。经注册登记的土地，其地籍数据列入地籍档案。
第十一条 有下列情形之一的，须办理土地变更登记手续：
（一）农村集体所有土地被依法征用的；
（二）市国土局批准改变土地用途的；
（三）土地使用权或土地使用权连同地上建筑物转让的；
（四）土地使用年限届满受让人续约的；
（五）依法继承、赠与、分割、合并等原因发生土地权属转移的。
第十二条 申请土地变更登记，应提交变更登记申请书、原土地证书和有关变更行为的文件、合同、证明、资料等。
第十三条 土地所有者或使用者应分别在下列期限内到市国土局或其授权的区国土局办理土地登记或变更登记手续：
（一）农村集体所有土地，本暂行规定公布之日起一年内。
（二）使用农村集体所有土地的农村集体企事业单位或个人，在工程竣工三十天内。
（三）农村集体所有土地被征用的，在接到国土局批准文件之日起三十天内。
（四）本暂行规定公布前已使用的土地，在本暂行规定公布之日起一年内。
（五）通过协议、招标、拍卖出让取得国有土地使用权的，在土地使用者付清地价款后三十天内。
（六）转让土地使用权的，在土地使用权转让合同或文件生效之日起三十天内。
（七）改变土地用途的，在接到国土局批准文件之日起三十天内。
（八）土地使用年限届满受让人续约的，在重新签订土地使用合同生效之日起三十天内。
（九）临时用地，从获准之日起十天内。
第十四条 土地使用权或土地使用权连同地上建筑物、其他附着物出租，出租人和承租人应签订租赁合同，并在合同生效之日起三十天内持租赁合同依照规定办理登记。租赁合同终止时，出租人应在十五天内到原登记机关办理注销登记。
第十五条 依法抵押土地使用权或土地使用权连同地上建筑物、其他附着物的，抵押人和抵押权人应在签订抵押合同之日起十五天内到市国土局办理抵押登记，抵押物登记日期，即为抵押权设定日期。抵押合同终结后，当事人应于终结之日起三十天内向原登记机关办理注销登记。
抵押物依法继承或遣赠，继承人或受赠人应继续履行抵押人签订的抵押合同，并在三十天内办理变更登记。
抵押权人因处分财产而取得土地使用权的，应在注销抵押登记后，和原抵押人重新签订土地使用权转让合同，并在合同生效之日起十五天内办理登记。
第十六条 《汕头经济特区土地管理若干规定》公布施行之前，用地单位或个人依法使用的国有土地，没有确定土地使用年限的，由市国土局根据有关规定及其生产行业、经营项目予以确定，并从1992年1月11日起计算。
第十七条 办理土地登记，有关申请人应按规定交纳土地登记费。
第十八条 土地登记资料可以公开查阅。
查阅土地登记资料的收费，参照查阅档案资料的收费标准进行。资料复制工本费由查阅者支付。
第十九条 对违反本暂行规定的行为，按《中华人民共和国土地管理实施条例》等土地管理有关法律、法规处理。
土地征地法规范文4
［关键词］ 轨道交通；土地利用；联合开发
［基金项目］ 河南省科技厅软科学研究项目（编号 102400450302）
［作者简介］ 李攀科，郑州铁路职业技术学院讲师，硕士，研究方向：管理学，河南 郑州，450052；李亚，郑州铁路职业技术学院助教，硕士，研究方向：轨道交通运输，河南 郑州，450052
［中图分类号］ F53 ［文献标识码］ A ［文章编号］ 1007-7723（2012）04-0082-0004 随着我国经济的不断发展和城市化进程的加快，各大城市的交通拥堵现象越来越严重。建设城市轨道交通，对缓解城市化进程带来的交通压力意义重大。目前，城市轨道交通的建设热潮正在全国兴起，郑州也不例外。2009年2月6日，郑州市地铁规划获得国务院批准，2009年3月，郑州地铁1号线工程动工，同年9月份郑州地铁2号线工程动工，两条地铁线路现今正在如火如荼地建设中，竣工时间分别定为2013年、2015年。
一、轨道交通与土地联合开发的背景
众所周知，城市轨道交通作为社会公益事业，耗资巨大，郑州地铁1号线一期工程成本为5.9亿元/公里，2号线一期工程成本为5.93亿元/公里，工程总投资达268.45亿元。由于轨道交通投资大、建设周期长、投资回报率不高等特点，导致私人投资无心也无力介入。我国城市轨道交通的建设到目前为止一般采用政府主导的负债型融资模式，这使得政府债务负担很重。此外，在城轨交通的运营过程中，其收益一般只通过票价、商铺租金和广告收入，这些收益往往不足以负担其运营成本，仍然需要政府进一步补贴。
城轨交通不仅面临着投资，同时也面临着赢利的双重压力，因此迫切需要寻求良好的融资模式和市场化运作来缓解这两大难题。香港地铁公司是国际上比较少见的能实现运营赢利的公司，而它的赢利便是靠地铁沿线物业收益来弥补建设资金的短缺，表1是香港地铁1992～2001年这十年的经营情况。
由此可见，土地增值是除车费以外的最大收入来源。把城市轨道交通建设与沿线的土地开发结合起来，通过物业增值的收益来弥补轨道建设和运营的巨大成本是筹措建设资金的重要手段，同时也是获取运营收益的一个有效渠道。本文在分析国内各大城市轨道交通与土地联合开发模式的基础上，对郑州市轨道交通与土地联合开发的模式进行了初步探讨，以促进轨道交通建设与土地开发的协调发展。
二、 国内轨道交通与土地联合开发的既有模式
（一）香港模式——“地铁＋物业”的特许经营模式
香港地铁作为全球地铁公司中为数不多的赢利丰厚的地铁公司，其所秉承的“地铁+物业”特许经营投融资模式多年来始终是各国争相效仿的对象。“地铁＋物业”模式，简单地说，就是以地铁为中心，沿线开发土地物业，两者相互配合，形成一种良性循环。香港地铁公司物业开发的做法主要有两种：一是城市轨道交通经营企业向政府索要沿线土地的使用权，开发沿线高密度商贸建筑；二是城市轨道交通经营企业向政府索要沿线土地的使用权后，采用PPP等项目特许经营权等结构融资方式，与其他房地产公司达成协议，合作进行城市轨道上盖物业开发、出售等。
香港地铁公司在1975～1986年间修建的三条地铁线上共计开发了18处房地产，其中包括3个购物中心150500m2的零售店、128500m2的写字楼以及28000套公寓。这18个不动产项目的收益有40亿港元，而三条地铁线的总建设成本大约为250亿港元，其不动产项目的收益占总建设成本的16%左右。
（二）上海轨道交通11号线嘉定段——“站点综合体开发”模式
以往，上海轨道交通建设项目的市政用地开发权是由市政府相关部门审批，而轨道交通沿线商业开发的物业开发权则是在线路建设完成之后通过公开招投标方式选择房产开发商的。但上海轨道交通11号线嘉定段的建设却运用了与以往不同的开发模式，亦即项目公司不仅能够拥有轨道建设的市政用地开发权还能获得地铁沿线商业用地的物业开发权。
上海轨道交通11号线被称作嘉定新一轮发展的生命线，11号线贯穿嘉定区发展战略规划中的“四大板块”，该项目计划在这条线的9个站点区域开发约133公顷的土地，预计建设229.3万m2的住宅、商业和公共建筑等。上海轨交11号线嘉定段实行轨道交通与物业同步规划、同步建设以及同步开发，有效发挥轨道交通的集聚和导向效应，并且将沿线物业收益反哺轨道建设投资运营。嘉定区效仿的模板就是香港机场快线香港站综合体开发。所谓“站点综合体开发”，也就是在满足站点综合交通功能的前提下将站点上盖及周边物业实施一体化的综合开发。上海地铁此次试图借鉴香港地铁的成功经验，并寻求相关政策方面的支持，以开创出内地轨道交通建设的全新模式来。
（三）深圳市轨道交通4号线——港铁运作模式“一波三折”挺进内地
深圳市政府和香港地铁公司早在2004年1月15日就达成轨道交通的BOT协议。其运营期定为30年，协议中香港地铁公司拿出60亿元投资建设深圳轨道交通4号线，而深圳市政府则交给其北部龙华镇4号线沿线车站和车厂的290万m2地块的物业开发权。香港地铁公司计划用30年的车票收入以及沿线车站和290万m2地块的土地增值收入作为资金来建设4号线长达16公里的地铁线路。当时这被称为“中国内地首次引入轨道交通和房地产开发相结合的创新模式。” 但这一计划最终未获国家发改委批复，至2009年，该设想终止。
此间，作为国企的深圳地铁却开始效法港铁，于2009年，以招拍挂方式成功获得三块地铁上盖物业的开发权，包括前海、深大北、塘朗山车辆段，其中前海地块建面高达141万m2。在每一块地铁上盖地块内，深圳地铁都承建一定比重的保障房。这一“地铁+上盖物业+保障房”的模式，被深圳视为缓解地铁财政、发展保障房、稳定房价的法宝。也因此，深圳地铁虽引入了港铁模式，但却后来居上。
2011年，香港地铁在经过6年的波折之后，通过招拍挂的合法程序，以近20亿元的底价，拿到深圳首宗土地——龙华地铁4号线20余万m2的上盖地块。香港地铁公司承诺，如果该项目获得净利润，将与深圳市分享，用于支持深圳的轨道交通发展。这是香港地铁公司独特的运作模式首次成功挺进内地。在此之前，香港地铁虽跻身于北京地铁四号线，但是却放弃了对其沿线土地的开发权。
三、郑州地铁1号线与土地联合开发模式及步骤探析
郑州地铁1号线为一条东西方向的直径线，全长34.84km，共设28个车站，其中有7个轨道交通换乘枢纽。其线路功能住户要贯穿城市东西发展主轴，覆盖城市东西主轴客流走廊，联系高新片区、须水片区、西部服务片区、城市核心区、新客站片区，为核心区与西部地区、东部地区提供快速联系，引导促进新客站片区、须水片区和高新区的发展，东西方向强化城市轴线发展。
地铁1号线的沿线既有需要改造的旧城区，也有尚需发展的新城区，这些区域有不少土地正因地铁的通过而迅速增值。土地增值的收益，对缓解地铁建设资金紧张问题的作用不可小觑。
（一）郑州地铁1号线可选择的土地联合开发模式
联合开发的前提是获取沿线土地的优先开发权。郑州市轨道有限公司要想获取沿线土地的优先开发权还需要政府的大力支持，郑州市政府应积极探索轨道交通沿线土地资源开发和利用的新机制，对现有的土地管理制度进行完善和创新，赋予轨道公司沿线土地的整理权、开发权。
根据实际情况，郑州地铁1号线可选择的土地联合开发模式有以下几种：
1. 自行开发模式
沿线土地由轨道公司自己开发经营，实现轨道交通建设和土地开发、相关物业建设同步进行。自行开发能最大程度地获取土地增值所带来的收益，但是这种方式的风险也大，而且对轨道公司的资金实力、建设能力、经营能力要求都很高。对于郑州市而言，这种模式要谨慎选用。
2. 出让土地模式
即将土地出让给开发商进行独立开发，土地出让收益作为轨道交通建设费用。这种方式的优点是能较快、较省心地筹集到建设资金，但其获利是一次性的、短期的，不具备可持续性，而且开发的大部分利润被房地产开发商占有。这种方式对于适用于急需建设资金的轨道开发项目。对于郑州市而言，可以针对不同地块，有选择性地使用此模式。
3. 合作开发模式
所谓合作开发模式，即沿线土地由轨道交通公司和房地产开发商联合开发，大多数是由轨道交通公司提供用地，房产开发商提供开发资金、开发经验，并负责具体的开发工作，轨道交通公司按协议的规定分享收益。这种合作开发模式最常见，香港地铁就是采用这种方式运作的。在合作开发模式中，又可分为轨道公司参股开发和合约开发两种。参股开发即轨道公司持有一定的股份，按照股份比例分享房产收益；而合约开发是指轨道交通公司不直接参股沿线土地物业开发，而是把土地以一定条件转让给房产开发商。轨道公司可以基于土地增值依据以及合约依据，分享一定比例的物业开发和运作利润，并将此作为轨道交通建设费用。此方式对轨道公司的优点有三：一是几乎不用承担风险；二是能够较快得到土地出让收益；三是可得到持续性的物业运营收益。但是这需要有合理的利益分配机制，政府要尽可能降低私人投资者的政策、金融、法律风险，而且通过一定机制保证私人投资者的基本收益；否则，私人投资者的投资积极性不高。
（二）土地联合开发的步骤
1. 成立联合开发的专门机构
首先，在有联合开发的意向之后，就需要成立一个专门的职能部门来管理和控制此项事宜。因为联合开发是牵涉到政府、轨道公司、开发企业及其他团体和个人的行为。这个专门机构的成立非常必要，它要为轨道交通的建设及各项土地开发活动进行全方位的协调。
2. 实地调查沿线区域经济及房产市场
接下来，在进行联合开发规划前，需要对郑州市沿线地区的土地利用现状、经济发展现状和其他公共资源进行实地考察和分析。
3. 制定详细的联合开发规划
在掌握郑州市沿线区域的经济、土地及房产开发等情况后，下一步就着手制定详细的开发规划。政府部门、轨道公司和开发企业应致力于完成计划需做的各项工作，如此才能促成整个开发规划中各个联合开发细节的顺利实施。
4. 获取沿线相关土地
了解具体的联合开发规划后，联合开发的专门机构要同政府部门加紧协商以便顺利获取沿线土地的开发及经营权，并交由联合开发执行机构进行开发。
5. 选择联合开发模式
拿到土地开发权后要针对不同的地块选择不同的土地开发模式，如自行开发、出让开发、合作开发等。对于自行开发经营的土地应慎重考虑并确定合适的物业开发类型。
6. 确定联合开发顺序
在实施土地开发前，还须根据联合开发主管机构反馈的各种信息，及沿线区域的土地、交通、房产等状况来确定沿线各地块最有利的开发时机。
7. 实施土地开发
最后一步便是将具体的土地开发工作付诸实施。对于选择自行或合作开发模式的地块，轨道交通公司要具体实施并参与对沿线土地的开发；对于采用出让模式的地块，轨道交通公司应对接手的房产开发商进行监督和协调。
根据国内各轨道交通公司的成功经验分析，要实现轨道交通利润化，必须进行商业化经营。对沿线土地实行协调控制既可以使轨道交通建设成为政府引导城市发展、改善城市结构、分流城市人口的重要手段，同时又能利用沿线轨道交通物业的发展来实现轨道建设与土地经营的互动。对于郑州市轨道交通而言，在合适的政策支持下完善经营机制，建立以城市轨道交通与土地联合开发为一体的规划设计就有可能缓解其轨道交通建设和运营的资金压力，实现社会、经济、环境的和谐发展。
［参考文献］
［1］郝成,李静.北京、香港、纽约城市轨道交通投融资模式对比分析［J］.百家论坛,2009,（1）.
［2］徐旭晖. 轨道交通与土地利用规划协调发展模式分析［J］.甘肃科技纵横,2004,(5).
土地征地法规范文5
关键词 土地开发整理项目现状图测绘技术规范；原则；目的；问题；建议
中图分类号 P258 文献标识码 A 文章编号 1007-5739（2012）21-0340-02
2007年湖南省土地综合整治局和湖南省测绘科技研究所共同起草的《土地开发整理项目现状图测绘技术规范》（以下简称《规范》）通过湖南省国土资源厅组织的评审，随即开始在湖南省各地试行，《规范》对于规范湖南省土地整治的测绘工作、提升湖南省土地整治项目的质量起到了非常重要的作用[1-2]。同时，由于从事土地整理项目现状图测绘的技术人员不懂土地整理的相关知识以及土地整理项目现状图的用处和重要性，对《规范》的内容有疑问，笔者现对主要的问题进行解释[3-5]。
1 《规范》编制的概况
1.1 《规范》编制的原则
一是地方性。作为地方标准，《规范》完全体现了湖南省土地整治方面的地方特色。湖南省地貌多样，东、西、南三面环山，中部大都为丘陵，北部为洞庭湖平原。在编制《规范》时，明确了不同地貌条件下，项目现状图测绘的技术要求。二是可操作性。《规范》提出了湖南省内土地整治项目现状图测绘技术要求，是各技术单位在进行项目现状图实测的工作指南，其技术要求在保证现状图质量的同时，让技术单位完成测绘任务，即《规范》要具有可操作性。三是科学性。《规范》的对象是土地整治项目现状图测绘，包含地形图测量、水利测量和土地分类等，故必须衔接测绘、水利和国土行业的相关标准，才能保证《规范》成果的科学性。
1.2 《规范》编制的目的
在土地整治工作中，由于项目区的测绘成果不能满足土地整治项目设计、施工及竣工验收的要求，从而使土地整治项目在整个实施过程中，各项工作反复变更，浪费大量的人力和物力。在这样的背景下，《规范》的编制是为了规范湖南省省内土地整治项目各阶段的测绘工作，减少资源的浪费，提升湖南省土地整治工作的水平。
1.3 《规范》编制的依据及资料
主要为GB50026-1993工程测量规范；GB/T7929-1995 1∶500、1∶1 000、1∶2 000地形图图式；GB/T14912-2005 1∶500、1∶1 000、1∶2 000外业数字测图技术规程；GB/T17160 1∶500、1∶1 000、1∶2 000地形图数字化规范；GB/T18316-2001数字测绘产品检查验收规定和质量评定；GB/T14804-2008 1∶500、1∶1 000、1∶2 000地形图要素分类与代码；GB/T18314-2001全球定位系统（GPS）测量规范；GB/T13923-2006基础地理信息要素分类与代码；CH1002-1995测绘产品检查验收规定；CH1003-1995测绘产品质量评定标准；CH/T4015-2001地图符号库建立的基本规定；SL52-1993水利水电工程施工测量规范；TD/T1011～1013-2000中华人民共和国国土资源行业标准（土地开发整理标准）；土地利用现状调查技术规程；全国土地分类体系标准（试行分类）。
1.4 《规范》的主要内容
《规范》的结构分为前言、文本、附录和条文说明等4个部分。其中文本包括范围、规范性引用文件、术语和定义、数学基础、控制测量、现状图测量、施工测量、竣工测量等8个章节；附录包括2个规范性附录和1个资料性附录。
2 主要的问题
2.1 关于成图比例尺选择
《规范》中该条目是这样要求的：根据项目区的地形地貌特点及工程的需要，选择适宜比例尺，平原、丘陵地区根据工程需要可选用1∶2 000、1∶1 000、1∶500，山地宜选用1∶1 000、1∶500，但不应采用小于1∶2 000的比例尺。该条目的提出主要考虑土地整治项目规划设计的需求，如来水走向、土方计算等，成图比例尺越大越能保证规划设计的质量。但考虑项目区范围、地貌等情况，如项目区范围较大，若采用比例尺太大，难以打印在一张图；平原和丘陵区的项目，其规划设计比较简单，成图的比例尺不需选择大比例尺也能满足项目设计的需要。
2.2 关于土地整治要素测绘
《规范》中该条目对土地利用测绘、水利和水源工程测绘、道路工程及管线地物测绘、拆迁工程测绘以及疏浚工程测绘等5个方面进行了要求。相对于其他测绘标准来说，《规范》对于土地整治要素测绘的内容要求更细，如桥梁必须准确标注项目区内桥梁的位置，并标注桥梁的建设标准、宽度、建筑材料等。土地整治要素测绘得越细致，越能使土地整治项目设计方案更科学、更符合实际情况，从而减少土地整治项目设计方案的变更，减少资源的浪费。
2.3 关于地形测量
《规范》中该条目对项目区边界的要求：应在地形图上测注出拟定的项目区边界，并施测项目区边界外10～20 m范围内的地形地貌特征、主要道路和水系及其附属设施，具体范围依比例尺而定。相对于其他测绘标准来说，《规范》考虑项目区内与区外的包括道路、河流、沟渠等是一个整体，土地整治项目设计时，往往充分考虑项目区外交通、水利条件，并在项目区内进行配套设计，使项目设计更符合当地实际。
3 建议
3.1 关于名称
从1999年实施《土地管理法》提出“国家鼓励土地整理”，其后出现了包括土地开发整理、土地综合整治、农村土地整治等名称，随着土地整治工作的不断深入，其范围、内涵等都发生了转变。在当时的背景下，《规范》编制时，名称采用“土地开发整理项目现状图测绘技术规范”，现在国家统一采用“土地整治”的名称，故《规范》名称应改为“土地整治项目现状图测绘技术规范”。
3.2 关于平面基准
《规范》对于平面基准的要求：采用1980西安坐标系。当测区附近无国家等级控制点，或联测导线控制点有一定困难时，可采用任意带或独立的平面坐标系统，并予以技术说明。2008年，国家测绘局发文在全国范围内正式启用2000国家大地坐标系。故《规范》中关于平面基准的内容页应进行相应的修改。
4 结语
《规范》作为湖南省乃至全国首部土地整治项目测绘标准，它的编制和颁布也标志湖南省耕地保护及土地管理再上新的台阶，其从地方性、可操作性和科学性的角度出发，规范湖南省土地整治项目各阶段的测绘工作，减少资源的浪费。《规范》在增强湖南省土地整治工作水平、适应人地矛盾的新形势方面将会起到重要作用。
5 参考文献
[1] 丛战军.《新疆维吾尔自治区资源经济地图集》编辑特点[J].现代测绘，2011，34（6）：57-59.
[2] 黄华明，冯达.解读《湖南省土地开发整理项目测绘技术规范》[J].现代农业，2009，33（9）：121-122.
[3] 赵建英，李维庆.《都江堰灌溉区域图》的设计与编制[J].测绘，2009，32（3）：142-144.
土地征地法规范文6
为进一步规范地价管理工作，促进我市房地产市场的健康发展。经研究，现将厦门市城镇土地基准地价和国有土地使用权出让收费若干规定发给你们，自之日起执行。厦府[1993]地276号文同时废止。
厦门市城镇土地基准地价
单位：元／平方米
──┬───────┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──
│用途│ │ A1 │ A2 │ A3 │ B1 │ B2 │ B3 │ C1 │ C2 │ C3 │ D1 │
├──┼───────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │ 土地出让金 │2500│2250│2000│3000│3000│2200│2200│2200│1800│2000│
│ ├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│商业│其│ 配 套 费 │ 400│ 400│ 400│ 300│ 300│ 300│ 500│ 500│ 450│ 500│
│ │ ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │中│土地纯收益│ 550│ 500│ 450│ 600│ 550│ 500│ 500│ 450│ 400│ 450│
├──┼─┴─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │ 土地出让金 │1400│1300│1200│1400│1300│ 900│ 900│ 850│ 750│ 800│
│办公├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │其│ 配 套 费 │ 400│ 400│ 400│ 300│ 300│ 300│ 500│ 500│ 450│ 500│
│居住│ ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │中│土地纯收益│ 200│ 150│ 130│ 150│ 100│ 100│ 90│ 85│ 65│ 80│
├──┼─┴─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │ 土地出让金 │1200│1100│1000│1200│1100│ 800│ 800│ 750│ 700│ 700│
│ ├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│旅馆│其│ 配 套 费 │ 400│ 400│ 400│ 300│ 300│ 300│ 400│ 400│ 400│ 400│
│ │ ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │中│土地纯收益│ 150│ 100│ 100│ 110│ 110│ 90│ 85│ 85│ 70│ 80│
├──┼─┴─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │ 土地出让金 │ │ │ │ 700│ 700│ 700│ 700│ 700│ 700│ 550│
│ ├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│工业│其│ 配 套 费 │ │ │ │ 350│ 350│ 350│ 350│ 350│ 350│ 300│
│ │ ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │中│土地纯收益│ │ │ │ 150│ 150│ 150│ 150│ 150│ 150│ 100│
├──┼─┴─────┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┤
│ │⒈ G区（海沧投资区）标注的基准地价均为地面价且不计容积率修正。 │
│ │⒉ 除G区外，商业用地标注的是地上建筑物第一层且进深未满10米的楼面基准地 │
│ 说 │ 价；居住、办公、旅馆用地标注的是容积率等于3的楼面基准地价；工业用地标 │
│ │ 注的是容积率等于2的地面基准地价。 │
│ │⒊ 土地出让金＝征地拆迁费＋配套费＋土地纯收益。 │
│ │⒋ 商业用地是指商店、商场、市场（不含农贸市场）、店铺、餐饮、加油站、金融 │
│ │ 服务业等营业性用地。 │
│ │⒌ 居住用地是指住宅、公寓、别墅等居住性用地。 │
│ 明 │⒍ 办公用地是指各行业办公楼、写字楼等办公用地。 │
│ │⒎ 工业用地是指厂房、仓库、堆场等生产性用地。 │
│ │⒏ 旅馆用地是指对外营业以住宿为主的酒店、宾馆、饭店、旅游度假村等用地。 │
──┴─────────────────────────────────────
厦门市城镇土地基准地价（续一）
单位：元／平方米
──┬───────┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──
│用途│ │ D2 │ D3 │ E1 │ E2 │ E3 │ F │ G1 │ G2 │ G3 │ G4 │
├──┼───────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │ 土地出让金 │1800│1500│1600│1500│1200│2000│1000│1000│ 700│ 500│
│ ├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│商业│其│ 配 套 费 │ 450│ 400│ 500│ 450│ 400│1100│ 780│ 780│ 510│ 330│
│ │ ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │中│土地纯收益│ 400│ 300│ 450│ 300│ 250│ 300│ 100│ 100│ 70│ 50│
├──┼─┴─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │ 土地出让金 │ 700│ 600│ 650│ 600│ 550│ 900│1000│1000│ 700│ 500│
│办公├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │其│ 配 套 费 │ 450│ 400│ 500│ 450│ 400│ 750│ 780│ 780│ 510│ 330│
│居住│ ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │中│土地纯收益│ 75│ 60│ 80│ 70│ 55│ 100│ 100│ 100│ 70│ 50│
├──┼─┴─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │ 土地出让金 │ 700│ 550│ 600│ 550│ 450│ 800│1000│ │ 700│ 500│
│ ├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│旅馆│其│ 配 套 费 │ 400│ 350│ 400│ 350│ 250│ 600│ 780│ │ 510│ 330│
│ │ ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │中│土地纯收益│ 75│ 60│ 70│ 60│ 45│ 100│ 100│ │ 70│ 50│
├──┼─┴─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │ 土地出让金 │ 550│ 500│ 700│ 700│ 500│ │ 180│ 260│ 180│ 150│
│ ├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│工业│其│ 配 套 费 │ 300│ 300│ 350│ 350│ 300│ │ 40│ 120│ 40│ 10│
│ │ ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │中│土地纯收益│ 100│ 50│ 150│ 150│ 50│ │ 40│ 40│ 40│ 40│
├──┼─┴─────┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┤
│ │⒈ G区（海沧投资区）标注的基准地价均为地面价且不计容积率修正。 │
│ │⒉ 除G区外，商业用地标注的是地上建筑物第一层且进深未满10米的楼面基准地 │
