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房地产项目奖励方案范文1
[关键词]房地产项目 施工阶段 成本管理 策略
一、引言
众所周知，房地产项目成本管理贯穿在工程建设的全过程，在施工阶段搞好成本管理，达到增收节支的目的，是项目经营活动中重要的环节，可以说，工程施工阶段成本是房地产项目开发过程中进行成本管理的重中之重。房地产项目开发过程中，如何把握房地产项目施工阶段的成本管理的内容，做好房地产项目的工程施工阶段成本管理?如何对工程施工阶段成本形成过程的一切费用，进行科学的分析与管理手段，是摆在每一个房地产开发项目面前的重要问题。
施工阶段是房地产开发项目的具体建造过程，一般从房地产项目现场开工到竣工后交付使用为止。施工阶段成本涉及开工手续办理时的费用，如绿化建设费等，施工过程中成本，如人工费、材料费、机械费、其他直接费、现场管理费、总部管理费等，以及竣工验收时的手续费、综合验收、性能认定、测绘产权登记费等。通过降低房地产项目成本，才能使房地产开发商在竞争中发挥自己的优势，获得社会和经济效益。
二、房地产项目施工阶段的成本管理的内容
(一)工程管理
保证房地产项目按工程施工顺序顺利实施就是对成本的最好管理，从成本管理的角度出发，工程管理方面的成本管理主要有包含以下几点内容：第一，成本计划工作。计划就是把房地产开发项目的建设的全过程资金支付都纳入计划轨道，用一个动态的成本计划来协调整个房地产项目，做到事先规划。第二，成本控制职能。房地产项目成本控制是通过项目分解，房地产开发每一阶段性的目标的提出与检验，严格各种财务指标的贯彻与执行，房地产成本控制的核心是做好质量、进度和成本的协调与统一。
(二)房地产变更的管理
在房地产项目开发过程中，对房地产变更的管理非常重要，房地产管理人员与造价人员应密切配合，严格控制洽商变更的发生，严格把关成本与造价之间的关系。对于不可避免的洽商变更，必须事先做详细的技术经济分析，并就变更对房地产成本的影响做出评价，一般情况下，房地产项目变更后的单价仍按原合同中的已有单价执行，如果合同中没有此单价或可参考的单价，则按合同条款进行估价，由承包商提出单价分析数据，经监理工程师审定，开发商认可后，方可按认可的变更进行。
(三)施工过程中的合同管理
在房地产项目施工过程，特别是一些小额贷款的合同，可能有开发商代表现场签署，这种情况在房地产的后期较为常见。所以，规范、细致、严密的签署分包合同是项目建设阶段成本控制的又一重点。
除此之外，工程施工行政管理方面和工程施工财务方面也需要结合工程进行全方位的成本分析，并及时反馈到决策部门，以便采取有效措施来控制项目成本。
三、房地产项目施工阶段的成本管理的原则
房地产项目成本管理就是在房地产项目开发过程中对资源的投入，施工过程及成果进行监督、检查和衡量，并采取措施确保房地产项目成本目标的实现。成本管理的对象是房地产开发项目，其主体则是人的管理活动，因此，实际上房地产项目成本管理就是要求开发商合理使用人力、物力、财力，降低成本，增加效益。其原则有：
(一)节约原则
节约是房地产项目成本管理的基本原则，就是节省房地产项目施工的人力、物力和财力，节约绝对不是消极地限制与监督，而是要从提高项目的科学管理水平人手来达到节约。要着眼于成本的事前监督、过程控制，在实施过程中经常检查是否出偏差，以优化施工方案。
(二)全面控制原则
房地产项目全员控制。房地产项目成本管理涉及组织中的每一个员工，因此应充分调动每一个员工控制成本、关心成本的积极性，真正树立起全员控制的观念，如果认为成本控制仅是负责预结算及财务方面的事，就片面了。
房地产项目全过程成本控制。房地产项目成本的发生涉及项目的整个周期，因此，房地产项目成本控制应从施工准备开始，经施工过程至竣工等各个阶段。因此，成本控制工作要伴随项目施工的每一阶段，使房地产成本自始至终处于有效控制之下。
(三)目标控制原则
在实施目标管理的过程中，成本管理目标的设定应切实可行，要落实到部门甚至个人，做到责、权、利相结合，并同其工资、奖金挂钩，做到奖罚分明。
(四)动态控制原则
房地产项目的成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，所以必须坚持动态控制的原则，将房地产开发的工、料、机投入到施工过程中，收集项目开发成本发生的实际值，将其与目标值相比较，进行动态监控。
四、房地产项目施工阶段的成本管理对策与建议
(一)搞好成本预测确定成本管理目标
房地产项目成本预测是成本计划的基础，成本预测对提高房地产项目成本计划的科学性、降低房地产项目成本和提高房地产开发经济效益，具有重要的作用。加强房地产项目成本管理，先要抓成本预测。成本预测的内容主要是使用科学的方法，结合中标价，根据房地产项目的施工条件、机械设备、人员素质等对房地产项目的成本目标进行预测。
另外，还应加强对施工方案引起费用变化的预测，如结合项目所在地的实际情况，以据实作出正确的预测。还需辅助房地产费的预测，房地产清单或设计图纸中没有给定，而又是施工中不可缺少的，需根据实施性施工组织设计做好具体实际的预测。并做好成本失控的风险预测。
(二)寻找有效途径实现成本管理目标
降低项目成本的方法有多种，概括起来可以从组织、技术、经济、合同管理等几个方面采取措施控制。
(1)采取组织措施控制房地产项目成本。要明确项目经理部的机构设置与人员配备，明确处、项目经理部、公司或施工队之间职权关系的划分。项目经理部是作业管理班子，是企业法人指定项目经理做他的代表人管理项目的工作班子，项目建成后即行解体，所以它不是一经济实体，应对整体利益负责任，同理，应协调好公司与公司之间的责、权、利的关系。要明确成本控制者及任务，从而使成本控制有人负责，避免成本大了，费用超了，项目亏了，责任不明的问题。
(2)采取技术措施控制房地产成本。采取技术措施是在施工阶段充分发挥技术人员的主观能动性，对标书中主要技术方案作必要的技术经济论证，以寻求较为经济可靠的方案，从而降低房地产成本，包括采用新材料、新技术、新工艺节约能耗，提高机械化操作等。
(3)采取经济措施控制房地产成本。人工费控制：要从用工数量控制，有针对性地减少或缩短某些工序的工日消耗量，从而达到降低工日消耗，控制房地产成本的目的。
材料费的控制：对材料用量的控制，坚持按定额确定材料消耗量，实行限额领料制度；改进施工技术，推广使用降低料耗的各种新技术、新工艺、新材料。对房地产进行功能分析，对材料进行性能分析，力求用低价材料代替高价材料，加强周转料管理，延长周转次数等；对材料价格进行控制，主要是由采购部门在采购中加以控制。对市场行情进行调查，在保质保量的前提下，货比三家，择优购料；合理组织运输，就近购料，选用最经济的运输方式，以降低运输成本；要考虑奖金的时间价值，减少资金占用，合理确定进货批量与批次，尽可能降低材料储备。
机械费的控制：尽量减少施工中所消耗的机械台班量，通过施工组织、机械调配，提高机械设备的利用率和完好率，同时，加强现场设备的维修、保养工作，降低大修、经常性修理等各项费用的开支，避免不正当使用造成机械设备的闲置；加强租赁设备计划的管理，充分利用社会闲置机械资源，从不同角度降低机械台班价格。从经济的角度管制房地产成本还包括对参与成本控制的部门和个人给予奖励的措施。
总之，房地产项目施工阶段的成本管理需要建立在对成本的管理目标和准确预测上，制订和完善成本管理责任制，并通过掌握科学、合理和实用的方法，对工程施工成本进行全方位动态控制。从而最大限度地节约成本，控制好成本，促进房地产开发项目实现又快又好的发展。
参考文献
[1]孙秀伟．建筑工程成本管理[M]．北京：北京理工大学出版社．2009．
[2]李伟．“世纪村・王府”房地产开发项目管理研究[D]．重庆大学．2004．
房地产项目奖励方案范文2
（一）财务管理是核心
管理好房地产企业的财务工作，相关的财务管理体制是保证，好的体制能够帮助房地产企业降低并抵御财务风险，实现自身效益和利润的最大化。新时期下，房地产企业要加强成本和财务管理，实现低成本、高收益的财务管理模式，提高自身的经济效益。房地产企业项目开发中，原料采购、项目施工到房屋销售这一系列活动，都贯穿有财务活动，财务活动是房地产项目运营的基础。另外，房地产企业自身的决策和各个部门工作的开展，一定程度上受财务信息的影响，利用财务信息，可以推算出项目预期投资和造价的资金需求，掌握了这些数据，企业才能更好的管控开发项目，利用项目增加企业的经济效益。
（二）预知企业风险
经济发展浪潮中，企业就像一艘船，在大海里航行，想要到达终点，必须有良好的导航和天气预报系统来指明方向，同时躲避暴风雨，降低损失。房地产项目建设的周期长，需要投入的资金多，投资得到回收的时间也长，并且投资风险高，这些特点的存在，使项目预测和实际收益情况产生很大的差距。为了避免这些特点对地产项目运行的影响，就需要预测可能出现的问题，利用财务资料进行分析，发掘隐藏的问题，及时发现及时解决，减少风险对自身项目的影响。
（三）财务管理现状
“高出生，高死亡”是目前大部分房地产企业的状态，这种状况的出现有很多原因，通过分析这些失败案例，我们可以发现一个共同点，这些没有成功的房地产企业都存在财务管理缺失和体制不健全的情况，财务管理发挥不出实际作用。我国房地产企业受到的影响是多方面的，为了销售，企业都将重点放在消费者需求上，忽视自身财务管理的重要性。在产业升级和转型中，财务管理逐渐突出，项目被迫停工。所以企业也开始加强自身的财务管理，做好项目预期分析，防范财务风险，提高自身在行业中的竞争力，始?K立于不败之地。
二、出现的问题
（一）机制不完善
房地产企业的财务管理，在机制建设上不下功夫，管理机制不健全，财务管理工作开展艰难。一方面，财务管理部门的工作人员，财务管理知识和经验都不足，在财务管理工作上态度和行为闲散，使房地产项目的财务方面存在很多问题和漏洞。另一方面，财务管理体制不完善，财务信息不能及时准确的上报，导致项目得不到整体掌控，对于项目使用的资金也不能进行准确估计，很容易造成资金的浪费，损失企业的钱财，加重项目的资金负担。
（二）力度不深入
目前，大部分房地产的财务管理，仅仅是填写凭证、帐簿登记和财务报表编制，财务预算、控制、分析以及决策等工作都没有涉及到。原因之一是房地产财务管理人才缺失，原有的工作人员无法完成财务预测等工作，房地产目前的财务管理存在数据缺失、探索不够的情况，无法给项目决策提供依据。同时领导对于财务管理的重视度也不高，重点还是放在满足顾客需求和提高销量上。财务管理只做表面工作，财务管理数据无法实现同步，不仅降低项目利润，还会影响企业发展。
（三）成本达不到最优
项目设计方案、土地使用权购买、工程招投标和施工是房地产项目开发的成本来源。只有降低成本，才能提升项目开发利润。但企业在成本管理中出现很多问题，不能选择最优方案导致资金流失，，购置土地使用权时，由于没有事先预估，购买的土地价格超出预算，给项目开发带来资金压力等等，这些问题不解决好，不利于房地产项目的开发和建设。
三、改善的措施
（一）健全制度
首先，房地产财务管理机制的完善，要根据国家的相关法律法规和自身的具体财务工作情况，科学的考量，进而完善好财务管理工作的机制。其次，要管理好财务人员的行为，健全行为准则，使房地产企业的财务管理工作分工更明确，具体工作更详细。财务管理人员要遵守制度，根据制度进行财务管理活动。最后，要加强财务管理制度的建设，分析房地产企业的具体情况，制定出一套具有针对性的财务管理制度，财务管理制度有实用性，提高房地产企业财务管理的水平，保证企业房地产项目的经济效益。
（二）树立思想
财务管理是一项长期工作，是企业实现项目目标的基本手段，通过财务预算安排房地产项目开发的方向和规划具体方案，合理控制项目支出资金、考核自身的实际情况，将企业开发资金合理分配给开发的地产项目中。为了更好的做好项目预算工作，财务管理人员必须树立预算管理思想，强化预算工作组织，将项目管理的程序进行细分，拟定每个阶段的具体预算方案，保证项目预算管理发挥真正的作用和功能。房地产企业预算管理的全面实施，要将预算管理和发展目标进行结合，改变企业对财务部门的认识，促使各个部门积极配合和协助财务管理工作，完成了整个企业的预算管理工作。
（三）提高素质
房地产财务管理人员的招聘中，要优先选择有经验的财务管理应聘者，对于应聘上的人员，首先需要向他们宣传财务管理的重要性，让他们清楚认识到自身所从事的工作对企业运营的重要作用，增强其财务管理工作的责任感。同时，建立专业财务管理，明确分工，应对财务问题。另外，定期组织培训，聘请财务管理专家到企业进行培训，提升财务管理人员业务技能。培训结束后，要对企业财务管理工作进行评比，表现优秀的给予一定奖励，通过这种方式，提高财务管理人员工作的积极性，促进财务管理工作的顺利开展。
（四）信息化建设
财务管理工作，不是简单的凭证填写、帐簿登记和报表编制等，还有财务预测、项目控制、决策和分析等。这些工作会产生大量数据，光靠手工记录不仅费时费力，还会出现很多问题。信息化的到来，要求房地产企业的财务管理达到信息化管理要求。企业要重视自身的财务管理工作，为财务部门提供所需要的办公设备，引进技术人员，建立和管理自身的财务信息系统，将企业的项目数据登入财务系统，方便企业各个部门进行信息整合，加强企业部门间的沟通，同时也给各个部门进行项目决策提供财务数据参考，保证决策的科学合理性。
房地产项目奖励方案范文3
关键词：价值控制；房地产；设计；应用方法
1．价值控制的核心理念
价值控制(Value Management，VM)是在价值工程(Value Engineering，VE)基础上发展起来的一种系统的管理理论和方法（张如潮，1998）。它通过对事物价值系统进行系统化理论分析和综合研究，运用价值规划、价值分析和价值工程等来实现价值增值（马庆国，1985）；是在满足功能前提下降低全寿命周期成本，提高产品或作业的价值，满足客户的需求。通过在房地产开发项目中的应用，价值控制既能促使业主和设计人员了解客户的需求，及时做出有益于项目的调整，又能提升各单位的管理水平和工作质量、工作效率和效益，提高整个工程项目的价值。因此论题“价值控制可能是一种昂贵又耗时日的方法，不能寄希望于其能带来成本、时间和质量方面的显著收益。”这种说法在目前房地产项目管理日益科学化、精细化的背景下显然是不成立的。
在工程项目管理和房地产领域，以工程项目为对象的项目价值控制理念以英国里丁大学(The University of Reading)的的价值控制思想为主。格林教授(Green.S.D)认为价值工程并不一定需要出现在工程项目管理工作中，它只是一种成本管理方法，在需要降低成本时可以使用。而工程项目管理的主要问题是明确项目目标，并围绕目标体系进行工程项目管理工作。VM的工作过程，实质就是针对工程建设项目的功能和成本等方面提出问题、分析问题和解决问题的过程，一般分为系统分析、系统综合、系统评价及优化、系统实现四个过程 ；VM的核心理念是系统功能分析和方案创造。
2．价值控制理论在房地产项目设计阶段应用的意义
价值控制对项目目标实现影响最大的阶段，是在设计管理的前期决策阶段和设计阶段。从国内外实践所形成的数据来看，影响开发成本的是约占开发项目建设周期四分之一的设计前期阶段，合理的设计方案可以节约施工阶段的建造成本（刘永峰，2004）。因为当初步设计方案确定以后，建筑物的结构形式、外观设计、平面布置以及装修标准全部应确定，它对项目全寿命周期成本的影响占75%～85%；而施工阶段，可以节省工程成本的潜在量只占到项目总投资的5% ~15%。因此，价值控制在前期决策阶段和设计阶段的应用非常重要。国外的价值控制实践表明，在项目的概念阶段和设计阶段，价值控制对工程项目的正确决策贡献最大，节约工程项目成本的可能性也最大。
通过在设计阶段价值控制的实施，可以取得良好效果，可以节约投资，提高项目价值，据美国在建筑工程中开展价值控制的经验，一般可降低工程投资5%左右；可以减少投资失误，从房地产项目的一次性角度考虑，通过价值分析，减少甚至避免投资失误，将资金用到更有价值的项目，更具有可观的价值；通过价值控制分析合理安排资金、生产工艺、搞好关键工序过程控制（李挺立，2007），不仅可以减少资金占用，更可以加快进度；降低使用成本，价值控制所追求的目标是以较低的寿命周期成本(建筑成本和使用成本)可靠地实现用户所要求的功能；可有效的节约能源，通过价值控制改进设计和采取节能措施，能源消耗可望减少30%。
3．房地产项目设计阶段价值控制的要点
设计阶段的全寿命周期价值控制控制的要点在于：
1）设计优化标准的确定。设计优化的标准必须从业主和最终的使用者要求出发，包括环境负担、社会经济因素、资产的经济寿命、技术寿命、功能寿命、材料和能源平衡限制、可持续性、功能性和法律规定等其他方面的限制。设计优化产生很多可选择的方案（郭婧娟，2005），必须对方案进行量化评估来确定方案。设计优化是一个不断反复循环的过程，信息交流也是动态的，不断在项目参与方之间形成一个持续的过程。
2）房地产项目的寿命估计。寿命估计是全寿命周期成本中的一个重要方面，没有合理的服务年限就不会有合理的全寿命周期成本。寿命周期评估可以对设计方案进行优化，它在设计阶段可以对方案、技术、过程、材料的选择进行优化。在设计阶段所做的寿命周期评估直接影响到施工和运营阶段，在设计阶段就应考虑到后续阶段的最小化能量消耗，水和废物的重新使用和循环使用，所有决定都要考虑维修和项目管理。对已经存在的房地产项目和构件，许多方面已经被事先决定了，要集中确定建筑的剩余年限，优化维修和更换成本。
4. 项目设计阶段价值控制的主要节点
房地产开发项目设计阶段产品设计流程一般结构包括：方案设计、初步设计和施工图设计。在不同阶段，VM活动对象和侧重点有所不同。
在方案设计阶段，主要确定建筑物形式、控制尺寸及总体布置方案。在此阶段可以应用VM进行设计方案比选，主要采用设计招标及设计方案竞标来实现。运用VM进行方案评标时，必须在设计招标文件中予以明确相应的评价指标；不同工程项目其评价指标有所不同。一般地，指标设定包括适用性方面的平面布局、采光通风等；美观方面的立面效果、内外装修、与周围环境协调等；环境方面的绿化、景观、噪声等。最关键、最困难的工作是如何合理设定评价指标。
初步设计阶段，主要考虑设计是否满足使用者要求和工程项目功能要求。此阶段应用VM，进行方案创造，然后优选以求价值最大化方案。方案创造时应进行功能分析，要正确识别方案功能，确保必要功能，消除不必要功能和过剩功能。如果并不是客户需要的商品房必要功能，可以考虑减少这些不必要功能，降低成
本。在方案优选时，应选择价值系数最大的方案。
施工图设计阶段，主要对使用者的要求及工程项目的功能要求量化，因此在施工图设计阶段应用VM主要是对细部建筑方案优选和材料优选。例如，地热式供暖和外挂式散热器的选择。
5．价值控制在项目设计中应用方法简介
价值控制在房地产开发项目设计管理中应用的方法有很多，国外比较常用的有承包商建议法(The Constractor‘s Change Proposal))、设计方案审核法(The Charette)、澳大利亚法(AustralianApproach)、日本3小时工作法(Japanese 3 Hours Compact VE)等。
1）承包商建议法。该方法是利用承包商的工程经验和技术改进项目设计的方法。如果承包商提出的改进方案被业主采纳，在不减少产品价值的情况下降低了开发成本，那么承包商可以按照成本降低额度的一定比例获得奖励。
2）设计方案审核法。该方法是在房地产开发项目初步设计即将完成时实施，主要的工作内容包括：首先，利益相关者的代表对工程的要求进行详细说明，根据说明，价值控制促进者激发参与人员提出新的方案；之后对新产生的方案进行研究，确定是接受还是否决；最后，设计人员在工程设计中采纳好的方案和意见。
3）澳大利亚法。澳大利亚新南威尔士州制定了价值控制标准TAM2000(Total Asset Management Manual)，该标准一般被成为澳大利亚法。该方法通常持续两个工作日，由专题讨论前、专题讨论、专题讨论后三个阶段组成（Burman，1998）。
参考文献：
1．张如潮．价值控制简介．价值工程，1998，(5)：23-25
2．马庆国，马延路，等．价值工程的理论与方法．杭州：浙江人民出社，1985．78-79
3．刘永峰．设计阶段项目管理实施规划研究．同济大学学报， 2004，（6）：4－6
4．李挺立．基于价值工程的房地产开发项目成本控制．北京：北京交通大学出版社，2007．121-122
房地产项目奖励方案范文4
【关键词】房地产项目；房地产开发；质量控制
房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为项目策划阶段，项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是从策划到竣工验收交付使用各阶段的组织者、实施者。房地产开发商对其项目设计管理的质量控制是否有效，直接关系到房地产项目的质量好坏、工期长短、是否能获得预期利润等方面。
1 房地产开发项目前期工作阶段
房地产开发项目前期工作主要是编制项目建议书、可行性研究报告及项目策划书等，是整个开发项目的基础，其质量高低对后阶段工作有着重大影响。主要办法是建立开发项目前期工作成果质量评审制度。通过质量评审制度可以吸取专家们的知识和智慧，及时发现问题，优化前期工作成果。不论是开发企业自行编制还是聘请项目咨询公司提供的相关报告资料，均要求报告资料提供方组织本项目人员对其工作成果先进行自我评审，然后再进行内部评审。内部评审完成后，该成果才能提交给开发企业，由开发企业组织有关专家对该成果进行评审与完善，形成相应记录文件，以提高投资效益。在进行有效的市场调查基础上，开发企业可以根据房地产市场价格采取拟订目标利润的办法来推算目标成本，把目标成本按开发成本和期间费用进行分类、分解。在正确划分成本项目基础上，对各环节支出确定开支范围及拟订费用标准，根据目标成本顶测各项税费支出，预订支出计划，让目标成本、目标利润具有可预见性和可控性。
2 房地产开发项目设计阶段
项目设计阶段是开发项目进行质量管理与控制成本，实现经济效益的最直接最重要的环节。一般来说，设计费只占项目总投资的约1%，但设计工作对工程造价的影响程度可达75%以上。优秀的设计是开发项目盈利的基本保障。项目设计阶段分为初步设计和施工图设及两个阶段，两阶段设计是我国工程设计行业长期形成的基本工作模式，它可以确定具体的技术经济指标，每一项指标直接关系到项目的开发成本与质量。整个设计阶段既要将目标进一步优化，又要具体分解目标成本井进行落实。
2.1 方案设计阶段。在房地产项目建设中，前期的可行性研究报告、市场调查、建设项目的产品策划定位，是后来作为规划方案设计的依据。因此，作为房地产开发商最好是请一个全程策划的咨询公司。根据一些经验教训，建议开发商根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，设计前，对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与做出最优方案的初步设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出审批方案。
2.2 施工图设计阶段是工程成本控制的关键。设计过程中，有些设计人员只注重设计质量和设计期限，没有过多的考虑设计对成本的重大影响。当施工图设计完成，开发企业要专门组织专业技术管理人员细致地审查。主要是：在满足抗震及安全功能的前提下，建筑结构形式是否根据建筑体量尽量采用成本较低的结构形式；基础结构形式的选用是否依靠真实的地勘资料，认真选择持力层；配筋和截面是否存在不进行单独计算，统一配筋，浪费建材资源的现象；厨、卫间管道布局的设计是否没有过多考虑，只按标准图集套用的情况；安全系数取值是否偏大；结构是否按取大值的方式进行统一标示等等。开发企业对施工图中存在影响工程质量、成本的问题应及时与设计人员沟通并更正，避免不必要的浪费及损失。
2.3 开发企业要严格掌握工程招标条件，认真编制标底和标书，做好评标定标工作。开发企业尽量自行编制标底，保证其质量，把标底控制在合理造价的下限，反复审查造价水平的合理性。招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用尽量包死，少留或不留活口。严格按现行的招投标程序办事，确保严密性与公正性，以选择优秀的施工队伍，从源头阻止不符合条件的施工企业进入。
2.4 中标后合同各项条款的内容必须严密、实际、细致。特别是违约、索赔和争议条款，形成操作性强的合同文本，为以后争议的解决奠定基础。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。开发企业相关人员都要求熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的惯例和有关规范，各尽其责。开发企业项目责任人员应正确预测施工过程中可能出现的索赔因素，对索赔具有前瞻性，有效避免过多索赔事件的发生。
3 房地产开发项目实施阶段
在项目施工阶段，虽然影响项目投资可能性小，但是项目要投入建设资金，浪费投资可能性大，开发企业必须加强施工现场的动态管理。主要体现在：
3.1 实行效益奖励制度，充分调动管理人员的积极性，管好施工现场。开发企业应牢固树立管理人员的经济观念，培养他们实事求是的办事作风，让他们认识到节约资金的重要性。当管理人员发现施工图设计错误或不合理时，在确认的情况下根据其节约效益给予适当奖励。严格督促施工方按图施工，如发现不按图纸施工，管理人员要及时纠正并令其返工。
3.2 实行样板制。为强化工程质量事前预控，确保建设工程质量，根据工程质量保证体系内容加以细化，并且针对前期的基础工程提出样板制，工程样板制是指在任何一个分项工程正式开工前，必须先做样板。一般情况下不允许设计变更，除非不变更会影响项目功能的正常发挥或使项目无法继续下去。严禁通过设计变更扩大建设规模，增加建设内容。认真处理必须发生的设计变更，涉及到费用增减的设计变更，必须三方即设计单位、开发企业和监理单位共同签字方为有效。
3.3 严格按施工工艺（或施工程序）施工。根据对影响工程质量的关键特点，关键部位及重要影响因素设质量管理点的原则，并设专人负责。建立高效灵敏的质量信息反馈系统，形成一个封闭式信息网。现场质检员要及时搜集班组的质量信息，客观地提取产品的质量数据，为决策提供可靠依据。并对因果分析图、质量对策表开展质量统计分析。
3.4 严格现场签证管理。工程技术管理人员之间互相配合，现场签证随做随签，且应达到量化要求。签证单上的字迹清楚，签证内容要与实际相符，不能超过签证范围。
3.5 控制进场材料的质量与成本。开发企业对工程所用的大宗主要材料进行统一招标和购进，多方验收，减少材料在使用前的多余环节，做好材料抽检工作，将质量不合格的材料不采用原则落到实处。严格控制材料代用。
3.6 严把隐蔽项目的验收关。特别是主要隐蔽项目，开发企业应按程序与行业的要求验收。关键隐蔽点要求标明项目、被隐蔽部位、工艺和质量完成情况。如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明尺寸，附上简图，最好能保留摄像资料，切实做到上道工序达不到要求下道工序不开工。
3.7 执行质量三级检验制度。生产班组做好施工原始资料记录工作和质量自检工作，施工员和质量员负责检查复核，并按《过程检验和试验控制程序》进行检验、试验。对于属于隐蔽工程部分，施工员及质量员必须跟班作业，及时处理、解决问题，及时做好隐蔽工程、中间验收等签证工作，严格保证隐蔽工程安装质量。
4 房地产开发项目竣工结算阶段
开发企业要对工程竣工结算进行审查。最好采用三级审查方式审核结算书，即监理公司初审，项目部门复审，开发企业终审。这既可互相监督又能保证结算的准确性。结算完成后，开发企业应及时做好项目的开发评价工作，主要是：前期费用成本分析，策划营销成本分析，建安成本分析，收益分析及项目性体的财务成本分析，对项目各分部分项和性体进行质量分析。其目的一方面总结开发项目的成败得失，吸取经验教训；另一方面可以取得一些经验数据和技术经济指标，为以后的开发项目提供成本控制与质量管理方面的参考依据。
5 结束语
房地产项目管理融合了项目管理实践经验，系统的项目管理理论又为建设工程项目管理提供了理论工具，使得建设工程项目管理日益系统化、科学化。而在项目开发建设中实施质量计划，关键是加强质量预防措施的落实，适当增加预控成本，大力减少返工成本，提高开发项目的经济效益。
参考文献
[1]李滔.对房地产开发各个阶段管理方法的阐述[J]. 广东科技, 2006,(03)
[2]刘. 浅谈房地产开发项目建设管理[J]. 黑龙江科技信息, 2003,(07)
房地产项目奖励方案范文5
关键词：设计；招标；成本控制
Abstract: the design is the whole process of real estate project cost control key link. Design phase of the cost control is from the design bidding to all aspects of the construction drawing design. This paper discusses the design stage of real estate project cost control the main problems existing in the design phase and cost control measures.
Keywords: design; The tender; Cost control
中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：
引言
房地产项目开发的设计是在项目施工前，为达到项目的技术、经济目标，制定项目建设所需的技术文件的工作，它是对项目的总体规划以及实施方案的描述，是项目由计划变为产品的关键阶段。
1 目前房地产项目设计阶段成本控制存在的主要问题
目前在房地产项目设计阶段在成本控制方面主要存在以下问题。
1.1不重视设计产品的经济性
目前，国内的设计人员在技术水平、工作能力、知识面等方面已经达到国际水平，但缺乏经济观念，造成轻视设计的经济合理性，片面重视设计技术的先进性；加之现行的设计费的收取一般以工程总造价百分比或以不同建筑类型的单方面积
单价作为标准，无论何种收费标准都只是考虑了工程规模和难易程度，没有把设计的经济性纳入考量的范围，对设计可能带来的浪费不负任何经济责任，这也导致致使部分设计单位、设计人员经济责任感缺乏，忽视设计产品的经济性，片面追求方案的可执行性以及结构的安全性，对项目成本考虑不足，导致浪费发生，甚至导致部分设计单位、设计人员为了本单位、本人的经济效益而提高标准，加大工程造价的现象发生。
1.2限额设计落不到实处
目前我同房地产项日已开始试行限额设计，即按批准的投资估算控制初步设计，依照初步设计的总概算控制施工图设计。任何工程项目都存在着一定的不可预测因素，南此，不可避免会发生设计变更情况。而在房地产项目开发中，还存在着设计变更管理不善的地方，导致设计中存在的变更得不到妥善和及时的解决。尤其是设计单位与施工单位各自为政，导致设计与施丁脱节，由此造成的变更量
更大，甚至于某些重大的实际变更在施工阶段频繁出现，已施工的工．程还必须拆除，由此造成的损失更大，使得工程成本得不到有效控制。
2.3设计招标制度不完善
当前我国的房地产设计招投标制度已把成本控制作为选择中标单位的重要标准之一。但由于方案评标不透明，评审意见以及结果不公开．加之目前对设计方案的经济性还没有制定详细的评价指标体系，评标标准仍然停留在抽象空洞的诸如
先进性、适应性、系统性、效益性等原则阶段，还没有转变为量化的评价体系或者转变为量化的评价体系但缺乏操作性，这样，评审的结果在很大程度上依赖于评委本身的素质和水平，评审的主观随意性较大，评委能不能客观公正地履行职责收到很大影响，由此，评选就变成了单纯选择设计队伍的过程，这样很难保证设计方案的优化，由此，也无法保证实际方案的概算与实际之间的关联，导致概算失去参考意义。
3在设计阶段控制成本的措施
3.1转变观念，加强成本控制工作长期以来把控制工程造价的主要精力放在施工阶段的做法尽管也有效果，但毕竟是“亡羊补牢”，事倍功半。要有效地控制工程造价，就要坚决把重点转到前期阶段上来，当前尤其是抓住设计这个关键，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果。成本控制工作是整个公司降低成本争取
利润最大化的核心工作。其能否顺利推进，需要房地产公司领导的高度重视及全体参与项目开发人员在项目的全过程参与。每一个部门、每一个参与项目开发人员都视其为已任，在成本控制意识上充分认识到成本领先的重要性和必要性，并且在R常工作中自觉地贯彻落实成本控制的管理思路。在成本控制工作上互相配合、互相协调，形成成本控制的良性循环。
3.2技术与经济相结合
在项目设计中，许多设计人员重技术、轻经济，缺少技术经济的整体分析，任意提高安全系数或设计标准，较少考虑经济上的合理性，使投资控制完今处于被动局面。许多国外技术专家指出中国工程人员的技术水平，工作能力，知识面，与外国同行相比，不分上下，但缺乏经济观念，设计思想保守，设计规范落后。国外的技术人员时刻考虑如何降低工程造价，而中国的技术人员则看作是与己无关的财会人员的职责。而财会和预算人员只要根据财务制度办事，往往不熟悉工程知识，也较少了解工程设计中的各种关系和问题。只能单纯的从财务制度角度审核费用开支，难以有效控制工程造价。所以想要在设计阶段控制工稃造价，就必须经济与技术相统一，设计人员与预算人员相配合，进一步提高专业素质，一起优化技术方案，改变“死算账”，套定额，只求合法，不求合理的管理模式。
3.3实行设计招标．优选设计单位
在市场经济的今天，开发单位在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题出现的工程洽商。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。也有利于控制项目建设投资中标方案一般所做出的投资估算能控制或接近招标文件中规定的投资范围，同时也有利于缩短设计周期，降低设计费。
3.4实行限额设计。有效控制造价
限额设计就是按批准的设计任务书和投资估算，控制初步设计，按照批准的初步设计的总概算，去控制施工图的设计。实施限额设计，强化设计经济责任制，是控制设计“镀金”的有效方法。一旦设计获得批准，应严格控制变更程序，不轻易变更设计，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。设计不精，深度不够是当前房地产开发项目中的一大通病。这也是直接导致工程造价增加的一大不确定因素。频繁的设计变更带来工程造价的失控，因此，必须对各项指标确定设计限额，并建立奖惩考核激励机制。一种可以类比的方法是，利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析，比较，优化设计，为降低工程造价奠定基础。
3.5开展价值工程的应用
作为一种相当成熟而行之有效的管理方法，价值工程在许多国家的工稃建设中得到广泛运用。大量事实证明，在工程设计中利用价值工程控制工程造价，提高工程价值是大有可为的。
3.6加强图纸会审工作
加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。我们在设计出图前，组织总工办，工程部、资产经营部，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商，造成经济损失。
3.7增设合同条款，有效控制造价
针对设计人员经济观念淡薄，设计变更随意性大的倾向，在选定设计单位签订设计合同时，应增设关于设计变更及修改的费用额度限制等条款。如约定由于设计原因导致项目实施时需要变更设计，当设计变更费超出施工合同价的某一比例(如5％)时，则扣罚一定比例的设计费。这样做有利于对设计规范与标准、工程量与概预算指标等进行各方面的控制，是一种有效的举措。
3.8改变设计取费办法
目前设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计取，这样就不利于设计单位加强成本控制。造成设计保守、不合理、浪费大等。如果实行设计质量奖优、罚劣的制度，设计单位在批准的项目投资限额内，认真的进行多个方案的技术经济分析和比较，在保证安全和不降低功能的前提下，采用新方案，新技术，新材料、新工艺， 节约了工程投资。应按节约的投资限额给予一定比例的奖励反之对超过投资额的设计单位给予一定的罚款，做到奖罚分明。
3.9实行设计监理
以法律的形式明文规定业主必须从建设项目立项开始到设计结束的全过程实行设计监理，承担设计的单位应无条件按受监理方的审核。实行设计监理，可以避免设计过程中可能出现的缺陷和失误，提高工程设计质量，有效控制工程造价。目前，我国工程建设监理主要停留在施工阶段，作为对投资影响可能性最大的设计阶段的监理，由于种种原因，实行较为缓慢。国内外的监理实践证明，监理如在建设前期设计阶段就介入，对整个项目投资效益的影响极其重大。
结语
成本控制对于房地产项目开发的成功与否起着关键性作用，而设计阶段的成本控制又是整个成本控制过程的关键环节。房地产项目的设计阶段的成本控制过程是一个系统工程，是事前控制思想的具体体现，对控制项目成本能够起到事半功倍的效用。由于设计阶段的成本控制比较复杂，涉及的专业和环节较多，因此必须创造适宜的条件，采用科学的方法，完善相关措施，实现设计阶段的成本控制的系统化，最终达到降低房地产开发成本的目的。
参考文献：
【1】郭婧娟．工程造价管理【M】．北京：清华大学出版社，2005．
房地产项目奖励方案范文6
关键词：房地产开发项目；施工现场管理；组织协调
1房地产开发项目施工中存在的问题
1.1现场管理问题
当前房地产企业较多，工程项目呈现出很大的差别。许多企业过于强调抢占市场和新颖设计，在正式施工前对项目的市场可容性缺乏严格的调研，对于建筑项目的特点和市场需求之间无法实现良好的平衡，从而为管理工作带来极大的不便。这种问题还会导致工期延误，对市场的不成熟认识，影响房地产的销售工作，直接影响企业的经济效益。
1.2施工质量控制问题
房地产项目过于追求经济效益，加上监管力度的不足，导致整体质量不够完善，容易出现以下严重问题：建设施工单位为节约建筑成本，降低建筑材料标准，引发项目的质量问题；施工监理部门缺乏有效制度，导致监管工作难以落实，进而出现偷工减料情况；项目竣工后的验收工作未能做到行业规范，导致一系列的后续问题。
2施工现场管理以及组织协调要点
2.1进度管理
通过对房地产开发项目施工现场的进度管理，可以协调整个工程项目的施工情况，保证项目按期交付，控制成本，提高投资回报率。施工现场的进度管理具体应该按照施工管理中遇到的综合性因素，制定合理施工进度表，并将进度表进行细化，贯彻到施工中的具体细节中去，通过严格的监督制度执行相关内容。对于延误进度的情况，为避免影响扩大化，应该及时采取措施，保证整体的进度免受影响。为保证进度表的高效性，开发商应该做到以下几点：明确分工，建立责任机制；提高管理监督人员的专业水平，保证监督管理工作的有效开展；对施工过程中的相关环节积极协调，通过采用应急方案和加强沟通的方式，保证施工效率。
2.2成本管理
成本管理的内容相对复杂，成本控制会直接对开发商的投资回报率造成严重影响。因此成本管理应该细化到施工中的每一个方面和每一个环节。从建筑材料成本预算到施工人员再到其他方面都应该根据相关理论和制度制定出严格方案。科学详细的成本管理不仅可以保证施工质量，还能减少施工过程中造成的的材料浪费，从而提高项目的经济效益。具体的成本管理应该注重以下方面：根据投标情况，通过对各方面因素的分析，完成项目的预估工作；通过制定成本预算表，对施工管理的各个阶段进行投入分配，并根据工程需要和成本规划表安排材料采购、工人招聘的各项内容；对于施工过程中的审核工作提高重视，严禁出现、私吞、挪用公款的情况。
2.3质量管理
建筑项目的施工管理应该贯彻于整个施工过程中。在施工准备阶段，施工单位对于施工材料要经过严格的检验，并根据施工成本预算表的内容进行核对，通过根据施工图纸对材料进行合理的分配使用；在现场施工中，施工人员能力直接反映在工程质量上。因此需要提高施工人员的专业技术水平，重视技能培训工作，提高施工水平和应变能力；使用一定的明文规定，做到规范施工，规避施工风险。
2.4安全管理
近年来我国的房地产项目建设中出现了一定的安全事故，对施工人员的施工造成严重的安全性威胁，对企业而言不仅造成损失而且丢失了信誉度。可见加强安全管理对于房地产企业具有重要的经济影响和社会影响。企业在保证安全文明施工应该重视以下内容：首先应该建立施工文明、施工安全的相关规定，同时在整个施工过程中注意宣传，提高施工人员的安全意识。并就其中的利害关系经过专门的培训学期切实传达给每一个参与施工的人员，使施工人员可以自觉遵守施工规则，保证自身安全；其次，通过赏罚制度对施工进行约束，对于文明施工，通过应变能力解决一定问题的员工应该进行公开奖励，对于违反施工规则的人员进行一定的处罚。保证在整个施工阶段形成良好的施工风气；最后，对于安全设施以及安全装备应该提高投入。建筑施工过程中的不安全因素较多，因此对其的控制工作也该不断加强，管理监督人员应该将不安全因素进行及时上报，并通过及时采取安全措施控制危害性。另外对于施工人员需要用到的硬件设备，应该严格保证质量，并做好及时的检查和更换工作。同时注意文明施工，房建施工对周围居民环境有较大影响，所以应该选择合理的时间段并采用一定的措施进行施工。
2.5组织协调管理
在房地产项目的施工现场，组织协调管理对于整体施工具有重要的辅助作用。施工项目涉及到的人力物力巨大，因此呈现出内容众多，程序复杂的现象。通过对施工现场的组织协调管理可以提高资源利用率，促进各个部门之间的协作，从而提高施工效率。在具体的现场施工过程中，有关单位应该做到以下几点：首先，提前做好项目施工的准备工作，房地产开发商应该组织协调建设单位、设计单位以及施工单位之间爱你的衔接沟通工作。通过对参建单位之间的矛盾点进行分析，采取合理的措施及时解决，避免施工过程中由于参建单位意见不一致影响施工的进度，增加额外的成本；其次，健全房地产项目施工过程中的沟通制度。通过建立完善的沟通机制，将施工情况和施工需求及时进行反馈，保证施工过程中大多数单位的利益；最后，做好现场施工的协调工作，由于现场施工环节复杂，施工时间施工顺序以及设备的使用都应该经过合理的安排，才能保证施工的有序进行。只有做好建筑项目施工中的组织协调安排，才能保证各个方面有条不紊进行，缓解参建单位之间、施工部门之间的矛盾，提高生产效率，保证施工质量。
3结束语
房地产开发项目的施工现场内容较为复杂，因此在管理和组织协调上的工作会涉及到很多方面的内容，这些内容处理不妥当会直接影响参建单位的切身利益。为保证施工质量和施工效率，首先应该对其提高重视，并且根据项目的实际情况，采取针对性措施，促进责任机制的建立，保证施工安全的同时，提高施工效率，改善施工质量。
参考文献：
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