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土地管理法相关规定范文1
一、农村村民待遇问题。
参与一种社会活动首先必须具备一定的资格与条件。要参与农村集体经济组织对于土地征用补偿费、安置补助费的分配，必须具有作为村民的资格条件。换言之，必须具有作为村民的“权力能力”。对于村民资格的具体评价与认定，在我国目前现行的户籍管理及农村集体土地及财产制度的框架下，一般情况下应当以户籍登记为准。《中华人民共和国村民委员会组织法》已将“村民”这一概念纳入其中，可见，“村民”属于法律范畴。成为村民的资格条件之关键在于是否具有合法有效的该村农业户口。而依最高人民法院汪治平先生总结则更为精辟即“只要合法地居住本村且属于农业户口即为本村集体经济组织的成员”。而该“村民”户口，应由该村的村民委员会进行登记造册，并以公安机关登记、备案为准。而“合法地居住”笔者认为，要求其户口的取得必须合法，即通过正当渠道登记为该村的村民，衡量的标准应是我国现行户籍管理制度的具体规定。
除上面论述的“户口”条件，笔者认为，在与土地有着密切联系的征地款补偿纠纷中，判定村民资格的另一个重要因素应当是与户口联系的土地使用权。即一个人仅仅具有某一村的农业人口户口，即使是合法取得，但是如果没有与之相联系的土地使用权的存在，其村民资格也不应取得。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”。在目前我国农村集体经济组织中，土地所有权是其中最重要的财产基础。正是由于农民集体土地所有权将一个个单一的“村民”联结在一起，构成一个整体的农村集体经济组织，单个村民行使权利的形式就是对于统一的集体所有权之下的土地所享有的分散的基于承包经营权而取得的土地使用权。要享有一个农村集体经济组织的成员资格，必须通过对农村集体土地实际的使用、收益等行为实现和体现。
此外，履行作为村民的义务与否及履行的程度也应当作为判断一个人是否享有村民资格与享有资格之份额大小的标准。作为农村集体经济组织的成员，就必须履行作为成员的义务，诸如缴纳乡统筹、村提留等各种村集体经济组织成员的义务，惟其履行了义务，才能与农村集体经济组织保持成员关系。从而根据权利与义务对等原则，在村集体经济组织分配土地征用费时享有成员的受分配权。
就上面这一问题，笔者曾过一案。20__年，沈阳市东陵区五三乡营盘村民委员会集体土地（耕地）全部被征用，在确定土地补偿费、安置补助费分配方案时，经全体村民三分之二以上通过，将因购买村委会开发建设的营盘小区而落户营盘村的朱宝学等62人排除在应安置、补偿人员之列。此62人因此诉至沈阳市东陵区人民法院，请求人民法院确认其营盘村“村民”资格并请求判令营盘村民委员会给付土地补偿费、安置补助费。笔者作为被告方营盘村民委员的人参加了诉讼，在庭审过程中，笔者即从“村民”资格的确认应具备的条件着手进行了充分论述，即朱宝学等62人虽然有营盘村户口，但其落户是由于入住营盘小区，他们既没有承包耕种被征用的土地，又未履行村民义务，且其落户均在1998年之后，对村里建设也未做出过任何贡献，现在，仅以户口在营盘村即要求分配土地补偿费和安置补助费是不能成立的，换言之，如果其诉请得到支持，将是对其他村民利益的严重侵犯。此外，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》，营盘村民委员会完全有权就土地补偿费及安置补助费行使自治权和财产处分权，且此种分配方案是通过全体村民三分之二讨论通过且并未违反有关法律规定……笔者以上意见经合议庭充分合议后，予以支持并因此驳回了原告的诉讼请求。一审判决后，朱宝学等人并未提出上诉。
二、征地补偿款发放过程中存在的相关问题。
目前，由于征地补偿款的发放方式没有明确的法律规定，因此，全国各地都在探索自己的路子，现行普遍的做法是，根据前期勘察，代表国家征地的有关部门与集体经济组织签订征地补偿协议并将征地补偿的相关款项全额拨付至集体经济组织，即村民委员会或者村农工商公司，再由其分别与村民签订征地补偿协议，将补偿款发放给农民个人，这样，虽然国家避免了在征地过程中耗费人力、物力成本，却产生了实际最终被补偿人——农民种地户与征地人——国家不能直接面对面的问题，造成征地补偿款发放不透明、集体经济组织截留征地补偿款特别是地上物补偿款的问题层出不穷，矛盾较为突出，因此引起的诉讼在某些基层法院更是呈逐年上升之势。笔者认为，对于此类纠纷，律师应注意以下几个问题。
第一，准确把握集体土地征用补偿费用的性质及其类型。
集体土地征用补偿费是国家因需要征用集体土地为国有土地时，按本文来源：文秘站 照法律规定的方式和相关标准向该集体土地的所有权任何使用权人支付的用于补偿所有权人及使用权人在该集体土地上的利益损失以及安置被征用使用权人所需各项费用的总称。按照《中华人民共和国土地管理法》第四十七条的规定，土地征用补偿费有三种基本类型：一是征地补偿费，二是地上附着物及青苗补偿费，三是安置补助费。征地补偿费是指将集体土地征为国家所有时应向该土地所有权人支付的补偿费用。我国土地所有权的性质有两种：国家所有和农村集体所有。相应地，土地所有权人也只有两大类：即国家和农村集体经济组织。农村集体经济组织对农用地享有所有权，故征地补偿费应归农村集体 经济组织所有，《土地管理法实施条例》第二十六条对此加以明确。地上附着物及青苗补偿费是指集体农用土地转为国有建设用地时，由征地方—国家对土地上所有的附着物及青苗给予的经济补偿，当然，此笔款项将最终转嫁给投资建设方，并属于地上附着物及青苗所有者所有。安置补助费指安置被征用土地承包经营权人（即享有被征用土地所有权的原集体经济组织的全体成员）所需要各种费用的总称，该费用属于对土地的承包权丧失的一种补偿。
第二，处理土地补偿费、安置补助费分配纠纷应注意的问题。
如前所述，土地补偿费应归集体土地所有权人即农村集体经济组织所有，并由其确定具体方案分配给集体经济组织成员即村民，在前面，笔者已就村民资格认定问题进行了较为详尽的论述，在此不加赘述。同时，也有学者提出观点认为，农村集体经济组织与其成员之间就土地补偿费分配问题产生的纠纷不是平等主体之间的关系，当然不应属于民事诉讼法调整的范畴，笔者认为，此种观点值得商榷，但就目前实际情况，辽宁省高级人民法院在20__年印发的《全省房地产案件专题研讨会纪要》中已经明确了对于因土地补偿费产生的纠纷原则上不应作为民事案件受理。
关于安置补助费分配问题，在20__年7月29日，最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释(法释20__6号)出台之前，与土地补偿费纠纷一样，人民法院不予受理因安置补助费的分配、使用问题产生的纠纷，但该解释第23条却明确的规定了“承包地被依法征收，放弃统一安置的家庭承包方，请求发包方给付已经收到的安置补助费的，应予支持。”笔者认为，虽然此条规定并非是“法律”规定，但却是国家审判实践中在1999年《中华人民共和国土地管理法》取消了土地补偿费、安置补助费不得私分的规定后，就解决土地补偿纠纷案件而出台审判依据方面的重大进步，可以说是较为人性化的进步，因为，就我国目前情况来看，完全靠集体组织安置失去土地的农民是不现实的，既然集体不能安置，却又掌握安置补助费，显然会引发一系列的社会问题，因此，解释的出台是及时的，也为律师被征地农民索要安置补助费提供了相关依据。但在办理该类案件时仍应注意“已经收到”及“放弃统一安置”两个关键性问题并收集、提供相关证据。
第三，处理地上附着物及青苗补偿费纠纷中应注意的问题。
地上附着物及青苗补偿费纠纷是笔者遇到较多的案件，较之土地补偿费和安置补助费，地上附着物及青苗补偿费纠纷处理起来因其法律关系较为明确而“相对”简单，即只要严格遵循民法物权有关理论即可。根据《土地管理法实施条例》第二十六条规定，人民法院处理地上附着物及青苗补偿费纠纷中，首先要查明地上附着物及青苗的权属关系。简而言之，地上附着物及青苗属于谁，补偿款就应该给谁。但在实践中，出现的情况往往并非如此简单，因为如前所述，目前，地上附着物及青苗补偿费的补偿并非直接由征地的国家直接面对其所有者，而是经过集体经济组织发放，这其中难免出现不透明的截留、侵害农民利益情况出现。笔者就曾过这样的案件。20__年，沈阳市东陵区五三乡教场村60余亩集体土地被征用，用于大学城奠基工程，此块地涉及刘宝录等19名村民。由于当时时间紧，代表国家征地的浑南新区管委会并未与被征地户签订正式的补偿协议，只是草签约定每亩地上附着物及青苗补偿3000元，并实际支付。20__年，大学城项目全面启动，浑南新区管委会与教场村民委员会签订了正式补偿协议，协议中就土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费作了明确约定，其中，地上附着物及青苗补偿费一项约定为每亩30000元，包含先期20__年征用的60余亩土地，同时，在拨款明细中也明确指出，此次所拨款项扣除了20__年先期已支付的60余亩土地的地上附着物及青苗补偿费，事实上，是新区管委会就60余亩土地给予了每亩27000元的追加补偿。而当刘宝录等19名村民找到村委会时，得到的答复却是，追加补偿款是村委会争取来的，19名村民被征土地地上附着物及青苗已在20__年补偿完毕，追加的每亩27000元应归全体村民所有。刘宝录等人遂找到笔者，寻求法律帮助。笔者经过研究认为，这是典型的截留地上物补偿款案件，案件事实是清楚的，根据物权理论及土地管理法相关规定，村委会的理由是站不住脚的。笔者刘宝录等19名村民向沈阳高新技术产业开发区人民法院提讼，请求法院判令被告教场村返还截留的地上附着物补偿费和安置补助费。然而，在诉讼过程中，又一项难题出现在笔者面前——“证据问题”，如何证明村委会已收到了追加补偿款成为问题的关键，因为，没有收到就不存在截留的问题。为此，笔者来到浑南新区管委会进行调查，得到了答复却是，村民不是20__年补偿协议的一方当事人，无权查阅相关文件，笔者只好根据证据规则的相关规定提请合议庭调取此份证据，法院调取的证据表明，高新区管委会已将追加补偿款如数拨付给被告。至此，本案争议的焦点问题已经查明。此案经过高新区法院一审、市中院二审，判决结果当然不言而喻，刘宝录等村民如愿索要回了属于自己的地上附着物及青苗补偿费，此案也被两级法院树为典型案例。
土地管理法相关规定范文2
关键词：社会转型；“农嫁女”权益侵害；土地征用补偿
中图分类号：C913.68 文献标识码：A 文章编号：1007－5194(2007)05－0187－03
一、“农嫁女”权益侵害及其产生的必然性
(一)“农嫁女”权益侵害的内容及特点
“农嫁女”是我国社会转型期产生的一个特定概念，意指农村农嫁居妇女、农嫁农妇女外嫁但户口未迁；离婚妇女、丧偶妇女因故回迁本地；女方出嫁户口未迁出，反把男方户口迁进的招婿妇女等。“农嫁女”权益是指“农嫁女”依法应该享有的与其他妇女、公民相同的权利。“农嫁女”权益侵害包括：(1)土地承包经营权侵害。有户口但没承包或少承包土地。(2)土地征用补偿金分配权侵害。在分配方案中把村民分成多个不同档次，“农嫁女”被列于最后。(3)宅基地申请审批权利侵害。有户口但不能落实宅基地。(4)自主决定户口落实地权利侵害。强行规定农嫁居妇女，包括多年来户口一直落在娘家的妇女必须迁出户口，并随即取消相关的经济权益。
“农嫁女”权益侵害有如下特点：(1)与村外婚姻有关，且户口都留在村里。(2)侵害带有一定的“合法”性。村集体以三分之二多数通过的“村规民约”、村民民主自治权、村民大会的“合意”等形式实现侵害。(3)“农嫁女”在舆论上被异化的“民主”所压制，经济利益上被占三分之二的多数所否决、所剥夺，处于绝对的弱势地位。(4)解决问题存在种种障碍。政府相关部门认为纠纷具有涉法性推给法院，法院以诉讼主体不明、分配征地补偿金本属违法、在补偿金已被分光情况下强制执行会引起更大矛盾等理由，不愿受理这类纠纷。
(二)“农嫁女”权益侵害问题产生的必然性
其一，社会转型是“农嫁女”权益侵害问题产生的社会基础。城镇建设步伐快，城郊农村土地被大量征用，以依附土地为特征的农业人口的利益处于调整中。因此，“农嫁女”问题是我国现代化建设进程中必然面临的社会问题。
其二，土地升值是“农嫁女”权益侵害问题产生的经济基础。农村税费改革后，承包土地没有任何负担，起码可以得到土地流转费，只有好处而无坏处，土地开始升值。土地市场化开发利用后，价格暴涨，由土地衍生的土地征用补偿费等财产权益，和土地作为资产的保值、增殖功能不断被市场放大，土地价格由每亩几十元、几百元到几千、几万甚至数百万元。曾经是“得到不高兴，丢了不可惜”的土地承包经营权，现在成为一些地区农民“金库”、“银库”的来源。他们视土地为现有社会保障制度下自身生存和发展的基础。土地承包权成为农民最为关切的经济权利，“农嫁女”权益问题自然就凸现出来，而且从土地承包权问题发展为直接的土地征用补偿金分配问题。
其三，生产关系的弊端是“农嫁女”权益侵害问题产生的体制性基础。集体经济组织成员之间的土地征用补偿费分配纠纷为什么大量地发生在“农嫁女”身上，这与其特定的身份有关系。“农嫁女”有没有集体经济组织成员资格，往往是模棱两可。大多数地区集体经济组织成员的确定以户籍为主要标准，以婚姻状况为参考。由于在集体经济组织、村民、户口等关键问题上没有法律的界定和规范，就为“农嫁女”权益纠纷提供了可能。“农嫁女”根据以往惯例，认为无论是否在村里生活，有户口就是村民，就该有地、有村集体经济组织成员资格，因此也应该与到外地谋生的男性户口享受同等待遇。
其四，维权意识的觉醒也是“农嫁女”权益侵害问题产生的重要原因。一方面改革开放使农村妇女受教育程度显著提高，政治、经济地位明显上升，婚姻观念、土地观念日益更新，妇女独立意识、依法维权意识增强。另一方面社会有些方面的体制还停留在计划经济时代，立法相对滞后，这就必然地使“农嫁女”问题在集体收益分配上表现出来。同样的问题，在过去，外嫁女即便不愿意，通过思想工作，也会放弃集体成员资格。现在不同了，因为补偿金无论多少都是纯收益。既有土地升值带来的利益，又有妇联和相关法律的支持，“农嫁女”权益问题自然就成为尖锐的社会问题。
二、“农嫁女”权益侵害问题产生的根源
一是法律对婚后户口及常住地自由选择权的规定与“从夫居”习俗的矛盾。《婚姻法》第九条规定：“登记结婚后，根据男女双方约定，女方可以成为男方家庭的成员，男方也可以成为女方家庭的成员。”但在农村，男娶女嫁、“从夫居”仍是婚姻家庭的主要形式，“婚而不嫁”、到女方家落户等都被视为非正常行为，相关人的村民资格往往遭到“村民大会三分之二以上多数”、“村委会决定”或“村规民约”的排斥和否定。特别是在人多地少和集体福利待遇较好的村，出现村规民约与法律地位倒置现象，这一矛盾更加突出。
二是土地承包关系稳定性和婚嫁人口流动性的矛盾。为了调动农民对土地投入的积极性，提高农业生产力，农村土地使用权由1984年规定的15年以上提高到新《土地承包法》规定的三十年。但“从夫居”习俗使农村外嫁妇女的长期居住地因婚姻而流动，这样就造成了人地分离、人户分离的状况。在土地资产不与个人经济利益直接挂钩的年代，村民(社区身份)、农民(职业身份)、社员(农村经济组织成员身份)三者合一，并习惯以户口作为确认集体经济组织成员身份的依据，不会有太多的矛盾。土地资产与个人经济利益直接联系后，利益使占人口绝大多数的村民要求土地承包关系随人口流动而改变，这就意味着由土地承包关系衍生的其它权利的改变。
矛盾的焦点落在集体经济组织成员资格认定上。我国现行《宪法》、《土地管理法》以及《民法通则》都明确规定农村土地归集体所有，问题在于“集体”是谁?“集体”和“集体经济组织”是什么关系?村民小组、村、乡镇和“集体”之间是什么关系?“土地集体所有制”是谁所有?是不是全体成员共同共有?现实情况是既非乡或村所有，也非集体成员个人共有。概念的模糊，导致强势群体对这些问题的随意界定。集体概念的虚化，从根本上导致了“农嫁女”的集体经济组织成员资格之争。作为土地所有者的农村集体经济组织，其成员一般按传统习俗来确定，即嫁入的妇女及其子女自然成为集体经济组织成员，嫁出的妇女自然取消集体经济组织成员身份。问题在于按户口管理相关规定，“农嫁女”出嫁保留原籍户口，属于本身具有的权利。“农嫁女”的矛盾引出一个问题：谁来确认集体经济组织成员资格?按规定，村民、村集体、集体经济组织成员的解释和资格认定不应属于独立的村民自治事项，应该由相关法律来界定，村民会议只能就收益分配的具 体数额等进行自治。
三、解决“农嫁女”权益侵害问题的难点
“农嫁女”权益侵害问题的核心是土地补偿费的分配问题。根据我国土地管理法规定，征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。补偿费为该地被征用前三年平均年产值的六至十倍。给予的土地征用补偿费是土地所有权依法转移后，对原所有人经济权益的弥补，使其恢复或维持原有的财产状况。但集体经济组织所有的土地，一般由集体经济组织成员通过承包经营权占有、使用和收益。土地被征用并转化为货币后，能不能在成员之间进行分配，现行法律尚未明确规定。最高人民法院研究室和立案庭由于对“集体”和“集体所有”存在不同的理解，司法答复也不一致。研究室倾向于将“集体”视为“全体村民的总和”，认为补偿费是补偿给全体村民的，新《土地管理法》和《土地管理法实施条例》既然已经取消了不能分配的禁止性规定，根据“法无禁止即允许”的法理，应该可以分配，而且将补偿费分配到户，也是发展生产的措施。因此，土地补偿费分配方案所牵涉的是村民和村民之间的关系，属于民事行为的范畴。立案庭则将“集体”定义为高于村民个人的一个组织概念，认为属于农村集体经济组织所有的土地补偿费，只能用于发展生产和安排就业，不能通过集体合意的形式予以平均分配转化为私人财产。因此，集体和村民之间不是平等主体的法律关系，土地补偿费的纠纷不属于平等主体的法律纠纷。
现实情况是，不管能否分配，事实上都进行了分配，政府相关部门实际上也默许，在这种情况下产生的纠纷该怎么解决。这又回到了前述的矛盾焦点：集体经济组织成员资格之争。土地集体所有制，土地的边界可以确定，但村集体人口因生老病死及迁进迁出却是一个变量，土地集体所有制产权的具体落实就具有了模糊性。而土地实际权属的模糊也就是补偿对象的模糊，这就导致了各部门在处理“农嫁女”权益侵害问题时依据不足，莫衷一是，纠纷难以理清。
解决“农嫁女”权益侵害问题的难点还在于司法渠道不畅。首先，最高人民法院两个不同部门对同一个内容做出两种不同的司法解释，使基层法院对“农嫁女”权益侵害问题无所适从。其次，国家征用农民耕地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费，但政府的补偿费都是捆绑式给付的，原告和被告都无法举证安置补助费的具体数额，有些村的安置补助费和其他集体经济补偿混在一起发放，更无法搞清其具体数目，审理就无法进行。村经济合作社依法具有对土地的经营管理权，合作社的内部规定对社员有约束力，法院对合作社规定的合法性却难以审查，即使明显侵犯了“农嫁女”合法权益，要单独村规民约的违法性却又缺乏法律依据。第三，土地承包经营权30年不变，在土地征用补偿费分配完毕的情况下，即便判决“农嫁女”胜诉，也难以从村民口袋里掏出钱来重新分配。如果村集体经济没有财产可供查封，那么胜诉结果的执行也会落空。特别是涉及土地承包的案件，没有承包完毕，“农嫁女”无法，待土地承包完毕时，村里已经没有了机动地，判决结果也难以落实。
四、解决“农嫁女”权益侵害问题的对策
(一)制订和完善相关法律制度
其一，以法律形式明确集体所有、集体经济组织成员、村民、户籍等之间的关系。集体经济组织成员资格由村民根据传统习惯、“大多数人的意见”来认定，暴露出现代法治社会中的法律盲点。因此，必须以立法形式明确土地“集体所有”的所有权人，同时，改革现有的户籍制度，使社会人口在更大的程度和范围内自由流动，真正实现生产要素的合理配置，以充分解放社会生产力。
其二，完善土地征用法。“农嫁女”权益侵害问题大多是土地征用产生的后遗症，因此，必须以立法形式规范政府征用土地行为，把土地征用补偿费的权利主体落实到人，并对具体份额实行张榜公布，取得被征用方同意后，才能实施征用，避免捆绑式补偿带来的诉讼障碍，真正体现以人为本的执政理念。
其三，制订试点法。现有的土地制度既权属不清，又使大多数农村土地生产效率低下。出现一方面土地资源紧缺，另一方面又有大量土地荒废的现象，这与我国经济的整体发展不相适应。因此，进行适应社会整体生产力水平的已是当务之急。可以先制订试点法，待时机成熟再进行全面立法。
(二)疏畅司法救济通道
其一，制定对村规民约的行政、司法审查制度。“农嫁女”权益侵害多是由村规民约引发的，因此，制定对村规民约的审查和违法修正制度，是解决“农嫁女”权益侵害问题的源头性预防措施。
其二，消除司法障碍。出台具有权威性的修正最高人民法院两个互相矛盾“解释”的解释。总结各地审理“农嫁女”权益侵害案件的成功经验，制定针对当地实际的政策，恢复诉讼通道。
土地管理法相关规定范文3
关键词：小产权房；法律地位；探析
中图分类号：DF0-052 文献标志码：A 文章编号：1674-9324（2016）31-0073-02
价格较低的小产权房，在产生、交易方面均属违法行为，既要保证经济的快速发展，又要遵循法律制度，小产权房已成为我国在城市化建设过程中急需解决的问题。
一、小产权房的界定
（一）小产权房的概念
小产权房是相对于大产权房而言的，是一种特殊权属状态下的房屋。孙宪忠认为，小产权自古就有，它泛指一切没有获得完整所有权的房屋。在我国当前的形势下，小产权房主要是指在农村集体所有土地上建设，并向组织成员外居民销售的房屋。小产权房无法在城市房屋管理主管部门登记并取得产权证书。
（二）小产权房的特征
1.小产权房的土地使用权具有不合法性。我国土地实行公有制，分国家所有和集体所有。城市土地属国家所有，农村和城市郊区的土地，除属国家所有部分外，均属农村集体经济所有。我国对农村土地实行严格的用途管制政策，对于非农业建设，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让、出租，任何单位和个人在各项土地进行建设使用前，必须依法申请使用国有土地，小产权房一般建设在集体土地之上，根据我国房地一体主义的立法原则，实行房随地走和地随房走，如果将建设在集体土地上的房屋出售给本集体经济组织成员意外的其他居民，则导致土地使用权的转移，这将严重违反我国现行法律的规定。
2.小产权房的房屋产权具有无序性和不完整性。小产权房的兴建没有经过集体规划，施工队伍和房地产开发商没有经过监督和审查，用途也没有通过国家的审核，无法从国家获得相应的房产证。因此买卖双方无需签订合同，达成口头上的一致便可完成交易，这是导致即使国家禁止小产权房的交易，但其交易依旧活跃在整个房地产交易之中的原因。
3.价格水平低廉，具有经济性。小产权房所用材料较劣质，无需经过程序的审核，减少了一部分成本与手续费，房价比一些大产权房低很多，甚至缴纳的费用和大产权房的首付等同。许多居民为了保障自己和家人最基本的生活需求，即使知道小产权房没有国家法律的保障，得不到法律的保护，也冒险去购买小产权房。
二、小产权房产生的原因及其法律地位分析
（一）小产权房屡禁不止，大量产生的原因
1.经济原因。随我国城市化进程飞速发展而涌向城市的务工人员，增大了房地产的刚性需求。进城务工人员和部分城市居民中，中低收入者占到一半以上，他们无力承担高额的房价，但为满足住房要求，不得已将目光转移到城郊结合地带价格相对低廉的小产权房，所以小产权房和商品房价格的悬殊推动了小产权房的产生。
2.制度原因。农村的土地属农村集体经济组织成员集体所有，农村土地直接入市存在着法律上的障碍，农村土地要想成为建设用地必须通过国家征收的方式实行土地的所有权由农村集体所有转变为国家所有才能实现，为了保护和充分利用有限的土地资源，我国实行严格的农村土地用途管制，国家对农村集体土地的征收必须是为了公共利益的需要，仅仅以居住为目的征收农村集体土地，很难说是为了公共利益的需要。所以，农村集体土地上建设的小产权房在我国现行的法律制度框架之内上市交易困难重重，这正是小产权房就是小产权房的原因。
（二）小产权房的法律地位分析
1.小产权房的社会效应。（1）积极影响。第一，在商品房的价格压力和供需矛盾的作用下小产权房应运而生。小产权房价格低廉且交易简单，能够更好地平抑房价，对促使我国房地产市场回归理性有一定的影响。第二，小产房能够吸引更多的城市居民到城乡结合部的农村，改变我国长期以来农村劳动力和人才不断外流的状况，对于提高了城乡结合地区的农村劳动力的结构和整体素质有积极影响，小产权房的建设有利于新农村建设，为农村带来新的发展机遇，加快农村的城镇化步伐和新农村建设的步伐。（2）消极影响。第一，小产权房大规模的增长会对有限的土地资源的保护和利用带来冲击。由于集体土地价格低廉，小产权房开发商在赚钱动机的驱使下，往往在利用集体土地时修建大量的豪华别墅、高尔夫球场等休闲设施等方法攫取更大的利润，这必将造成土地资源的巨大浪费，给我国严守18亿亩耕地红线造成了巨大的压力，也必将威胁到我国的粮食安全。第二，对现有房地产市场秩序造成冲击。相对于拥有完全产权的商品房来说，价格低廉的小产权房大量出现，势必会对房地产市场的正常交易秩序造成干扰。在大量的已建成的商品房卖不出去，空置的商品房存量不断增加的情况下，房地产开发企业在资金回笼方面可能就会出现问题，导致其资金链断裂，从而出现房地产开发企业倒闭等现象。这无疑会影响到我国的经济的健康发展。第三，不利于小产权房购房者权益的保护。根据我国物权法相关规定，不动产产权的享有以等级为公示方式权利，房屋登记管理部门不动产登记簿上面登记的权利人是不动产的权利人，登记为何种权利，该权利人就享有什么权利。由于小产权房由于自身不具备相关登记条件，不可能在房屋登记管理部门登记注册，这会导致购买者得不到法律的有效保护。
2.小产权房的法律地位分析。第一，我国现行法律规范不承认小产权房的合法性。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定表明，集体土地只能由集体组织成员来使用，集体组织以外的成员必须申请使用国有土地，限制了集体土地只能用作乡（镇）村公共设施和公益事业建设的非农业建设。第六十三条明确禁止农民把集体土地转让给城市居民，限制了土地所有权的转让。小产权房是建设在集体土地之上的，法律限制了集体土地只能用于集体成员，本集体经济组织之外的成员无法使用。这些法律都足以充分说明小产权房的不合法性。第二，国家政策不承认小产权房的合法性。2010年国务院责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。就小产权房问题，国务院要求：一是所有在建及在售的小产权房必须全部停建和停售。2011年11月，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》提出，要严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。《意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。目前国家要求各地对农村集体土地进行确权登记发展，但是对小产权房违法用地不允许发证，小产权房不受法律保护。第三，从法理上讲，小产权房是一个关系吃饭和居住条件改善的问题，其出现本身就是居住条件的改善，但是大量产生势必挤占农业用地，如不加以限制，将会导致农业用地大量流失，不承认小产权房的合法性体现了立法者在“吃饭”问题和“改善居住条件”问题上的价值选择。
三、小产权房的处理对策
（一）严格禁止新开发建设小产权房
小产权房是在我国住房改革过程中出现的，虽有一定的合理性，但其本身就不具有合法性，所以，在出台新的政策与法律条文前，必须对新小产权房的开工建设进行严格禁止，土地管理部门等执法部门应当严格执法，以确保现行法律的有效落实，坚决遏制小产权房的泛滥的势头。
（二）针对现存的小产权房，可以采取区分购买者的情况，分类审视，核发不同的产权证书的办法解决
第一，购房者若符合国家关于经济适用房或限价房相关购买规定条件，相关部门才可核实并发放经济适用房或限价房的所有权证书。相应的，该类房屋以后的出租、转让等活动也需按照国家相关规定进行。
第二，若购房者补缴了土地出让金及相关税费，相关部门便可核实并发放一般的房屋所有权证书。该房屋也随之转为普通商品房。购房者的居住、出租、转让等活动便可自有合法，同时房屋在通过市场流通转让时也不会再受到任何限制。
第三，若该小产权房屋既不符合国家相关规定，购买者也未补缴土地出让金及相关税费，发证机关只能核发特殊房屋所有权证。持证人只能自己居住，但在未来变更房屋所有人时，应补缴这部分费用。
（三）拆除严重违法的小产权房屋
若小产权房屋已非法侵占了基本农田，使耕地遭受到破坏的，应责令拆除并恢复耕地原状。对于影响到防洪泄洪、对国防安全构成危害或对生态环境造成严重破坏的小产权房屋，也应一并拆除。
总之，小产权房是我国住房改革的特定环境及历史条件下的产物，为维护社会稳定，小产权房问题必须被积极、妥善、稳步的解决。短期可缓解城市住房压力，长期可改革我国现行土地制度中不合理的部分，完善土地制度的改革。我们要相信，随着不断的探索，法治化进程的完善，必将圆满解决小产权房问题。
参考文献：
[1]张忠野，曾大鹏.房地产法学[M].上海：格致出版社，2010.
[2]金丽馥.中国农民失地问题的制度分析四[M].北京：高等教育出版社，2007.
土地管理法相关规定范文4
一、青海湖流域生态环境的现状
青海湖流域位于青藏高原东北部。地处青海省西部柴达木盆地、东部湟水谷地、南部江河源头与北部祁连山地的枢纽地带,是连接甘肃河西走廊、、新疆的通道,是青藏高原东北部具有特殊生态功能的重要的自然地理区域。青海湖流域的湿地类型主要有湖泊湿地、河流湿地、冰川湿地、沼泽湿地、泉水湿地等5种类型。除青海湖以外,青海湖流域面积大于0103km2的湖泊有70多个,其中面积大于013km2的湖泊有20余个。大于1km2的湖泊有12个,主要分布于流域西北部的布哈河河源地区和东南部的湖滨地带。其中分布于西北部的多为淡水湖,共7个,有水面积20171km2;分布于东南部的多为咸水湖,共5个。[1]流域内的青海湖,是维系青藏高原东北部生态安全的重要水体,是阻挡西部荒漠化向东蔓延的天然屏障。湖面面积4186km2,湖面海拔3192177m,平均水深16185m。是区域内最重要的水汽源和气候调节器,同时还是生物多样性与生物种质基因较为丰富的重要地区之一。青海湖流域是青藏高原上生物多样性最丰富的地区之一,湖区现有鸟类164种,兽类36种,两栖类动物2种,爬行类动物3种,各种鱼类6种,分别占青海省动物资源种类总数的55182%、3519%、2212%、4218%和1017%。青海湖区的气候、环境条件和水体条件孕育了独特的鱼类资源)))高原裸鲤。它是水禽的集中栖息地和繁殖育雏场所,是极度濒危动物)))普氏原羚的唯一栖息地。青海湖自然保护区是我国8个鸟类自然保护区之一,这里的棕头鸟、鱼鸥、斑头雁、鸬鹚、赤麻鸭、黑颈鹤、大天鹅等十余种候鸟的数量曾达10余万只,它们的集中分布地)))鸟岛是流域内最著名的旅游资源之一。鸟岛、海心山、海西皮、三块石、沙岛等连同湖区四周美丽的草原、人文景观和历史遗迹,共同构成了独特的高原旅游资源。1994年被国务院批准为国家级重点风景名胜区;2005年青海湖又被评为我国最美的五大湖之一。可是,近几十年来,青海湖水位持续下降,湖面面积逐渐缩小。据资料统计,自1959年至2004年的45年间,青海湖水位从海拔3196155m降至3192177m,蓄水量由86913亿m3降至69017亿m3,湖面面积由原来的454813km2缩小到4186km2,分别下降了3178m,17816亿m3和缩小了36213km2。尽管从2005开始,青海湖水位有所上升,水域面积也扩大了一定面积,到2008年,青海湖的面积达到4317km2。但随着气候变暖导致天然高山冰川和永冻层融化速度加快,流域内生态系统的退化趋势仍不容忽视。究其原因,除气候变化无常等自然原因之外,还有人们在经济社会发展中违背自然规律,盲目开垦天然牧场、乱砍滥伐等人为因素。[2]气候暖干化是自然因素中最重要的因素。全球变暖势必影响到流域内的气温变化,上世纪90年代初期比50年代后期气温上升015bC;干旱发生率由上世纪70年代、80年代的三年一旱,到90年代,出现了四年重旱、一年轻旱的频率。研究证明,在降水量不变的前提下,气温升高4bC,则径流量减少15%左右。近几年,青海湖流域年平均气温、年蒸发量分别以0122)))0135bC/10a和108m/10a的速率升高和增大,加上降水量自上世纪九十年代以来出现减少趋势,使地表径流量出现明显的减少。湿地、河流水份补给不足、泉水涌水量下降、沼泽面积缩小,土壤含水量下降,沙化、盐碱化程度增加,原生植被中湿生、水生植物逐渐向中生、中旱生和旱生植物演替,植物种群结构和种群数量明显趋向简单和减少。[3]另一个原因是人类的活动所致。人类不顾当地的气候条件、不保护原有极其脆弱的植被资源,疯狂地向大自然进行掠夺式的滥垦、滥伐、滥牧,使固有的植被大量损失。据调查,近五十年来,环湖人口增加了313倍,耕地面积增加了20多倍,牲畜增加了3倍。大面积草地开垦成耕地,广种薄收的落后经营方式,使耕地长期,风蚀水蚀,加剧了土地沙化进程。长期超载放牧是近年来草地退化、沙化的重要原因。据研究,湖区草场的理论载畜量为346151万羊单位,而目前载畜总量为584156万羊单位,超载6817%。目前湖区草地退化面积达6517万hm2,占草场总面积的3419%。[4]从上世纪五六十年代起,掠夺性的开发垦荒开始了。进入90年代,被激进环保主义者称为/罪恶黄花0的油菜又煽起了追逐经济利益的狂潮,短短几年时间,上马了18个国营农场,环湖开垦了30万亩地,地方上也同时垦荒5万亩。为了浇地,大部分河流被筑坝截断,以致于数次发生青海湖裸鲤在回游产卵河道被阻隔,陈尸50厘米至1米厚的惨剧。青海裸鲤又多年被过量捕捞,资源量已减少至不足早期的十分之一,导致鸟类的食物每年以近千吨的速度锐减,威胁到鸟的生存。水量减少,还导致水质含盐量和pH值上升,水生饵料生物和鱼类的生存繁衍遇到恶性影响。[5]近年来,随着青海旅游业的开发、发展,到青海旅游的人数逐年增加,旅游潮带来的湖区及周边旅游无序开发、过度开发、乱建设施,以及人们的环保无意识造成的污染,也给青海湖流域的生态环境保护带来了极大的困难。
二、青海湖流域生态环境法律保障机制的现状及其存在的问题
针对青海湖流域生态环境恶化的趋势,相关部门采取了一系列措施,加大对人为活动的干预,诸如加强宣传教育、加大对流域生态环境的监测力度、加强科学研究等,[6]取得了一定的成效。而就青海湖流域生态环境保护的法律措施方面,从目前的现状看,所依据的法律法规主要包括:5中华人民共和国环境保护法6、5中华人民共和国土地管理法6、5中华人民共和国农业法6、5中华人民共和国水法6、5中华人民共和国森林法6、5中华人民共和国草原法6、5中华人民共和国渔业法6、5中华人民共和国水土保持法6、5中华人民共和国矿产资源法6、5中华人民共和国自然保护区条例6等。地方性的法规主要有:青海省有关5青海湖流域生态环境保护条例6、5青海湖国家级自然保护区管理条例6、5青海省草原承包管理办法6、5青海省草原防火管理规章制度6、5青海省草原补修费征收管理办法6、5青海省人民政府禁牧令6,以及青海省人民政府决定封湖育鱼、全面禁捕等相关的法规、规章。这些法律法规,对青海湖流域生态环境的保护发挥了积极的作用,尤其是5青海湖流域生态环境保护条例6的实施,对加强青海湖流域生态环境保护的针对性,遏制流域内生态环境进一步恶化的趋势,作用尤为显著。例如,5青海湖流域生态环境保护条例6中明确规定,在青海湖流域内经批准建设的工程项目,在批准的取土地点和范围内,就采取先移植草皮,逐段取土填埋、恢复地表植被的方法施工。建设单位必须保证植被的有效恢复,未按要求施工的,由草原行政主管部门,责令恢复植被,并处以5000)10000元以下罚款。非法捕捞青海湖裸鲤等水生生物的,由县级以上人民政府渔业行政管理部门责令停止违法行为,没收捕捞工具、捕捞物和违法所得,处以捕捞物价值5倍以上10倍以下的罚款。对生态脆弱区中度以上退化草原实行封育或禁牧措施,对轻度退化的草原实行休牧或限牧,保护草场植被。禁止非法捕猎、揭巢拣蛋、捕捉幼鸟。禁止在草原上随意取土采沙,擅自开辟施工便道。禁止在湖泊、河道以及其他需要特别保护的区域堆放、弃置和处理固体废物、油料和含有病原体的废水及残液等有毒有害物质。[7]这为保护青海湖流域及脆弱的生态环境起到了十分重要的作用。但是,由于相关的法律法规本身存在的不足,导致对青海湖流域生态环境的保护也必然存在缺陷,也很难从根本上解决人为原因造成的对流域内生态环境的破坏。主要表现为:第一,自然资源及其生态环境的保护在环境基本法中的缺失,导致对青海湖流域特定生境的立法缺乏应有的规范指引性。我国现行的5环境保护法6囿于当时的历史背景,从基本原则、制度到法律责任等,皆偏重于污染防治,缺乏自然资源保护方面的原则和有关制度的支撑,对破坏自然资源的违法行为缺乏规定。而在现有的立法中,自然资源大多是以单行法为主且多采取部门立法形式,林业、农业、矿产、草原、渔业等资源部门负责对资源保护实施监督管理,但这些部门大多是资源的开发利用部门,面对开发利用与保护双重责任,而资源的开发利用显然又有着明显的经济利益驱动,资源管理部门往往容易陷入/重开发利用,轻资源保护;重经济效益,轻环境效益;重部门、局部利益,轻整体、全局利益0的误区,进而导致了资源的无偿占用、掠夺性开发和浪费严重的现象加剧。[8]这与基本立法相关制度的缺失有着必然的联系,也使得青海湖流域生态环境保护的相关立法活动在基本精神和原则上缺少了上位法的相应指引和必要的参考。第二,由于生态保护和自然资源利用相关立法的模糊界定,导致青海湖流域生态环境保护实际上缺乏相应的法律保障。在自然资源立法相对缺乏的背景下,有关生态环境保护的规范还没有引起立法者们的足够重视,即使在一些法规中流露一些生态环境保护的用意,也往往是从自然资源保护的角度来谈,将生态环境等同于自然资源,保护方法也无二至。例如,我国现行的5森林法6经过修正后对森林生态保护的认识在不断提高,但是还没有具体的、可适用的森林生态保护条款,实践中的生态保护措施一直在为森林开发利用让路,所以有人认为我国现行5森林法6的主要内容体现的仍然是/木头0林业。[9]5青海湖流域生态环境保护条例6即是在这种不加区别的基础上制定出来的,如该条例第一条规定:/为了保护青海湖流域生态环境和自然资源,促进生态与经济和社会的协调发展,根据有关法律、行政法规,制定本条例。0该条例依据的相关法律、法规,大部分都属于自然资源保护的法律规范。由此,青海湖流域生态环境保护实际上也就变成了单纯的青海湖流域自然资源的保护。第三,即使在自然资源保护的相关法律规范中包含有生态保护的内容,但由于其立法目的追求经济价值的实现,使得对青海湖流域自然资源保护缺乏整体生态价值的衡量,进而影响流域生态环境的有效保护。如上所述,由于生态保护与自然资源的保护不能明确的区分,导致青海湖流域是以生态环境保护为主还是以资源的开发为主成为一个非常突出的问题。虽然自然资源是生态环境的基本要素,但生态的保护和自然资源的保护所反映出的立法态度是有差异的。通常人们在界定自然资源法时都认为,它是指调整人们在自然资源的开发、利用、保护和管理过程中所发生的各种社会关系的法律规范的总称。[10]而生态保护法则是指,以防止人为原因造成生态系统破坏,以保存生物的多样性为目的而制定的法律规范的总称。[11]两者的主要区别表现为,前者的目的是强调如何合理开发、利用自然资源,追求自然资源可为人类永续利用的经济利益和价值。后者是将自然资源作为环境要素加以保护,追求包括自然资源在内的整体环境要素的生态价值。但从5青海湖流域生态环境保护条例6的相关规定中,我们所能体会到的立法意图是,如何在对青海湖流域自然资源开发利用的过程中完成生态环境的保护。如该条例第二条规定:/凡在本省行政区域内从事与青海湖流域生态环境保护有关的管理、开发、建设、生产、科学研究、文化体育、旅游观光等活动,应当遵守本条例。0可见,其所追求的生态价值,只能通过对自然资源的保护所产生的反射利益间接达到。但事实上,这种反射利益在具体实践中根本不可能体现出来,进而导致青海湖生态环境恶化的问题依然存在。第四,管理体制缺乏科学性,政出多门,但又职责不清,使得流域内生态环境的保护难以产生预期的效果。作为国家级的自然保护区,青海湖流域开展生态保护较早,但是,实际管理保护的成效却不尽如人意。一方面,我国对自然保护区是以土地管理为主还是以生态环境的完整性为主,相关的法律法规没有明确规定。5自然保护区条例6第21条规定/国家自然保护区,由其所在地的省、自治区、直辖市人民政府有关自然保护区行政主管部门或者国务院有关自然保护区行政主管部门管理,,0。对于自然保护区的这种建制,实际上是以行政地理为基础建设自然保护区,忽视了保护区的自然地理特性,容易造成人为边界,使得自然保护区破碎化,不利于管护工作的开展。[12]另一方面,由于管理政出多门,职能交叉重叠,一旦出现问题很难找到真正解决问题的部门。例如,5青海湖流域生态环境保护条例6第四条中规定,对于湖区生态环境的保护与经济建设和农牧民利益的关系,全面规划,统一领导,分级负责,归口管理。这种管理体制表面上看起来分工明确,各负其责,实际上,由于业务分隔而管理职能重复交叉,很多部门经常从部门利益出发,对本部门有利可图的,往往相互争夺审批、发证、收费、处罚、解释等权限,而无利可图的则往往无人愿意负责,互相扯皮、推诿,人为造成许多工作漏洞,使青海湖区生态环境保护的效益降低。第五,责任追究机制的不健全,对破坏青海湖流域生态环境的行政行为缺乏处罚的相应法律依据,导致对于青海湖流域生态环境的破坏行为无法得以真正有效的遏制。对于生态环境的保护是全社会的责任,不仅要规范环境利用行为人的行为,追究其对生态环境造成影响后的法律责任,同时也是政府各职能部门的职责和责任,当相关的管理部门没有尽到相应的责任时,也应该追究其相应的法律责任。但遗憾的是,从国家环境基本法到有关自然保护区的相关法律规范再到具体的5青海湖流域生态环境保护条例6,都缺乏对行政管理者如不履行其职责应承担的法律责任的规定,法律责任主要是针对被监督者的,其结果造成许多法律法规的规定形同虚设。相关部门为了部门利益而没有贯彻条例中规定的生态保护的措施时,不必承担什么法律后果。只知行其权,而不用负其责,在执法经费紧张,而违法成本为零的情况下,青海湖流域生态环境的保护的有效开展就会大打折扣。
