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城中村改造的指导意见范文1
一、肯定成绩，正视问题
（一）做到了试点先行。按照试点先行、有序推进的原则，市区和推进区范围内的五个县（市、区），共确定了7个市级城中村改造试点。目前，7个市级试点“城中村”有4个已确定了投资开发商或达成了开发意向，*县武店、*市坡杨已开工建设。与此同时，探索形成了一些好的改造模式和工作经验，如*县武店村采取“村企共建”的模式，由瑞贝卡公司投资8000万元对村庄进行改造，村庄腾出的土地用于企业发展；*市采取“政府主导”的模式，由政府控股的*公司作为坡杨村改造的建设主体，通过土地经营来筹措建设资金。
（二）坚持了规划引领。五个县（市、区）严格按照《*市区城中村改造工作的意见》要求，坚持城乡一体，规划先行，充分对接，选好切点，扎扎实实地做好规划的前期工作，努力从“四个有利于”出发进行规划，即有利于城市总体规划的实施，有利于提升城市的整体功能，有利于集约、节约利用土地，有利于改善市区居住环境。目前，市规委会已批准城中村改造控制性规划17个(其中*县4个、*市1个、*区6个、*区5个、经济开发区1个)，批准了4个修建性详规（其中*区1个、*县1个、*区2个)。这些单体规划与总体规划相符合，与城市发展相融合，达到了质量高、标准高、可行性强，得到了规委会成员和社会各界的一致好评。
（三）发挥了政府主导。作为一项新的工作，5个县(市、区)都采用了政府主导、市场运作、社会参与的模式，即政府制定规划、组织招商；在拆迁补偿、群众安置方面，坚持群众利益最大化，规定必须先安置群众，后开发建设。在建设用地上，坚持以招拍挂方式供应土地，阳光操作。同时为维护好开发商的利益，各县(市、区)都在政策许可的范围内制定优惠措施，尽量让利于开发商。由于政府主导作用发挥得好，促进了城中村改造工作的健康、良性发展，促进了社会稳定。
（四）兼顾了各方利益。城中村改造在维护社会公共利益的同时，对开发商给予让利，出台了优惠政策。对群众的利益全力维护，充分尊重了群众的意见，力求让群众满意，*区在这方面考虑得比较到位。其他县（市、区）的同志，包括主要领导、分管领导、基层的同志大都能够深入一线，到群众家里进行政策宣讲，靠扎实细致的思想政治工作，调动了群众参与城中村改造的积极性。
在肯定成绩的同时，还必须清醒地看到，我市城中村改造还存在着一些矛盾和问题，影响着工作的整体推进。主要表现三个方面：一是思想不解放，畏难情绪大。有的认为旧城区和“城中村”改造任务，时间太紧、任务太重、困难太多；有的认为政府的条条框框多，优惠政策少，自给的少，工作不好推进。同时由于宏观调控，紧缩银根，房地产市场进入低迷时期，这也给城中村工作带来了一些难题。二是招商引资推介不力，成效不大。尽管同志们想了很多办法，走出去，请进来，也参加各种洽谈会，但是，7个试点村仍有3个未确定投资开发商。三是基础工作相对滞后，进展不平衡。规划审批、招商引资、拆迁安置、开发建设等相关工作不能协调推进，5个县(市、区)的整体工作存在差距。这些情况和问题,必须引起我们的高度重视，在下一步的工作中认真采取针对性的措施加以解决。
二、提高认识，坚定信心
城中村改造是改善人居环境、提升城市品位、推进城镇化进程的必由之路，也是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，更是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措，可以说是民心工程、德政工程、千秋工程。在下一步的工作中，还需要从三个方面进一步提高思想认识。
（一）要从加快推进城镇化的进程中，进一步增强“城中村”改造的责任感和紧迫感。党的十七大报告指出，要坚定不移地走中国特色城镇化道路。推进城镇化进程既要扩大城市规模、扩大城区面积、外延式发展，更要提升城市内涵、建设紧凑型城市，对“城中村”进行改造，就是加快城镇化进程的一项重要工作。目前，全国、全省各地都在抢抓机遇，大规模、大力度进行旧城区和“城中村”改造。就*市来讲，外环路以内城中村有61个、人口13.7万人，推进区的城中村61个、人口9.5万人，两者加在一起有122个城中村，人口23.2万人，占地5万亩，其中安置用地2万亩，可以腾出3万亩建设用地，13.7万人通过身份置换，改为城市居民，不仅如此，我们还可以通过集约、节约用地，腾出来土地进行建设和开发。所以，从这个意义上讲城中村改造就是推进城镇化进程的一个重要内容，从这个角度上讲就需要增强紧迫感和责任感。
（二）要从顺应广大群众的迫切愿望中，进一步坚定“城中村”改造的信心和决心。城中村规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全等问题突出，极大降低了居民的生活质量，破坏了城市整体面貌和形象。城中村改造符合我市城市发展的实际需要，也符合人民群众的愿望要求。随着我市城镇化进程的不断加快，广大群众对城中村改造更加关注，更加支持、更加期盼。近年来，不断有市民群众通过写信或市长信箱等多种方式反映加快城中村改造改善居住环境的诉求。这些情况都进一步说明加快城中村改造步伐，符合民意，顺应民心。这项工作既有政策机遇，又有群众支持，可谓天时、地利、人和。我们一定要抓住机遇，坚定信心，毫不动摇地把这项工作一抓到底，抓出成效，让广大群众深切感受到了城市改革发展和文明进步带来的实惠。
（三）要从不断解放思想中，进一步增添“城中村”改造工作的动力和活力。五个县(市、区)要以正在开展的“大力弘扬*精神,推动新解放、新跨越、新崛起”大讨论活动和即将开展的深入学习贯彻科学发展观活动为契机，继续解放思想，努力打破陈旧的思想观念，在城中村改造资金、土地拆迁“瓶颈”问题上，吃透上情、把握政策，吃透外情、借鉴经验，吃透下情、顺应民意，选准平衡点，抓好结合点，难中求解，特别是在拆迁上、在资金上、在土地上要创造性地开展工作，推进“城中村”改造工作顺利进行。对于拆迁安置工作，要向群众反复宣传早改早拆早主动、早受惠的道理。新颁布的《循环经济法》将对整个城市规划建设工作、特别是拆迁工作产生重大影响，拆迁成本将更大。
三、精心组织、有序推进
城中村改造工作作为全市的一项重点工作，总体要求是：坚定信心，规划引领，因村制宜，破解瓶颈，全面加大城中村改造工作的力度。具体有6个方面的工作。
（一）规划引领，扎实推进。各县（市、区）要坚持把规划作为“城中村”改造建设的“龙头”，用规划引领改造，用规划控制建设。要吃透情况，充分论证，认真扎实地做好前期工作，决不能大而化之，搪塞应付；要把先进的理念、外地的经验、当地的特点融入规划之中，高标准、高起点做好做实各项规划。要坚持大规划、大统筹、大建设的理念，这方面*市的坡杨村、*县的南湖新天地做得很好。要处理好三个关系：一是城中村改造的建设规划与产业发展的关系。要科学合理地布置第三产业、特色街道，尤其是*区洞上村和俎庄村，要布局一些商业网点，服务群众，完善功能。二是鼓励高层住宅与兼顾群众愿望的关系。对于主要地段、标志性地段鼓励建高层，对于群众安置地段也可以建设多层住宅，适应老百姓的生产和生活需求。三是住宅建设与基础设施建设的关系。既要把房子建起来，又要规划好小区内的基础设施，如：强电、弱电、给水、排水等。要切实严格把关，提高效率，搞好服务，真正做到符合规划的快办快批，违背规划的不予批办，这样才能充分发挥规划的引领作用，切实维护规划的严肃性和权威性。
（二）多方筹资，破解瓶颈。对于破解资金难的问题，一是靠项目推介吸引投资业主。各县（市、区）要认真组织编制招商文件，利用中央、省、市三级媒体进行大张旗鼓地宣传，突出本地特色，讲清区域优势，讲明优惠政策，吸引全国各地有实力、信誉好的开发商关注*、投资*。要精心组织推介活动，起点要高，规模要大，效果要好。花博会期间，可组织一次城中村改造项目推介活动，5个县（市、区）可以分散搞，市里也可以组织协调联手搞。二是靠优惠政策让利投资业主。目前，受银根紧缩、房地产低迷的影响，房地产开发商对城中村改造这种投资大、回报周期长的项目投资热情不高。各地要借鉴珠海、合肥、郑州等地的成功经验，制定优惠政策，积极引进市内外实力强的业主参与老城区和城中村改造。最近，省建设厅制定的《关于加强城中村改造工作的指导意见》，对老城区和城中村改造的优惠政策作了进一步的明确。各县（市、区）、市直各部门都要深入研究，需要政府给的政策一定要给足，政府已有的优惠政策要用好。三是靠扎实工作留住投资业主。各项工作要考虑周全，做深做细，特别是对那些有投资意向的开发商，要盯死、盯牢，通过落实优惠的政策把开发商留得住。各有关部门要服务好，切实为“城中村”改造创造宽松环境。
（三）因村制宜，善于创造。无论是城中村，还是城郊村，都有自身的优势，要结合实际，积极探索多元化投资模式。一是政府统征储备模式，即由政府将“城中村”集体土地统一征收为国有土地，对“城中村”进行拆迁改造，对拆迁户进行妥善安置，腾出土地的收益用于弥补“城中村”改造支出。二是市场开发运作模式，即由开发商融资改造，政府主要负责编制控制性规划，对改造项目用地进行“招拍挂”以及为开发商提供环境保障。三是社区自主改造模式，即对经济条件比较好、村民比较富裕的村庄（社区），由社区自行或与居民入股联营的方式组建经济实体联营联建，政府进行指导协调，相关部门依法监管，搞好服务。四是“村企（村园）共建”模式，即由企业（园区）出资对村庄进行改造，村庄腾出的土地用于企业（园区）发展。这一模式可用于推进区内的工业园区、物流园区、科技园区、生态园区及附近的村庄。五是“土地整理”、“村庄整治”、“腾村换地”模式。这种方式是国家政策支持的项目，比较适宜于离城镇和交通干线较远，土地商业开发价值不大的村庄。当然，在工作实践中，远不止这几种模式。总之，各地要多动动脑筋，多想想办法，因村制宜、大胆探索、善于结合，在资金筹措多元化、资金利用市场化、基础设施社会化上找出路，只要模式选准了，路子也就选准了。
（四）抓好典型，示范带动。20*年市政府确定了7个试点村，列入了《20*年*市城建重点项目计划》。在试点的过程中，要尤为注重把试点做成示范，在操作程序、开发模式、规划、用地、群众安置等方面，积累经验，以点带面，积极推进。要抓好私搭乱建的专项治理，各级政府要采取切实有效措施，严肃查处，坚决制止“城中村”私搭乱建行为，发现一起拆除一起，决不姑息，维护“城中村”改造的正常秩序，要通过“城中村”专项治理为引进业主、降低拆迁改造成本创造宽松环境。
（五）以人为本，和谐建设。城中村改造的主要目的是为群众提供一个良好的居住环境，整个改造过程中都要把以人为本、和谐建设贯穿始终，通过妥善安置群众，确保顺利拆迁、确保城中村改造顺利推进，真正做到“住得起、住得好、能就业、有保障”。现有的房屋拆了到哪里去住，住进新房后群众生活如何保障,要逐家逐户逐人统筹安排好。否则群众有后顾之忧,拆迁工作就不可能顺利进行。截至目前，市区已拆迁了34.7万平方米，其中*区拆迁32.7万平方米。*区拆迁工作进展快，群众愿意拆，关键是拆迁补偿标准合理，群众过渡安置给予补贴,群众今后生活有保障。要继续在完善配套政策、保障群众利益上下功夫。具体来讲：一要完善社会保障制度。劳动、民政部门要借鉴先进地区经验，结合我市实际，对改造后的居民社会保障问题尽快拿出具体意见，在政策允许的范围内，可按比例拿出一定的土地出让收益，对失地居民进行一次性补贴，解决好居民老有所养、病有所医等问题。二要强化就业及培训。劳动部门要依托各种载体，加强劳动技能培训。要充分发挥我市工业基础好、企业多，特别是推进区工业集聚区建设即将形成规模的优势，有针对性地制订培训计划，实现农民就近就业、就地就业。三要夯实村组集体经济，增加农民收入。城中村改造过程中可适当补偿经营性商业用房，由村、组集体经营，收入用于保障农民今后生活。要积极引导群众采取土地入股的形式，支持产业发展，促进农民增收。
城中村改造的指导意见范文2
关键词
公共租赁房
住房政策
住房保障
浙江省
作者高洁，金华职业技术学院讲师。(金华 321000)
当前，我国住房保障政策主要是面向中低收入住房困难家庭，采用的方式主要是实物配租和货币补贴两种方式。从现行住房保障政策看，针对前者以租住政府提供的廉租住房(或领取政府发放货币补贴)方式实施住房保障，后者则以购买经济适用住房的方式予以住房保障。两者保障的对象虽均为低收入，但对被保障对象的条件要求是不同的，各自保障的范围也是不同的。正是由于这种条件、范围的不同，在廉租住房和经济适用住房制度的保障对象之间，必然会客观地存在边缘人群，即：既不符合廉租住房保障标准，又购买不起或购买不到经济适用住房的低收人家庭。此即为低收人家庭住房保障的廉租住房和经济适用住房之间的“夹心层”。
2007年，有关部门就公共租赁住房开始调研，希望通过公共租赁住房“探索解决大学毕业生等新就业人员的住房问题”。2010年6月，住房和城乡建设部等七部委下发了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，在政策层面明确了发展公共租赁住房以解决“夹心层”住房困难的政策，提出了发展公共租赁住房制度的基本思路、原则和措施，各个地方根据《指导意见》的要求也陆续制定本地的相关管理办法。在此背景下，我们对浙江省公共租赁住房情况展开了调查，以期为我省公共租赁住房政策的制定提供参考。
一、研究方法与程序
(一)样本城市选取依据
由于2011年最新的人均可支配收入数据尚未出台，课题组根据《2010年上半年浙江省房地产业发展报告》，对浙江省各地市房价收入比进行了统计分析，房价收入比计算过程中房价部分也相应的采用了2010年7月的数据，家庭按照三口之家其中两个人有收入、居住面积为60m2(保障房的居住标准)作为计算标准。根据统计(具体数据见表l)，如果把省内房价收入比评判的数值标准值定为10(房价收入比的国际通行合理标准为4-6)，杭州、温州、丽水、宁波、舟山、绍兴等6个城市代表房价较高的一类地区，而湖州、台州、嘉兴、衢州、金华等5个城市代表房价次高的二类地区，其中房价收入比最高的是杭州，最低的是金华。因此，课题组选取杭州、金华为浙江省内房价高低不同水平城市的代表，进行公共租赁住房的问卷调查，以便分别对房价高和房价次高的两类城市的进行公共租赁住房的需求与意愿等相关分析。
(二)问卷设计与构成
本次问卷包含调查对象基本情况、对公共租赁住房政策了解情况、公共租赁住房需求以及对公共租赁住房政策预期情况调查四个部分。其中关于公共租赁住房制度期望的调查内容，包括公共租赁住房的建设方式、租金水平、面积标准、装修标准、区位及通勤意愿、租赁期限等。问卷定稿前，课题组请相关专家对问卷进行了严格的审定，以保证用词的准确性、项目的简洁性和内容的明确性。
(三)调查对象与调查方法
调查对象主要集中在在杭、在金的未就业、新就业群体、社会中低收人群体(未含公务员、事业单位和大型国有企业就职人员)。按照两市所辖各区、县经济发展水平、房地产市场发育水平以及城镇住房制度改革程度等情况，结合城镇人口规模与调查条件按比例分配问卷发放数量。
(四)问卷回收与统计
杭州地区的调查问卷发放范围涵盖下城、西湖、上城、江干、拱墅、滨江、余杭、萧山8区及临安、富阳、建德、淳安、桐庐5市(县)，共发放调查问卷2000份(含纸质与电子两种形式)，有效问卷共计1075份，占发放问卷总量的53.75％。金华的调查问卷发放范围涵盖婺城区、金东区、兰溪市、永康市、义乌市、东阳市、武义县、浦江县、磐安县9个县市区，本次调查共发放调查问卷1000份(含纸质与电子两种形式)，有效问卷共计517份，占发放问卷总量的51.7％。杭州地区正式样本构成见表2，金华地区正式样本构成见表3。
最终课题组依据回收的有效问卷采用SPSSl5.O进行了描述性统计分析。
二、杭州、金华两个不同房价地区的
问卷调查比较分析
(一)调查对象对公共租赁住房政策了解情况
在对国家住房保障政策的了解情况中，杭州民众比金华关心更多，比较了解的比例高出金华14％，但在听说过与比较了解的总体比例上，两者相差不多，同样在关于廉租房、经济适用房、限价房等保障性住房的了解程度上基本相当。这说明，国家住房保证政策宣传比较到位，两地的各行业对保障性住房政策均有一定的了解，但很了解保障性住房政策的两地民众都不多。
对比杭州地区与金华地区调查数据，两地调查结果均表明，随着年龄的增长，对国家住房保障政策的了解程度逐渐上升，说明对住房保障政策的了解与社会阅历呈正相关；同时31-40周岁年龄段的调查群体对国家住房保障制度的了解程度相对较好，之后了解程度有下降趋势，这说明对住房保障政策的了解与接受调查群体对住房的现实需求呈正相关。
在对公共租赁住房政策的了解情况上看，杭州民众对公共租赁住房了解的比重略高于金华民众。但杭州、金华两地调查对象无论是学历高低、收入高低、工龄长短，对公共租赁住房政策很了解的人比重都比较低。这说明大家虽然都关注公共租赁住房，但对公共租赁住房的具体政策很了解的不多，经过实际调查分析，主要原因是，虽然国家已经出台了公共租赁住房的原则性指导意见，但各地的公共租赁住房具体实施意见还在制订中或刚颁布不久。
两地民众对公共租赁住房政策的改进建议略有差异，杭州地区调查对象认为杭州的公共租赁住房政策中应当增加公租房的适用范围的占97.21％，应当增加公租房数量的占96.93％；而金华地区调查对象相对集中的两项诉求为增加公租房的适用范围(89.94％)与增加公租房的数量(81.43％)。这与两地的房地产租赁市场状况相关，杭州市由于人口密集程度高于金华市，对于公共租赁住房需求相对较高，而金华房地产市场租赁房源相对比较充足，所以公众改进建议中适用范围为首要关心要素。
(二)对于公共租赁住房的需求情况比较
杭州和金华地区调查对象普遍认为居住地对于公共租赁住房需求比较大，但是从比例看，金华地区的需求意愿没有杭州地区强烈，认为需求很大人群比例少了将近13％(杭州74％、金华61.7％)，而认为有一定需求的人群比例金华比杭州高出10％(杭州20％、金华31.72％)，金华认为需求不大的人群比例远高于杭州，这说明两地房地产市场的差异，杭州虽然房地产市场运行活
跃，但是购房、租房成本均相对较高，因此公众对公共租赁住房需求较为强烈。
对两地认为居住地公共租赁住房需求很大的调查对象进行结构性分析发现，年龄结构方面两地都集中在20-40周岁年龄段，相对一致；学历层次方面杭州集中在本科层次而金华集中在大专层次，这反映了两地“夹心层”群体的学历层次差异；职业结构上，两地认为居住地对公共租住住房需求很大的比重最大的均为外来务工人员，但是第二位的有所差异，杭州为海外归国人员而金华为未就业人员，这反映了两地人才市场的结构差异。杭州作为一线城市对海外归国人员的吸引力较大，但是由于杭州人才集聚效应较强，海外归国人员在杭较为普遍，收入优势不明显，对公共租赁住房需求相对较大。
两地调查问卷对于公共租赁住房保障对象包含范围调查结果显示外来务工(创业)人员获选比例最高；但是杭州地区排名第二位的获选人群为新就业人员(84.74％)而金华地区为未就业人员(95.74％)。同时，两地对于公共租赁住房申请对象打破户籍限制的支持度相当高，杭州为81.95％，金华为98.65％。
(三)对公共租赁住房政策的期望调查
在对公共租赁住房与市场化租赁的优劣势比较分析中，两地对于公共租赁住房相较于市场化租赁住房的优势的选择排序一致，均为租金低廉、社会治安较好、租住相对稳定、周边环境较好、产权关系明晰。从中可以看出，租金是公众选择公共租赁住房的决定性因素。在比较公共租赁住房与市场化租赁相比的劣势时，两地反应比较集中的三个问题也比较一致，分别为“申请、续租条件苛刻”、“轮候时间较长”、“受条件限制居住时间可能较短”，表明这三个问题是未来公共租赁住房管理政策中急需解决的三大难题。在调查对象最希望公共租赁住房满足的生活需求调查中，两地需求前三名保持一致，分别为租金低廉、管理正规、交通便利。
在对于公共租赁住房建设方式的选择中，两地对于政府集中建设与企业自建方式的偏好相对比较集中，但是杭州地区建设方式偏好度排名第三的为城中村改造房屋，金华则为政府配建，表明杭州市城中村改造房屋相对比较规范而且在通勤方便程度方面的优势相对比较明显，群众接受度高，而金华由于自身地域、交通便利度等因素，城中村房屋在通勤方便程度方面的优势没有杭州突出，此时，民众对于城中村建设管理隐患的忧虑度凸显。也表明城中村改造模式中通勤便利与居住环境、管理规范等都应该引起注意。
在对于公共租赁住房租金水平与市场化租赁水平比较的调查中，两地选择集中认为公共租赁住房的租金应为市场化租赁水平的60％以下，接受度水平上线基本为市场化租赁水平的70-80％，而杭州地区选择60％以下的调查比例高出金华3％，说明杭州地区调查对象租房压力比金华大。
在对公共租赁住房租金与月收入关系的调查中，两地调查对象对于建立不同标准的公共租赁住房租金制度以及依据房源划分公共租赁住房租金水平的接受度都超过了50％，说明公众对于公共租赁住房采用根据房源分类的租金制度普遍是能够接受的。
在对于公共租赁住房月租金占自己月收入的比例接受度调查中，两地调查结果有所差异，杭州地区调查对象对于公共租赁住房月租金与自己月收入的比例关系普遍接受度下限为公共租金住房月租金占个人(家庭人均)月收入的10-15％，而金华为5-10％，上限均为40％，这与金华租赁市场普遍租金较低且房源选择充足有一定关系。
关于公共租赁住房建筑面积与装修标准的调查中，两地调查对象对公共租赁住房的建筑面积要求比较分散，说明公众对于公共租赁住房面积需求具有分散性，这就要求两地在今后的公共租赁住房建设中注意配备不同面积的出租房屋以供公众选择。对于公共租赁住房的装修标准问题，两地均无人选择毛坯房，倾向于精装修的比例均高于简单装修，超过90％的公众认为公共租赁住房应当提供基本家具，说明浙江省公共租赁住房装修标准应将能够实现“拎包入住”作为基本原则。对于设立公用卫生间以降低建设成本问题上，接受与不能接受比例相差无几，表明公众对私密卫生空间以及生活便利度的重视，建议浙江省公共租赁住房建设标准中应当包含对卫生间、厨房等生活必要空间的明确规定。
关于公共租赁住房位置需求分析中，两地略有差异。杭州公众对于上下班单程通勤时间极限的接受程度以30-45分钟以内为最，而金华为30分钟以内，说明两地通勤及交通便利程度上杭州差于金华，杭州公众对于通勤时间忍受度较高；金华对于上下班单程通勤距离接受程度比杭州高近10个百分点，金华32.69％选择了10公里以内，而杭州35.44％选择了15-20公里，这也反映了两地通勤现状的现实差异。
关于公共租赁住房的租住时间的调查分析中，两地对公共租赁住房最短的租住时间均集中的答案为3年和5年，均有超过80％参与者愿意在家庭财富积累和收入增加到超过公租房准入水平后主动迁出。
三、对浙江省公共租赁住房的政策建议
(一)注意政策制定的原则性与灵活性
通过对杭州市与金华市调查问卷的分析，可以看出两地对于公共租赁住房政策的需求不尽相同，这就提示我省在出台公共租赁住房管理政策时：实体性问题应注意原则性，给各地根据自身经济发展条件、房地产市场发育程度等因素灵活制定相关规定的空间；程序性规定一定要完善与周详，以保证公共租赁住房制度执行过程的稳定性与公正性。
(二)建立多渠道房源筹集模式
调查结果显示，不同调查对象受年龄、工作性质、受教育程度等因素的影响，对于公共租赁住房的房源有不同的价值偏好，这就要求我省建立多样化房源筹集模式。我省公共租赁房可以通过以下四种模式筹措房源：(1)增量模式，即依靠政府集中新建、项目配建、企业自建方式筹措房源，政府新建可以采取国有开发公司建设和代建制集中新建两种形式；(2)存量模式，即通过回购、回租社会存量住房及利用公有住房等模式筹措房源，回购的主要对象应集中于房改房、空置商品房和普通二手房三种，回租社会存量住房可以有机构运营回租房和团租回租房两种；(3)贴租模式，即由社会提供租赁住房，国家给予租金补贴的一种形式；(4)城中村改造，即针对已经撤村建居的城中村，按照区位，分别对内圈层城中村和外圈层城中村通过村民自建、公寓式住房改造、房地入股分红等形式进行建设开发的一种房源筹集模式。
(三)公共租赁住房的保障对象应打破户籍限制
从调查结果看，公众对于公共租赁住房保障对象不设户籍限制持肯定态度，支持率较高。从我省实际情况看，新就业群体、外来务工人员中的中低收人群体基本上不具备工作所在地城镇户籍；本地户籍人口中的中等偏低收入群体虽然具备工作所在地城镇户籍，但是该部分群体中相当部分的住房问题已经通过危旧房和棚户区改造安置房、城中村改造安置房等形式得到解决，真正需要公共租赁住房保障的人群数量相对较少。因此，我省已具备公共租赁住房保障对象打破户籍限制的主、客观条件，能够将在我省稳定就业的外来务工人员纳入公共租赁房保障体系中。
(四)建立分层次保障的公共租赁住房租金标准
调查结果表明，调查对象对于公共租赁住房租金根据不同收入水平、房源位置、周边配套等因素实行不同标准的接受度非常高，表明我省已经具备制定分层次保障的公共租赁住房租金标准的群众基础，针对保障对象，依据其家庭人均收入、家庭人口、房源面积、位置、新旧程度等不同情况，制定出不同的租金标准。通过分层次的保障，加强公共租赁住房租金征收管理，真正确保住房保障的公平、合理。
(五)实行“拎包入住”的公共租赁住房装修标准
调查结果显示，杭州、金华两地公众对于公共租赁住房装修情况的偏好基本相同，这就为我省制定公共租赁住房装修标准提供了借鉴。建议我省公共租赁住房标准以实现“拎包入住”为标准，对公共租赁住房进行必要装修并配备基本家具，同时对厨房、卫生间等必要生活空间的最低条件进行规定。
城中村改造的指导意见范文3
关键词：安居工程 项目建设 资金参与
近年来，陕西省政府将加强保障性安居工程建设作为改善民生的一项重要举措，积极解决资金、土地等方面的建设障碍，大力推进保障性安居工程建设。与此同时，陕西银行业金融机构发挥金融优势，积极探索破解保障性安居工程建设融资瓶颈问题，加大贷款支持力度，形成了财政、金融合力支持保障性安居工程的良好局面，陕西保障性安居工程建设在全国走在了前列。
一、总体情况
2011年是陕西省保障性安居工程建设快速推进的一年。2011年，陕西省与国家签订的目标任务是建设保障性安居工程47.43万套，建筑总面积达3000万平方米，总投资750亿元，资金缺口近600亿元。为解决困扰保障性住房建设的土地、资金等瓶颈问题，陕西省采取了一系列针对性措施。在土地方面，陕西省在2011年初就一次性向各市下达了31202亩保障性住房建设用地指标。在建设资金方面，加大资金筹措力度，争取中央补助资金65.33亿元，超年初预计22.33亿元；省级通过预算支出结构调整、政府性基金收入调剂等，落实资金44亿元，比2010年增加3倍；各市县通过落实政府债券资金、住房公积金增值净收益、土地出让净收益等，加大资金支持力度。由于资金、土地等方面政策到位，2011年，陕西省新开工建设保障性住房48.13万套，保障性安居工程在建规模3000万平方米，与房地产开发施工规模相当，其中直接面向中低收入住房困难家庭出售的经济适用房和限价商品房达到13.36万套，1030万平方米，对于分流市场需求，增加市场供应，稳定房价起到了重要作用。
二、陕西保障性安居工程项目特点及资金参与主体分析
（一）经济适用房和限价商品房：依赖市场资金运作，社会资金参与程度高。
由于具备完善的销售体制，建设资金收益有保障，经济适用住房和限价商品房可以完全依赖市场资金运作。目前，陕西此类保障性住房的运作模式主要分为企业代建模式和企业投资开发模式。在企业代建模式下，资金和土地均来自政府，企业只负责建设，开发完之后由政府组织配售。此种模式下企业尽管收益微薄，但承担风险较小，在获取快速周转资金的同时，能够实现企业的社会责任，树立企业的品牌形象，并且能够巩固和地方政府的关系，为后续拿地进行商业房地产开发打下基础，因此房地产企业有足够动力承接。另一种模式是企业投资开发模式，由房地产企业自主经营项目开发并承担融资。项目用地一般为划拨用地，承担企业建成后由政府参照成本和周边房价后回购或统一配售。
（二）陕西的城市棚户区改造（本文中主要指城中村改造）：捆绑开发，配套的商业性房地产开发成为吸引市场化主体的主要因素。
1.陕西城中村改造项目一般位于城市中具有区域和交通优势的地段，改造后所腾出的地块具有较好的商业开发价值，实施主体的收入主要来源于土地出让后的收入返还或安置房以外可销售的商品住房或商业用房。目前，市场化主体（企业和个人）通过政府融资平台参与的此类项目已颇具规模，在所有保障性安居工程类型中资金投入占比较高，仅低于经济适用住房。
目前，市场化主体参与的主要动力是在一级开发之后，承担企业将有可能优先获得该地块上商品住房的开发权（即使不能获得，也能从土地一级开发中获取收益），可以规避在公开市场上招标拍卖带来的高成本拿地，从而获得较高的商品住房开发利润。
2.其他棚户区改造：社会资金有所介入。其他棚户区改造与城中村改造其建设内容基本相同，但改造地段主要为林区、工矿、煤矿的棚户区，体量一般较大。在运作模式上，根据地方政府的财政实力分为政府主导型和企业主导型。在政府主导模式下，其资金主要来自于财政划拨或财政承诺补贴下的银行贷款。在企业主导的模式下，主要通过地方融资平台引入社会资金。其他棚户区改造由于其拆迁周期及补偿成本的不确定性，且体量大、项目实施时间较长，对承担企业的资金周转提出了较高的要求。目前，社会资金参与的其他棚户区改造项目，主要为一些改造后土地具有较好商业价值的项目。
（三）廉租房：收益较低，主要依靠财政投入。
由于廉租房是收租型保障性住房，不允许销售，且租金远低于市场水平，其资金回报率在保障性住房中属于最低的，因此难以对社会资金形成吸引力。其资金压力主要包括两部分，前期建设资金和后期的持续运营资金。在建设资金筹集方面，陕西省目前仍是依靠中央财政补贴、省级和地方财政投入。对于廉租房而言，其核心的资金需求除上述前期建设资金外还有后续的持续运营压力。因此，廉租住房目前只有国家开发银行陕西分行的信贷投入，没有其他银行贷款和社会资金的参与。
（四）公共租赁房：租金较高且租售并举，是银行开发贷款的主要投放项目。
2011年起，从中央到地方，公租房建设已成为保障性住房建设的主力，在财政部已下发的617亿元资金中，公租房建设资金达到340亿元，足以说明政府在公租房建设上的力度。未来5年，陕西210万套保障性安居工程中，将重点发展公共租赁房建设。
公租房的建设模式及资金需求特点与廉租房相似，但由于其保障对象范围更广、层次更高，且租金与市场水平差额较小（一般为市场水平的60%-80%，政府投资的项目按照当地区域租金不高于60%收取，开发商建设的租金按当地区域租金不高于80%收取），因此较易受到商业银行尤其是融资成本较低的基金及保险资金的青睐。从对全省银行业金融机构的调查来看，目前陕西省只有国家开发银行陕西分行和地方银行业机构中的西安银行以及农村合作金融机构开展了公共租赁住房项目贷款业务。
三、保障性安居工程建设中存在的问题
（一）资金需求量大，项目进展不尽平衡。陕西地处西北，与东部发达城市相比，低收入居民多、财力有限，保障性住房建设任务相当繁重。在建项目中，廉租住房和经济适用住房工作开展的较早，政策比较明确，市县政府也有了丰富经验，项目储备工作扎实，进展较快；而对于后起的公租房，任务量大，项目筹备时间短，社会资金投入少，基本上都是由政府投资建设，加之前期中央对公租房补助标准不明确，市县政府配套资金压力大，项目进展受到一定影响。
（二）支持政策不完善，银行机构动力不足。在现行的保障性住房政策框架内，国家在保障性安居工程建设资金投入方面的政策缺乏完善的税收、保险及激励政策，特别是缺乏贷款风险和损失补偿的配套政策。如在不良贷款核销方面尚未建立有别于商品房开发项目的金融支持政策，使得金融机构对保障性安居工程信贷投入动力不足。加之，保障性安居工程的用地一般都是由政府无偿划拨，限制其用途，项目收入现金流较少，将其作为抵押物，银行普遍反映出现风险后在市场上变现非常困难。收益缺乏吸引力，根据《廉租住房建设贷款管理办法》规定，廉租房建设贷款利率应按央行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%执行，利率下浮10%后，银行廉租住房贷款获得的收益不足2%，根本不具有吸引力，即便是执行基准利率，银行的收益也远不及普通商品房贷款。保障性安居工程项目还款来源主要以市、县土地出让收益、保障房租售收入以及各级财政安排的棚户区改造和保障房建设有关资金及其他资金。但由于陕西省政府财力有限，特别是近年来政府投资项目多、融资量大，负债率较高，还款能力较弱，银行业金融机构不无后顾之虑。
（三）工程建设周期长，银行资金风险较大。相对于一般商品房开发项目，保障性安居工程，特别是棚户区改造项目往往地处城市边缘，房屋密度大，周围基础设施落后，开发资金需求量大、成本高，开发建设周期基本需要3-5年。随着时间的推移、周边环境的变化，具体拆迁方案往往与改造初期的调研报告内容存在差异，经常发生拆迁居民对货币补偿金额或实物补偿要求的诉求变化，造成项目建设资金总额增加或用途改变，给银行信贷资金使用带来较大的风险。
四、几点建议
（一）进一步拓宽保障性住房建设融资渠道。一是积极探索民间资本进入保障性安居工程领域的办法，对于社会投资主体参与保障性安居工程建设，可采用税费减免、补贴等直接的经济利益支持，或采取与优势地块商品房项目捆绑开发等措施予以激励，引导社会资金投入。二是探索试点发行保障性安居工程政府专项债券。借鉴国外做法，发行政府专项债券，面向社会筹集资金。三是探索可持续的开发建设模式，创新投融资机制，有效利用保险、信托、社保等长期资金参与保障性安居工程建设。
（二）完善配套支持政策，提高银行机构参与的积极性。一是建立保障性安居工程贷款担保机制。成立专门的机构为保障性安居工程项目融资提供担保，分散信贷资金风险。二是制定贷款风险和损失补偿的政策。如建立贷款风险补偿、贴息及不良贷款核销政策等。三是提高保障性安居工程建设项目的资本金比例，减少融资比例，降低对银行信贷资金的依赖程度。四是允许银行根据贷款风险程度，在基准利率的基础上适当上浮贷款利率。
（三）建立建设资金还款机制，解除银行机构的后顾之忧。在国库单一账户下设保障性安居工程资金专户，将保障性住房建设、出售和出租的收入及相应过程中产生的增值效益等全部存入该专户，专款专用，专户资金作为还款保证。
（四）鼓励政策性银行加大建设资金的支持力度。积极鼓励政策性银行介入保障性安居工程项目建设，可考虑由中央财政贴息、政策性银行为地方政府提供低息贷款的方式，化解保障性安居工程建设中地方财政资金压力，为保障性安居工程的长期建设提供必要的资金保障。
参考文献：
1.《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》〔2011〕45号；
城中村改造的指导意见范文4
【关键词】旧城改造 武进区 现状 必要性
引言
武进区地处江苏省南部，介于南京、上海之间。全区总面积1246.64平方公里，辖14个镇、2个街道、1个国家级出口加工区、1个国家级高新技术产业开发区和1个省级开发区，户籍人口近101万，常住人口160万。武进是吴文化的发源地之一，拥有5000多年的人类文明史、2700多年的古城建设史和2500多年的文字记载史，自古人文荟萃、英才辈出。自改革开放以来，武进经济迅猛发展，综合实力不断增强，经济和社会发展水平在全国县级区域经济中始终处于领先地位。在历届“中国农村综合实力百强县（市）”评比中均名列前10位，是“中国明星县（市）”、“中国首批小康县（市）”之一。2010武进从全球近千个竞争项目中脱颖而出，一举荣获2010年度“迪拜国际改善人居最佳范例奖”。[1]
为有效改善武进区的环境面貌、提高武进区市民居住质量，必须走群众路线做好旧城改造，让更多百姓受益。近年来，武进区将提升城市品质作为提升区域竞争力的重要手段，重点从构建和谐社区和提升城市宜居宜业程度两方面着手。在新城区，主要通过引进新项目，发展新产业，吸引新人群，营造新生活方式为重点，建设产城互融的魅力新城。在旧城区主要按照“以人为本，再造环境”的思路，按照“减量、增绿、留白、整容”的策略，逐步完善和改造旧城区的公共服务设施和基础设施，净化、美化、活化旧城区主要街道和两侧建筑，在保留城市发展痕迹和历史记忆的同时，致力创造更宜居的城区环境，提高市民的幸福感和文明素质。
本文从武进区旧城改造入手，主要介绍了武进区老旧小区的现状和问题，同时解读了旧城改造的相关政策，并重点探讨了武进区旧城改造的必要性。
1、武进区老旧小区的现状及突出问题
据统计，武进中心城区建于1998年前的老旧小区共有134个，建筑面积340万平方米。随着经济的高速发展，中心城区老旧小区与城市格局、经济模式和生活方式已明显暴露出与现代社会的不适应，影响了居民的生活环境，集中表现为楼道脏乱差、车辆乱停放、功能过度集中，房屋破旧、居住拥挤、交通阻塞、环境污染、市政和公共设施配套落后等问题。
存在的突出问题如下：
（1）小区基础设施差。老旧小区建设之初主要是为解决居民的住房困难问题，由于小区的规划设计标准低，配套设施不全，整体布局先天不足，导致基础设施严重不足，主要表现在：一是旧小区普遍绿化面积较小，没有园林设计，绿化功能单一，档次低下，管理维护投资不足。二是机动车停车位缺少，在改造中如果要增加机动车位，一般要占用便道。无自行车棚或自行车棚内卫生状况差。三是居民体育健身和文化活动空间较小。四是老旧小区居民楼的垃圾道极易造成鼠害或滋生其他传染病，而现在的住宅楼设计中已经取消楼内垃圾道。五是小区道路老化，有些小区没有路灯和庭院灯。六是上下水管网严重老化，化粪池无人清理，经常堵塞污水横溢，居民多有投诉。七是有的小区没有煤气或天然气，小区居民使用煤气罐，生活不便。八是由于各种原因有的小区很难封闭或根本没有封闭，也没有物业管理，任何人都可以自由进出小区，居民安全受到威胁。
（2）各项管理费收取难。老旧小区产权呈多元化格局，业主对物业管理的要求和经济承受能力差异大，承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务;承受能力差的则认为只要不交费，有无管理无所谓。对于个别有条件实行物业管理的老旧小区，物业管理收费困难是一个突出的问题。除居民的住房消费意识淡薄等原因外，没有与小区管理情况相适应的物业收费标准，也是一个不容忽视的因素。
（3）治安隐患大。具有一定规模的老小区，其进出口通道较多，四通八达，进行封闭整治后，虽然相应减少，但也只能做到半封闭管理。小区自行车棚无人看管，自行车电动车丢失严重。小区没有专职保安和监控设备，小区治安状况难以改善。
（4）物业管理介入难。对老旧小区实施物业管理，应该由开发单位按建安造价的1.5%提供物业管理启动资金，由于启动资金无法落实，加上基础设施老化、物业费收取困难，物业管理出现空挡，社区居委会只能勉为其难地承担环卫清扫保洁任务，小区物业管理无法良性循环。
因此，实施旧城改造已经成为刻不容缓、迫在眉睫的一件大事。全面实施旧城改造，将直接惠及广大市民特别是旧城区的千家万户，必将极大改善群众的居住条件，提升人民群众的生活水平和质量。与此同时，实施旧城改造也是城市建设的重要内容，是一个城市走向现代化的必然阶段，是改善城市环境、提高城市品位、造福人民的一项重大举措，对于拓展城市发展空间，提高城市综合竞争力，推进全区经济社会发展都具有十分重要的意义。
2、旧城改造的政策解读
实施旧城改造是全国上下的共同号召。新一届中央政府对旧城改造工作高度重视，总理明确提出，新型城镇化是以人为核心的城镇化，在因地制宜推进城镇化的过程中，要注意防止城市病，不能一边是高楼林立，一边是棚户连片。新一届政府决心进一步解决城市内部二元结构问题，加快城镇化进程。
2.1国家有关旧城改造的政策解读
2007年，《国务院关于解决城市低收入家庭困难的若干意见》提出，加快集中成片棚户区的改造。2008年，为了应对国际金融危机对我国经济带来的负面影响，我国政府出台了两年总投资达4亿元的经济刺激方案，并再次启动了“安居工程”。2009年12月，住房和城乡建设部等部委印发了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保【2009】295号），提出用五年的时间基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区的改造，有条件的地区争取三年时间基本完成。
2012年，住建部出台了《关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》（建保【2012】190号）。2013年，《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发【2013】25号）正式出台，提出2013年至2017年改造各类棚户区1000万户，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。2014年，《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（【2014】36号），提出 各地区要进一步摸清待改造棚户区的底数、面积、类型等情况。区分轻重缓急，结合需要与可能，按照尽力而为、量力而行的原则，有计划有步骤地组织实施。优先改造连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的棚户区。[2]
2.2 常州市有关旧城改造的政策解读
2010年，常州市政府印发了《常州市市区老住宅区整治提升工程实施方案》的通知（常政发【2010】56号），明确指出按照“两全面、一结合”的总体要求，对我市市区已实施整治的成建制老住宅区进行“回头看”，全面开展提升工程;对我市尚未实施整治的非成建制（企事业单位职工宿舍、零星住宅楼）老住宅区，全面开展整治工程;结合停车设施建设和安防设施建设工程，进一步完善老住宅区配套设施功能，改善居住环境，落实长效管理措施，构建和谐物管，创建和美小区。[3] 2011年，常州市政府印发了《常州市市区危旧房城中村改造管理办法》（常政规【2011】3号），明确指出危旧房、城中村改造应当遵循政府主导、以区为主、科学规划、依法进行、成片改造、分步实施的原则。[4] 2013年8月，常州市政府印发了《常州市市区三改工作实施意见》（常政发〔2013〕125号）的通知，明确指出三改工作是解决低收入家庭住房困难、改善居民居住条件的重要民生工程;是提升城市形象、完善城市功能的重要举措;也是构建和谐社会的客观要求。[5]
3、武进区旧城改造的必要性
3.1实施旧城改造，节约土地、降低能耗、低碳环保。
旧城改造的主要目的是从根本上解决旧城区存在的问题，一方面可以提高居民的幸福指数，另一方面确保城市社会经济的持续发展。旧城改造过程中，避免了大拆大建，节约了成本降低了能耗。在土地资源供需矛盾日益突出的情况下，旧城改造也是拓展建设空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约用地、低碳生活的重要内容。武进区旧城改造，不再是局部改造的小打小闹，而是结合所在地块的特点和控制性规划等情况，合理整合周边土地资源，实行连片整体改造，逐步完善了城市功能，改善了百姓居住条件，并大大降低了能耗节约了资源。
3.2实施旧城改造，是民心所向，也是构建和谐社区的需要。
实施旧城改造，是加快建设现代化大城市、提高城市品位的迫切需要，也是广大老百姓的殷切期盼。一个环境优美、安全舒适、文明和睦的生活空间，对于形成和谐的人际关系，维护社会安定团结有着十分重要的意义。旧城改造的目标，是努力寻求社会效益、环境效益和经济效益的统一。其意义不仅在于保障住户基本的居住条件，简单改善、维持社区秩序，还在于可以协调社区内各方面的关系，化解各种不平衡、不和谐因素引发的社会矛盾，从而构建和谐社区，维护社会稳定，营造和谐的居住环境。实施旧城改造，已经成为人民群众的普遍期待、成为社会各界的共同呼声，政府有责任、也有义务尽最大的努力，帮助群众解决问题、改善生存条件，努力顺应群众过上舒适美好生活的新期待，让更广泛群众共享城市发展红利。
3.3实施旧城改造，是打造宜居城市、改善人居环境的具体体现。
随着经济的快速发展，群众对生活居住环境的要求越来越高，要求建设“生态、人文、精致、宜居”城市的愿望越来越迫切。武进区占据着常州城区的半壁江山，实施旧城改造工作是打造宜居城市、改善群众居住条件、建设魅力城市的一项十分关键的工作。近年来，我们通过深入开展“三改”活动，城市面貌日新月异，人居环境也得到了明显改善。通过全面的综合整治，使老旧住宅小区原有毁损的道路及时得到修补，严重缺失的照明设施及时得到增设，方便了群众出行得到了群众的认可。同时，私搭乱建各类违章建筑被拆除，腾出的场地用来建设绿地、停车场和休闲健身活动场所等等。居民居住的条件改善了，环境优美了，心气也就顺了，精神文明建设水平自然会得到提升。
3.4实施旧城改造，是加快新老城域融合，展示城市美好形象的需要。
小区是城市的细胞，伴随着城市建设步伐的加快，一批批环境优美、功能齐全、管理先进的新建住宅小区如雨后春笋般涌现出来，给居民们带来强大的视觉冲击和心理感受，已经成为展示城市建设和管理水平的重要窗口。然而，一些老旧小区相比之下就黯然失色，老旧小区的“脏、乱、差”状况，甚至在一定程度上严重影响到城市形象。可以说，老旧小区的居住面貌得不到根本改观，提升城市内涵和整体形象就是一句空话。从武进区已完成的改造项目来看，改造后的老旧小区都达到了整洁干净、亮化美化的要求，从而较好地融入了现代化的城市格局，增强了城市的吸引力和辐射力，也为展示城市形象锦上添花。
3.5实施旧城改造，是改善投资发展环境，促进招商引资的有效手段。
一个地方投资发展环境的好坏，直接关系到招商引资的成败，也影响着经济发展的速度和质量。一些发达地区之所以能让大项目招得来、留得住，其中一条成功的经验就是投资环境好，城市功能完善，配套设施齐全，为投资者创造了一个舒适、便利、高效的发展环境。近年来，我区积极推进旧城改造，致力于优化投资环境，引进了一批项目入驻。但是目前，城市功能不够完善，配套设施也不全，仍然在一定程度上影响到了投资商的信心。要想留住大客商、大企业，打造投资圣地，就必须大力实施旧城改造。也只有落实好旧城改造工作，完善城市功能，提升城市品位，才能从根本上改善投资环境，增强城市吸引力，吸引更多的客商投资，继续加速我区经济发展。
4、武进区旧城改造的进程
自2006年起，武进区政府将老小区整治工作纳入全区民生实事工程，每年投入300万元-1000万元不等资金，相继完成了老小区雨污水分流改造、常武路立面出新以及花园新村、北建新村、城中花园一期、湾里新村、花东一村、花东二村A区、B区、C区、花东三村、花东五村、武柴新村、中凉新村、欣达园、汽修公寓等共计约120多万平米的老小区综合整治任务。同时，结合老小区整治工作，在有条件的老小区同步开展停车位整治，在花东一、二村、城中花苑、丰乐公寓、中凉新村、欣达园、阳湖世纪苑等一批老小区中新增停车位2000多个，有效缓解了部分老小区的停车难问题。
2013年起，武进区全面启动成片式旧城更新工程。2013年列入年度计划的全区旧城改建项目共38个，按照计划实施完成项目25个，完成征收国有土地面积1216.03亩，征收户数1756户，征收房屋面积55万余平方米，征收费用约33.43亿元。其中城区老旧小区改造包括花园社区35万平方米、中凉社区10万平方米，共投入约4700万元，受益群众十几万人，真正做到花小钱办民生实事。还有古方路、人民中路、老花园街等道路的提升改造，湖塘老街等背街小巷路段的路灯亮化等工程，受到群众一致好评。
2014年度，武进区旧城改造继续进行，总改造占地面积（范围内涵盖的建筑面积近120万平方米）约65万平方米（其中城中村22.3万平方米、商品房及其他42.7万平方米）。改造内容具体包括：单元楼道内墙涂料刷新、破损落水管整修和更换等房屋本体修缮及公共卫生设施、设备整修;小区内道路及道板整修，雨污管网检查、疏通、改造;增设报栏、健身点、文化站、宣传栏、告示牌等。
经过整治，老小区房屋本体部位进一步完好，功能设施、绿化环境、治安状况得到明显改观，特别是一些敞开式老小区整治后完全封闭，具备了引入物业管理条件，居民的居住环境得到极大改善，得到了政府和群众的一致好评。这些项目的实施，全面提升了城市形象，为城市建设提供了有力保障。
结 语
旧城改造是一个复杂的系统工程，在新形势下城市化迅速发展的今天，旧城改造还有很多值得研究和创新的地方，我们要继续探索，找出更多适合武进区的旧城改造之法。从而进一步改善城区居民的居住环境，优化城市空间布局，增强城市功能，促进城市土地科学合理利用，全面提升我市城市化和现代化水平，努力构建“和谐宜居新武进”。
参考文献
[1] 引用武进区政府官方网站，武进概况，引用时间2014年10月20日
[2] 《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（【2014】36号）
[3] 《常州市市区老住宅区整治提升工程实施方案》的通知（常政发【2010】56号）
[4] 《常州市市区危旧房城中村改造管理办法》（常政规【2011】3号）
[5] 《常州市市区三改工作实施意见》（常政发〔2013〕125号）
[6] 包永辉.周放. 新华时评：旧城改造不能“驱贫引富”[N]. 新华网， 2003-8-24.
[7] 来福裕. 旧城改造是可持续发展的必经之路[J]. 特区经济，2008-02：48-49.
城中村改造的指导意见范文5
【关键词】农村；房屋登记；重要性
一、开展集体土地房屋登记的重要性
(一)开展集体土地房屋登记是维护物权的重要途径
根据我国《物权法》的规定,房屋物权的生效有三种途径:一是物权的设立、变更、转让和消灭,经房屋登记机构依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。二是因合法建造的房屋,自事实行为成就时发生效力。三是因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。这三种途径,归根结底都必须进行登记,因此房屋登记制度是保护财产权利的最基本、最有效的法律制度。
(二)开展集体土地房屋登记既符合各级政府的要求,也符合广大农民群众的切身利益
一是上级有要求。2010年绍兴市政府出台的《关于开展绍兴市区集体土地房屋内农村房屋登记工作的指导意见》(绍政办发[2010]147号)提出了土地、建设部门要积极做好集体土地住房土地使用权和房屋产权的权属登记和发证工作,为开展农房抵押贷款奠定基础。2011年,浙江省五厅局联合发文《关于开展集体土地范围内房屋登记工作的指导意见》（浙建村[2011]89号）为全省范围内开展农房登记工作定下了基调和工作原则。绍政办发[2010]147号文件对绍兴市区农村房屋登记工作目标任务与实施步骤、职责分工与工作要求、组织领导等三个方面内容作了明确的规定。因此,切实加强农房登记工作,就是贯彻落实省市政府的有关工作部署。
二是群众迫切需要。改革开放30年以来,城乡面貌发生了巨大变化,农民对房地产权利认识也有了显著提高。但是,目前房屋登记工作主要是针对城市国有土地上开发建成的土地房屋进行登记。长期以来,集体土地的建设房屋仅限于宅基地登记,而没有进行房屋登记,农民辛辛苦苦建起的住房只满足了基本的居住需要,却没有充分发挥其权益的作用,严重影响和制约了农民财产性收入和创业的积极性、主动性。
三是外地有经验。浙江省一些市县如舟山、温州、丽水等地也开展了集体土地房屋登记工作,很大程度上拓宽了农民融资渠道,取得了一定的经验和做法,起到了较好的示范作用,同时也推动了集体土地经济的发展。
(三)开展集体土地房屋登记是落实科学发展观,实现城乡统筹,建设社会主义新农村的必然要求
党的十七届三中全会指出,我国总体上已进入以工促农、以城带乡的发展阶段,进入着力破除城乡二元结构、形成城乡经济社会发展一体化新格局的重要时期。将房屋登记制度扩大到农村,实行城乡统一管理模式,适应当前发展的阶段性特征和农村改革发展的新形势,有利于破除城乡二元结构,促进农村人口向城镇集中,实现城乡互动,人口互迁。农村房屋依法得到流转、处置,可解除农民的后顾之忧,引导他们向城市中心镇和集中社区集聚,推动村庄整合,促进城乡统筹。同时实施这项制度,还有利于形成城乡一体的房地产市场,发挥房地产资源优势和带动作用,这对于加强村镇规划建设,调整农村产业结构,实现农民增收,促进农村经济健康持续发展等都具有积极的推动作用。
二、当前农房登记工作中遇到的问题和困难
（一）农村集体土地房屋补证难度大
农村房屋的修建因自然条件、经济条件、历史原因等因素普遍存在建设前未经规划审批的情况。有的农民要求登记发证的房屋大都是在《城乡规划法》实施前所建，有的甚至是解放前所建，因年代久远没经规划审批。由于在《城乡规划法》实施前，农村房屋只要有宅基地使用证就可办理土地使用权证，不需要城乡规划许可证，如果按照新的《城乡规划法》及《房屋登记办法》的规定或要求，要求其补办城乡规划许可证难度较大。另外按照《房屋登记办法》要求，集体土地房屋登记是“先地后房”，农村房屋土地证发证率极低造成了可发房屋权证农房的基数不大。此外，农村房屋较城市房屋除了有居住功能外，还有一定的农业生产功能，如房屋旁搭建简易的猪圈或工具房等。建设的随意性与不规范为农村房屋的初始登记带来了较大的困难。
（二）农村集体土地房屋的面积测量和认定
对绍兴市越城区初步筛选无违章后的592户农户进屋测量，其中只有32户农户符合办证条件；140户因目测大面积超土地证面积或者户主本人和土地证上的名字不相符合而中止测量；8户因私下有买卖转让或因继承原因中止测量；4户因户主长期在外地无法办理农民在外打工多次上门都联系不上；5户户主放弃办理（因为测量面积少于土地证规定的建造面积而放弃办证，或者怕变成2套房放弃办证）；12户房屋有房产纠纷暂不办理；81户农户由于当时建造有误差等原因导致略微超出土地证规定面积（少于5平方米）；310户是面积大大超出土地证规定面积（超5-100平方米）。
我们看到面积超建问题是其中的关键，城市房屋管理中房屋的登记面积是结合规划部门批建面积和具有资质的测绘机构测绘的实际面积确定的。而农村房屋大多没有规划批准建房面积，在这种状况下，其面积登记能否通过测绘机构测绘确定，也需要周全考虑这个问题。由于农村房屋地基选址放样技术手段落后，房屋宅基地形状与批准证示意图不一致。而且农村宅基地上的房屋超建现象普遍。在进行初始登记时，房屋登记部门是否按照房屋实际建筑面积登记。若按实际建设面积登记，即变相承认了违规建房。若不予登记，又会造成登记行为不能反映房屋现状。
另外，市场化测量机构进入后，所需的测量费用由谁承担，全面测绘是否经济可行；缺乏一套科学规范的农村房屋测量标准，标准不统一和欠缺权威性极易导致产生大量的权属争议与矛盾。
（三）权利人主体身份认定问题
按照《土地管理法》的规定，农村建房用地即宅基地的取得是按照农村户籍身份无偿分得的，按照集体土地上房屋房随地走的原则，房管部门进行房屋登记时，同样也应按照宅基地使用证上记载的农村人口，颁发房屋产权证。但对于已将户口迁出本地的人口，能否作为房屋所有权人或者对已将户口迁出本地的人口，在其为农村集体经济组织成员时已建成的房屋，能否进行初始登记，房屋所有权人如何确定，还有，兄弟中有的为农村集体经济组织成员，有的已迁出，变为城镇人口，兄弟原合建房产，如何登记确定等。
（四）无手续房屋的登记
有些申请人的房屋年代久远，在初始登记时不能出具有效的证明文件，需要房屋登记部门合理处理。
（五）农户登记发证积极性不高
城中村改造的指导意见范文6
1创新型试点城市建设的思路
1.1科技进步创新
1.1.1依托高校院所发展通过建立高校院所与兰州市科技创新合作联盟，充分发挥高校院所人才汇聚，研发平台齐备，水平较高的优势。探索建立合作联盟的投入机制、人才流动和培养机制、利益分配机制，促进技术合作和成果转化。
1.1.2促进成果产业转化在兰州市重点产业领域中，逐步形成一批拥有雄厚研发力量，创新投入高、创新能力强、自主知识产权多的骨干企业。对拥有自主知识产权、发展潜力大的民营科技企业，进行重点支持，使之做大做强。
1.1.3完善创新金融服务体系建立政府资金引导，多元化、市场化的科技创新投融资服务体系，大力培育和发展兰州创新创业资本市场。
1.1.4开展国际技术转移与合作积极加强国际科技合作，吸引跨国公司、境外高校科研院所来兰设立研发中心或分支机构，支持国外处于国际先进水平的重大科技成果来兰转化，推动企业和科研机构参与重大国际科技计划项目、加入国际科学组织和国际战略技术联盟，提升兰州市承接国际重大技术转移的能力。
1.2社会文化创新
1.2.1积极推进文化创新一是要在全社会大力倡导尊重个性与团结协作相结合的文化理念。二是要大力提高全民的科学文化素质。要把贯彻落实《全民科学素质行动计划纲要》作为一项长期的重要任务经常性来抓。三是要大力发展文化事业和文化产业，积极支持社会团体开展各种公益文化活动。
1.2.2弘扬兰州创新文化传承创新文化，不断开拓创新，体现鼓励创新、宽容失败的文化氛围。
2创新型试点城市建设的措施
2.1组织保障（1）成立兰州市建设国家创新型试点城市领导小组，由市领导担任领导小组组长，“三区”、市直相关部门和各县区政府的负责人为小组成员，全面负责领导、统筹协调国家创新型城市建设工作。领导小组下设办公室，市科技局有关部门负责办公室日常工作。（2）设立兰州国家创新型试点城市专家委员会。专家委员会由聘请的国内外知名专家组成，作为兰州市建设国家创新型试点城市领导小组的决策咨询机构，为国家创新型城市建设提供咨询和评议意见。
2.2对上争取
2.2.1积极争取提升能力建设支持围绕兰州市新兴战略性产业和发展需求，积极申请组建一批国家级工程实验室、工程中心和企业技术中心。积极申报省级工程研究中心和工程实验室等创新支撑平台建设。
2.2.2积极争取高技术产业发展专项支持围绕兰州市产业优势领域，积极组织企业申请国家高技术产业化示范工程、关键产业技术开发、重点产业振兴等重大专项项目，争取国家给予资金和政策支持。在电子信息、生物、新材料、新能源、节能环保、信息服务和研发设计服务等高技术服务业、资源综合利用、高新技术改造传统产业等领域范围内，积极组织一批具有合作背景、合作基础的企业申报国家创业风险投资专项项目，争取国家创业风险投资的支持。
2.3引导资金（1）确保政府科技投入稳定增加。设立国家创新型城市建设专项资金，加强兰州市现有科技资金支持力度，扩大科技资金使用范围，为重大工程的实施提供资金保障。（2）重点扶持关键创新环节。对承担国家级重大专项、重要计划和项目的兰州企业和科研机构，给予资金配套。对关键技术的攻关项目、对外开放科研实验设施的企业和科研院所、对建立技术转移中心的高校和科研机构给予奖励。加强对创业投资的政策扶持力度，对落户兰州的创业风险投资公司给予资助。探索对创业企业扶持方式，探索将政府对创业企业的补贴性资金转变为投资性资金，并承诺在一定期限后政府资金所形成的股权退出。（3）设立产学研合作专项资金，鼓励兰州市企业与高等院校、科研院所开展科技合作项目，奖励在产学研合作过程中作出突出贡献的单位和个人。（4）设立专利技术转化和产业化资金，支持重大专利技术成果的产业化项目。进一步落实风险投资税收优惠政策，鼓励企业开展高新技术的研究与开发。（5）促进地方商业银行、金融机构与创新型企业开展资金合作，增加科技信贷品种，扩大科技信贷规模。鼓励担保机构对科技型企业的担保力度，促进科技型企业融资担保体系建设。
2.4空间承载（1）围绕“三区”承载空间，着力发展创新园区、基础条件平台等基础设施建设用地，战略性新兴产业发展项目用地。统筹考虑“三区”和八个县区承载空间创新园区的功能定位和产业集聚需求，为产业结构调整提供土地承载空间。（2）强化存量空间改造。在近期建设规划年度实施计划和土地供应计划中，适度安排城中村及旧商业区、旧工业区、旧工商住混合区、旧工业区的“四旧”改造项目。统一规划、分批建设改造、定期推出若干创新产业发展用房。（3）支持虚拟空间开拓。制定虚拟空间拓展计划及相关配套政策，规范虚拟空间管理，培育虚拟空间市场，支持企业参与相关标准研制，推动重大应用成果产业化。
