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房地产企业税务管控范文1
关键词：房地产；企业税收风险；内控管理
随着国家房地产行业规模的不断扩大，其在我国的GPD中所占比重已经非常大，这在带动国家企业发展方面起到的作用是非常大的。当时房地产企业因项目投入资金较大，且经营过程较为复杂，其本身就具有一定的风险性。特别是在税收方面，如果房地产企业无法根据自身的企业运营发展进行有效的税收风险内部管控，将会给企业发展带来比较严重的障碍，所以。房地产企业应该加强自身内外部税收风险的综合因素分析，以努力探寻房地产企业税收内部管控方式为手段，通过有效的税收控制来提升企业的经济效益，同时不断地实现税收风险的化解。
1房地产当前的税收风险分析
从当前房地产企业税收出现的风险因素分析来看，其很大一部分原因都是由于房地产企业没有对内部的税收风险管控加以重视。房地产企业的税控管理重点往往在税务申报工作和单个环节的税费避让，普遍缺乏对国家当前税控政策的彻底分析和了解，没有形成与之对应的税务管控方案。同时很多房地产企业的税务专岗都是兼职，在专业知识和行业经验方面都比较欠缺。从房地产所面临的税收风险来看，其主要有政策、财务、企业经营及法律等方面的风险。房地产企业对这些税收风险缺乏连续性的总体方案规划，特别是当前变化较快的税收政策也提升了税控风险。基于这些情况，房地产企业要想实现自身经济利益的合法提升，就应该结合税收政策进行税收筹划和内控体系的完善。
2房地产企业当前的税收风险内控现状
2.1企业普遍缺乏税收筹划管理理念
房地产企业的税后筹划基本定位在如何有效地降低纳税方面。实际上，企业的税收筹划是税收工作的重要指导依据，对于房地产企业来说，税后风险的内部管控除了关系到纳税金额之外，还涉及企业营销，发展及财务，法律等多个环节。为此，在房地产企业的税收风险管理方面，如何能够将其有效地贯穿到整个企业发展运营管理各个环节中就成为比较关键的问题。在这方面，很多房地产企业还处于比较被动的状态，缺乏针对性的管理规划，这就导致了企业成本管控不合理，税负得不到有效降低等问题的出现。
2.2房地产企业针对税收风险的内部管控机制不健全
要想实现房地产企业的税收风险合理管控，就必须有完善的税收风险管控机制来加以约束。随着国家税收政策的不断升级和发展，多数房地产企业都已经能够形成针对自身税收风险管控的相关约束机制。但从机制的管控来看，普遍存在税控与经营脱节，税收让步于服务的现象。而且很多税收风险管控机制在日常公司运营中，因为缺乏执行监管，也很难得到有效的落实。同时加上缺乏针对税收风险管控的考核和评价，使得很多已经沉稳的税收风险管控制度很难得到真正地实施。
2.3普遍缺乏对税务政策的研究而出现税控不到位的情况
(1)国家的税收政策也是变化比较快的，在房地产企业还没对一个政策进行完全吃透的基础上，新的政策一出台，使得企业财务对新旧政策难以进行很好的理解和贯彻。(2)企业管理层对税收风险管控思路有问题，他们普遍认为延迟缴税、偷税漏税是好事，其实这其中可能会导致很多会计角度的核算问题出现。再加上房地产的增值税和企业所得税清算比较困难，施工过程较长且立项手续复杂，使得财务税收经常出现跨年的问题，这对企业保税及内部管控来说就困难重重。(3)企业普遍认为税控问题是财务专业角度问题。在实际的企业税收风险内控管理方面，其他部门很难主动地去配合财务部门进行税控考虑。这就使得土地增值税和所得税清算工作难度较大。
3优化房地产企业内部税后风险管控的相关策略
3.1成立专门的风险识别体系
针对房地产行业涉及税种较多，缴算繁杂的情况，应该以公司角度来形成风险识别体系，对事前及事中进行风险警示。提升管理层及税收专业的税控管理意识，清楚企业内部的业务流程及制度建设，在不违背税收政策的基础上实现税收风险因素的合理识别和管控。
3.2进行有效的税收风险评估
企业要根据不同的税收风险进行等级分类。这样就可以结合等级评估来进行税收事件的具体分析，然后可以指定合理的解决方案。同时有利于税收风险的纵向比较和税控风险经验积累。
3.3不断完善风险应对体系
面对房地产税收方面的各种风险，虽然无法通过单一的方式来进行处理，但是我们可以在总结风险等级及结果分析的基础上，进行对应方案的规划。常用的风险应对主要遵循：结合以往风险规避经验进行针对性措施制定；以降低诱发风险的不确定因素来降低税收风险带来的损失；进行高风险的有效业务转嫁，比如，可以以外购商品房的形式来处理安置房的复杂税务问题。
3.4完善关于税收风险的内控管理机制
很多房地产企业的内部管控机制存在漏洞，同时缺乏执行监督。针对这种情况，建议房地产企业实行税收风险内部管控机制的执行监督常态化，让税收的合理规划和依法纳税成为一种内控正确观念。并构建与之对应的考核监督机制，实现税收风险内控管理机制的全面落实监督。
3.5形成税收规划与风控两相呼应的局势
税收规划主要是进行事前的税务安排，而税收风控则是一种预警，两者之间存在交叉，所以，企业税务管理部门应该实现对两者的呼应统筹。以实现对房地产税收政策的合理了解为原则，及时进行与税法相对应的税收筹划。同时监理会计核算制度，确保税收筹划能够统筹大局。
3.6针对土地增值税的风险控制
房地产企业日常运营中涉及的主要税种之一就是土地增值税。在土地增值税的风险控制方面，首先应该结合当前的税收减免政策进行灵活的纳税规划。对于房地产行业来说，主要目的是及时盈利，而缴纳的土地增值税金额又与企业的盈利额成正比。所以项目初期的增值税纳税筹划就显得非常重要。这时还应该考虑如何通过将一些费用转移到房地产开发成本费用里，来适度实现行业内部产业链的延伸，增强跨行业的利润转化，来实现对房地产缴纳土地增值税的有效降低。
3.7针对企业所得税的有效管控
房地产企业所得税的控制，首先应该避免违法税控导致的税务风险，在纳税之前先进行内部申报信息的稽核。另外还应该通过税后的总体筹划，以利润转移法的综合利用和收入调节，来最大可能地降低企业所得税缴纳压力。
4结语
总而言之，企业的内部税收风险控制是一个非常关键的效益把控方式，它可以帮助企业有效地进行风险规避，提升企业经济效益。如果内部税控得不到有效的控制，房地产企业将会给自身带来比较高额的税收压力。所以，房地产企业必须能够紧紧抓住当前的国家的各项税后政策，并进行深入的分析解读，以正确税收观念的树立，来优化企业资金结构管理和成本运营机制，并加强差异化风险策略的应用，有效提升企业税收内部管理水平，促进房地产企业能够获得更好的发展前景。
参考文献
[1]王勇.浅论房地产企业税收风险内控管理方法[J].新经济,2014(29).
[2]赵玲.浅议我国房地产企业税收风险的管理[J].科技促进发展,2011(02).
[3]刘蓉.企业税务风险及其管理理论的研究兴起与理论框架构建[J].光华财税年刊,2013(00).
房地产企业税务管控范文2
财务成本控制是房地产企业管理的重要内容。科学的财务成本管理有助于房地产企业降低成本，提高管理效益。本文围绕房地产财务成本管理，介绍了房地产财务成本管理中存在的问题，并就问题提出了针对性的建议措施。
关键词：
房地产；财务成本管理；措施
一、房地产企业成本构成分析
对于房地产企业来讲，其成本大致包含了固定成本和变动成本两部分。其中固定成本是相对不变的，主要包含了设计成本、土地成本、建设成本等，这些固定成本可以通过预算管理进行核算，具有相对固定性，能够直接进行衡量。在土地拍卖过程中，土地的成本一般情况下是确定的，在拍卖成功之后，房地产企业中土地成本就是固定不变的。而建材成本也具有相对固定性，在市场稳定的情况下，建筑成本要素也相对稳定。对于某一建筑项目，在设计建筑方案时其建筑成本也是大致可以确定的。在控制好建筑项目的级别之后，其建筑成本也能够大致进行估算，此类建筑成本也可以算入固定成本。而变动成本则包含了融资成本等，主要是投资方利息以及银行贷款的利息等。在市场经济繁荣的情况下，银行贷款往往在房地产开发中介入比较深，也是房地产企业市场开发的重要支撑。因此房地产企业最重要的融资渠道是银行贷款，一般来讲这种成本具有不确定性，将其列为可变成本。不过在工程设计过程中假如对于建筑项目所需的资金、还款总额等要素能够准确计算，并且能够分析出监测进度、环境等因素的影响程度，则可以将此成本列为不变成本。
二、房地产财务成本管理存在的问题
一是目标成本制定不科学。房地产财务成本制定的目标应当实现全员参与管理，并将可行性目标在考核中进行关联。一些房地产企业管理者在成本管理目标的制定上没有充分依靠管理、技术、施工人员，目标可行性不够。同时，对于财务成本管理的目标也没有进行有效的项目分级，导致成本预算中的目标成本结构难以层层进行落实。目标预算计划跟行动之间衔接不到位，很难通过监测和目标管理实现成本管理目标跟现实管理之间的有效协调，这不利于成本目标管理内容的完善，也对工程建设任务造成一定的负面影响。二是流程程序制定不科学，不利于成本管理。对于建筑项目的开发进度，应当进一步细化，将工程不需要的流程进行删减，确保工程控制规范性。一些房地产企业在建筑项目开发中，规范性不高，流程程序化水平比较低，这些都不利于节省成本，减少消耗，控制成本目标。一些企业围绕成本管理制度，约束性不高，没有建立起相应的成本互控体系，这不仅不利于成本管理工作的有效落实，同时也难以为成本管理起到基础性推动作用。在成本控制上没有实现财务部门管理部门和工程部门之间的相互监督，成本管理体系不科学，难以落实成本控制工作，在成本统筹进一步控制以及质量安全控制上没有形成有效的合力，部门之间衔接性有待强化。三是房地产企业成本控制中静态和动态双重控制协调性不足。房地产企业要进一步强化成本管理，应当实现各管理环节和流程之间的衔接，推动整体的协调性。通过把握生产质量，强化各环节的动态和静态控制，确保实现管理目标的有效实现。一些房地产企业在成本管理中没有按照事先设计的管理目标和成本管理模型进行控制，总预算成本计算不科学、不准确，不能保证整体成本控制在可操作范围之内。由于缺乏动态和静态双重控制，对企业未来发展指导性意义不大。
三、房地产财务成本管理的措施
第一，进一步强化财务成本控制。房地产企业在建设项目管理过程中，应当围绕资金成本和税务成本两个方面强化财务成本管理。财务管理人员应当结合现金流量以及可行性报告等相关分析资料，对于资金投放明细进行具体分析，强化资金投资收益分析。依靠资金宏观管理和有效控制，实现对建筑工程整体规划的合理把控。在此基础上，切实提高资金的使用效率，降低资金使用成本。围绕税务成本，通过了解和研究税务法规，强化跟税务部门之间的沟通协调。根据项目成本进行合理的税收筹划，合理合法降低适用税率，在规避税务风险的基础上，减轻房地产企业纳税成本，实现节税的目的。第二，强化房地产工程成本控制。工程成本是房地产企业成本管控的重要内容，围绕建设成本和配套成本两个方面对工程成本进行有效管控。通过测算分级企业成本经济，实现成本管理的科学化，要科学制定成本控制指标，并确保控制指标的科学性和可行性。通过对控制指标的细化，落实到具体的管理流程中，实现对工程进度的科学指导。要结合成本，确定施工的标准、施工的招投标以及工艺等相关方面。在施工的过程中，要不断设计和完善相关流程，通过制度管理和流程签证等方式，进一步明确施工队伍层级权力，通过不相容职务相分离等实现成本管理的有效管控，减少不科学费用的支出。第三，进一步完善管理成本控制。房地产企业应当进一步围绕降低成本增加收益进行管理成本控制。通过强化施工建设项目过程管理和流程管理，加大对设计费用和开发费用的监控，在提高效率的同时降低成本。要通过成本核算和开发实现制度约束，在管理过程中不断创新，加大管理和控制，通过专业化精细化管理，提高资金集中度和使用效率，在提升项目成本核算准确性的基础上，提高成本控制决策的科学性，提高房地产企业经济效益。
参考文献：
[1]姜春秀.基于大数据的大型房地产企业成本控制研究[D].山东建筑大学，2015.
[2]刘旭.房地产企业成本控制研究[D].华南理工大学，2013.
房地产企业税务管控范文3
关键词：财务管理；房地产企业；纳税筹划
房地产企业是指以盈利为目的，从事房地产开发、经营、管理与服务的企业。房地产企业作为我国国民经济的重要组成部分，直接影响了人们的生活水平与住房质量。纳税筹划是指各类企业在符合国家税收法律法规前提下，选择最合理的纳税方案，以此来减轻企业内部的经济压力，提高企业整体效益的一种纳税管理手段。我国目前税收种类繁多，纳税工作复杂。随着我国税收政策的改革，房地产企业面临着巨大挑战，因此基于财务管理的房地产企业纳税筹划工作尤为重要。此外，提高房地产企业纳税筹划能力，能够减轻房地产企业的经济负担，提高房地产企业经济效益，对促进房地产企业的可持续发展具有积极意义。
一、纳税筹划对房地产企业财务管理的影响
（一）对财务管理对象的影响
财务管理对象主要是指企业的资金流动与运动。纳税筹划对房地产财务管理对象的影响，主要体现在房地产资金流动方面。一方面，房地产企业按照国家税法规定，通过调节固定资产折旧方法、折旧年限，或减少无形资产分摊年限，进而减少房地产企业整体利润，从而推迟房地产企业纳税，并将纳税时间调整到国家税收优惠政策最大的年限。另一方面，房地产企业通过国家所颁布的免税、减税等相关政策，降低房地产企业纳税成本，进而减少房地产企业资金流动。此外，房地产企业还可以选择不同形式计价方式，如分期支付等，减缓资金流动速度，提高房地产企业经济收入。
（二）对财务管理目标的影响
财务管理目标是房地产企业财务管理中的重要组成部分，是评价房地产企业财务管理水平的重要标准。房地产企业若想持续健康发展，就必须针对其自身特色制定相应的财务管理目标。房地产企业若想在现今市场经济环境下稳步前行，就应采取相应措施，降低企业生产经营中的各类成本支出，如税收成本等。纳税筹划能够实现房地产企业财务管理目标，其作为一种规划手段，主要是围绕房地产企业管理目标而展开的，纳税筹划的优劣直接关系着房地产企业财务管理目标能否实现。当前房地产企业正处于巨大压力之下，其内部压力并不低于外界压力。因此，房地产企业在进行财务管理时，应注重纳税筹划的积极意义，深入挖掘纳税筹划的特点，兼顾企业发展的长久利益，制定符合企业自身特色及财务管理目标的纳税筹划方案，进而提高房地产企业的综合竞争力。
（三）对财务管理内容的影响
财务管理内容与纳税筹划之间是相互交叉关系。现阶段我国财务管理主要分为资产融入、投资、经营及收益四个环节。纳税筹划贯穿于这四个环节之中。首先，在房地产企业融资阶段，应充分考虑我国的房地产税收政策及税收法律调整范围，合理地制定纳税筹划方案，进而为房地产企业选择正确的融资方式奠定基础。其次，投资作为房地产企业的关键环节，关系着房地产企业的生存与发展。成功的房地产投资能够促进房地产企业健康平稳的发展，失败的房地产投资能够引发房地产企业破产等不良后果。纳税筹划在房地产企业投资工作中扮演着重要角色，其不仅能够降低房地产企业的纳税成本，同时也能优化房地产企业资金配置，控制房地产企业资金流向，进而提高房地产企业经济效益。因此，房地产企业在投资前，应做好纳税筹划工作，充分了解国家各项税收政策，确定投资规模，进而实现房地产企业财务管理投资目标。再次，在房地产企业经营、生产、宣传过程中，应详细地计算每一个环节的开销，融入纳税筹划思想，进而选择更合理的生产经营、宣传模式。
二、基于财务管理的房地产企业投资活动纳税筹划方法
（一）延迟纳税
房地产企业在纳税筹划的过程中需要有充足的时间获取货币，而遵循国家法规规定的延迟纳税，则会使房地产企业将所要缴纳的税款金额，优先使用到企业日常生产、生活及服务之中。房地产企业在此期间不需要支付高额利息，在一定程度上降低了房地产企业资金流通压力，从而扩大了房地产企业经济效益，提高了房地产企业综合竞争力。
（二）利用优惠政策
我国为鼓励房地产企业发展，颁布了一系列优惠政策，例如：房地产企业在进行不动产销售过程中，增值税金额计算中可扣除土地使用年限费用、房屋拆迁等费用。此外，针对房地产企业经营而言，可以利用我国针对高新技术企业、节能产业等有利的增值税税收政策，拓展自身业务。
（三）利用税率临界点
现阶段，我国采取累进税率的方式征收土地增值税，国家会设置相应的税收临界点。房地产企业可充分利用该临界点，当其税率明显低于该临界点时，房地产企业整体税负压力减轻，有利于房地产企业资金流动，提高房地产企业整体经济效益。当税率明显高于临界点时，企业将负担高额税负，极大地增加了企业税负压力。因此，房地产企业应利用税收临界点，制定合理的纳税筹划方案。
（四）分解销售价格
土地增值税作为房地产企业纳税的主要部分，其税率与房地产企业所得的增值税成正相关。因此，房地产企业可采取分解销售价格的方式，将房屋销售与装修分开，从而降低了房地产企业增值额，减少房地产企业所要承担的土地增值税。
三、基于财务管理的房地产企业纳税筹划存在的问题
我们以某发展集团为例，结合该发展集团实际情况，阐述现阶段基于财务管理的房地产企业纳税筹划存在的问题。
（一）企业承包项目性质并未明确
不同的业务模式、结算方式所涉及的纳税方式和纳税种类均不同，就该发展集团而言，政府工程是其承接的重要项目。目前，集团承接的政府工程是“代建”，还是“自营工程”性质并不明确。通常情况下，“代建”和“自营工程”存在增值税差异，不明确的项目性质致使集团无法及时地处理增值税进项税额。
（二）安置房项目增值税缴纳存在问题
深入分析该集团现阶段采用的安置房项目缴纳增值税模式，可明显发现其中存在的问题。该集团收到的超面积补差，通常按照5%缴纳增值税款，但在“营改增”后安置房项目的等面积部分并未申报增值税，通常是在税务局核算土地增值税时进行补缴。与安置房交付增值税的时间相比，税务局的土地增值税清算时间相对滞后。此时，集团再补缴增值税会产生大量的税收滞纳金，便直接或间接地影响了企业纳税信用，增加了企业纳税负担。
（三）纳税筹划发票管理存在问题
目前，该发展集团在纳税筹划发票管理中，并没有明确简易计税与一般计税存在不同的增值税发票要求。其所采用的发票主要为增值税专用发票，并进一步对发票进行了认证。同时，也并未区分新老项目所使用的增值税计税方法，所有项目均使用同样的计税方法和专用发票，这就在一定程度上增加了该发展集团增值税负担。
（四）企业税务风险意识有待加强
就目前现状，该发展集团领导层、管理层、各部门负责人均能意识到纳税筹划的重要性，也具备一定的税务风险意识。但在税务风险发生原因、企业内部潜在的税务风险事件等方面关注度仍有待加强。同时，企业内部各级员工并没有意识到税务风险与自身的关联，往往认为税务风险与其无关，并未意识到税务风险的危害性。此外，该发展集团内部并未建立完善的税务风险监督评价机制，无法对税务风险做到早预防、早发现、早避免，严重增加了集团内部税务风险负担。此外，该集团在税务筹划管理过程中，并没有建立专门的税务筹划部门，税务筹划工作通常由财务人员完成，身兼数职的财务人员在开展纳税筹划工作中往往会出现纰漏。同时，集团内部负责纳税筹划的工作人员专业素养仍有待加强，专业人才队伍建设应持续进行。最后，集团内部对纳税筹划的培训工作开展较少，致使许多工作人员无法掌握最新的税收政策，在开展纳税筹划工作时往往会出现错误，影响了集团信誉等级。
四、基于财务管理的房地产企业纳税筹划措施研究
（一）明确企业承包项目性质，加快处理增值税进项税额
首先应明确该发展集团所承接的政府项目，是“代建”还是“自营工程”性质。按照国家税法上规定的“代建”应同时符合四个条件：一是该发展集团作为受委托方，其在开展立项等相关手续时应以委托方，即政府的名义进行办理；二是在工程项目建设期间，委托方、受托方二者间不可私自进行土地使用权、产权转移；三是委托方、受托方二者应签订“代建”合同；四是受托方即本发展集团在项目建设时不应垫付资金，不应以本发展集团名义办理工程结算，但该发展集团在工程结算中主要是以集团名义开展工作。由此可见，该发展集团并不符合国家税法“代建”规定第四条。为进一步明确企业承包项目性质，该发展集团应展开相应工作。该发展集团应与税务机关展开沟通，明确受政府委托的工程项目性质，并以项目性质为基础，进一步开展纳税工作。若税务机关明确集团受政府委托的项目为“自营工程”性质，此时集团应将已认定的进项税额进行区分，明确进项税额的归属问题。若进项税额归属2016年4月30日之前的项目，则应对其进行进项税额转出处理；若进项税额归属2016年4月30日之后的项目，应按照自营项目增值税缴纳处理。值得注意的是，若将企业受政府委托的项目认定为“自营项目”，则会出现增加增值税税额的可能，在开展增值税缴纳之前，企业内部负责纳税的财务人员应与相关领导、相关部门商议后再做决定。自营工程增值税缴纳方法为，集团将收到的政府结算金额作为该工程项目的实际收入，2016年4月30日以后的项目应遵循增值税计算公式：项目取得收入/1.09×9%-项目进项税。
（二）安置房项目采用政府回购模式
为避免由安置房项目增值税缴纳问题而引起的集团税务风险问题，集团应进一步明确安置房项目增值税缴纳模式，降低企业税务风险。因此，该发展集团安置房项目纳税方式可选取政府回购模式，在增值税计算上，政府回购模式为政府确定回购价格从而进行增值税计算，在土地增值税计算上，政府除确定税后价格外，还具有确定收入等作用。若该企业在开发房地产的过程中将政府回购全部用于拆迁户安置，则不需要缴纳土地增值税，从而减轻企业税负压力。
（三）加强对纳税筹划发票的管理
发票是在商品销售、购买过程中，企业经营活动的开具和收取，是我国税务部门管理的收付款凭证。由于国有房地产企业与常规房地产企业性质有所不同，国有房地产企业不以营利为目的，因此其发票管理应在国家法律法规的基础上进行调整。针对该集团纳税筹划发票管理存在问题，集团应进一步明确简易计税、一般计税对增值税发票的要求不同，以此作为切入点，进一步加强纳税筹划发票管理。增值税改革后，老项目与新项目增值税计税方式有所不同，老项目计税方式可依旧采取简易计税，即无需认证进项税，同时不用抵扣进项增值税。而新项目则应使用一般计税，即企业在成本支出时应尽量用增值税专用发票，从而减轻企业增值税负担。同时，集团内部增值税发票应指派专人进行保管，且每个月末均应对发票进行判断，确保发票上的数额与财务账本上所记录的数额相一致，应明确所有税务发票均应妥善保管，为集团今后的税务抵扣工作提供真实、可靠依据。
（四）提高企业税务风险意识
增强房地产企业税务风险意识，能够降低房地产企业税务风险事件发生概率。首先，房地产企业领导、高层人员应强化税务风险意识，定期组织各级各类人员学习税务风险知识，使税务风险意识深入人心。深入探讨房地产企业财务管理过程中潜在的税务风险，明确税务风险意识的重要性，让房地产企业各级员工认识到税务风险的危害性。其次，集团中负责税务的人员，应在纳税筹划前了解国家税务优惠政策，积极与税务机关沟通，了解税务机关行政标准为纳税筹划做充足准备。最后，集团应建立完善的税务风险监督评价体制，全面监控房地产企业内部涉税业务，参照行业内部纳税指标，制定符合企业实际的税务风险管理目标。通过多媒体、计算机技术对税务风险进行评估，制定相应的税务风险应对办法。同时，应将税务管理落实到集团内部的各个方面，根据事先了解的国家政策，制定合理的纳税筹划方案，严格监督纳税筹划方案的实施情况，预防税务风险事件，事后应总结纳税筹划方案实施经验，提升纳税筹划能力，进而保障房地产企业可持续发展。此外，集团应根据企业的实际情况建立税务管理部门，指派专业人士从事税务管理，提高税务管理专业性。同时，加大税务管理人员招聘力度广纳贤才，招聘专业性强、税收管理经验丰富的专业人士。针对集团内现有的财务人员、纳税筹划人员应开展相关培训工作，积极学习国家最新的纳税政策，增强纳税筹划工作人员法律知识提高其法律素养，确保纳税筹划工作人员在实际工作中，能灵活地运用相关法律知识，实现纳税筹划工作与集团实际经营发展相结合。纳税筹划的内容包括五方面：一是避税。主要是指纳税主体采用不违法手段，进而获取避税筹划。此行为虽不违法，但也不应提倡。近年来国家对避税行为进行严厉管控，避免该现象发生。二是节税。是指纳税主体依照国家所颁布的税收优惠政策合理纳税，是纳税筹划的重要组成部分，也是国家提倡的纳税筹划手段之一。三是规避税收陷阱。主要是指纳税主体在生产经营过程中，不要陷入税收条款中所被误认为的税收陷阱，从而加重纳税主体的经济负担。四是税收转嫁筹划。主要是指纳税主体通过对其所销售的商品进行价格调整，从而将税收转嫁给他人承担，进而减轻企业税负压力。五是涉税零风险。主要是指纳税主体在进行申报税务时，不会出现任何违法行为及纳税风险事件，通过该手段，纳税主体能够巧妙地避免纳税风险事件发生，进而减轻企业经济压力。
五、结语
总而言之，在经济发展的大环境下，基于财务管理的房地产企业纳税筹划受多方面因素影响，只有选择正确的纳税筹划手段，才能合理地规划房地产企业资金流动去向，减轻税务为房地产企业带来的经济负担，保证房地产企业能够平稳健康发展。
参考文献：
[1]幸晓辉.基于财务管理视角下的房地产企业纳税筹划分析[J].财讯,2021,(12)
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房地产企业税务管控范文4
关键词：投资性房地产；纳税；会计处理；分析
1投资性房地产中纳税会计处理的作用
根据投资性房地产的特点来看其在实际中属于一种非流动性的资产经营模式，其通过租金及资本增值的方式来从房地产红获取实际利润，由于在投资性房地产中所涉及的经营类型及涉税项目较多，因此在实际的税务工作中其所包含的税种也较为复杂。目前税制改革使投资性房地产的税务工作变得更加繁杂，在此背景下多数企业开始采用新的会计准则来进行纳税处理。纳税会计处理的进行主要是应用相关税法、会计原则等作为基本依据，以此来清算投资性房地产中所涉及的税务内容，通过对会计处理工作进行调整，以此来做好纳税会计与税务处理衔接的工作。
2对投资性房地产纳税会计处理产生影响的原因
2.1因税种因素产生的影响
（1）房产税带来的影响。房产税所产生的税收主要是在房屋财产的基础上所产生的一种税目，因此在进行房产税计税时需要在征税对象的基础上来进行计税工作，即从价计征方式和从租计征方式，由于在实际中两种计税方法存在的差别使纳税会计处理工作在进行的过程中所采用的处理方式也有一定的差异性，而这就是房产税因计税方式为纳税会计处理所带来的影响。（2）土地增值税带来的的影响。土地增值税就是一种针对土地使用权在流转的过程中增值部分收取的一种税目，属于流转税的一种。在税法规定下，增值税是对增值收入进行收税，而在会计准则下，如果企业使用公允价值模式，则需要根据公允价值来调整企业的账面价值。（3）公允模式计量对所得税的影响。企业采用公允价值计量的投资性房地产不再计提折旧，企业采用公允价值模式计量，使得企业经营业绩有很大的不稳定性，投资性房地产可以采用公允价值模式计量，会计报表反映资产价值增加、对集团资源配置和内部管理的影响，致使该项资产的市场价值被严重低估、对利润分配和股东价值的影响。
2.2投资性房地产初始计量方面
在对投资性房地产进行初始计量时需要根据类型的不同而采取相应的计量方式，如对于买入的投资性房地产需要根据买入的价款和相关的税费作为计量的基础，而对于自建的投资性房地产，则需要按照竣工结算之前的一切收入为计量标准。
3改进投资性房地产纳税会计处理中存在的问题的措施
3.1以税法对投资性房地产纳税会计处理进行管控
健全完善的税法可以为纳税会计处理工作的开展提供相应的基础依据。由于投资性房地产的税务处理及会计处理之间存有一定的差距，因此在实际中为了对二者之间存在的差距进行改进就需要应用税法作为支持，这样才能促使纳税会计处理工作在实际中得到高效的开展及执行。目前我国所执行的税法中存有较多的缺陷，因此所给予的保障及支持有限，不利于投资性房地产税务的正常运行，为此相关部门必须要针对这一要素及现今社会经济发展形势来完善及制定相关的税法，使纳税会计处理工作的进行有法可依。
3.2对投资性房地产税务进行明确的界定
第一，目前我国在税收上主要是统一进行增值税的收取，而在房地产项目中由于其经营性质的不同，所以在其所产生的增值税上也有一定的区别，因此在实际中需要对房地产性质进行准确的确定，以此来保证纳税会计处理方向更加明确；第二，需要由政府介入投资性房地产的税务工作中，根据房地产的实际收益来对其税务进行调整，保证房产经济在发展中的合理性及有序性，进而提升纳税会计处理的效率；第三，在投资性房地产纳税会计处理中需要对公允价值进行推行及应用，通过公允价值作为增值税的计税基础可以保证投资性房地产纳税符合市场发展的实际情况，并且此种纳税会计处理方式可以减小税务处理与会计处理之间存在的差距，从而促使投资性房地产在经营中可以健康、持续的发展。
3.3投资性房地产企业需要采取内控的手段来提升纳税会计处理工作
内部会计工作可以说是对企业经营中所产生财务活动进行有效约束的一种手段，在此情况下要想对纳税会计处理的效能进行提升需要注意以下几点内容：第一，组建高素质纳税会计处理人才队伍，首先需要确保岗位人员具备专业的素质能力及相关经验，以此来保证其可以适应岗位职责，其次需要对工作人员进行素质培训来提升其个人能力，使会计人员可以掌握最新的税务政策及税务法规，以此来为纳税会计处理工作提供基础支持；第二，规范投资性房地产企业内部的税务及会计管理制度，并对纳税会计处理工作的各项流程进行优化，以此来保证纳税会计处理顺利、高效的进行。
参考文献
房地产企业税务管控范文5
【关键词】 预售业务； 预收账款； 待摊费用
近年来，房地产行业迅速发展，预售方式成为现代房地产企业采取的主要的销售方式。预售业务的兴起主要是由房地产企业自身特点所决定的。与一般工业企业相比，房地产企业具有商品价值高、建设周期长、经济往来复杂等特点。通过预售业务，有助于缓解企业的资金压力，满足其资金需求。因而，与现销等传统的销售方式相比，预售业务备受青睐。然而，在房地产企业预售业务的处理上，会计准则与税法的规定并不一致，这对日常的会计核算工作造成不便。
一、房地产企业预售业务会计与税务处理的现行观点
（一）预售业务的会计处理
根据《企业会计准则第14号——收入》关于销售商品的收入确认规定，房地产企业的预售业务并不符合收入确认原则。房地产企业预收买方一定金额的款项但并没有移交等额的商品实物，形成企业的预收账款。由于其并不符合收入确认的原则，所以不能确认为当期收入，而形成了一种负债，待房屋建成并与买方办理移交手续时，才能确认为收入。在实务核算过程中，可使用“预收账款”科目核算企业当期收到的预售款。在房地产企业的预售业务中，收到预收款项时，借记“银行存款”，贷记“预收账款”；销售收入实现时，借记“预收账款”，并按实现的营业收入，贷记“主营业务收入”。计缴税金时，借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费”；实际缴纳时，借记“应交税费”，贷记“银行存款”。
（二）预售业务的税务处理
与会计处理不同，税法要求房地产企业把收到预售款视同销售，并缴纳税金（如营业税、土地增值税和所得税），及时履行纳税义务。
1.营业税和土地增值税
《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定：纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就转让房地产所取得的增值额征收土地增值税。即在收到预收款项的当天就确认收入，并履行纳税义务。可以借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费——应交营业税或应交土地增值税”；实际缴纳时，借记“应交税费——应交营业税或应交土地增值税”，贷记“银行存款”。
2.所得税
国家税务总局《关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）规定：房地产企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套实施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再进行调整。在实际核算过程中，当企业收到预收款项上缴税金时，采用“待摊费用”科目替代“营业税金及附加”科目计提税金；在收入确认时，把“预收账款”转入“主营业务收入”的同时，相应地把“待摊费用”依照配比原则转入“营业税金及附加”。
二、房地产企业预售业务现行会计处理的弊端探究
如果单纯依据会计准则进行处理，虽然满足了权责发生制下的收入确认原则，但仍有诸多弊端。
（一）不能反映实际情况，与事实不相符
因预收账款只有在房屋建成完工并交付给购买者时，才能将累计的预收账款全部确认为收入，而房地产业建设周期一般较长，短则一年半载，长则三年五载，在建设过程中所发生的各项费用、支出仍照常列支。由于数额较大，不易处理，极易造成企业账面虚亏，从而不能真实反映房地产企业的经营状况。
（二）不能进行良性税收监管，与现实不协调
由于收入不能及时结转，相应的税收不能及时上交，影响国家税收收入的实现；同时，预售的收入大多用来支持房屋建设的投资，其实质上可以看作是企业大额的无息贷款。没有税收的监管，就无法很好地对这部分收入进行有效管控。有的企业甚至隐匿收入偷逃税款，把预售收入作为操纵利润的手段。而可控的利润空间加大也是房价居高不下的原因之一。
（三）不能实现税收与收入的匹配，与环境不相容
缴纳税金并没有以确认的收入为依据计提，而是直接缴纳，容易使人产生税收与收入不相匹配的误读。在会计处理上，对于企业发展中出现的税收滞纳金是以损益类科目的费用进行支出和相关处理的。而按照《中华人民共和国企业所得税法》的规定，在企业税务处理上，企业的税收滞纳金是我国的税务机关对未按规定期限缴纳税款的纳税人按照一定的比例附加征收的相关款项。企业或者其他的相关纳税人如果没有遵守税法的规定，及时定量地上缴自身所要承担的纳税款，扣缴义务人未按照规定解缴税款的，都是税款滞纳的范畴。因此，按照法律规定税收滞纳金绝对不能在税前扣除。这也说明企业在支出方面的会计处理明显不同于税务处理。
三、改进房地产企业预售业务会计处理的建议
如何能既满足会计准则的要求，又能真实地反映纳税义务，是解决房地产企业预收账款会计处理与税法处理差异的关键。选择何种处理方法，应该考虑诸多方面的因素。
（一）加强监督，协调会计和税法账务处理的差异
会计准则和税法的规定从不同立场出发，反映企业的经营活动和社会责任，二者存在的差异本质上是由房地产行业的特殊性所决定的。房地产企业是高收益、高回报的行业，也与人们的生活息息相关。尤其在近年房价飙升的情况下，更需要国家通过税收这种最直接、最有效的方式进行监管。监督企业切实履行社会责任，依法纳税，对于整个社会有着积极而深远的影响。因而，会计的账务处理也应如实记录和反映房地产企业各期缴纳税金的过程。笔者认为，可以将会计准则要求下的方法加以改进或补充，以满足房地产行业这种特殊行业的会计核算的要求，协调会计和税法账务处理的差异。
（二）采用“待摊费用——预缴税金”科目核算
对于营业税和土地增值税的账务处理，可以借鉴税法对所得税的规定，引入“待摊费用——预缴税金”科目核算。“待摊费用”是指已经支出但应由本期和以后各期分别负担的各项费用。依照税法的规定，提前确认收入不能很好地反映企业的权责关系，也会造成会计处理混乱。另外，应交税费将在资产负债表中以负数列示，会使得信息使用者产生多交税的误解，即不能准确地反映企业的财务状况。如果采用“待摊费用——预缴税金”科目进行核算，把上交的税金作为一项特殊的资产摊销，与“应交税费”这项负债科目相匹配；同时，此科目体现“长期性”，把当期缴纳的税金看作预缴的税金，既可体现企业在当期真实地履行了纳税义务，又可体现履行纳税义务的行为待到未来收入确认时才得以真正实现。既不违反收入确认的原则，又能展现纳税业务。
例：某房地产开发有限公司，主要从事普通住宅的开发、建设及其销售。公司于2010年1月开发了一个新楼盘，整个工程于2010年底全部竣工决算并交付使用。竣工前，预售开发产品取得收入5 000万元，除按国家统一规定计算缴纳预售收入的相关税费外，还依据当地规定按预收账款的1%预缴土地增值税50万元。项目竣工后，商品房全部售出取得收入6 000万元。该公司营业税税率为5%。对于企业前期预售业务的账务处理如下（单位：万元）：
1.收到预收房款时：
借：银行存款 5 000
贷：预收账款 5 000
2.记录预缴营业税金及附加：
借：待摊费用——预缴税金 300
贷：应交税费——应交营业税 250
应交税费——应交土地增值税 50
3.实际缴纳各项税金时：
借：应交税费——应交营业税 250
应交税费——应交土地增值税 50
贷：银行存款 300
4.实现收入办理结算时：
借：预收账款 5 000
银行存款 1 000
贷：主营业务收入 6 000
【参考文献】
[1] 杨培.房地产开发企业预售业务涉税会计处理浅析[J].商业会计，2011（3）：17-19.
房地产企业税务管控范文6
关键词：中小房地产企业；会计预案；预集
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1672－3309(2010)11－76－02
一、从财务角度分析中小房地产企业的生存环境
1、相关的税收政策复杂多样。《营业税暂行条例实施细则》规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。除营业税金及附加以外，房地产企业负担较重的税项是土地增值税和企业所得税。关于土地增值税的相关规定有《土地增值税暂行条例》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]2l号)等。国税发[2006]187号文件强调了土地增值税的清算管理，规定了税务机关可以要求开发单位进行土地增值税清算的情况。财税[2006]21号文件规定了要预征房地产企业土地增值税：各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值税水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商业用房等不同类型，科学合理地确定预征率，多退少补。
有关房地产企业所得税的规定主要有《企业所得税法》和《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号1等。
2、涉及的税收和规费繁多。房地产企业除税金之外，还要向地方政府交纳各种规费。如报建费、新型建筑材料专项基金、散装水泥专项资金、异地绿化建设费、防空地下室易地建设费、专项维修基金等。除此之外，涉及规划、报建、施工和取得预售许可证以及产权初始登记的事项，要向指定单位交纳一定的费用。
3、企业资金管理复杂。房地产是高投入、高风险行业。对于开发商来说，最主要的支出――土地成本和建安成本都是不可控的。土地是垄断资源，开发商的选择是被动的。一般情况，楼面地价低于每平方米的建安成本，这样的项目可能相对安全，但目前情况是楼面地价高于每平方米的建安成本一倍、两倍甚至是好几倍。一旦市场波动，房地产企业面临的风险极大。对开发商而言，营销费用、管理费用、财务费用是可控的，取决于资金、用人计划以及市场推广计划。从土地成本、建安成本、开发费用这三大项来看，土地成本和建安成本在整个开发成本中占到90％以上，而且合约一旦成立，必须按约定支付，否则要承担违约责任。
其次，企业现金流极不稳定，很容易出现资金短缺，导致项目失败。支付的金额大小取决于土地成交价的高低，这个价格有着不断攀升之势。随着土地资源的减少以及国家对土地管控的加强，从长远来看。土地价格是不会下降的。
二、中小房地产企业会计预案应注意的问题
在项目启动以前，在会计核算上应认真思考，做好预案。应重点考虑以下因素：
1、分类核算，注重增值额。大多数房地产项目会有车库、商业用房(会所)、住宅等不同物业形态。对每一种物业形态的收入应该分开核算，这样做不仅是为了满足管理上的需要。更重要的一点是为土地增值税的预交和清算打下基础。同时，注意住宅面积是否在规定的普通住宅面积范围以内，有超过规定面积的一定要和没有超过规定面积的分开核算，目的是满足土地增值税的相关规定。
笔者建议把装修收入和房款收入分开核算，将售房合同和装修合同分开签订。这样做可以避免因增值额上升、增值率过大而多交土地增值税：把装修质量和房屋建筑质量分开，不要让两个不同事项相互影响，导致延迟交房或者交不了房。
2、争取多种销售形式。为减轻税负，会计在核算上要尽量配合销售部门，在收入确认的金额和时间上争取企业利润的最大化。比如，按照国税发(2006]187号文件的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。发生所有权转移时，应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
当然，房地产开发企业还可以创造其他的视同销售形式。视同销售情况下，相对来说销售价格和收入确认时间有一定的自由度。可以运用这一规定，将视同销售延后至项目清算时确定，所达到的效果是可以延迟交纳营业税金及附加、预征的土地增值税及企业所得税，为企业争取到更多的资金使用时间。另外，在价格上也存在一定的空间。
3、尽量不代垫预交税金。按照相关规定，房地产开发企业没有取得预售许可证之前。以排号费、诚意金等任何形式向客户收取费用都是违规的。但是在现实中，以各种名目收取费用既是企业的销售策略，也是快速回收资金的手段。对于各类收入，要按照收付实现制原则进行确认。同时在核算中，一定要结合公司产品的设计规则、物业形态、营销方案进行。并注意遵守会计制度和税法的规定。
4、按配比原则确定期间费用。由于项目的现金流极不稳定，取得销售收入前有大量的现金流出，其中包括运营费用和广告费用。按照一般的会计习惯，费用在发生时计入当期的管理费用或者是销售费用，但这种核算方法没有考虑国税发[2006]31号文件对房地产开发企业的影响。该规定表明，项目一旦开始销售，就要按20％的毛利率预交企业所得税。那么就有可能出现这样的情况：如果项目在当年六七月份开始投入。而到第二年的三四月份才开始销售，那么为项目正常运行而在前期投入的运营费用作为期间费用计人管理费用、销售费用，在年末作为亏损转入未分配利润，但是到第二年有了房屋预售收入时，没有费用用于抵扣按20％预计毛利率预交的所得税，对企业来说是一个损失，虽然在项目结束后要进行汇算清缴，但对企业来说至少是损失了资金利息。因此。会计核算上应按照配比原则，将项目开始销售以前所发生的运营费用，先行计入待摊费用中，在取得预售收入时转入管理费用，抵消国税发[2006]31号文件的规定对企业预交所得税的影响。
5、按权责发生制核算开发成本。土地增值税的主管税务机关是地方税务部门，为了征管方便，一般情况下税务部门要求开发企业对所有建安企业实行代扣代交建安税。一个开发项目从设计到最后交房会涉及十几个甚至是几十个单位，税务部门无力对每一家单位的收入进行核实，而是抓住开发企业这个源头进行征管。这个时候，会计上要把开发成本的支出按照“总包”和“分包”进行分类。出于对税收政策要求的考虑，应该按权责发生制核算成本。不低估费用。
