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论不动产登记制度范文1
不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的法律制度。①作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。登记的首要意义在于物权变动的公示与公信，其所产生的是私法上的效果。不动产登记具有公示力、形成力、推定力和公信力四种效力。不动产登记的主要目的在于公示，即通过登记向公众公开不动产物权归属及变动情况，使其了解不特定的物权状态，使第三人在参与交易时有一个识别、判断物权的客观标准；登记的形成力是指登记具有使基于法律行为的不动产物权变动能否生效的效力；登记的推定力，又称权利正确性推定效力，是指以不动产登记簿上所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力，但是登记权利正确性推定效力不及于明知登记权利瑕疵而恶意取得该项权利者；登记的公信力是指不动产登记簿所记载的权利推定为真正的权利，并赋予其公信力，基于登记的公信力，即使登记错误或遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍将受到法律的保护。
研究不动产登记制度，对于搞好涉及不动产案件的执行具有重要意义。作为物权公示手段的不动产登记在财产权保护中扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。著名民法学者梁慧星先生指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实的实施。”研究不动产登记制度，掌握物权法关于不动产登记的新规定，正确理解物权变动法理，处理好物权法与民法通则、担保法以及最高法院的相关司法解释的衔接问题，对于搞好涉及不动产案件的执行，进而保障交易安全，维护交易秩序，都具有重要意义。
二、物权法出台前后关于不动产登记的规定以及对不动产执行的影响
（一）物权法出台前不动产登记的规定及主要缺陷评析
物权法出台之前不动产登记规定存在的一个重要缺陷是基本上认为登记为不动产转让合同的生效要件，不适当地扩大了登记的效力范围，把登记作为不动产物权移转合同的生效要件，误解了登记的制度属性，“混淆了物权和债权法律性质的区别，混淆了物权变动和债权变动在法律根据方面的区别”②，违背了物权变动的区分原则的基本法理和基本要求，从而导致买受人的利益得不到完善的保护，同时也放纵了出卖人的随意违约行为。如《城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章规定办理权属登记。”《城市私有房屋管理条例》第6条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”言下之意是，不动产交易要以登记为要件，具体来说就是不动产交易是“合同不登记不生效”，不是“物权不登记不生效”，因此，如果当事人签订的不动产买卖合同没有登记，该合同就被判定为无效。事实上，没有进行不动产物权登记，只是未能发生物权变动，而不能否认有效成立的合同的效力。物权法出台之前不动产登记规定还存在的一个重要缺陷是不动产登记的种类不健全，缺少预告登记和异议登记等重要内容，有待进一步完善。
（二）物权法关于不动产登记的规定以及对不动产执行的影响
物权法在总结我国不动产登记实践经验的基础上，借鉴西方国家先进立法经验，对不动产登记的法律效力、不动产登记机构、登记程序、登记类型及登记错误的赔偿责任等重要问题以专节14个条文作出了明确规定，完善和发展了我国的不动产登记制度，主要体现在以下方面：
（1）对不动产变动原则的完善和发展。一是物权法贯彻区分原则理论③，明确规定不动产物权变动采登记对抗主义。规定登记不是法定义务，不登记，也可以发生物权变动，但是不登记，不得对抗善意第三人。即区分物权变动和债权变动，将物权变动合同的效力与物权变动的效力相区分，不动产变动的合同虽然没有登记仍然有效，不受不动产是否发生变动的影响。《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《物权法》第129条和第158条也规定不动产物权变动采登记对抗主义。二是登记要件原则。按照《物权法》第9条的规定，不动产物权的变动，经过依法登记而发生效力，也是我国不动产物权变动的主要方式。三是合同生效，发生物权变动。这是《物权法》第127第第1款的规定，农村土地承包经营权通过合同就可以设立，这是我国物权法独有的规定。三是非因法律行为引起的不动产物权变动。这种情况指的是《物权法》第28条、第29条和第30条的规定。
（2）增加规定了更正登记、异议登记、预告登记等登记类型。
更正登记是指为消除因登记错误或遗漏而导致的登记与实体权利关系的不一致状态，对既存登记的部分内容进行修正而发生的登记。更正登记的目的在于为错误的登记提供救济 途径，保护真正权利人的权利，维护秩序安定与交易安全。《物权法》第19条第1款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”
异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议而进行的登记。④该法第19条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。” 异议登记制度的目的在于阻却登记的公信力，从而保护事实上的权利人或真正权利人的利益，它是为更正登记所设置的临时保全措施。登记错误的更正需要一个过程，在此过程中，登记权利人有可能处分不动产，从而使真正权利人的权利受！到损害。为防止更正登记之前登记权利人的处分行为，有必要采取异议登记这项措施来保全权利。
预告登记是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项将来发生的不动产物权变动为目的的请求权而进行的登记⑤。我国物权法亦规定了预告登记制度，该法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记的目的就在于保护关于未来发生不动产物权变动的请求权，以维护不动产交易秩序。
（3）物权法关于不动产登记的规定对不动产执行之影响
物权法有关不动产物权变动的规定对传统的不动产执行方式和执行理念有较大影响，主要体现在以下几个方面：
一是物权法的实施对涉及不动产的执行既带来机遇，也有挑战。这种机遇主要表现为对不动产的执行提供了明确的法律依据和有力的理论支撑。如执行中处理不动产登记名义人与实际权利人不一致的问题时，可结合物权法关于异议登记的规定，及时解决争议，恰当处置不动产；还例如物权法关于预告登记的规定，使执行人员在查封前对不动产的相关权利人了如指掌，为及时采取预查封措施提供了便利。同时，物权法的实施也使执行工作面临较大挑战，需要执行人员深入学习和研究物权法的相关规定，准确把握物权法的立法宗旨，深刻理解物权变动的内涵，依法及时执行涉及不动产的案件，维护权利人的合法物权。
二是对传统执行方式和执行理念产生较大影响，要求执行人员在执行中及时调整执行思路，改变执行方式，增强执行技巧，依法执行。《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”。该条规定从根本上区分了不动产和动产物权设立和变动的公示方法。对于不动产，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。执行人员执行中要认真贯彻物权法规定的不动产变动规则，在采取强制执行措施前应认真调查不动产物权变动的情况，不能简单地以登记确定权属，还要看该不动产上是否存在预告登记、异议登记等情况，准确采取执行措施。
三是要求执行人员在执行中注重保护执行当事人的合法权利。既保护申请人的合法债权，又要保护被执行人的合法不动产物权，做到二者的统一。执行实践中，对当事人合法权益产生侵害的行为主要为有关机关的协助执行行为和法院的执行行为本身。对于一些行政机关在协助执行时拒绝协助、缩小或扩大协助范围或违法采取措施造成其损害的，执行人员应当告知当事人通过行政诉讼判决其履行职责，拒不履行职责造成损失的，承担行政赔偿责任。法院执行人员违法执行，侵害当事人的合法权益的，法院要承担行政赔偿责任。
三、贯彻物权法，执行涉及不动产的案件应注意的几个问题
1、关于国有划拨土地使用权的执行
实践中，对于能否强制执行被执行人拥有使用权的国有划拨土地问题，存在不同的认识。本人认为，法院在执行中应当本着既有利于最大化实现债权，又不违反现行法律规定的原则，依据《物权法》、土地管理法律法规和《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（法释[20__]6号）的有关规定，在与土地管理部门取得一致意见后，再行裁定转移，进行妥善处理。对原属划拨方式取得但不再属于供地范围的，应告知权利受让人办理国有土地使用权出让手续。如果该国有划拨土地上还有房屋及其他附着物，法院应当通过房地产评估将土地使用权与房屋所有权价值分离（仅限执行房产），并会同国土资源部门完成收回承载房屋及其他附着物的国有划拨土地使用权，由国土资源部门依据土地管理和城市规划等有关法律规定采取招标拍卖，挂牌出让等方式对该土地依法进行处置。
2、关于集体土地使用权的处理问题
在我国，集体土地所有权和使用权原则上是禁止交易的，但实践中集体土地权属也存在事实上的交易。如《担保法》第34条第（5）项、第36条第3款规定，农村“四荒”土地的使用权和乡镇企业厂房等建筑物所占用范围内的土地使用权可以设定抵押，那么该抵押权人在行使抵押权时，必然牵涉到集体土地使用权的处分问题。对此应当如何处理？本人认为，法院执行案件涉及集体土地使用权时应与当地国土资源管理部门进行协商，取得一致意见后予以执行。依照《土地管理法》第63条的规定，人民法院执行集体土地使用权仅限于用地单位因破产、兼并等情形。执行土地成交前，人民法院应当会同国土资源部门查验原土地使用权证书和用地批文，完成地籍调查，责成集体土地所有权单位签订征地补偿协议书，并书面告知权利受让人成交价款中是否包含该集体土地的征地补偿费。按照《土地管理法》第62条、第63条之规定，权利受让人应仅限于该集体经济组织内符合宅基地审批条件的农户。执行农村房屋涉及集体土地使用权的处置时，应会同国土资源部门查验原土地使用权证书和用地批文，并完成地籍调查，并对该集体组织范围内符合宅基地审批条件的农户进行审查，确认权利受让人的资格；人民法院应当责成该集体经济组织出具相关证明材料，协助权利受让人依法办理土地变更登记手续。
3、关于不动产登记名义人与实际权利人不一致时的处理
实践中，不动产登记名义人与实际权利人不一致存在以下几种情形。第一种情形是：申请执行的房地产登记在案外第三人名下，却被被执行人占有、使用，对此法院一般不能直接裁判权属争议。如果申请执行人认为登记虚假，执行人员应当告知其通过以下几种渠 道寻求救济，一是依照物权法的规定向登记机构提出异议登记申请，请求撤销该登记；二是依据合同法中的撤销权诉讼，通过民事审判撤销案外第三人的虚假登记行为；三是通过提起行政诉讼，撤销登记机构的登记行政行为。如果法院发现登记行为虚假，则只能建议登记机构撤销虚假登记。原登记被撤销后，要恢复为被执行人登记，此后，法院方可采取查封措施。当然，如果登记名义人明确承认其并非实际权利人且书面认可房地产实际属于被执行人时，为了提高执行效率，节省司法资源，执行法院也可以直接采取查封措施。第二种情形是，被执行人通过继承、判决和执行等合法途径已经得到了不动产的占有权，但还没有进行物权变动登记的，可以对该不动产先行采取预查封措施，待不动产办理了过户登记后，预查封自动转为正式查封。第三种情形是：登记在被执行人名下的不动产，并非属于被执行人所有，对这种情况法院仍可对该不动产进行查封。如果案外人主张所有权的，可提出执行异议，法院应当认真审查，如果异议属实，应及时依法纠正执行错误。
论不动产登记制度范文2
一、不动产登记制度概述
(一)不动产登记制度的概念界定
1.不动产的界定
不动产是与动产相对的一个重要的物权法概念。传统民法采用物理判断标准――以物能否移动和移动后是否改变其性质、损害其价值,作为对动产和不动产区分的标准,即动产是能够自行移动或用外力移动而不改变其性质和价值的有体物;而不动产是不能自行移动,也不能用外力移动,否则就会改变其性质或减损其价值的有体物。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第186条规定:“土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产”。我国《担保法》第92条规定:“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物”。梁慧星教授认为“不动产,指依自然性质或者法律的规定不可移动的物,包括土地,土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物”。综上可见,法律对不动产的定义是一致的,只是随着社会的发展,不动产的定义越来越宽泛,其已不仅仅包括土地、建筑物,而且还包括土地建筑物上人为的自然附着物及其他收益。
2.不动产登记
不动产物权登记是指经权利人申请,由国家专职部门将申请人的不动产物权变动事项记载于国家不动产物权登记簿的事实。其在法律上可以理解为:经申请人的申请对不动产的所有权进行登记,或者是对不动产在交易过程中的变动进行登记。广义上的不动产登记包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、坐标、图形等事项。狭义上的不动产登记是指土地上建筑物的所有权与他项权利的登记。
(二)不动产登记的性质
不动产登记制度不仅包含了平等主体之间的私权关系,而且还有纵向的行政关系。但究其为公法上的行为亦或私法上的行为,一直是有争论的。目前在学界有公法行为说、私法行为说和证明行为说三种学说。但笔者认为,不动产登记是一个较宽泛的概念,其本身的功能也是多元的,如果将其分解为不同层次的关系,在不同层面上讨论其性质,可能会对不动产登记的性质作出正确的认定。
1.登记申请。对于不动产登记,除法律有特别规定外,登记的发动权在于当事人而不在于国家,而申请的内容也多由当事人自己决定,如当事人可以决定进行抵押登记、异议登记或其他类型的登记。因此,在登记申请这一环节,登记请求权是一项私权,其主要体现当事人的意志,是一种私权性质的行为。
2.登记审批。对于不动产物权,在登记机构就不动产作出登记之前,“权利方”,对于某项不动产已经取得了某种利益,或者事实上存在着“权利”,登记不过是对这种既得利益的肯定,如国有土地使用权的出让过程。登记机关在登记审批上,并无自由地选择决定为登记确认或不为登记确认的权力,只要当事人的申请符合登记法规的相关要求,登记机关就必须对其予以登记确认。登记机关的审批也不同于行政许可,其本身并没有创设不动产物权,而仅仅是被动地认可物权或证明物权的存在,是为私权服务的。
3.登记事实。首先,登记事实产生私法意义上的效果。登记是对不动产权利变更状态较真实的反映,相对人及利害关系人均可查阅登记簿册,并且任何人均可相信登记事项且为交易。简言之,登记的首要意义在于物权变动的公示及公信力价值。其次,由于物权变动公示公信的要求,登记已成为不动产交易中必不可少的一道环节,登记信息也因此成为一定范围内不动产物权变动的真实反映。国家通过对不动产变动数据信息的掌握和利用,可以实现不动产交易控制、不动产税收和不动产的开发利用等公法意义上的管理和服务。因此静态意义上的不动产登记体现公法和私法两种性质,产生公法和私法意义上的两种效果。
总之,就登记过程而言,登记是为私权服务的,是私性质的;而就登记事实而言,登记则兼有私权和公权两种性质。
二、物权变动公示原则对不动产登记的要求
(一)不同的物权变动模式对不动产登记公信力的要求
登记是否具备公信力,取决于法律的价值观念,即保护静的安全和交易安全的不同价值取向,若趋向交易安全,则公信力成为必要。登记是否具有公信力,在采公示对抗主义和公示要件主义模式下存在着根本的区别。法国、日本等国家采登记对抗主义模式,在这种模式下,不动产的目的只是因为当事人的合意而进行的一种昭示作用,登记只是赋予第三人的对抗效力,并不能决定物权变动的本身。因此,对于不动产的登记采取的是形式上的审查,这种审查在某种程度上来说不能保证登记的完全准确性,公示的公信力从实质上就会受到影响,因此登记不具有公信力。而德国采公示要件主义,在这种模式下,登记的目的不仅具有向社会的一种昭示作用,还记载了物权的变动过程,因此须对不动产登记采取极为严格的审查方式,其的公示也就具有极强的公信力,凡是信赖登记的善意第三人依据登记的公信力均可直接获得保护。
我国《物权法》规定,在物权变动方面,对不动产采公示要件主义,不动产登记须具有绝对的公信力,而对动产采公示对抗主义,不予登记不具有对抗善意第三人的效力。
(二)不动产登记的公信力
“所谓公信,是指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人,如果以后事实证明登记记载的物权不存在或存在瑕疵,对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人,法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。”其具体可以从几个方面进行理解:
1.不动产登记薄上记载的权利人在法律上可以推定为真正的权利人。即第三人可以完全相信登记薄上的记载,以此为准。
2.如果不动产登记簿上登记的内容是正确的,也就是说登记的是当事人的真实权利,那么登记簿所记载的事实就足以使社会公众相信其是真实的,对社会公众就具有绝对的可信性。如果登记是错误的,也不能完全颠覆登记对于权利人享有的权利的表述,在这种状态下,对于社会公众来说照样是真实的,正确的,对于信赖登记的交易者来说仍然具有可信度。
三、我国不动产登记制度存有的缺陷
新颁布的《物权法》虽然对不动产登记作了许多规定,确立了不动产登记制度的诸多重要性原则,如完善了登记类型、建立了信息资料的查阅制度和登记机关的责任赔偿制度等等,弥补了之前我国于不动产登记立法上的空白,但目前在我国仍没有一部统一的法律对不动产登记作以系统的规定,现行的行政管理部门制定的规章不仅散乱、交叉冲突而且法律效力严重不足,且其更多地体现为一种国家管理职能,私权性质荡然无存,于民商事方面相配套的程序法也没有齐备。
另外,我国《物权法》规定对不动产登记申请进行实质性审查,其虽然可以使公信力的程度大大提高,维护不动产交易的安全,但也带来了棘手的问题:登记人员在不动产登记工作中承担了繁重的审查义务,此种义务甚至超出其能力特别是法律素质方面的能力,而登记人员因俱怕作出错误登记而承担责任,使原本已十分繁重的审查工作更为繁复,耗费了更多的时间以及人力和财力,且导致了登记工作的效率低下,延缓了不动产交易的进行。
最后,虽然《物权法》对不动产统一登记制度作了原则性的规定,但具体细化仍需要以后立法的逐渐完善和整合。况且我国的不动产登记具有多头执政的历史,不仅其的法律依据各不相同,而且其中也包含各部门的利益划分问题,这就给了立法和改革带来了难度和挑战。
四、不动产登记制度的完善建议
完善的不动产登记制度须具有如下几个特征:统一的制度、迅捷的速度、真实的信息和恰当介入的公权力。按照此一要求并针对以上提出的缺陷,我国不动产登记制度的完善须注意如下几点问题:
1.建立统一的不动产登记法。鉴于不动产登记法属于民法程序或者不动产物权法的程序法,所以在制定物权法的同时,应该配套制定我国的不动产登记法,且这部法律必须是国家立法部门制定,必须有足够的效力。目前日本及我国的台湾、香港地区等均有此项法律,只是名称有所不同,我国于立法时可予以参考。
2.明确不动产登记的私权性质。不动产登记于本质上是一项私权利,其的启动和登记内容均是当事人自由意志的体现。因此在进行不动产登记时,国家的登记机关不能强制权利人进行登记,权利人应该按照自愿的原则来进行申请,除非法律有特别规定的情形除外,登记机关无权主动对权利人的某项权利主动进行登记。
3.建立物权公证制度。不动产登记的准确性是维护登记公信力的最重要的基础,对于交易安全和效率有重大影响。为了提高登记的准确性,完善实质审查制度,我国可以借鉴德国立法上允许不动产登记人员在特定情况下只进行形式审查主义的立法经验,由公证人通过公证的形式代替登记人员对不动产物权变动的原因行为完成实质审查。这样不仅有利于提高登记的准确性和公信力,还可以有效地减少他人对私权的质疑和不当干涉。作为事实认定的依据的公证书可以免除行政人员对公证过的法律行为和事实进行实质审查的工作,减轻行政机构本已十分巨大的工作量,提高登记效率。而公正人员于法律专业方面也更为熟练和精通。
4.统一不动产登记薄和证书。我国不动产登记实行的是登记权证制度,即登记程序运行的结果,不仅是把有关登记的事项记载于不动产登记簿上,而且登记机关还要给权利人颁发权属证书。可以说,不动产登记薄和证书具有物权设权效力、物权变动根据效力、权利正确性推定效力以及善意第三人保护效力等四大效力,对不动产登记簿和证书的完善,也是我国不动产登记制度的一个核心问题,如须由一个登记机关颁发统一的权属证书,简化权属证书的种类;内容只需表明登记的结果状态,而无需描述登记的过程;体例结构上科学合理,充分体现不动产的特性和状态等等。
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论不动产登记制度范文3
（一）我国不动产登记制度
不动产物权登记，即权利人申请国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权事项记载于不动产物权登记薄的事实。登记可以定性为一种事实行为，即在不动产物权的变动依法律行为进行时，登记是必要条件。在交易中，不登记不产生效力，物权不得变动。
我国民法中不动产登记制度采取的是以登记生效主义为原则，登记对抗主义为例外的形式，在登记生效主义中，不动产物权的取得、转移、变更，除需要合法有效地合同外，还需对该不动产进行相应的登记。在我国民法中涉及的需要登记的不动产物权包括：土地所有权、建筑物使用权、土地承包经营权、宅基地使用权等。在登记对抗主义中，登记只是作为对抗第三人权利而存在，而不是不动产物权生效所必须的。例如，《物权法》第127条规定：土地承包经营权自合同生效时设立。对于土地承包经营权而言，事后县级以上人民政府发给的土地承包经营权并登记造册，只是对该权利的确认而已，此外还具有对抗第三人的效力。此时，登记是以对抗要件存在，地役权也属于此种情形。
（二）不动产登记的效力
我国民法不动产登记主要是在行政机关进行。通过一种规范统一的形式，对不动产物权所有的一种国家确认的行为。不动产物权经过登记以后，国家确定权利的存在，产生确定力。不动产登记制度的效力可以体现在以下几个方面：
1.对不动产物权的确定；我国不动产物权采用的是登记要件主义，在获得不动产的过程中，除了占有或买卖的事实存在外，需要有登记要件，通过登记，才能合法拥有不动产物权，享有占有、使用、收益、处分的权利。
2.在不动产物权变动中，不动产物权变动后所有权归属的确定；在土地买卖的一级市场或是二级市场，除国家为公益目的的进行的土地划拨或国家拥有的自然资源、土地外，法律中明确规定不动产物权需要登记的范围，不动产交易后都需要经过登记以取得法律上的认可，并且得到国家的确认，使该法律关系透明的存在，并且表现于外的事实能让公众信赖。
3.公信效力：不动产登记制度的公信力依存于确定的效力而产生，若当事人在取得、进行物权变动或其他变更不动产物权现有所属状态时进行了登记，第三人可以依赖登记过的行为而为一定的行为，依据登记行为而产生的事实行为与真实状态不相符，善意第三人的行为取得不动产的物权并能够得到法律的保护，而针对事先串通的恶意第三人，公信效力会丧失原有的特点。例如，在夫妻双方婚姻存续区间，作为共同财产的房屋登记在丈夫名下，丈夫未经妻子同意与第三人签订房屋买卖合同并进行了登记，第三人在交易过程中信赖了房屋登记处所登记的权属进行交易，物权变动并登记后即使妻子提出异议，该善意第三人可以依据已经登记的事实，取得房屋的所有权。
不动产登记制度所的确定力、公信力是产生一系列功能的基础，并以效力为基础，功能为依托，对不动产登记制度的价值意义有深远的影响。
二、我国民法中不动产登记的功能
（一）确定不动产物权归属
不动产登记制度将拥有不动产的所有人，权利所包括的范围，可以使用的期间等围绕不动产的权利都记载于登记薄中。而在涉及需要登记的不动产进行交易时，占有并不代表物权的转移，只有通过在登记机关进行登记后，产权具有国家确认的效力，才是真正的实现物权的转移。登记公示作为不动产物权取得的生效要件，在不动产交易的过程中，如果只有当事人的意思表示与有效的合同，在法律上并没有实现不动产物权的变动。
国家通过登记制度明确不动产的所属，为维护市场交易安全中最关键的安全要素提供保障，能够更好的调动市场的积极性，有利于经济社会的发展。
（二）市场调节功能
社会主义市场经济是我国经济的发展形式。市场调节作为调整资源配置最重要的手段之一，是以市场的供求关系为基础进行，但是市场调节的滞后性对于不动产交易市场却是致命的，交易主体在交易中不能预料到可能发生的各种情况，所以经常会出现始料不及的情况而导致交易的中断，例如一物二卖这种情形在现在的不动产交易中大量存在。由于市场在最终的结果出现时才能反应出买卖中的真实情况，这样必定会损害不同当事人的利益。此时，不动产登记制度中的预告登记制度就能够推动着市场调节的公平性发展。
我国《物权法》弟20条规定，当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。该制度的好处在于，如果出卖人想要进行一物二卖，已经进行预告登记的登记人可以主张基于合同的债权和基于登记的物权的双重保障。既可以以预告登记为基础要求出卖人违反合同的行为进行违约损害赔偿，也可以向已经获得不动产的受让人主张物权的不成立，行使返还不动产登记请求权。由此可见，预告登记制度保障了市场主体的利益，使得一物二卖的情形得到有效解决，维护了市场调节的稳定性。
在不动产交易市场中除了存在着这种购买方与房产商交易的情形外，还存在着大量的不动产拥有者与需求者之间一对一的交易市场，也是市场调节资源配置的一种情形，但是买卖双方在很多时候再买卖过程中对不动产的处理仅依双方的买卖合同和对不动产财产的交付作为不动产物权变动的形式，并没有在登记机关进行物权的变更登记，此时，市场中的不动产信息没有得到真实的反应，阻碍了市场对资源的配置，因此，不动产登记的进行有助于让市场资源信息完整，维护市场分配的公平性。
（三）行政监管功能
市场调节无法很好的把我国不动产市场打理得有条不紊，仅靠市场调节无法完成我国建设和谐经济的目标，美国的泡沫经济和次贷危机就是发展中的前车之鉴，只有通过国家的宏观调控，行政监管这只有形的大手与市场调节这只无形的大手相结合，才是健康发展的保障。
不动产登记制度不仅体现在法律规范中，在具体实行时又会以行政规范来明确规定程序、时间等问题。因此许多登记事项多见于行政规范中。通过登记后，国家能够对全国登记信息充分了解，制定宏观调控政策。这有利于行政机关在对不动产价格监管，对不动产交易中税收进行调节与控制。
（四）社会服务功能
不动产登记内容涉及广泛，不动产在登记机关登记后能够产生信赖利益。因此完全可以作为信息公开的对象，当然这些都是建立在充分保护当事人隐私的情况下。一旦不动产登记的信息作为信息公开的对象，不仅对公民个人提供了信息服务，也对市场以制度的开放性提供服务。不动产登记制度的社会服务功能体现在以下几个方面：
1.对公民的服务。作为不动产登记功能之一的明确不动产物权的归属就是为公民提供服务最重要的方面。人们在投资决策时需要依赖大量的社会信息，而这些信息来源没有保障，很多是虚假，不可靠的。而为了保护私人财产的安全性，政府提供的信息，具有可靠性，在进行不动产交易时，人们可以信赖在不动产登记机关查询到与不动产相关的信息，做为其买卖，投资的参考信息。不动产登记制度赋予不动产物权变动以法律效力，在买卖完成后，通过对不动产物权登记的变更，物权属于登记薄上记载的所有人，国家法律作为其保障，使得交易最终完满的进行。
2.对市场的服务。不动产作为固定资产，即使不兑换为现金也能作为参股的条件加入到有限公司和合伙企业设立中去。权利人可用自己拥有的不动产参与设立有限公司，但是作为非现金的加入，一旦加入，就是成为公司的财产而非个人财产，此时不动产的所有权属于公司而非个人，由于不动产物权的变动因登记得以实现，所以只有在登记机关进行变更登记把不动产登记到公司名下，才能作为入伙或是参股的实缴出资。不动产登记在此时产生了确定物权转移的效力，有效地盘活了资源的各种形式。
为了维护市场中不动产交易的安全，不动产登记制度对一些灭失或不能交易转移的不动产也有相应的规定。例如不动产登记制度中的注销登记，不动产物权在一定情况下灭失，是进行注销登记的一种情形，已经消灭了的不动产物权经登记机关注销登记后，权利消失，以免再进入交易市场，引起混乱，造成损失。
第三，对政府的服务。不动产登记制度为政府提供相关数据的统计、制度的研究、政策的制定提供依据。
三、我国民法中不动产登记的价值
（一）秩序价值
不动产物权通过登记，确定权利的归属，发挥不同功能，一旦经登记享有物权，义务人都负有不得侵犯该物权的义务，因此不动产登记制度对于保护财产权益，稳定交易过程，具有重要的秩序价值。
首先，不动产物权变动后通过登记具有法律效力。在不动产交易中，过户登记与变更登记是交易中的确权行为，一经登记，物权形成，并产生排他的效力，所有人并以此为依据可以占有、使用、收益、处分该不动产。只要登记一直在有限期内，权利一直连续的存在，是一种对自然人权利确认的制度，实行登记的同时也为国家确定不动产物权提供法律基础。不动产交易市场中以不动产登记制度的确定为依据，具有明确产权，对市场、行政、社会服务的功能。在婚姻家庭关系中，不动产作为家庭财产的组成部分，是属于婚前财产还是夫妻共同财产，查询登记是寻找依据的重要形式。确定财产的归属，为家庭理财与投资，提供条件。在买卖过程中，依据单方同意出售房屋，买卖合同无效，但是，只要作了变更登记，交易行为受法律保护。
其次，不动产登记制度效力中的确定力是以国家公信为保证的，且我国登记机关为行政机关，使登记这一民事行为能够通过行政作用予以保障其效力。这种形式在目前中国发展中存在具有一定的合理性，因为市场并没有完全的强大到能够以自己的能力协调好不动产权利所属，并没有为权利的属性提供保障。通过国家公信力为其强大的后盾，以法律为保障，以秩序为基础，建立和维护一定的经济关系和社会秩序，促进社会和谐健康的发展。
（二）经济学价值
不动产登记制度是以法律，行政法规的形式确定的，一旦不动产物权产生变动时，都需要进行的一项手续。它的好处是能够对各地各处的不动产物权变动都有详细的记录，受国家的保护。当所有人想要变卖不动产时，作为买方对不动产的购买毕竟是慎重投资，必定会考虑交易是否安全可靠，将来收益怎样等各方面的因素，而作为交易是否安全最基本的要素，则是不动产物权产权归属的界定，如果没有不动产登记制度，对产权的界定需要枉费大量的时间与金钱且到最后都不能达到理想的结果。而不动产登记制度就解决了这方面的难题，只要双方想要进行不动产买卖交易，达成意向，签订合同，到登记机关查询，从产权的归属合法与否到变动登记的申请，登记一气呵成，节约了双方在交易中的成本和时间，提高了交易的效率。并且在登记机关查询到的事实状态承载着国家的公信力，这种公信力是维护交易安全的基础。
在不动产交易中通过登记制度节约了社会交易成本、时间、交易的安全性也能够得到有效的维护，因此更多的社会主体就会对市场运行有更多的信赖，从而产生强烈的绩效影响。更多的人愿意进行交易，提高不动产物权变动的效率，能够更好的通过市场实现不动产资源的优化配置，实现国家税收增长，财政收入增加，实现经济与社会共同发展的双赢局面。
（三）对社会学价值
社会学研究的是各种不同形式的社会组成部分。通过这些知识的研究，可以向人们提供各个不同社会领域的知识，告诉人们各种社会现象产生的原因，为什么会有这种现象并且将来会怎样。不动产作为社会因素的组成部分，在市场经济中，起着举足轻重的作用，而对于不动产这个社会社会因素研究的途径之一是通过对不动产登记制度来进行。
不动产物权的取得、设定、转移、变更、终止均应办理登记，各个环节都聚集了大量不同的信息。通过对这些信息的研究，可以对科学的管理社会和制定科学正确的社会政策提供依据。经过论证后提出的建议可为发展社会主义市场经济服务，促进社会的良发展。
四、我国不动产登记制度的构建
我国的不动产登记制度已经形成了自己的框架，以我国目前的经济发展水平和社会发展水平来看，现有的制度总体上满足社会发展的需求。但是在一些地方随着社会、经济的发展，不动产登记制度开始暴露其制度缺陷，需要对其进行改革与重构。不动产登记制度的改革必须在现有的立法框架与制度下，以登记为支撑点，以维护不动产登记制度功能与价值为基础，对制度的缺陷与不足进行修复与校正。
（一）建立独立统一的法律规范
我国民法中关于不动产登记制度规则散乱、不集中，《民法通则》、《物权法》、《土地登记办法》等法律、司法解释、行政法规中都有规定。在具体的实行到不同的地方时，各地体现出来的规定又不相同，造成了登记制度的混乱，造成许多不便，因此，制定一部独立的不动产登记制度法律迫在眉睫。
主要是需要知道哪些是一定要登记，哪些是在物权的变动时才需要登记的情形。并不是只要涉及不动产物权就必须进行登记，这样在一定的程度上会浪费登记资源。比如说财产的继承，当继承人因继承的发生对不动产物权的取得时，从继承开始时无需登记便拥有不动产物权的所有权。除非在将来继承人需要变卖该不动产时，才需要登记。还有就是我国实行土地公有制，国家土地所有权和集体土地使用权及划拨用于公益用地和农村承包土地经营权并没有做出需要登记的规定，这些是否应该纳入登记范围都应该明确。
（二）坚持登记效力的基础上完善不动产登记机构
我国不动产登记有确定、公信的效力，在此基础上，可以进行以下关于不动产登记机关制度的建设。
灵活机动的分配不动产登记制度的权力。我国《物权法》第十条：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。为了获得更充分，更明确的资源利用信息，并且能够解决边远地区登记不便的地区，可考虑设立登记机关的派出机构。对收费实行标准以城市和农村作出不同的划分。通过这些措施来扩大登记的覆盖范围和发挥效力的空间。
（三）在审查限度范围内合理促进信息公开
对不动产登记情况的信息公开，有利于交易中当事人的查询，是维护交易安全的保障，我国关于不动产登记信息的公开在《土地管理条例》第三条：土地登记资料可以公开查询的规定，而对于具体可以公开哪些资料未予明确，应该在不动产登记审查范围内对主体、面积、位置等对交易中有利而不侵犯个人隐私的资料，根据不动产登记主体的授权或合法证明取得信息。形成信息公开与隐私保护的双重结合。
不动产登记制度的审查还应当把错误登记与赔偿机制结合起来，以至于在审查的过程中切实保障权利人的合法权益。
论不动产登记制度范文4
善意取得制度，是近代以来民法法系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。保护由所谓无权利者善意取得动产的制度乃是伴随着财货流通的扩大，因应流通安全的经济要求，而生成和发展起来的。由经济生活塑造而成的善意取得制度，源起于古代日耳曼法中的手护手原则，历经了由古代，中世纪而近代乃至现代的漫长岁月，其制度创造、判例、学说屡经变迁，在诸多市场经济国家确立起来，发挥着保障流通安全的功能。然而，善意取得制度是否亦适用于不动产领域，各国立法规定不一，并且在理论研究方面，学者亦存不同见解。
一、不动产善意取得的理论争鸣及评析
⒈否定说。目前我国学者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域，认为所谓善意取得，即指“无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人交付于买受人后，若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受人返还。”至于不动产，“因以登记为其公示方法，交易中不致误认占有人为所有人”，“因为不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。”故在建立不动产登记制度后，“善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适用。”即使存在“不动产准用动产善意取得的必要，也仅在违章建筑等极少数未进行保存登记的不动产之上。”对于“已登记的不动产发生登记错误，应通过公信原则或登记更正程序来解决，不适用善意取得。”
⒉肯定说。持肯定观点的学者认为，应承认不动产善意取得。他们认为我国《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条关于共同共有财产善意取得的规定，就包括了共同共有不动产的善意取得。认为“如果买受人在买受该不动产时为善意无过失，则采牺牲其他共有人的利益，而维护交易秩序和交易规则的立场，确认买卖关系有效。并且，在现代社会中，“无论现代不动产登记制度多么独立、完善，仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生”，⑽因而存在不动产无权处分的可能。所以，仅以“交易方不会误信不动产占有人为有权处分人而与之交易”为理由，一概排斥不动产善意取得制度之适用是缺乏根据的，对于相信登记公示力而自无权处分人处取得不动产的善意第三人而言，也有失公允。
否定说虽然都反对不动产的善意取得，但其各自反对的理由并不相同。否定说中有两种代表观点，第一种观点以梁慧星先生为代表，他们认为，“基于物权登记的公信力，即使登记错误或有遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护。”依此观点，善意第三人因信赖不动产的登记而与登记名义人为不动产交易，即使登记名义人非为真实权利人，亦取得不动产所有权。但是他们却否认不动产善意取得，这显然是不符合逻辑的。在善意取得制度的理论基础问题上，梁慧星先生曾言：“郑玉波先生将善意取得制度存在的理论根据解为法律的特别规定，不啻为正确之解释”，但同时又认为“谓善意取得制度是一项基于占有的公信效力而产生的制度，并无不妥。”⒀占有的公信效力，即依物权变动的公示效力，凡占有动产的人即应推定为该动产的所有人。由此看来，梁慧星先生赞同法律赋权说，亦赞同权利外观说。从权利外观理论出发，往往容易得出不动产亦可适用善意取得的结论，而法律赋权说却极可能得出相反的结论。如此似可解释否定说的第一种观点在理论上实际已承认不动产善意取得的同时又否认不动产的善意取得的自相矛盾。但是在不动产善意取得的问题上，他们却又坚决坚持法律赋权说的观点，对此持否定的观点。然而，倘若简单的说善意取得制度仅适用于动产，而不适用于不动产，是出于法律的特别规定，这显然有违法律制度内部的逻辑，无益于我国物权法的应然研究。
否定说的第二种观点以孙宪忠先生为代表，他们认为不动产登记制度的存在，又因为不动产登记簿具有对一切人公开的性质，因而任何人无法在不动产领域内提出自己不知或不应知交易瑕疵的善意抗辩。这种观点将物权的公示公信原则与不动产善意取得完全对立起来。他们认为，依公示公信原则，即使公示与权利关系不一致，标的物出让人无处分权时，善意信赖公示的受让人仍能取得物权。事实上公示的推定力已经具有了确定当事人主观心理状态的意义，登记名义人或占有人推定为真正权利人，那么信赖该登记或占有的第三人便被推定为善意无过失。⒁公示公信原则的标准为客观标准，而善意取得的标准为主观标准，因而在不动产领域，由于不动产以登记作为公示方法，第三人以其不知或不应知权利的真实状态予以抗辩已为不可能。因此公示公信原则可以适用于不动产，而善意取得制度则不适用于不动产。然而，在现实生活中，发生不动产登记权利内容与真实权利状态不一致的情况非常复杂，概括起来，导致这种不一致的情况发生的原因主要有：（1）因登记机关的过错而造成错误登记或错误涂销；（2）登记以外的法律变动，如表见继承人取得遗产或继承人取得应继份额以外的不动产并为继承登记；（3）买卖合同无效或被撤销，但登记尚未涂销；（4）依法律规定取得不动产物权，如征收土地，但尚未办理登记；（5）不动产共同共有关系中，不动产物权仅登记在一个或部分共有人名义下的。在上述情形，第三人往往难以知道真实的权利状态。第三人如不知或不应知真实权利状态，信赖不动产的登记而与登记名义人为不动产交易，应为善意。此时如否定不动产的善意取得，显然不利于善意第三人的利益的保护。由此看来，此种观点的缺陷乃在于其对现实生活中已经存在并将继续发生的错误登记等情况视而不见。
持肯定说的学者虽然都肯认不动产的善意取得，但其对不动产善意取得的依据存在分歧。有学者认为,“由于不动产的物权变动的公示方式是登记，因而，在不动产交易中，双方当事人必须依照规定，变更所有权登记，因而不存在物所有权人或者无处分权人人处分不动产所有权的可能性，也就不存在适用善意取得制度的必要前提。”⒃由此可见，其肯认共同共有不动产的善意取得，乃属善意取得适用的例外。有学者则认为，不动产善意取得的前提，即不动产权利登记记载与真实权利状态不符，是“因为现今世界各国的登记审查都仅须为形式审查”。⒄笔者虽亦持肯定的观点，但对上述观点大不以为然。本文认为在对不动产登记实行实质审查的我国，不动产善意取得不仅适用于共同共有的不动产，而应适用于所有已登记的不动产。
二、不动产善意取得的理论基础
善意取得制度渊源于古日耳曼法的“以手护手”原则。依据该原则，占有是物权的外形，占有动产者，即推定其为动产占有人，而对动产有权利者，也须通过占有标的物而加以表现。因此，有权利者未占有其物时，其权利之效力便因此而减弱。任意将自己的动产交付与他人者，仅能向相对人请求返还，若该相对人将动产让与第三人时，则仅可向相对人请求损害赔偿，而不得向第三人请求返还其动产。“以手护手”原则注重权利的外观，并以权利的外观视为权利的表征。这虽然是与古日耳曼法时观念的所有权并未生成发展起来具有密切的关系，但它却适应了商品经济的发展和保护交易安全的客观需要，因而显示了其极强的生命力。后世的德国民法、瑞士民法等基本上采用于“以手护手”原则的权利的外观标准，把不动产登记和动产的占有作为物权的法定公示形式，以盖然性的推定方式来判断物权的正确性，而不是从客观真实的角度来界定的正确性。“以手护手”原则虽然并未蕴含交易安全的理念，但权利外观理论在吸收其占有为权利之“外衣”的观念的基础上，并吸纳罗马法的“善意”要件，逐渐生成发展起来，并成为占主流地位的学说。
日耳曼法的物追及制度及其限制基础深深地根植于日耳曼固有的公示思想里，这个思想的现代表现就是善意取得制度。按照物权的公示原则，物权正确性的实质通过法律认可的形式反映出来，即不动产登记簿上记载的不动产物权和动产占有的事实表征的物权是正确的物权，这就是物权公示所具有的权利正确性推定效力。根据该推定效力，善意第三人信赖不动产的登记或动产占有的表征，而与不动产登记名义人或动产占有人为交易时，纵使其表征与实质的权利不符，对于信赖此表征的善意第三人亦不生任何影响，该善意第三人取得的物权受法律保护。权利外观理论是为了因应近代资本主义经济的发展对交易安全之保护要求而诞生的，它将当事人内部诸要素切断，是当事人之间的内部情势不致外溢，而影响、害及第三人，把权利及法律关系的外相形态作为相对人利益的保护标准。
善意取得制度的前提是观念的所有权的产生。由于占有与本权分离现象的存在，始有善意取得制度存在的现实根据和意义。若占有人与所有人合而为一，则根本无善意取得制度适用的余地。观念所有权的发展，使得占有与本权分离的现象增多，从而为保护善意第三人之正当利益以保护交易安全，而发展出善意取得制度。近代各国物权公示方法的统一为善意取得制度的适用提供了基础。德国民法理由书曾言“在动产交易里，对善意取得者确保取得的安全甚为重要。在不动产，对登记簿公正之信赖予以法的保护。在动产，代替登记簿者乃让与人的所持与占有，它们构成了应受保护的善意的基础。”由此可见，占有与登记都具有表征本权的功能。占有之所以具有表征本权的功能，乃在于占有“外观之状态与实际之情形，一般而言系八九不离十。”因此,“基于此项概然性，占有即具有事实支配标的物之外观，自应具有本权。”然而，随着现代社会和市场经济的发展，观念的所有权得到了进一步的发展，从而致使占有与本权分离的现象经常发生，使得近代以来占有通常表征本权的命题受到挑战。占有与本权的时常分离，使得占有作为动产的公示方法就不再充分，不能当然地推定对动产实行实际支配的占有人即为该动产的所有人，尤其在所有权保留和让与担保的场合，以占有人的占有这样的权利外观认定其为动产的所有人，更显得可疑。这就使得善意取得制度赖以存在的基础发生了动摇。观念的所有权通过一定外形加以明示的公示原则，在动产物权于事实上被放弃，从而外形再也无法肩任表明物权存在的机能。这样由公示原则导出的公信原则便失却了其前提。在不动产领域，则不存在上述情形。由于不动产登记制度的建立和完备，不动产的登记由官方统一进行，使不动产登记簿上记载的权利与真实权利状态保持一致有着较高的保障，因而社会公众可以信赖登记簿上所记载的权利即为真实的权利。既然动产占有因其概然性可生公信力，以登记为公示方法的不动产发生登记与实际权利不符的情形远较动产为少，因而具有更高的概然性，从而更具有公信力。因此，善意第三人因信赖不动产登记簿的记载而与登记名义人为交易时，即使存在登记与本权分离的情形，善意第三人亦可获其利益，除非有他人向登记机关提出异议并已记载于登记簿上的情形。
三、不动产善意取得的制度基础
考察先进国家的立法，各国对不动产善意取得规定不一。《法国民法典》第2279条规定：“涉及动产物品时，占有即等于所有权证书。”由此条可知，法国法的善意取得仅适用于动产，这是因为，唯有动产适用于占有和根据占有对之作权利归属。《德国民法典》第932条规定：“物即使不属于出让人，受让人也可以因第929条规定的让与成为所有权人，但在其根据上述规定取得所有权的当时非出于善意的除外。”第929条规定：“转让动产所有权需有所有权人将物交付于受让人，并就所有权的转移由双方成立合意。受让人以占有该物的，仅需转移所有权的合意即可。”《德国民法典》第932条虽然未明确指出善意取得只适用动产，但其所指向的第929条则明确将物限定为动产，而且第932条规定与“动产所有权的去的和丧失”之下。《日本民法典》第192条第192条，《瑞士民法典》第714条，我国台湾民法第801条，1952年《美国统一商法典》第2403条均有类似规定，将善意取得之适用限定为动产。因此，我国有学者断言：“各国民事立法都规定只对动产交易依善意取得制度予以保护，而对不动产交易不适用善意取得制度。”但是，《德国民法典》第892条又规定了可以基于相信土地登记公信力而取得土地上的权利，事实上突破了善意取得仅限于动产的限制，将善意取得的适用范围扩大至不动产。瑞士则将善意取得制度适用于所有已登记的不动产。《瑞士民法典》第973条第1款规定：“出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。”台湾《土地法》第43条亦规定：“依本法所为之登记，有绝对效力。”登记有绝对效力，系为保护第三人，将登记事项赋予绝对真实之公信力，俾第三人因信赖登记而取得土地权利时，纵令其登记原因无效或得撤销，真正权利人亦不得以之对抗该第三人。并且，台湾地区经多年全面的检讨，于1999年3月完成《民法物权编部分修文草案》，与原有条文210条，增订75条，删除15条，修正127条，变动幅度甚大。在物权变动方面，为确保善意第三人的权益，以维护交易安全，明定不动产善意取得，于第759条第二项规定：“因信赖不动产登记之善意第三人，已依法律行为为物权变动之登记者，其变动之效力，不因原登记有无效或撤销之原因而受影响。”可见，各国关于不动产善意取得的立法规定，并非如有的学者所断言。
然为何各国立法对善意取得是否适用于不动产存有如是差异？究其原因，主要在于各国的不动产登记制度不同。法国、日本以及美国的大多数州对不动产实行契据登记制度，该登记制度具有如下特点：（1）形式审查主义。登记官吏对于登记的申请，只进行形式上的审查，至于契据上所载权利事项有无瑕疵，则不予过问。（2）登记无公信力。已登记的权利事项，公众不可信赖其为真实的权利状况。德国、瑞士等国的不动产登记，实行权利登记制度，该登记制度的特点有：（1）实质审查主义。(2)登记具有公信力。我国台湾民法规定，不动产物权之变动，非经登记不生效力或不得为处分。至于登记，对于第三取得人之关系如何，以之让与登记法，未为明文规定。依台湾“土地登记规则”第49条、50条之规定，登记机关接受申请案件后，应即依法审查，如有瑕疵，应通知补正。由此可见，我国台湾的土地登记制度亦实行实质审查主义。德国虽实行形式审查主义，但其采“窗口的审查”的同时，采取了公证制度。这样，公证人便首先对内容进行审查。由于有此审查，登记管理纵只作形式的审查，也可保障登记的正确性。因而德国的形式审查实可起到实质审查同样的效果。只有正确的公示，公众才有理由相信不动产登记有正确的权利归属，才能赋予不动产登记以公信力。在实行形式审查主义的国家，由于登记机关对登记事项有无瑕疵不予过问，因此经常会出现登记外观状态与实际情形不相一致。因不动产的登记缺乏公信力，善意取得制度也无法获得其存在的基础。并且，此时如将善意取得制度适用于不动产，则显然不利于保护不动产所有权人的正当利益。善意取得制度的目的虽然在于保护交易安全，但从其产生发展的历史背景来看，其意亦在于在当时片面强调静的安全的社会现实中，保护动的安全，以适应社会经济发展和财富增长的需要，平衡善意第三人与权利人之间的利益。因此，在设计善意取得制度时，不能片面的追求动的安全，而忽视了善意第三人与权利人之间的平衡。对不动产登记实行形式审查主义的国家未将善意取得制度适用于不动产，皆因如此将可能摧毁近百年来精心构建起来的所有权的法秩序。
我国对不动产登记实行实质审查主义，赋予不动产登记以公信力。依公示公信原则，只要无异议登记，即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护。我国虽然在《民法通则》中没有确定不动产善意取得制度，但《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条明确规定了共同共有财产的善意取得。此条解释中的“共有财产”显然既包括动产也包括不动产，而且就此司法解释演变生成的历程而言，其“实质是指共同共有的不动产，而且主要是指共同共有的房屋。”由此可见，我国实际上已经承认了不动产的善意取得。
我国有学者反对目前在我国建立不动产善意取得制度，理由在于“我国因国情所限，尚未建立起健全的不动产登记体系。”笔者认为上述理由是缺乏依据的。我国目前“尚未建立起健全的不动产登记体系”，确属真实，但这并不影响我国建立不动产善意取得制度。不动产公示登记的方法，为各国通例。不动产善意取得系借助登记的公信力原则来达到维护交易安全的目的。善意第三人因信赖登记而与登记名义人进行交易，纵使存在登记与本权分离的现象，善意第三人亦因其信赖登记的公信力而获其利益。如不动产未予登记，即因缺乏登记的公信力，而第三人仍与无权处分人进行交易，则可推定第三人存在过失，不能适用善意取得。我国尚未建立起健全的不动产登记体系，主要指存在大量应登记而未登记的不动产的现象。但因未登记的不动产不能依公示公信原则而适用不动产善意取得，那么我国尚未健全的不动产登记体系对不动产善意取得制度并无实质影响。况且，我国《城市房地产管理法》第37条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。此规定排除了未登记的房地产适用不动产善意取得的可能。因此，笔者认为，我国尚未健全的不动产登记体系并不影响不动产善意取得制度存在的根基。
【注释】
（1）〔日〕安永正昭：《动产的善意取得制度的考察》，转引自肖厚国：《动产善意取得制度研究》，载梁慧星：《民商法论丛》,第13卷，法律出版社，2000年版，第33页
（2）肖厚国：前引，第33页
（3）梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社，1997年版，第181页
论不动产登记制度范文5
【关键词】善意取得 不动产登记薄效力 冒名处分
一、理论界之观点
在理论界，针对此类冒名处分他人不动产是否适用不动产善意取得存在争议。王利明教授认为，冒名处分他人不动产只要具备《物权法》第106条之规定，即发生善意取得之后果，因为《物权法》第106条并没有明确排除冒名处分行为。有观点认为，不动产善意取得制度中的“无权处分”只能是在已经登记错误的情况下，被错误登记为权利人者的处分行为，或者是在不动产共有情况下，只有部分共有人被登记簿记载为权利人的情况下，被记载的部分共有权利人的处分行为。因此，冒名处分行为不能被解释为善意取得制度中的“无权处分”。
二、本文观点及阐述
笔者认为善意相对人不能因冒名的无权处分人的行为基于善意取得而取得不动产所有权。此外，不动产登记簿具有公信力，即使登记簿上的记载与实际权利状况不符，也只能按照特定程序提出异议，变更登记，重新确权。无权处分无法作为不动产善意取得的前提条件。
（一）不动产善意取得与不动产登记簿公信力
我国《物权法》第16条规定的是不动产登记簿的推定力，确切地说，是对“不动产登记簿正确性的推定”。该句之所以将不动产登记簿界定为“确定物权归属和内容的根据”，其目的就在于明确不动产登记簿具有推定效力。
同时，我国《物权法》第106条显然是承认了不动产的善意取得。不动产登记簿公信力与不动产善意取得都曾经得到过立法者的认同，梁慧星教授负责的“物权法草案建议稿”采德国立法例，严格区分动产与不动产交易的信赖保护方式，主张分别确立不动产登记簿的公信力与动产善意取得制度；王利明教授虽然也提出应分别规定不动产登记簿的公信力与动产善意取得制度，但其又建议对“不动产的善意取得”作特别规定。《物权法》两个法条的分别规定，导致了是用善意取得制度还是不动产登记簿公信力制度来保护不动产的善意取得的争议。作为不动产善意取得的前提，我国学者也有不同的意见，第一，无权处分说。善意取得的前提是无权处分，取得人信赖的客体是处分人的处分权。第二，不动产登记薄错误说。此学说肯定了不动产登记薄的公信力，认为不动产登记薄错误是不动产善意取得前提。而不动产善意取得保护的是对处分权人为有权处分人的信赖。这种观点实质上同样是将不动产登记簿的公信力等同于处分权。综合我国《物权法》第106条，《合同法》第51条及《合同法司法解释》第3条，实践中，法院无论认定买卖合同是否有效，大多会首先考虑处分人是否有处分权后基于善意取得制度判定受让人是否取得相应的不动产物权。实际上不动产登记薄的公信力在我国并未真正成立。
（二）外观法理
从外观法理角度来看，不动产的善意取得是基于对无权处分人处分权的信赖。不动产登记制度的建立，是以国家登记机关代表的国家信用作为当事人从事不动产交易的基础，善意取得人可以信赖不动产登记簿的登记，是一种对不动产登记制度的制度性的信赖。在不动产登记簿不正确情况下，交易相对人信赖的是不动产登记簿的内容。相对人不负有主动探知并信赖不动产登记簿所表明的真实法律状况的义务。处分人是否真正有处分权，与相对人的信赖之间并无直接关系。
此外，从原权利人本人与因来看。无权处分中权利外观事实的形成是由原权利人的行为引起，其自身行为的可归责性是权利外观形成的要件之一。由于原权利人不可能时时刻刻对自己的权利尽到询问和监督的义务，对登记簿的变化了如指掌，因此，他难以防范他人欺诈登记机构而进行转让登记或在不动产上设定负担，而由原权利人的行为造成不动产登记簿不正确的情形是不多见的。此时，无法简单判断善意相对人的利益较原权利人的利益更值得保护。因此，将无权处分作为不动产善意取得的前提条件也是难以成立的。
（三）冒名处分不动产不适用善意取得
根据前文所述，正因为我国《物权法》没有肯定不动产登记薄的公信力并且同时规定了不动产的善意取得，所以《物权法》的没有明确排除冒名处分他人财产的行为适用善意取得制度。为平衡当事人各方的利益，依据善意取得制度的立法原理，应排除冒名处分他人财产的行为适用善意取得制度。根据不动产登记簿的公信力，登记簿上的权利人推定为真实权利人。登记簿上的错误登记人的处分行为是有效的。虽然这必然会损害善意第三人的利益，但是相比于真正权利人，第三人或许更可以控制受欺骗的风险，因为第三人在交易时有机会识别冒名处分人的真假，以防止不应有的损害发生。
三、结语
法律保护的是交易方的交易安全及信赖利益，但是恶意行为是不受法律保护的。冒名处分不动产行为应该被排除在善意取得之外。法律赋予了原权利人对不动产错误登记的变更权利。因此，在实践中，原权利人应基于不动产登记薄的错误登记申请变更错误登记，而善意第三人可以向冒名处分人要求损害赔偿，法院不能一概判定第三人基于善意取得而取得不动产所有权。善意第三人的利益会面临一定的风险，但这正说明我们需要尽快完善不动产登记模式承认不动产登记簿正确性与完整性的拟制，确认不动产登记薄的公信力。
参考文献：
[1]程啸. 不动产登记簿之推定力[J]. 法学研究， 2010，（3）.
[2]梁慧星.中国物权法草案建议稿[M].社会科学文献出版社，2000.
论不动产登记制度范文6
关键词：物权法 预告登记 法律性质 法律效力
中图分类号：D033 文献标识码：A 文章编号：1006-026X（2013）04-0000-01
预告登记制度的创设，它对于平衡不动产物权变动中多方当事人的利益、保障交易的安全、促使当事人自觉遵守诚实守信的原则具的现实意义。
一、不动产预告登记制度的性质
自从《物权法》确立了预告登记制度以后，理论界就预告登记制度的法律性质就一直有讨论。原因是我国关于不动产预告登记制度法律规定过于粗，导致没有建立起一个完整的预告登记制度。但是基于实践的需要，理论上对它的研究还在进一步的发展。目前，关于预告登记制度的性质，我国学者主要有一下三种观点：（1）物权性质的债权：纳入预告登记制度中的债权请求权，对后来可能发生的与该债权请求权相冲突的不动产物权处分行为具有排他的效力，其实也是债权物权化的表现。（2）介于债权和物权之间：这种观点认为，预告登记之后的债权请求权是一种准物权，其介于债权和物权之间。（3）请求权保全性质：王泽鉴认为：“关于其法律性质，究为一种物权，或仅为一种债权保全的手段，甚有争论。预告登记介于债权与物权之间，兼具二者的性质，在现行法上为其定性，实有困难，可认为系于土地登记簿上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度。”
笔者认为，经过预告登记的物权变动请求权还是一种债权。物权变动请求权是基于双方当事人的法律行为产生的，权利人虽然有权要求义务人不得将不动产物权转移给他人，但是并不能阻止义务人再次对该不动产进行物权处分，一旦发生了一房二卖的情形，预告登记制度就可以来保护权利人的债权请求权，经预告登记后的债权请求权具有对抗第三人的效力，是债权物权化的一种具体表现。
二、预告登记制度在实践中的缺失
从预告登记的实践操作反馈来看，现行的预告登记制度法律法规仍然存在缺位，配套规定不完善。
1、预告登记机关混乱
我国《物权法》第10条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产施行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”登记机关的不统一既不利于当事人进行登记确权，又不适应我国经济建设的需求，实现商品的最大化流通以便创造更多的社会财富和不动产交易市场规则的确立。
2、预告登记制度的适用范围狭窄
《物权法》第二十条对预告登记的范围、效力和消灭作出了规定，但这些规定比较原则和概括，缺乏可操作性，还要在具体的不动产登记立法中对预告登记的内容进行详细规定。《物权法》及其他配套法律法规也并未对“其他不动产”的具体范围予以界定，更是对房屋及其他不动产买卖以外的物权变更的请求权缺少法律规范。我国不动产预告登记适用范围的单一、狭窄，不利于从根源上发挥不动产预告登记的功用，限制了预告登记制度维护交易安全的制度价值。
3、预告登记制度的适用法律效力欠缺
预告登记制度的法律效力一般涵盖：权利保全效力、顺位保全效力和破产保护效力。只有赋予预告登记实实在在的效力，才能在实践中促使预告登记取得实效。《物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。我国的预告登记制度的法律效力仅限于权利保全，对顺位保全效力与破产保护效力均没有相应的规定。预告登记制度法律效力的欠缺不利于充分发挥保障买受人权益的作用，更不利于维护预告登记权利人的合法利益和切实维护交易安全。
三、预告登记制度的规范完善
为切实保护买受人的权益，保障市场交易安全，促使我国不动产市场健康有序发展，充分体现预告登记制度的价值，必须积极完善现行的预告登记制度。
1、针对没有统一的登记机构的问题，首先要健全不动产登记机关和登记配套实施法规，明确等级范围，登记机构和登记办法没切实做到登记主体和登记依据整齐划一，要做到于法有据。健全法法规以后就是应当对外统一设置一个登记机构，对外进行登记。目前我国存在大量的土地登记和房屋登记，所以可以先从建立健全房地合一的登记做起。其次，要建立健全物权信息登记制度。《物权法》第19条规定：“权利人、利害关系人可以申请查阅、复制登记资料，登记机关应当提供。”但是具体到查阅的具体程序、查阅范围，《物权法》没有做出规定。所以，应建立健全有关不动产信息的数据库查询系统，详细录入相关不动产信息的基本情况，并规范司法机关、行政机关、自然人的查阅、查询、复制的范围、事项及程序，保障交易的安全和信息的透明。
2、预告登记的本质是为了使债权请求权具有排他的效力，可以对抗第三人，因此进行预告登记的合同是优先未进行预告登记的合同的，这样做可以维护交易安全。所以要是可以扩大预告登记的适用范围，就可以更好的发挥预告登记的作用。
在实践中，我们要从以下两方面来扩大预告登记的适用范围。一是要积极扩大预告登记所保护的请求权的范围。实践中常见的设定抵押权、地上权、不动产租赁、遗产分割请求权以及如建筑工程承包人的优先受偿权、优先购买权之请求权等都可以包含在成为预告登记制度的适用范围之内。二是要扩大预告登记的适用对象。除去不动产，还可以包含特殊的动产，譬如飞机、汽车以及轮船等，实践中这些特殊的动产因为自身价值比较大，仅仅适用违约责任很难保护债权认的权益，所以可以包含在预告登记制度的范围之内。
