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物业满意度考核方案范文1
一、如皋市老旧小区管理存在的问题
如皋市主城区老旧小区共计37个，建于上世纪90年代，建筑面积近260万平方米，涉及户数2.5万余户，主要存在以下问题。
（一）基础设施不完善
由于老旧小区建设年代久远，小区的规划设计标准低，配套设施不全，导致基础设施严重不足，无法满足居民目前的物质文化生活需求。主要表现在：老旧小区普遍绿化养护缺失，扒翻种植、破绿毁绿、利用绿地违章搭建等行为屡见不鲜。机动车停车位缺少，小区车满为患，公共场地挤占一空，有的甚至将车辆开进了绿化带内。居民体育健身和文化活动空间较小，一些老旧小区根本就没有体育健身设施和文化活动场所。环卫设施简陋，乱倒垃圾现象时有发生。小区道路、路灯等损毁严重。上下水管网严重老化，化粪池无人清理，经常堵塞，污水横溢。有的小区没有煤气或天然气，小区居民使用煤气罐，生活不便。
（二）管理费用收取难
老旧小区产权呈多元化格局，有全产权商品房、房改售房、回迁房、农转居的承租房、居民承租房。业主对物业管理的要求和经济承受能力差异大。承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务；承受能力差的则认为只要不交费，有无管理无所谓。小区居民往往以一些问题没有解决为由，长期拒缴卫生清运费。社区每年收取50元左右的卫生保洁费，收取率只能达到20%左右，街道和社区居委会不得不垫资雇佣老弱病残人员清扫小区，人员费用向共建单位化缘解决，由于保洁机制不健全，老旧小区普遍存在脏乱差现象。
（三）物业管理介入难
受传统思想观点影响，老旧小区部分居民存在无偿享受服务的传统观念，认为实行物业管理就是想多收钱，不少人不习惯，不愿意缴费。另外，老旧小区由于基础设施老旧、缺乏物业用房、环境脏乱等问题，物业服务企业不愿意接手老旧小区的物业管理。
以上问题长期制约了老旧小区的长效管理，老旧小区因为脏乱差成为城市市容环境的“低洼地”。要彻底解决老旧小区的管理问题，只有实施物业化管理，而物业化管理的前提必须是由政府主导对小区的基础设施进行不同程度的改造。因为老旧小区改造动辄几十万、上百万，只有财政投入才能解决资金来源问题。改造的目的不仅是提升老旧小区设施、绿化、道路状况，化解居民难题，同时也让物业服务企业进驻提供较好条件。
二、老旧小区改造与物业化管理策略
（一）科学民主实施改造
1.政府主导实施
2013年起，如皋市每年将老旧小区改造作为政府为民办实事十大工程之一，市人大将老旧小区改造写进了人大工作报告，并每年听取专题汇报。市政府主要领导、分管领导每季度进行督查推进。市财政充分保障改造经费，三年来共计投入8000多万元对23个老旧小区进行了改造，惠及居民15000户。
2.科学民主推进
对拟改造小区调查摸底，分类、分批实施改造。制定具体方案时，将需整项目（市政、绿化、车位、管网、墙面、环卫设施等）广泛征求居民意见。首先将拟改造项目在小区张贴进行公示，召开座谈会听取意见；然后根据居民意见和小区实际状况制定初步方案；再公示、组织居民讨论反馈；听取意见和修改方案可以反复进行，直至居民之间、居民和工作组之间基本达成一致意见，最后由规划设计单位制定专业改造方案，组织实施。
3.规范组织实施
改造中严格按照招投标程序确定施工单位和监理单位，实行项目化管理。市纪委、监察局全程监督招标和施工过程，定期派员对老旧小区改造工程进行现场质询，测评居民满意度，确保改造质量。对改造过程中出现工程增量，严格按程序逐级申请，完善手续，验收后接受审计，保证工程建设阳光透明，规范高效。
4.发挥党建作用
在改造中，虽然已经充分征求意见，但仍有少数居民对改造方案不满意，影响施工进度。工作组创新思路，在小区建立临时党支部，依靠组织力量强化改造工作推进。一是利用此平台倾听群众心声，尽可能解决疑难问题；二是发挥党员先锋模范作用，让党员给其他居民做样子，作表率；三是通过此平台对不满意的居民进行思想教育，要求顾全大局，带头服从既定改造方案，并对其他居民进行宣传动员，保障小区改造任务顺利完成。
（二）落实物业化服务
1.健全管理制度
为推进老旧小区物业化管理，如皋市修订完善了《如皋市物业管理暂行办法》，出台了《如皋市安置房居住区物业管理暂行办法》《如皋市住宅老旧小区、安置房居住区实施基本物业服务考核管理办法》《主城区住宅小区业主委员会考核办法》等一系列文件，为健全完善物业管理政策制度体系，规范小区物业服务行为、引导业主依法理性维权等强化了制度保障。
2.建立管理机构
如皋市城管局报请市编办同意成立了物管中心。主要负责开展物业小区、物业企业星级评定及争先创优等工作；负责物业服务企业的业务培训；负责协调老旧小区、安置区物业企业“三基本”服务（即“基本保洁、基本保绿、基本养护”）；负责老旧小区、安置区基本物业服务的业务指导、监督考核与政府奖补资金的拨付；协调处理物业服务企业与业主之间的物业纠纷。
3.落实物业服务
老旧小区改造工程全面验收后，由街道所属社区或业主委员会委托专业化、市场化的物业服务企业负责小区“基本保洁、基本保绿、基本养护”的“三基本”物业服务，严把准入关，选择有资质、负责任的物业服务企业从事物业管理服务。
（三）构建物业化管理长效机制
1.政策引导奖补机制
落实老旧小区物业考核补贴。每季度对老旧小区“三基本”物业服务进行考核，市财政按每月0.15元/平方米的标准对“三基本”物业服务进行考核发放补贴；加大政策扶持力度，物业服务企业享受现代服务业的各项鼓励补贴政策；提高老旧小区物业费收缴率，市政府建立机关部门与老旧小区、安置房居住区的挂钩共建制度，协助社区收缴物业服务费用，作为机关部门作风建设与文明创建的重要考核内容。两年来，共发放“三基本”物业考核奖补资金298.2万元，对物业服务企业按现代服务业考核奖励44.6万元。
2.基层自治组织机制
大力推进和指导各街道社区牵头组建老旧小区业主委员会。明确业主委员会工作职责、要求、享有权利等，并充分发挥业主委员会在物业服务企业和小区居民之间的“桥梁”作用：如倡导居民养成良好居住习惯，督促居民按照标准缴费，监督物业服务企业日常工作，提高小区管理效率。定期召开业主委员会工作座谈会、培训会，调查、协调、指导业主委员会工作。定期对业主委员会工作进行考核，对成绩显著的给予经济奖励，两年来共发放业主委员会考核奖励资金11.6万元。
3.物业纠纷化解机制
建立行政、司法、物业服务企业、社区基层组织等参与的“四位一体”物业矛盾调解机制，两年来共受理和调解各类物业纠纷1457件。积极争取法院的支持，开通“物业绿色司法通道”，对业主无故拖欠物业费的案件，进行“快立、快审、快结”，通过物业纠纷“四位一体”调解制度和物业绿色司法通道的有效运行，取得了预期社会效果和法律效果。
4.物业缴费诚信机制
将业主特别是机关公职人员缴纳物业费列入诚信体系建设。市级机关工委将机关党员干部缴纳物业费情况作为党员干部道德表现社区函调考核内容。公职人员无故仍不缴纳的，物业服务企业除通过法定程序予以维权外，还可通过函告所在单位，由该单位负责人教育并督促其主动缴费，经教育仍不缴费又不依法维权的，年终考核不得被评为先进。
三、老旧小区改造和物业化管理取得的成效
（一）居住环境大幅提升
三年来，如皋市共投资8000万余元，完成20个老旧小区的综合整治工作，面积达140万平方米，惠及居民1.2万余户。新建及维修道路2.8万平方米，新增车位1138个，补种绿化4.6万平方米，对污水管网、路灯、落水管等市政设施进行更换，因地制宜开辟健身场所，增添健身器材。改造工程很好地解决了老旧小区“面子”和“里子”问题，小区环境设施水平得到大幅改善。
（二）缴费比率大幅提高
老旧小区居民明显感受到改造工程带来的变化，加之老旧小区物业费通过政府每月每平方米补贴0.15元，业主缴纳物业费的积极性得到提高。物业缴费率由过去不到20%上升到75%，少数老旧小区达到87%以上，实现了居民与物业服务企业的良性合作，双赢共进。
四、老旧小区物业化管理启示
（一）老旧小区改造是前提
老旧小区由于历史原因，在环境、设施、交通、安全等方面存在诸多不足，经过实施改造，基础设施、管网管线、绿化车位等都得改善，增强了居民的生活幸福指数，为物业服务企业的入驻管理提供了良好的物质、环境条件。
（二）群众参与管理是基石
在老旧小区改造和管理中，要不断创新群众参与机制，调动群众的积极性，鼓励广大居民参与小区改造和管理，并搭建参与平台，如发放征求意见表、召开座谈会，建立小区志愿服务队伍、文明劝导队、“和事佬”俱乐部等，让群众参政议政、出谋划策，共建共享，探索新形势下老旧小区的管理新路子。
（三）落实管理责任是根本
落实街道社区为老旧小区管理责任主体，将责任主体属地化，有利于发挥社会基层组织职能作用，加强社区与居民联系，促进物业服务协调有序，提高物业管理能效。积极发挥业主委员会的自治作用，落实老旧小区自治，增强老旧小区自我管理功能。
（四）物业化服务是关键
过去老旧小区物业管理是空白，大多数是社区维持基本保洁，收费也很低廉，收费难度大。把老旧小区物业管理社会化，由物业服务企业提供专业、规范化服务不仅可以减轻社区负担，更是老旧小区落实常态长效管理的关键。
（五）政策奖补扶持是推手
老旧小区收费标准低、收费难是不争事实，不少物业服务企业入不敷出，不愿接受老旧小区物业管理。市财政给予一定的财政补贴，有利于提高企业积极性，推进老旧小区管理社会化、常态化。
物业满意度考核方案范文2
关键词：小区创建；矿区建设；严细管理；创优服务
1 坚持精细从严管理，不断提升经济运行效益，打造一流的矿区管理样板
一是对标追标持续深化。对标国家、行业和中石化一流水平，不断完善管理指标体系和运行机制，以服务质量、效益为重点，明确对标要素，形成了较为科学完整的三大类15项精细管理对标追标体系。按季度对指标运行情况进行量化考核排名，建立了“比学赶帮超”常态化运行机制，激发了各单位对标追标的积极性。细化了成本和费用核定机制，全面推行了物业单元成本管理，建立以物业服务小区、片区、岗位为成本管理对象的预算、核算、控制、分析、考核评价体系，做到“预算分解到单元、财务核算到单元、责任落实到单元、考核评价到单元”，实现了成本费用从源头控制。全面加强了对维修费、绿化费、材料费等重点费用预算和支出的对标追标控制，进一步提升了资金使用效益。
二是HSE管理从严从细。按照“管行业必须管安全，管业务必须管安全，管生产必须管安全”的原则，对社区系统存在的安全隐患问题开展全方位、多层次、拉网式的检查梳理，制定了相应的整改措施和限期整改方案。加强小区维修改造项目现场安全管理的监管力度，督促现场施工队伍、监理公司和承包商严格落实安全监管责任。深化员工安全培训教育，培养员工安全操作、劳动防护、应急避险、自救互救的技能。通过小区宣传栏、楼道文化墙、发放宣传材料等形式加群众安全教育。全面梳理现有应急预案，组织应急预案的培训和演练，提高了预案的实用性和可操作性，为广大居民营造了一个平安祥和的生活环境。
三是矿区资源配置更加优化。通过优化布局和业务流程，调整整合物业公司、物业站，控制机构职数。在全油田小区实行了水、电、气、暖、物业一体化联动收费，减少了居民缴费的次数和时间，物业收费率达99.4%，远远超过全国物业服务百强企业平均收费水平。推行扁平化管理，压减管理层级，以新建小区胜利花园为试点积极探索油田物业管理新的模式，在机构设置上实行了“社区―物业公司”两级管理，在业务运作上采用了“业务承揽+业务外包”模式，学习和借鉴国内先进物业管理经验，油田物业管理在创新社会化管理之路上迈出实质性一步。
2 贴近居民生活实际，推进文明优质服务，打造一流的矿区服务样板
一是基础服务规范高效。从建立完善油田物业管理与服务标准体系入手，制定了涵盖保洁、维修、保安、公共设施养护、学前教育等工作标准，提高了规范化、标准化管理水平。以社区居民满意为宗旨，积极跟踪居民需求，优化“四保”工作流程，严格规范操作。环卫保洁推行垃圾不落地管理、维修保养开展24小时全天候服务、秩序维护打造安全防范网络、绿化养护实行科学规范化管理，小区维修及时率、合格率均达到99%以上，小区管理水平和居住品质进一步提升。着重加强公共设施设备管理，建立了全局社区服务公共设施设备档案，全面推行5S现场管理，对小区路灯、垃圾桶、雨污排、检查井和绿化树木等进行统一编号，准确定位，便于快速准确的将维修、养护信息传递出去，以精细的管理措施保证了服务效果。
二是特色服务便民利民。以“满足居民需求，提升居民满意度”为目标，开展延伸服务、差异化服务、个性化服务，不断创新服务形式，拓展服务空间，雕琢服务精品，树立样板现场，在做优品质中塑造品牌，以品牌引领服务提升。胜东社区开发了“瑞康物业助老服务平台”，可以实现物业报修、免费送餐、紧急救援等功能，使年迈多病、子女少在身边的老人足不出户就能享受到方便快捷的服务；胜中社区开办了“职工在校子女照辅中心”，为职工子女提供接送、午餐、课业辅导、寒暑假托管、图书借阅等一系列以“照料+辅导”为特色的成长服务。这些服务品牌和特色做法，展现了油田物业人的智慧和风采，赢得了居民的认可和赞誉。
三是考核监督机制日趋完善。坚持管理服务考核与硬件建设考核并重，扩大量化考核评价范围，改进创新考核监督方式，建立了包括热线电话、网络投诉、问卷调查、居民回访的综合服务考核体系，起到了很好的监督和促进作用，居民服务满意率不断提升。创新小区现场管理检查方式，采用暗访的拍摄手法，制作了《油田小区现场管理调查纪实》专题片，曝光了部分小区存在的环境卫生、公共秩序、公共设施维护等日常管理问题。专题片播出后在油田各个层面引起了强烈反响，各单位针对曝光的问题查找薄弱环节，反思工作疏漏，深剖问题根源，迅速展开整改，促进了小区管理水平的全面提升。
3 关注民生改善民生，共建共享幸福家园，打造一流的矿区和谐样板
一是小区综合治理成效明显。近年来，胜利油田坚持小区改造“与矿区布局调整相结合，与示范小区创建相结合，与优化资源配置相结合”的原则，积极稳妥实施小区整体综合治理。在改造方案上统筹考虑，精细管理，着力解决影响居民生活的、亟需改造的屋面漏雨、道路改造、停车场地改造、水电气暖配套等项目。坚持听民声、顺民意、得民心的原则，通过居民代表座谈会、居民听证会、进家入户走访等多种形式，广泛征求意见，为改造方案的完善与修订提供参考，小区的硬件环境、软件条件全面提升，有效改善了员工群众的居住条件和生活环境。
物业满意度考核方案范文3
关键词：物业公司；绩效管理；绩效考核；绩效考核
属于绩效管理中的一个环节，通过具体方法、规范来评定员工在职务上的工作行为及效果，其结果会直接影响到薪酬、奖金及职务升降等诸多员工的切身利益，其最终目的是通过改善员工的工作表现，在完成企业经营目标的同时，提高员工的满意度、成就感，从而实现企业和个人发展的双赢。
一、物业管理公司绩效现状
本物业管理公司成立于2001年1月，现有员工1739人，其中：在册职工1103人，劳务工159人，临时工477人,是为辖区近10万住户提供“供电、供水、供气”三供服务、环境治理、小区建设等管理服务工作的物业公司。公司在2010年开展绩效管理工作并不断完善。公司按照企业精细化管理要求，总结经验，结合实际，系统整合了各类岗位标准，编写了“平泉物业管理公司4E6S岗位标准及考核分值”，从而形成了覆盖全公司各部门的考核标准。公司按不同岗位、工种要求，依据4E标准体系和6S基本行为规范的6项基本内容，制定了262个岗位工种的员工4E6S百分考核标准，严格规范了每名员工的岗位标准，对每个岗位、每个工种、每项工作任务、每个时间段、每一个工作场所进行精细化管理，确保人人有标准、事事有标准、时时有标准、处处有标准。公司依据每个员工的考核成绩，评出优秀员工、合格员工、待培员工，并对优秀员工进行一定的奖励。考核结果与工资直接挂钩。公司管理层人员、在册员工流动性小，岗位变动不大，较好考核。但劳务工、临时工流动性大，原因大部分因工作单一枯燥乏味，薪酬低，不但考核困难，还不利于公司的经营及发展。
二、物业公司现行绩效制度的缺陷
1.绩效管理制度覆盖面小
企业作为一个完整的组织存在，其包括各类基层、中层以及高层管理人员，但是大部分物业公司现在的考核体系主要是针对基层职工和基层管理人员为主，这样从表面上整个物业公司高层目标比较明确，管理上也比较严格，但是最终公司对中高层管理人员的绩效考核比较缺乏，这种情况长此以往难免最终导致物业管理团队松散，缺少向心力。
2.考核方式单一，评分易受考核人主观影响
目前大部分物业公司的绩效考核体系不是很科学，部分物业公司在绩效考核过程中，往往是上级对下级的单向考核。这种考核方式存在主观因素太多，最终会影响绩效考核的公平公正。除此之外，这种绩效考核过程中，考核人需要不定期的走动考核，由于考核人员有自己的日常工作，这样从一定程度上就难以花费大量时间和精力来对被考核人员工作表现进行全面的了解，从而导致综合考核信息了解不全面，致使绩效考核结果有所偏差。
3.绩效管理循环链中绩效考核反馈段缺失
绩效管理的最终目标不单单是发现问题进行批评，更重要的是让企业及时发现自身存在的问题和不足，并及时得到改进。只要企业职工与管理人员对绩效管理目标认识一致，才能把企业的绩效管理目标顺利实现，避免绩效管理流于形式。
三、绩效制度改进
1.认识绩效制度的重要性，建立持续改进的长效机制
要提高对绩效管理的认知和理解，绩效考核是一种激励因素，通过考核，肯定成绩，指出存在的不足，明确努力的方向，使先进的斗志更昂扬，后进的变压力为动力，才能使员工始终保持旺盛的工作热情，出色地完成工作目标。所以必须建立持续改进的长效机制，把企业绩效管理建设同日常工作紧密结合，切实提高企业的工作效率和经济效益。
2.扩大绩效管理的辐射面，增加中高层绩效管理
绩效管理就是通过对企业目标细分的过程，其涉及企业各个岗位。企业要不断扩展绩效的管理层面，使企业绩效考核完全覆盖到中高层管理人员，不管是哪个层面，当被考核人与企业的整体目标出现偏离时，都要及时对被考核人员进行纠正，使其始终与企业的整体目标保持一致，最终使得企业的总体目标能够顺利实现。
3.鼓励员工进行自我管理，增加考评的民主性与透明度
绩效管理要求企业每位职工都熟悉企业绩效管理的流程，能够使每个人都能够自行设定自己的绩效目标，并严格对目标进行执行，最终实现个人考核目标。考核人可以把考评绩效结果反馈给员工，使员工能清楚知道自己在考评项目中何处扣分、何处加分，清楚自己的优势和劣势，要充分发挥优势，对自己的劣势要进行正确的认识和提高改正；另一方面通过沟通，了解员工思想，使员工能够正确的对上级要求及时领会，促使上下级的目标达成一致、配合更默契。
4.改变奖金分配方法，提高员工工作积极性
要打破“大锅饭”的思想，让奖金分配方法做到奖罚分明、公平公正。绩效考核的制定过程中，要严明奖金分配方案与个人职位无关，而是和自身管理能力密切挂钩。依据考核分数考评出优秀员工、合格员工、待培员工，并对考评出的优秀员工、合格员工进行不同程度的奖励，待培员工不享受奖金并接受公司的再培训。
四、结语
综上所述，有效的绩效管理是调动企业员工积极性、创造性，提升企业整体效能的重要手段，企业只有建立一套科学有效的企业绩效管理机制并配合其他管理手段，例如激励、培训等，不断提升员工的满意度和忠诚度，才能有效完成物业服务指标和保障各项日常管理的有效落实，在竞争激烈的生存环境下，永立不败之地。
参考文献
1.张春蕾.绩效管理与绩效考核关系的探讨.全国商情经济理论研究，2006(6).
2.苏晓明.关于企业人力资源管理与绩效考核的关系研究.工业，2016(12).
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6.雷琦文.物业企业人力资源开发提升绩效管理水平.中国培训，2014(2).
物业满意度考核方案范文4
-----西南事业部客服条线工作计划会讲话（宫奇）
各位同事，上午好！
一元复始，万象更新。在事业部的统筹领导下，2013年客户条线各项工作指标圆满完成，我们取得的优异成绩，与各城市公司的支持响应，各位同仁的拼搏努力密切相关。在此，向所有同事的辛勤努力与付出致以最诚挚的感谢。
刚才的分组讨论，大家都在为2014年目标责任书如何执行建言献策，全员式的头脑风暴，把我们的信息共享到一线，再配合深入、有效的探讨，更全面地提升了我们的思维与眼界。
下面我针对客服工作几大板块与各位交流分享：
Ø 同道共识，条线建设蒸蒸日上（团队建设）
Ø 弘扬理念，品牌宣传同步升级（绿地会）
Ø 励精图治，维修流程不断创新（保维修）
Ø 精益求精，物业品质力争一流（物业）
Ø 善待客户，关怀活动持续丰富（关怀）
Ø 高效务实，投诉预控稳健止步（投诉）
Ø 厚积薄发，满意调查共创新高（满意度）
。。。。。。。。。分项说明。。。
一．同道共识，条线建设蒸蒸日上（团队建设）
2013稍纵即逝，客户条线这个大家庭在全体同仁的共同创建下茁壮成长，发展建设不断壮大，现阶段部门职能定位及组织架构已按计划在逐步完善中，各城市公司的管理体系已基本实施落地。“同道共识，方谓同仁”，团队协作和个人发展是分不开的，正如目标责任书里分解的各项指标一样，我们都可以在自己擅长的领域思考，思考怎样把工作做到精细与专业，再结合头脑风暴的团队协作，碰撞出智慧的火花，日积月累，分析总结，去深入落实“绿地真品质，绿地心服务”的共同理念。
2014年，是我们冲指标，谋发展，强管理的一年，抓重点，提品质，促提升，一起践行“以市场为先，客户至上”的光荣使命。
重点突破点：城市公司的各项基础业务运营，各项工作重点深入思考，条线培训，以及客服团队搭建工作全面发展，从对标学习中开拓视野，提升人生价值观。
二．弘扬理念，品牌宣传同步升级（绿地会）
十年磨剑，剑指新高。我们的“破百”之旅全新开启，在150亿的奋斗之路上，让我们以归零的心态，启航，乘风破浪，四核联动，做强三省，共同铸就2014年的新辉煌。
随着绿地品牌的蓬勃高效发展，面对庞大的客户群体，要想抓住前端客户，必将赢在售后营销。由此，西南绿地会应运而生，它力求搭建起绿地与客户间的友谊沟通桥梁，为客户提供更具系统化和专业性的服务。
重点突破点：
构筑体系：我们将对客户信息数据细分管理，通过绿地会的建立巩固并持续扩大客户群体，提供有针对性的服务方案，深入了解客户的市场需求，通过对标考察，专属制定VIP客户维护体系。
资源整合：针对不同层次的客户，整合商家资源开展绿地会活动，强强联手双赢客户，延伸服务链，实现软性增值服务，建立品牌口碑效应。
会员互动：将与绿地集团开发的商品房业主或租赁客户以自愿加入的形式成为会员，组织会员积分兑换活动，成立客户平台论坛，一方面拉近与客户的沟通与交流，另一方面达到质量反馈与市场营销两不误的理想效果。
对外传播：利用多渠道方式宣传绿地会，制作发表会刊，将绿地会理念与品牌宣传同步升级，服务理念深入人心。
三．励精图治，维修流程不断创新（保维修）
保维修服务是代表地产公司面相客户的沟通窗口，是客户多方面了解感知地产品牌和产品口碑的重要环节，也是地产公司最终实现客户满意与忠诚的重要举措。“把房子交出去，不是终点，而是一个新的起点”，如何抓起保维修业务？我们应结合同行的实际经验作为有效支撑，在原有的基础上还多思考，多创新。
近年来，各大房地产也将保维修工作作为品牌满意度提升的手段之一。例如万科的保修服务已达到行业界的规范水平，有专业的保修团队，使客户能够更加有效的体验到专项服务，专人接报、专人跟踪的保修服务方式，将更有效的避免业主报修信息丢失，确保保修服务品质，全年无休多渠道接报则更高效及时地为业主排忧解难，从而提升房修工作的客户满意度。借助保修中心的运行，还可以拓展诸如业主毛坯装修前的房屋体检、入住1年后房屋保养等增值服务，增进客户情感沟通。通过保修中心的建立与启发，万科充分有效地进行延伸，引用后备第三方单位驻场来鞭策不配合维修单位，一方面响应了维修及时性；另一方面通过有效的证据存储，对不配合，不履行房屋维修义务的维修单位进行扣罚款的监管，有效地提高了责任单位的维修积极性，保障了后期服务。
重点突破点：
我们应结合绿地自身的发展局势与特点，随着精装修项目的不断增多，当前应试点组建保维修团队，后备维修单位随之引进，管理提升业务能级，有效内控管理闭环正式当前重点。
四．精益求精，物业品质力争一流（物业）
物业公司服务水平是客户最为关注的，物业对小区的品质管理力度决定了品牌形象及产品后期增值度，事业部针对物业品质管理要求对已交付项目的物业公司签订了2014年目标责任书，明确了品质提升的重要性，考核机制与指标，增强了物业公司管理层对品质意识认知的重要性，为城市公司监管提供了保障。当然，物业公司的品质管理工作还要求精益求精，重点检查工作与基础业务工作并行，作为中心及城市公司的重点工作来抓。
重点突破点：
品质检查与排名：每月/季/年度的物业品质检查与排名工作要继续延伸下去，组织城市公司，物业公司培训与宣贯，检查报告中的不足督促物业公司整改。
物业品质管理流程：通过抽查和暗访等方式，检查城市公司对物业品质检查的执行效果，组织召开物业公司品质沟通与提升会议，与其他条线协作管理品质监管工作。
完善物业供方库：选拔优秀的物业服务企业，经现场考察与摸底，与工程，合约，技术等条线共同进行招投标选拔及评比打分。为后期的物业招标提供资源，通过已下发的《供方库》资源与《供方库考察报告》进行择优选拔。
五．善待客户，关怀活动持续丰富（关怀）
客户关怀活动重在挖掘客户需求，可通过物业反馈，问卷调查等方式协调汇总资源，拟定方案，通过客户关怀活动，与客户进一步达成共识，与客户成为朋友，充分达成“赢得客户赞许”的期许。2014年，我们将与江西事业部联动，开展跨城市的客户关怀活动，这一动作无疑是提升品牌宣传和影响力的有效举措。
重点突破点：
关注客户需求，开展有影响力的客户活动，结合推广企业慈善与文化，让客户深知绿地的客户服务意识，感触绿地的优质服务承诺，认可绿地的服务品牌效益，最终达到再次营销。
六．高效务实，投诉预控稳健止步（投诉）
客户投诉是指我司在提品及服务过程中，对客户带来客观存在的不利影响（包括但不限于销售承诺与实际不符，房屋功能缺失，合同违约，施工质量缺陷等），客户投诉处理流程的落地与修订是体现高效务实，止步投诉风险的奠基石。各城市公司应定期多渠道重点关注业主动态，及时反馈相关工作开展情况，督促整改，定期复查，主观能动地牵头将各责任部门的组织起来，规避风险问题，制定时限，责任分明，确保项目全生命周期中风险问题的“专人跟踪”。
重点突破点：
有效总结现阶段的共性投诉问题，加强各职能部门的分工协作，提升投诉处理效率；对于大范围的质量群诉问题，积极主动处理的态度是将客户转化的开始，切忌冷处理；深挖客户诉求点，解决客户最关注的实际问题，缓解客户投诉情绪。根据实际经验构建投诉案例库，并予以分享。
七．厚积薄发，满意调查共创新高（满意度）
在房企由粗放型作业向精细化管理，由单一开发向综合服务转型的今天，客户满意度的价值正发挥着极为重要的作用，提高客户满意度不仅能保持老客户的忠诚。提高新用户的期望值，从而使得企业获得更多客户和市场占有率。这与绿地倡导的“让生活更美好”相辅相成。
也许客户的评价是感性且不专业的，但是客户满意与否，是考验其忠诚度与实现再次营销的唯一路径。承诺猛于虎，专业的客户服务才能获得客户的尊重。因此，客户满意是我们不断进步的方向，要想从被动到主动，从不满意到满意来转化客户，关键在于以客户需求为中心，对客户传达的信息透明与客户感动。这样也是衡量我们工作成功与否最重要的标准---------我们让客户满意的程度。
重点突破点：
今年我们会引入第三方满意度调查，客观实际反馈客户满意程度。
物业满意度考核方案范文5
【关键词】服务区运营模式价值
一、天津高速服务区运营模式现状分析
运营模式的基本含义是对企业结构特征的一种描述，用以说明企业为谁创造价值，如何向顾客传递价值以及如何获取收益。
高速公路服务区所提供的商品以及形成的产业的特殊性使得大量的市场商机向高速公路服务区聚集。市场竞争与经济及社会效益的并存要求管理者必须采用现代科学的运营管理方法，以更加合理的标准进行业绩的考核，从而发挥服务区的经济以及社会效益，实现资源配置的帕累托改善。
（一）天津高速公路服务区建设移交模式
服务区的建设移交模式经历了以下两个阶段：
第一阶段：2010年之前建设的服务区规划、选址、征地、设计、设备采购、建设工作全部由建设单位独立完成，服务区运营管理单位仅被动地作为接收方对服务区进行现状接收。
第二阶段：2010年之后建设的服务区，服务区运营管理单位逐步参与到了服务区的设计阶段，能够对服务区交通组织、内部布局、外延方案有一定的话语权，服务区在功能布局上有所改进。虽服务区运营管理单位参与了部分服务区的设计方案，但无法对服务区的建筑质量进行把控，目前仍是采取现状交接模式，服务区后期运营成本较高。
（二）天津高速公路服务区招商模式
天津高速服务区招商模式也经历了两个阶段的变化：
第一阶段：2003年―2010年，服务区整体打包出租，此阶段，服务区运营管理单位的主要工作内容及流程为：寻找商户―整体租赁―日常检查―整改反馈。此模式下，商户既承担社会责任，又赚取利润商户因逐利性使然，往往不重视服务区的社会效益，服务区内的设施设备多个闲置，损坏严重；同时因各个业态打包招商，不同业态的价值不能充分体现。
第二阶段：2010年―至今，路段车流量较好的服务区采取分业态招商，在此阶段，服务区盈利项目与基础服务项目分开，基础服务由业主单位负责，使商户回归逐利本原。
（三）天津高速公路服务区的监督管理模式
服务区运营管理单位对服务区的监督管理模式分为两个阶段：
第一阶段：粗放式监督管理阶段，在2010年之前天津高速对服务区采取的是监督管理的服务模式，单位内部设置一个检查小组，对服务区进行定期检查和不定期的抽查，采取检查意见书的方式督促经营商户提高服务意识。此租赁运营、监督管理的方式存在先天不足，租户短期利益与业主长期效益存在冲突，容易导致经济效益与社会效益的失衡以及管理效率的低下，监督管理弊端日渐突出。
第二阶段：服务区逐步进驻自主物业的模式。自2010年始，服务区运营管理单位陆续对服务区采取进驻自营物业的监督管理模式，即将服务区公共服务项目从经营商户手中脱离出来由管理单位自行负责，经营商户仅负责可盈利项目的经营。此种模式的运行，梳理了服务区社会公益属性和经营商户追逐经济利益的经济属性的矛盾，特别是随着节假日免费通行政策的实施，司乘人员对服务区公共服务项目使用频率和使用要求的提高，该运营模式的优势更加凸显。
（四）天津高速公路服务区的车户服务模式
目前服务区对司乘人员提供的服务区分为免费和付费两种方式，免费的项目仍集中在最为基础的服务项目上，包括公用卫生间、免费开水、免费停车、路网图；付费项目包括加油站、超市、餐厅、住宿、汽修。
通过满意度调查统计可以看出，车户对员工工作态度及礼貌、服务区整体环境、安全防控的满意度最高，这也从侧面反映出车户对这三方面的关注度较高。同时，数据中也显示车户对提供的服务品类满意度最低，出现这种评价的原因为：一方面个体需求差异性较大；另一方面是服务区的多样化运营程度仍不足，与南方发达城市服务区的差距较大。
图1 服务区整体满意度评价图
二、层次分析法下高速公路服务区运营模式目标选择
（一）层次分析法模型的建立
（1）目标层的建立。本文是对服务区运营模式的方案措施的选择，最终目的是通过建立服务区运营模式方案从而提升服务区的价值，这里所指的价值既包括服务区的经济价值也包括服务区的社会价值，既包括有形价值也包括无形价值。
（2）准则层的建立。准则层选取经济效益、社会效益、品牌效益、技术水平、可持续运营五项指标。其中，经济效益是指通过运营模式选择方案直接或间接带来的服务区收益的提升。社会效益是指通过运营模式选择方案对服务区社会功能属性的认可度或服务水平的提升。品牌效益是指通过运营模式选择方案对天津高速品牌的提升价值。技术水平是指通过运营模式选择方案带动服务区技术措施的更新或改进水平。可持续运营是指通过运营模式选择方案对服务区资产寿命周期内的持续影响价值。
（3）方案层的建立。方案层选取了价值链分析模型中涉及的指标以及其他对服务区价值有影响的指标，包括服务区建设、招商策略、商业氛围提升、租户维护、创新运营、物业服务、行业监督、硬件提升改造、文化建设。
建立的层析分析模型如下：
图2 高速公路服务区运营模式目标选择层次结构模型
（二）服务区运营模式的分析
（1）层次总排序，并进行一致性检验。求解各元素排序权重的方法有很多，本文采用最大特征根法，即用最大特征根对应的特征向量归一化后作为权向量。
经计算，层次总排序见下表：
表1 层次总排序表
经计算，CR=CI/RI=0.064
层次分析法的运用对服务区运营策略进行提炼，并按重要性进行了排序，对指导服务区管理单位的实际操作具有非常重要的意义。
三、结论
本文立足于天津高速服务区实际运营现状，对天津高速服务区运营模式现状从建设移交阶段、招商阶段、监管方式、车户服务四方面进行了全面细致分析，并客观的总结了天津高速服务区目前的运营模式难以实现规模化和竞争力，不利于天津高速服务区的长远发展。通过创新的将层次分析方法运用到服务区运营模式策略研究中，将九个策略按重要性进行了排序，对指导服务区管理单位在服务区运营管理的实际操作具有非常重要的意义。
参考文献：
物业满意度考核方案范文6
一元复始，万象更新。新的一年即将开始，综合客服部也面临了全新的环境与考验，根据自身的情况，做出以下工作计划：
1、以客户为中心，大力提升服务质量。
1.1寻找、创造机会采取多种形式与客户加强沟通，比如：上门走访、顾客满意度调查、往来文件、节日期间的互动等等。及时掌握客户的信息，把握客户需求，并尽最大努力满足客户需求，为客户提供高附加值的服务。提高顾客满意度。
1.2利用helpdesk管理软件，注重客户信息的收集、分析、比较；根据客户反馈信息，及时做出反映。
1.3以客户为中心，改善业务流程、操作程序。
1.4推动拓展、发挥“贴心管家小组”职能，使每位成员真正和客户“贴”起心来，及时为客户解决问题。
1.5规范、强化、细化客服人员的礼貌待客、热情服务。
2、全力配合政府机关，做好公共服务工作。
2.1及时宣传、传达、落实政府部门的有关法律法规条文
2.2一如既往的全力配合、支持、落实各级政府的各项政策指示，发挥我们应有的作用。
3、严控外包方，把好质量关。
3.1利用对外包方的“月会”制度，进一步强化对外包方服务的质量控制与管理。发现问题让其限期整改。对于外包方的管理形成“严、细、实”的工作作风。
3.2对于像“外墙清洗”等类似的一次性外包服务活动，派专人跟进，发现问题，让其立即整改，严把质量关。
4、畅通沟通平台，做好宣传工作。
4.1发挥、利用宣传栏的桥梁、窗口作用，及时更新丰富宣传栏信息，将项目部的有关管理信息、服务信息及外来信息等及时给业主。
4.2向广大顾客全面展示、树立物业部的良好形象。
4.3对于业主普遍关心的问题，利用宣传栏以专题的形式给业主。
4.4进一步畅通、拓宽与业主的沟通渠道。
5、强化员工培训，提升员工素质。
5.1以《2007年度培训计划表》为基础，侧重培训客服人员的“服务意识、礼貌待客、案例分析”等，全面提升客服人员的综合素质。
5.2开发各种形式的新课件，加大新课题，新思想的培训；拓宽培训形式。
5.3注重培训后的效果验证与考核，最终达到提升服务品质的目的。
6、加强内部管理，执行质量体系要求
6.1加强五常法的执行检查力度，使每位员工都能熟练掌握并有效运用到工作中。
6.2改进电子档案、文档档案的管理方法；明确档案管理相关制度、管理流程；将一些应急预案、方案、程序、流程等单独装订成册。
6.3加强前台服务、员工纪律方面的管理。
6.4有效利用iso9001----2000这一管理工具，科学化管理，规范每一个服务过程、服务细节，并记录保留有效数据，提升服务质量。
6.5加强各种计划、流程的执行监察力度。
7、努力提高，适时跟进
7.1持续做好垃圾分类工作，争取成为“北京市垃圾分类优秀示范园区”。
7.2提前做好美国白蛾的相关防范防治工作，避免美国白蛾在园区泛滥，给园区及公司造成损失。
7.3争取创建“花园式单位”，做好相关工作。
7.4管理上强调以人为本，以情感人，以情动人，情满园区，着力打造和谐园区、情感园区。
客服部将在完美时空项目部的领导下，继续按照项目部的战略部署及要求，协助项目部完成公司的各项指标，加强与业主沟通，提高服务品质及为把实创上地物业得管理精髓发扬光大而继续努力。
