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对房地产企业管理提出的建议范文1
关键词：新常态 房地产企业 员工思想工作
中图分类号：C931.2 文献标识码：A
在全球经济深度调整的大环境下，中国经济正处在增速换挡期和结构调整的阵痛期，面临多年未有的内外错综复杂的局面。正如中国经济进入新常态一样，房地产行业的发展也进入新常态，即房地产市场调控持续、着力去库存、城镇化进程仍有空间，开发商及投资者越来越理性等。新常态下，房地产企业发展面临严峻挑战，如行业严格调控、地价上升及融资成本高、市场销售困难、去库存依然艰巨、行业竞争激烈等；同时也提供了新的发展机遇，如保障房建设及旧城改造、新型城镇化等。面对新常态，重视和做好员工思想工作、充分挖掘员工潜力，将潜力凝聚并转化为企业发展动力，是房地产企业眼下最紧要的一项工作。
一、房地产行业员工思想存在的问题
（一）对行业发展前景担忧，顾虑重重
2013年以来，房地产行业发展速度放缓，诸多城市房产成交量开始下滑，很多信号似乎说明一个问题：房地产业可能不再是就业的香饽饽，尤其是中小房地产企业，危机四伏，让很多从业者开始为未来担忧。笔者在西部某县国土局获知，2015年土地出让金计划16亿，但截至2015年10月，出让金额仅为1.6亿元，这也印证了媒体报道全国各地土地出让金减少的事实。出让金减少意味着房地产企业开发量减少。另据中原地产研究部统计数据显示，截至2015年初，已经2014年年报预告的上市房企合计67家，其中首次出现亏损的房企13家，预减续亏14家，略减3家，共计有36家房地产企业业绩相比2013年出现下滑。企业亏损及破产，员工将减薪或下岗，大环境给员工思想带来很大冲击，从业者对行业发展前景担忧，顾虑重重。这种担忧，给企业发展带来阻力。
（二）工作积极性减弱，责任心下降
受宏观经济影响，房地产市场销售困难，资金压力大，企业效益下滑，直接影响到员工的收入。部分员工为此担忧，心理压力明显增大。很多员工担心失去工作岗位和无法维持往常的生活状态而表现出焦虑不安的情绪。
同时，有的员工在市场洪流中未能树立正确的人生观、价值观，没有与企业共渡难关的精神，过度关注个人的利益与得失，抱怨行业及企业使自己未能获得预期利益，加之社会上出现的一些不公平现象，致使很多员工工作不积极，应付了事、责任心下降。
（三）工作倦怠，办事效率低
中国房地产行业过去快速发展，在一定程度上给从业人员在事业上提供了展现自我价值的平台，促使从业人员努力工作并承载社会发展的压力。但同时由于行业特性，建设项目只要开工就得整天连轴转，开发项目在哪里，工作地点就在哪里，一些跨区域建设项目的员工长期在外、不能照顾家庭等因素，使得从业人员产生职业倦怠，效率低下。特别是房地产销售人员，具体承载着项目建设和销售的量化指标，工作倦怠现象尤为严重。
（四）主人翁意识淡薄，缺少归属感
福特汽车公司前总裁山姆 ・ 托伊说：“若能使员工皆有归属之心，这种精神力量将胜于一切。”这句话道出了企业成功的奥秘所在。这种“归属之心”、“精神力量”就是主人翁意识，就是激发全体员工积极性的不竭动力。造成员工主人翁意识淡薄的原因诸多，如职业的稳定性、企业报酬、企业文化、领导风格及工作环境等因素。房地产企业工作时间长，工作地点不固定、工作环境较差；个别人员收入与付出不成正比；上下级及同事之间不能有效合作和沟通。新形势下，部分人持观望和得过且过态度，缺乏与企共存的精神，主人翁意识淡薄。此外，新常态下，房地产企业各工种之间的配合度更差，部分员工与家庭关系紧张、容易情绪化等。
二、原因分析
房地产行业具有投资大、投资收益周期长、资金链环节多、协调沟通任务重的特点，这决定了企业或项目的管理工作复杂、难度大。新形势下，房地产企业或将面临市场重新洗牌，普遍效益下滑，无论个人还是企业都感到巨大压力。如果做不好员工的思想工作，企业管理将难上加难。房地产企业员工思想出现的问题除行业大环境因素外，其自身管理方面也有诸多不足。
（一）重经营，淡化员工的思想工作
随着房地产行业的不断发展及调整，相关开发流程、管理制度、开发品质逐步正规化，经营理念趋于成熟。在不断的竞争和调整中，房地产企业管理大多围绕安全、质量、进度、成本和销售的管理，对员工思想工作的重要性缺乏足够的认识，有些企业把员工的思想工作认为是党建、工会的工作，或简单归于福利，员工的思想工作在企业管理中淡化。
（二）重考核，忽视员工的思想工作
在房地产企业管理中，经营目标的实现很大一部分依靠严格的绩效考核，积极性调动方面主要依赖于制度化的机动奖惩。在实践中，企业管理者及人力资源部门的大部分心思花在如何做好企业绩效考核和薪酬分配上，有些企业专门外聘咨询公司出谋划策，然而结果并不尽人意。绩效管理的目的在于提高生产效率，考核只是保证和检验的手段。如果单纯依赖考核而缺少必要的思想工作，其效果是短暂、微小、甚至负向的。此外，房地产企业岗位分类多，如行政、财务、预结算、材料、质量、土建、水电暖、物业、销售等诸多岗位，考核指标不统一，考核标准参差不齐，轻重难免不等，存在不公平现象，真正努力的员工得不到正面的回报，不劳而获者却大有人在。在这种情况下，忽视员工的思想工作只能固化不公平，导致员工牢骚满腹、工作积极性下降。
（三）重形式，思想工作方式单一
企业员工的思想工作多是自上至下安排，以往思想工作主要是以灌输为主。随着社会的科技进步，新媒体网络不断发展，企业员工获得信息的渠道日益增多，以往的思想工作方式显得单一，有些已经不能为员工所接受，甚至会让员工产生逆反心理和抵触情绪。房地产企业常年围绕项目建设，有些企业跨区域经营开发，员工分散，统一思想教育缺少必要时间和其他条件，学习内容和时间较少。大多数企业的思想教育工作只是照本宣科，读文件、听汇报、写总结。不联系实际，甚至回避现实问题，甚至出现教条主义、形式主义。思想教育只注重次数、不注重质量。同时，员工思想工作只有执行，没有反馈，与员工没有良好互动，思想工作流于形式。
（四）重发展，轻个体情感关怀
员工在企业工作，一方面是自身生存和养家糊口的需要；另一面则希望能够得到企业更多的关注和培养，使自己获得充分体现价值的更大空间和平台，包括精神的鼓励和情感的满足。但在实际工作中，企业管理层只看重企业利润的实现，而忽视员工的个体发展。有些企业管理者工作粗糙、方法简单，由于自身的情绪波动和越来越明显的年龄差距等原因而忽视员工的思想状况。另外，当企业与个人有冲突时，大多企业都会牺牲个人利益而维护集体利益，尤其当发展遇到瓶颈时，这种情况更加严重。
三、对策建议
（一）重视员工思想工作，稳定思想情绪
首先，房地产企业管理者和人力资源部门要高度重视员工的思想工作，制定员工思想教育计划和培训目标，建立员工思想问题预防、收集、反馈及解决办法。特别是在目前情况下，房地产企业要把员工的思想教育工作作为管理重点，使思想教育工作贯穿于企业管理的全过程。其次，对员工进行经济形势和行业前景的培训和说明，让员工正确认识房地产市场行情及企业自身应对市场变化的具体策略，稳定人心，呼吁大家团结一致，积极为企业和社会发展不懈努力。
（二）加强员工思想工作，转变思想观念
思想工作主要是做人的工作。房地产行业受国家宏观政策调控及市场大环境影响，员工思想会出现很大波动。面对新形势，如何使员工正确认识市场危机与机遇，端正员工的工作态度，是促进企业和谐稳定的关键。针对目前员工思想存在的一系列问题，房地产企业应从加强员工的思想教育入手，转变观念，最大限度地调动员工的积极性。第一，加强思想教育，培育员工的主人翁意识。让员工认识到自己是企业的一分子，让员工参与经营管理，给员工提供参与企业决策的渠道，广泛听取员工的意见及建议，让员工感受到自己既是企业的劳动者，也是企业的管理者。第二，加强思想教育工作，帮助员工解决实际问题和困难。以人为本，着眼基层，解决员工在工作、生活、个人发展等方面存在的困难和问题，增强团队凝聚力。第三，以社会和企业典型劳动者为榜样，加以引导宣传。同时重视老员工，用好好员工，育好新员工。让老员工讲述企业文化，让好员工完善企业文化，让新员工继承企业文化，从而实现文化强企的目的。
（三）完善企业管理体制，健全激励机制
因形势发展与市场环境的变化，房地产企业在自身管理方面也要做出调整，以更加健全、灵敏、完善的管理体制应对外在的变化。完善企业激励机制，以机制调动员工的积极性和主动性，增强员工归属感，稳定员工的思想情绪。众所周知，先进的思想是一种强大的推动力，能够推动员工去努力工作、积极进取。思想工作要遵循员工的心理活动规律，了解和掌握员工的心理需求，通过激励机制最大程度地发挥职工的积极性和创造性，调动员工的潜能，提高工作效率，增强企业的发展力。这些机制包括公正的人才选拔任用机制、有效的表彰机制、明确考核的评价机制和合理的薪酬分配机制。
（四）注重个体情感关怀，培养工作热情
影响员工工作热情的因素有三：工作问题，生活问题，健康问题。企业要做好员工个体情感关怀，就要从这三个方面入手，让员工愉快工作、快乐生活、健康成长，使员工工作无后顾之忧，从而提高工作热情。当前形势下，企业员工面临的生活和工作压力增大，不仅损坏了个人身心健康，也给企业生产管理带来不良影响，甚至产生社会问题。因此，企业员工思想教育工作应从“情感关怀”的角度出发，通过构建和谐劳动关系，运用社会学、心理学等知识，发挥党政工团、人力资源的优势等多种手段和方法，来影响员工的心理认知、情绪、态度、行为和意志，降低、解除员工不良的心理状态和清除其思想障碍，恢复积极健康的心态。党政工团及人力资源等部门要积极开展员工喜欢的文娱活动和员工互助活动。如茶话会、演讲征文、企业小故事征集、员工生活会、工会关爱家属活动、帮扶困难活动、年轻人联谊会等活动。
（五）引入企业社会工作方法
从内容和目的来看，企业社会工作与企业员工思想工作有着高度的相似性，都包含了“以人为本，解决员工在思想或认知、情绪、心理等方面的问题，实现企业和谐发展、社会和谐进步的目标”。企业社会工作在企业发展过程中的作用具体表现在为员工排忧解难，提高员工的归属感；为企业内部提供沟通平台，协助企业制度完善；培育特色企业文化，提升企业形象；提高企业生产效率，降低人力成本；提高企业凝聚力，提升企业竞争力等。因此，企业社会工作从提升福利水平、改善工作环境和条件、加强技能培训、保障员工身心健康等方面的服务介入，可以在很大程度上缓解企业与职工之间的矛盾与冲突，为职工解决实际问题，从而提高企业的管理效率。
综上所述，新形势下，房地产企业市场困境和历史机遇并存，如何应对市场挑战和抓住机遇，重视和做好员工思想工作是眼下最紧要的一项工作。员工思想工作的关键是提振员工精神、调动员工的积极性，重点是将企业生产管理与员工的思想工作紧密结合，实现相互依存和转化、相互促进。企业管理层要高度重视，建立相应的员工思想教育计划和培训目标，通过员工的思想教育，培育员工的主人翁意识，让员工正确认识经济转型时期的价值选择和个人得失；完善企业管理制度，健全激励机制，提高工作责任心；引入企业社会工作方法，注重个体及群体的情感关怀，培养员工的工作热情，发挥员工工作的主动性和积极性，提高工作效率。解决员工的思想及实际问题，使员工全身心地投入工作，从而保障企业在新形势下的稳定发展。
参考文献：
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对房地产企业管理提出的建议范文2
论文摘要摘要：房地产企业营销形象是相关公众对房地产企业由营销理念指导的营销活动和营销管理过程的总体印象和评价。营销形象反映的是房地产企业整个营销活动和管理过程的好坏。本探究通过调查房地产企业营销形象中存在的主要新问题，提出可操作性的改善办法。
一、新问题的提出
闻名的营销专家MariaSicola[1认为由于房地产开发、销售及产品固有的一些特征，使房地产业更需要市场营销。然而不少房地产企业的营销观念落后，忽视营销管理，轻视营销人员形象等，结果使企业形象受损，造成了重大的损失。这些新问题产生的主要原因在于房地产企业缺乏正确的营销理论和营销形象理念的指导。随着房地产市场发展水平的提高，房地产企业的营销形象日益受到重视，其好坏直接关系到企业的成败。[2如何面向市场、面向公众塑造房地产企业的营销形象，获得公众的认同和顾客的忠诚是赢得营销竞争胜利的关键。本探究旨在根据房地产企业营销形象中存在的主要新问题探索提升策略。
二、房地产企业营销形象中存在的主要新问题
本文通过自编的《房地产企业营销形象》问卷调查了600名公众，收回有效问卷442份，对数据用SPSS11.0社会统计软件进行统计分析，发现目前房地产企业营销形象总体上是正面的，但仍存在不同程度的新问题，具体表现如下摘要：
1、营销观念相对落后。调查显示有有44.1%的内部公众（118人）认为本公司目前采取的营销观念主要是市场营销观念，其次是产品观念；外部公众的评价较为一般（平均数为3.61分，5分为最高评价），这说明一些房地产企业无视市场、企业自身或顾客的要求，从开发商利益出发，片面追求利润，降低消费者价值和满足程度的观点。
2、营销管理科学性不强。根据调查，公众对房地产企业管理形象的评价平均为3.5分，说明在对待消费者的营销理念中，有时企业为了自身利益而损害顾客利益，在楼盘的建造上偷工减料；有的堆砌太多的承诺而失信于人。
3、营销资产价值不高。房地产企业营销资产主要包括企业信誉、环境、产品品牌等。在对营销资产的评价上，内外部公众有较大大的差别（相差0.3分），表明部分房地产企业在营销过程中，违反市场规则和营运规范，使外部公众丧失信任感；营销环境脏乱等不文明现象。
4、营销人员的形象有待于提高。在调查中发现外部公众对营销人员的评价偏低，平均为3.5分，这说明营销人员在知识结构、礼节、服务等多方面都存在新问题，如服务态度不好；仪容仪态需改善；知识需要扩充；沟通能力尚需提高。
5、房地产产品的质量需要提高。“产品质量”是指住宅的整体质量，包括功能质量和建筑质量。
在调查中，我们发现一些公众对房产品的质量持怀疑态度（20.1%），有些房地产企业的楼群间空间排列关系、绿化、污染、基础配套设施等不能给使客户有一种放心感、满足感。
三、房地产企业营销形象的提升策略
1、树立合适的市场营销观念
从市场营销理论出发，结合房地产产品的非凡性，企业应从以下几个方面确立房地产营销观念摘要：开发企业肩负着改善人居环境，提高人民生活水平的重任；承担着实现城市规划，塑造城市形象，改变城市面貌的责任；在拉动经济，促进经济繁荣中扮演重要角色；树立“以人为本”的思想，克服一切从开发商利益出发，片面追求利润，降低消费者价值和满足程度的观点。
2、加强对营销管理形象各因素的剖析，提升营销管理形象
（1）明确营销形象的定位
房地产公司营销形象的定位关键在于占据消费者心灵，对消费者的心灵把握得越准，定位策略就越有效。成功的定位取决于两个方面摘要：一是将定位信息有效地传达到消费者头脑中；二是定位信息是否和消费者的需要相吻合。
（2）协调组合各种营销手段
开发商对媒体的选择和组合是根据地域环境、人文资源和项目情况而定的。在较小城区，居民比较集中，对楼盘的宣传采用路牌广告的效果最好。如在报刊、电台、电视台上做出售广告；公开张贴广告；借助展示会推销；亦或向邻近地区的居民打电话或上门推销。假如房地产需求非凡大，房地产商只需在其所要出售的房地产产品上挂一个“专供出售”的招牌即可。此外，销售商也可以开展形式多样的促销活动，增强包装意识，也可以把文化体育活动引入楼盘销售。
3、提高营销资产价值
（1）提高房地产企业营销守法形象。它主要是商品住宅销售合同、预售的合法性等方面的综合体现。商品住宅销售合同应体现买卖双方平等原则，不能因为客户不懂“专业”或疏忽而把一些不平等条款强加给客户。开发商在整个销售过程中的规范操作、遵纪守法，将使客户产生一种信任感。
（2）改善营销环境形象。环境形象主要包括房地产开发企业工作环境、住宅小区项目施工现场环境和售楼处环境三个方面。它在一定程度上能反映出一个企业的整体管理水平、经济实力和精神面貌。
（3）加强房地产企业品牌或产品品牌的建设和管理。
房地产品牌和其他领域的品牌创建内容基本是一致的，[3但基于房地产品牌的非凡性，房地产品牌在创建时应该非凡注重设计房地产品牌的识别系统、塑造房地产企业的品牌形象和打造房地产企业的品牌关系等。
4、提高营销人员的素质和能力
首先，对于销售人员的管理，笔者建议采取“竞争制”的销售模式。这种模式能集中销售人员在工作时的注重力，时刻关注现场动态；同时可以提高销售人员的竞争意识，由以前的等待客户变成迎接客户。
其次，加强房地产企业营销人员素质的练习。提高礼仪修养，包括个人形象如整洁的仪表、亲和力较强的仪容等，电话礼仪，接待顾客时的礼仪等。
最后，提高销售人员的综合能力。通过多种渠道来锻炼销售人员的创造能力，判定及察言观色的能力，自我驱动能力，人际沟通的能力，从业技术能力，说服顾客的能力等。
对房地产企业管理提出的建议范文3
房地产企业和其他企业之间的经济往来，一般都是通过合同的形式来进行交易的，所以如何在内部控制中做好合同管理工作就显得尤其重要。在市场经济体制不断完善的今天，房地产企业应当以内部控制制度的建设作为基本的背景，在此基础之上进行的合同管理则会有效提升其合同管理的效率。
一、房地产企业合同管理常见的问题
（一）合同内容不严谨
当前，在我国大部分房地产公司中，都有着较高的合同签订率，其注重的也往往是以经济交易为基础的合同，但是这其中却忽略了合同的严谨性，造成了一些不法行为有机可乘。一方面，合同中的条款不够完善，由于对合同双方的权利和义务没有进行明确的表述，对于违约的责任也表达的模糊不清；另一方面是合同的表述存在着一些错误。由于合同的文本没有使用规范性的格式，在表达的过程中，要么烦琐冗长，要么太过于间断，容易造成合同发生歧义，使房地产企业承担一定的风险。
（二）缺乏对合同管理正确的认识
在很多企业中，都提高了对合同签订的重视，但是却忽略了合同签订之后在执行和控制方面的管理，比如有的合同管理人员将合同交给相关的项目管理人员，但是却没有进行详细的交流，更没有经过严格的监督和审查。从而，造成了合同的签订与执行之间经常脱节的现象，使得其他人员对于合同的具体内容没有全面的了解。导致了在项目的设计和施工过程中就容易出现与合同不相符的现象和纠纷。
（三）合同执行过程中忽视监管
必要的监管能够保证合同顺利的执行，能够降低企业运营中的风险。然而在实际工作中，却有很多企业忽略了对合同的有效监管，没有针对合同监管建立起相应的调整和控制体系，或者是由于管理的不够科学和规范，使得控制制度无法发挥其应有的作用。我们应当看到，合同的管理不是一个部门或者是一个人员的责任，它需要企业中多个部门和岗位进行合作与协调共同完成，只有这样才能够确保企业合同的有效执行，确保公司持续、稳定的发展。
二、规范房地产公司合同管理的建议
（一）建立健全合同管理制度
房地产企业要结合自身的行业特点，在国家法律法规的指导下，建立和健全有效的合同管理制度。以企业的发展战略作为根本出发点，在此基础上对合同进行全面的管理，制定合同的管理、审查等制度，并且对合同签订之前的准备工作、合同签订的过程以及合同执行的过程、执行后的评估等进行全面的管理，确保合同管理过程中的每个环节都能够顺利的进行，并且确保每个环节之间实现有效的衔接。另外，在合同管理制度中，应当确保合同的内容符合规范，通过对合同的有效管理，能够对企业内部进行明确的权责和分工。
（二）设立规范的组织机构
作为房地产公司，要以全面管理和全员参与作为基本原则，对合同管理部门进行全面的管理。首先需要在思想上进行统一，提高管理者对合同管理的重视程度，并且设立专门的合同管理机构，选用具备熟练的业务以及较强的思想政治素质的人员，将他们分配到合同管理的各个岗位中，使合同管理的队伍不断壮大。合同管理部门要以企业发展的实际情况为准，对企业合同管理的具体模式和内容进行确定，并且将具体的合同管理制度以及合同的签订与监督等制度进行确立，对合同管理部门的人员定期组织学习和培训，使他们的综合素质得到不断提升，从整体上提高合同管理部门的管理效率。
（三）加强对合同管理的监督
房地产企业需要加强对合同的事前、事中和事后的监督工作。事前指的是合同签订之前的准备阶段，需要做好各方面的防范工作。事中则主要指的是合同的执行过程，防止出现违约的情况。房地产企业的合同管理人员，应当深入到部门的具体工作中，对合同记录进行定期的检查，对合同的执行情况进行评估，确保能够及时发现并且及时解决问题，这样既能够确保合同双方的权利不受侵犯，也能够对合同双方都产生一个约束作用，督促他们严格按照合同要求履行义务。事后则主要是对合同执行情况的反馈，通过分析，加强对合同的管理。
三、结束语
在房地产企业中，对合同进行有效的管理是十分重要的，本文则主要分析了基于企业内部控制制度下，当前房地产企业合同管理中的不足之处，并且提出了几点建议，以期能够为房地产企业的发展提供可行性建议，不断增强房地产公司合同管理的效率，提高房地产公司的经济效益和社会效益，促进我国房地产行业持续、稳定的发展。
参考文献
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对房地产企业管理提出的建议范文4
关键词:房地产企业财务管理财务管理体系
房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。
一、房地产企业财务管理的现状
目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:
1、在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段。
2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。
3、财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。
4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。
二、构建房地产企业财务管理体系及其意义
针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:
1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。
2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。
3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来。
4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。
5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。
6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。
7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。
三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容
(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。
(二)完善财务核算体系
房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:
1、根据管理需求重新设计和调整会计单据
目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。
2、科学设置会计科目
首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。
3、统一会计核算程序和规则
各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。
(三)建立管理会计系统
建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。
1、设立责任中心
管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。
2、设计管理会计报告体系
房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。
(四)建立全面预算管理体系
房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
1、全面预算模式
根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。
2、预算的编制与执行
房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。
3、预算的考核与分析
房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。
五、完善资金管理系统完善
对房地产企业管理提出的建议范文5
【关键词】房地产企业；合同管理；重要性
合同管理是企业对以自身为当事人的合同依法进行订 立、履行、变更、解除、转让、终止以及审查、监督、控制等一系列行为的总称。房地产开发就是通过企业投入资金购买土地，经过专业人员策划、设计、实施和销售获得投资利润的过程；目 前，绝大多数房地产公司没有勘察、设计、施工等能力，很大部 分的工作必须通过合同形式委托其他企业实施；所以，房地产企 业的合同及合同管理则显得尤为重要，甚至决定企业的经营成 败。因此，房地产企业必须十分重视合同管理。
一、房地产企业合同管理特征
l.合同管理内容复杂
一个房地产开发项目所涉及的合同包括土地出让、资金借贷、勘察设计、施工、物资采购、监理、销售等类型，这些合同的内容各不相同。一个开发项目需要签订几种不同类型的合同，每种类型的合同往往又会签订数个以上的合同，而且合同内容又涉及很多工程技术等专业知识，形式与内容较为复杂。
2.合同管理时间的长期性
房地产开发具有资金投入大、技术要求高、建设周期长的特点。小型项目的建设周期可能有几个月，大型项目建设周期可能长达数年，甚至更长，相应合同的履行也具有长期性、连续性 的特征。房地产企业的合同管理通常是随着项目建设及合同履行进度顺序实施的，依次经历项目取得、设计、施工、销售 、前期物业管理等环节。
3.合同管理涉及人员的众多性
房地产企业的合同管理从内部来讲，需要涉及本单位主管领导、部门负责人、合同管理人员、工程技术人员、财务人员等人员。从外部来讲，又涉及每个合同对方单位的主管领导、部门负责人、具体经办人员等人员，同时还涉及建设、土地、质检、税务等政府相关部门的人员。
4合同管理的高风险性
房地产开发的有关合同从签订到履行均面临许多风险，既有如自然灾害、法律法规变化、合同条件及国际惯例修订等客观 原因造成的风险，也有如合同订立时的疏忽大意、合同条款不严谨、合同一方违约等主观原因导致的风险。这些风险如果不采取一定措施进行控制，势必会给房地产开发企业造成一定的经济损失。
二、房地产企业合同管理存在问题
1.合同管理制度不健全
目前，仍有较多房产企业尚未建立一套科学合理的管理工程秩序，合同管理无章可循，不能对合同实施有效的管理，导致合同风险事故频繁发生。同时，房产企业管理人员更多的集中于工程技术方面，企业中专门负责管理合同的人员较少，因此，经常导致工作责任划分混乱，致使合同管理失效。
2.总分包合同管理混乱
我国目前尚无规范的总分包合同文本，缺乏对专业分包和劳务分包队伍管理的相应法规。分包市场管理混乱，建设单位随意肢解工程，严重制约了工程项目管理水平的提高。就目前我国的房地产企业，无论从市场运作方式，还是经营、管理、技术水平，都不具备总承包能力，更谈不上采用设计施工一体化的模式。而且，我国的专业承包商，专业化程度很低，大部分都是建筑安装企业，一部分为机械安装企业，市政工程企业，还有少数基础工程、装修工程、空调工程等企业。这些情况都妨碍了我国建设工程总分包管理的发展，造成我国建筑市场大、中、小企业一块上，竞争混乱的现状。
3.合同多头起草、多头谈判、多头签订
工程施工合同、设计合同、造价咨询合同、配套采购合同、营销推广合同……项目部、设计部、营销部、预算部……各种合同管理混乱，合同版本各不相同，合同的条款和内容也就不规范、不统一，漏洞在所难免。合同条款内容不具体、不全面、不规范，尤其是在承包范围和甲乙双方责任划分上界定上不清晰，往往导致执行过程中出现遗漏和扯皮，延误工期。
4.合同纠纷不断
一些企业缺乏合同意识，在签订合同时未按照合同示范文本签订施工合同，对于同一个工程项目，分“私下合同”和“正规合同”两份，“正规合同”形式正规，内容合法，但双方并不真正履行，仅用于应付管理部门的审查，“私下合同”在形式上不完备，实际上属于不平等合同，会给国家和集体的利益带来很大损失，并容易造成合同纠纷。
三、完善合同管理的建议
l、建立并完善合同管理制度
房地产企业要在国家法律法规的指导下.结合本企业的特点制定并落实合同管理制度。要以企业战略目标为出发点对合同管理进行全面系统的管理，制定合同归口管理、审查、考核等相关制度，对合同签订之前的调研和准备、合同签订的协商和谈判、合同执行过程和执行后的评估整个流程进行有效管理。让合同管理过程中的每个环节都运转顺畅。管理制度要确保合同内容规范、执行顺利.通过对合同管理活动进行明确的权责设置和分工协作。达到合同管理的目标。
2、设立规范的组织机构
房地产企业受根据全面管理、全员参与的原则.对合同管理的组织机构进行科学的管理。首先要自上而下统一思想，提高认识。设立专门的合同管理机构.并将业务熟练、品德优秀的工作人员分配到各个合同管理岗位上，不断充实管理队伍。企业的合同管理部门要根据自身的业务规模、运营模式，以及市场竞争中所处的地位，来规定合同具体管理模式和工作内容，制订具体的合同管理制度并负责监督合同的签订和执行。
3、加强合同管理的监督
企业要完善合同管理的事前、事中和事后的监督。事前是指合同签订之前的准备阶段.要做好防范工作。比如对客户、供应商等利益相关主体进行调查和评估，了解他们的商业信用、偿债能力和竞争能力。以降低企业的经营风险。事中主要是监督合同的执行情况.以杜绝违约情况的发生。企业的管理人员要深入到部门具体的管理活动中，检奋合同记录，评估合同执行情况，及时发现并解决问题，纠正偏差。这样做既可以保证自身的权利不受侵犯.也可以督促自己严格按合同约定履行义务，保证项目的质量。事后管理要及时对合同的执行情况进行分析和反馈，对合同违约的情况，可以及时反馈给法律顾问部门，通过以协商为主的方式解决合同纠纷，维护企业自身的合法权利.改进企业的经营水平，提高企业发展水平。
参考文献：
[1]孟宵冰.房地产企业合同管理体系的建立与完善.商场现代化.2009.1.
对房地产企业管理提出的建议范文6
【关键词】房地产，企业，财务成本管理，管理问题，对策
房地产行业已成为我国国民经济发展的重要支柱，与人们的生活密切相关。由于目前房价的长期居高不下，房地产呈一路走高之势，政府因此颁布了限价令，并采取了相关调控措施。这使得房地产行业减小了利润空间，对房地产业造成了一定程度的威胁。此外，虽然房地产行业的利润高，但风险往往是与利益并存的，要想在激烈的行业竞争中能有长远的发展，就必须处理好财务成本管理问题，制定出相应的解决措施，以创下更好的经济收益。
一、房地产财务成本管理意义
财务成本管理是指“企业在生产经营的过程中，采取的成本、费用管理措施和策略，并通过一系列的相关方法来实现管理的科学性和规范性”。其主要活动内容包括：控制、计划、决策、考核、分析、预测等。企业财务成本管理主要是为了达到“降低企业的成本，提高企业的经济效益”的目标。因此，要在详细地分析企业财务成本管理内容之后，才能在事前合理预测，从而为后面的计划与决策做好准备工作。此外，在进行房地产财务成本管理时，还要进行相关的事中控制和核算，以及相应的事后分析与考核，这样就在整体上形成了一条完整的循环链条。也只有这样才能最终实现对财务成本管理的全面定位。在房地产企业中，企业的内在发展能力在一定程度上受到其财务成本的管理有效性的的制约，财务成本管理的科学性和合理性也影响着企业的经营管理水平和管理策略。因此，要在企业内部积极、稳妥地进行各项财务成本管理工作，其中管理的科学性和合理性必须得到保障，只有这样才能够真正使财务成本管理发挥其作用，从而促进企业快速、健康的发展。
二、房地产财务成本管理存在的问题
随着社会主义市场经济的不断发展和商品房交易市场改革的不断深化，房地产企业在规模和数量上都得以不断壮大，由此引发的同房地产行业之间的竞争也在日益加剧。房地产企业要想一直获取高额的经济收益，并始终立于不败之地，就必须尽最大努力提高企业的核心竞争力。加强房地产企业的财务成本管理是实现这一目标的关键。在行业经济高速运转状态下，制约房地产企业发展的财务成本管理旧制的一系列弊端日益凸显出来。
第一，房地产企业的财务成本管理能力低下，管理办法陈旧。目前大多数房地产企业仍然沿用传统的财务管理手段和管理办法。核算财务成本的工作主要是依据财务管理部门给出的决算报告，这就存在时间滞后性这一大弊端。因为对已经处于施工状态的建设项目进行核算，即使在工作中发现了管理问题，也已经为时已晚，再实施干预和弥补工作就很难了，这会浪费大量的人力、财力和无力，会使工作显得得不偿失。所以说，目前的财务成本管理
制度已经无法预测和控制实际的项目成本形成过程，项目竣工后，成本核算会显得很被动，只作为了简单的累计计算，已失去了控制和改善的时机。
第二，房地产企业采用的财务管理体系与成本管理体系并不匹配。由于近年来房地产企业规模的发展壮大速度，已经远远超过配套财务成本管理体系的改革速度。部分房地产企业的财务成本管理一直停留在粗放型管理阶段，无法满足企业自身的现代化发展需要。虽有一部分房地产企业建立了自己的一套财务成本管理体系，但是在具体实施过程中没有得到有效执行，使得可能是先进管理制度未能发挥其应有的效果。与此同时，在实施新管理制度的过程中，房地产企业管理阶层对员工的管理和鼓励力度不够，房地产企业员工缺乏贯彻实施新财务成本制度的干劲和热情，执行力严重缺乏。这对全面发展房地产企业极其有害，不利于房地产企业提高自身的核心竞争力。
三、加强房地产财务成本管理的应对措施
（一）树立系统管理的意识。在进行房地产财务成本管理的过程中，应当建立健全企业财务成本管理体系，从全局出发进行管理。在这一管理体系中，必须确保全面性：管理对象的全面、管理方法的全面和管理内容的全面。财务成本的控制策略和方法由不同的成本控制内容决定，应当试图构建合理化、科学化和规范化的企业财务成本管理体系。此外，随着社会主义市场经济的不断发展，房地产财务管理部门需要同时关注到诸多相关内容：财务成本中的物质与非物质成本、扩展成本，使财务成本方案得以落实，才能最终实现财务管理目标。人力资源成本、服务成本和产权成本等构成了房地产企业的成本内容，只有实现管理办法的科学化、规范化、合理化，才能有效发挥企业财务成本控制的实效，从而提高房地产企业的市场竞争力。
（二）建立健全财务成本管理体系。对此可以从以下几个方面做起：一是专门成本管理部门的设置，全程管理企业成本，总工程师、财务总监、预算经理等是成本管理部门的主要成员；二是落实成本责任制，建立健全监督考核机制，权利与责任要分明，具体落实成本管理目标；三是建立奖惩机制，最大程度调动起员工的积极主动性；四是采取措施以保证财务管理有效实施，可在实施项目过程中采用工程量清单进行成本管理控制。
（三）健全工程预结算体系。可以采取以下措施：加强对工程预决算的管理，工程项目的各项经济指标要进行提前预算，比照设计方案合理估算一定区域内的工程成本，实际考察以求最靠近实际的预测；预决算人员必须具备过硬的专业素质和业务能力，不断培训、提高预决算人员的综合素质；管理流程和方法要得以明确，预决算工作要认真执行，预决算过程要全程监督。
结语：分析现阶段我国的房地产企业财务成本管理情况，发现财务成本管理问题还是企业管理人员和财务人员需要长期研究的一大课题。房地产企业应当结合自身优势，制定切合实际的财务成本管理制度，这是提高企业经济效益最直接和有效的途径。
参考文献：
