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商业地产的现状范文1
关键词： 次贷危机;房地产信贷;风险管理
一、银行房地产贷款占比不断上升
1998年，我国实行了住房制度改革，住房实物分配制度取消，按揭贷款开始实施。同期，中国人民银行相继了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》及《个人住房担保贷款管理试行办法》。在新的改革制度之下，大量具有住房需求的个人被推向了房地产市场。在当时我国货币政策较为宽松的情况下，住房开发成本低、进入门槛低、市场需求量大等因素刺激了房地产市场的快速发展。尤其是自2004年以来，我国房屋销售价格持续上涨，购买商品房已经不仅仅是满足个人需求，而成为一种重要的投资产品，房地产行业出现了膨胀的现象。在我国，由于大部分房地产开发资金都来自于商业银行的贷款，因此，房地产行业的膨胀也使我国商业性房地产贷款占金融机构人民币贷款比重的不断上升。
2000―2006年以来，我国商业银行的房地产信贷一直处于较快上升的趋势。直到2007与2008年，一方面由于受我国为了抑制通货膨胀而实行的紧缩的财政货币政策的影响，另一方面也是由于受到美国次贷危机的影响，我国商业银行房地产信贷规模的增速才有所回落。相对于商业银行的其他贷款而言，商业银行房地产信贷的规模仍然处在一个较高的位置。这说明房地产贷款已成为银行的重要资产之一，其贷款质量将对银行业的盈利和风险状况产生深刻影响。直接影响表现为银行信贷损失风险增大。由于房地产贷款占比较高，在当前国内资产证券化等金融产品缺乏的情况下，房地产市场波动的风险高度集中于银行体系，增大了不良资产率上升的压力。
二、目前我国房地产信贷业务存在的问题
除了以上所反映的我国房地产信贷规模近年来增长相对过快的问题外，我还存在着以下一些问题。
1.过度竞争，潜藏巨大风险
目前，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产，商业银行间的业务竞争日益激烈。为了争取更多的市场份额，部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严重影响银行资产安全。2005年，四大国有商业银行的个人购房不良贷款余额为289.2亿元，比04年增加98.8亿元。个人购房贷款平均不良率为2.1，比04年上升0.6个百分点。
个人购房贷款不良率上升的主要原因正式是商业银行在开展个人房贷业务初期过于注重市场拓展，对贷款风险重视不够，内部控制不严，存在贷前审查流于形式等问题。
2.未经批准，擅自开办转按揭贷款和加按揭贷款业务
转按揭和加按揭贷款业务的贷款成数一般随房产评估价值浮动，在经济上行、房价持续上涨的环境下，极易放大住房信贷规模，且信贷资金大多用于购买多套住房或进入股市，增加了银行潜在风险，加剧了房地产和股市泡沫成分。
3.住房贷款管理薄弱，“假按揭”贷款风险显现
少数银行的分支行对房地产贷款“三查”制度不落实，甚至为了规避房地产开发贷款的政策规定，与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同，将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款，将一些销售困难的楼盘以“假按揭”方式帮助开发商套现。
4.申请个人住房消费信贷的消费者还款能力的潜在风险
由于我国个人诚信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控。目前我国消费者在申请办理住房消费贷款时，仅是以提供收入证明来证明其还款能力。但这种证明水分太大，并且也不能确定以后的收入水平是否下降。而且，未来房价的波动和利率的变化也在一定程度上加大了拖欠还款的信用风险。
三、建议
为了维护我国房地产信贷市场健康发展，具体来说，应当加强以下几各方面：
1.严格审查房贷申请资格
从住房按揭的对象来看，目前我国对个人客户的信用评级制度还不完善，银行客户提供相关资料真实性的查证也存在较大难度，贷款客户资质和信用方面的信息还存在较大的不对称性。这就要求我国银行业应当参照国际通行标准，制定和完善贷款资格审查细则，加强银行征信系统的建设，加大对住房贷款的审查力度，尽量将违约风险消灭在萌芽中。
2.加强金融监管
目前，我国金融市场产品和服务比较匮乏，金融风险管理无论是理论还是实践都大大滞后于实际需要。与此同时，我国商业银行的内部审核制度也并不十分完善因此，监管当局应当适当加强对商业银行外部的监督管理，定时或者不定时对商业银行进行审查。同时，作为监管当局的人民银行和银监会也要将相互之间的职责划分清楚，相互之间注意协调配合，要适应市场发展的需要，积极探索合理有效的监管方式，以便能够实现更为有效的监管。
3.规范房地产评估机构
房地产评估机构作为重要的市场中介组织，为银行提供客观公正的评估结果，有助于减少房贷风险，提高信贷资源分配效率。然而在我国，整个中介机构的设置都不是很完善，房地产评估机构也不能例外。这样一来，我国房地产信贷业务中的房地产评估这一方面面临着较大的问题，急需要进行改善。因此，为了使商业银行尽可能的减少房贷风险，我国政策制定当局就应当加速与完善中介机构的立法，对房地产评估机构的设立、资质条件、收费标准、行为规范等做出具体明确的规定，以维护公平、公正、公开的市场秩序，提高房地产信贷业务的质量水平。
商业地产的现状范文2
关键词：商业地产；融资模式；银行风险控制
随着我国对整个地产行业实行宏观调控相应政策的逐渐突出，以往我国地产相应公司使用的各种融资渠道需要满足比较严格的融资条件等，这对于地产的开发带来了非常大的资金压力，特别是对于商业地产而言，需要比较大的资金需求量，因此，融资问题也逐渐成为了商业项目开发的重要问题。
一、商业地产整体的开发现状
自从进入到了二十一世纪，商业地产作为一种独立的房地产形式，逐渐在全国范围内出现并发展。从我国商业地产具体的发展历程进行分析，可以首先分为三个主要阶段。第一阶段是二十世纪九十年代中期阶段，在这一历史时期，我国并没有比较独立的商业地产，只是城市配套公建的具体形式。第二个阶段主要是在二十世纪九十年代的中后期一直到二十一世纪的初期阶段，这一时期主要在我国的广州地区以及北京等城市，逐渐出现了一些比较独立的各种商业地产，但是仍然没有比较完善的商业地产概念等。第三阶段主要是在二十一世纪一直到现在，在这一时期中，正式出现了一些商业地产的相关概念，并且在全国的大范围内逐渐出现了商业地产市场。但是，商业地产整个发展的的历程仍然比较短，在二十一世纪初才出现真正的全国商业地产，我国的商业地产目前仍然处于发展的最初阶段。
虽然现正迅速发展，但是这种迅速发展的背存在着一定的非理性因素，大部分商业地产的具体项目都是利用住宅，并且在建成以后，进行分割销售的这种运营方式，最终的结果导致大部分商业地产相关的项目都因为具体的后期产权大量分散，导致经营非常困难，最后甚至走向了倒闭。此外，商业地产使用的各种融资通道都比较单一，主要是银行贷款，如果一些非理性的各种开发运营的实际项目出现某些困难，最终难以偿还所有的资金贷款，这也为银行带来了非常大的经营风险，并严重影响了我国社会的金融安全。出现这些问题其中重要的原因主要有两点：第一，商业地产属于一种比较独立的房地产，并且，在我国出现的时间仍然比较短，人们对于相应的理论概念以及具体的实践都并不熟悉。影响导致商业地产实际的开发运营并不够科学合理。第二，缺乏针对商业地产具体融资的相应模式以及科学合理的体系，这也将无法满足商业地产提出的具体融资要求等，甚至直接导致商业地产迷失正确的方向。
这就导致融资渠道非常单一，并且银行存在的风险比较集中。对商业地产的融资方式仍然处于发展的最初阶段，商业地产融资仍然存在较多的问题。
想要解决相应的问题，首先需要保证商业地产能够可持续发展，其次，在充分了解商业地产自身本质以后，寻找各种适合商业地产的具体融资模式。
二、银行面对商业地产融资需制定的风险防范措施
1.建立风险防范的内部控制制度
为了能够有效的防范商业地产融资存在的各种风险，银行需要建立商业地产融资科学合理的内部控制体系，从各个环节逐渐加强商业地产融资的风险防范。加强对各个融资项目的相应控制，建立独立的内部审核机制，从而有效的保障内部控制制度具体的实施。具体的实际操作主要有以下几个方面。第一，做好各种项目融资前的详细贷款调查，并不断完善贷前制定的风险分析制度等，对实际融资授信额度进行非常严格的审核工作，保证控制所有的操作风险。第二，注重贷时的审查工作以及相应的管理工作等，即实施有效的风险监督机制。第三，建立相应的风险考核制度，并对监督的内容以及风险进行严格全面分析处理等工作。第四，建立健全信息管理相应系统，完善控制制度等。
2.严格规范商业地产融资具体的控制制度
银行对于商业地产融资风险中具体的操作风向主要是业务人员自身各种不规范操作行为导致的，应当逐渐规范融资业务实际的操作行为，结合不同的融资项目以及不同的融资种类，将具体的业务操作变得更加的公开化以及系统化，逐渐形成一种科学有效的业务运行制度等，保证商业地产融资相关业务能够顺利的完成。
3.提高银行从事商业地产融资项目业务人员自身的综合素质
商业融资业属于一项知识面比较广，专业技术性比较强同时操作非常复杂的综合业务，因此，银行需要对从事相关工作业务人员自身的综合业务水平提出更加严格的要求。第一，加强对目前从事商业地产融资相关工作人员的专业业务培训，还可以聘请一些国外银行相关业务的工作人员进行专业授课，派送一些专业的融资人员进行出国深造等，加强银行实际操作的相关培训。第二，引进业务素质水平比较高并且有丰富经验的人才，这一措施能够节约大量的专业培训费用。第三，建立稳定信贷相应的认识管理机制从而有效的避免人才的流失。从事商业抵偿融资的相关工作人员不仅需要拥有较强的理论知识依据，同时需要拥有更加丰富的经验，因此，从事商业地产融资相关工作人员的相对稳定性具有非常重要的作用。第四，加强风险意识，有效提升相关工作人员自身具有的防伪能力，不断防范并且及时化解出现的各种融资风险。第五，提升工作人员自身的道德修养。培养银行人员正确的价值观。
综上所述，本文主要讲述了商业地产融资现状，并分析了银行加强商业地产融资风险防范的有效措施，只有避免各种融资风险才能有效的促进商业地产融资的迅猛发展。
参考文献：
商业地产的现状范文3
［关键词］商业地产；发展；现状；建议
［中图分类号］F293.35［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2012）22-0015-04
1 前 言
2010年以来特别是2011年住宅地产宏观调控政策严厉程度一轮高过一轮,“新国十条”、“限购”、“限贷”、“房产税”及“限价”等政策措施密集出台,经济手段与行政手段并用共同抑制住房价格过高且过快上涨。作为房地产重要组成部分的商业地产成为诸多住宅地产开发企业争相转型领域,国内主要房地产开发企业均公布了商业地产发展战略,商业地产比例提升成为未来几年这些企业发展的重要举措。在中国经济结构转型、城市化进程推进、居民可支配收入持续增长、消费结构优化升级及宏观调控政策的多重效应下,商业地产投资价值逐渐显现。在住宅地产受政策严厉调控的2011年商业地产的发展状况如何？是否已经实现了社会各界的预测(迎来了发展的春天)？就这些问题,笔者根据2011年商业地产市场运行现状及发展中存在的问题与挑战对未来商业地产发展提出对策建议。
2 2011年中国商业地产发展现状
2.1 商业地产投资增幅超过住宅地产
受投资惯性及开发商市场判断力弱、政策敏感性差等因素影响,2011年严厉宏观调控政策下住宅地产投资增速仍保持高位运行。商业地产投资增幅与商品房投资增幅和住宅地产投资增幅一致,虽然较2010年有小幅收缩(见表1),但增幅均高于第一和第二阶段第一阶段(1998—2003年)需求观望房价稳步上涨时期,第二阶段(2004—2009年)需求集中释放房价快速上涨时期。年均增长率。2009年下半年开始的住宅地产调控政策其效成效于2010年及2011年逐步显现,第一、第二阶段投资增速均慢于商品房及住宅地产投资增速的商业地产,2010—2011年其增速均超过商品房及住宅地产投资增速。
2.2 商业地产新开工面积增幅亦超过住宅地产
投资额是反映开发商房地产市场信心的重要指标,但其易受投资惯性因素影响,新开工面积则能更好地反映开发商信心。2004—2009年住房市场快速发展阶段商业地产新开工面积增速低于商品房及住宅地产新开工面积增速；2010年商业地产新开工面积增速稍高于住宅地产新开工面积；2011年随着住宅地产调控的继续深入开发商转战商业地产趋势进一步显现,商业地产新开工面积增幅明显高于住宅地产新开工面积增速(5.4个百分点)。
2.3 商业地产成交价格增幅远超住宅地产
第一、第二阶段商品房及住宅地产成交价格上涨速度远远高于商业地产成交价格上涨速度；2011年增幅虽然较2010年有所收窄,但是在商品房及住宅价格增幅持续低迷背景下,商业地产成交价格仍保持了较为强劲的上涨态势。
商业地产成交价格增幅的上涨及住宅地产成交价格增幅的回落有利于改变目前部分地区商住倒挂现象,引导开发商投资向商业地产转移,促进房地产市场持续健康发展。以上海为例,2004—2010年商业地产成交价格与住宅地产成交价格比值平均为1.0,远远低于国际上公认的合理比值(1.5~2.0倍)。2011年随着住宅地产成交价格的下降及商业地产成交价格高达20.8%的上涨幅度,二者比值达到1.4,接近于合理倍数值,商住倒挂现象得以有效扭转。
2.4 商业地产土地价格增幅回落幅度小于住宅地产
土地政策为2011年房地产市场的重要调控手段,商品房土地供应的增加、土地招拍挂出让方式的完善及对囤地、捂地行为打击力度的加大,土地市场供给增加与开发商拿地热情下降共同促进了商品房用地价格增速的大幅回落。相比而言,商业地产用地价格增幅高于商品房及住宅地产用地价格增幅,进一步说明相对住宅地产而言开发商对商业地产投资热情上升。
从以上商业地产投资额、新开工面积、成交价格及土地价格的纵向、横向比较可知,2011年开发商对商业地产投资热情增高,市场整体运行态势好于住宅地产,一定程度上说明住宅地产严厉宏观调控政策促进了商业地产的发展。
3 商业地产发展存在的问题及挑战
3.1 调控政策的不确定性对商业地产发展形成制约
2010年《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定：“在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。”2012年3月广州房管局强调严格执行该“限外令”,境外人士严禁在广州购买商业地产。这是城市地方政府对商业地产“限外令”执行力度升级的表现；2011年8月,上海银监局发出商业地产信贷风险提示,要求对未竣工验收的商业地产停止发放商业贷款,停止个人消费贷款用于购买商业用房。同时上海各商业银行,必须在商业用房竣工验收成为现房后,才能对买房人发放商业贷款。
广州、上海等城市政府对商业地产规范管理的加强引起了社会对政府商业地产调控力度加强的担忧,其他地方政府是否会出台相应政策加强对商业地产的调控力度还有待进一步检验,但这无疑表明虽然目前国家对发展商业地产还没有一个指导性的文件,虽然为商业地产提供了广阔的发展空间,但同时也带来了诸多的不确定性。商业地产融资、开发及运营管理难度较住宅地产要大得多,其资金需求量大且投资回报周期较长,商业地产开发企业受调控政策影响更大。行业政策、货币政策、金融政策及城市规划等对商业地产影响至关重要,在国内现行环境下上述因素往往具有不确定性,不利于商业地产长期稳定发展及市场主体明朗预期。
3.2 融资模式单一导致开发商融资难度加大
2011年房地产开发信贷此处房地产开发信贷为房地产开发资金来源中的国内贷款部分。从2010年的12540.5亿元上升到12563.8亿元,增长率仅为0.2%,远远低于1998—2010年年均增长率(24.6%)。商业地产同住宅地产一样,其资金来源以银行贷款和自有资金为主,社会投资的融资渠道还没有充分建立起来。这种高比例的银行贷款和低比例的社会投资融资模式降低了开发商转型商业地产自主性,伴随着住宅地产成交量及成交价格增速的回落,作为资金投入巨大、回报周期较长的商业地产,开发商短期内转型进入商业地产受到资金约束大。
商业地产的现状范文4
有业内人士担忧，“万科也好，实际上大部分商业地产还是社区内的商业，而且以销售为主，这个不是真正意义上的商业地产开发。”纵观海外成熟市场，商业地产是以持有获取租金为主要收入手段。不同与住宅，商业地产的开发、运作、管理等方便有很高要求。
“很多的城市都慢慢发展起来，有一些城市是值得进行开发的，有些不一定是值得的。”
城市规划需三思后行
“现在每一个城市政府都在希望打造更多的商业综合体，代表一个城市形象工程。”戴德梁行的一位分析人士告诉记者。
由于商业地产的复杂性高于住宅，前期定位规划与建筑设计，往往会决定商业物业的经营业态，目标群体，以及项目的主题特色等。早期商业地产开发中，不重视前期定位导致失败案例不少。而商业地产后期的招商及运营管理也是关键因素。
一些城市商业布局不合理；一些商家业态雷同，效益不高；一些大城市高档的商业地产项目偏多，而贴近百姓的社区商业网点不足。随着越来越多综合体的开发，新奇感觉早已不再。同样的餐饮、同样的电影院、同样的服装品牌……
另一方面，中国的商业本身发展落后，发展历史短导致优质的商业资源特别少，商业的品牌就比较少。一个统计，北京是商业最发达的城市，北京最好只拥有33.2%的商业品牌，僧多粥少，招商同质化现象会非常严重。
“大量的综合体建设，经济支撑力不够。当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，开发商的资金链断裂，进而引起一连串的连锁反应。”业界不无担忧，随着大批商业地产的出现，可能会出现大量的垃圾大楼，一种是烂尾楼，一种是设计存在缺陷的楼。
“城市综合体一窝蜂，没有自己核心的产品，很多东西是无法复制的，但是商业地产前面有很多不确定因素，谁赢谁输很难说。”
虽然中国的商业地产基本上是一个市场所支配的环境，政府不太干预，但是市场不可能解决所有问题，太多人进去，资源浪费会非常严重。另一方面，商业地产难度大，需要有一个长期经营的心态，普通的开发、投资、退出等不专业性给行业带来隐患。
商业综合体投资大，一定是要多赢的格局。政府要赢，解决从形象工程到民心工程的一揽子问题；开发商要赢，能够获得长期稳定的现金流保证，取得合理的回报；商家要赢，商业综合体是否能经营成功最重要的还是商家。
普遍短线操作
商业地产与其说是地产问题，不如说是金融问题，根本的就是要获得利润、赚钱。跟西方相比，中国没有相应的金融工具，比如大型的房地产投资基金、房地产投资信托reits等，一般的银行贷款最长期限也仅为三年。
另一方面，商业地产需要进行长线投资，短贷和长投的矛盾长期存在。大型的房地产企业，比如万达是靠快速滚动回款，华润是靠母公司输血，但对于更多的中小型房地产企业，并无可借鉴性。
目前商业地产的投资现状是，“二三线城市大多数商业地产开发商抱有投机而非投资的开发冲动，因此商业物业的销售比例往往较高，而商铺这一高销售价值的商业物业产品，是很多投机性开发商最为极大化规划的物业类型。”
商业地产的现状范文5
一、模式之浅
2015年中国商业地产可能会有系统风险，为什么呢？因为这两年中央大力调控住宅，很多开发商都往商业地产跑，也不管城市能否消化，整个行业过量开发，这本身就有一个“算账”的过程。而且，很多住宅开发商用做住宅的理念做商业地产，比如先建好再招商，而对于专业的商业地产开发商，更多是用住宅销售收入现金流覆盖开发成本，最后赚个自持物业，这是个很好的结果。但如果整个行业都这样简单思考的话，商业地产就可能被搞乱，而最关键的运营、资产经营可能就很难快速做出来。
二、成本偏高
与国外相比，中国商业地产整体融资成本稍高，行业中融资成本都在8%-9%，虽然毛利润较高，但管理费用、税收等扣掉后，最终的净利润会降低。相对而言，国外回报率可能4点多，但融资成本只有2点多，整体而言，商业地产发展整体成本偏高，作为重资金属性的商业地产行业，较高的成本很难支持商业地产的快速发展。
三、管制稍松
在中国做商业地产有几点很难，一是人才很缺乏，二是市场规范性缺乏，商业地产企业盲目扩张缺乏相应的管制和宏观调控。比如，澳大利亚最大的房地产商西田在麦格理市做了一个商业地产项目，并且坚持了二十几年，服务20多万人。在此过程中，每7、8年就扩张2万平方米，基本能满足本地的需求。更惊奇的是，如果有新的竞争对手进来，西田可以直接写信给政府投诉，说我早帮你算好账了，不适合有新的竞争对手了，竞争环境很健康。但在中国竞争环境中，今天政府某些机构与A签订协议3年内不招新的，但可能6个月后就招一个B，中国人做很多生意都是恶性竞争，动不动就一哄而上。
四、竞争激烈
虽然在整体环境不容乐观的背景下，单一城市、区域的商业地产却表现出巨大的分化，竞争结果会非常惨烈，大批同类型中小型商业地产将面临淘汰。未来中国商业地产很有可能出现这样一种情况，即在一个大片区中只有有限的几个购物中心，比如3-5个，且第1名1个月的销售额会等于第2、3、4名的销售额总和。第1名可能赚了整个片区的40%-50%，第2、3、4名占了40%，然后剩下第5、6名可能就赚一点点，也可能亏钱退市。
商业地产的现状范文6
【关键词】商业地产；融资模式；金融政策
国务院“十二五”计划实施以来，房地产调控进入了关键时期。在土地出让、房地产信贷、交易等政策调整下，银行贷款规模收紧、利率调整、信托融资规范等政策影响，房地产融资难度加大，普遍面临资金链紧张的问题。对于资金需求量大，回收期长的商业地产必须特别注意资金安全，在金融紧缩政策前，资金问题几乎已是所有开发商共同需要面对的难题，在金融紧缩的政策下，商业地产企业的压力更大，商业地产的融资环境正日趋紧张。由于融资渠道受限，应积极拓展商业地产多元化融资渠道
1 商业地产融资的定义和特点
1.1 商业地产融资的定义
商业地产,顾名思义, 是作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等. 商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。
商业地产融资就是指为了使商业地产项目顺利进行，而在开发，流通及消费过程中，进行筹资，运用和清算等一系列金融活动的总称。
1.2 商业地产融资的特点
商业地产具有商业、地产与金融三重特性，及区别于单纯的商业企业，有区别于传统的房地产。目前商业地产融资的特点就是融资困难，渠道单一，商业地产对企业自身的资金实力和融资能力有很高的要求，尤其是在金融紧缩政策之下。商业地产有高风险，高收益的特征，商业地产的主要收益来源在于租金。商业地产在建设阶段，需要占用大量的资金，投资回收期长，资金周转率慢，会给企业带来很大的资金风险。
2 当前商业地产融资模式浅析
目前，我国商业地产主要是以银行融资为主，商业地产开发周期一般比较长，占用资金较多，风险相对较高，积极发展融资渠道，对商业地产健康发展，用重要的作用。本文将对商业地产各种融资模式进行浅析。
2.1 银行贷款
商业地产最传统的融资渠道就是银行贷款，商业地产有今天的成绩，与银行是分不开的。商业地产是典型的资金密集型行业，目前我国的开发商自有资金不多，主要融资渠道还是依靠银行贷款，资本融资渠道受制于政策。信贷政策收紧，融资渠道受阻，企业就有可能陷入资金困局的风险，这无形中增加了商业地产企业和银行的经营风险。所以在投融资方面，必须改变长期以来单纯依靠银行贷款的筹资模式，走多元化融资道路。
2.2 上市融资
商业地产融资的基本方式之一就是上市融资，上市融资主要是指股票融资，即股份有限公司在正全面交易所挂牌并发行股票进行融资。商业地产企业通过发行股票上市，可以帮助企业迅速获得大量资金，保障开发期间的资金需要，也可以提高企业的知名度。对于综合实力较强的商业地产企业，通过上市融资，能够形成强大的竞争力，但是上市融资一般门槛比较高，审查也较为严格，对于中小型商业地产是可望而不可及的。
2.3 PE(房地产私募投资基金)
PE是一种以融资为目的，以非公开的方式向特定的投资者募集一定的资金，向未上市企业进行的权益性投资，最终通过被投资企业上市、并购或是管理层收购等退出方式获取利益的一类集合投资基金。由于PE相关的法律还不规范，也缺乏合格的人才划分标准，往往会使许多缺乏市场风险识别和预计能力的人参与其中，蕴含了较大的风险，再加上本来房地产私募基金存在的范围有限，流动性不高，因而PE这种融资渠道具有很大的局限性。
2.4 REITs
REITs（Real Estate Investment Trusts 的简称），即房地产（不动产）投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式，筹集众多投资者资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs 起源于20世纪60年代的美国，逐步扩展到欧洲、澳大利亚及日本、韩国、新加坡等地，自从2005年12月21日，中国第一支REITs（广州城建越秀）在香港成功上市后，国内房地产信托市场呈现快速发展的态势。
REITs作为一种专业的房地产投资金融工具，即为投资者提供了门槛低、流动性高、风险较低、税收优惠、规范投资大型商业物业的投资机会，也对于解决商业地产的融资问题提供了很好的途径。REITs具有流动性强的特点，便于投资者参与或退出投资，对于拥有资金量不大的中小型投资者也可以参与其中，扩大其投资途径。总而言之，REITs是国际通用的一种大型商业物业投资行为，是分散投资风险的有效途径。商业地产通过REITs融资，可以拓宽融资渠道，减少对银行贷款的单纯依赖。随着我国各大城市相继开展试点，REITs运作中的各种问题也将逐步得到解决，REITs融资的优势也将逐步显现。
2.5 商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）
CMBS是指商业地产企业的债权银行将原有的不动产贷款中的商业用房抵押贷款作为资本，发行证券，通过证券化过程，以债券形式向投资者发行。与其他融资方式相比，CMBS的优势在于发行价格低，对母公司无追索权，能保持商业地产未来增长潜力及资产负债表表外融资等。CMBS是一种证券化的创新融资模式，还处于起步阶段，从操作上来讲CMBS比REITs更易推行，但是我国当前的金融环境决定了CMBS不会有太大的发展。我过的CMBS要成功发展起来，必须要有政府，银行，评级机构等各方面的配合与推动，还有健全的法律制度作为保障。
3 结语：
综上所述，本文认为商业地产应构建多元化融资渠道，在金融紧缩政策下，不能只单纯依靠银行贷款这种传统的模式来融资，现阶段应重点培养商业地产投资信托基金业务，同时也应该完善商业地产投资信托基金法律法规，努力创新金融工具。总之在金融紧缩政策的大环境下，需要摆脱依赖银行信贷的狭窄融资局面，走多元化发展道路，努力创新金融工具，不断丰富融资模式。
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