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房地产贷款管理办法范文1
贷款规模扩大融资方式多元
近几年来,我国各家银行在房地产领域的贷款规模不断扩大,对房地产的相关贷款占比在贷款整体中不断上升。即使是在今年“国十条”出台,国家调控力度空前的环境下,各家银行对房地产行业的贷款热情依然不减。2010年中期,多数银行的房地产行业贷款的投入比重依然高于2009年年末。
与此同时,因为房地产开发信贷受到严格控制,房地产信托融资成为许多房地产企业的新选择。2010年上半年新发行房地产信托产品已近140款,规模超过350亿元,而2009年全年才有181款房地产投资信托,规模也仅327亿元。股市中的房地产板块也俨然有“带头大哥”之势。除此之外,2006～2009年3年间有近百亿美元私募基金投资我国内地房市,2007年全国房地产典当业务平均占总业务量曾一度达到60%……随着国民置业的刚性需求和流动性过剩的弹性需求,我国房地产金融市场经历了整体规模迅速扩大、融资方式日益多元的发展过程。
完善调控手段加强管控力度
在房地产金融规模扩大、融资手段日益多元的同时,对应于房地产业的阶段性“过热”,房地产金融可能出现的不理性现象,我国政府与金融监管部门一直保持着高度警惕,出台了一系列房地产金融调控政策。
以今年为例,1月12日,中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2月12日,银监会《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》,其中规定贷款人不得发放无指定用途的个人贷款,并要求执行贷款面谈制度。4月17日,有“史上最严厉的调控”之称的“国十条”出台,要求商业银行应根据风险状况,在房价高、房价上涨过快、供应紧张的地区,暂停发放购买第三套及以上住房的贷款,加强对房地产开发企业购地和融资的监管;银监会将对开发贷款和土地储备实行“三不贷”“三挂钩”政策,对房地产开发领域的贷款实行全程监控,防范金融风险……
事实上,我国通过宏观金融政策对房地产市场进行调控的历史可以追溯到1993年甚至更早。1993年,针对房地产过热现象,我国制定了“治理经济环境、整顿金融秩序”的方针,通过控制资金流向,紧缩银根的金融信贷政策对房地产市场进行了调控;2002年的121号文件涵盖了整个房地产金融业务;2005～2008年上半年,我国连续8次提高贷款利率,并从2007年起连续15次调高存款类金融机构人民币存款法定准备金率,冻结了商业银行的大量资金,对防止房地产发展过热起到了重要作用。
从我国住房制度改革至今,我国房地产调控从直接干预房地产信贷政策,到利用利率、法定存款准备金率、再贴现率和公开市场业务、汇率等工具,调节货币供应量,控制资金流向,有效地促进了房地产业的健康发展。
当前,我国对房地产业的银行贷款占全部贷款的比重大概为19%,整体来看,房地产金融尚未形成系统性风险。但同时也应该看到,我国的宏观经济金融环境依然复杂多变,房地产领域的投资、投机性需求依然存在,进一步加强房地产开发贷款管理,持续开展房地产及相关行业贷款压力测试,坚持房地产金融调控力度不放松,确保政策实施的稳定性和持续性是金融业和房地产业实现良性互动,共同稳健发展的保证。
相关链接
我国房地产金融调控政策回顾
1998～2002年,这一阶段房地产金融市场的重点是支持房地产市场发展。1998年,中国人民银行出台《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》。这是人民银行在住房改革后第一个明确支持房地产发展的金融政策。
2003年,中国人民银行出台《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件),拉响了宏观调控的预警。文件要求房地产开发企业自有资金不得低于项目总投资的30%,严禁商业银行以房地产开发流动资金贷款及其他形式的贷款科目发放房地产开发企业贷款;限制房地产开发土地供应贷款; 严格控制建筑施工企业流动资金贷款用途。
2004年4月25日起,实行差别存款准备金率,将资本充足率低于一定水平的金融机构存款准备金率提高0.5个百分点。9月,银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》,针对土地储备贷款,房地产开发贷款和个人住房贷款等方面的房地产贷款风险管理作出详细规定。
2005年,将自营个人住房贷款利率回归到相同期限贷款利率水平。中国人民银行和银监会联合了《信贷资产证券化试点管理办法》,此后《资产支持证券发行登记与托管结算业务操作规则》、《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》、《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》等文件相继出台并实施。
2006年,“国六条”和“国十五条”相继颁布,主要措施包括:上调商业银行贷款利率,收紧商业银行流动性,严格对外资房地产企业开发经营活动的管理,控制境外购房需求等。
2007年,一年内6次加息,《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》、《外商投资产业指导目录(2007年修订)》等文件出台。2007年房地产金融调控政策主要是抑制房地产投资、投机的二套房贷款政策。
2008年,受全球金融危机影响,国家宏观调控政策从“抑制过热”转为“稳健”,9月16日开始降息并下调存款准备金,100天内5次降息。《经济适用住房开发贷款管理办法》、《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》、《关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知》等文件。
房地产贷款管理办法范文2
经济开发区、浐灞生态区、西咸共建区、长安区、郭杜等区域随着几年来区域规划建设的推进，已经成为地产发展的热点区域。2007年由于股市过热，国家为防止房地产风险相继出台了多项政策加以调控，作为二线市场的西安市总体有小幅波动，但丝毫没有影响西安房地产发展进入新的阶段。
一、房地产市场现状分析
1、全国房地产市场现状
2007年，全国房地产开发投资增速缓慢回升，房屋销售回温，经济适用房投资表现出加速增长的势头，房地产开发企业积极谋求多元化融资渠道，利用外资增速发展。全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长30.2%。全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米，同比增长5%；销售面积6.91亿平方米，同比增长24.7%。西安市房地产市场及其信贷现状分析与启示区域经济区域经济西安市房地产市场及其信贷现状分析与启示
房价总体涨幅较大，上海等热点城市房价在下半年有一定回落，波动较大。尽管国家调控政策意图明显，但是全国70个大中城市新建商品住房、二手住房的销售价格持续走高。房价上涨过程中，多种市场需求集中释放，投资和投机需求大量入市。
2、西安市房地产市场现状
2007年，西安市房地产市场在宏观经济环境良性运行、城市建设快速推进的背景之下得到了多方面的提升，国家政策调控的影响逐步显现，西安房地产市场发展愈趋健康、成熟。
（1）运行状况。近年来，西安市房地产市场规模逐步扩大，房地产开发市场中企业、楼盘品质逐步提升，居民消费理念越来越为成熟。
①土地交易市场。2007年，西安市公开拍卖土地5136.57亩，其中住宅用地3789.7亩，商业性用地499.61亩。成交土地5083.53亩，其中住宅用地3781.31亩，商业性用地454.96亩。
②商品房供应市场。从商品房投资额看，近年来的西安市商品房完成投资增幅逐年提高，除2005年增速放缓外，2006－2007年均保持平稳增长的势头。2007年，商品房完成投资额1474022万元，较2006年增长37.84%。从商品房供应量来看，近年来年均保持30%以上的增幅。从商品房投资资金来源看，自有资金所占比例有了一定的提高，但是占比最大的仍是借贷资金，较去年上升7.16个百分点，实际完成投资额为509371万元。
③商品房销售市场。2007年，西安商品房年销售面积增长速度明显加快，较去年相比增幅38%左右，同时，销售金额方面超过了去年45%。全年商品房销售量达到了9580125平米，较去年增加了40.67%，创商品房销售量历史新高。
（2）运行特点。商品房开发和交易市场异常火热，开发投资额和房屋销售额屡创新高，全年房地产市场总体运行速度明显加快。政府土地市场调控能力增强，市场调控力度进一步加大。小宗地块将成为西安土地主要供应形式。市场开发继续稳定增长，市场竞争由产品竞争向品牌、服务竞争升级。投资型住房需求有所回落，大户型市场产品运作将更为精益求精，住宅价格增长回归平稳。
二、房地产信贷现状分析
1、全国房地产信贷现状
2007年对于中国房地产业是有特殊意义的一年。为了稳定房地产市场和宏观经济安全，国务院24号文《廉租房管理办法》、《经济适用房管理办法》相继出台。但房地产开发投资增长仍有所加快。全年房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18010亿元，增长32.1%。商品房竣工面积58236万平方米，增长4.3%。商品房销售面积76193万平方米，增长23.2%。这些数字都显示，尽管宏观形势、政策环境与过去几年相比严峻很多，中国房地产业整体上还是呈现投资和销售双双兴旺的局面。
央行年内6次加息，房地产宏观融资环境明显紧缩。政府不仅希望保护居民合理性的住房消费需求，更希望发挥住房公积金在这中间的调解作用。同时央行大力加强住房消费信贷安全管理，更多从“窗口指导”、严格信贷资质条件和紧缩信贷额度入手。借助2007年股市的行情和政策的扶持，房地产业有效扩宽了融资渠道，融资结构得到相对优化。
2、西安市房地产信贷现状
（1）运行状况。2007年以来，西安市金融机构房地产信贷增速明显加快，个人住房贷款成为拉动房地产信贷的绝对因素。截止12月底，全市金融机构房地产贷款余额491.85亿元，同比增长20.44%，增加了18.89个百分点，其中个人购房贷款余额289.50亿元，同比增长35.94％，增加了33.43个百分点。
房地产信贷增长呈现加快趋势，个人住房贷款增长态势明显。2007年各月房地产贷款和个人住房贷款增速较快，增速比较明显的是四季度，房地产贷款和个人住房贷款增速均呈现正V字形。
房地产开发贷款保持小幅增长趋势，地产开发贷款增速持续下滑。2007年以来，西安市房地产开发贷款呈现小幅增长态势，截至12月末，房地产开发贷款201.42亿元，同比增长3.80％，年内基本保持小幅增长趋势，其中地产开发贷款43.52亿元，同比增长13.42％；房产开发贷款157.91亿元，同比增长9.84％。
信贷情况以农业银行陕西分行为例。截至12月末，营业部房地产类余额399895万元，占营业部贷款总额的23.4％，房地产贷款较年初增加152315万元，其中个人住房贷款79207万元，比年初增加26088万元；开发贷款320688万元，较年初增加126227万元。
（2）运行特点。宏观调控措施对房地产市场中资金供给影响较大，中小房地产开发企业土地资源和银行开发信贷资金获取难度增加，将导致房地产行业快速整合资源，优胜劣汰加剧。同时住房贷款风险暴露存在一定滞后性。今后银行的房贷利率水平有可能上升1.3-1.5个百分点，无疑将明显加重房贷者负担。房贷的违约风险可能性加大，继而引发的更大风险将会波及整个宏观经济金融体系。
三、西安房地产市场存在问题的因素分析
西安地区房地产发展过程中凸现出诸多特征，也包含了很多问题。形成的因素有很多，其中关键原因分析如下：
1、物价上涨、通货膨胀预期和相对于资产价格的货币贬值进一步加剧了购房需求，推动房价继续攀升。物价和房价是互为联系的，资产价格强烈地受到未来的预期回报的影响，而未来的预期回报则受到未来经济是否景气，通货膨胀与货币政策预期的影响。物价上涨造成了通胀预期的加重，这将加大对具有保值能力的房地产的需求，在供给增加一定的情况下，将推动房价的继续上扬。
2、从紧的货币政策，对房地产市场需求产生结构化的影响，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投资投机需求的积极入市。不断的加息增加了购房者的成本，这对潜在购房者的购房需求有一定程度的影响；由于投资回报率仍远高于资金成本，这种小幅的加息，对抑制投资、投机作用有限。
3、外资进入房地产市场呈扩张趋势。由于国内房价保持上涨势头，投资房地产可以获取高额的投资回报，加上对人民币升值的预期，大量国际游资流入国内，房地产成为重要的投资途径。外资投资房地产已经开始逐步向一些二三线城市扩张，西安也在其中。
四、西安房地产发展相关启示
长期来看，房地产市场的健康发展还需要更多的配套措施加以深化、完善。根据现状分析得出以下启示：
1.继续加大普通住宅的土地供应
保持住宅尤其是中小户型住宅的投资规模为重中之重。为了满足居民不断增长的住房需求，保证广大居民能够安居乐业，必须继续加大普通住宅的土地供应，保持适度的住宅投资规模和住宅供应量。
2．完善住房保障制度，减轻中低收入居民购房负担
住房保障是社会保障问题的重要内容，是建立和谐社会的一项重要的基础性工作。未来政府的工作重心应更多放在完善住房保障体系，解决中低收入家庭的住房问题上。对于商品房的房价问题，则更多地由市场决定。在2008年两会期间，总理的政府工作报告中还提到政府用于廉租房制度建设的资金将为68亿元，比去年增加了17亿元。
3．择机开征物业税，稳定房价
从国外的经验看，物业税不仅有利于打击房地产投机、稳定房价，而且有助于改善地方税收结构、推动城市可持续发展。
对西安政府而言，物业税是永久的可持续的税收收入，可以为地方政府提供稳定的税收来源，有助于解决地方财政过度依赖土地出让收入的难题。物业税随着当地房价上涨而增加，而当地房价的变动又取决于当地经济发展水平和城市环境、公共设施的完备情况等，这就可以有效引导当地政府重视对公共产品和服务的投入，重视长期规划和城市可持续发展。
4．建立科学的住房消费模式，提倡“租购并举”
要引导居民树立“购买和租赁并举”的二元消费观念。着力培育租赁市场，完善房屋租赁的配套设施。通过舆论，促成新的理性住房消费，开展“结婚不买房，住套房娶娇娘”观点的讨论，引导国民合理调整家庭消费结构，避免民众超前住房消费。
5．加强信息体系建设，引导房地产合理生产和消费
通过完善的房地产信息系统和定期公告制度，有助于合理引导房地产的生产和消费。虽然这需要国家统一设计实施，但是做为西安市也可以进行区域范围内的尝试，以保障房地产行业有序健康地发展。
6.创新房地产信贷产品，拓宽融资渠道
商业银行要不断创新房地产信贷产品，拓宽房地产开发企业单一的融资渠道，分散房地产信贷风险。针对部分有实力的房地产开发企业合理的信贷需求，加强信贷产品的创新工作。引导开发企业转变观念，广泛吸收社会资本增资扩股，通过改善资产负债结构来增强房地产开发企业的融资能力。这样不仅提高了西安市房地产业开发主体的质量，而且有利于西安市房地产业持续健康发展。
房地产贷款管理办法范文3
【关键词】房地产信贷；风险；管理
一、商业银行房地产信贷业务现状
（1）商业银行房地产信贷业务的内涵。商业银行房地产信贷是房地产公司以土地、房屋等产权或期权作为抵押，从银行贷取巨额资金以进行房地产开发活动的一种抵押贷款方式。房地产信贷具有贷款周期长、贷款金额大、贷款高风险、高回报等特点，在现代商业银行所有信贷业务中占有举足轻重的地位。（2）商业银行房地产信贷业务现状。房地产业对资金的大需求量，高回报率，促使金融业对房地产业开始支持，截止到2010年底房地产贷款已接近6.2万亿元。不同地域之间的商业银行房地产信贷业务存在着较大的差别。在房产开发商的资金结构中，银行信贷是主要组成部分。
二、商业银行房地产信贷风险的影响因素
（1）宏观环境。在国际经济相互影响发展的情势下，任何在国际经济、金融体系中占有一定位置的国家政治、经济政策的变动，都会引起整个经济体内各个国家的连带反映，国家在宏观调控高度上的一些政策和措施也将直接影响到金融界和房地产界的各个环节。同时，和房地产业直接相关的上游产业例如钢铁、水泥等价格的变动也会给市场带来诸多的不确定性。此外，国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。（2）商业银行自身因素。结构性风险，即商业银行过量投入的风险。流动性风险是指源于金融资产变现的风险。利率风险是指由于市场利率变动而对金融资产的价值带来损失的风险，技术性风险指房地产信贷业务中因缺乏必要的申贷、监控、财务、法律、专业技术及咨询和技能的支持而形成的风险因素。（3）商业银行客户因素。由于个人信用评级制度尚未建立，国内没有权威的个人征信系统为银行提供全面客观地了解个人信用的渠道。房地产业是资金密集型行业，房地产开发项目的资金需求量大、投放集中、资金回笼快，如果忽视项目的跟踪监管，很有可能出现项目资金不到位、信贷资金被挪用、项目资金回笼失控等情况。
三、商业银行房地产信贷业务风险产生的原因
（一）商业银行自身原因
（1）房地产融资方式单一。我国现阶段房地产发展的主要资金来源还是银行贷款，无论是房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款、土地储备贷款，还是个人住房消费贷款，都通过间接或直接的方式集中到了银行身上。（2）银行信贷管理上存在漏洞。银行信贷管理中存在银行约束机制匮乏、信用体系的缺失、房地产开发模式的诟病、贷款抵押方式的顽疾等漏洞，一旦房地产市场形势发生变化，或者房地产企业决策失误，势必造成信贷资产风险。
（二）政府机构原因
1．政府公共财政投资的不到位。在房地产信贷实际业务中，有许多项目实际上是财政融资渠道，如高校房地产贷款、土地储备贷款等业务。政府公共财政投资的不到位和错位，不仅导致部分地方政府财政支出项目建设缓慢，而且客观上诱导和压迫着商业银行的信贷介入力度，加大了银行信贷风险。
2．政府对土地投资和政绩追逐。由于各地城市开发和改造的大规模铺开，土地购置的融资要求十分巨大。而土地收购和开发的主要资金来源于银行贷款，还款则主要依靠土地出让金。这些无不增加了商业银行提供土地购置与开发贷款的隐含风险。再者，部分地方政府为追求GDP的高速增长，为了使一些未必符合贷款要求的房地产开发项目顺利上马，往往行政干预商业银行的放贷，一旦开发项目出现问题，这部分贷款就演变成商业银行新的不良资产。
（三）商业银行客户自身原因
1．房地产商还贷能力变动。一是市场因素，市场大环境的变化，对开发商开发楼盘项目的销售的影响，直接的左右开发商的还款能力；二是利率的影响，利率上调，开发商资金成本加大，利润减少，偿还借款能力减弱，信贷风险增加。
2．个人还贷能力的下降。按照国际惯例，个人住房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而我国的个人住房信贷业务很多按揭贷款还有存在漫长的还款期限，虽然我国商业性个人住房贷款不良货款率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24%，但并无法保证漫长期限内国内经济水平、存贷款利率、个人收入水平以及不可抗力等因素造成个人还贷能力的下降，这些将会导致不良贷款的发生。
3．国内信用环境和法规不完善。我国的社会信用环境不理想，存在一些企业法人或自然人逃、废债和借贷不还、千方百计从银行骗取贷款的现象，同时对违背诚信的打击力度还不够，没有建立起良好、完善、电子化的社会信用体系。信贷的法律法规不完善，当债务人因巨额债务无力清偿时，如果不涉嫌诈骗，法律就无可奈何。
四、防范商业银行房地产信贷业务风险的对策建议
1．加强宏观调控以优化金融环境。（1）制定有效的宏观调控政策。目前，我国宏观调控已经取得了阶段性的成果，但还必须看到经济过热、物价继续上涨的苗头并没有从根本上得到控制，经济发展的结构性矛盾依然突出，这就要求所有银行家时刻保持清醒的头脑，随着外部经济情况不确定因素的增加，对信贷操作的要求就更高，切不可以商业银行间相互争夺优良资产的名义，继续走扩张贷款的路线。（2）拓宽融资渠道。让市场拥有更多的金融工具来改善银行独自支撑整个市场的局面，让更多的公民有更多的投资渠道参与市场经营，并获取收益，分散金融的风险。如抵押贷款证券化的实施就是一个有效地化解房地产信贷风险的好方法，因为其中有部分风险将会转移到证券投资者身上。（3）建立健全房地产信贷的法律法规体系。在《商业银行法》、《贷款通则》等规范信贷双方行为的法律法规中，增加当借款人出现严重资不抵债破产倒闭以后，对其经营行为进行限制和银行追索债权的权利的条款，用法律约束规范房地产开发商及个人的金融行为。制定《房地产开发企业贷款管理法》、《个人购房贷款管理法》、《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规，明确规定开发商及个人的权利与义务，使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为，认真履行还款职责，共同促进国民经济的健康发展。（4）建立企业及个人征信制度。建立国家信用管理体系，完善征信行业的数据环境应尽快成立国家级的企业征信管理机构。建立个人征信市场化运作机制，完善征信行业的市场环境。建立相关法律制度，完善企业及个人征信行业的法律环境。
2．商业银行应强化风险意识。（1）商业银行做好信贷调查及客户信息分析。要掌握客户的信贷需求，判断客户资金需求的合理性，直接从源头摒除不合理贷款需求，降低银行放贷的资金流向风险。调查客户的资信状况，严把受贷人的资信评价环节，从贷款出处降低风险。分析客户的市场竞争能力，同时预测和分析借款按期还本付息的可能性以及可能出现的风险状况，制定针对风险的防范措施和管理措施。（2）商业银行改革目前的房贷评估系统。我国银行目前在决定对房地产开发商是否进行放贷时，主要评估的对象是房地产商提供的抵押资产或担保资产，这种方式隐含着巨大的风险。对银行来讲，积极的风险规避应该是注重事前的预防而不是事后的补救。如果银行引进房地产项目开发能力评估体系，再加上以抵押资产和担保资产的评估系统，银行的放贷风险才真正可以得到有效地规避。（3）商业银行完善房地产项目贷款操作模式。商业银行完善在建工程抵押操作，加强对贷款及售房款项的监控。要改变房地产开发贷款以“企业”为中心的管理模式为“项目”为中心的管理模式，实现房地产项目贷款封闭式管理。
参考文献
[1]刘晓明．非对称信息下的房地产信贷风险[J]．商业视角．2008（4）
房地产贷款管理办法范文4
大限来时，最先从森林中飞出的鸟是兴业银行。
2月末，兴业银行暂停部分房地产融资业务的消息在市场上扩散，并产生了连锁反应。
谁都知道一个刺激、上瘾、病态的狂欢式高收益的链条是不可持续的，其实兴业银行对房地产融资业务的调整才刚刚开始，后面还有“狠招”。据了解，该行已经派研究人员到各地调查，预计3月底前会有更进一步的调整政策。
事实上，年初，兴业银行总行就向下级机构下发了业务窗口指导，要求暂停房地产夹层融资和房地产供应链金融业务。
房地产夹层融资和供应链融资是近年商业银行金融创新主要产品，而在中国银行业，兴业银行的创新一直走在前端，国内的很多银行业务创新都是由兴业银行先尝先试的。
去年6月“钱荒”之后，互联网上出现了一本以“钱荒”为背景的小说，名叫《同业鸦片》，其中的主角之一蓝兴银行，作风果断、狠辣，被很多人认为是影射兴业银行的，连名字也只差一字。不知是否兴业银行不太喜欢这种影射，小说正式出版时，蓝兴银行被改名浦江银行――当然没人会把它当成浦发银行。
据说兴业银行行长李仁杰也看过该小说，并评价它“演义过多”。 半个地产股
2月19日，经历了一个暖冬的杭州突然变得很冷，这一天的最高气温据说只有6度。但在房地产项目“天鸿香榭里”的售楼处，这天“热”极了，很多业主聚集到这里，不仅打出横幅要求开发商赔偿损失，更一气之下把售楼处砸了。
业主们说，闹事的原因是因为开发商隐瞒了附近有高压线，但明眼人都知道，说到底，不过是因为房价降了，前一天，“天鸿香榭里”宣布房价直降6000元/平米。当下，中国的老百姓被分成了两大阵营，已经买房的和想要买房的。在已经买房的人心里，房价只能涨不能降，否则开发商就是侵占消费者利益的奸商；想要买房的人心里，房价只能降不能涨，否则开发商就是攫取最后一分利润的奸商。说到底，都是奸商！
一叶落而知秋，暴涨了10年的房价到了微妙的位置。对于普通购房人来说，房价下跌可能会带来几十万的浮亏，但对于一直将自身利益与开发商捆绑在一起的银行来说，数以千亿计的地产融资将被置于火上。
杭州降价发生后三天，兴业银行、招行、交行暂停房地产业务领域贷款的消息便在网上蔓延开来。但除了兴业银行确认暂停了夹层融资和供应链融资，另外两家银行都对消息予以澄清。
兴业银行危险，以至于要第一个撕破银行和地产开发商之间的同盟？
在兴业银行资本市场部门人士看来，网民们有点过度反应了，夹层融资和供应链融资只是兴业银行很小的业务，甚至房地产贷款对于兴业银行来说规模都不大。但轻描淡写的回应怎么解释兴业银行拥有的“半个地产股”的绰号呢？
兴业银行与房地产业素有渊源。 2007年末，该行房地产类贷款占贷款总额的41.55%。故曾被称为“半个地产股”。及至2013年上半年，兴业银行的贷款结构发生了重大变化，房地产类贷款仅占贷款总额的22.8%，低于全行业平均水平。
“兴业银行早已不是之前的‘半个地产股’了。”兴业银行总行人士对记者表示。实则然否？
根据中金公司测算，截至2013年上半年，整个兴业银行的全口径房地产融资规模为5000个亿。与2007年房地产融资手段相对单一不同，2013年兴业银行的房地产融资模式相当多元化，除了3000个亿左右的信贷资产外，兴业银行还持有约2000亿的其它金融资产。而这5000个亿又是个什么概念？根据财务报表，兴业银行2013年上半年全部贷款余额为13078亿元。一个并不严谨的比较是，如果全口径房地产融资全部置换为表内信贷，那么也大概占到贷款余额的33%。
从“半个地产股”到“三分之一个地产股”，兴业银行资产结构并没有本质改变。 《同业鸦片》，其中的主角之一蓝兴银行，作风果断、狠辣，被很多人认为是影射兴业银行的，连名字也只差一字 鲶鱼创新
回顾兴业银行的历史，很容易联想到一种动物――鲶鱼。
从2007年到2012年，兴业银行资产规模从8513亿元扩大至32510亿元，净利润从85.9亿元增加至349.3亿元，地产业功不可没。
“‘半个地产股’战略曾负有历史使命。”兴业银行总行人士告诉记者。
在2008年之前，房地产市场已经连续上涨多年，开发贷被银行视为优质资产，个人住房按揭贷款则更是几无风险的优质资产，由于开发商往往将开发贷款与个人住房按揭贷款捆绑，因此两类贷款成了各家银行扩大资产、保证收益的“不二法门”。
在兴业银行上市前一年，即2006年，该行房地产开发贷占贷款总额比例为16.64%，个人按揭贷款的比例也在16%左右。及至2007年上市当年，兴业银行的房地产类贷款比例进一步扩大，这为银行带来了非常靓丽的财务报表，2007年该行的总资产收益率（ROA）、净资产收益率（ROE）均位列全国银行前三名。
但2008年，中国房地产市场迎来了拐点，兴业银行房地产战略受到了质疑，这项战略就此完成历史使命。当年，兴业银行将房地产公司贷款的占比由14.01%缩小到了11.81%。值得注意的是，开发贷是一种周期较长的贷款，因此银行控制其规模需要一个过程。
然而，2009年开始，房地产市场报复性反弹，从来锦上添花易，于是银行又想做地产商的生意了。但这一次，兴业银行意识到，依靠传统的信贷，不仅业务单一，也存在很多限制。
首先，随着房价的上涨，房地产调控如期而至，监管层开始对房地产贷款进行窗口指导。当然，只要把房地产贷款“变脸”，便可以规避窗口指导。供应链金融就是其中一种好方法。
供应链融资，就是产业上下游替代融资行为。针对房地产业来说，主要指的是上游施工企业、原材料供应商来替房地产企业融资，而融资的钱可能转给开发商，甚至用于开发商买地，也可能用于垫资施工。“银行向融资企业追款，企业会说‘钱给开发商用了’。”一位银行分析师说，虽然供应链金融可不受房地产贷款的窗口指导，但风险仍集中在开发企业。
其次，商业银行信贷业务受75%存贷比限制。2008年，兴业银行的存贷比已经达到70.82%，2009年兴业银行的存贷比达到71.9%，而夹层融资就是一种绕过存贷比限制的业务创新。
在房地产项目上实行夹层融资的好处显而易见，根据政策规定，房地产企业必须以自有资金拿地，不得使用银行贷款，但没人规定银行持股的公司不能拿地。对于银行来说，上述融资模式不仅不受银行存贷比限制，也可绕过监管层对于房地产贷款的窗口指导。在实际操作过程中，银行多用表外非标资产来为开发商提供夹层融资，更令此项业务游离于监管之外。
夹层融资目前已被很多银行采用。根据中金公司的统计，2013年银行业房地产夹层融资的新增规模在1000亿-2000亿间，占整个房地产开发投资的1%-2%。但对于兴业银行来说，这种模式用起来可能特别得心应手。2011年，兴业银行收购福建联华信托，后更名为兴业信托，而联华信托就是国内夹层融资模式的发明者。 即“假股权真债权”，银行表面上通过持有企业股权的形式进行注资，而未来融资企业会以股权回购的方式来兑现债权收益。
但银行分析师告诉记者，截至2013年上半年，上述两项业务只占整个兴业银行房地产融资的5%-10%。那信贷之外的2000亿房地产融资主要流向了哪里？绝大多数被打扮成了信托受益权藏匿在兴业银行同业资产和表外非标资产中。 极致错配
在《同业鸦片》中，浦江银行被描述得像一个“山大王”，它成立的资金平台则像水泊梁山山寨，是一个股份制银行携手中小城商行、农商行和农信社打造的同业资金快速清算平台。而浦江银行犹如寨主，带领百家小兄弟在金融市场冲杀，所向披靡。
而在现实社会，兴业银行也通过“银银平台”的打造，赢得了“同业之王”的美誉。此称号又不仅指其在中小银行中的号召力，更是对其如入化境的同业业务创新能力的赞誉。
伴随着2009年房地产市场反弹，兴业银行于当年开始大幅扩大信托受益权资产规模。虽然该行从未披露信托受益权对应的实业资产，但地产是重要部分。
原因是“只有贷款受限的企业才会去做信托融资。这些企业中，有几个可以承受信托融资成本？除了矿业就是房地产业，暴利行业对利率不敏感，另外一个就是地方融资平台，地方政府可能根本没想还钱”，上述银行分析师表示。目前，信托计划的年化收益率普遍高达12%。
“这部分是典型影子银行。”在今年《中国企业家》两会沙龙上，针对银行的信托受益权资产，招商银行原行长马蔚华对记者表示。
“原本房地产开发贷款受规模控制，受银行存贷比限制，亦有政策窗口指导，但房地产业有融资需求，银行也有创利的冲动，影子银行的介入，令一切问题得到解决。”马蔚华说。 76.22% 根据兴业银行历年年报，自2010年至2012年，同业存放的增幅分别是76.22%、50.08%、42.69% 5000亿 截至2013年上半年，整个兴业银行的全口径房地产融资规模为5000个亿
对于银行来说，将开发贷“打扮成”信托收益权还有特别的好处。尽管资产规模增加了，但对流行性影响不大。根
据规定，传统信贷的风险权重为100%，而属于计在同业资产项下的信托受益权，风险权重仅为25%。
2008年，兴业银行表内的信托受益权资产仅18.43亿元，及至2013年上半年，该项资产规模达到7136.46亿元，占总资产的近20%。这还不包括银行利用表外理财资金承接的信托受益权。
单就表内而言，信托受益权资产被计入三类资产项下，银行打算持有到期的信托受益权计入应收款项类投资；打算出售的信托受益权计入可供出售金融资产；另外最主要的一块则计入买入返售金融资产。而操作信托受益权的买入返售，正是“同业之王”兴业银行开发的创新业务。
原本，银行做买入返售的标的主要是债券、票据等金融资产，但自2010年，兴业银行开始涉猎买入返售信托受益权。
兴业银行信贷部门人士向记者介绍了买入返售信托受益权的经典模式。银行A有客户，但不想给其办理贷款，便找了一家信托公司打造了一个信托受益权。这时，银行B买下这个信托受益权，而银行A则担保在信托受益权到期前，按照约定价格回购信托受益权。
通过操作买入返售，逆回购方的信贷资产转化为同业资产，不受存贷比限制，风险资本占用较少，而正回购方的担保业务可不入表。
上述银行分析师告诉记者，由于表外担保业务同样占用资本，通过将担保协议地下化，即达成所谓的“抽屉协议”，可令正回购方彻底解脱。
正因为操作模式多样化，在买入返售项下做信托受益权，可实现资产负债在银行表内表外腾挪。
兴业银行一位支行行长告诉记者，前几年，由于监管不到位，很多城商行、农商行可利用表外资金业务来做买入返售，于是便成了银行间买入返售的“中间人”，以令上下两家的资产负债全部出表。“替大银行消了几千亿规模。”该行长表示。
连续的财务报表显示，2010年，兴业银行买入返售信托受益权余额为14.5亿，仅占买入返售金融资产的0.39%；但2011年，该项资产增加为2831.2亿元，占买入返售金融资产的53.73%。兴业银行做大信托受益权的买入返售，与它收购兴业信托的步调一致。直至2013年上半年，兴业银行买入返售信托受益权的规模不断加大，并一直保持在买入返售金融资产的一半左右。
买入返售的钱何来？还是来自银行内部。“我们吸收同业资金，与买入返售业务匹配起来，可以取得不错的收益。”李仁杰曾表示。
截至2012年末，兴业银行的银银平台上线客户共318家。而这些中小银行，由于地域限制，往往存贷比较低，有“闲钱”可以拆出。根据兴业银行历年年报，自2010年至2012年，同业存放的增幅分别是76.22%、50.08%、42.69%。
换句话说，兴业银行实际上是拿同业拆借的钱去放贷。由于这种操作一般是拆短借长，因此该银行因期限错配饱受质疑。 是一个逆回购的过程，简单来说，即一家银行向另一同业购买了一项金融资产，双方约定在某一时间，出售方要按约定价格回购该项资产。 同业末路
对于“同业之王”的称号，兴业银行内部感受很复杂。
随着8号文的出台，107号文的悄然下发，9号文又如达摩克利斯之剑高悬于顶，同业业务的空间不断被压缩。
2013年3月27日，中国银监会下发《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》（8号文），其中规定，银行理财资金投资于非标准化（下称“非标”）债权的规模不得超过理财产品余额的35%，及商业银行上一年度审计报告披露总资产的4%。
受限上述规模控制，很多表外非标资产转移到表内，很多银行应收款项类投资和可供出售金融资产暴增，大幅度挤压了流动性，而这正是造成去年6月钱荒的重要原因之一。
“擅玩”非标资产的兴业银行更无例外。2013年6月末，该行应收款项类投资中的信托受益权，由上年末的807.4亿元激增到了2231.17亿元，可供出售金融资产中的信托受益权，由上年末的559.14亿元增加到了674.23亿元。
而今年年初，国务院办公厅向相关部委和各省政府下发《关于加强影子银行业务若干问题的通知》（107号文），该文件提出了对影子银行监管的“顶层设计”。
如果说107号文虽然规格高，但更多的是原则性的，那么让银行更感到紧张的还是迟迟未出的《商业银行同业融资管理办法》（9号文）。网上流传的版本中，9号文针对同业业务有了更为明确的规定，主要包括：同业融资纳入全行统一授信体系，计算资本和拨备；不允许银行接受或者提供“隐性”或“显性”的第三方金融机构信用担保；禁止同业代付业务和买入返售业务中，正回购方将金融资产从资产负债表中转出等。
“这意味着，今后，信托受益权的买入返售没法做了。”兴业银行信贷部门人士表示。当然，也有银行业人士认为，107号文既出，9号文便不会出台。
“文件一出，有的银行马上跌停。”马蔚华意有所指，8号文公布的第二天，兴业银行放量跌停。
事实上，针对同业业务的监管不是兴业银行遇到的全部考验，风险更来自市场。如果说上一次房地产低谷期，兴业银行通过压缩房地产贷款规模来逃脱，这一次兴业银行又将如何逆市脱身？
据了解，今年以来，兴业银行压缩表外地产非标业务的力度较大。实际上，该银行意识到风险的时间可能更早。“除了开发贷，我们对其它地产融资业务也实行名单制管理。”兴业银行总行人士表示。
房地产贷款管理办法范文5
1.总体状况
中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)三个方面。房地产企业自有资金比例较低，而银行信贷资金在房地产投资中占比较高。央行和银监会对全国除以外的30个省(市)的调查数据显示，房地产开发企业负债率75.76%，银行贷款在总负债中的比重为41.32%，银行贷款占其全部资金来源的40.8%。深圳证券交易所的研究报告显示，近年来，房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈上升趋势，2001年为39%，估计2005年将上升到42%～67%，2010年可能达到45%～62%。从房地产市场资金链的实际情况看，商业银行基本参与了土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程，是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。粗略估计，在目前的房地产融资结构中，直接或间接来自于商业银行的资金可能超过60%。
2.结构分析
在以银行信贷为主导的房地产融资格局中，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等占比较小。而且，1998年以前，银行房地产信贷的主要对象是房地产开发企业，1998年以后才逐渐扩展到个人住房消费信贷。整体上看，我国房地产融资的基本特点是：债务融资占主导，股权融资比例较小；融资渠道单
一、融资结构不尽合理。
(1)银行信贷是房地产融资的主渠道。长期以来，银行贷款是房地产开发企业的主要融资渠道。在现有房地产开发企业的资金来源中，银行贷款风险最小，成本最低，而其他一些融资方式成本相对要高。采用不同的融资渠道会影响到房地产开发的利润，这是很多房地产企业最为关心的。
1998年以来，银行对房地产业的支持由过去单纯的企业开发贷款支持转变为对投资和销售两个环节的支持，特别是对个人的住房信贷成了房地产发展的最大动力。与1998年相比，2003年末房地产开发贷款余额增长了2.2倍，个人住房信贷增长了近27倍。根据人民银行的统计资料，2002～2004年3年间，全国个人住房信贷增长迅猛，年度增加值分别为2670亿元、3528亿元、4072亿元。截至2005年底，全国个人住房信贷余额已经达到18400亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9%。
而由于受宏观调控的影响，银行贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降态势：2004年，1—3月份占24.33%：1—6月份占21.94%，1～9月份降至20.17%，1—12月份进一步下降到18.4%。但在“其他资金”中，80%左右是购房者的定金和预付款，主要来自于个人信贷。由此估算，房地产业的资金仍有超过50%来自银行，房地产业对银行贷款依赖度过高的状态还没有根本的改变。
(2)股权融资门槛相对较高。房地产企业股权融资的操作方法主要包括发行上市(1PO)、买壳上市以及非上市房地产企业与上市公司合作开发等。目前，我国房地产业中有能力进行直接融资的企业屈指可数，房地产开发资金中直接融资占比很小。目前，A股市场中以房地产开发为主要业务的公司数目只有85家，占A股上市公司总数的6.3%，占我国房地产企业总数的0.28%，并且上市的房地产公司规模偏小。据统计，房地产类上市公司总市值1700多亿元，流通市值600多亿元，流通市值还不到2003年全年房地产投资的10%。另有数据显示，2001—2004年，房地产公司在证券市场上共融资99.7亿元。但是，由于发行股票及上市过程长、手续复杂、成本较高、对企业资质要求更为严格等现实情况，上市融资之路对大多数房地产开发商来说，遥不可及。
(3)债券融资比重偏低。房地产不是国家重点扶持行业，所以，在债券市场上始终未能形成足够的规模。我国房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”、“富岛投资券”，总计1.5亿元的规模。1993～1998年上半年，受政策限制，房地产企业没有公开发行房地产债券。1998年以后政策限制逐步放松，房地产企业重新恢复了债券发行，如深圳振业集团发行的“1998深振业债券”、北京首创发行的“首创债券”等。到1999年，债券在房地产开发企业的资金来源中的占比达到0.21%。近年来，房地产开发企业的债券融资比例日益下降，目前不足0.01%。尽管房地产上市公司流通市值达到600亿元，但企业债券余额仅为2亿元。
(4)房地产资金信托渐趋活跃。2003年6月13日央行出台121号文件后，我国房地产企业开始寻求新的融资途径。在这种背景下，房地产信托顿时成为房地产业的新兴融资热点。2002年底，投向房地产业的信托财产共计24.08亿元，占全部信托财产总额的2.82%，比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。据不完全统计，2003年全国房地产信托融资项目近70个，房地产信托资金的发行数额已超过60亿元。相关机构的房地产投资信托市场分析显示，2004年全国房地产信托发行额为111.74亿元，与2003年的发行额相比，将近翻了一番。但总体上看，目前房地产信托功能较为单一，房地产资金信托计划大部分是提供“过桥贷款”，主要是为了未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托信贷，这些信托计划基本不具有组合投资功能和期限转换功能。
(5)海外资金逐渐进入。随着中国经济强劲增长，国外房产基金看好中国沿海发达城市房地产市场。摩根士丹利下属房地产投资基金RSREF、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷至沓来、接连出手。迄今为止，已有10多家海外投资集团进入我国上海等城市的房地产市场，海外资本在中国房地产业中的比重开始上升。但是，鉴于目前国内相关法律和信用体系尚不健全，存在一系列政策、法律障碍，国外资本并没有采取房地产基金的运作方式，而是通过公司控股、项目控股等方式进入国内房地产领域。需要注意的是，近年来，由于对人民币升值预期，有相当一部分国际“热钱”通过各种渠道进入中国，并进入房地产市场，对部分城市房地产价格的上涨起到推波助澜的作用。2005年上半年，由于政府对房地产业实施了严格的调控措施，再加上对人民币升值预期的淡化，其中一部分热钱开始流出。但是，7月21日央行出台人民币汇率制度改革后，又进一步强化了对人民币的升值预期。从日本和韩国的经验看，人民币升值会对房地产业的发展形成利好效应，但是，鉴于我国的资本管制还比较严格，所以，此次汇率升值对房地产业的影响不会太大。
(6)国内产业投资基金刚刚起步。2005年初，北京国际信托投资公司推出的国内首只房地产基金赴新加坡上市，意味着国内房地产业投资基金开始迈步。据统计，目前我国证券市场上已有6000亿元左右的私募基金。毫无疑问，房地产业对私募基金的吸引力是很强的。然而，国内有关产业基金法律法规的缺位，致使私募基金望而却步，往往只能借助财务管理公司、投资公司等形式存在，具体运作上更是有待引导、规范。
2、商业银行房地产信贷业务的发展与面临的风险
目前，房地产业已成为我国国民经济的一个产业链长、涉及面广的重要产业，其每增加1单位产值，可带动所有产业增加1.416单位产值。其中，带动金融保险业增加0.145单位产值。这既说明了房地产业的发展可以促进金融保险业的发展，也揭示了我国房地产业是一个与银行业高度依存的行业。
需要指出的是，目前我国房地产业与金融保险业的关联度已经接近甚至超过日本地产泡沫形成时的水平，理应引起重视。房地产业过度依赖金融业的格局，可能会酿成房地产业发展无序、市场价格虚高、投机炒作行为盛行等问题，进一步发展就有可能导致房地产发展过热，直至出现泡沫，从而成为经济金融危机的导火索。
1.银行房地产信贷业务的发展现状
1998年以来，银行对房地产业的信贷支持，由过去单纯的企业开发贷款支持转变为从房地产开发和销售两个环节给予信贷支持。具体表现为：其一，用于房地产开发的银行信贷明显上升。1998年房地产开发贷款余额为2028.92亿元，2003年扩大到6657.35亿元，5年增长了3.2倍，房地产开发贷款增长也明显高于同期全部金融机构贷款增长速度，房地产开发贷款在全部金融机构贷款中的占比在2.3—4.2%之间。2004年，受宏观调控政策影响，金融机构用于房地产开发的贷款余额出现较大下降。其二，个人住房消费信贷快速增长。近年来，个人住房贷款占个人消费贷款的比重高达75—97%。2004年与1998年相比，个人住房贷款增加了15573.84亿元，增长了36.5倍。
2.银行房地产信贷面临的风险
(1)政策性风险。2005年4月份，央行提高了存款准备金率0.5个百分点。一周后，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。这是继以降低银行信贷风险为初衷的“121号文件”和《商业银行房地产贷款风险管理指引》出台以来，国家对房地产行业进行宏观调控的又一重大举措。此次调控不仅对房地产业本身产生直接影响，而且对银行贷款形成波及效应，政策风险由此显现。
(2)流动性风险。主要表现为两个方面：一是资产与负债期限不匹配。从资产负债的期限结构方面讲，目前我国商业银行的房贷负债主要是政府、企事业单位、居民的储蓄存款和吸收的外币存款。这些存款大部分是5年期以下的定期存款和活期存款，而住房抵押贷款的期限较长，一般为25—30年，这样银行的房贷资金客观上就存在一个负债来源的短期性和资产运用的长期性之间“存短贷长”的期限不匹配矛盾。这同时也表明，我国商业银行缺少使资产业务化短为长的住房抵押贷款证券化的成熟转换机制。
(3)信用风险。由于房地产贷款具有期限长、流动性差的特点，房地产业先天具备的高风险性以及它和金融的天然联系决定了房地产贷款信用风险存在的必然性。信用体系缺失，借贷者信息不真实，各银行信息不联通等都增加了银行房地产贷款的风险，一旦出现借贷人无力还贷的情况，由于变现渠道不通畅和存在法律障碍，银行的变现能力将受到很大的制约，房地产资金过度依赖银行信贷，存短贷长，流动性差，不可控因素多，这样的资产过多，势必会增大银行的信用风险，进而影响到整个银行整体的资产质量。
(4)系统性风险。房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险不可避免向商业银行集结。在目前的房地产市场资金链中，由于商业银行基本参与了房地产开发的全过程，通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。一旦房地产泡沫破灭，那么由众多银行信贷资金堆积的房地产金融泡沫就会破灭，进而有可能发生系统性风险。
3、加快商业银行房地产信贷业务创新的主要思路
在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债务融资和股权融资两种基本形式，而且在一级市场以外，存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具，包括投资基金、信托证券、指数化证券等。正是通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买，二级市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散于整个金融市场的各种投资者。这样，就对商业银行提出了更高要求，商业银行必须在有效控制风险的前提下，加快房地产信贷业务的创新。
1.大力开发新的房地产信贷品种
(1)推出“开发商贴息委托贷款”业务。“开发商贴息委托贷款”业务，主要是由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，风险的承担者由银行变成了开发商。对商业银行来讲，通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险，也能获得可观的手续费等中间业务收入，对开发商和购房者来讲，则是资金、住房“双赢”得利。因此，该项金融创新不失为一个很好的房地产融资创新模式。同时，开发商的行为发出了变间接融资为直接融资的市场信号，对加快金融工具的多元化步伐作出了一种尝试。
(2)承办民间委托贷款业务。央行调查显示，我国民间融资规模为9500亿元，占GDP6.96%左右，占本外币贷款的5.92%左右。从调查情况来看，民间融资的利率期限结构以及风险状况比外界想象的要好。由于受到人际关系的约束，征信成本相应减少，民间金融的还贷情况较好，从而保证了一定的贷款质量。可是，目前大量的民间资本由于受政策限制无法进入到住房贷款市场，有效发挥作用。诸如温州炒房团这样大的游资无法寻找到良好的房地产金融投资工具而进行盲目的“炒房”，加剧了房地产市场的不稳定性。基于此，商业银行可以考虑将这些民间资本集中起来，向房地产开发商发放委托贷款。这样不仅可以减少自身的信贷风险，而且可以带来相应的业务收入。
(3)发展个人住房抵押贷款保险业务。商业银行可以考虑通过个人住房金融业务部门，为居民提供住房贷款保险。借款人将住房贷款利息按期还给银行，而将本金交给保险公司。由保险公司不断地增值运用，在贷款到期后，由其一次将本金还给银行。由于保险公司是按复利计息，同时又有相应的增值手段，最后这笔钱支付本金后还可有一笔盈余(盈余的多少视贷款利率、期限和保险公司的经营业绩)，既可以充当意外保险费，也可以返还借款人，从而建立起购房者、银行、保险公司的多赢关系。
(4)实施再按揭和逆抵押，启动住房二级市场。个人住房再按揭贷款，是指二手房交易过程中出售方当初购房时曾办理个人住房贷款，在尚未结清银行借款余额、而房屋仍抵押给银行的情况下，房屋买入方按照二手房贷款方式重新办理贷款，以归还出售方的借款余额和支付出售方的房款。其受理范围包括已抵押给办理再按揭业务银行的房屋以及已抵押给他行的房屋。此方法的好处是可以让没有房子的低收入者贷款买到二手房，同时又解决了买新房的人的后顾之忧，还降低了二手房交易成本，对于住房二级市场的启动是非常有意义的。
住房逆抵押贷款是美国近年来实行的一种新的住房贷款方式。传统的住房分期抵押贷款，其放贷对象是年青、有固定收入的购房者，抵押贷款一次发放，分期偿还，贷款本金随着分期偿还而下降，负债减少，自有资产增加。逆抵押贷款则不同，其放贷对象是无固定收入而又有住房的老年人，以其自有住房作抵押，定期向其放贷，到期以出售住房的收入或其他资产还贷。其特点是分期放贷，一次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债增加，自有资产减少。由于这种方式与传统的抵押贷款相反，故被称为“逆抵押贷款”。逆抵押贷款发放形式分为有限期和无限期两类。
2.尽快实施住房信贷资产证券化
2005年3月22日，我国信贷资产证券化试点正式启动，中国建设银行获准首家推出住房贷款证券化产品，并以债券形式在银行间债券市场发行并流通。4月21日，中国人民银行、中国银监会公布了《信贷资产证券化试点管理办法》，《办法》规定，境内银行业金融机构作为发起机构，将信贷资产信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券。这表明，商业银行今后可以积极创造条件，尝试实施包括住房资产证券化在内的证券化业务。
作为一项金融创新举措，银行业无疑将成为信贷资产证券化的直接受益者。而住房信贷资产证券化对于降低住房抵押贷款风险、缓解银行压力、推动住房信贷业务的发展具有积极现实意义。通过房贷资产证券化，银行不仅可以较快地收回资金，扩大融资渠道，增加资产流动性，而且可以通过证券化的组合，出售，将贷款风险分散给其他投资机构，从而提高自身系统的安全性。
3.组建房地产投资信托基金
通常，在资本市场发展较为成熟的国家，一般可以通过房地产信托基金、资产证券化等方式来进行资金的组合和运作，以加速资金的循环再生。由于我国产业基金并未立法，而信托业务已经得到开展，因此国内外金融机构和房地产企业目前普遍关注房地产信托基金应用与发展的可能性。
基于此，银行可以在组建房地产投资信托基金方面有所作为。在现实条件尚不具备的情况下，可以通过整合“信托+银行”组合工具来构建房地产项目融资模式融资数额由以信托为核心的金融组合工具完成，实现信托前端融资，银行后端资金支持。信托公司与银行互补互动，银行具有资金优势，信托具有制度优势和灵活的创新性。通过一系列制度安排，实现一个项目的组合融资，比如信托融资一年或两年后退出，可以再进行银行二次融资，还可以吸纳其他资金进入。
4.发行房地产建设债券
作为具备相关条件的房地产企业，可以通过发行房地产建设债券来筹措开发资金，而商业银行则可考虑联合券商为其发行房地产建设债券。这一方面可以拓展商业银行中间业务领地，另一方面，也可以使其在直接融资的债券市场有所作为。
房地产贷款管理办法范文6
首先,货币政策目前存在的错误倾向可概括为“一人得病大家吃药专治驼背生死不问”,即目前为了解决房地产价格泡沫为了抑制商业银行的信贷自主扩张倾向,货币政策已经从2009年的极度宽松走向了极度紧缩,尽管央行尚未启用利率手段,但在数量手段运用方面已做到极致,在实施货币政策过程中完全依赖行政监管和指标控制,这种控制按照监管当局“3∶3∶2∶2”的均衡投放思路本来在数量设定方面就有“拍脑门”决策特征即根本不考虑实体经济部门资金需求的季节特征,更有甚者,即使是“3∶3∶2∶2”的既定信贷投放节奏在以行政管理为特色的监管体制下也可以被任意修改为更“不讲理”的绝对额控制指标,如某个银行某个月份放款绝对额不得突破多少等等。这样做的结果不仅仅是抑制了银行的正常业务发展,也会对实体经济造成损害。以江苏常熟为例:在熬过了2009年金融危机后,全市出口企业普遍出现强劲复苏迹象,截至2010年3月末该市的出货值同比增长幅度已达41%,据说其势头已超过2008年危机前的水平。为了满足出口生产需要,各类出口企业大都采取年初备料大幅增加库存的办法,但我国目前的货币政策却出现了严格数量紧缩倾向,使得一些刚刚借出口复苏之机恢复生产和扩张生产的中小企业再度陷入资金困境,为了抓住商机而不得不用几倍甚至几十倍的资金成本向担保机构和地下钱庄去高价融资。
其次,本轮信贷紧缩管制还具有行政随意性特点。我们仍然以常熟为例。本来,常熟市农商行在2010年年初与苏州市银监分局已谈定本年度按“5∶3∶1∶1”的比例进行信贷投放,2010年3月份后,信贷调控又变成了地地道道的“三娘教子”――原本由人民银行统一调配的信贷扩张监管又改由人民银行、银监局和省农信联社三家同时按月调控,且三家给出的调控指标又不一致,按照苏州银监分局最初批准的“5∶3∶1∶1”投放节奏,常熟农商行全年新增信贷计划指标50亿元,第一季度当可投25亿、二季度15亿元、三四季度各为5亿元,但改由省农信联社牵头对全省农村合作金融机构调控信贷计划后,常熟农商行二季度的信贷投放指标则被改为:4月份新增8.16亿元,5月份新增投放0.1亿元,6月份新增0.6亿元,即二季度的指标总额仅为8.86亿元,上半年满打满算只可投放31.42亿元,这与苏州银监分局年初核定的40亿元投放额比又减少了8.58亿元。这不仅对常熟农商行的业务扩张造成消极影响,而且还对常熟农商行所支持的中小企业和三农客户也造成了明显的紧缩资金供给效应。
再次,我们的监管部门出台文件之前不注重调查研究,存在较明显的脱离实际倾向。拿前不久中国银监会出台的“三个办法一个指引”为例,在常熟农商行研究人员们看来,不切实际的内容主要有以下几点:
(一)流动资金贷款需求测算方面
1.中小企业财务制度很多不健全,按照流动资金贷款管理办法测算出的营运资金量、自有资金量大多不准确,造成最终测算得出的银行可授信额度无实际参考价值。比如,很多中小企业都是民营企业,以家族式经营为主,企业领导者集权现象及“小农”意识严重,往往通过隐藏销售收入和利润来减少交税,同时企业利润多被老板抽资用于私人支出或对外投资,再以个人投资的方式反映至“其他应付款”内,造成企业财务“公私不分”,进而造成测算结果与实际结果偏差较大。
2.由于中小企业财务核算不规范,部分中小企业存量流动资金贷款被固定资产投资所占用,造成测算的银行可授流动资金贷款额度与企业实际所需存在较大偏差。例如,很多中小企业购买二手机器设备或自制设备,为节省开支不要求交易对手开立发票;有的投资建造厂房未按规定程序进行,这些投资都无法提供项目立项、可行性报告等资料,无法办理固定资产贷款,导致出现了“短贷长用”的情况。
3.很多中小企业通过年初集中储备原材料的方式锁定原材料价格,以此来规避原材料价格波动带来的影响。这将导致企业对贷款集中性需求特别大,进而导致测算出的可授信额度与企业所需贷款额度偏差较大。比如常熟地区的纺织行业,2009年上游原材料价格上涨速度较快,同时预计2010年原材料价格还将继续上涨,于是很多中小企业在2010年初集中购买原材料,造成资金需求大量增加。
4.部分中小企业为征地等方面需要虚增实收资本,造成测算时企业自有资金较多的假象,而实际自有资金不足。比如,常熟地区很多乡镇企业为了享受当地政府给予的优惠政策,通过虚增注册资本的方式取得相关条件。另外,部分中小企业为了能达到招投标资质等级,可能通过虚增注册资本的方式予以满足需要。
(二)个人贷款管理办法方面
《个人贷款管理办法》第四十四条规定,个体工商户和农村承包经营户申请个人贷款用于生产经营且金额超过五十万元人民币的,按贷款用途适用相关管理办法的规定。按照银监会相关人员的解释,这里的“相关管理办法”主要指《流动资金贷款管理办法》和《固定资产贷款管理办法》。同时,银监规定流动资金贷款的适用范围为:企(事)业法人或国家规定可以作为借款人的其他组织,不包括个人。这两者之间相互冲突。
(三)固定资产贷款管理办法方面
1.《固贷办法》规定,贷款人应对担保物的价值和担保人的担保能力建立贷后动态监测和重估制度。重估制度是一项保护债权人利益的重要手段,但在当前实际操作中,重估制度需要一套完整的市值评估体系才能实施。
2.《固贷办法》的核心是要加强贷款风险控制,严防贷款挪用。在固定资产贷款中,按规定采取贷款人受托支付或借款人自主支付方式实施贷款资金支付。但是如借款人未开列专门的贷款发放账户,同时又采取借款人自主支付的,银行对贷款资金交易的管理、控制就很难落实到位,主要原因是现在的网上银行、电话银行、联网转账等支付手段多样化,使得贷款资金用途监测的难度增大,往往是等到发现已既成事实。若是开列专门的贷款发放账户,那这账户只能办理该笔贷款的发放与支付,不能有借款人其他资金进入。如此,若贷款发放专户内的贷款资金与借款人结算账户内的资本金,需一起支付给同一交易对手的时候,就人为地把一笔业务拆分成两笔,不便于银行实际操作。同时,在某些银行目前的信贷管理操作系统中,系统自动将企业的贷款发放支付账户对应成还款准备金账户,用于将来支付利息和到期还款。若是将二者区分,且贷款发放专户不能有借款人其他资金,这会对企业的还本付息造成麻烦。
目前,有些支行对已“出账”的固定资产贷款进行内部“冻结”,用款时按支付内容逐笔“解冻”,以人工的方式实施控制,但这属于非正规手段。
3.《固贷办法》要求单笔金额超过项目总投资5%或超过500万元人民币的贷款资金支付,银行应根据借款人的提款申请和支付委托,将贷款资金即时支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。
现在实际支付操作过程中,该交易对手可能是本行企业,也可能是异地企业,甚至可能是国外企业。银行如何实现当天贷款当天完成支付,而不出现“在途期”?一旦有“退票”之类情况发生,是否算是违规?直接支付又该如何完成,是用“特种转账凭证”,还是仍需借款企业通过签发支票等方式进行账户处理?按照该办法操作,一方面随着受托支付笔数的增多而加大银行工作量;另一方面若企业想化整为零,与交易方协商后出具补充合同或协议,即可逃避受托支付。
4.对于固定资产贷款发放和支付过程中,贷款人应确认与拟发放贷款同比例的项目资本金足额到位,并与贷款配套使用;项目实际进度与已投资额相匹配等要求。这在实际的操作过程中难以把握,特别是“项目实际进度与已投资额相匹配”条款。现在某些银行行的项目贷款以中小型企业为主,所能提供的提款相关证明资料没有国家大型建设项目正规、全面,无法提供工程进度监理报告等作为辅助材料,若由中介机构、借款人承包商联合出具证明项目进度的证明单无疑将加重中小企业负担,同时可能存在项目实际进度与可行性报告预计的进度不一致,从而出现实际的提款时间与计划用款计划时间不一致。
