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房地产司法评估指导意见范文1
中图分类号： F301.1文献标识码： A
一、《办法》与《意见》相比变化
（一）、评估价格完全依照市场
2003年的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格。”
按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《国有土地上房屋征收评估办法》对此进行了细化。“被征收房屋的类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。评估时，还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。
在新的《国有土地上房屋征收评估办法》中，对房屋价值的评估，已经不再综合政府定期的“指导价”，而是完全按照市场交易的价格，这与《国有土地上房屋征收与补偿条例》的要求一致。
房屋征收价值完全按照市场价格，这一规定非常重要。在过去发生的强拆恶性事件中，一个重要的原因就是征收者与被征收者在征收价格上的巨大分歧。很多情况下没有能够体现被征收房屋的市场价值，而是参照政府确定的征收价格，而政府参照价往往都很低，尤其是地方政府作为利益一方，或者开发者与地方管理者存在千丝万缕联系的时候，这种不合理性更加突出。这一规定的意义在于，它是落实《物权法》，保护公民合法财产权的一个实质性举措。今后任何一起因征收而引起的拆迁（搬迁）补偿，征收方和被征收方将站位于基本平等的“市场主体”角度，不仅给予被征收人充分的地位和话语权，更充分体现政府方面对私有物权的尊重。
《条例》中，是由市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。政府是征收的主体，那么对于房屋价值的判断，就应该采用第三方独立的判断才能公平。即便是第三方评估机构来评估价值，但如果政府还是设定一个指导价的话，就不能体现第三方的独立判断。所以，这是一个立法方面的进步，征收的成本更加向市场靠拢。”
（二）、评估机构由被征收人选
《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定，“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式”。
《国有土地上房屋征收评估办法》中明确规定，“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。
《办法》取消了政府指定评估机构的权力，改由被征收人选定价格评估机构，它体现操作过程致力于程序公正。
由政府指定评估机构的结果是，评估价通常都很低，曾引发过许多拆迁矛盾。现在由被征收人来选定评估机构，这就不仅是对被征收人权利的尊重，突出了人性化，更是对制度漏洞的弥补，有利于被征收者利益的保障。指定评估机构的权力会在一定意义上影响征收价格的确定，至少在具体操作过程中，将评估机构的决定权交到被征收者手里，为保证交易的公平公正创造了条件。至于评估费用由谁承担的问题，《办法》表示，房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，一般由房屋征收部门作为委托人。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》的一个指导思想，就是不能强行征收，要保证被征收人的合法利益。由被征收人来选定评估机构，取消了政府指定评估机构的权力，这是社会公平的体现，也尊重了被征收人的权利。不过他认为，选定评估机构的办法，还需细化。“比如要拆一条街，那会涉及很多户，每一户都有自己的想法，但评估机构只能确定一家，如何协调就是一个问题。即便投票，也需要细化操作办法。可以想一下，现在一个小区成立业主大会，投票都那么难，更何况涉及人员更多、利益更大的房屋征收。”
（三）、 评估更多体现土地价值
《意见》中规定，“拆迁估价的方法一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法”。
《办法》中明确规定，估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收的房屋类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
评估方式多样化、细致化，其进步意义在于按不同的房屋情况，使用最有可操作性，以及最有利于动拆迁户的估评方式。其在补偿中将地段价值、房屋内装修价值、停业停产损失赔偿等多元化的因素都纳入评估范围，相应地也要求评估方法的灵活性和多元化，这些都将更有利于房屋价值的合理化、人性化的评估，在征收的补偿中不仅仅体现房屋的价值，更给予土地价值更多的体现。
《办法》相比废止的《意见》有不少亮点，但《办法》能否真正得以贯彻执行，还有许多问题需要解决。
二、新办法中出现的问题
（一）、完全按市场价评估房屋价值的可行性
问题尽管按市场价评估房屋价值符合市场经济的观点，但是房屋是一种比较特殊的商品，完全按市场价评估房屋价值，不足以消除被征收人的疑虑与担忧。这是因为，城市建设、旧城改造，征收公民房屋在所难免，但是所谓“居住惯性”也是不可忽视的因素。征收房屋除了物质补偿以外，对被征收人因搬迁造成的精神损失与生活不便，也应考虑给予补偿。
再一方面，什么是完全的市场价也缺乏一个明晰的标准，从房价评估到签订补偿协议、发放补偿款、公民重新置业有一个时间差。在房价不断上涨的当下，被征收人拿到的市场价补偿，到购房时可能会贬值、缩水。
另外，不同的家庭，住房情况千差万别。如果按照旧房屋的市场价与有限面积给予他们补偿款，他们根本达不到那样的购买力，或者说住房条件会变得更差。
（二）、评估机构的独立性和公正性问题
尽管评估机构由被征收人来选定，但被征收人选定的评估机构未必就独立、公正。一则，选定评估机构的具体办法由各地政府制定，地方政府作为土地市场的最大获益者，能否制定合理的操作办法需要检验；二则，《办法》规定评估费用由委托人支付——实际就是地方政府支付，谁直接出钱评估机构显然会听谁的话；三则，地方政府也是评估机构的监管者，评估机构也可能倒向地方政府一边。
三、对策
（一）、从评估细节上完善《办法》。
如何选定评估机构、如何考虑房屋评估的软件因素等问题，需要在制度上明确和细化，诸如评估机构的选择需建立在公平有效的集体决策之上，评估方法的选择更注重对征收目的考虑， 评估机构与评估方法的选择更便于评估结果倾向于弱势群体的利益，以便于征收过程中的利益过渡，努力确保征收过程中利益的双赢，即实现了政府的宏观经济目标，又保障了被征收人的收益。
(二)、建立房屋征收市场价定期公开机制。
社会大众对于整个城市房价总体情况、房屋的计价内容和程序并不明确清楚的知悉，房屋征收完全按市场价评估缺乏了强有力的、准确性的、能够取信于民的统计数据作支撑。要想实现这一目标，地方政府只有拿出具有说明力的统计数据，并定期公开房地产市场价格，才能保证实现房屋征收完全按市场价评估的具体要求和目标。
（三）、保持评估机构的独立性与公平性
评估费用支付问题，评估款项不能由委托人即地方政府直接支付，在费用支付前，应当由被征收人集体来决定评估费用支出，政府出资，在双方均对评估报告没有异议的之后，再通过独立的第三方金融机构支付。
加强评估资格认定，要提高房屋评估行业素质，在职业的过程中设立有效的业务承接条款，对于任何有损职业独立性的业务建立一整套风险评估及应对的机制，某些情况下拒绝接受委托。
有争议的房屋征收评估事件，可成立由媒体、律师、社会人士组成的独立的临时监督机构，或开辟司法救济渠道。要培养公益性房屋征收的询价机构和评估机构，以验证商业性评估机构评估的合理性。
房地产司法评估指导意见范文2
一、公益拆迁与商业拆迁未加区分
关于物权法第四十二条中“公共利益”的界定问题在理论界争论很大,这里只想从具体的审判实践谈公益拆迁和商业拆迁对房屋拆迁案件审理的影响。如果是公益拆迁,则根据相关法律规定得到相应的补偿。由于这种拆迁是为了公共利益,因此,其补偿一般较低,被拆迁人也容易接受。但现实情况往往是纯粹的商业开发却打着“旧城改造”、“公益事业”的旗号,对被拆迁人给予类似于公益拆迁那样较低程度的补偿。开发商赚了大钱,被拆迁人的利益却在“公共利益”的名义下大受其害。也因此,不少被拆迁人以拆迁补偿太少而起诉要求撤销已经签订的拆迁补偿协议。面对这种诉讼,法院明知被拆迁人的利益诉求是正当的,但也很难找到支持其请求的依据,因为《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》)没有区分商业拆迁和公益拆迁,而物权法也没有告诉法官哪些情况属于“公共利益”。而如果有了这种区分,法官可以直接根据商业拆迁的性质判断某些拆迁补偿协议存在显失公平的情形,从而支持被拆迁人撤销拆迁补偿协议的请求,使其利益得到公正的维护。因此,关于“公共利益”的界定问题,看似一个宏观的理论问题,但实际上对房屋拆迁案件的处理起着举足轻重的作用,系亟待解决的问题。
二、城市房屋拆迁中被拆迁房所占区域内的土地使用权的补偿缺位
根据物权法第一百三十七条的规定,城市房屋住宅用地可以通过支付对价以出让方式获得。但实际上,在物权法之前,已经有很多城市居民实际享有其私产房占有范围内的土地使用权,其实也是国有土地的使用权,也相当于物权法意义上的建设用地使用权。这些城市居民的国有土地使用权的取得情况较为复杂,从原国家土地管理局的一个文件中可以看出一些端倪。1995年3月11日,原国家土地管理局在《确定土地所有权和土地使用权的若干规定》中指出:“土地使用者经国家依法划拨、出让或解放初期接收、沿用、或通过依法转让、继承、接受土地上建筑物等方式使用国有土地的,可以确定其国有土地使用权”,“土地公有制之前,通过购买房屋土地及租赁土地方式使用私有土地的,土地转为国有后迄今仍继续使用的,可确定现使用者的国有土地使用权。”由此可见,这些城市居民所享有的私有房屋占用范围内的土地使用权是合法的。
但是,《拆迁条例》并没有明确收回已经划拨、出让的土地使用权的补偿问题。根据《拆迁条例》第二十四条之规定,货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。而以《拆迁条例》为依据制定的地方规章,也基本对土地使用权的补偿采取回避的态度。如《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十二条规定,被拆迁房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价和区位补偿价;《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第五十三条规定,估价机构应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素进行评估,评估时间以房屋拆迁许可证核发之日为准。其中,都没有涉及土地使用权的补偿问题。而从我们的生活经验判断,土地的价值远远大于地上所附房屋的价值,拆迁人的目的并不是为了取得被拆迁人的房屋及其附属物,而是为了取得房屋及其附属物占用范围内的土地使用权,取得土地使用权并进行投资获得收益才是房屋拆迁的最主要内容。但我们的拆迁补偿制度中,恰恰没有对最有价值的土地使用权进行补偿的内容。
三、裁判援引的法律依据存在矛盾
根据我国立法法第八条第(六)项和物权法第四十二条之规定,对非国有财产的征收,只能由法律规定,为了公共利益进行拆迁时必须依照法律规定的权限和程序进行征收。但在实践中,我国的拆迁没有区分公益拆迁和商业拆迁,现实中的拆迁实际上已经等同于对非国有财产(私人房屋)的征收。目前,对这种征收行为进行规范的主要是《拆迁条例》,而该条例在我国属于行政法规。因此,法院在对房屋拆迁纠纷案件作出判决援引法律时陷入了两难的境地:如果引用《拆迁条例》,则有违立法法第八条和物权法第四十二条之精神,因为后者规定对非国有财产的征收,只能由法律规定,为了公共利益进行拆迁时必须依照法律规定的权限和程序进行征收;如果不援引《拆迁条例》,就无法在判决中指明法律依据从而很好地阐明判决的意旨。
四、因补偿、安置问题发生争议时的处理程序混乱
根据《拆迁条例》第十六条之规定,拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门或政府进行行政裁决。当事人如果对行政裁决不服可以在法定期限内提起行政诉讼。而根据1996年《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》,拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议,或者双方当事人达成协议后,一方或者双方当事人反悔,未经行政机关裁决,仅就房屋补偿、安置等问题,依法向人民法院提起诉讼的,人民法院应当作为民事案件受理。这也就意味着,拆迁人与被拆迁人仅就房屋补偿、安置等问题发生争议,依法向人民法院提起诉讼的,人民法院应当作为民事案件受理。由此可见,《拆迁条例》与该司法解释在“当事人在达成拆迁补偿协议前因房屋补偿、安置等问题发生争议时”应该如何解决存在抵牾。依据《拆迁条例》应该先申请行政裁决,如果对裁决不服,可以提起行政诉讼;而依据司法解释,则可以直接提起民事诉讼。两个规范性文件,一个是行政法规,一个是司法解释,相互之间存在着明显的矛盾。此外,《拆迁条例》对行政强制执行规定也存在明显的不足,其中比较突出的问题是适用司法强制和行政强制的规定含糊不清,这也容易导致行政强制执行权在拆迁过程中被滥用。《拆迁条例》第十五条将拆迁人和被拆迁人通过仲裁和司法解决纠纷的途径限定为“拆迁补偿安置协议订立后”,客观上造成了大量拆迁纠纷只能以行政裁决的方式来解决,并最终通过行政强制来执行,从而剥夺了被拆迁人获得司法救济的机会。
五、拆迁房屋上的承租人保护不力
在拆迁案件中,有一部分是拆迁房屋上的承租人因没有得到相应补偿而提起的诉讼,此种诉讼要么以被拆迁人为被告,要求与被拆迁人对拆迁补偿款进行合理分配;要么直接以拆迁人为被告要求其给予补偿。在后者,因承租人对拆迁人没有实体上的请求权,故法院一般会驳回其诉讼请求。而在前者的情况下,实践中的情形一般是拆迁补偿款都给了被拆迁人,然后由被拆迁人给承租人补偿。此时,因主动权在被拆迁人手里,法院即使判决被拆迁人对承租人进行补偿,但在具体数额的确定上也无章可循,承租人的权益很难得到保障。但客观地讲,在很多情况下,被拆迁房屋出租给承租人进行商业经营时,承租人因拆迁而遭受的损失是巨大的,其损失数额有时甚至会超过被拆迁人自己。《拆迁条例》第三十三条虽然规定了对非住宅房屋拆迁时的停产停业损失,但并没有明确这一补偿是否给承租人。因此,目前仅仅依靠从被拆迁人手中分得部分拆迁补偿款的制度设计,已经很难保障承租人的合法权益。
六、拆迁评估中的评估方法缺乏科学性
房地产司法评估指导意见范文3
一、房屋征收的概念
房屋征收是一种行政行为，是指政府依照法律程序剥夺房屋及其他不动产所有权人的所有权及其使用权，同时丧失土地使用权并给予市场价值补偿的行政强制购买行为，是拆除房屋行为的基础性法律行为，征收法律行为后果是房屋所有权关系发生改变。实施拆除时房屋所有权已经属于拆除人所有，拆除房屋行为与被征收人已经没有了法律上的利害关系。房屋拆迁是一种民事行为，是指拆迁人为了新的建设需要，由拆迁人对房屋所有人给予补偿安置并拆除房屋的民事法律行为。房屋拆迁法律行为的后果是房屋所有权没有发生改变而“灭失”。因此，“征收”与“拆迁”两字之差，法律意义却截然不同。
二、房屋征收的目的
征收国有土地上房屋必须是为了“公共利益”的需要，商业开发不能实施房屋征收，“公共利益”是唯一的分水岭。
如何界定公共利益在房屋征收中尤为重要。目前，我国《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》均没有明确规定哪些属于“公共利益”，因此，为实施的需要《国有土地上房屋征收与补偿条例》对“公共利益”采取列举方式规定了6条公共利益。1国防和外交的需要；2由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；3由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；4由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；5由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；6法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。除了上述公共利益需要，不能以任何名义对国有土地上房屋进行征收，更不能强制“搬迁”。
二、房屋征收的主体
房屋征收的主体根据职责划分，可以分为批准主体和实施主体。
1，批准主体
批准主体就是享有房屋征收决定权的机构，谁有权征收我们的房屋？那么首先要搞清楚征收的概念，征收是国家依照法律规定的条件无偿地将集体或者个人的某项财产收归国家所有的一种措施。从法律概念上来讲，2004年修正后的《宪法》对财产征收首次作出了明确的规定，宪法第13条规定：公民的合法的私有财产不受侵犯，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。2007年8月30日，《城市房地产管理法修正案》通过。其中规定：“为了公共利益需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”可以看出，征收是一种国家的行政行为，是一中剥夺公民财产权的行为。
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条规定：“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定”因此，只有市、县级人民政府才有权征收国有土地上房屋。在我国市县级政府包括：县政府、区政府、县级市政府、市政府（设区的市政府）、直辖市区政府。上述政府均属于市、县级政府，那么是否所有的市、县级政府都有权决定房屋征收吗？答案是不一定。因为依据该条例第9条规定有权做出房屋征收决定的市县级政府必须同时具备有本行政区的国民经济和社会发展规划；本行政区的土地利用总体规划；本行政区的城乡规划；本行政区的房屋征收专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，还应当纳有国民经济和社会发展年度计划。即：“四规划、一计划化”。有的市区政府由于没有本行政区规划或计划就无权做出房屋征收决定，只有市政府才能做出。直辖市政府属于省级政府不能做出房屋征收决定。
2，实施主体
实施主体是指具体实施房屋征收决定的行政主管部门，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第4条规定：“市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。”不仅明确规定了房屋征收部门具体组织实施房屋征收与补偿工作，还明确了实施配合部门。
依据条例的规定，可以看出房屋征收部门是一种法律授权的部门，由市、县级政府根据本级政府部门的职责划分，将实施部门交由其委托的行政机关或单位。决定权在市县级政府，条例没有作统一的规定。该房屋征收部门依法代表地方政府具体实施相关工作，市、县政府并对其实施的征收补偿行为承担法律后果。因此，房屋征收部门的行为属于行政行为。
哪些部门有资格接受市县政府的委托，条例没有具体规定，但是条例第6条规定：“国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。”可见各级政府为落实“工作指导”原则应尽量对口管理，委托本级政府的住房城乡建设主管部门为宜。
3，房屋征收实施单位
房屋征收的具体工作依据条例第5条规定，房屋征收部门还可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。由于条例规定房屋征收实施单位不得以营利为目的。因此，房屋征收部门不得委托拆迁公司、中介机构等营利性组织或个人作为房屋征收实施单位。
三、房屋征收的程序
政府、房屋征收部们、房屋征收实施单位如何进行房屋征收工作，先干啥？再干啥？有哪些具体工作？这些问题就是征收程序。也是政府依法征收房屋的操作指引。
第一步调查登记
房屋征收部门依据本行政区年度计划或专项规划组织人员或委托中介机构对拟征收地域内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行详尽调查并如实登记，确定拟定房屋征收的具体范围。调查完毕后将调查结果在房屋征收范围内向被征收人进行公布并听取异议的意见。
最终的调查结果作为制定房屋征收方案的依据。
第二步暂停通知
房屋征收范围确定后，房屋征收部门书面通知有关部门，在房屋征收范围内暂停办理新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等相关批准、备案、过户等手续。暂停期限最长不得超过1年。
第三步无证认定
市、县级人民政府组织国土、城建、环保、法制等有关部门建立无证建筑认定办公室，对征收范围内的未经登记的无证建筑进行合法性认定和处理。对合法建筑和未超过批准期限的临时建筑认定为给予补偿；对违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，认定为不予补偿。并以书面形式通知被征收人，被征收人不服认定决定的可以申请复议或提出行政诉讼。
第四步拟定方案
房屋征收部门根据已经确定的被征收房屋调查结果和无证认定结果，拟定《房屋征收补偿方案》并报同级政府审查。
第五步方案论证
同级政府收到《房屋征收补偿方案》后组织国土、物价、城建、审计、监察、环保、消防等部门对《房屋征收补偿方案》进行合法性、公平性、合理性、可行性论证，论证可以进行数次，但应求得意见基本统一。
第六步公开方案
同级政府将论证结果在被征收房屋的范围内以书面公告形式向社会公布，公开征求被征收人以及公众对《房屋征收补偿方案》的意见。并设立征求意见渠道和场所，设立专人解答有关询问，解释方案。征求意见期限不得少于30日。
第七步修订方案
同级政府将公开征求的意见进行梳理、分类、汇总连同采纳及修改的情况在被征收范围内以书面形式公布。
在征求意见中如果属于旧城区改工程项目的，有51%以上被征收人认为征收补偿方案不符合条例规定的，政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
第八步稳定评估
市、县级人民政府拟作出房屋征收决定的，应当按照社会稳定风险评估相关规定委托中介机构进行本项目的社会稳定风险评估；对风险报告提出的建议作出决策并制定相关应对预案。
第九步筹措补偿
政府在作出房屋征收决定前，同级财政部门应将征收补偿费用足额专户存储、专款专用。资金不到位不得作出征收房屋决定。
第十步公告决定
市、县级人民政府依法作出房屋征收决定后应当及时在被征收房屋范围内以书面形式予以公告。同时公告收回国有土地使用权。
公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
第二热点问题房屋补偿
一、补偿形式
《房屋征收与补偿条例》规定了被征收人可以根据自己的意志对房屋征收的补偿形式做出选择，可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，二者任选其一。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
二、补偿项目
依据条例第17条规定补偿项目应包括五项：
1，房屋价值补偿；
2，搬迁、临时安置的补偿；
3，停产停业损失补偿。
4，补助和奖励
依据条例规定授权市、县级人民政府制定房屋征收补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。补助不是本条例规定的补偿，是对被征收人因房屋被征收造成的困难或不便的金钱补助，体现政府救济原则。奖励是被征收房屋人积极态度、行为的奖赏，体现政府对公益事业的投入。补助与奖励是条例的一个新规定，但是实践中个地方政府或拆迁人已经有过实践，可以说是总结实践的结晶。但是决不能在补偿费中提取补助和奖励金，政府应在财政上单独列支。
5，优先给予住房保障
优先对象只能是征收个人住宅并且符合住房保障条件的，做出房屋征收决定的政府应当优先给予住房保障。法律授权省级政府制定该优先保障条款的落实。
三、补偿标准
房屋征收补偿的核心对象是房屋，对房屋如何补偿，《条例》确定的是公平原则，没有采用适当补偿原则，土地征收现在的补偿原则还是适当原则。公平原则的具体体现是房屋的价值，没有继续使用原拆迁条例规定的市场价格原则，价格取决于价值，价格围绕价值波动。价格是一个不稳定的参数，而价值是由劳动力价值决定的，价值是呈上升趋势的，是相对稳定的参数。因此采用价值标准也是本《条例》的一个最大亮点。
《条例》规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”因此，被征房屋的价值底线标准是不低于类似房地产市场价格。这里把握两点一是“不低于”标准，不低于不是等于，应是高于。在确定房屋价值时应在该类房屋市场价格之上确定，高于多少应根据实际情况综合确定。二是“类似”，类似不是相同，也不是近似。这里的“类”指的是房屋类别，是砖混结构还是土坯房。按照被征收房屋类别分别确定价值，体现了公平原则。
产权调换的补偿标准仍采取房屋价值标准，并实行等价值交换的原则。属于旧城区改建项目工程征收个人住宅的，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋，满足被征收住址选择要求。
四、违法建筑
争议多年的违章建筑一词在条例中消失，物权法定原则的确立，违“章”显得力不从心了，再以违“章”处理物权属性显然没有法律依据，《条例》对违“章”建筑没有规定是否补偿，可以说违章建筑应给予补偿，以后政府在依法行政中一定要区分好“违章”和“违法”的性质和概念，一旦混淆后果严重。违法建筑需要经过认定程序来确定是否属于违法建筑，并决定是否给予补偿。
《条例》规定违法建筑认定的范围是：1，未经登记的建筑；2，临时建筑。未经房屋主管部门登记的房屋认定比较复杂。可能认定为合法建筑也可能认定为违法建筑，主要根据房屋形成的时间、原因、当时的法律等。认定为合法建筑的同时决定给予补偿；认定为违法建筑的同时决定不予补偿。对临时建筑的补偿认定比较简单主要审查是否超过批准期限，在期限之内的临时建筑的，应当给予补偿，否则不予补偿。
对违法建筑拆除是否补偿问题，一直以来都存在补与不补的争议。补，是因为一些违法建筑的长期存在，与政府职能部门不作为有关，政府应当为失职买单；不补，是因为它存在的基础违法，如果补偿会对守法者明显不公平。
笔者认为：违法建筑往往都是由各种原因造成，有的是行政管理者的责任，有的是建筑物所有者或使用者的责任。例如房屋建设手续不全的问题，当事人事先已经向相关政府部门提出申请，但是由于政府部门工作人员不履行职责而未给办理的，这种违法后果就不应当让当事人来承担。因此，对于违法建筑补与不补一定要分清是由原因造成的。
三、房屋估价
房屋估价是征收房屋的关键环节，过去拆迁出现的问题基本上是由于评估不公开、不透明，暗箱操作，故意压低评估价格，评估机构的服务对象不是被拆迁人而是拆迁人或者政府。评估公司为了揽到评估项目不得不听从拆迁人的意见，压低价格。有的压低价格高达30%以上。这次《条例》不仅规定了对评估机构的选择权100%的由被征收人决定，同时，对评估机构的评估结果异议规定了明确的异议渠道和程序。对于“出具虚假或者有重大差错”给予法律制裁。《条例》第19条明确规定，由被征收人协商选定房地产价格评估机构；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，取消了过去拆迁当事人选定的不合理部分，既拆迁人操作选定评估机构的弊端。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，被征收房屋人可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，还可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。经过鉴定认定：房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
《房屋征收与补偿条例》改变了《城市房屋拆迁估价指导意见》规定的拆迁估价估机构确定，应当采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定使许多房屋被征收人认为拆迁估价机构不能中立，因为确定拆迁估价机构的决定权在政府手中，大多数拆迁估价机构都是政府单方指定的；而《房屋征收与补偿条例》将确定房地产价格评估机构的决定权交给了被征收人，由被征收人来确定房地产价格评估机构，使被征收人的权益得到更有利的保障。
四、补偿途径
房屋征收决定作出后，落实补偿就是主要工作。依据《条例》规定落实补偿的途径有两条，一是民事协商渠道既补偿协议、二是行政强制渠道既补偿决定。房屋征收部门与被征收房屋人依据补偿决定和补偿方案通过自愿协商，双方达成补偿协议的行为属于民事协商渠道。如果对协议的履行发生纠纷，救济渠道只能走民事诉讼渠道解决。
《条例》规定：房屋征收部门与被征收人在补偿方案规定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府根据补偿方案作出补偿决定。补偿决定是一种行政强制补偿行为，被征收人如有不服可以通过行政渠道解决
第三热点问题强制搬迁
一、强制搬迁
强制“搬迁”取代了过去的强制“拆迁”，虽然都是强制，但是强制的内容、方式、结果、行为均有明显的区别。因此，我们必须弄明白强制的内容、方式、行为以及法律后果。
1，无暴力强制搬迁让你多做思想工作
对于政府征收房屋过程中，最容易引发矛盾冲突的“强制拆迁”问题，因强制拆迁引发暴力事件的更是屡见不鲜，但《国有土地上房屋征收与补偿条例》的出台，“武力拆迁”、“暴力拆迁”将消失在历史的洪流中。
《条例》规定：任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。
此规定保障了被搬迁人在没有搬离土地和房屋前基本的人权，在促进和谐搬迁的进程中避免矛盾的激化和冲突的发生。在强制搬迁过程中，切实的做到让暴力彻底走开。违法规定采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
2，禁止建设单位参与搬迁活动排除腐败行为
搬迁行为可分为自动搬迁和强制搬迁，不论是被征收人自动搬迁还是申请强制搬迁建设单位均不得参与搬迁活动。这是条例中唯一禁止性条款。
3，法院是唯一具有强制搬迁执行权的司法机关
“强制搬迁”一词必然意味着有一方或多方的利益会遭受到限制和拘束，慎用强制手段是必须要考虑的问题。但是在什么情况下可以适用强制搬迁？《国有土地上房屋征收与补偿条例》对强制搬迁适用的条件有着具体的规定，在行政复议、行政诉讼期间停止强制搬迁，逾期不申请行政复议也不向人民法院提起行政诉讼、又不履行补偿协议的，由作出房屋征收决定的政府依法申请人民法院强制搬迁。
对强制搬迁明确了司法强制，取缔了行政强制搬迁。因此，强制搬迁一是法院执行事先告知被执行人；二是政府提供安置之所；三是补偿决定已经生效。三个条件缺一不可，法院在强制前必须审查的主要内容，任何单位不得擅自以“带到派出所问话”、行政拘留或司法拘留等限制人身自由手段对被搬迁人采取强制措施，应以督促或强制其到达临时安置居所为主要强制搬迁手段。另外，强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。
日前，公安部已经明令各地公安机关禁止公安机关参与介入地方政府土地、房屋征收活动。
4，“先补偿、后搬迁”原则贯穿始终
被征收人获得协议约定的补偿后再搬迁，补偿不到位有权不予搬迁，政府无权申请法院实施强制搬迁，法院无权作出强制搬迁的裁决，无权执行强制搬迁。房屋征收部门应当按照补偿协议或补偿决定，对被征收人先予货币补偿或者提权调换房屋、周转用房，否则无权申请法院实施强制搬迁。这也是《国有土地上房屋征收与补偿条例》的又一亮点，由原来规定的“先拆后补”变成了现在的“先补后拆”，通过这条强制性的规定加重了房屋征收人的义务，使得被征收人权益保护的力度大大增强了。
以往的盲目拆迁中往往会出现这种情况，被拆迁人为了配合公共利益建设，将原住房屋拆除后，在简易临时住房内一住就是好几年而得不到妥善安置，从而引发一系列社会不安定因素。为了避免此类现象的重复，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中提出的“先补偿，后搬迁”的原则，对以强制手段征收的房屋也应当先予以强制补偿。
5，强制搬迁措施只能是司法强制措施
逾期不申请行政复议也不向人民法院提起行政诉讼、又不履行的，由作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府依法申请人民法院强制搬迁。这个时候“强制措施”是司法强制措施，法院以法律程序实施，不能和暴力以及一些野蛮的强制拆迁方式划等号。
司法强制搬迁时，也不得采取暴力、胁迫等非法手段实施，只能依法律规定的强制措施执行。在被搬迁人没有搬离房屋或土地之前，不得对其断水、断电、断气或其他影响生活的强制措施；强制搬迁一般只针对被申请执行人在房屋内或特定土地上的财物，以腾出房屋或土地为强制执行目的，除非被申请执行人有主动采取非理阻挠强制搬迁的行为，强制搬迁主体方可对其人身采取相关措施。如果出现被申请执行人采取危及自身或他人生命安全、健康行为阻挠搬迁的，司法机关必须在知道和应当知道之时主动采取相应防范和救助措施。
第四热点问题救济途径
《条例》的另一亮点是规定了明确的民事、行政救济途径，被征收人不服行政行为或有异议的规定了明确的救济途径，包括主体之间平等的民事法律关系、行政管理法律关系、中介机构的中介法律关系均作出了明确规定。
一、房屋征收民事法律关系及其诉讼
依据《条例》规定，房屋征收涉及的民事法律关系有以下几种：
1、政府与社会稳定风险评估机构之间的委托合同纠纷
社会稳定风险评估机构属于中介机构，政府委托中介机构的法律关系属于民事法律范畴，双方引发的纠纷属于民事法律调整对象，一旦发生纠纷均可向有管辖权的人民法院提起民事诉讼。
2、被征收人与社会稳定风险评估机构之间的侵权纠纷
评估机构在评估过程中或评估结论不实，引用范例不恰当，构成虚假评估侵害被征收人的合法权益或财产权益的，被征收人要求评估机构恢复名义、赔礼道歉、赔偿损失的属于民事法律关系，可以提起民事诉讼。
3、金融机构出具虚假证明侵权纠纷
在征收房屋决定前政府应保证补偿资金“足额到位、专户存储”，金融机构应向被征收人出具补偿专用账户存款信息，已取得被征收人的信任，促成与政府房屋征收部门达成补偿协议。但是金融机构出具了虚假的存款信息，被征收房屋人签订了补偿协议不能如期得到补偿款。金融机构的行为侵害了被征收房屋人的合法权益的可以提起民事诉讼要求金融机构承担连带支付责任。
4、一方当事人不履行补偿协议约定义务纠纷
补偿协议纠纷中只有“一方当事人不履行补偿协议约定义务”纠纷属于民事诉讼法律关系，如果被征收人认为补偿协议违法、无效；遗漏补偿项目、补偿标准错误等原因提起的诉讼不属于民事纠纷范畴。构成“不履行协议”的主体可能是甲方即政府一方，也可能是乙方即被征收人一方。不履行协议是一种主张即可构成诉讼，一方当事人凭补偿协议即可立案。以不履行义务主张立案的，不能主张协议无效、违法、标准争议等行政性纠纷，如果认为协议存在行政违法性应通过行政途径要求解决。
5、中断供水、供热、供气、供电侵权纠纷
被征收人使用的水、热、气、电、通讯、网络等均是合同双方行为，如果第三方未经合同双方同意给予中断服务，是一种侵犯合同双方的合法权益行为，任何一方均有权提出民事侵权诉讼。如果提供服务方怠于履行合同不主动恢复供应关系、拒绝对加害人提出司法保护也应承担扩大损失的民事赔偿责任。如果供应方未经使用人同意，与征收方联手、听从、恶意串通等中断服务应承担赔偿和违约的民事责任。
6、截留征收补偿费侵权纠纷
负有支付、代收代付补偿款的单位应及时按照约定将补偿款给付被征收人，再给付过程中采取巧立名目、变相收费等手段截留补偿费用的属于民事侵权行为，可以请求法院责令追回返还给被征收人，造成损失的应承担民事赔偿责任。
7、虚假或者有重大差错的评估报告侵权纠纷
房地产价格评估机构或者房地产估价师出具评估报告经房地产价格评估专家委员会鉴定，鉴定为：虚假或者有重大差错之一的被征收房屋人可以向法院提起民事诉讼，要求评估机构或评估师承担赔偿责任。
二、房屋征收行政法律关系及诉讼
1、违法授权非房屋征收部门组织实施房屋征收补偿行政纠纷
市、县政府应根据《条例》的规定，根据本政府各部门的职责分工明确确定本级政府所属的一个行政职能部门为本级政府的房屋征收主管部门，具体负责本辖区的房屋征收管理、实施工作。如果市县政府授权乡镇政府、街道办事处、某建设项目办公室负责某一房屋征收项目的征收与补偿；或擅自成立房屋征收办公室等非职能机构负责房屋征收的，该被授权单位实施了房屋征收行为，被征收人认为授权违法，可以对授权违法行为提出行政复议或行政诉讼。也可以直接请求实施单位的上级确认违法并撤销实施单位的行政违法行为。
2、房屋征收实施单位从事营利征收行政赔偿纠纷
房屋征收实施单位接受房屋征收部门的委托，具体负责房屋征收与补偿工作，在实施过程中按照核减补偿、补偿费总标的提取佣金，从事营利经营活动的，由于其违法行为给被征收人造成减少或降低补偿或造成权益损害的，被征收人可以依法向房屋征收部门的上级行政机关提出赔偿申请，对赔偿不服的可以行政诉讼。或直接向法院提出行政诉讼请求赔偿。
3、上级人民政府不履行监督职责纠纷
依据条例规定，上级人民政府对下级人民政府房屋征收与补偿工作履行监督职责，被征收人也可以向上级政府提出申请要求其履行监督职责，如果上级政府收到监督申请后不予理睬或不尽监督职责，或者按照案件处理。申请人可以对上级政府的不作为行为提出行政诉讼或行政复议。
4、对举报事项不核实处理行政纠纷
任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。一般行政核实处理的期限为60日。如果没有核实处理结果并答复举报人，举报人有权对不履行核实处理的行政机关提出行政诉讼或行政复议。
5、对行政监察机关不履行行政监察职责行政纠纷
依据条例规定：监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。被征收人受到征收部门或实施单位以及工作人员的暴力待遇、侵害被征收人的合法权益、徇私枉法等请求行政监察机关依法对违法违纪的单位或个人给予行政处分的，行政监察机关拒不履行职责或违法履行职责行为不服的可以向法院提起行政诉讼或行政复议。
6、不服房屋征收决定行政纠纷
被征收人认为征收决定涉及的建设项目属于非公共利益、征收决定程序违法、征收决定不符合某项规划等侵害了被征收人的合法权益。对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以在公告后60日内依法申请行政复议，或在3个月内依法提起行政诉讼。
7，征收补偿方案争议行政纠纷
房屋征收部门拟定征收补偿方案后报市、县级政府。市县级政府未组织有关部门对征收补偿方案进行论证；未向被征收人公布；公布期限少于30日；未将征求意见情况和根据公众意见修改的情况再次及时公布；旧城区改建需要征收房屋的多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府未组织由被征收人和公众代表参加的听证会；未根据听证会情况修改方案。上述政府行为其中之一未履行的，被征收人均可提出政府不作为行政诉讼或行政复议。也可以先行提出作为申请，政府仍不作为的在提出行政诉讼或行政复议。
8、不履行房屋征收公告法定职责行政纠纷
市、县级人民政府作出房屋征收决定后不公告；公告应未载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项，被征收人可以要求公告或重新公告，政府不作为的可以提起行政诉讼或行政复议。
9、不服提前决定收回土地使用权行政纠纷
在未作出房屋被依法征收决定前，先行决定收回国有土地使用权。被征收人可以提出行政诉讼或行政复议。
10、调查登记异议行政纠纷案
房屋征收部门超出房屋征收范围调查登记；对房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况登记错误、不实的；被征收人要求重新调查登记未获得重新调查登记的；调查结果未在房屋征收范围内向被征收人公布得。上述任一行为均属于具体行政行为，均可构成作为和不作为的行政诉讼或行政复议。
11、对认定为新建、扩建等行为并不予补偿决定行政纠纷
房屋征收范围确定后，依据条例规定任何单位或个人均不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等行为，违反规定的，政府将作出不予补偿决定。被认定人不服认定或不予补偿决定的可以提起行政诉讼或行政复议。
12、相关部门暂停办理新建、扩建等相关手续行政纠纷
房屋征收范围确定后房屋征收部门通知有关部门暂停办理新建、扩建等相关许可手续，如通知暂停办理范围超出征收范围；暂停期限超过1年的仍不给予办理相关手续的，申请人可以根据申请许可事项以及主管部门等情况分别提出行政诉讼或行政复议。对房屋征收部门的通知行为不服的直接提起行政诉讼或行政复议。
13、不服认定未经登记建筑属于违法建筑行政纠纷
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的作出不予补偿决定不服的可以提出行政诉讼或行政复议
14、不服补偿决定行政纠纷
补偿决定应当公平，包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项必须公平合理，不因未达成协而降低补偿。被征收人认为违反公平原则的可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
14、不履行公布分户补偿明细行政纠纷
为了实现公平、公正的补偿目的，房屋征收部门应当依据房屋征收补偿档案，在房屋征收范围内公布分户补偿明细，告知被征收人的全部补偿情况。房屋征收部门不履行、拒绝履行或不完全履行公布分户职责的被征收人可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
15、审计机关不履行公布审计结果行政纠纷
审计机关应当对每个房屋征收项目的补偿费用管理和使用情况进行审计监督，并在补偿工作终结后向社会公布审计结果。审计机关不履行上述职责或履行不当的被征收人可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
16、责令改正赔偿损失行政纠纷
市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者、、的，被征收人可以申请上级人民政府责令改正。被征收人还可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。造成损失的，还可以要求承担赔偿责任。
17、非法迫使被征收人搬迁行政纠纷
实施房屋征收的部门、政府采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，被征收人可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。造成损失的，还可以要求承担赔偿责任。
18、房屋征收部门私分、截留、拖欠征收补偿费行政纠纷
房屋征收部门利用管理、实施房屋征收之便私分、截留、拖欠征收补偿费用，被征收人可以申请上级人民政府责令改正，追回有关款项。被征收人还可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。造成损失的，还可以要求承担赔偿责任。
三、房屋征收中的听证事项
1、房屋征收法定听证事项
法定听证事项只有《条例》第11条规定的，旧城区改建征收房屋项目，在多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府必须组织由被征收人和公众代表两方面人士参加的听证会，并根据听证会情况修改方案，法定听证是政府的必须履行职责。
2、被征收人申请听证事项
申请听证事项条例没有规定，依据行政行为相对原则，相对人认为听证有必要的均可以提出听证申请，本讲座提到的行政法律关系中均可提出听证申请。
四、房屋征收可以举报的违法事项
1、对于下列县级以上地方人民政府的违法行为，任何组织或者个人都有权向有关政府进行举报。
①非因公共利益需要征收房屋的；
②违反法定程序作出房屋征收决定的；
③未将房屋征收决定予以公告或者公告时间不符合法定要求的；
④对不符合规定的补偿方案予以批准的；
⑤作出的补偿决定违反补偿方案的；
⑥自行违法强制搬迁的。
2、对于房屋征收部门的下列违法行为，任何组织或者个人都有权向本级人民政府进行举报。
①未按照房屋征收决定确定的房屋征收范围实施征收的；
②申请强制搬迁前，未按照规定对被征收人先予货币补偿或者提权调换房屋、周转用房的；
③采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁的；
④未作出补偿决定申请法院强制搬迁的，或者虽作出补偿决定但未按照法定程序申请强制搬迁的；
⑤未支付搬迁补助费、临时安置补助费的。
⑥房屋征收范围公告后，未将有关事项书面通知有关部门暂停办理相关手续的。
⑦未向房地产价格评估机构提供被征收房屋情况调查结果的；
⑧未依据调查结果拟定补偿方案并征求被征收人意见的。
3.公民享有广泛的举报权
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第7条规定任何组织或者个人对违反本条例规定的行为，有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理，并将处理结果向举报人通报。
条例对公民举报权的规定是一种进步，是原来《城市房屋拆迁管理条例》没有的，将房屋征收活动置于人民的监督中，不仅有利于征收程序的公开、透明，更有利于保障房屋被征收人的合法权益。
五、被征收人不服评估结果的救济途径
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。也就是被征收人接到评估结果后认为评估结果不公平或有遗漏事项的应书面提出异议意见，具体提出复核请求和事实以及理由。如果对复核结果仍有异议，再向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。该鉴定结论是终局的，作为补偿证据使用。
房地产司法评估指导意见范文4
总书记在省部级主要领导干部社会管理及其创新专题研讨班开班式上发表重要讲话后，中央政法委、中央综治委相继召开会议对加强社会管理作出部署。
2月25日，主持召开中央综治委全体会议。他强调，全国综治系统要围绕加强和创新社会管理，深入推进社会治安综合治理。要突出重点，在完善政策制度上下功夫，在健全工作机制上下功夫，在加强人财物保障上下功夫。
此前，中央政法委副书记王乐泉在2月24日召开的部分省区市涉法涉诉清积评查工作座谈会上强调,要以解决影响社会和谐稳定的突出问题为突破口,深入开展清理积案、案件评查工作,着力提高政法干部队伍做群众工作的能力,最大限度化解社会矛盾,最大限度减少不和谐因素。
编者按：随着省部级主要领导干部社会管理及其创新专题研讨班的举行和全国两会召开，加强和创新社会管理成为“热词”。2010年10月，中央政法委、中央综治委确定了35个市、县（市、区）作为全国社会管理创新综合试点，并制定了《全国社会管理创新综合试点指导意见》。为配合各地做好社会管理创新综合试点工作，从本期起我们推出“社会管理创新综合试点城市行”系列专题，敬请关注。
在中央确定的35个社会管理创新综合试点中，太原是7个省会试点城市之一。2月16日，太原市召开省城社会管理创新综合试点工作动员会，出台《省城社会管理创新综合试点行动方案》，从影响社会和谐稳定的突出问题、社会管理的薄弱环节和群众反响强烈的民生问题着手，梳理出亟待解决的十方面问题，作为社会管理重点创新项目，进一步明确了管理创新的目标、创新的方法和保障措施。以此为标志，一个旨在以化解社会矛盾为着力点，努力破解影响社会和谐稳定的体制机制性难题的行动全面启动。
明确目标：十大重点创新项目力求实现三大转变
根据《行动方案》，太原市将启动十项社会管理创新项目：
一是构建和谐劳资关系。从实行劳动监察网络化、网格化，加强和完善企业工会组织建设，强化企业社会责任等方面探索创新；
二是规范发展房地产开发市场。从规范房地产交易行为，完善房地产市场信用体系，强化市场监管，提高保障性住房在房产开发中的比重等方面进一步规范这一市场；
三是优化交通环境。从全面提速交通基础设施建设，大力发展城市公共交通，加强城市道路交通管理，加强信息化建设等方面，大力优化交通环境；
四是实施“天网”治安工程。在大力推进“天眼”工程的基础上，发挥公安警用地理信息平台的作用，加强社区（村）警务建设、专群结合的治安防范队伍建设和单位内部防范建设等方面，构建全方位、全天候、立体化的社会治安动态防控网络；
五是实施“双百”强基工程。用100个高标准示范社区、100个高标准示范农村，带动全市社会管理的基层基础工作迈上新台阶；
六是加强社会组织服务管理。从建立信息平台，加强日常监管，开展等级评估，实行分类管理等方面，探索加强社会组织服务管理的新机制；
七是建立和完善矛盾纠纷联调工作体系。从进一步健全完善党委、政府统一领导，以乡街综治中心、县区矛盾联调中心为依托，人民调解、行政调解、司法调解、仲裁调解既各自发挥作用、又相互衔接的大调解工作机制，加强社会矛盾化解工作；
八是完善流动人口服务管理。从健全流动人口服务管理机构，加强流动人口管理力量，推进居住证制度，加强流动人口信息化管理等方面，进一步创新流动人口服务管理工作；
九是坚持和完善社会稳定风险评估机制。切实抓好已经出台文件的贯彻落实，并在实践中不断完善社会稳定风险评估机制；
十是统筹城乡社会保障。以社会保险、社会救助、社会福利为基础，以基本养老、基本医疗、最低生活保障制度为重点，着力扩大覆盖面，提高统筹层次，建立健全社会保障体系。
市委政法委有关负责人表示，启动这些创新项目旨在实现由防范、控制型管理向人性化、服务型管理转变，由单一运用行政手段管理向综合运用法律、政策、经济、行政、教育等手段管理转变，由事后处置、被动应付向事前预防、主动掌控转变。
开展“对标”：2013年跨入全国综治工作优秀城市行列
2010年12月召开的市委九届七次全会规划了太原未来五年的发展蓝图，作出了“建设三个一流、夯实一个基础、强化四大支撑”的决策部署。其中，“夯实一个基础”，就是要创新社会管理，维护公平正义，打牢和谐稳定的社会基础，为转型跨越发展提供有力保障。目前，十个社会管理重点创新项目已列入太原市“十二五”规划建议。
按照部署，在创新社会管理方法方面，太原市要开展“对标”活动，广泛学习借鉴国内外社会管理各个方面的先进经验和做法，使全市社会管理工作达到一流标准。2月10日召开的太原市政法工作会议透露，已确定的“对标”项目主要有：社会治安综合治理工作2013年跨入全国优秀城市行列，公众安全感指数超过全国同类城市，执法规范化、信息化建设达到全国一流水平等。
房地产司法评估指导意见范文5
我是1995年7月大学毕业后直接进入到会计师事务所的，当时我们事务所是宁波市审计局下属的事业单位，资产评估也是会计师事务所的主营业务。从此我便与评估行业结下了不解之缘，至今已整整十六载。16年来，在资产评估行业各位前辈和同仁的言传身教下，我逐渐从一个大学刚毕业的毛头小伙成长为一家评估机构的负责人。
我接触到的第一个资产评估项目是1995年宁波市二建公司股份制改造评估，当时评估的人员大部分是退休的老工程师、老会计师，基本上都具有高级职称，我们称其为“外聘专家”，在评估队伍中，我是最年轻的。评估的方法大都是物价指数法，主要的依据是《清产核资固定资产价值重估统一标准目录》，账面原值乘以物价指数就得出了重置完全价值。评估的手段是用算盘或计算器，计算机采用的是WPS系统文件，而不是现在的WINDOWS，打印机是四通打印机。应该说我是幸运的，因为这个项目的负责人正是带我入行的王文旌老师。王老师是从宁波市审计局退休反聘到我们事务所的一位老专家，工作认真负责，同时有扎实的理论基础和丰富的实践工作经验。宁波市二建公司当时是一家集体建筑工程施工企业，下属七十几家分公司及子公司，在全手工操作的年代，工作量可想而知，为了在三个月内完成该评估项目，王老师制定了详实的评估方案，对各个项目组评估人员进行了培训，对我这样的绝对新手，培训效果尤其明显。我当时被分配到设备评估组，跟着两位从镇海炼化聘请来的老工程师，整整转了一个多月，才把外勤工作干完。接下来便是抄写评估明细表，填写评估工作底稿，送到打字店打印，然后校对出正式稿。记得机器设备的评估明细表一共有60多张，为了赶时间进度我天天加班做底稿，那阵子被同事戏称为“注册校对师”，仅校对工作就花了一个多星期。评估项目完成后，我基本了解了资产评估的工作程序，同时初步掌握了机器设备评估的工作方法，在这个项目中我最大的收益是懂得如何“待人处事”和如何正确做到“内外有别”。
在王老师的悉心指导下，我从一个评估“菜鸟”慢慢地成长起来，陆续参与了一些评估项目，知道了91号令是什么文件，了解了评估行业的一些通行做法，1997年又通过了注册资产评估师考试。此时，《评估操作规范意见》已经出台，第一批注册评估师已经上岗，计算机技术也有了很大发展，Excel和Word开始使用。那年夏天，宁波化机厂破产评估项目给我留下了深刻的印象。宁波化机厂是宁波市化工局下属的一家国有化工机械生产企业，主要产品为储气罐、搪玻璃反应锅等。我当时是该项目的设备评估组负责人，同组的还有两位外聘的退休高级工程师。在炎热的夏季，为了核实机器设备的运行情况，在高温的搪玻璃车间穿着厚厚的石棉服逐台清点设备，我这样年轻的小伙子一天下来都感觉吃不消，但两位设备工程师从头到尾坚持到一线生产车间勘察设备运行情况，中间甚至中暑病倒过，但身体稍一好转，马上又忘我地投入到评估工作中。从他们身上，我学到了甘于奉献的工作意识和职业操守。
2000年全国的会计师事务所、审计事务所脱钩改制时，我们所也顺理成章地进行了改制，而我作为执业注册会计师和注册资产评估师，也就按上面政策的要求，做了发起人，成为所里的股东、董事，也担任了业务部的部门副经理。这时宁波市国有企业全面进行了改制工作，我们已经用上了评估软件，工作效率与从前相比不可同日而语，这真是评估行业发展的黄金时期，我也渐渐接触到宁波市的一些评估业内专家，通过参加评估协会的一些讨论和检查工作，工作思路和工作方法不断拓展，也开始按照自己的工作思路渐渐设计起了工作底稿。王老师也逐渐从一线评估工作转向所内的评估复核工作，但他还是那么热爱学习评估新知识，每次评估培训，他总是坐在第一排，认真的听课记笔记，并且马上就能把培训班上学习来的新知识指导我们应用到评估工作中，反应之快，丝毫不像年过七十的老人。同时在他的指导下，我们也十分注意日常评估资料的积累，当时我们已经开始进行互联网采价了，并且建立起了所内房地产评估价格指数记录文件。在如今大部分评估数据都已经电子化的时代，翻看当初复印下来的报纸杂志和相关文件，着实令人感慨。
房地产司法评估指导意见范文6
[关键词]房地产贷款金融风险财政风险
我国房地产开发企业因为自有资本有限，从而以土地为抵押向银行贷款；个人住房也大量采取向银行按揭贷款；再加上地方政府以土地作为抵押向银行贷款和为一些企业做担保，我国的房地产行业的高风险已紧紧地与银行、政府、广大的购房者牢牢绑在了一起，具有很大的风险性。一方面，贷款过分集中于房地产行业，不仅会降低对其他行业的支持，更会造成资金的盲目追捧，引起房地产虚假繁荣和生产过剩，加剧风险的聚集。另一方面，金融体系自身的不健全反过来使得房地产融资运作的抗风险能力很弱，很容易使房地产风险扩散化。以土地和房地产为载体的银行贷款主要有三种：房地产开发贷款、个人住房抵押贷款、土地储备（抵押）贷款。分析这三类贷款的风险性也就紧紧抓住了土地财政带来的财政金融风险的核心。
一、房地产开发贷款
房地产开发行业是资金密集型行业，具有建设周期长、风险大的特点，仅靠开发商自有资金是无法完成大规模的投资的，需要大量的融资。从国际上看，融资手段主要有股权融资、债券融资及银行贷款。我国目前有房地产开发企业三万多家，但整体素质不高，中小规模的企业占了大多数，市场结构松散，资源利用率低，企业资信条件不高，责任能力不足，房地产金融市场不发达，融资渠道单一，尤其缺少直接融资手段，上市公司只有70多家，另外目前对开发企业发行债券融资也有很多限制，因此房地产开发资金主要依赖银行贷款。过多的依赖银行贷款等于将房地产行业的风险绑在了银行一辆战车上，对于整个金融系统具有很大的风险性。也许从表-1中我们看到房地产开发企业资金来源于国内贷款的比例并不高，但后文我们将会发现事情并非如此。
表-11999-2005年房地产开发企业资金来源比重表（单位：%）
1999200020012002200320042005
国家预算资金0.210.120.180.120.090.070.06
国内贷款23.1823.0921.9922.7723.7818.4018.30
债权0.210.060.000.020.000.001.03
利用外资5.352.811.761.611.291.330.12
自筹28.0426.9118.3828.0928.5730.3333.63
其他43.0247.0147.6947.3846.2749.8747.90
资料来源：《房价与泡沫经济》徐滇庆著机械工业出版社
注：其他项的主要是指购房者所付定金和预售款
首先让我们分析在我国整个房地产开发中都有哪些环节需要开发商动用自有资金。一般说来，开发商在拿地、规划等少数环节上动用自筹资金，但也有连拿地也是通过暗箱操作，尽力打着“公共利益”的幌子拖地方政府下水，以政府有形之手的协议出让方式获得土地。在一系列国家关于经营性土地必须实行招拍卖后，这种状况有所好转。在拿到土地后和国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程开工许可证（简称“四证”），就可以以土地为抵押向银行申请贷款，从而获得工程建设资金和流动资金，在土建环节，将成本转嫁给建筑承包商带资垫付或者仅付少量建设资金，而一旦房屋结构封顶、取得预售许可证，开发商即可先后收取定金、预收款、首付款和整个房款。从整个过程看房地产开发企业自有资金很少，大量仰仗银行贷款，房地产企业资产负债率一直处于高位。从下表可以看出，企业资产负债率一直在70%以上，根据2003－2004年度《中国房地产市场报告》提供的材料，香港前五大上市公司负债率基本在30％－40％。资产负债率是衡量企业偿债能力和抗风险能力的重要指标，一般限额为50%到60%。我国基础行业平均为50%左右，加工业平均65%。房地产开发业如此高的资产负债率显然风险很大。[1]
注：数据来源于国家统计年鉴
图-12000-2005年我国房地产开发企业资产负债率
2004年4月28日国务院发出通知，要求房地产开发企业（不含经济适用房项目）的自有资金比例必须从20％提高到35％以上。据国家统计局统计，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，达到7395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发投资资金来源的43.1%；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为5207.6亿元，增长了38%，占全部资金来源的30.3%；第三大资金来源是银行贷款，为3158.4亿元，增长了0.5%，占资金来源的18.4%。但实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。[2]房地产开发资金过度依赖银行信贷资金，缺少相应的风险分散机制，增加了潜在信贷风险，根据相关资料，与我国形成了鲜明对比的是，美国70%以上的房地产开发建设资金是通过直接融资实现的，银行贷款只占10%-15%，风险承担者是分散的。[3]可见我国房地产行业过度依赖银行贷款的状况没有得到根本的改善。此行业需要大量的资本金投入，一味的限制银行的贷款比例终归不是长久之计，解决办法是要拓展其他融资渠道，促进房地产行业的快速发展。
我们再从中央银行的角度看一下目前房地产行业给金融系统带来的风险，据央行公布的2006第一季度货币政策执行报告称，3月末，房地产贷款余额达3.2万亿元，占全部人民币贷款余额的15.7%；其中房地产开发贷款余额为1.2万亿元，占房地产贷款余额的37.8%。我们知道房地产开发行业投资额巨大，投资期长，影响因素复杂，历来就是一个高风险的行业。目前这种高负债率，大规模经营的环境，又客观上加重了风险程度。一旦某一项目市场定位错误，或经营上出现某些严重失误，造成资金链断裂，就有可能遭至灭顶之灾。而开发公司对银行资金的依赖较大，一旦出现大范围的楼市滑坡，便很有可能引发金融风险。
中国人民银行的报告指出：房地产开发商贷款质量较差，农行和中行的不良贷款率分别达到16%以上和12%以上，工行和建行的不良贷款率也维持在7%左右。一方面，开发商自有资金比例逐年下降，房地产贷款潜在风险增加。以上海为例，房企自有资金2001年为18.84%、2002年为17.53%、2003年为16.94%。直到2004年4月28日国务院发出通知，要求房地产开发企业（不含经济适用房项目）的自有资金比例必须从20%提高到35%以上。另一方面，同期的房地产开发企业自有资金利润率却居高不下，上海2001年为38.12%，2002年达到86.36%，2003年为74.24%，自有资金的利润率竟为同期社会平均利润率的10倍以上。这说明开发商在追逐暴利中，将银子装进口袋，把风险留给银行。
于是中国人民银行房地产金融分析小组在撰写的2004中国房地产金融报告中建议：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”但是央行的这一建议在全社会引起了强烈震动，与百姓和专家的普遍叫好相比，多数开发商表示现房销售将对开发商造成巨大的资金压力，希望不要在近期停止期房销售，尤其是房地产行业大佬任志强写下“万言书”，痛陈取消房屋预售制度的危害。建设部9天后表态，称国家近期不会取消商品房预售制度。
1994年出台的《城市房地产管理法》建立了商品房预售许可制度，自此预售已经成为房地产开发融资的重要手段。目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上，部分城市甚至达90％以上。据有关专家介绍，根据测算，预售项目资金比现售项目资金的动态回收期约缩短10个月。虽然房地产开发企业的自有资金比例提高了，但是同期的房地产开发企业自有资金利润率却居高不下，以上海为例，2001年为38．12％、2002年达到86．36％、2003年为74．24％，自有资金的利润率为同期社会平均利润率的10倍以上。[4]但如果取消了预售制度，在我国房地产开发企业整体素质不高的情况下，将会使大量的中小房地产开发企业陷入困顿，从而影响整个房地产市场的供给，给余下的开发商更多涨价的理由。世界上也许根本就没有十全十美的政策，任何一刀切的政策都有其利弊，我们只有本着两害相权取其轻的原则，做出判断。因此可以考虑再次增加房地产开发企业自有资金的比例，一方面可以淘汰规模小的房产开发企业，减少这些企业凭着很少资本金获得暴利，另一方面又能不至于影响整个房地产市场的供给，维护整个市场的稳定。
二、个人住房贷款
我国2005年的城镇化率是43%，在未来约三十年内将保持高速增长的态势，而且我国城镇化率每提高一个百分点，将有一千多万人从乡村移居城市。我国2005年城镇人均居住面积是26平方米，伴随着城镇居民对居住条件的要求也将越来越高，因此我国的房地产行业将是一个获得大发展的持久行业。住房在一个人的生活消费中是一项很大的支出，特别是对于年轻人来说，一般没有一次性支付整个房款的能力，采取向银行按揭贷款的方式偿付房款，以后再逐年逐月的偿还银行贷款，这就是个人住房消费信贷。1998年，中国人民银行下发了《关于开展个人消费贷款的指导意见》，消费信贷的发展从此步入快车道，当年房贷余额就达到426.16亿元。据统计，全国个人住房贷款余额由1998年的426.16亿元增长到2005年底的1.84万亿元，8年间个人住房贷款余额增长了近43倍，平均年增长率达到60.02%。个人住房贷款余额占金融机构全部贷款余额的比例由1998年0.49%上升到2005年的8.9%。[5]
据国际经验，个人房贷的不良贷款率很低。而据央行研究局课题组研究，个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险，目前，我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24%.但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而我国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的。同时，我国个人诚信系统尚未建立，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控。近年来房价渐行渐高，还贷者面临很大压力，而且现代生活的高流动性和高风险性，下岗失业、疾病其他重大变故都可能使还贷者陷入困境。并且《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》于2004年10月26日由最高人民法院审判委员会第1330次会议通过,并已于2005年1月1日起实施。其第六条引起了银行界的普遍关注:“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。”这一司法解释的出台意味着一旦房屋抵押者无力偿还贷款且房产抵押者有充分证据证明该房是其惟一可居住房产,银行就不能因此变卖其所抵押的房屋,即在这种情形下,银行丧失了对房屋的处置权,既不能进行拍卖,也不能强行将住户赶走。这样,银行对抵押者房屋的抵押权即被悬空,其势必增加房贷业务的金融风险。另外一些开发商自有资本金不足，就动员亲朋好友、麾下员工骗取银行贷款补充资本金，更有一些不法之徒，利用国家法律和银行规定的漏洞，骗取银行贷款来从事其他高风险业务，如炒股或者炒房，由于信息不对称，也会给银行带来风险。
三、土地储备（抵押）贷款
土地储备贷款，又叫打捆贷款，由银行与地方政府合作，先以国有独资或控股的城市建设投资单位作为承贷主体，将一个城市或区域的若干基础设施建设项目组合起来作为一个整体项目，即“打捆项目”，向银行申请贷款。如果这类打捆方式用于房地产开发，所谓的一级土地运营商就扮演了承贷主体的角色。我们知道：地方财政中用于经济建设的资金非常有限，特别是对于中西部地区来说更是如此。于是渐渐的就导致了“银政合作”的产生，那就是“打捆贷款”。我国自推行政企分开以来，政府就不允许直接从事企业方面的工作。于是，地方为了搞建设就纷纷建立了各式各样的地方城市建设投资中心，被称为“窗口公司”，以这些公司为载体，以土地和以财政出具的还款承诺作为偿债保证，将一城市或区域的若干基础设施建设项目组合起来作为一个整体项目向银行贷款的一种融资。对于地方政府而言，“打捆贷款”的诱人之处在于金额巨大，对于当地的基础设施建设能发挥重要作用。而对于银行来说，因为有政府信誉担保和大量的土地做抵押，往往把这类贷款看作优质贷款。但是由于借款人为财政所属或控股的企事业法人单位，没有稳定的经营收入来源，因此还款来源得不到保障。虽然财政做出还款承诺，但这种承诺在法律上属一种无效的担保形式，而且《担保法》第八条明确规定：“国家机关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外”。2005年1月26号财政部已出台过一项《财政部关于规范地方财政担保行为的通知》(财金[2005]7号文件)，要求地方财政应严格遵守有关法律规定，禁止违规担保。因此一旦财政资金发生问题，贷款将无法按期偿还。另外，打捆贷款中往往存在政府意志较强、银行贷款被动运作的隐患，使银行信贷资金形成较大的潜在风险。对于地方政府来说，还本付息压力可以不在本届政府任期内承担，一届政府任期5年，而城建打捆融资贷款期限一般在10年以上，在没有法定的政府负债额度约束的情况下，这种偿还责任对地方政府来说是标准的“软约束”，它不但导致地方政府债务风险的无限膨胀，也会给下任政府带来更大的财政压力，这种寅吃卯粮的融资方式是注定不能持久的。
实际上央行早就注意到了这类贷款的风险性，早在2003年6月13日，中国人民银行了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》就规定对要控制土地储备贷款的发放，对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。2006年5月，国家发改委、财政部、建设部、中国人民银行和银监会五部委联合发文，紧急规范各类“打捆贷款”，信贷闸门再次收紧。在这份名为《关于加强宏观调控，整顿和规范各类打捆贷款的通知》中，五部委明确规定，金融机构要立即停止一切对政府的打捆贷款和授信活动，并且严肃要求，地方政府不得为贷款提供任何形式的担保或者是变相担保，自此土地储备贷款的闸门完全关上。但以前的土地抵押贷款已经有一个很大的存量，据报道，2006年4月份,交通银行新增800亿元授信,支持湖北省“在中部崛起中发挥更大作用”,另外农发行给了300亿元,国开行给了500亿元,工行给了1000亿元,建行给了700亿元,中行给了1000亿元等等，同月,中国建设银行和广东省人民政府签署银政合作协议金额高达1800亿元,刷新了此前所有的纪录,其中1300亿元将投向广东省电力、交通、城建、石化、装备制造业等项目(有关资料表明,仅仅是建设银行一家在2006年上半年与各地政府签署的贷款授信总额就超过了一万亿元)，这些贷款的风险有多大？现在看来还没现出大的差池，但其后续效应将有待观察。
注释：
[1]上海名骏房地产咨询有限公司山西分公司．《2003年广东房地产市场分析报告》
[2]中国人民银行．《2004中国房地产金融报告》
[3]曹旭特．《行业高速增长引发宏观调控-房地产行业研究报告》
[4]马国川．烂尾楼里藏着金融风险[N]．中华工商时报2006-11-01
[5]房产机构看楼市．个人住房贷款进入风险释放期[N]．中国经营报2006-8-7
[参考文献]：
[1]陈灿煌．房地产金融风险的成因及防范[J].经济论坛，2006,(03)
[2]张宏雷,徐琮,张银锁．浅谈房地产金融风险[J].当代经理人(下旬刊),2006,(03).
[3]黄小虎．中国土地管理研究[M].北京：当代中国出版社，2006
