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房地产项目销售管理范文1
关键词：房地产项目合作开发模式；房地产税制；涉税处理
中国大陆房地产业自二十世纪九十年代兴起，二十多年间迅速发展壮大，对城市建设和国民经济的腾飞发挥了巨大作用。与其他行业相比，房地产行业具有投资规模大、经营风险较高、建设周期长、业务流程复杂、经营成本归集复杂、纳税环节及涉及税种较多等特征。基于资金、行业资质或项目管理能力方面的不足，许多房地产企业常选择与可弥补其短板的合作方合作，共同完成项目开发，共担风险共享利润，实现共赢。这就使得房地产项目开发的过程变得更为复杂，纳税管理工作因此也更具挑战性。在现行房地产税制下，企业在开发房地产项目过程中，涉及税种多达10种，应纳税费计算复杂，整体税负较重。仅与销售收入直接相关的税费支出就已占销售收入的21%至26%，此外还有其他与获得土地有关的契税、印花税、耕地占用税和城镇土地使用税等税金支出。面对如此高比例的法定成本支出和现行尚不完善的中国房地产税制，房地产企业的纳税管理工作变得至关重要，决策层必须以前瞻性及战略的眼光和理念来安排合作项目开发全过程的涉税行为，以达到提高税法遵从度、降低纳税风险、合法合理降低纳税成本的目的。
一、房地产项目合作开发模式
（一）房地产项目开发的运作流程
房地产企业投资于一个具体的房地产开发项目，需展开包括受让土地使用权、立项、规划、设计、建筑施工、销售或自用等一系列经济活动，分布于以下四个环节：
1.前期准备环节
前期准备工作主要包括取得土地使用权，项目立项、图纸设计和规划，五个许可证审批，市场调研和规划，预算，融资，决定开发模式，确定建筑施工方、监理方。
2.建筑施工环节
按照确定的开发模式开展建筑施工，工程监理；市场营销，预售开发产品。完工验收和竣工结算。
3.销售环节
销售开发产品，办理购房贷款和房产证手续。
4.保有环节
销售剩余开发产品，或转为自用或出租。工作重心转向售后服务、移交物业管理、招商租赁等工作。
（二）房地产项目开发模式
国际上房地产开发有两种基本开发模式：香港模式和美国模式。香港模式的核心在于，楼盘以项目开发为组织形式，在整个开发流程中，从购买土地、房屋建造到销售管理都由一家房地产公司独立完成。而美国模式则完全不同，整个开发的每个环节完全由独立的机构运行，投资人通常是非常有经验的房地产基金、退休基金或者退伍军人基金。房屋建造由专门的建筑商完成，物业管理则由专门的物业公司来完成①。内地房地产开发完全借鉴了香港模式。在整个开发流程中，从购买土地、房屋建造到销售管理都由一家房地产公司独立完成。内地的国有土地出让模式在很大程度上也学习了香港经验，土地使用权不能自由交易，经营性用地只能通过政府的“招拍挂”出让方式获得。正是内地这种独特的房地产开发模式，与重交易轻保有环节征税的房地产税制相结合，才造就了当今市场上各种形式的“项目合作开发或合作建房”模式。实践中，人们通常将项目的建设方式和经营模式统称为项目的开发模式，主要包括以下三种模式：
1.自建开发模式
有土地使用权的企业自行开发建设，整个开发流程均由本企业独立完成。这些企业一般为具有房地产开发经营资质的企业。
2.代建开发模式
有土地使用权一方委托房地产企业代为开发建设，并支付代建费，开发主体为委托方。受托方必须是有房地产开发经营资质的企业，委托方则无此限制。
3.合作开发模式
合作开发房地产项目实际上是一种对土地、技术、资金等房地产要素的调配整合，是合作开发主体为完成房地产项目的开发、经营目标而通过合同的方式将各个主体拥有的要素有效结合到一起的民事行为②。实务中，由于土地产权制度和房地产开发香港模式的约束，内地房地产项目合作开发形式多样，可归结为以下两大类：
（1）共同出资成立独立法人公司
一方以本企业为主体联合其他企业、个人共同投资开发房地产项目，成立独立法人房地产公司来完成整个开发流程。
（2）合作开发不成立独立法人公司
一方以本企业为主体联合其他企业、个人合作开发房地产项目，不成立独立法人公司来运作该项目，合作各方中必须至少有一方具备房地产开发经营资质。实践中，合作各方通常选择以下五种具体合作方式之一来完成项目开发：
①提供土地使用权换取固定收益方式 --转让土地使用权行为
合作各方约定，提供土地使用权一方不承担经营风险，只收取固定利益，如：固定数量的房屋、货币或其他权益。这种合作实为土地使用权转让行为。
②提供资金换取固定开发产品方式 ―销售开发产品行为
合作各方约定，提供资金一方不承担经营风险，只分配固定数量的房屋。这种合作实为房屋买卖行为。
③提供资金换取固定货币数额方式 C借款行为
合作各方约定，提供资金一方不承担经营风险，只收取固定数额货币。这种合作实为借款行为。
④提供资金换取开发产品使用权方式 C房屋租赁行为
合作各方约定，提供资金一方不承担经营风险，只以租赁或以其他形式使用开发产品（房屋）。这种合作实为房屋租赁行为。
⑤ 共同投资、共享利润、共担风险方式 C房地产项目合作开发
合作各方约定，各方提供土地使用权、资金、项目管理技术等共同投资开发房地产项目，共享利润、共担风险。该项目合作清算后，按约定比例向合作各方分配项目利润。这种合作方式即为法律上真正认可的“房地产项目合作开发”模式。
二、房地产项目合作开发涉税处理
（一）房地产税制概况
中国内地现行房地产税制的基本框架是在1994年分税制改革的基础上确立的。其中直接以地产、房产为征税对象的有五个税种：耕地占用税、城镇土地使用税、契税、土地增值税、房产税；与房地产密切相关的有五个税种：营业税、城市维护建设税、印花税、企业所得税、个人所得税等，共十个税种。（见表1）
（二）房地产合作开发项目的涉税处理
2005年至今，最高人民法院和国家税务总局分别颁布了若干司法解释和部门规章，为各类房地产“合作开发”行为的税收征收管理和法律纠纷解决提供了更明确的法律依据。依据这些法规，不同的项目开发模式或方式涉及不同的纳税义务，税负高低不一，差异较大，开发模式的选择决定了项目开发的涉税处理方式和合作各方的税负。本文以法律上认可的“房地产项目合作开发”模式，即合作各方共同投资、共享利润、共担风险的项目合作方式为基准，分析其涉税处理过程。房地产合作开发项目自前期准备阶段起，至合作清算结束，均应以本企业（有土地使用权一方）为财务核算主体和纳税主体，从四个开发环节、十个税种、两方纳税主体三个维度处理涉税事项：
1.四个开发环节
如上表所列，企业在项目开发的所有环节均应积极履行纳税义务，正确计算并按时缴纳各项应纳税金及附加费；到主管税务机关立项及按月申报开发产品销售情况。
2.十个税种
在开发过程中及合作清算结束时所产生的所有涉税事项，本企业均应正确计算并按时缴纳各项应纳税费，其重点和难点在于合作清算年度的企业所得税汇算清缴工作。
3.两方纳税主体
合作开发项目的纳税主体包括两方：一方为本企业，负有项目开发经营所涉及的所有纳税义务；另一方为合作方，承担项目税后利润分配的所得税。
房地产合作开发项目通常在开发产品销售完毕当年实施合作清算工作。合作清算结束时，本企业应根据清算结果所列的项目税后利润，按约定比例分配给合作方。实际支付分配款时，若合作方为个人独资企业、合伙企业或个人，企业还应就实际分配的项目税后利润，代扣代缴个人所得税；若合作方为法人企业，则合作方取得该合作项目税后利润应视同股息、红利，属于企业所得税的免税收入，合作方免交企业所得税。合作清算结束后，剩余税后利润留归本企业，构成企业的税后净利润。
合作清算结束后，企业需向主管税务机关备案分配合作方项目税后利润情况，并依要求报送合作清算报告。由于合作开发项目为合作各方共同管理，财务核算清查工作及合作清算结束时的涉税处理较为复杂，故合作各方通常聘请税务师事务所实施清算工作并出具合作清算报告。
房地产合作开发项目的税务处理是一项综合性较强的专业管理活动，涉及法律、税收、会计核算、财务管理、企业运营管理等多学科知识，故要求财务人员具备较高的综合素养和丰富的实践经验，方能保证合作开发项目涉税处理工作的合法性及合理性，从而尽可能规避或降低税收风险，实现企业价值大化。
注释：
①常青著，中国房地产到底怎么办，浙江大学出版社，2011
②王卫国著，中国土地权利研究，中国政法大学出版社，1997
参考文献：
[1]许明编著.房地产税收政策深度解析[M].中国市场出版社，2013.
[2]常青著.中国房地产到底怎么办[M].浙江大学出版社，2011.
[3]毕宝德著.不动产经济研究[M].中国经济出版社，2013.
房地产项目销售管理范文2
房地产公司简介范文1
世联地产
已成为全国知名的房地产综合服务提供商，业务范围覆盖房地产销售、顾问策划、资产服务、金融服务及经纪业务。世联地产始终依据客户需求和市场变化，不断创新。下一个十年，世联地产将致力于打造集成服务领先的房地产综合服务平台，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台，为客户跨地域和细分市场下的多样化、精细化发展提供强有力的支持!
世联地产成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。2007年，世联地产整体改制，成立深圳世联地产顾问股份有限公司。
截至2013年9月，除西藏、新疆、内蒙古、宁夏自治区及青海、甘肃省外，公司已在全国设立并运营的全资子公司41家、控股子公司3家(不包括子公司投资设立的三级子公司)，员工人数超过14000人，基本完成顾问业务的全国布局。其中业务成功布局43个城市、顾问业务成功植入16个分公司。已为全国200多个城市的客户、超过5000个房地产项目提供了高品质的综合服务。
世联地产以深圳为总部，分别在珠三角、长三角、环渤海等区域建立起华南、华东、华北、山东四大业务中心，形成“咨询+实施”独特的业务模式，提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的综合服务，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台。
2014年1月10日，世联正式对外宣告世联地产更名“世联行”。
房地产公司简介范文2
仲量联行
仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司，致力于为客户持有、租用或投资房地产的决策实现增值。仲量联行业务遍及全球75个国家,拥有逾200个分公司，2013年度业务营收约40亿美元。2013年仲量联行代表客户管理或提供外包服务的物业总面积逾30亿平方英尺，并协助客户完成了价值990亿美元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”管理资产总值达480亿美元。
仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的15个国家拥有80个分公司，员工总数超过27,500人。在大中华区，仲量联行目前拥有超过1,900名专业人员及12,000名驻厦员工，所提供的专业房地产顾问及服务遍及中国的80多个城市。
2014年在马来西亚吉隆坡香格里拉大酒店举行的“国际物业奖”亚太区颁奖典礼上，仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”称号。此次，除中国市场外，仲量联行还摘取了亚太地区其他6个国家的五星级“最佳房地产咨询公司”奖项，以及5个类别的“最佳推荐奖”。
自2011年RCA开始此类数据以来，仲量联行在亚太地区房地产投资咨询顾问公司总体排名中一直位居第一，同时在亚太地区的办公楼、工业地产、酒店和零售地产等细分市场中也位居榜首。2013年，仲量联行资本市场团队在亚太地区为总额超过215亿美元的商业地产投资交易提供了咨询服务，占该地区的市场份额的36%。
房地产公司简介范文3
华业行
华业行是一家从事房地产综合服务商，全称“北京华业行房地产经纪有限公司”，以下简称“华业行”。华业行成立于1995年，历经十余年，以置地顾问、全案策略、营销等覆盖房地产流通领域的全价值链经营体系，已形成了集地块研究、投资分析、市场研究建筑规划、产品策划、营销策划、商业招商、销售、广告推广、资源整合等地产综合服务。
公司服务
全案营销服务
项目营销策略制定、项目推广体系建立及实施、项目营销策略支持、媒体及广告策略等等。从项目拿地、前期产品定位策划到项目销售推广，提供全方位专业服务。
产品与营销顾问服务
产品设计及规划方案顾问、市场研究及营销策划报告、营销推广方案、销售现场管理及销售动线组织等。营销顾问服务主要提供专业的投资顾问服务、销售管理顾问服务、营销推广顾问服务。
商业地产综合服务
商业地产专项市场研究、商业地产市场定位及战略研究、商业地产全程营销推广、商业地产招商策划、商业地产建筑规划及产品设计、商业运营管理服务等。
土地市场研究服务
房地产项目销售管理范文3
1.1房地产开发成本涵义
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。
1.2房地产开发成本构成 土地成本。土地成本中又包括征用土地或者土地进行拆迁费用，将土地进行开发的一系列过程中都是组成土地成本的要素。土地成本是整个房地产成本的基础，土地成本的高低与否，直接影响施工后期各项标准的成本。 房地产开发前期准备工作费用。房地产开发中的前期费用根据各地城市的经济发展状况有所不同，其中包含的各个小项也由各地的施工方对采购的不同而不同。一般情况下，发达地区的前期费用相对较高，采购受地域局限和商品垄断价格也都稍高。 房地产工程中的建筑安全费用。建安工程所产生的费用是指将要新建的建筑物中，所要采购的施工装备，各个阶层需要的设备等。这项费用一般根据市场具体情况进行确认，在大的建筑结构没有改变的情况下，成本在固定的涨幅范围内，建安工程的费用就不会有太大出入。 施工设施成本。施工中设施的成本费用，主要是指在建设过程中各种配套的公共设施费用，其中主要包括水供给，道路施工，下水道排污管，公共绿化环保工程等等。
（5）管理费用。管理费用主要由施工方队成员薪资，建筑税务，后期销售等费用构成。就开发商而言，资金的环环相扣是决定投资是否成功的关键之处，只要在最后开发商有利润，就可以相对提高管理费用。在管理费用提高的同时，施工团队的经费也会相对提高，工人施工时就会更认真。
2、成本管理存在的问题分析
2.1在项目开发建设中，一味讲究权利的划分，却忽视了权与责，责与利的明晰。在成本管理这一系统中，有项目策划，设计管理，采购管理，工程管理，销售管理。每个部门拥有相对的独立权利，而又彼此影响和牵制。在项目开发建设中更多注重强调各部门经理的权限，而忽视对其责任的明确和利益的分配，就会造成项目开发过程中责任相互推诿或工作积极性不高等现象，造成工期延误或质量不达标，最终导致成本管理失控或失效。
2.2在成本管理中，一味追求简单利润，却忽视“质量成本”。在项目开发中，有些企业只在投入上做文章，期望获得直接的短期效益，但事实上，企业在房地产项目开发中的利润实现是以质量为前提保障的。很多企业忽视质量成本的管理，在项目开发后期，由于质量问题引发的停工、返工、赔偿或处罚等，最终导致项目成本的大量流失以及企业名誉无法估量的损失。
2.3在成本管理中，一味强调工期目标，却忽视工期成本。工期成本是指为实现工期目标或合同工期而使用各种办法时所产生的所有费用。很多企业忽视工期成本的预算和规划，不能统筹规划有效推进工程进度，有的企业在超出预期进度的情况下又只会揠苗助长，强推进度引发更多安全隐患。而有的企业无法预期完工在后期的补偿中作出了巨大牺牲。
2.4在成本管理中，一味重视对材料成本的控制和管理，却忽视对人的控制和管理。很多企业在项目开发中失败，很多时候是忽视了企业人员的控制和管理。设计部门只管设计，采购部门只管采购，施工部门只管完成工期任务，完全不计成本的规划和预算，但事实上成本的控制与管理最终得靠大家，只有整个团队有成本概念，才会实现成本统筹规划，否则只会导致成本预算的巨大支出，而未能达到获得合理的利润以及实现整体工程最佳效益这一目标。
3、加强房地产企业成本管理的措施
3.1房地产企业要更新成本管控观念，增强成本管控意识
首先，房地产企业成本管理意识的加强，应当以成本控制为前提开展工作。企业经营管理层要先厘清观念，充分意识到企业加强成本控制的重要性，以企业现状为依据统筹把握，才能作出正确决策，也才能解决存在的成本管控问题；其次，房地产企业必须更新成本管控观念，开展全员参与的全过程成本管理。这是因为房地产企业以项目建设为主，而建设项目的开发周期较长，且成本涉及范围较广。所以，房地产企业必须更新观念，摒弃传统成本管理控制的不足，将主要精力放在房地产项目全过程的成本控制上，切实加强部门间协调合作，推动全员、全过程成本控制的有效开展，最终实现有效控制企业成本的根本目的。
3.2房地产企业要加强成本管理工作，就必须制定切实可行的成本计划
房地产企业的成本计划通常包括：通过建设项目可行性研究，论证和分析出建设项目总投资目标，并以项目总投资目标为依据，确定项目总成本管控目标。计划总成本对于企业成本管理控制起着关键性作用，必须逐层地对总成本计划目标进行分解。一般来说，可按照建设项目结构分析项目总成本计划目标，把总成本逐条分解到各个成本对象当中。当然，在分析项目总成本时，要注意各成本限额间的平衡问题，以保证项目成本控制在合理范围内，既有助于建设项目功能目标和质量的实现，也能最大限度降低企业成本；成本的合理估算。伴随房地产企业项目建设的开展，针对具体情况，对各个成本控制对象进行必要的成本估算，并比较估计值与限额值的差异，结合具体的情况，优化项目建设成本管理。
3.3全过程是房地产企业成本管控中必须重视的问题
对房地产企业而言，建设项目的成本控制是重中之重，是企业成本管控活动的核心所在。所以，必须要切实做好房地产企业项目建设开发全过程的成本管控工作。
首先，在建设项目的策划及投资决策阶段，企业有必要对有可能发生的成本从总体上进行控制。具体则应着重抓好以下工作：合理选择策划、决策人员，完成投资决策阶段所必须开展的技术性工作；编制具体的投资估算，以形成初步成本管理计划，并以此为基础分析项目成本和风险。
其次，加强设计阶段成本管控工作。设计阶段成本控制会对建设项目造价产生较大影响，通常采用限额设计的方式确证成本管理的有效性。应将施工预算严格地控制于批准范围之内，并切实加强建设项目设计变更管理工作。
房地产项目销售管理范文4
关键词：房地产开发企业；成本控制；目标成本法；控制制度
一、成本控制的目的
房地产开发企业在近些年来不断的快速发展，同时也涌现出了不少新兴的房地产企业。其中能够长期保持稳定发展的企业确是少数，因为要保证房地产企业经营目标的顺利实现，不仅要依靠企业现有的资金状况，更重要的是企业内部的管理流程和控制体系。只有不断地完善企业的管理控制流程，及时的发现问题，应对危机，才能使企业稳定持续的发展。
最近在不少城市出现了地产投资热，地价持续攀升。虽然国家出台了一系列的政策来保障房地产行业的平稳发展，但房地产企业不能依赖于国家来调控房地产行业的稳定发展，还必须建立健全有效的房地产内部管理控制机制来配合外部环境带来的变化。因为房地产项目开发过程是一个开发期限长，资金使用量大，涉及环节复杂的过程。在房地产项目开发前期需要选择一个适合企业自身状况的融资方式，在筹集到资金后企业才能正式开展项目的建设和营销管理，在这个过程中会出现诸多的不确定因素，如果企业不能及时的发现问题，那么就可能造成资金链的断裂或者企业的破产。
内部控制管理理论已经发展了一段时间，从美国萨班斯-奥克斯利法案的提出，到我国出台了一系列相关内部控制的基本流程，都在一个不断完善的过程中。所以房地产企业要跟上时展的步伐，从内部控制入手，从财务管理控制和成本控制等环节入手，才能实现企业稳步的发展。
二、国内外研究状况
（一）国内研究状况
我国房地产行业起步比国外晚，不过对于内部控制制度的研究也在不断的规范中，国家相继了《内部控制会计控制规范》和《企业内部控制配套指引》，对企业内部控制的关注程度可见一斑。此外，国内也有一些相关理论研究的提出，比如信息化系统建设对内部管理控制的影响，风险管理和内部控制相结合等理论。
（二）国外研究状况
国外经历了安然、世通等事件后，出台了《萨班斯-奥克斯利法案》，提出了对公司内部审计和控制的强化要求。国外的一些研究主要是从针对控制体系的建立出发。在英国如果投资主体是政府部门，那么需要按照标准的造价成本来运作；如果是非政府性质企业，成本控制方法没有强制要求。同时英国具有一套完善的成本控制体系，贯穿到项目开发建设的全过程，并且责任落实到具体的每一个人。在美国，开发企业通常会委托专业的咨询公司来进行成本控制。在德国，不同于英国，所有的房地产开发项目都需要遵循国家制定的控制标准，而且更多的是对开发成本的事前规范控制，对前期开发人员的要求也很高。
三、成本控制的内容
（一）内容的构成
房地产项目的成本控制是对整个房地产开发周期中所有环节的成本控制。包括土地成本、前期费用、建安成本、基础配套设施成本、管理费用、营销费用、财务费用、各项税金等。
其中土地成本通常占整个项目开发成本的30%左右，随着目前土地拍卖价格的不断提高，土地成本所占比例同时也可能提升到50%。土地成本也是核算楼面价，预估销售价格的重要依据；前期费用主要是项目开发之前的规划设计、可行性研究、勘察设计等费用，这些工作往往需要专业的测绘和统计人员去完成；建安成本主要是对项目施工整体的费用，包括土建、内装、外装等工程，占整个项目的比重约50%左右；基础配套设施费用主要是水电、燃气、绿化环境等费用；开发间接费用主要是指管理人员的工资以及营销人员的考核奖金等，是制定企业考核机制的重要因素；税费是指企业在房地产项目开发销售过程中所产生的一系列按照国家规定依法缴纳的费用，也是企业进行税收筹划的依据；财务费用主要是指房地产开发项目所产生的融资成本，也是决定企业能否实现目标利润的关键因素之一。由此可见，每个环节的成本费用都是项目成本的重要组成部分。
同时这些成本对应的是房地产开发企业的不同阶段，如前期阶段的规划设计，土地取得、中期阶段的建设开发、后期阶段的销售管理等。因此在每个阶段都应该加强对企业的成本管理控制。
（二）成本控制的理论
成本控制的理论方法主要有：标准成本法、作业成本法、目标成本法。
标准成本法顾名思义，就是在既定的直接材料、人工和制造费用条件下，计算产品的标准成本，通过比较实际成本与标准成本的差异，再具体分析固定成本差异和变动成本差异。
作业成本法是把产品的成本资源分配到具体的作业当中，再根据不同作业的工作量计算最终的产品成本。作业成本法较传统的成本法有一定的进步，能合理的分配计算成本，为管理层提供更精确的决策依据。
目标成本法是为达到既定的目标利润，在整个开发过程中包括规划设计、项目建造、营销管理的全部环节，同时不断的完善当前成本的一种理论方法。包括前期的可研成本和后期的建造成本。在项目规划设计阶段，通过比较可研预计成本和实际成本的差异，以可研成本为导向，逐步降低项目开发成本，为房地产项目的预计售价提供有效依据；在项目开发建设阶段，通过重新调整过的预计成本，并以之为导向，降低企业实际的建造成本，从而达到控制成本的目的，有利于企业目标利润的实现。
由于房地产开发企业本身的特殊性，对开发过程中每一个阶段的成本控制就显得都很重要。目标成本法更侧重事前的控制，可以结合企业的战略管理目标，更适用于房地产项目的开发流程。
（三）成本控制制度
在目标成本法的理论指导下，还需要制定一套相关的内部控制制度来规范具体的成本发生行为。从公司财务的角度来说，要在企业实际开发运营之前，制定具体的规章制度，比如管理费用和营销费用的开支，在房地产项目竣工验收前这些开发间接费用都会影响到开发项目的最终成本。其中占比较大的应该是营销费用，包括支付的佣金，销售人员的奖金等。这就需要企业通过既定的目标利润，来计算一个合理的费用支出比例，制定严格的考核管理制度来实现这一目标。另外，企业还可以通过设计财务控制指标来辅助考核过程的顺利实施。
四、总结
房地产开发企业的成本控制过程是一项长期而重要的工作。成本控制工作的有效执行，将会影响到房地产企业的综合竞争实力和目标利润的实现。尽管目前我国的房地产行业发展水平低于国外发达国家，但只要我们能吸收利用国内外的房地产相关理论，结合自身的实际状况，认真的去完成这项工作，那么对我国房地产开发企业也会有重要的推动作用。同时需要注意的是，在制定目标成本时，不能由于工期紧急而草草了事，那么这样的目标成本是毫无意义的。在开展成本控制工作时，房地产企业的管理层首先要树立这是项不容疏忽工作的态度，再建立健全相关控制制度和考核机制，推动企业全体员工参与到这项工作中来。只有把责任落实到具体部门和人员上去，才能有效的实现房地产企业成本控制的目标，保证企业的经济效益。
参考文献：
[1]于妍妍.房地产开发企业如何进行成本控制[J].企业改革与管理，2016，（8）.
[2]肖子伟.房地产开发项目成本控制与管理[J].住宅与房地产，2016，（3）.
[3]杨玉洪.管窥房地产开发各阶段的成本控制[J].财经界，2016，（5）.
房地产项目销售管理范文5
关键词：营销策划；市场导向；创新
一、房地产营销策划的发展历程
我国房地产业起步比较晚，市场营销观念应用于房地产行业也是近二十年才慢慢产生的。回顾我国的房地产市场的发展情况，我们可以发现，房地产营销策划的观念也是经历了一个从概念营销策划到全程营销策划的发展过程。
20世纪90年代初是深圳房地产业的黄金时代，根本无需营销，也不用进行营销策划相关工作。92年以后，房地产市场发展壮大起来，企业之间的竞争日趋激烈，开始产生了房地产营销策划大师。97年以来，随着住房货币化制度的改革，市场上各类住宅产品供应增加，进入所谓的“概念地产”时代，形形的概念被创造出来，卖房子就是卖概念。99年以后，“概念营销”明显衰落，取而代之的是“精细化营销”、“全程营销”等的概念。
新形势下，房地产营销策划又赋予了更广阔的内涵，首先是前期定位策划：通过定位策划确定项目形态、确定目标消费者群；根据目标消费者群的总体需求愿望设定项目的建筑风格、户型大小、价格区间、基础设施配套等；其次是销售过程中的营销推广策划：根据项目独具特色的整体品质制定出恰如其分的营销推广策略；再次，项目销售后期策划：在项目销售尾盘期，结合住宅项目的实际情况，为难销户型创造出引人注目的卖点。
二、房地产营销策划中出现的问题
（一）市场调研不够仔细深入，缺乏创新
开发商在做产品市场定位分析时，往往根据个人经验进行项目的可行性分析，市场调研不够深入仔细，甚至流于形式，没有为可行性分析报告做出实际的贡献。由此导致开发商对市场的投资判断失误，所开发的产品与消费者的需求出现脱节，中期出现产品滞销的情况，给整个项目运营带来较大风险。因此，这里需要强调市场调研意识的深入和创新，调研要归回理性市场，不能全凭经验和个人感性判断。
（二）营销策划方案过度追求概念的炒作
概念营销的理念在一阵火热过后，终于被业内人士看底，慢慢回归理性。概念炒作表现在以概念制造卖点，甚至有人说“卖房子就是卖概念”。开发商不是根据市场需求开发设计产品，而是先设计产品，再去寻找与所设计产品需求相适应的目标人群，显然背道而驰。
（三）广告宣传脱离实际，销售管理不够严谨
在房地产营销的后期策划任务当中，广告制作精美但缺乏内涵广告的陷阱，往往表现为：客户通过广告宣传买了房子，发现房子和广告宣传实际差距太大；或是由于销售过程管理不够严谨，销售人员的自主虚假承诺，导致消费者被蒙骗签约。
（四）网络营销手段成为潮流，但缺乏有效评估体系
目前有些房地产企业开发网络营销手段，存在一定的盲目性，企业缺乏有效评估网络营销活动的手段，没有相应的监控机制评估网络营销的效果，企业不能单纯地将浏览人数简单地作为可靠的评估指标。
三、新形势下房地产营销策划创新
（一）强调市场调研，注重市场分析
前期市场调研，必须从消费者的实际出发，注重当地文化理念，重视消费者对产品户型、价格、产品质量的要求，将消费者的需求调查清楚，不能凭主观臆断，脱离实际。市场分析不准确，往往会造成楼盘积压，销售不畅。房地产企业应该做到：以市场需求为导向，根据实际需求量来决定市场供给情况；在可行性研究的同时进行房地产营销策划
（二）明确营销策划的职能范围，策划方案符合实际
营销策划，属于市场营销学当中营销要素的整合策划。房地产产品首要的特征是其异质性，因此，针对不同房地产产品，其营销策划方案自然是各种要素的不同组合过程，房地产项目的营销策划必须忠实于房地产项目本身所占有的资源，必须忠实于这些资源的排列组合和相对应的市场定位和细分市场，不能脱离实际。
营销策划工作重要研究消费者的需求、引导消费者需求，进而满足消费者需求。特别是在房地产广告宣传策划中应做到：
1.从实际出发，关注市场动态，认真分析楼盘与市场的衔接问题，不能凭空捏造；
2.做好房地产产品定位策划、包装策划等系列策划工作，主动创造经济效益、社会效益；
3.立足于消费者的实际，注重人的意识创新，挖掘消费者的有效需求。
（三）提高网络营销技术，并建立相应的评估体系
网上广告是网络营销的最基本形式，网络平台作为一种新的信息传播媒体，像电视广告一样可以开展营销活动。目前，大多数开发商都采用了相关的媒体进行房地产信息的网络宣传，建立企业网站是企业上网宣传的有效途径，另外，部分媒体的跟踪报道也是房地产产品网络营销的渠道。但是至于网络信息传播的有效性性究竟有多大，则没有明确的评估方法。因此，有必要创建相应的评估体系，对房地产网络营销效果进行评价，提高网络宣传的目的性和有效性。
（四）提倡房地产企业之间的合作营销
房地产开发商之间通过合作营销，可以获得多赢的局面，节约资源，提高整体的运行效率，增加宣传效果，促进房地产产品销售。例如中山秀山片区，该区域环境优美，非常幽静，但交通不便，于是该地段的几家开发商通过努力，在政府的支持下，道路修建通畅，并将引进公交线路，以带动该地段的商品房销售。又如合生创展集团刚进入广州房地产市场时，与有名的珠江实业公司合作，待时机成熟后，才推出自己的品牌，顺利地实施了品牌营销战略。
（五）加强专业培训，提高策划人员素质
加强对公司策划人员的专业知识培训，提高他们的专业素养。可以通过组织定期培训班的形式，为策划人员提供互相交流的机会，听取优秀策划人士的意见，吸取经验。房地产营销策划需要不断增强策划人员的市场敏感性，要求他们不断吸收新的思想和理念，并真正理解，这样才能正确地将各种概念运用到营销策划的工作过程中去，才能做好房地产营销策划工作。
参考文献：
房地产项目销售管理范文6
【文章编号】0450-9889（2017）05C-0080-02
慕课建设方兴未艾，基于慕课的立体化教材建设是我国乃至全球教育信息化的发展方向。基于慕课建设立体化教材是一件新生事物，联合行业、企业和高校同行一起建设慕课可以更好地提升教材与慕课的质量。目前，广西20多所办有建筑专业的高职院校联合出版社、浙江开元数字化公司、广西住建厅培训中心计划共同打造一套广西高职建筑专业立体化教材，本文试介绍这套教材的建设背景、具体做法和推广意义，以适应教育信息化发展方向，促进慕课教材更好地为学习者使用。
一、建设背景
慕课也叫大型开放式网络课程，源于大卫?怀利2007年8月在美国犹他州州立大学建立的研究生开放课程。在我国俗称网络共享课，2012年以来开始应用到我国的教育行业。
2014年广西20多所办有建筑专业的高职院校联合出版社、浙江开元数字化公司、广西住建厅培训中心，由广西住建厅培训中心安排所属的广西建设教育协会承担组织责任，要求协会所属的各个建筑安装企业和广西所有设有建筑类专业的高职高专院校一起共同为广西的高职高专大学生打造一套基于慕课的以工作过程为导向的立体化建筑类专业教材，并把这套教材放到浙江大学等出版社出版，对应的慕课则传送到开元数字平台与广西高职高专建筑专业师生共享。
目前这项工作正在进行。未来几年内这套由行业、企业、高职院校建筑院系按照国家最新建筑规范共同打造出的立体化教材（配套慕课），属于全国首创，既引导了课程信息化建设的革命，也引领了全国建筑类专业的教材改革。教育部2012年印发的《教育信息化十年发展规划（2011―2020年）》中提出，到2020年，需形成与国家教育现代化发展目标相适应的教育信息化体系，基本实现所有地区和各级各类学校宽带网络的全面覆盖。这从硬件上为慕课的建设、立体化教材的建设提供了基础。中国的慕课学习者目前主要分布在一线城市和教育发达城市，学生资源很丰富。
2014年浙江开元数字学习平台hzkybook.com正式开通，这是一个免费平台。在windows操作系统、安卓系统之间互通。它的功能如下：（1）将所有教材的数字版本保存在学校的服务器上，是出版单位认可的，全球共享的大型的数字教材云平台。（2）为每所高校保存每一道试题，每一张试卷和每一份作业。（3）记录所有教师提供的每一个问题，的每一个任务，记录每一个学生的学习状态。（4）能随机整合全球任何一本教材、任何一个视频、微课、案例。（5）平台设有笔记系统、作业系统、考试系统、任务系统、资源系统、社区设计。（6）对所有的网络资源进行推荐，建立排行榜。建立教材、资源、视频、实训资料的用户评价制度；建立以班级为单位的交流群；建立大学的各种社团群；全球高校教学动态信息；建立学科论坛。
开元数字学习平台合作开发的第一套为全国乃至全球高?高专学生服务的慕课，就是广西住建厅培训中心联合广西20多所高职院校和广西20多家建筑企业正在开发的建筑专业立体化教材，广西机电职业技术学院率先制作附有慕课的3门样本立体化教材，并为后续的30多门立体化教材提供可供借鉴的建设方法，为广大高职院校建筑类专业服务。
二、立体化教材建设的具体做法
其一，广西住建厅培训中心2014年10月在南宁召开广西高职高专建筑专业课程建设及建筑专业立体化教材建设研讨会。会议内容包括：（1）探讨高职高专建筑课程立体化教材建设的重要性；（2）研讨校企合作与建筑人才需求的目标、关系及急迫性；（3）研讨建筑专业教材立体化建设相关事宜。参会人员有：（1）广西建设教育协会领导；（2）出版社领导、浙江开元数字化公司领导；（3）广西高职高专建筑专业系主任（院长）；（4）相关高校、企业专家，主编、副主编、参编人员。
其二，按照慕课的标准制定广西高职高专建筑专业立体化教材的建设方法，课程资源构成及资源搜集方法、教材写作要求、课程网页的制作标准等。按照慕课建设的要求，引导参与编写立体化教材的教师按照慕课的要求编写教材，同时提供所有相关知识点的企业实操现场图片和视频，制作重要知识点的微课，形成一系列的慕课即网络共享课程。针对建筑类的课程实践性很强，学生很难理解和想象的特点。我们通过立体化教材的开发，把各知识点的图片、视频直观地展示给同学，方便他们理解与掌握，告知他们慕课网址，引导他们在课余时间上网自学和复习，参与教师的网上互动和课程游戏，熟练地掌握课程重点知识。
其三，利用广西各职业技术学院影响力，动员广西住建厅培训中心联合相关出版社，动员广西建设教育协会所属的各个建筑安装企业和广西所有设有建筑系的高职高专院校一起共同为广西的高职高专大学生打造一套以工作过程为导向的立体化建筑类专业教材。让参与课程建设的老师，对照课程教学大纲，认真构思课程设计；根据拟建设教材大纲编写课程的三级目录，经编委会讨论通过方可编写；高校教师和企业高管共同严格按照国家和广西建筑规范编写；企业提供大量的建筑过程的场景图片和视频以及运作案例；高校教师建设知识点微课。然后连同教材、课件及大量的课程资源一起放在开元数字学习平台上建成网络课程，形成慕课给全国乃至全球的同行、高职高专建筑专业学生、建筑行业自学人士共享。
其四，进行课程建设模式说明――以《房地产项目开发》为例。具体而言，一是确定主编和课程负责人。二是主编组织编写队伍，主编一人来自学院，一人来自企业。学院主编为第一主编，第一主编主持编辑会议，商量教材的大纲、目录、协作分工，确定怎样组织写作内容来顺应以工作过程为导向的房地产课程建设，就《房地产项目开发》而言，就是通过学习我们的这本教材，让一个完全不懂房地产的学生也能够按照课程教材的指示，一步一步完成房地产项目开发的各个环节。教材的第一部分教师教学生注册房地产公司，办理房地产资质证书、建章立制、招聘人才。第二部分是教学生怎样去通过招投标去获得土地或开发项目，了解我国的土地政策、房地产的发展史、谈判的技巧。第三部分编写的是怎样做好房地产项目前期工作，包括勘察、设计与三通一平。第四部分谈论的是总平与报建，叙述了规划设计、开发项目的四个主要证件（建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证）的办理、报建费用的缴纳与减免等，为开发商科学定位，获得规划局、建设局及相关部委的批准提供可能。第五部分主要介绍了开发商采用招投标的办法选择施工单位和监理单位的过程，以及甲方工程部与监理公司管理建筑工程的具体过程。第六部分开发项目营销，主要介绍房地产商为了更快更有效收回投资，和销售商一起精心策划房地产销售的各项准备工作、开盘售楼后的销售管理、销售培训，房地产购房手续与付款方式。还介绍了银行按揭办理的方法和选择技巧。第七部分开发项目竣工移交：介绍了房地产竣工结算、房地产竣工验收、房地产工程结束后的三次房屋移交、房地产工程档案的建设及向城建档案馆移交工程档案资料等过程。第八部分房地产开发项目财务与税收探讨了房地产项目的资金运作，房地产项目的税收构成，怎样才能做好项目的财务分析和税务分析，即避免重复纳税也避免偷税漏税，同时指导读者怎样看懂财务报表和统计报表。第九部分开发项目的售后服务：包括如何开展物业管理工作，掌握新常态下物业管理的经营走向、业主委员会的筹建及住房维修基金的收取、管理与使用；办理房产证的程序、税费；商品房的使用说明书、房屋质量保证书的各项规定等等。三是按照教材章节搜集国家的法律法规、各种企业案例、地图和城市土地级别分类图等参考资料，编写个章节的课程PPT，录制教师上课的各个知识点的慕课，各章节题库，师生互动资料，然后打包上传到开元数字化平台。四是上课时直接打开开元课程平台讲授课程，在实践教学中发现问题、解决问题。
其五，本课题组已于2014、2015年出版了《房地产项目开发》《热工学原理》《房地产经纪》等教材，并与开元数字化平台合作成果开发了4门慕课即网络共享课。
三、建设的意义与推广价值
（一）阶段性成果。建设取得的阶段性成果如下：（1）首期样板3本教材按期正式出版。（2）各个课程的教学设计、教?W资源、课件、复习题及答案上交或上传开元数字学习平台。（3）首期样板3门网络共享课程（MOOCS）按期建设完毕。
（二）预期效果。建设达到的预期效果如下：将所有教材的数字版本保存在学校的服务器上，建成全球共享的大型的数字教材云平台。（1）为每所高校保存每一道试题，每一张试卷和每一份作业。（2）记录所有教师提供的每一个问题，的每一个任务，记录每一个学生的学习状态。（3）能随机整合全球任何一本教材、任何一个视频、微课、案例。（4）平台设有笔记系统、作业系统、考试系统、任务系统、资源系统、社区设计。（5）对所有的网络资源进行推荐，建立排行榜。建立教材、资源、视频、实训资料的用户评价制度；建立以班级为单位的交流群；建立大学的各种社团群；全球高校教学动态信息；建立学科论坛。
