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物业服务考评细则范文1
为全面贯彻落实市委办、市政办《关于印发〈*市争创安徽省文明城市工作方案〉的通知》（办[*]62号）精神，扎实有效推进我市物业管理行业争创安徽省文明城市工作，进一步构建和谐社区建设，规范物业管理服务行为,提升物业管理水平,创造更加文明和谐的人居环境,现就开展“规范物业服务?创建文明城市”活动提出如下实施意见。
一、指导思想
按照科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，通过做好争创全省文明城市工作,努力实现物业服务企业规范化文明用语、统一着装、持牌上岗、健全制度、明确职责、诚信履约,并自觉接受社区居委会的指导和监督,形成业主参与、社区居委会、业主委员会、物业服务企业相互支持、相互配合的良好局面,促进和谐社区建设,提升社会和市民对物业管理的满意度，为我市创建省级文明城市打下坚实的社区基础。
二、目标任务
通过开展规范物业服务?创建文明城市活动，全面推动我市物业管理行业创建全省文明城市工作深入开展，创造管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐适宜居住环境的新型住宅小区。
三、具体标准
创建文明物业管理活动的主体是物业服务企业,考评范围为物业服务企业所服务的全部项目,着重点是企业行为规范、小区环境、业主满意率等内容。
（一）行为规范（20）分
1.能够模范执行国务院《物业管理条例》和省市有关物业管理政策,自觉接受政府行业主管部门的监督、文明执业、规范服务、守法经营。(4分)
2.企业有完善的工作制度和考核制度,机构岗位设置和人员配置符合小区物业管理的要求。（4分)
3.物业管理从业人员仪表整洁、文明用语、行为规范,持证上岗。(4分)
4.台帐记录齐全。规范、完整。(4分)
5.公开收费项目、收费标准,收费制度。(4分)
（二）环境整洁（30分）
1.按照等级约定服务标准，清扫小区卫生、垃圾实行袋装化并日产日清,无暴露垃圾和水面漂浮物。(5分)
2.无乱搭乱建,无擅自悬挂广告。（4分）
3.在小区内有创建文明城市和文明小区的宣传栏和宣传牌，小区大门安装有LED电子显示屏的，要有宣传创建文明城市和文明小区滚动字幕。(3分)
4.建筑物表面和楼道内禁止乱涂、乱贴、乱堆、乱放现象。(4分)
5.绿化保持完好，做到乔灌结合,修剪整齐。(4分)
6.机动车、非机动车按指定位置停放。(3分)
7.公共照明设施使用正常。(3分)
8.道路平坦,无大的破损,下水道、化粪池畅通,无堵塞,窨井盖无缺失。(4分)
（三）秩序良好（20分）
l.有门卫24小时值班。(4分)
2.按照等级约定服务标准实施安全巡查。(4分)
3.无违规占道经营现象。(4分)
4.居住小区有处理火灾等突发事件应急预案。（3分）
5.有安全防范制度，2000年后建成的小区有楼宇防盗装置，有符合标准的消防设施；2000年以前建成的小区有简易防火、防盗装置，楼道无被占用现象，有消防设施的完好率100%。(5分)
（四）受理及时（15分）
l.有高效的投诉、回访处理机制;公开物业服务企业投诉电话，建立首问责任制工作机制。(5分)
2.接待群众来访来电和问题处理有记录。(5分)
3.24小时受理业主使用人投诉、报修;业主的投诉处理率达100%；维修及时率达95%以上。(5分)
（五）关系和谐（15分）
1.自觉接受社区居委会的指导和监督,与社区居委会之间有良好的的协调机制。(5分)
2.积极参加社区居委会开展的各类精神文明建设活动。(4分)
3.业主对物业服务企业服务满意率达90%以上。(6分)
四、实施步骤
创建活动分四个阶段进行
（一）动员部署阶段（*年10月）
*年10月份为“规范物业服务?创建文明城市”动员部署阶段,印发实施方案、明确任务。
（二）创建达标阶段（*年11月）
各物业服务企业,根据自身情况,对照创建标准和要求,加强窗口建设,规范自身行为,健全各项制度,提高管理水平,并做好自查、整改工作。
（三）考核评比阶段（*年12月）
11月中旬前,各申报企业先按照创建标准和评分细则进行自查自评。然后提请县（市）区物业行政主管部门、街道办事处、社区居委会等部门按照创建标准对物业服务企业创建工作进行初评,最后由市房地产管理局、市文明办组织对申报企业考评，并对物业管理创建工作进行专项检查和暗访,对创建中的问题进行督查整改。
(四)总结表彰阶段（2009年元月）
市房地产管理局、市文明办根据考评情况,对全部项目分别考评得分在90分以上的授予“文明小区”荣誉称号,对未开展创建活动,没有履行合同规定,问题比较突出的企业,责令限期整改,对拒不按期整改、影响创建进程的,严肃追究责任,并依据相关规定予以处罚,全市通报。
五、工作要求
（一）在提高认识,加强组织上下功夫。各物业服务企业都要成立相应创建组织机构,提高思想认识,加强组织领导,明确专人负责,细化操作方案,做到目标任务、责任、措施的落实。
物业服务考评细则范文2
物业公司简报范文一xx年是经济高速增长和金融危机并存的年代，对于富康花园来说也是极为不平凡的一年，从新年的堵管事件、业主的抱怨,到管理处改善薄弱的环节，赢得业主的好评，真实的记录了管理处所有工作人员的艰辛付出。其总结如下：
一、由于我们的操作不合理和住户的违规使用，导致新年期间富康花园小区13栋209房被污水入浸，污水延伸到一楼商铺，给业主和商家都造成了很大的损失，管理处工作人员忙得不可开交，业主也是抱怨满腹。在公司的支持和管理处工作人员的共同努力下，经一个多礼拜的努力，此事终于得到了圆满的解决，业主还拿出现金给我处工作人员慰劳。
二、市场环境的变化，导致我们管理处秩序维护员短缺，给小区的治安防范带来了挑战，由于人员的不足，致使两户住户的门锁被撬，虽未损失什么贵重物品，但说明了人员稳定的重要性。管理处上报公司，经对工资和人员做了相应的调整后，小区到目前为止，没有再发生过上述问题，确保了小区治安的稳定性。
三、蝶恋花西餐厅占用小区的消防通道长达三年之久，造成业主对管理处的抱怨，也带来了消防隐患，经管理处多次协商、调节，并借用执法部门的整治时机，成功的让蝶恋花西餐厅归还了长期占用的消防通道，还提高了对消防的认识。此举得到了业主的好评，消除了安全隐患。
四、人员紧缺，招聘时不能择优录取，有些员工私心较重，素质不过硬，给公司的声誉带来了一些负面的影响，经管理处与业主沟通，虽能得到理解，但是不可否认，这种行为应该胎死腹中，不能盟发。否则将会给公司带来毁灭性的打击。因此我们接下来的重任是一定要加强员工的素质培训，提高个人的荣辱观，体现物业管理人的真正价值。
五、管理处积极响应公司的号召，制定有偿服务价格表，并率先在富康花园实施，虽有少数业主持有不同的意思，但经过沟通后，都欣然接受了这一事实。到目前为止运行壮况良好，此举不是为了增加公司的收入，而是规范了物业管理服务的范围。确认了业主和物管各自的责任。
六、小区已成立8年之久，加上地下管网小很容易堵塞，管理处就按照年前制定的操作流程，历时一年的流程操作，现已无任何问题，管网畅通，还给了小区业主一个舒适卫生的生活环境，得到了公司和业主的好评。
七、因为有了XX年成功分亨芒果的经验，20xx年我们在芒果的管理和分享的过程中都做的得心应手，让小区的业主再一次享受了自已的节日芒果节。看小区业主们分享着芒果盛宴，让我们深深的感触到，只有真心的付出，才会收获满意的微笑。物业管理艺术的决巧就是看我们怎样去勾勒。
八、楼宇天台的年久失修，暴露出了安全隐患，管理处工作人员扛着沉重的焊机，攀爬于每个楼道，经一个礼拜的努力，终于划上了圆满的句号。小区东西门的破损和当初的设计不合理，让小区业主饱受了烈日和雨水之苦，管理处决心改善其薄弱环节，投入大量的人力物力，进行改建，让以前的过关变成了现在的回家，也彰现了我们物业公司服务的本质。
九、小区单元楼的门禁系统，是业主与管理处之间的畔脚石，多年来一直得不到有效的解决。管理处与业主进行反复的沟通，得到了大多数业主的认同，并同意由管理处牵头进行联系，共商门禁改造计划。此工程到目前为止，已成功的完成两栋楼宇的改造，投入使用后运行良好。管理处对已安装好的业主进行了回访，得到的答复是：我家小孩到晚上9点了还到楼下去按自家的对讲机，让我们在家听对讲里面发出来的音乐，笑死人了。
由于受社会大环境的影响，富康花园管理处在20xx年进行了人员精减，由以前的16人精减这现在的13人，这对于我们来说是一个挑战，以前的成绩摆在那儿，并不能以精减了人员为借口，从而降低服务质量，这样就没办法得到业主的认可，经过大家的共同努力，用实际行动给出了答案。清洁卫生保持原来的标准;治安情况比去年好，全年共发生两起治安事件，立案一宗;由于对绿化没有什么投入，也只能维持原状。业主投诉率明显降低，管理处工作就略显清闲。
纵观本年度，我们的工作虽小有收获，但是也还存在着许多的不足，希望接下来在公司的正确引导下，在各位领导的监督下，让我们向着正确的、稳固的方向发展，使我们的服务质量再上一个新台阶。
物业公司简报范文二董事会：
首先，感谢公司董事会以及公司同仁们给予我这样一个展示自我的机会和舞台。年是公司企业发展进程中极为重要的一年，在这一年中，公司全面推行董事会领导下的目标管理责任制;积极推行先进的行业管理模式，科学定位，科学决策;创优良的企业品牌、树良好的企业形象;实行多元化经营，拓宽企业经营渠道，努力实现经营效益和社会效益双丰收。通过全体员工共同努力和勤奋工作，全年实现经营收入万元(其中：物业服务费收入万元，其它经营收入万元)，年利润余万元;房屋及公共设施完好率达受理业主(使用人)报修起，及时处理率处理业主(使用人)投诉起，次次有交代，件件有落实;业主和使用人对物业服务和物业管理的满意率达98%。
一份耕耘一份收获。年，公司在全市物管企业中屡屡受奖，被区政府评为社会治安安全单位和文明单位，大厦消防安全管理规范，在人员密集场所专项整治和火灾隐患大排查活动中，作为先进单位、代表市消防重点单位接受中央、江苏省两级督查组检查并获得通过。物业管理模式己趋于成熟，为做大、做强企业奠定了坚实基础。
作为公司的经理，企业以及行业也给予我个人极大的鼓励，给予了莫大的荣誉：企业，如前所述，结予我这样一个展示自我的机会和舞台，并不断理解我、支持我、鼓励我;行业，亦一直给予关心，受荐担任市物业管理协会常务理事，并连续六年被评为南通市物业管理行业先进个人。
年度公司工作简概
一、推行目标管理责任制，明确各级责任，促进企业健康发展。
年初，述职人代表物业公司与董事会签订了《公司总经理目标管理责任书》。其包含：公司总体工作目标(管理目标、服务目标、经营目标、责任人的权利义务、公司董事会的权利义务)、目标考评方法和依据、奖罚措施等;公司将总体目标迅速进行有效分解，组织中层干部乃至每一其它员工充分讨论目标分解后的公司责、权利，讨论分配与协调等问题，直到达成共识，然后，公司总经理与部门经理分别签订《部门经理目标管理责任书》;各部门经理梳理各工作岗位的工作内容、工作标准、工作纪律、检查方法并由每一岗位员工讨论修改后，由各部门经理分别与每一岗位员工签订《岗位责任书》。这样，各级都有明确的责任，都知道该做什么，不该做什么，如何检查，做不好怎么办，形成一级对一级负责，一级对一级进行检查和督促的责任氛围。
二、推行三全管理模式，注重管理实效，规范管理机制。
三全管理模式，即全员管理、全程管理、全效管理，它是物业管理服务过程控制的一种有效手段，200x年我们为之做了一些铺垫和准备，并在200x年的工作中全面进行导入和推广。
通过全员管理和参与，全程监督和控制，全效的质量保证，形成了一个环环相扣的物业管理运行模式。三全管理模式还扩大了物业管理的服务领域，加强了与业主(使用人)的感情沟通;使服务更为细致，反应更为快捷;使物业管理无疏无漏，让物业服务有质有效;使物业公司的人员更精简、工作更高效。同时提高了南通银河物业公司物业管理效率、物业服务质量和水平，也为银河大厦的物业管理注入了新的内涵。
物业公司简报范文三根据201x年年度工作计划，依据公司《安全工作标准及考评细则》于201x年3月28日、29日由总经理徐怀杰、副总经理宋寿林带领2个考评小组对所属项目部进行第一季度安全工作考评并依据公司《质量工作考评标准及考评细则》对新项目铁道部党校项目部进行质量考评验收。
考评验收按听取汇报、资料验收、实地检查的次序进行，对不合格项目开据限期整改通知书。
各部门整体工作围绕安全工作展开供暖、两节、两会成为各部第一季度工作的重点。各部门对安全工作的重视程度比201x年第四季度有较大的提高(详见考核分数统计表)，各部准备充分、资料详实，重点部位成为安全工作的亮点：其中一部(永乐项目)、七部(乐团项目、明光北里项目)的6台使用了20余年的消防泵焕然一新，完全恢复使用功能，值班、保养、操作制度健全，具备随时启动条件。此次安全检查共开出限期整改通知书8份合计25项。
通过此次安全检查：九部、三部、七部为各部门树立了榜样，起到了带头作用：领导高度重视、严格执行规定、岗位责任明确、执行一丝不苟，是他们工作出色的根本原因。
通过此次安全检查：个别部门重效益、轻安全、重形式、轻内容、重面子、轻实质的现象同样存在。个别部门还存在着较严重的安全隐患。
物业服务考评细则范文3
(一)建设服务型
物业管理领域出现的大量不和谐现象必然影响和谐社会的建设，应引起各级高度重视。各级应转变观念，在服务中实施管理，在管理中体现服务。应着力抓好各项整治工作，规范物业服务行为、整治物业服务市场秩序。具体说:1.加快立法步伐，加强依法管理。在《物权法》、《物业管理条例》基础上，进一步推进物业管理的法制化进程，完善法规体系。出台《物业管理法》，提高物业管理法律法规的法律效力;制定具有更强操作性的专业性法律，引导、规范和制约物业管理行为;加强对规划设计、水电配套设施及建筑物在建过程的管理;建立职能部门和开发商的责任追究制。整顿和规范物业管理市场秩序，对无资质从事物业管理、不按合同规定提供物业服务、乱收费、擅自占用业主共有部位谋取私利的要加大查处力度。2.加强人才培养，提高执业能力。纵观纠纷发生的原因，除了体制机制问题外，还与人员的素质有关。据中物业管理协会2008年的调查数据显示，我国物业管理行业从业人员中具有大专以上学历的约占16%［3］，在这些人员中，大部分是非物业管理专业的高中层管理人员，基层管理人员中具有大专学历的少之又少。所以，要大力发展物业管理高等教育，鼓励高校开设物业管理专业并扶持他们搞好专业建设，以培养一批德才兼备的专业人才，提高各类专业服务人员的专业技术水平。要实施专业队伍制度化管理。要完善物业管理师制度，严格贯彻执行职业资格准入制;努力提高物业管理高层管理人员的素质，加大物业项目经理培育力度，完善物业服务项目经理制度，推行物业服务客户经理制度;狠抓从业人员岗位培训，加强职业道德和服务意识教育，努力提高作业层人员的素质［4］。3.构建评价机制，提高守法意识。为了更好地监督物业服务企业执行有关法律法规，各级应建立物业管理规范化达标检查、和谐物管日常巡查通报制度、和谐物管创建成效测评体系，对物业管理基本制度落实情况及和谐物管创建情况进行定期巡查。在此基础上结合实际需要开展不定期抽查。对检查发现的问题，发出整改通知书，并对检查期间发现的较为严重的问题予以了公开通报、媒体曝光等相关处理。聘请包括人大代表、政协委员等在内的社会监督，参与监督、考评等工作，提出建议意见，推动和谐物管创建工作。4.建立协调机制，减少纠纷发生。解决纠纷最好的办法就是将纠纷遏制在萌芽状态。因此，各级应加强对物业管理的指导、监督和协调。应建立纠纷预警排查制度和社区(村)、街道(乡镇)、区(市)县三级纠纷调解体系［5］。建立健全物业管理矛盾纠纷预防、控制机制和重大事件快速反应机制，保证突发事件应急处置工作运转有序、反映迅速、处置有力。建立三级物业管理纠纷调解体系，并明确相应机构设置、工作制度、工作职责和工作规程。受理、调解物业管理投诉，基本实现小纠纷不出社区、一般纠纷不出辖区、较大纠纷不出区(市)县的工作目标。5.建立宣传阵地，坚持舆论引导。构建和谐物管和和谐社会需要正确的舆论引导和良好的外部环境。各级可以通过社区宣传栏、报纸、电视、网络构建“四位一体”宣传平台，大力宣传物业管理知识及行业发展对构建和谐社会的作用。具体说，可以在社区宣传栏大力宣传业主以及业主委员会、物业服务企业和开发商的权利、责任和义务，物业管理服务标准、收费标准、业主委员会运作等有关细则;与报社合作开设“和谐物管专栏”;与电视台合作共同策划“和谐物管”大型专题电视栏目;指导物业管理协会建立网站，与物业网合作联动，开辟和谐物管创建活动专栏等。6.树立模范榜样，发挥辐射作用。为充分调动全行业的积极性，可以开展创建和谐物管优秀项目和先进人物评选活动，树立一批榜样，发挥榜样的模范带头作用和辐射作用。主管部门可以采用公众投票、专家考评、行业评选公布的方式，分别对物业服务企业、业主委员会委员、企业经理、项目经理、一线物业服务人员开展评选，并将和谐物管创建情况与主管部门年度目标考核、评选先进挂钩。
(二)发挥行业协会的作用
随着改革的不断深化，将逐步从大量具体、碎碎、繁杂的事务性工作中解脱出来，出现缺位问题，行业协会应起到补位的作用。行业协会可以向一些发达国家的行业组织学习，提高自身建设能力，逐步承担诸如从业人员的资格认定、企业资质认定、发生问题的处理等目前由管理的事情，实行自律管理。行业协会应成为企业走向市场的导向，成为企业权益和社会经济秩序的维护者。就目前来说，行业协会应该做好以下工作:1.发挥纽带桥梁作用。行业协会应成为、企业、市场之间联系的纽带和沟通的桥梁，及时向有关部门汇报物业管理行业的发展状况、行业在发展过程中存在的困扰和重点难点问题、希望给予扶持的政策，如税收政策、价格政策、纳入征信管理等。发挥专业优势，积极参与立法和政策制定，为不断完善行业法规体系建言践行，推动行业健康有序的发展。2.广泛开展理论研究。各地可以借鉴中国物业管理协会的做法，成立“行业发展研究中心”，围绕各地行业发展过程中出现的物业管理热点难点问题开展研究，发挥物业管理协会指导和引领物业管理行业发展的作用。同时，鼓励行业专家、能工巧匠著书立说，将有利于行业发展的研究成果和实践经验付诸笔墨，让更多的人通过间接学习提高管理技巧和水平，这样不仅可以为物业服务企业降低营运成本、提升营运效率，同时还可以为改变物业管理行业专业技术力量薄弱的状况奠定基础。3.建立行业自律机制。制订物业管理行业规范体系、职业道德标准和职业准则，规范物业服务企业和从业人员的执业服务行为。谴责和惩戒扰乱正常的市场秩序、损害业主合法权益等不法行为。4.建立媒体交流机制。加强舆论引导，建立定期沟通交流机制。邀请新闻媒体到物业管理行业中调研，从行业的专业角度积极引导他们深入了解和理解物业管理行业的特殊性，以转变他们对行业的一些误解，并通过正面宣传，让广大业主了解与物业服务企业的关系及双方的权利义务，普及物业管理知识。加强与新闻媒体的沟通交流，建立舆情信息快速反应和处理机制，及时回应群众反映较多的热点问题，引导媒体理性看待业主维权活动，提高新闻报道的客观性和公正性。大力宣传行业为经济社会做出的积极贡献，增加社会的认可度。
(三)加强物业服务企业自身建设
构建和谐物管不仅需要环境条件、政策条件，更重要的是物业管理企业应当发现自身存在的不足，加强自身建设，努力提高服务质量来解决问题。1.转变思想观念，培育市场导向的服务理念。物业服务企业在经营过程中，要注意转变观念，明确自身是受业主或业主委员会的委托，依据物业服务合同界定的服务内容、服务标准开展工作。在服务理念上要注重业主或物业使用人的需要，按照物业服务合同保质保量提供服务，不能以管理者自居。要完善服务体系，对业主遇到的急事、难事，做到服务范围内的立即办，服务范围外的帮助办。当然，在服务过程中要量力而行，尽力而为，不卑不亢，切忌大包大揽，“包打天下”，更不可矮化自身。2.重视前期介入，办理好接管验收手续。物业服务企业参与前期介入，能够协助开发商把握好工程质量关，同时可以避免开发商单方面向业主发出过高的物业管理承诺。在办理接管手续前，一定要依据有关规定做好各项验收工作，为将来做好物业管理服务打下良好的基础。3.建立沟通机制，增进互信互惠意识。建立和完善沟通机制，维护好业主的知情权、参与权、监督权，可以增进业主和企业的互信意识。首先，建立联席会议制度。物业服务企业召开会议解决管理中存在的问题和业主的矛盾时，可以邀请社区工作人员、业主委员会委员、业主代表参加，既提高工作透明度，维护业主的知情权，又可以取得他们并通过他们取得广大业主的支持和理解。其次，构筑沟通平台。物业服务企业可以通过建立业主服务中心、发放物管服务卡、公示投诉电话、聘请服务监督员，定时召开座谈会、定期开展业主满意度调查等形式，广泛收集意见，让业主遇苦有处诉，遇难有人帮，提高业主对企业的信任度。第三，设立物业管理开放日，创建业主体验活动。物业服务企业在确保安全的情况下，可以通过事前广而告之、报名登记等方式，分期分批组织业主到消控室、设备设施房等“非请莫入”的“重地”参观平时生活中看不到的设备设施，由工作人员讲解工作内容、工作原理和要求，让业主体验一些不具有危险性的操作，感受物业管理的技术性，体现物业管理的专业价值，让业主逐步了解物业管理的工作内容和工作的艰辛以及企业经营成本的构成，增进互信意识。4.加强队伍建设，提高从业人员的职业素质和服务水平。物业管理属于服务性行业，它是以“服务”为主要产品，要使服务的质量得到业主的认可，必须有一支高素质的物业管理队伍。企业要通过脱产学习、参观访问、在职学习、交流讨论等多种形式培养人才，使员工具有良好的思想素质，具有奉献精神，掌握现代管理科学技术，并运用于实践。同时，企业要建立竞争机制、激励机制和分配机制，给员工竞争上岗的机会，对中高层管理人员尽可能从基层选拔，减少“空降”，培养员工对公司的认可度和忠诚度。通过加强内部管理，建章立制，制定服务标准，规范行为准则，教育员工依法经营管理、培养诚实守信的商业道德，不断提高服务质量，实现业主的认可和满意。5.丰富小区文化，构建和谐氛围。通过传统节日、纪念日开展有益身心健康的社区文化活动，营造和睦相处、团结互助的和谐环境。还可以通过有奖问答、宣传板报、发放宣传小册子等方式宣传普及物业管理知识、业主和物业服务企业的权利义务关系，倡导业主养成科学、文明、健康的生活方式，使大部分业主能够自我规范、自我约束，具有法律意识和消费意识，从而认可并支持物业服务工作。
(四)提高业主素质、树立正确的观念
物业服务考评细则范文4
随着城镇住房制度改革的逐步推进，房屋所有权结构发生了重大变化。个人拥有住房的比重越来越高，居民对居住环境、社区秩序的要求越来越高，与居住相关的各种消费需求越来越多，住房成为大多数居民家庭的主要财产及财富积累的主要形式。居民对住房财产的使用、维护、保值提出了较强的服务需求，同时也产生了协调房屋所有权人公共空间、共用设施设备等共同利益的需要。
近年来，××市区的物业管理工作，在市委、政府的大力支持下，经过社会各界的共同努力，物业管理以规范发展为主题，以满足业主、使用人的多层次物业服务需求为宗旨，以诚信履约为倡导，以建立健全物业管理体制、规范物业管理行为、提高物业管理水平为重点，服务水平逐步提高，市场竞争机制逐步形成，效益逐步显现，为提高城市管理水平，改善人居环境发挥了积极作用。
但是也应看到，我市物业管理工作仍处于初级发展阶段。我们结合深入学习实践科学发展观活动，与挂钩联系点党支部一起，成立调研小组，指定专人带队，深入市区各物业服务企业和金星镇、胜利镇及相关社区，走访50多户居民，对市区物业管理工作进行了详实的调研。通过调研，我们深深感到，做好市区物业管理工作任重而道远。
一、××市区物业管理工作现状
据统计，截止2009年3月底，××市区现有居住小区206个，有物业服务管理的小区63个，物业服务面积约350万m2，新建住宅小区物业管理覆盖率达100％。没有物业服务管理的小区143个（含旧住宅小区、散居楼），旧住宅小区物业服务覆盖率达60％。目前已成立业主委员会的有21家。物业服务的范围由过去单一的住宅物业服务扩展到办公楼、医院、企业等多种类型的物业服务管理。
目前，市区共有物业服务企业18家。其中暂二级的物业服务企业1家，三级的有14家，暂三级的有3家。物业服务收费分四级，即一级0.44元/m2、二级0.30元/m2、三级0.20元/m2、四级0.10元/m2，从业人员800余人。
二、××市区物业管理工作面临的主要问题
（一）社会评价方面：一是行业社会地位不高。社会普遍认为物业服务属于简单的劳务服务，劳动强度大、行业技术含量低、从业人员待遇差。二是行业偏见普遍存在。社会上有一部分群众把业主与物业服务企业之间的关系看作是“雇佣关系”或“主仆”关系，动不动就故意找茬、小题大做，甚至不择手段恶意贬低行业。三是舆论导向存在偏差。近年来，各种舆论媒体对于物业服务行业的正面报道少，少数媒体片面追求眼球效应，不作深入的调查研究，不问青红皂白，肆意误导业主，给行业造成很大负面影响。四是物业服务消费观念不强。人们对物业管理行业提供管理服务的社会性、公共性、有偿性认识不足，对物业服务企业的服务活动不积极支持、不主动配合。
（二）政府监督方面：一是地方立法跟不上，相关政策不配套。相关部门对物业管理不够重视，对行业发展不够关心。地方政府物业管理方面的法规性文件少，难以做到有法可依，有章可循。二是协调和执法不力，与相关部门关系不够顺畅。政府协调工作不够及时也不到位，缺位和执法不力，与市区供水、供电、供气、供暖等相关部门协调不力。三是物价部门执行政府定价（指导价）适用过宽。我市的住宅小区物业服务费收费标准是2005年制定的，最高一级的收费标准为0.44元/㎡·月，最低的只有0.10元/㎡·月，企业怨声载道。四是现行税赋政策不合理，对物业管理行业缺乏扶持和税收优惠政策，企业经济负担重。
（三）开发建设方面：一是建管不分，掩盖和转嫁前期矛盾，给物业管理带来隐患和纠纷。开发单位利用“建管”不分，掩盖前期遗留问题、转嫁新建项目矛盾较多，有的新建项目房屋质量问题突出。二是利用物业服务促进房屋销售，拖欠空置房物业服务费。有的开发单位并不是真正重视物业管理，而是利用物业管理为开发项目搞包装，打品牌，目的是促进房屋销售，为开发单位的自身利益服务。并且常常拖欠空置房物业服务费。三是住宅项目配套设施不全、不到位，增加了物业服务的难度。一些住宅项目，开发单位片面追求经营效益，压缩配套设施项目，给今后物业企业入驻开展物业管理工作留下隐患。
（四）业主和业主委员会方面：一是公共意识不强，守约观念淡薄。一些业主片面强调个人维权，把物业企业当成对立面，不遵守规定，不服从管理，甚至故意刁难物业服务人员。部分业主只讲权利、不讲义务，业主公共意识普遍较差，业主参与物业管理的意识不强，业主不能自觉遵守管理规约和规定。二是配合支持不够，欠费现象严重。从调查情况来看，业主不配合、不支持物业管理，业主拖欠物业服务费问题突出，业主不按规定交纳物业维修资金。三是业主大会制度落实不力，运作程序可操作性不强。国务院《物业管理条例》设立的业主大会制度，《业主大会规程》规定了业主大会的运作程序，但在具体执行中感到可操作性不强。虽然《条例》已经颁布近6年时间，但真正落实业主大会制度的社区不多。四是业主委员会运作不规范，矛盾问题呈上升趋势。一方面是业主委员会成立难，另一方面成立了业主委员会的小区，作用没有充分的发挥。有的业主委员会运作不规范，有的业主委员会超范围活动影响社区稳定，还有的业主委员会有特权化倾向，甚至个别业主委员会成为物业服务企业对立面。
（五）物业服务企业方面：一是企业经济效益较低，行业发展后劲不足。企业效益低、发展慢，发展后劲严重不足，连年亏损的占70%以上。主要是由于物业服务费标准过低，也有部分原因是由于物业服务收费率低造成的。二是人员素质较低，专业人才缺乏。从业人员待遇低，人才难寻难留，人员流动性大；企业缺乏规范管理和技术人才；从业人员整体素质不能适应物业管理发展要求，服务意识差。市区物业管理从业人员中，70％以上来自“转制、转岗、转业”和农村剩余劳动力，其年龄、文化、专业知识、技能都需要进行结构性调整。一些从业人员责任心和服务意识不强，服务技能有待提高，面对物业管理服务活动中的矛盾和问题不能及时、正确的解决，也是造成物业管理纠纷不断、投诉增多的原因之一。三是服务市场不成熟、行业竞争不规范。由于社会、政府、开发单位、业主和物业服务企业等多方面的原因，物业服务市场目前尚未达到“公开、公平、公正”、诚实守信和健康有序的良好状态。
（六）旧小区、散居楼院方面：一是房屋建设年代早，年久失修功能残缺；二是小区配套设施缺损，存在道路破损、场地不整、绿化率低、公共设施不齐，无管理用房、无路灯、无停车场、无健身设施等问题；三是小区公共环境脏、乱、差，缺少必要的垃圾收集清运设施；四是私搭乱建严重，小区内临时建筑、违章建筑多；四是低收入人群集中，低保户比例大，下岗、失业、企业退休人员多；五是人员成分复杂，外来人员多、租房户多，治安问题突出。
三、对加强××市区物业管理工作的几点建议
物业管理的最终目标是向社会化、市场化、专业化的方向发展，做到“严格管理、科学管理、长效管理”，针对××市区的实际，我们提出如下建议：
（一）要加大宣传教育力度，增强齐抓共管意识。物业管理工作关系到广大居民的日常生活，关系××社会的稳定，关系到党和政府在人民群众中的形象。因此，各级党委、政府要充分运用多种宣传载体，发挥新闻媒体和社会各界的力量，利用好社区、居委会和乡镇的阵地，经常地、持久地、反复地深入机关、社区及大街小巷，认真宣传《物业管理条例》、《物权法》和建设部有关物业管理方面的法律法规及市委、政府有关物业管理工作的有关要求，教育广大党员干部和人民群众做学法、懂法、用法、护法的带头人，切实增强广大业主的自我约束、理性维权意识，真正形成齐抓共管物业管理工作的共识。
（二）要建立健全法规制度，提高依法办事能力。一是要从源头着手。要在认真贯彻执行国务院《物业管理条例》的基础上，尽快着手制定出台符合我市实际的地方性法规、政策、规范性文件，及时调整物业管理工作中各种关系。如《物业管理办法》、《住宅专项维修资金管理办法》、《前期物业服务招投标管理暂行办法》，以及《物业管理合同》、《管理规约》等示范文本。制定出台××市物业管理考评细则、等级评定、服务标准，并会同市物价部门重新核定新的物业收费标准。二是要从自身抓起。要认真规范物业服务企业的职责，完善各项工作制度，根据物业服务合同约定的内容，明确权责。建立健全安全保卫、保洁、维修等服务工作岗位职责，制定完善《从业人员工作标准和考核办法》，规范物业从业人员行为规则。三是要从搭台。明确乡镇、居委会及社区履行物业管理工作的职责，规范好《业主委员会成立程序》、《业主委员会选举办法》、《业主大会议事规则》、《管理规约》等示范文本，并落实到业主委员会选举工作中，切实做到有法可依、有章可循。
（三）要切实加大舆论监督，建立长效管理机制。居委会、业委会、物业服务企业在小区中既是代表各自利益，有各自的分工，又同是物业管理的主体，不论哪一方出现不规范行为，势必影响到整个小区物业管理水平的提高。一是要建立健全社会监督、舆论监督、媒体监督制度，在社区设立监督举报箱，向社会公示监督举报电话，利用电视、广播和报纸，及时宣传报道物业服务管理与服务中的先进集体和个人，接受社会监督。二是要切实加强内部管理，加强对物业服务人员的政治思想、品质道德、爱岗敬业等教育，加强业务培训，规范他们的言行。三是要建立健全考核评比制度，完善激励机制，充分发挥物业服务人员的主观能动性，规范物业服务行为，形成用制度管事，用制度管人的良好氛围，使企业逐步走上制度化、规范化的良性发展轨道。
（四）要因地制宜管理物业，切实解决遗留问题。历史遗留问题主要指旧小区综合整治改造、无人管理小区的接轨和早期开发房屋的专项维修资金收缴问题。因此，一是要紧密结合目前市区体制实际，按照“条块结合、属地管理”原则，理顺物业管理体制。建议由××市区周边乡镇和各社区对无人管理的旧住宅小区进行管理。二是加大政策扶持力度，建议市政府和社会各届，加大对旧住宅小区综合整治的政策倾斜。三是在资金投入上，拟采取“政府补一点、公用设施运营单位投一点、原开发建设单位拿一点、居民出一点”的解决办法，努力改善旧小区环境和旧小区无人管理的现状。
物业服务考评细则范文5
公务员周末须当半天义工
1月5日，深圳下发《迎大运、创全国文明城市标兵行动纲要》，在行动纲要90项具体任务中，包含一项机关干部志愿服务行动。要求各单位组织动员广大机关干部每周末拿出半天休息时间，义务参加迎大运和全国文明城市标兵、国家环保模范城市的创建工作。
楼市“限购令”施行
自1月6日起，郑州市开始实施“限购令”，即无法提供在郑州市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭暂停在人口过密区域购房，只能在其他区域新购1套商品住房。
严禁假期组织学生进行违规补课
1月5日，武汉市教育局发出寒假放假通知。通知要求各区、校要认真落实学生“减负”有关规定，严禁在假期组织学生进行违规补课或以各种名目举办学科补习班、培优班，不得租借校舍用于举办针对中、小学生的文化补习班；初中、高中毕业年级可适当组织学生补习，但时间不得超过10天。
海归符3条件可申办常住户口
上海市人保局网站1月4日公布《留学回国人员来沪工作申办本市常住户口实施细则》。同时具备回国后直接来上海工作；用人单位与留学回国人员签订的劳动（聘用）合同期限一年（含）以上，剩余合同期限须六个月（含）以上；申办落户人员年龄距法定退休年龄须五年以上等3项条件，留学回国人员可申办本市常住户口。实施细则的有效期至2015年12月31日。
空置房物业费不再打折
《海南经济特区物业管理条例》于今年1月1日开始正式实施。该条例规定：“物业依法交付业主后发生的物业服务费用，业主全额交纳。”这意味着海南实施4年多的空置房物业费打7折将成为历史，即使房子一直没人住，也要全额缴纳物业费。
进行资格审查实行双向免费
人民日报1月6日报道：河北省人力资源和社会保障厅日前出台《校园招聘会管理暂行办法》，明确要求举办招聘会的院校应当对参会招聘单位进行资格审核，并规定校园招聘会实行双向免费，既不向毕业生收取入场费，也不向用人单位收取摊位费。
政协委员履职考评新规
从今年1月1日起，呼和浩特市政协根据新出台的《呼和浩特市政协委员履职考评暂行办法》，对委员们的履职情况进行年度考核，设置6条“硬杠杠”，当年达不到60分的委员，将被劝辞或撤职。
市政协首推网上无纸化办公
从2011年1月起，广州市政协正式全面推行网上无纸化办公，所有公文拟文与呈报、审核、传阅等工作流程都会在网上进行。此举意味着广州市政协成为全国首家推行无纸化办公的副省级城市政协组织。
事务性工作托付中介协会
广东省广州市国土房管局10日宣布，将一揽子事务性工作委托广州市房地产中介协会办理，以便更好地实现对广州区域范围内房地产中介行业的自律管理。
1月5日零时起，济宁市十差基层单位网上初选活动正式开始。继接连三年举行十佳、十差窗口单位评选后，济宁市将评选活动延伸到了基层单位。
此次十差基层单位初选范围为市直机关、部门、单位内设科室、办事窗口及直属单位内设科室、办事窗口；县市区（济宁高新区、济宁北湖度假区）直机关、部门、单位内设科室、办事窗口及直属单位内设科室、办事窗口；乡镇（街道办事处）内设机构、基层站所。 同时，十差基层单位初选主要是面向基层单位及基层干部存在庸、懒、散、慢、乱等作风方面的问题。生活、工作中，市民如果发现基层单位或基层干部存在服务意识差，门难进、脸难看、态度粗暴的；办事效率低，推诿扯皮，给服务对象造成损失的；巧立名目，乱收费、乱罚款、乱摊派、乱作为的；对服务对象“吃拿卡要”，损害群众利益的；利用行政管理权，谋取个人或“小团体”利益的；因违反作风建设规定被查处通报或被媒体曝光的；其他存在作风建设严重问题的，便可以参与投票。
物业服务考评细则范文6
市房产局迎接全国文明城市再评选工作汇报
今年以来，市房产局把迎接文明城市再评选作为全市住房保障与房地产工作的重中之重，按照市迎接文明城市再评选指挥部的整体部署，紧扣该局承担的“全国文明城市测评体系”和“测评操作手册”的各项指标要求，积极采取有效措施，认真完成各项任务，为文明城市再评选作出积极贡献。
采取有效措施，周密部署各项工作
精心组织，严格落实工作责任。迎接全国文明城市再评选是我市政治、经济、社会生活中的一件大事。这项工作时间紧、任务重，必须强化领导责任。为此，该局在4月11日和4月18日分别召开了全局迎接全国文明城市再评选动员大会和全市物业行业动员大会，及时成立了市房产局迎接全国文明城市再评选指挥部，统筹协调各项工作，每周召开指挥部工作会议，要求全局干部职工大力弘扬“包头房产五种精神”，即不竞声华的实干精神，爱岗敬业的奉献精神，敢为人先的创新精神，齐心协力的团队精神，团结和谐的人本精神，以过硬的思想作风和严明的工作纪律，攻坚克难，全面落实好再评选工作任务。建立迎接全国文明城市再评选工作周报制度，明确工作职责和任务，将全局承担的16个测评项目分解，形成了分管领导主抓、责任科室牵头、责任单位配合落实的指标任务分解机构，逐项落实测评体系中的具体工作任务。领导带队每天深入一线开展全程监管和全方位服务，及时协调解决工作中存在的困难和问题，切实做到人员到位、责任到位、协调到位。同时，加强与各区政府、街道办事处及居委会的联系，重点协调各相关单位，加大共创共建力度，督促各相关部门按照再评选的有关工作要求，全面推进住房保障、物业管理等项工作。利用社区阅读栏、电子屏、墙体标语、过街横幅等形式，对迎接全国文明城市再评选的标语口号进行了全方位的宣传。
结合实际，广泛发动干部群众。干部职工群众的知晓率、参与率、满意率是文明城市再评选的坚实基础。为此，该局在本系统内部下发《包头市房产管理局关于在全国文明城市再评选期间要严明工作纪律提高工作效率的通知》、《告全局干部职工书》，重申了我市文明城市再评选的重要意义，增强了做好再评选各项工作的责任感和紧迫感。下发《文明行业创建规划》（—20xx年）、《关于做好迎接全国文明城市再评选宣传工作的通知》、《关于在全局深入开展“迎奥运讲文明树新风志愿服务行动”的实施方案》，向全局干部职工发出倡议，组织他们参与到创建文明城市活动中来。组织志愿者开展义务劳动，深入老旧街坊参与社区共建，共同推动“倡导文明、摒弃陋习”活动，提高了全局上下对全国文明城市再评选的知晓率、参与率、满意率。同时，组织全局广大职工开展了“改革开放30年”主题演讲比赛、“点燃激情与奥运同行”职工健美操、青年歌手大赛。
认真督查，各项工作扎实有序。该局指挥部组成专题督查组，主要领导带队多次深入社区实地察看，听取工作汇报，调查了解各责任单位目标任务完成情况，及时发现、反映和解决问题，有效地促进了各项任务的落实。指挥部办公室分组深入一线，对涉及物业管理、廉租住房保障的焦点难点问题，开展专项督查工作，摸清了工作任务的薄弱环节，先后召开专题会议11次，印发文明城市再评选专题简报9期。特别是对全市物业服务项目进行了日督查，及时下发了物业服务项目存在问题限期整改通知和督办通知，对没有按时限完成任务的单位进行二次督查。
提升物业服务水平，改善人居环境
开展物业管理规范化服务竞赛活动。根据市迎接文明城市再评选指挥部的安排，进一步明确了40家物业企业、145个重点项目为物业服务文明城市再评选抽检项目。该局成立了四个工作组，分别对昆区、青山区、东河区、九原区、高新区物业管理项目和重点项目开展了一个月一轮的全面检查。全市物业服务企业都能识大体、顾大局，克服资金、人力不足的困难，在完善行业规范化服务标准及考评细则、悬挂宣传标语、处理卫生死角、清理乱贴乱画、整修道路及喷灌设施等方面做了大量的工作，取得了阶段性成果。在工作人员着装统一、文明礼貌、公开收费项目、全天候值班等39项具体标准方面，逐步达标，达标率为74%。市家欣物业公司所辖老旧小区基础设施差、历史欠账多，公司上下不等不靠，集思广益，发动各层管理人员严防死守，彻底清理各小区卫生死角，重新粉刷门岗、办公场所面积1.2万平方米，补植草坪8000多平方米，修理更换小区路灯2137盏、喷泉及喷灌设施20套，清理楼道无人认领杂物和野广告，做到随时发现、及时清理；重新制作再评选专题宣传广告牌165块，为工作人员全部更换工作服；加强报修、维修、抢修工作，做到24小时应急维修；先后补换井盖127处，整治修缮小区道路1500平方米，更换垃圾桶120个，有效改善了老旧住宅小区居住环境。
全面推进旧小区治理改造。今年，市政府继续将旧住宅小区治理改造列入为民办的20件好事实事之一，下达了9个 旧小区治理改造任务，计划改造面积122.13万平方米，计划投资1450万元。目前，已有8个旧小区开工。其中，昆区4个已全面开工，改造面积96.25万平方米，投资430万元，进行了管网改造、路面硬化、外墙粉刷等；青山区2个已全面开工，改造面积13.48万平方米，投资200万元，拆除违章建筑，硬化路面；东河区3个已开工2个，改造面积10.3万平方米，投资28万元，进行了管网改造、路面硬化。旧小区治理改造总面积达120.03万平方米，投资658万元。
扩大覆盖面，实施廉租住房保障
廉租住房管理包括两个内容，一是廉租房的租金补贴工作，年初该局下发了《廉租住房申请报名通知》，2月底完成了廉租住房的申报、初审和公示工作。今年，我市将市四区和稀土高新区人均居住建筑面积不足13平方米，外五旗县区人均居住建筑面积不足8平方米的低保家庭全部纳入廉租住房租金补贴范围，因此，全市新增廉租家庭6194户（其中市四区和稀土高新区新增3482户，外五旗县区新增2712户）。目前，全市累计有11719户低保家庭享受廉租住房租金补贴，全年预计发放资金2205万元，一季度共发放廉租住房补贴资金550万元。二是加强廉租住房建设。在坚持租金补贴保障的同时，今年我市将在昆区、青山区、东河区、九原区四个区建设4万多平方米廉租住房，总投资5088万元（其中申请中央预算内投资1209万元，申请内蒙古预算内投资403.4万元，市级预算内投资403.4万元，市四区政府投资3072.2万元）。廉租住房建设方式主要在经济适用住房及普通商品住房项目中插建，单套建筑面积控制在50平方米以内，共建设846套廉租住房，主要配租给孤、老、病、残等急需救助的住房困难家庭。目前项目已全面开工建设。
推进各项工作，圆满完成共性任务
