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集体土地征收及补偿条例范文1
中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.06.305
（一）概念与背景
在我国，土地所有权的主体只有国家和集体经济组织。依照现行的法律制度，土地所有权不能自由地在流通市场买卖，农村集体土地使用权的流转也受到了较大的限制。因此，当国有土地难以满足公共利益的需求时，国家就只能依靠征收和征用两种强制手段取得其他主体的土地，以满足其用地需求。征收和征用虽均以公共利益为出发点，但二者存在明显的区别。具体而言，土地征收的法律后果是将原土地的农民集体所有权变为了国家所有权，即土地所有权的主体发生了变化，而征用仅仅是临时性地改变了土地使用权的主体。
所谓集体土地征收，指的是国家为公共利益的需要，由县级以上地方人民政府及其土地行政主管部门组织实施，依法将属于集体所有的土地变为国有，确定给建设单位使用，并对集体经济组织及有关农民给予补偿和安置的一种具体行政行为。
集体土地征收包含三层法律关系，其一，国家作为征收主体与被征收主体集体经济组织或农民之间的征收与被征收的关系，其二，国家作为征收主体与用地主体建设单位之间供地与用地的关系，其三，建设单位与集体经济组织、农民之间补偿与被补偿的关系。目前，这三层法律关系没有理顺。集体土地征收作为一项具体的行政行为，应当表现为政府与集体组织、农民两者之间的直接而简单的关系。对集体组织、农民进行补偿不应由用地主体建设单位进行，在实践层面上，这种做法容易导致被征收主体的合法权益得不到切实的保障。不牵涉到建设单位，单纯的政府与集体的征收补偿关系才是制度未来发展的方向。
（二）集体土地征收的基本程序
《土地征收管理法》规定了集体土地征收的法定程序。依据该法规定，集体土地征收包括如下基本程序：征地审批、征地公告、补偿登记、确定补偿安置方案、事实补偿安置。
征地公告是指县级以上政府告知集体土地所有人其所有的土地，经有权机关批准已被国家征收。《土地管理法》第四十六条第一款作出了原则性规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”《土地管理法实施条例》第二十五条则对公告程序的具体内容进行了明确说明：第一，公告主体是被征用土地所在地的市县人民政府；第二，公告内容是批准征地机关、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、人员安置办法以及办理征地补偿的期限等；第三，公告地点是被征用土地所在地的乡、村。
补偿登记程序在《土地管理法》和《土地管理法实施条例》中规定存在差异。根据《土地管理法》，被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内持权属证书到当地政府土地行政主管部门办理登记。但《土地管理法实施条例》则将登记机关规定为公告中指定的政府土地行政主管部门。实施条例将办理补偿登记的机构规定为公告指定的相关部门，相比《土地管理法》之规定在实际操作上更具灵活性，因而更有利于征收主体在进行征收公告时从高效便民的角度出发，选择更便利被征收主体办理征地补偿登记的政府土地行政主管机关进行登记。征地补偿登记这一程序的内容主要分为两个方面：第一，办理登记的期限为公告规定的期限。在相关法律上，由于征用土地涉及面积、人数等多种因素，登记期限并没有给出一个具体的时间限制，而是交由公告主体依据不同的实际情形进行确定；第二，登记机关为公告指定的机关。
确定补偿安置方案，包括以下几个步骤：第一，补偿安置方案的确定。法律规定只对补偿安置方案的主体进行了限定，并未涉及安置方案确定程序的具体内容。依此规定，征地补偿安置方案是行政机关的内部程序，被征收人无权参与方案的确定过程。因此，补偿安置方案系属行政机关作出的单方面决定；第二，公告补偿安置方案；第三，听取意见；第四，上报批准。补偿安置方案应报“市、县人民政府批准”。
（三）集体土地征收补偿制度
农村集体土地征收补偿制度在土地征收体系中处于核心位置。它既是一种权力约束机制，更是一种利益协调、权利保障机制。就其对权力约束的功能而言，征收补偿费的支出能够有效限制政府过于草率地采用征地权这一行政权力，集体土地征收补偿制度是对公权力的实质性约束。就其作为权利保障机制的一点而言，被征收对象依据公平原则应当获得适当的补偿，在公共利益和私人利益相冲突时，补偿制度提供了一条救济途径。
除宪法之外，集体土地征收补偿制度的法律依据还集中体现在《土地管理法》与《物权法》等法律文件之中。《土地管理法》及实施条例对集体土地征收补偿制度的规定较之于《物权法》更为详实具体，是该制度的主要法律依据。
从征收土地的补偿范围来看，我国法律规定只对直接损失予以补偿，被征收主体的间接损失和其他相关损失一般不予补偿；从征地补偿标准来看，被征收主体获得补偿的数额根据被征收土地原有用途的不同基本采平均年产值的倍数方法计算；从补偿争议处理程序来看，补偿标准产生争议时，由县级以上政府处理，如果协调不成，则交由批准征地的政府通过裁决的方式予以解决。
此外，国务院于2006年颁布的《关于加强土地调控有关问题的通知》、国土资源部分别于2010年、2014年下发的《关于进一步做好征地管理工作的通知》和《国务院办公厅关于落实中国中央国务院关于全面深化农村改革加快推进农业现代化若干意见有关政策措施分工的通知》三个法律文件均对集体土地征收补偿制度进行了不同程度、不同方面的完善。
二、集体土地征收制度的主要缺陷
（一）征收目的界定不清
国家行使征收权的正当性之前提在于征收土地是为公共利益之必要。换言之，国家只有为了公共目的，才能够对公民的基本财产权利给予一定的限制，否则，将可能导致政府行政权力的滥用。我国立法对“公共利益”作出了规定，但对于其概念并没有进行明确的限定。公共利益这一概念本身具有模糊性，包涵相当广泛的外延，对其若不进行明确的界定，有可能造成政府征收权的滥用，征收土地行为的扩大化，进而损害集体组织及广大农民的切身利益。
由于立法对公共利益界定不清，直接导致在实践中我国公共利益认定的行政主导性与征收泛化。按照《土地管理法》的规定，公共利益的认定完全由行政机关单方面决定。立法层面授予了行政机关最大化的自由裁量权，而缺乏被征地者等相关利益主体的监督约束。在国土资源部对北京、上海等十六个省市征地项目的一次调查中，数据显示东部城市近十年来的所有征地项目真正用于公共利益的比例不到百分之十，大量的被征收土地用于经营性目的。
（二）征地补偿的非市场化
2005年国土资源部下发《关于开展制定征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》，通知规定“必须按照征地统一年产值标准和征地区片综合地价对农民补偿”，这在本质上是政府主导定价，由政府利用所处的优势地位单方面决定被征收土地价值。多年来，集体土地征收补偿费用过低已成为引发征地矛盾的最突出原因。征地补偿的非市场化在一定程度上体现了计划经济的色彩，长期以来过低的补偿标准无法体现市场经济条件下土地的真实价值，因此农民的合法权益也无法得到公平受偿。
（三）征地程序不完善
前文已对集体土地的征收程序进行过讨论，在此不再赘述。我国征地程序的一个非常明显的特征是程序设置更倾向于保证政府的行政效率，被征收人则处于相对被动的地位。涉及被征收人的利益保护的程序如听证、申诉等缺乏应有的具体的制度保障。尽管2004年《国土资源听证规定》中赋予了相对人对征地补偿标准和安置方案要求听证的权利，但难以解决根本上的问题，整个征地过程群众参与度低、透明度不高是普遍现象。目前关于保障农民知情权、参与权的程序性规定大多过于原则化，在实践中缺乏可操作性，因此此类程序性权利难以得到真正落实。
三、完善集体土地征收制度的建议
（一）引入市场机制，建立合理的补偿标准和范围
目前，在我国，集体土地征收补偿费用过低无疑是引发征地矛盾的最突出原因。虽然各地在原有基础上不断提高征地补偿标准，但这种非由市场机制确定的补偿标准不仅存在严重的滞后性，而且远远不能体现土地的实际价值，从而对农民的损失做到公平补偿。
合理的集体土地征收补偿标准，应当在公平市场价值的基础之上，充分考虑到集体土地的市场价格，对征收土地的实际价值与原所有人的交易成本给予完全的补偿。这在一定程度上也要求扩大征收补偿范围。
（二）具体完善集体土地征收程序
首先，法律应当严格、明确地界定“公共利益”的范畴。界定公共利益时，可以采用列举加概括的立法方式，在进行概括时，还应当运用比例原则，进一步缩小公共利益的范围。按照法律明确列举和比例原则概括的双重限制方法能够有效的防止因公共利益不明确导致的行政权力滥用，加强对公共利益审查的力度。
集体土地征收及补偿条例范文2
关键词 集体土地;房屋拆迁;补偿
中图分类号 F301.1 文献标识码 A 文章编号 1002-2104(2010)05-0118-05 doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2010.05.019
近些年来,随着我国市场经济建设和城市化建设进程的加快,城市的外延也在不断扩张,各地在“城中村”改造、经济开发区建设中不可避免地要涉及集体土地房屋拆迁问题。由于这种房屋拆迁一方面是发生在集体土地上因而不同于传统意义上的城市房屋拆迁,另一方面由于这种拆迁带有“区域性”、“集中性”,因而也不同于交通等基础设施建设中发生的那些“线性的”、“局部的”房屋拆迁。为了规范集体土地房屋拆迁行为,保护被拆迁人的合法权益,全国许多城市都出台了虽名称不一但目的相同的关于集体土地房屋拆迁的地方法规、规章或者其他规范性文件。从法理上看,尽管各地区经济社会发展水平不一,但是在建设法治政府和保障老百姓合法权益等方面应当是完全一致的,因此集体土地房屋拆迁法律制度也应当遵循相同原则。依此思路,我们收集并分析了我国部分城市的地方法规、规章或者其他规范性文件,以期发现我国集体土地房屋拆迁法律制度中可能存在的问题,进而为推动该制度科学化进言献策。
1 集体土地房屋拆迁法律制度的现状分析
本课题共收集了国内17个城市有关集体土地房屋拆迁的立法文件,其中直辖市2个,具体为北京市政府2003年的《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》、上海市政府2002年的《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》;省会城市12个,具体为南京市政府2007年的《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》、浙江省九届人大常委会第五次会议1998年批准的《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》、武汉市政府2003年的《武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》、昆明市政府2009年的《昆明市主城区集体土地房屋拆迁补偿安置管理办法》、南宁市政府2008年的《南宁市征收集体土地及房屋拆迁补偿安置办法》、银川市政府1999年的《银川市城乡结合部集体土地征用房屋拆迁管理规定》、太原市政府2008年的《太原市人民政府关于印发太原市城中村改造管理试行办法的通知》、合肥市瑶海工业园区2008年的《合肥市瑶海工业园区征用集体土地房屋拆迁补偿安置实施细则》、贵阳市政府办2006年的《贵阳市人民政府关于金阳新区征地拆迁和安置扶助被征地农民的暂行规定》、福州市委市政府2009年的《福州市农村集体土地房屋拆迁补偿安置规定(试行)》、广州市国土建设局2007年的《广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定》、沈阳市房产局1999年的《沈阳市城市中心区集体土地房屋拆迁管理办法》;国务院批准的较大市3个,具体为青岛市政府2002年的《青岛市征用集体土地房屋拆迁补偿暂行规定》、无锡市政府2005年的《无锡市市区集体土地房屋拆迁管理办法》、浙江省第十届人大常委会第二十五次会议2006年批准的《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》。基本情况概括如下:
王太高等:城市规划区内集体土地房屋拆迁制度研究中国人口•资源与环境 2010年 第5期第一,在全部样本中,地方法规2个,地方规章7个,其他规范性文件8个;并且有5个城市并未就集体土地房屋拆迁行为进行立法,而只是对补偿安置标准作出具体规定。在我国立法工作已经来驶入“快车道”的今天,这种状况至少说明了两个方面的问题:一是长期以来我国公民的个人财产权益不被重视,尤其是当发展地方经济和加快城市建设同保护公民财产权益发生冲突时,后者往往自然地被认为要服从前者。二是在处理农村问题与城市问题过程中仍然存在着“厚此薄彼”作法,即对于城市房屋拆迁工作高度重视,而同样是房屋拆迁,若发生在农村或农民身上,则显得“漫不经心”。
第二,就立法的内容和适用范围来看,各地也不相同。有的地方对集体土地房屋拆迁作出统一规定,如北京、上海等地立法不仅适用于城市规划区内的集体土地房屋拆迁补偿,而且适用于其他地区因国家建设征收集体土地引发的房屋拆迁,甚至“因农村建设占用集体土地拆迁房屋”的,也同样适用;多数地方则是对城市规划区甚至是开发区的集体土地房屋拆迁制定专门规范,如杭州、宁波、南京、合肥、贵阳等;有的地方如福州、广州、沈阳、厦门等地仅仅对征地拆迁后的补偿安置作出明确规定,并不涉及征地、拆迁等问题。由于征地拆迁既涉及到对集体所有土地的征收,也涉及到对农民自有房屋的征收和拆迁,因而既有征收集体土地、城市房屋拆迁的共性,也有区别于两者的特点,特别是考虑到城市规划区内集体土地房屋拆迁给农民带来的实际影响,如耕地的全部或绝大部分丧失、农民身份乃至生活方式的改变等,因而对这种征地拆迁进行单独立法有其积极意义。至于北京、上海之所以“笼统”地立法,应该与其“直辖市的身份”有关。需要说明的是,补偿标准、安置方式带有很强的政策性,并且应当随着经济社会情况的发展变化及时进行修改和调整,但是由于其往往征地拆迁矛盾最为集中、也是老百姓最为关注的的问题,因而各地通常也都是政府而不是政府职能部门来制定补偿安置办法。值得注意的是,南京、福州等采取政府职能部门制定、再由市政府批转的方式,既保证了补偿标准、安置办法的能够及时调整,也不失权威性。当然,福州由市委、市政府联合批转的作法,虽然体现对地方党委对征地房屋拆迁补偿安置工作的重视,但也有党政不分之嫌。
第三,就补偿方式而言,除货币补偿外,各地基本上都规定了“实物补偿”。而“实物补偿”又有“统拆统建”、“划地自建”、“产权调换”、“迁建”、“房屋安置”等多种形式。从社会主义新农村建设和加快我国城市化建设进程的角度看,“统拆统建”相对于划地由农民自建具有明显优势,其弊端则在于如何帮助和解决那些经济困难家庭的资金困难;从实践来看,“迁建”存在自建和统建两种可能,基于前述理由及立法应当明确、避免歧义之考虑,“迁建”作为安置补偿的方式并不可取;相对于“房屋安置”而言,“产权调换”的内涵更明确,不致产生歧义。
第四,长期以来,由于我国立法存在征收、征用两个概念误用的问题,因而各地的立法也不免带有这种痕迹。例如北京、杭州等地的立法在涉及集体土地房屋拆迁中的征收时所使用的概念则为“征用”。但是随着2004年宪法修正案的通过,地方立法一般都能区分并正确使用“征收”这一概念了。不过昆明市2009年制发的规范性文件仍然使用的“征用”概念,这说明在我国地方立法的过程中,还需要进一步加强对国家立法政策及上位法的学习和研读,以进一步减少直至避免地方立法可能出现与上位法不一致或冲突情形的发生。
2 集体土地房屋拆迁的前提:集体土地所有权是否征收无论是“城中村”改造还是开发区建设,集体土地房屋拆迁实际上涉及到两个标的物所有权的变化:一是房屋所有权的变化即私人所有房屋的征收,二是集体土地所有权转变为国有土地所有权即农村集体土地的征收。从各地立法来看,对于这两种征收的处理大致为两种模式三种情形:一种模式是征收房屋必征收土地,具体又分两种情形。一是土地征收是房屋征收的前提,这种情形下的集体土地房屋拆迁并不涉及征收土地的补偿;二是土地征收与房屋征收同步完成,即征收集体土地上私人所有房屋的同时,也征收集体所有的土地。在这种情形下,对集体土地房屋拆迁补偿的同时还要对被征收土地予以补偿。第二种模式是只征收房屋而不涉及房屋所依附土地的征收,即在拆迁前后房屋所依附的土地皆为“集体性质”,因而这里的拆迁补偿只涉及私人所有房屋征收而不涉及集体土地,自然也就不存在对土地的征收补偿了。
从某种意义来看,两种模式并无优劣之分,但是从提高立法的科学性和加强土块资源管理和控制的角度看,前一种模式不仅有助于凸显集体土地房屋与城市房屋拆迁的差别,而且也符合财产权保护法理和国家对土地资源的合理规划和严格管理:首先,从集体土地房屋拆迁的直接目的来看,是为了获得土地使用权。因此这里不仅涉及房屋所有权、土地使用权的征收补偿,而且还涉及到集体土地所有权的征收补偿。而后一种模式显然只涉及土地使用权和房屋所有权的征收补偿,这样一来不仅集体土地所有者的权益悄然流失,而且征地房屋拆迁与城市房屋拆迁制度的差别也被抹杀了,相应地单独进行这种立法的必要性也就不存在了;其次,从各地的立法来看,由于集体土地房屋拆迁人通常都是用地单位,而《土地管理法》明确规定,建设用地只能使用国有土地,这样在后一种模式下,拆迁人即用地单位实际上就成了集体土地、及房屋的征收人,这显然不符合财产权保护法理。最后,由于前一种模式实行 “拆迁必征地”,因而既体现了财产权保护法理,也符合国家的土地政策,并有助于控制实践中乱占土地、以及其他规避土地管理法严格控制土地征收权的行为。我们在调查中发现,不少地方往往就是利用后一种模式即只拆迁不征地来规避国家的征地制度及对用地指标的严格限制。
3 集体土地房屋拆迁许可
由于征收并不等同于拆迁,因此在征收的基础上,还通过拆迁许可制度加强对被拆迁人的权益的保护。从各地的立法来看,对于拆迁集体土地房屋是否设定相应的许可有两种不同的做法。
在少部分城市如北京、杭州、宁波等地,地方立法明确规定,拆迁集体土地房屋必须申领许可证。该规定体现了对房屋产权人的权益的重视,但也存在以下问题:第一,缺乏公共利益需要这个前提。由于拆迁许可实质上是对房屋的征收,因此应当以公共利益需要为前提,而相关立法均无此规定。第二,与《行政许可法》存在冲突,例如,省级人民政府的规章只能设定“寿命”不超过1年的临时行政许可,这样北京市的规定就面临效力问题;而杭州的立法只设定拆迁许可而不规定许可条件,宁波分别通过地方性法规、规章设定拆迁许可条件的做法,明显不符合设定行政许可必须同时设定许可条件的规定。第 三,许可实施主体的“级别”太低,如北京为房屋所在地的区、县国土房管局,杭州为市土地管理部门、宁波为县级人民政府。显然,在发展地方经济和城市建设已经成为城市重中之重的背景下,这样的行政许可实施是难以发挥“防火墙”作用的。
其他城市无论是在《行政许可法》施行之前或者之后通过的地方立法,均未设定集体土地房屋拆迁许可,这不仅实际造成了政府可以随意“剥夺”公民合法房产的局面,而且对照城市房屋拆迁许可证制度,这种作法也明显违背了比例原则。造成这种状况原因,或许是所谓出于“房随地走”的考虑,即既然集体土地已经被征收,那么地上的房屋自然也就同时被征收了。我们认为,这种作法不仅在法理没有依据,而且与我国目前征地房屋拆迁的实际状况也不相符。因为土地、房屋这种两种标的物分属不同的权利主体,因此对集体土地所有权的征收并不当然意味着对作为私人财产的房屋的征收,反之亦然。而在实际生活中,在城市规划区内,无论是开发区建设还是城中村改造,都是逐步完成的,并不存在征地的同时一并完成房屋的征收。
4 集体土地房屋拆迁法律关系
集体土地房屋拆迁往往涉及征收法律关系、拆迁法律关系、补偿法律关系、监督法律关系。从操作层面看,这些法律关系的主体并不完全是重合的,在各地的立法中也存在一定的差别,因而需要给予必要的关注。
在现代民主法治国家,征收是国家强制取得私人财产的重要手段,因而征收权是国家权力的重要内容,也是财产权的外在限制。在征收法律关系中,征收人只能是国家(具体可以表现为作为国家代表的特定行政机关),被征收人为财产权人,包括所有权人和用益物权人。从上述各地的立法来看,由于集体土地房屋拆迁要么有一个预设的前提即征收已经完成,要么并不涉及征收,因而在集体土地房屋拆迁法律制度一般并不对征收法律关系作出规定。我们认为,这种作法虽然简单甚至还有一定的合理性,但是也容易造成拆迁人就是征收人的误解,这种错误甚至已经影响到了立法文本,如南京市规定,“拆迁人,是指征(用)地单位”。显然,将拆迁人规定为用地单位问题不大,但是若将拆迁人视为征地单位就犯了原则性错误了。而在另一种模式即不征收集体土地仅征收拆迁房屋的做法中,问题同样存在:用地单位征收进而拆迁农民的房屋依据是什么?难道仅仅因为用地单位要给予相应的补偿和安置就可以农民依法建造的合法房产吗?
拆迁法律关系是指因拆迁除集体土地房屋行为而形成的法律关系,其主体为拆迁人和被拆迁人。从各地的规定来看,被拆迁人是指被拆迁房屋及其附属设施的合法所有人,这一点是完全一致的,但拆迁人则存在明显差别:多数地方规定用地单位就是拆迁人,但杭州市规定拆迁人为“取得集体所有土地房屋拆迁许可证的建设单位和个人”、宁波市规定拆迁人为“各县(市)、区人民政府设立或者指定的实施集体土地房屋拆迁工作的机构”、无锡市的拆迁人则为一个固定的专门机构,即“市人民政府房屋拆迁管理机构”。我们认为,拆迁法律关系的产生实际上有一个前提即对房屋的征收已经完成,因而无论是规定用地单位还是专门的政府机构为拆迁人都不存在原则性错误,但是比较而言,由专门的政府机构担当拆迁人更具科学性和可行性。因为规定用地单位为拆迁人基本上是沿用了《城市房屋拆迁管理条例》的思路,虽然保证了我国拆迁法律制度的内在统一,并且也注意到了拆迁人与征收人的差别,但是由于拆迁带有某种程度的强制性,特别是用地单位的利益与拆迁息息相关,因此将用地单位这样一个民事主体规定了拆迁人不仅与其身份存在某种程度的冲突,也不符合正当程序的理念。因此,我们赞成由政府指定一个专门的机构担当拆迁人角色,从行政法理论上讲,这相当于一个行政委托,从操作层面看,既便于拆迁人专门处理复杂的拆迁事务,又避免了政府直接介入拆迁可能造成角色错位和相对人的抵触情结。值得注意的是,南京的做法颇有新意,该市一方面规定拆迁人为“征(用)地单位外”,另一方面规定了“拆迁实施单位”,即“各区政府指定的实施征地房屋拆迁工作的具体部门”,这样既保证了拆迁人与补偿法律关系中补偿人身份的一致,也避免用地单位直接走在拆迁第一线可能带来的利益冲突和矛盾。
就实践来看,无论是城市房屋拆迁还是集体土地房屋拆迁,其矛盾的焦点往往是补偿方案,其中又以补偿范围、补偿标准最受关注。我们认为,尽管补偿法律关系因征收(拆迁)而生,但是两者存在一定的差别:征收、拆迁法律关系多以强制性为表征,而补偿法律关系更应该体现其平等性。从各地的规定来看,无论是拆迁人自己拆迁还是委托有资质的其他主体进行拆迁,补偿主体一般均为拆迁实施主体自身,并且各地通常都以规范性文件的形式对补偿范围及标准作出统一规定,因此尽管各地均规定补偿方案要报有关政府部门审批并公示,但是该方案的形成多带有单方性,缺乏被拆迁人的有效参与,因而容易引起被拆迁人的质疑甚至是抵触。因此,为了切实维护被拆迁人的合法权益,提高补偿方案的可接受性,进而减少甚至化解拆迁中矛盾和纠纷,我们认为,应当建立起被拆迁人参与补偿方案形成的机制,即拆迁方案、补偿安置方案的形成过程中充分听取被拆迁的意见,充分尊重和最大限度地满足被拆迁人的权利诉求,甚至是通过被拆迁人的参与,减少和避免行政机关从中渔利的可能[1]。从长远来看,补偿安置方案应当由用地单位和被拆迁人平等协商的方式形成,而眼下可以在不改变补偿方案单方形成的基础上,但将被拆迁人参与拆迁的过程提前,尤其是拆迁人在报批补偿安置方案之前,应当广泛听取被拆迁人的意见和建议,并在形成补偿安置时充分考虑这些意见和建议。
监督法律关系由于征地房屋拆迁涉及多个不同利益主体,因此各地的立法均十分注意对征房屋拆迁的监督。而监督主体则包括市人民政府、开发区政府、国土、房产、建设等行政机关,值得注意的是,南京市除规定国土资源局对征地房屋拆迁补偿安置工作实施监督管理外,还成立了集体土地房屋拆迁管理办公室这一专门机构负责日常管理工作。考虑到政府工作的全面性和征地拆迁工作的复杂性,由政府具体职能部门或者成立专门机构司职监督职责无疑有助于提高监督工作的针对性和有效性。
5 集体土地房屋拆迁中争议及解决
从实践来看,集体土地房屋拆迁中的争议主要有以下几种:
实施拆迁许可的行政机关与许可申请或者被拆迁人间的争议。拆迁人要进行拆迁应当首先获得相应行政机关的许可。行政机关只有经过审查认定拆迁人完全符合法定条件的情况下才能拆迁许可证,否则被拆迁人作为与该许可有利害关系的第三人有权依法提起行政诉讼。需要说明的是,由于很多地方立法并未规定拆迁许可制度,因而被拆迁人似乎还很难提起这样的诉讼。
补偿安置方案裁决机关与申请人或者被申请人间的争议。各地立法一般都规定,拆迁人(拆迁实施单位)与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议时,可以申请有关行政机关裁决。该裁决制度进一步说明,补偿安置协议应当建立在当事人双方平等协商的基础上。在这里,行政裁决只是一个备用手段,即在被拆迁人要价太高、拆迁人难于以接受,或者拆迁人出价太低、被拆迁人无法接受的情况下,才会由行政机关依申请进行居中裁决。试想,如果补偿安置协议本身就是单方的、强制性的,还有拆迁裁决制度存在的必要吗?由于行政裁决是典型的具体行政行为,并且行政诉讼中也有附带审理民事争议的制度,因此从节约司法资源,提高拆迁效率的角度考虑,有些地方如南京等通过引导拆迁当事人运用行政复议或者行政诉讼“一揽子”解决该种争议的做法值得肯定。
行政行为违法赔偿诉讼。在征地拆迁中可能出现的行政违法行为包括行政许可违法、行政裁决违法和强制拆迁违法。因此产生的争议,适用侵权赔偿诉讼的一般规定。这里的问题在于,被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,如何组织强制拆迁?例如南京规定,“被拆 迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由被拆迁房屋所在地的区人民政府责成有关部门强制拆迁,或者由拆迁实施单位依法申请人民法院强制拆迁。”譬开法院强制执行情形,由于行政强制执行的依据是行政裁决,为何在由“市国土资源局”裁决的情况下要由区人民政府责成有关部门强制拆迁?区人民政府能责成市国土资源局强制拆迁吗?
6 结 论
基于以上研究,我们就城市规划集体土地房屋拆迁补偿制度的完善提出以下几点建议:
第一,考虑到国务院将出台的《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》立法思路 及制度的连续性,城市规划区内集体土地房屋拆迁宜单独立法,并且在保留由城市政府或者政府职能部门制定补偿安置标准的前提下,应当通过地方法规予以规定,以凸现对公民合法财产权的尊重。
第二,在先征地后拆迁模式的前提下,突出征收为房屋拆迁前提的观念,并通过拆迁许可规范房屋拆迁行为。2001年国务院《城市房屋拆迁管理条例》第7条规定:“申请领取房屋拆迁许可证的,应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料:……经审查,对符合条件的,颁发房屋拆迁许可证。”该规定意味着,在房屋仍然为他人合法所有的情况下,拆迁人就能取得拆除房屋的资格了。显然,这是与《宪法》的规定相抵触的。因此,在集体土地房屋拆迁立法中应当杜绝这种情况,并在明确规定征收的前提下,建立并完善集体土地房屋拆迁许可证制度。依据《行政许可法》的要求,该许可也应当通过地方性法规而不是规章规定。
第三,在实行拆迁人与拆迁管理人分离的基础上,进一步区分拆迁人与征收主体、用地单位及补偿主体的不同。从《城市房屋拆迁管理条例》第4、13、22条的规定来看,存在着将补偿主体定位为拆迁人,将拆迁补偿关系界定成民事法律关系的错误。因此,立法中应当理清集体土地房屋拆迁所涉及的多重法律关系,明确不同主体在相应法律关系中的权利和义务,才能提高集体土地房屋拆迁立法的科学性和完整性,并为最大限度地减少和有效化解集体土地房屋拆迁争议奠定坚实基础。
第四,在明确补偿为征收前提的基础上,进一步完善征地拆迁补偿矛盾协商解决机制,尤其是拆迁补偿中的公众参与制度、争议解决的诉讼机制,进一步提高争议解决机制的针对性、实效性。
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集体土地征收及补偿条例范文3
一、概况
福清市城区某片区为城区北面重要的进出门户，该片区内原有工业企业19宗、社区公产5宗、民房65户，占地面积约205亩，总建筑面积约135000平方米。由于历史原因，该片区缺乏整体规划、功能布局混乱、基础设施落后、环境污染严重、道路拥塞不堪，与该市经济社会快速发展的需求和广大群众对生活环境的更高要求，存在较大差距。为实施城市总体规划，彻底改变该片区的面貌，给周边居民创造一个舒适、整洁、优美的人居环境，2011年初，福清市委、市政府将该片区列为重点改造项目，拟通过片区改造，结合片区内城市河道和规划道路拓宽取直改造工程，全面提升片区的整体环境。
从2011年4月起，福清市启动该片区旧城改造项目。至2014年初，完成18宗总建筑面积82000平方米的工业企业用地征收、5宗总建筑面积9500平方米的社区公产征收、62户总建筑面积37019平方米的民房征收工作。在征收工作中，有3宗总建筑面积976平方米的民房未达成征收协议。由于3座民房位于拟建的规划道路中间，严重影响了城市道路建设和交通通畅。为此，福清市政府决定启动强制征收这三座房屋的工作。
2014年1月，依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条等有关规定，由福清市国土资源局对该片区旧城改造项目中最后3座民房（被征收人陈某某、夏某某、林某某）作出责令交出土地决定。3月，其中2户被征收人陈某某和夏某某申请行政复议。5月，经过行政复议，福清市人民政府维持责令交出土地决定。之后，被征收人陈某某又向福清市人民法院提起行政诉讼。10月，福清市人民法院一审判决驳回陈某某诉讼请求，被征收人陈某某不服，又向福州市中级人民法院提起上诉，后撤诉。2014年6月，福清市国土资源局对其中2户被征收人（夏某某、林某某）房屋申请法院强制执行，法院裁定准予强制执行。经过多方努力，至2014年12月30日，最后3宗房屋的被征收人均与所在街道签订房屋征收协议。历时一年，终于完成3宗集体土地上房屋责令交出土地任务。
二、问题
在片区征收改造工作中，由于现行法律不健全、征收补偿标准低、部门职责不明确等原因，也制约了征收工作的顺利进行。
（一）现行法律尚不健全
2011年1月国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》仅对国有土地上的房屋征收工作进行了规范，未涉及集体土地上的房屋征收。现行的《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规也未对集体土地上房屋征收进行明确，只能按地上附着物相关规定开展征收，未能显化房屋的私有财产属性。
（二）征收补偿标准偏低
根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定，被征收土地上的附着物和青苗补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。房屋属于附着物的一部分，将房屋征收补偿等同于一般的地上附着物补偿。根据《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十条规定，房屋及其他建筑物、构筑物的补偿费，按重置价格并结合成新确定。该条款未考虑土地的区位价值，若实行宅基地异地安置是可行的；若实行货币补偿和产权调换两种方式安置，征收补偿标准明显偏低。
（三）部门职责尚未明确
房屋征收原属住建部门或房管部门的一项重要职责。由于《国有土地上房屋征收与补偿条例》未将集体土地上房屋征收工作囊括在内，各地政府只能暂时根据《中华人民共和国土地管理法》有关条款，由国土资源部门按地上附着物实施征收。但在实际工作中，各地作法均有差异，如福州市人民政府明确由国土资源部门授权房管部门实施；厦门市国土资源与房产管理部门同属一个机构，直接由厦门市国土资源与房产管理局组织实施。
三、做法
针对集体土地上房屋征收工作中存在的诸多问题，福清市政府及相关部门也在积极探索完善征收办法及措施，寻找最佳解决途径。
（一）规范征收工作程序
为规范集体土地上房屋征收程序，福清市人民政府组织相关业务部门工作人员到福州市国土资源局、福州市房管局等处进行学习与研讨，并到福州市中级人民法院对相关房屋征收案例进行研究分析。之后，结合本地实际，福清市探索出台相关的集体土地上房屋征收与补偿办法、房屋征收工作方案（包括工作流程、部门职责等），指导和规范集体土地上房屋征收工作，做到程序公正、合法、有效。
（二）完善征收补偿办法
在城区内开展房屋征收时，福清市根据实际情况实行“同房同价”“同地同价”的原则，不管是集体土地上的房屋还是国有土地上的房屋，均参照国有土地上的房屋补偿标准进行补偿，最大程度保障被征收人的合法权益，也推动了征迁工作的顺利开展。
（三）明确部门工作职责
借鉴各地做法，经福清市人民政府协调，由国土资源部门作为征收主体实施集体土地上房屋征收，住建部门全程配合指导房屋征收技术性工作（包括房产测绘、房地产评估、补偿方案制定等），所在镇街配合各类文书送达、做好被征收人思想工作等。通过明确各部门职责，增强责任意识，规范征迁工作。
四、启示
（一）领导重视是顺利完成征收的关键
在片区改造过程中，福清市委、市政府、征迁指挥部和所在街道领导经常深入片区改造项目征迁一线，了解征迁工作进展，及时协调解决征迁中存在的问题，落实被征收人所反映的情况。在征收工作遇到阻力时，各级领导亲自入户协调谈判，并加大工作力度，按照相关程序依法推进征收工作，确保及时完成片区征迁。
（二）部门协作是顺利完成征收的保证
征迁工作涉及方方面面，需要各部门的通力配合与协作。在征收中，所在街道作为具体房屋征收实施单位对被征收房屋权属、区位、建筑状况、产权状况等进行调查，必须经常与被征收人进行面对面的协商，掌握被征收人需求并及时上报协调。市住建局在房屋补偿方面技术力量雄厚、经验丰富，负责拟定房屋征收补偿方案、进行房产测绘、房屋评估机构选定、委托房产评估、拟定分户房屋补偿方案等。公证部门负责对房产测绘数据、征收补偿资金等进行公证。项目业主负责及时提供相关申请材料，做好被征收人临时周转房安置，安排征收补偿资金等。市国土局负责汇总相关材料，作出责令交出土地决定，申请法院强制执行等。同时，在市人民法院、市政府法制办的大力指导和协调下，在所在街道的努力下，各部门集思广益、通力协作，圆满完成该片区征收任务。
（三）依法依规是顺利完成征收的核心
1.严格履行程序，确保征收工作有条不紊
房屋征收工作涉及面广，环节复杂，政策性强，若程序出现瑕疵，就有可能造成工作被动。在片区征收中，由市政府明确各相关部门职责，要求各相关部门做到材料齐全、手续完备、程序合法、补偿合理，确保行政行为合法、公正。在国土部门作出责令交出土地决定之前，对项目业主提交的申请材料逐一进行审核。在被征收人申请行政复议和提起行政诉讼时，市国土资源局、住建局及相关街道及时提供答辩状及相关证据材料，确保依法依规。在申请人民法院强制执行前，按照《中华人民共和国行政强制法》有关要求，严格履行规定的催告程序。
2.严格送达方式，确保征收工作规范有序
送达是履行征收程序的关键。在实践中，由于送达未到位导致征收程序出现瑕疵的情况时有发生。根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，送达有直接送达、留置送达、邮寄送达、公告送达等方式。在现实中，直接送达和留置送达比较常见。一般被征收人或同住家属拒绝签字时，只能采取留置送达方式，将文书留在被征收人家中，并由在场的街道和社区干部作为见证人，同时尽量采取拍照或录像方式记录送达过程。各种送达的文书必须附上相应的送达回证，送达回证上的内容必须详细填写，包括受送达人、送达人、送达地点、送达文书名称及文号、送达方式、拒签理由、见证人签章等。
3.做好信息公开，确保征收工作阳光透明
根据《政府信息公开条例》有关规定，房屋征收补偿属行政机关主动公开的政府信息。在征收中，对被征收房屋面积测绘、补偿发放、安置情况等信息，应及时、主动在所在社区、被征收区域和政府网站上进行公开，避免由于信息不公开而产生的程序违法。同时，通过信息公开，实现阳光征收。
4.专业律师介入，确保征收工作合法有效
在实施房屋征收前，由熟悉土地房屋征收工作的律师团队介入指导，以专业操作完成征收的全部行政程序，包括征收程序的指导、证据资料的搜集、行政复议和行政诉讼的答辩、告知被征收人法律后果等，既能给被征收人形成强大的震摄力，又能顺利启动责令交出土地决定和申请法院强制执行，避免法院基于技术原因而拒绝受理。
（四）一视同仁是顺利完成征收的基础
在片区征收过程中，由于利益问题，所在街道与被征收人未能及时达成协议的情况多多少少都会存在。个别被征收人认为政府亟待上马项目，企图利用拖延时间来要挟政府，以达到获得更多补偿的目的。而已签订协议的被征收人也会时刻关注后续征收补偿情况，希望也能从中牟利。为此，作为一线征迁工作人员，应防止“会哭的孩子有奶喝”这种情况的发生，严格执行征迁补偿政策，“一碗水端平”，不能因为“钉子户”工作难做而随意提高补偿，这样往往会给后期的征迁扫尾工作增加麻烦。此外，后期征迁工作更应公开、公平、透明，打消“钉子户”“后征收、多得利”的念头，实现和谐征迁。
（五）统筹安置是顺利完成征收的前提
在安置工作中，应当做到“先安置后征收”，既有利于解决被征收人的后顾之忧，也易于征收工作的顺利推进。在实践工作中，由于安置工作不到位，被征收人以此为借口拒绝签订协议的现象时有发生。为此，地方政府应加大安置房规划建设，提前谋划布局，或政府自建安置房，或回购商品房作为安置房。同时，明确安置房产权办理和税费缴交情况。
（六）加强培训是顺利完成征收的保障
房屋财产价值高，利益博弈大，因此征收难度高。相对土地征收来说，房屋征收程序更为严格复杂。为此，作为相关业务部门和基层一线征迁工作人员，需做到以下几点。
一要加强业务培训。片区改造项目启动前，由房屋征收业务主管部门对一线征迁工作人员开展业务培训，明确工作重点，做到实体公正、程序合法、手续完备。
二要定期进行总结。在征迁工作中，对存在的问题要立即研究分析、商讨对策，及时提出解决方案；对好的经验作法要定期进行总结、相互交流。
三要注意方式方法。征迁工作人员要设身处地地为被征收人着想，急他们之所急，想他们之所想，充分利用被征收人的社会关系网进行沟通协调，注重解决被征收人现实中的困难，取得他们的理解与支持。
参考文献：
1.王达.再论《行政诉讼法》修订对征收拆迁的影响及对策.中国房地产（综合版）.2015.4
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景名胜区的保护、森林保护事业，以及法律规定的其他公共利益，国家基于发展商业目的的事业，不得适用征收。（注：
大学出版社，1999年版，第77页以下。）经土地征收取得的国有土地所有权不需登记实际上已为实践所采。“土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。”（注：原国家土地管理局《土地登记规则》第二条。）
一般情况下，土地征收引起的土地物权变更，特别是土地所有权变动具有不可逆性，即集体所有的土地一经征收其所有权不能恢复到原来的状态。“已征用二年还不使用的土地，当地县、市人民政府有权收回”；收回的土地，作以下处理：（1）按审批权限，有偿拨给其他符合征地条件的单位使用；（2）“借给生产队耕种。生产队在耕种期间，不准在土地上兴建建筑物和种植多年生作物。国家建设需要使用时，生产队必须立即交还，不得再提出补偿、安置的要求。……”（注：《国家建设征用土地条例》第二十一条。）“生产队”这一概念虽已为生产合作社和集体经济组织所取代，只具有历史意义，但这并不影响对因征收引起的土地所有权变动不可逆性的探讨。
对土地征收需对其目的进行严格限制，以防土地征收权的滥用；而对土地征收目的的确定，也直接影响到土地征收权的正当性。上述对经征收的土地不予使用达一定期限的处置方法，存在着逻辑上的混乱。应该是存在征收土地的需要再进行土地征收，即先有需要后有征收。如土地征收达一定期限不予使用，则按审批权限有偿拨给其他符合条件的单位使用，不免产生征收土地后再寻找用地者的嫌疑；而“借给生产队耕种”的情形也是对土地资源的浪费。因此，不能将公共利益需要的原因与国家行使土地征收权的结果颠倒。因征收而引起的土地所有权变动的不可逆性不是没有疑问。
土地征收引起的土地所有权变动的不可逆性，意味着国有土地总量的增加和集体土地总量的减少。为避免土地征收权的滥用及维持国有土地所有权和集体土地所有权之间必要的静态平衡，当征收的土地不予使用达一定期限或征收土地后不以原目的使用及擅自改变土地用途时，能否恢复原土地所有人的所有权，并非无考虑的余地。另外，土地征收只能以公共利益为目的，而公共利益应是征收土地前就设定了的，否则极有可能造成土地资源的浪费及土地征收权的滥用。公共利益为国家和社会的一个永恒主题，在物权变动上限制土地征收权的滥用时，能否考虑既能保证土地征收权的正当性、又能维护及促进公共利益的办法呢？（注：如上文所说的将土地征收和土地征用分离。再如台湾地区土地法规定了保留征收制度，即举办事业将来所需的土地，在未为需用以前，预为呈请核定并公布其征收的范围，禁止妨碍征收之使用。这对我们应该有所启发。）
对集体土地的征收，除涉及集体土地所有权外，还涉及土地他项权利，即土地使用权和土地所有权以外的其他土地权利，如抵押权、租赁权等。集体土地所有权的变动，是否、能否引起土地他项权利的变动？在集体土地使用权的抵押中，抵押人可抵押依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。（注：《中华人民共和国担保法》第三十四条，第三十六条。）土地征收的实施，集体土地所有权变更为国有土地所有权后，在集体土地上设定的以集体土地使用权为标的的抵押权因集体土地使用权的消灭而成“虚权”。抵押权为一种期待权；当债务人不能履行债务以集体土地使用权抵押时，因集体土地使用权的消灭而使债权人的债权难以实现。因此，土地征收后如何处理以集体土地使用权为标的的抵押和抵押权的关系以及抵押人和抵押权人之间的关系将是抵押制度的一个难题。土地征收后，集体土地地上权、租赁权一般也消灭，同时也会涉及到对地上权人、租赁权人的补偿问题。这在下文会有所述及。
四、土地征收引发的主要问题客观地讲，土地征收的社会影响具有两面性。如果土地征收权行使得当，可以增进社会福利，促进土地资源更加有效地利用；但如果滥用土地征收权，则构成对集体及其成员财产权的侵犯。土地征收法律规则的完善及正当程度对土地征收本身有重要影响。在社会转型时期，社会经济秩序的有序化及法律秩序的有序化需要一个过程。在此背景下，重视对土地征收引发的主要问题显得必要而又紧迫。
土地征收的补偿性问题目前还未进行深入、全面的研究。《土地管理法》规定的补偿费标准是否合理需要进一步考虑。“土地补偿费”应是农地地价的直接体现，而农地地价则为农地所有权在未来年期收益的资本化区域平均价格。由于农地市场的不发达，如何确定农地地价，使其趋于客观、合理需要一个过程。就集体土地的地上权和租赁权而言，土地征收的补偿涉及到地上附着物及青苗的补偿，特别是地上附着物的补偿与集体土地使用权的价值紧密联系，进而言之，也许可以说，集体土地的市场化过程，也是土地征收日益完善的过程。在这过程中，土地征收法律制度如何起到积极的作用，既能促进土地征收的正当性和合理性，又能推动农村土地市场的发展，值得认真研究。
直到现在，土地仍然是绝大多数农民（户）的安身立命之所在。尽管被征收土地的农民的就业和安置以市场为导向而有多种途径有其可行性，但并不能否认土地是绝大多数农民的主要生产资料。土地作为社会保障的替代物，为占
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一、土地征收实施主体
凡在我市行政区范围内开展国有、集体土地征收工作，均委托土地征收所辖行政区域内的乡镇人民政府、街道办事处具体负责实施，但有下列情形之一的除外：
1、凡涉及所征收土地用于商服、住宅等经营性用地的，以及省国土资源厅和市委、市政府要求其它应以土地收购储备中心为土地征收实施主体报批土地的，委托市土地收购储备中心实施土地征收。
2、对特定区域内其它用途的土地实施土地征收的,委托专门征地机构实施土地征收。
二、征地补偿标准
市政府委托的各征地机构可根据《省人民政府关于调整耕地年产值和征地补偿标准的通知》、《市人民政府关于调整耕地年产值和征地补偿标准的通知》、《市人民政府关于城市片区开发建设征地拆迁补偿安置指导意见》、《市人民政府关于合福高速铁路段征地补偿拆迁安置意见》等文件及相关的法律法规，结合实际情况，制定征地补偿标准。
1、实施区片综合地价区域内征收土地补偿标准，按被征收土地类别标准给予相应补偿：耕地类（含水田、菜地、鱼塘）按5.5万元/亩计算，其中土地补偿费2.1万元/亩，安置补助费3.1万元/亩，青苗或地上附着物补偿费0.3万元/亩。非耕地（含园地、林地）征地补偿标准（不含地上附着物补偿费）按区片综合地价执行，地上附着物补偿费按《区片综合地价区域外征地补偿标准》的地上附着物补偿标准执行。
2、城市建设用地范围内但不在实施区片综合地价区域内征收土地补偿标准，按被征收土地类别标准给予相应补偿：耕地类（含水田、菜地、鱼塘）按5.5万元/亩计算，其中土地补偿费2.1万元/亩，安置补助费3.1万元/亩，青苗或地上附着物补偿费0.3万元/亩。非耕地（含园地、林地）按2.6万元/亩计算，其中土地补偿费1.5万元/亩，安置补助费0.5万元/亩，青苗或地上附着物补偿费0.6万元/亩。
3、城市建设用地范围外征收土地补偿标准：按征收区域内所确定的征地统一年产值测算，具体征地标准详见附表。
注：城市建设用地范围界定按（2005-2020）城市总体规划予以确定。
4、征用国有农、林业、牧、果、茶、渔场土地的，可参照上述征地补偿标准，向土地使用权人支付征地补偿费用。
5、房屋及其他建筑物、构筑物的拆迁补偿安置办法
第一类：征收国有土地上的房屋，其征收补偿安置应按国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定执行。
第二类：征收集体土地上的房屋及其他建筑物、构筑物的，其征收补偿费，按重置价格并结合成新程度予以确定。具体标准参照市建设、物价主管部门的房地产交易行情执行。
三、回拨（留用）地适用范围及标准
在城市建设用地范围内，征收农民集体土地用于商服、住宅等经营性开发用地的，回拨被征收农民集体土地总面积7.5%的土地，作为被征收土地农民集体经济组织生产生活用地，该回拨地土地取得成本由被回拨的农民集体经济组织支付。回拨地回拨面积大于等于10亩且独立成片的土地可直接予以相应面积回拨，其他原则上应以地块规划指标折算成相应建筑面积方式予以回拨；征收农民集体土地用于工业、重点工程、公共管理与公共服务用地等用途的，原则上不给予回拨地。
四、严格土地征收工作经费范围和标准
市政府委托的专门征地机构在征收土地中，须由所在地街道办事处、乡镇人民政府协助征收的，可按下述标准，由市政府委托的专门征地机构按征收土地的用途和面积向协助征地的街道办事处、乡镇人民政府支付征地工作经费：
（一）征收土地用于商服用地、住宅等经营性用地和工业用地的
1、征收土地面积100亩以下的，征地工作经费支付标准为3000元/亩。
2、征收土地面积100亩至500亩的，征地工作经费支付标准为2000元/亩。
3、征收土地面积500亩以上的，征地工作经费支付标准为1000元/亩。
（二）征收土地用于公共管理与公共服务用地的
1、征收土地面积100亩以下的，征地工作经费支付标准为2000元/亩。
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一、征地补款发放流程是怎么样的？征地补偿款发放流程是怎么样的？
《土地管理法实施条例》第二十六条规定，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗费的所有者所有。
安置补助费，是国家征收集体土地后，安置被征收单位由于征地造成的多余劳动力的补助费用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。
《土地管理法实施条例》第二十六条规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有。村集体经济组织在收到土地补偿费后，应当按照《村民委员会组织法》第十七条的规定召开村民会议，在所有具有本集体经济组织成员内部平均分配此款。如不分配给村民，则侵犯了村民的合法权益，具有本集体经济组织成员资格的人员，可单独或共同集体经济组织或村委会，要求支付相应份额。
二、征地补偿款的征收依据
根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定，征用耕地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费；征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条的规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有；需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置a助费支付给农村集体经济组织，由农村集体组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。
三、征地补偿款的计算方法
国家建设依法征用集体土地时付给被征地者补偿所丧失的土地权利的费用。其计算方法是：
1.征用耕地的补偿费为该耕地被征用前3年平均年产值的6～10倍；征用其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准，结合当地实际情况具体规定。属于有收益的非耕地的土地补偿费，可按该土地征用前3年平均年产值的3～6倍计算，征用无收益的耕地不予补偿。征用柴山、滩涂、水塘、苇塘、经济林地、草场、牧场等有收益的非耕地的土地，补偿标准为该土地被征用前3年平均年产值的6～10倍。
2.征用人工鱼塘、养殖场、宅基地、果园及其他多年生经济作物的土地，按邻近耕地补偿标准计算。
3.被征用土地的青苗补偿费标准，由省、自治区、直辖市规定。
4.被征用土地上的附着物，由省、自治区、直辖市自行制定。参照建筑造价折多少，补偿多少。
