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集体土地收益分配办法范文1
关键词：征地制度；增值收益；分配机制
中图分类号：F321 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）20-0029-02
随着经济社会的发展，城市规模不断扩大。在集体土地被征收的过程中，被征地农民除了获得直接的土地补偿费、身份由农民转变为城镇居民之外，并没有得到更全面的生活保障，也很少参与到土地增值收益分配之中。笔者通过分析被征地农民在土地征收中的收益情况，以及在土地增值收益方面缺失的原因，试图构建被征地农民分享土地增值收益的长效机制。
一、被征地农民获得土地收益的情况
我国目前征收集体土地的补偿费主要包括土地补偿、安置补助费、青苗费及地上附着物补偿，但是农民得到的补偿费总体上并不高。以南京市为例，在城市近郊村集体人均0.7―1.5亩土地，土地征收后，被征地农民获得不超过2.4万元/亩的土地补偿费和4万元/亩的青苗附着物补偿费。除此之外，没有其他的现金补偿。
在目前的土地征收制度下，从被征地农民身份到城镇居民的转变简单直接。仍然以南京市为例，按照南京市劳动部门规定，征用地单位再缴纳9.02万元/人的安置补助费用之后，被征地农民的身份转为城镇居民。失地农民在达到退休年龄后可以获得约860元/月的退休金，也可以随社会保障水平的动态增加。但在未达到退休年龄之前，没有其他的生活补助，也没有进行其他的工作技能培训。
二、被征地农民难以获得土地增值收益的原因
对于失去土地经营权的被征地农民来说，如果没有其他劳动技能，单靠比较低的征地补偿，则生活难以为继。在没有就业培训或接受教育的条件下，如果能够获得更好的生活保障，获得更多的土地增值收益，这远比得到土地补偿费意义重大。
现行的农地征收补偿原则上是一次性货币补偿失地农民及其集体经济组织，割断了农民分享土地增值收益的路径。按国务院发展研究中心课题组的数据，征地之后的土地增值收益分配为，投资者获得的收益占40%―50%，城市政府占20%―30%，村级组织占25%―30%，农民拿到的补偿款，最多只能占土地增值收益的5%―10%。被征地农民获得土地增值比例极低，农民也难以参与到土地增值收益分配之中，主要原因有以下几个方面。
（一）政府公权力的垄断
我国对被征地农民补偿过低是因为在征地补偿中农民没有平等协商的地位。从所有权的转移角度来看，征地虽然带有行政强制的行为，但实质是一种土地所有权交易行为。根据市场经济规律，交易价格应是买卖双方平等议价协商的结果。而当前我国征地价格为政府定价，农民在征地过程中谈判协商力量微弱，几乎没有议价能力。这种基于法律所赋予的征地权力，实际是一种政府公权力的垄断。
（二）权利的不平等
在二元制土地所有制下，集体土地所有权和国有土地所有权权利不平等。我国现存两种土地所有权。根据《土地管理法》规定，城市市区的土地属于国家所有；农村和城郊的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留山属于农民集体所有。同样是法律上的“土地所有权”，两种土地所有权所享有的权利存在着极大的不平等。城市开发建设用的是国有土地，集体土地不能转让、出租，不能用于城市建设，农用地转为非农用地必须通过征地这唯一的途径，国有土地所有权表现为“更高一级”的土地所有权。
两种土地所有权在经济实现上也表现得极不平等：征地是土地所有权的一次性转移，是土地所有权的买卖价格；国家土地所有权往往表现为土地使用权一定年期使用价格。
（三）集体经济组织弱势
在征地过程中主要有政府、集体经济组织、农民三个主体的参与。政府是征地者，拥有法律赋予的强制征地权。集体经济组织是集体土地的所有者，拥有集体土地的所有权。农民拥有土地承包经营权、宅基地使用权等。在征地过程中，集体土地产权被虚化，从而影响了集体经济组织行使土地所有权。而作为集体经济组织主体的概念界定模糊，在主张权利以及行使权利时，没有明确的代表，也没有明确的法律归属。因此，在国家作为主体征收中，集体土地所有权的代表――集体经济组织反而显得虚弱无力。
（四）“土地财政”的强大吸引力
在集体土地被征收后，经过基础设施的配套完善之后，转变为国有建设用地，从而进入土地市场售卖。1994年分税制改革之后，地方政府把土地出让金作为预算收入外补充地方财政的一种重要手段。这种依托土地出让的“土地财政”也是地方政府的最佳选择。有数据统计，2013年地方政府土地出让金收入决算数位39073亿元，占地方本级财政收入近六成。与此同时，随着房地产市场的飞速发展，土地拍卖市场“地王”不断涌现，地价、房价不断攀升，而农民的征地补偿远远没有获得相应增长。有研究指出，拍卖出让的集体土地最高出让价与最低征地价之比接近123：1，最低出让价与最高征地价有100万元的差距。所以，低廉的土地补偿价格背后是高额的土地拍卖价格，在压低征地成本之后往往获得更多的土地增值收益。
三、建立被征地农民土地增值收益分配的约束机制
当前的土地征收制度对征地补偿价格规定过于死板，随着市场经济的深入发展，已经表现得不合时宜。要真正建立被征地农民土地增值收益分配约束机制，行之有效的办法是对现行征地制度进行一系列改革，建立“明确界定公共利益范围，推行农村经营性建设用地入市流转，明确集体经济组织的法律地位，逐步减少土地财政的依赖”的新制度。
（一）明确界定公共利益范围
既要保护农民利益，也要协调城市化过程中经济发展对用地的需求，尤其是对“公共利益”范围内用地需求的保障。征地制度改革中，应当严格区分“公共利益”范围用地和“非公共利益”范围用地，对不同领域实行不同的农地转化路径。公益性用地由政府征收，参照市场价格支付征地补偿。在“公共利益”领域范围内实行征地制度，要以给予农民公平合理的补偿为前提，以土地的市场价值为基础进行定价补偿，不能以“公共利益”为由损害农民利益。在征地程序中，要保障农民的话语权、议价权，保障在征地中农民拥有一定的自主选择、自主决策权，保障农民维权渠道畅通。
（二）推行农村经营性建设用地入市流转
探索集体经营性建设用地入市，维护农民土地财产权益，逐步建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制。允许集体建设用地在符合土地规划的条件下上市流转，通过市场机制进行土地资源配置，逐步建立起农村土地征收与集体经营性建设用地入市的关联。比如，在征收集体土地后，就地或异地返还给被征地农民集体经济组织一定比例建设用地指标。这些建设用地在获得集体经济组织成员一致同意之后，由本村自行开发（可以采取入股或者其他合作方式），除了不得用于商品住房开发之外，可以进行一些生态农家乐、酒店、商业或者旅游开发。这样，被征地农民即使在失去土地，没有更好的就业机会的情况下，也能够保证获得一部分自主的建设用地开发权，获得长期的土地红利，从而直接参与到了土地增值收益的分配中。
（三）明确集体经济组织的法律地位
从民法角度看，我国存在自然人、法人和其他组织的三种民事主体。集体经济组织在农村是一个社会主体，是集体所有制的一种组织形式。目前我国没有一部法律明确过集体经济组织的地位，也没有肯定过其民事主体的地位。所以，在法律概念模糊的情况下，对于集体土地权益的主张必然没有法律支撑。因此，必须明确集体经济组织的法律地位，从名称、财产、行为能力等方面进行界定，使其拥有物权属性的土地承包经营权、宅基地使用权等，享受完整的权利约束和法律地位。
（四）逐步减少土地财政的依赖
土地财政在土地制度改革、高地价高房价等问题上一直饱受争议。地方政府的土地财政依赖、GDP政绩考核等利益驱动与征地问题也密切相关。由于征地补偿偏低，损害了农民利益，透支了土地未来收益，推动了高房价，同时也存在土地抵押的风险。因此，在城市建设和发展中减少土地财政的依赖，需要全面、深入的制度改革。首先，要坚持推进土地集约节约利用，实施建设用地总量控制、城市规模边界划定，努力盘活存量建设用地。其次，转变土地利用方式，促进新兴产业、高新技术产业发展，促进科技创新。再次，引导农业产业发展，推动农业适度规模经营，发展现代农业和旅游业。
参考文献：
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[2] 吴群，李永乐.土地征收利用过程中的福利与效率分析[J].农村经济，2008，（1）.
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集体土地收益分配办法范文2
土地承包经营权是我国的独创，是基于集体成员身份和集体土地所有者一份子而享有的权利，作为一种成员权，它由土地所有权派生，并藉此为承包者及其家庭提供生计保障。随着城镇化工业化进程的加快，土地承包经营权流转在不断加快，规模也在不断扩大。然而，土地承包经营权流转过程中农民权益保护问题却令人担忧。为此，2011年12月中央农村工作会议特别强调：在城镇化工业化快速发展的新阶段，必须适应社会进步的新要求及其利益关系的新变化，以新的思路、新的举措维护好农民权益。
一、土地承包经营权流转形式对农民权益保护的影响
我国土地承包经营权流转，从农民自发的行为到地方政府的支持，再到中央试点推进的过程，都是制度变迁的必然结果。前不久，温总理在部署2012年农村工作时强调指出，土地承包经营权、集体土地收益分配权等是法律赋予农民的合法财产权，推进集体土地制度改革，关键在于保障农民的土地财产权，分配好土地非农化和城镇化产生的增值收益。事实上，早在十七届三中全会通过的《关于推进农村改革发展若干重大问题决定》中就已经提出了：要赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，按照依法、自愿、有偿的原则，允许农民以转包（出租）、转让、抵押与股份合作等多种形式流转土地承包经营权，使权利人可以在法定的范围内，对所承包的土地行使充分的占有、使用、收益以及依法处分的权利。所谓依法处分的权利主要是指转包权、出租权、转让权以及限制性的抵押权、入股经营权等。其中，转包权与出租权分别是土地承包人将承包权交由第三方或者依法出租给第三方经营，获得经济收益的权利。由于转包或者出租无需登记，程序简单，成本低廉，容易导致大量集体土地自发流转，引发承包经营权流转市场秩序的混乱以及农地管理上的困难，直接损伤农民的积极性和经济收益。转让权则是通过市场将承包经营权转给第三方使用，获取经济利益的权利。然而，土地承包经营权一经转让，就意味着原承包人放弃了作为集体成员的资格及其几乎所有的经济权利，也就意味着农民成员权的彻底消失，直接导致原承包方与发包方的承包关系终止，这就必然导致失去承包经营权的农民，由于没有特殊的技能而游离于城市就业的边缘，他们居无定所，劳无所能，生活没了保障。基于此，我国现行法律明确规定了土地承包经营权转让，必须具有“稳定的非农职业或者稳定的收入来源”，否则将被限制，目的是为了切实保护农民作为社会公民最基本的生存权和劳动就业权。抵押作为一种常见的市场形式，抵押标的必须是法律允许转让和执行的财产或财产权利。由于我国《物权法》和《农村土地承包法》都明确规定了土地承包经营权是可转让的财产权利，因此，土地承包人有权将承包经营权作抵押，为自己或者他人债务的履行提供担保，这不仅有利于农地资源的优化配置，而且可以提升农业生产的投资与融资能力，扩大农地流转规模及协作化经营。然而，《物权法》规定，除以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等承包经营权外，集体所有的土地使用权不得抵押。这一限制性的立法规定，充分彰显了土地承包经营权作为社会保障的职能的同时，又严格限制了土地承包经营权作为生产要素的功能。因为作为社会保障职能，它应该平均分配、定期调整，限制交易与抵押；而作为生产要素功能，它则要求产权稳定，自主经营、鼓励抵押。①最后，土地承包人有权将承包经营权作价入股，通过农业公司或合作社等形式充分体现土地资源的价值。此时，作为股东的农民既是生产者又是投资者，既可以获得劳动报酬，又可以获得生产要素收入，能够更多地分享土地资本化带来的价值与增值收益分配。同时，土地承包经营权入股经营还可以实现农村组织管理形式上的决策权集中，从而满足农民的多重需求，分散市场风险，这对于实现农地规模化集约化经营，保障农民持续增收无疑都具有积极效应。为此，对土地承包经营权进行股份制改革必将成为农民权益保障的新途径。
二、土地承包经营权流转制度缺陷对农民权益保障的影响
尽管《农村土地承包法》、《物权法》等国家法律都明确了保障农民土地财产权，但由于现有土地承包经营权流转制度与市场经济快速发展的程度不相适应，特别是农地所有权主体地位含糊，承包经营权权能有限等多重障碍，限制了土地承包经营权市场价值的实现，导致了土地承包经营权流转收益的分配失衡。
（一）土地承包经营权被排斥在土地决策与增值收益分配之外，导致农民利益损失严重农民权益保护的关键是农地财产权的明晰。在《牛津法律大辞典》中将财产权定义为：包括占有权、使用权、出借权、转让权、用尽权、消费权及其有关财产其它权利在内的集合体。因此，周诚教授认为，土地产权是有关土地这种财产的一切权利的总和，主要包括土地所有权、使用权、收益权及其处分权。然而，按照现行法律规定，集体所有产权制度安排下的集体中的每一个成员，既是所有者又不是所有者的基本矛盾，决定了集体中任何成员都不能享有完全排他性的土地所有权。具有土地承包经营权的农民，并不直接拥有土地的所有权，要想获得真正意义上的实际控制权实在是勉为其难。即使是作为农地合法所有者的“集体”，也只能拥有不完整意义上的土地产权，因为土地的最终处置权既不属于村集体组织，也不属于农民个人。首先，《土地管理法》明确规定了任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，这里的任何单位和个人显然包括农村集体和农民。同时，《物权法》还明确规定了农村集体土地所有权的具体行使方式：属于村民集体所有的土地，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的土地，由村内各集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的土地，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。而如何使这些“代表集体”的权利主体，能够真正代表集体成员的意愿行使实际控制权，确保土地承包经营者的合法权利不受侵害，依然是我们面临的首要问题。其次，现有农地制度，特别是土地征收制度未能明确地反映土地所有权与土地承包经营权的经济关系，不能充分实现土地资源的市场价值，严重损害了土地承包经营权人的合法权益。与此同时，被征收农地的补偿款是基于当期损失的部分对价计算，难以计算土地承包人长远生计以及可持续发展的经济代价。而被征地农民视同剥夺了作为成员的共有财产，不仅损失了最基本的生存权，也剥夺了相应的劳动权以及就业权。而且被征收的农地随之变卖后的“收益”，几乎与农民集体和土地承包人无关，土地承包人根本不可能参与地价增值的收益分配，从法理上讲显失公平。事实上，根据调查统计结果显示，作为地权主体的农民，被征地的损失是惨重的，如果以一亩地计算，按现有补偿标准大约1－2万，最高3－5万，而被征土地进入市场立即可能变成100－200万，甚至1000－2000万。②由此推及，政府始终垄断着农地的一级市场，农地所有权的主体不能自己作主变卖自己的财产，土地承包经营人更是远离地价交易市场，使土地承包者被完全排除在土地的决策与增值收益之外，这无疑是当下中国土地承包经营权流转过程中农民权益保障的症结所在。不仅如此，基于国家征收的土地补偿，现有法律还明确规定了“6－10倍”或“4－6倍”的弹性补偿幅度，也使土地征收成为一项合法剥夺农民私有财产的法律制度，直接导致被征地农民的经济损失。据调研结果显示，只有78．78％的农户获得了相当于下限的征地补偿款，12．17％的农户根本没有获得过补偿款，5．57％的农户则表示不清楚是否获得了补偿款。③最后值得一提的是，具有刚性的土地规划或土地管制，限制了相当一部分土地的使用，使之不能以更有效的方式利用土地，不能将低收益的农业用地转变为高收益的工商业用地，致使部分土地所有者会遭受“暴损”，④这种明显的不公平也是直接导致土地承包经营权流转收益过低的一个重要原因。
（二）土地承包经营权作为限制性物权，阻碍了农民增值收益的实现首先，《物权法》作为国家基本法，首次明确了承包经营权的物权性质，确定了农民是土地直接收益主体的法律地位，以及参与管理、订立承包合同主体资格的法律保障。但遗憾的是《物权法》第125条明确规定了土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利。其处分的权利受到严格限制，这就意味着土地承包经营权权利内容的物权限制性。因为，它不能如同其他物权一样进入市场自由流转，也就不能充分实现土地资源的市场价值及其增值收益。其次，《物权法》对土地经营权的标的规定不甚明确，不符合普适性的要求。尤其是对土地承包经营权抵押以及入股经营权能给予了严格限制，明确了只有“四荒”土地才能设定抵押，并且可抵押的土地必须来源于通过市场交易取得，明确禁止基于集体成员权取得的承包经营权设置抵押；同时，还禁止非农业合作的抵押设置或入股等，所有这些都使得承包经营权的物权性质大打折扣。但现有法律却明确允许政府按市场价格出让土地，坚持全部非农业用地国有化的准则，从立法上维持了国家实际上的垄断权，在更大程度上禁止和限制了农民对集体土地和土地承包经营权的转让权。从权益分配的角度上讲，形成了事实上的集体土地所有权与国家土地所有权的不平等，必然阻碍土地资源的优化配置及其资本转化，导致土地承包经营权者失去获得土地剩余收益的更多机会，以及农村集体或者土地承包经营者权益的损害。从市场经济完善以及农业可持续发展来看，它无疑削弱了土地承包经营权的商品属性，不利于土地承包经营权真正走向市场化与资本化，因此，放开土地承包经营权流转，实现国有土地和集体土地“同地、同权、同价”，是形成统一土地流转市场的必然要求。
三、重构土地承包经营权流转制度是保障农民权益的关键
中国农地制度改革的总体思路应该是在集体所有制的前提下，继续完善家庭承包责任制，在淡化所有权的基础上，清晰地确定集体、农户的主体资格及其权利边界，完善土地承包经营权的诸项权能及其保障机制，将农民权益保护贯穿于农地制度改革，具体到土地承包经营权权能实现的全过程。
（一）科学界定农户与集体的权利边界，重构收益分配机制是保障农民权益的核心内容依据“产权残缺”理论可知：土地的特殊功能决定了国家是终极的所有者，即使是私有产权，也并非理想状态中的完整权利。因此，事实上所谓的“完整土地产权”是不存在。在不改变农地集体所有性质的前提条件下，在厘清集体经济组织与个体成员的权利义务关系的基础上，通过剥离村民委员会的经济职能，强化集体土地承包主体享有的经营权、使用权，从而赋予集体组织成员合法的处分权、收益权，才是农民获得合理补偿和预期收益分配的核心内容。首先，借鉴我国台湾地区的“永佃权”制度，地方政府应该主动从农地产权中完全退出，构建“集体所有、农民永久承包”的农村社区共同体。以行政村为地域边界，采取农村集体经济组织同农户签订土地承包合同的方式，依法对承包合同进行公证，签发土地承包权证并登记注册，保障农户拥有永久的经营权、处分权及收益权，为日后承包经营权流转奠定基础。这样既可以明确土地所有权归集体所有的性质，又能保障农民拥有永久的土地使用权。通过淡化土地所有权性质，强化承包经营权及其使用权，赋予农民更多的处分权和收益权，不仅有利于农地产权制度本身的完善，更有利于村民自治与农村基层民主的稳健发展。事实上，在土地承包经营权流转实践中，土地名义上归谁所有并不是十分重要，重要的是如何清晰界定不同主体的权利边界，产权收益如何在不同利益主体之间进行合理分配，这也是当前土地承包经营权流转制度改革迫切需要解决的根本问题。其次，在实质性确权的基础上，全面落实集体土地所有权与用益物权的权属主体和补偿范围，也是避免收益和补偿分配不公的必要环节。然而，据调查数据显示，截止2010年，集体经济组织的土地所有权在政府部门进行权属登记的仅占24．1％。⑤只有在耕地、林地、草地、荒地等各种农地进行确权的基础上，才能赋予土地承包经营人更多的土地处分自控权，土地经营自、土地剩余索取权，才能强化对抗第三人非法侵害其合法权益，继而强化土地承包权作为物权的合法继承、抵押及入股。与此同时，应该针对不同类型、不同级差农地，规定不同的补偿方式和补偿标准，探讨合理化的补偿机制。特别是对于征地补偿，应该适当考虑因规划批准引起的地价上涨因素，使被征收人获得适当多于集体土地未被征收状态下的合理预期和增值收益。从立法和司法实践两个视角，给予农民集体土地收益和补偿分配的参与权和自治权，构筑土地收益和补偿分配纠纷的司法救济机制，维护集体土地所有权人和用益物权人的应得利益，这也是切实维护土地承包经营权流转过程中农民权益保障的关键。
集体土地收益分配办法范文3
1.1加强农村土地资产管理是切实维护农民土地合法权益的必然要求
据联合国粮农组织给出的2010年数据显示，中国农业土地资产比例最高达54%，远高于机器10%、农业设施12%、牲畜24%。全球农业土地资产比重，中国14%居第二位，仅次于美国16%。然而，我国农村土地资产产权建设和价值实现机制滞后，导致农村土地资产“流转率低、流转方式单一、土地规模化经营程度低、土地资产流转风险高”的现象普遍存在。长期以来，这笔巨大的财富由于法律和管理制度的约束，除用于满足农户自身生产生活需要外，无法像城市土地资产那样在市场中有序流动。农村土地只凸显其基本的社会保障功能，却不具备融资担保和增值等功能，阻碍了农村经济发展和农民收入增长。在中国，土地是农民的根本。对于农民而言，土地产权既是一种生存权利，又是一种发展权利。农民的土地财产权作为一种权利范畴，是指农村集体经济组织内的农民对农村集体土地依法享有的各种财产性权利[1]。农民的财产性收入，指农民对自己所拥有的财产，通过行使对财产的占有权、使用权、受益权、处置权等物权，而获得的相应收益，即农民对所拥有的财产通过出租、转让、入股分红和投资等方式所取得的资产增值收益。农民的财产额度在一定程度上直接影响着财产性收入的多少[2]。据调查，受农村经济社会发展水平和传统观念的影响，现阶段我国农户的财产主要集结在其拥有的土地和住宅上。以重庆市璧山县为例，该县农户的房屋价值占其家庭财产价值总量的62.6%，该地区农民的财产性收入比重严重偏低，平均不到其总收入的1%。一般而言，一个地区越富裕，其居民的财产性收入就越多，占全部收入的比重就越大。居民财产性收入的多少，成为衡量一个地区是否富裕的重要标志。
1.2加强农村土地资产管理是发展社会主义市场经济的必然要求
社会主义市场经济制度是我国基本的经济制度，它要求市场在资源配置中发挥基础性的作用。农村土地资产管理体制机制直接影响土地资源配置效率，关系到农村经济发展和社会的和谐稳定。我国农村土地管理制度形成于计划经济时代，当时国家的建设规模有限，对农民的影响并不大。随着我国市场化的深入发展，政府依然凭借垄断权力，操控农村土地市场。以成本价征用农民土地，再以市场价出让土地，失地农民只获取土地市场价值的小部分，而政府获取了高额的垄断利润，使国家赋予政府的土地垄断权成为权利寻租的动力[3-4]。政府过度介入经济生活，对市场经济的持续健康发展产生不良作用。现行的农村土地资产管理体制机制落后于时代的发展，违背了社会主义市场经济发展规律。党的十明确提出，不失时机深化重要领域改革，坚决破除一切妨碍科学发展的思想观念和体制机制弊端，构建系统完备、科学规范、运行有效的制度体系，使各方面制度更加成熟更加定型。我们要加快完善社会主义市场经济体制，完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，完善按劳分配为主体、多种分配方式并存的分配制度，完善宏观调控体系，更大程度更广范围发挥市场在资源配置中的基础性作用。因此，应当着力完善农村土地资产管理体制机制，推进农村土地资产市场化，培育农村土地资产市场体系。
1.3加强农村土地资产管理是统筹城乡发展的必然要求
解决好农业农村农民问题是全党工作重中之重，城乡发展一体化是解决“三农”问题的根本途径。要加大统筹城乡发展力度，增强农村发展活力，逐步缩小城乡差距，促进城乡共同繁荣。坚持工业反哺农业、城市支持农村和多予少取放活方针，加大强农惠农富农政策力度，让广大农民平等参与现代化进程，共同分享现代化成果。加强农村土地资产管理有利于坚持和完善农村基本经营制度，依法维护农民土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权，壮大集体经济实力。发展农民专业合作和股份合作，培育新型经营主体。发展多种形式规模经营，构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系。改革开放以后，中国工业化和城市化进程在较短时间内能够实现突破性发展，主要得益于城乡二元体制下劳动力、资金、土地等生产要素继续由农村向城市单向流动，大量农村土地以极低的成本转化为城镇建设用地，而大量农民被排斥于城市化进程之外，不能依靠土地权利直接参与并分享工业化和城市化的成果[4]。显然，这种“城乡二元”结构体制下，形成城乡分割的土地市场。从土地市场体系构建来看，城市建设用地转让、出租交易市场经过20多年的发展已经比较完善，但是农村土地市场体系尚未真正建立起来，土地收益分配方式不清晰。政府以强制手段，侵害农民的土地权益，导致失地农民问题已经成为当今中国最严重的社会经济问题之一。同时，城乡分治体制下，土地要素流动性不足在很大程度上也限制了资本和劳动力要素的自由流动，影响了要素与资源的进一步整合[5]。土地权属限制导致集体建设用地和国有建设用地出现同地不同价，农村土地资产的价值没有真正显现出来。因此，深化农村土地资产管理改革，确保城乡之间在资源配置和利用方面拥有平等的权利和机会，实现真正意义上的公平和正义。有序推进农村土地资产管理，促进农村土地资产化，也是实现城乡统筹发展的必然要求，对于构建和谐社会也具有特别重要的意义。
2农村土地资产管理存在的问题
2.1农村土地资产管理制度不健全
中国农村的土地归农民集体所有，这在《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农业法》等法律中都有明确的规定。但是农村集体组织是谁，法律是否赋予农村集体组织行使土地所有权，法律规定含糊。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的土，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理；已经属于乡镇农民集体所有的土地，由乡镇农村集体经济组织经营管理。显然，法律赋予农村集体组织的是经营管理权，并未明确农民集体所有土地的所有权由农村集体组织代表农民集体行使。“集体产权”(CollectivePropertyRight)或“集体所有制”的概念是一个没有得到严格界定的概念。在实践中，作为主体的“集体”是谁？“集体”对土地的管理和监督的程序和形式，法律并无明确规定，在土地所有权与承包经营权的内容、界限和法律地位等方面也没有作出具体的安排。由于“集体”这一概念的高度抽象性和模糊性而在现实中找不到对应的载体，以及其标志性权能被国家控制在手中和大部分权能实际上是由少数农村干部在行使，导致其主体事实上的不存在，即主体虚位。笔者在对重庆江津区、开县和忠县农户走访调查并回收有效问卷316份，结果表明，多数农民对土地所有权的具体归属是模糊不清的，甚至农民的土地集体所有权概念是很淡薄的。其中28%农户认为，集体就是国家；36%的农民认为集体是干部（村干部、乡镇干部），认为集体是村民小组占15%；剩余21%的农民表示不清楚或是不关心。周诚在《土地经济学》中提出了“五权结构”，即所有权、占有权、使用权、收益权和处分权[6]。在目前的农村土地制度下，农村土地产权对集体和农民而言，并不完整。一方面，农民集体不能充分行使土地权利；另一方面，农户的土地经营权虽然相对充分，但财产权严重不足。例如，在现行制度下，农民缺乏抵押土地使用权以获取银行贷款的权利，产权缺乏有效的实现途径和保护机制。造成这种主体缺位的原因主要有3个方面：一是现阶段随着家庭承包经营的发展，农民集体经济组织在大多数村内是不存在的，村一级并没有真正的土地所有权主体；二是下，土地被细化经营，虽然满足了农户的土地私化经营愿望，但是小农意识下的农民并不关心土地的所有权主体是谁；三是在对农村集体土地进行处分时，各级政府介入十分严重，普遍的形成政府“代民做主”的现象。
2.2农村土地资产管理机制失灵
现行农村土地资产管理机制体现于行政干预土地产权配置，这种管理机制造成各项权利主体对土地的权利、义务难以明确，这是农村土地经济关系多重矛盾产生的根源[7]。农村土地经济关系多重矛盾集中反映在：一是国家对农村土地权利的控制，表明土地的最终归属权属于国家，但国家并不是农村土地的所有权主体，国家却可以通过强制手段实际操纵和决定农村土地所有权交易并且参与所有权收益分配；二是农民集体作为名义上的土地所有者，实践中难以充分行使所有权，主体地位处于虚置状态[8]，土地权益受到多方侵蚀；三是集体土地的经营管理者自身角色混乱，权利和义务不对称，农民集体土地所有权的充分行使受制于农村基层政治民主发展状况[9]。根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》等法律法规的规定，集体土地经营管理者分为三种，即乡(镇)农村集体经济组织、村集体经济组织或村民委员会、社集体经济组织或村民小组。他们既是一个经济组织，负责经营管理农村土地，又被视为地方政府在农村基层的延伸，具行政管理色彩，形成农村版“政企不分”。长期以来，我国实行的征地制度存在弊端，其土地资产补偿机制不符合市场经济体制。《中华人民共和国土地管理法》第47条规定，征收耕地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费、“土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍”。征地补偿标准未包含土地的增值部分及未来的收益部分。农用地一经征用后，其用途改变会导致地价高涨，而这部分巨额增值收益农民并没有权力享受即形成实际上的“增值归公”。从征地补偿办法看，长期以来，中国农民对土地的所有权基本上未得到地方政府的承认或尊重。在现行征地制度下，农民拆迁安置所得比例极低，土地收益分配明显是向政府、城市、非农部门倾斜[10]。近年来，全国各地越来越多的失地农民上访、投诉媒体等维权抗争活动以及其与地方政府和开发商之间发生的严重冲突事件影响了社会稳定和经济发展。
2.3农村土地资产管理平台薄弱
农村土地资产是发展农村集体经济实现农民富裕的重要物质基础，应依据法律规定对农村集体经济组织的资产产权、资金运作和资产经营状况进行系统检查、评估。调查发现，农村土地资产管理在确权、统计和评估方面存在滞后性，农民主体意识和权利意识模糊，不少地方存在登记不及时、不全面，监督管理不到位等问题，致使农村土地资产管理混乱、资产处置随意等问题[11]。加强农村土地资产管理，首先应该清楚农村土地资产的存量，明细到村、组、户。其次，应该清楚农村土地资产的市场价值。抽样调查忠县269个农户，98%的被调查农户知道自己承包地的数量、位置，但是他们不知道自己承包地资产的市场价值；抽样调查忠县、开县等180名村官，95%的被调查者能正确回答本村的土地面积、用地结构，但是他们不知道本村土地资产的市场价值。我国农村广大基层干部和农户对农村土地资产认知程度低，究其原因有以下几点：一是农村土地产权遗留的历史问题。农村集体土地产权虚置，“三级所有，社为基础”的农村土地资产管理体制名存实亡。由于集体土地档案、地籍图像资料不完善，农村土地界限存在争议。二是农村土地资产评估的特殊性。由于农村土地资产本身存在的特性，如产权特征、资产属性、市场条件等，在进行土地资产评估的时候，存在一定的障碍[12]。对重庆市资产评估协会98名专业人士咨询结果显示：98%的受访者认为，加强农村土地资产管理平台建设是十分必要的，健全严格规范的农村土地管理制度必须进行农村土地资产评估，同时也表达了对现行农村土地资产评估状况的不满；92%受访者建议农村土地资产评估的原理和方法参照土地流转市场定价法；超过半数的受访者认为，农村土地资产评估需要完善法律制度来支持。2.4农村土地资产管理效益低目前，农村土地资产管理不善形成种种弊端，影响到广大农户财产性收入增长。劳动是财富之父，土地是财富之母，这是政治经济学的一个基本论断。农民拥有土地，就拥有巨大财富，就应该拥有更多的财产性收入。中国城乡居民收入结构统计结果（表2）表明，城镇居民没有土地所有权，却有更多的财产性收入，农村居民拥有土地所有权，但财产性收入较少。这个现象发人深省，农村土地资产管理效益几何。据调查，农村土地资产管理不善影响到土地资源的可持续利用。第一，对土地非农化产生的巨大利益的追逐也加剧了腐败泛滥，加重了对极为稀缺的土地资源的乱占滥用现象[13]。特别是在城市近郊区和乡镇企业发达的沿海地区，农村集体非农用地大量进入市场已成为客观的事实，且主要以买卖、有偿有限期出让、出租、入股联营、联建分成和抵押等方式进入市场。这种现象影响到耕地资源的保护，也造成土地资产收益流失[14]。第二，随着经济的不断发展，在城郊地区，农村土地资产增值空间迅速提升，但是由于存在相关土地法律和政策的严格限制，在城郊地区一些集体非农建设用地自发地、无序地流转形成了一定的隐形市场，农民以不合法方式争取自身利益的行为，导致了土地资产管理失控、建设用地供应总量难以控制、土地市场秩序遭到破坏等突出问题。第三，由于农地占用成本低，土地粗放式利用现象十分普遍。统计数据显示，1996—2010年间全国农村人口减少了1.49亿，但农村居民点用地总面积不但未降反而净增6.13万hm2，农民人均农村居民点用地面积也从193m2增加到218m2，超过国家规定的建设用地标准，形成许多所谓“空心村”，乡镇企业乱占滥用耕地现象也十分普遍。
3加强农村土地资产管理的建议
3.1强化农村土地资产管理主体
党的十报告明确提出，必须坚持人民主体地位。基层群众自治是我国的基本政治制度。村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，在发展农村集体经济，加强农村政权建设中具有十分重要的作用。《中华人民共和国村民委员会组织法》（2010年10月28日）中明确提出，村民委员会应当支持和组织村民依法发展各种形式的合作经济和其他经济，承担本村生产的服务和协调工作，促进农村生产建设和经济发展。村民委员会依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产，引导村民合理利用自然资源，保护和改善生态环境。村民委员会应当尊重并支持集体经济组织依法独立进行经济活动的自，维护以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。各地农村经济社会改革发展的经验证明，优化资源配置是村民委员会履行职责的保障。发挥村民委员会的积极作用，加强村民委员会管理农村集体土地资产的职能，是农村集体土地资产管理制度创新发展的必然趋势，也是壮大村级集体经济的客观要求[15]。我们要坚持生产力与生产关系相互适应的科学发展观，深刻认识农村集体土地所有权主体发展的客观规律，与时俱进，推进农村集体土地所有权主体创新发展。建议积极推进地方立法，赋予村民委员会更加充分、更有保障的土地物权，强化村民委员会的土地所有权和土地用益物权。改“三级所有，社为基础”为“三级所有，村为基础”。
3.2开展农村土地资产清产核资
开展农村股份合作、推进“三权抵押”和“地票交易”，必然要求科学评估农村集体土地资产价值，严格明晰农村集体土地资本结构。城市的每一个单位、每一个家庭都能说出自己的资产价值，农村的每一个单位、每一个家庭都搞不清楚自己的资产价值。农村集体土地资产价值都搞不清楚，又如何能壮大农村集体经济，切实维护农民土地权益[16]？因此开展农村集体土地清产核资，显化农村集体土地资产价值是壮大村级集体经济、切实维护农民土地权益的客观要求。据调查，全国加快了农村土地确权登记发证工作，农村集体土地所有权确权登记发证已近完成，宅基地使用权和村民住房所有权确权登记发证率达到90%。建议政府以第二次土地大调查成果和农村土地确权登记发证工作成果为平台，推进农村土地管理制度创新，开展农村集体土地清产核资登记，摸清每一个村民委员会的农村集体土地资产规模、结构、价值，为加强农村集体土地资产管理提供决策依据，为壮大村级集体经济，切实维护农民土地权益提供公共服务。保障村民委员会和农户的土地权利在经济上得到有效实现，创造条件让村民委员会和广大农民拥有更多的土地财产和财产性收入。
3.3建立农村土地资产收益分配机制
《中华人民共和国物权法》(2007年3月)明确规定，所有权人对自己的资产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。长期以来，我国农村集体土地所有权收益管理相对滞后，关于农村集体土地所有权收益的产生机制和分配机制认识不足、政策缺失，导致农村集体土地所有权在经济上得到实现的要求未能满足，严重影响农村集体经济科学发展，危及农村社会和谐稳定。国有土地所有权收益已上万亿，农村集体土地所有权收益又有几何。政府既要加强城市国有土地所有权收益管理，也要加强农村集体土地资产所有权收益管理。建议加强社会调查、理论研究和政策分析，深刻认识农村集体土地所有权收益的地位、作用和性质，科学构建农村集体土地所有权收益的实现路径和方式，合理评估农村集体土地所有权收益，统筹考虑农村集体土地所有权收益分配方案。建议加大制度创新和制度供给，保障农村集体土地所有权在经济上得到实现，为加快农村集体经济发展、加强农村基层政权建设夯实经济基础。
3.4建立农村土地资产评估服务体系
价格是市场的灵魂，如何评估农地资产价格，是推进农村集体土地资产管理的关键环节。国有土地多年来已形成了较为完善的土地定级估价办法，但对农村土地资产价值认识不足，农地定级估价基本上还是空白。如何建立适应社会主义市场经济体制，符合统筹城乡改革发展要求的农村集体土地资产定价机制，需要深化研究。与发达的城市土地评估机构相比，农村土地价格评估机构和专业评估人员极为缺乏。调查发现，当前在推进农村土地流转、推进农村股份制改革中，土地资产价值评估难，制约了农村集体土地资产管理的有序推进。政府为城市国有土地资产管理提供了公共服务，也应当为农村集体土地资产管理提供公共服务，做好相关服务工作，推进农村集体土地资产管理。针对集体土地资产管理中存在的信息不畅通、价格不合理、服务体系薄弱等问题，迫切需要建立农村土地权属登记、资产评估、法律援助等服务体系。合理的价格不仅能充分体现土地的价值，而且可以引导土地资源的优化配置。深化资源性产品价格和税费改革，建立反映市场供求和资源稀缺程度、体现生态价值和代际补偿的资源有偿使用制度和生态补偿制度。政府土地行政主管部门应当适时制定符合社会主义市场经济体制，适应农村集体土地资产管理的农村土地定级估价规范，建立农村地价评估机构，培训农村集体土地资产评估专业人员，开展农村集体土地定级估价，合理确定农村集体土地资产价格，壮大村级集体经济，切实维护农民土地权益。
3.5培育农村土地资产市场
集体土地收益分配办法范文4
关键词：集体建设用地 租赁房 建设用地使用权
中图分类号：D922.35 文献标识码：A文章编号：
2012年年初召开的全国国土资源工作会议上，国土部部长徐绍史首次明确表示，对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，可以开展集体建设用地建设租赁住房试点。这意味着集体建设用地融入土地市场，构筑城乡统一建设用地市场，盘活集体建设用地已经由设想转向实践探索，并不断走向深入。
1 集体土地建设用地建租赁房的重要意义
1.1 促进现行土地管理制度创新
开展集体建设用地建设租赁房试点是一项系统工程，是对现行土地管理制度创新。在合理规划的指导下，合法利用集体建设用地，重新构建农村集体建设用地上的“建设用地使用权”，赋予完整的用益物权权能，使之具有出租、转让、抵押等功能，进而实现物权的平等，形成集体建设用地流转机制。在国家有效监管下，通过局部范围内开展集体建设用地建设租赁房试点，将为集体土地征收、农村土地管理制度改革，以及《土地管理法》等有关法律法规的修改出台提供有益的实践经验。
1.2 促进城乡土地统筹发展，打破城乡土地二元结构体制
按照《土地管理法》第四十三条的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和宅基地建设经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业将依法批准使用农民集体所有的土地的除外。利用集体建设用地建设租赁房，从某种意义上突破了这一城乡土地二元结构的限制，对改变以往一次性征转对集体土地资产所产生的负面效应具有推动作用，为集体土地保值增值打开一定空间。随着试点工作的深入，租赁房建设占用的集体建设用地，将来也要采取竞价的方式，并且要在统一的城乡建设用地市场一个平台上进行公平交易，提高了集体建设用地使用质量和效益。
1.3 缓解城市建设用地供需压力，降低租赁房建设成本
由于城市建设用地紧张，人口承载力下降，使房价居高不下，直接影响了社会稳定和经济社会发展。在符合城市总体规划和土地利用总体规划的前提下，利用集体建设用地建设租赁房，由集体土地所有者和使用者直接进行建设开发，或者引入第三方共同合作、投资，无需征地，可显著降低租赁房建设成本，有效的缓解对住房需求的压力，进而解决城市建设用地供需矛盾。
1.4 实现集体经济组织和农民长期土地收益，降低城市中低收入人群的生活成本，开创城乡“双赢”局面
开展在集体建设用地建设租赁房，土地补偿通过房屋租金的方式按年由承租方进行支付，有利于实现集体经济组织和农民的长期土地收益。同时，通过租赁房建设有利于降低城市中低收入人群生活成本，兼顾了民生需求。而且能够引导城市人口向农村扩散，一方面，通过房屋出租，能够增加当地农民的收入，推动农村商业繁荣；另一方面，改善了城市中低收入人群的生存环境，减轻了生活负担，从某种程度实现了城乡统筹发展和“双赢”。
2 实施集体建设用地建设租赁房的关键点
2.1 制度先行，规范实施
在集体建设用地建设租赁房，应加强土地管理制度的理论研究，制定相关的管理制度和实施办法，规范试点工作实施，并在实践中不断完善。在国家层面，可参照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（[2010]4号）等规定，出台集体建设用地建设租赁房实施的指导意见，明确试点范围的界定、土地使用方式、承租对象、租赁期限、租金确定、缴纳方式、金融支持、试点实施主体以及国家、地方人民政府和农村集体经济组织、农民各方的权责等内容。地方人民政府在确定和申报试点前，应根据国家规定结合地区特点细化具体实施办法，并完善相关组织机构和制度建设，保障租赁房建设规范实施。
2.2 把住“用途管制”和“分类处置”阀门
农村集体建设用地主要有两类：一是规划为建设用地但现状为农用地或未利用地的，可称为增量建设用地；另一类是现状为建设用地，即存量建设用地。后者主要包括四种情况：一是宅基地；二是乡镇企业用地，以及乡（镇）村公共设施和公益事业建设用地；三是村集体经济组织历史上形成的固定资产，如村部、会场等建（构）筑物；四是违法的集体建设用地，如小产权房等。首先用于建设租赁房的集体建设用地，应该是存量建设用地的一部分，防止租赁房建设占用农用地、未利用地的现象，把住“用途管制”阀门。其次，对能够建设租赁房的存量建设用地应在符合土地利用总体规划和计划、城乡规划的前提下，根据租赁人群、交通、入学、就医等综合评估选择。对于不同类型的违法存量集体建设用地不能直接建设，符合规划的应依法分类处置后方可进行建设。
2.3 集体建设用地用益物权权能问题
根据《物权法》的规定，建设用地使用权是使用权人对国家所有土地的占有、使用、收益的权利。而对于乡镇企业、村办企业等使用的集体建设用地的权利是否属于“建设用地使用权”，《物权法》回避了这个问题。因此，集体建设用地建设租赁房需要转变农村集体建设用地使用主体，而所有权和土地利用性质不变，应赋予建设租赁房的集体建设用地以“建设用地使用权”，提高集体建设用地利用率，让其使用状况更加灵活，使农民在土地流转中得到更大的经济利益。
2.4 厘清投资主体及收益分配关系
对于租赁房的投资主体可以是农村集体经济组织；可以是第三方独资，包括原使用土地的企业或政府等；也可以是二者合作，共同出资。由此，集体建设用地建设租赁房后的租金收入存在两种分配关系，一是内部分配关系，即集体经济组织与村民之间；二是集体经济组织与投资主体之间的分配关系。建设租赁房，租金收入难以在短期内形成利润，一般的集体经济组织无法独立承受，有必要引进投资者，通过所有权与使用权的分离，处理好个主体之间收益分配关系，有利于实现价值最大化。
3 集体建设用地建设租赁房的实施程序
严谨的实施程序是确保实现集体建设用地所有权人集体意志，保障相关各方的权益的关键措施。
3.1 群众表决。申请集体建设用地建设租赁房的集体经济组织应按照村民委员会组织法的相关规定，召开全体村民会议对集体建设用地是否建设租赁房进行表决。
3.2 规划控制。集体建设用地建设租赁房须符合土地利用总体规划、城乡规划。村集体经济组织若有建设租赁房意向，应向国土资源部门、城市规划部门等有关政府部门提出申请。
3.3 评估补偿。需要引进投资者的，应当对集体建设用地进行市场价值评估。对原使用该地乡镇村企业要按照市场价值进行补偿。
3.4 公开选择。需要选择投资者的，通过公开透明的程序竞争选择。对补偿方案、收益分配方案进行公告公示，让村民知晓。
3.5 交地确认。经国土资源部门同意办理建设用地流转手续后，在补偿到位的基础上，交付土地并按照基建程序建设。
集体土地收益分配办法范文5
关键词：土地流转利益 土地收益分配 土地流转过程问题
中图分类号：F321.1 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2014）12（c）-0169-01
近年来我国土地流转越来受到全国人民重视，农民土地流转问题也成为了国家重视的问题。我国要发展农业经济，土地流转问题必须正确面对。当前的家庭承包责任制，虽然由于土地包干到户存在一些生产力低下、产出量小等问题，但它保证了农民的根本利益不受侵害，因而仍然是我国不能动摇的基本国策。我国当下的土地流转过程中利益问题越来越严重，主要表现在农民土地流转定价利益及集体部分资金提留问题，流转登记相关费用问题，为获低价承包户非成本支出部分问题，以及环保下土地流转后的治理利益问题等。该研究者通过研究土地流转过程的利益问题，希望能找到解决的办法。
1 土地流转过程存在的利益问题
1.1 土地流转定价利益困扰农民
近年来，我国农村土地流转在定价过程中往往受到困扰，一些早年出租土地给承包户以每亩价格300元/年为标准，10年不涨价，其结果是农民土地收益严重不符该年度生活水平，这使得一些完全靠土地转让而无收益的农民吃大亏，生活越来越贫困。这是以亩标准价格定价的引起的人民币通货膨胀下农民收益出现严重亏损问题。还有的就是一些土地被中介组织转手，多次获利，而农民却收益较少，承包户又损失严重，从而使得承包户因需承担高额租金而主动弃地而去，使得农民出租收益不稳定等。这一些受土地租金定价不公平影响，使得农民利益受损现象严重。
1.2 土地流转集体提留收益比例及去向存在问题
由于家庭承包责任制下土地仍然属于集体，家庭只是承包户，农民土地只能再次经过流转实现交易，而集体土地就有权获得集体收益，在实际农民再承包过程中，农村集体提留收益却并不如意，一些土地流转地区集体却收不到农民租金收入，原因是农民说并未出租而是与他人合作进行农业生产，不具备经营性质。在无证据和村民们集体反对下，集体提留收益无望。而一些地区土地承包集体则提留20%～30%的农民租地收益，也就是租金是1000元/亩/每年的，集体收益为200～300元，这就使得农民收益出现严重问题。集体收益后，很多村社将其作为农民共同收益进行分配，有的则被村干部用来再投资却长年无分配，使得土地租金集体部分成为少数村干部的收入。
1.3 土地流转中介服务收费利益的问题难解决
近年来，一些地区土地流转过热，一些正规中介运营而生，他们帮承租户找土地，并收租一定服务费用，其价格根据地区差异，和承租户自愿来决定。双方交易在租金之外，而一些非法人员却借机敲诈农民，说是他介绍非要农民给中介介绍服务费等现象发生。也有的一些中介服务组织通过假倒卖手续将一些长年不在家务农的农民土地偷偷租给承包户并代收租金现象严重。中介服务收费组织出现的乱象让土地流转出现了较多问题，使得一些准备流转土地的农民又担心各类问题出现。
1.4 土地流转合同签定及手续费支付的问题
近年来，土地流转一些地方是找地方公证处进行土地流转公证，因此，需要收较贵的土地流转手续费，同时还要收合同工本费及其他手续费等，从而使得农民收益受手续费影响而不断减少。正是因为如此，一些地区挂牌成立了农村土地流转服务中心，其目的就是服务土地流转，但他们仍然收取手续费，甚至比地方公证处还贵，这就使得土地流转合同签定及支付手续费出现了几难问题。在这个交易过程中，一些农村基层干部也借机向农民土地流转征收流转环保费、签字费、跑路费等一些不规范的问题，从而使得其管理出现较多问题。
2 土地流转过程利益解决的办法
2.1 实现土地级差定价，农民自由选择定价内容
农业用地应根据土质优势进行级差评价，按照四级标准进行划分，通过采取通阳光、土层深度、肥力测评、自然灾害严重与否，水源条件等进行综合认证，最终评价出四级土地标准。然后根据级差定价，最差一级定价不得低于单季作物收成产值的50%。如该土地能种玉米或小麦等，按其单季评价其收入不能低于其玉米总产出的50%，最好则不封顶按当地自愿定价成交确定。进行定价后，农民应自由选择，根据各标准进行自行土地评价定价，然后进行自愿交易。
2.2 合理划分集体提留收益比例，公开集体收益去向
当农民自愿转让其土地时，向集体缴纳提留收益比例应不得高于10%，贫困户最高不得超过5%。只有这样才能保证农民的收益合理，避免因集体提留而导致实际效益被削夺的情况发生。集体提留的租金收益必须用于土地综合治理和农民利益支出，而不得作为非土地治理和该村社以外的经费来源，以保障土地租金收益不被非法侵占。
2.3 规范土地流转中介服务有偿收费，明确服务收费项目
近年来土地流转中介服务悄然形成，笔者认为不应对其打压，而应积极鼓励中小城市及乡镇房地产中介组织进入该行业进行有偿服务，我国应明确农村土地流转中介服务标准，确定有偿服务价格范围，严厉打击非法中介收费，维护农民土地流转收益不受中介侵害。为此，应建立《农村土地流转中介服务执行细则》，从而有效指导农村土地流转中介服务组织从事专项活动。
2.4 全额减免土地流转登记服务各类手续费及合同手续费
为了提高土地流转市场活跃度，增加规模化企业经营，加大农村土地流转管理市场，各地区或区县应成立公共服务免费组织，实现免费登记、查询、流转过户、合同签定、价格认证与评价，指导其服务，培训各类因土地流转的公共服务组织或个人等，实现解决农村土地流转最后一公里的公共服务全面覆盖，有效保障农民的基本利益不受侵害。
3 结语
总之，我国农村土地流转收益问题复杂，要严防农民土地流转收益被侵占，或是被地方强权组织盘剥，一旦出现上述情况，就有可能会出现因土地流转而产生的地方腐败现象。这必将会引进全国农民的强烈不满。该研究者简要分析了土地流转过程收益中存在的诸多问题后，提出了上述建议，希望我国政府重视农村土地流转收益分配的问题，真正服务农民，发展农业经济，将其土地流转作为一项基本国策来重抓和严抓，从而保障农民根本利益不受侵害。
参考文献
[1] 王进，农村土地流转过程中农民利益保障问题研究[J].农业经济，2009（10）：47-49
[2] 李俊青.农村土地流转过程中农民权益保护问题研究[J].农家参谋・种业大观，2012（4）：30-31.
集体土地收益分配办法范文6
［关键词］集体建设用地；土地流转；永春县；对策
［中图分类号］F323211［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2014）24-0165-03
1引言
改革开放以来,永春县农村集体建设用地使用权流转(以下简称“集体建设用地流转”)数量和规模呈不断扩大之势,流转形式日益多样化,流转乱象大量存在,一个庞大的隐性市场正悄然形成。“这不仅阻碍了国有土地市场的正常运行,而且造成集体土地收益大量流失,农民的财产性权益得不到保护；流转过程中擅自更改土地用途,使大批耕地非农化,给我国粮食的持续供给造成压力；乡镇企业无偿或低偿使用集体土地,出现土地的粗放低效利用或大量闲置。”面对这一矛盾,为切实保护耕地,加强国家对土地市场的宏观调控,福建省国土资源厅于2001年4月选择永春、仙游等5个县开展集体建设用地土地流转试点工作,并选取五里街镇、达埔镇两个经济较为发达、土地流转交易较活跃的镇作为该县农村集体建设用地流转试点镇,积极探索农村集体建设用地流转的政策、模式、途径、方式,研究收益分配比例、制定流转实施方案、规范操作程序,取得了一定成效。本文通过对永春县进行实地调研,对该县集体建设用地流转的现状、绩效进行综合了解,进而剖析其中存在的问题,并提出有针对性的政策建议,以期为农村集体建设用地流转的规范管理、城乡统一的土地市场的建立提供理论参考。
2永春县农村集体建设用地流转的基本情况
改革开放30多年以来永春县经济发展较快,经济结构呈现多样化,以乡镇企业为主的农村集体经济已具有相当规模。农村集体经济的发展加快了农村城镇化建设,缩小了城乡差距,加速了农村工业化和城乡一体化进程,活跃了农村市场,促进了农村集体土地的流转。笔者通过实地调研,对该地区农村集体建设用地流转的基本情况进行了较为深刻的分析与思考。
21集体建设用地流转的方式
农村集体建设用地使用权根据不同的交易目的,可采取转让、租赁、作价出资或入股、合作联营、抵押等流转方式。同时,为了鼓励乡镇企业向中小城镇集中,从而形成规模效应,还可采取土地置换的方式。在调研中发现,永春县集体建设用地流转大量存在,截至2013年3月底,永春县共办理农村集体建设用地流转1277宗,其中小宗地转让涉及流转382宗,用地面积344公顷,抵押涉及流转的839宗,招标拍卖挂牌办理流转的56宗,面积236公顷。以上集体建设用地流转形式中,土地抵押是最主要的形式。其主要原因是永春县正处于工业快速崛起阶段,乡镇企业以中小企业为主,这些企业规模小,资金有限,为了得到资金来源以扩大企业规模,于是将集体建设用地抵押从而获得贷款,这有利于企业资金周转。
22集体建设用地流转的主体
“在各地集体建设用地流转管理办法相关规定中,几乎所有省市(江苏苏州,1996；浙江湖州,2001；安徽,2002；河南,2002；大连,2004；南京,2004；广东,2005；无锡,2007；成都,2007；等等)均将集体建设用地使用权首次流转主体界定为集体土地所有者；将集体建设用地使用权再次流转主体界定为以有偿方式取得集体建设用地使用权的土地使用权人。”因此,集体土地交易行为的主体,包括土地所有者和土地使用者。即既有乡(镇)、村集体经济组织；也有乡(镇)政府和村民委员会；还有乡(镇)、村办企业和个人等土地使用者。永春县集体建设用地流转的主体是以乡镇政府和村集体经济组织为主,且主要以村集体经济组织为主,其流转的特征是流转宗数多、规模小；而以乡镇政府为流转主体,流转规模相对较大,易于集中连片形成乡镇工业园区。
23集体建设用地流转的用途
我国农村集体建设用地流转的用途主要可以分为工业用地、休闲娱乐用地、商服用地、住宅建设用地、旅游设施用地等多种类型。在各类用地中,工业用地比重相对较大。永春工业正在崛起,涉及采掘、电力、化工、造纸、陶瓷、建材、机械制造、食品加工、美术工艺、纺织、制药等20多个行业,大部分正在崛起的企业考虑到自身资金成本问题,都较为愿意使用集体建设用地,降低企业的投入成本。近年来,永春县各乡镇的土地流转多数用于开发旅游景点、修建休闲娱乐设施等。例如牛姆林生态旅游区、汤城热泉等集生态休闲、农业观光、农家体验于一体的特色生态旅游产业。
24集体土地流转的收益分配比例
由永春县国土部门结合市场的实际和城镇基准地价,对各类集体建设用地分等定级,确定各乡镇不同用途集体建设用地流转价格,经县人民政府批准后公布实施不同用途、不同级别征收集体土地流转收益金的征收标准。永春县各乡镇按基准地价10%收取(调整幅度控制在20%以内),流转中根据该标准确定土地使用者转让土地时应向村集体组织缴交的收益金,截至2013年3月底,全县涉及小宗地转让流转补交土地收益52721万元。该标准根据经济发展和物价状况作适时的调整,转让时按转让不动产的有关法律法规处置,所收的土地价款归农民集体所有,税收交国家,土地收益由县、乡(镇)、村三级分配,比例为25∶30∶45,农民获得的收益与征地补偿相比有了很大的提高。
3永春县农村集体建设用地流转的绩效分析
农村集体建设用地流转,对促进永春县产业结构优化升级和社会经济发展做出了重要贡献,同时也增加了农民靠土地这种生产要素参与分配的收入,既保护了农民的土地财产权利,又使农民获得土地级差收益,分享了工业化的成果。
31有利于实现土地的商品属性和资产属性,促进土地资源优化配置永春县存在大量的闲置建筑物,如一户多宅、空心村、废弃砖窑、工厂等,2012年以来,下洋镇新村已完成头溪整治,清理河床400米；拆除旧鸡舍30座；拆除旧厝16座,9700平方米。通过将这些集体建设用地进行流转,如以土地优惠政策吸引大量的企业进入投资,在县榜头工业区落户,为该地区经济发展注入资金,使土地的资产价值得以实现；此外,集体建设用地进入市场,使得集体存量建设用地得到充分利用,可以减少闲置未利用土地数量。许多经营不善的乡镇企业通过将土地抵押给银行而获得了贷款,从而为企业注入了新的活力,使企业焕发生机。因此,通过集体建设用地流转,有助于盘活农村集体建设用地、促进土地资源的优化配置和高效利用。
32保障了农民的土地权利,增加农民收入
土地流转收益的大部分由集体和农户享有,而且保留了土地的集体所有制性质,农民可以长期分享地租,使农民分享了工业化的成果。增加农民收入,可以从多方面来考虑,不能仅靠增加劳务性收入,还可以考虑土地这一要素的参与分配问题,让农民的土地财产权得以实现。此外,永春县利用集体建设用地兴办企业,本村农民可以优先到企业就业,还获得了工资性收入。
33有利于降低工业化的门槛,加速农村工业化进程
企业若是使用国有土地除了要缴纳土地增值税、契税、土地使用税等各项税费外,还要支付一大笔土地出让金,例如2012年4月永春县五里街鸿华五金配件维修服务站租2011―106号工业用地,占用3039平方米建设用地,共缴纳土地出让金121万元人民币。与其相比,租用农民集体所有的土地则可以大大降低其成本。“利用农村集体建设用地发展第二、第三产业,由于其成本低于使用国有土地的成本,受到广大中小企业的青睐,这也促进了当地农村产业结构的调整、农村基础设施的改善和农村经济的全面发展。”例如在永春县榜德、探花山工业园区,每亩土地开发成本约在15万元,转让给企业时每亩仅收55万元,允许分为三年来付清,企业主在付三分之一地价后即可获得土地证以争取抵押贷款。
4永春县农村集体建设用地流转存在的问题
尽管永春县在集体建设用地流转的管理政策等方面进行了大量的探索,但在具体实施过程中,仍存在一些问题,应引起我们的注意：
41缺少相关政策指导
永春县现在主要是依据省厅试点工作意见和该县制定的集体建设用地流转试点工作实施方案,至今,国家对农村集体建设用地流转尚未出台相关文件和措施,如何完善政策缺乏相关法律依据,实际操作有一定的难度。此外,省厅批复永春县仅两个试点乡镇,其他乡镇也急需参与到集体建设用地流转过程中来。
42缺乏统一监管,市场混乱
从永春县的现实情况来看,存在着对集体建设用地流转的客观需求,一方面，随着社会经济的发展和城镇化建设,进城定居的农民数量不断增多致使农村宅基地处于闲置状态；另一方面,在永春县城乡接合部,随着土地价值攀升,城郊农民个人及集体经济组织受利益驱动,联合开发商违规建设“小产权房”,并造成宅基地私下流转频繁。这不仅违反了《土地管理法》等国家相关规定,由于缺乏政府的统一监督和管理,实质上已经形成了一个集体建设用地流转的隐性市场,同时又对国有土地市场造成了冲击,严重扰乱正常的土地市场秩序。
43配套法律法规不健全
《土地管理法》规定,“目前集体建设用地使用权只有两种情况可以流转：一是农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的；二是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地所有权发生转移的。其他或没有明确规定,或被禁止。”农村集体建设用地流转受到法律上的诸多限制,且市场发育程度较低,因此,农村集体建设用地抵押设定和处置均存在着较大的难度与限制,银行等地方金融机构不大愿意接受集体建设用地进入抵押,其融资渠道受到限制。
5永春县农村集体建设用地流转改革的对策
党的十八届三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场”。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。应进一步完善相关法律制度,打破土地制度上的城乡二元结构,保障农民的土地财产权利,促进农村集体建设用地的集约节约利用,逐步构建集体建设用地流转的新机制,引导集体建设用地流转进入规范化轨道,促进农村经济发展和工业化、城市化进程。
51尽快出台相关指导意见
农村集体建设用地流转是一项极其复杂的工程,它涉及多方的利益分配问题、土地资源的优化配置问题、耕地保护与城市化进程之间的矛盾问题等。当务之急是要修改不完善的法律法规,界定集体建设用地流转的范围,建议国家尽快出台相关指导意见,如《农村集体建设用地管理办法》《农村集体建设用地使用权流转管理办法》等法规,对土地利用规划城镇建设用地范围以外的经营性集体建设用地的有偿出让、交易方式、收益分配方式等方面做出具体规定,让农村集体建设用地的流转有法可依。
52扩大集体建设用地流转范围
随着集体建设用地的流转,农民越来越认识到土地资产的价值,希望可以让地方先行先试,不只在五里街镇、达埔镇等试点乡镇推行农村集体建设用地流转,而是应覆盖整个县来推行农村集体建设用地流转,让广大农民从农村土地流转中受益。加强乡镇统筹发展,以盘活存量集体建设用地为主,提高建设用地利用率,深化推进永春县新农村及小城镇建设,鼓励与大型企业对接共建,大力发展山区特色产业,促进农村人口就近城镇化。
53建立统一的集体土地流转平台,统一规范管理
在“积极稳妥推进城镇化”的背景下,农村土地流转被视为一个关键,农村土地流转对象涵盖农村土地三大方面,即农村承包土地、农村宅基地、集体建设用地。通过建立统一的集体土地流转平台,成立组织协调机构,形成价格核准机制,进一步规范集体土地市场、促进合理规范利用。
54建立农村集体建设用地使用权的融资渠道
建议由政府部门协调农村信用社等金融机构并制定相关办法,使农村集体建设用地能够自由抵押融资,集体建设用地抵押贷款业务的开展,增加了中小企业的抵押担保资产,为企业注入了新鲜血液,同时也为进一步培育和发展农村集体建设用地使用权流转市场奠定基础。
6结论
农村集体建设用地流转的实践,是打破国家对城市土地供给一级市场的垄断和城乡二元体制、缩小城乡差距、实现城乡发展一体化的积极探索,给农民更多的财产权利,让农民利用土地权利参与城市化和工业化。因此,从促进土地资源的优化配置、保护农民财产权益、增加农民收入、切实保护耕地、保障粮食安全、促进农村集体经济发展等各个方面来说,集体建设用地使用权市场流转制度的改革是一道绕不过去的坎儿。
通过本次调研分析可以看出,目前永春县农村集体建设用地流转现阶段还存在许多问题亟待解决,在面对这些问题时要保持谨慎的态度,真正做到利为民所谋,从广大农民的利益出发,从永春县整体经济建设大局出发,进一步完善、规范市场运行机制,才能使农村集体建设用地的流转摆脱合理而不合法的尴尬境地,从而建立一个城乡统一的建设用地市场。
参考文献:
［1］张鹏农村集体建设用地流转机制与绩效研究［D］.杭州:浙江大学硕士学位论文,2007
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