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商业业态规划分析范文1
前言
就目前的研究现状而言，研究学者对屋面利用的研究大都集中在屋顶花园与屋顶绿化等方面，很少有研究学者对商业综合体这类建筑的屋顶开放空间进行探究。我国商业综合体正处于迅猛发展阶段，屋顶开放空间的设计有较大的潜力，值得研究学者进行深度挖掘。因此，对于商业综合体这类建筑进行屋顶开放空间设计探究具有一定的理论意义与实用价值。
1.城市商业综合体屋顶开放空间设计的成功案例
笔者将日本大阪难波公园的屋顶开放空间设计作为成功案例，对商业综合体的屋顶开放空间设计进行探析。难波公园建造于 2003 年，位于日本大阪的传统商业中心区，建筑面积约为24 万平方米。本文将从以下几方面分析难波公园的屋顶开放空间设计：第一，空间布局，难波公园分为综合商业区、办公塔楼和住宅塔楼，商业综合体内有一条 8 字形的峡谷通道层层推进，将商业区、屋顶开放空间以及绿地广场等建筑进行有效融合，每一层的屋顶空间都设计了不同的主体，并设置了溪流、绿地、池塘以及岩石等多样化的景观。第二，业态组合，在难波公园中，餐饮与商业零售占据较大的比例，尤其是在屋顶开放空间中，包含很多的咖啡厅，所以难波公园的零售业态较为丰富，更配备了医疗功能，医院包括皮肤科、耳鼻喉科以及妇科等多个科室，为附近的大阪居民提供了便利的医疗服务。第三，交通流线，为了保障人群能够顺利进入游憩型屋顶花园，设计人员通过分层大台阶和坡道引导人群进入高处，就像城市中存在峡谷，使建筑和绿化融合在一起。与此同时，为了保障室内外空间的连接，设计人员还设置了视线廊道，在视线能够看到的视线处，设计了多种景观。
2.城市商业综合体屋顶开放空间设计的方法
2.1 空间营造
对于屋顶开放空间的营造而言，分为空间形态设计以及空间划分这两个方面。大多数城市商业综合体的塔楼都是将正方形、圆形、长方形以及三角形等常见的平面形状作为基础，并在垂直方向上尽量进行突变或者逐层递减等变化，所以，在进行空间形态设计时，设计人员需要将塔楼的平面形状和建筑的垂直变化结合在一起，为屋顶开放空间活动的人群带来视觉冲击和丰富的空间体验。屋顶开放空间能够通过植物、公共设施、地面高差、地面铺装以及构筑物实现空间的划分，满足消费者对亚空间的不同需求，亚空间划分最常用的方法是高差设计，通过从上至上的阶梯状退台设计，在分隔开放空间的同时，保持亚空间之间的视觉联系，提高空间的价值。
2.2 界面处理
屋顶开放空间中的界面处理包括垂直界面设计以及类地面设计这两方面。其中，垂直界面能够通过对比处理的方式，通过大小、颜色、虚实以及高低等方面的对比，体现出商业综合体屋顶开放空间的开放性和渗透性，比如，成都万象城的垂直界面，应用的是玻璃墙，为消费者观察高流量业态提供便利，
192 建筑建材装饰提升消费的概率；类地面设计有以下注意事项：选用防滑材料进行地面设计，避免出现路面积水现象；避免使用反射材料，使得邻近建筑中的人们出现眩光现象；在屋顶能够承受的范围内，选择最佳的铺装材料，保障商业综合体的多样化需求，比如素混凝土和彩色混凝土的配合应用。
2.3 业态规划
对于城市商业综合体而言，业态规划的内容包括业态组合、目标人群以及主题特色等方面，主要由城市商业综合体的总体规划所决定。对于屋顶开放空间设计而言，其业态规划可以通过差异化经营或者多种业态组合协同来实现，以此满足城市商业综合体的多样化功能需求。比如，如果屋顶广场具备较高的流量业态，在进行开放空间设计时，需要进行吸引人群的设计，设置更多的公共设施以及景观小品，吸引人们驻留在高流量业态区域，提高商业综合体的经济效益。另外，如果屋顶开放空间具有较大的硬地面积与尺度，交通也十分便捷，设计人员可以根据外围的商业业态进行较强开放度及参与度的商业活动，比如，露天影院、户外运动以及创意市集等活动，以此提升商业综合体的带动性，还有可能成为商业综合体的特色。
2.4 交通组织
通常来说，城市商业综合体的交通组织包括外部交通组织、内部交通组织以及入空间这三部分。为了吸引更多的人群进入到商业综合体，设计人员可以从以下几方面进行交通组织的设计：第一，保障商业综合体的交通便捷性，进行屋顶开放空间设计的商业综合体需要与城市道路相邻，如果与地铁站邻近则更有优势；第二，入空间的便捷性，设计人员需要在保障车辆不影响交通组织的基础上，使驾车人群在停车之后十分便捷地进入建筑，并设计相应的入口引导步行人群进入，一般来说，商业综合体的入口和出口都要面向地铁站、公交站或者通道等位置，为步行人群提供便利；第三，内部交通组织的便捷性，设计人员可以通过街道层和屋顶开放空间的连接，引导人群进入到屋顶空间，比如，成都来福士广场就将屋顶广场的入口设置在商场主入口附近，通过景观楼梯进行连接。
3.结论
综上所述，屋顶开放空间的科学设计有助于商业综合体整体效益的提升。分析可得，通过对屋顶开放空间设计的分析可知，设计人员需要注重屋顶开放空间的空间营造、界面处理、业态规划以及交通组织这四方面的内容，将商业业态和城市居民生活以及城市发展有机集合。本文的探究仍旧存在不足之处，仅供参考。
参考文献
商业业态规划分析范文2
关键词：专业化市场 商业业态 高效舒适
中图分类号：TU247.2
文献标识码：A
文章编号：1004-8537(2008)09-0140-06
专业化市场的存在背景及发展前景
首先明确一下专业化市场的定义：应该是围绕相关产业集群发生的商业行为，具有一定的规模、具有成熟的管理系统、具有高效的信息平台、具有便捷的物流网络的一种商业模式。
1 专业化市场存在的必要性：
它是市场经济发展到一定阶段的必然产物。近代专业市场经历了多次演变，从摊位式的交易场所到具备一定运输功能的交易市场，再演变至以展示交易为主的专业市场，随着计算机网络的发展，虚拟市场开始走上市场经济的舞台，最终应发展成为融合集群采购、商品展示、电子商务、仓储配送于一体的现代化专业市场。在珠(长)三角区域，经过多年的发展，专业市场不断实现自身的升级和换代，专业市场和区域特色产业集群互为依托、联动发展，区域经济发展对产业集群和专业市场的依赖不断增强，专业市场的发展状况甚至已成为当地经济发展进程的晴雨表。随着我国市场经济体制的建立与发展，我国经济的运行方式已由生产决定型向流通主导型转变，而我国的商品交易市场也由末端产业上升为先导产业。专业化市场通过专业市场网络聚集了国内外的相关生产要素和市场信息，帮助产业集群中的中小企业克服资金、信息收集、拓展营销网络等方面的缺陷和劣势，成为连接大量中小企业的枢纽；产业集群内的中小企业根据专业化市场交易规模和交易种类获得市场需求和各种信息。并依据这类信息积极调整自己生产的种类、款式和规模。专业化市场与产业集群并联耦合、互为依托和联动发展，成为珠(长)三角产业集群发展的显著特色。
2 旧有专业化市场存在的问题
近年来，伴随着珠(长)三角产业集群前所未有的快速发展，珠(长)三角专业化市场与产业集群互动作用弱化的现象日益凸现。一方面，旧有的专业化市场在推动当地产业集群可持续成长和升级，推进产业集群产业分工协作和产业国际化、推动区域品牌建设、推进供应链整合和产业链完善中的作用十分微弱，已严重落后于产业集群发展对专业化市场的需求，成为迫切需要解决的问题。另一方面，产业集群成长过程中面临的集群内产业链条短小、国际化水平低下、缺乏区域品牌、高等级生产要素匮乏、公共产品供给不足以及社会化服务体系薄弱等问题。因此，促进专业化市场与上述区域产业集群的互动和协调发展，是当前迫切需要解决的问题。一些旧有的交易市场仍停留在“一手交钱，一手交货”的原始形态，难免会出现地位弱化、功能萎缩，缺乏自身品牌特色，与现代信息、物流，展览等缺乏衔接，难以发挥为该区域产业集群服务的功能，更不可能对产业集群起到引导与促进作用。
3 现代化专业市场的发展方向
应借助科技手段完善专业化市场的信息服务的支持平台及网络建设，为产业集群提供快捷、准确、便利的信息服务：大力推广网上交易、在线支付等手段，做大有形市场，做强无形市场，加快专业化市场的信息化、网络化建设：建立起与现代流通方式相适应的配套服务体系，如金融结算体系、商品检测体系、物流配送体系、加工服务体系和信息服务体系。专业市场应发挥专业化的信息收集与加工处理中心的作用，不但要为客户提供商品价格、供求状况、统计信息，还要提供该产业的产业发展动态，产业技术更新，培育畅通的物流渠道，完善的运输市场、金融市场、劳务市场、技术市场和信息市场等以专业化市场为中心的要素市场配套体系，增强专业化市场的要素聚集功能，通过专业化市场的资源配置，增强区域产业集群对人才、资源、技术、信息等各类要素的聚集能力；积极促进包括加速集群共用技术的开发研究与推广、贯彻质量标准普及与检测、技术培训、现代物流、金融担保、提供信息、人才、外贸服务等在内的第三产业的迅速发展，再造现代化的专业市场，提高产业集群的综合竞争力。而专业化市场本身的目标也应成为通过市场导向引导产业集群的发展，为产业集群提供现代化的交易平台。
专业化市场规划及设计前期中需要注意的几个问题
笔者有幸由2004年至今设计完成了几个(超)大型专业化市场的项目。就上述情况，结合具体项目实施经验，在规划及建筑设计的前端工作方面，阐述一下自己的几点见解。
1 区域位置对项目的影响
有些项目在可研时就已经介入到与投资方的沟通讨论中，专业市场不同于其他的普通公建项目，一般投资及建设的规模都较大。而用地位置选择受到投资规模、项目档次、地价成本、辐射范围等等因素影响。就交通便利性和地价成本两个因素来说，往往会对用地选择起着确定性的影响。因为专业市场作为基础性商业的一种，影响商品竞争力的主要因素是价格，而建造成本的高低直接影响到附加在商品价格中商铺的租售价格。对于日益控制严格的城市土地政策及日渐上扬城市土地价格等不利因素影响下，选择地价较为低廉、规划用地条件较为宽松、交通极为便利的城乡结合部成为大型专业市场用地的理想之选。而且现代大型专业市场需要极为便捷的仓储配送及物流系统，在人口密度及交通压力日渐增大的中心区或闹市区是提供不了上述条件的，反而有可能会成为高效物流系统的限制因素。在国外，如大家熟知的瑞典宜家家私(IKEA)或英国的百安居(B&Q)这类大型的专业市场，早已将上述原则贯彻到每一个新建项目的选址过程中，基本都在城乡结合部的高(快)速路出口位置。使地价对建造成本的影响控制在较为理想的比例，而且可利用，快速路网形成便捷的仓储配送系统，从而相对的使商品在市场中更加具有竞争力。
2 物流配送系统的设置
今后市场交易在各个环节上的专业化、信息化程度会愈来愈高。作为大型市场发展主要影响因素之一，设立合理的物流配送系统，对于提升市场交易的效率有着显著及长远的影响。对于规模较大、以批发为主的大型市场来说，较为理想的是在交通便利且临近市场的位置，规划专属的物流仓储区域，减少商业市场、人、货流相互交叉干扰，提高物流配送效率。而实际发生在市场内的交易过程已转化为选择、确定样板，协商价格、付款方式与提送货方式等内容，以往人货混杂的交易环境得到改善。因此规划合理的物流配送系统，可基本上实现交易过程的人货分离，为提高交易效率及改善人货混流的交易环境创造了条件。
3 准确理解商业业态对设计的要求
专业市场的业态是由投资方根据其开发市场产品的远期盈利判断所规划出的商业运营模式，是对其开发产品能否符合市场需求，能否快速融入、适应并引领同类市场的关键因素。商业业态对设计的要求可以分为两个层面来理解：首先设计在对周围环境充分分析、对专业市场的运营模式有着充分了解的基础上，合理划分功能及分区、组织各种人货流线、规划各个级别的出入口，满足基本的商业要求；第二个层面则要求对于各种商业业态的发展要有一定的前瞻性，对于不同发展阶段各种业态的多样性组合要给出一定灵活调整的可能性，营造出更加高效舒适的商业环境，提高商业产品的附加值。
专业市场在建筑设计中应注意的几个问题：
现代化专业市场在功能设计方面的核心内容是：营造高效舒适的商业环境。核心内容可分为“高效”与“舒适”两个方面。
“高效”可以在建筑设计、商业环境、建设投资等多方面来体现。
1 流线设计
从建筑设计来说，最重要的是流线设计，大体量的专业化市场平面通常使用的是多级“鱼骨式”布局，这种分组的布局方式可以结合不同的水平业态分区布置，使得业态组合较为灵活，在减少整组团招商压力的同时，使得多级通道的导向性增强。一般来说一个10万m2以上规模的专业市场，通过估算将每个分区的建筑面积控制在3000m2～4000m2是比较合适的，可以保证分区内的实用面积与交通辅助面积控制在一个比较理想的比例。因为商业实用率是开发商在优化平面时最为关注的一个问题，直接影响到其商业获利的程度。优化的核心设计及机房布置是获得合理实用率的前提条件。
2 标识系统
平面中各种便捷顺畅的流线、清晰的查询及导向系统，可以使人流在最短的时间内查询到相关信息并到达相关位置，缩短步行的时间及距离。清晰的标识系统，可以通过数字、颜色、材料等不同的设计手段来增强人流的区域位置感，缩短人流搜寻的过程。一般来说在同一场景的步行距离不宜超过为60m，否则的话使人在心里上容易形成疲劳感，所以在长走道的适当位置应设置有空间尺度变化的节点，来调节步行系统的舒适度。
3 控制投资及经营成本
作为初级生产及消费资料(原辅料或成品批发)的专业市场在今后相当长的一段时期内还是会以价格的高低作为其影像市场竞争力的主要因素。而分摊到商品价格中的管理经营成本与建造成本占有相当的比例。换句话说，在建设大体量、大规模且并不十分复杂的项目时，可通过先进成熟、细致到位的设计手段有效地控制建设成本，可以在一定程度上有效控制管理经营成本与建造成本对于提升专业市场的市场竞争力的负面影响。举个例子在设计前期我们通过与市场营销策划部门合作，对国内的同类市场做了比较详细的调研，并较为准确的量化出市场使用人数及不同使用阶段人流密度的峰谷值变化。有了比较准确的基础数据，我们可以在从设置辅助配套的比例、空调负荷的计算以及在消防扑救及人员紧急疏散等方面做出针对性的性能化设计。使得各个分项都有适合自身特点的量身制定的实施方案，而非按照统一通用标准建设。在达到设计要求的同时，有效的控制建设投资及管理经营成本。
4 处理好“舒适”与“高效”的关系
“舒适”与“高效”在某种程度上来说，是一对辩证统一的关系。首先他们都是以营造高商业附加值为最终目的的两种手段，目标是一致的；但“舒适”与“高效”也是一对平衡指标舒适不足，意味着交易环境欠缺，商业档次下降，整体商业价值偏低；舒适过度，配套辅助面积过大，实用面积减少，使用率偏低，过高的商业档次与项目要求产生偏差。所以根据不同项目特点，使得“舒适”与“高效”在项目设计中既有各自突出的特点表现，又可以完美的互补结合，是商业项目设计时需重点处理的一对关系。
5 辅助空间的设置
在上文中提到，由于要控制长走廊，在适当的位置宜设置不同空间尺度的节点，减少步行的疲劳度，提供给人们停留休息的辅助空间。而这种舒适的辅助空间宜设置在据入口较偏远、商业价值较低的铺位内区。一般为有特定目的的辅助配套场所(餐饮、咖啡、收银、休息、小型展销功能等)，与专业市场形成业态互补。在不影响高价值商铺的前提下，将人流引入节点，在提高购物环境舒适度的同时，也将提升节点附近商铺的商业价值。因专业市场规模较大，商铺的价值会因距人流引入点分布的位置不同而产生差异，商铺的价格以引入点为圆心进行波形扩散，随半径的增加而价值递减，所以不同位置商铺的租售价格有较大的差异化。而在低价值的商业区内适当设置一定数量的空间节点对于实现市场商铺价格的均好性有着十分积极的意义。
大型商业专业市场的空间造型设计：根据业态特点，平面布局要求高效规整，节点空间作为其中一个活跃因素穿插其中。这类空间可根据展销、休闲、餐饮等不同的配套功能，确定不同的空间特性及节点主题。
6 商业广告设置
大型商业一般占地较大且层数不高，外立面对开窗及采光通风的要求不高，形体比较规整。现多使用细腻均质的表皮设计手法，取代以往的复杂形体变化。设计外立面的商业广告对于开发商而言是除了商铺租售资金外主要的投资回报之一。由于以往许多商业项目在设计时没有将外立面的广告布置与外立面设计相结合，导致在使用阶段开发商随意在外立面加设广告展位，对原有的建筑立面造成了较大的破坏。所以商业项目在立面造型设计时，设计方应将外墙广告当作立面的设计因素之一加以考虑，与其他的立面设计元素用建筑的手法相融合。使得符合商业使用的外墙广告受控于设计师整体的立面设计原则之下。
应对态度
商业业态规划分析范文3
关键词：地铁；地铁商业；开发规划
中图分类号：U231文献标识码： A
引言
地铁是一种大型的、安全的、高效的、准时的城市轨道交通工具。在现代城市人口密集的背景下，地铁在城市综合交通体系中具有独特的优势，因此常常成为主要的客运模式，客流量非常大。为了利用可以提供商业机会的巨大的客流来增加收入，同时也为乘客提供更好的服务，城市地铁当局在开发和操作中，应重视开发、利用地铁沿着地面和地下空间资源，大力发展商业地产。
一、地铁商业概述
地铁商业，就是指对地铁商业街、地铁站厅商铺、地铁商贸资源以及地铁上盖商用物业等各方面，同时也是乘客到地铁车站的合理步行时间所达到的距离范围内进行开发规划和经营管理。地铁商业分两个部分，即地面和地下。地铁站商业和沿线通道商业发展属于地下商业空间的发展，相对于地上商业空间的开发，有其自身的特点和约束，受限于空间，环境因素。地铁沿线上盖物业属于地面商业空间发展。因此，在特定时空条件下，这种客流群体资源地铁站内商业具有市场独占的优势。
二、关于地铁商业的形式
由于地铁建筑需要，地铁商业有点式商业、条式商业、立体化商业三种主要的方式。
（1）点式商业多为在地铁的公共空间部分，如走廊、候车点，出入口设置商业零售地点，进行零售应急商品；这些点式的商业点多为地铁运营商经营或租赁位置管理，提供一些基本的必要商业服务。
（2）条式商业多为一些街道式联接在一起的商铺或店面构成的地铁通道商业，可能会设置在地下的通道上，也可能被设置在地面上，其经营的主要是快速消费品；这类商业主要目标消费者是乘坐地铁的客人。
（3）位于地铁附近或相联的购物中心、超市等属于立体化商业，其特点为经营空间包括多个楼层，规模较大。而且多数楼层与地铁的通道是可以直接相联接的，可以使出入地铁站的客流直接通过专用的通道进入卖场。同时由于规模的原因，这类商业尽管为零售业态，但是有很多的产品，范围相当广泛，消费者人群也包括地面的行人。
三、地铁商业开发规划的基本原则
1、地铁商业开发规划应该以实现区域商业发展的整合为原则
地铁商业区域的发展规划，应考虑到地铁线路，以及区域的地铁站位置，尤其是要注意以商业附近发展的情况为基础。商业网点的数量，规模，档次水平要适应经济发展，与地铁站所在区域的消费群体分布和购买力水平也要相适应，避免因贪大求多而造成聚集和重复建设现象。应充分考虑当地和市场环境和周边地区的消费水平以及现有的商业网络条件，交通设施等，不但应着眼于长远，而且还要从实际情况出发，合理确定网点数量，规模，档次和业态结构规划。
2、既要与地铁规划紧密结合， 更要与整个城市区域的规划相统一
地铁商业活动是地铁的一个重要功能，也是城市或整个区域的重要功能。地铁商业发展规划应纳入发展规划和整体的城市规划当中。地铁商业发展规划应基于公共设施建设分区之上，提出网点数量、业态结构、网点规模、业主的条件等。规划制定要根据城市和区域的整体发展，统筹考虑；要以传统的商业街，邻近地铁站，城市中心，名胜古迹，风景名胜区和郊区的新商业中心区作为规划的重点，结合社区划分进行地铁站点的布局。
3、地铁商业开发规划要与商业结构调整相结合
商业空间结构是指商业活动中销售和消费因素相互作用的动态平衡关系在商业业态及其等级、规模、组织等方面的空间体现。而商业结构调整就包括商业空间结构和商业业态结构等的调整。在地铁商业发展规划中，应注重结合“大中型与小型、新建与改造、集中与分散、综合经营与专业经营”，根据地铁商业区的特点，确定商业业态不同类型的网点其规模和数量。
4、地铁商业开发规划要与地铁公司的盈利及投资者的利益相结合
地铁商业发展规划应充分的考虑地铁站点区域或一定商圈范围内的同业竞争状况。对于商业竞争不够充分的地铁站点所处的地区应适当增加网点，引入竞争机制；对于商业竞争比较充分的地区，应认真对待新增的大型商业网点；对于同业竞争十分激烈，管理难以维持的地区，应当严格限制大型商业网点的新增，同时采取有效措施限制土地使用性质，切实维护地铁公司和投资者的利益，避免两败俱伤的现象。
5、地铁商业开发规划应与保护环境和提高城市人民生活质量相结合
由于地下空间空气流通是相对缓慢的，因此对于需用明火烹制是熟食品、有异味的食物、无盖的散装饮料、易燃易爆物品等都不能在地铁地下空间经营。同时商家也不能用拍手、传单、喇叭、广播等形式来吸引客户， 以避免造成人流不通畅以及噪声的污染。总之， 地铁商业的发展规划和建设必须符合城市环境综合治理的要求， 以为居民提供便利和服务为原则， 创造一个良好的生活环境，不断提高居民生活质量。
四、关于地铁商业开发规划的措施
1、适度开发利用地铁站点地下商业资源
地铁资源是基于地铁之上可以重复使用的，能给社会带来财富的资源的总称，是在地铁建设和地铁交通的形成过程中逐步形成的、与地铁交通紧密相连且由于地铁交通带来价值增值的各种特定资源。地铁站地下商业资源主要包括通道空间和地铁车站大厅，这些资源是有限的，自然会有一些不可避免的缺点，使得有些产品不能进行经营买卖。地铁车站大厅主要经营报纸、蛋糕店、印刷、西药、衣服等，但其中以连锁店居多，并且商品的档次相对较高。
2、开发规划地铁商业要注重专业化、特色化
在商业开发方面，要重视结合开发商的选择和，同时与地铁相通的地下商业街也要得到开发，要充分。选择合适的类型和行业状态组合才能为地铁的商业发展带来持久的利益。
3、地铁商业空间规划
（1）安全性设计。在规划地下商业空间的时候，除了考虑到逃生路线的设计，安全设施，通风设备的设置等还应注意到商业空间中餐饮空间的独特性。因为这类空间必须涉及到明火，所以极易引起火灾。所以应该控制饭馆在地下商业空间中的数量，并且采取将商店和饭馆分离到不同地段的安全措施，把餐饮空间集中到一个特定的区域中去便于监督和管理。
（2）舒适性设计。
地铁站地下商业空间最主要的特征是它的封闭性，这样可以不受天气条件的约束进行商业活动，但是由于缺少自然光的缘故，导致其空气质量不是很好。所以，在规划地铁站地下商业空间设计时，要充分考虑这些会给我们带来不利影响的因素。
首先，地下空间容易产生较强的封闭感和压抑感，同时空气质量也不是很好，所以我们通过合理的拓高顶棚，可以使这种不舒适的感觉减少；其次，我们可以在地铁的出入口或者宽阔路段的下面做适当面积的透光式顶棚，把自然光引入到地下，既节约了能源又增加了视觉效果，在火灾时还能起到疏散烟雾的作用；最后，人到了地下往往会感觉方向感变弱，所以要运用清晰的标志为顾客指明方向。
（3）针对性设计。
要通过对市场需求进行深入细致的分析，如地铁站周边环境、所在的位置以及人们的消费心理和行为习惯等因素进行分析，从而有针对性的进行规划。
结语
综上所述，地铁不仅可以提高城市交通效率，还为地铁沿线区域带来无限商机，深刻的影响着城市商业格局。由于地铁商业的开发有着其特殊的优势，因此我们要对地铁商业开发前期的规划进行不断的深入研究。在科学合理地进行地铁商业空间规划的基础上，对其周边居民的收入水平、消费习惯进行考虑。此外，还要兼顾交通、文化等相关因素, 考虑业态、业种的层次搭配。这样才能够争取地铁商业效益的最大化。
参考文献
[1]陈志龙，王玉北：《城市地下空间规划[M]》，南京，东南大学出版社，2005.
商业业态规划分析范文4
关键词:城市商业网点 区县级商业网点 规划编制 对比
制定和实施城市商业网点规划，是构建一个地区商业发展框架的主要手段，也是促进城市商业可持续发展的重要举措。近些年，我国商务部积极推动地级以上城市商业网点规划的编制工作，并取得较快进展。截至2007年3月，全国38个重点城市已全部编制完成商业网点规划，241个地级城市中已有180 个城市编制完成商业网点规划，总编制完成率达78.1%。科学合理的城市商业规划，对保障公平的竞争秩序，创建布局合理、业态丰富的购物和消费环境，提高居民生活质量，将发挥积极作用，同时，对第一、第二、第三产业的协调发展起到了较好的先导作用。
我国城市商业网点规划的趋势和特点
城市商业网点规划的主要内容包括:商业空间网络整体框架建设、商业行业结构优化体系建设、政府规制政策体系建设和城市商业网点选址的地理信息系统建设。
我国城市商业网点的发展速度在不断加快，许多城市已经制定的商业网点规划，体现出规划制定者更能够紧跟时代前进的步伐，统筹考虑地区经济的协调与发展，同时，逐渐呈现出一些新的趋势和特点:一是布局趋向合理化，逐渐形成以传统的繁华区或商业街为中心向外辐射，即同心圆向外扩张的模式;二是组织形式的创新，多种业态形式的商业设施，连锁经营比例不断上升，物流业加速整合;三是服务人本化，坚持先进市场设计理念与本土消费习惯相结合，立足实际，充分体现“以人为本”的精神，利民便民，充分体现为人服务的功能;四是法制化建设进程加快，形成良好的投资环境，通过推动商贸流通体系的发展来促进商业的快速发展 ;五是信息化助动，网络化运行，规模化发展，借助现代网络技术对传统商业加以改造，大幅度提高商业服务质量和效率;六是在商业领域融入了环保意识，注意维护和改善生态环境，有利于社会经济的可持续发展;七是强化了区域协调意识，既注意到了城市内商业网点的空间布局，也考虑了市外尤其是周边地区商业网点的空间布局，从实际出发，从全局着眼，统筹规划;八是体现了适度超前意识，在把握城市经济和消费发展趋势的同时，借鉴国内外商贸业发达地区的成功经验，在网点分布、业态设置、购物环境等方面适度超前，留有发展空间。
根据国务院商务主管部门的要求，目前已经完成了所有36个大中城市的商业网点规划，249个地级城市已基本编制完成，369个县级市的商业网点规划工作从2008年起，已在全国正式启动。
我国区县级商业网点规划的地位和作用
在各级政府高度重视大中城市商业网点的规划建设的同时，许多地方却忽视了区县商业网点的建设。
区县经济是城市经济不可或缺的组成部分，它服务于城市但又依托于城市，是连接城市经济与乡村经济的桥梁和纽带。区县社会经济的发展对整个国民经济的发展有着极其重要的意义。作为区县社会经济发展平台之一的商业服务业对促进和繁荣农村经济，统筹城乡协调发展，从根本上缓解城乡“二元”结构，提高农民收入，改善农村居民的生活质量有着重要的作用。当前，大中城市的商业网点建设正在逐步趋于成熟，许多城市正在致力于把大中城市商业网点规划做精、做深、做出特色。但是，在做好大中城市规划的同时，不能忽视区县商业网点规划在全局经济发展中的重要地位和作用。
面对诸多机遇与挑战，区县需要针对区县域内的城乡商业及现代服务业体系结构、商业及现代服务业业态形式进行深入的剖析，制订出延伸至各个乡镇的区县商贸及现代服务业的布局规划及其发展对策，以促进区县商业及现代服务业快速、健康、有序发展。区县级的商业网点布局与大中城市相比有其特殊的地位和作用，在国家高度关注“三农”问题的大背景下，区县商业不仅是连接城市和农村的枢纽，还是服务于地区产业结构甚至是深度影响地区产业结构的重要因素，在规划水平较高的前提下，甚至会成为再造地区产业布局、带动区县经济增长的“龙头”，因此，应当将科学制定区县商业网点布局规划作为区县经济发展的一个契机而给予高度重视。
城市商业网点规划与区县级商业网点规划对比
(一)规划原则
城市商业网点规划原则:以人为本，远近结合，协调发展的原则;结构调整、布局优化、改造与新建相统筹的原则;大型商业设施建设与中小商店生存发展相结合的原则;坚持可持续发展的原则;规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合的原则;技术进步的原则。
区县级商业网点规划原则。区县商业网点的布局，不仅是一定区域内的商业店铺如何摆布的问题，更重要的是，此规划布局同时基本决定了一个区域内第三产业发展的结构和态势，因此，要把商业网点规划的重要性上升到重构区县经济结构、调整经济布局的高度来认识。制定规划的基本原则有:
第一，通过制订区县商业网点规划，实现商业网点合理布局，为城乡居民创造良好的生活环境，不断提高城乡居民的生活质量，实现以人为本、利民便民的要求。
第二，要以区县城乡总体规划为指导，结合其它各层面规划，立足于区县整个城乡的发展，统筹考虑，兼顾地方特色。
第三，区县商业网点规划是立足于将区县建成为城市不可或缺的重要节点，面向依托的大中城市，服务城市。围绕区县自己的发展战略以及国民经济和社会发展目标，结合区县城乡总体规划，按照构筑集散型、功能型、服务型现代城乡一体化商业服务业总体要求，引导和促进商业及服务业的城乡一体化、现代化进程，全面提升城乡一体化水平，促进市场繁荣，方便城乡人民生活，完善和优化城乡现代商业及服务业载体网络和市场体系，推进建设小康社会战略目标的实现。
第四，区县商业网点布局在把握城市经济和消费发展趋势的同时，要放眼长远，以满足消费需求和引导消费趋势为目标，在网点数量、规模、档次等方面适度超前，留有发展空间，不断完善功能，提升商业网点功能。区县网点布局要在把握城市化发展趋势的同时，根据小城镇建设的要求配置商业及服务业设施。县级以下的乡镇要结合新农村建设，统筹镇商业及服务业网点建设，为小城镇建设留有余地。
第五，要注意把握区县商业网点规划与大中城市网点规划侧重点的区别，在区县规划中，要同时兼顾满足城镇居民和农村居民的生活和农业生产的商业服务需求。
(二)规划内容
城市商业网点规划的内容。城市商业网点规划主要包括城市商业中心的规划布局、区域商业中心的规划布局、社区商业的规划布局、商业街的规划布局、农产品批发市场的规划布局、生产资料批发市场的规划布局、其他商品交易市场的规划布局、物流基地的规划布局、城郊商业的规划布局、其他类型商业网点的规划布局等方面内容。
区县级商业网点规划的内容。区县商业网点规划应当涵盖区县商业发展规划与布局和区县服务业规划。区县商业发展规划与布局包括县域商业中心、大型零售百货、超市、专卖店、批发交易市场、特色商业街、社区(乡镇)便民商业中心等。区县现代服务业规划包括县域商贸中心、宾馆、饭店、大型休闲娱乐、旅游、金融、文化、教育、体育、医疗等服务业，以及其他现代服务业。
(三)技术路线
1.城市商业网点规划的技术路线。首先进行基础调查。以研究商业发展现状，为编制规划过程中目标的确定、战略的选择以及布局的优化提供基础支撑为目的，主要调查城市建成区内各类商业网点的位置、规模、经营情况等，以及由这些网点所组成的商业功能区(如商业街、商业中心区)。收集城市总体规划及必要的专项规划、最近的五年发展规划、第三产业/服务业规划、城市统计年鉴、商业普查数据、商业在建拟建项目、政府工作报告、商业发展历史资料、当地民俗特点与文化景观类资料、有关商业发展的设想等相关资料。
进一步进行分析研究。主要包括商业发展环境分析、商业发展现状与趋势分析。
商业发展环境分析，主要包括:
区位分析。地理区位:自然条件、区域位置、交通环境等情况分析;经济区位:通过区域城市的对比分析，确定城市在区域中的地位，制定发展目标与发展战略。
交通分析。内部交通:城市用地与内部交通的关联;外部交通:对外经济联系。
经济分析。对人口结构、地区生产总值、产业结构、社会消费品零售总额、城镇居民生活指标分析。
产业分析。产业发展特点，研究主要产业(特色)与商业网点建设的关联性。
商业发展现状与趋势分析，主要包括 :
总量分析。网点总量、面积总量(已建、在建、拟建)、就业总量。
结构分析。行业结构(购物、餐饮、娱乐等)、业态结构、规模结构。
布局分析。网点分布、功能区分布。
经济表现分析。人均销售额、地均销售额、经济贡献。
发展趋势分析。通过问卷对居民收入情况、消费结构、消费倾向等进行分析，作为确定商业网点规模、布局的重要支撑。
根据分析研究，制定出适合城市经济社会和谐发展的城市商业网点规划。
2.区县商业网点规划的技术路线。区县商业网点规划的总体思路是以新农村建设和小城镇规划建设为基本框架，考虑不同乡镇间社会经济发展的不平衡，充分利用各乡镇自身的资源、产业、交通、区位等优势，打造出布局合理、功能完备、业态齐全、便民利民、服务地区经济，符合现代商业流通规律和服务业发展规律的城乡一体化商业服务业平台。
结合笔者制定若干区县商业网点规划所采用的技术路线(见图1)，区县商业网点规划可以分为如下程序:
首先，要对区县以及其属下的各个乡镇地的商业及服务业现状进行彻底详细的调查，分别计算出规划区域近年实现的三产增加值、服务业对经济增长的贡献率、社会消费品的零售额、以及按照行业分类的批发零售贸易业、餐饮业、其他行业的零售额，作为网点规划的基础资料。
其次，对于属于商业核心地区的商业及服务业，要采用逐户普查的方式，逐一调查其业态类型、载体面积、经营状况等;对于大型自然村的商业及服务业，进行重点抽查。此外，还要考察集贸市场的交易状况、市场规模、交通、配套设施、卫生环境及组织管理情况，将具有农村特色的集市贸易、农村传统商业形式纳入调查范围。
再次，依据区县城乡总体规划和商业及现代服务业发展的内在要求，对未来商业及现代服务业功能、结构、空间布局和建设规模做出统筹设计，制定出符合区县经济发展的区县商业网点规划。
结论
本文所研究的区县商业网点主要是指一般发展水平区县的商业网点规划，不包括目前我国部分经济发展势头强劲、经济总量逼近大中城市的区县。在做规划时，一般将区县商业网点划分为四级，即县城级商业中心、重点镇级商业中心、一般镇级商业中心和中心村及以下商业网点，每一级针对不同的客户群体和服务需求来设计。县城级商业中心发展方针遵循提高功能档次、引进新型业态、引领消费趋势、 加大连锁经营份额、挖掘地区优势的原则，主要面向本县人口和外来流动人口，商业业态齐全，在中档为主的基础上向多层次发展;重点镇级商业中心遵循强化主体地位、贴近人民生活、加强连锁店份额，主要为居民提供基本的服务公建设施;一般镇级商业中心是指为本镇范围内的常住人口提供基本商业设施的商业集中地区，由综合食品店、百货店、餐饮和集贸市场构成的综合购物中心，以及由小副食、小食品、小百货和早点部组成的若干综合便民店，形成大集中小分散的居民购物网络。
总之，制定城市商业网点规划至关重要，但也不能忽视区县级商业网点规划的编制工作，要使城市商业网点规划和区县级商业网点规划相互促进，协调发展。
区县商业网点规划是通过科学的规划手段，深化城乡商业流通领域的改革，统筹、优化城乡商业及服务业一体化网络格局，使区县商业网点布局具有超前性、合理性和可实施性，形成重点突破与均衡发展相协调的商业格局。在规划中要突出“新建”与“改造”、“ 重点乡镇”与“一般乡镇”、“城市”与“区县”、“集中”与“分散”相结合的原则。通过合理的规划，形成等级分明、分工合理的城乡一体化商业网点体系。以高水平的商业及服务业设施体系为载体，促进以商业服务业为核心的第三产业的快速发展，增强城乡的经济实力，提高农民的收入，突破“三农”问题的“瓶颈”，缓解城乡“二元”结构矛盾，提升城乡商业文化的内涵，以满足人民群众日益增长的物质文明和精神文明的需要。
参考文献
1.李萍.城市商业网点规划理论框架的构建[J].现代商贸工业，2007
商业业态规划分析范文5
［关键词］ 新城商业 商业等级 开发模式 借鉴意义
一、前言
商业是一个城市繁荣的重要标志，它对城市功能提升意义重大，特别是对城市新城建设来说。商业开发可以弥补新城开发之初配套的不足，满足新城居民的消费需求。好的商业项目可以提升新城品质，吸引新城产业发展所需要的高层次人才，对新城产业结构调整，提升城市能级具有重要的作用。商业开发还可以促进新城的土地增值，增加政府收入，为新城开发回笼资金。
最近十来年，随着经济快速发展和城市化浪潮的蔓延，几乎每个城市都在进行移城或扩城建设。如广州珠江新城、杭州钱江新城、南京河西新城等，新城建设风起云涌，给商业带来了新的发展机遇。但是新城商业由于开发过快，缺乏有效控制，也出现了很多问题。诸如缺乏有效消费，人气难以集聚；商业等级体系紊乱，空间布局凌乱；采用落后的经营方式，难于管理；缺乏有效控制，商业盲目开发，难成规模聚集等，这些问题严重影响新城的开发品质，给开发商和政府带来重大损失。在新形势下，新城商业发展有哪些新模式，如何使商业开发投资价值最大化，如何规避新城商业开发风险，不仅是政府关心的命题，也是各房地产开发商、商贸企业、财团基金的重点关注方向之一。
苏州工业园区（以下简称园区）位于苏州古城东侧，它是中新两国共同合作开发的国家级示范园区。经过十几年的发展，园区发展成就卓越，主要经济指标年均增幅30%以上，现已成为一个集居住、商务、商业、旅游、工业等多种功能于一体的的现代化新城。作为全国新城开发建设的典范，园区商业从无到有，历经十五年，逐渐繁荣，取得了巨大的成就，现已成为苏城新兴的市级商圈。下面我们就来分析园区商业的发展现状，在此基础上总结其成功的经验。
二、苏州工业园区商业发展概况
园区商业经过多年的发展，成就显著。社会消费品零售总额逐年增加，商业开发体量持续增加，商业开发模式多样化，现已形成了较为完善的三级商业等级体系。
1. 社会消费品零售总额大幅增加
目前园区社会消费品零售总额已从1994年开发之初的1.9亿元飞跃到2009年的112.7亿元，年同比增长幅度达到21.5%，15年涨了60倍，增幅在苏州全市各区中名列榜首。社会消费品零售总额大幅增加，显示园区商业发展不断壮大，充满活力。
2.大中小项目协调发展、体量持续增大
从早期的左岸商业街、湖滨新天地，到李公堤，再到最近两三年的印象城、圆融时代广场，园区初步形成了大中小项目协调发展的格局。从中我们也可以看出园区商业项目体量不断呈规模化的发展趋势。目前园区商业开发体量已接近300万，还有数个规划在建项目，总的来说，未来园区商业体量供应将非常可观。各种商业项目错位竞争、特色发展，共同支撑园区市级商圈建设。
3. 形成较为完善的三级商业体系
目前园区已初步形成了较为完善的三级商业等级体系，按其功能属性可以分为社区服务型，以邻里中心为代表，分散布局；区域级商业功能区，以东环路沿线大卖场集聚区为代表，沿线布局；市级商业功能区，以环金鸡湖商圈为代表，面状布局。
(1)邻里中心遍地开花，社区级商业成熟发展
1994年，园区借鉴新加坡经验，在其首个开发的住宅小区新城花园建造了国内首家邻里中心。现在园区拥有湖东、玲珑、翰林、新城、贵都、师惠、沁苑7座邻里中心，分散在湖东、湖西以及独墅湖片区，总建筑面积超过12万平米，主要满足附近小区居民的日常生活需要。目前还有数个邻里中心在建，社区商业发展逐渐走向成熟。
(2)东环路国际卖场贴身布局，区域级商圈初具规模
2009年，随着大润发新店、印象城-沃尔玛店相继开张，园区东环路沿线从北到南，三公里多的范围内集中了四大世界500强的超级卖场，分别是大润发、沃尔玛、欧尚以及家乐福。根据《苏州商业网点布局规划》，苏州古城区内严格禁止开设大卖场。而东环路沿线作为市区与园区的交界处，既有“老苏州”的人气，又有园区新苏州人聚集起来的强大购买力，于是狭小的东环路一带逐渐形成一个繁荣的“购物带”，东环路商圈应运而生。
(3)环金鸡湖高端项目不断汇聚，市级商圈特色凸现
环金鸡湖商圈并不是一个封闭的概念，仅限于环湖临水地区，而是一个延伸出去的广泛区域。从左岸商业街、湖滨新天地到李公堤、时代广场，金鸡湖商业广场等，园区的主要商业项目规模化、时尚化，特色十分鲜明，这与古城区的传统商圈也形成了鲜明的对比。特别是李公堤、天虹百货、时代广场等地标商业项目的先后建成营业，使得环金鸡湖商圈正在和观前、石路、南门商业区组成的古城商业板块一起，成为苏州的核心商圈。
4.多样化的开发模式
园区商业发展模式多样，且很多模式都是首次在苏州出现，成为引领苏城商业发展的潮流。
（1）邻里中心模式
邻里中心是一种全新社区商业中心的集成服务模式，具体指在6000-8000户的居民中设立的一个功能比较齐全的商业、娱乐、服务中心，服务人口在2万至3万人。邻里中心均为与住宅分离的独立建筑，与小区开发总量的配套比例约为3%。园区目前有7座邻里中心，还有数个在建，分散在园区各个片区。这种社区商业模式能够满足满足附近小区居民的吃喝玩乐购等基本生活需求，这就是为什么你在园区看不到小摊小贩的一个原因。园区整洁干净的城市环境，也得益于其先进完善的社区商业开发模式。总的来说，邻里中心这种特有的创新模式使其在国内社区商业领域中处于领先优势。
(2)特色商业街模式
园区特色商业街有左岸商业街、李公堤商业街、月光码头商业街等，下面以李公堤为例。李公堤原为光绪年间元和县令李超琼所建，全长1.4公里，系金鸡湖上唯一的湖中长堤。自建成之日始，堤上商贾云集，百年商脉延绵不绝，其本身具有很高的商业价值和文化价值。开发前李公堤已破落不堪，经过圆融集团的精心打造，李公堤现重现昔日繁华，自2006年开街便成为一道城市风景线。众多异国风情餐饮、SPA生活馆、商务会所、休闲酒店在这条百年长堤汇聚。独一无二的湖光水景与粉墙黛瓦的传统建筑，以及与时尚现代的商业元素巧妙融合，李公堤很快成为苏州的餐饮休闲新地标。2009中国步行商业街工作委员会颁发的金字招牌挂上了李公堤，使其成了苏州市区第一个“中国特色商业街”。
(3) OUTLETS模式
“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。在欧美当代商业社会中，OUTLETS是最为流行的一种商业业态。园区奥特莱斯店邻近李公堤，自开业之日起，以其驰名世界的品牌、 难以想象的低价 、方便舒适的氛围、新型的业态深得消费者喜欢，特别是中高端的消费者。
(4)时尚百货模式
园区时尚百货有久光百货、天虹百货等，仅以天虹百货为例来说明。苏州天虹百货位于工业园区湖西片区核心位置的新天翔广场上。天虹百货共四层，以名品、首饰、化妆品、家居、餐饮、休闲、成熟男女装、少淑装等为主营项目，业态上与我们常见的时尚百货比较相似。但其竭力打造的品质超市，却是超出了传统百货概念。天虹的超市总面积达5000多平方米，精致优雅的装修环境，与一般大卖场绝对是风格迥异，其所拥有的日常生活必需商品，却堪比大卖场，深得附近居民的喜爱。苏州天虹 “时尚百货+品质超市+餐饮休闲”的模式应是传统百货商场应对市场激烈竞争与需求，创新发展模式的典范。
(5)Shoppingmall模式
Shoppingmall，意为超大型购物中心。它是指规模在10万以上，有管理商统一经营管理，主要采取出租方式运营的集零售、娱乐、餐饮、休闲等于一体的复合型商业业态，能实现消费者一站式消费。Shoppingmall跟百货商场最大的区别就是，shoppingmall经营的是业态，是各种各样的商店，而百货商场里经营的是各种各样的品牌。园区的Shoppingmall主要集中在东环路沿线，以印象城和扩建后的欧尚购物中心为代表。其中苏州印象城集购物、娱乐、休闲和餐饮于一体，总建筑面积约14万，集大型超市、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食餐饮、娱乐休闲等设施为一体，为市民提供一站式购物、餐饮、休闲、娱乐等消费服务。欧尚新投资扩建的购物中心面积达到13万，除保留原先的卖场业态，还增加了包括品牌风味餐厅、大型亲子园、时尚百货专卖、专业体育用品城、美式家居生活馆及多元生活品牌店等业态。引进多元业态共同发展，已成为未来大卖场发展的重要趋势。
(6)商业综合体模式
商业综合体属于复合型商业业态，概念与Shoppingmall类似。它是指在一个毗邻的建筑群，由一个统一的管理机构组织、协调和规划,把一系列零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食、商务等各种服务的一站式商业中心，是商业发展到一定阶段各种业态优化组合的必然趋势。商业综合体和Shoppingmall区别在于，前者是建筑群，后者是单体建筑，且前者一般体量要更大，业态更全。目前园区商业项目能称得上商业综合体只有圆融时代广场。时代广场是苏州有史以来规模最大、业态最全的城市级商业综合体，占地面积21万平方米， 51万平方米超大体量，包括商务办公区、圆融天幕街区、生活休闲区、滨水餐饮区以及久光百货区，成就一站式消费目的地。这里有世界第一长的500米巨型神奇天幕;国内单体面积最大的百货店；数百家品牌商家；业态包含综合百货、儿童体验馆、家居商场、滨河餐饮、高品质写字楼等。所有这些使时代广场成为苏城商业的亮点，每逢节假日我们可以看到大批的国内外游客来此观光购物。
三、苏州工业园区对新城商业开发借鉴意义
1. 新城商业体合理的规划选址
具备合理的规划选址，那么商业开发也就成功了一半。
(1)沿新城交通干道布局
新城一般位于城市中心区，在地理位置上距离城市中心区有一定的距离。大型商业体能够立足于此，主要依赖汽车和公共交通设施，它是汽车时代的产物。纵观园区大型商业体，大都沿交通干道布局。目前园区已建成的四大超级卖场全部集中在东环路沿线附近;大型百货、Shoppingmall、都市综合体沿园区主干道现代大道方向布局,且这些项目都处于规划建设中的轨道交通1号线的辐射范围，交通区位优势明显。大型商业体沿交通干道布局主要考虑的就是其可达性，便于集聚人流。
(2)选址于新城与老城交界地带
商业体布局在新城与老城交界地带，既可以吸引新城区的消费者，又可以吸引老城区的居民来购物。以东环路沿线大卖场集聚区为例，短短3500米的距离内集中了四大世界500强的超级卖场。如此近距离的布局，商家之间难免会有一番激烈的竞争，然而从各大卖场人头攒动的景象，不由得佩服商家独到的眼光以及对市场形势的准确把握。东环路沿线作为市区和园区的交界处，市区老居民、园区新居民、租房打工者“三碰头”，迅速集聚起大批人气，从而成为超市卖场布局的黄金地带。
(3)周围具备高端元素配套
大型商业体甚至一个商圈的成功依赖于周边成熟的环境，所以商业体选址必须考虑项目周边的元素配套。以圆融时代广场为例，周围建有大量高档社区；全国最高的水上摩天轮；苏州最大的展览场馆――苏州国际博览中心；苏城最豪华的科文中心影剧院；最奢侈的星级酒店群；规划建设中的九龙仓、新鸿基超高商务楼、台湾诚品书店，这些都为圆融时代广场带来了巨大的潜在人流。从一些国内发达地区的新城如广州天河城、深圳福田等地来看，当地的商业很发达，其中一个原因就是商业和娱乐联姻，商业与商务联姻，新的大型商圈范围内往往包含居住、娱乐、休闲、旅游、商务等业态组合。
2. 新城与老城商业错位发展
新城商业开发较晚，要想在市场竞争中后来居上，就必须充分利用用地空间优势，与老城区商业错位发展。具体有以下几点：(1)注重项目的景观规划与设计，打造新城景观商业；(2)充分利用地下空间，提供足够多的停车位；(3)构造业态与品牌的优势，满足一站式购物需求。一般当消费者的消费实力达到一定阶段，就对购物场所有了新的要求，它不能仅仅满足消费者的物质需求，同时要有一种寓购物与休闲中的情调，使消费者从中得到感官的享受和精神的放松。而园区商业就特别重视打造新城商业的优势，如圆融时代广场，其超前的规划理念、新颖的建筑造型、时尚的夜景、超大的体量、4000个停车位、一站式的购物理念，这些都是老城区商业所不具备的优势。而这些优势能够使消费者在购物中得到感官的的享受和精神的放松，达到购物即休闲的效果。
3.重视商业体的运营管理
在产权上，园区商业项目采取只租不售的模式，保证统一管理，统一营销。以圆融时代广场为例，在招商推广方面，制定适合商业综合体特点的招商策略和市场推广策略，并通过掌握招商知识和市场推广知识的专业人士将项目介绍、推介给潜在租户。而且圆融商管公司在开业前已经进驻，负责项目的日常管理。开业后，隔三差五举办各种促销活动，诸如名车展销、明星唱片签售、儿童歌舞比赛、街头魔术节等。所有这些活动能使圆融时代广场在市场上不断制造热点，扩大影响力。
4. 注重新城商业的开发时序
国内有些新城，不注重商业发展的规律，在新城建设之初就上马大型商业体，这增加了商业运营的风险，也出现了很多失败的案例。新城商业发展是一个循序渐进的过程，不能急功近利。园区商业比较注重开发时序，在确定了城市定位的基础上，加强对商业网点的布局，重视发展市级商业区，建好特色项目，同时也发展社区商业保障民生，形成立体化的商业网络。在建设之初，由于缺乏人气支撑，所以园区商业是以发展社区商业为主，主要是邻里中心模式，满足人们的基本生活需求；进而发展一些小型的商业街区，如左岸商业街，业态以餐饮为主，能够比较快的聚拢人气；最后随着新城基础设施建设不断完善、房地产开发走向成熟、新城居民不断导入等一系列条件成熟，才开始发展大型的城市综合体，来满足新城居民日益增加的物质文化娱乐需求。通过合理的商业开发时序，构筑新城立体化的三级商业等级体系，进而实现新城商业的全覆盖。
5. 发挥国企的带头作用
纵观国内新城建设，大型国有地产开发公司发挥的无疑是一种带头作用，旗下所建项目都具备标杆意义。回顾陆家嘴CBD的发展历程，东方明珠电视塔、金茂大厦等一批有国有企业开发承建的标杆建筑屹立于CBD中心之后，才激发了越来越多的港商、台商及外商的开发热忱。同样在园区，很多大型商业项目都出自国有地产开发公司。如圆融集团开发的李公堤商业水街、时代广场；商旅集团开发的湖滨新天地、月光码头商业水街；建屋集团开发的金鸡湖商业广场…这些大型国企开发的项目规划建设起点高、经营理念先进、业态组合齐全，所有这些使园区的商业在档次要高出其它城区一筹，也符合园区商业的高端定位。正是由于园区大型地产国企的高起点规划建设水准，越来越多国内外实力开发商进入园区，开发商业物业。国企、民企、外企共同推动园区商业大繁荣。
6.商业与旅游的联动开发
商业即旅游，商业与旅游联动开发，是园区商业发展的新理念。通过商业项目的知名度吸引旅游人群，通过旅游市场上的消费者带动商业人气，两者联动，进而实现商业与旅游的共同发展。如李公堤商业水街，其最大的特色就是它不仅作为商业载体，而且其本身也发展成为知名的旅游景点，实现商业、旅游的完美结合。再比如圆融时代广场，世界第一长的500米神奇天幕、时尚的夜景、新颖的建筑造型，所有这些使其本身除具备商业功能外，还是一个不错的旅游胜地。每到周末或者节假日，我们可以看到很多外地旅游大巴开到圆融时代广场，带来众多游客参观购物。和大型旅行社签订合作合同，从旅游市场吸引消费者，增加了项目的人气和商气，这对新城商圈建设大有裨益。
四、结语
新城市中心建设为新城商业发展提供机遇，但是在新城商业大发展的时候，如何规避商业风险，也是政府和开发商的所要认真思考的问题。本文在深入分析园区商业发展现状的基础上，总结出园区多样化的商业开发模式、专业化的商业运营管理、高起点商业规划定位、立体化的商业等级体系等一系列成功的新城商业开发经验，希望能对城市商业开发，特别是新城商业开发提供一些重要的启示和参考价值。
参考文献：
[1] 何芳 陈璐：新城商业地产发展探析[J].上海房地，2006：37-39
[2]许峰：从社区商业到新城市商业,园区消费15年涨了60倍［EB/OL］
商业业态规划分析范文6
内容摘要:本文在翻阅大量文献资料的基础上,首先对国内外商业地理研究进展进行了分析,包括相关理论和研究方法;其次,对消费空间的特征、演变及其动力机制的相关研究逐一进行总结;最后提出消费空间未来的三个主要研究方向。
关键词:消费空间 理论方法 动力机制
随着社会经济的不断进步和社会财富日益增加,消费市场由卖方市场转为买方市场,消费在拉动国民经济中的作用逐渐凸显。一直以来,对于消费的研究主要集中在经济学领域,而地理学者的介入把消费与空间联系起来,赋予了消费研究一个崭新的研究领域。
如何合理规划城市消费空间,进一步挖掘消费潜力,促进消费可持续发展,是城市规划者和政府有关部门需要解决的重大问题。城市消费空间的发展演变也正是城市空间演变的折射。因此,通过对城市消费空间的研究进行整理,对消费空间演变特征及动力机制进行总结梳理,对未来的城市消费空间研究具有重要意义。
城市消费空间理论及方法
西方商业空间结构的研究经历了从传统的关注人类生态学模式、社会物理学派模式和中心地理论模式到现代的结构主义方法和消费者行为地理学研究的发展。并且产生了一系列的理论方法,例如中心地理论、普通相互作理论(重力模型)、地租理论、行为理论、零售制度变化的理论、 熵最大值模型、购物行为随机模型、动态选择模型、赫夫的消费者决策概念模式、卡托那循环模型和霍华特循环模型等。
(一)区位论及其相关方法
区位论是经济地理学和空间经济学共同的理论基础。决定零售业成功的关键因素,第一是区位,第二是区位,第三还是区位(Dawson,Johm A,1980)。
国内对城市商业区位与行为的研究起步较晚,城市商业空间等级结构研究主要集中在商业设施规模的等级空间网络分布,并形成了一整套研究体系,对克里斯泰勒中地论的实证、补充和发展以及我国城市商业网络规划等方面取得了较为丰硕的成果(安成谋,1990)。20世纪80年代是我国传统商业地理学研究较为活跃的时期,出现了大量的以中心地理论为基础的城市商业网点规模等级结构的研究成果,如对北京(杨吾扬,1994;张文忠,2000)、上海(宁越敏、黄胜利,2005)、广州(许学强、周素红、林耿,2002)、兰州(安成谋,1990)等城市的实证研究与演绎。研究方法主要是借鉴西方成果,但国内也有所涉及,如赖志斌、潘懋、Yonghui Song(1969)结合GIS,提出了一种基于权重设置的零售商业网点选址评价模型,并阐述了模型的应用流程。
(二)消费行为角度理论与方法
重视从消费者行为方式和社会经济属性的角度来理解城市商业空间的形成与发展,可追溯到20世纪50年代末。Berry(1967)首次将消费者行为纳入理论架构,重建了中心地理论。
从20世纪70年代初期开始,国外的研究者开始关注消费者对零售业区位选择的影响,如赫夫概率模型的出现(Huff DL.A,1963);Rushton(1969)提出的消费行为空间偏好模型。自20世纪80年代以来,消费行为地理学的研究愈加受到重视,Potter(1982)提出信息场和利用场的楔状扇面结构,指出其以消费者居住地为中心并收敛于中心商业区。Berry,Parry(1988)进一步指出,服务地区人口的属性、消费者行为形态与社会经济环境对于零售区位理论的重要性。Golledge(1997)提出说明活动空间形成的规律性的“锚点理论”。
在国内关于零售业区位与居民消费行为的研究起步较晚。张文忠等(张文忠、周彦军,1992)对哈尔滨市消费行为与商业中心地系统的分析,认为消费者购物空间的选择主要与商业中心的规模、交通方便、距离最短原则有关;仵宗卿和柴彦威(2001)根据周边调查法研究了天津市居民消费行为特征,并按照中心地理论构建了购物出行空间结构等级模型;李桂君(2002)推导出大型零售商业网点布局的模型以及网点间边界确定的模型,并给出该模型的数学反问题及反问题求解的方法;张文忠、李业锦(2006)通过两个计量经济模型分析居民属性特征和商业环境评价对于城市居民消费区位选择的影响。
消费空间特征及其演变
多等级与两极化。徐放(1984)在对北京主要商业中心研究中,将北京市商业服务中心划分为五个级别、五种类型;阎小培等(1993)对广州市城区商业中心分为三个级别;张文忠、李业锦(2005)认为北京商业中心的等级体系不断趋于完善,基本形成了市级商业中心、区级商业中心、社区级商业中心等覆盖全市的商业网络体系;宁越敏、黄胜利(2005)把上海的商业中心等级体系初步分类为六类。大城市商业中心等级体系“两极化”趋势初见端倪,改变了过去传统的商业向心聚集形式和“金字塔”式的商业空间网络结构(林耿等,2008)。
郊区化与社区化。居住重心外溢带动商业空间随之向城市扩展,相伴出现商业郊区化的趋势(管驰明、崔功豪,2003)。李昌霞、柴彦威的研究表明,上海市市级商业中心的“多极化”以及交通基础设施的完善和私人汽车的增加,导致居民消费空间的广域化、多元化和郊区化。随着旧城改造和郊区化的发展,大量居住人口向郊区集中,打破了市级商业中心的垄断格局,职住分离现象的加剧和传统市中心购物距离过远使居民的购物活动开始依赖区域购物中心(冯健等,2007)。城市郊区化后,在新区“职住分离”的现象更为明显,工作日的娱乐、购物活动基本上是在自家附近小区内进行。
零售业业态多样化、大型化、经营连锁化。购物中心、巨型市场与ShoppingMall等业态的兴起与区位布局,客观上打破了传统的“金字塔”式城市商业空间格局。城市分区商业中心的兴起与郊区商业中心的崛起,使城市商业布局向多极分散格局发展,特别是各种业态的商店连锁经营的发展,更加剧了城市商业的综合性与横向性发展趋势(张水清,2002)。零售业总店的减少和零售业的连锁化、大型化经营是零售业发展的主要趋势,美国较大的工业行业都已经连锁化,零售总额的50%都是由连锁业贡献,同时很多新的零售模式也被尝试(管驰明,崔功豪,2003)。
消费空间多功能化。在城市CBD分布着大量中高档的现代购物中心和仓储式百货商店,在传统型中心中呈现出最小和非综合型的零售业特征以及高档次与中档次的功能,它们广泛分布于除了中心商业区以外的老建筑区(Neda K,1997)。深圳城市发展迅速,大量的工业区用地迅速转化为商业用地,受市场力量促发出现了主题商业综合体(管驰明、崔功豪,2003)。
地下消费空间不断扩展。方向阳、暖(2005)把地铁站口的地下商业集聚类型按其区位分为三大类,即是站厅商铺、通道商铺以及与站口直接相连的地下商业街。黄莹莹、暖、陈渠(2006)以广州市与地铁站出口相连的天浚和流行前线地下商业街为研究对象,分别对二者的特征、消费者属性进行比较,并对地下商业街与消费者属性之间的关系进行分析。
消费空间虚拟化。进入20世纪70年代之后,随着计算机与网络技术的快速发展,新兴的虚拟商厦与电子商业突破了传统的商业生产、批发与零售的流转程序与营销模式,真正实现了低成本、高效率与零库存,将对城市传统的商业空间结构带来前所未有的冲击,使得多极分散的城市商业格局向三维的空间市场结构演进(张水清,2002)。
消费空间演变的动力因素
消费水平与消费结构的变化。目前,上海恩格尔系数已下降到40.38%,同时,消费结构不断升级,居民从生存型消费逐步发展为享受型和服务型消费(李昌霞,柴彦威,2005)。深圳的居民消费结构中,生存资料消费的比重在变小而享受、发展资料的消费比重在增大,呈现出不断高层次化的特点;深圳居民已转变为以满足家庭和个人发展及享受为主的消费倾向,消费层次已经由温饱型转入小康型,并开始向富裕型发展(尚嫣然,柴彦威,2004)。这些都是消费空间演变强有力的因素。
交通的发展。商业与交通有着天然的地域共生关系,完善的交通设施(如主干道、重要节点)容易形成商业功能区(林耿,阎小培,2003)。李文翎、阎小培(2002)的研究表明地铁沿线就容易形成新的商业走廊;蔡国田、暖(2004)认为,轨道交通的出现大大提高了通达性,改变吸引范围的区位条件,把大量的商业、居住区、办公活动吸引到快速轨道交通沿线,带来巨大的人流,从而影响零售商业的布局与发展;林耿、周素红(2008)指出随着地铁的建成通车,深圳市消费空间格局逐渐走向多元化。
消费者行为。城市居民的消费方式及其空间扩展形态从一个角度反映了一个城市发展的成熟度,对规划建设城市商业物质环境以及理解城市商业空间结构变化具有重要的参考价值(李昌霞,柴彦威,2005)。张文忠、李业锦(2006)的研究表明,随着用户第一主义(Consumerism)的兴起,人们逐渐认识到对消费与生产的重要性,消费者的态度及其购买行为等消费者行为已成为影响零售企业区位决策的重要因素。
消费环境(消费设施)及购物环境。宏观消费环境决定了商业的兴旺与否,宏观消费环境取决于消费者需求的空间模式,而消费需求的空间模式又与居民收入和人口分布等等因素密切相关。从地理位置、人口组成、土地使用方式、商业管理以及居民的消费方式等方面切入的消费环境研究得到强调(管驰明、崔功豪,2003)。交通道路和房地产等先锋产业的介入,往往伴随着商业的配套发展,但通达性的提高和人口的聚集并不意味着零售空间的必然成熟(林耿、许学强,2004),只有形成完善的服务业配套环境,才能对商业产生强大的吸引力。
结论
消费空间形态及组合研究。国内关于城市形态的研究比较成熟而消费空间形态的系统研究尚少,只有少数学者有所涉及。从空间形态的角度来解读空间内涵,从表面形态来探索深层机理,以及消费空间形态与消费空间结构变迁的关系,有利于探索更适合未来城市的消费空间组合和空间结构。
体验消费空间研究。体验经济背景下,如何更多的满足消费者体验需求,合理设计、建设体验消费空间,并通过技术支撑来实现各种体验情景,进一步实现体验的价值,有待于有关学者和城市规划者继续探索。
虚拟商场和虚拟商圈研究。计算机的进一步普及和网络技术的不断进步,必将造成虚拟消费空间对实体空间影响的扩大。网上购物也不再是稀罕的小概率事件,因此虚拟空间的结构与特点、虚拟空间和实体空间的关系研究、其特定消费者――网民的行为规律、空间分布等等方面的研究将是未来研究的一大趋势。
参考文献:
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6.管驰明,崔功豪.中国城市新商业空间及其形成机制初探[J].城市规划汇刊,2003(6)
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