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房地产装修管理范文1
关键词：设计；施工全流程；管理
当今的精装房发展趋势呈现利好走势，但还处于发展初期，各方面发展还不成熟，故而难免存在缺陷和不足，其中“精装房质量问题”成为矛盾焦点。精装修设计是材料选择和工程施工的依据，设计工作涉及材料品种多、空间上又具有一定的局限性，设计进度和设计质量的优劣对材料选择、施工可行性和工程造价都有决定性的影响。 精装修项目开发过程中，应对设计管理工作认真对待，在设计过程阶段对设计工作全面控制，施工阶段加强沟通，确保设计进度和设计质量。
1.精装修设计准备阶段
1.1 产品定位
对于不同的精装修工程，应选择相应的设计公司进行精装修室内设计，首先应明确精装修的定位和成本要求。
1.2 考察设计单位
应尽量选择项目附近地区的设计单位，重点考察设计单位公司管理体系，人员配备， 以往设计案例，对设计项目的重视程度等多方面，从中挑选有意向的优秀设计单位，补充到精装修设计单位的信息库，扩大精装修项目设计的选择范围。
1.3 制定《设计任务书》
实行系统的设计管理， 事先应根据项目整体开发计划制定详实的室内设计计 划，以明确设计各阶段的起止时间、制约条件、工作内容和保障措施，提前解决影响设计的因素，使设计进度最大限度的满足工程进展。 《项目室内设计计划》应包含以下要素：
相对合理的室内设计的时间节点
相对全面的室内设计要求：提供明确的设计预算；设计风格；原始建筑图纸。
主要包含内容：项目概况、设计总体要求、设计范围、设计风格要求、成本控制要求、设计提交成果要求。
1.4直接委托设计的模式和方法：
如需要重复拷贝已做过的设计， 或对以前的精装修设计改动较小的项目， 采用直接委托的模式。
1.5 进行设计招标的模式和方法：
设计中心提出设计投标候选单位，报上级批准，选出设计投标入围单位后，造价采购部向参与的设计单位发出 《方案设计招标书》， 设计中心设计师对方案设计进行跟踪，避免设计方向的偏离及保证设计进度的按期完成， 在约定时间内收集各单位的方案设计成果同时检查图纸及其他相关文件的有效性。
1.6.1 室内设计合同洽谈
精装修设计中心负责与设计公司洽谈设计合同， 必要时由造价采购部协助进行，费用标准应参考市场惯例及房地产企业公司其他同类项目。
1.6.2室内设计合同签署
精装修设计中心根据房地产企业统一编写的设计合同标准文本，并结合项目的实际情况拟订设计合同，合同由设计中心负责人签署后，报送精装修管理部备案。
2.精装修初步设计阶段
2.1 建筑设计与室内设计对接
项目在做建筑方案设计、户型设计及其它专项设计时，室内设计应提前介入。
进行方案设计之前，设计中心须提供建筑设计方案，并要求对原来的建筑设计进行评估。
设计中心在此过程中负责跟踪、协调。
2.2方案设计阶段设计中心内部评审
设计公司提交的方案设计成果须先在设计中心内部进行评审，并经设计中心负责人确认。
内部评审重点：
设计成果是否符合设计任务书的要求。
功能布局是否满足使用要求、空间组织流线是否合理。
对设计风格定位的理解是否正确。
结合建筑空间做初步的设计判断，防止因空间限制而造成方案布局无法实施。
主要材料、设备的选择是否符合功能及成本要求。
2. 3房地产企业内部相关专业会审
3.精装修扩初设计阶段
3.1内部评审
1） 设计中心负责对初步设计的设计进程进行监控，定期、及时的与设计公司进行沟通。
2） 初步设计成果须先在设计中心内部进行评审，并经设计中心负责人确认。
3.2 公司评审
在设计中心内部评审确认后，由设计中心组织造价采购部，研发部，项目部等参加的项目层面的评审会。
3.3 确认与备案
完成的设计成果（附评审会议纪要）经设计中心负责人签字确认后，以文本及光盘形式报公司精装修管理部备案。
4.施工图设计评审
4.1 内部评审
4.2 公司评审
在设计中心内部评审确认后，如有必要，则由设计中心组织项目部工程师及其他相关部门参加的项目层面的评审会，并经会签。，
施工图评审的依据之一为《精装修施工图审图要求》《精装修施工固化图集》 。
4.3 确认与备案
1） 设计中心根据样板间评审结果，要求设计公司进行相应修改，修改完成的设计成果（附两次评审纪要）经设计中心负责人签字确认后，并以文本及光盘形式报公司精装修管理部备案。
5.现场设计管理
对现场深化设计及时确认，通过对施工中的精装修样板房或样板区的点评，改善原设计图纸与现场的不符之处所成的设计缺陷，增加O计的美感，提升产品的档次，减少不必要的施工或材料成本，使最终所完成的产品达到公司预期的效果。
2 精装修设计管理控制重点
1.精装修设计阶段
1.1设计总体原则
住宅产品精装修设计强调人性化设计，避免个性化设计，强调通用，避免特殊，强调固品材料，避免特性材料，便于大面积统一施工，有效控制施工质量。需注意以下几点：
简单与精细化
一致性与弹性
实用性高、适应性强
4） 提高成品化比例，便于批量操作，统一设计做法、提高住宅设计质 量和管理效率。
2精装修施工交接界面移交
2.1土建与精装修移交控制
解决“下游”与“上游”的关系解决“下游” 上游”
确定责任划分
做好原始记录和信息沟通
3 结论
在精装修项目设计施工中，每一个环节都需要设计管理进行有效的把握，才 能保证项目成果的最终效果，才能为购房者创造更加合理、更环保、更加舒适的使用空间， 精装修设计管理也将成为房地产业不可或缺的重磅领域。
参考文献
房地产装修管理范文2
【关键词】房地产；施工界面；成本；综合管理
1、引言
随着我国经济技术的发展，房地产建设也进入了一个高速发展的时代。各个城市出现了许多新建房地产工程项目，为城市人们的生活和工作带来了方便。但是，随着人们对居住环境的重视，这些工程项目的质量管理也成为人们普遍关注的问题。在进行房地产项目开发中，房地产项目施工界面管理时非常重要的一个方面，不仅影响着整个房地产工程的施工质量，还关系着房地产项目的成本控制。在房地产项目开发中，大量的协调、管理工作都集中在项目的施工界面上，项目管理工作者必须采取全局性的管理措施来加强施工界面管理，在保证房地产项目的质量和安全基础上，最大限度的节约建设资金，控制建设成本，为建设更好更优质的房地产项目而努力。
2、房地产项目施工界面与成本综合管理
在现代房地产项目施工中，施工界面与成本综合具有十分重要的意义。在进行房地产项目施工时，大量的协调管理工作都集中在界面上，测量、结构、给排水、电气、装饰装修等各专业施工的接口处的施工界面存在大量的管理工作，包括技术、经济、合同等多方面，因此，房地产项目管理者要积极的进行各个方面的施工界面管理，保证施工界面处的检验点和控制点的设置正常。另外，房地产项目施工界面的管理和项目成本控制是息息相关的，施工界面管理的好坏影响着项目成本的高低。在房地产项目施工中，施工界面管理不但可以保证工程项目的质量，还能很好的控制项目成本，为房地产开发商提供更好的监管手段。
2.1房地产项目施工管理
房地产项目施工界面管理主要存在与测量、结构、给排水、电气、装饰装修等各专业的接口处，在接口处按照施工程序和施工秩序进行相应的管理。房地产项目施工主要包括基础工程施工阶段和主体工程施工阶段。在基础工程施工阶段，建筑地基施工是整个建筑的基础，建筑物的质量、防震性和强度都是由地基决定的。在地基施工中，现场灌注桩和混凝土桩是常采用的地基施工技术。混凝土施工技术能很好的保证建筑质量，但是，施工单位在使用混凝土打桩时，要注意水泥的强度以及水灰比例会对混凝土的抗压性能产生一定的影响。施工单位要对混凝土的质量和用量要加强检测，合理控制水灰的比例，保证混凝土的质量达标。并且，房地产地基修建时，要注意与建筑装修和电气安装配合，比如基础型刚预埋、穿墙穿梁套管预埋、设备管线预埋等，要在施工时，设计人员和施工人员要进行积极沟通，为以后的装修和电气安装做好准备。另外，在进行房地产建筑主体结构施工阶段时，根据房地产项目的特点和要求，逐层做好建筑水电、装修以及结构的预埋预留工作，主体施工配合建筑安装工程的关键工序，不仅可以保证房地产工程的施工进度和施工质量，而且也可以保证后期建筑的装修和电气安装工程的质量和进度，所以，施工管理者要充分重视房地产项目主体施工与后期各项工程的安装的配合和协调。
2.2房地产项目成本管理
在进行房地产项目开发建设中，项目成本控制和管理是重中之重，只有控制好房地产工程的建设成本，才能为房地产开发者带来相应的经济利益，更好的实现房地产项目的社会利益。因此，在房地产项目开发中，严格的控制房地产项目的建筑成本和施工成本，更合理的制定相应的房地产开发项目成本管理，能够更好地进行房地产成本的综合管理。首先，房地产项目管理者要明确建设目标和建设标准，制定合理有效的建筑原材料采购计划，做好建筑预概算和建筑工程中采购预算，控制施工中的花费和成本。其次，房地产项目采购管理是整个房地产成本的重要组成部分，不仅关系到房地产项目的成本控制，还关系到房地产项目的安全和质量。项目工程管理者必须严格进行项目采购管理，争取通过正规合法的渠道采购到质优价廉的建筑原材料，只有保证原材料的质量和安全，才能保证建筑整体工程的质量安全。最后，房地产工程管理者要加强房地产施工中的人工成本和管理成本的管理，做好安全施工管理，选择工程施工技术强、基本素质好的施工队和施工人员进行建筑施工，并加强施工管理，在保证房地产工程项目安全和质量的基础上，尽量节约成产成本，严禁浪费和偷工减料的行为发生。房地产项目的成本管理对于房地产企业的经营管理有重要意义，项目管理者和负责人一定要做好房地产项目成本管理，为社会创造更好的社会效益。
3、房地产项目施工界面管理对成本的影响
目前，在我国房地产项目开发管理中，建设单位通常将主体结构封顶作为项目建设中的第一个施工进度控制节点，将室内装修、电气安装等工程作为施工进度的第二控制节点。在整个工程的成本控制而言，主体结构施工单位在主体施工阶段分包给不同的施工单位，这样就不容易进行项目管理，有些单位不按照施工设计图纸进行施工，甚至随意更改施工设计，导致施工方案和室内装修方案大相径庭，影响了室内电气安装和室内装饰装修工程的进度。这是房地产项目界面管理中存在风险性最大的问题之一，不但影响了房地产项目的室内装饰装修、水电暖安装等的施工进程，还浪费了大量材料，严重影响了房地产项目施工成本。在进行房地产项目施工时，设计图纸一定要按要求表示出相应的预埋预留工作，将装修所需和建筑施工结合起来，以免相互影响，浪费工期，影响成本。另外，在房地产工程项目施工是机电、装修、消防、景观绿化等不同专业的施工承包商在共同合作及基础上进行工作的。所以，施工单位要做好与这些不同工种之间的沟通协作，充分考虑到装饰装修、消防设施安装、景观绿化等的需要，施工管理者要做好不同专业的施工界面管理，协调各施工专业队伍进行有效合理的建设施工，保证房地产项目工程的进度和质量。首先，房地产项目管理者要加强各施工队伍的招标管理，选择实力强技术好有保障的专业队伍进行各专业的施工。其次，在进行施工管理中，要加强各施工队伍的施工管理，防止施工中扯皮现象和推责现象的发生。再次，在房地产各个专业施工进行中，要合理控制成本，在保证施工质量和施工进度的同时，为企业盈利提供最大的可能。
4、结语
随着我国经济的发展和城市化进程的加快，房地产项目开发已经成为城市经济最主要的组成部分。在房地产工程项目施工界面管理上，施工管理者要加强建筑主体施工、后期室内装饰装修以及房地产项目消防以及绿化设施施工队伍的协调管理，积极推进房地产项目的施工进程和各专业的有效合作，如果在建设中，各专业之间合作施工出现问题的话，必然影响着房地产项目的安全和质量，还影响着房地产项目的成本控制。合理有效的加强房地产项目施工界面管理和成本管理，才能更好的发挥房地产项目的经济效益和社会效益。
参考文献：
[1]田昊.建筑工程施工成本控制问题探讨[J].现代商贸工业.2011.（12）
[2]赵霖.房地产项目施工界面与成本总和管理[J].建设科技.2011.（19）
[3]杨锦屏.浅析土建工程施工界面的技术管理[J].东风企业文化.2007.（11）
房地产装修管理范文3
【摘要】随着国家经济的发展需求，于2001年建设部提出要求，全面取消毛坯房，倡导住宅一次装修到位。历时多年的探索与实践，各省市相继制定了有关政策法规，极力推进房地产精装修住宅项目的发展。在政策的引导与推动中，房地产开发商推出精装修住宅已逐渐形成常态，并形成一套符合国情的装修体系。然而，在行业发展与推进过程中难以避免得衍生了精装修住宅项目管理质量问题。笔者结合工作实际与房地产精装修住宅项目管理的现实问题，提出观点以及有效措施促进行业健康发展。
【关键词】精装修 住宅 项目管理 问题 措施
精装修住宅发展至今已成为房地产开发的主要方向，从国家建住房[2002]190号文下发至今，历时十五年的过渡区间，房地产开发商已然探索出符合社会经济需求以及自身发展的精装修住宅项目管理方法。于开发商而言，精装修住宅一方面能够提升住宅项目的档次水准，另一方面可以提升房地产开发商的企业产品价值继而提升品牌效应。然而，在行业发展与推进过程中难以避免得衍生了精装修住宅项目管理质量问题。国家政策的出台，旨在加强对住宅装修的管理，积极推广装修一次到位或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象。住宅精装修与酒店装修在不同的项目管理上存在根本性的差异，因此有必要对精装修住宅项目管理中存在的问题进行梳理与解决。
一、精装修住宅的施工特点与流程
批量式的精装修住宅项目与业主个人自主装修的施工具有一定的差异性，精装修住宅设计的流程以及施工标准也不尽相同。总体来说有以下两个个方面比较突出：①精装修住宅项目专业属性较强，从室内风格装潢到水电安装铺排设计，均采用专业统一的规划管理。房地产开发商在对精装修住宅的设计、生产、建造涉及面广，要通过装修中涉及的产品性能及其技术特性，并综合户型、面积、功能模式、造价、风格等因素，提供出类似菜单式的住宅装修设计手册。②精装修住宅项目管理标准与监督水准要求更为严格，整体管控环节更为细化，各部门之间的协作紧密度强。诚然，精装修住宅的开发流程大致相同，流线清晰：设计方案材料采购以及样板示范施工监理质量验收保修与维护。整个项目开发管理的过程中，消费者参与程度较低，不存在意见反馈、喜好采纳等信息传递。目前，我国绝大部门房地产开发商不会为消费者提供菜单式精装修住宅，消费者在同一消费水准的前提下，几乎没有可以选择设计方案的空间。消费者只能通过户型设计、住宅朝向、空间大小来选择，主要依赖开发商主观上对市场和潮流导向的判断，整体审美风格同样依赖于开发商的定位。
二、精装修住宅项目管理流程中的问题与实施措施
（1）设计方案。在前面谈到精装修住宅在设计选择上，消费者的参与度的缺失，一方面显示了开发商的主观决定权，另一方面也会成为开发商在销售过程中难以避免存在设计方案不被消费者接受的风险。因此，在整个设计方案开始前，开发商理应做好以下工作：①资源整合。将同类型与不同类型的设计师进行有意识的区分与掌握，其设计代表作、风格运用、设计工时、费用收取等方面尤为重要。②项目特点定位以及设计定位的结合。开发项目的环境特点、人文特色、风俗习惯、审美喜好，开发商理应结合自身项目的特色来选择设计师及其设计风格，③成功案例的审度与团队安排。理性考察成功设计案例，有效协调团队间的协作。④明确装修设计师的主导地位。设计师在整个项目设计上处于一个十分关键和重要的位置，他需要清楚掌握住宅项目的功能配置、使用范围，需要掌握开发商提供的施工能力，并明确施工方法，清楚定位风格。在此基础上，才能把设计与生产、施工与销售有效结合，从初始的设计方案令消费者满意。
（2）设计监督与审定。精装修设计监督与审定阶段是房地产精装修住宅项目施工管理中比较重要的阶段，该阶段会直接影响到装修施工的正常运行，也会影响到整个设计方案的变动。倘若在精装修施工过程时，前后共工作衔接不上，导致施工单位工期延误和招投标工作延误，是会直接导致整个开发项目的滞后，直接产生严重的经济损失。因而务必要严加把控每个环节的衔接以及整体的控制管理，具体措施大致如下：施工流程与周期安排。房地产开发商理应对整个精装修住宅项目管理做一个全面管控，对每个施工流程与周期进行合理安排，避免施工延误以及人力物力的浪费；各个专业领域设计的紧密衔接。在整个精装修住宅项目中，除了房屋风格装修要求有具体的设计，相关的家居用电、厨房、卫浴空间的管道铺设的设计需要紧密衔接，避免出现设计要求冲突。
（3）项目招标。精装修住宅项目本身具有标段的灵活性，为保证工程高质完成，招标根据整体项目工程的阶段需求进行，细化项目的工程报价，避免管理的复杂性。
（4）项目施工。项目施工阶段属于整开发项目当中最为困难的管理阶段，当中包含了施工的设备设施、工人技术以及人员的复杂。因此必须对各个施工工程队有序调配，区间错开与时间重合的方式有效安排。同时加强对施工设施设备的安全管控，对施工材料定量采购，避免不必要的浪费以及增加材料管理的难度。
（5）装修材料管理。精装修房屋使用的装修材料是开发项目中最受人关注的一环，也是决定住宅产品室内外风格、档次、品位的关键，不仅直接影响住宅产品质量，而且在精装修实施过程中经常会出现成本与效果之争。精装修住宅整体工程庞大，涉及的各项装修五金配件、地板石材、油漆等材料数量大，种类多。为降低采购成本以及提高自身利润，开发商与相关行业品牌签订合作协议，指定相应装修材料。那么在管理层面，对材料申报的节点以及现场材料的验收及保管提出了很高的要求，一方面要密切跟随项目施工进度，保障装修材料在对应的施工环节到位；另一方面对应管理工程师要对材料的质量加以辨别。
总而言之，精装修住宅已然成为实力雄厚的开发企业新的竞争利器，这是一种投入多、风险大、责任重的装修方式。项目开发造价成本的增加以及工期的增长，稍有不慎容易致使开发商出现经济困境和风险。精装修住宅也逐渐得到消费的认可，但消费者对精装修住宅的质量、材料的环保使用也愈发关注。精装修住宅对开发商的整体素质有了更高的标准和要求，只有高质量的精装修住宅项目才能在消费者的市场站稳脚跟。因此，加强对精装修住宅项目的管理力度，加强对措施的合理推动，提高施工质量、施工效率才是开发商发展的王道。
房地产装修管理范文4
新准则规定，投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的成本能可靠地计量。对房地产企业而言，企业开发的房地产用于出租或资本增值属于投资性房地产，但只有在完工的同时开始出租，才能将其确认为投资性房地产。如果完工时没有出租，则首先应作为存货加以确认，直至租赁期开始日才能从存货转换为投资性房地产。同时准则还规定，投资性房地产应当按照成本进行初始计量，对于建成后直接对外出租的房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费和分摊的间接费用等。对于建造过程中发生的非正常损失，会计核算要求直接计人当期损益不计人建造成本；但在税收上则规定，成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计人继续施工的工程成本；如果成本对象整体报废或毁损，其净损失经税务机关审批后，可以税前扣除。采用成本模式计量的投资性房地产，应按确定的成本借记“投资性房地产”科目，贷记“开发成本”或“开发产品”，科目。
二、投资性房地产后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，在满足投资性房地产确认条件时，应当计人投资性房地产成本，不满足投资性房地产确认条件的，应在发生时计人当期损益，即对于投资性房地产的后续支出，会计核算时要划分为资本化支出和费用化支出。
(一)投资性房地产后续支出的会计核算 对于资本化的后续支出，应在发生时计人投资性房地产成本，如企业对投资性房地产进行改扩建或装修，以延长其使用寿命，使其更加坚固耐用、美观，在成本模式计量下，投资性房地产进入改扩建或装修阶段后，应将其账面价值转入“在建工程”科目。具体账务处理如下：(1)投资性房地产进入改扩建或装修阶段时，借记“在建工程”、“投资性房地产累计折旧(摊销)”，贷记“投资性房地产”；(2)发生改扩建或装修支出时，借记“在建工程”，贷记“银行存款”；(3)改扩建工程完工，继续用于投资性房地产时，借记“投资性房地产”，贷记“在建工程”。采用公允价值模式计量的，具体账务处理如下：(1)投资性房地产进入改扩建或装修阶段时，借记“在建工程”，贷记“投资性房地产――成本”、“投资性房地产――公允价值变动”；(2)发生改扩建或装修支出时，借记“在建工程”，贷记“银行存款”；(3)改扩建或装修完工时，借记“投资性房地产――成本”，贷记“在建工程”。对于费用化的后续支出，应在发生时计人当期损益，如对投资性房地产的日常维修，该维修支出应费用化，借记“管理费用”，贷记“银行存款”。
(二)投资性房地产后续支出的税收规定 税法对投资性房地产后续支出的核算方法的规定是，开发企业对尚未出售的开发产品(包括公用部位公用设施设备)进行日常维护、保养、维修等实际发生的费用准予在当期扣除。对此税法明确规定，在开发产品未作为开发企业固定资产管理的，其维修费用按实在当期扣除；对已作为开发企业固定资产管理的，其发生的维修费用如果符合固定资产改良支出条件之一的即发生的修理支出达到固定资产原值20％以上；经过修理后有关资产的经济使用寿命延长两年以上；经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途，应并入固定资产价值，按规定计提折旧。但对投资性房地产发生的维修费和改良支出应如何处理，目前税法尚无明文规定，笔者认为，虽然投资性房地产是用于赚取租金或增值收益，但其本质仍然是企业的一项资产，只是为了与自用房屋和作为存货的房地产加以区别，会计上才将其单独核算，因此对于投资性房地产发生的维修费和改良支出应比照自有固定资产进行税务处理。
三、投资性房地产后续计量
新准则规定，投资性房地产后续计量通常应采用成本模式，只有满足特定条件的情况下，才可以采用公允价值模式。而且同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
(一)成本模式计量 新准则规定，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在成本模式下，应按《企业会计准则第4号――固定资产》和《企业会计准则第6号――无形资产》的有关规定，按期(月)计提折旧或摊销，如果存在减值迹象的，还应当按照《企业会计准则第8号――资产减值》的有关规定，计提减值准备。计提折旧时，借记“其他业务成本”，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”；确认租金时，借记“银行存款(或其他应收款)”，贷记“其他业务收入”；计提减值准备时，借记“资产减值损失”，贷记“投资性房地产减值准备”。即成本模式下投资性房地产要计提折旧或摊销。会计上对投资性房地产计提的折旧，税收上能否税前扣除目前并无明确规定，国家税务总局2006年下发的《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号，以下简称31号文)规定，开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的应视同销售。如果没有转作固定资产的不作视同销售处理，但其成本也不允许摊销。该文件中未涉及投资性房地产的内容，笔者认为，如果企业在将开发产品记入“投资性房地产”科目时，在当期计算企业所得税时已作视同销售处理，即税收上已确认销售收入，相当于自己购买了自己的产品，则该折旧额可以税前扣除；如果未作视同销售处理，则该折旧额不应该税前扣除，这样处理并不违背31号文，因为对于房产企业而言将自己建造的商品房用于出租，在未转作固定资产作视同销售时，该商品房在税收上仍视为企业的存货，出租期间按租金确认收入，与租金相关的税费作支出，将来出售时作为销售开发产品处理，在确认销售收入的同时，按该开发产品的原账面成本结转销售成本，从税收角度上考虑，符合收入与成本费用配比原则，更加合理。对于出售转让投资性房地产损益，会计和税收处理相同；对于投资性房地产报废、毁损发生的损失，会计核算要求计人当期损益，税法要求经税务机关审批后才能税前扣除。如果企业对投资性房地产计提减值准备，税法也不允许税前扣除。
(二)公允价值模式计量 新准则规定，若企业对投资性房地产采用公允价值模式计量，不需要对其计提折旧或进行摊销，资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产――公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其中账面余额的差额作相反的账务处理，“公允价值变动损益”作为损益类科目在利润表中填列。对此损益，税法上无明文规定是否应确认，笔者认为，若企业的投资性房地产没有对外转让，则因公允价值与原账面价值的差异形成的损益没有真正实现，企业既不会有现金流入，也不会有现金
流出，相应的收益或损失就不应该确认。另一方面，虽然准则中详细给出了确定公允价值的几种方法，但考虑到我国房地产市场还不成熟，交易信息公开程度还不高，公允价值的确认仍然是个难点，在会计实务操作中容易被作为利润操纵的工具，因此只有有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得时，才可以采取公允价值模式。
四、投资性房地产转换
房地产装修管理范文5
1税收筹划的意义及特点
1.1税收筹划的意义
笔者认为税收筹划的意义在于企业或者股份制企业在合理合法的前提下，通过对自身经济活动的行为中所创造的利润所需要缴纳的税额在税法允许的范围内进行一切合法的减少纳税额。从而将企业的利润实现最大，成本降到最低。
1.2税收筹划的特点
第一，税收筹划具有合法性。企业的税收筹划必须以合法性为前提，企业作为纳税人，应当依照国家的相关法律在选择纳税方案时做出最有利于自身发展的选择。因此企业进行税收筹划具有服从配合国家税法的意义。
第二，税收筹划具有事前筹划性。企业在进行生产经营，投资活动等设计和安排时需要进行税收筹划。在现实的经济活动中，由于特定经济事项的发生使企业负有纳税义务，比如产品劳务销售，货物运输后需缴纳增值税等，这便说明纳税义务的发生具有滞后性。但是税收筹划却不同，他可以事先进行筹划，这样可以避免在实际经济利益发生后所需缴纳不必要的多余税款。
第三，税收筹划具有明确的目的性。企业采取税收筹划目的是为了降低企业的成本支出，一般情况下，通过两种方式来实现：第一种是税负最低，即企业在选择纳税方案时选择税收负担最低的策略；第二种是延缓纳税的时间，即当企业所选择的方案在缴纳的税款基本相同的情况下，尽可能晚的去缴纳税款。
2房地产企业税收筹划的必要性及涉及的税种
2.1房地产企业税收筹划的必要性
第一，房地产企业税收比例高。我国目前的税收体系中，房地产企业需要缴纳的税款种类比较多且复杂，在短时间内，纳税人要想促使我国的税收体制发生改变是不可能实现的，因此企业要想减轻自己的经济负担，最直接最有效的方法就是避税，减少税收成本，进行税收筹划。这样才能使房地产企业在不断变化与竞争的市场大环境中求得生存。
第二，房地产企业竞争压力大。因为房地产业在我国的起步比较晚，发展还不充分，这就导致了企业的税收政策在选择上具有局限性，但是因为体制上的不完善，企业在税收筹划措施的实施上也提供了一定的发挥空间，所以如果企业在实施税收政策时能够合理地利用这些空间，企业整体的税收筹划水平就会获得很大程度的提高。
第三，我国税收环境不断改善。随着税收体制在我国的逐步发展，我国正走向一个崭新的税收环境，从而也促进了企业税收在减免、缓交时更加合理化与合法化，各种主观因素对纳税征收的不良影响也逐步降低了，一个健康的纳税环境也为我国目前税收优惠政策的实施提供了良好的发挥空间。
2.2房地产企业涉及的税种
第一，前期准备阶段的税种。房地产企业在前期准备阶段的税收缴纳主要以耕地占用税和契税为主，耕地占用税的缴纳是用来保护耕地，促进土地资源的合理利用，避免非农业建设的单位和个人占用土地资源，减少国家的耕地面积。耕地占用税实行差别定额税率，是一种一次性定额征收的税种。如果房地产开发商将农民的耕地占用，就必须要在土地管理部门对其行为进行批准同意，占用耕地之日起的30日之内缴纳耕地占用税。主要类型包含国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠予、房屋交换五项内容。由于我国的经济发展具有不平衡性，结合各个地方的实际情况，我国实行了不同的契税税率，一般实行3%～5%的幅度税率。
第二，房地产开发阶段涉及的税种。房地产企业按照自身营业额的3%进行缴纳建筑营业额；在签订了实施建设施工合同以后需要缴纳合同金额万分之三的印花税；同时还要根据施工所占地域的大小来缴纳城镇土地税。
第三，房地产销售阶段涉及的税种。一是营业税。营业税是提供应税劳务，是对无形资产的和销售税的转让。在营业税的发展阶段主要是指以“建设”税按照建设单位，在按3%的税率征收营业税的营业额，征收范围包括建筑、安装、维修、装饰及其他工程业务。二是土地增值税。土地增值税是对转让国有土地使用权，对建筑结构和获得的单位和个人，在收集房地产价值转移税。房地产企业主要以开发土地、建设施工、销售楼盘作为自己的经济活动来赢利。土地增值税的超额累进税率，不得超过与50%部分扣除项目金额的比值，税率为30%，速算扣除系数为0。三是企业所得税。企业所得税是以企业取得的生产经营所得和其他所得税征收的对象。房地产企业转让或出租房地产取得的净收入，必须纳入企业的总利润和缴纳企业所得税。一般采用25%的比例税率。
3某房地产公司主要税种的筹划方案
3.1营业税的筹划
营业税的关键在于营业额。实行税收筹划对于营业税来说不是最优选择，减少的税收成本较少。但是营业税在确定应税营业额上变化的幅度却比较大，但是这样的弹性却为纳税人的纳税筹划提供了更大的发挥余地。营业额越大，就越需要通过税收筹划来减少营业税纳税额，因此营业额的税收筹划方案还需要根据营业额的大小来制定，其目的最终是为了让企业的营业税税收成本降低，从而给企业增加利润。
3.1.1避高就低，降低税负
本项目中，住宅按毛坯房销售，而商铺和车库按装修后的成品房出售。这里就需要筹划由房地产企业完成的这部分装修费用。规划方法将房子装修，装修和设备安装费单独的合同，公司签署了在商店和车库销售合同是根据毛坯房的价格计算，5%的营业税计算，装饰分公司和客户房地产公司签订的装修合同，所以房子装修应缴纳3%的营业税。房地产公司有商店，其占地45920平方米，除此之外还有6000平方米的停车场。原本打算商店在6000元/平方米的平均销售价格，按照2000元/平方米的均价车库销售，装修费按每平方米500元的标准，商铺，车库300元标准每平方米。如果根据毛坯房销售合同的标准组件，应缴纳的营业税如下：
商铺销售应缴纳营业税：459205×500×0.05=1262.8万元
车库销售应缴纳营业税：6000×1700×0.05=51万元
装修应缴纳营业税：（45920×500+6000×300）×0.03=74.28万元
这样筹划可以节约营业税1437.6万元-1388.08万元=49.52万元
3.1.2把价外费用剥离出去
该项目在住宅销售的房地产公司，收集水、电、煤气安装费，维修基金设施费。通过业务的合理分离，分离费用规划方法，同时在住宅销售的房地产公司，所有收费由物业公司物业管理公司开具发票，收费，这费用是房地产物业出售。根据国家营业税税法相关政策，物业管理部门征收了业主们的水、电、暖、气等相关费用，但是房地产公司并没有进行对业主们收费，所以不需要缴纳营业税，不属于法律范围内。这一项可节约营业税（300+3000）×480×0.05=7.92万元，城建税及教育费附加0.62万元。
3.2企业所得税收筹划
据查阅资料了解，我国在2008年实施了《企业所得税法》，将企业的年度工资在税前就扣除，也取消了工资税，一些工资和福利都会大幅度地减少税收，这意味着中国房地产企业的工资税前扣除，这有可能扩展需要展示的更多工资支出。在这些项目的计算中如果把超支的职工福利费和职工教育经费用工资的形式进行结算，那么超支的部分就可以在税前给予全额扣除。企业在自身生产经营活动过程中涉及的业务招待费不得超过年销售收入的千分之五，广告费和业务宣传费是企业的一笔大支出，需要企业进行合理的安排与筹划，企业在业务招待费方面应给予高度重视，在实际的经营活动中也可以在业务招待费与业务宣传费的部分内容方面进行相互之间的替换。因此，房地产公司应该对企业的宣传费、广告费和招待费进行相应的规划与控制，虽然不是主要成本支出，但也不能小视。
4结论
房地产装修管理范文6
关键词：房地产项目；绿色管理；全寿命周期
根据国际绿活组织提供的数据，空气“霾害”有三大来源，一是建筑及生活排放约40%，二是工业排放约30%，三是交通排放约30%。我国每年新建建筑中95%属于高能耗建筑，单位建筑采暖能耗为发达国家新建建筑的3倍以上。传统的房地产业对生态环境和能源的消耗造成了很大的压力，是节能减排的重点行业。发展绿色地产是我国房地产业转型的重要途径，发展绿色地产是大势所趋，未来房地产项目实施绿色管理将获得更多发展机会。房地产业可持续健康发展必须走绿色管理的道路。
一、绿色管理的含义
绿色管理就是将环境保护、可持续发展的理念应用于企业或项目的经营管理之中，它涉及企业或项目管理的各个层面、各个领域、各个环节，要求在企或项目业管理中全过程、全方位、全面考虑环保和可持续发展，体现绿色。与传统的其他管理理念相比，绿色管理具有过程整体性、消费者绿色意识提前、全过程绿色产业化、统一的绿色标志等特征。
二、房地产项目绿色管理的必要性
目前房地产项目的高能耗、高污染涉及材料生产、施工建造及后期运行、拆除等各阶段。
1.耗能过高。传统的建筑产品在建造过程与使用过程中的耗能比约为1∶3，而房地产产品价格即房屋的售价，无法体现房屋在运行与维护阶段的使用成本，因此大部分开发商在开发过程中优先考虑降低建造成本，很少顾及运营与维护阶段的使用成本，由此造成造成建筑耗能过高。
2.建筑垃圾多。传统的建筑产品及房屋多采用现浇的钢筋混凝土体系，施工现场多采用手工作业，在建造过程中大量能耗水、混凝土、钢材等，并产生大量的建筑垃圾。
3.二次装修。当前绝大部分建筑产品与房屋都以毛坯房形式验收并交付使用，消费者不得不进行二次装修，据中国建筑装饰协会行业发展部测算，住宅装饰装修平均一户可能产生两吨垃圾，其中有85%是可以回收再利用的资源，全年如果有2000万户进行装修改造，一年有4000万吨垃圾污染环境。二次装修问题，是我国建筑能耗高于国际平均水平的一个重要因素。
4.材料及土地浪费。我国的建筑物平均寿命不到30年，大部分建筑材料为不可再生材料，目前建造的建筑未来将产生大量不可再生的建筑垃圾，这不仅浪费了大量资源，而且废弃物在垃圾处理过程中还会形成二次污染，成为棘手的环境问题。传统的房地产项目对生态环境的破坏和不可再生能源的消耗日趋严峻，房地产业必须转变现有的生产方式，房地产业可持续发展必须走绿色管理的道路。
三、房地产项目绿色管理模式的核心特征
将绿色管理理论应用于房地产项目开发管理，在科学发展观的指引下，抓住房地产项目绿色管理的核心特征，对房地产项目绿色开发与管理的价值与途径具有重要的现实意义。
1.可持续发展。房地产项目的绿色管理就是要尽最大可能节约资源与能源消耗，通过项目整体的优化设计，采用被动式能源使用策略，充分利用各种可再生能源如太阳能、地热等和循环利用水资源，实现房地产项目在全生命周期内实现再利用、再节约、再循环与“四节”（节地、节能、节水、节材），尽量降低对项目周围生态系统的影响，保护自然生态环境系统，努力实现人、建筑与自然和谐共存。
2.全寿命周期管理。对房地产项目实行绿色管理要从全寿命周期的角度出发，不仅考虑建造过程，更多的还要考虑使用过程，引导人们自觉将眼光放到整个项目生命周期，将可持续发展的长远发展眼光与房地产项目建造过程中的现实项目条件有机结合，强调在项目全寿命期内的环保型、可持续发展、布局合理性、功能完整性，强调环境宝华同时兼顾经济利益，最终使房地产项目目标达到在项目所在地的资源环境下所能达到的最优经济目标与环保目标。
3.信息共享。通过全寿命周期绿色管理，可以充分发挥数据信息共享的优势，通过富有前瞻性的决策，实现资源节约和项目增值。如果大量处于设计使用年限的建筑被拆除，是建筑资源和社会财富的巨大损失；拆除这些建筑不但要消耗大量的人力、物力、财力，同时也会产生大量的粉尘和废弃物，造成环境污染，加重了环境压力负荷，这不符合可持续的科学发展观。究其根源主要是建筑设计的前瞻性差和城市规划的随意性，开发商们只想降低成本增加利润，所以质量越来越糟糕。若在决策阶段就充分考虑到项目全寿命周期内各种可能的使用模式，为功能改变预留工作接口，尽量减少设计、施工中的大量重复劳动，就可大大降低上述浪费。
四、房地产项目绿色管理模式应用实例
沈阳亚泰城项目按照绿色管理模式的理念进行设计、施工和运维管理。亚泰城项目由沈阳亚泰金安房地产开发有限公司开发建设，2011年9月开工，2013年12月建成第一期。项目位于蒲河大道与盛京大街交汇处西南侧200米，占地面积500000平方米，建筑面积150万平方米，周边有盛京医院、天和综合门诊部、辽宁大学、沈阳航空工业学院、沈阳师范大学等。
1.绿色设计。绿色设计即将绿色管理理念融入到房地产项目的规划设计中，是房地产项目在规划设计阶段进行绿色管理的核心内容。沈阳亚泰城项目在设计过程中引入绿色管理的理念，采用装配式结构体系，采用预制叠合楼板、梯梁、楼梯等构件，预制率约10%，减少模板的使用，减少现场垃圾排放，起到保护地球环境的效果。虽然房地产项目的规划设计只是消耗极少的资源，却决定了建筑产品存在几十年内的能源与资源消耗特性。在设计阶段就将环境因素和预防污染的措施纳入房地产项目的规划设计之中，将环境性能作为房屋的设计目标和出发点，力求使房屋对周围环境的影响为最小。
2.绿色施工。绿色施工是指工程建设中，在保证质量、安全等基本要求的前提下，通过绿色管理和技术进步，达到保护环境和节约资源（节材、节能、节水、节地）目标的施工活动，包括施工策划、材料采购、建筑施工和工程验收四个环节。沈阳亚泰城项目在施工过程中由于使用预制构件，大部分结构已经在构件厂生产完毕，在现场只需吊装到施工层即可，模板钢筋等工种可以减少一半劳动力，还可以采用无外架施工，减少了脚手架等高空作业，减少安全隐患。绿色施工作为建筑全寿命周期中的一个重要阶段，施工阶段是将设计成果转化为实物的阶段，也是对生态环境的影响最直接的阶段，是实现建筑领域资源节约和节能减排的关键环节。开发商对建筑产品及生产过程提出绿色建造的要求，将引导承包商的施工行为，对于提高承包商开展绿色施工的积极性，促进其加强管理，提高技术，改善绿色施工的经济性具有重要作用。所以实施绿色施工并非仅仅是施工单位的任务，绿色施工与开发商同样密切相关。开发商对绿色施工的控制贯穿于房地产项目发包阶段和施工阶段的各项管理活动中。绿色施工将环境保护置于施工过程的首位，将整个施工过程作为一个微观系统进行科学的绿色施工组织设计，以便在建造过程中对环境、资源造成尽可能小的影响。其中包括减少场地干扰，尊重基地环境，结合自然条件施工，节约水、电、物等资源或能源，环保的施工工艺，不使用有害原材料，减少填埋废弃物的数量，对废弃物进行恰当处理，以及实施科学管理，保证施工质量等。绿色施工技术因其降低施工噪音、减少施工扰民、减少材料的损耗等作用而在大多数施工现场都会引起重视。
3.绿色运维。目前，对房地产项目运行维护管理阶段所实施的绿色管理还停留在“只要有绿化、保持环境清洁就达到绿色管理”的初级阶段，这就使房地产项目运维阶段的绿色管理表面化。很少有物业公司专门制定并实施节能、节水、节材与绿化管理制度以及具体措施。在物业管理阶段，要遵循“以人为本”的基本原则，积极宣传绿色物业管理和绿色运维的理念，包括建立绿色物业管理机构，制定绿色物业管理制度，制定环保准则，举办绿色消费、环保教育及宣传活动。沈阳亚泰城项目运维由吉林亚泰物业管理有限公司承担，该公司是国家一级资质物业管理企业，始终坚持以优质服务提升业主的生活质量为服务宗旨，奉行科学管理优质服务美化环境争创一流的质量方针。公司全面贯彻“服务心贴心，情谊长久远”的服务理念，公司在发展的过程中始终着眼未来，从培育市场出发，奠定核心竞争力，规范企业运作，不断追求创新，在基础管理、房屋管理、共用设备设施管理、公共秩序安全管理、清洁绿化管理等方面形成了“学习+工作”、“环境+文化”的管理模式。2014年以来，房地产开发投资总量与增长速度下行趋势明显，房地产业步入下行周期。受宏观经济发展进入调整期的影响，2015年房地产下行态势持续，但是从长期发展看，房地产业对其他行业具有显著的波及效应，仍然是拉动经济增长的重要因素，房地产项目开发管理采用绿色管理模式，符合房地产业健康可持续发展的要求，才能更好地为经济增长做贡献。
参考文献：
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