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集体土地征收与补偿办法范文1
一、集体土地征收制度概述
（一）概念与背景
在我国，土地所有权的主体只有国家和集体经济组织。依照现行的法律制度，土地所有权不能自由地在流通市场买卖，农村集体土地使用权的流转也受到了较大的限制。因此，当国有土地难以满足公共利益的需求时，国家就只能依靠征收和征用两种强制手段取得其他主体的土地，以满足其用地需求。征收和征用虽均以公共利益为出发点，但二者存在明显的区别。具体而言，土地征收的法律后果是将原土地的农民集体所有权变为了国家所有权，即土地所有权的主体发生了变化，而征用仅仅是临时性地改变了土地使用权的主体。
所谓集体土地征收，指的是国家为公共利益的需要，由县级以上地方人民政府及其土地行政主管部门组织实施，依法将属于集体所有的土地变为国有，确定给建设单位使用，并对集体经济组织及有关农民给予补偿和安置的一种具体行政行为。
集体土地征收包含三层法律关系，其一，国家作为征收主体与被征收主体集体经济组织或农民之间的征收与被征收的关系，其二，国家作为征收主体与用地主体建设单位之间供地与用地的关系，其三，建设单位与集体经济组织、农民之间补偿与被补偿的关系。目前，这三层法律关系没有理顺。集体土地征收作为一项具体的行政行为，应当表现为政府与集体组织、农民两者之间的直接而简单的关系。对集体组织、农民进行补偿不应由用地主体建设单位进行，在实践层面上，这种做法容易导致被征收主体的合法权益得不到切实的保障。不牵涉到建设单位，单纯的政府与集体的征收补偿关系才是制度未来发展的方向。
（二）集体土地征收的基本程序
《土地征收管理法》规定了集体土地征收的法定程序。依据该法规定，集体土地征收包括如下基本程序：征地审批、征地公告、补偿登记、确定补偿安置方案、事实补偿安置。
征地公告是指县级以上政府告知集体土地所有人其所有的土地，经有权机关批准已被国家征收。《土地管理法》第四十六条第一款作出了原则性规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”《土地管理法实施条例》第二十五条则对公告程序的具体内容进行了明确说明：第一，公告主体是被征用土地所在地的市县人民政府；第二，公告内容是批准征地机关、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、人员安置办法以及办理征地补偿的期限等；第三，公告地点是被征用土地所在地的乡、村。
补偿登记程序在《土地管理法》和《土地管理法实施条例》中规定存在差异。根据《土地管理法》，被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内持权属证书到当地政府土地行政主管部门办理登记。但《土地管理法实施条例》则将登记机关规定为公告中指定的政府土地行政主管部门。实施条例将办理补偿登记的机构规定为公告指定的相关部门，相比《土地管理法》之规定在实际操作上更具灵活性，因而更有利于征收主体在进行征收公告时从高效便民的角度出发，选择更便利被征收主体办理征地补偿登记的政府土地行政主管机关进行登记。征地补偿登记这一程序的内容主要分为两个方面：第一，办理登记的期限为公告规定的期限。在相关法律上，由于征用土地涉及面积、人数等多种因素，登记期限并没有给出一个具体的时间限制，而是交由公告主体依据不同的实际情形进行确定；第二，登记机关为公告指定的机关。
确定补偿安置方案，包括以下几个步骤：第一，补偿安置方案的确定。法律规定只对补偿安置方案的主体进行了限定，并未涉及安置方案确定程序的具体内容。依此规定，征地补偿安置方案是行政机关的内部程序，被征收人无权参与方案的确定过程。因此，补偿安置方案系属行政机关作出的单方面决定；第二，公告补偿安置方案；第三，听取意见；第四，上报批准。补偿安置方案应报“市、县人民政府批准”。
（三）集体土地征收补偿制度
农村集体土地征收补偿制度在土地征收体系中处于核心位置。它既是一种权力约束机制，更是一种利益协调、权利保障机制。就其对权力约束的功能而言，征收补偿费的支出能够有效限制政府过于草率地采用征地权这一行政权力，集体土地征收补偿制度是对公权力的实质性约束。就其作为权利保障机制的一点而言，被征收对象依据公平原则应当获得适当的补偿，在公共利益和私人利益相冲突时，补偿制度提供了一条救济途径。
除宪法之外，集体土地征收补偿制度的法律依据还集中体现在《土地管理法》与《物权法》等法律文件之中。《土地管理法》及实施条例对集体土地征收补偿制度的规定较之于《物权法》更为详实具体，是该制度的主要法律依据。
从征收土地的补偿范围来看，我国法律规定只对直接损失予以补偿，被征收主体的间接损失和其他相关损失一般不予补偿；从征地补偿标准来看，被征收主体获得补偿的数额根据被征收土地原有用途的不同基本采平均年产值的倍数方法计算；从补偿争议处理程序来看，补偿标准产生争议时，由县级以上政府处理，如果协调不成，则交由批准征地的政府通过裁决的方式予以解决。
此外，国务院于2006年颁布的《关于加强土地调控有关问题的通知》、国土资源部分别于2010年、2014年下发的《关于进一步做好征地管理工作的通知》和《国务院办公厅关于落实中国中央国务院关于全面深化农村改革加快推进农业现代化若干意见有关政策措施分工的通知》三个法律文件均对集体土地征收补偿制度进行了不同程度、不同方面的完善。
二、集体土地征收制度的主要缺陷
（一）征收目的界定不清
国家行使征收权的正当性之前提在于征收土地是为公共利益之必要。换言之，国家只有为了公共目的，才能够对公民的基本财产权利给予一定的限制，否则，将可能导致政府行政权力的滥用。我国立法对“公共利益”作出了规定，但对于其概念并没有进行明确的限定。公共利益这一概念本身具有模糊性，包涵相当广泛的外延，对其若不进行明确的界定，有可能造成政府征收权的滥用，征收土地行为的扩大化，进而损害集体组织及广大农民的切身利益。
由于立法对公共利益界定不清，直接导致在实践中我国公共利益认定的行政主导性与征收泛化。按照《土地管理法》的规定，公共利益的认定完全由行政机关单方面决定。立法层面授予了行政机关最大化的自由裁量权，而缺乏被征地者等相关利益主体的监督约束。在国土资源部对北京、上海等十六个省市征地项目的一次调查中，数据显示东部城市近十年来的所有征地项目真正用于公共利益的比例不到百分之十，大量的被征收土地用于经营性目的。
（二）征地补偿的非市场化
2005年国土资源部下发《关于开展制定征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》，通知规定“必须按照征地统一年产值标准和征地区片综合地价对农民补偿”，这在本质上是政府主导定价，由政府利用所处的优势地位单方面决定被征收土地价值。多年来，集体土地征收补偿费用过低已成为引发征地矛盾的最突出原因。征地补偿的非市场化在一定程度上体现了计划经济的色彩，长期以来过低的补偿标准无法体现市场经济条件下土地的真实价值，因此农民的合法权益也无法得到公平受偿。
（三）征地程序不完善
前文已对集体土地的征收程序进行过讨论，在此不再赘述。我国征地程序的一个非常明显的特征是程序设置更倾向于保证政府的行政效率，被征收人则处于相对被动的地位。涉及被征收人的利益保护的程序如听证、申诉等缺乏应有的具体的制度保障。尽管2004年《国土资源听证规定》中赋予了相对人对征地补偿标准和安置方案要求听证的权利，但难以解决根本上的问题，整个征地过程群众参与度低、透明度不高是普遍现象。目前关于保障农民知情权、参与权的程序性规定大多过于原则化，在实践中缺乏可操作性，因此此类程序性权利难以得到真正落实。
三、完善集体土地征收制度的建议
（一）引入市场机制，建立合理的补偿标准和范围
目前，在我国，集体土地征收补偿费用过低无疑是引发征地矛盾的最突出原因。虽然各地在原有基础上不断提高征地补偿标准，但这种非由市场机制确定的补偿标准不仅存在严重的滞后性，而且远远不能体现土地的实际价值，从而对农民的损失做到公平补偿。
合理的集体土地征收补偿标准，应当在公平市场价值的基础之上，充分考虑到集体土地的市场价格，对征收土地的实际价值与原所有人的交易成本给予完全的补偿。这在一定程度上也要求扩大征收补偿范围。
（二）具体完善集体土地征收程序
首先，法律应当严格、明确地界定“公共利益”的范畴。界定公共利益时，可以采用列举加概括的立法方式，在进行概括时，还应当运用比例原则，进一步缩小公共利益的范围。按照法律明确列举和比例原则概括的双重限制方法能够有效的防止因公共利益不明确导致的行政权力滥用，加强对公共利益审查的力度。
集体土地征收与补偿办法范文2
关键词：人的城镇化；立法现状；补偿制度不足；完善补偿制度
征地补偿制度是社会主义制度下的重要制度，对于加快城镇化的发展、完善基础设施等都有重大影响，征地补偿制度作为我国征地制度的最主要问题，是我国现行征地制度备受的焦点，同时也是我国现行征地制度改革的难点。“人的城镇化”是一项系统工程，须统筹推进，须循序渐进，在此背景下，土地征收更需要弥补不足、完善制度。
一、集体土地征收补偿制度的立法现状
2004年宪法修正案颁布以前，我国土地征收补偿的概念比较模糊。直到第四次对1982年宪法进行修正以后，才对土地征收和土地征用作了区分。
在宪法层面，在2004年以前的宪法中，并没有区分土地的“征用”和土地的“征收”，而且在现实实践中，“征用”与“征收”的程序与补偿方面也不同，所以这就意味着土地征收补偿问题存在很大的不确定性。直到2004年《宪法修正案四》对宪法第10条第3款进行了突破性的修改，而该宪法修正案使土地征用与土地征收的区分第一次在我国的宪法层面上得到了明确，从而为我国在处理征收补偿问题时提供了宪法基础。
从行政法规、部门规章及他规范性法律文件层面来看，第一、《决定》第3节的第12条至第15条的规定体现了国家对土地征收补偿制度中的重点和核心内容的重视。第二、国土资源部2004年的《意见》中，关于征地补偿标准的描述对统一年产值标准的制定、统一年产值倍数确定、征地片区综合地价的制定以及土地补偿费的分配也做出了意见；同时对被征地农民的安置途径、征地工作程序、征地实施监管方面也做出了明确的指导意见。
二、集体土地征收补偿制度中的不足
1.征地的补偿方式不科学
第一，补偿的标准不科学。目前来说，我国土地征收的补偿标准，土地的补偿费用都是按照前三年的平均年产值倍数计算出来的。但是每亩地前三年的平均年产值统计起来很困难，第二，土地的使用性质不相同，比如在土地上种蔬菜和种粮食产值肯定不同。因此在算补偿数额的时候按照全乡平均年产值计算是非常不科学的。第三，省、自治区、直辖市政府规定的对地上附着物和青苗补偿费补偿标准，也使得补偿费用低、补偿标准不统一。
土地是农民的根，那些失去土地的农民，因为市场配置劳动力，文化程度低的农民想要找到一份工作十分困难，对于他们来说，补偿费用就是他们的唯一生活来源，而那些微薄的补偿只会使他们的生活更加贫困。
2.征收补偿过程中的监督缺位
如今我国的征地补偿监督流于形式。基本全靠行政权力的自我约束，而没有司法程序的监督保障。相关的法律法规中，虽然做了一些规定，例如如果征地的单位不按征地的批准用途使用土地，农村集体经济组织经批准可以行使他们对土地的回收权，但是这一规定仅说明了未按批准用途使用的后果，对于怎么监督和如何确定责任却没有做出明确的规定。即使农村集体经济组织成员行使了监督权，农村集体经济组织不闻不问，而法律有没有给他们相应的权利。更何况，在实际生活中，农民参与监督少之又少，对征地补偿的监督就只能是表面工作罢了。
3.补偿标准的标准低、范围小
根据《土地管理法》第47条的相关规定内容，如今国家对农民用地进行严格的控制，但市场对土地的需求量却很大。供求关系的失衡必定造成土地抬价，而以年产值作为计算征地补偿标准的方法却没有考虑过土地的市场价格，补偿标准低是其必然结果。
三、集体土地征收补偿制度的完善
1.明确合理的征收补偿制度
我国可以采用目前各国通行的做法，不但考虑土地原有用途，也要对土地的附着物进行补偿。对被征收的土地进行市场评估，然后再提出补偿办法。此外，对于土地征收补偿数额的标准，也应该修改先前所规定的依照产值倍数的计算标准。过去国家的征地补偿国家意志体现的太强，如今土地的，土地的价格市场价值的标准已经确立，随之市场的变化改变征地标准也会使得其更加的合理，公平。
2.建立多元化的土地征收补偿方式
如今我国主要靠货币来补偿，除了货币补偿，其他的补偿方式也许可以更好的保障农民的利益，如替代补偿、债券补偿、留地补偿或股权补偿等。替代物补偿主要针对被征收人重要生活资料的安排。而留地补偿就是给被征地农民集体留下一定土地，让他们自己进行第二三产业的开发利用，这种方式可以很好的解决被征地农民的后顾之忧。称股权补偿或债券补偿是指对于一些有稳定收益的公共事业项目，可以取将被征收土地折价入股的方式进行补偿，对于解决农民的生活问题不失为一种很好的办法。
3.加强对征地补偿费用收支情况的监督
《土地管理法》第49条比较原则规定被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受成员监督。但是对于如何实行监督等细节方面都未进行规定，《土地管理法实施条例》、《征用土地公告办法》等也没有做出细节的规定，如果在立法中做出对入如何实施监督以及监督的时间地点等的规定，就能很好的避免监督流于形式。同时规定如果农民的补偿款受到截留，可以通过法律救济来保障自己的权利。除了以上两点，由于土地行政主管部门是征收集体土地的主管部门，法律法规应当赋予农民更多的对征收土地补偿费用收支情况监督的权利。
（作者单位：河南省新乡市河南师范大学）
参考文献：
[1] 李集合著：《土地征收征用法律制度研究》，中国政法大学出版社2008年版。
[2] 王太高：《行政补偿制度研究》，北京大学出版社2004年版。
[3] 孙鹤汀：《征地纠纷的政治学分析》，知识产权出版社2012年版。
[4] 周其仁著：《产权与制度变迁――中国改革的经验研究》，北京大学出版社2004年版。
集体土地征收与补偿办法范文3
关键词：国有农场；使用权；补偿安置；政策
中图分类号：F320 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）21-0017-02
引言
2009年，南京农业大学浦口校区国有实验农场拆迁了80户职工宿舍，参照征收农民集体土地的标准，对房屋进行了补偿，对人员进行了安置，当时对于补偿政策和补偿标准并未有异议。2016年3月，校区进行第二次搬迁补偿，由于要把整个校区全部搬迁，涉及国有农场试验田农用地和建设用地总面积约6 200亩。此时，对于国有农场的拆迁补偿政策到底是适用国有还是集体，出现了争议。因此，本文对于国有农场土地使用权收回中补偿政策以及出现的问题进行了一些探讨。
一、国有农场土地性质划分存在的问题
目前，土地按照所有权性质，分为国有土地和集体土地；按照利用现状分为农用地、建设用地和未利用地。那么显然，国有农场的土地性质属于国有，现状里可能是包含了农用地和建设用地。土地征收报批程序下，只有涉及到集体土地才需要进行征收报批，但是，对于国有农用地有这样的规定：“因国家经济建设或地方公益性建设需要收回国有农场农用地的，需依法办理农用地转用审批手续。”
同时，依据土地管理法及相关政策精神，收回国有农场农用地应按照征收集体农用地的相关补偿原则进行补偿，即将收回国有农场农用地的补偿分为土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物补偿费。
所以，从土地的性质上，虽然决定了国有农场是国有土地，但是进行了农转用报批程序，并且征收补偿政策也适用集体土地征收政策。这种既按照土地性质又按照土地现状的双重划分标准，使得国有农用地的征地拆迁补偿比较混乱。
二、国有农场使用权收回补偿安置政策执行中的法律障碍
（一）土地补偿政策的法律障碍
对于国有农场农用地土地收回的补偿，《南京市征地补偿安置办法》规定：“经批准占用国有农场、林场、果牧场等农用地，导致原单位受到损失的，应参照征收集体土地标准，由征地主体单位支付征地区片价补偿费、青苗和附着物综合补偿费。”
那么实际操作中，国有建设用地补偿应该按照哪个文件来实施？在2009年，南京农业大学国有实验农场拆迁中，依据的是《国土资源部、农业部关于加强国有农场土地使用管理的意见（国土资发[2008]202号）》：“需要收回国有农场建设用地的，参照征收农民集体建设用地的补偿标准进行补偿，保障农场职工的长远生计。”
国土部门和农业部门对于国有农用地和国有建设用地，都建议采用集体土地房屋拆迁的政策。在土地管理法上，按照征收土地的原用途予以补偿是征地补偿的一个原则，那么，看起来国有农用地参照集体土地补偿有一定的道理。但是，国有建设用地的补偿跟《国有土地上房屋征收与补偿条例》是否是相违背的？《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确，国有土地上的房屋征收与补偿活动，是适用本条例的。因此，国有农场土地使用权收回适用集体还是国有政策，这是土地补偿方面的法律障碍。
（二）房屋拆迁补偿政策的法律障碍
在集体土地和国有土地不同性质上盖的房屋，造成了补偿安置的高低不一。对于集体土地上房屋拆迁，通常是基于农村宅基地的面积，在宅基地范围内建设房屋。非农业人口的认定、房屋产权面积的认定以及安置房的性质和面积等，同国有土地上标准不一致。就南京而言，集体土地的房屋补偿安置标准比国有的要低。
以南京为例，集体土地上的房屋补偿，是在“拆一补一”的原则下进行，即拆迁1平方米的农民房屋补偿1平方米的安置房，使得农民原有住房条件不降低。最终，拆迁房屋的单价通常跟安置房价格持平，保持在5 000～6 000元/平方米，价格基本是安置房的建安价格，相对比较低廉。除此之外，被征收人有一部分搬家奖励费、安置过渡费等现金补偿。如果被拆迁人去市场上购买商品房，通常商品房价格较高，与安置房价格相比差价较大，所以不会选择货币补偿，选择保障房的居多。
国有房屋拆迁的补偿，主要是根据国有房屋权证面积计算，相比集体土地房屋更加简单透明。所以，评估的价格也是参考周边的国有商品房，基本上能够达到周围商品房的补偿价格，选择货币安置和保障房的都有一定比例。
因此，不同土地性质的房屋，导致了不同的补偿安置政策。国有农场的房屋拆迁，涉及的宿舍、实验用房或者管理用房，都面临一个选择集体政策还是国有政策更划算的问题。由于补偿切实关系到国有农场每一个职工的利益，选择何种政策也是房屋拆迁补偿上的法律障碍。
（三）人员安置政策的法律障碍
《南京市征地补偿安置办法》规定：“经批准占用国有农场、林场、果牧场等农用地……其人员不列入被征地农业人员社会保障范围。”但是，在国土资发[2008]202号文件中明确规定：“依法收回国有农场土地使用权，应给予经济补偿。经济补偿参照征收农民集体土地的补偿标准计算，并安排相应的社会保障费用。”
国有农场的编制一般都是国有企业工人性质，不是农业户口，但又是从事农业生产，属于“事业单位，农业管理，人员复杂”。到底社会保障费用有还是无，国有农场的人员性质如何界定，最终导致了安置方面的法律障碍。
三、国有农场土地使用权收回的政策建议
国有农场所在土地性质上属于国有土地，使用权是归农场使用。但是依据现状，属于农业生产用地，如果参考部里的文件，对于国有农场的征地补偿，应当按照农村集体土地性质补偿。对于人员身份，农场人员也有工人，也有未招工农民身份，由于城乡的二元结构，导致农村户口和城镇户口有差别，由此带来补偿安置的差异。因此，对于国有农场的土地使用权收回中的补偿安置政策有几点想法：
第一，理顺政策，做好衔接。由于国有土地和集体土地性质不同而导致的补偿标准和安置条件，对于基层执行政策的工作人员来说，也是非常需要解决的问题。这不但关系到国有农场全体职工的利益，更是对于依法治国和依法行政的严格要求。因此，地方政府和国土部门，应当对于国有农场政策的适用深入研究，以使用权和现状为基础，以不损害农场权益为前提，做好政策的衔接。
第二，保障农场权益，做好长期规划。对于国有农场转用后，没有其他劳动技能，需要继续从事农业生产的安置人员，征收单位应当预留部分土地，作为生产安置留地，用于解决就业人员生活、生产用地，或作为发展农产品加工基地等。
第三，专款专用，补助救助。对于安置费用，应当予以列支，专款专用。对于未满16周岁的应当发放一定数额补助，对于满60岁以上的给予一定的医疗费用补助。其他人员尚未进入社保的，可以自愿选择，进入社会保障。失地后自谋职业并与农场解除劳动关系的，给一定的安置补助费，也可以由国有农场重新安排就业岗位。
第四，尊重历史，差别化管理。各个地方的农场有其历史原因，通常涉及到农场转型发展和体制改革。在各地方政府的调查和完善基础上，切实加强国有农场的权属管理和职工安置。根据地方国有农场的发展，尊重历史，切实地制定出补偿安置政策。
集体土地征收与补偿办法范文4
确认农村集体组织成员的成员权，体现出土地对农民的保障功能以及土地与农民之间的历史联系。我们应该以集体组织成员的成员权为依托，赋予集体组织成员权更加丰富的财产内容，把成员权打造成一个复合的权利束，“涵盖了土地承包权、征地补偿款分配权、宅基地分配权、股份分红权、集体福利获得权等经济权利以及经济民主管理权利。”[4]1、承包权。承包权是指集体组织的成员基于成员身份依法承包本集体土地的权利。《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称《土地承包法》）第5条规定：“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。”土地承包经营期满后，承包权又以续展权的形式继续存。《物权法》第126条规定：“承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。”续展权不仅强化了成员权的身份性质，也使得土地承包经营权获得了应有的稳定性。2、优先受让权。优先受让权是指在土地承包经营权流转过程中，集体组织的成员基于成员身份享有的在同等条件下优先于非集体成员受让的权利。优先受让权是一项法定的权利。侵犯权利人的优先受让权的转让行为，当属无效。《土地承包法》第33条规定：“土地承包经营权流转时，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。”3、重大事项决定权。重大事项决定权是指集体组织成员对涉及本集体与自身切身利益的重要事项依法通过会议的方式集体决定的权利。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》（以下简称《村民委员会组织法》）第24条规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（二）从村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；（四）土地承包经营方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。”4、撤销权。撤销权是指集体组织成员作为村民会议这一农民集体组织最高权力机关的组成成员对村民委员会或村民代表会议的不适当的决定依据程序予以撤销的权利。《村民委员会组织法》第23条规定：“村民会议审议村民委员会的年度工作报告，评议村民委员会成员的工作；有权撤销或者变更村民委员会不适当的决定；有权撤销或者变更村民代表会议不适当的决定。”《物权法》第63条进一步规定：“集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。”5、宅基地分配权。宅基地分配权是指集体组织成员依法享有从本集体获得土地建造住宅及其附属设施的权利。农村村民一户拥有一处宅基地。宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。宅基地使用权在某种程度上执行生活必需品职能，保障了农民“住有所居”。6、补偿权。国家依法征用农民集体所有的土地，作为农民集体成员的农民的承包地被依法征用、占用的，农民有权依法获得相应的补偿。[5]
二、我国集体土地征收进程中农民成员权内容的实质缺失
“随着近年来全国各地建设规模的极度膨胀，大量耕地被征收，农村集体土地征收纠纷因之愈演愈烈，暴露于其中的法律和制度缺失也愈加引人注目。”[6]在农村集体土地纠纷中，凸显了农民成员权内容的实质缺失。在征地事项上，主要涉及两个问题。第一：征收决定是否依照“公共利益”做出？第二：对被征收人的补偿问题。关于政府行使征收权的法律规定，主要体现在《物权法》、《土地管理法》等规定中。《物权法》第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”《土地管理法》第46条规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”这些规定体现出的征地程序如下图。随着土地征收规模的不断扩大，围绕着农村集体土地征收而引发的纠纷愈演愈烈。在征收决定如何做出与对相对人如何补偿这两个核心问题上，国家随后出台了《征收土地公告办法》、《国土资源听证规定》等一系列规定，选择征地补偿这一问题来试图化解围绕着农村集体土地征收而引发的纠纷。而对公众普遍关心的征收决定是否依照“公共利益”做出这一问题，则采取了回避的态度。依照这些规定，有关集体土地的征地程序演变成如下图。集体土地征收程序的改进，也仅仅局限在“启动征收程序”与“批准程序”之间增加了一个关于征地补偿与安置方案的听证程序，依然回避了征收决定是否依照“公共利益”做出这一关键问题。征收决定过程中集体组织包括其成员意志的缺失，依然使政府处于主导地位。正因为征收程序的不完善，现实中依然无法遏制政府采取“低价征收、高价卖出”的冲动，也导致土地财政成为我国经济发展过程中久治不愈的顽疾。正因如此，2011年，最高人民法院出台了《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》(法释〔2011〕20号，以下简称《土地行政案件若干问题的规定》)这一司法文件，试图为集体土地的征收程序增加一道司法救济的防线从而对行政征收权加以必要的约束。《土地行政案件若干问题的规定》第一条规定：“农村集体土地的权利人或者利害关系人（以下简称土地权利人）认为行政机关作出的涉及农村集体土地的行政行为侵犯其合法权益，提讼的，属于人民法院行政诉讼的受案范围。”第四条规定：“土地使用权人或者实际使用人对行政机关作出涉及其使用或实际使用的集体土地的行政行为不服的，可以以自己的名义提讼。”依照这些规定，有关集体土地的征地程序演变成如下。土地征收涉及到某种具体财产属性的改变。而这种改变，本质上是国家（包括各级政府）与被征收人的具体利益发生了冲突。如果说我国现行土地征收程序中的弊端以行政权被滥用为外在特征的话，那我们就不应把主要原因归结为“公共利益的模糊性”方面，而应把视角转向如何约束行政权这种公权力上来。在现代法治社会里，能够对行政权加以有效约束的，只能依靠司法救济。这也是最高人民法院在2011年出台《土地行政案件若干问题的规定》这一司法解释给我们最大的启示，至少给我们指明了改进的方向。
三、创新农村社会管理体制，依法保障成员权的实现
(一)完善农民集体内部治理机制，促使农民集体组织的职能回归农村实行后，集体土地由“集体所有、集体经营”的生产模式转变为“集体所有，家庭经营”的经营模式。作为集体土地的所有者，除了依法对土地的使用、承包事宜进行监督和处理外，受收入来源匮乏与农村劳动力转移的双重冲击，农村集体组织基本丧失了服务农业生产的功能，作为集体土地所有人，无法在农业生产结构调整、农业生产设施的改进方面发挥应有的作用，更多地异化成乡镇基层政权的派出机构。因此，从社会创新的角度考量，重塑农民集体组织的主体地位，首先要促使农民集体组织的职能回归，让其成为一个真正的土地所有人。完善农民集体内部治理结构，是促使农民集体的职能回归的制度性保障。完善农民集体组织内部治理结构，是实现村民自治的必然要求。“村民自治”的本质是集体重要事务的处理要体现集体成员的意志。但作为一个“人合性”组织，村民的意志最终还是需要外化为集体的意志。因而，村民意志的实现最终依赖于完善的“意思产生、意思实施与监督机制”三位一体的内部治理结构。完善农村集体组织的内部治理机构，需要我们理顺“村民会议（最高权力机关即集体意思产生机关）”、“村民委员会（集体意志执行机关）”的关系，把“村民代表会议”打造成农村集体组织内部监督机构而不是特定情况下的权力机构。
集体土地征收与补偿办法范文5
一、建设用地项目名称
县年第八批次城市建设用地,拟规划作为大桥项目、大道项目和高速东出口城区连接线项目建设用地。
二、被征地土地位置、面积地类和权属单位
1、大桥项目用地位于镇村,用地总面积1.6904公顷（其中使用国有土地1.2849公顷）,涉及村集体园地0.1035公顷,林地0.2543公顷,建设用地0.0477公顷。被征地权权属单位为村委会。
2、大道项目用地位于镇村,用地总面积5.19公顷（其中使用国有土地3.1863公顷）,涉及村集体水田0.1242公顷,旱地0.3326公顷,园地1.1476公顷,林地0.1339公顷,农村道路0.0279公顷,其它农用地0.052公顷,建设用地0.1855公顷。被征土地权属单位为村委会。
3、高速东出口城区连接线项目用地位于镇村,用地总面积18.0315公顷（其中使用国有土地11.4071公顷）,涉及村集体旱地0.34公顷,园地2.9589公顷,林地2.5262公顷,住宅用地0.1962公顷,空闲地0.6031公顷。被征土地权属单位为村委会。
三、征地补偿安置标准
根据《省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》和政文[]592号文件规定，本批次征地补偿安置标准具体如下：
1、征收镇村集体土地补偿标准参照住宅小区实际征地补偿标准执行。征收其它经济林地,土地补偿费、安置补助费按28.35万元/公顷的综合标准计算,地上附着物补偿费以现场清点为准;征收非经济林地,土地补偿费和安置补助费按9.45万元/公顷计算,地上附着物补偿按省实施办法第30条规定执行。建设用地按城区拆迁补偿有关规定实施。
2、高速东出口城区连接线项目和大道项目用地涉及征收集体土地参照我县南城区土地征收补偿安置标准执行。具体补偿标准为：征收耕地，补偿安置综合标准为44.694万元/公顷，征收果园地和其它经济林地，补偿安置综合标准为15.348万元/公顷(地上附着物以征地现场清点数量按规定标准另行补偿），征收非经济林地补偿安置综合标准为12.75万元/公顷，未利用地土地补偿安置标准2.5785万元/公顷。建设用地按拆迁有关规定执行；
四、其他相关事项
集体土地征收与补偿办法范文6
一、组织实施
县建设项目房屋征收补偿工作由县房产局拆迁股负责监督；县城市房屋拆迁管理办公室为该项目的征收人，具体负责房屋征收补偿安置及其相关协议的签订工作；镇政府、县国土局、县建设局、县房产局等部门协助、配合做好该项目房屋征收补偿、安置相关工作。
二、征收范围
征收范围为：建设项目规划范围内，具体范围以规划图为准。
三、征收房屋面积认定
1、被征收人房屋的建筑面积认定以合法有效的房屋所有权证载明的建筑面积为准，对超过房屋权证所载面积的以房屋所有权证载明的建筑面积予以补偿，对少于房屋所有权证所载面积的以实际建筑面积予以补偿。
2、集体土地以土地使用证件载明的用地范围内的实际建筑面积予以补偿。
3、对公有房（含祠堂等）实行货币补偿安置，不作其他安置。
4、祠堂以及独立厨房、厕所、洗澡间、杂物间、牛栏、猪栏等附属房屋只对建筑部分按附表四结合成新折扣（见附表二）进行补偿，不作任何安置，其占地面积按土地征收标准进行征收。
5、两层以上的建筑层高以檐扇达到2.2米以上（含2.2米）的分层全部计算建筑面积；1.7米以上2.2米以下的分层建筑按50%计算建筑面积，低于1.7米的不予分层计算建筑面积。
四、补偿标准
1、涉征房屋补偿标准按重置价格（见附表一）计算，以实际建筑结构，结合成新折扣（见附表二）进行补偿；
2、对房屋豪华装饰部分，经评估公司评估后进行补偿；
3、附属设施等按附表三标准进行补偿；
4、附属房按附表四规定标准结合成新折扣（见附表二）进行补偿；
5、搬迁费按每户600元的标准一次性支付，临时过渡费按每户250元/月的标准在签订《征收补偿、安置协议》时一并给付。临时安置过渡期限为：选择宅基地安置的为十个月；选择产权调换的为十八个月。由于征收人原因造成延期六个月以内的部分按每户500元/月的标准据实支付，延期六个月以上的部分按750元/月的标准据实支付（从被征收人交付房屋或房屋钥匙给征收人之日起计算）。
6、对未超过批准期限的临时建筑按照其重置价格结合成新折扣、剩余期限进行补偿。对超过批准期限的临时建筑和违章建筑，一律不予补偿，其占用土地按土地征收标准进行征收。
7、被征收房屋的用途，以房屋所有权证载明的为准，但如原房屋所有权证没有载明或虽有载明后改变用途的，属在征收公告前已经连续二年以上改为非住宅的，并办理了营业执照和税务登记、缴纳了税费的，征收时可按非住宅房屋予以补助停产、停业费用，停产停业补助的计算按实际营业面积每月每平方米补助2元，补助时间为10个月。
五、征收方式
由被征收人在规定期限内将涉拆房屋交付征收人统一组织拆除。
六、征收期限
年8月31日前签订《征收补偿安置协议》，年9月30日前完成房屋拆除工作。
七、安置方式
实行以货币补偿、房屋产权调换和宅基地安置三种安置方式，集体土地上的房屋被征收人可任意选择一种安置方式，国有土地上的房屋被征收人只能选择货币补偿安置或房屋产权调换安置中的一种安置方式。
对选择货币补偿安置和产权调换安置的被征收人，涉征房屋以合法有效建筑面积、占地面积为准。其房屋征收补偿费、附属物（房）补偿费、其他设施迁移费、搬迁临时过渡费按附表一、附表二、附表三、附表四标准计算补偿资金。具体安置办法如下：
1、货币补偿安置
对选择货币补偿安置的征收户，征收房屋合法占地按国有土地860元／㎡、集体土地560元／㎡的标准进行补偿；在征收公告规定期限内签订协议并弃房的，按其房屋合法建筑面积增加补偿费，增加标准为800元／㎡，对超过征收公告规定期限后每逾期一天按建筑面积20元／㎡扣减补偿费。
2、产权调换房安置
（1）安置方式与安置办法
（一）安置方式：由征收人统一建设套房对被征收人进行安置。被征收人按最接近户型的面积确认安置户型。剩余面积不足最小户型一半的不予安置，一半以上（含一半）的可再安置一套最小户型。
（二）安置办法：安置房的分配做到公开、公平、公正，根据征收户签订补偿安置协议的时间、弃房时间，通过加权平均确定被征收人的房屋分配序号，房屋分配序号经公示后，被征收人凭所确定的分配序号依次选择安置房屋，待结算互补差款后签订正式安置协议。
（2）安置补偿的相关规定
（一）对选择房屋产权调换安置的征收户，其征收房屋合法占地按国有土地860元／㎡、集体土地560元／㎡的标准进行补偿。
（二）产权调换房为九层、多层（6+1）、小高层电梯房（11+1）三种规格。
（三）产权调换房的购买价格和市场均价。观彩岭产权调换房价格：一至五层价格为450元／㎡，六至九层400元／㎡，房屋市场均价为2100元／㎡；金峰华庭16号楼（2-5层）价格为550元/㎡，房屋市场均价为2300元/㎡。
（四）安置面积奖励，被征收人合法有效房屋建筑面积实行等面积安置，并按最接近可安置面积的户型选择安置房；对在规定期限内完成征收的，按其合法有效建筑面积的25%增加奖励安置面积；超过规定期限后每逾期一天递减1个百分点，逾期25天后不予奖励。
（五）安置房屋的结算方式，自签订征收补偿安置协议后15个工作日内由征收人将搬迁费、临时过渡费、其他设施迁移费支付给被征收人。合法房屋征收与宅基地补偿费暂不支付，待挑选产权调换房屋后一个月内结算并互补差款。超过应安置面积部分（含奖励后因户型不同而多安置的面积）按安置房屋市场均价结算，欠安置面积部分按安置房屋市场均价减去安置房屋价格对征收户进行补偿。
（3）安置房屋的标准及类型
（一）安置房屋的标准
A、外墙装修胶泥或涂料粉刷；
B、铝窗、木门、卫生间；
C、内装修：水泥地面、墙面天棚为胶泥底；
D、架设总管线到门外（水、电、有线、电话）。
（二）安置房屋的类型
安置房屋为单元式期房，房屋户型、结构统一规划设计，建设三室两厅、三室一厅、二室一厅三种户型。户型面积约在80㎡—130㎡之间。
3、宅基地安置
被征收人在征收人指定的安置区内选择宅基地进行安置。宅基地安置原则如下：30㎡以下不予安置（不含30㎡），30至90㎡（含30㎡、不含90㎡）只能安置一间60㎡的标准间，90㎡以上（含90㎡）安置不得超过120㎡。按合法有效占地面积以标准间（5×12=60㎡）进行安置后，剩余面积不足30㎡以及超过120㎡的不予土地安置。安置面积与原房屋合法有效占地面积相等的互不补偿；欠安置面积以及超安置面积，按国有土地860元/㎡、集体土地560元/㎡的标准进行结算。
安置用地不得转让，被征收人之间宅基地安置面积不得互相调剂。
八、安置地点
1、房屋产权调换安置地点：大罗观彩岭、金峰华庭16号楼（2-5层）。
2、宅基地安置地点：石人、洲新村。
九、宅基地安置区基础设施建设
由县房产局尽早按规定程序、相关单位配合负责组织实施，统一建设道路、水沟等基础设施，用于征收户建房。
十、人员组成
从县委宣传部、县委办、县审计局、县建设局、县国土局、县房产局、镇政府等单位抽调人员负责房屋征收补偿安置工作，责任到人，任务到人。
十一、付款办法
（一）选择货币补偿安置的，在签订《征收补偿安置协议》，并在规定期限内弃房后，由征收人将补偿费一次性给付被征收人。
（二）选择房屋产权调换的，签订《征收补偿安置协议》并弃房的，在挑选置换房屋后一个月内完成结算，互补差款；
（三）选择宅基地安置的，签订《征收补偿安置协议》，并在挑选安置用地后一个月内完成结算，互补差款。
十二、其它事项
（一）土地界定。征收范围内的未征收的公共用地、道路用地、绿化用地等权属归所属村（社区）所有。
（二）单家独户。围墙内占地面积以土地使用证面积为准，超过使用证的占地面积按土地征收标准征收。
（三）家属房占地。公摊面积按在证户数平摊，剩余建筑房屋占地面积按在证房屋建筑面积进行分摊。
十三、管线迁移
涉及各类公共管线的迁移，由各管线产权单位自行负责。
十四、优惠政策
1、资金奖励
在规定期限内签订《征收补偿安置协议》并弃房的给予如下奖励：
（1）框架结构：25元/㎡
（2）砖混结构：20元/㎡
（3）砖木、土木结构：15元/㎡
（4）简易结构：10元/㎡
2、被征收人安置时，水、电、电话、有线电视等产权管理部门不得向同容量的原用户收取开户、接线、接水费。
3、被征收人所安置的房屋等面积安置和奖励安置面积办证时只收取工本费，超面积安置部分按有关规定收取相关税费。选择产权调换安置的征收户在签订安置协议后两年内自愿转让的，可直接办理到受让人名下；但若需办理国有出让手续的，须按有关政策收取相关税费。
