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不动产登记中心职能范文1
《物权法》颁布实施后，建立不动产统一登记制度成为社会各界的企盼，虽然部分地方开展了试点探索，但由于国家层面的制度未建立，总体效果并不明显。解决中国不动产统一登记问题的根本，在于从法理层面理顺不动产物权之间的关系，并在此基础上调整和完善不动产登记和行政管辖制度。本文从不动产统一登记行为性质，分析了不动产分散登记的现状、弊端，探讨了推进中国不动产统一登记的几个基本问题，特别是提出了推进中国不动产统一登记的构想。
一、不动产统一登记行为性质
不动产统一登记，是指不动产权利人依法律和相关规定，向国家依法设置的统一登记部门对本人所属的不动产权属变动事项记载于不动产登记簿的行为。
关于不动产统一登记的性质，目前国内大致有三种观点[1]： 一是公法行为说，该说认为不动产统一登记属于一种公法上的行政行为，体现国家对不动产物权关系的干预，干预的目的旨在明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益； 二是证明行为说，该说认为房屋产权管理机关的职责范围是审查买卖双方是否具备办证（ 交付） 条件，至于房屋产权变更登记本身，只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准； 三是私法行为说，该说认为统一登记本质上应为私法行为。我们认为，登记本质上是一种事实行为，它并不能赋予任何人以权利，即登记本身不能创设物权。登记机关的职能，主要在于对不动产物权予以公示，明确权利归属，以维护交易安全。因此，统一登记行为是当事人和登记机关双方的意思表示的一致性表达，而不是行政机关单方面的意思表示[2]。
二、我国不动产登记制度的现状评述
由于历史原因，我国的不动产登记制度是建立在计划经济时代条块分割的基础上，为实现各职能部门分别的行政管理目的而设，登记规范制定主体多头，而且层级较低，效力较差。这种立法模式导致登记规范的内容不仅散乱，而且互相矛盾。主要表现为登记主体混乱多头，[3]登记事项不统一，登记程序不规范不透明，登记内容使用查阅困难，已经不能适应现代社会对不动产物权变动公示的客观要求。第一，不动产登记范围混乱，名称亦不规范。第二，不动产登记的规则体系混乱，各自为政现象突出。首先同一不动产登记对象的规则体系混乱。其次不同种类的不动产登记自成体系，混乱和交错现象非常明显。第三，不动产登记机构分散，形成多头登记。
三、中国推进不动产统一登记的几个基本问题
1.必须首先从法理上合理界定不动产物权之间的关系，明确土地的基础地位。
从法理上合理界定不动产物权的关系，是不动产统一登记必须要解决的深层次问题。实施中国的不动产统一登记，必须贯彻不动产登记以土地为基础的原则，这样才能理顺不动产之间的关系，构建科学的、有利于权益保护和不动产利用管理的统一登记体系。
2.不动产登记机关可选择行政机关
作为不动产统一登记的实施实体，不动产登记机构的设置是实现统一登记的必然要求。目前，对于中国将来不动产登记机关的选择，主要有三种观点：一是由人民法院作为登记机关；二是由公证部门或事业单位作为登记机关；三是由行政机关作为登记机关[4]。我们认为结合中国现实状况，以行政机关作为不动产登记机关较为合适。中国的行政机关长期以来一直担任不动产登记职责，积累了相当的经验和基础。
3.过渡期可通过优化登记机关职权来推进不动产统一登记
在当前不动产分散登记的现实弊端中，不动产登记矛盾和冲突问题以及由此带来的社会问题是主要的且最为迫切需要解决的问题。因此，是否可以在近期尚未完全实行统一登记的过渡期内，先通过相关制度的完善和机制的构建，优化登记机构职权，实现有限目标；然后再着眼长远，实现统一登记立法和机构设置。
四、构建统一的不动产登记制度的构想
不动产统一登记制度应解决的主要问题，一是登记范围，二是登记机构，三是登记程序和登记办法。
首先，应当建立以土地登记为中心的登记制度，规范登记名称。
随着物权制度的发展，土地之上与土地之下可以作各种不同用途的利用，各种空间的利用权也应获得法律确认，尤其是土地之上房屋的多样性、单元性以及分层多单元的可让与特征使其权利结构呈现出极为复杂的状态。但各种权利实际上都是在土地之上形成的，并围绕着土地使用权而展开，所以建立以土地登记为中心的登记制度，是十分必要的。
其次，建立不动产统一登记机构，减少不动产流通障碍。
目前关于统一登记机构的设置改革，有代表性的有三种模式： 机构合并模式；机构单设模式；[5]集中办理模式。[6]我们认为，目前我国统一登记机构建立在第三种模式的基础上，在各地开办的政务服务中心内，设置不动产登记中心，专门负责不动产的登记。这是因为目前各不动产登记机关已经储备了丰富登记的经验，其中从业人员已经有了相应的职业素质，在此基础上进行集中办公改造所花费的成本最低。在政务服务中心内设置不动产登记中心，更能符合物权变动登记公示公信原则的基本内涵和要求，同时避免了现行登记机关相互推诿相互争持的情况。
第三，完善不动产统一登记程序和登记办法
实现统一登记程序的法治化，在程序形成、程序设置、程序主体等方面予以法律的规范。为了避免立法上的重复，我们认为应当对不动产统一登记的一般步骤作出规定，根据现行法的总结，[7]不动产统一登记的一般程序可归总为以下六个步骤： （1） 提出申请； （2） 受理申请（ 收件） 并记征规费； （3） 审查； （4） 公告；（5） 核准登记，登簿并颁发权属证书；（6） 立卷归档。其中的公告仅适用于特定的登记类型。完善不动产统一登记办法，按照《物权法》的规定制订不动产统一登记办法，一是应当就不动产登记的范围、种类和权证名称作出统一规定，不允许地方和部门创设新的不动产登记种类和权证名称，真正保证“物权法定”； 二是规定几种统一登记模式，但不宜登记模式一刀切。法律上不能授权省级政府自行决定统一登记模式并制订不动产登记办法[8]。因为不同的统一登记模式，会有不同的土地与土地附着物登记关系，会有不同的登记条件、程序和期限，会形成不同的登记办法。为此，在国家出台不动产登记法规之前，以部门规章的形式调整规范不动产登记，具有迫切的现实意义。（作者单位：新疆师范大学法学院）
参考文献：
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[6]历团结. 统一设置不动产登记机构的可行性分析[J] . 法制与社会，2011，（6）：161 - 162.
不动产登记中心职能范文2
上半年，在市局党组的正确领导下，我中心紧紧围绕“一切为群众、一切方便群众”的服务宗旨，着重抓队伍建设，“百佳窗口” 、“四零服务”、不动产登记“一窗受理、集成服务“的创建工作，以“高效、快捷、优质、方便”的登记服务赢得到了办事企业和群众的认可和好评。现将我中心2018年上半年工作总结如下：
一、工作完成情况
（一）不动产登记发证有序开展
上半年中心共完成各类不动产登记9358宗，其中登记颁发不动产权证6266宗，不动产登记证明3092宗；权籍外业调查130宗，其中国有林地10、国有大宗地50宗、集体土地70宗；报请利用科审核历史遗留问题10件；完成档案归档8238份。
（二）推进“一窗受理 集成服务”的建设
为了实现不动产登记“一窗受理 集成服务”工作在我市的落实，半年来，中心在吸取省外、省内工作经验的基础上，梳理了房产、税务、不动产登记的各类土地登记要件，制做各种不动产集成登记指南，整合了三部门的业务数据，归并了部门间的审批业务流程，顺利的于5月4日在政务中心大厅启动了我市“一窗受理 集成服务”工作。截止目前中心办理集成件达2312户。
(三)开展了“四零”服务的创建工作
按照国家、省市及局作风整顿组的要求，中心按照各项内容积极开展了创建活动。一是在受理零推诿上，要求大厅实行首问负责制，要求把申请人的申请事项及要件在咨询时就梳理好，并引导到相应窗口，对不符合的申请要书面告知。二是在服务方式零距离上，中心做到了对老、弱、病、残实行特事特办，上门服务，同时采取延时服务、短信发送办证结果、证书采取邮寄的创新服务工作方式得到了群众的认可。三是在服务结果零差错上，中心建立定期立会制，总结一段时间工作检查、工作人员返件结果，分析查找原因，有效避免登记错误的发生。在服务结果零投诉方面，中心对举报箱非常关注，目前没有投诉事件。
（四）抓党风廉政教育、业务学习和工作纪律
根据省厅和市局领导在系统党风廉政建设工作会议上的讲话，结合我中心工作性质，我们利用支部会、微信群、周六或下班时间，对中心干部职工进行培训教育，一是教育大家要对上级党风廉政教育入心入脑，认清形势、增强政治敏锐感，加强自我反省和自我剖析，认真权衡腐败给我们个人带来的政治风险以及给家庭带来的严重后果！二是教育大家要正确看待自身工作职位或岗位的权力。狠刹工作动机不纯、廉洁意识不强、权力欲望膨胀的腐败苗头，坚决杜绝唯利是图，想方设法给自已预留权力空间、没有好处不办事、有了好处乱办事的歪风邪气，真正做到见微知著、防微杜渐。三是教育广大干部职工树立讲规矩、守纪律的良好正气。四是结合中心日常工作和集成服务建设，要求广大职工加强业务知识学习，提高履职能力，同时加强窗口工作纪律与办证大厅服务设施的建设。
二、存在问题
上半年，中心各部门部门按时、保质完成各项工作任务，但工作中仍存在不足：
一是窗口主动服务意识有待加强。主要是窗口工作人员服务态度、窗口有关便民指引有待增加。
二是部分职工的政策业务水平还有待提高，在端正服务态度如何更好地为群众服务等方面还有待改进。
三是业务办理仍存在迫切解决的问题。在执行国家有关法律法规过程中，遇到群众反映比较多的问题，包括：宅基地继承无土地手续如何办理问题；权籍调查中超面积建筑的问题和跨宗等问题。这些是涉及群众利益，群众非常关注的问题。
四是集成服务工作还没有全部完成。如鸡冠区物管中心管理的范围如何实现集成服务问题，除商品房进户、楼房转移、楼房抵押以外的其它登记集成问题；与房产、税务、物管如何做好进一步衔接问题。
三、下步工作打算和建议
一是进一步提高服务质量。继续狠抓基础业务，提高业务质量，同时加大业务人员的培训力度，提高业务人员的整体素质。我中心将继续按照“四零服务”和“百佳窗口”创建工作的要求，有针对地对窗口人员进行文明用语、微笑待人等相关培训，强调首问负责制，耐心解答、一次性告知来办事的群众，切实来增强群众、企业对不动产登记的获得感。
二是继续做好不动产登记工作，严格按照政策办理各项业务，避免出现工作失误。
三是完善集成服务网络信息平台。争取下半年全部完成集成服务的创建工作。
不动产登记中心职能范文3
1.不动产概念简述
不动产的概念是研究我国不动产抵押登记法律问题的首要问题，从各国立法来看，不动产的定义主要有两种形式。一为以土地为中心的定义方式；二为分别表述的定义方式，在这里，一般将不动产界定为土地以及定着于土地上的财产。在不同的国家和地区，人们认同和使用的不动产的定义是不同的，而我国使用的不动产的定义是第二种形式。可见，在不动产的标准定义中不动产所包含的内容和我们在日常生活中了解到的大体相同，但是在具体的细节方面还是会有一定的出入。这篇文章主要研究的是我国不动产抵押登记法律的相关问题，只有人们对于不动产的具体内容有了一定的了解后，才能在涉及到其抵押和抵押登记的问题时拥有足够的知识对整个事件有一个全面而具体的了解。对于我们国家来讲，严格的规定好不动产的具体概念可以在设立涉及到不动产抵押时减少很多的麻烦。
2.抵押权基本理论
突然看到抵押一词，脑海中的第一反应是在古代经常发生这样的事情，似乎抵押这一词语已经并不常见于我们当今社会的日常生活中，但是事实并不是这样的。其实在当今社会中仍然有很多的地方涉及到抵押这一问题。伴随着抵押这一问题而来的就是抵押权的问题，我们生活的这个社会是法制的社会，尤其对于这类涉及到人们权益的问题都要尽量的建立明文的法律规定，所以涉及到抵押权的各种问题也就随之而来啦。我们首先来了解一下什么是抵押权。抵押权的定义为：债权人对于债务人或者第三人不转移占有的方式而提供担保的财产，当债务人不履行债务时，依法享有的抵押权人就该财产变价并优先受偿的权利。正确理解抵押权的概念，有助于认识并把握抵押权的本质、支配客体、效力、功能以及在我国建立流通抵押权的必要性与可行性等问题。看起来似乎很难理解，但是我们只要从抵押权是为了规范债务人的行为，保障债权人的权益这一角度进行理解就很容易了。
3.抵押权登记概述
为了保证抵押的有效性，为了避免不必要的纠纷，人们在进行抵押行为的同时，通常伴随着登记行为，这是为了抵押后有记录可循。我国几千年的文明流传下来的古老的习惯，不可否认的是，“记录”这一行为真的是人类智慧的伟大结晶。抵押登记的本质在于物权绝对性的客观要求，以及对交易安全的保护。抵押权为物权，抵押物所有人设定抵押权属对抵押物的处分，为维护交易安全，需要对抵押物上的抵押权予以登记。通俗的说就是将抵押行为相关的内容进行登记。这在以后的时间里使得当时的情况都有一定的记录，更有利于保证整个事件的公正性和可靠性。
4.不动产抵押登记典型问题研究
4.1现实问题
通过我国不动产抵押的这些年的具体登记情况来看，我国的不动产抵押登记还有很多的弊端。下面就这些不足之处进行具体的分析。我国的不动产抵押登记一方面存在着许多的问题，所以我国的不动产抵押登记现状是比较混乱的，其中包括登记机关的不统一、登记记录的不完善、不动产抵押登记簿与他项权属证书内容的冲突、登记机关对抵押期限的非正当要求等各种各样的问题。这些问题使得我国本就不是十分规范的不动产抵押登记制度更加的混乱，随着时间的流逝，这些问题日益突出，如果得不到适当的解决，我国的不动产抵押登记情况将会更加的混乱，以后治理起来也将更加麻烦。
4.2制度问题
通过上文的介绍，我们发现，我国的不动产抵押登记现状十分的不规范。而且并不是某一个部分有这样的问题，从抵押开始一直到后期的档案记录的保存，抵押登记工作的方方面面都有着非常多的问题需要处理。我们知道，解决一大团麻烦的最简单的方法就是快刀斩乱麻，既然存在的问题这么多，几乎涉及到方方面面，那么我们何不干脆制定一套新的实施办法，彻底的解决这些问题，一劳永逸！其实我国的不动产抵押登记方面的相关法律法规并不完善，所以才有了现如今这样混乱的情况，那么当新的法律和规定完善起来的时候，就是我国的不动产抵押登记制度完善起来的时候。所以从以往的经验来看，法律和制度的建立是十分必要的。
5、完善我国不动产抵押登记的内容
通过上文的叙述，帮助读者对于不动产、不动产抵押、以及不动产抵押登记的相关内容有了一个较为全面的理解，同时也发现了一些在具体的实例中出现的问题，下面我们将针对这些问题进行一些分析。我国不动产抵押登记主要体现了一种行政职能或者行政工具，具有强烈的行政管理性质。同时，不动产抵押登记也存在着若干典型问题。结合前文对不动产抵押登记基本法理的分析，我们总结出了“五统一原则”进行对应的处理，以缓解我国的不动产登记现状。这五个统一分别是：法律依据的统一、机关和程序的统一、权属证书的统一、登记效力的统一、查询制度的统一。这五个统一涉及到的内容从登记前期的准备阶段一直包括到登记后期的查询阶段，可以说将整个登记行为都包括在内了，高度的统一有利于法律的实行和后期相关操作的执行，同时能够将工作人员的效力达到最大化，给登记的内容和相关人员提供最大的保障和最好的服务。
结语
不动产登记中心职能范文4
一、学界对于不动产登记性质的探讨
关于不动产登记的性质，是指不动产登记行为的法律属性，不动产登记的性质大致有三种学说。
(一)公法行为说。该说认为“从登记行为看，房地产权属登记在我国是房地产管理部门依其职权所实施的行政行为。”王泽鉴先生亦主张不动产之登记系公法上之行为，纵使此项登记系基于当事人申请，内容并由其决定，因此使其成为私法上契约之构成部分。持此观点的学者认为不动产登记行为是一项必须由不动产登记机关行使的公权力行为，是国家行政权力的一部分，体现了一定的强制性。登记并非源于当事人的自愿而是来源于国家法律的规定，申请人必须依法向登记机关申请登记，否则其不动产的相关权利便得不到法律的有效保护。它是对不动产物权的确认与宣告，是根据客观事实和法律规定决定的行为，必须要严格按照法律规定和有关规范进行。通过不动产登记，不仅产生公示物权的私法效果，而且国家能够更主动有效地管理和宏观调控不动产这一重要的社会资源，带有显著的行政行为色彩。
(二)证明说。该说避免公、私法性质上的判断，将登记直接视为不动产交易之证明行为，并以房屋买卖为例，认为“房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证（交付）条件，房屋产权变更登记本身，也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准。”并进一步主张“不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是
批准行为”。
(三)私法行为说。该说认为登记效力发生端在于登记的意思表示,登记效力的发生脱离申请意思则难以发生效力,从登记产生的效力来看，登记行为是产生私法效果的行为，而且登记本质上应为私法行为。登记作为不动产物权变动的公示手段，其首要的定位就是私法性。
依我国学者历来的通说，也就是上述第一种观点，不动产登记的性质当属于一种行政行为，它体现的是国家行政权力机关对不动产物权关系的合理干预，其目的是为了明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。当然，随着对外国民法学习和认识的深入以及市场经济发展实践的总结，目前对这一观点的否定倾向越来越多，有人认为上述第三种观点即私法行为说更为可取，并提出了很多理论依据。
二 、对于不动产登记性质的具体分析
登记并非公法上的行政行为。行政行为强调行政机关单方面的行政意思表示，而登记行为则需要当事人和登记机关双方的意思表示，包括当事人以及相对人提出的登记申请，登记机关在登记时所作的其他为登记必须的意思表示，当事人或者相对人为支持和补充登记申请所作的其他意思表示。该意思表示具有综合构成性，登记效力的发生脱离申请人的意思就难以发生效力。因此，登记不是登记机关的单方职权行为。事实上，登记并非登记机关的权力，而是其法定职责，对于符合法律要求的形式要件的登记申请，登记机关有登记义务，登记效力并不受登记机关的意志左右。不动产物权登记与行政机关之行政权力的运用没有必然的联系，就不动产登记机关的选择而言，国家完全可以不受有关不动产行政管理权力配置的制约，而指定行政机关之外的其他机关如司法机关实施不动产物权登记。因此，我们必须明确区分不动产登记与不动产的行政管理行为，摈弃那种把不动产登记视为行政管理手段，将登记行为视为公法上行政行为的观念，确立登记为法律服务、为当事人服务的立场。
证明行为说认为登记仅仅是一种证明行为，未免就事论事，因为它没有从深层次上认识到不动产物权登记不仅起到证明物权变动和归属的作用，而且还是国家对不动产进行管理的一种监督手段，因此难以令人信服。私法行为说具有一定的合理性，对于正确认定不动产登记的性质发挥着导向作用。首先，从登记行为过程看，登记行为包含了诸多行为，但真正由当事人参与的仅是登记请求登记申请两部分，研究登记行为的性质应从这两项权利去考察。登记请求权为私权当无疑义。而登记申请，是当事人向行政机关申请登记的行为，有的学者认为：“其非私法人法律行为，盖登记效力的发生，不问登记申请人的意思内容如何也。”从理论上讲，登记效力的发生端在于登记的意思表示，而所谓登记意思表示，指的是全部为不动产登记所必需的由当事人和登记机关所作的意思表示，包括当事人以及相对人提出的登记申请，登记机关在登记时所作的其他为登记所必须的意思表示，当事人或相对人为支持和补充登记申请所作的其他意思表示。可见意思表示具有综合构成性，登记效力的发生脱离申请人之意思则难以发生效力，登记行为本质上是一种事实行为，登记并不能赋予任何人权利。其次，从登记所产生的效力来看，登记行为是产生私法效果的行为，登记的首要意义在于物权变动的公示及公信，相对人及利害关系人均可查阅登记簿册，并且任何人均可相信登记权利而为交易。另外，虽然登记的效力具有统一性，并且自登记簿上登记后始生效力，但是登记并不是行政机关的权力，对于符合法律要求的形式要件的登记申请，登记机关有登记义务，故登记效力并不由登记机关左右，加上该效力本身亦为私法上的效力，如果认定其为公法行为，则公法行为有侵害私法行为之正当理由，从理念上不符合私法自治，从制度上难达维护交易安全之目的。第三，从登记所肩负的国家对于不动产交易的宏观调节任务以及其作为税收准据的事实不足以否定其整体上的私法行为的属性。不能否认的是，在不动产登记，行使公共权力的登记机关会在登记时贯彻和体现国家意志，国家也正式通过登记对不动产交易进行管理和调控，并将登记所反映出的不动产交易事实作为征收有关税收的基准，但这一切不应对登记行为属性之判断发生实质性的影响。对于不动产登记性质的争议，是为了能更好的维护不动产登记在维护交易安全中的作用，对于其性质的认定主要应该确定登记机关在登记行为中的职能，以及当事人权利的真正来源等，这些是正确认定不动产登记性质的关键所在。
三 、不动产登记性质的最终认定
登记应当是一种民事行为。其基本理由是，登记的目的只是在于将物权变动的事实对外公开，而并非是一种行政机关的行政许可或者行政确认。在法律效果上主要还是起物权变动的公示效果。具体来说，第一，在发生物权变动时，登记必须以当事人的合意为基础，而此种合意显然是平等主体之间的法律关系产生的效果。第二，登记原则上发生物权变动的法律效果。第三，登记主要是基于当事人的登记请求而发生的，因此登记机构也只能根据当事人的请求来进行登记。登记请求权是民法中的请求权。第四，登记是由登记机构负责，并将登记记载于登记薄上，但登记机构本身并不需要进行审批或核准，只需要将已经发生的物权变动予以公示。在登记发生错误的情况下，也要通过民事确权程序重新确权，而非行政确权程序。第五，登记错误也会产生相应的民事责任。民法学界上述就物权登记行为性质所作的论证，主要是从三个方面来说明的:一是强调了物权登记中平等民事主体的地位和意愿这种较典型的民事行为特征;二是突出了登记机关登记行为不属于行政许可或行政确认的非行政权力性;三是确定由登记错误所产生的法律责任只是相应的民事责任。登记行为表面上需向国家登记机关申请，并由登记机关依职权完成，但事实上，其中起支配作用的不是国家机关，而是民事主体。一方面，登记不能由国家机关主动为之。进行不动产交易的买卖双方在订立了合法有效的合同之后，为了转移不动产的所有权而向登记机关申请登记。由此可见，登记程序的真正启动者是民事主体，其目的是产生物权变动的效果。也就是说，离开了当事人的意思表示，不动产登记是无法进行的。另一方面，在登记过程中，主管机关进行何种登记，是由当事人决定的，登记所体现的不是登记机关的意思，而是当事人的意思。登记机关只能在当事人的意思范围内进行登记。另外，由“登记是由国家机关依职权做出的”这一前提也不能必然得出登记是公法行为这一结论。如前所述，为了更好地保障私权利的实现或为了维护公共利益，公权力会介入私权领域，这并不能否认民事行为的私法性。因此，笔者认为，不动产的登记行为是一种私法上的行为。首先，登记的目的是为了实现物权的变动。不动产物权的变动不同于动产，它有一套更为严格的程序要求，这集中体现为变动效力的实现需要以合法的登记为要件，未经登记，民事主体永远只能取得合同债权，不能实现最终目的。登记行为即扮演了这样一种角色，它帮助民事主体落实了法律预定的不动产变动规则，从而使当事人能够顺利地实现其私法上的目的。第二，就登记行为而言，如前所述，只能在私法主体的意志内做出，并依当事人的意思而进行。也就是说在整个登记过程中，民事主体的意思表示居于主导地位，登记机关只是为私权主体意思的实现提供条件。第三，就登记的效果而言，登记主要产生私法上的效果。登记作为一种物权行为，其所产生的直接目的便是引起不动产物权的变动，这显然于公权无关。的确，不动产登记的另一个效果是国家实现了国家对私权交易的介入，但这并不足以导致登记行为成为公法行为。公权力介入私权领域主要有两种目的：维护公共利益和保障私权的实现。一般来说，涉及国家或重大公共利益的领域，公权力的介入是为了实现行政管理，此时的介入可以理解为公法上的行为，而就不动产登记行为而言，其本质目的不在于行政管理，而在于确保私权的实现。由此可见，此时的公权力介入并未改变登记行为的性质。第四，就法律上的救济程序而言，亦应将不动产登记行为视为私法上的行为。一般来说，因公权力给私权主体造成的损害，应通过行政程序进行赔偿，而私法行为带来的损害，则可适用民事赔偿的相关规定。比较二者可以发现，民事赔偿显然更加有利于充分赔偿民事主体的损失。从赔偿范围上来说，民事赔偿要大于行政赔偿。行政赔偿的原因行为，损害范围均由国家作了严格限制。国家并不对所有的侵权行为承担赔偿责任，也不对所有损害承担赔偿责任，而只赔偿人身和财产权利上的直接损失。而在民事赔偿中，侵权人不但要全部赔偿受害人的直接损害，而且要赔偿一定的可得利益损失。另外，就赔偿程序来说，民事赔偿也要更加简便、快捷，可以大大降低诉讼成本。通过以上的比较可以知道。将不动产登记视为私法上的行为，能够更有效地对因错误登记行为造成损失的民事主体给予赔偿，从而维护不动产交易的秩序和安全。
登记是产生私法效果的事实行为。在不动产登记法律关系之中，当事人权利的来源是法律法规的规定，登记不过是对该权利的“宣告”或者“确认”。登记从本事上应当属于事实行为，在民法理论中事实行为作为法律事实是一种事实构成行为。法律事实是模态的事实,立法者从生活事实中提取法律事实是根据其立法政策和价值判断标准进行的。所以,并不是一切具体的生活事实都被纳入法律范围的,特定时间和空间的立法者,总是根据其立法政策和价值判断标准,选择一定的生活事实在抽象化的基础上纳入法律范围。作为法律事实的事实行为也不例外。登记这一行为符合事实行为的要求，在登记中，它并没有赋予人以任何权利，登记本身不能创设物权。具体来说不动产登记行为属于取得权利的事实行为，人类生活离不开各种生活资源,为了便于人类取得生活资源,法律不宜设计过高的门槛,相反应广开简易而可能的法律途径,这便是事实行为。因为事实行为没有严格的成立要件或生效要件,只要人们在事实上实施了该行为,就能产生相应的法律后果。而在现实登记法律关系中，登记的首要意义在于物权变动的公示与公信，其所产生私法上的效果，对于不动产进行登记，目的是通过登记向公众昭示权利，从而表明权利人权利的存在，维护交易安全。
对不动产登记而言，界定登记的性质，明确登记的效力，规范登记的程序，建立健全登记的责任和救济是充分发挥不动产登记积极作用，更好保护私权，维护私法秩序的应有之义。
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不动产登记中心职能范文5
[关键词] 房地产登记；权利救济；路径解析
【中图分类号】 D923 【文献标识码】 A 【文章编号】 1007-4244（2013）12-036-1
一、问题的提出：“和谐”诉讼背后的思索
当前，由于一些房产登记机构的不作为，导致公证或诉讼成了房产转移登记的“前置程序”，而诉讼又成为优先的选择。理由是：一是诉讼收费较公证收费低；二是在财产权属不甚明确或者申请人年龄较大、是否为自由意志不十分清楚时，公证机关出于规避风险也往往不予办理。法院便承担了更多的社会责任，司法成为了廉价的工具，诉讼成了简单的“背书”，如何范诉权的合理行使通道，值得我们深入思考。
二、形式还是实质：我国房产登记行政审查标准的实证分析
房产权属登记属不动产登记行政行为中的一种。根据《城镇房屋权属登记管理办法》规定，转移登记是指因房产买卖、赠与、继承等原因导致权属发生转移而产生的所有权登记。为确保权利登记准确性，登记机关须对当事人的登记申请进行审查。
（一）我国现行法律关于不动产登记审查标准的规定。我国1987年4月21日了《城镇房屋所有权登记暂行办法》，2007年10月1日施行了《物权法》。物权法融合了两种审查标准：“查验申请人提供的权属证明和其他必要材料”是形式审查，“实地查看”具有实质审查性质。然而“必要时”的条件限制实际上表明登记审查仍以形式审查为原则、以实质审查为例外。如果申请登记的不动产的有关情况不“需要进一步证明的”，实质审查也就不会发生。在物权法出台后，建设部的《房屋登记办法》对登记机构的审查作了进一步规定。其确立的审查标准是以形式审查为主、以实质审查为辅。 实践当中，登记机构以发证为中心建立了一套登记流程，一般不采取实际勘验方式，更不去就物权变动的基础民事行为进行实质性调查。
（二）公证：房产登记实质审查的可能替代程序。长期以来，我国登记机构实行的是公证前置制度，登记机构要求对房屋继承、赠与基础事实进行公证，依据的规范性文件是司法部、建设部于1991年8月31日颁布的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》。而2005年出台的《中华人民共和国公证法》规定，除非法律或者行政法规规定必须办理公证的事项，当事人无须申请公证。同时，《物权法》规定：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。而根据《继承法》则规定，公证遗嘱并非唯一有效遗嘱形式。此外，《城市房地产管理法》等相关法律也未规定在办理不动产权转移时必须进行公证。 《房屋登记办法》实施后，2012年6月1日起实施《房地产登记技术规程》却又规定，除人民法院的生效法律文书确认继承、受遗赠事实外，因继承、受遗赠申请房屋登记的，其继承文书、受遗赠文书应经公证。
从法律位阶来看，只有法律和行政法规规定的事项才必须进行公证，《通知》与《规程》强制要求办理继承与赠与公证与上位法相悖。故从法律规范适用角度看，公证不应成为必经的前置程序，强制要求公证实际上是行政权过度干预私权，甚至有公权设租之嫌。
三、民事还是行政：房产登记行政不作为的救济程序选择
救济走在权利之前，无救济即无权利。诉讼尤其是确认之诉必须具有值得诉讼救济之诉的利益，即原告要求法院就其私权主张予以裁判时所必须具备的必要性和实效性。
关于行政诉讼条件，《行政诉讼法》规定了提讼应当符合的条件。对行政不作为的审查关键在于行政机关应该为而不为，其构成要件必须以行政主体具有应当作为的法定义务（法定行政管理职能）为前提，而法定义务来自法律、法规、规章以及其他规范性文件的规定。不动产登记以及颁发产权证明是登记机关依法实施的一种依申请的行政确认行为，从前述法律规定来看，对于不动产登记是否必须进行实质审查，《物权法》和《房屋登记办法》等没有提出明确的要求，一般认为登记机关主要进行形式审查，而辅之有限度的实质审查，正是这种法律规定的相对模糊导致了行政不作为逻辑进路的不畅。
我国实行的是物权登记生效主义，因不动产物权的变动，从阶段上看，第一部分为不动产变动的原因，当事人通过各种民事行为而引起不动产物权发生变动，第二部分即为登记，两个阶段性质不同，原因行为不合法，并不一定代表登记就不合法，原因行为合法也不必然导致登记的合法，但需要强调的是登记这一生效要件的发生基础仍然是当事人的意思自治。2010年8月通过的《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第1条明确了房产登记不作为属法院行政诉讼受案范围，而从第8条来看，存在基础民事事实变动争议如无效或撤销则需先行解决民事争议，反推之，在无基础民事争议情况下，即应直接作出具体行政行为并自然符合行政诉讼受案管辖。
四、结语
在我国法治进程的当下，诉权保护的重要性不言而喻，但是也并不是所有的纠纷都适宜进入司法程序进行合法性审查。需要法院和法官准确把握司法限度，同时，让司法权与行政权各自归位或许也是解决我国司法实践诸多问题的切人口。
参考文献：
[1]姜明安.行政法与行政诉讼法[M].北京：北京大学出版社、高等教育出版社，2005.
[2]方世荣，石佑启.行政法与行政诉讼法[M].北京：北京大学出版社，2005.
不动产登记中心职能范文6
第一条 为加强和规范县政府拥有产权的社区配套和公共服务用房（以下简称“社区用房”）的规划建设、移交接收、委托使用、产权登记和处置管理，根据国家、省市有关法律和政策文件，结合我县实际，制定本办法。
第二条 本办法所称社区用房是县自规局代表县政府与开发建设单位签订的《南陵县土地使用权出让合同书》及其补充协议、其他文件中约定由开发建设单位在全县行政区划内的土地开发中建设符合办理不动产权证条件的社区公共配套设施，主要包括：
产权明确归属政府（包括但不限于）的中小学、幼儿园、社区居委会、社区管理用房、社区服务中心、文化活动场所、社区健康服务中心、党群服务中心、公交车场站、公共充电站、菜市场、垃圾收集站、垃圾转运站、再生资源回收站、公共厕所等。
小区道路、绿地、广场及配套建设的物业管理用房属于业主共有，建成后按照规划确定的用途和《安徽省物业管理条例》等规定管理使用。不属于社区用房范围.
第二章 责任单位及职责
第三条 社区用房管理由县财政局（国资委）、县民政局、县自规局（不动产登记中心）、县住建局、县城管局、县教育局、县卫健委、县文广新局、县公安局、各镇人民政府和县财政局（国资委）授权委托的县鑫谷资产公司等部门负责。其中：
1.县财政局（国资委）是全县社区用房的监管部门，负责社区用房的统一调配。
2.县鑫谷资产公司负责对社区用房及其有关资料进行勘查、审查、接收并建立档案，对已完成接收手续的社区用房移交有关单位使用或者经营。
3.县民政局负责会同县自规局等部门组织编制全县社区用房规划，经县政府批准后纳入城乡规划组织实施。
4.县自规局负责社区用房的规划设计方案审批和管理、社区用房权证办理。
5.县住建局负责社区用房项目建设管理验收，确定有偿接收社区用房的成本价格方案。
6.县教育局、县卫健委、县文广新局、县公安局、县民政局、县城管局等部门依据各自职能做好社区用房的使用、安全生产和监管工作。
7.各镇（不含籍山镇）、社区居委会负责本辖区内社区用房的接收、使用和管理职责。
第三章 规划建设管理
第四条规划建设社区用房，应严格按照国家、省市规范和技术标准以及县政府要求，依据规定的建筑面积标准及实际需求配置，具体建设标准由县自规局、县住建局等部门按规定确定。
第五条 社区用房原则上应与住宅等项目同步规划、同步建设、同步验收、同步交付。建设项目需分期开发的，县自规局等部门按开发建设总量进行统一规划，原则上将社区用房安排在首期建设。
第六条 建设单位应当按照规划许可确定的设置要求和建设时序进行建设，保证社区用房的工程质量，县住建局
对社区用房的建设进行监督和竣工验收。
第四章 移交接收管理
第七条 建设单位按照规划设计要求和《土地使用权出让合同》约定完成建设并移交。县鑫谷资产公司代表县政府统一接收政府产权的社区用房。
第八条 建设单位取得竣工验收合格后，县自规局牵头县住建局、县民政局、县财政局（国资委）、县鑫谷资产公司等部门参与社区用房的交付验收，同时将社区用房及其审批文件、工程建设等资料一并移交给县鑫谷资产公司，县鑫谷资产公司与建设单位签订《社区用房移交协议》。
第九条 建设单位向不动产登记部门申请办理社区用房首次登记时，应登记为县政府所有，小区物业管理用房和道路、绿地及其他公共场所、公用设施申请登记为业主共有。
第十条 需要移交的社区用房，在正式移交前由建设单位负责管理维护，移交后由县鑫谷资产公司和使用单位负责管理维护，建设单位依法承担质保期内社区用房的保修责任。
第十一条 县鑫谷公司在接收社区用房一个月内，按职能分工（或由县政府指定）交付给使用单位，使用单位应当按照规划确定的用途投入使用，负责日常管理和维护工作。
第十二条 社区用房应当严格按照规划确定的用途进行使用，不得闲置或者挪作他用。使用单位确因特殊情况需要改变使用用途的，应经县自规局、县财政局（国资委）审核并报县政府同意后实施。
第十三条 县住建局应将社区用房建设、移交情况在南陵门户网站进行公示。建设单位应当将建设、移交情况在销售现场和小区内进行公示。
任何单位和个人发现社区用房的移交和使用不符合本办法要求的，有权向县政府或者相关行业主管部门投诉和举报。
第五章 产权登记管理
第十四条社区用房为县政府投资建设，所有权归县政府，委托县财政局（国资委）监督管理，日常管理交由县鑫谷资产公司。
第十五条县鑫谷资产公司配合建设单位向县不动产登记中心办理不动产权证，登记在县鑫谷资产公司名下，明确产权归县政府所有，办理费用按照规定执行。本办法颁布之前的社区用房，由县鑫谷资产公司向县自规局、县住建局等部门收集资料，待资料整理完整后，申请核发不动产权证。
第十六条县鑫谷资产公司在领取社区用房不动产权证之日起一个月内,在社区用房外的明显处悬挂社区用房标牌,确保房证一致。
第六章 申领使用程序
第十七条县鑫谷资产公司依据社区用房使用功能，移交相应的单位使用和管理。使用单位向县财政局（国资委）提出使用申请，县财政局（国资委）拟定审核意见后报县政府批准，县鑫谷资产公司根据县财政局（国资委）通知进行调配。
使用单位明确不适合使用、长期闲置、未按委托功能使用或被占用的社区用房，因统筹使用需要，县鑫谷资产公司有权收回，县财政局（国资委）调配其他单位按需使用管理，或按国家、省市的相关规划或规范中社区用房的扩展功能进行委托使用管理或经营。
第十八条 社区用房的经营管理按照国有资产管理规定执行，经营收益按照政府非税收入管理规定执行。
第十九条 使用单位年度须将实际使用情况报送按县鑫谷资产公司备案，并对闲置情况予以说明，县鑫谷资产公司将进行抽查、核实。
第七章 监督检查
第二十条县财政局（国资委）等部门每年定期或不定期组织相关部门对社区用房使用和管理情况进行检查。各单位应切实承担本单位社区用房管理的主体责任，确保社区用房合理有效使用，保值增值。有下列行为的，县财政局（国资委）有权责令改正，并按管理权限，追究主管领导和直接负责人的责任，构成违法犯罪的，移送司法机关依法追究法律责任：
1.未履行社区用房管理职责，对社区用房管理不善，造成社区用房资产流失、被侵占或收益明显下降的；
2.不按规定办理审批手续，擅自处置、使用社区用房或用于私下经营投资的；
3.未按规定和合同约定及时收缴相关款项，或隐匿社区用房收益，或以个人福利等形式抵减租金的；
4.弄虚作假，以各种手段侵占社区用房和谋取私利的；
第八章附 则
