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房地产建设项目管理范文1
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
在工程建设项目中,项目工程管理影响着工程的质量、进度和成本控制,是施工企业能否获取效益的关键因素。因此,必须充分认识项目工程管理实践的重要性和必要性,不断创新项目工程管理的方法,切实提高管理实效。
1.房地产建设项目管理概述
在房地产开发中，广义的项目管理内容主要包括项目计划、项目评估、项目组织、项目建设以及项目建成管理等。在这些内容中，项目建设是整个房地产项目管理中最为重要的一环。所谓建设项目，则是指房地产企业需要一定的资金，并经过不断的决策和实施的一系列过程，同时在一定的条件下形成固定资产为目标的程序和过程。房地产建设项目中的项目管理应该包含项目统筹管理和项目的施工管理。
其中，项目统筹管理主要包括项目的定位、租赁以及服务等，是各部门在协调项目实施的过程中，各开发商在各部门的协调和组织下确保某一项目实施成功的关键要素。它需要在各项管理制度及考核制度完善的前提下才能实现。房地产建设项目施工的全过程管理则包括：招投标管理、合约管理、成本管理以及资金管理、施工组织管理和风险管理等，其意义在于合理的利用资金，提高资金的利用率，从而实现房地产建设项目的定位计划的实施。
房地产开发经营过程中的工程项目管理贯穿于整个项目开发运营的始终，是房地产企业在项目工程中进行决策、组织、领导以及控制等管理的先决条件。因此，做好房地产建设项目管理，对房地产企业的快速发展以及房地产事业的顺利发展意义重大。
2.房地产建设项目管理措施
房地产建设项目管理内容丰富，涉及面广，加强房地产建设项目管理，就需要坚持全面的观点，考虑到房地产建设的方方面面，确保房地产建设项目管理的有效实施。
2.1成本管理
成本管理是房地产建设项目管理中的重要内容。房地产企业实施建设项目的最终目的是为了获得利润的最大化，因此，在追求经济利润的前提下，成本管理就显得尤为重要。在房地产建设项目管理中，成本管理贯穿始终，从建设项目的定位到计划、再到初步设计、施工设计、工程建设，直至建成交付等的每一个阶段都需要进行有效的成本管理，介于此，房地产企业在每一个环节中都要做到对自己产品进行详细的研究，设立专门的财务管理团队，根据项目的总体规划、项目布置以及内部构造和设备安装等的配套运营出发，通过价值工程理论进行优化设计，对各个阶段的造价进行有效的控制。
2.2进度管理
房地产建设的项目管理中，从房地产项目开发到完工，事先都会做好相应的进度安排工作。对于项目施工而言，投入的资金是有时间价值的，房地产建设项目从立项到结束的时间是越短越好，这样才便于提高投入资金的使用效率。因此，制定切实可行的实施计划是十分重要的。做好进度管理工作就要求房地产企业对项目进行明确的划分，主要划分为几个节点，细化到什么时间出正负零，什么时间封顶，什么时间验收等，做好这几个时间节点的控制。同时，房地产企业还需要做好对项目工程的全局管理，主要是通过施工单位的定期检查，及时采取措施，充分利用组织、技术等各种方法监督各方的参与，共同提高项目的建设进度。
2.3合约管理
在房地产建设项目管理中，项目实施必须按照完善的合约来进行管理，一份好的合约能够将房地产建设项目的成本风险有效的转移，甚至现实低成本高质量的转变。同时，招标是完善合约管理的前提和基础，而招标过程也可以让建设方更多的对过程实施者和控制的过程进行全面的认识，制定完善的招标制度有效减少了风险要素，因此，在进行合约管理时，应该在项目管理中设立专门的管理部门，与工程管理部门建立良好的管理链条。
2.4目标责任管理
在房地产建设的项目管理中，为了有效进行目标和责任管理，房地产企业应该将企业的管理责任明确到每一个部门，明确到每一个责任人，各部门负责人直接对企业总负责人负责，以此来确保各项目的执行和完成。同时，在各项目内部，项目经理可以将项目划分为更加细化的责任单元，进行权责分明，这样就有助于项目组织对项目执行情况和进度实施情况进行有效的考核和评估，以便促进企业整体目标的实现。
2.5质量管理
在房地产建设项目中，质量保证是第一，如果建设项目留下了任何质量隐患，后果不堪设想。因此，在房地产建设项目中，要重视对工程质量实施严格的管理，建立并完善质量保证体系和质量监督体系；其次，房地产建设项目经理在质量管理中也要努力做到以下几点：首先，严格按照招标约定的验收标准，对房地产建设项目进行全过程的质量检查和验收；其次，在验收过程中所获得的任何一项数据信息，必须进行科学合理的分析，做到有理有据；同时，在质量验收中对材料的验收要求提供实验报告，提供必要的订货验货考察报告；另外，对于建设项目实施过程中出现的不合格环节，必须要求即刻返工，并根据相关的质量管理规定给予严格的惩罚措施。
3.结束语
房地产建设项目管理是一个动态的管理体系，其管理内容涉及房地产建设项目的始终，项目经理在项目管理中必须对各个阶段、各个环节时刻保持着清晰的头脑，认真分析，定期检查，既要有效的节约成本，又要充分保证建设项目的质量，从而实现企业经济利益的最大化。
【参考文献】：
【1】王富强.浅谈施工阶段的工程监理质量控制【J】.甘肃科技, 2005,(01).
【2】李志勇.论项目管理中施工进度的管理【J】.科技信息,2006,(07).
房地产建设项目管理范文2
1.成本管理方法落后
由于成本管理贯穿于整个项目建设中，涉及的成本数据、信息繁多，且涉及的范围之广，掌握和整理起来存在很大的困难。传统的成本管理方式是对该项目中所涉及的成本信息采用人为收集、处理、分类的方式，成本管理效率不理想。成本管理方法落后，效率低，不能及时发现项目建设过程中成本管理中存在的问题，可能会为企业带来更大的经济损失。部分成本管理人员的专业性有待加强，对成本管理的价值分析法、目标成本控制法未做到数量的掌握和理解，制约着成本管理工作的开展。
2.成本管理制度不够完善
成本管理制度是进行成本管理的重要依据，对成本管理质量和效率起着决定性的作用。当前，在房地产项目的建设过程中存在着成本管理制度不完善的现象，未对成本管理人员、普通员工的行为进行规范性的管理，缺乏完善的奖惩和问责制度，成本管理质量大大下降。我们以施工阶段为例，施工阶段是成本管理的重要管理对象，施工过程中材料、技术、工人和设备等方面对成本的影响最大，且涉及的成本数据最多，对设备的维护力度不够、材料以次充好等现象严重，导致成本被无形的夸大，但是却缺乏有效的惩治制度对其进行管理，是制度不完善的重要体现。
二、加强房地产建设项目成本管理的有效措施
1.加强成本管理队伍建设，提高成本管理人员的意识为了实现对房地产建设项目的成本管理，应加强成本管理队伍建设，提高成本管理人员的意识，让企业的全体员工共同加入到成本管理的工作中来，以减小成本管理的难度，实现对成本的系统化、全面化管理。首先，对成本管理人员进行专业性的训练，对经验成本管理法、价值分析法、目标成本控制法等成本管理方法对管理人员进行专业性的训练，以提高成本管理的质量和效率。另外，加强对项目管理人员的从业资格考核，严格考核制度，保证考核的标准性与规范性。且普通员工要在日常项目建设中提高成本管理观念，将各个环节的成本数据进行认真的记录，以保证数据的真实性和准确性。
2.建立健全成本管理体系，优化项目的成本管理制度和方法加强对房地产建设项目的成本核算，应建立健全成本管理体系，完善成本管理制度，将成本管理过程中可能出现的问题列入到管理制度中，以增强对管理人员的约束力和规范性，管理人员要严格按照管理制度的要求开展成本管理工作，对原有的成本管理方法予以优化，实现成本管理的信息化建设，实现对成本的阶段性管理。在房地产项目建设的设计、施工等环节进行阶段性的成本管理，要将成本的相关信息及时录入到计算机系统中去，并利用成本管理软件对所记录的信息进行整理、分类、核算和分析等，实现对成本的精细化管理，是项目成本管理方法的进步。另外，应完善成本管理体制，建立奖惩和问责制度，并以激励机制加以辅助，以调动成本管理人员的积极性，强调权责明细化，以提高成本管理效率。
3.以保证项目质量为基础，加强对施工阶段的成本管理施工阶段是成本管理的重要阶段，也是影响成本最为关键的环节。施工建设阶段的变数很大，会受到材料、设备、技术等多个因素的影响。因此，为了加强对施工阶段的成本控制，应在施工阶段建立专门的成本管理小组，以加强对成本的控制。在施工阶段，材料的价格会跟随市场的波动而发生变化，可控制性弱，在进行采购工作时，成本管理人员应进行跟踪管理，辅助采购员选择性价比较高的材料；在设备的管理和维护上，应叮嘱施工现场的工人或维护人员对设备进行定期的维护和检修，以延长设备的使用寿命，提高资源的利用率，降低在设备损耗方面的成本支出，加强对成本的控制。对于施工阶段的成本管理工作，都要以保证房地产建设项目的质量为重要基础，否则一旦出现严重的质量问题，出现返工现象，会导致更大程度上的经济损失。施工阶段是房地产建设项目的核心环节，为了加强对成本的控制与管理工作，监督部门要对施工环节进行专项的审查，严格控制工程的成本、质量和技术，材料的价格是否符合市场价格、项目的建设参数是否严格按照设计师的要求进行等，实现对房地产建设项目成本的全面化管理。
三、结束语
房地产建设项目管理范文3
关键词：房地产开发；建设工程；质量管理
Abstract: this article with the project implementation stage as the key point, in clear design scheme and under the guidance of the target, establishes the real estate construction engineering quality management system, clear quality management objectives, the construction project process quality control, and to the stage of construction problems of the detailed analysis and eventually is to ensure that the quality of the construction project goal smoothly realized.
Keywords: real estate development; Construction project; Quality management
中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：
1 引言
随着市场经济制度在我国的逐步发展和完善，我国国民经济也得到了持续增长。在这样的经济大环境下，作为国家支柱产业之一的房地产行业也得到了空前的发展。产业链在快速发展的同时，房地产工程质量也越来越受世人的关注。工程质量管理是房地产项目管理的重要任务之一，它贯穿于建设项目的整个建设过程中，一个房地产项目质量管理的成功与否，直接关系着项目建设的成败，所以房地产开发商应重视工程质量的管理、实施与控制，以保证项目管理目标的实现，获得较好的经济效益和社会效益。
2 房地产建设的工程质量管理体系
房地产项目开发的全过程主要包括六个阶段：市场调研阶段、设计准备阶段、招投标阶段、施工阶段（包括竣工验收）、交付使用阶段及质保期服务阶段，各个阶段的实施不当都会对项目的成功造成一定的影响[ ]。因此，为了保证工程质量目标的顺利实现，必须建立全过程的工程质量管理体系，统筹做好各个阶段的质量管理工作，这是项目成功的基本保证。
下面将对施工阶段的质量管理措施进行详细介绍。
3 房地产项目开发的施工质量管理
施工阶段是开发项目形成实体的阶段，也是决定最终产品质量的关键阶段，这个阶段的质量管理是开发商、监理工程师、承包商以及政府建设主管部门质量管理工作的重心。工程项目具有建设地点固定、施工人员流动性大、产品体积庞大、建设周期长、所需资金多、产品具有单件性等特点[ ]，所以，施工过程中的质量管理要根据具体的工程环境、工程性质制定具体的质量管理方案，并在方案实施的过程中，根据施工环境的变化，不断修正质量管理方案，以保证质量目标的实现。
3.1 加强对施工准备阶段的质量管理
（1）督促总承包单位项目部组织施工图纸会审及技术交底：在图纸会审中，审核图纸资料是否齐全，轴线尺寸、平面与大样有无矛盾及错误，并进一步明确施工中具体的技术要求及应达到的质量标准；另外，开工前由项目部技术负责人组织全面的技术交底，在各分项工程施工前，再由项目技术负责人对该项目施工的所有班组和配合工种进行技术交底，在工程第一线保证项目质量目标。
（2）现场准备工作的质量控制：检验场地平整度和压实程度是否满足施工质量要求；对规划部门提供及勘查单位测定的原始基准点、基准线和参考标高等测量控制点进行复核，并对现场进行准确的测量放线。准确地测定与保护好场地平面控制网和主轴线的桩位，抽检建筑方格网，控制高程的水准网点以及标桩埋设位置等，最大限度地减少由于基础勘查失误对项目造成的巨大影响。
3.2制定项目质量管理计划
正确的使用计划编制技术编制切实可行的质量控制目标，并审核有关技术文件、报表或报告。明确项目团队的相关质量责任，项目经理对项目工程安全、质量全过程管理负责，技术负责人对项目工程质量技术负责，项目团队各专业工程师对项目施工质量的规范负责，总承包单位对项目的结果负责。
3.3 执行现场派驻代表制度，规范对承包商的质量管理
在房地产项目开发中能否有效管理、协调好施工承包单位，也是保证工程质量的重要因素。因此，要执行现场派驻代表制度，配合监理单位按规定检查施工单位的现场工作情况，在督促履行合同的同时，对现场工作进行监督检查，包括材料设备的使用情况、作业人员情况、施工质量是否符合工程质量要求和承包合同中的规定标准等，以此完成施工承包商的制约和控制，保证项目的工程质量。
3.4加强工程资料管理
工程资料的管理是项非常重要的工作，随着单位工程施工的持续开展，会形成各类繁多的项目文件资料，如施工前的策划准备资料、施工过程的施工记录、分部分项工程检查验收记录及竣工验收资料等。这些资料详细全面地反映了整个工程建设的情况，它对工程质量的评定、工程竣工后的收尾都有重要的利用价值，特别是目前国家大力倡导的绿色施工，施工结束后要对施工的过程进行评估，这时施工过程中所形成的文献资料的保管性会显得更为重要。
3.5对施工关键工序进行严格控制
业主方的现场管理不可能做到控制施工过程的每一个过程、每一道工序，因此，找出施工过程中对建筑产品质量或功能影响最大，施工中最容易出现问题的关键工序作为重点控制的对象，如钢筋工程中的露筋、预埋件偏位隐蔽工程的检验等；模板工程中的柱模板涨模、轴线位移、门窗洞口混凝土变形等；混凝土工程中的蜂窝、露筋、麻面、孔洞、施工缝处杂物清理不干净等；砌筑工程中的砌体粘结不牢、拉结构钢筋或压砌钢筋网片不符合设计要求、砌体偏差是否超规定等；抹灰工程中的粘结不牢、空鼓、裂缝、门窗框边缝不寒灰或不实、墙面开花、抹灰表面不平等。对这些关键工序进行有效控制，能预防质量通病，保证产品质量，极大地提高管理效率。
3.6 加强成品保护及质保期服务
在施工过程中，部分分项分部工程已经完成而部分工程尚在施工，或者某些部位已经完成，其它部位正在施工，如果对于成品不采取妥善措施加以保护，会造成损毁或伤害，影响结构和观感质量。因此，加强成品保护是一项关系到确保工程整体质量、提高项目管理水平，降低工程成本、按期竣工的重要环节。
4 结论
房地产建设项目管理范文4
1建筑工程管理的应用现状
在建筑工程施工中，工程管理是重要环节，贯穿于项目建设过程始终，其管理活动的落实关系到企业综合效益。但是从企业总体发展现状来看，企业发展预期管理目标与管理质量之间存有较大差距。例如某房地产项目前期施工准备环节中，管理人员安全意识缺失严重。在房地产项目建设中，部分设计人员在施工方案设计中，单方面依靠传统设计经验，未能对施工项目现场进行深入考察。对房地产项目成本预算等要素缺乏深入分析，将会导致项目施工建设与管理层面严重脱节，对项目施工效率产生较大负面影响［1］。在房地产项目施工过程中，要着重做好进度管理，其对整体项目建设效益具有较大影响。近年来，房地产项目建设规模逐步扩大、项目结构复杂性逐步提升，这也对项目建设进度产生了影响。缺乏科学化的进度管理将会导致项目不能在规定时间内竣工，监督管理与各项检测活动未全面落实。其次，在房地产项目管理中质量管理也是重要环节，质量管理对项目施工建设质量影响较大。有部分企业受到传统管理理念限制，将管理重点集中在提高经济效益层面上，而忽视对质量管理的加强。
2建筑工程管理应用存在问题分析
在工程建设管理中仍旧存有诸多问题，主要表现在以下方面：房地产项目施工建设中安全管理重视程度不够，导致施工问题频发；施工中缺乏良好的安全检查以及监督管理措施，未能深入挖掘项目现场存有的各项施工安全隐患；施工人员在项目施工建设中缺乏良好的自我防护意识，易诱发诸多安全问题；各项质量检查活动开展不及时；未制订完善的质量检查与管理计划，在管理中还是选取事后管理方式。在施工材料质量管控中，有部分施工人员会随意更换施工材料，选取诸多质量较差的材料进行施工，将会诱发施工质量问题［2］。在项目造价管理中，管理阶段成本控制能力不足。项目造价编制中，未能对项目具体支出进行精确化评估，导致房地产项目建设投资存在较大的盲目性。企业财务预算制度设定不规范，造价管理团队整体专业化水平不高。管理部门还是采用传统造价方法进行造价编制，导致造价方案可行性降低。最后，施工管理体系建设不完善，部分管理部门为了扩大项目建设效益，压缩施工期，将会对施工质量产生直接影响，加上现场施工人员以及各类机械设备配置管理不完善，对项目整体建设质量、建设进度、建设效益会产生较大负面影响。
3建筑工程管理应用策略探析
3.1建立健全规范化的施工管理体系施工建设与管理部门要深入分析房地产项目建设发展现状，拟订完善的施工质量监督管理体系，在确保各项监督管理活动全面落实基础上，为后续项目施工建设奠定有效基础。相关施工部门要注重构建完善的安全管理系统，拟订完善的管理制度，提高施工管理成效。其次，为了保障工程质量监管体系应用效益全面落实，在基层施工人员考核中要注重引入安全管理考核，并对对施工人员个人资质进行审定，并做好相关技能培训。这些举措是全面提升施工质量管理成效的有效路径。
3.2严格把控项目施工进度
在房地产施工操作管理中，进度管理是重要部分，对项目整体建设成效影响较大。在项目施工建设初期阶段，相关管理人员要注重对项目建设现场环境集中分析，要和多领域施工人员交流。对施工任务、施工进度合理分析，避免施工部门为了扩大项目建设效益而随意压缩施工工期，对施工质量产生较大负面影响。在施工操作中，管理部门要注重对施工进度科学化管理。各部门施工人员强化施工交流，在科学化进度管理中促进项目高质量建设发展。
3.3完善项目质量监督管理
在房地产项目建设管理中要注重做好质量管理，质量监管对房地产企业扩大市场竞争力具有重要作用。从相关数据调查研究能得出，近年来房地产企业数量逐步增加，企业市场竞争日趋激烈。有部分施工部门为了能扩大项目建设效益，在施工中随意减少施工材料投入，或是购入更多低质量材料，这将会对施工效益以及施工质量产生负面影响，对施工人员人身安全也有较大威胁。管理部门要对材料管理高度重视，对市场材料与各类机械设备合理选取。组织专业质检人员进行质量检测，项目竣工之后进行多方位检查，为项目施工效益提升奠定基础。
3.4采取全过程动态造价管理措施
在项目建设中要注重强化造价管理，高效的造价管理是项目建设的重要基础，现阶段要采取科学的方式编制造价。在项目施工建设各个阶段严格执行造价管理，提高各环节建设效益。逐步完善造价管理体系，保障各项造价管理措施有效落实。全面做好项目材料差额规划管理。充分认识到价差系数与市场价格之间的对应关系，对项目材料费用规范化控制。当材料价格差异较大，施工部门要加强与业主方沟通，规避施工合同纠纷。
3.5强化安全生产管理措施
在项目建设中要注重制定科学化的安全管理制度，促使项目在安全施工的基础上高质量发展。针对施工人员安全管控，还要制定科学化的考核以及奖惩制度，有助于激发施工技术人员的积极性。施工管理部门要拟定相应的施工细则，全面提升安全监督成效。
房地产建设项目管理范文5
关键词:项目管理, 成本, 进度, 安全, 协调
中图分类号：F406.72文献标识码：A文章编号：
Abstract: The author with the work experience in recent years, mainly expounds the real estate development in the process of management personnel how to make progress management, quality management, security management and so on, as well as how to coordinate all the participants in the process of construction, the relationship of how to smooth and the government and other departments to communicate, and makes a summary and analysis.
Key Words: project management, cost, schedule, safety, coordination
前 言
近些年来,我国经济的迅速发展，带动着房地产市场开发日趋走成熟,而且又在十分激烈竞争中, 大家皆知房地产开发是一项工期长、资金占用量大并且资金的时间价值大的项目,要想在各种复杂的环境中把房地产项目做好,使房地产开发的利益最大化,首先就必须从成本管理上下大工夫。如何更高效的提高房地产开发项目工程管理呢？我们不仅要把成本管理抓重点，而且还要把进度管理、质量管理、安全管理等以及如何协调建设过程中各个参与方的关系,如何顺畅的与政府等部门进行沟通等方面入手,结合本人近年来的工作经历就潦草进行一个总结与分析,以供大家讨论。
一、 成本管理
房地产成本管理的概念房地产成本管理是指房地产房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用的计划、组织和控制。而任何一个房地产开发项目出发点均是为了追求利润最大化,那么在这个过程中,成本控制是十分重要的,而且成本的控制是贯穿于项目的始终,从项目的定位,初步设计,施工设计,工程建设,交付使用等每个阶段都要做出相应的投资估算价格、概算价格、标底价格、决算价格等,根统计资料表明,在设计阶段节约投资的可能性为88％ ,所以在此阶段房地产公司要对自己开发的产品进行详细的研究,成立自己的设计团队,根据项目的档次从项目的总体规划、楼位布置、建筑外立、内部构造、设备安装及整个项目的配套方面出发,运用价值工程理论进行优化设计。等而施工开始后节约投资的可能性仅为12%,这个阶段只要自身不再更改原规划设计,做好现场工程管理,不随意下发变更指令,利用监理单位管理好施工单位,那么这个阶段的造价便可进行有效的控制。
在建筑法律不断健全的今日,要从招标阶段进行严格的筛选协作单位,不能超越招投标等相关法律的规定,设计阶段包括方案设计,施工图纸设计。建设过程中包括监理单位,施工单位(总分包单位) ,材料供应单位的确定,甚至后期物业管理单位的确定,都通过公开招标或者邀请招标,择优选取,以取得项目各参与共赢。
二、 进度管理
资金是有时间价值的,那么房地产开发项目从立项到交付使用时间越短越好,以便于高效的提高资金的使用效率,一般而言,开发项目比较紧张的都在工程建设阶段,基于此,制定切实可行的计划是十分重要的,将拟建项目进行几个大节点的划分,如什么时间出正负零,什么时间封顶,什么时间竣工验收,做好这几个时间点的控制,建设方需要做的是宏观的、全局的工程管理,通过施工单位的自查,监理的巡查,通过召开会议分析未完原因,如何采取措施,利用组织、合同、技术等方法去督促各参与方,共同来提高建设进度。
三、 质量管理
品质永远是竞争的核心,房地产开发项目更不例外,建设房子无疑地基处理、主体建设、设备安装、外立面、配套建设等几个方面。那么如何才能管理的更好呢,首先要有目标,制定好自己的目标,各方才知道自己的方向在那里。其次要有方法,施工单位做好施工组织设计,配备优秀的管理人员,选择优秀的操作人员。配备先进的操作工具,安全的施工机具。做好材料的进场控制,建立严格的材料验收制度,明晰的材料台帐。从源头到领料各个环节都是有监督的,都是可以溯源的。给进场的人员做好技术交底,经常进行大比武,进行班前教育,建立民工学校,从而提高操作工人的技术水平。良好的环境也是不可缺少的,现场做到日完日清。人、机、料、法、环五大环节均予以保证,无疑会提高建设品质。在这个过程中发挥监理单位的作用,要深入现场,做好旁站,做好平行检查,进行周比赛,月评定制订奖罚措施,通过激励来提高质量管理水平。
四 安全管理
近年来建筑工程行业安全事故频发,安全生产的管理不光是施工单位单方的事情,项目各参与方都要参与进来,共同管理安全生产,房地产开发企业不能超越程序办事,一切都要按照相关的建设程序开展自己的工作。不能任意的压缩施工工期,不刻意的抢工期、赶工期,违背客观规律。不能任意的将工程直接分包或者肢解分包,将自己的分包要纳入总包的管理范畴之内,否则会因为分包太多, 造成现场管理混乱,安全事故多发。再者要求各参建方建立完善的安全管理体系,目前比较常见的就是挂靠单位较多,或者外埠企业较多,公司级别的人员较少,安全管理机构不健全,造成高资质、低管理的现象,针对这些要从合同的角度出发予以约束。最后要建立四级安全管理体系,即建设方、监理方、施工方、老务队都设置安全工程师岗位,以便从组织上重视安全管理。
五、 各方关系的协调
房地产开发项目本身就是一个社会资源的大整合,自己本身就是一个组织各方共同实现价值的组织者,自己所充当的角色既可能是甲方也可能是乙方,如何妥善的处理好各参与方的关系十分重要,在建设阶段偏重于场内的管理, 重要的是处理好监理、总包、分包等几个方面的关系,如处理总分包工作界面的划分,工序之间的移交,总分包配合费用的洽谈等工作。通过合同手段、会议手段进行沟通解决。
协调职能使不同的阶段、不同环节、不同部门、不同层次之间通过统一指挥形成目标明确、步调一致的局面,同时通过协调使一些看似矛盾的工期、质量和造价之间的关系,时间、空间和资源利用之间的关系也得到了充分统一,所有这些对于复杂的工程项目管理来说无疑是非常重要的工作与政府等部门的沟通协调,无论新建、改建、扩建这些项目都离不开政府部门的监督管理,需要与规划、质监、市政、水务甚至一些垄断行业的沟通都是十分重要的,既不能违背程序办事,也不能因为烦琐的程序而持不满的态度去办事,根据公司的大小可以设置专门的报建专员或者项目前期部来协调处理此类事情,以便提高办事效率。
六、结束语
总之房地产开发项目是一个系统的、复杂的、多元的、目前很多公司管理还不是十分规范化,甚至有单位不知道该设置那些部门,那些岗位,建设程序的流程也不熟悉,但目前又没有一个规范化的东西,只能借助一些规模较大的公司,通过一个甚至更多项目的开发来不断完善、提高项目的建设管理水平,从而最大限度地发挥出工程项目的经济效益。
参考文献
[1]彭泽华,李志军.关于房地产开发项目管理的思考[J].中国高新技术企业, 2008,(23)
房地产建设项目管理范文6
一、房地产成本管理的概念
房地产成本管理是指房地产房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用的计划、组织和控制。成本管理的内容很广泛，贯穿于项目管理活动的全过程和各个方面，主要分为三个阶段：第一阶段为前期准备阶段，既规划、设计、招投标阶段；第二阶段为施工阶段；第三阶段为竣工验收后的成本分析与考核阶段。从项目规划开始到竣工验收后的成本核算。对施工企业而言即从中标签约开始到施工准备、现场施工、直至竣工验收，每个环节都离不开成本管理工作。如何优质高效的完成施工任务，特别是有效的加强工程项目的成本管理和控制，获取较高的效益，已成为企业能否发展和壮大的成败所在。
二、房地产成本管理的原则
1.实施全面管理，全面管理包括全员管理和全过程管理
（1）全员管理。施工成本与施工形成有关的各部门，各单位，班组和每个员工切身利益息息相关，成本责任目标落实到每个部门乃至个人，真正树立起全员管理的观念。
（2）全过程管理。在设计阶段，提高设计人员的成本意识，优化设计方案；在招标阶段，相关部门要做好成本的预测，签好合同，在施工前期，做好对工程实际成本的测算，制定相应工作策略；根据成本预算制订相应成本计划及目标，在施工过程中进行相应的成本跟踪。达到事中管理的目的在竣工验收阶段，及时收集相关资料，对整个工程成本进行核算和分析，使施工自始至终处于有管理之下。
2.开源与节流并重
建设工程成本管理的目的是提高经济效益，降低成本支出和增加收人是主要途径。在项目实施过程中，一方面，“以收定支”，进行成本核算和分析，以便及时发现成本节，超的原因，另一方面，加强合同管理，及时办理合同外价款的结算，以提高项目成本的管理水平。
3.设定目标管理
目标管理是进行任何一项管理工作的基本方法和手段。在实施目标管理过程中，目标的设定不但应切实可行，而且要层层落实。目标的责任不仅包括工作责任，要有成本责任，目标应及时、垒面检查，发现问题，及时采取纠正措施；目标评价更应公正、合理，只有将成本管理置于这样一个良性循环之中，成本目标才能得以实现。
4.向节约要效益
节约是提高经济效益的核心，也是成本管理的一项最重要的基本原则。
⑴节约财力。严格执行成本开支范围、费用开支标准和有关财务制度，对各项成本费用的支出进行限制和监督。
（2）节约人力。提高施工项目科学管理水平，优化施工方案，提高生产效率。
（3）节约物力。采取预防成本失控的技术组织措施，制止可能发生的材料浪费，真正做到向节约要效益，向技术要效率，确保成本目标的实现。
5.责任、权力和利益相结合
在项目成本管理过程中，要形成整个项目成本管理的责任网络，要使成本责任得以落实，责任人应享有一定的权限，企业领导对项目经理，项目经理对各部门在成本管理中的业绩要进行定期检査、考评，要与工资、奖金挂钩，做到奖罚分明，这一原则是成本管理得以实现的重要保证。
6.向管理要质量
只有重视提高工程质量水平，降低质量成本，才会有优质的项目为企业树立良好形象。它包括控制成本和故障成本两个主要方面。控制成本是质量保证费用，与质量水平成正比关系，质量管理的重点在于分析现有的质量标准，减少检验程序和提高工作效率，使质量总成本降至较低水平，故障成本是损失性费用，与质量水平成反比关系，当前迫切需要的是降低故障成本。
三、做好项目成本控制组织措施
1.建立成本责任制，完善成本控制运行机制。包括：健全成本责任制；建立完善项目成本控制制度；树立全员成本意识。
2.制定施工成本计划。成本计划是项目实施之前所做的成本管理准备活动，是项目管理系统运行的基础和先决条件，是根据内部承包合同确定的目标成本。公司应根据施工组织设计和生产要素的配置等情况，按施工进度计划，确定每个项目月、季成本计划和项目总成本计划，计算出保本点和目标利润，作为控制施工过程成本的依据，使项目部人员及施工人员无论在工程进行到何种程度，都能事前清楚知道自己的目标成本，以便采取相应手段控制成本。
3.提高项目成本控制技术措施
⑴制定先进可行的施工组织设计。施工方案主要包括四个内容：施工方法的确定、施工机器、工具的选择、施工顺序的安排和流水施工的组织。施工方案的不同，工期就会不同，所需机器、工具也不同。因此，施工方案的优化选择是是施工企业降低工程成本的主要途径。制定施工方案要以合同工期和业主要求为依据，联系项目的规模、性质、复杂程度、现场等因素综合考虑。可以同时制定几个施工方案，互相比较，从中优选最合理、最经济的一个。同时拟定经济可行的技术组织措施计划，列入施工组织计划之中。
（2）配合沲工单位合理安排现场施工管理。项目现场施工管理主要包括临时设施费及现场材料保管、场内运输费用。临时设施应选择技术方案，本着经济适用的原则布置，不能占用过多资源，这样本身就是极大的浪费。合理安排材料进出场是一件特别重要的工作，如何减少材料的保管时间，减少场内运输所耗费的人工、机械，必须有一个合理的安排，应根据技术组织措施合理定制。
4.严格把关项目成本控制合同措施
⑴认真分析合同条款。实行严格的合同管理，是施工单位的首要课题。建设单位应聘请有经验的管理人员分析合同条款，力争对每一项条款都理解透彻，防止施工单位进场后以工期、工程造价、手续等问题为借口，进行各种各样的索款。
