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商业性房地产信贷管理范文1
[关键词] 紧缩银根货币政策 房地产企业融资现状 房地产企业融资建议
一、近几年的银根紧缩政策
近几年，我国的经济运行总体上呈现高位加速态势，2007年中国经济增长达到11.4%，国内通货膨胀压力持续加大，流动性过剩问题也趋于明显，经济增长由偏快转为过热的风险总体上看在加大。在此期间，我国房价不断上涨，2007年12月，全国房价同比上涨10.5％。房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%。
为促进经济的可持续发展，国家采取了从紧的信贷政策。尤其是2007年，央行先后六次提高存贷款基准利率，十次上调法定存款准备金率。针对目前房地市场过热现象，2007年9月央行和银监会联合《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对购买自住房首付款比例做了更严格的规定。12月又了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，对房地产开发贷款审批更为严格。2007年11月，国家发改委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。
二、紧缩政策下对房地产企业融资的现状
1.紧缩政策下银行贷款难度加大
2007年，央行6次加息，每一次加息都直接增加了房地产企业的开发成本，加剧了经营风险。央行10次提高存款准备金率，目的在于收缩商业银行的信贷数量，缓解市场上货币流通过剩问题。但紧缩信贷的同时也减少了房地产企业的贷款数量，使房地产企业通过银行贷款进行融资的难度进一步加大。
2.房地产企业上市融资比较困难
2003年9月，证监会又公布了《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》，规定：除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁免的情况外，股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市。以上条件对于绝大多数房地产企业而言，难以达到要求，因为其盈利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出，不具有持续稳定赢利的特征。房地产企业想通过上市来进行融资难度较大。
3.房地产信托融资受限
2005年9月，银监会《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，要求信托公司开办房地产贷款业务，严禁向项目资本金比例达不到35%、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。2006年8月，银监会再次下发《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，指出信托公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行“212号文”的有关规定。2007年3月，新的《信托公司管理办法》明确规定，向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%。这使得房地产企业通过信托融资变得困难。
4.海外资金融资受到限制
2006年7月，由建设部、商务部等6部委共同签发了《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》，对境外企业持有房地产的方式及外商投资房地产做了严格的规定。2007年11月，国家发改委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列，全面限制外资进入我国房地产业。
三、房地产企业融资建议
1.促进信托的进一步发展
房地产信托对物业的投资持有是长期的，在一定政策的扶持下，大量机构投资者的出现会带来房地产投资的长期化，降低目前国内房地产市场中的大量短期交易行为，有利于稳定市场。而且作为机构投资者，REITs更专业，其要求回报率也更为理性。如果能成为房地产投资市场的主体，将有利于降低投资中的非理性和违规行为。因此要进一步促进房地产信托的发展。
2.加快房地产公司债券的发展
发行房地产公司债券可以改善房地产企业融资结构。房地产项目的开发周期较长，但目前房地产开发公司往往存在短贷较多，长贷缺乏现象，融资结构不合理。以中长期为主的公司债为房地产公司提供了较为稳定的资金来源，有利于降低信贷政策对房企融资的影响，减少对信贷融资的依赖，从而改善房地产企业融资结构。另外，由于房地产开发公司资金需求量较大，房地产企业的资产负债率通常较高，间接融资会提高负债成本，而发行公司债替代银行贷款，可以有效降低财务成本。
3.进一步扩充股市规模
房地产企业上市，从股市融资规模一般较大，融资成本低廉，无需向投资者还本，不用向投资者支付利息，降低了企业的经营成本。上市融资后进行收购、并购、合资等资本运作，提高公司的服务范围和专业水准，还可以把原来可能给银行系统带来的风险，通过增发、配股等方式，转嫁出去，对于降低信贷风险有一定的好处。
目前房地产企业上市审批难度有所加大，借壳上市就成为房地产企业上市融资的一条捷径。借壳上市具有上市时间快，节约时间成本的优点。目前我国上市的房地产公司仅有80家，只占我国房地产企业总数的约0.2%，因此，可以进一步扩充房地产企业上市融资规模。
4.积极进行房地产企业融资创新
目前我国房地产企业融资渠道较为单一，房地产市场的融资产品较少。因此可以借鉴国外房地产企业融资模式，采取租赁权融资、权益性融资、过桥贷款等新型融资方式，来确保房地产企业的持续发展。
参考文献：
[1]张红殷红:房地产金融学.北京：清华大学出版社，2007年
商业性房地产信贷管理范文2
关键词：经济周期；房地产；信贷风险；措施
1.前言
随着市场竞争机制的不断完善和发展，我国的银行信贷业务也取得了较大程度的提高，从一开始的政策性信贷业务，逐渐的转化为商业性信贷业务，对社会资金的融通，和企业的发展具有重要的意义。并且在房地产市场的不断完善下，房地产受到商业银行的支持力度也在逐渐的加大，但由于房地产极易受到经济周期变化的影响，在经济周期发生变化时，房地产信贷业务也处于变化当中，这便加大了信贷业务的风险。
2.经济周期的不同变化阶段对房地产信贷风险的影响
2.1经济周期处于经济扩张阶段的房地产信贷风险
当经济周期处于扩张阶段时，由于社会生产规模的扩大，需求和投资均处于旺盛时期，就业人数不断攀升，呈现繁荣的经济景象。在这样的情形下，借贷人和房地产的抵押风险均会发生变化。处于经济扩张时期的房地产开发商所面对的局面是房地产价格水平的提升和较大的需求，企业利润相应增加。但对于购房者而言，在社会生产规模不断扩大的基础上，大多的企业更多的倾向扩大生产，企业雇员增加，平均工资水平也随之提高，居民的可支配收入增多[1]。因此，经济周期处于扩张阶段时，居民收入水平和房地产的财富均成增长的趋势，外加人们对未来经济走势的良好预期，这一经济周期阶段的商业银行房地产信贷风险相对降低，同时商业银行所面临的房地产抵押信贷风险也会有所降低，但存在潜在的信贷风险。
2.2经济周期处于顶峰转折点时的房地产信贷风险
经济走势具有周期性，对于持续扩张的经济走势，当达到一定的程度时，便会出现转折，并且其转折点的到来具有不连续性和突发性，给经济主体的预期往往会带来重大的影响。在经济顶峰到来时，通常会出现房地产市场和股票市场下跌的经济现象。同时在经济扩张时期的狂热投机气氛会逐渐的转向低迷，总体的经济走势处于悲观状态。
2.3经济周期处于收缩阶段的房地产信贷风险
在经济周期中的经济收缩阶段，逐渐积累的房地产潜在信贷风险，已经成为现实风险，借款人的风险、房地产的抵押风险，以及商业所面临的潜在风险均发生变化。处于经济收缩阶段的房地产信贷，由于居民可支配收入和房地产价格水平的下降，同时人们对经济走势的悲观预期，商业银行将会面临借款人信用水平下降和违约风险升高的情况，致使信贷风险提高[2]。由于受经济收缩的影响，商业银行的房地产信贷规模也在逐渐的缩小，房地产交易量也在持续减少，致使商业银行通过处理房地产抵押物来获取贷款本息的几率也逐渐的减小，房地产抵押风险增大。但也由于房地产信贷规模的缩小，外加由部分信贷风险引发的损失和不良债权，这一时期的潜在房地产风险呈现下降趋势。
3.基于经济周期变化的房地产信贷风险防范措施
3.1商业银行需要把握经济周期和国家政策
房地产业在我国的经济发展中具有重要的作用，对总体的经济走势具有重要的影响，同时经济周期变化和国家的调控政策对房地产造成的影响也较大。所以商业银行对房地产业信贷业务的进行，不仅要注重业务本身的经济效益，还需要对国家的调控政策实时的把握分析，及早制定预防策略，降低风险。近年来的房地产业在次贷危机后，经过我国宏观政策的调整，以及大量国际投机资本的涌入，致使房地产业资金受到更多的青睐，但也直接致使房地产大量泡沫经济的存在，尤其是不合理高房价的存在，积累了较多的潜在风险[3]。与此同时，政府为排除房地产中的泡沫经济，出台较多的宏观调控政策。但在宏观调控之下，若是房价在大幅度的回落，便会导致房地产的投资热情减退，并增加借款违约者，无疑将会对商业银行造成极大的冲击。
在这一形式下，银行应对房地产信贷采取结构调整和总量控制的措施。需要对国外和国内的经济形势进行密切的关注，对房地产业的转折点和宏观经济走势进行较为准确的判断，和政府建立起合符规范的信息沟通平台，确保能够对房地产信贷政策进行及时的调整，主动规避由经济形势变化带来的风险。在把握经济走势的基础上，需要合适的控制房地产信贷总量，对银行本身总体能够处理风险总量进行客观的评估，进而确定商业银行在房地产中所能接受信贷总额，规避经济周期变化带来的系统风险影响[4]。此外，还需要对房地产的信贷结构进行积极的调整，将房地产信贷风险控制在一定的范围内，再进一步的拓展房地产信贷业务。将信贷业务的重点放在投机成分较低，并且房价较为平稳的城市，对区域结构实施调整，逐步发展向房价合理、经济发达的二、三线城市。
3.2促进银行对房地产信贷业务的专业化管理
在商业银行的信贷管理中，主要注重贷款资金安全的管理。由于房地产业受宏观调控的影响大，并且资金的使用循环周期长，所以商业银行的房地产信贷管理和风险管理要求的专业性也较强。因此，加强房地产信贷业务的专业化管理，对降低房地产信贷风险的降低具有重要的作用。
首先商业银行需要对贷款操作流程和管理人才进行专业化的管理，以免由人员操作失误而带来的风险。商业银行在选择房地产信贷业务的管理人员时，需要对其法律知识的熟悉程度、经济知识背景等进行综合考虑。在选拨任用中，需对其能力和学历认真的考核，并加强对业务知识的培训。此外，需要严格信贷业务的专业化管理，在贷款前，需要对房地产的综合情况进行客观的调查了解，促进贷款流程的合理性和合法性，在贷款过程中，需要对抵押物的变化情况进行了解，对潜在风险提早做出防范措施[5]。最后，商业银行还需要对房地产信息，进行专业化的处理，并制定科学合理的风险评价标准，这要求对房地产信息的大量收集和分析，并同房地产商建立起信息共享机制。
3.3房地产业应建立起多元化的融资渠道
我国的房地产发展对商业银行信贷具有较大的依赖性，甚至将商业银行的信贷作为其产业发展的重要推力。在给房地产业带来良好机遇的同时，也给商业银行带来较大的风险。所以，房地产应建立起多渠道的融资关系，降低商业银行的信贷风险。可采用信托和投资资金的方式达到融资的目的。通常信托公司均具有较好的理财优势，信托业务在房地产购买土地，建设房地产过程中均可介入。但在信托业务中，也存在一定的缺陷，因此，房地产业需要慎重的选择，通过较好的信托份额控制，降低房地产对商业银行信贷的依赖性，分担商业银行的信贷风险。房地产资金的选用，可采用组合投资的形式，降低融资风险，由于其运营机制和组织结构较为完善，是房地产融资方式的较好选择。
此外，从政府的角度而言，需要加强和房地产也的信息沟通，并且在保证信贷可靠安全的基础上为房地产业提供尽可能多的信贷渠道，减缓商业银行在房地产信贷方面的风险压力，并且对于房地产的多种资金获取方式也有较大的帮助。对此，政府应综合考虑到房地产对整体经济的影响作用，制定相应的宏观调控政策，促进房地产和国家总体经济的健康有序发展。
4.结束语
由于房地产自身的特殊性，对于经济周期变化带来的影响较大，为此，促使商业银行在房地产方面的信贷风险增加。为有效降低房地产信贷风险，需要对经济周期变化的各阶段进行分析和了解。从银行角度来说，需要促进信贷业务的专业化管理，提升对国家宏观调控政策的把握，从房地产方而言，需要拓宽融资渠道，降低其信贷风险。（作者单位：中国社会科学院研究生院）
参考文献
[1]陆岷峰，葛虎.从经济周期变化视角看信贷风险防范[J].桂海论丛，2010，3（1）：307-308.
商业性房地产信贷管理范文3
[关键词] 房地产市场 房价 央行政策
回顾2007年中国的房地产市场，房价的不断飙升给我们留下了深刻的印象。在这不断攀升的高房价背后，必然有着一定的力量在支撑着它。
在过去的一年里，中央政府出台了一系列的政策用以控制和调整房地产市场，这些政策使得房价没有像过去那样猛涨，取得了阶段性的成效。2007年房价在年初以5％左右的速度稳步上行，从5月份开始高速增长，其上涨速度超过人们的预期。新建商品住房销售价格的增幅则从4月的5.3％，飙升到11月的12.2％，多次刷新历史纪录。期间，政府出台的加快经济适用房及廉租房建设的政策使得两类住房市场回暖，随着这两类住房的增长，我国住房结构相应的发生了变化。
一、影响房地产市场走势的因素
房地产市场作为虚拟经济的重要组成部分，它的走势必然会受到多个因素的影响。
1.央行的各项政策
2007年9月27日，央行和中国银监会联合了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，二套房首付比例提高到40%，提出了严格放贷管理的措施。2007年12月5日下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确了“二套房”认定标准等。与此同时，2007年内央行五次加息，五年以上贷款基准利率从6.84%提高到7.83%，增加了近一个百分点。央行于2008年1月25日上调存款准备金率0.5%。经过这次上调后，法定存款准备金率达到了15%。屡次加息积累的还款压力使得不少居民选择了提前还贷，同时也使不少投资者收缩了部分投资房地产的资金。这些政策提高了市场利率，一方面减少了居民的购房及投资需求；另一方面增加了房地产行业获得资金的难度，使开发商的资金吃紧。
2．房地产市场的投机行为
房地产投机是一种经济投机，它是利用房地产价格的涨落变化，通过在不同时期买进或卖出房地产，从差价中获取利润的行为。房地产投机对房价的影响有三种可能性：促使房价上涨、促使房价下跌、及稳定房价。
3．人民币升值加速了房价上涨
随着人民币不断升值，国际游资大量进入中国，造成我国流动资金过剩。资金流动性过剩使得大量资金涌入房地产市场和股市，造成房产和股市堆积了一定的泡沫。现在人民币升值的情形与上世纪的日元升值很相似。日本在上世纪七八十年代中后期，本币大幅升值阶段都伴随着地价和房价的大幅上升。目前，市场普遍预期2008年人民币升值幅度将达到6%～10%。人民币还有升值的空间，房价的上涨也是必然的。
图表1：日元升值阶段汇率与住宅土地价格走势
4．征收房地产税
征收房地产税的作用有：抑制房地产投机；增加政府财政收入；缩小贫富差距等。但是对于征收房地产交易税的作用并不像制定当初设想的那样，起到抑制房价的作用，却适得其反。因为交易税可以通过提价等方式将税收负担转嫁给购房者，间接推动房价上涨。而如果通过向长期空置的房屋征收不动产税，可以减少囤积住房的现象，降低投机行为。物业税的征收，目前还是处在试行初期。物业税又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。
5.土地调控政策
国务院《关于促进节约集约用地的通知》（下称通知），通知要求严格执行闲置土地处置政策，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。国土部门要求各地加大土地供应结构调整力度，优先安排、优先供应、重点保障廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地。并且加大了以房地产开发为重点的闲置土地清理工作，防范开发商囤积土地，提高土地使用效率，以增加土地有效供给。
6.货币供给量以及物价指数（CPI指数）
货币存量越多，能用于投资的资金越充足，投放到房地产市场的资金自然会较多。物价上涨使得房地产的建筑成本提高，主要是其中的原材料及能源价格上涨。从长期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。
7．城镇居民收入分配差距的扩大
我国贫富差距问题是造成房地产泡沫的原因之一。中国房地产市场在过去几年里，在房价日益高涨的时候，这个市场的利益分配格局是，高收入者通过房地产投机行为获得更多资金，而低收入者连最基本的住房需求都难以满足。
二、房地产的未来发展趋势预测
回顾2007年房地产市场，连续出台的政策已积累了一定的效力，可以预见这些政策的作用还将逐渐放大，对2008年房地产市场的抑制作用会逐步显现。
从住房需求方面来看，一是自主性需求旺盛，投机性需求会受到抑制。二是人民币不断升值的趋势，势必会有热钱进入中国，其中相当一部分资金会在房地产市场上释放。三是居民及企业对房地产市场的预期的刺激作用，只要大家对市场的未来充满信心，市场的需求则不会骤然减少。
从住房供给方面看：一是土地有效供应不足，导致新房供给的减少。二是住房结构发生变化，经济适用房及廉租房的比例增大，但是矛盾依然突出。当前住房市场中，中小户型住房及廉租房供应明显不足。三是房地产二级市场和租赁市场不健全，因此，二手房流通不够顺畅，增大了住房的供应压力。四是国际石油价格不断上涨致使我国油价上涨，与此同时煤价也提高了，在客观上增加了房地产成本，拉动了新建商品住房的价格上涨。五是出台的各类调控政策会增加房地产商的成本，会挤掉许多中小规模的开发商，降低了市场的竞争程度，造成该行业的寡头局面，则剩下的寡头企业对价格更有操控力了。
2008年，中国房地产市场的价格上涨压力依然存在，只是较2007年有所回落。对于房地产市场，我们期待着它朝着良性的方向发展，逐渐成为有序完善的市场。
参考文献：
［1］易宪容.房地产现状透析[J]. 政府法制, 2007,(17).
［2］.关注房地产市场[J]. 望, 2006,(19).
［3］刘彤.楼市下一步走势如何[J].今日中国论坛, 2007,(07).
［4］杨继瑞 ，徐海鑫. 破解房地产市场博弈僵局[J]. 四川省情，2005.
［5］杨有志，刘建明.完善房地产价格调控，促进房地产市场发展[J]. 合作经济与科技, 2007,(08).
［6］中国房地产行业月度市场监测分析报告[M].2007.
商业性房地产信贷管理范文4
遵守规则可能造成业务量的下滑，更意味着一线员工生存状况的恶化；而“曲线绕开”，意味着可能吃进“不良”贷款，更要冒被监管机构点名的风险。
某商业银行房贷部门负责人曾对记者颇为直接地表示，以目前的房价下跌势头，银行新发放的个人房贷因为“炒房”原因成为“不良”的可能性已经非常小，而银监会关于二套房的政策令市场观望氛围相当严重，不少银行在特定区域内的个贷业务甚至面临完不成任务的可能。这种情况下，种种“球”被银行打得不亦乐乎。包括“联名贷款”、“明赠暗买”、“降低居住面积”等“灵活多样”的操作方式在市场上层出不穷。
调查1
“人均面积”有学问
根据央行和银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》相关规定，已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如果人均住房面积低于当地水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。
据记者了解，广州地区居民如果在购房时想要以人均面积享受相应优惠，其人均居住面积必须低于19.90平方米。某房产中介顾问对记者表示，如果家庭内人均居住面积低于这一标准，二套房是可以想办法获得一套房的优惠的。“房管局目前都是按照户口簿中人数除以这套房的面积，如果你的居住面积低于19.9平方米，可以尝试这种方式。”
但也有部分中介对记者表示，这种方法操作起来问题比较多。“主要是很难界定你的实际居住面积，如果这样的话只要把家里人的户口迁来广州，就可以办，但相信实际上并非如此简单。”
不过某中央媒体在深圳曾爆出银行直接“教”房贷者在购买第二套房申报资料时直接将第一套房的人均面积填写为零，或者是29平方以下，这可满足当地人均居住最低标准拿到第一套房的待遇。
但广州某银行房贷负责人则对记者表示，基层可能会有这样“取巧”的做法，但从风险角度来看银行不会愿意给此类客户发放贷款。“一般来讲人均居住面积低于这个数的家庭还款能力都不强，通过这种形式放款风险很大，但基层可能有人员这么操作，主要是为了完成任务，但如果发现的话我们会内部处理。”
调查2
联名贷款“最推荐”
如果觉得走住房面积不好办的话，联名贷款可以给你解决问题。
而根据银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》的规定，家庭称为单位认定房贷次数成为基本思路。不过在实际操作中，如何界定“家庭”也是相对模糊的概念。
某大型房屋中介的物业顾问对记者直言，如果此前贷款没有还完，再在自己名下挂上一套房子必须按照二套房的规定来办，但是以朋友联名或者以父母名义购买也同样可以享受一套房的政策。
“如果和朋友合买，只要你的朋友没有买过房，那么可以按第一套房的规定来做，不过你要在购房之后通过房产局过户；同样，如果父母名下没有房子，以他们的名义买不受家庭为单位的约束，同样可以享受第一套房的规定。”该物业顾问对记者表示。
而记者查阅银监会通知的相关解释，“家庭”的范围包括借款人、配偶及未成年子女，也就是说在未婚情况下或者以父母名义购买不在银监会规定的范围之内。
地产业内人士和银行人士均对记者称，这种情况只能说规定是“活”的，相应的操作也跟着“活”起来。记者了解到，目前广州大部分地产中介机构在购房人表示想要绕开二套房政策时均会推荐采用联名购买的方式。
“最后只要在房管局办一个过户手续即可，没什么太麻烦的事情。”该物业顾问对记者说道。
调查3
“赠与”方式亦可行
而如果把二套房交易变成“赠与”，似乎就不存在二套房受限制的问题了。
商业性房地产信贷管理范文5
关键词：金融风险；特点；防范措施
0 引言
伴随我国国民经济的迅速发展，居民的生活水平正在逐步提高，城镇居民对住房的需求也日趋增长，另外住房消费受到国家出台一系列鼓励政策的影响，在我国国民经济发展中使得房地产业逐步成为支柱产业，在带动相关产业和自身不断发展的整体经济中处于先导性与基础性的地位。毋庸置疑，房地产业属于劳动密集型与资金密集型产业，具有商品价值大、投资周期长与投资规模大的特点。要想发展房地产业就需要投入大量的资金，这就需要金融部门的大力支持，因此这就决定了房地产业高度依赖金融，特别是银行等金融机构的信贷，在房地产业的快速发展中房地产金融起到了不可小觑的保障作用。
1 我国房地产金融具有的特点
1.1 我国房地产金融起步晚，但发展快
就我国房地产融资的发展历程而言，从上世纪九十年代末以后房地产才算真正进入融资阶段，伴随实施个人住房商品化以及个人购房按揭制度，房地产市场涌入了大量的购房者，仅仅过了几年，我国在房地产开发以及个人购房方面的信贷余额大幅增长。
1.2 我国房地产金融的融资渠道单一
就我国房地产市场的具体运行和资金链而言，银行房地产信贷是构成房地产金融最主要的部分，银行信贷几乎贯穿于房地产业整个运行过程，在我国房地产市场中银行信贷是资金的主要提供者。然而我国房地产金融中的其他融资渠道还处在起步阶段，例如住房资产证券化、房地产债券及信托等融资方式，它们占了很小的贷款比例，都可以忽略不计。
1.3 我国房地产金融的融资比例高
我国房地产金融另外一个明显的特点就是融资比例高。大部分房地产企业在进行融资时都离不开市场、资源、资金这三者间的资本运作，是以银行信贷为主，建立具有阶段性的融资策略，以低成本进行融资实现高额利润回报。前些年我国房地产企业在开发房地产过程中自有资金持有量都比较低，在项目总投资中自有资金所占的比例一般都要低于30%，甚至有些企业只有20%左右，而剩余部分的资金需求主要是通过银行信贷等融资渠道来实现的。
2 我国房地产金融存在的风险
2.1 房地产金融存在的信用风险
房地产金融存在的信用风险指的是因房地产企业或者购房消费者没有能力偿还或不愿意偿还，而造成不能按时收回或者是无法收回房地产贷款本息的风险。房地产企业缺乏稳定的收入来源，无法保障企业的偿还能力；银行存在贷款决策与信用评级方法的问题会面临着信用风险，造成这一问题也许是在贷款前审查评估借款人资信时出现误差所致，当然也有可能是在发放贷款后有些情况发生了变化，导致房地产金融出现信用风险，主要表现是房地产企业在销售商品房时出现滞销现象导致资金周转不灵，或者是因经营不善而造成的严重亏损，甚至是关门歇业而无力偿还，还有借款的购房消费者存在失业、意外支出增加、收入减少、死亡等方面的原因而造成没有能力偿还。
2.2 房地产金融存在的市场风险
近些年我国房地产业蓬勃发展，房地产市场吸引了大量外资，这些资金一旦撤出，必然会给经济发展造成危害。所以短期持有是外资的主要目的，我国房地产市场如果出现问题，市场反映出的越来越有限的人民币升值空间，外资就会出现大量兑换人民币，并且撤出我国市场的情况，所以我国商业银行最终将承担这笔风险。虽然当前我国对外资还没有完全开放，但国际热钱已经通过各种渠道进入，存在一定的风险隐患。除此之外，近些年我国房地产出现了房价过快上涨、契税收入缓慢增加及房屋存在大量空置等不正常现象，造成了房价长期背离均衡价格，房地产业呈现出泡沫化的经济现象。还有房地产开发商囤积大量土地及逐渐增高的商品房空置率等情况导致了大量社会资源被严重浪费，潜在着许多社会风险，种种原因使得房地产金融安全遭受严重威胁。
2.3 房地产金融存在的操作风险
银行员工缺乏风险意识，为了避免受罚完成既定的放贷任务，在审核贷款中注重形式，不深入调查存在疑问的相关资料，缺乏严格的审查。甚至有的信贷员对那些不满足贷款条件要求的借款人给予帮助，虚构抵押品与收入证明等，以便套取银行的房贷资金。正因为这些借款人不具备充足的还款能力，所以导致银行不良贷款率攀升。因商业银行之间为了争夺市场份额，竞争日益激烈，有些商业银行就会将审查标准降低，认为只要用房屋来抵押就不用担心还款问题了，但是在实际操作中存在房屋变现难的问题。尤其是针对贷款人家庭的生活唯一住房，我国相关法律规定严令禁止拍卖。所以住房抵押就流于形式，即使贷款人拒绝偿还房贷，银行也无法将抵押的房屋进行变现。通过对美国次贷危机的具体原因进行剖析，进而对我国的房地产金融所具有的风险进行分析，不难看出与美国次贷危机相比我国房地产金融与其存在不少相似之处，例如房价虚高、高速增长的经济，逐渐形成泡沫化；购房热潮居高不下，个人按揭贷款大幅增长；在银行信贷中房地产贷款比重增大，并且银行逐渐下调信贷标准；货币政策渐渐收紧，导致企业还贷的压力加大。
3 我国加强房地产金融风险的防范措施
3.1 对房地产金融风险的危害加以重视，提高防范意识
针对房地产市场银行需要密切关注其发展动态，对市场加强调研与分析，掌握房地产市场具体走向与发展规律，根据实际需要对房地产金融业务适当调整经营方向和策略，推动房地产金融业务的持续稳定发展，需要对房地产贷款严格控制市场准入条件；对抵抗风险能力较弱、已有不良记录的中小型房地产企业，以及自有资金存在严重不足的相关项目不得介入，不但需要做到支持那些有潜力的优质的个人购房和房地产项目开发，还要防范由于泡沫化的房地产而聚集的潜在风险，以促进房地产金融发展为目标逐步建立其有效的经营管理模式，从降低风险、规范操作、保障运行角度出发，使房地产金融扩大业务范畴，循序渐进的将房地产金融业务推向优质化、标准化、多元化的发展方向，采取适当的措施对当前存在的房地产过热予以降温，需要认真努力切实贯彻房地产金融的相关规定与政策，从强化房地产信贷管理着手，切实提高改善服务，尽快将房地产信贷业务引入良性的运行轨道上。
3.2 房地产业需要拓展融资渠道
房地产业具有风险大、资金密集度高及开发时间长的投资特点，其融资成本将直接受到投资方式优劣的影响。目前推动房地产融资发展，扭转房地产业对银行信贷过度依赖局面的重要形式，就是加强培育融资机制，对房地产业进一步拓宽融资渠道，并且以此充分规避化解风险。这就要求房地产业打破金融垄断的市场形式，注重金融创新，并且充分发挥市场的资源优化配置，科学合理的分散风险。进一步扩大银行的信贷规模，使现有的资产负债劣势结构得到改善，运用投资证券化把风险推向市场，实现由直接金融代替间接金融的转变，这样也能使得房地产的资金结构更加趋向多样化，积极推动房地产金融市场向健康稳定的方向发展。
3.3 加强管理，提高银行防范风险的能力
商业银行以房屋作为抵押的房地产贷款，一旦无法收回贷款本息就会拍卖房产，但是这是一种消极回避风险的做法。实际上商业银行采取积极的风险防范措施不是进行事后补救，应该重视的是事前审查，银行必须充分了解借款人的还款意愿、财务状况以及抵押物的现值等信息，在发放房地产信贷时要严格遵循银监会的相关标准，及时掌握房地产市场具体变化动态，对贷款投向要保证能够及时做出调整。与此同时，要对信贷员开展定期或不定期的培训工作，这样既能提高他们的职业道德水平和风险意识，又能对其办理的贷款申请进行有效的责任认定，以便更好的控制信用风险。
3.4 引导金融机构的良性竞争
政府有关部门需要对房地产金融的相关法规制度进行完善，使其行为得到规范，促进行业的良性竞争。对于商业性的相关房地产金融业务允许多家竞争，只要是经央行审查并具有资格的相关金融机构都可以经营，接受央行的严格监督，严令禁止不正当竞争与非法垄断的行为。对于那些没有资格或者是曾经有严重违规的相关金融机构无限期禁止经营房地产金融业务，避免造成消极的外部效应。在我国已经被批准允许经营人民币业务的中外合资银行与外资银行，可以在规定的范围内运行它们经营房地产金融业务，但是一定要控制住规模。主要原因是房地产业是个创汇能力弱的内向型产业，外资在回收贷款本息时需要将人民币换成外汇才能拿回去，它们一旦发放过多的贷款，势必会造成我国外汇失衡。由于房地产业所需的外汇量并不大，所以房地产开发不宜多举外债。针对政策性的相关房地产金融业务，各地方政府部门应该选择适当的银行来办理。这样就能方便政府有效监管，在政策上容易保持统一性。政府强制征收上来的住房公积金，必须加强管理确保其安全性。办理这方面业务的银行，应当向政府承担确保安全回收与按规定使用的责任，并且接受必要的政府补贴，有利于预定政策目标的实现。
4 结论
综上所述，我国要想加强房地产金融风险的防范工作，就需要积极采取对房地产金融风险的危害加以重视，提高防范意识、房地产业需要拓展融资渠道、加强管理，提高银行防范风险的能力、引导金融机构的良性竞争等措施，只有这样才能使房地产金融满足房地产业发展的需要，从而为我国房地产业提供更好的服务。
参考文献
[1] 王希迎 《房地产企业融资新解》[M] 中国经济出版社 2005
商业性房地产信贷管理范文6
银行坚称未松动
对二套房的界定标准，目前各家商业银：行都是参照央行和银监会2007年9月27日的关于加强商业性房地产信贷管理的通知(以下简称《通知》)和12月11日的“关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知”(下称《补充通知》)。而目前有关二套房贷松动的焦点，集中在借款人已经利用贷款购置了一套住房之后，若要购置第二套房产，该如何操作才能被银行视作首套住房。经调查后发现，上海各家商业银行最基本的要求是，首套住房的贷款必须：还清并已经出售或者按照《补充通知》的要求，“已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。”根据上海地方政府公布的标准，上海市的人均居住面积为32.2平方米。
据了解，在具体标准的把握上，各家商业银行有松有紧。其中以招行的标准最为严苛，招行上海分行的客服人员说：“如果利用贷款购置了一套住房，即使在还清房贷并出售的情况下，再购置第二套住房也将被视作第二套住房。”与招行相比，中行的标准相对要宽松一些：“如果还清贷款并已出售再买房，可以被视为第一套房。”但要在以下情况下才行：首先如果第一套住房是一手房，借款合同签订日期到本次贷款申请日期时间要在两年以上；如果第一套住房是二手房，借款合同签订日期到本次贷款签订目前时间要在一年以上。除此之外，借款人还要向银行提供房屋按揭贷款抵押合同、房屋出售合同正本以及房产交易中心确权单。除这两家银行外，其他大部分银行都规定“房屋贷款已还清并已出售。”
频打“球”
虽然各家银行的官方表态均显示，二套房贷仍然坚决执行相关政策，但通过调查后发现，相当一部分银行的分行和支行在界定二套房时，悄然打起了“球”，部分银行甚至已出现违规现象。
周先生目前未婚，已通过银行商业贷款购置了一套60平方米的二手房，贷款已还清，想要购置第二套住房，并希望获得首套住房的优惠利率以及抵押成数。他走访了包括中行、建行、工行、农行、兴业、招行、华复等在内的几家商业银行。在不同的银行信贷人员处，得到了不同的建议：
在某大型国有商业银行营业部，工作人员告诉周先生，按照目前的状况他只有卖掉手中的房子，才能享受首套住房待遇。不过该工作人员也表示， “不出售也可以，你要在居委会开具证明，证明你跟父母住在一起，这样人均居住面积低于32.2平方米，我们就可以给你算做首套住房。”而另一家国有商业银行也给出了类似的建议，不过标准要严格一些：首先要在银行领一份文件，然后由周先生及其父母到房产交易中心登记相关信息，然后再由银行查证后，也可视作首套住房。
据了解，银行在界定二套房时，很重要的一个参考依据即借款人拥有房产的情况，银行可以通过当地房产交易中心的系统查询到这一信息，银行工作人员通常将其称之为“拉确权”。目前上海大部分商业银行都要“拉确权”，但某股份制商业银行浦电路支行的工作人员表示，他们那里不需要“拉确权”，周先生只需到房产中介公司搞到一份售房合同，证明房屋已出售，即可以在该银行享受首套房待遇，这位工作人员还表示：“这其实是一种违规行为，如果央行查出来会对银行进行很严厉的处罚。”因此银行方面很谨慎，“前一阵子这样是不行的，不过这阵子分行又许可了。”所以他建议周先生最好赶紧行动，说不定什么时候又要“拉确权”了。
银行颇有怨言
