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房地产项目进度管理范文1
【关键词】进度计划；WBS；甘特图；里程碑
一、引言
近年来，随着我国经济的快速发展及人民生活水平的迅速提高，群众对住房的需求空前增加，商品房建设规模不断增大，居民居住条件明显改善。但随着城镇人口的快速增长和住房制度改革的实施，商品房建设的速度仍远远落后于社会需求的增长速度，商品房建设已成为新的经济增长点和消费热点。
在此背景下，为了满足Z市居民改善居住环境及城市面貌的迫切要求，Z市金玉东方集团有限公司提出了盛景园房地产开发项目。本项目计划投资35933.58万元，建设总工期24个月，总用地面积58868.00m2，总建筑面积119203.27m2，其中住宅面积52195.71m2、办公面积14681.69m2、商业面积34546.22m2，地下停车位325个。
由于房地产开发项目规模大、周期长，如不能及时交房，会与业主发生纠纷，给房地产开发商造成巨大损失，因此，房地产开发项目的进度控制十分重要[1]。为此，本文将项目进度管理的相关理论与Z市盛景园房地产开发项目实际密切结合，对本项目的进度规划进行了深入研究，以为本项目进度的优化及控制提供科学指导。
二、Z市盛景园房地产开发项目工作结构分解
所谓工作结构分解就是把项目工程作为一个系统，分解为若干个相互独立、相互制约和相互联系的过程，即工作分解结构（Work Breakdown Structure，WBS）[2]。工作结构的分解既可以按照实施过程分解，也可以按照技术系统结构分解。其中，前者是指按照工程每项工作的实施过程进行分解，而后者则是按照不同的技术要求或者不同的功能要求，将总的工程进行分解。本文对盛景园项目的工作结构分解将首先按照房地产开发的阶段进行划分，其工作结构分解详见图1。
在上述工作结构分解的基础上，还可以按照技术系统结构进行进一步分解细化，如土建工程又可细分为地基、主体、屋顶及装饰装修等工作；安装工程又可细化为给排水、暖通、电梯、消防及强弱电工程等；室外工程则主要包括项目的绿化等。
三、Z市盛景园房地产开发项目工作逻辑关系及时间估算
在项目进行工作结构分解之后，需要确定项目各个工作之间的逻辑关系，也就是项目各项工作的先后顺序。确定各工作之间的逻辑关系主要考虑工作之间内在的客观规律、施工工艺流程、组织关系、施工场地的限制和施工资源的限制等。确定工作的逻辑关系的目的就是得到工作关系列表和工作网络图。
然后，再估算各个分项工作的工作时间和资源量。工作时间的估计是整个进度计划的基础工作，直接影响工作网络时间的确定，进而影响到整个工程进度安排。分项工程的工作时间包括完成项目工作的时间和交接时间[3]。工作时间的确定方法有专家判断法、类比估计法、单一时间估计法和三个时间估计法等。本文对本项目的时间估算将采用三个时间估计法，该方法通过估计项目最可能时间、客观时间和悲观时间这三个时间，在利用概率的相关知识原理，来最终确定项目工作的期望时间，其计算公式为[4]：
其中：Te为工作的期望时间；a为乐观时间估计；b为悲观时间估计；m为最可能时间估计。
该估计方法对时间的估计方差为：
本项目工作逻辑关系及时间估算情况详见表1。
四、Z市盛景园房地产开发项目进度计划的编制及里程碑的确定
在完成上述工作结构分解、确定工作逻辑关系，估算各项工作时间、工作资源之后，就进入编制初步进度计划的阶段。编制进度计划的常见方法有：关键工期法、甘特图法、网络计划法、线性图法、里程碑事件法等[5]。结合本项目实际，本文对本项目进度计划的编制采用的是甘特图法，根据上述时间安排，采用Excel软件，所编制的项目工作进度甘特图详见图2。
在项目进度计划中设置里程碑，可以通过检验每一项工作任务的里程碑，来把握项目工作的进展，确保整体目标的实现。所谓项目里程碑就是项目进行中的关键事件[6]。本项目所确定的里程碑具体如下：（1）在投资决策阶段，设置如下里程碑：项目实地勘探的里程碑——地质报告；市场前景、财务评价等完成的里程碑——项目可行性研究报告。（2）在施工建设阶段，里程碑设置如下：土建工程的里程碑——主体施工完成；安装工作任务的里程碑——电梯安装完成、给排水安装完成、强电安装完成、弱电安装完成、消防安装的完成。
五、结语
本文将项目进度管理的相关理论与Z市盛景园房地产开发项目实际密切结合，对本项目的进度规划进行了深入的研究，以为控制并优化项目进度提供科学依据和指导。然而，受资料所得及篇幅的限制，本文研究还不够深入，后续研究将着重分析项目进度的优化与控制，从而促使项目进一步缩短工期，提高项目经济效益，并以此提高项目进度管理在我国房地产开发项目管理中应用的科学性。
参考文献：
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房地产项目进度管理范文2
关键词：房地产；项目管理；成本管理
引言
工程项目管理是房地产开发项目管理的重要组成部分，房地产开发项目的管理者应做好各项管理工作，基于工程项目的理论和方法，达成管理目的，并在此基础上，优化房地产开发项目中的生产要素。在工程项目管理中，质量管理、进度管理和成本管理是关键点。贯穿于工程施工项目的全过程。因此对此项课题进行研究，其意义十分重大。
1房地产开发项目管理和发展现状
1.1房地产开发项目管理概述
使项目目标在短时间内实现，是房地产开发项目管理的根本目的，项目经理负责制是这项管理的基础，通过对系统工程观点、理论和方法的合理运用，制定贯穿于房地产由开发到建设全过程的管理系统[1]。房地产项目管理体系复杂程度较高，参与主体除了建设单位和施工单位外，还包括监理公司，属于集实践经验和管理于一体的管理系统，能够为房地产开发项目提供理论上的支持，有助于增强房地产开发管理的效果。房地产项目开发管理由多个部分构成，分别为质量管理、进度管理、成本管理以及其他管理内容。其中质量、进度和成本属于房地产开发项目管理的难点。只有平衡三者的关系，才能保证房地产开发项目管理的质量。但就实际情况来看，处理三者关系的难度非常大，需要企业全体员工的参与，这是企业实现盈利目标的有效途径。
1.2房地产开发行业发展现状
21世纪以来，我国建筑行业迎来了发展的黄金时期，房地产行业成为了国家的支柱性产业，尤其是市场经济体制的运行，使计划经济对房地产行业发展的限制被打破，房地产行业的发展规模呈现出不断扩大的趋势。但与此同时，建筑企业数量的增加，市场竞争程度愈加激烈，一些经营管理不当的中小企业逐渐被市场所淘汰。但总体而言，我国房地产开发行业具有广阔的发展前景，具体表现在以下方面：①房地产投资比例仍处在上升阶段，在查阅统计数据后得知，截止到2018年，我国房地产开发方面的投资超过了2万亿元，与去年相比，增加幅度为10%，由此可见，房地产在我国经济中的地位不会在短时间内发生动摇；②土地开发面积日益加大。截止到2018年，我国房地产开发面积2.55亿m2，同比增加40%以上。
2房地产项目的质量进度和成本管理
2.1房地产开发项目的质量管理
通过上述分析可知，质量管理是房地产开发项目管理的核心环节，如果质量管理效果不佳，必然会影响房地产开发项目管理的效果。及时发现房地产项目施工过程中存在的质量隐患，确保施工工艺与设计要求相符，并通过检查和绘制施作业图的方式，提升质量管理水平是房地产开发项目质量管理的关键，质量体系如图1所示。故建议项目部实施现场管理模式，促使管理人员树立质量管理意识，确保工程质量与合同规定相一致。究其原因，主要是管理人员是否具备质量管理意识，与合同质量目标的实现关联密切。房地产开发企业可以定期召开管理层会议，讨论和研究提升施工质量管理效果的措施，具体措施如下所述：（1）加强对施工单位和监理部门的审查，主要审查内容为从业资质，如果被审查对象不具备从业资质，应及时更换。（2）对设计图纸和施工规范进行检查，找出设计图纸中存在的问题，比如：土建工程与水电暖存在矛盾的内容、影响工程质量和造价的流程和材料，尤其是工程部门必须与设计部门保持密切的沟通和交流，借助设计变更、会议通知、技术核定单等手段，修正设计缺陷。（3）注重原材料和施工机械的质量管理，在房地产项目中，建筑施工材料是核心要素，施工材料的费用占比为建筑工程总成本的70%，现阶段，招标是主要的采购方式，在这种采购模式下，材料费用和质量均能得到控制。但在材料使用前，房地产开发企业应做好材料的复试，简言之，就是让检测单位对材料进行审核，值得注意的是，检测单位必须具备相应的资质，在检测过后得到复检报告，并由监理部门将其与出场合格证、出厂检验报告统一验收，在验收通过后方能允许其入场。此外，在工程项目施工中，还需要使用大量的施工机械，比如：塔吊、推土机、运输车和挖掘机等，房地产企业应要求施工单位在使用机械前进行复检，并做好设备的日常维修和养护。（4）在安全管理上，应加强对三宝、四口、五临边、模型、支架方面以及施工机具等的管理，三宝是指要求施工人员在作业阶段按照安全规定佩戴安全帽，同时在施工现场设置安全网和安全带。四口是指楼梯口、预留洞口、通道口和电梯井口的安全管理，究其原因，主要是这些区域属于安全事故高发区域，需要房地产项目开发企业予以关注，临边包括建筑物四周、阳台和屋面等。（5）做好监理制度的完善。完善监理制度的具体措施如下：①完善监理职能，使全过程监理成为可能；②加强对监理单位的资质管理，营造公平有序的监理市场；③通过宣传和培训的方式，对监理人员素质得到提升。
2.2项目进度管理
项目进度管理和质量管理均会影响房地产开发管理的效果，项目进度管理效果无法得到保障，房地产企业的经济效益也会受到不利影响。具体表现为施工合同中规定了工程交付时间，而进度管理不当会导致工期延后，房地产企业无法在合同规定期间内保质保量的交付工程项目，需要支付大量的违约金。这对于房地产企业发展而言显然是极为不利的，故房地产开发企业应该将进度管理贯穿于建筑施工的全过程。具体管理措施如下：（1）制定进度管理计划。进度管理计划需要在工程设计开始前制定，将进度目标和要求作为依据，完成工程设计，只有这样，才能在最大限度上保障工程进度管理的质量。值得注意的是，在总体进度管理计划制定完成后，还要通过调研和分析的方式，制定不同施工阶段的进度管理计划，为工程建设提供指导。（2）确保进度计划的贯彻落实。在施工进度计划制定完成后，应确保进度计划的贯彻落实，在进度计划通过审核后，将进度管理责任落实到每一个部门和岗位，确保资金、人力和材料等施工要素及时到位。与此同时，还要加强检查力度，找出建筑工程中影响施工进度的问题，并予以解决。在房地产开发管理中，进度管理属于项目管理难点，容易受到诸多因素的影响，实施难度较大。为此，房地产项目部们应做好影响因素的分析，明确不同施工阶段可能会出现的问题，对进度管理方面的问题进行预防性管理，以此来保证施工进度管理效果。通过查阅资料得知，人为因素、技术因素、设备因素、自然环境因素以及社会环境因素均会影响进度管理的有效性，但在众多影响因素中，人为因素的影响最为严重，且涉及的主体较多，包括房地产开发企业自身、施工单位、监理单位、供应商等，为此，房地产企业应加强对人为因素的管理，并在此基础上分析其他影响因素，从而满足进度管理计划的实施要求。
2.3成本管理
成本管理与房地产开发项目密切相关，加强对成本的管理，有助于房地产经济效益的提升。房地产项目开发属于大型生产活动，会涉及大量的资金，而成本管理有利于节省成本和提升资金利用效率，能够在保证建筑工程质量和进度的基础上，降低施工成本，增加施工企业的经济效益。再加上资金对于房地产企业而言可谓是生命，究其原因，主要是房地产项目开发设计到诸多方面的环节，且每个环节都会产生费用，分别为土地费用、工程费用、成本管理费用、基础设施费用以及财务费用。在查阅资料后得知，策划、设计阶段的成本管理属于管理重点，但国内房地产建筑企业通常仅重视施工阶段的成本管理，虽然将施工阶段成本管理作为重点，意义较为显著，但效果却不容乐观。建议房地产开发企业在成本管理过程中，将策划阶段和设计阶段的成本管理同样作为管理重点，通过工程造价、预算管理等方式的应用，充分发挥成本管理的优势作用。
房地产项目进度管理范文3
关键词：房地产；成本；工程项目；管理；重点
中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：
一、房地产项目管理的现状概述
房地产公司对房地产项目管理大多采用部门管理制度，即由开发商设置一系列的管理部门负责不同的事项，以最高的效率来完成项目工程的管控。在整个管理过程中，运用系统的管理方法进行管理，由项目经理主要负责，在工程建设的过程中按照其内在的规律进行协调，从而有效的对系统进行管理。
具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、市政、交通、供电等几十个部门和近百个单位以及最终消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。
二、房地产项目工程管理的重点
2.1房地产项目成本管理
在房地产项目中，工程项目的建设直接影响着整个工程的造价成本，因而在项目的管理中对于项目成本进行控制就显得极为重要，其中对于工程变更的控制就显得更加重要了。施工时发生的工程变更通常会增加加工程的成本，因而在施工过程中要求施工单位严格按照施工设计进行施工，不得随意变更施工方案，而对于施工单位提出的一些需要变更的部分要做好审查工作，对于不需要变更的设计要予以驳回。
在房地产项目工程管理中，还可以采取项目全员控制的方法对项目的成本进行控制。项目全员控制原则就是指将控制施工成本与每个员工的切身利益结合起来，让所有的员工都积极参与到工程项目的成本管理中，从而充分调动每个成员对于项目成本管理控制的积极性。
此外，加强对于施工合同的管理也是项目管理的一项重要内容，同时也是控制工程项目成本的重要措施。在合同谈判时就应当开始对合同进行管理，一直到合同上工程的保修日期结束，尤其是在施工过程中，应当对合同中商定的协议研究透彻，以便于对施工成本的控制。
2.2房地产项目进度管理
在房地产项目中，施工的进度不论是对于工程的成本还是对于后期的利润都有着很大的影响，因而对于项目的进度必须要采取有效的管控手段。
一般的房地产项目通常采用网络计划法来控制项目的进度。网络计划法就是指建立一个能够反映各项工程之间先后次序的图表，并以此为基础对整个工程的施工进行分析。对于施工的进度管理更重要的是在施工前期，在施工前期，项目部要根据具体的施工方案确定施工的人员数目，并对各项工程进行分配，责任到人，确保工程的进度。作为负责人的项目经理要在前期组织各部门人员对施工图纸认真研究审阅，对于施工图纸中可能存在的问题一一找出并提前处理。此外还应当制定工程项目进度表，对工程的项目进度计划进行全面的排期。一旦制定计划，就要严格按照计划实施，不可以随便对计划进行更改。总而言之，对于施工进度必须要进行严格的管理，确保项目能够按时完工。
2.3房地产项目质量管理
房地产项目不同于其他的工业项目，其作为一项大型的工程施工项目，在施工建设的过程中存在着许多的不确定因素，其工程质量很大程度上是与工程的管理是否科学有效直接相关的，因而对于房地产项目质量管理必须要予以重视。
在项目施工中，由于房地产项目的特殊性，施工单位与开发商对于项目的要求是不同的，施工单位关注的是各分项工程能否达标，满足相关的验收标准；而开发商更多关注的是用户的需求，两者难免产生分歧，如果处理不好将会对工程产生不利影响。因而要处理好这一方面的矛盾，在确保工程能够通过验收的同时也要保证其能够满足用户的需求 。
除工程管理以外，工程的方案及施工图设计也对项目质量会产生较大影响。对工程质量而言，图纸的质量与工程的施工管理水平同等重要。只有有了科学、合理的设计方案、准确清晰的施工图纸、再辅以科学的工程管理，才能真正的保证施工项目的质量。
三、房地产项目管理注意要点
3.1严格发包
在选择项目的承包方时必须要十分慎重，要选择有经验的承包方，这样不仅能够减少施工时间，更能保证工程的质量。如果因为价格低而选择承包方，不考虑其它，很有可能会严重影响施工的进度，造成大量人力物力的浪费。
3.2规范管理
在房地产项目工程管理中，要按照项目规范要求进行规范的计划管理。要在项目建设开始前就将工期定好，然后将施工计划制定出来，然后再签订合同。施工时也应当严格按照合同的要求进行施工，对工期以及成本严格控制。
3.3灵活控制
在房地产项目的施工中存在着许多的不确定因素，因而在管理过程中要根据实际的情况，在不违背大前提的情况下进行灵活的变通。对于一些在实际施工过程中暴露出来的设计方面的缺陷应当及时修正，不能拘泥于设计。在工程的质量、进度方面应当根据实际情况有所侧重，在执行合同的基础上进行灵活的变通。
3.4信息畅通
信息的通畅必须要得到保证，确保相关信息能够及时传达到相关人员手中。应当设立完善的文档管理制度、审批制度以及公文分发制度。只有这样才能确保信息的通畅，保证施工方案的准确无误。
3.5控制变更
工程施工过程中难免会发现图纸存在一些不足之处或因甲方原因增加一些新的功能或要求，因而就会产生设计变更。一般而言，工程中的变更主要有三种：1、设计方案中存在着问题，在实际的施工中得以暴露，对于这一类的变更要求应及时处理；2、市场趋势的变动导致的方案调整。对于面向市场的房地产项目，其利润是与市场需求直接挂钩的，只有更好的适应市场才能带来更大的利润。对于这一类的变更要求应当先进行市场调查，经过审核后根据实际情况作出决定；3、技术创新，对于这一类的变更，可以参照2中的处理方法进行处理。总而言之，对于任何的变更相关的管理部门都应当严格控制。
结语：目前，随着房地产行业的飞速发展，房地产项目管理也越来越规范化了。工程管理同时涉及了多个方面，在管理过程中要考虑的问题有很多，要同时考虑工程的进度、工程的成本以及工程的质量等因素，因而对于企业而言，应当注意吸收一些高素质的项目管理人员，注重整个项目管理团队的素质，只有这样才能真正的做好房地产项目管理工作。
参考文献：
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房地产项目进度管理范文4
关键词：房地产；工程管理；技术支持；居住理念
一、房地产工程管理定义
房地产工程管理是指将房地产项目的各类工程设计变为实体的全过程的管理，它包括成本、质量、进度、安全的控制和技术支持等管理要素。
1.1要点
与一般意义上的工程管理相比，房地产项目的工程管理有以下特点：
管理幅度更宽：不限于从破土动工开始，而要从营销策划（现场施工组织如何满足营销策划的需要，如现场售楼处、样板房、售楼通道等位置的选择）、规划设计（土方的平衡、基础的选型、主体结构的形式等）阶段就介入。
对管理要素的控制更严：房地产项目本身是商品，是一种耐用消费品，需要进入市场流通，接受市场检验；面对的是广大消费者个体，而个人购房较之以往福利分房使人们更加关注自身的合法权益，可以说我们现在要面对的业主都很挑剔，容不得开发企业有丝毫马虎。
1.2概括来讲，房地产工程管理主要有以下五个要素：
1.21成本：直接影响项目的竞争能力和经济效益。建筑成本在房地产项目成本中所占的比重较大，在一些土地成本尚不是很高的地方，建筑成本是最大的成本，加上随着土地市场及整个房地产市场的规范化运作，利润空间主要来自于管理效益。
1.22质量：质量是产品品牌的基础，也是企业品牌美誉度、忠诚度最好的注解，现在有些品牌企业有近1/4的客户是来自于老客户的介绍，产品质量起了很大的作用。
1.23进度：产品的交货期是商品流通的一个重要环节，加上房地产产品生产周期长、环节多等特点，进度的问题对企业的信誉起着十分重要的作用。
1.24安全：从房地产本身来讲，安全问题较多的是从风水角度来考虑的，另外就是配合营销的现场看楼安全。
1.25技术支持：采用新技术、新工艺、新材料，来降低工程成本、缩短建设周期、提高项目的技术含量。
1.26管理的内容更广：随着社会的进步与发展，消费者的居住理念逐渐提升，加上市场的竞争，人们对居住的环境、氛围、内涵等有了进一步的需求，这就要求房地产产品具有多方面的附加值，为了满足这种需求的变化，工程管理就不能局限于以往的做法。
二、房地产工程管理方式
如何做好房地产工程管理呢？我认为其方式有如下三：
2.1选择优秀的勘探和设计单位。优秀的单位是工程建设的先头兵，一个好的勘探队伍能准确地对土质情况进行定位，提供合理的基础设计依据，从而节约工程的造价。一个优秀的设计单位能精确地对房屋进行设计，优化工程结构，减少并且不必要的浪费。节约了工程造价并加快了工程进度。
2.2选择素质高的施工企业和项目经理。施工企业和项目经理的素质好坏，直接关系着工程进度和工程质量。怎么去选择，应当有一个整套的组织架构，如，施工企业资质，施工企业技术力量，施工企业机械设备，近三年的工作业绩，企业可靠度和诚信度、项目经理资质、项目经理素质及能力、员工素质及能力等，施工企业的技术和设备有助于工程更好更快的完成使命，企业诚信度高证明企业一贯都有可靠的技术力量和声誉，一个游戏的项目经理对房地产的工程管理具有推动作用，他经验丰富，对工程的把握恰到好处，员工的素质和能力的高度对整个工程的作用不可小觑。集体力量大。只有多方面的了解和掌握这些信息，加大筛选的力度，才能为我们选择优秀的项目班子提供合理的依据。
2.3建立高效合理的管理模式，高效的管理模式虽是一种广泛的行为，但也可进行系统的分类，如：工程材料管理、工程队伍管理、工程资料管理等。工程材料主要是指工程甲工材，我们要加大甲供材的市场调研，多方面进行比较和区分，合理的选价和选材，严把材料质量和数量关，提高材料的供应速度，这就同时加快了工程进度、提高了工程质量和降低了工程成本。工程队伍是工程建设的主体，要对工程队伍进行行之有效的管理，如：合理的施工组织设计、有效的奖罚制度等，这样才能保证工程进度和工程质量，工程资料是工程的档案，记录着工程建设的整个过程，表现着工程特征。真实具体的做好工程资料，能切实反映工程质量的好坏，为工程质量的评定提供了合理的依据。
三、房地产工程管理存在的问题
我国的房地产企业正处于行业高速发展的环境中，企业每天所面临的不仅仅是几个纯粹的开发项目建设或者项目销售，而是处理成百上千不断发生和变化的项目工程相关事件或是对繁芜的各种资源进行整合，房地产企业实质是管理众多不断变化因素的系统性平台。项目相关事件不断变化的原因是多种多样的，但做根本的原因是房地产与国际政策及社会生活密不可分――政策与社会环境的一个小的变化或许就会引起整个行业的动荡。在这样的快速变化、资源又有限的环境下，失败与挫折是经常发生的。大多数房地产企业都遇到过这样的环境――项目因为失控而受挫。不少房地产开发项目存在着质量低劣、交房延期、空置率高、缺乏与客户沟通等问题，这表明了当今房地产开发企业中项目管理人员匮乏，项目管理水平低下的状况。要解决这些问题，开发企业就要在管理模式上下功夫，加强对项目管理的研究和应用，把项目制管理作为一种新生的、先进的、高效的管理模块，给予积极关注。
四、房地产项目工程管理的对策
4.1质量管理
工程质量体现设计意图的实现程度。工程质量管理是以合同约定的质量标准以及国家规范为目标的监督活动。质量管理的主要任务是检验施工过程中的材料、工艺是否满足设计要求和合同约定。质量管理工作主要由以下几项：
4.11检验原材料，保证材料质量；
4.12对工程施工过程中的工艺和配套设备进行检验；明确施工过程中控制质量的具体措施和评定方法；
4.13建立相关的质量文档体系，保证有据可查，特别是隐蔽资料的完整性。
4.2进度管理
进度对项目的管理极为重要。据调查，房地产企业50%的投诉为逾期交房。项目开工之后，由于资金销售的压力，项目开盘时间和交付时间基本不会变更，这就要求项目进度必须满足计划要求，避免前紧后松的进度脱节。项目进度管理主要分计划控制、过程控制和偏差控制；
4.3计划控制
主要在开工前制定科学合理的总进度计划作为控制的依据。由承包单位的技术部门、质监部门等负责，在项目经理的主持下编制。总进度计划主要用横道图形和网络图表示。
4.4过程控制
主要是从工程项目开始准备到竣工阶段的进度按照施工计划分解控制，主要采用甘特图、计划网络图和WBS（工作任务分解）等。
4.5偏差控制
主要是防止一些对项目进度有重大影响的变化出现，和影响成本和质量的非常规进度的发生。衡量工程进度的指标有实物量、形象进度、工作量或者工时数，衡量、分析与修订工作每月一次。
五、结束语
随着我国城镇住房制度改革的不断推进，房地产业呈现出蓬勃发展的态势，成为国民经济的支柱产业。目前我国有数万家房地产开发企业，但相当多的企业规模小，只重视项目开发而不重视项目管理，使房地产项目开发过程中的诸多风险因素得不到有效控制，从而导致项目失利。因此，对房地产开发项目风险进行分析和研究，有着尤为重要的理论和现实意义。为了对房地产进行有效的控制管理，有利于房地产行业健康发展，有利于国民经济稳定运行。
参考文献：
房地产项目进度管理范文5
【关键词】房地产开发；项目管理；重点难点分析
1 前言
房地产开发项目管理的目的是高效率的实现项目目标，项目管理是以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，在开发项目建设的全过程，按照其运行的规律，建立有效的计划、协调、组织和控制的管理系统。房地产的项目管理是一套复杂的管理体系，是以房地产企业、监理公司为主，各参建单位参与的管理系统，融合了项目管理的实践经验，系统的项目管理理论又为建设工程的项目管理提供了理论工具，使建设工程的项目管理日益科学化和系统化。
房地产项目管理包括工程项目质量管理、项目进度管理、成本管理和工程合同、资料、安全、市政配套等多项管理。项目质量、项目进度和项目成本是整个项目管理的核心内容，也是工程项目管理的重点和难点。要把三者的关系进行很好的处理，难度很大，需要各方面人才的共同配合与合作，对整个的过程进行全面的设计、协调和控制，才能把项目做好，满足客户的需求，实现企业的盈利目标。
2 项目质量管理
建筑工程质量是开发商树立品牌的重要保证，与开发商企业的声誉息息相关，关系到企业的长期发展。房地产作为特殊的商品，工程的质量直接影响到产品的销售或者是租赁，因此可以说，一个项目的工程质量就是工程项目的生命，工程质量一旦出现问题，会对工期造成严重的影响或者是对产品的声誉造成影响，从而影响到投资成本和商品的使用收益。在项目的建设过程中，一定要严把质量关，对项目的质量进行严格的控制，防止质量问题的出现。加强项目的质量管理，主要可以从以下几个方面进行。
2.1设计方案的优化
设计人员要严格的按照开发企业的要求和对产品的定位进行设计，在建设之初，对图纸进行仔细的审核，看是否存在错误。设计的错误或者是变更会给工程的实施带来很大的影响，因此在设计执行时，要做好设计的检查和优化工作，确保设计的科学、合理、可行。
2.2施工单位的选择和施工人员素质的保证
施工单位是施工质量的直接保障者，选择具有相应资质和信誉好的施工单位，可以为施工质量打下良好的基础，提供基础的保障。对施工人员的素质也要进行严格的控制，从施工的管理人员、技术人员到基层的建筑工人，都要具有相应的资格和较高的素质。可以采用进行人员培训和引入人才的方式来提高施工单位的整体素质，对工程的实施质量进行保证。
2.3施工材料
建筑工程的实施中，材料的质量直接决定着产品的质量，建筑过程中，一定要严把质量关，杜绝不合格的材料进入施工现场。对工程应用的半成品、构配件、永久性设备等进行严格的质量检测后再使用。
2.4对施工机械和设备的管理
施工机械和设备是施工进度的重要保证，性能好的设备和机械才能保证工程的顺利实施和工期的按时完成，因此，在工程的项目管理中，要对机械和设备进行质量的控制。
2.5 施工方案、施工方法与施工技术
施工方案和方法的科学、合理，能够有效地促进工程的实施，方案和方法的变更会对工程的进度产生影响，施工技术又是项目质量的关键因素。因此，加强对施工方案、方法和技术的控制也是保证施工质量的必要的措施。
2.6 做好质量监督工作
相关的部门要做好施工过程的跟踪监控、指导和检验工作，及时发现过程实施中的问题并加以解决，充分发挥监理的作用对工程的质量进行保证。
在工程项目的质量管理中，最重要的是做好预防性的控制，对可能出现问题的各个环节的影响因素进行控制，从根本上杜绝问题的产生。做好防范性的工作，制定问题的解决方案，一旦出现问题，马上进行处理。在平时的管理中，也要对质量问题进行严格的控制，即便是小的问题，也要进行严格的管理，以免酿成大的质量隐患。
3 项目进度管理
工程项目能否在预定的时间内交付使用，直接关系到项目经济效益的发挥。项目进度对开发企业的重要性不言而喻，做好施工项目的进度管理，保证施工的进度也就成了一项重要的工作。对项目的进度管理贯穿于整个项目的总过程。
（1）制定进度计划。在工程的设计之初，做好项目的总进度计划，确定工期的总目标，在对现场进行调研和分析的基础上，将各个阶段的工作进行详细的计划，对施工进行指导。
（2） 保证进度计划的实施。在施工过程中，要保证进度计划的严格施行，将审批后的进度计划布置到各个部门，将责任落实到人，确保物品、人员和资金到位以后进行施工。对施工中存在的影响进度和质量的问题，要及时进行处理，采用适当的措施和技术保证施工进度的顺利进行。
项目的进度管理是项目管理中的难点，影响因素较多，实施起来具有一定的难度。在进度的管理工作中，要对这些因素进行详细的分析，列出各个环节可能出现的问题，进行预防性的控制，以保证施工的进度不受影响。工程项目中影响进度的主要因素有人的因素、材料、技术、设备、机械、自然环境和社会环境等各个方面的因素。其中以人的因素最多，不仅涉及到开发商、涉及单位、施工单位、供货单位和监理单位等直接参与的单位，还与政府部门、建设主观部门、有关的协作单位和其他的相关单位具有很大的关系，在项目工程的进度管理中，做好人的因素管理，对其他各种因素进行分析研究，是做好进度管理的基本要求。
4 项目成本管理
项目的成本关系到企业的利益，对成本进行合理的控制，是保证开发商经济利益的重要措施。
房地产开发是一项大规模的生产活动，资金对每个开发企业都很重要，做好成本的管理和控制是非常必要的。开发成本主要包括土地费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、开发间接费、公共配套设施费和财务费用等几个大的方面。
项目成本的管理分为策划、设计阶段的成本管理和包发、施工阶段的成本管理。从国内外的很多资料来看，对成本影响较大的是策划、设计阶段的成本管理，成本管理的关键也要以第一阶段的管理为重点。但目前很多的房地产企业将第二阶段作为成本管理的重点，虽然具有一定的意义，但对成本控制的成效却不佳。因此，要加强对第一阶段的成本控制，知识方案的选择。做好投资的估算，从项目的设计之初就做好工程项目的成本管理和控制。
5 结束语
综上所述，房地产开发项目的管理重点和难点包括项目的质量控制、进度控制和成本控制三个大的方面，在实际的项目管理中，要根据各个管理的特点进行科学、合理的管理，保证项目工程的实施。
参考文献
[1] 志.论述房地产开发项目管理中的问题与对策[J] .中华民居， 2011（9）.
[2] 陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J]. 四川建材， 2创施， 32（2）.
房地产项目进度管理范文6
【关键词】房地产建筑施工；进度管理；措施；研究
在房地产开发的过程中，建筑施工的进度对房地产企业的正常运转和经济效益都有着重要的影响。因此对整个工程施工来说，工程的施工进度管理就显得十分的重要。这就要求施工主体必须严格按照施工程序进行，有效的保证在规定的时间内拿到钥匙。这样开发商也能及时收回投资成本获得经济效益。
1.房地产施工进度管理的含义
房地产建筑施工进度管理是指房地产商在工程项目建设的过程要严格遵照施工进度计划，采用一些有效的方式实时检查工程的实际进度，并且与原计划比较找出存在的差距，对存在差距的原因及不良影响作出技术准确的分析，监督单位根据这些原因对进度计划作出及时有效的调整，在后期施工中严格遵守调整后的进度计划，以保证顺利达成工程目标。
我们在施工过程中要严格按照规定执行，保证不增加投入及保证质量的前提下缩短工期。这就要求房地产项目施工中要正确处理好质量、进度、成本三个方面的关系。进度的加快并不就意味着投入的增加，也不意味着工程质量的降低，这三者之间是相互影响和制约的。一个项目提前完工获得预期的经济效益；对质量的严格把控可能会影响工程的进度，但是在施工过程中，把质量搞好了，公司项目在最后的验收过程中就不会出现返工的现象，在一定程度上可以减少整个工程的周期。只有这样既保证了质量、缩短了周期，给施工方带来最大的投资效益[1]。
2.加强施工进度管理的意义
加强公司施工进度的管理，不仅能使工程项目按时的交付于业主，给房地产商更早带来经济效益。另一方面，缩短了建筑工期，减少了各项机械的租期、人员的施工成本，很大程度上降低了投入成本。然而进度、质量、成本这三个项目的目标是对立统一的。他们所达到的最佳状态就是在保证建筑质量的前提下，虽短工期、降低成本，最短期间内得到投资回报。但是在施工过程中，没有正确处理三者之间的关系，就容易导致人们在过分的追求施工工期进度的时候而忽略了对工程质量的把控，过分的强调工程的质量就会影响工程的质量、增加资金的投入。工程进度的管理工作就是协调好工程施工中进度、成本、质量这三个控制目标的关系，尽可能的寻找到进度快、质量可靠、节省资金投入的最佳切入点。
3.提高工程进度管理的思路
要想真正做到提高工程的进度，首先就要明确思路，只有在做好明确思路的前提下，才能制定合理有效的措施，达到最终所需要的效果。
每一项工程或者行为在进行操作之前，都要在可行性研究阶段制定一个行之有效的进度计划，这一份计划就是我们进行进度控制的依据。这一份计划的制定设计是按照国家的政策法规进行的。这个项目进度计划要以项目规划草案、项目的建设规模为前提，要符合政府的相关政策要求、过去的实践经验进行制定。这一阶段的进度计划虽然还处在虚拟的阶段，由于对后面的管理能够提供重要的依据，因此制定工作也不能草率，必须要按照实际情况进行制定，使其发挥真正的作用[2]。
4.加强施工进度管理的具体措施
要做到加强工程进度管理，就要从涉及的各个方面进行考虑，比如说图纸的审核、工程的交底、以及施工技术等几方面进行考虑。
4.1加强对施工图纸的评审和会审工作
工程的施工往往都是按照施工图纸来进行的，因此加强施工图纸的审视对工程的工期有着重要影响。通过对施工图纸的审视，及时发现图纸中的问题并积极和施工单位进行协商，避免因图纸问题而影响工程的质量。在施工过程中发现施工图纸的问题要在第一时间向上级反映，避免拖延而导致对工期的影响。
4.2要做好及时交底工作
房地产建筑施工的实际操作都是以工程技术的交底为依据的。因此做好工程的技术交底工作，对工程的施工会起到一定的指导作用。
4.3做好施工前的预检工作
现在很多的工程施工时都是拿上工具就干活的状态，从而忽视了在施工前对工程项目或者分项工程要进行自检的工作。进行自检工作可以检查出施工过程中随时出现的安全隐患，排除施工过程中遇到的施工难题。因此加强施工前的预检工作不仅能够保证工程质量，预防施工过程中出现安全事故，到质量、人员安全等影响工期的一系列问题。
4.4加强施工过程中的技术管理
在房地产项目施工过程中，要想提高工程的施工进度，加强技术管理工作是必不可少的，技术手段越先进，管理月科学，对整个工程目标的顺利完成有着重要的影响。
4.4.1采用横道图比较法
横道图比较法，是指在项目施工的过程中，对工程的进度进行实时监控，以准确得出工程实际进度的准确信息。然后经过对信息的整理和分析后，采用横道线在原来制定的计划上标出。通过这样的直观比较，可以准确的发现工程各个阶段施工进度的差异，及时提出跟进办法。但是这种方法有一定的局限性。对于施工过程中各项工程的进度都需要进行比较，这种方法才比较可靠。
4.4.2 S型曲线法
S型曲线是一个以横坐标表示时间，纵坐标表示工作量完成情况的曲线图。是工程项目施工进度控制的方法。这种方法能够让人们直观的发现实际进度与计划进度的差异。可以对后期工程进度进行有效的预防。这种方法中，通常是用实物的工程量来表示工程量。我们把所耗工时、资金的投入或者所占的比例，按照项目的原始计划进度绘制出计划进度的S形曲线。随着我们工程建设的实际完成情况进行检查计划的实际完成情况，绘出实际进度的S形曲线。通过对两条不同的S形曲线的对比可以看出进度控制的信息，以便分析实际进度和计划进度差距的原因，从而制定相应的调整措施。正常情况下根据S线反映出的以下几种情况进行分析，并针对实际情况及时采取措施：
（1）从项目工程实际进度进行分析。这种分析方法以工程实际进度的点位计划进度S形曲线的左侧，那么实际的进度超前于计划进度；反之，则表示实际进度要落后于计划进度。
（2）进度偏差的分析。这里所说的进度的偏差值可以直接通过S形的比较图读出。ta表示在ta时刻比计进度提前的时间；ya表示此时超额完成的工作量；tb表示在此时刻实际进度的拖延时间；yb表示yb时刻拖欠的工作量。
（3）对总工期的预测。这种预测，主要参照实际进度S形曲线的有关信息，使用时间序列预测法，可以预测未来不同的进度时间所应完成的工作量，进而可以绘制实际预测进度的S形曲线。把工程施工的预测工期和原计划工期做对比，可以分析出工期提前或者延迟的可能时间。
此外我们还要对工程进度要不定期检查，利用两个S形曲线比较法对工程施工进度进行实时跟踪和控制，及时发现问题，找到拖延的点，及时跟进全面提升工期[3]。
5.结语
综上所述，房地产施工要想做好进度工期的管理，实际上就是要处理好房地产建设过程中进度控制、质量控制、成本控制三项目标的控制。只有它们关系处理好了，整个房地产企业就能正常运转，获得最大经济效益。因此作为房地产的建设单位，必须加强对建筑工程施工进度的管理，才能更好地确保投资效益的最大化和工程质量的最优化。■
【参考文献】
[1]李凤侠.房地产建筑施工中的进度管理[J].中国新技术新产品，2011，02：307.
