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商业招商业态规划范文1
2004年SHOPPING-MALL这一新型业态的出现，为榕城的商业地产注入了新鲜的活力，为消费者提供了一站式购物的便捷。而步行街也在原有基础上进行了优化，出现了第三代步行街，既保留了福州地方特点又引进了西方先进的模式。随着福州东区的开发，社区商业也在逐渐兴起，并辐射周边地区，填补了东区商业的空白，丰富的业态使福州的商业蓬勃发展。
SHOPP ING－MALL
典型项目：宝龙・城市广场、冠亚广场、万象城等
市场背景：2004年，冠亚广场、宝龙・城市广场、万象城等大型商业购物中心，相继破土动工，SHOPPLNG-MALL商业业态如浪潮席卷福州，也推动了福州的商圈和商业地产市场格局变迁。由于SHOPPLNG－MALL大多具有超大规模的商业面积，因此，这种商业业态也成为造就新商圈的主要力量。
宝龙・城市广场：
福州最大的SHOPPING MALL
总建筑面积22万平方米的宝龙・城市广场，是福州最大的SHOPPING-MALL项目，集购物、旅游、娱乐、餐饮、休闲、游乐、文化、酒店式公寓八项功能为一体。宝龙・城市广场以商业迪斯尼为卖点，主题层达7米的挑高，迪斯尼风格主题购物公园，突出了其以娱乐带动人气的鲜明特色，努力构建一个“在购物中休闲，在休闲中购物”的新兴商业乐园。现在美国时代华纳、麦当劳、肯德基、必胜客等世界500强企业，均已进驻，家乐福将投资400万美元，建成福州规模最大的生活品零售市场。
业态特征冠亚广场：南门商圈重新崛起
冠亚广场位于南门兜核心商圈，占尽天时地利人和，区位优势得天独厚。这里将引进三大主题百货，并且在福州首家开创“小商铺大商业”的全新商业经营模式，以整体大商业环境与小商铺经营优势互补整合。冠亚广场与乌山风景区相连，冠亚广场的建设将更好地让乌山风景区历史风貌得以重现。随着冠亚广场的竣工开业，一个具有全新商业形态的南门商圈将重新崛起在福州市中心。
万象城：打造中国第二个广州天河城
万象城有近10万平方米的商业面积，以一站式的购物理念为广场规划的核心，提供福州前所未有的“一站式购物”加“餐饮娱乐”集约式服务，它提出的口号“go购够”体现了它的特点。万象城首开福州“迷你铺”先河，轻松投资5万元做老板，目的在于降低投资门槛，减轻投资者的压力。秉承“统一招商、统一经营、统一运营、科学管理”理念，开发商泛华建设集团欲把万象城塑造成中国第二个广州天河城。
点击理由：随着休闲购物观念的兴起和风靡，越来越多的购物者已不再是为了购物而购物。逛街、购物的同时，人们希望有更多的娱乐、休闲的东西来松弛疲劳的神经。而SHOPPING-MALL功能齐全、休闲购物一站式的特性，无疑最大程度契合了时尚一族的需求。因此这种模式在某种程度上代表了福州未来商业地产开发的一种趋势。
国际都心复合街区
典型项目：群升国际
市场背景：
国际复合街区，这种商业地产模式虽然在国外大行其道，像法国的“香榭丽舍大道”、美国的“第五大道”都是其成功的典范。但在福州，还属新事物。对很多人来说可能还比较陌生，比较抽象。
没关系，不妨让我们看看这个概念的导入者――群升国际是如何描述这个概念的。按群升国际开发商的设想，大型国际复合街区群升国际，将以福州商业中轴线八一七路为轴，有机组合多个主题街区，复合精品商业街、大型购物中心、生活超市、高尚住宅区、酒店、主题商业广场、文化广场、休闲娱乐会所等多种业态，结合其间的公园、银行、学校、医院、文化机构等，形成一个相互融合的、和谐的、开放的国际化街区。
业态特征：从上述的描述中，我们不难看出，国际复合街区的业态特征，更多表现在其超强的综合性上，也就是说，它已不单单是一个商业的范畴，而是一个生活的概念。
点击理由：随着现代都市人生活质量的提高和生活步伐的加快，区域内学校、商场、公园、超市、医院等扮演的角色越来越重要。而以社区为背景的国际街区，正体现了这种休闲情调以及舒适性的居住空间，购物及娱乐的便利性，很大程度节约了都市精英一族的生活成本。同时，由于这种业态有别于福州传统的商业地产，目前在榕城还是一个空白，因此，成长空间还应该比较大。
“店中店+主力店商场”
典型项目：东方伟业商业广场
市场背景：
作为东福州大商业配套的一部分，东方伟业(国际)商业广场在引进国际零售业巨头沃尔玛后，考虑到业主自主招商，可能会导致重复招商或与沃尔玛经营业态相冲突难以盈利的现状，因此，在进行该商场一层产权分割后，采取了开发商统一招商的做法。也就有了今天福州商业地产的另一种势力――“店中店+主力店商场”模式。
业态特征：在主力店招商之后，确定了商场整体的经营主题后，把主力店之外的商场分割成众多小面积的店中店，出售给中小投资者。因此，这种业态的主要特征，就是小面积、低总价、独立产权、投资风险较小。此外，按开发商的说法，该业态还具有统一招商、自主经营、自负盈亏的特点。
点击理由：作为“店中店+主力店商场”模式的一个通病，就是中小产权人各自为政、各自招商，商场无法实现统一经营、统一管理，业主的利益无法保障。在定位之初，东方伟业(国际)商业广场也充分意识到这一点，将采取有效措施规避这个商业“软肋”。据开发商介绍，项目真正启动后，开发商还将专门成立一个经营管理公司，负责商场的统一招商和日常工作，避免业主各自为政带来的重复招商，以及招商业态和沃尔玛相冲突带来难以盈利的尴尬。
商业步行街
典型项目：福晟・钱隆世家、好来屋・星光大道、丽景东方街等。
市场背景：
商业步行街虽说已不是最新的商业地产形态，不过，这几年国内商业步行街的开发一直是热潮不断。对于一个城市区域来说，商业街是不可缺少的基础性商业设施，它对满足一个区域的日常生活、娱乐、消费所需绝对是一项“基础工程”。
业态特征：商业步行街除了具有立足周边社区消费群体的基础外，它更多的是把目标客户锁定在周边区域的消费者。这种特性，决定了社区商业步行街不但经营的业态丰富多样化，经营产品针对性强、档次较高，而且大多是统一规划、统一定位，甚至统一招商。
从福晟・钱隆世家、丽景东方街等项目的定位、招商情况看，我们不难看出，名品、名店是商业步行街普遍青睐的对象。
点击理由：商业步行街一般地处人口稠密的居住中心区，其铺面的商业价值较高，并且新的商业步行街项目在定位、开发过程中都会提炼一个主题，在这一主题定位指导下进行招商，使商业街形象和特色鲜明，也易于经营的成功和店面的升值。并且，由于规模较大、经营业态也比较全面，因此，开发商的重视程度比较高，在前期就做了统一规划、统一招商定位；在产品的销售和招商上，开发商还将投入大力气，进行包装推广和招商。
社区“底商”
典型项目：榕城社区商业最普遍的一种业态
市场背景：
由于社区商业所能带来的利润价值远比住宅高，因此，开发商做社区商业店面的积极性都很高。在这种情况下，如果商业面积比较小，开发商一般会以社区“底商”的形式直接出现。也就是说，“底商”是社区最原始、最普遍的形式。
商业招商业态规划范文2
关键词：策划定位 包容消化 可持续发展
Abstract: with the development of society and the progress of science and technology, commercial building more and more present a size large and diverse structure and function complication tendency. Must be reasonable design, reasonable, right business buildings, able to create a good social and economic benefits.
Keywords: planning positioning inclusive digestive sustainable development
中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：
1如何设计定位商业建筑
（1）市场调查商业建筑设计必须依据市场调查得出定位结论。对外通过对消费特点和趋势，经济条件，交通状况，周遍商业格局，城市基础设施，城市发展规划，商业现状进行充分的市场研究，对内通过对项目本身的业态选择、业态组合、产业链分布和面积占比例，业种选择、分布和面积占比，对商铺划分、建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定。为建筑师设计提供充分的设计依据。
（2）模式需求不管商业建筑是出租，出售或租售兼营组合，最重要的是确定主力业态，对于商业建筑来说，不同业态决定模式的不同，其业态规模、功能流程、设计等都是由它自己来确定，不同业态有自己不同的功能要求，这些使用要求与设计是由商家决定而非发展商自行主张。缺乏定向设计的依据，所做设计看似通用性强，实则无的放矢。一旦功能与店家冲突，设计必然从头。言目的规划设计只能增加前期不必要成本和后期的招商难度。因此建筑师应根据不同业态设计不同的建筑空问模式来分析和建议。
（3）可持续发展和特色商业建筑是公共场所，随着商业的发展，商业建筑一般在5~6年就要重新做一次装修，简洁和耐久的品质，尽可能地少需要维修与保养，而同时，根据不同的项目环境和商业内容进行了灵活的适应，最终让投资者和消费者感到持续的价值。功能齐全、业态丰富、空间多姿、特色鲜明，设计必须富有时代感，同时又需超越时代趋势，在各种文化和不同年代间引起共鸣。
2根据定位，准确把握设计原则
现代商业建筑设计的目的是让建筑项目产生良好的、持久的经济效益，建筑师在商业建筑设计里面是要实现项目达成一套动态的投资回报模式，是完成一件被消费者最终接受和持续使用的建筑产品。经过深入的调查，细致分析掌握各方面的信息，集合各方面的灵感智慧，形成较为完整的建筑策划。前期的规划定位、招商、经营管理，每种情况都是非常复杂，都带来很大的影响，建筑设计是一个重要的环节。而建筑师进行商业建筑设计就是包容和消化这些意见、方案和专业价值的物化劳动，才能形成完整的建筑设计作品。
（1）业态组合设计。商业综合体的构成是由商业本身产业的价值链决定的，什么样的业态组合更有利于经营。首先建筑师应根据前期的规划定位、招商、经营管理的策划方案，从建筑的基本功能和实际应用出发，明确功能、空间、环境之间的关系，设计不仅要求符合时代新气息，还要求合理、清晰地安排整个空间功能需求，主动地引导客流、制造客流，不同商品需要不同的空间和位置，合理的分布面积，楼层的分区铺面分割及配套设施设计能避免各类商品混陈，人流混杂的情况，建筑师应创造丰富，灵活多变，符合业态组合的合适空间来包容不同层面技术的需求。要做成一个综合体，一定要做产业链，产业链出来之后，价值链就出来了，就能产生各种效益
（2）模式设计。商业建筑的策划、设计在不同的商业地产开发模式下，有着截然不同的结果。只出租不销售，重点考虑经营与商铺增值就可以了，如果考虑兼营时，还要考虑商铺购买者的偏好与要求。商业建筑因招商要求不同而功能布局不同，同种业态也因品牌不同而布局不同。受此限定的商业建筑，或开发周期不同，或经营效果不同。那些不符合商业规律的商业建筑设计，虽然空间造型丰富，却已隐含了不良经营的隐患。因此，满足商家需求，消化各种变化带来的不利影响，建筑师在设计中采用灵活的空间组合，提供不同的模式设计作品。这需要建筑师不断改进项目产品，自我完善，打造更加符合商业需求的最佳设计作品，最终让投资者和消费者感到持续的价值，让商户感受到持续经营的优越组合空间。
（3）人流，物流决定功能布局合理的引导系统是商业建筑设计成功的关键。先确定人线，物流，出入口，通道形式，再作商业功能的布局，今天消费群体有着广泛的兴趣和自由支配的时间，因此提供丰富多姿的建筑空间，集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场是他们的需求。尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求时，同时还要满足购房者（铺面投资者、商业投资者）的需求为他们提供便捷的物流通道。并在建筑细节上表达更多趣味。进而创造新的商业环境。让消费群体感受到购物消费的愉悦，感受到生活和世界的美丽同时，为商场经营者创造更多的经济效益。
（4）绿色建筑和特色。绿色建筑一方面可以节约能源，另一方面其带来的的可持续收益将远远大于前期的投入从而达到整体的价值实现，绿色建筑赋予建筑可持续发展的能力和更换改造的可能性，所以建筑师在设计商业建筑时没有必要做得最好，要做得合适，并不是要做的多豪华多气派才能体现是商业建筑，要强在恰到好处。商业建筑往往是城市商业文化的中心，不同城市有不同的风格，因此，建筑师在使用自己建筑风格和手法的时候，需要深入了解城市商业文化特征，提炼地域文化的精华，建筑设计使商业建筑要有文化特色，地方特色，更要突出业态特色，空间特色，人文特色在商业建筑中使用，不仅有着可以感知的物质外壳，也表现出强烈商业建筑风采。
建筑师最终完成商业建筑的物化成果，是反映了建筑设计、商业招商运营、房地产开发三块等不同领域的交融成果，它不仅需要各方面专业人才参与，更需要建筑师的智慧，好的商业建筑不仅是设计创新的体验，更是价值实现的过程，使商业建筑合情合理。合适更具备可持续发展的可能性，让商业建筑的设计同开发商的产业价值息息相关，建筑师设计价值、商业价值及城市价值的多方共赢。
参考文献：
1 JGJ48-88,商业建筑设计规范[S].
2 顾馥保.商业建筑设计[M].北京：中国建筑工业出版社，2009.
3 商业建筑设计规范JGJ48-88.
商业招商业态规划范文3
关键词：商业地产；开发；招商；经营管理
1商业地产概念介绍
商业地产包括商业和地产两个概念。商业，是一种有组织的提供顾客所需的商品和服务行为；地产，是指在一定的土地所有制关系下从事的土地开发和地上物建设行为。从经营模式、功能和用途上讲，商业地产通常指以提供各种办公、贸易、商业、餐饮、酒店、娱乐、健身、休闲为目的而从事房地产商业业态或商业综合体的投资开发建设行为。商业地产的投资比例和规模体现了一个城市或地区经济发展水平和繁荣程度，是拉动城市或区域经济繁荣的主要驱动力和核心产业。由于国内商业地产起步较晚，商业地产的投资机构、开发商大部分从住宅开发领域转型而来，尤其是成功型、业界知名度高的住宅，其必然带着“成功”的背景、经验及住宅开发的惯性思维，沿袭“拿地—规划—设计—建设—销售”住宅开发模式，以销售为最终目的，规划上只考虑能建什么样的商业业态，没有考虑区域商业的客观需求；产品功能上只是停留在住宅开发所能满足的基本功能，而忽视了商业地产所特有的招商运营需求；即使注重了商业业态，也是采用“先开发、再招商、后运营”的开发思路，各环节没有系统规划和整体考虑，各自为战，环环脱节。由于住宅开发商对商业规律认识不够，对商业特性的把握存在偏差，并受制于自身惯性思维的影响，必然造成商业地产开发与招商、后期运营管理及发展不相适应，以至于招商受阻、经营冷淡，严重影响了商业地产的持续、健康、繁荣发展，与最初预测的示范经济效应相差较远。
2商业地产存在的主要问题
按照房地产市场行业权益划分，商业地产有四个基本权益——即开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益。商业地产这四个权益在不同阶段代表着不同权益主体的利益诉求，特别是开发阶段、招商阶段和后期经营阶段的利益诉求各不相同，如果处理不好之间的逻辑关系，就特别容易产生开发、招商及经营之间脱节或不匹配现象。总结商业地产的开发、招商及经营不匹配的各种案例和现象，主要表现在以下几个方面：
2.1规划设计和市场定位不匹配
商业地产项目涉及的是地产开发与商业经营两个专业领域，需要进行科学、系统的规划设计与市场定位。但多数开发商在商业项目规划设计和建设中，仅仅将自己定位在商业地产项目的开发和建设上，没有为未来的招商与运营进行认真充分的市场调查、科学合理的市场定位。在规划设计时，通常只追求经济利益最大化，为了好卖、好租、使用面积最大化或建设成本最低而规划设计，从而给后期经营管理带来很大的局限性。具体表现为：①市场定位不合理，商业功能规划时贪大求全，脱离当地消费水平；②功能设计没有结合当地人文风貌，只追求空间使用效率，给项目后期运营管理带来诸多问题；③项目建成后，商户为满足个性化或特殊需要，大幅度改造物业形态，造成了不必要的严重浪费。
2.2开发建设和招商经营脱节
目前，国外商业地产受土地所有制性质的影响，经营模式通常以只租不售型居多，比较注重长期持有带来的经济效益。而国内商业地产受资金、利润及经营思路的影响，通常讲究开发节奏“短、平、快”，循环周期越短越好，过度追求“开发、出售、再开发”，加快资金流转以赚取更多的利润，只关注开发、建设和出售，不关注后期的招商和经营。项目售出后很多开发商不愿意承担更多的招商和经营责任，也很少去思考创造良好的商业整体经营环境和氛围。即便加以考虑，由于项目所有权与经营权分散归属，开发商管理干涉比较困难，从而造成开发与经营的严重脱节或不匹配。
2.3商业规模与经济发展水平不适应
自2010年以来，我国商业地产的投资规模增长迅速。虽然受电子商务及网络购物的影响冲击而有所回落，但商业持有量及待开发商业地块仍然占据比例较大。2016年1月12日，仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示：“纵观2015年广州甲级办公楼市场，无论在需求和租金方面均较2014年有明显上升。据仲量联行统计，2015年约7成的租赁成交来自内资企业，并且整体需求往珠江新城迁移的趋势明显，受此带动，2016年租金升幅达到自2011年以来的最高位，同比增长4%”。对于优质零售物业市场，2015年是调整年，电商重塑消费者购物习惯，对实体零售经营表现持续施压；但同时国外中高端品牌积极扩张进驻国内市场，尤其是国际中高端时尚开店步伐加快。由于各路资金看好商业地产的发展，对商业地产领域必然展开大规模的追逐投资。但是，如果不科学预测经济发展水平和商业需求，带来的结果必然是投资过剩及浪费。例如2009—2014年期间，很多大、中型城市均存在商业地产项目增长速度已远远大于经济发展速度的现象。近两年，恰逢国内电商业务蓬勃发展，这些城市的商业地产项目均存在着空置率不同程度的持续攀升，造成了社会资源的巨大浪费。
3原因分析
近几年，国内连续出现商业地产项目破产、并购及股权转让、收购事件，都是因为商业地产前期开发、招商与后期经营不善导致严重后果造成的。例如曾以92.2亿高价成就的上海地王外滩8-1商业地块被潘石屹SOHO中国收购，重庆渝中区核心位置的朝天门地块被新加坡凯德置地收购，北京西三环原“金隅大厦”被光耀地产收购开发成“光耀东方中心”。仔细分析这些商业地产项目破产、并购及股权转让的原因，大致可以总结归纳为以下几种类型。
3.1商业经营的长期效益是主要原因
目前，在房地产市场，通常是住宅项目搭配商业配套一起开发。且在当前国内土地市场出让体制下，开发商主要通过一级市场公开招拍挂竞价获得土地，房地产项目周期通常是二至三年。由于房地产的主要“原料”土地获取的非连续性，且竞价对资金实力要求越来越高，因此土地获取越来越困难，一家房地产公司在一个项目开发结束，很可能由于没有新项目接继、没有土地供应而被迫停止开发，甚至面临公司解散的危机。而商业地产项目要求长期持续经营才可能获取丰厚利润。因此，许多房地产公司为在土地出让一级市场靠资金实力获取土地资源，不得不要求在手项目快速回笼资金，在处理商业配套时通常采用以出售为目的商业开发，而开发商固有的短效行为与商业开发的长期效益形成了这一行业的主要矛盾，也是一个先天性体制问题。
3.2缺少商业地产各项技术人才
商业地产是一项涉及面很广的系统工程，市场化趋向程度较高。相比于住宅开发，在建筑外观、机电安装、配套设施、物业管理及通风朝向等方面有更多、更高的专业技术要求。且住宅与商业地产的物用价值取向是不同的，住宅重在居家的环境和生活的舒适、品质，产品的性质应属于直接用于生活消费的终端商品；而商业地产则侧重经营的增值和投资的潜力，产品的性质应归类为间接用于商业经营的投资汇报。商业地产作为整个商业经济产业链条中一个基础性的硬件产业，它的开发任务包含建筑外观、功能空间、配套机电、环境设施、服务技术要求等专业内容，而其商业属性更是涉及到区域经济、人口数量、消费水平、业态选择、市场定位、商业运营等综合因素。由于商业地产跨行业的多重属性，因此在商业地产开发中，无论在项目规划、设计、选址、立项等方面，还是在建设、招商、运营、管理等环节，都需要有效整合地产和商业两大领域内的人才、资金、技术、管理等优质资源，这是满足商业地产开发的必要条件。然而，很多房地产公司恰恰缺少跨行业资源的整合管理经验和复合型专业人才团队，这是导致当前商业经营和地产开发存在问题的一个现实原因。
3.3缺乏完善的商业网点规划
2012年9月12日，国务院颁布《国内贸易发展“十二五”规划》通知，要求地方政府应完善商业网点规划和土地政策，强调各大、中、小型城市(含直辖市、省会及计划单列城市)要科学抓好商业网点规划的报批和实行。然而，在许多城市，商业地产开发仍然处于一种无序状态，政府招商无限放宽条件，开发商追求利润不顾及社会责任，擅自更改规划事件屡见不鲜。某些开发商拿到土地开发权，只关注住宅出售能获取多少利润，不考虑配套商业的经营发展，不做市场调研，留出些低层（首层）商铺就是所谓的商业地产。这种开发思路导致了商业网点布局严重失衡，商业功能设置不合理。另外，业态趋同严重，购物和餐饮类型居多，缺少休闲、娱乐、健身以及综合消费的商业设施。布局失衡、业态趋同不仅无法满足多样性的消费需求，也面临着经营艰难的窘境，许多已经建成及即将建成的商业设施无法出租而闲置，造成了社会资源的浪费。
3.4商业地产容易导致经营资金断裂
商业地产特别是大型商业综合体在市场上建立品牌、口碑及达到成型和成熟通常需要一个较长时间的市场培育（约1-3年时间），即使开发商引进了一些具有较高的经营水平、品牌效应、强大“领头羊”效应的主力店客户，此孕育和成长过程依然无法逾越。商业地产项目的投资往往较大（少则几千万元，多则几个亿甚至几十亿元），而开发商往往仅能投入20％-30％的自有资金，其它资金主要来自银行贷款、商铺预售或税费贴补返还等。在目前国内银行信贷金融政策下，向银行贷款的难度越来越大，社会融资渠道又很狭窄。因此，商业地产开发面临的资金压力一般远高于住宅开发，资金链就是开发商的生命线，迫于资金压力，开发商往往只有提前预售或出售商铺而快速回笼资金，而一旦将商铺出售了，就会形成开发、招商和运营环环脱节问题的自然发生。
4影响后果
商业地产开发是房地产开发行业难度和复杂程度最高的一个综合性工程，如果处理不好开发、招商与运营的相互关系，所带来的各种问题和社会影响也是最严重的。
4.1降低了管理控制能力
国际大型商业地产经营模式一般是只租不售，确保良好的整体管理和营销宣传推广体系。但我国很多商业地产项目通常按照房地产开发理念来操作，采用分割出售，这些店铺出售后，产权属于不同的人，很难统一各出售商铺所有者的意愿，导致开发人员对出售后商业项目的整体控制能力是非常有限的。在正常情况下，商业项目经营管理有一个2-3年的严峻考验期，必然会遇到各类各样的问题，如果开发企业的后续管理缺乏整体控制能力，纯靠分散业主自己管理调整，结果很容易出现房地产热销售后，开发商赚钱退场，而商业经营业务则开始呈现消退冷落局面。
4.2减少了规模效益
近年来，许多商业房地产开发规模面积很大，但往往得到的规模经济效益不很明显，这主要表现在：①由于分割出售，出售商店所有者零散不统一，而租赁业主更多的从自身利益出发，只考虑租金高低，不顾及商铺租出后所经营项目和产品档次，形成项目交叉重复，杂乱无章，业态、店铺、经营产品简单随意地拼凑，势必造成商业经营布局无序、无特色，服务功能残缺，严重影响企业的品牌形象、市场声誉和规模经济效益；②小商铺基于生存竞争压力考虑，可能会出现虚假宣传，或销售假冒伪劣产品，这种行为对小商铺本身可能没有太大影响，出问题后改头换貌或再换一个地方重新经营，但可能严重影响整个商业项目的形象和声誉，而这种商户的识别和处理又比较麻烦，开发商缺乏有效的控制和惩罚能力。因此，规模面积越大，管理控制越难，也抑制了商业地产的规模效益。
4.3限制了业务宣传推广
宣传推广是商业地产业务经营成功的重要手段，特别是早期的销售推广、广告宣传，经营预期和承诺对吸引投资者起着重要的作用。在正常情况下，项目开业前的早期推广费用由开发商支付通过管理公司，开发商也会把这个费用包含在项目开发成本；然而，在正式开业后，后期的商业推广费用往往成为各商家店铺争执扯皮的焦点问题。另外，物业陈旧后的整体翻新改造也是一个突出的问题。一个商业体运营一段时间后，为吸引更多顾客光顾，需要整体改造或改头换貌，改造成本分摊因为各家商铺营业利润高低不一，很难做到均衡统一，往往因为修改费用的收取困难而不得不放弃整体维修和改造，进而制约了整个商业业务的可持续经营和发展。
4.4阻碍了资源合理配置
前几年，国内商业地产快速发展，尤其是大型商业设施建设，几乎都集中在北京、上海、重庆、长沙、广州等中心城市和经济发达的沿海城市，存在严重的结构性失衡和区域布局不合理，特别是在重庆、长沙、广州等城市，商业地产开发呈现一定程度的饱和现象。在一些大型城市商业地产开发比大小、拼奢华的同时，广大欠发达城市和农村仍然缺乏最基本的商业设施。同时，甚至在商业地产比较发达的一线城市，仍然还存在中心城区、老城区商业设施过于密集，而远郊区尤其是新建社区商业设施缺乏的的强烈对比。例如，北京的远郊县区许多小型社区由于缺乏大型购物中心，购物消费只能开车进入市区；上海是中国商业贸易最发达的一线城市，尽管它的远郊区社会消费品零售总额超过中心城市总量50%，但远郊区的许多新兴社区商业设施仍旧明显不足，缺乏大型综合商业体。上述问题凸显了商业资源配置的结构性矛盾和我国商业地产发展面临的不合理布局问题。
5建议和对策
商业地产价值是实现运营价值为目标的投资形式，反映的是房地产开发和商业经营集成向金融价值投资的最大化实现。商业地产的价值最大化不是指开盘销售价格和利润的最大化，而应是从商业经营的角度，经过长期、持续的经营、发展和培育达到物业升值，真正实现房地产未来增值空间的价值最大化。因此，开发商要实现从地产开发到商业经营者角色的转变，改变过去只重视开发和销售而轻视项目后期的实践管理和品牌服务的错误思路，建立商业地产开发、运营并重的经营格局。
5.1搞好商业地产前期市场定位
（1）做好商业地产项目前期市场定位。因为商业地产与市场需求密切相关，商业地产的规划设计，市场定位是关键，同质性管理只会导致社会资源和企业资源的巨大浪费。只有精确定位，科学管理，才能在激烈的市场竞争中生存和持续发展。为了实现精确定位，一方面必须适应市场需求；另一方面也要结合企业自身的具体情况，走适合自己的路线。市场细分是商业地产市场定位的前提，尤其是对商业集中地区，要成功获取利润，必须把市场细分到极致，小型商业通过定位，避免与大型商场冲突，切忌盲目比“大”、比“全”，而要做“专”、做“精”，通过自身的特色和亮点来吸引消费者。（2）加强商业网点的规划和布局管理。加强商业网点的规划布局论证，提高商业网点规划的科学性和可操作性。规划布局应注意以下几点：①商业网点规划布局应与城市规划相结合。应与城市整体发展、人口分布、消费需求、交通系统、环境保护相结合，通过相关产业配合，发挥有效、合理的资源配置，促进城市功能的不断完善和升级；②规划和调控必须结合市场资源配置的基础调控作用，避免盲目开发、重复建设和无序竞争。规划必须尊重市场规律，在市场规律基础做出规划，并给市场留下足够空间；③以规划引导市场，让市场竞争来实现资源的优化分配，不能让规划来代替市场的调配作用。（3）遵循商业规则选择合适的商业业态。商业地产项目选择什么样的商业业态或以什么样的业态为主，必须遵循商业规则，并结合区域经济发展水平和人们的生活消费水平综合评估考虑。根据国际上发达国家和地区的商业开发经验，在商业业态与经济发展水平之间存在着如下几点规律：①当人均国内生产总值(GDP)为1000美元，主导业态为百货商店；②人均GDP在2000-5000美元，主导业态为大型综合超市；③人均GDP达到12000美元之后，领先商业业态演变为大型购物中心或购物广场（SHOPPINGMALL）。如果是社区底商，只适合配置消费频繁、小额、近距离的小型购物超市、便利店和特色餐饮设施等。
5.2实行“订单合作”经营模式
近年来，国内许多实力强大的开发企业常常寻求与国际知名品牌商业巨头强强联合，建立战略联盟，分别借助对方的行业优势和专业力量进行市场规模扩张。这种合作模式主要有三种：①购买关系，指的是知名品牌商向商业地产开发商提前下订单购买商铺，并能满足“量身定制”；②租赁关系，是指知名品牌商向商业地产开发商以相对固定和低廉的租金形式提前预定租赁商铺物业，保证了商业租赁的稳定性；③合作关系，免费提供商铺物业吸引知名品牌商提前入驻起到“领头羊”效应，但开发商要从品牌商的销售营业额中提取一定比例的经营担保金和利润分享。市场上习惯把上述商业模式称之为“订单合作”商业。与先建设、再招商、后运营管理的传统商业模式项目，这种模式更能适应市场环境的变化，具有多种优点。（1）通过和大型知名品牌商建立战略联盟，并让其提前参与商业地产的前期策划、市场定位和规划设计，有助于弥补开发商在商业地产运作中人才紧缺、经验不足的弱点，并帮助开发商精准、客观地进行商圈分析、市场定位和业态组合，力求达到资源效用最大化。（2）稳定的租金收入保证了商业地产项目的固定投资回报，可以借助商业品牌和“领头羊”效应，改善和提升商家的投资青睐和购物潮流。知名品牌商业提供租金虽然可能很低，但是因为可以吸引大量的顾客，吸引其他商家跟风入驻，进而影响商品的购买价格或商铺的租赁价格水平。（3）由于不同的商业业态有不同的空间、功能和配套设施要求，如大型超市需要提供冷冻、新鲜设施设备和足够多的停车位；餐饮行业需要排水、排油烟和燃气供应系统；娱乐业需要严格的消防系统、疏散通道和逃生出口。所以，采用“订单合作”商业地产模式，开发商可以提前按需设计，以减少入驻后为满足功能需求而不得不进行的拆改、改造，降低浪费最小化。
5.3实行“售后回租”经营模式
售后回租是一种新型的商业模式，开发商和商铺所有者签订合作协议约定，授权开发商或专业商业机构统一管理商铺，开发商或专业商业机构承诺给商铺所有者一定年限内的固定回报。售后回租本质上也可以理解成固定回报换取特许经营权。在当前我国金融体系环境中，长期持有型的开发商较少，为确保商业管理的整体性和系统性，建议开发商对售出的商铺实行售后回租，让众多商铺在统一管理中形成合力，最大可能发挥规模经济效益。售后回租应做到三个基本统一：（1）统一招商管理。这有助于促进商业品牌审核和规范，建立完善的租赁管理制度。入驻商户在业务类别、商品层次、业态位置必须选择根据整个市场统一规划布置；在选择商户时，不仅关注租金高低，更应该关注商户的业务、资格、背景和信誉度等全方位考虑，特别是由商户的业务与物业类型、设计是否冲突，行业之间有无竞争，与其他商户经营的商品是否互补。（2）统一的营销管理。这有助于维护和提高商户和开发商的共同利益，有计划的做好整体营销方案和促销活动；同时，统一管理商业品牌广告和商户的促销活动，统一广告尺寸、位置和空间布置，以保持维护和提升商业项目的整体形象。（3）统一的服务和监督管理。统一指导、协调、监督和服务入住商户，以确保高效的商业开展和物流保障。一方面，为商户提供必要的指导和服务，如统一服装、和营销说辞，基本礼仪统一培训，物流运输统一保障等；另一方面，对商户进行统一公平、公正、公开的监督管理，违反市场规则和法规，损坏商场形象、品牌的商户应严肃处理，情节严重应坚决清理退出。
5.4拓展商业地产投融资渠道
灵活、机动、有效的投融资渠道是商业地产开发面临的最关键问题，也是解决目前国内商业地产开发、招商、经营管理各环节容易脱节的核心问题。因此，建立商业地产市场健康、完善的投融资机制，鼓励和扶持社会资金进入公共配套商业领域，加大民间借贷金融政策的支持力度，保证商业地产项目开发所需资金多渠道、多方位来源，避免传统单一的国有银行信贷风险。借鉴国外，大多数商业地产项目都是由专门的基金组织筹集社会资金来支持运作的。例如，在美国将近200家私募基金和约170公开上市基金中，拥有超过一半投资了全国各地的购物中心；在日本、欧洲和东南亚，大型购物中心也是大部分由专业基金机构通过社会募集资金来投资建设的。然而，目前我国商业地产的开发资金来源主要来自于银行贷款，据初步统计，我国商业地产银行信贷的依赖水平普遍达到60％以上，有一些大型商业地产项目甚至超过80％。近年来，国家在商业房地产市场不断创新投融资机制，积极开放和引进国、内外风险投资和专项投资基金进入商业地产；借鉴一些发达国家(或地区)商业房地产开发投融资的成功经验，引入房地产投资信托(REIT)和保险基金进入房地产投资领域；正在尝试将社保基金引入到大型商业和基础设施建设投资方向。上述投融资机制的不断完善将对促进中国商业地产拓展融资渠道发挥积极的推动作用，应大力鼓励和支持。
作者:曲松 单位:五矿地产天津公司工程管理部
参考文献：
[1]王珍莲.新时期我国商业地产开发模式走向研究[J].建筑经济,2007,(7):38-41.
[2]赵章对.完善商业地产开发与运营模式探析[J].现代经济信息,2013,(2):200+221.
商业招商业态规划范文4
在进行大型商业专业市场项目建筑规划设计时，一般包括7个环节：商业方案设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策略设计。
1、商业方案设计
商业方案设计是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节，也是项目整个设计过程中最根本的环节，其成败直接影响项目未来的发展前景。本环节主要是通过 市调对项目进行可行性分析，确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。市场调查和可行性分析是本阶段的基础工作，确定定位、业态及功能设定是本阶段的设计目标。本阶段主要设计内容如下：
在进行项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据，这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。
大型商业专业市场项目的可行性研究要以项目商业属性控制为核心，对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学分析。
定位是项目入市的第一步。项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件，主要方式是对项目进行科学的SWOT分析。在完成SWOT分析后，对项目以下七个方面进行定位：
a.项目业态定位——明确项目的业态，回答项目是什么的问题。
b.项目功能定位——明确项目的基本服务功能，回答项目可以做什么的问题。
c.项目主题定位——明确项目的主题，回答项目应该做什么的问题。
d.项目形象定位——明确项目的形象，回答项目的经营特色、差异化策略、宣传推广原则的问题。
在项目七个方面的定位中，项目目标消费群体定位作为开发商，是很难把握的。要准确的进行项目目标消费群体定位，必须由商业专业人士来完成。商业项目的发 展，归根结底需要消费者的消费作保障，没有消费者的消费，项目最终的结果肯定是失败的。明确了项目目标消费群体定位，才能设置项目的功能组合。
2、建设方案规划设计
建设规划设计是专业市场项目商业规划设计第一阶段中的第二个环节，是在项目定位、物业功能组合、可行性分析等基础工作完成后进行。这个环节要求在设计建设配套方案时，必须充分考虑项目的商业属性、定位以及项目的业态组合和功能，不能单纯的从控制成本或建筑屋艺术性方面考虑。
在进行建设方案设计时，需要把握好四个方面：
1）城市基础设施发展状况。
2）城市未来规划发展趋势。
3）项目主要主力店和主要功能区基本物业需求，主要是电力、消防、安防、通风、给排水、暖通、弱电、电梯等。
4）商业功能的通用性设计，不可按照某一个商业机构的个性需求设计。
项目建设方案设计规划主要包括两个方面方案设计：建筑方案设计、商业设备设施配套规划设计。相关方案图纸的确定标志着一个大型商业地产项目建筑设计的基本完成，在项目建设和招商、营销的过程中，方案需要局部调整和完善，需要专业的设计机构配合以提供保障。
3、商业空间装饰方案设计
在完成了项目商业方案设计和建设方案设计后，项目的商业规划设计进入第二个设计阶段，第二个设计阶段包括三个方面的规划设计：商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计。在第二个阶段的整个设计规划中，以上三个环节可同步进行。
商业空间装饰设计主要是根据项目定位、功能、建筑空间限定的要求，结合物业的建筑艺术，对物业空间环境进行艺术处理，营造舒适的购物、休闲、娱乐的空间 环境。主要设计的内容包括：商业平面布置方案、商业空间视觉中心方案、主要出入口效果、室内公共区域的效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墙面效果、卫生间效果、扶梯及电梯 效果、中庭效果、商业空间视觉中心效果等。
4、商业外环境设计
商业外环境设计主要包括外立面形象设计和外部环境设计两部分，具体设计内容包括：外立面形象设计：商业建筑外立面设计、商业建筑外立面夜景设计、外立面商业气氛设计、外立面广告位设计。外部环境设计：周边交通组织设计、绿化及铺地设计、绿化景观设计、休息空间设计、外部展示及促销空间设计、环境照明系统设计、室外指示及引导系统设计。
5、二次商业装饰设计
二次商业装饰设计主要是对建筑室内空间、主要商业服务设施以及店铺/专柜形象、商品陈列按照商业规律进行装饰设计。主要设计内容有三个方面：服务设施规划设计、导购系统设计、店铺及专柜/专卖店形象设计。每个方面主要的设计内容如下：
服务设施规划设计：总服务台设计、顾客收银台设计、顾客休息设施设计、室内景观设计、监控系统设计、员工办公系统设计。
导购系统设计：标识、指示系统设计、促销空间设计、广告位设计、橱窗设计、花车设计。
店铺及专柜/专卖店形象设计：专卖店形象、专卖店室内展示设计、专柜形象设计、专柜灯光设计、陈列道具设计。
6、商业管理模式设计
完成了第一、第二阶段的设计工作，并不能代表商业规划设计工作的结束，这仅仅只是完成了项目硬件建设设计工作，项目的商业规划设计应该包括商业管理模式设计及品牌规划和招商策略设计。
商业管理模式对一个大型的商业地产项目的整体设计是至关重要的，是项目运营的根本保障。商业管理模式设计主要包括三大体系设计内容：组织体系设计、
制度体系设计、流程体系设计。每个体系设计的具体内容如下：
组织体系设计：组织架构、岗位及编制、岗位职责及规范。
制度体系设计：人事管理制度体系、行政管理制度体系、卖场管理制度体系、业务管理制度体系、营销管理制度体系、财务管理制度体系、物业管理制度体系。
流程体系设计：业务流程体系、物业服务流程。
7、品牌规划及招商策略设计
品牌规划及招商策略设计是项目商业规划设计的最后一个环节，是在项目定位的要求下进行的，解决项目提供什么服务的问题，是很重要的一个环节，但往往被忽视或不被重视，这对项目后期的整体运营会产生很大的阻力，影响项目的持续发展。
品牌规划是必须尊重品牌市场发展战略，尊重品牌市场定位，盲目求高是不现实的，应该客观规划出切实可行的目标品牌计划，此计划包括三个方面：其一，理想 的目标品牌计划；其二，目标品牌退换计划；其三、应急品牌计划。制定目标品牌计划应该综合考虑项目经营的经济效益与项目形象定位要求的关系，合理控制、科 学搭配不同定位的品牌的配比。同时在规划品牌落位时，科学利用房屋不同区域的商业价值，把握品牌之间不同形象、价位、色彩、风格等协调过度。
商业招商业态规划范文5
主持人方志华：商业地产是介于房地产与商业领域之间的一个新兴而又传统的业态，其营销的核心不是销售而是长期经营，那么应该如何看待营销对商业地产的推进作用？地产开发商关注的是找到好的商家，而商家要寻找的是目标消费者以促成购买，商业地产应该如何营销才能做到双赢？
商业地产营销的三个层面
王鑫华（颐高数码连锁集团总经理助理）
商业地产的营销可以从三个层面来理解。
首先，是针对业主的销售，商业地产的分割销售其实不应该成为主流，它是很多小型房地产开发商在现金流短缺的情况下不得已而采取的一种方式，所以它的销售会涉及短期套现问题。什么样的商业地产项目才算成功？所谓的成功并不是价值一亿元的项目能卖到2亿元，而是在赚钱的同时还能在几年之后良性地经营下去。这是颐高数码连锁集团一贯坚持的观点。
因此，在营销方面投资商必须考虑很多细节，例如，租金回报率与业态所可能获得的经营价值是否吻合，续租的各个环节能否在前期就能解决，等等。很多商业地产商在开发项目时，还在采用住宅地产的思路，过分注重外包装和一些表面因素，而对真正核心的元素却并不看重。北京中科贸就是其中一个失败的案例，它所提倡的7年14%的返租就远远高于其运营价值，这最终导致这个项目很难运营。颐高数码连锁集团本身也在开发和收购楼盘，但更多的是拯救烂尾楼，因此，我们会将经营价值的判断和后续租赁的细节放在首要位置。
其次，是招商部分的营销。我认为重点在于对资源的控制上，而不是营销面。大多数招商项目都类似于颐高数码连锁这样市场业态的项目，因此对资源控制能力提出了更高的要求。最初我们针对基层经销商进行直接招商，但是后来发现效果并不好，原因有二：一是招商谈判有难度，二是培育期较长。后来，我们开始针对上游资源进行整合，与上游厂商建立战略合作伙伴关系。我们每到一个地方都会借助厂商的力量来做营销工作，虽然我们的招商对象没有变，但经过整合后，招商变得非常容易。例如我们到青岛招商，一个礼拜就全部完成，一楼的核心商铺都是由厂商来圈定的。通过这样的资源整合方式，营销就会变得简单。
最后，是针对消费者端的营销，这是真正核心的部分。我认为针对消费者的营销重点应在于媒体的整合上。每一个业态有一个固定的消费人群，每一个媒体也有其特定的消费人群，所以我们每进入一个城市都会对每一个媒体进行深入剖析，并尽可能有针对性地做一些营销工作。
发现商业价值：商业地产营销的根本
（深圳市京基百纳空间商业管理有限公司总经理）
商业地产的营销大多数情况下与价格无关，但与管理和服务所产生的商业价值有关，尤其是MALL和购物中心。以我从事的一个项目华南MALL为例，它当初是一个地产项目，没有任何商业概念，只是想通过MALL的概念炒作来提高租金价格。后来我们发现，必须挖掘其商业价值，才能卖得更好。2000年，中国还没有主题式的购物公园，没有任何可供借鉴的成功经验。在这个项目中，我们是摸着石头过河，也总结了很多经验，其中的一条是必须将租金价格与商业价值结合起来。
华南MALL如果追求的是一种具有亲和力的文化，那么它的价值就很难估量。当商业物业处在建筑形态和产品的雏形期，价值是无从产生的，来自于文化、休闲、娱乐等多业态的结合和整合才使它焕发了活力，凸显出商业价值。商家真正感兴趣的是商业价值，而不是地产价值。没有持续的营销环境和良好的服务能力，好的商家也不可能进来。
华南MALL中期逐渐集中在品牌、服务、管理等方面进行系统营销，它们直接影响了租金的价格，而这正是投资者真正关注的。很多投资商都会模糊价值与价格的概念，但事实上，租金水平只是冰山一角，充分挖掘商业价值才是最重要的。
所有的营销最终要归结到资产与资本的营销，只有不断累积商业价值，才有可能进行资产和资本的营销，才能实现资本市场上的价值。以广州天河城为例，其资产与资本价值远比最初的地产价值高出许多倍。它的商业价值究竟有多大？即便从租金收入与固定资产角度去计算，它的数字也是很惊人的。
从地产营销到商业地产营销再到资产与资本的营销，整个过程，我个人称之为大营销。
推广期与经营期的商业地产营销
吴泽丹（广东北亭商业经营管理公司副总经理）
从购物中心的两个时期来看，我所理解的营销可分为推广期的营销和经营期的营销，不同的阶段有不同的营销策略。
推广期更多地表现在策划上。主题、背景、定位、功能、业态，这些都是前期的商业规划，而最终的目的是要让更多的消费者去认识，这便要有一个传播、推广的策划。这个策划过程实际上就是一个营销的过程。有一些人可能觉得策划很虚，我的理解是策划不可能把腐朽变为神奇。策划的作用有两个：一是让更多的人了解项目，二是挖掘项目的潜力。商业地产策划不可能解决立地、建筑、规划等招商所存在的问题，但是优秀的策划能挖掘项目优势，整合资源，让它更有商业价值。例如我们现在开发的项目叫北亭广场，英文叫UNI-MALL，给它的定位是广州首家娱乐MALL。在这期间，策划是起主导作用的。
经营期的营销体现在两个方面，一是树立品牌形象，我们不可能在经营期抛掉主题。营销会有很多层面，有些以文化理念的价值为导向，有些是以价格为导向，比如大甩卖，但对我们来说，前者更重要，所以保持我们一贯的品牌形象和理念很重要。第二是增强商业中心的人流量和影响力，提高知名度和美誉度。所以，我们现在跟行业资源和媒体资源共同举办了很多活动，通过活动来促进商家的销售，从而提升我们的持续经营能力。
租金价格：商业地产商的博弈之源
商业招商业态规划范文6
1、区商务局的政府职能和管理的行业
（一）、贯彻执行国家、自治区及*市关于商贸流通方面的法律、法规和方针、政策，制定*区商贸流通发展规划。
（二）、研究提出流通体制改革意见，培育发展城乡市场，推进流通产业结构调整和连锁经营、物流配送、电子商务等现代化流通方式。
（三）、负责对*区各种经济成分的商贸流通企业实施宏观管理和指导，研究拟定现有商业企业的改革与发展的意见，推进现代化企业制度的建立，指导企业实施战略性改组改造。
（四）、负责全区流通领域的行业管理，包括从事日用工业品、副食品、服务、旅游、进出口的经营活动。监测分析市场运行和商品供求状况，组织实施重要消费品市场调控和重要生产资料流通管理。
（五）、负责全区商贸流通领域的对外开放、招商引资工作，协调指导商业企业的招商引资活动，帮助商业企业申请项目，争取资金。
（六）、研究拟定规范市场运行、流通秩序和打破市场垄断、地区封锁的政策措施。对煤炭和成品油市场经营业户的资质进行初审，对其经营场所进行整体规划、合理布局。
1、组织实施烟、酒等重要消费品市场调控和监管，对煤炭、成品油、散装水泥等重要生产资料的流通管理。
2、负责对拍卖、典当、租赁、医药流通、民爆器材经营流通、旧机动车交易、废旧钢材等旧货流通行业业户的资质进行审查并对其业务指导和管理，监督其依法经营。
3、负责全区畜禽屠宰市场的规划、审批和管理。
4、负责全区综合市场、专业市场、集贸市场等各类市场建设的规划和审批及各类市场物业的规范和管理。
5、负责全区危化品经销行业的规划、管理或备案。
（七）、分析研究国际、国内贸易政策，提供区内外贸易、进出口贸易信息并组织相关活动，指导并帮助企业按国际化标准从事生产经营活动，争取商品出口配额，解决贸易争端。
（八）、负责外经贸发展促进资金、中小企业国际市场开拓资金项目的申报和管理；协调办理出口退税工作；指导外经贸企业的会计、统计业务；收集、分析、对外经贸信息和信息咨询服务。
（九）、代表区政府协调海关、商检、外汇管理、国税等中区直部门落实有关外经贸企业的优惠政策。
（十）、承办*区人民政府和上级业务主管部门交办的其它工作。
2、全区商贸流通及服务业的基本情况
到*年全区各类商业网点达1.98万个，其中：城区网点15268个，农区网点4450个；商品交易市场38个（含4个在建市场），交易额66.9亿元，其中：城区市场22个，年交易额58.3亿元，农区市场16个，年交易额8.2亿元；年销售额超亿元的市场有8个；规模较大的业态形式有综合、专业及集贸市场38个，连锁超市60个，大中型百货店9个。大型宾馆10所。全区现有建成营业面积144万平方米，其中：市区114.5万平方米；商贸流通业从业人员有7.8万人；新型商业流通业态正在形成，各类连锁超市网点已发展到60多家，国内大型连锁超市店、品牌店纷纷进驻*区，连锁经营收入近10亿元，年均增长90％，占城市社会消费品零售总额比重由2000年的0.95%，增长到了14.5%。几年来，随着城市建设及环境改造的快速发展，社区商业也得到了长足的进步。
现代物流开始起步，多层次物流体系、多元化市场格局日渐形成。
全区个体商业实现营业额50亿元以上，占全区批发零售贸易业商品销售总额的80%以上，剔除石油、烟草等垄断行业营业额，个体私营商业已经成为商贸流通业的绝对主力。
二、区商务局的重点工作
*区商贸流通业发展的总体思路。以全面建设小康社会为主题，以增强城市综合服务功能，提高人民生活质量为核心，以推进流通现代化发展为重点，以市场为导向，以企业为主体，调整业态，扩大规模，提高消费在国民经济中的比重，充分发挥流通行业在我区经济增长中的先导性作用，促进内蒙古东部商流、物流、信息流中心城市建设和社会全面进步。
1、打造蒙东商流、物流、信息流中心城市，做大作强蒙东物流园、工业物流园。以*物流园区为核心，加强物流信息整合，促进以信息化建设为重点的现代商贸物流业的发展；
2、要加快我区商贸流通业的发展，就要尽快制定行业发展规划，在现代商贸流通理论的指导下，改变现有的商业网点布局不合理、企业规模整体偏小、业态雷同、服务功能不全、资源浪费现象严重的粗放式发展方式。我们认为，制定发展规划，应从以下几个方面入手：一是高起点建设全国性商品批发市场。走有形市场与无形市场共同发展的批发市场体系建设路子。并建立适应商品特性的流通方式，按专业特点分层次组织批发市场。为此，政府要加强宏观调控，避免出现重复建设、有场无市的局面，要改变现有的招商、摆摊和赶集等落后模式，充分发挥大批量集散、配送、加工、信息处理等现代物流功能；二是继续构筑多元化的商贸网点建设投资格局。在政府的统一规划和管理下，通过招商引资和调控投资导向，积极调动本地商人积极性，鼓励各方按规划要求参与商贸网点建设投资；三是加强软件建设，强化商业网点建设监督、管理和服务体系，不断提高商贸网点建设的现代化、规范化程度，提升商贸流通品位；四是积极引进国际知名品牌连锁企业，催生新型流通业态，加快流通活市进程。整个流通经济以开放、激活零售业为重点，加快发展商业连锁、超市、专业店、特许经营、物流配送、电子商务、会展营销等新型流通业态方式。
3、根据科区商业网点建设的实际情况和国民经济发展要求，科区商务局会同市商务局共同聘请北京时代澳商城市环境研究院完成了《*市城区商业网点规划*-2010》编制工作，并经*市政府批准实施。
4、目前推动的重点工作
一是全面推动*区“万村千乡市场工程”建设工作，加强农牧区商业网点建设改造力度，满足广大农牧民的生产生活需要。到*年底前，将有196个“农资农家店”以崭新的面貌为广大农牧民生产生活服务，为建设社会主义新农村服务。
二是协调、服务、建设好以华融五金建材市场及木里图工业园区综合物流园为代表的市、区重点市场物流项目。
三是着力培育以百货大楼、金叶广场、太平洋商业广场、露天市场为主要构成的明仁大街城市商业中心，规范发展大中型零售商业网点。
四是着力培育以清谷新禾、万顺达淀粉、威世国贸、兴合化工、富铧农业等外贸企业为主的出口创汇能力，特别是要改善出口产品结构努力提高加工贸易在出口总值中的比重，提高出口产品质量档次，逐步改变我区“大内贸，小外贸”的局面。
五是大力扶持餐饮服务业，特别是以蒙古族饮食风格为主的特色餐饮。
