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不动产登记业务流程范文1
前言：对于不动产登记来说，我国的国务院常委会为不动产登记划分勾画了一个清晰的路线图，对不动产的登记，首先要有国土资源部负责进行全国土地、房屋以及草原树林等不动产的统一登记。其次要建立不动产登记信息管理基础平台，最后则是要建立不动产登记信息已发公开查询系统。
一、不动产登记信息数据整合
在不动产登记中，其中主要是涉及到了现有土地、房屋、草原、林地、海域以及土地承包商经营权等，其中的数据标准存在很大的差异性[1]。因此，传统的管理是进行独立性的管理，其中的数据标准不一，并且业务的流程也存在很大的不同。要想建立一个统一的不动产管理基础平台，那么必须要在数据的整合、业务的流程整合以及信息整合方面进行全面的设计，构建出以土地为核心的不动产登记体系。目前来看我国已经初步完成了全国城镇国有土地使用权以及农村集体土地使用权的登记发证工作，集体建设用地的使用前以及宅基地使用权发证工作会全面开展。统一代码的编制工作将会在各个阶段取得更好的成果，现今一些地基测量已经覆盖了全国，并且技术标准相对来说比较统一，其中的档案资料以及精确度也比较高。
在不动产登记数据的整合中，主要以地基数据为基础进行整合，并且以宗地统一编码为索引，利用松耦合集成扩展其他类型的不动产登记数据方式。另外要能够充分的对历史进行尊重以及集成，保留原有的调查结果，对于一些林地、房屋、草原等调查一定要按照统一的方式进行开展。利用宗地统一编码来建立各个数据之间的联系，并且在职能整合基本完成之后，要能够按照一些工作的整体推进安排，同时能够在相关的期限中，进行统一的调查，使其保证紧密的几何，有效的避免各个数据之间的矛盾，从而来形成一个统一的不动产产权产籍。
二、管理基础平台设计
在不动产登记的信息管理平台中，主要是涉及了国家省市县四级平台的数据共享以及建立，因此要以地籍管理为基础，从而来实现土地房屋草原等不动产的统一登记。要能以土地登记信息动态监管查询系统为基础，拓展相关的数据接口以及信息的范围吗，将相关的不动产登记信息纳入其中，并且做好不懂寒蝉登记信息的监控以及管理[2]。
2.1总体架构设计
对于不动产登记信息平台的总体架构来说，其中包含了不动产登记信息的数据源、数据的提取以及数据的传输交换等，对于一些市级来说，由于自身属于不动产的开展部门，因此要建立一些辖区内的不动产登记数据以及管理系统，做好数据的汇交以及相关的应用对于一些国家层面来说，要能够建成集中管理的全国不动产登记数据库，之后要开展不动产登记数据的对内以及对外的应用，以此来建设全国不动产登记信息的查询系统。
2.2不动产登记发证信息管理系统
对于不动产登记发证信息管理系统来说，主要是侧重于设计登记业务的操作，主要是对现有的地籍、房产等管理的特点，建立出完整的不动产管理登记以及交易、查询统计等信息系统，以此来实现不动产的内部联动，提升不动产管理的效率[3]。并且要能够以城乡一体化的地籍管理为基础拓展功能，对其他的基础功能进行拓展，从而来融合一些其他不动产登记信息。另外也要做好不动产登记发证信息，整合不动产的登记信息，以此来实现土地房屋草原等资料的调查管理，做好信息共享工作。
首先对于系统架构的设计，不动产登记发证的信息管理系统主要是在相关的安全保障下，由相关的支撑层、数据层、平台层以及业务层等组成，在支撑层中，有硬件、软件以及网络运行的环境等，从而来为一些系统部署提供一些支撑。在数据层中含有基础性数据、专业类数据、管理类数据以及表单数据等。平台层含有图形管理平台。电子政务平台等。其业务层中主要是含有不动产产籍调差数据管理、登记业务以及相关的审批等。
其次，对于功能的设计来说，其数据管理系统主要是为了支持不动产调查数据库、日常应用管理、数据更新以及数据系统的统计等业务需求。在登记发证系统主要是指在基于电子政务平台试下各种不动产业登记业务流程的制定，对数据管理系统实行无缝对接，从而来调用相关的属性数据。进行不动产统一的登记发证，对业务进行流程化管理。在信息服务系统中，信息服务系统主要是实现各类数据的共享，其中包含了服务内容的定制、数据抽取以及信息等。
2.3不动产登记信息动态监管查询系统
对于不动产登记信息的动态监管查询来说，主要是重视对登记信息的监控以及管理，对各个数据实时共享以及对外服务。并且以土地登记信息动态监管为基础，拓展系统的功能，融合了相关的房屋。草地、林地以及海域等不动产登记信息。对于系统的架构设计，主要是对不动产登记信息查询以及监管系统建设一系列的政策，对一些数据的管理以及技术标准等进行管理建设。对于系统建设的基本条件就是对于数据库以及运行条件，在一些技术的支撑下，建立系统应用。不动产登记信息具有保密性，因此其信息系统的安全性必须要提升，能够保证数据能够在可靠的环境中运行。在系统中一定要根据用户类型的不同，来划分出相关的功能区，以此来对初始数据库的建立以及日常不动产登记数据的汇交、检查以及验收等进行浏览，对相关的数据统计进行全面的分析研究。
对于功能方面的设计，首先国家级系统功能包含数据检查的验收、数据的更新、信息查询监管以及系统的维护等，以此来对数据中的变更关系进行全面的检查，对国家级不动产登记信息进行实时的监督。其次，在省级系统中，基本上与国家级系统相同。最后是在县级不动产登记中，主要是在业务办理后，能够调整前置机上的一些数据接口，将一些不动产登记数据传输到前置机。另外县级系统要做好对数据的监护以及管理能力。
结语：加快整合不动产数据，建立一个统一的不动产产权产籍，对各种不动产业务以及相关信息进行整合，以土地登记信息动态监管查询系统为基础，进行系统的架构以及功能的设计，并且实现数据信息的共享，提升不动产登记的效率。
参考文献：
[1]齐天石.土地与房产登记信息交换系统开发[D].电子科技大学，2013.
不动产登记业务流程范文2
为全面掌握我县“放管服”改革任务分工方案工作落实情况，推进各项改革措施落地生效，按照县职转办《关于全面总结我县年度深化“放管服”改革任务推进落实情况的通知》的要求，我局及时开展了相关工作，现将2020年工作情况总结如下：
一、落实文件精神，着重部署行业改革
(一)、按照《2020年深化“放管服”改革工作要点》的要求：对于第（二十四）项：深化规划用地审批改革。
1、落实“多规合一”、“多证合一”、“多测合一”，成立验收组织。按照“多规合一”的要求，目前我县空间规划正在编制中，预计明年6月完成。根据上级文件要求，我局现已经将原自然资源部门所发放的原《用地预审》及原规划部门所发放的《建设项目选址意见书》合并，统一发放《建设项目用地预审与选址意见书》一证即可；同时也将《建设用地批准书》及《建设用地规划许可证》进行了两证合一后，将用地项目直接发放《建设用地规划许可证》一证即可；借助通化市自然资源局“多测合一”平台，企业可以直接入库，开展相关业务，同时我局正在进行“多测合一”的电子政务信息化平台建设。按照上级文件要求，我局已开展由我局行政审批办牵头，成立由空间规划科、用途管制科、自然资源管理科、不动产登记局、监察大队组成的联合验收组，将规划核实、土地核验、不动产测绘等合并为一个验收事项的“多验合一”工作。
2、建立多信息平台，压减审批材料和时限。目前正在建设我局的电子政务信息管理平台，加强信息共享，同时贯彻落实“多证合一”改革，现已合并建设用地规划许可和用地批准，统一发放《建设用地规划许可证》。合并《用地预审》和《建设项目选址意见书》统一发放《建设项目用地预审与选址意见书》，并按照上级文件要求压减材料，并将审批时间，在材料齐备的条件下，由10日缩减至3个工作日。
3、对土地矿产相关业务要求，予以市场主体单独评估。已实施在依法设立的开发区、新区和其他有条件区域，土地供应环节不再就区域内压覆重要矿产资源、地质灾害危险性等事项对市场主体进行单独评估。
（二）、对于第（二十七）项：深化推进不动产登记领域“最多跑一次”改革。
1、继续健全不动产登记机制规范化、标准化、便民化，最终实现企业群众‘最多跑一次’”。提供“一窗受理”和“一站式”服务，申请人材料齐全后持一套材料叫一次号到一个窗口即可申请完毕。业务资料进行内部流转，不动产、房产和税务并行办理，实现了“只进一个门”、“只排一次队”、“只提交一次资料”，节省时间少跑腿，有效提高办事效率,所有业务已经100%实现‘最多跑一次’。
2、简化流程，“最多跑一次”，“一次不要跑”。我中心将权籍调查、预审咨询、受理等10个工作流程14个步骤压缩为3个工作流程3个步骤，办理时限从10个工作日压缩至5个工作日。重点缩减了与企业需求密切相关的产权首次登记办理时限，有力降低了企业和群众办事的时间成本。
3、开辟绿色通道，增设企业服务窗口。抽调骨干力量，设立代办员，建立营商工作区，专门办理企业登记及加急件，即来即办，即办即结。对重大项目和重点企业提供预约跟踪和全方位服务，解除群众、企业的燃眉之急。
4、加强窗口建设，建立服务制度举措。不动产登记中心坚持“服务理念求新，服务内涵求深，服务业务求精，服务态度求好，服务形象求优”的宗旨。把做优窗口工作、提升窗口服务形象作为优化营商环境的主要内容。窗口服务切实做到纪律严格、透明公开、规范管理、高效便民。
5、升级助企措施，多方位服务企业。优化权籍调查流程，开展工程建设项目“一次权籍调查”，企业在用地范围不变的情况下，只需开展一次权籍调查和成果更新，就可以在不动产交易和权属登记环节多次利用权籍，提升项目审批效能和办事效率。
6、打造新型服务系统平台，提升服务效率。投资约180万资金开发新系统，创新业务办理方式，优化登记功能，简化系统入口和办理步骤，信息录入更加简单快捷，运行速度加快，同时实现全籍、办理和缴费等信息整合与共享。系统最后的调试工作在本月即将结束，届时全面应用，以优质的系统流程提供优质的服务。
7、加强队伍建设，合理充实登记人员。新聘用合同制人员19人到岗到位，现已基本完成业务的学习，充分缓解了人员不足的问题，较大程度解决“办证慢”的问题，加快办件速度，增加群众满意度。
8、创新推动企业“无还本续贷”登记业务，强化企业续贷不动产抵押登记的保障措施。我中心外派人员去通化市学习，将与辉南县农村商业银行合力推进“不动产登记+金融服务”新模式，已开启试点工作，密切衔接续贷业务与不动产登记，有效缓解企业融资难、融资贵等问题，为企业健康发展提供强有力支持。
二、突出工作亮点，增强服务意识，提高服务质量。
（一）、观念改变，梳理新思想。在疫情期间，能够结合群众和企业复工复产的实际情况，积极开展“最多跑一次”、容缺办理、延时、预约、办件邮寄等服务项目，进一步解放思想，改变观念，充分发挥主观能动性，结合自身实际工作特点，根据服务事项、业务范围，对有利于群众和企业复工复产的事情，做到主动落实，主动服务。
（二）、做好内部协调，实行“容缺审批”模式。现我局全面落实“一窗受理，内部流转，限时办结，窗口出件”，协调局各业务科室，加强内部沟通，后台分类审批办理，优化办事流程，确保限时办结。重新梳理行政审批事项的办事程序，进一步优化办事流程。进一步精简审批前置要件事项，对于确需保留的审批前置要件事项，能够推行“容缺审批”工作模式的，一律实行“容缺审批”，切实提高审批效率。
（三）、善始善终，做好工作基础情况汇总。目前窗口受理各类业务咨询130余件，受理国有土地租赁28宗，发放建设项目预审与选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程竣工核实通知书共计32件，各类办件均在法律规定的承诺时限内办结，按时办结率达到100%，群众满意率达到100%。其中，主动上门服务7次，受到企业和群众的一致好评。
不动产登记中心所有窗口协同共进，接待咨询4300余人次，办理业务量达1998件，移交各类档案15825件，上门服务200余次，全面做好服务工作。
疫情期间，全面做好防疫工作，及时上报全体人员出行轨迹，避免人员聚集，采取了轮班值守制，合理展开登记工作，涉企服务保障机制，做好信息公开、值班值守、摸排分析、业务学习，投诉处理，跟踪督办、事后反馈、汇总反映等各项工作,确保复工复产企业办事诉求“件件有着落、事事有回音”，保证服务“不掉线”，服务“不打烊”，服务“不间断”，为企业复工复产以及经济社会平稳运行提供有力支撑。
规范开展权籍调查，准确界定登记，共享调查成果；窗口受理人员持续强化岗位意识，以“稳、准、快”的标准服务群众，遇到困难及时协调、及时解决，没有与群众发生不愉快的事件，同时配合新系统技术公司完善平台登记系统；开设“绿色通道”，创新服务模式，不断优化营商环境，服务企业；“一窗受理”之下，办理手续得以简化，办理时限得以压缩，办理流程得以优化，将“只跑一次”改革落到实处；同时确保简单登记业务可以通过专线电话保证到现场就一次办结，严格落实首问负责制和一次性告知制；不仅顺利完成登记发证工作，还为异地回迁和加快宅基地及集体建设用地使用确权工作作出突出贡献。
三、存在的主要问题
（一）、不动产权登记工作的宣传广度和深度不够，造成群众对我中心的工作在存在一定的不理解和安全隐患，未得到社会各界广泛认知。
（二）、全体工作人员的业务能力、纪律作风及面对紧急和突况的处理能力都有待提高。
（三）、登记方式有待创新，还未形成网上预约、网上办理的模式，没有让群众真正足不出户就能完成业务办理。
（四）、新系统平台的应用细节还有待完善，技术人员和我中心工作人员还在陆续解决受理提件审件、权籍无冻结功能、部分调整无授权等问题。
四、下步工作打算
（一）、我们将进一步加强自身建设，不断提高自身的工作能力和业务水平，强化执政为民的理念和服务意识，努力做好行政审批工作，逐步完善行政审批业务，积极参加政务服务事项4.0审批平台以及工改系统平台的培训和学习，熟练操作应用平台系统，推动行政审批改革的进一步深化，为服务全县经济和社会事业发展，做出行政审批服务工作的新贡献。
（二）、全体人员将持续改进自身，提高业务能力，加强学习，推进“放管服”改革任务各项工作。
（三）、加大网络平台服务力度，加强信息平台建设，进一步完善不动产登记信息管理平台功能,继续创设不动产登记信息网上查询服务的环境，逐步推动实体大厅向网上大厅延伸,探索“互联网+不动产登记”模式，争取做到线上线下功能互补、融合发展。
不动产登记业务流程范文3
关键词：应收账款；质押融资；物权法；金融机构
中图分类号：F830，5
文献标识码：A
文章编号：1006-3544(2007)06-0004-04
一、应收账款质押融资概述
本文所称的应收账款是指权利人因提供一定的货物、服务或设施而获得的要求义务人付款的权利，包括以下现有的和未来的金钱债权及其产生的收益，但不包括因票据或其他有价证券而产生的付款请求权。本文所称的应收账款包括以下权利：一是销售产生的债权，包括销售货物，供应水、电、气、暖，知识产权的许可使用等；二是出租产生的债权，包括出租动产或不动产；三是提供服务产生的债权；四是公路、桥梁、隧道、渡口等不动产收费权；五是提供贷款或其他信用产生的债权等。
应收账款属于企业的流动资产，它发挥融资功能的方式之一，是作为质押物帮助企业获得融资。应收账款质押融资是指企业以其合法拥有的应收账款收款权向金融机构作还款保证，但金融机构不承继企业在该应收账款项下的任何债务的短期融资。金融机构在借款人不能如期还款时可以对质押的应收账款折价、变卖，保证债权的优先受偿。当前，应收账款质押融资是国外解决中小企业融资的有效途径。现阶段我国的银行等金融机构已开始尝试开展应收账款融资业务。
二、国外应收账款担保融资发展概况
应收账款担保融资已是国际主流趋势。根据世界银行对全球130个国家和地区的调查，83％的国家和地区支持应收账款担保融资。应收账款担保融资在国际贸易中应用非常普遍，联合国国际贸易法委员会已经颁布了《2001年联合国国际贸易中应收账款让与公约》。按国际应收账款融资联盟(Factoring Chain International)公布的统计数据显示，2001年国际应收账款融资联盟成员办理全球应收账款融资额达7200多亿欧元，其中全球国际应收账款融资额482亿欧元，全球国内应收账款融资6719亿欧元，而我国的国际应收账款融资和国内应收账款融资分别为9100万欧元和11.47亿欧元。在动产担保融资方面，美国建立了高效的动产担保制度，包括应收账款在内的动产质押融资已经占到中小企业融资的70％；加拿大建立了电子化的动产登记系统，保证动产担保物权的实现；欧盟也倾向于接受美、加的动产担保法律，并建立统一的动产担保登记系统，来推动本国的担保融资交易。一些发展中国家也正积极进行担保法律的改革，为本国的金融市场服务。
三、近年来我国金融机构开展应收账款质押融资业务的实践
我国《物权法》出台以前，由于缺乏专门的法律、制度等方面的保障，我国应收账款质押融资业务发展缓慢，基本上处于探索阶段。金融机构根据业务发展实际和《担保法》、《贷款通则》、《合同法》有关规定，对应收账款质押融资业务进行了有益的尝试，取得了一定经验。
1、一些金融机构制定了应收账款质押融资管理办法及有关规定。2003年前后，金融机构以防范业务风险和满足市场需求为重点，各自制定了一些业务管理办法及规定，逐步推行应收账款质押融资业务。如交通银行、招商银行等制定了应收账款融资的有关业务规定，兰州市商业银行针对部分业绩优良的中小企业因缺乏有效的抵押担保物而无法获得贷款的实际，制定了《兰州市商业银行应收账款质押贷款管理暂行办法》。金融机构制定的管理办法及有关规定主要有以下特点：一是强调应收账款质押贷款业务的真实贸易背景，应收账款应产生于合法真实的商品交易。二是强调贷款的短期性，作为短期流动资金贷款，融资期一般与销售合同载明的赊销期基本匹配。三是贷款模式以质押担保、回购保理担保为主，要求债权、债务企业承担一定责任，特别是要求债务企业的参与配合。四是强调信贷人员的尽职调查。注重贷款客户的第一还款来源，严格分析经营活动中的现金流。整体上看，金融机构开展应收账款质押融资比较谨慎，在客户选择、业务运作规则等方面主要强调了风险防范。
2、金融机构开展应收账款质押融资业务客户选择谨慎，客户范围总体有限。金融机构在客户选择上比较谨慎，一般选择为大型企业和为电力、电信等垄断行业供货的上、下游企业客户，对应收账款债权、债务企业信用状况都进行了严格考核，一般债权、债务企业都要在业务办理银行开设账户，要求债权企业在业务办理银行开立专户，应收账款必须进入专户，以便银行进行监控。应收账款的账龄一般都控制在6个月以内，最长不超过1年。由于以上条件限制，银行客户范围总体有限，业务难以大规模开展。
3、金融机构开展应收账款质押融资业务规模总体不大。由于重点优质客户一般不必要也不愿意选择应收账款质押贷款进行融资，而到银行申请办理此项业务的部分企业信用状况又达不到银行要求，再加上多数债务企业的不配合，使银行具体操作中有困难，造成业务客户范围比较狭窄，业务规模比较小。经调查，山东省共有10家全国性商业银行和1家地方性金融机构的59个分支行办理过应收账款质押融资业务，共办理业务1681笔，涉及企业113户，余额累计人民币11.36亿元；从2002年以来，甘肃省共有4家商业银行办理应收账款质押融资业务4.372亿元；四川省9家摸底调查的商业银行中，只有2家商业银行开展过应收账款质押融资业务。总体上来说，全国金融机构开展应收账款质押融资业务的规模还很小。
4、金融机构开展的与应收账款质押融资有关的业务内容。中国银行、交通银行、中信实业银行、光大银行、浦东发展银行、工商银行在根据有关法律、规章或规范性文件开展一些有明确依据的应收账款担保融资活动的同时，还进行了诸如名为保理实为应收账款担保融资、厂商银(仓)三方(四方)合作担保融资、供应链融资等一系列应收账款担保融资创新活动(见表1)。但这些与应收账款相关的融资还不是真正意义上的应收账款担保融资，不能在最大程度上发挥应收账款的经济价值。
四、当前我国发展应收账款质押融资的总体环境分析
2007年以来，我国应收账款质押融资的法律环境、经济环境、制度环境都有了很大变化，应收账款质押融资获得了良好的发展机遇，这将会极大地提高金融机构、企业开展应收账款质押融资业务的积极性。
(一)应收账款质押融资的法律环境变化
1、我国《物权法》颁布以前，应收账款质押融资没有明确的法律依据。1995年颁布的《担保法》第75条规定，可以质押的权利包括：(1)汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；(2)依法可以转让的股份股票；(3)依法可以转让的商标专用
权、专利权、著作权中的财产权；(4)依法可以质押的其他权利。从条文本身来看，应收账款性质上属于普通债权，而普通债权必须是在法律有明确规定下才能有效质押，而《物权法》出台前，法律作了明确规定的普通债权质押的只有公路桥梁、公路隧道或者公路渡口等不动产的收益权，尚未有应收账款质押的规定。《担保法》未将应收账款明确列入质押物范围，银行与企业之间的应收账款质押融资没有法律保障，抑制了应收账款质押融资业务的开展。
2、2007年3月通过的《物权法》改善了应收账款质押融资的法律环境。《物权法》第223条规定，债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出示：(1)汇票、支票、本票；(2)债券、存款单；(三)仓单、提单；(四)可以转让的基金份额、股权；(五)可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；(六)应收账款；(七)法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。《物权法》扩大了可用于担保的财产范围，明确规定应收账款可以出质，在法律上为保护债权人的利益提供了基本保障。
(二)应收账款质押融资的经济环境分析
1、应收账款质押融资是盘活沉淀资金的需要。2005年世界银行的一项调查结果显示，在60个中低收入国家中存在担保融资的不匹配现象：企业资产结构中只有22％是土地和建筑，而银行担保物中73％是不动产，存货和应收账款在这些国家因而成为“死亡资产”。据统计，目前我国企业应收账款约有15万亿元人民币，占企业资产的30％左右。如果按照50％的担保贷款折扣率计算，就能生成约7.5万亿元的贷款，以2005年新增贷款2.35万亿元的规模计算，相当于我国金融机构三年的新增贷款额。通过开展应收账款质押融资业务，有助于盘活我国企业中这部分以应收账款形式存在的沉淀资金。
2、应收账款质押融资是缓解中小企业融资难问题的需要。据统计，2001年，我国应收账款融资约为人民币100亿元，仅相当于我国GDP的0.1％。专家认为，我国中小企业对应收账款融资市场需求潜力巨大，需求量至少可以达到1000亿元以上，为现在的10倍。中小企业贷款难的原因是多方面的，其中一个重要原因是目前融资制度安排不适应中小企业的融资需要。我国《担保法》未将应收账款明确列入质押物范围。企业不能用应收账款作担保向银行融资，银行即使接受r应收账款作担保，其权利也缺乏充分的法律保障。这种安排，抑制了金融机构发放贷款的积极性，难以促进中小企业盘活应收账款，解决融资难问题，也不符合我国促进中小企业发展的整体思路。据调查，我国大企业贷款中无担保的信用贷款占27％，小企业只占5％，而我国中小企业总资产中大约60％是应收账款和存货等动产，不动产财产很有限，小企业贷款更需要担保支持。允许应收账款担保融资，扩大了企业可以担保的财产范围，同时以应收账款付款人较高的信用弥补出质人自身信用的不足，可以有效缓解我国中小企业融资难的问题。
3、应收账款质押融资是缓解不动产担保贷款过于集中问题的需要。目前我国企业融资高度依赖于不动产担保，其结果已经在一定程度上影响了经济的协调发展。一是加剧了担保资源的稀缺程度，使融资环境尤其是贷款环境更趋紧张；二是企业高度依赖不动产担保，房地产成为银行的主要间接资产，加大了企业和银行的风险；三是缺少不动产的中小企业和农民融资难，其发展受到限制。发展应收账款质押融资可以缓解不动产担保贷款集中产生的影响，促进经济协调发展。
(三)应收账款质押融资的制度环境建设
1、登记制度是应收账款质押的关键制度。法律规定应收账款可以质押后，登记制度是开展应收账款质押融资业务中避免重复质押、降低业务风险不可缺少的配套措施。担保物权能否健康发展并达到立法目的，与登记制度是否健全有密切关系。建立全统一的应收账款质押公示登记系统，可以透明质权法律关系，明确权利的受偿顺序，保障质权人权利的实现，是完整的应收账款质押制度不可缺少的部分。
2、应收账款质押登记公示系统是根据《物权法》授权建设的电子化登记平台。根据《物权法》第228条“以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立”的授权，中国人民银行征信中心基于互联网建立了应收账款质押登记公示系统，并顺利实现应收账款质押登记公示系统2007年10月1日与《物权法》正式同步上线运行。应收账款登记公示系统建设借鉴了美国、加拿大、新西兰等国家现代动产担保制度的最佳实践，并充分考虑了中国国情。设计时体现了以下几大原则：(1)采用公示登记方式，设置简明的公示登记程序和登记内容。公示登记是现代动产担保物权登记系统广泛采用的方式，目的在于向公众告知当事人某一担保物之上存在担保物权或其他权利，并根据登记时间确定权利受偿顺序。(2)登记机构对登记内容实行形式性审查，不对登记内容的真实性、合法性和完整性负责。担保物权公示登记程序由当事人自行启动并完成，登记当事人要对登记内容的真实性、合法性和完整性负责，权利人承担信息的真实性和法律充分性的风险。合同交易风险由当事人负责，因欺诈发生的纠纷本质上是交易主体的私法纠纷，必要时应由法院来解决。(3)建立全国集中统一的基于互联网的登记公示系统，实现快捷的登记与方便的查询，低成本为用户提供服务。全国集中统一的登记公示系统可以将信息跨地区连通，保证登记的担保权利不因财产的跨地区转移而受影响。(4)出质人的法定名称是登记与查询的惟一标准。出质人的识别标志是登记数据的索引，并且通过一次检索能了解到出质人应收账款上所有担保物权的情况。登记机构对输入正确的出质人法定名称的查询结果承担责任。
五、我国应收账款质押融资业务流程设计及风险防范
我国金融机构、企业开展应收账款质押融资业务虽然已经取得了一些实践经验，但在全国范围内还没有形成统一的业务操作流程，在风险防范方面还有待进一步加强。
(一)应收账款质押融资业务流程设计
按照质押融资的方式不同，应收账款质押融资可分为总额质押融资和特定质押融资。总额质押融资是以企业的全部应收账款作为质押物向金融机构取得借款。当旧的应收账款收回后，新的应收账款可以继续充当质押物。特定质押融资是以特定的一项或多项应收账款作为质押物向金融机构取得借款。借鉴国外金融机构应收账款质押融资的成功经验，结合我国金融机构的实际操作情况，我们将应收账款质押融资业务流程设计如下(见图1)：
1、金融机构对企业的信用能力和付款能力进行评估筛选。要求符合质押标准的企业将销售合同、发票、发运或提货单据、收货方确认单据等应收账款资料和企业信用报告等信用资料送交金融机构审查，对不符合信用标准的企业的销售发票予以退回，不接受其作为质押品。
2、金融机构确定发放质押贷款占应收账款的比例和设
定应收账款质押担保期限，双方签订应收账款质押融资有关合同。通常的折扣率在总质押账面价值的50％-80％左右，金融机构可根据企业信用状况，确定折扣率的高低。为保证企业按时还款，应收账款质押担保期限应长于应收账款收同期限，一般以1―2月为宜。
3、开立监管专户或将借款人原有的基本账户或一般账户视作专户进行监测。该专户是具有担保性质的质押账户，银行一般在合同中约定可行使撤销权。
4、金融机构向企业发放借款，收取融资费用，金融机构或委托他人通过应收账款登记公示系统办理登记公示手续。金融机构办理质押登记前应与企业签订质押合同，并载明由质权人办理质押登记的内容。
5、企业的客户向企业偿还应收账款，企业向金融机构偿还借款和利息，或者客户直接将应收账款支付给金融机构以偿还企业借款。
(二)应收账款质押融资业务风险分析
目前，阻碍应收账款质押融资业务开展的法律风险基本消除，开展应收账款质押融资面临的风险主要来自债权企业和债务企业，主要分为主体风险和履约风险两种。
1、主体风险。主体风险又分为债权企业主体风险和债务企业主体风险两种。(1)债权企业主体风险。主要体现在企业在贷款期内破产的风险，一般来说，应收账款质押融资企业大多数为中小企业，其自身有比较多的不确定因素，加之经营的业务比较单一，外界环境对他们的影响力比较强，所以他们的抗风险能力比较弱，一笔交易的失败就可能导致企业破产。(2)债务企业主体风险。应收账款质押融资实际上是将对企业的履约信用评价转移到了债务企业身上，如果债务企业的履约能力不强，极有可能导致企业不能按期收回应收账款，将直接影响到企业按期还贷，从而给银行造成损失。
2、履约风险。履约风险可分为以下几类：(1)应收账款合同是否真实有效的风险。要查看合同原件，仔细研究是否为有效合同，同时应关注双方业务往来明细。花旗银行要求申请应收账款质押融资业务的企业必须提供与客户合作两年来的交易明细，以供其分析研究。(2)应收账款是否符合会计制度要求的收入确认规定的风险。因为只有能按会计制度的要求确定为收入的应收账款，才能相应确认为企业资产。(3)贷款资金和还款资金是否安全的风险。如果贷款资金不是用于企业的正常经营或者应收款被企业挪用，则会严重影响企业按时归还银行贷款，所以银行要为企业设立专门账户，监管账户资金的使用情况。
(三)应收账款质押融资的风险防范
风险防范是开展应收账款质押融资的有效保证。如何健全相关的法律法规，如何完善应收账款质押登记公示系统等基础制度建设，如何判断应收账款的真实性，如何评估第三方付款人的信用风险等，都是开展应收账款质押融资的风险防范内容之一。
1、健全相关法律法规。虽然《物权法》对应收账款可以质押融资进行了明确的规定，但是关于应收账款付款人在质权实现中的责任和义务等，还没有相关的法规，这不利于提高质权执行的效率，也不利于对质权人的利益保护，需要进一步健全相关法律法规。
2、完善基础制度设施。从2007年10月1日开始，我国的应收账款质押登记公示系统正式投入运行，该系统基本可以满足应收账款融资业务登记和查询的要求，但是从《物权法》颁布到实施只有不到7个月的时间，受时间、配套制度和政策的影响，系统的某些功能还没有开放，随着相关法律、法规不断健全，应收账款质押登记公示系统也将不断完善。
3、建立健全相关风险评估机制。目前，我国金融机构在开展应收账款质押融资业务时，具体的操作方法和有关规定不尽一致，导致把握风险的偏差比较大。金融机构应该在借鉴国外金融机构长期实践经验的基础上，建立健全应收账款融资业务风险评估机制，不断改善内控机制，强化风险意识，提高风险管理技术，在为应收账款融资企业发放贷款、提高服务水平的同时，控制应收账款融资业务过程中的相关风险。
不动产登记业务流程范文4
近日，邢台、唐山、衡水市分别召开了2015年全市档案工作会议，总结2014年全市档案工作，安排部署2015年工作任务。
针对2015年的主要任务，邢台市强调要抓牢“三项建设”、突出“三个重点”、强化“三个保障”的“333”工作思路，全面推进市档案工作上升到一个新台阶。“三项建设”即档案馆库建设、档案资源建设和档案信息化建设;“三个重点”即档案目标管理认定、农业农村档案工作和档案开发利用;“三个保障”即组织保障、档案安全保障和档案法治保障。
唐山市要求各级档案部门以中央、国务院两办《关于加强和改进新形势下档案工作的意见》为指针，以资政惠民为工作重心，适应新常态，抢抓新机遇，着力提升档案服务经济和社会的能力、水平。进一步拓展农业农村档案工作，规范提升机关企事业档案管理，加强“三个体系”建设，完善档案馆各项功能，加强干部队伍建设。
衡水市提出要继续开展档案目标管理认定，明确要求市直未认定的单位在今明两年时间内达到2A级水平;已认定的单位有条件可以申报更高等级。强调要重视重大活动（事件）档案、党的群众路线教育实践活动档案以及各方面民生档案接续工作。
（王立花、陈维等）
承德市档案局编辑《档案资政参考――承德交通历史概况》得到市领导批示
日前，承德市档案局编辑的2014年第2期《档案资政参考――承德交通历史概况》得到市委主要领导和市政府分管领导的重要批示，市委书记郑雪碧批示为：“古为今用，纵观全局，把握历史机遇，加快与道路为主要内容的交通体系建设是承德可持续发展的必由之路。”市政府党组副书记张建国批示为：“很好，档案工作主动服务于经济社会发展，值得肯定。”
2015年，市档案局将认真贯彻落实好领导的批示精神，紧紧围绕“发挥优势、突出特色、服务发展”这个中心任务，深度挖掘馆藏档案信息资源，主动围绕市委、市政府中心工作，以及社会公众对档案文化的需求，增强资政参考的针对性，实效性，让资政参考发挥更大更好的作用。
（承德市档案局）
饶阳县档案局（馆）召开古本县志开发利用研讨会
日前，饶阳县召开该县古本县志开发利用研讨会，来自于全国各地的有关专家、学者莅临会议。专家、学者针对饶阳县档案局所开展的古本县志解读项目给予了高度评价，称其为为档案的开发利用探索出了一条新路子。华东师大教授韩钢还向饶阳县档案馆捐赠了珍贵历史资料《冀中导报》。
近年来饶阳县档案馆一直注重馆藏档案资料的开发利用工作，翻印、整理、出版了《明万历饶阳县志》、《清乾隆饶阳县志》、《民国饶阳县志》，并对这三本饶阳县古本县志进行了解读，制作饶阳历史文化讲坛系列节目，饶阳县人说饶阳县事。
（饶阳县档案局、衡水市档案局）
冀州市建立救助特困家庭关爱基金档案
冀州市致力创新社会救助载体，坚持“政府主导、有序管理”的原则，救助特困家庭。冀州市档案局积极服务于政府工作，及时建立救助特困家庭关爱基金档案。内容包括：1、《冀州市城乡特困情况关爱基金救助暂行办法》;2、财政投入三百万元“关爱基金”票据复印件;3、个人申请表审批表;4、特困家庭范围与相应标准;5、社会捐资资料等。档案局联合民政局采取公开栏、上街发放资料等形式广泛宣传在全市开展关爱基金与《暂行办法》，积极动员社会力量参与，同时，全局人员参与捐助，捐款1600多元，此次活动，对社会广泛参与、百姓真正受益的宣传模式持续有效的开展起到了积极的推动作用。
（冀州市档案局 王玉玲 ）
围场县档案馆收藏《中国梦民族复兴》宣传画册入馆
近日，围场满族蒙古族自治县档案馆接收6册《中国梦民族复兴》宣传画册入馆。
《中国梦民族复兴》一书由县民族宗教事务局辑印，从《我们的核心价值观》《讲文明树新风》中精选公益广告绘画、剪纸作品100幅，作为全县干部群众的学习教材。
（围场满族蒙古族自治县档案局 翁玉莲）
国内要闻
四川泸县档案馆接收全国首份不动产权档案复制件
近日，泸县不动产登记中心向牛滩镇横江村村民刘德全颁发了泸县首份不动产权证书，该证书也是全国首份宅基地使用权和房屋所有权初始登记证书。不动产登记证书的颁发是我国不动产登记管理的重要举措，具有特别的历史意义。县档案馆在指导泸县不动产登记中心建好数字化档案室的同时，接收了泸县首份不动产权档案复制件。
苏州成功仿制明代宋锦实物档案
中国丝绸档案馆一块名为“米黄色地万字双鸾团龙纹宋锦”的明代宋锦残片实物档案，由苏州市非遗传承人周家明经过5个多月的反复试验，仿制品成功下机。经专家鉴定认为，该仿制品再现了古代宋锦的魅力。
最近，中国丝绸档案馆建设项目正式获批。在积极筹建的同时，利用馆藏丝绸样本档案开展复制和仿制工作，成为中国丝绸档案馆进行档案资源开发利用的一个重点。去年以来，该馆先后在多家合作企业和大师工作室设立了“传统丝绸档案传承与恢复基地”。
这块明代“米黄色地万字双鸾团龙纹宋锦”残片，是去年中国丝绸档案馆从民间收藏家手中征集得来。残片仿制项目从去年11月启动，经过织物结构分析、意匠图绘制、生产工艺编制、专家分析认证、设备改造、原料定制和配色及上机试织、调试等多个阶段，最终形成完整、成熟的织造工艺，并于2015年3月11日成功仿制出第一件运用传统工艺手工织造的宋锦品种。
中国石油天然气集团公司出台境外档案管理办法
不动产登记业务流程范文5
关键词:农村集体土地;登记发证;工作流;分布式网络架构
1引言
按照国家统一部署，现阶段各地正在积极开展农村集体土地所有权、宅基地使用权、建设用地使用权等登记发证工作，面对农村集体土地登记发证工作手续较为烦琐，历史遗留问题多，任务量大等困难，很多地方并未建立一套集成化程度较高的农村集体土地登记发证系统，工作效率较低，总体效果不尽如人意［1］。国土资源部《关于进一步加快农村地籍调查推进集体土地确权登记发证工作的通知》(国土资发〔2013〕97号)指出“以集体土地确权登记发证工作为契机，采取积极有效措施，加快推进农村地籍调查成果的信息化”。广州市作为华南地区枢纽型网络中心城市，高度重视农村地籍管理工作，在全国第二次土地调查权属调查的基础上，从2012年开始陆续开展了农村集体土地所有权确权、农村地籍调查(集体建设用地及宅基地使用权调查)等工作，在全市范围内形成了较为完善的农村集体土地地籍调查成果，为农村地籍信息化管理提供了数据支撑。为避免传统农村集体土地登记发证管理过程中主要依靠手工作业造成的工作量大、环节多、质量和效率低等弊端，本文在广州市集体土地登记发证平台建设中引入WebGIS、多源异构数据库管理、工作流(Workflow)、分布式网络架构等关键技术，在集成海量GIS数据库的基础上，通过多项平台组件，实现了图形辅助管理与应用，土地登记发证、土地权属争议调处、专题查询与统计、登记档案管理与利用等功能，实现了农村集体土地登记业务的规范化和精细化管
2总体架构
系统总体架构采用多层结构模型，分为数据层、平台层、服务层、用户层，采用C/S(客户机/服务器)和B/S(浏览器/服务器)两种形式相结合的总体技术架构，其中数据层是系统的数据支撑层，依据农村集体土地相关法律法规及地籍数据库建库标准规范，涵盖了基础底图数据、权属调查数据、集体土地登记发证数据、其他红线数据、登记档案数据、历史注销数据等;平台层为系统的运行支撑层，通过数据库管理、工作流中间件、数据交互、地图服务、GIS功能服务、后台管理等平台组件实现服务层相应功能;服务层主要包括GIS基本操作、图形辅助管理与应用、土地登记发证、土地权属争议调处、专题查询与统计、档案管理与利用等功能;用户层主要包括市级地籍管理部门、区级地籍管理部门、技术服务单位等［2，3］。
3数据库建设
本系统数据包括基础底图数据、权属调查数据、集体土地发证数据、其他红线数据、登记档案数据、历史注销数据。其中基础底图数据包括线划地形图、正射影像、土地利用现状、行政区划、地籍区(子区)等数据;权属调查数据包括第二次全国土地调查、集体所有权确权调查、农村地籍调查等数据;集体土地发证数据包括集体土地所有权、集体建设用地使用权、宅基地使用权等发证数据;其他红线数据包括国有土地证、建设用地批准书、争议地等数据;登记档案数据包括电子登记簿、登记发证信息、办理过程信息等数据;历史注销数据包括已注销的集体土地所有权证、集体建设用地使用权证、宅基地使用权证等数据。
4功能设计
本系统除具备一般GIS系统基本操作功能(图层管理、定位查询、地图标注、地图浏览、鹰眼、数据编辑、空间分析、打印输出)外，另结合农村集体土地登记发证的需求，还具备以下功能［4，5］:
4.1图形辅助管理与应用
图形辅助管理与应用功能采用C/S架构，主要流程有:(1)宗地界线导入:可将外业调查的宗地红线导入，系统将其与集体土地登记发证、其他红线等数据库进行叠加分析，依据拓扑规则告知是否存在有压盖或有缝隙等情况，并且根据国家规定的宗地编号规则进行宗地代码的自动生成。(2)地籍调查信息调入:系统根据统一的地籍调查表格式提供属性录入界面，并可直接基于GIS服务组件从权属调查数据库中读取相应宗地属性信息，(3)数据审核:录入的宗地界线与已登记发证集体土地红线、国有使用权红线、批准书红线进行叠加分析并显示可供修改的分析结果，对录入的地籍调查信息的完整性进行检查，对未填的必填属性进行警示，如图3所示。(4)成果输出及结案:经审核通过后的宗地界址及调查信息，由业务人员利用系统提供的打印输出功能进行宗地图及地籍调查表等相关表格的制图打印输出，调查成果数据将同时被锁定结案，由“工作库”自动迁移至“成果库”，提供给土地登记业务
4.2土地登记发证
针对集体土地三种权利类型(集体土地所有权、集体建设用地使用权、宅基地使用权)，系统支持国家规定的土地总登记、初始、转移、变更、注销、他项权、异议、更正、换证等不同登记方式，严格按照国家相关的土地登记办法和流程，系统提供从案件受理、调查成果调入、初审、公告审批、公告、审核、审批、缮证、发证等全流程的办理功能模块，基于工作流(Workflow)中间件支持各环节业务人员在系统进行流程办理和发送，将已登记发证的宗地实时更新到集体土地发证数据库中，并将已注销或已变更的宗地移至历史注销数据库，系统同时提供了灵活的自定义工具以满足日后业务扩展的需要.
4.3土地权属争议调处
根据《土地权属争议调查处理办法》和《地籍调查规程》规定的土地争议调处方法和流程，系统提供了涵盖从地籍调查到窗口收件、业务申请受理、调查取证、调解、处理、送达、归档等土地权属争议调处整个流程的办理模块。在通过外业地籍调查获取当事人双方争议的位置、面积、判断案件的利害关系人、类型、性质的基础上，将土地权属争议缘由书、指界书、权属界线套图等外业调查成果汇总整理后调入系统数据库，通过GIS服务和工作流(Workflow)中间件，实现土地权属争议调处业务案件在各环节的电子办文、流程审批及相关调处资料输出打印等功能。
4.4专题查询与统计
(1)专题查询功能:包括案件信息查询、案件进度查询、历史回溯查询、自定义查询等方式，并支持查询信息以工作报表形式输出，其中案件信息查询和进度查询可按相关条件查询案件地籍调查信息、办理意见、办理环节等;历史回溯查询支持以空间位置为轴，以变更时间为序列，回溯查询某一宗地或区域内的一系列变更情况;自定义查询可供用户自定义选择土地登记业务数据和权属数据的重要字段(如地号、坐落、权利人名称、图号等)的某个或多个字段自由组合查询。(2)专题统计分析功能:根据集体土地登记发证项目管理和监管的需要，针对登记发证不同环节提供了挂起案件、注销案、业务量、缮证量、入库档案、土地登记簿、土地归户卡、业务进展情况等多类专题统计分析，并将分析结果进行梳理形成各类工作台账。(3)自定义统计功能:将土地登记业务数据及权属数据中可分类字段(例如登记种类、行政区划等)，数字字段(发证面积等)提取出来，用户可对分类字段进行自定义过滤条件设定，对数字字段进行数量统计项设定，统计出用户所需的统计内容。
4.5档案管理与利用
在业务办理完成后，系统支持对案件办理过程中产生的意见信息、收件材料、打印输出的图表等中间成果及结论性信息按标准目录进行归档，实时生成电子登记簿、归户卡等，并支持档案扫描件上传。通过配置不同角色权限，提供差别化档案利用方式。
5关键技术研究
5.1基于ArcSDE空间引擎的多源异构数据库管理
本系统数据分为空间数据和非空间数据，其中空间数据包括线划地形图、行政区划、地籍区(子区)、土地利用现状、遥感影像、不同类型权属调查、集体土地发证、历史注销等矢量及栅格数据，非空间数据包括宗地属性信息、档案文件、扫描文件等，数据呈现出空间对象的多语义性、数据存储结构的多样性、获取的多途径性、时空多尺度性等特点。针对多源异构数据的组织与管理，本系统基于ArcSDE空间数据库引擎，结合Oracle关系数据库的方式来管理多源异构海量数据库，ArcSDE将客户端对空间数据、属性数据、拓扑数据的查询、添加、修改等相关操作转换成关系操作，以面向对象的空间数据模型Geodatabase存储空间数据［6，7］，大大节省了空间与属性两类数据库间不断重复的连接操作，在提升农村集体土地海量数据库存储效率的同时，也有效保证了众多用户同时进行的日常数据访问、处理等并行操作，确保了系统在数据存储、访问、交互等方面的高效及统一。
5.2基于工作流(Workflow)技术的一体化业务办理
工作流(Workflow)技术作为工作流管理系统(WFMS)的核心技术，对整个业务过程的信息流进行监督、控制、协调及跟踪。其中，工作流指的是一类能完全或部分按照设定规则自动执行的业务过程，在业务过程中，信息数据按指定的规则进行流动，实现不同组织间的协调工作，以达到业务的总体目标［8，9］。本系统通过工作流技术实现了集体土地登记案件在不同职能岗位间的传递，使登记发证信息在系统设定的环节中无缝衔接，案件受理、任务分配、信息录入、图形辅助审查、办证初审、公告、审核、审批、缮证发证、归档管理等每一项业务办理即是一个工作流的实现，由系统实现设定的节点构成，每一个工作节点与不同业务功能模块相关联，由节点通过中间组件实现对所关联业务功能模块的调用，实现了把相对独立的业务功能模块进行集成一体化办理。根据农村集体土地登记发证的工作特点，以工作流技术服务于业务流程管理为主线，以GIS组件实现数据库管理及图形操作为技术基础，实现了工作流与GIS的有机集成，大大提高了系统的灵活性和效率。
5.3基于分布式网络架构的数据交互
分布式是以网络上分散分布的地理信息数据及数据库操作为研究对象的一种理论计算模型，其技术核心内容在于运行在不同主机、不同地址空间上的对象能够实现相互数据通信和交互［10］。本系统作为全广州市的集体土地发证系统，包括集体土地所有权、集体建设用地使用权、宅基地使用权等权利类型的不同登记种类发证，具有业务流程复杂、数据访问量大且频繁、涉及部门人员众多等特点，为保障登记发证业务的顺利开展，系统采取中心城区服务器集中部署在市局，外围区局基于分布式网络架构分别增设分服务器，系统通过消息中间件提供的队列机制方便地实现市、区两级服务器间的互联互通和信息交互，为农村集体土地登记发证不同部门间的信息交换、网上审批等业务提供支持，有效减轻了网络负载，确保了系统高效运行。
不动产登记业务流程范文6
[摘要]同为现代金融体系的重要组成部分，信托和保险存在着优势互补、互动发展的关系，在信托、保险快速发展的新形势下，一方面信托未作为保险投资渠道而得到重视和利用，另一方面保险业面临着拓宽资金运用渠道的当务之急。应将信托纳入保险资金运用渠道，促进保险资金运用多元化，加速保险公司投资业务的发展；根据保险资金的性质特点和运用原则，灵活设计信托产品，为信托赢得资金来源；根据信托业发展需要，开发新的保险产品，开辟新的保险市场，推动保险服务创新；加强信托、保险金融服务融合，实现优势互补、资源共享。
一、从信托业、保险业的职能看，信托业和保险业存在着优势互补、互动发展的关系
目前，在成熟的市场经济国家，随着市场经济的发展、契约关系成熟、商业信用乃至货币信用的发展，以及分工的日益精细繁复，信托得到了蓬勃发展。保险公司既是风险保障的提供者，又是金融资产的管理者。在创新和国际化的大环境中，各金融机构业务全能化、综合化，积极开发新产品，信托适应性强，灵活多样，富于弹性，保险公司管理着全球40％的投资资产，保险和信托存在着密切的互动关系。美国的信托业经历了起源于保险业，后逐步推广发展成为商业银行兼营信托业为主的信托模式的发展历程，目前金融信托业已成为金融业的一个重要组成部分。美国的信托机构可成为联邦储备委员会和联邦存款保险公司的成员。在美国，保险公司是资产证券化交易市场上的重要机构投资者，并通过本身的风险管理的专业能力，以抵押贷款信用保险为资产证券化增强信用。美国的保险公司通过创立或加入共同基金、不动产信托投资公司等多种信托方式拓展投资渠道，如投资不动产信托（REIT）不向美国联邦当局交纳所得税，同时必须将其收入的90％分配给股东，美国许多州也对REIT豁免交纳州所得税，REIT与债券、股票的相关性均很低，有利于降低整个投资组合的风险。日本1996年的金融改革取消了银行、证券、信托子公司的业务限制，允许信托银行发行金融债券，允许寿险、财产险以及保险业和其它金融业相互渗透，取消保险公司资产运用限制，放宽保险商品设计限制，废除养老金“532”资产运用限制，放宽证券投资信托资产运用限制，人寿保险公司可以作为形成财产基金信托的受托人，日本已经进入了“信托时代”，信托的金融功能和财务管理功能均得以充分发挥，信托业务蓬勃发展。英国的投资型保险是将终身险、养老险、定期险及年金金额与投资信托基金的市价连接起来，英国寿险公司通过与既有的投资信托公司合作、与既有的投资信托基金的管理公司合作，共同创设投资信托基金，自行创设投资信托公司自行管理等方式进入单位连接保险市场。由于英国是投资信托的发祥地，投资型保险顺利发展，投资型保险保费占总寿险保费比例达到50％。
三、加强信托保险的互动发展是中国信托业、保险业发展的现实需要
改革开放以来，我国保险业保持30％以上的增长速度，初步形成了国有、民营和外国资本共同参与的保险市场体系，保险业在国民经济中的地位不断提高，发挥的作用越来越大。随着保险业务的快速发展，可运用的资金不断增加。截止2003年底，我国保险资金运用余额已达8739亿元，预计到“十五”期末，保险资金运用余额将达到10000亿元。近年来，保险资金运用渠道逐步拓宽，如允许保险公司购买中央企业债券、参与同业拆借市场的回购、投资证券投资基金、办理大额协议存款等。根据保监会网站提供的统计数据，2003年我国保费收人为3880.4亿元，截止2003年6月底，银行存款为3576.3亿元，国债投资为1262.5亿元，证券投资基金投资为365.8亿元，资产总额达7782.6亿元。由于保险投资体制不完善，资金运用率普遍偏低。从现有的保险投资结构来看，目前保险资金仍以银行存款为主，占保险资金运用额的一半以上，其次是国债，其它为投资证券投资基金、金融债券、企业债券等。而银行存款中人民币大额协议存款占72.1％，由于协议存款的利率大幅度下调，使保险业的资金收益下降。由于受资本市场的影响，保险业2002年证券投资基金的收益率是负21.3％，从而使保险业的资金运用率由2001年的4.3％下降到2002年的3.14％。在保险业快速发展的新形势下，保费收入的快速增长与保险资金运用渠道狭窄之间的矛盾日益突出。保险业的发展面临着如何拓宽资金运用渠道，在保证资金安全性、流动性的前提下，提高资金盈利能力的问题。
与证券市场低迷形成对比的是，不断涌现的信托产品相继掀起了购买热潮。随着《信托法》、《信托投资公司管理办法》的实施，信托投资公司在中国金融体系中的功能和市场定位将逐渐廓清。信托投资公司将回归本业，作为经营信托业务的金融机构，专业化的、综合性的资产管理机构，适应社会对外部财产管理制度的强烈要求，基于委托人的信任广泛开展受托理财活动。信托投资公司可以受托经营资金信托业务，受托经营动产、不动产及其他财产的信托业务，受托经营国家有关法律允许从事的投资基金业务；作为投资基金或者基金管理公司发起人从事投资基金业务；经营企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等中介业务等。受托经营国务院有关部门批准的国债、政策性银行债券、企业债券的承销业务，可以接受为了公益目的而设立的公益信托等。在管理、运用信托财产时，可以依照信托文件的规定，采取出租、出售、贷款、投资、同业拆放等方式进行。信托公司受托理财的信托财产，除了现金、动产、不动产、股票、有价证券等有形资产，还包括物权、债权、专利权、著作权、商标权等无形资产。《信托法》、（管理办法）为信托业的重塑和市场化经营提供了很宽的业务边界和广阔的发展空间。信托投资公司在目前金融业分业经营的背景下，事实上成为国内唯一准许在金融市场和实业领域同时投资的金融机构，根据实业投资和金融投资之间的热点灵活改变投资方向，具有国内其它金融机构无法比拟的行业优势，从而拓宽投融资渠道，提高资源优化配置的效率。重新登记的信托投资公司凭借其专业优势推出各具特色的信托产品，集合社会资本，投资经济建设，开创了以信托计划为金融工具投资城市土地开发、基础设施、房地产建设的新通道，具有稳定的投资回报、良好的流通性、安全、稳健等特点，从而受到了广大投资者的追捧。
进入2003年，随着股市行情的变化，面向资本市场的股票、债券等信托计划纷纷面世。信托产品的设计反映出信托公司具有多元化的投资渠道，能够根据实业投资和证券投资之间的热点转化，灵活地改变投资方向的优势。根据北京国际信托投资有限公司研究发展部的追踪统计，自2002年7月18日至2004年1月末，已推出的集合信托产品达255个，总规模约为252.62亿元。广泛涉及城市土地开发、基础设施、房地产建设、管理层收购、证券投资、外汇、不良资产的处置、融资租赁、股权投资等，信托产品的开发日益市场化和多元化，信托创新成为中国金融市场的一个亮点。
由于信托公司在办理信托业务过程中，不得通过报刊、电视、广播和其它公共媒体进行营销宣传，接受委托人的资金信托合同不得超过200份，保险业聚集的可用于中长期投资的巨额保险基金成为信托公司营销的重点。然而，与银行、证券、保险并列成为现代金融体系四大支柱的信托业还远未作为保险的投资渠道加以重视和利用。金融业内部加强协调和沟通，实现金融资源的合理配置，是现代金融体系的基本要求。加强信托、保险的合作，在合作中优化资源配置，进行优势互补，是信托业和保险业发展的内在需求。四、加强信托、保险合作的思路
（一）将信托纳入保险资金运用渠道，促进保险资金运用多元化，加速保险公司投资业务的发展
投资管理已成为发达国家保险公司经营的重要环节，拓宽保险资金运用渠道，提高保险资金使用效率，已成为中国保险业发展的当务之急。新（保险法）对原有资金运用的禁止性规定作了适当修改，授权国务院在法律规定范围内对其它资金运用作出具体规定。应充分认识信托具有功能齐全、手段灵活、综合性强的特点，可以连接货币市场与资本市场、金融资本与产业资本，以出租、出售、贷款、投资、同业拆放、融资、租赁等多种方式为信托资产提供金融服务的作用，将信托纳入保险资金运用渠道，利用信托的桥梁和管道作用，利用信托的专业理财优势，投资国家重点工程和基础设施建设项目，从而打通保险资金运用于基础设施、市政建设等众多领域的通道。
（二）根据保险资金的性质、特点与运用原则，灵活设计信托产品，为信托赢得保险资金来源
保险公司的经济补偿职能、融通资金职能和利润最大化的追求使之必然要运用保险基金。保险基金是保险公司专门用来履行保险合同所规定的赔偿或给付义务的专项资金。由于保险资金的筹集和支付受保险契约的制约，所以保险基金在履行经济损失和给付义务方面就具有保证性、及时性和条件性的特点。保险资金不仅要保证其专用性，而且还必须具有随时处于备付状态的变现能力。保险基金的性质、特点与构成决定了保险基金的运用原则，保险基金的运用更注重安全性和流动性，以保证被保险人的合法权益。因此信托公司利用保险资金开发信托产品时，必须增强流动性、安全性的设计，利用银行、证券、网络等渠道提供交易、转让、质押贷款等流动性平台，在强调本金安全的基础上，最大限度地实现低风险下的较高回报，吸引大规模的保险资金为信托赢得长期稳定的资金来源。
（三）根据信托业发展需要，开发新的保险产品，开辟新的保险市场，推动保险服务创新
由于央行规定，信托投资公司从事信托业务过程中不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益。信托投资公司在推出信托产品时为了增强信托产品的吸引力和投资者的信心，在确保资金安全控制风险方面应采取多种保障措施，如利用良好的政府背景由地方财政予以支持，进行资产抵押和质押、股权回购、第三者担保、风险评估、利用银行信用增信等。可发挥保险的保障和经济补偿职能，开发增强信托产品安全性的保险产品，开拓新的保险业务领域，由信托公司和保险公司共同承担信托风险，为委托人提供保证本金安全和预计收益率的实现的保险保障，为信托产品增信。
