前言：中文期刊网精心挑选了不动产登记程序范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
不动产登记程序范文1
目前，我国法律对需要进行登记的物权范围规定得并不明确，现有的规定并未涵盖所有的物权种类，这就意味着有些物权不经法定登记方式也可获得。目前，我国不动产登记种类不健全，在不动产登记的种类中缺少预告登记、顺位登记等重要制度，不能满足市场经济发展得要求。
登记机关不统一也是我国不动产登记制度的重大缺陷。由于长期以来形成不同的财产分属不同的部门管理，因此，不同的行政机关负责对不同的不动产进行管理，最终形成了多个登记机关都有权从事不动产登记的现象。登记程序的不统一，使各登记机关各行其是，当事人无所适从，严重损害了登记作为法律行为确认的统一性和权威性。
不动产登记信息缺乏公开化，只有将不动产登记信息公开，才能使不动产登记起到真正公示的效用，才能促进不动产交易的安全和高效。
如上所述，目前我国的不动产物权登记制度存在诸多缺陷，已不能满足不动产市场的发展对登记职能的要求，亟待完善。笔者以为，应从以下几个方面对我国不动产物权登记制度予以立法完善：
1.统一不动产物权登记的法律依据，结束我国目前不动产登记法律散乱、矛盾的情形，进而消除目前“政出多门”、“各自为政”的不正常现象。在不动产登记法中明确规定不动产物权的登记范围，登记机关的组成、登记工作人员的资格、登记程序、不动产登记簿的管理以及不动产登记信息的利用等，从程序上完善不动产物权登记制度。制订统一的不动产登记法律，对于建立统一的不动产交易市场，促进我国市场经济的健康发展意义深远的。
2.统一不动产物权登记机关。统一不动产登记机关对不动产交易有着极大的促进作用，有利于不动产交易的快捷和安全，不动产登记机关统一后将不会出现一物交易多方登记的现象。未来的不动产登记机关在机构设置时，应以土地管理机关为主，辅之以房屋产权产籍管理部门，在国务院之下成立国家不动产登记总署，在县以上各级行政区域成立类似于现在各地行政服务中心的不动产登记专门机关，对各种类型的不动产进行统一登记。不动产登记机关实行垂直领导，以加强领导，统一不动产登记市场，达到不动产登记信息的共享。不动产登记实行在不动产所在地的县级不动产登记机关进行登记的原则。跨越两个行政区域的不动产，由不动产跨越的两个行政区域的共同上级管理机关指定由其中的一个登记机关进行登记。不动产登记机关不干预原各个行政职能部门的行政审批权力，如不动产权利的设定、变动、消灭须经审批的，先由各个管理机关批准，然后由不动产登记机关统一登记。
3.明确登记的物权制度属性。正确区分不动产物权移转合同的生效要件和物权变动的生效要件。如前所述，登记只是不动产物权变动的生效要件，而不是不动产物权移转合同的生效要件。对于依法生效的不动产移转合同，不登记则不生物权变动的效力，同时也不能对抗善意第三人。
4.在登记的效力上，区别不动产物权变动的原因，规定不同的效力。我国现行法律对依法律行为和非依法律行为产生的所有权变动未予以区分，对因生产、继承、征收、强制执行，法院判决等原因发生的所有权变动，也需登记而生效。
5.应承认登记的公信力。登记公信力与登记要件主义之间在体系上是密切联系在一起的，实行登记要件主义，就应当承认登记公信力。只有在肯定登记公信力的前提下，方能更好地推进登记制度的完善。
6.登记机关对不动产物权登记申请，实行实质审查主义。除前文所详述的采行实质审查主义的优点外，由于法律赋予的登记的公信力难免会牺牲真正权利人的利益。为避免公信力的此一弊害，确保真实的权利，就必须使登记与真实的权利状态保持一致，为达这一目标，应实行实质审查制度。
7.完善的不动产登记类型。未来制订的物权法和不动产登记法应当包括各种登记类型。如规定实体权利登记和程序权利登记（不动产权利的顺位登记）；所有权登记和他项权利登记（所有权之外的一切权利均为他项权利）；终局登记（包含总登记、变动登记、更正登记、回复登记、涂销登记）和预告登记。
8.统一不动产登记的程序与不动产登记的权属证书。立法时可以在物权法中对此问题做以概括规定，不动产登记法规定具体的登记程序要尽可能简化、快捷。为简化登记薄的繁琐性，建议只规定两种登记簿即土地登记簿和土地定着物登记簿。在制发登记证件时，规定不动产登记机关制发全国统一的不动产权属登记证。不动产权属证书不统一，不但会加重权利人的经济负担，加重市场规范的矛盾，而且还会加剧了动产管理机关之间的争执。故不动产的权属证书必须统一，这一点在物权法和不动产登记法中应明确规定。
不动产登记程序范文2
[关键词]不动产登记； 制度完善 提升管理
中图分类号：TU706 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）10-0096-01
一、不动产登记制度概述
1、不动产登记的概念及特征
不动产是与动产相对称的物的概念。所谓不动产是指依自然性质或法律的规定不可移动的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物。而在物权法上，不动产登记，即不动产物权登记，又称不动产产权登记或不动产权属登记，是指将不动产物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册上，并由法律赋予其法律效力的行为。
2、不动产登记的性质
不动产登记的性质，目前学者们众说纷纭。有的学者认为，不动产登记属于一种行政行为，它所体现的是国家对不动产物权关系的干预。干预的目的旨在明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。也有学者认为不动产登记与物权的意思表示的结合，构成物权行为。从不动产登记包含的内容来看，其包括行政法律关系和民事法律关系。因此，笔者认为不动产登记既是种行政行为，也更是一种民事行为，是一种物权公示的方法。这是因为在不动产物权变动过程中，民事法律关系是行政法律关系产生的前提和基础，没有不动产物权的变更，就不会有登记行为的产生。不动产登记的目的在于完成物权变动，进行物权公示，从而保障交易安全及维护物权人的合法权益。
二、构建不动产登记制度的理论基础
登记作为不动产物权变动的公示方法，被越来越多的国家的民法所采纳。不动产物权登记在理论上要么以物权公示与公信原则为核心，要么以物权行为理论为核心。理论基础的不同，导致了不动产登记制度的差异。近代我国民法大多实行公示公信制度 ，这对维护物的占有秩序和交易的安全都具有重要的意义。在我国公示公信原则作为物权变动的基本原则 ，其在物权法中有着极高的价值定位。我国正在逐步建立以公示公信原则为核心的物权变动制度模式.” 我国《物权法》在第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”从而正式明确了我国物权变动以公示公信为原则，不动产以登记，动产以交付为公示方法。极大的维护交易的安全和秩序。
三、完善不动产登记制度 全面提升管理
当前，不动产登记制度还存在一定问题，有必要在今后以下几个方面来不断完善我国的不动产登记制度，全面提升管理。
1、建立统一的不动产登记法律依据
即中国只能制定一部统一的不动产登记法，以物权公示原则为基础统一我国不动产登记制度。我国现行的不动产管理体制，实际是对不动产中的建筑物、土地、森林、水面、滩涂、道路等分别制定部门规章意义上的不动产登记规则。这些规则不仅散乱而且效力严重不足，我国对不动产登记进行规范的法律、法规多由各部门和机关制定，在内容上互相矛盾。所以，必须由立法机关制定形式统一、效力足够的不动产登记法。
2、明确不动产登记的法律效力
基于保障交易安全和稳定经济秩序的考虑，我国不动产登记立法在登记效力上宜采用登记要件主义的基本立场，明确规定基于法律行为的不动产物权变动，非经登记，不发生物权变动的效力。同时，将不动产物权变动与作为其基础关系的交易合同明确区分，规定有关不动产交易的合同自其依法成立时起就发生效力，未办理不动产登记的不影响该合同的效力，但不动产物权不发生变动。在采纳登记要件主义的同时，区分不动产物权变动的原因，规定对因继承、法院判决、公用征收、强制执行、取得时效等非法律行为引起的不动产物权变动，在登记前当事人即取得物权，但非经登记，不得处分。
3、设立统一的不动产登记机关
我国不动产登记机关分散且为行政机关，多头执政导致不动产登记簿不统一，从而引起不动产物权登记的法律基础不统一，严重妨碍不动产市场的健康发展。我国不动产登记机关应当统一，这是一个必然的趋势。有学者提出“登记只能由不动产所在地的县级人民法院管辖，即一级法院统一管辖，废止目前实行的多部门登记的管辖制度。此制度建立的目的，是为了维护不动产登记地籍资料的统一性。这一观点不乏其科学性，有利于构建我国不动产登记体制，使之发挥强有力的公示作用，并迅速与国际接轨。
4、健全不动产登记类型
增设预告登记与异议登记制度。我国立法应充分借鉴国外立法经验，大胆引入为多数国家实践证明行之有效的预告登记和异议登记制度。预告登记目的在于保全某种债权性质的请求权，应明确预告登记的法律效果及申请人资格等。异议登记能使登记簿上记载的权利失去正确性推定的效力，借以对真正权利人提供保护。然而作为更正登记前的一种临时措施，异议登记也具有使不动产物权处于不稳定状态的消极作用，应当限制这种消极作用，以保障不动产物权秩序的稳定。
5、建立登记机关的责任赔偿制度
最大限度地减少登记错误的发生，使当事人的合法权益免受不当损害，我们须从法律上确认登记机关的赔偿责任，明确登记机关因登记错误、遗失登记资料、违反登记程序、与他人恶意串通等，给当事人造成损害的，登记机关应当承担赔偿责任。同时，为确保上述赔偿责任得到落实，建立相应的配套制度，如设立赔偿准备金制度，规定损害赔偿程序等。
6、制发统一的不动产权属证书
权属证书即是登记机关核发的记载不动产权利状态的文书、证件。当前，我国由于登记体例不统一，存在着地权证、土地权使用证、房地产权证、房屋产权证、林权证等多种不动产权属文书并行的情况。不动产权属证书不统一，不但加重了权利人的经济负担，加重了不动产市场规范的矛盾，而且加剧了不动产管理机关相互的争执。且由于不动产权属证书是国家公信力保障发挥公示作用的，多样化的权属证书对其公示职能构成伤害，从而影响其反映物权状态、保障不动产物权变动安全的根本功能。实行不动产权属证书统一，建立统一的不动产权属证书制度。
7、建立统一的不动产登记管理体制
第一，制定统一的不动产登记法。与物权法的制定相适应，我国应制定统一的不动产登记法，改变现行登记管理体制，对土地、房屋、森林、水面、滩涂、道路等各类不动产，适用统一的登记法。第二，统一登记机关。即设立独立的不动产登记机关，统一管辖不动产登记事务，以方便当事人登记和查询。第三，统一登记程序。在不动产登记法中规定统一的登记程序，对登记申请、申请登记的文件、登记申请的受理以及具体登记规则均作统一规定。这对于提高不动产登记效率，降低登记成本都有积极作用。第四，统一权属证书。即由登记机关制作、颁发具有统一格式的权属证书，改变和防止权属证书中的混乱局面，维护不动产物权交易安全。
结语：不动产是一个国家和社会最重要的经济组成部分，是人们赖以生存和发展的基础。完善不动产登记制度 全面提升管理，是不动产登记的必何必须路径，只有这样，才能规范我国不动产登记制度发展，保证不动产物权变动，维护交易秩序， 保护交易安全，降低交易成本， 提高交易效率。促进我国社会主义市场经济的健康，快速向前发展。
参考文献
不动产登记程序范文3
一、公证的法律效力
按照《公证法》及《民事诉讼法》的规定，公证的法律效力表现在三个方面：1.法定证据效力，经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据；2.强制执行效力，是指对公证机构赋予强制执行效力的债权文书，如债务人不履行，债权人可持公证书直接向有管辖权的人民法院申请执行，而不再经过诉讼程序；3.当有关法律、行政法规、规章规定某些法律行为必须采用公证形式设立、变更或终止时，公证即成为相应的法律行为设立、变更、终止的必备要件。证据效力是公证的最基本效力，任何公证书都具有证据效力。公证的强制执行效力和法律行为成立要件效力则不是普遍的，只有特定的公证文书或在特定的条件下才能产生。
二、不动产登记机构要求当事人公证的法律依据
经公证的不动产登记申请材料或作为不动产登记原因的民事法律行为，可认定为真实的、合法的。对登记机构而言，公证机构出具的公证书能有效保证申请材料或相关民事法律行为的真实性和合法性，不动产登记机构只需对公证书做形式审查即可，不仅缩小了审核范围，也大大降低了相应的登记法律风险。所以，不动产登记中的公证当然地受到不动产登记机构的欢迎。
但是，不动产登记机构要求当事人公证必须有相应的法律依据。按照司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的规定，房产继承、房产赠与、有关房产所有权转移的涉外和涉港澳台的法律行为，必须办理公证。《房地产登记技术规程》规定，继承文书、受遗赠文书、境外申请人委托他人申请房地产登记的委托书、父母之外其他人处分未成年人的房地产申请登记的，必须公证。各地的地方性规定也有不动产登记需公证情形的相关规定，如《北京市房地产管理局、北京市司法局关于私人房屋公证问题的联合通知》、《上海市房地产登记技术规定（试行）》等。
三、不动产登记公证中存在的问题
虽然公证具有较高的法律效力，但是不动产登记过程中的公证仍然存在一些问题，比如部分公证项目收费过高，公证书因内容不真实、不合法被撤销等。依据《公证法》的规定，公证机构是不以营利为目的的证明机构，但目前公证机构采用自收自支的管理模式，即收取的公证费越多，公证机构及公证人员的收入就越高，这必然使得公证机构在执行收费标准时就高不就低。1998年，《国家发展计划委员会、司法部关于调整公证服务收费标准的通知》中规定，证明财产继承，赠与和遗赠，按受益额的2%收取，最低收取200元。大多数公证机构都是按受益额的2%收取公证费的。公证机构的工作内容，是审核当事人提供的相关书面材料并走访调查，确认的是当事人的相关权利，工作内容与不动产价值的高低没有必然的因果关系，无论房子是30万还是300万，公证人员在为其出具公证书的过程中，付出的劳动是差不多的。这一点与不动产登记机构进行不动产登记工作类似，因而应该参照不动产登记机构的收费标准，公证费也按件收取，而不是根据当事人受益额的多少按比例收取。按照《公证法》的规定，公证的收费标准由国务院财政部门、价格主管部门会同国务院司法行政部门制定。在社会经济环境发生巨变的情况下，目前公证的收费标准还是1998年的收费标准，这早已不适应当前的经济社会生活，亟需制定新的收费标准。
在不动产登记中也会发现公证机构存在的一些问题，比如某个公证书是由假冒的权利人签字，或某个公证书内容违背了相关的法律规定等，一旦据此进行不动产登记，就会造成严重后果。比如经公证的委托他人出让不动产的委托书是由假冒的权利人签字的，就会直接损害不动产权利人的权益。如果转移登记之后不动产又被再次转让给善意第三人，很可能会导致原不动产权利人丧失所有权。因而，公证机构出具错误的公证书会严重扰乱正常的不动产登记秩序，侵害不动产权利人权益，造成严重的社会影响。
四、如何有效发挥公证在不动产登记中的作用
第一，不动产登记引入公证程序是必要的。按照相关法规，基于不动产的建造、继承、买卖、抵押等民事法律行为，不动产登记机构应当依据当事人的申请将相应的不动产权利如实、及时记载于不动产登记簿。
鉴于不动产登记簿的公信力，不动产登记簿记载的不动产权利内容应当准确无误，这必然要求不动产登记机构对当事人提供的申请材料及作为登记原因的民事法律行为是否真实、合法进行必要的调查。但《物权法》第十二条规定，不动产登记机构的法定职责有：1.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；2.就有关登记事项询问申请人；3.如实、及时登记有关事项；4.法律、行政法规规定的其他职责。第十三条规定，登记机构不得有超出登记职责范围的其他行为。法律、行政法规并没有赋予不动产登记机构相应的调查取证权，相反，限制不动产登记机构超越既定的职责范围。因此，不动产登记机构在登记过程中遇到较为复杂、可能会引发权属争议的登记申请，无法判断当事人提交的相关申请材料或作为登记原因的民事法律行为的真实性与合法性的，只能由公证机构来审查，以此保障不动产登记簿的公信力。
第二，不动产登记中的公证范围不能任意扩大。不动产登记引入公证程序是必要的，但并不等于不动产登记机构可以随意要求当事人进行公证。对当事人而言，公证意味着办理不动产登记时又多了一道手续。当事人要花费较多的精力，按照公证机构的要求提供相应的书面材料，且要花费较长的时间。而且，最让当事人难以接受的是较高的公证费。所以，虽然公证程序有效避免了不动产权属争议，从根本上说是为了保护当事人的合法权益，但当事人却普遍不希望在不动产登记过程中引入公证程序。
不动产登记申请材料的真实性、合法性由当事人负责，不动产登记机构对当事人提交的的材料，除房屋权属证明是必须要实质审查的，其余的申请材料按照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》的要求，需尽到“合理审慎”的审查义务，因而，并非所有的不动产登记都需要公证。对于涉及或可能涉及不动产权利人权益的民事法律行为，或者较为复杂、可能会引发权属争议的登记申请，不动产登记机构可以要求当事人将相关申请材料或作为登记原因的民事法律行为进行公证。例如，《物权法》规定了继承从不动产权利人死亡时开始，《继承法》规定了继承人的范围，但没有相关的法律法规规定继承人如何实现继承权，因而不动产登记机构只能依据公证机构出具的继承公证书进行不动产登记。当事人申请不动产登记需要公证的情形，法律、行政法规应予以列举式规定，这样才能在保障当事人不动产权利的同时，约束不动产登记机构的登记行为。
不动产登记程序范文4
关键词：不动产,物权,不动产登记制度
不动产登记指经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权之事项记载于不动产登记簿的活动。它能使不动产物权变动得以确认并为交易安全提供法律保障，是房地产管理的重要手段和现代房地产制度的基础。然而，我国至今尚未制定不动产登记法；已制定的法律法规中虽有不少关于不动产登记的规范，但这些规范零散，并且相互冲突，不合法理的规定颇多。在物权立法提上议事日程之际，笔者运用比较研究的方法，从物权立法的角度对完善我国不动产登记制度作一初步探讨。
一、比较研究目前，世界各国所采用的不动产登记制度主要有三种类型，即契约登记制度、产权登记制度、托伦斯登记制度。[1]
（一）契约登记制度。由于这种登记体制是由《法国民法典》创立，故亦称法国法主义登记制度，其主要特色在于：第一，登记是物权变动对抗第三人之要件；第二，采取形式审查主义，只要当事人提出申请即可登记；第三，登记无公信力，即登记事项不成立或无效时，不得对抗善意第三人；第四，登记簿以权利人为标准而编成，采用人之编成主义（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，权利以动态登记为主，不仅登记物权现状，而且还登记物权的变动。
（二）产权登记制度。这种体制为《德国民法典》所建立，并在德国《土地登记条例》、《地上权条例》以及《住宅所有权法》中有明确规定。其特点是：（1）登记是土地物权变动的效力发生要件，土地物权之取得或变更须经官方正式登记才具有法律效力；（2）实质审查主义，登记机关对登记申请及权利变更要进行详细的合法性审查；（3）登记有公信力，即一经登记就具有法律效力；（4）权利以静态登记为主，登记簿不记入物权的变动情况，只记入物权的现有状态；（5）采用物之编成主义（Prin-zipdesReaifoliums），登记簿按地号顺序进行排列。
（三）托伦斯登记制度（Torenssyhem）。这种制度1955年创始于澳大利亚，现被美国多数州和英联邦国家所采用，是对产权登记制度的改良。其一，采用实质审查主义，并采用公告程序；其二，初次登记自由，其后登记则进入强制状态，即任何不动产经申请第一次登记后，其不动产物权转移和变更，不经登记无效；其三，登记具有公信力，如果真权利人因不实登记而受损害时，国家负赔偿责任；其四，人之编成主义，不考虑地号，按登记次序编排登记簿，并附土地及建筑物位置图。
通过三种登记制度之比较，可以发现，首先，各国不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法，不仅设计合理、体系完整，而且保留着本国的立法传统，体现出民族特色。其次，各国不动产登记往往实行房地合一的登记体制。虽然各国不动产登记对象是以土地为主，但西方国家的不动产登记法理认为建筑物与其附着的土地是紧密联系在一起的，[2]因此，这些国家的不动产登记，基本上名为土地登记，实际是土地及地上附着建筑物的一并登记。再次，各国不动产登记实行城乡统一管理。在许多国家，所有的土地无论在繁华的闹市，还是人烟稀少的西部，一般都按统一的标准由不动产产权管理机构办理登记，以获得完整的地籍资料，方便土地的宏观管理。在我国，由于不动产登记立法不健全，不动产登记制度还存在着诸多问题，因此，有必要在全面考查各国不动产登记制度的基础上，结合我国不动产登记的实际情况和特点，促进我国不动产登记制度的日趋完善。
二、我国不动产登记制度现状及存在的问题我国现行有关不动产登记制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修订）、国家土地局的《土地登记规则》（1989年11月）、《城市房地产管理法》（1994年7月颁布）和建设部的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1990年12月）。其中土地登记的内容包括：土地的性质（主要是集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及他项权利）、土地权利来源、权利主体、权属界址、土地面积、用途、使用的限制以及土地等级和价格；房屋登记的内容有所有权人、所有权性质、地号、房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地登记证号和他项权利。虽然我国不动产登记事业已经步入有法可依的历史阶段，较改革开放以前有了长足地进步，但不可否认，我国不动产登记制度依然存在着不少问题有待解决。
第一，不动产登记立法不完善。如上所述，我国不动产登记立法主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中，此外《民法通则》、《担保法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》等也有所涉及。由于各部法律之间衔接不紧密，加之各个职能部门在立法过程中强调本部利益，这就造成了各部法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突，从而使我国不动产登记承现出房产和地产的不统一、登记机关的不统一、登记程序的不统一、登记效力的不统一、登记权属证书的不统一的状况。在我国法律规定的应登记的不动产权利方面，不动产实体权利的登记范围仅包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权。而在社会生活中广泛存在的土地租赁权、承包经营权、地上权、采矿权等诸多不动产实体权利却没有被列入登记范围，影响了土地资源的高效利用和对我国不动产利用的宏观管理。除了不动产实体权利登记以外，在现实生活中，同一不动产之上可能同时存在着数个物权，因此，有必要建立不动产物权顺位登记，即不动产程序权利登记制度，以保障正常的不动产物权秩序。而在这一方面，我国不动产登记立法处于空白状态。这显然不符合我国社会主义市场经济发展对不动产权利保护的基本要求。
第二，我国不动产登记存在房地分立登记的问题。依据我国现行法律规定，约有六个部门可以进行不动产登记，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等，并且各个部门登记的内容、程序等也有较大差别。众所周知，不动产登记的根本目的在于确认不动产物权或完成物权变动，进行物权公示，提供统一的不动产物权的法律基础，而不仅是对土地、房屋、森林等不动产的行政管理。[3]分别登记恰恰违背了法律设立不动产登记制度的初衷，一方面造成不动产物权法律基础的不统一，引起法律法规之间的相互冲突；另一方面，造成了各个登记机关之间职责不清，机构膨胀，部门利益相互冲突，其结果不仅增加了不动产登记人的不合理负担，也破坏了地籍资料的完整性和管理的统一性。
第三，不动产登记城乡管理不统一。我国广大农村的房产登记工作主要由村镇管理部门负责。由于村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员，对登记后形成的房屋产籍管理混乱。目前，在国家取消了对农民房产登记的收费项目之后，村镇房产登记工作在大部分地区已经趋于停顿。[4]但实际上，广大农村中与房地产有关的经济活动日益活跃，房产的买卖、转让、抵押等交易活动也日趋频繁。农民对他们取得的房地产权利，同样迫切地希望得到政府的保护。另外，由于城乡管理不统一，使得一些城市开发区、郊区违反《城市房地产管理法》的规定，为在城市边缘地区的耕地上建房者发放房屋所有权证书，以逃避土地管理。
三、完善我国不动产登记制度的法律对策一种较为完善的不动产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。[5]从我国不动产登记制度现状来看，其与完善的登记制度、保障房地产交易安全的要求尚有一定差距，存在着许多问题，亟待进一步解决和完善。
（一）吸收、借鉴国外不动产登记立法的先进经验，推动我国不动产登记立法发展西方各种类型不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法。可见，西方各国将不动产登记定性为私法行为，其意义在于不动产物权变动的公示及公信，保护交易安全。目前，我国物权立法工作已经提上日程，借鉴国外立法经验，结合我国不动产登记的实际情况，在将来出台的《物权法》中明确规定不动产登记的各项制度，不仅是合理保护土地资源、发展房地产经济的要求，也是顺应世界不动产登记立法发展潮流，完善我国不动产登记制度的必然选择。在《物权法》规定不动产登记基本原则、内容的基础上，国务院也可以适时地出台《不动产登记条例》等有关法规，细化物权立法中关于不动产登记的原则性规定，使我国不动产登记真正作到有法可依，更具有实际操作性。
（二）依据产权登记制度，并吸收托伦斯登记制度之优点，完善我国不动产登记体制物权制度具有很强的民族性、固有性，不动产登记制度也不例外。我国目前不动产登记制度具有明显的行政管理倾向，其制度基础在于国家干预主义，这与产权登记制度，即德国不动产登记立法模式极其相似。此外，我国不动产登记与产权登记制度在登记规则，如登记生效主义、物之编成主义、登记之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地产管理法》第60条、第61条规定，房地产权利变动应当登记。《土地登记规则》第25条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。”显然，我国不动产权利的产生、变更都以登记为生效要件。其次，《城市房屋产权产籍管理暂行办法》中规定，房屋登记的内容包括有地号、使用土地面积及土地登记证号，登记簿按地号顺序排列。这亦是物之编成主义典型作法。再次，我国不动产登记同样具有公信力，不动产物权一经登记即具有法律效力。由此可见，在保持我国现行不动产登记制度民族性、固有性基础上，完善不动产登记体制，参照产权登记制度进行，不失为一种最佳的选择。当然，产权登记制度也并非完美。在完善我国不动产登记制度过程中，我们还可以借鉴托伦斯登记制度之优点，如错误登记赔偿和强行登记制度等，以弥补产权登记制度之不足。
（三）统一登记机关、消除城乡分别，实现不动产登记规范化有学者认为，我国不动产登记程序、效力等不统一的根源在于部门利益之争，解决的根本途径是统一不动产登记机关。[6]综观世界各国的不动产登记机构，尚无将土地与房产分为两套系统进行登记的先例。目前，我国一些地方政府，如广州、深圳、上海、汕头、厦门等，已经意识到房地分立设置的缺陷，尝试将两部门合而为一，从而实现房地合一登记。这些大胆地探索不仅代表着设立统一的不动产登记机关的发展趋势，同时也为我国将来统一登记机关的改革提供宝贵经验。我国98年修订的《土地管理法》明确规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。”而不动产产权管理的城乡统一无疑是全面保护土地资源，加强土地宏观调节的有效途径。这样不仅使不动产登记机构有了完整的地籍资料，也不会再存在城乡接壤处由谁管理之虞。
（四）扩大应登记不动产权利之范围，完善各项登记制度笔者认为，应当将承包经营权、农村宅基地使用权、地上权、采矿权、地段权和房地产租赁权纳入不动产登记范畴，扩大应登记的不动产权利范围。就不动产登记的具体制度而言，首先，我国房地产交易中的二重买卖（即不动产所有人在签订买卖合同所有权移转登记前，又与他人订立买卖合同并进行了所有权登记）现象比较普遍，而我国立法对不动产物权变动采用的是登记生效主义，对不动产物权，特别是房屋所有权的确认原则以登记为准，未经登记则不动产所有权不转移。因此，第一个买卖合同的买方只能要求卖方承担违约责任，这对他来说是极不公平的。如果不动产登记立法中设立预告登记制度，即赋予债权以排他的物权效力，从而保障债权的实现，则可以有效地防范二重买卖情况出现，维护交易安全。其次，我国现行民事立法中尚无完善的善意取得制度，有关不动产登记的法律法规也未明确登记公信力的绝对效力，使得第三人对登记的信赖得不到法律保障。因此，有必要设立不动产交易的善意取得制度。善意取得的要件应包括：（1）取得必须有偿；（2）除登记错误外，民事法律行为本身合法有效；（3）第三人善意且无过失。再次，在不动产登记立法中构建善意取得制度时，我们还应当设立错误赔偿制度，将其作为对善意取得制度的补充，以加强不动产登记机关的责任，维护不动产交易人的合法权益，保障交易公平、合理。
我国不动产登记制度存在着诸多问题，不但造成了不动产管理的混乱，也妨碍了我国房地产经济发展。在我国物权立法提上日程之际，理所当然应当在未来《物权法》中完善不动产物权登记制度，使我国不动产管理真正作到制度健全，有法可依。
注释：
[1]参见赵红梅著：《房地产法论》，中国政法大学出版社1995年版，第249－252页。
[2][3]赵鹏越：《借鉴国际经验改革我国不动产登记制度》，载于《改革与战略》1999年第1期。
[4]金绍达：《澳大利亚的产权登记制度对我们的启示》，载于《中国房地产》1995年第10期。
不动产登记程序范文5
1.不动产登记制度的概念
关于不动产登记制度的概念，不同的学者有不同的观点。王利明教授的观点是：不动产登记是登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序进行登记。孙宪忠教授的观点是：不动产登记是经权利人申请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。
梁慧星教授的观点则是：不动产登记是指土地及其定着物之所有权和他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门的簿册上。综上所述，所谓不动产登记是指经权利人申请，国家专职部门将有关申请人的不动产物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册的事实。不动产登记事实上包括两层含义：一是登记与否的事实状态，二是登记的过程或程序。
2.不动产登记制度的立法意义
第一，不动产登记为不动产物权变动提供法律基础。在依据法律行为发生的物权变动的情况下，为了表现物权的排他性并保障交易安全，物权公示原则要求不动产物权变动以登记为要件；在非依法律行为发生的物权变动以登记为要件；在非依法律行为发生的物权变动的情况下，不动产登记是权力处分权的前提条件。因此，不动产登记在本质上是决定不动产物权变动是否完成的法律工具，旨在给不动产物权变动提供法律基础，而不是为了实行行政管理。
第二，不动产登记为物权变动提供了国家公信力支持的法律基础。由于不动产物权是涉及国计民生的重要权力，故现代社会中的不动产登记机关都是国家机关，由国家机关出面承担登记责任，以国家行为的严肃性为登记的真实性提供保障，使登记具有为社会一体信服的法律效力，即任何民间证明都不可比拟的国家公信力。不论客观情况如何，法律确认不动产物权的标准是登记簿的记载，以登记簿上的记载的权利正确权利，并依此建立不动产物权的交易秩序；同时，如果第三人依据不动产登记簿取得登记权利，这种行为及其后果当然应该得到物权法保护。
第三，不动产登记的统一性是不动产物权统一性是不动产物权统一的法律基础。通过不动产登记，国家为不动产提供了一个在整个法律实施范围内发生的一切不动产物权交易才有了统一的法律基础和规则。如果没有这个统一的基础和规则。如果没有这个统一基础，公正有血的不动产物权流转制度的建立就完全是一句空话。
二、我国不动产登记制度的缺陷
综观我国现行的不动产登记的法律规范，可以用两个字来概括：“散乱”。尽管在物权法制定初期，孙宪忠等专家都呼吁出台一个统一的不动产登记法，但是所有的关于不动产权属登记的规定仍散见于各项单行的民事法律法规之中，没有一个统一的不动产登记法，且相关规定之间存在着冲突、矛盾，没有统筹协调和具体制度的统一。
1.登记机关不统一
我国目前从事不动产物权登记的机关有多个，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在房地产管理机关，草原登记在农牧业部门，林木权登记在森林管理部门等，例如《中华人民共和国土地管理法》第5条规定：“国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作”。《中华人民共和国土地管理实施细则》第3条规定：“土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定”。《中华人民共和国森林法》第三条第2款规定：“国家所有的和集体所有的森林、林木和林地，个人所有的林木和使用的林地，由县级以上地方人民政府登记造册，发放证书确认所有权或者使用权。”《担保法》第42条规定的不动产登记部门就有土地管理部门、林业主管部门、县级以上地方人民政府规定的部门等，而且这些部门都具有管理不动产的行政职能。
这样规定的弊端也是显而易见的：登记机关分散，既不利于登记机关之间的相互沟通，也不利于当事人的查阅；登记机关权力纵横交错，会扰乱正常的法律秩序。正如孙宪忠教授所述：当两个或两个以上的登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的正当利益，增加其不合理负担，而且会扰乱正常的法律秩序；由于多个行政部门进行登记，所发权证权属界址经常发生冲突，会导致不动产所有人之间的大量纠纷；不利于登记资料的合理利用，多头、分散的不动产登记破坏了资料的统一性和完整性，严重影响了土地资源的高效利用；多个登记机关同时存在，对人力资源也是一种浪费。
2.不动产预告登记制度有待进一步完善
在我国，2007年10月1日起开始施行《中华人民共和国物权法》，首次确立了不动产预告登记制度。预告登记制度有利于鼓励诚实信用、防止权利滥用，以法定方式强化了诚信原则的实现，培育良好的市场环境。《物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。
不难看出，预告登记制度还是有其缺陷的。首先，和德国、日本以及我国台湾地区的预告登记制度相比，我国的预告登记制度的范围相对狭窄。通过对德国、日本以及我国台湾地区关于预告登记适用范围的比较，可以看出，不动产物权变动请求权，不仅包括不动产所有权移转、设定、变更、消灭的请求权，还包括不动产物权变动的请求权，而我国《物权法》中把预告登记的范围设定在不动产所有权请求权上，就显得过于狭窄了。其次，我国的《物权法》适用范围含糊不清。《物权法》第20条规定预告登记的适用范围是“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”，从汉语上理解会产生歧义：到底是将“买卖”理解为动词还是将其理解为形容词修饰“房屋”呢，后一种理解比前一种的理解要宽泛得多。再次，预告登记的效力不明确。我国《物权法》第20条规定:“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，可见我国赋予了此请求权具有排他效力，但是对于国家权力效力以及顺位保全效力却并没有规定。
三、我国不动产登记制度的完善
2007年颁布的《物权法》中其中关于不动产登记的有13条，对不动产登记进行了总的概括，但是不得不承认的是，时至今日，我国尚未建立一个统一的不动产登记制度，而且是已有的法律法规带有浓重的行政色彩。“不能满足不动产进入市场经济交易的需要，不能满足依据物权公示原则和物权交易的客观公正原则对物权进行保护的需要”。所以，我国在理论上需对《物权法》中规定的不动产登记制度进行进一步的阐述，笔者从统一登记机关，完善预告登记制度与完善不动产变更登记制度。
1.统一不动产登记机关
不动产登记程序范文6
自此，北京市16个区县的市民新申请办理的将不再是过去的“房本”，而是不动产权证书。另外，原有的房屋、土地等权利证书继续有效，遵循“不变不换”的原则，权利不变动，簿证不用更换。
备受关注的《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起正式落地实施，已有青岛、厦门、广州、深圳等多个城市先于北京启动了不动产登记制度，并发出了不动产权证书，南京、大连、沈阳等城市也在积极推进中。
尽管北京并不是第一个实施不动产登记制度的地区，但由于其身为首都的特殊地位，此举依然引起了公众的广泛关注。
本次北京不动产登记制度的实施，在舆论上引起了较长时间且热度较高的关注。监测期内（11月6～17日），传统媒体报道量达到了3683篇。
从传播走势上来看，该事件相关报道仅出现一次传播高峰，但持续期很长，除高峰期外的报道量相对平稳。
对于北京不动产登记制度的实施，相关媒体评论多在11月14日之后开始出现，并未在第一时间作出评论，说明其态度比较严谨。
从目前的观点来看，对于该制度的评论主要集中在其目的和影响方面，普通民众观点关注于反腐、房价、房产税等关键词上，表现出一定的质疑态度。而媒体及业内人士对此的评价则多偏向于正面，且观点更为深入。
