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商业综合体市场发展前景范文1
中图分类号： TS958 文献标识码： A
项目名称：石河子大学大学生研究训练计划（SRP):三线城市建筑综合体的规划设计调查与研究--以石河子为例
第一章绪论
城市建筑综合体是年轻的建筑类型，在我国的发展历史很短。与城市建筑综合体大量建设和重要地位相比，对其建设理论、经验和方法等方面的研究比较薄弱。从我国城市建设的实际情况和发展趋势来看：一方面，城市建筑综合体必将作为城市建设的重要建筑类型；另一方面，我国城市建筑综合体的建设有不少待深入研究的问题。因此，当下对城市建筑综合体进行研究分析，提出适合我国国情的的城市建筑综合体发展前景是有必要的。
城市综合体会在一定的区域内规划出一个小型的商业圈，满足人们大部分的购物需求，如果设立酒店的话还能满足外来人员的住宿问题。一个小型的城市，经过完善的规划，城市综合体的各项功能完善，在一个三线的城市中设立多个城市综合体也会减轻城市的交通压力，使城市进行更均衡的发展。城市综合体发展到一定时间后会形成一定规模，带动综合体周围片区的经济发展。城市综合体相比于商业中心，规模较小，但具备居住用地，对综合体周围的交通压力会有很大的缓解，人们出行购物无需行，城市综合体内即可解决人们的大部分需求。石河子市作为一个典型三线城市的代表，其建筑综合体尚有很大的发展空间。
第二章新疆石河子市城市概况
石河子市位于北纬43°20′～45°20＇,东经84°45′～86°40′之间。位于天山北麓中段，准噶尔盆地的南缘。石河子市创建于1950年，是由军人创建的。近年来国家实施“西部大开发”战略，石河子已经成为新疆西部大开发的前沿阵地。所以在未来几年之内，石河子市的城市商业综合体将会迎来一个较快的发展。我们研究其功能布局也有极大的意义。石河子总占比达到56.5%，城市区域辐射力人口规模达到115万以上（包含附近的沙湾和玛纳斯县）。石河子非农业人口占比达到92.5%，非农业人口占了绝大多数。这也为商业的发展提供了一个大的前提。石河子是一个以汉族人为主的城市，占比达到93.61%。石河子人口结构老年化比较严重，老年化率达到18.86%，且35－60岁的中年人口的比重极大，有进一步加剧老年化的趋势。总而言之，石河子市是一个具有强大发展潜力的城市。石河子也将成为新疆发展的窗口，城市建筑综合体在以后也会被广泛采用。
第二章 石河子城市商业综合体现状
通过石河子的城市背景环境，城市规划，来分析出未来三线城市综合体的潜力。相比于一二线城市的完善规划和城市基础建设，三线城市虽然也进行了规划，但是基础建设相对落后，商业圈的分布可能偏集中于老的城区，新的开发区由于建立时间较短，短期之内吸引大量的人气也有一定的困难。三线城市的交通较一二线城市也相对较慢，所以不在商业圈的人在购物时会觉得不便，居住圈只能满足基本生活需求，却满足不了人们更高的精神需求。
通过对石河子的三个大中型城市综合体即中影文化广场、中盈城市广场和准噶尔大厦进行实地的考察，拍摄大量影像资料，整理文字资料，完成的调研报告显示：这三个城市综合体中准噶尔大厦的规模最小，中影文化广场和中盈城市广场的规模较大。
准噶尔大厦是集商场，酒店，住宅的综合一体化建筑。还兼备了人防工程，地下停车场。准噶尔大厦不仅能满足楼上的住户，还能带动周围片区，形成一个微型的商业圈。
中影文化广场就比较大了，北面为居住用地，南面为商业用地。给人的第一印象，居住区的绿化面积非常大。住宅楼均为高层，整个综合体拥有大量人口，这为设立大型商场，酒店，娱乐场所做了基础，商业区有了人流量才有活力。虽然还未完全完工，但是规模初具，已经能让人想象出未来的热闹场景。同时也能带动北泉镇的经济发展，使北泉镇也有自己的小型商业圈。新的商业圈因为租金便宜，会吸引大量的商铺。
中盈城市广场和中影文化广场规模相当，距离也比较近，会形成一定的竞争关系，但相信只要各自做好自己的方向，都会发展的很好的。中盈城市广场坐落于石河子商业新区北泉镇，在石莫公路与上海路的西北方向，项目占地240亩，总投资15亿元，总建筑面积107900万平方米，商铺共524套，分三期开发建设，一期以商业为主，主要由义务商品城、酒店和写字楼组成；二期主要建设义务小商品城和高档住宅；三期规划为高档住宅，预计2014年1月全部投入使用。本次销售均为产权式商铺，涵盖步行街、同铺、外铺。面积在14――130多平米，框架结构可自由组合，小面积商铺总价在10万左右，目前只能提供524套商铺，但是前来咨询、预约购买的居民超过千人。将建成集购物、餐饮、娱乐为一体的大型商业综合体。项目建成后将是石河子市首座城市综合体，打造石河子市乃至全疆规模最大、业态最全、档高的一站式义务商品城，带动石河子市经济发展，为石河子垦区职工群众提供更多的创业、就业机会。
第三章石河子市城市商业综合体功能布局特点
由于城市人口的增长和集中，沿街的建筑综合体被要求在一个工作场合之上叠加更多的居住空间。因此就有了石河子市现已建成的建筑综合体形成以沿城市主要街道的底层商铺、上部住宅的初级城市商业综合体，也就是现在通常说所的奥斯曼式住宅。这种建筑综合体模式起源于19世纪的欧洲大陆，它的底层通常是商店、饭店、咖啡馆和酒吧等功能，在其之上3-5层的住宅空间。而与石河子由这种由奥斯曼式住宅所形成的初级城市商业综合体的成功分不开的是这种商住综合体的另一个成功形态--内街式购物廊。水平方向的商住综合体叠加，形成了一个连续长条形的双面步行商业空间。石河子市较成功、较典型的就是幸福路温州商业街。
然而，对于一个城市来说，单纯的发展初级商业综合体无异于扼住了城市发展的咽喉。这种做法意味着要无限制的选择用未使用的土地发展城市；严格限制居民的数量和社区大小；将不同的使用功能分开布置以减少社会资源。这种思想与现代城镇规划的思想背道而驰。
城市是一个生命体，需要一颗充满活力的心脏。CBD（全称是“Central Business District”直译为“中央商务区”）是近20年出现的一种城市组织，是城市积聚力、排斥力和郊区吸引力共同作用下的产物。城市建筑综合体作为当代城市CBD的必要元素和内部核心，是一个城市发展的必经之路。石河子市，正处于城市发展的重要阶段，迫切的需要大型的城市建筑综合体来发展城市构建自己的CBD。因此便产生了准格尔大厦、中影文化广场和中盈城市广场这样在纵向、横向方向都发展的大中型城市商业综合体。
具体分析一下石河子在建城市建筑综合体。
1、准格尔大厦：
图3-1准格尔大厦效果图 图3-2准格尔大厦功能布局图
总面积：9994.69平方米
绿化率：30%
总投资：1.5亿元
该工程是集宾馆、商铺、住宅、人防工程及地下停车场于一体的综合性楼盘，1-5层为商铺，6-21层为宾馆，6-28层为住宅，总户数230户。位于石河子子午路以东，幸福路以南22号小区。这种功能布局不仅能满足楼上的住户，还能带动周围片区，形成一个微型的商业圈。
2、中影文化广场：
中影文化广场占地面积200亩，建筑面积近30万，总投资额15亿元。由商业综合体和住宅区组成，实现了城市综合体的横、纵向发展，将城市居住、休闲两大主要功能的有机的结合在了一起。
图3-3中影文化广场效果图
中影文化广场是石河子第一个真正意义上的综合体，也是目前为止唯一的一个商业综合体。处于几个商业项目的中心位置，项目门前的光明路将直接通往老街，形成与现在老市区商业中心的衔接，与市中心商业形成完美的互动，推动老市区人流的导入。大规模集中的体量、高端的商业形态、中心的位置、以及与老城区的互动，将使中影文化广场成为北泉新商贸中心的核心。项目商业总建10万平方米，是目前新疆最大的商业综合体之一。由两幢4层的综合楼、一条2层的景观步行街以及一个地下商场所组成，通过封闭式的中庭广场连接成为一个整体。沿上海路跨度将近350米，沿光明路跨度约150米。东西两头各规划一个大型市民休闲广场。综合楼的西楼一、二层为超市，和一条服装内街；三楼是影院、KTV、动漫城等娱乐场所以及一些文化产业。综合楼的东楼一、二层为大型的酒楼，三楼规划一个石河子最高端的洗浴中心。项目北边的景观步行街将规划特色餐饮街。
3-4中影文化广场功能分布图3-5 中影文化广场住区入口
3、中盈城市广场：
总投资：27045.05万元
总面积：87705080平方米
绿地率：36%
它充分考虑了与周边环境的协调，立面采用了富有现代感的设计手法、利用线条、坡屋顶、三段式设计以及阳台飘窗局部造型的处理，打造简欧式风格，但又富有时代感的建筑形式。这个立面造型既丰富，又浑然一体，充分考虑了其“美观、经济、实用”的原则。而中盈城市广场的地理位置，东临义务商品市场，南临商业广场，西临规划道路，北临北京路。拥有着如此优越的地理环境，它在不久的将来会成为石河子的商业轴线，旅游轴线，生活区和工业区有机的链接点。
城市建筑综合体的大量兴起标志着城市・建筑一体化将作为城市发展的基本体系。
第四章总结
次考察我们着重研究了离学校较近的已建成的和正建的城市商业综合体。了解了石河子市城市商业综合体的现状以及在石河子兴建城市商业综合体的可行性。分析了石河子市城市商业综合体功能布局特点，从而找出比较适合于石河子市城市特点的城市商业综合体。为石河子市城市商业综合体的发展指明方向。并且还将我们在实地调研的在建的综合体建筑进行举例分析，进一步证明我们的调研结果。经过我们对调研结果的分析，我们发现石河子市的城市商业综合体具有广阔的发展前景。在一些发展较为迅速的二、三线城市，例如石河子，城市商业综合体的发展将会随着城市的发展而较快发展。
参考文献
商业综合体市场发展前景范文2
前不久，湖北省企业联合会/企业家协会/工业经济协会（简称“湖北省企联”）领导带领办公室、会员部、信息工作部和《企业与企业家》杂志等部门的负责人，赴素有武汉城市圈南大门之称的咸宁市，考察调研了鄂南最大的“一站式”家居卖场──天成财富广场家居建材馆。
天成财富广场家居建材馆位于咸宁温泉客运站旁，总建筑面积15万m2，全部建成后建筑面积达35万m2。该项目由全省最具发展前景的民营企业──湖北富丽园集团投资，湖北德钰商业经营管理公司负责运营管理。天成家居建材馆共分为建材、家具、配饰三大区域，馆内设置16部手扶电梯、4部观光电梯、全中央恒温空调、最新的内部装修设计。全馆共分四个楼层，涵盖精品陶瓷卫浴、精品洁具、地板、门窗、衣柜、橱柜、吊顶、五金、厨卫电器、家电、灯饰照明、空调地暖、墙纸布艺等上百个国际、国内知名品牌，上万个建材品种。空前强大的品牌阵容、品类齐全的业态分布、彬彬有礼的商场导购，使消费者在同一时间、同一地点，就能领略到不同品位和不同风格的家居文化。并以综合家居的概念不断丰富品牌阵营，以一流的规模、一流的环境、一流的品质、一流的服务、实惠的价格为消费者提供更全面的居家选择。据董事长关雨斌介绍，湖北富丽园集团与美国大运集团就天成财富广场后期开发达成战略合作协议框架：共同投资40多亿打造咸宁奥特莱斯旅游综合体项目，整体规划占地600余亩，建筑面积近70万平方米，整体项目由七大物业组成，包括奥特莱斯、星级酒店、Shopping Mall、酒吧风情街、水景美食街、国际双语学校、高档商务办公楼等多种高端服务业态，集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、度假等功能于一体的大型现代旅游综合体。全部建成后，咸宁奥特莱斯旅游综合体必将成为咸宁的名片，鄂南地区的名片，华中地区的名片。湖北富丽园集团天成财富广场家居建材馆的发展模式，在资金、市场、管理、人才等方面，为民营企业发展提供了许多成功的经验。
据悉，在此之前，湖北省企联领导分别带秘书处相关部门工作人员，先后到中国一冶集团有限公司、湖北新冶钢有限公司、大冶有色金属有限公司、湖北三九长江实业公司、千里马工程机械有限公司等企业进行了考察调研。
商业综合体市场发展前景范文3
2009年11月，北京34个部门和原城南5区（崇文、宣武、丰台、房山、大兴）共同参与制定了北京市《促进城市南部地区加快发展行动计划》。在这份总投资达2900亿元的行动计划中，“南城”被赋予了全新的定义。
2012年年末，这项投资计划基本收官。这个成绩让很多人感到惊讶，因为政府原本的目标是在3年内完成投资总额的70%。2012年11月，北京市人大会议上公布的“关于城市南部地区建设进展情况的报告”指出，未来3年内，北京对城南地区的投资将继续高出全市当年增幅的10%以上，并将加大招商力度。
北京南城发展的积极向好，给这片原本发展滞后的区域带来无限生机。而此区域内的房地产项目，特别是写字楼项目更是迎来了来之不易的发展契机。坐落于北京西南四环的诺德中心即将推出其标志性产品200米超高层写字楼。据了解，其2012年推出的一期三栋写字楼已全部售馨，热销30亿。这座地标性建筑将给北京写字楼市场带来另一波冲击。
京西南呼唤地标性建筑
在去年年末举行的北京市十三届人大常委会三十六次会议上，北京市发展改革委副主任刘印春表示，“新三年城南计划”即将出台，未来3年，北京市将全力推进新机场主体工程建设，并将制定新机场临空经济区规划。此外，北京对南城地区的投资将继续高出全市当年增幅的10%以上。其中，丰台区计划“追加”投资1300亿元，用于产业发展、公共服务、基础设施等重点领域的88个项目。
随着北京建设“世界城市”的发展计划不断推进以及新三年城南发展计划的实施，北京城南这片价值洼地的重要地位愈发凸显，其发展速度也在不断加快。然而就商圈的整体发展情况而言，北京南城相比京城东西两翼依然存在一定差距。
在南城，只有丰台科技园总部经济区和丽泽商圈两个知名商务区域，这些年来，二者虽然也取得了很大的发展，但与东部和北部相比，始终相对落后一些。但是，发展的滞后同时也意味着发展前景的广阔。近年来，丰台科技园不断推进“东进西扩”，并将总部经济区东区定位为北京西南地区新的城市聚集区和复合型城市功能区。目前，这片区域已成为北京市首个城市规划设计导则的试点区域，而身处其中的诺德中心对此起到了重要作用。
中关村丰台管委会宣传处处长程诗认为，北京诺德中心称得上是提升整个东扩区域品质和形象的标志性项目。
2002年，丰台科技园二期建设时，管委会在全国首次使用“总部经济”模式，并创造了良好效果。“二期的运营模式是把原来工业园区内制造业的发展调整为总部经济的发展，由发展制造业转型为发展创新高科技模式。”程诗告诉《中国经济周刊》，“园区发展到现在，又做出了相应的调整。这次调整主要是产业的升级。我们鼓励大型央企、高科技企业、服务型企业进驻园区。这种升级更期待高端写字楼项目的出现，北京诺德中心的出现无疑满足了园区建设的定位空缺，对园区具有明显的提升品质作用。”
在总部经济区“东进西扩”的战略升级规划中，打造区域地标建筑成为园区的明确目标。纵览全球知名商圈，每一个区域都有一栋建筑主宰着区域的高度。比如北京中央商务区的国贸三期、上海陆家嘴商务区的环球金融中心、香港中环商务区的IFC大厦等等。围绕这些地标建筑，各种业态、各类资源汇聚，形成国际化的活力商圈。显而易见，地标建筑的“核聚效应”在区域发展中的作用非凡。
因此，正在升级的总部经济区打造区域地标建筑势在必行，北京诺德中心敏锐地抓住了这一机遇，应运而生。开发商北京中铁华升房地产开发有限责任公司（下称中铁华升）总经理王景明在接受本刊记者采访时说，中铁华升已先后在北京、深圳、大连、包头、广州、青岛、济南等地成功开发了一系列里程碑式的项目，其中200米以上的项目多达5个。“北京诺德中心也不例外，之所以将其选择在丰台科技园总部经济区，得益于我们对于这一区域的充分认知以及对于区域美好未来的憧憬。”王景明表示，“我们的北京诺德中心项目是总部经济区东进战略的首个项目，可谓是代表着整个园区总部经济发展的标杆式项目。北京诺德中心的建立标志着丰台科技园东进战略的正式启幕。”
200米超高层写字楼问鼎京西南制高点
受益于国家经济稳定发展，北京写字楼市场租金始终保持上涨，成交量不断攀升。在众多写字楼项目中，北京诺德中心无疑是西南区域的佼佼者。作为京西南罕有的综合体项目，北京诺德中心自2011年底入市以来，一期三栋高端总部写字楼已全面售罄，成交达30亿元。
进入2013年，其二期产品即将问世。北京诺德中心二期定位于地标级高端综合体，包括一栋200米超高层总部写字楼、4栋比肩而立的总部企业独栋写字楼、两栋总裁行政公寓以及大型商业中心。
2011年，北京诺德中心入市之初，就打出了“一个区域、一个中心”的口号（一个区域即总部基地的东扩区域，一个中心指的是京西南中心地标建筑）。而即将面世的西南200米第一高写字楼，被业内人士视作诺德项目的阶段性收官之作。
这座即将拔地而起的超高层写字楼，位于总部经济区东三期中央景观轴上，由60米宽的绿色景观贯穿，规划有多层级绿地系统，大型城市广场等。写字楼与其他配套建筑分布于中央景观轴两侧，形成边界分明、识别性强的公共空间系统。
作为区域最高写字楼，诺德中心二期不仅在高度上独树一帜，在品质上更可谓是出类拔萃，而这种内外兼修也让诺德中心得以问鼎京西南商务制高点。
在产品规划上，北京诺德中心超高层写字楼大堂挑高达15米，豪华的商务大堂全部采用高级天然石材铺贴地面，墙面干挂高级天然石材，整体沉稳大气，彰显卓然不凡的奢华。
北京诺德中心超高层写字楼建筑顶层特别规划双层挑高6米的奢华会所；楼顶特设的直升机停机坪可停放和起飞直升机，满足私人直升机需求。
王景明认为，现代都市的发展促使城市综合体的诞生，而城市综合体的出现同时也反过来促进了现代都市的进一步发展。作为总部经济区第一个综合体项目，北京诺德中心城市综合体的诞生，也标志着总部经济区将迈入大都市时代。同时中铁华升所打造的200米超高写字楼，无疑将成为整个区域的标杆，这对于园区乃至整个京西南而言都将是一个形象的提升，替补区域缺乏地标性建筑的空白。“这个区域拥有了良好的形象必然能够吸引更多的企业入驻京西南，从而带动整个区域的发展。”王景明说。
地标综合体填补区域空白
作为世界500强之一的中国中铁股份有限公司（下称中国中铁，601390.SH）早在2007就已进驻总部经济区。这家长期从事房地产开发的中央企业多年来持续看好总部经济区的发展前景。在总部经济区全面升级之际，以打造区域中心为目标，将其旗下诺德品牌首个综合体项目——北京诺德中心落户于此，以其45万平米的体量以及200米区域第一高度，当仁不让成为京西南的中心地标。
北京诺德置业有限公司（下称诺德置业）是中铁华升的诺德项目公司。其项目总经理李新春告诉记者：“北京诺德中心可以说是公司的一个标杆性项目，作为诺德品牌‘立足北京，布局中国’发展战略中的重要一环，北京诺德中心对于诺德品牌的树立以及品牌未来的发展都有着至关重要的作用，可以说是给我们的品牌树立了一个标杆。”
李新春回忆起一期项目在建时，他每天不止一次地去项目实地探访。他几乎每天都会把每一层都看一遍，以保证能如期竣工。作为一名房地产从业者，李新春一直对北京诺德中心充满信心：“无论是中关村、金融街还是国贸CBD，写字楼的出售和租赁价格都已经到了一定高度。京西南地区一直被大家称为黄金角，虽然正在快速成长，但仍是整个北京城的价值洼地。区域内像诺德中心这样的高端写字楼极其罕见，这个项目带动了周边地区的经济发展以及配套设施的完善。区域发展对于项目也是一种利好，项目是在与区域共同发展。”
商业综合体市场发展前景范文4
始于2011年的限购令，使得一直坚挺无比的中国楼市陷入了前所未有的疲软期。由于限购直指住宅市场，从此住宅销售一蹶不振，2012年全国70余个大中城市住宅销售套数及销售额同比往年呈现大幅下滑趋势。北京、上海、广州等一线城市的住宅售楼处，半天也见不到几个客户身影。
相比住宅市场的冷若冰霜，非住宅产品如商铺、写字楼、商住公寓等商业地产项目却异常火爆，可谓典型的房地产市场冰火两重天。这不得不让人想起当年没有限购令的年份，住宅项目的售楼处车水马龙，商业地产项目遭人冷眼，现如今的场景不得不让人感慨三十年河东，三十年河西。
限购令的推出使得房地产市场出现了产品供应结构的重大改变。楼市出现的显著变化是，由于住宅遭遇重大挫折，使得众多房地产企业和投资机构纷纷掉头，把企业的发展重点转向商业地产开发。发生这种转变的不但包括大型房企，比如万科地产明确表态要在2012年进军商业地产，中小开发商也不甘寂寞跟风转战，把资金和人力全部集中到商业地产领域。
早先集中进行商业地产开发的房企成为市场的绝对明星，受到万千同行仰慕。如在全国各地疯狂复制万达广场的王健林成为福布斯中国榜单的排头兵，而一直在京沪核心地段的潘石屹日子也过得异常滋润。商业地产万丈光芒下，短短一年时间内，就成为楼市主力军，各地陷入对商业地产尤其是城市综合体开发的狂欢之中。
限购带来商业地产的三大变化
商业地产的巨大发展，表现在三个层面：一是全国各地商业项目大量推出。比如沈阳市中心区域在建综合体项目竟超过40个；昆明未来5年仅商铺就将新增近300万平方米，人均商业面积直追香港、上海等国际性大都市；成都目前在建的城市综合体达到104个，未来两年之内还将有1000万平方米以上的商业项目投放。
例如在辽宁省海城市，这个城镇常驻人口不到30万的四线城市，除了现有建筑面积达10万平方米的四家商场之外，新建大型商业中心竟然有三个，单个项目建面最小的也有10万平方米。未来的国内城市，有可能出现如下的场景，三步一小商场、五步一大商场、七步一Shopping Mall。如此数量众多的商业体，狂热建设的背后，不能不担心项目蕴藏的巨大投资风险和商业运营风险。
二是商业地产人才一将难求。商业地产的开发其复杂程度和后期的运营难度是住宅项目难以比拟的。住宅地产开发相对单一，很多开发商甚至通过简单复制就可以创造辉煌，商业地产在运营方面对专业能力和经验积累等方面的考验极大。
由于商业地产项目开发的数量巨大，因此市场对商业地产人才极度渴望，尤其是商业策划和商业运营方面的人才一将难求。因此2012年一个住宅策划总监可能面临下岗，一名商业策划总监不但在市场上受众多房企青睐，企业还会给出高达百万的年薪。
三是商业概念层出不穷。今天的商业地产犹如当年住宅发展时，各种概念百花齐放：你开发townhouse，我就开发独立别墅；你盖花园洋房，我就造空中别墅；你有高尔夫，我就有游艇会；你是一线海景，我就是无敌江景。等业主怀揣着贵族梦想住进去才知道，原来这就是房子而已；
今天的商业概念更是百家争鸣。Shopping Mall、奥特莱斯工厂店、城市综合体、大型百货商场、单体旗舰店等，无论是投资者、还是运营者或消费者，都会眼花缭乱，不知所措。为了圈地占地，全国各地涌现出来无数主题公园、大型购物中心都在筹划中，但从已运营的项目来看，主题公园大多数出于亏损状态，而大型购物中心大多数经营惨淡。
“”带来的巨大风险
限购背景下，开发商把商业地产当作救命稻草、调控的避风港可以理解，同时地方政府也在土地收入下降的情况下推出商业用地可以说也在情理之中。利字面前，开发商与地方政府一拍即合，心照不宣的采取揠苗助长式的增长方式，对这种方式带来的严重后果充耳不闻、视而不见。
开发商业地产，有两种模式可以选择，一种是持有商业实现自我运营，但该种方式开发商会面临两大困惑，首先是商业经营人才和经验缺乏的尴尬；其次是面对需求不足、商业地产供应泡沫的现实，运营商存在巨大风险。第二种模式是开发商把商业地产当住宅来做，通过概念炒作吊足投资者和商家的胃口，把商业地产卖出去，然后收钱走人，这种竭泽而渔的方式最终坑害的不仅有投资者，还有运营者。
商业地产“”，短期内似乎带来表象繁荣，但长期来看，必然带来商业地产的结构性的泡沫。第一个结构性商业地产泡沫来自国内的二三四线城市。商业地产遵循的价值规律是“地段、地段还是地段”，这个理念是颠覆不了的。放眼全国的大多数城市，这句话可以理解为“一线、一线还是一线”。
各个时期，任何一国或地区，财富和人才都必然向一线城市聚集，核心城市的商业容量巨大，不断涌入的财富和人群就是商业地产盈利空间的最坚强保障。但如武汉、重庆、沈阳、合肥、南宁这样的二线城市，商业市场容量非常有限，缺乏一线城市巨大的财富积累和厚重的购买力支撑。在商业地产大潮中，动辄数十个综合体、数百万的开发体量。除了让人目瞪口呆之外，难免不担忧商业体的未来。除了二线城市，三线四线城市更是紧追其后，毫不示弱。商业地产的泡沫已经逐步形成并不断放大。
第二个结构性泡沫表现在开发商能力方面，可谓商业运营的智力泡沫。商业地产与住宅地产迥异，前者并不像后者那样可以简单复制，其在运营方面对开发者、投资者和运营者的考验极大。而当前国内大多数房企在开发商业地产方面，表现的特征大致相同：专业度低、专业人才匮乏，选址、规划布局不合理，各城市之间、同一城市的不同区，甚至出现了一模一样的商业体，商业项目的同质化现象十分严重。大部分项目在规划过程中，不遵守商业运营规律、规划不合理、不符合商业运营规律。
更为严重的是，在规划过程中并没有进行严格的商业市场调查，对当地的消费者消费偏好和特征毫无研究，造成项目与市场严重脱节，项目规划设计缺乏差异化和特色，最终在销售和运营阶段，受到投资人或运营者冷遇，应了那句出师未捷身先死的古话。
最后一个结构性泡沫风险表现在资金方面的风险。由于商业地产的大量上马，市场出现供大于求的局面。而商业地产和住宅开发相比，最大的不同就在于商业地产初始投资额巨大，而回收期又相对漫长。因此对于不少开发商来讲，如果大举进军商业地产，后期一旦销售不畅，或招商受阻的话，极有可能陷入资金困局，出现企业亏损、资金链断裂乃至倒闭甚至形成连锁效应。
最终的结果就是牵一发而动全身，造成中国房地产整体陷入万劫不复的深渊。虽然未来2年内，商业地产可能还是市场的宠儿，但随着时间的推移，不久的将来一旦住宅限购取消，市场流动性出现分流，加之商业供应量增加带来的运营风险，2014年之后，商业地产将由黄金发展期变成废铜烂铁期。
“跃”时代开发商生存之道
首先，遵循商业运营规律，在决定投资每一个商业地产项目之前，必须对项目地段、覆盖人群、周边同类项目进行深度调研，深刻分析，得出项目未来发展前景，并根据市场容量决定商业开发规模，根据消费特征进行商业业态定位和商家选择。同时做好项目可行性研究报告的编制工作，对项目投入成本、投资回报进行深度测算，根据结果决定项目开发工期和投资计划，使得项目每一步都在计划之内，都在开发商掌控之中，不打任何一场无准备之仗。
其次，在项目规划设计过程中，注重设计的通用性，以尽可能的在项目招商过程中，扩大商业业态的招商范围。当然对已经确定入驻的大型商家，要根据商家提出的特定要求，进行定制化设计，最大程度的满足定向商家要求。当然在设计过程中，要突出项目的差异化和特色化，如重点特色商家的引入、国际一线品牌的加盟等。在设计细节方面要考虑人性化，诸如停车位的充足、儿童及老年扶梯的增设、开敞中庭和门前广场让购物者更加融入商业体等。
商业综合体市场发展前景范文5
陈小姐仅是一个普通消费者的缩影，作为国内B2C领域巨头企业的京东，很多人在诧异于它的产品品类齐全的同时，也惊叹它的物流品质，这一切要归功于京东一直所恪守的自有物流战略。2015年，京东物流又有了新的延伸和变化。
推进渠道下沉
京东拥有全国电商行业中最大的仓储设施。据统计，截至2014年第四季度，京东在全国范围内拥有7大物流中心，在40个城市建立了123个仓库，总面积超过200万平方米。京东还运营着3210个配送站，覆盖全国范围内的1862个区县。此外京东在其中134个区县提供当天送达的“211限时达”服务，并在另外866个区县提供次日达的配送服务。
京东一直以来奉行建设“自有物流战略”，这个战略助推京东在短时间内迅速做强做大，并使京东在电商逐渐同质化发展的情况下能够脱颖而出，为客户提供质量更高的物流服务，从而提高客户忠诚度。与此同时，面对电子商务发展的变化趋势，京东从2014年起，在自有物流的基础上，开启了渠道下沉战略。
目前，全国三四线以下的城市，有许多地区还是物流的盲区，为提高三到六线城市的物流速度，京东将渠道下沉列为公司的重要战略，拓展自营配送体系，为此京东首先推出“先锋站计划”。先锋站，即京东按照渠道下沉战略布点需要，从现有配送体系中抽调选拔人员，派遣他们回到各自家乡，在政策、资金等支持下，由这些员工在当地成立京东配送站。这一计划的开展，令更多消费者享受到京东“快速送货”的体验。
就站点布局标准而言，先锋站多处于国内偏远地区或此前位于京东市场盲点的区域，比如各远郊区县或村镇等，它们大多具备一定订单量且与现有自营站距离适中，能够确保货物及时收转。先锋站在完成商品配送的基础上，还承担业务开拓等多项任务。
对于京东此举，正略钧策管理咨询有限公司合伙人赵家俊认为：“物流对于电商而言，不仅是一个差异化的竞争策略，更是一个战略性平台，利用这个平台将业务流、客流、信息流进行有机整合，这是电商企业更为关注的。”
中投顾问高级研究员申正远表示：“渠道下沉是电子商务企业发展的蓝海之一。随着城市化建设的不断深入及广大农村消费者网上购物习惯的形成，三到六线城市的电商市场具有很大发展空间，京东转移物流重点的举措是明智的，具有较好的发展前景。”
组合拳出击农村电商
继中国网购市场规模突破一万亿元之后，城市网购市场增速日渐放缓，农村市场成为电商下一轮增长的新引擎。先锋站建成后，还有很多农村消费者对网购并不熟悉，更适应“看得见、摸得着”的面对面交易模式。
商家的嗅觉是敏锐的，农村网购市场还处于冻土层之时，京东适时推出了“县级服务中心”模式。这是继全国首个“农村电子商务试点县”“千家京东帮服务店”战略后，京东渠道下沉的又一重要战略，通过“一县一中心”的网络体系建设，在挖掘新的利润点的同时，也开始逐步解决乡村百姓网购物流的难题。
由于农村消费者居住比较分散，订单密度比较小，很多物流公司都无法触及，农村消费者很难享受到与城市消费者同样便捷的送货上门和售后服务，这是电商企业下乡面临的首要难题。一项统计也显示，目前农村消费者购买的大家电的价格普遍比电商平台高10%-20%。京东集团副总裁王志军告诉《中国名牌》：“我们希望通过发展乡村推广员，来系统化解决农村物流难的问题。2015年，是农村电商的启蒙年，京东希望用‘县级服务中心’模式来撬动这个冻土层，力争消除某些企业的‘城乡家电价格歧视’。”
据介绍，京东县级服务中心一般选址在县级城市的繁华地段，面积约在150平方米左右，由京东自主经营。这是京东针对4-6级市场，打造的集市场营销、物流配送、客户体验和产品展示四位一体的京东服务旗舰店，可为客户提供代下单、配送、展示等服务。一个县级服务中心将管理该区域所有乡镇的合作点，通过招募乡村推广员、扩建京东物流渠道等，使京东自营配送覆盖至更广阔的农村市场。
王志军表示：“2015年，京东县级服务中心将开店超过500家、招募数万名乡村推广员，用‘一县一中心’的网络体系建设来实现服务广大农民的梦想。服务中心不仅仅是物流末梢的延伸，通过乡村推广员，京东还将为农村消费者提供营销服务、售后服务，以及小额信贷、农村白条等金融服务。
此外，京东将发挥自建物流和自营采销双重优势，打通农村地区的双向流通渠道，让好的特产卖出好的价钱。“我们将挖掘更多农村的特色产品，反向将农产品送到城里人的餐桌上，通过减少中间环节，让农民可以多挣一些，城里的居民也可以更便宜的价格买到新鲜农产品。”王志军说。
据介绍，县级服务中心是京东由线上向线下拓展的标志和尝试，是一个多业务承载模式，管理人员包括配送站长和乡村主管。由乡村主管对当地乡村推广员进行培训、管理，乡村推广员既是销售员、售后服务，也是京东的信贷员。事实上，县级服务中心将会更大程度解决农村消费者网购商品的“最后一公里”配送难题。
注重物流平台建设
业内人士表示：“在电商下乡热潮中，与其他电商相比，京东具有自营物流、自营采销体系、全供应链管理等天然优势。京东推行的‘县级服务中心’模式，开创了农村电商业务的运作新模式。通过‘服务中心’的建设，可以形成集聚效应，带来京东相关企业的入驻，并对当地电商企业起到带动作用，最终促进当地电商的发展，形成当地产业结构的升级和调整。”
随着电商竞争从单纯的规模、低价时代，逐步进入用户综合体验时代，“重平台”越来越成为一个无法回避的课题。毋庸置疑，“重平台”是积累大数据的必要条件，而大数据则是整个电商平台发挥更大效应的基础。线下的物流数据、地址数据以及用户特征数据等都有十分重要的价值，没有自建物流就无从获得这些数据。
商业综合体市场发展前景范文6
[关键词]百货商场 低成本战略 战略成本管理 购物中心
根据美国学者迈克尔・波特的竞争理论，企业的基本战略只有三种――差异化战略、目标集聚战略和成本领先战略。在激烈的市场竞争中，能否获得成本优势，是企业立于不败之地的重要保证，甚至可以说是企业稳步发展的必然选择。本文试从实施低成本战略的角度入手，探讨中国百货商场良性发展的道路。
一、何为低成本战略
对于低成本战略，我们可以这样定义：它是指企业在提供相同的产品和服务时，通过内部成本控制，使成本或费用明显低于行业平均水平或主要竞争对手，从而赢得更高的市场占有率或利润，成为行业中的成本领先者的战略。
从这一定义中我们可以得知：首先，低成本是一个相对概念，需要通过与竞争对手的对比才能确定。其次，低成本战略并不意味着放弃品质甚至以次充好，恰恰相反，它是建立在“提供相同的产品和服务”之基础上的。这也就意味着，判断企业是否具备成本优势，必须选取恰当的参照物。
百货商场也是如此。要对其实施低成本战略规划，必须选取合适的零售业态作为参照物。超市显然不合适，二者所经营的商品门类、档次价位截然不同。专卖店、专业店经营的品牌或品类较为单一，不具备百货商场的规模效应，也不适合用以比较。网络销售虽方兴未艾，但目前终究无法提供如实体零售一般的沟通体验功能和信誉优势。因此，笔者认为，只有购物中心这一零售业态，适合作为百货商场的参照物。
虽然二者的功能定位和运营模式不尽相同，但所提供的商品档次、服务档次相接近，且具备类似的规模优势和人流效应，广大顾客往往将购物中心误认为扩大了规模的百货商场，具备相互比较的基础。而从近几年零售业的发展趋势来看，随着商业地产投资的不断升温，集购物、休闲、娱乐为一体的大型商业综合体频频上马，以其更胜一筹的规模体量和服务功能，对传统百货业的零售主导地位发起了最有力的冲击，成为了百货商场目前最主要的竞争对手。因此我们可以这样推论：当百货商场的经营成本和费用明显低于购物中心时，才具备低成本优势。
二、百货商场和购物中心的成本比较
百货商场（department store）是指在一个建筑物内，实行统一管理，按楼层、区位和专柜销售若干类别商品，并为便利顾客选购提供必要服务的零售业态。其经营的商品类别多，各类商品的花色、品种、规格齐全，实际上是汇聚众多专业商店的综合体。随着品牌商营销意识的提高，中国百货商场逐步摈弃了自营的经营模式，普遍实行引柜入店、联营代销。品牌商以专柜形式进驻百货商场，商品按品牌陈列，但需在一定程度上服从商场的管理。百货商场从赚取经销差价，转变为与品牌商分享利润。
购物中心（shopping-mall）是多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，由企业有计划地开发、管理、运营并向消费者提供综合的商业结合体。购物中心是聚集若干零售商店的场所，人们到购物中心，不仅可以买到一切生活用品，而且还可以得到吃喝玩乐的综合享受。与自发形成的商业街相比，购物中心在开发、建设、经营管理上，均是作为一个单体来操作：一般是物业公司建楼、出租场地，专业商业管理公司实行统一招租、管理、促销，承租户分散经营。
二者在运营模式的差别如下表所示：
从上表不难看出，购物中心扮演的是出租人的角色，百货商场扮演的是经营者的角色，承担了更多的管理职能。因此，在相同的体量规模下，在税金、营销成本、物业成本、经营风险等各个方面，百货商场的各项成本明显偏高。笔者认为，百货商场的高成本问题主要来源于两方面。
一是高昂的人力成本。因管理职能少，购物中心只需要较少的员工便可承担整幢建筑的运营管理，而百货商场则需负担更多的营销管理人员、财务管理人员甚至几十人编制的收银员队伍等。因此，对于3万平方米的购物中心而言，员工数不会超过150名，但同样规模的百货商场，员工数可能多达三四百名。
二是更为高昂的交易成本。首先，与购物中心里各店铺自行收款不同，由于百货商场对商品销售款实行统一开票收银，代管各店铺的营业收入，因此更具谈判筹码。为了尽快回笼资金，品牌商不得不忍受百货商场更高水平的扣率和收费，甚至于某些经营主管的盘剥受贿。这固然在一定程度上弥补了百货公司的成本负担，但这种“超额利润”最终要由消费者买单。其次，由于百货商场的收益与销售额的关联度更高，难免会对品牌商的经营业绩设置更为严苛的考核标准，这在很大程度上影响了商场与业主合作的稳定性，与此相对应的是经营风险、装修费用和“心仪”品牌的搜寻成本。第三，管理者与被管理者之间存在天然的摩擦阻力。全面放弃经营职能的购物中心是品牌商的物业服务者，而百货商场却会出于企业整体的利益形象考虑，或多或少干涉品牌商的促销、用工、库存甚至专柜形象等各个方面，难免引起品牌商的不满，这种摩擦有可能演变为讨价还价、敷衍塞责、延迟发货、货品涨价等对抗，从而进一步推高商场的协调成本和货品的成交价格。虽然这些均为可转嫁的隐形成本，但消费者势最终将支付更高的价格才能享受到同等质量的商品和服务，长此以往必将削弱百货商场的吸引力。
综上，百货商场不具备低成本优势。或许，其高昂的显性成本可通过加大扣率和收费来弥补，在个别几场促销活动中能提供购物中心无法提供的优惠价格，但这种所谓“降本”行为往往是以增加流通成本、哄抬商品原价为代价的。考虑到百货商场往往不像购物中心那般集多方位服务功能为一体，传统百货难免陷入了高成本、低质量的困境之中，若不能有效解决成本问题，未来发展前景堪忧，必须实施转型。
三、解决方案
从上文的对比可以得知，从功能定位而言，购物中心是高档集市，百货商场是销售企业。存在即合理，企业之所以能独立于市场而存在，自然有其过人之处。可在本文的例子中，企业这一组织却完全没有发挥协调经营、优化配置、降本节支的功效，反不如市场有效率，这又是何故？笔者认为，并非企业式经营不适用于零售业，而是百货商场当前的运营模式存在天然缺陷。
目前，国内百货商场普遍采用联营扣点、引店入柜的代销模式。在这种经营模式下，商城的主营业务从原来的商品买卖，转变为吸引品牌商来经营场地。厂商按品牌形象对柜台进行全面包装后，派出自己的员工――厂方促销员（营业员）进驻柜台从事商品的销售，货品的进、销、存转由品牌商规划、组织、结算并承担经营风险，商场只为厂商提供柜台、后勤管理保障和一定的经营指导意见，并按一定的比例定期与品牌商分配利润、结算费用（包括水电费、广告费、促销费、管理费等）。
因此，百货商场虽然名义上扮演着经营者的角色，行驶部分经营职权尤其是促销权，分享着经营利润，但由于商品、人员、资金不自有，对实际的经营工作缺少话语权――只能更换品牌而不能直接调整商品。从本质上来说，商场是名义上的销售者，实际意义上的的场地出租人和品牌招商者，因此，其主营收入相当于一种变相的“租金”收入。附带少量经营职能的百货商场既不能突出经营的优势，又无法像购物中心那般专心于物业服务本身，杂而不纯的业务属性、重点不明的功能定位自然不可能带来精兵简政、降本节支的效果。从这个角度来说，百货商场若想获得真正意义上的成本优势，就不能采用传统的成本削减法，而应从企业发展战略的高度着眼，从调整主营业务的角度入手，明确其功能定位和发展方向，从根本上提升运营效率。因此，我们可大致勾勒出传统百货商场决战未来的两条转型之路：
1.放弃现存的经营职能，以场地租赁、物业管理为主营业务，甚至升级为集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型城市综合体。这一发展路线固然有例可循，因而相对容易操作，但由于购物中心的扣率低于百货商场，因而这种转型是以牺牲经济收益为代价的，且在实体经济疲软、商业地产投资过热的大环境下，硬件设施的扩张升级也同样面临严峻的经营风险和生存考验。
2.进一步突出商品经营的主营业务，逐步放弃引柜入店、联营扣点的代销模式，积极探索购销分离、买断经营甚至品牌自有的道路。这一发展方向能带来两方面成本的下降。一是流通费用的下降。百货商场的高价多年来为消费者所诟病――商品的柜台零售价是出厂价的数倍乃至数十倍。可令人难以置信的是，百货商场早已告别了暴利时代，其普遍净利率只有5%左右。巨额的流通利润被业务重叠、数量众多的各级经销商、商层层截留摊薄，再加上日见沉重的人工房租和税负，行内巨大的内耗使得广大工商企业只能低效经营、惨淡度日。在这种情况下，能否整合流通渠道、压缩销售层级、与制造商各司其职分工合作，是商业企业降本增效、决胜未来的关键所在。百货商场如不抛弃联营模式，便不可能发起上述流通变革，毕竟“房东”关心的只可能是地价的高低，只有真正意义上的经营者才会关注流通效率。二是建设成本的下降。自营模式下，商场可通过进货渠道直接调整商品，而不必通过更换品牌的方式间接控制，这将大幅降低商场的装修频率。而从另一个角度来看，由于地价在一定时期内恒定，增加经营面积是出租人提高收入的惟一手段，因而难免陷入粗放式增长的沼泽，可偏偏具有讽刺意义的是，商场单店面积存在“规模不经济”的扩张陷阱――顾客对百货商场营业面积的生理最大承受量约为2.3万平方米，心理最大承受量约为1.7万平方米。由于主营业务收入的来源不同，自营式商场从经济效率的角度出发会适度约束单店的营业面积，何况拥有自有品牌的百货商场还可选择商品专卖店、网络销售等低成本的扩张策略，这些都将进一步降低百货商场的建设成本。总之，百货商场倘若从联营成功转入自营，其所提供的商品售价和服务成本将大幅低于租赁式竞争对手，从而在消费者中确立低价优势。当然，我们也应看到，整个渠道的降本节支不等同于单个企业的低水平运营，购销分离、买断经营的自营模式背后，是强大的信息处理系统、高素质的管理者团队、先进的营销管理理念和雄厚的资金周转能力，虽可通过利润率的提升来弥补成本的上升，但前期的成本投入和经营风险的攀升也难免令经营者望而止步。
综上，低成本战略不等于低成本投入，更不代表低水平运营，只有立足企业的长远发展大局规划业务、配置资源、合理投入，做到人尽其责、物尽其力、才尽其用，才能真正获取良性的低价优势，从而在激烈的市场竞争中立于不败之地。
参考文献：
