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房地产管理办法范文1
一、房地产开发中土地的供给方式(土地资源配置方式)
(一)房地产开发与房地产开发经营
1、房地产开发，是指在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
2、房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
(二)当前我国土地资源的配置方式
土地资源的配置方式共有五种：划拨、出让、租赁、作价投资(入股)、授权经营。
1、划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
2、出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
3、租赁：是指国有土地使用权人作为出租人将国有土地出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为，是一级市场行为。
4、作价投资(入股)：是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入股份有限公司或者有限责任公司，相应的土地使用权转化为国家对企业出资的国家资本金或股本金的行为。土地使用权由该股份有限公司或有限责任公司持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。
5、授权经营：所谓授权经营，是指由政府或国有资产管理机构，按照有关规定，将国有资产授给一些新成立或由其选定的机构，使其能够代表国家持有一般企业中的产权和股权，并相应地行使资本投资、营运和管理等权利，承担国有资产保值增值责任的一种国有资产经营形式。即被授权经营的单位通过委托协议，以合同方式履行出资人职责，在法律范围内明确享有出资人权益。
二、土地使用权出让方式：公开出让和协议出让
1、公开出让的方式：招标、拍卖、挂牌。
2、公开出让的依据：《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》
3、公开出让的范围：政府供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有争要求的工业用地；其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》约定或法律、法规、规章、地方政府规定应当收回土地使用权招标拍卖挂牌出让的；划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》约定或法律、法规、规章、地方政府规定应当收回土地使用权招标拍卖挂牌出让的；出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、规章、地方政府规定应当收回土地使用权招标拍卖挂牌出让的；依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。
4、协议出让的依据：《协议出让国有土地使用权规定》国土资源部第6次部务会议通过。
《协议出让国有土地使用权规范》(试行)，国土资源部。
5、协议出让的范围：出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，还可采取协议方式，主要包括以下情况：
政府供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；原划拨、承租土地使用人申请办理协议出让，《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》或法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经依法批准，可以采取协议方式；划拨土地使用权转让申请办理协议出让，《国有土地划拨决定书》、法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经依法批准，可以采取协议方式；出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；法律、法规规定可以协议出让的其他情形。
6、出让最低价的确定：在旧村改造过程中，建筑密集区拆迁成本高时，国有土地出让时，会出现0地价或者是负地价。
7、旧城改造中土地供给障碍：旧的项目报建体制与新的土地供给政策的冲突。
8、出让合同的补充协议条款，成为土地开发管理的重要手段。
国土资源部、国家工商行政管理局了关于《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本(试行)的通知。
该出让合同的补充协议，以下几个方面的内容必须写进合同中，如果不按此执行可能要承担很重的违约责任：当事人签订出让合同时除应当约定开工日期外，还应当约定项目竣工日期；当事人除应当在出让合同中约定项目的投资总额的最低标准外，还应当约定单位面积投资强度不低于最低标准；在出让合同中约定了受让宗地的容积率和建筑系数的最低值；属于工业建设项目的，企业内部行政办公及生活服务设施的用地不超过受让宗地面积的7％；当事人按照《出让合同》约定日期动工建设，但开发建设面积占动工开发建设总面积不足三分之一或已投资额占总投资额不足25％，且未经批准中止开发建设连续满一年，受让人应当交纳土地闲置费。
9、集体建设用地的流转将成为土地有偿供地的一种重要的补充方式。《农民集体所有建设用地使用权流转管理办法》集体建设用地使用权的流转方式基本上是准出让的规则。
三、土地使用权划拔
1、划拨供地范围：
(1)国土资源部第9号令的《划拨用地目录》中所确定的可以划拨供地的；
(2)经济适用住房、职工集资建房项目的供地；
(3)法律、法规规定的其他情形。
2、划拨供地趋势：逐渐缩小划拨供地的范围。
3、符合划拨供地的可以出让供地，但应当出让供地的不得划拨供地。
4、出让的工业用地可以进行职工集资建房。
四、房地产交易
(一)房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
1、出让土地房地产的转让
(1)出让土地的净地转让；
(2)出让土地的在建工程的转让(出让金、前期手续、25%的投资、国有土地使用权证)；
(3)出让土地现房的转让。
2、划拨土地房地产的转让
(1)划拔土地的净地转让；
(2)划拨土地在建工程转让；
(3)划拨土地房地产的转让。
(二)房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。租赁期大于20年的无效。划拨土地的租赁，其土地收益部分应当向政府交纳政府收益。
(三)房地产抵押，房地产法第四十六条规定：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押是有效担保方式之一，在合法的债权债务关系之间可以设定抵押担保。
五、土地用途的改变
土地分类：现行的土地分类是按三级分类，一级一共有三类：农用地、建设用地、未利用地。二级一共有15类，三级一共有71类。
任何一宗地在确定了用地分类以后，如果想改变其分类我们通常叫做土地用途的改变，比如说住宅用地改为商业用地。
(一)关于改变土地用途的规定
1、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同中约定的用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”
3、国土资源部第21号令《协议出让国有土地使用权规定》第十六条规定：“以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。”
4、此外，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第16条的规定，供地时要将土地用途、容积率等使用条件的约定写入土地使用合同，土地使用权人不按照约定条件使用土地的，要承担相应的违约责任。因土地使用者未经批准不得擅自改变土地用途，经批准改变出让合同约定的土地用途的，应根据原《土地使用权出让合同》的约定不同分两种情况处理：
(1)《国有土地使用权出让合同》明确约定土地使用者改变土地用途应当收回土地使用权或者地方法规或行政规定明确改变土地用途应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回土地使用权(对出让土地使用权人给予相应补偿，补偿金额根据余期出让土地使用权价格确定)后，依法重新公开供应。
(2)《国有土地使用权出让合同》没有约定、地方法规、行政规定也没有明确规定的，土地使用者应当按规定报经出让方(市、县人民政府土地行政主管部门)和城市规划行政主管部门批准，批准后应当签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，即对原出让合同约定的土地用途、出让年期、出让金额等进行相应调整、重新核定。
5、国土资源部办公厅针对**省国土资源厅《关于协议出让土地改变用途如何补交出让金问题的请示》，做出国土资厅函《关于协议出让土地改变用途补交出让金问题的复函》明确：“土地使用者以协议方式出让取得国有土地使用权后，必须严格按照规定的土地用途和条件使用土地。土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划部门行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。经批准改变出让土地用途的，应按变更时的土地市场价格，分别计算变更后的土地用途的土地使用权出让金数额和原用途的土地使用权出让金额，以差额部分计算应当补交的土地使用权出让金”。
从上述规定看，土地使用者改变原来的土地用途需经出让方和市、县规划部门审批同意，即除了规划部门同意改变规划外，还要经土地主管部门审批。
(二)由于各地的实务操作不统一，因此在对待土地用途改变的问题上一直有较大分歧。《协议出让国有土地使用权规范》并施行。该《规范》在改变土地用途问题上做出了如下规定：
l、自用的划拨用地，土地使用权人申请改变用途，经规划部门同意可以改变土地用途，《国有土地划拨决定书》、《国有土地使用权租赁合同》、法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回划拨土地使用权公开出让的，报经市、县人民政府批准，可以办理协议出让手续。
改变用途的申请人应缴纳土地使用权出让金额按下列公式核定：
应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新用途出让土地使用权市场价格－拟出让时的原用途划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格。
2、划拨土地使用权转让中改变用途的
划拨土地使用权申请转让，经市、县级人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。划拨土地使用权的转让必须进行有形市场公开交易，转让后改变用途等土地使用条件的，应按下列公式交纳出让金额：
应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格－拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格。
3、出让土地改变用途的
出让土地申请改变用途等土地使用条件，已取得规划部门同意，且《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、地方性法规、行政规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经市、县国土资源管理部门审查同意，可由原土地使用权人与国土资源管理部门签订国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订国有土地使用权出让合同，调整国有土地使用权出让金。
调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下列公式确定：
原土地使用权人应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格－批准改变时原土地条件下剩余年期土地使用权市场价格。
(三)政府在改变土地用途的审批上应当掌握的度(个人观点)。
附案例：新晨
案例l：某房地产公司A通过公开出让竞得了某宗地的国有土地使用权，交纳土地出让金后取得了《建设用地批准书》，后因资金问题无力进行开发，将该宗地转让给了B房地产公司，那么：
1、《建设用地批准书》能否作为土地转让的凭证?
2、A公司取得《国有土地使用权证书》后该宗地能否转让?
房地产管理办法范文2
现将北京市人民政府的《北京市房地产抵押管理办法》转发给你们，并就有关问题一并通知如下，望遵照执行。
一、房地产抵押登记的管辖范围按照市人民政府的有关规定，下列房地产抵押登记，由房地产管理局办理：
1.以已开发使用的城镇建设用地范围内国有土地使用权设定抵押权的；
2.以城近郊区、县城、建制镇、工矿区、开发区范围内的房屋设定抵押权的；
3.以国有土地上期得权益的房屋设定抵押权的。
二、房地产抵押登记，按照下列情况，分别由市或区县房地产管理局办理：
房地产管理办法范文3
1．1为了维护公司、股东和债权人的合法权益，加强财务管理和经济核算，根据《公司法》和《企业会计制度》等相关法规，结合公司实际情况，制定本规定。
1．2公司财务管理的基本任务是:做好财务预算、控制、核算、分析和考核工作；规范公司的财务行为，准确计量公司的财务状况和经营成果；依法合理筹集资金，有效控制和合理配置公司的财务资源；实现公司价值的最大化。
1．3本规定在公司内部暂时执行，随着公司业务的正常开展和不断拓展，将进行更改、补充和完善。
第二章财务管理组织机构
2．1公司实行董事会领导下、总经理负责制的财务管理体制，公司是独立的企业法人，自主经营、自我发展、自负盈亏、自我约束，依法享有法人财产权和民事权力，承担民事责任。公司设置独立的财务机构即财务部。
2．2公司按照《会计法》和《会计基础工作规范》等规定,结合公司的核算体制和财务管理的实际需要，配备财会人员，加强对财会人员的管理。
2．3财务部主要负责公司的财务管理和经济核算，主要职责为：
（1）负责公司财务管理制度和各项会计制度拟定；
（2）参与公司筹资方案的拟定和实施；
（3）参与公司发展新项目、重大投资、重要经济合同的可行性研究，提供财务意见；
（4）参与公司经营决策，统一调度资金；
（5）负责公司财务预算管理、会计核算；
（6）负责编制合并报表，提供财务数据，如实反映公司的财务状况和经营成果，并作好项目和财务分析工作；
（7）监督财务收支，依法计缴税收；
（8）负责公司财务会计档案的保管，票据申购、使用、核销等管理工作；
（9）监督、检查资金使用、费用开支及财产管理，严格审核原始凭证及账表、单证，杜绝贪污、浪费及不合理开支；
（10）参与对子公司的财务管理。
（11）协调处理与各单位的关系。
2．4财务部建立稽查制度，出纳员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权债务账目的登记工作。
2．5公司董事会按有关程序聘任公司财务负责人。
第三章会计核算
3．1公司按照《企业会计制度》规定，结合经营项目实际情况，制订并实施有关会计核算暂行办法，及时、正确反映经营业绩和披露经营风险。
3．2公司采用借贷记账法，以中文作为记录的文字，以人民币为记账本位币，按照《企业会计制度》的规定并结合公司的实际情况，设置总分类和明细账科目。
3．3公司按照《企业会计制度》规定对经济业务进行会计核算、账务处理，并实行会计电算化。
3．4公司依照权责发生制和配比原则确认收入和成本，以反映公司的经营成果。
3．5公司严格区分本期费用支出与期间费用支出。
3．6公司各项财产在取得时按照实际成本计量，其后，如果财产发生减值，按照《企业会计制度》的规定计提相应的减值准备。
3．7公司在进行会计核算时，应当遵循谨慎性原则的要求，不得多计资产和收益、少计负债和费用。
第四章财务预算管理
4．1公司制定财务预算管理暂行规定，对公司的经营业绩、财务状况、项目运作等实行全面财务预算，并依据其实施管理。
4．2公司在年度开始前组织编制完成本年度的各项财务预算，财务预算主要包括以下内容：
1.经营预算；
2.盈利预算；
3.资金预算。
4．3公司在预算年度开始后，对财务预算执行情况进行分阶段的控制和监督，及时进行差异分析，并查实差异的原因，向总经理报告。
第五章收入、成本费用管理
5．1公司建立并完善营业收入的管理规定，确保收入循环中的报价、签订合同、实际收款和开具发票等各环节的内部控制，以加强对业务活动的财务监督。
5．2营业收入是指公司在营业期间收取的各种经营项目的主营收入和其他业务收入。公司在收讫价款或取得价款的凭证时，确认营业收入的实现。
5．3公司对外投资性的收益包括短期投资收入和长期投资收益。短期投资收益在持有期满后确认，长期投资收益按被投资单位取得的合法审计报告中的财务年度权益确认。
5．4成本费用的核算坚持权责发生制的原则，当期发生的成本费用，无论其款项是否支付，都应计入当期的成本费用；虽在本期支付的成本费用，但应有后期负担的均不能计入本期成本费用。但应归属本期的成本费用和损失不得挂账，调节利润。
5．5严格控制成本费用的开支范围和标准，严格履行请购、审批、合同订立、付款等程序，合理控制成本和费用。费用报销的审批及流程按照费用报销暂行规定执行。
5．6公司合理运用财务杠杆，降低财务费用等资本成本。
第六章资产管理
6．1公司严格按照国家有关部门颁布的《现金管理条例》、《银行支票使用管理暂行规定》、《银行账户管理办法》和公司现金、银行存款管理暂行规定，对货币资金的使用、银行账户的开设和使用进行管理。货币资金的保管和核算须岗位分离。
6．2公司制定信用政策，加强对应收款项的管理，明确欠款对象，落实追款责任并依据结果施以奖惩。
公司采用余额百分比法估计坏账损失，并计提坏账准备，计提的比例为期末应收款项的5‰。财务部对已确实不能收回的超龄应收款项，定期逐笔书面上报总经理审核，批准后作为坏账损失处理。如数额较大者须通过董事会批准后处理。
6．3公司加强对存货的管理，建立完善的采购、保管、领销、记录、盘点制度，保证账、卡、物相符。存货按照实际成本计价，领用或发出存货，采用先进先出法确认其实际成本。
6．4公司制定并严格执行《固定资产管理办法》，健全固定资产购建预算、授权购买、登记核算、维护保养、处置等控制制度。公司的固定资产按分类确定折旧率，采用直线法折旧。全部折旧额在相应资产的有效经营期内收回。
公司对固定资产的购建、清理、报废等，都应当办理会计手续，设置固定资产明细账，建立固定资产卡片，进行会计核算。
6．5公司对资产使用部门要求定期或者至少于每年年度终了，对各项资产进行全面检查，并根据谨慎性原则的要求，合理地预计各项资产可能发生的损失，当期末账面资产价值与可收回金额发生差额时，对可收回金额低于账面价值的差额，提交公司总经理批准后计提资产减值准备。
第七章负债及所有者权益管理
7．1公司的债务性融资和权益性融资，依据《公司法》等相关法规和《公司章程》进行。
7．2公司依据《公司法》等相关法规和《公司章程》实施股本变动、提取公积金以及分红派息等程序。
公司法定公积金按照税后利润的10%提取。
第八章筹资管理
8．1筹资是公司根据发展需要，在自有资金不能满足和保证公司正常运转时，从外部获取资金以达到公司经营目标的必要活动。筹资必须充分考虑公司实际情况，制定和掌握好筹资策略和方法，确保此项工作安全、有序，并取得最佳效益。
8．2筹资的目的是投资，筹资策略必须以投资策略为依据，充分反映公司投资的要求。筹资时考虑以下因素：以“投”定“筹”、量力而行、具有配套能力和消化能力、筹资成本、筹资管理的难度、公司筹资的期限、负债率和还债率等。
8．3筹资方式包括银行筹资、股票筹资、债券筹资等。结合公司实际情况，银行筹资是公司资金筹集的最主要、最直接的内容，在公司的发展阶段，应尽量争取各专业银行的支持。
第九章投资管理
9．1公司依据国家宏观经济环境、有关法规和公司章程、地区及行业发展状况、公司及项目前景分析等因素，把对公司的长期发展有较大的影响投资项目，作为是对外投资管理的重点，同时，为改善投资决策效果，提高投资决策能力和收益，董事会对投资项目进行初审、分析、筛选、评价、论证。公司不从事证券信用交易，避免从事承担无限责任的投资。
9．2对外投资应考虑投资增值程度、投资保本能力、投资风险性、纳税优惠方针、投资的预期成本、筹资能力、投资回报期间的长短等，全面综合考虑各因素的基础上，确定投资的项目。
9．3在争取获得更多的投资增值、投资收益时必须重点考虑投资的风险，包括项目特有风
险、公司风险、市场风险。由于项目的市场风险不能通过多角化加以分散，因此其对项目的影响非常重大，但公司风险或项目特有风险也不容忽视。
9．4短期投资是指公司购入能随时变现并且持有时间不准备超过一年的投资。短期投资按取得时的投资成本入账。
短期投资持有期间所取得的股利、利息等收益，不确认投资收益。
9．5长期投资是指公司购入不能随时变现或不准备随时变现的投资，并分别在“长期股权投资”、“长期债权投资”科目中核算。
公司对外进行股权投资，根据对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的不同情况，分别采用成本法或权益法核算。
公司对外进行债权投资，按取得的实际成本，作为开始投资成本。
9．6公司应当定期或者至少每年年度终了,对长期投资逐项进行检查,如果由于市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因导致其可收回金额低于账面价值的,应当计提长期投资减值准备.
9．7公司根据《公司法》，以及公司发展战略实施对外投资，并严格履行立项、可行性分析、审批、运作、监督管理和核算等程序，对外投资必须经董事会审议通过。
第十章财务信息管理
10．1公司依据《企业财务报告条例》、《企业会计准则》、《企业会计制度》、《合并会计报表暂行规定》以及财政部颁布的其他有关制度，编制财务报表。
10．2公司的财务报表属于公司的财务机密，未经董事会批准的财务报表一律不得外流。
10．3已经审核过的报表如需外送，需经财务负责人并报总经理批准。月报在次月的十日内送各股东，季报在每一季度结束后的二十日内送各股东，年报在每一会计年度结束后的三十日内送各股东。
10．4公司依照《会计电算化管理制度》实行财务电子信息系统，实现授权、岗位分离、记录控制等内控程序的电算化，保证内控制度的有效性,相关人员在使用财务电子信息系统过程中，严格遵循内部控制规范和技术规范，保证系统的正常运行。
10．5公司财务部依照《会计档案管理办法》妥善保管各种财务会计文本（电子）资料。
10．6财务部按照规定作好财务工作交接工作，财务人员工作调动或者因故离职必须将本人所经管的财务工作全部交给接替人员，没有办清交接手续不得调动或者离职。
第十一章附则
11．1本规定由董事会负责修改和补充。
11．2本规定由董事会授权公司财务部负责解释。
房地产管理办法范文4
第一条 为了加强对房地产开发的管理，促进和保障房地产业的健康发展，依据《中华人民共和国房地产管理法》和国务院《城市房地产开发经营管理条例》，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条 在本市行政区域国有土地范围内从事房地产开发、房地产经营、实施房地产管理，应遵守本办法。
第三条 房地产开发应按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条 市城乡建设委员会是本市房地产开发的行政主管部门（以下称市房地产开发主管部门），负责全市房地产开发经营监督管理工作。市有关部门，依照政府规定的职责，负责与之相应的房地产开发监督管理工作。
第二章 房地产开发企业
第五条 房地产开发企业包括房地产开发专营企业、房地产开发兼营企业、房地产开发项目企业。
房地产开发专营企业是指以房地产开发经营为主的企业；房地产开发兼营企业是指以其他经营为主，兼营房地产开发经营业务的企业；房地产开发项目企业是指以房地产开发项目为对象从事单项房地产开发经营的企业。
第六条 设立房地产开发企业，除应符合有关法律、法规规定的企业设立条件外，还应具备下列条件：
（一）有800万元以上的注册资本，流动资金不低于500万元；
（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员和统计人员；
（三）有建筑面积在300平方米以上的固定办公经营场所。
第七条 房地产开发企业应依据《中华人民共和国公司法》登记申办为有限责任公司、股份有限责任公司或国有独资公司。外商投资设立房地产开发企业的，除应符合本办法第六条的规定外，还应依照外商投资企业法律、法规的规定，办理有关审批手续。
第八条 设立房地产开发企业，应向市房地产开发主管部门申请资质初审，并向市工商管理部门申请登记。市房地产开发主管部门应在接到申请之日起15日内办理资质初审；市工商管理部门对符合本办法第六条规定的，在接到市房地产开发主管部门初审意见之日起30日内予以登记。不符合条件不予登记的，应说明理由。
第九条 房地产开发企业应自领取营业执照之日起15日内，持下列文件到市房地产开发主管部门注册备案：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同；
（六）固定办公经营场所证明。
第十条 经上级建设行政主管部门批准的房地产开发企业和外埠来沈的房地产开发企业，在本市从事房地产开发经营活动时，均应到市房地产开发主管部门注册备案。凡未取得房地产开发资格的项目单位，均须经市房地产开发主管部门依照有关规定审查批准，并到市工商管理部门申请登记为房地产开发项目公司后，方可从事房地产开发项目的开发建设工作。房地产开发项目完成后，房地产开发项目公司应予以注销。房地产开发项目公司申请确定资质等级的，由市房地产开发主管部门对其开发业绩进行考核，符合条件的，批准资质等级，核发《房地产开发企业资质等级证书》。
第十一条 房地产开发企业应按照有关规定接受资质年度检查。并定期向市房地产开发主管部门和市统计部门报送统计资料及有关资料。
第三章 房地产开发项目
第十二条 房地产开发项目，应符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。应坚持新区建设与旧区改造相结合的原则，注重基础设施开发，提高城市规划设计质量，增加和丰富城市绿地，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产和优秀近、现代建筑。
第十三条 土地使用权在招标、拍卖、协议、划拨前，市规划土地管理部门和市房地产开发主管部门应对下列事项提出书面意见，作为依据之一：
（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿、安置形式。
第十四条 城市规划区内集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。
第十五条 房地产开发项目实行资本金制度，资本金不得低于项目总投资的30%。
第十六条 转让房地产开发项目，转让人和受让人应签订转让合同，向市土地管理部门申请办理土地使用权变更登记手续，转让地上有建筑物的房地产开发项目，应到市房产管理部门办理登记手续。并到市房地产开发主管部门备案，更换项目批准文件。未完成拆迁安置任务的房地产开发项目不得转让。
第四章 房地产开发建设
第十七条 房地产开发企业应按照限时制度的规定，按时完成房地产开发项目。对停缓建项目，可延长竣工时限，但延长时限最多不得超过一年。在延长时限内仍未竣工的，由市房地产开发主管部门收回该项目建设权，重新组织招标、拍卖；对闲置土地项目，由市土地管理部门拟订闲置土地的处置方案，经原批准用地的人民政府批准后组织实施。
第十八条 房地产开发公司资质和施工企业资质与开发项目等级必须相对应。
房地产开发企业应将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在《房地产开发项目手册》中，每季度末报送市房地产开发主管部门审核。
第十九条 房地产开发建设应根据项目的性质和规划设计要求，通过招标投标方式，优选勘察、设计、施工、监理单位，并签订合同。
第二十条 房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应向市房地产开发主管部门提出竣工验收申请。市房地产开发主管部门自收到申请之日起30日内，组织有关部门，依照有关规定进行验收。未经验收或验收不合格的，不得交付使用。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第五章 房地产开发经营
第二十一条 房地产开发企业申请商品房销（预）售，应提供下列文件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）营业执照和资质等级证书；
（五）工程施工合同；
（六）预售商品房分层平面图；
（七）商品房预售方案。
第二十二条 房地产开发企业应在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应按照质量保证的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应承担赔偿责任。
第二十三条 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构不合格的，购买人有权退房；如对购买人造成损失的，房地产开发企业应承担赔偿责任。
第二十四条 预售商品房的购买人应自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应协助商品房购买人办理土地使用权变更和所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
第六章 法律责任
第二十五条 违反本办法规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营活动的，由市工商行政管理部门没收违法所得，并处以违法所得5倍以下的罚款。
第二十六条 违反本办法规定，未取得房地产开发资格或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由市房地产开发主管部门责令限期整改，并处以5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由市工商管理部门吊销营业执照。
第二十七条 房地产开发企业有下列行为之一的，由市房地产开发主管部门和其他有关部门给予警告、限期整改、停止或取消项目开发建设权、拍卖资产、降低直至取消资质等级，并处以5000元以上3万元以下的罚款：
（一）申请资质等级初审时隐瞒真实情况、弄虚作假的；
（二）未按规定办理变更或注销手续的；
（三）伪造、涂改、出租、出借、转让《房地产开发企业资质等级证书》的；
（四）未如实填写或者未按规定时间交验《房地产开发项目手册》的；
（五）瞒报或未按规定报送统计报表的；
（六）未按规定进行资质年检的；
（七）未按规定向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书的；
（八）未按规定办理有关开发建设手续而擅自开发建设的；
（九）无故拖期回迁超过半年以上的；
（十）住宅小区、组团按规定的竣工期限超期二年以上不能竣工的，交付使用后二年以上仍未达到综合验收标准的，交付使用后一年未完成配套建设也不采取任何措施的。
第二十八条 违反本办法规定，将未经验收的房屋交付使用的，由市房地产开发主管部门责令限期补办验收手续，逾期不补办验收手续的，处以10万元以上30万元以下的罚款。验收不合格的，依照本办法第二十九条规定处理。
第二十九条 违反本办法规定，将不合格的房屋交付使用的，由市房地产开发主管部门责令限期返修，并处以房屋总造价2%的罚款；情节严重的，由市工商管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十条 违反本办法规定，擅自转让房地产开发项目的，由市房地产开发主管部门取消其开发项目建设权，市土地管理部门责令其停止违法行为，没收违法所得，并处以违法所得5倍以下的罚款。
第三十一条 违反本办法规定，擅自预售商品房的，由市房产管理部门，责令停止违法行为，没收违法所得，可并处已收取的预付款1%以下的罚款。
第三十二条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，给予行政处分。
第三十三条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由做出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第七章 附则
房地产管理办法范文5
一、项目决策阶段的造价管理
纵观投资的全过程，各阶段对工程造价的影响程度不同，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，可达80％～90％，设计阶段对工程造价的影响程度达75％以上，而施工阶段对造价的影响仅达5％～25％。可见，控制工程造价的关键在于施工前的项目决策阶段。
科学合理地预测开发项目投资估算，是进行房地产项目造价管理的前提。投资决策是开发企业对拟开发项目的必要性和可行性进行技术经济全面论证，也是对不同的投资方案进行比较、判断和选择的过程。房地产开发是一项综合性的技术经济活动，投资大，建设周期长，涉及面广，风险大。房地产开发企业必须对房地产市场、国家经济和项目效益进行深入研究。
二、设计阶段的造价管理
设计是对开发项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，确定建筑物的结构形式、外观设计、平面布置、设备材料的选择及装修标准等。尽管设计费在工程总造价中的比例不大，一般只占建安成本的1，5％一2％，但对工程造价的影响可达75％以上，由此可见，设计质量的好差直接影响工程造价的多少，直接决定人力、物力和财力投入的多少。由此可见，房地产开发企业抓好开发项目设计阶段的工作，可使造价管理取得事半功倍的效果。
三、招标阶段的造价管理
工程招标投标包括材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发企业选择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。在招标过程中造价管理，房地产开发企业方应注意与加强以下几点：
.招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。
.做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，以利于日后的造价控制。
.合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为房地产开发企业方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。
四、施工阶段的造价管理
施工阶段资金投入大、时间长、范围广且涉及的单位众多。虽然理论研究结果表明：施工阶段对项目造价的影响程度为5％～25％。但如果房地产开发企业忽视对施工现场管理，不注意协调各方的关系，致使项目的工期拖延，质量低下，同样会造成实际成本费用支出大大超支。本文认为房地产企业加强施工阶段的造价管理，主要是以下工作：
一）工程结算管理工程结算是指承包商在施工过程中，依据合同付款条款的规定和已经完成的工程量，向房地产开发企业收取工程价款的行为。工程结算反映了工程进度进展状况，又称其为工程进度款的拨付。主要是以承包商提出的工程进度统计月报表为支付凭证。房地产开发企业在办理中间结算时，对承包商上报的报表中工程量及单价要进行严格审查，核实工程量的真实性和准确性，按投标书中的工程量清单报价复核结算单价。涉及单价调整的按合同约定执行。工程结算能使承包商的施工消耗得到及时补偿，同时又能按定期考核工程成本、工程进度计划目标的执行情况。
二）工程索赔管理在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。工程变更给工程总价管理带来了较大的难度，为搞好工程总价控制，房地产开发企业需从以下几个方面加强工程造价管理工作：首先，房地产开发企业应以合同形式要求设计方在提交工程图纸时，仔细核对工程设计，尽量避免因工程设计问题而引起工程变更。其次，建立一套完整的工作制度和统计机制，加强变更工程量的审查和控制。一方面，要求从工作制度上规范、完善工程计量的签发和审核，没有变更令的，一律不得超出设计工量；另一方面，需加强工程变更量的统计，按分项工程为单位建立工程量的档案，以设计数据为原始数据对变更工程的量的变化进行实时统计。
三）节约成本措施房地产开发企业对工程成本的支出实施动态跟踪管理，随时收集了解人工、材料、机械设备市场价格，尤其是工程上所用材料、设备，品种多、数量大、价格高（占工程成本的8O％）。必要时，房地产开发企业对一些常用材料和设备可建立自己的供货渠道，这样既可保证工程质量，又可降低成本。
五、竣工验收阶段的造价管理
该阶段是工程造价管理工作的最后阶段，也是房地产开发企业控制造价的重要环节。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。
房地产管理办法范文6
为实施《北京市房地产抵押管理办法》(以下简称办法),现就有关部门通知如下:
一、下列范围内的房地产抵押由房地产管理局管理:
1.以已开发使用的城镇建设用地范围内国有土地使用权设定抵押权的;
2.以城近郊区、县城、建制镇、工矿区、开发区范围内的房屋设定抵押权的;
3.以国有土地上期得权益的房屋设定抵押权的。
二、房地产抵押按下列情况分别到市或区县房地产管理局办理登记:
1.外国企业、其它组织和个人;外商投资企业;军队以其房地产进行抵押的;购买人以其购买的外销商品房或《外销商品房预售契约》进行抵押的;到市房地产管理局办理登记。
2.企业、其它组织和个人以其房地产或期得权益房屋进行抵押的;由房地产所在地区、县房地产管理局办理登记。
三、申请办理房地产抵押登记,除须提交《办法》第十八条规定的证件外,还应提交下列文件:
1.上级权力机构批准其以房地产进行抵押的证明。
2.外商投资企业批准证书复印件。
3.企业法人营业执照复印件。
4.有效的房地产评估报告。
5.抵押房地产保险单复印件。
6.以出租房屋作抵押的,还须提交有租赁期限的《房屋租赁契约》影印件。
四、房地产抵押登记日期以收到全部证件之日为准。
五、产权管理部门对房地产抵押合同等文件及抵押物进行审核无误的,须在抵押人所持国有土地使用证、房屋所有权证、《商品房预售契约》上注记抵押登记情况,加盖房地产抵押专用章。以国有土地使用权或房屋进行抵押的,自登记日起30日内向抵押权人颁发《他项权利执照》。
六、房地产抵押变更登记1.抵押期间房地产权转移或变更的,当事人应自转移变更之日起30日内,持抵押权人同意其转移变更的证明文件,到原登记部门办理转移或变更登记。
2.房地产抵押权人发生变更的,当事人应自变更之日起30日内,持抵押权转让合同及有关证件到原登记部门办理变更登记。
3.抵押房地产被处分后,原抵押当事人应自处分之日起15日内,到原登记部门办理注销登记。
七、《他项权利执照》遗失,抵押权人应向登记部门书面报失,并在《北京日报》上声明作废,登记部门于登报声明30日后,补发《他项权利执照》。
八、房地产拍买机构,由市房地产管理局指定。
九、处分房地产,须补交地价款的,均按1993年北京市人民政府第6号令的有关规定办理;买卖过户手续按京政发(1988第82号文件)的有关规定办理。
