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房产管理相关知识范文1
关键词:房地产 项目管理 成本控制
随着社会的不断发展，房地产已成为我国重要的经济支柱，有关房地产项目管理，应从房地产项目开始阶段直到项目竣工，通过科学合理的策划与控制，促使项目达成投资目标，并按照进度目标、质量目标等顺利进行。房地产项目管理中的核心内容就是加强项目的目标管理，而在项目管理的不同阶段，目标也会有所不同，但是成本控制应贯穿于整个项目管理过程中，以确保房地产项目的顺利完成。本文将对当前我国房地产项目管理中成本控制存在的问题、降低成本控制的有效手段等问题进行分析与阐述，以提高房地产企业的成本控制意识，实现利益最大化。
一、 房地产项目管理中成本控制现状
(一)忽略项目设计阶段的成本控制
投资决策是房地产项目的成本基础，虽然有关决策费用在总体成本中所占份额少之又少，但是对项目的整体成本影响高达90%以上。因此，在项目决策阶段就投入合理的成本选择，对经济的优化配置而言是最重要、最直接的手段。实际上，房地产项目的设计阶段就是对工程成本的控制源头，当确定投资计划后，就进入设计阶段，这是技术与经济合理结合的过程。但是我国大多设计单位中队工程项目的技术及经济分析不深入，在设计中出现“重技术、轻经济”的问题，设计人员也过于关注设计工程的质量问题，对成本问题没有直接责任，造成从项目设计阶段，就埋下了高成本隐患。
(二)缺乏系统的成本控制管理
在当前房地产项目管理过程中，很多企业为了降低成本，将工程肢解，分包给不同的承包人。因此在项目开发建设与施工的后期，分包工程施工单位和工程总承包单位在有关配合及施工质量、成品保护等问题上产生越来越多的矛盾，这也为房地产项目管理带来难题。由于在一个房地产项目中，涉及到的交叉作业多、参建单位多，各单位的进场与退场时间不同，公司既要与土木建筑企业、安装施工企业等签订施工合同，一些专业工程及配套工程的施工单位也与承包商签订了施工合同。由于成本管理不完善，签订的施工合同也不严密，施工单位出于自身利益的考虑，缺乏成本意识与合作意识，造成拖延工期及管理混乱局面，成本控制无从开展。
(三)成本控制管理的手段落后
当前在房地产项目管理中，有关成本预算工作的专业性落后，一些企业无法达到通行的国际标准，没有在招投标阶段就事先完成项目的成本预算工作。有些房地产项目时在投标阶段才预算成本价格，由于受到时间与技术的限制，目标成本不能直接落实到企业的各个部门、各个项目以及工程实施的各个环节中。在实际工作中，房地产项目的施工方应及时将已完成项目的实际成本与预算成本进行对比，分析出现成本偏差的原因，并及时采取纠正措施。
二、 降低房地产项目管理中成本的有效策略
(一)全面提高成本管理意识
成本管理是一个全员参与的全过程管理，若想提高房地产项目管理中的的成本控制手段，必须先树立全员参与、全面控制的意识，这种全员控制模式并不是某个人或者某个部门的责任，而是房地产项目中涉及到的各单位、各部门以及个人的全体责任，这才是全员控制的根本。全面控制并不单纯是指成本的管理与控制，更包含了项目管理的各方面都围绕成本管理来开展工作。全过程控制是贯穿于整个项目周期中，从投标开始直到中标后的具体施工及竣工，都需要加强成本控制的意识。
(二)加强设计方案的优化
房地产项目设计的质量与水平，对控制成本具有决定性作用，因此在项目设计阶段，就应加强成本意识。选择竞选方案或者工程设计招标的形式来获得合理设计方案并选择优秀的工程设计单位，通过先进技术的应用，合理降低工程成本，保证投资回报效益。对于房地产项目的设计，应采取多种方案对比的方式，从中选择既能满足项目需要，又利于工程造价经济化的方案，这也对后期的施工、投入使用成本等起到基础性作用。如目前我国一些房地产的项目方案中，由于过于追求视觉效果，设计出异性建筑，这些建筑由于轮廓复杂，对结构安全产生较大影响，且无形中增加了建筑外表的面积，不利于工程结构成本的控制。通过对设计方案的多次比选与论证，在满足房地产项目的结构功能、抗震要求、节能技术等基础上，还应对建筑的结构体系、合理布局、材料选择等有所重视，这些都与成本控制有密不可分的关系。
(三)建立健全成本控制机构管理
若想提高房地产项目的成本管理，首先需明确“由谁管理”、“如何管理”的问题。项目目标的责任成本管理是否落实到位，能否切实执行，关键在于控制组织是否完善。为了加强成本管理，各企业应成立成本管理领导小组，包括设计管理、施工管理、工程技术、财会、人力资源及经营等各个部门的领导和成员，主要负责项目部的成本指导、管理及考核，项目部也要成立相关的目标成本控制管理小组，负责项目部的各项责任成本的实施、核算、管理及考核。各专业部门之间，应注重加强横向的联系与配合，充分发挥各部门的职能作用，确保各项工作有法可依、有章可循，自觉从自身加强项目成本的管理工作。
另外，各部门要加强自身的责任，全体参与管理。项目经理作为房地产项目成本管理的第一施工负责人，应担任全面组织机构管理的工作，对项目的盈亏状况及时掌握并加以分析，并积极采取有效措施进行优化；工程技术部作为整个工程项目的技术控制与工程进度的负责部门，应确保质量，既要保证工期的顺利完成，又要加强降低成本；经营部主要管理合同的实施状况，主要负责对工程进度款的申报及催款工作，并对施工赔偿问题进行处理；财务部对工程项目的各项财务工作负责，及时分析财务状况并分析收支，保证资金的合理调度，确保工程的全面顺利开展。
(四)以技术创新降低成本
技术手段是实现房地产项目投资的必然保障。根据大量施工经验表明，在工程施工过程中，材料费所占比例居高，而直接费用对间接费用的高低产生重大影响。随着当前科技水平的不断进步，房地产项目在施工过程中，也应注重主体施工技术的提高，并加大对新技术、新材料、新工艺、新方法的采纳，利用技术成果的进步来有效缩短工期并节约成本。
由上可见，房地产项目中的成本控制是整个管理的核心任务，有效降低成本与企业经济效益直接挂钩，通过成本管理手段的加强，能够减少甚至杜绝房地产企业中的资金浪费现象，对促进社会与经济资源的节约意义重大。但是由于我国房地产项目管理中的成本意识不强、控制手段落后，仍需要采取一定的宣传、创新手段加强控制，才能促进房地产企业在激烈的市场竞争中始终立于不败之地。
参考文献：
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[6]张小君，陈小庆.试析房地产项目管理的优化[J].科技资讯.2008（27）
房产管理相关知识范文2
关键词：房地产 项目 管理 风险 控制
中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：
正文：
房地产业是我国国民经济的支柱产业，随着城市化进程的加快，更加促进了我国房地产业的快速发展，房地产企业也越来越多，但是其中有一些企业因对开发项目投资风险意识不足，缺乏有效管理，最终影响到企业的投资效益，在竞争日益激烈的环境中难以立足。
一、概述
1.房地产投资风险
房地产投资风险是指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失包括所投入资本的损失和预期收益未达到的损失。房地产项目投资风险管理是近年来才出现的新管理理念，在对投资风险的识别以后再进行风险评估，然后再进行有效的管理，以降低投资风险造成的影响，起到以最小的投资实现利益最大化的目的。目前我国很少有企业建立自己系统的风险管理体系，社会上暂时也缺少专门从事企业风险管理的咨询机构，从而加大了房地产行业的高风险性。房地产具有位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特性，使得房地产开发投资活动面临众多的风险，其实际收益可能在各种风险因素的影响下发生低于预期收益的现象，使投资者蒙受损失。因此，建立积极的风险管理策略在我国房地产项目投资中是非常必要的。
2.房地产投资风险产生的原因及发展趋势。
在现阶段，我国房地产企业投资风险主要表现在两个方面：宏观环境和微观环境。其中宏观环境所包含的有金融风险、资源风险等，是受社会和经济环境的影响而改变的；微观环境所包含的影响因素有地价风险、决策风险、技术风险和组织风险等，它们的产生是基于投资的具体项目所处的位置区域以内，如过于单一的融资方式和片面追求高收益而导致的非理性开发等都可能造成财务风险甚至投资失败。
此外，从主观和客观两个方面来分析：客观因素主要包括房地产企业间的同行业竞争，新产品问市；银行贷款利率变化，投资风险增大等。主观因素主要包含房地产企业信息滞后，缺乏创新不能满足客户，或只是本地区先进，这样就失去了设计上的优势。
近年来，房地产行业也出现了一些新的趋势，主要表现在：（1）经济风险降低的同时，政府调控政策带来的风险有所上升。（2）随着西部大开发战略及各地区房地产政策的逐步完善，房地产投资风险的区域性差异正在缩小。（3）整体经济环境的改善使房地产行业的投资风险预警机制逐步健全，投资环境日臻成熟。
二、房地产投资开发项目风险管理方式及具体对策
1.风险管理的主要方式。
房地产投资风险就是从事房地产投资而造成的损失的可能性大小，这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。目前对其管理的方式主要是风险回避、风险分散、风险转移、风险自留。
2.风险管理的具体对策。
针对不同类型、特征和规模的风险因素，应采取相应的风险管理措施，最大限度地降低投资过程中各因素对最终效益的不利影响。具体说来有以下几点：
2.1了解市场动态，提高风险预测能力。
投资前对市场情况进行调查分析是投资风险管理的重要环节。首先要了解市场需求和政府的建设规划意图，以保证企业投资方向的准确性及正确性。根据国家经济政策、住宅制度改革以及消费群体的文化背景、消费偏好来确定市场定位，设计有针对性的产品功能、价格区间及营销方式，并能依照政策变动适时调整投资方案等，都是有效控制投资风险的关键。
2.2完善企业内部的投资决策管理和风险管理。
企业投资要建立在市场调查的基础之上，要综合考虑市场需求和潜在的风险，以确定最佳的投资方案。对于投资决策层来说，首先要选择合适的开发项目区位，合适的区位可以保证企业降低投资风险实现升值。区位确定后，还应建立风险管理的组织体系，设立专门风险管理部门，以便合理安排资金项目，协调好投资控制与进度、质量控制的关系，加强投资动态管理，及时发现可能导致投资增加的现实问题和潜在因素。
2.3完善企业的风险管理信息系统，实现对市场的动态风险监测。
房地产投资的可行性研究、投资决策和风险管理是建立在完善的信息系统和良好的信息沟通渠道上的，因此，企业必须设立专业的信息管理部门，建立和完善信息系统，来进行信息的搜集、处理工作。通过信息系统对平时的国家或城市、区域的经济政策、行业政策、城市总体规划、市场需求等信息进行分析处理，制定准确的信息报告，使决策管理层能够及时准确的了解市场需求，规避投资风险；还可以建立企业开发项目的定期房地产市场报告制度，为决策管理层和相关部门提供项目所在地的市场月报、季报、年报，及时有效的掌握宏观经济政策和房地产政策的动态变化情况。
2.4加强风险管理的系统培训，提高员工的风险管理意识。
房地产企业可以通过内部定期培训的方式或委托外部培训机构培训的方式来实现对企业员工的培训，可以增强员工的专业技能，增强企业的凝聚力。通过风险管理培训，使企业员工能够了解企业所面临的各种风险，知道将如何应对即将出现的风险和对已存在的风险进行处理的方法，提高员工的风险管理意识，从根本上增强企业的抗风险的能力。
2.5采取投资分散策略和联合策略，分化和降低风险。
投资分散策略包括投资区域分散、投资种类分散、投资时间分散三种。
投资区域分散：房地产市场具有较强的区域性特点，由于不同城市、不同区域的经济环境、投资政策、市场供求等情况不同，对房地产项目投资效益的影响也存在差异，房地产投资分散于不同的区域，就可以避免某一特定地区某一特定时期的市场不景气对房地产经营的影响，达到降低风险的目的。
投资种类分散：房地产项目种类不同所带来的投资风险也不同，所获得的效益也有所区别，因此投资时做到投资种类分散，可以有效的降低房地产企业的整体投资风险。
投资时间分散：是在投资过程中设立合理的投资时间间隔，以减少因市场动荡造成的损失。
联合策略是指几个房地产企业通过联合的方式，一起参与某房地产项目的投资，利益共享、风险共担，充分发挥各自的优势，有效的降低房地产企业独自投资的风险。
三、结语
房地产投资是指将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等相关的经济活动中，以获得预期收益的投资方式。只有企业自身及时的了解动态，从项目最开始阶段到最后的完成阶段实施全程的动态监控、全面的风险管理分析，实行动态的、系统的、全过程、全方位的项目风险管理，设立专门的风险管理机构，制定风险管理计划，明确风险管理目标，明确各部门风险管理人员的责、权、利，通过有效的信息共享，加强各部门协调，采用各种风险防范的措施，主动性的控制风险，增强房地产企业抗风险的能力和提高企业的盈利能力，保障企业的可持续发展。
参考文献：
[1]谭贤国.房地产项目管理风险与控制[J].现代经济信息，2010（5）.
[2]张岳华.房地产项目风险管理的研究现状与对策[J].中国乡镇企业会计，2010（2）.
房产管理相关知识范文3
关键词：房地产项目；施工现场；质量控制
中图分类号：F293文献标识码： A
前言：随着社会经济的快速发展以及城市现代化建设的不断加快，建筑的安全与质量问题已经成为当前我国建筑业重点关注的问题。对于房地产项目施工现场的管理应通过合理、科学的方法和理念，对工程项目的施工设备、人员、资金、以及施工材料等生产要素进行有计划，有目的的协调、组织以及控制的过程。由于房地产项目的工程量较大，且涉及的范围较广、危险系数高，不安全、不稳定的因素较多。若疏忽大意，就会引发施工事故，给施工人员及整个工程造成难以挽回的损失，从而酿成许多的悲剧。对工程项目施工现场的质量控制与管理工作是一项较为复杂的工作，要想全面加强房地产工程项目施工现场的质量控制与管理工作，必须从整个房地产项目的过程上进行治理。因此，房地产项目施工单位必须要加强工程项目施工的质量控制和管理工作。
一、房地产项目工程施工的质量控制与管理工作现状
目前，我国房地产项目施工现场质量控制与管理工作中存在着许多限制因素，主要体现在以下几个方面：
（一）我国对于房地产项目施工质量控制与管理相关的法律法规制度还不够完善，政府监管部门的监管系统中明显存在着许多漏洞，施工单位的法律法规宣传建设工作不到位，许多工程施工人员的法律意识比较弱，在施工中没有相应的责任感。
（二）房地产项目的施工人员的质量和安全意识比较弱，时常为了寻求方便而不按照相关规范要求进行施工，对于发现的质量安全隐患时常抱有侥幸心理，不仅没将隐患上报，也不对隐患进行处理和解决。
（三）施工单位在施工中使用的材料质量不过关。材料作为工程项目建设的基础，材料的好坏将直接的影响建筑工程的质量，材料不过关，就无法确保工程的安全和质量，从而使建筑存在许多质量安全隐患。
（四）施工单位施工中应用的机械设备不过关。由于许多施工单位没有做好施工机械设备的维护和保养工作，导致很多的施工机械都是 "带病工作 "，而且某些设备安装人员也没有按照图纸进行规范的安装工作，导致施工机械自身存在许多问题，从而直接的对房地产项目施工工作造成影响。
二、加强房地产项目工程施工质量控制的措施
（一）加强施工准备的质量控制
工程项目施工准备工作直接影响项目安全、质量、工期。房地产项目施工准备过程中主要需要做好以下几个方面的工作：工程勘察、设计的质量审查控制管理；参建方主体质量行为的控制管理；施工材料的质量控制管理；施工机械设备的审查控制；施工方法、方案和工艺进行审查；旎工环境与条件冉勺审查与控制等。
（二）加强工程施工中的质量控制
施工单位需要加强对施工工序的质量控制工作，对于每一道施工工序完成的产品都要进行严格的质量检验，若检验不合格的需返工，只有检验合格之后才能继续进行下一道工序的施工，从而实现对整个项目施工过程的质量控制。此外，施工单位还应该制定具体的对施工工序交接、施工技术措施、图纸审查及质量预控等方面的保障制度以及相应的奖惩制度，奖优罚劣，从而实现将质量控制落实到工程施工的各个方面。
（三）建筑施工企业组织结构效率不高
目前我国房地产建筑施工企业组织结构的改革进程较为缓慢，究其原因主要是由于建筑施工企业过于注重局部利益亦或眼前利益，这也是我国目前在建筑施工现场的管理水平方面普遍低下的原因。另外，建筑施工单位由于受到经济利益的驱使，其为了达到经济利益的最大化，而忽略企业自身管理水平低下以及相关制度不完善等问题，盲目扩大企业建筑建设规模。由于建筑施工单位片面的坚持多揽工程以及点多面广的思错误想，从而导致了企业施工现场管理水平提升的难度系数的极大升高。特别是有一些私营建筑施工企业或者中小型建筑施工企业，其建筑施工现场管理水平更低。
三、加强房地产项目施工管理的措施
（一）完善施工单位的组织机构
要想做好房地产项目施工的管理工作，首先需要将责任明确到个人。然后确立工程项目安全生产目标，对于参与项目施工管理的人员各自进行明确的分工，将责任落实到个人头上，从施工企业的全体员工到企业总经理，层层进行落实，建立奖惩制度，奖优罚劣。此外，还需要实行施工企业总经理对整个施工现场负责，专职安全员对施工位置负责，施工技术员和施工组长对各自负责的施工区域进行负责，施工人员对自己的工作负责的 "四个负责 "制度。
（二）提高施工人员的综合素质
要想做好房地产项目施工的管理工作，就需要提高施工企业全体员工的综合素质。首先，应该提高工程项目管理人员的综合素质，工程项目管理人员综合素质的好坏将直接的影响项目施工管理工作的质量。工程项目管理人员必须要将安全生产责任制认真落实到每一个施工人员身上；其次，需要提高施工人员的综合素质。这样就需要施工单位加强对施工人员的施工技术和法制意识的培训工作，逐渐克服许多施工人员蛮干、冒险及某些侥幸心理特点，落实持证上岗制度。而在工程施工中务必要杜绝违规操作，对于某些危险性比较大的分项目工程，施工单位应该要根据分项目工程的实际状况来制定相应的施工方案。
（三）加强对施工安全设计的管理
房地产项目施工中，旋工单位在进行编制建筑施工组织设计时，也需要制定和完善相应的施工安全设计，两者都需要共同落实。通常情况下，许多施工单位的施工安全设计中，对于施工安全问题的重视不够，这样就很容易导致房地产项目施工中很容易出现一些安全隐患，而在此时去解决和补救问题往往事倍功半，就算花费许多财力和人力也很难达到理想的效果，所以说施工单位在编制建筑施工组织设计的过程中，也要同时制定和完善施工安全设计，根据工程项目的实际情况作出相应的安全施工安排，进行统一的规划和部署。
（四）安全文明生产的管理与控制
安全生产、文明生产是施工企业提高效率的重要保障。唯有将安全管理工作搞好，才能保障建筑企业在生产中减少事故的发生，以避免事故导致的直接经济和间接经济损失。同时建筑施工企业也应该在施工过程中时刻重视安全教育，狠抓安全管理措施的落实，做到最大限度的减少事故的发生，以确保劳动者将精力、技能以及知识充分地集中到保质保量、高效率完成生产任务中，提高企业的经济效益。
（五）加强施工用材料的严格管理
施工用材料建筑物形成的质量基础，若建筑材料不合格，将会给整个工程的结构安全以及装饰安全造成严重后果。加强对各种建筑材料的严格把关，避免不合格品混到建筑物中去，是很艰巨的任务，这就需要设计、施工、监理、建设单位、各材料供应部门一起来抓。施工单位是建筑材料的直接使用者，从材料员、质检员、具体操作的工人班组和工人到项目经理都要重视材料的质量控制工作。
（六）加强计算机技术和现代化监测设备在现场管理中的应用
计算机技术的快速发展为其在各行业领域中的应用提供了很大的发展空间，面对工程施工现场管理的复杂性，在施工管理的过程中使用现代化的监控技术对施工的现场进行全面监控很有必要，以确保在发现问题时及时的作出反应与处理。此外计算机的虚拟技术在施工现场管理中可以做到预测性的作用，对于现场施工有着很大的指导作用。
结语：综上所述，在房地产工程项目施工的过程中，施工管理工作是较为复杂的系统工程，需要采取科学合理地管理措施，保证施工项目的工程质量。房地产项目施工管理的关键内容是施工现场的质量控制和管理。努力创造良好施工环境，坚持安全文明生产，此外，还应重点加强施工材料的严格管理，为施工质量控制奠定基础，进而推动施工工程管理水平的有效提升，确保房地产项目施工的圆满落成。
参考文献
[1]曾武.建筑工程施工现场质量控制的成功经验[J].中华建设，2014，（1）.
房产管理相关知识范文4
关键词：土建工程师；房地产；职责；土建管理
中图分类号：T-62 文献标识码：A 文章编号：
作为房地产公司工程建设中土建项目，投资和耗费的人力、物力、财力都相当大，投资者在付出巨大的代价后最终能否获得理想的、满足适用要求的工程产品、获得良好的社会企业声誉与效益，这无疑与工程项目部的项目经理和土建、水电工程师三大甲方代表在其中的管理工作息息相关。其中关系到现场施工最为重要直接的当属建设单位的现场土建工程师，他所管辖的范围最大最广最全，所以本文重点探讨土建工程师的职责及一些具体的现场管理工作。
土建工程师的内涵及作用
土建工程师一般是指房地产开发公司为开发项目配备的配套工程师，也就是甲方委派的指导现场工作的现场代表，该职位的从业人员不仅应具备扎实的理论基础，丰富的工程实践以及必要的社会交往能力，还必须具有责任心、强烈的社会责任感、较好的职业道德及较高的权利义务观，必须切实考虑居民用户的切身利益，进而提高土建项目管理水平，提高土建工程项目质量，争取最快最好最大最有效的满足项目的预期工程效益。
我国全面推行的土建工程师的下程监理制度对提高我国投资效益和建设水平，确保国家建设计划和下程合同的实施，逐步建设起工程建设领域社会主义市场经济的新秩序起到了巨大的推动作用。由于监理自身性质决定了它是为建设单位提供监理服务，它只能在建设单位委托和授权的范围内代表建设单位进行监理，因此建设开发单位委派的现场代表是必不可少的，他为监理单位与房地产等建设单位的决策层及下程建设的外部环境起到一个桥梁和良好的纽带作用。
土建工程师的职责管理目标及职责范围
职责管理目标
土建工程师的岗位职责管理目标主要有三点：①熟悉房屋开发项目工作程序，了解设计原理，严格掌握各项施工工艺，质量标准，执行建筑行业的法律法规；②按合同要求对工程进行质量、工期、资金方面进行控制，协调施工单位，监理单位及周边的关系；③完成合同中所要求工程质量管理目标，严格控制分项分部工程验收制度，制定具体的工期进度计划与质量保证体系。
工作职责范围
作为房地产开发建设单位的土建工程师，应熟悉有关工程建设方面的法律、法规、标准；熟悉和掌握与本工程建设有关的文件。房地产公司土建管理工作，相应变动比较大，主要体现在国家政策等方面，熟悉和掌握相应的政策导向，从而有效的指导房地产工程施工现场的各项管理工作。合同文件是现场管理最重要的管理依据，是土建工程师对整个管理项目有效实施监管的依据，在施工管理过程中，合同是过程进度、质量、安全、成本等把控的重要依据；设计图纸是指导施工的依据，是整个过程施工的在主体，熟悉和掌握设计意图，对设计缺陷的合理的及时的反馈，是工程顺利进行的必要保证。作为一名合格的管理人员，在工程的设计阶段以及施工过程中，除了要做好合同及设计图纸等方面问题以外，还要做好技术交底和管理协调两方面的工作。
图纸会审后的技术交底是技术协调的重要环节，技术交底的目的是让施工队、班组充分理解设计意图，了解施工的各道工序衔接，从而减少交叉作业矛盾的发生。管理协调包括建立专门的协调会议制度，建设方、监理人员定期组织协调会议，解决施工中的问题。对于较复杂的工序和部位，在施工前应组织专门的协调会，使各专业队进一步明确施工顺序和责任，把交叉施工的影响降到最低。
我国房地产建筑市场普遍存在以下问题：恶意低价中标，施工单位在采用不平衡报价或不合理低价中标进场后，通过采用低质材料降低造价或大量设计变更的方式，强迫业主增加施工内容，抬高施工造价；施工现场安全管理意识淡薄，在安全生产方面缺乏健全的监督管理机制；建筑施工队伍技术力量薄弱，对各种材料的使用性能缺乏深入了解，导致流入市场的劣质的建材水泥、钢筋等不合格的产品用于工程建设中，造成了工程质量不达标。最终不但使人民的生命财产和各种利益受到损害，也直接造成了企业的综合效益和市场声誉受到严重影响。作为建设单位的土建工程师，更应该强化土建施工现场的管理，做好施工现场的安全管理、材料管理、工程质量管理、人员管理、进度管理、成本管理等工作。
土建工程师在项目全程管理中应做的工作
土建管理同其它管理活动一样，需要运用科学系统的方法，结合先进、适用的管理技术，对项目的目标要素进行有效的管理。土建工程师在房地产开发施工项目的技术管理中需要做好以下工作：质量、进度、安全、成本、材料等的管理控制。
做好工程质量管理工作
质量是工程之根本。要达到预期的工程质量要求，就必须健全工程质量保证体系，完善项目质量管理制度，坚持过程控制，样板先行的原则；做好现场检查制度，对过程中质量问题及质量隐患采用书面形式下发到施工及监理单位，对整改不彻底，拒绝整改等单位可按照合同约定采用局部停工整改，直至全部停工整改。在质量管理的过程中，要始终坚持“质量第一、过程控制”的原则，同时要加强对监理质量监管情况的监督检查，一切以施工质量为前提。
做好工程进度控制工作
进度控制就是时间效率、工程质量、效益三者间的协调管理过程，在保证质量的前提下把进度提上去，节约工期，就是提前完成公司的预售计划，回笼资金。结合现场条件、政策变化，考虑施工企业、监理单位的选择等工作，全面编制项目总控制计划，做好各个环节的调控工作；土建工程师要严格执行并对施工单位进行管理，坚持审核施工单位的总进度计划，月计划，周计划，掌握工程进度情况。
做好工程安全管理工作
做好安全控制是保证质量和进度的前提，在安全方面要做好安全检查制度，做好安全应急予案，做好专项安全施工方案，坚持例行施工现场安全检查，对检查中存在的问题，要及时跟踪落实；及时组织召开工程现场重大安全隐患的落实整改会议，加强安全全面监管。
做好成本管理工作
成本管理是管理造价。合理降低工程造价，能为企业创造利润，实现经济效益的最大化。土建工程师应做好以下几点工作：①开工前的图纸会审工作；②现场实际变更的审核工作，③做好现场签证的办理工作。
做好材料管理工作
做好材料采购、材料进场验收、抽检抽样、材料分类堆放等工作，严格按照施工进度凭材料出库单发放使用，并且需对发放材料进行追踪，避免材料丢失，或者浪费，对易燃品、防潮品要采取相应的材料保护措施，注意新材料的使用等。
重视协调管理
组织协调好参与工程建设各方面的关系，使参建各方的能力最大程度地发挥，是土建工程师综合能力的体现。甲方工程师作为管理的一个重要岗位，做好项目的协调是关键，其中，对应对监理及施工单位之间矛盾冲突、分包单位与总包单位之间的问题等，都可以去梳理，最终保证工程的顺利进行。
参考文献：
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[2]王建中.项目管理在房地产开发程实践中的应用[J].福建建筑，2008（6）：175-176.
房产管理相关知识范文5
根据北京市人民政府住房制度改革办公室《关于1994年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知》精神，现就购房人房产登记的有关问题通知如下：
一、单位职工在1994年度以“成本价”购买的住房，产权归购房人所有。在购房人申请该房产登记时，产权管理部门在《房屋产权登记书》和《房产所有证》左上角，分别加盖“成本价出售住宅”专用章。
二、单位职工在1994年度以“标准价”购买的住房，购房人拥有部分产权。在购房人申请该房产登记时，产权管理部门在《房屋产权登记书》和《房产所有证》左上角，分别加盖“标准价出售住宅”专用章。
房产管理相关知识范文6
现如今科学技术的发展速度越来越快，随着互联网的不断发展，电子商务时代正在到来。作为一种全新的经营管理方式，电子商务不但促进了商业的竞争，同时也推动了我国经济的发展，作为我国经济管理中一个特殊的机构，电子商务对工商管理也带来了极大的影响，本文就对工商管理如何应和电子商务的推进进行分析。
一、电子商务对工商管理产生的影响分析
(一)对知识产权保护的影响
电子商务是一种在网络环境下运行的商务模式，这种商务模式对于知识产权的保护带来了新的挑战。一方面，在数据共享的前提下如何保证产权专用;另一方面，如何认定知识产权的地域性。最后，知识产权域名注册的新问题也引人关注。
(二)对经营范围核定和管理的影响
电子商务对经营范围的影响体现在以下几个方面：其一，在市场不断发展的形势下，如何做好变更登记;其二，通过电子商务登记的活动是否属于正常范围;其三，对于特殊交易，如黄赌毒等应该如何查处与制止。
(三)对组织结构规范的影响
电子商务对组织结构带来了以下几个方面的影响：其一，组织决策的分支增多;其二，组织结构的管理层减少、操作层增多;其三，企业组织具有虚拟化的特点。
(四)对市场主体身份认定的影响
所谓的市场主体，通常指市场中提供商务或服务的组织或个人，且具有“经济户口”，同时开展盈利活动。在性质方面，电子商务作为一种新型的商务模式概念，与传统的市场仍紧密联系，基于此，进入新兴市场领域的组织或个人在身份认定上就会出现新问题，有待于进一步研究。
二、电子商务背景下工商管理的处理策略
(一)加强信息的互联网化处理
从长远的角度上来看，工商管理机构要想更好的发挥管理的效用，就必须实现信息的互联网化，因为在其它资源上的投资都会受到一定的限制，而在技能上进行创新与投资则能够打开更广阔的发展空间，发挥出统治大局的作用。因此要加强对信息的改进与处理，推动工商管理机构更好的发挥职能。
(二)结合电子商务服务调整政策
具体的政策调整要从以下两个方面着手：其一，由国家工商局进行整体分析，加强对电子商务的立法工作，特别是关于存在冲突的重点问题，要加强互通与合作，创建统一的标准规范，避免自成体系的现象发生;其二，各地要结合当地的实际情况制定相符的法律法规以及制度，以此来获得网站经营者的欢迎。
(三)加强电子商务认证机构的创建
要想推动电子商务更好的发展，创建电子商务认证机构是必不可少的，由于创建的过程较为系统、繁杂，所需的人力、物力、财力都比较巨大，并且不能在短时间内完成，所以在建立的过程中必须要加强检查和监督，全面的做好管理工作。另外创建认证机构要以国家工商管理部门作为核心，由于同国家的经济有着直接的联系，所以必须要高度重视起来。
(四)结合工商管理职能发挥优势
各个工商管理部门要加强沟通与配合，将各部门的优势充分的发挥出来，共同实现对电子商务的管理与促进，同时还要做好以下两个方面的工作：其一，加强对网站以及网上经营的管控，特别要加强对违反网上经营制度的行为的管理;其二，依靠技术手段、立法手段来处理各方面的问题，充分发挥各部门对电子商务的服务、管理作用。
(五)积极接受社会的监督和管理
在过去计算机网络还未普及的时期，工商管理机构也是要求构建社会监督、管理体制的，而在当前网络越来越普及的阶段，工商管理机构更应该高效的利用网络，以为人民服务作为基本的工作目标，将工作呈现到广大群众面前，制定符合时展的社会监督制度，积极接受社会的监督和管理。
(六)完善电子商务的管辖权与职能
