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加强房地产经纪管理范文1
（包头市房地产产权管理处，内蒙古 包头 014030）
摘 要：本文结合我国房地产市场现状的分析，指出如何发挥政府职能，全面促进房地产市场繁荣。
关键词 ：房地产；市场；全面发展
中图分类号：F293.3 文献标志码：A文章编号：1000-8772（2014）13-0247-01
前言
房地产经济是一个国家向宏观经济发展的坚实基础和中坚力量，进一步加强对房地产市场的调查和分析，妥善调控、积极引导，保持房地产市场规范、有序，对我国房地产经济的发展具有重要作用。
一、我国房地产经济发展现状分析
1、房地产市场结构不合理，房价上涨幅度大
住房保障制度本身的缺陷造成住房保障政策在实施过程中，出现实施对象难以区分，经济适用房不经济、价格高、不适用等现象，制约了公房、经济适用房及其他存量房的交易，资金沉淀在闲置房产上无法收回，许多房地产企业的资金周转将受到影响，制约房地产经济的发展。
2、房地产投资波动大，投资效益低
住房价格应围绕其固有价值上下波动。而住房的交换价值则意味着住房具有投资性质，可作为资产而带来利润。只要人们对房价有上涨预期，或房租高于长期存款利息，就助长更多炒房者进入市场，为“卖”而“买”的投机性需求就会产生。由于过度投机，住房价格的“泡沫”越积越大。
3、房地产行政主管部门对房地产市场经济秩序建设的良性引导不足
一些城市政府的房地产经营管理部门只偏重对直管公房的物业管理，而偏废对社会房地产中介服务市场的营造和管理，规范性地方性中介大市场难以形成，扰乱了市场秩序，房地产行业经济发展缓慢。
二、加强房地产市场管理的策略
如何化解房地产经济带来的不稳定因素，推动房地经济健康稳定发展，重点在于在剖析当前我国房地产市场现存问题的根源的基础上加强管理，为国内房地经济的健康、稳定和持续发展提出对策。
1、加强政府的宏观调节
在完善房地产市场经济体制的过程中，一方面要保持经济发展的活力，另一方面又要抑制个别行业的过度投机行为。西方国家在规范房地产的经验中，很重要的一点就是政府利用税收和利率的杠杆来调节房地产的投资，调高购买人购房的准入门槛，依法制止炒买炒卖和囤积土地的行为。因此，目前我国政府应着手考虑对以协议方式取得土地开发权的项目，加强土地增值税的征管，开征不动产税等等。同时，要加强对金融机构资产运行情况的监管，严格规定金融部门向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率，紧缩信贷总量。严格审查土地使用权抵押贷款条件，降低融资比率，加大对抵押物与信用担保方的核实力度，建立一套全面评估贷款方的风险监控体系。
2、调整市场供给结构
对目前房地产市场中所存在的结构性不合理和房价过高问题，当务之急是要以市场为导向，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，控制高档商品房建设，鼓励扩大中低价商品房和经济适用房的建设规模，提高低收入家庭的购房能力，满足普通市民改善居住条件的愿望。提高普通商品房、经济适用房和廉租房的供应比例，鼓励中低收入者租用房屋以解决居住问题。同时，政府应不断完善住房保障制度，政府在住房补贴政策实施过程中，应在降低经济适用房价格的基础上，将经济适用房卖给真正需要补助的低收入者。从而，减少空置房地产，完善产业资金周期，促进经济发展。最后，土地收购储备中心应根据经济发展目标和市场的需求，及时掌握市场信息和调控土地的供应总量。
3、营造规范房地产市场经济秩序
一方面对房地产中介机构实行市场准入，保护诚信房屋中介机构的合法权益，
对信誉好、实力强、诚信高、规模大、房源多的中介机构要优先扶持。淘汰一批违法违规操作和信誉差的房地产中介机构。同时，进一步明确房地产部门在房地产中介管理中的地位，由房管部门牵头，联合工商、税务等职能部门共同对房地产中介服务市场进行清理。
三、总结
房地产市场的管理重点在于要结合政府职能部门引导开发商以市场需求为导向合理投资，调整房地产供需结构，营造规范市场秩序来化解市场矛盾。通过市场这只“看不见的手”和政府这只“看得见的手”之间的相互配合及共同调控，房地产经济一定会走上健康的发展道路。
参考文献：
[1] 黄兴文，蒋立红.住房体制市场化改革[M].北京：中国财经出版社，2009.
加强房地产经纪管理范文2
第二条在本省行政区域内从事房地产经纪活动的单位及个人，应当遵守本办法。
第三条房地产经纪机构，是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案，取得房地产经纪机构备案证书，从事房地产经纪活动的公司、合伙企业、个人独资企业等经济组织。
本办法所称的房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息、咨询服务、进行房地产策划和居间业务的经营活动。
房地产，是指以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为。
房地产居间，是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。
房地产策划，是指向委托人提供房地产行业的市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营并收取拥金的行为。
第四条省建设行政主管部门负责指导全省房地产经纪机构和房地产经纪人员的管理工作。
各市（州）、县（市）房地产行政主管部门负责指导本行政区域内的房地产经纪机构和房地产经纪人员的管理工作。
第五条房地产经纪机构（含分支机构，下同）应当自领取营业执照之日起30日内，到工商登记所在地的市、县房地产管理部门和省建设行政主管部门备案，取得省建设行政主管部门颁发的《吉林省房地产经纪机构备案证书》后，方可执业。
第六条备案机关应当及时将已备案的房地产经纪机构的名称、住所、法定代表人、注册资本、注册房地产经纪人员等信息向社会公布，供房地产交易当事人选择。
第七条房地产经纪人员分为房地产经纪人和房地产经纪人协理。
房地产经纪人员，须取得相应的执业资格证书，注册合格后，持证上岗。
第八条房地产经纪机构分为一、二、三级三个等级。
（一）一级房地产经纪机构条件：
1.机构名称有房地产经纪字样；
2.从事房地产经纪活动连续5年以上，且取得二级房地产经纪机构等级2年以上；
3.有限责任公司的注册资本或合伙企业的出资额人民币100万元以上；
4.有7名以上专职注册房地产经纪人，8名以上房地产经纪人协理；或持有房地产经纪人注册证书的人员不少于5人，持有房地产经纪人协理注册证书的人员不少于12人；
5.有固定的经营服务场所；
6.档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；
7.房地产经纪合同规范。
（二）二级房地产经纪机构条件：
1.机构名称有房地产经纪字样；
2.从事房地产经纪活动连续3年以上，且取得三级房地产经纪机构等级3年以上；
3.有限责任公司的注册资本或合伙企业的出资额人民币50万元以上；
4.有5名以上专职注册房地产经纪人，6名以上房地产经纪人协理；或持有房地产经纪人注册证书的人员不少于3人，持有房地产经纪人协理注册证书的人员不少于10人；
5.有固定的经营服务场所；
6.档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；
7.房地产经纪合同规范。
（三）三级房地产经纪机构条件：
1.机构名称有房地产经纪字样；
2.有限责任公司的注册资本或合伙企业的出资额人民币10万元以上；
3.有2名以上专职注册房地产经纪人，3名以上房地产经纪人协理；或持有房地产经纪人注册证书的人员不少于1人，持房地产经纪人协理注册证书的人员不少于5人；
4.有固定的经营服务场所；
5.档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；
第九条房地产经纪机构申请备案，应提交下列资料：
（一）房地产经纪机构备案登记表（一式三份）；
（二）营业执照正、副本复印件；
（三）法定代表人任职文件；
（四）房地产经纪人员注册证书及聘任合同；
（五）企业章程及内部管理制度；
（六）已签订的房地产经纪合同1份。
第十条房地产经纪机构从业限制
（一）一级房地产经纪机构可从事房地产项目营销策划、房屋销售、居间等活动，提供房地产咨询及代办手续等所有房地产经营活动。
（二）二级房地产经纪机构可从事除房地产项目营销策划以外的所有房地产经营活动。
（三）三级房地产经纪机构可从事除房地产项目营销策划、房地产以外的所有房地产经营活动。
第十一条省建设行政主管部门应当建立和完善房地产经纪机构信用档案，房地产经纪机构应当按季度上报更新企业业绩等信息。
第十二条房地产经纪机构或房地产经纪人员发生变动，应及时办理变更备案手续；遗失证件的需在吉林省建设厅网站声明30日后，方可申请补发。
第十三条房地产经纪机构从事经营活动，按国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》和其他有关规定标准收取费用，并接受房地产行政主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。
第十四条房地产经纪机构承办经纪业务，应与委托人签订书面合同。
房地产经纪机构未经委托人书面同意，不得转让受委托的经纪业务。
第十五条房地产经纪机构与当事人签订房地产经纪合同前，应当明示房地产经纪合同示范文本，供当事人选用。房地产经纪合同中应当约定交易资金交付的条件和具体方式。房地产经纪合同应当有执行该业务的注册房地产经纪人员的签名。
第十六条房地产经纪人员在执行业务时应当严格执行《房地产经纪执业规则》，主动向当事人出示房地产经纪人注册证书或者房地产经纪人协理证书。房地产经纪机构与委托人签订委托合同后，方可对外相应的房源、客源信息。
第十七条注册房地产经纪人员只能受聘于一个经纪机构，并以该机构的名义从事房地产经纪活动。
第十八条房地产经纪人员与委托人有利害关系的，委托人有权要求其回避。
第十九条房地产经纪机构开展业务，应当建立风险资金、业务资料档案和业务台账，房地产经纪人员要将执业证书编号和身份证号在机构显著位置公示，并写入房地产经纪合同中。
第二十条房地产经纪机构各类房地产广告，应载明经纪机构的名称、房地产经纪机构备案证书编号。
第二十一条房地产经纪机构及经纪人员，在房地产经纪活动中禁止有下列行为：
（一）涂改、倒卖、出租、出借或者其他形式非法转让房地产经纪机构备案证书或房地产经纪人员注册证书；
（二）转让未经委托人书面同意的经纪业务；
（三）索取、收受经纪合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，泄露委托人商业秘密牟取其他不正当利益；
（四）提高或者压低经纪活动收费标准；
（五）允许他人以自己的名义从事房地产经纪活动；
（六）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
（七）同时在两个或两个以上经纪机构执行业务；
（八）虚假信息和未经核实的信息；
（九）签署损害委托人利益的合同；
（十）法律、法规、规章禁止的其他行为。
第二十二条房地产经纪机构违法违规从事房地产经纪活动的，由违法违规行为发生地的县级以上房地产行政主管部门依照建设部《城市房地产中介服务管理规定》和其他法律、法规、规定进行处罚，并可由省建设行政主管部门向社会公布房地产经纪机构不良记录。
加强房地产经纪管理范文3
[关键词]房地产经纪行业；人员素质；考试制度；改革方向
10. 13939/j. cnki. zgsc. 2015. 28. 271
1 我国房地产经纪行业从业人员存在的问题
1. 1 房地产经纪行业从业人员无资质、无证书上岗
相关条例严格规定，我国的房地产经纪人必须通过相关的资格考试，并且取得《房地产经纪人资格证》。如果没有取得《房地产经纪人资格证》，是没有从事房地产经纪业务的资格的。在我国，房地产经纪业务起步较晚，是一个新兴的业务。虽然随着我国房地产行业的快速发展，房地产经纪行业也得到相应的发展和完善。但是，有些房地产经纪机构规模较小，管理力度不够，缺乏必要的行业监管机构。因此，对从业人员的要求并不高，导致从业人员的无证上岗。
1. 2 从业人员整体素质不高，缺乏专业人员
我国房地产行业发展的步伐开始加快，一大批房地产公司在这种背景之下成立起来，社会各类人员开始涉足房地产行业，成为房地产行业的从业人员。由于房地产行业从业人员层次繁多和以往资格考试的内容注重理论不重实务，导致从业人员的整体素质不高，并且专业人才相对匮乏。大多数从业人员对房地产行业了解不多，不具备从事房地产行业应该具备的理论知识和实践经验。有些工业人员缺乏必要的职业道德，并且没有经过专门的专业技能的培训。
1. 3 房地产经纪机构在经营中信誉较差
在我国，房地产经纪机构在信誉上仍然不能够让人满意。房地产经纪机构在营业中过分强调利益，把利益最大化作为经营的标准。房地产经纪机构对从业人员操守行为的培养不重视，导致房地产经纪机构诚信的缺失。有些房地产经纪机构为了获得最大的利益，利用自己掌握的信息，钻相关法律的空子，致使交易双方的利益受损。从业人员的操守行为可以代表企业的形象，房地产经纪行业忽视从业人员职业道德的培养，造成房地产经纪机构的诚信缺失，必然会影响企业未来的生存与发展。
2 房地产经纪行业新一轮考试制度的改革方向
2. 1 考察房地产经纪人知识素质
2. 1. 1 加强经济学基础知识的考察
作为一个合格的房地产经纪人，一定要具备相关的专业素养，掌握经纪学基础知识是房地产经纪人必需的素质要求。在房地产行业新一轮的改革中，要加强对报考人员经济学基础知识的考察，尤其要把市场以及市场营销知识作为考察的重点。
房地产经纪人要熟练掌握市场调查的方法，会进行市场预测，对商品房市场有足够的了解。会结合我国当下房地产行业的发展现状，了解房地产市场供求变化，找出其发展规律以及发展趋势等。报考人员要有分析经济模式以及经济增长模式对房地产活动的影响的能力。
为了可以实现无障碍交流与沟通，更好地为外国人士服务，房地产经纪人要具备一定的外语水平，同时还要求房地产经纪人具有看懂国际英文传真的能力。
2. 1. 2 加大专业知识的考察力度
房地产经纪人必须要有足够的房地产专业知识，房地产专业知识包括的范围很广，主要有房地产金融与投资知识、房地产经纪知识、建筑工程知识等。在房地产经济行业的考试中，一定要加大专业知识的考察力度。同时，掌握一定的会计、统计、房地产市场营销、物业管理等方面的知识也是作为一个房地产经纪人必须具备的专业知识。在考试命题时，要结合各类房地产知识，综合全面的考察报考人员的能力。
随着社会的不断进步，一个房地产经纪人需要掌握的知识也越来越多，计算机已经开始普及并且应用到房地产工作中。因此，房地产经纪人必须要具备相应的计算机使用能力，可以熟练的应用各种办公室软件，了解掌握数据库技术以及网络技术等。
在我国，从事房地产经纪行业还要具备相应的法律知识，在房地产经济活动中，要求房地产经纪人有较强的法律意识以及法制观念。因此在房地产经纪行业的考试中，要加强对法律知识的考察。
2. 1. 3 加强对其他辅助知识的考察
与别人打交道是房地产经纪人最主要的工作内容，因此房地产经纪人要对社会学、心理学、人际关系学等方面的知识有充分的了解。同时，演讲学、传播学、广告学等相关知识也是房地产经纪人必须掌握的辅知识。掌握这些知识，可以让经纪活动更加的具有吸引力。因此，在房地产经纪行业的考试中，要对这些辅知识进行考察。
房地产经纪人的主要工作是与各种各样的人打交道。作为一个合格的房地产经纪人，不仅要掌握评估房地产价格、质量的方法，同时还要有较高的文化修养。知识面要涉及地理、民俗、社区文化等各个方面，要有较强的阅读能力以及艺术鉴赏力等，这样才能得心应手的应对各色的当事人。
2. 2 考察房地产经纪人能力素质
2. 2. 1 对房地产经纪人的一般能力进行考察
房地产经纪人所具备的一般能力包括创造力、理解力以及判断力。在房地产经济活动中，当房地产经纪人面临特殊问题时，可以对以往的经验进行概括，并创造出新的解决方法，具备在复杂多变的环境中独立解决问题的能力。同时，房地产经纪人要有冷静思考的能力，要根据自己掌握的各种情报以及各种信息，冷静地对形势作出思考，客观、全面的分析所面临的环境，从而做出正确的判断，并且可以快速地做出回应。这些能力都是作为一个房地产经纪人所必需的一般能力。因此，在对房地产经纪人进行考试时，要加强对这些能力的考察。
2. 2. 2 加强处理房地产业务能力的考察力度
房地产商品与其他的商品不同，每一宗房地产都是不同的。因此，房地产经纪人要对买方的具体要求进行充分的了解以及把握，为买方提供合适的房源。在房地产经济活动中，房地产经纪人要牢牢抓住每一个交易的机会，在较短的时间内完成合理的供需搭配。
3 结 论
近年来，房地产经纪行业得到快速的发展，但是房地产经纪人无证上岗、专业素质能力较低等现象普遍存在，这对房地产行业的发展造成不良的影响。因此，必须对房地产经纪人考试制度进行改革，为房地产经纪行业提供高素质的人才。
参考文献：
加强房地产经纪管理范文4
【关键词】房地产经纪现状 存在问题 对策分析
一、徐州房地产经纪服务业现状的行业环境分析
据徐州市国土资源房屋评估和经纪协会统计显示，截至2015年底，具有房地产经纪资质的徐州市房地产经纪企业共计659家，其中具有A级资质的企业52家，具有B级资质的企业69家，具有C级资质的企业538家。
规模较大的企业有连锁店30家以上，包括钢运房产、大泽置业、中房网络、大业兴房产、中原地产、美联物业等本地和外地房地产经纪企业在徐州市场上形成两分天下的竞争态势。
（1）本地企业竞争分析。本地企业按市场占有率大致可分为三个阵营：第一阵营的包括钢运房产、中房网络、大泽置业与大业兴房产等企业连锁店规模均在50家以上，各自占据房地产经纪服务市场10%以上的份额；第二阵营的包括琴琴房产、中先地产、博顿房产等企业连锁店均在10至50家，市场占有率各约5%左右；第三阵营的房地产经纪企业是指连锁店在10家以下的经纪企业群体。
（2）外地企业竞争分析。外地企业的竞争主要来自香港中原地产以及美联物业，其二三级市场联动的业务经营模式、纯粹的经纪人管理制度以及标准化的服务体系在香港市场取得成功的同时迅速复制到内地，其品牌影响力吸引了不少人才加入，使公司在徐州房地产经纪服务市场占据牢固的市场地位；21世纪不动产于2008年登陆徐州，公司在全球范围内的No.1地位所彰显的品牌号召力正逐渐吸引众多加盟商通过特许经营的加盟方式形成公司营销渠道网络，可以预见21世纪不动产必将成为未来徐州房地产经纪服务市场不可忽视的重要竞争对手。
二、徐州房地产经纪服务中存在的主要问题
（一）法律、法规滞后
住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布的《房地产经纪管理办法》于2010年10月27日经住房和城乡建设部第65次部常务会议审议通过，并经国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部同意予以，自2011年4月1日起施行。《房地产经纪管理办法》是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。徐州国土资源房屋评估与经纪协会为规范房地产经纪服务业，维护房地产市场秩序，促进房地产健康发展，于2005年制定了《徐州市房地产经纪机构资质和房地产经纪人员职业资格管理暂行办法》。然而，随着市场发展变化的不断推进，地方法律法规在促进和规范徐州房地产市场健康有序发展的同时，与国家法律规范相比表现出明显的滞后性。无论是房地产经纪服务业的内涵，还是其业务范围均早已超过相关法律法规的规定；行业标准不明晰而且与房地产经纪服务业自身的发展严重脱节；在服务过程中出现的许多新问题，虽然有些可以依照合同法来处理，但是由于房地产商品内在的特殊性和经纪服务的无形性，使得许多问题在合同法中找不到确切的解决依据；缺乏明晰的法律法规对经纪企业及行为加以规范和管理，以切实保障消费者的权益，造成与经纪企业相关的法律纠纷屡见媒体的现象时有发生。
（二）不正当竞争普遍存在
一是无照非法经营，“一间房子、一张桌子、一部电话”就可以进行房地产买卖和租赁等经纪业务；二是给钱就做，有利就做，经纪企业间相互压低价格；三是超业务范围经营，个别经纪企业通过帮助客户垫资提前还贷或进行资产抵押等从中收取高额利息，“高利贷”服务变成了经纪公司获取利润的生财之道等现象时有发生。不规范服务和黑经纪的存在使得对房屋经纪的投诉连续几年居高不下，不仅严重损害了消费者的合法权益和经纪行业的整体形象，也造成了守法经纪企业经营成本的提高，市场中甚至出现了“劣币驱逐好币”的“格雷欣现象”。
（三）行业监管问题
在行业监管方面，政府管理部门多，而且管理部门职能不清，各相关主管部门之间协调不畅，不同部门各自为政，职能和规定缺乏统一性，存在多头管理的问题。由于法律、法规的滞后和部分监管职能的重叠和空白，导致房地产经纪监督管理部门不能很好地依法监管和及时有力地惩处违法、违规行为，从而助长了行业的不正之风。究其主要原因还是政府重视不够、立法滞后，监管不力。目前，无论是政府房地产主管部门――徐州市国土资源和房地产管理局的直接监管，还是由行业协会――徐州市徐州市国土资源房屋评估和经纪协会进行的自律性监管，都存在缺乏监管力度的问题，监管基本上流行形式。
（四）房地产经纪人员职业资格制度落实不到位
从2002年国家开始实行房地产经纪人员职业资格制度以来，全国取得房地产经纪人执业资格的人数超过40000余人，徐州已有超过4000人取得房地产经纪人执业资格。但是，从市场反映的实际情况来看，徐州房地产经纪服务从业人员的素质偏低的现象仍然不容乐观，这与房地产经纪人职业资格制度的落实不到位密切相关。目前来看，由于行业的快速发展吸引了大批有志于本行业的人员取得了房地产经纪人协理以及国家级房地产经纪人执业资格，所以目前从业人员的执证比例逐步升高，但从从业人员在持证上岗方面情况来看，比例仍然很低，职业资格制度落实不到位的现象十分明显，这给行业的监管带来极大的麻烦。
三、徐州房地产经纪服务市场的行业前景及对策分析
（一）行业前景
（1）拥有广阔的市场空间。房地产经纪市场是完整健康的房地产市场的重要组成部分，美国、香港等发达国家和地区房地产经纪市场的成交量占整个房地产市场成交量的比例占80%以上。进入十二五时期，徐州面临更多的发展机会，由刚性需求所引起的二手房市场规模的日趋扩大，对房地产经纪服务的需求不断增加，徐州市的房地产业正处在由增量市场向存量市场转变的重要发展阶段，二手房和商品房的交易比例达到1比0.7到0.8是徐州二手房市场比较协调的比例，也是政府部门的一个工作目标。
（2）发展机会巨大，人才和信息是关键。房地产经纪服务作为以人员和信息为主要资源的服务行业，其核心竞争力主要体现在人才和信息的数量与质量上。一方面，较高的人员素质，意味较高的服务质量、服务水平和较强的企业竞争力；另一方面，信息资源是企业生存和发展的基础，缺少信息，企业就失去了存在的根基。但归根结底，人才是房地产经纪企业生存和发展的根本。目前由于各种因素的影响，徐州房地产经纪机构的人员流动率较高，怎样才能留住人才并提高企业员工的整体素质，是企业能否把握住机会的关键所在。
（二）对策分析
（1）建立更强有力的资金监管机制保证交易结算资金的安全。可采取的策略有三：一是在房屋买卖合同签约完毕后，买卖双方可以约定自行到银行开立双控账户，买方按合同约定将首付款或者全款存入账户，银行对资金实现冻结，同时，银行根据买卖双方约定的条件，在买卖双方一起到银行情况下，银行才给予放款，目前已有部分银行开设了此项业务；二是买卖双方约定通过其他可靠的第三方进行资金监管。可由当地房屋产权管理局即设立了二手房交易资金监管的业务，只要买卖双方自愿选择了房产局对资金进行监管，房产局即联合银行对交易资金的流转予以控制，只有当买方取得房屋所有权证后，才会将全部购房款支付给卖方，用政府部门的职能对此予以监管。毕竟政府部门的公信力要远大于房地产经纪机构，政府部门也不存在关门歇业的风险。又如在发达国家，买卖双方签订房屋买卖的合同基本上都是在律师事务所进行或者是委托律师办理，交易的资金往往也通过律师事务所流转，由律师监管。因为相比较于房地产经纪机构，律师事务所的设立、经营以及律师本人的执业条件要严格得多，资金流转的安全也更易保障，而买卖双方也可以采用这种形式；三是对于房屋的租赁业务，出租人在与房地产经纪机构签订委托租赁的合同时，最好还是保守的采取租金按月支付的方式，压缩租金在房地产经纪机构停留的时间，以降低风险。
（2）从交易合同规范房地产经纪机构的从业规范。房地产经纪合同（以买卖合同为例）是指购房者与售房者在平等协商的基础上，就房屋的买卖所签订的协议。是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。依据我国《合同法》及业务实践，下列内容在一份房地产经纪合同中是必不可少的：当事人的名称或姓名、住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任、合同生效条款、合同中止、终止或解除条款。然而，目前的徐州房地产经纪企业往往利用合同信息的不对称性特点，进行“合同欺诈”，使房地产经纪行业受到严重影响。因此，建议取消现状下各经纪机构各自采用自已订立合同的现状，由主管部门统一制定规范的格式合同，并且统一编号，由经纪机构统一到徐州市国土资源房屋评估和经纪协会处集中采购（或无偿领取）。合同从成交价款、标的、中介费取得等重要要素等方面进行统一，从而从合同上规避由于信息不对称所带来的行业交易秩序混乱现象，提高行业形象，为房地产经纪行业长期可持续发展提供保证。
（3）严格房地产经纪企业资质认定的及房地产经纪人（协理）执业（职业）资格程序。目前徐州房地产经纪企业资质认定为A、B、C三级，房地产经纪企业至少需要具有房地产经纪人三个及经纪人协理四个以上的专业房地产经纪人员组成。对于房地产经纪人员的管理及考核，房地产经纪主管部门可借鉴美国房地产经纪行业管理的基本制度，一是建立严格的执业牌照管理制度与教育训练制度，规定经纪机构的每项成交业务必须由取得资格的经纪人代表公司与客户签定成交合同，并且规定房地产经纪人实行终身负责制，即对自己的行为终身负责，从而为规避房地产经纪纠纷从制度上提供可能；其次，要通过发挥行业协会的作用，加强行业自律。一个行业的行业协会往往是健全该行业的必需机构。综观房地产中介业发达的国家（地区）的经验，要完善房地产中介业的结构，除了国家立法规范，行政管理完善之外，很大程度上有赖于行业协会发挥其教育及监督的功能，以提高行业整体素质、加强行业自律。北京市虽然也成立了相应的行业协会，但是其目前的发展状况与有效承担社会赋予的相应职能还有一定距离。随着脱钩改制工作的开展，今后行业协会要逐步承担起原由行政部门承担的资质评定，审核和从业人员教育培训、资格管理等行业管理工作。政府部门要给协会明确的授权，健全和强化学会的机构职能和力量。政府部门除了保留监督和最终裁定权之外，其它所有的事情都应交给协会来办。
参考文献：
[1]陈文.房地产中介企业违规行为规范研究[D].华中师范大学， 2011.
加强房地产经纪管理范文5
关键字：房地产经纪 监管 从业人员
房地产经纪业是我国房地产行业的一项重要内容，其是否健康有序的发展直接关乎我国房地产行业的发展。针对目前我国房地产经纪业出现的问题，笔者从以下六个方面提出监管建议：
一、完善和建立我国关于房地产经纪的法律监督体系
从我国目前关于房地产经纪的法律监督体系来看，存在的一个突出的问题是监管混乱。由于我国关于房地产经纪的条款多由行政法规、部门规章甚至于地方性法规等等级较低的层级制定，各部门、机构间的具体规定由于地域、人员的差异存在冲突矛盾的现象突出。此外，各部门制定的关于房地产经纪监管的很多规定与我国的《行政许可法》、《房地产管理法》相关规定存在冲突，使下位法不符合上位法，违背了法理学中关于法律位阶的原则。
完善、统一的法律法规的缺失，是很多房地产经纪行为失范的重要原因，要加强对房地产经纪的监管首先要建立房地产经纪的法律监督体系。在实际操作中，我们首先要将各部门、各地方有关于房地产经纪的法律规范进行整理归纳，将相关的规范以法律、法规的形式统一予以规定。提高房地产经纪监管法律制度的法律位阶层次，使之符合法理学中关于位阶层次的要求，取消或废除不符合相关法律规定要求的规范，避免上、下位法之间的冲突。
二、政府监管主体职权的合理配置
从我国房地产经纪监管的是实际操作中看，政府作为监管主体的职权划分存在交叉或空缺的情况。我国目前房地产经纪的监管主体的职权没有做出明确的分配，时常会存在两个机关共同享有监管权或同时不能确定监管权的的情形，在这种情况下极容易发生重复监管或者互相推诿的现象，这使得监管效率变低，不利于房地产经纪市场的发展。
其次，我国对于房地产经纪监管主体的再监管缺乏明确的规定。导致监管失灵主要包括监管主体信息与市场实际不对称、监管主体自身的价值取向及监管效率低下等原因，为避免监管失灵，实行对监管主体的再监管显得尤为必要。对政府监管主体的再监管应当从以下三个方面进行：首先，从政府内部来看，运用分权制衡的方法，将监管权力分散给多个部门，同时授权相关部门对监管部门的行为进行监督。其次，从政府外部来看，积极发展行业协会、市场组织等多个监管模式，避免政府"一家独大"。最后，坚持信息公开制度。政府监管部门应将监管的对象、监管的措施及监管的结果等方式向社会公开，接受社会和群众监督。
三、发挥行业协会自律监管作用
我国目前已经成立了多个房地产经纪行业协会。2004年成立的"中国房地产估价师与房地产经纪人学会"，是一个全国性的房地产经纪行业协会。此外，北京、上海、广州、深圳、成都等房地产经纪发达地区也都成立了本地方的房地产经纪协会。但是，这些协会大部分依附于当地政府，权力也由政府授权，而不是由由成员约定，这使得行业协会的自律监管作用大打折扣。因此，行业协会要在政府放权的前提下行业协会成员间要认识到自己的主人翁地位，自觉按照成员间的协议办事，提高行业的自律监管。
四、提高房地产经纪的准入制度
市场准入制度是国家对市场进行干预的基本制度，是政府监管的第一环节。
市场准入制度规定市场交易主体进入市场必须具备一定的条件，遵守一定的程序。建立和完善房地产经纪机构建立制度和房地产经纪人资格取得制度是国家对房地产经纪业监管的第一环节，是保证我国房地产业健康有序发展的前提和保障。
建立专门的房地产经纪机构是开展房地产经纪业务的前提。房地产经纪机构的设立除应当符合我国《公司法》、《合伙企业法》等基本法的规定以外，还要符合我国《城市房地产管理法》关于设立房地产经纪机构应当符合的实体条件，如有自己的名称和组织机构、有固定的服务场所、有必要的财产和经费、有足够数量的专业人员及法律、行政法规规定的其他条件。相关部门同时可以建立等级划分制度，将存在经营规模小、整体素质差、无证经营、私设分支机构的房地产经纪机构排除在外，提高行业的整体质量。
在房地产经纪人资格取得制度上，我国借鉴了欧美国家的做法。目前我国对经纪人资格取得主要依靠要求相关申请人员参加考试并考核，对合格者核发资格证书的资格准入监管制度。建立严格的准入制度，有利于在源头上把握从业资格者的素质，提高行业的整体服务水平。
从目前来看，我国尚未建立房地产经纪从业人员禁入制度，只对准入制度进行了严格监管，缺乏从业后的约束机制。因此我们要按照《行政许可法》及相关法律法规的规定，仿效其它资格取得制度，建立一套从取得到退出的完善的监管机制。完善的激励机制和惩罚措施有利于培养一批专业知识扎实、具备良好职业道德房地产经纪从业人员，有利于维护房地产市场的平稳发展。
五、加大信息披露制度与告知制度的行业监管
在现实交易中，房地产经纪机构主要通过挂牌公示的方式来履行其信息披露制度与告知制度的义务。监管主体要按照其行业自身运作模式及特点进行监管，主要包括以下几个方面：一、首先应当确认从业机构和从业人员是否按照《房地产经纪执业规则》合法取得相关的职业资格；二、从业机构和从业人员与委托人签订委托合同后，是否如实、准确的了房源、客源信息，是否存在虚假、欺瞒现象；三、经纪机构和从业人员作为交易双方的中介，是否有主动或帮助欺瞒交易相对方现象的发生；四、经纪机构和从业人员是否有利用便利，低价买入高价卖出，牟取非法利益的现象；五、是否有利用哄抬价格或内部认购等营销手段，造成交易双方误解市场的现象；六、是否有泄漏或出卖其利用中介身份获取的商业机密或者其他方式获取的交易相对方的秘密，牟取不益的现象。监管机构应当对其管辖范围内的经纪机构和经纪人员进行全方位的监管，建立激励机制和惩罚措施，对违反法律法规规定的进行惩罚。
借鉴国外经验，建立营业保证金制度。当发生经纪机构和从业人员存在欺瞒、欺诈消费者，损害消费者合法权益现象出现时，营业保证金可以作为一种救济手段，保护消费者合法权益。
六、加大对行业交易资金和交易佣金的监管
我国监管部门已经注意到了中介机构交易资金混乱的问题。2006年的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》中就要求中介机构通过专业账户进行交易结算。但是从目前来看还存在很多中介机构仍然利用买卖双方的交易时间差，采用"拆东墙，补西墙"非法对资金进行挪用。究其原因主要是因为专业账户流转手续费较高，监管不到位造成的。要解决这一问题，应当要从一下三个方面解决：（1）政府强制要求建立专业账户，要求经纪机构交易资金必须从专业账户划转。同时降低流转手续费和流转程序，降低流转成本；（2）政府应当联合银行对专业账户进行监管，建立专业具体的监管措施，严防监管漏洞；（3）加强专业账户的宣传力度。
我国对房地产经纪佣金的监管部门是价格主管部门，主要通过确立收费标准、收费条件来进行监管。从我国目前的监管现状来看，监管的方针政策和收费标准核定等主要由国务院价格部门制定，而收费的具体标准一般则由省级政府或者省级价格主管部门执行。针对目前房地产经纪市场存在的收费混乱、收费与服务不对称的现象，笔者认为对于房地产经纪业可以实行政府指导价，而指导价的形成应当是政府与经纪机构协商确认的价格，此指导价可以有上下浮动的自由空间便于经纪机构与委托人自由协商服务水平与确认收费的具体价格。经纪机构应当明码标价，拒绝价格欺诈，接受委托人和社会的监督。
参考文献：
【1】周楠生：《试论我国房地产经纪的法律调整》，载《广东社会科学》，1996年第5期。
【2】参见吴弘、胡伟著：《市场监管法论--市场监管法的基础理论与基本制度》，北京大学出版社2006年1月版。
【3】中国房地产经纪人网，http：//.cn/cirea/cirea_web/academy.aspx
加强房地产经纪管理范文6
第一条 为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，促进房地产市场发展，保障房地产中介服务活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例所称的房地产中介服务，是指房地产中介服务机构（以下简称中介服务机构）为他人提供房地产咨询、房地产经纪、房地产价格评估的经营服务活动。
中介服务机构从事房地产价格评估业务的，按国家有关法律、法规的规定办理。
第三条 在本市行政区域内从事房地产中介服务活动的，均应当遵守本条例。
第四条 市房地产管理局是本市房地产中介服务活动的主管机关。各县（市）、区房地产管理局（处）（以下简称当地房地产管理部门）负责本行政区域内房地产中介服务活动的管理工作。
工商、土地、物价、税务、公安、劳动等部门应当根据各自职责，协同做好房地产中介服务活动的管理工作。
第五条 从事房地产中介服务活动，应当遵守法律、法规的规定，遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则；遵守职业道德。
第二章 中介人员资格管理
第六条 从事房地产咨询业务的人员，应当具有房地产或相关专业中等以上学历，有与房地产业务相关的初级以上专业技术职称，并经市房地产管理部门考核合格。
第七条 从事房地产经纪业务的人员，应当经市房地产管理部门和市工商行政管理部门考核合格，取得市房地产管理部门和市工商行政管理部门核发的《宁波市房地产经纪资格证》（以下简称《房地产经纪资格证》）……
申领《房地产经纪资格证》的人员必须具备下列条件：
（一）经纪业务知识考核合格；
（二）具备完全民事行为能力；
（三）有本地固定或临时居住证明或经批准合法录用的劳动合同制职工；
（四）具有高中或相当于高中以上文化程度；
（五）非国家机关在职工作人员；
（六）申请前三年内没有受过刑事处罚。
符合前款规定条件的，市房地产管理部门和市工商行政管理部门应当自受理申请之日起一个月内核发《房地产经纪资格证》。
第八条 《房地产经纪资格证》每两年由市房地产管理部门和市工商行政管理部门共同验证一次。
严禁伪造、涂改、转让《房地产经纪资格证》。
第九条 按《浙江省经纪人管理条例》已取得经纪资格证书的人员需从事房地产经纪活动的，还应当按本条例第七条规定，申领《房地产经纪资格证》。
第三章 中介服务机构管理
第十条 从事房地产中介服务活动的，应当设立相应的中介服务机构。中介服务机构包括法人中介服务机构、合伙中介服务机构和个体中介服务机构。
第十一条 申请设立法人中介服务机构（含兼营）的，应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的经营场所；
（三）从事房地产咨询业务的，经房地产咨询业务知识考核合格的专职咨询人员占从业人员总人数的百分之五十以上；从事房地产经纪业务的，应当有二名以上熟悉房地产业务的助理经济师及以上职称的专业技术人员和五名以上取得《房地产经纪资格证》的专职房地产经纪人员；
（四）十万元以上的注册资金；
（五）符合企业法人登记管理的其他有关规定。
第十二条 申请设立合伙中介服务机构（含兼营）的，应当有二名以上合伙人经房地产咨询业务知识考核合格或取得《房地产经纪资格证》，并符合合伙企业登记管理的有关规定。
第十三条 申请设立个体中介服务机构（含兼营）的，申请人应当经房地产咨询业务知识考核合格或取得《房地产经纪资格证》，并符合个体工商户登记管理的有关规定。
第十四条 设立中介服务机构应当向当地工商行政管理部门申请领取营业执照后，方可开业。
中介服务机构在领取营业执照一个月内应当向当地房地产管理部门备案。
第十五条 中介服务机构歇业或因其他原因终止中介服务活动的，应当在十五日内向工商行政管理部门办理有关手续。同时报当地房地产管理部门备案。
第四章 中介服务业务管理
第十六条 中介服务机构从事中介服务活动，必须由该机构内经房地产咨询业务知识考核合格或取得《房地产经纪资格证》的人员进行。
经房地产咨询业务知识考核合格或取得《房地产经纪资格证》的人员，必须以中介服务机构的名义从事房地产中介服务活动。
第十七条 除简单的咨询业务外，中介服务机构向当事人提供房地产中介服务，应当与当事人签订房地产中介合同。
房地产中介合同应当包括下列主要内容：
（一）合同双方当事人名称（姓名）、住所；
（二）中介服务项目名称、内容、要求和标准；
（三）合同履行的期限；
（四）中介服务收费的数额和支付方式、时间；
（五）违约责任和纠纷解决方式；
（六）双方当事人约定的其他内容。
合同文本由市工商行政管理部门和市房地产管理部门统一印制。
第十八条 中介服务机构应当对中介服务活动中涉及的房地产的合法性、真实性进行审查。
中介服务机构应当将知道或应当知道的合同双方当事人的资信状况、履约能力、房地产权属等情况如实告知委托方和合同他方，法律、法规另有规定的除外。
第十九条 中介服务机构进行房屋租赁中介服务的，应当要求承租人提供本市固定或临时的居住证明或其他合法证件。
中介服务机构自出租人与承租人签订租赁合同之日起七日内，应当将租赁合同的副本及有关情况提交当地房地产管理部门备案。
第二十条 房地产中介合同未能履行或未能完全履行，中介服务机构不能收取或不能全额收取中介服务费，但因委托人过错造成的除外。
由于中介人员过错造成委托人经济损失的，由该中介服务机构承担赔偿责任，该机构可以对中介人员追偿。
第二十一条 中介服务机构根据房地产中介合同为当事人提供中介服务后，当事人之间是否履约，不影响中介服务机构收取中介服务费，但中介服务机构与当事人另有约定的除外。
第二十二条 中介服务机构与当事人签订房地产中介合同后，转委托他人的，应当征得当事人的同意，并不得增收中介服务费。
第二十三条 房地产中介服务收费实行明码标价。中介服务机构应当在其经营场所或交纳费用地点的醒目位置公布中介服务内容、收费项目、收费标准、计费方法等事项。具体收费标准由市价格主管部门会同市房地产管理部门根据国家有关规定另行制定。
收取中介服务费应当出具市税务部门统一印制的发票，并依法纳税。
第二十四条 中介服务机构应当健全财务会计制度，建立记帐簿，编财务报表。
中介服务机构应当每年向当地房地产管理部门和工商行政管理部门报送业务统计报表。
第二十五条 中介人员进行中介服务业务时，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场和设施，要求委托人提供必要的协助。
第二十六条 中介服务机构和中介人员在房地产中介服务活动中禁止下列行为：
（一）中介人员同时在两家或两家以上的中介服务机构执行业务；
（二）为权属不清或法律、法规禁止转让、抵押、出租的房地产提供中介服务；
（三）超越核准的中介服务业务范围经营；
（四）弄虚作假或采取欺诈、胁迫、贿赂、串通等非法手段，损害当事人权益；
（五）索取、收受合同规定以外的酬金或其他财物，或利用工作之便索取其他不正当利益；
（六）超过核定标准收费；
（七）违反法律、法规规定，进行不正当竞争。
第五章 法律责任
第二十七条 中介服务机构或中介人员有下列违法行为的，由当地房地产管理部门或工商行政管理部门进行处罚：
（一）未经房地产咨询业务知识考核合格或未取得《房地产经纪资格证》，擅自从事房地产中介服务活动的，责令其停止房地产中介服务业务，没收违法所得，并可处二千元以上五万元以下罚款；
（二）隐瞒真实情况、弄虚作假取得《房地产经纪资格证》。或伪造、涂改、转让《房地产经纪资格证》的，吊销《房地产经纪资格证》，没收违法所得，并可处二千元以上五万元以下罚款；
（三）有本条例第二十六条第（一）、（五）项规定情形的，没收违法所得，并可处五百元以上一万元以下罚款；情节严重的，吊销《房地产经纪资格证》；
（四）有本条例第二十六条第（二）、（四）项规定情形的，没收违法所得，并可处一千元以上五万元以下罚款；情节严重的，责令停业整顿或吊销有关责任人员的《房地产经纪资格证》。
中介服务机构有本条例第二十六条第（三）、（七）项规定情形的，由当地工商行政管理部门依法处罚。
第二十八条 中介服务机构有本条例第二十六条第（六）项规定情形的，由当地价格主管部门依法处罚。
第二十九条 当事人对行政机关的处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第三十条 房地产管理部门和工商行政管理部门工作人员在中介服务管理活动中有玩忽职守、滥用职权等行为的，由所在单位或其上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
