前言：中文期刊网精心挑选了房地产贷款管理范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
房地产贷款管理范文1
一、统一思想认识，进一步加强管理，努力提高房地产贷款管理水平和贷款资产质量。现代商业银行的竞争，是管理水平的竞争，是经营效益的竞争，贷款资产质量的优劣，反映了这种竞争的结果。各级行一定要树立商业银行经营意识，采取有力措施，狠抓管理，提高房地产贷款的管理水平和经营效益，优化房地产贷款的资产质量，增强我行在房地产金融领域的竞争实力。
二、全面实行贷款风险管理，切实防范贷款风险。各级行要按照总行关于贷款风险管理方面的统一要求，全面推行房地产贷款风险管理。一是要根据《中国人民建设银行贷款风险管理办法》，在总结试点经验的基础上，结合本地区实际和房地产贷款特点，制定房地产贷款风险管理实施细则，使工作开展有所遵循；二是要结合风险管理开展信用评定工作，为风险管理提供基础数据；三是要进行房地产贷款存量的风险界定工作，要测算出每笔存量贷款的风险度及各级行的房地产贷款综合风险度，对处于高风险状态的存量贷款，要制定风险转化措施和进度，汇总分析后于7月底前报总行，作为核定贷款审批权限的依据；四是新发放的贷款都要实行风险管理，首先做到优化贷款增量。今后，凡属高风险贷款，未经有权行批准，一律不得发放。
三、消除不良贷款资产，努力盘活资金存量。要在全面清理贷款资产的基础上，区别不同情况，采取相应措施，把资金存量盘活。要努力压缩现有逾期贷款比重，控制新的逾期贷款形成。今年，各行贷款逾期率都要在上年度基础上有所压缩，年末全行房地产贷款逾期率力争控制在13.2％以内。要加大对呆滞贷款的回收力度，必要时应采取法律手段，以维护银行自身权益。要做好呆帐贷款核销工作，对符合条件的呆帐贷款，要按照规定尽快核销。到今年6月底止，凡不良贷款比例超过25％的行，要制定转化方案，于7月底前报总行；凡不良贷款比例超过30％的行，一律不得发放新贷款，确需发放的贷款，必须报总行审批。
四、狠抓贷款利息清收工作，提高经营效益。贷款利息的虚收严重影响银行的经济效益，制约银行自身的积累和发展。各行要在清收不良贷款的同时，逐户摸清贷款利息欠收情况，制定计划，确定重点，采取措施，积极组织催收。对欠息不还的借款户，一律不发放新贷款。今年，各行房地产贷款应收利息实收率要达到85％。
五、采取有效措施，做好贷款资产保全工作。一是要逐步减少信用贷款的比重。新发放的房地产贷款都要采取担保方式，特别是要提高抵押贷款发放的比重。对存量中的信用贷款，也要力争补办担保手续；二是要保证担保的有效性。对保证贷款，要加强对保证人担保能力和信誉的审查，取消一般保证，全面实行连带责任保证方式。对抵押贷款，要严格按规定办理抵押登记，确保抵押行为的合法、有效；三是要重视贷款后期管理。要密切注视企业的贷款使用情况和经营状况，对贷款企业的转制或破产工作，要主动提前介入，采取有效措施，保证我行贷款资产的安全。
六、努力优化贷款结构，合理把握贷款投向。房地产贷款实行效益优先原则，重点支持经济效益好、发展潜力大、还本付息能力强、资信等级高的企业和项目。当前，房地产贷款的重点是国家安居工程、“经济适用房”和各类普通居民住宅及其配套设施的开发建设。严禁向高档宾馆、高级写字楼、高消费娱乐设施、豪华别墅等国家限制的房地产开发项目发放贷款。要大力发展个人住房贷款业务，逐步提高其在整个房地产贷款总量中的比重。今年，各行新增的贷款和盘活的贷款，要优先用于发放个人住房贷款。
七、实行贷款限上报批制度，全面推行房地产贷款工作达标考核。各级行要严格按照规定权限审批发放贷款，限额以上的贷款必须报有权行审批，不得将贷款划整为零，越权审批，否则，核减乃至取消其房地产贷款审批权。各省级分行要按规定核定今年所属地（市）级行和县级行的房地产贷款审批限额，并于7月底前报总行备案，凡不核定或核定后不报总行备案的，明年不对其核定房地产贷款审批权；要实行审贷分离制度，建立贷款的评审、决策、发放、回收等各环节的工作责任制，建立贷款监测制度，对贷款业务进行全过程的监控，并对信贷资产质量的变化趋势作出预警信号，及时发现问题，采取防范措施；要全面开展房地产贷款达标考核工作，各级行要认真做好达标考核的各项准备工作，按照规定的时间和权限，对今年的房地产贷款工作达标等级进行评定。
房地产贷款管理范文2
2013年以来，伴随房地产市场的升温，房地产信贷稳步回升。银行业金融机构严格执行国家房地产调控政策，积极服务保障性安居工程建设，坚决抑制投资投机性需求，购房贷款主要用于满足首套房贷款需求。房地产贷款质量基本稳定，风险总体可控。
当前房地产市场特点
2013年至2014年一季度，商品住房供应环比在大幅上涨，但成交乏力，库存总量持续增加，绝大部分城市的存量销售比在上升。从一线城市的土地成交情况来看，除北京、上海等个别城市外，其他城市已经进到下行通道，土地成交面积持续下降。总体来看，当前房地产市场呈现以下特点。
市场分化是共识，但2014年分化将趋于收敛。房价在2013年上涨较快的城市，价格后续上涨的阻力加大。房地产市场交易在2013年较为活跃的城市，由于供应量的增加，导致2014年市场将逐渐降温。而房地产市场在2013年较为艰难的城市，由于今年供应会下降，存货压力将有所缓解。
部分城市存在两支透支现象（土地价格和市场去化能力的透支）。以北京为代表的部分城市，由于土地价格在过去一年上涨过快，带来了对市场价格上涨空间的透支，未来需求仍然旺盛，但价格上涨受到约束。部分二、三线城市由于土地供应过多，导致对未来市场去化能力或销售能力的透支，沈阳是比较明显的代表，营口、鞍山、唐山等也存在类似情况。
部分城市住房开工量过多。近年来，中国商品房年开工量近20亿平方米，其中住宅新开工量约15亿平方米，在不考虑违章建房、单位建房、小产权房、私人建房等的情况下，我国商品住房千人年开工套数达到了35左右，从全世界历史数据来看，都处于最高水平。目前，我国一线城市商品住房千人年开工套数在10～15，处于较合理的水平。部分二线城市商品住房的千人开工套数约为30，应引起高度警惕。
我国特大城市房价收入比较高。目前，北京和上海房价已进入世界前10名，部分地段的房价已经超越了东京和纽约。北京土地总价值占美国同期GDP的61.6%，和1990年东京、1997年香港的情况酷似。2013年我国房地产市场存在和日本、香港泡沫化期间类似的特征；房价收入比、房价租金比，北京、上海的攀升速度已经达到或接近东京、香港泡沫化时期的水平。房地产是一个典型的亲周期行业，因此发达经济体历史上发生过的事情，值得引起警醒，防止重蹈覆辙。
当前房地产贷款情况
2013～2014年一季度，房地产贷款呈现较快增长态势，至2014年3月末，房地产贷款余额达15.4万亿元，占各项贷款的21.6%，同比增长18.8%，高于各项贷款增速近5个百分点。2013年，全年新增房地产贷款2.3万亿元，比2012年多增9988亿元；其中，个人购房贷款、房产开发贷款全年分别新增17000亿元、4936亿元，分别比2012年多增7389亿元、2356亿元。总体来看，房地产贷款质量总体稳定，不良率较各项贷款不良率约低1个百分点左右，房地产信贷运行呈现以下主要特点。
房地产贷款主要集中在东部地区和大中型城市。当前，房地产信贷资源主要集中在大中城市。全国71个大中城市商业银行房地产贷款余额约占全国房地产贷款的3/4，而35个大城市（主要指直辖市、计划单列市、拉萨以外的省会城市）房地产贷款余额则占全国房地产贷款的2/3。一些大城市，比如上海、北京、深圳、重庆、广州等五个城市的房地产贷款余额合计占全国房地产贷款的1/4。按区域划分来看，东部地区（32个城市）房地产贷款余额分别占71个城市余额合计的2/3。
大中型银行机构房地产贷款占比较高。5家大型银行和12家股份银行的房地产贷款占了全部房地产贷款的近80%，其中部分银行业金融机构房地产贷款占比超过20%。
个人购房贷款稳步上升，主要投向首套住房。2013年，个人购房贷款增速由1月的15.0%逐月增至12月的21.2%，2014年前三个月，个人购房贷款同比增速始终保持在20.5%左右的水平。从监测数据来看，个人购房贷款中，约90%均投向了首套住房。
保障性安居工程贷款快速增长。2014年3月末，银行业金融机构保障性安居工程贷款余额8622亿元，比年初增加488亿元，同比增长23.1%，高于各项贷款增速9.4个百分点。其中，公租、廉租及棚户区三类保障性安居工程贷款余额为6303亿元，占全部保障性安居工程贷款的比例达到73.1%。
房地产贷款的风险状况
从已暴露的风险数据看，尽管房地产贷款质量基本稳定，但潜在风险不容忽视。主要表现为：
信用违约风险上升。部分地区房价高峰时期发放的高档房、大户型个人住房贷款出现不良贷款加速暴露势头；部分中小城市的小型金融机构按揭贷款不良率呈上升趋势。如温州地区房价已连续下跌30多个月，银行贷款风险明显上升。2013年，房地产行业平均负债率有所上升，逾四成的房地产上市企业资产负债率超过70%，部分中小房地产企业资金链紧张，甚至出现逃废债务的情况。
押品价格风险较大。目前，20家主要银行机构的房地产贷款及其他以房地产为抵押的贷款合计占其各项贷款的比重为38%。房地产市场变化将对这部分资产质量产生冲击。此外，少数银行机构房地产贷款集中度较高，占各项贷款之比超过30%，房地产市场若下行，对其整体风险抵御能力冲击较大。
部分地区城市综合体存在投资过剩风险隐患。城市综合体具备商业、公寓、酒店和办公等功能，近几年在全国发展迅速。据了解，全国在建综合体是已建成综合体的4倍，而规划中的综合体规模，大约是在建综合体的4倍。预计在近期一段时期内，各个城市的综合体规模将达目前已建成综合体的16倍。长期来看，部分热点城市为人口净流入，其消费能力可以逐步消化掉巨大的综合体供应量。但短期内，大量综合体的销售和经营仍存在较大问题，容易出现高空置率、低回报率、开发资金链紧张等问题。部分经济不发达的中小城市和县域地区，若盲目上马城市综合体项目，风险隐患更大。
房地产贷款管理范文3
【关键词】商业银行；房地产开发贷款；风险管理
一、研究背景及研究现状
房地产业与金融业之间存在着相互支持、密不可分的关系。房地产经营活动， 无论是开发者还是购买者， 都需要金融业大量资金的支持。金融业对房地产业的支持， 不仅可以大大缩短房地产筹措资金的时间，而且还可以大大降低成本，房地产业只有借助金融业的支持才能获得迅速发展。同时房地产业的高利率也成为金融业利润的主要的来源之一。正是由于共同的利益关系，房地产业与金融业在现代社会日益表现出相互渗透和融合， 呈现出一荣俱荣、一损俱损的局面。
房地产是否过热，是局部过热还是整体过热，这些问题引起了广泛的争论，各方也难以取得共识，但是房地产发展所需资金主要依赖银行贷款，同时银行贷款投向房地产业的集中趋势却是客观现实。数据显示，目前我国的房地产企业开发资金60%以上来源于银行，并且占据主要份额的仍是以工农中建四大家为代表的国有商业银行。这样导致了大量的房地产开发风险转嫁到银行。因此， 对商业银行潜在的房地产贷款风险进行分析， 并提出相应的对策建议，对于预防金融风险，维护社会稳定，促进房地产业的良好发展， 具有重要的现实意义。
卢斌（2012）认为现在经济发展迅速，房地产事业也得到了前所未有的发展契机，但非理性繁荣的苗头也有所显现，很多地方很多城市的房地产价格上涨过快，房地产泡沫的出现等市场风险正在发生。毕晓林（2010）认为房地产作为一种特殊的商品，有其独特的定价方式，在房地产定价背后的是各方主体的利益，政府、消费者、开发商及银行等各方主体从房地产定价中分得的利益和他们之间的博弈行为不断推动房地产价格上涨，并使得房地产信贷风险越来越高。王泽森（2007）认为信息不对称导致银行很难准确估计房地产的价值从而造成房地产贷款风险。
二、商业银行房地产开发贷款的主要风险
商业银行的房地产贷款风险， 是指商业银行在房地产贷款活动中，由于各种不确定因素的存在而导致的银行贷款收益的不确定性或银行资产发生损失的可能性。
1、从房地产开发贷款对商业银行房地产贷款风险的成因分析，主要风险有两点：
（一）房地产存贷款存在操作风险
由于目前我国社会信誉程度低， 拖欠贷款现象严重，可能会存在房地产开发企业以种种理由有意拖欠应偿还银行到期贷款的行为，或者是由于房地产企业经营状况不佳，无法及时偿还贷款，从而导致商业银行产生大量不良资产。
（二）房地产企业的经营风险
经营风险是指由于房地产投资经营失误，造成实际经营成果没有达到预期目标并最终产生难以归还商业银行贷款的风险。房地产开发从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售，涉及的环节多、周期长，而一旦其中的某一个环节出现风险，则整个项目就会产生连锁反应。房地产开发企业出现经营风险，则项目无法实现销售或者销售资金回笼与贷款期限不匹配，那么直接受损的就是银行。
2、从银行自身的角度来看，当前房地产贷款风险防范机制还存在问题和不足之处。
（一）商业银行内部管理滞后， 缺乏完整有效的信用体系
各行大多采用经办行内部审批这种效率较高的审批体制，房地产贷款的调查、审批、发放、贷后管理均在支行内部进行， 支行行长集审、贷权力于一身， 缺乏有效的制约， 易出现道德风险和决策风险。而且在缺少信用体系的背景下， 个人用假收入证明骗取银行信用的情况层出不穷； 房地产开发商欠债不还， 恶意出售抵押物， 恶意逃债等现象时有发生。
（二）部分银行违反相关规定， 出现违规放贷
一些银行为了争夺客户，采取各种变通措施，降低房贷门槛，甚至违规操作。有的变相对“四证”不齐全的项目发放开发贷款；有的以流动资金替代房地产开发贷款；有的放松个人住房贷款的条件，降低首付比例，擅自延长还款期限；有的继续向项目资本金不到项目总投资30%的开发项目发放住房开发贷款。
（三）商业银行为房地产融资及服务所提供的金融工具过于单一
房地产金融仅仅停留在信贷阶段，致使房地产开发和个人住房信贷严重依赖银行贷款。房企信贷资金加上个人房贷按揭，整个行业的负债率远远超过70%， 这给银行信贷带来了巨大风险，一旦开发后续工作无法按预期进行，或者开发商的资金链出现断裂，以往所贷出的资金将立即处于高风险的状态中，房地产业的风险就会转化为银行的风险。
三、构建商业银行房地产贷款风险防范机制
针对房地产贷款风险防范机制存在的不足，要构建行之有效的防范机制，需要政府有关部门的有效支持和商业银行自身的共同努力。
1、构建信用体系
在西方发达国家，信用制度已经有1 5 0年的历史，而在我国，信用体系却迟迟没有构建起来，这也限制了我国社会和经济的发展。目前，商业银行必须建立信用客户，银行要通过个人或者单位的信用体系，进行严格的信用审查，高效准确获得其信用度，尽可能避免信誉不好的客户，从而有效保障银行自身的利益。我国信用体系的缺乏，不仅仅制约了消费信贷业务，而且影响了我国金融业务的整体开展，建立完善的信用体系是当务之急。
2、强化房地产开发贷款的贷后管理
商业银行应建立和完善房地产贷款贷后的管理制度，加强对房地产贷款的跟踪管理，及时预警和处置贷款风险。落实对开发项目贷款的跟踪监管措施，对贷款项目的开发、建设和销售环节进行金融监控，对项目资金实行封闭式管理。
3、优化自身管理制度，建立商业银行和资本约束信贷经营模式
风险调整资本收益， 是由银行家信托（ Banker Trust） 于20 世纪70 年代提出来的，在不断完善的过程中得到国际先进商业银行广泛应用，已逐渐成为当今世界公认的最核心和最有效的风险管理技术和手段，对于我国商业银行实现稳健经营，保证业务发展与风险控制的协调和统一，具有重要的现实意义。
防范房地产贷款风险，必须摈弃长期以来拼市场抢份额的习惯做法，树立风险调整收益的经营理念和内部考核机制，努力构建商业银行风险和资本约束信贷经营模式。要想真正的规避和减少风险损失，作为房贷主角的银行必须加强自身加深，完善相应的管理系统，以此来应对多变的房地产贷款市场中的风云变化。我国商业银行在贷前审查的实际操作，坚持工作原则，改变“有抵押无风险”或“有保证无风险”的错误认识，树立生于忧患，死于安乐的工作观念。
参考文献：
[1]毕晓林，房地产定价及各方主体的利益分析[J].当代经济，2010，2（下）
[2]卢斌，我国商业银行房地产贷款风险研究及对策分析[J].时代金融，2012，6（上）.
[3]刘云，基于风险认识的商业银行房地产信贷策略研究[J].商业文化，2011（11）.
房地产贷款管理范文4
关键词:商业银行;房地产贷款;信用风险
一、引言
房地产业属于资金密集型产业,据相关数据显示,在我国房地产投资资金来源中,企业的自筹资金一般维持在25%-35%左右,房地产开发贷款约占8%-25%,其他资金来源中约有50%-60%的资金来源于商业银行的消费信贷,这使得房地产业的绝大多数风险集中到了商业银行。
无论是997年起始于泰国银行将大量的贷款投放在房地产开发之中的东南亚危机,还是2007年源于美国住宅房屋市场的持续疲软和抵押贷款表现的进一步恶化所引发的美国次贷危机的全面爆发,并最终演变成全球性的金融危机,都导致大量银行破产倒闭,可见,房地产业的畸形快速发展所引致的房地产泡沫是银行贷款风险的直接导因,防范和控制房地产信贷风险,不仅是房地产业稳定和发展的要求,而且对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。
同时,房地产市场又是一个易于泡沫化的市场,我国连年来实施扩张性的货币政策,尤其是2008年4万亿救市,导致房地产泡沫越来越大。根据《200年第二季度中国货币政策执行报告》数据显示,截止到200年6月末,主要金融机构房地产贷款余额为8.7万亿元,同比增长40.2%,然而200年上半年,全国商品房累计销售面积3.94亿平方米,同比增长5.4%,增速比上季度低20.4个百分点,比上年全年低26.7个百分点,商品房成交数量明显下降;6月份,全国70个大中城市房屋销售价格指数同比上涨.4%;月环比为下降0.%,自2009年3月份以来首次出现负增长,28个城市出现月环比下降,房屋销售价格涨幅放缓。因此,此刻探析我国商业银行房地产贷款信用风险有着非常重要的现实意义。
二、商业银行房地产贷款信用风险分析
.商业银行房地产开发贷款信用风险
房地产企业属高负债企业,大量靠银行贷款,根据中国房地产测评中心200年6月日《200年中国房地产上市公司测评研究报告》称,在回款周期拉长、信贷收紧、负债率高企等因素下,房地产企业50强中资产负债率超过70%的3家,未来可能陷入资金困境。对于开发贷款来讲,只要开发商将房子建好并销售出去,贷款就不会出问题,但是房地产资金链条非常脆弱,一旦商品房滞销,开发商不能归还贷款, 此时银行贷款的风险较大。
截止到200年6月末,房产开发贷款余额2.8万亿元,同比增长20.3%。但是商品房成交数量明显下降,据统计,5月份当月,商品房销售面积6777万平方米,比上月减少274万平方米,下降5.8%。中国指数研究院提供的统计数据也显示,一线城市5月成交量减少一半,在其监测的30个城市中,成交面积几乎全线下跌,跌幅约44%。其中,北京、上海、深圳、杭州及南京均跌至历史最低水平。
根据北京房地产交易管理网显示,截止到6月20日共有8个商品住宅项目取得预售许可证,仅售出一套,多数商品住宅项目出现零成交。零成交不仅仅只是发生在北京,也发生在上海。在深圳、广州等城市,楼市成交量同样直线下滑。深圳很多中介门店5月份6月份成交业绩惨交白卷,大多处在零成交。在广州,469个在售楼盘,近半在5月网签数据显示零成交。 据统计,全国70个大中城市中在5月份,有近30个城市出现零成交。显而易见,商业银行房地产开发贷款信用风险不容小觑。
2.商业银行个人住房贷款信用风险
在我国,“住房按揭贷款是优质资产的神话仍然是房地产市场主流意见,除了银监会及央行这样的监管机构有所察觉之外,商业银行对此则毫无反应。根据《200年第二季度中国货币政策执行报告》数据显示,截止到200年6月末,购房贷款余额5.74万亿元,同比增长48.8%,比年初增加.7万亿元,同比多增6829亿元。主要是个人住房贷款增加较多,比年初增加8703亿元,在住户贷款中占比为50%。
首先,个人住房贷款的借款人签订购房贷款合同,就等同于买入一个执行价格为未清偿贷款余额的关于住房价值的看跌期权。在贷款期限内,如果房价大幅下降,使得凭贷款余额就可购买一套同样的房子,借款人就会行使其持有的看跌期权,将住房以相当于贷款余额的价格卖给银行;反之,则借款人不执行看跌期权,将继续支付银行贷款本息以保留对住房的权益。当前,房价已经有所松动,降价是必然的趋势,银监会已于200年5月份要求商业银行开展了房地产贷款压力测试,预设房价下跌0%、20%及30%。近日银监会更将房价最低下跌60%的最恶劣情况纳入考虑,要求商业银行进行压力测试。可见,一旦房价大幅下跌,商业银行个人住房贷款信用风险不容忽视。
其次,随着房价持续上升,吸引了众多的房地产投机者,使得我国房地产市场上存在着大量的投机炒房行为,房价上涨,投机者可从中获取高额收益,因此,就利用银行贷款管理上的漏洞,多头重复从银行申请贷款,更有甚者甚至通过“虚假证明等手段从银行恶意骗取贷款,一旦房价下降,投机炒房者将面临巨大的还贷压力,当其无力偿还贷款时,他们投机炒作房地产的风险就直接转嫁给了银行,变为银行信用风险。
三、防范和控制商业银行房地产贷款信用风险的措施
目前商业银行控制房地产贷款风险基本上是执行金融监管部门的有关规定,商业银行自身主动对房地产贷款风险进行识别、衡量、监测和控制的手段和能力显著不足。
.完善个人信用评级体系
由于贷款银行对借款企业或借款人未来的资信状况难以控制,借款人现时的资产收入状况和历史的信用记录成为贷款审核时风险控制的重点。建立具有中国特色的企业或个人信用评级制度,为商业银行贷款风险管理提供信息化支持。
各家商业银行应共同推动完善人民银行个人征信系统,做到客户信息共享,增加个人客户信息渠道。对个人住房贷款客户要加强信用风险评估,要充分挖掘和利用客户信息、信用记录以及历史数据,使得商业银行在实施贷款前可以有效识别客户,根据信用记录查明借款人的还款能力能否支付在银行系统中的所有借款,有无利用不同银行借款互相套现还款的情况,从而按照信用等级的高低依次列为积极支持的对象、有限支持的对象、适当支持的对象、适当控制的对象和严格控制的对象等,对于这些不同的贷款对象在贷款的条件、还款期限、首付比率、利率上都可以有所区别,以体现不同的住房消费信贷政策。从按揭源头上防范商业银行信用风险。
可利用客户信息共享数据库,加强个人按揭贷款中的购房用途管理,区分自住房与投资房的按揭贷款,强化投资性住房按揭贷款的审查力度,商业银行应对不同用途的贷款采取差别化贷款利率和按揭成数,对投资性按揭贷款适当提高利率和按揭成数等措施增加其沉淀成本进行风险补偿。
此外,还应该严格执行国家房地产调控政策,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,暂停对购第三套房发放贷款,控制投机者信贷违约风险。
2.加强商业银行内部操作风险管理
商业银行为了追逐可观的利润,争夺个人住房贷款,都在积极开展购房个贷业务。因此,近年来,房地产信贷中的操作风险逐渐凸显, 首先是贷前审查经办人员风险意识不强,审查流于形式,对资料的真实性、合法性审核不严,对明显存在疑点的资料不作深入调查核实,甚至是为了招揽大客户,盲目缩短审批时间,随意简化审批流程;其次是贷后管理混乱,客户资料不够全面和连续。加大了商业银行信用风险。
因此,我们应完善贷款责任人制度,建立有效地考核激励机制。要规避短期行为的激励机制,使风险管理制度能够真正得到落实,必需要建立以RAROC风险调整的资本收益为核心的绩效考核体系和延时付酬激励机制。从绩效测度的角度看,RAROC分配资金的过程可以确定每笔业务创造多少附加经济价值,测度业务单位对股东价值的贡献,以此作为对相关业务单位或个人考核的基础,这样才能遏制商业银行盲目追求规模扩张、忽视风险管理的短视行为。
3.加强抵押物价值管理
在房地产贷款中,普遍实行项目抵押的方式。如何对抵押房地产进行客观、有效的估价是实现抵押担保的关键点。
然而,现实中,评级行业本身是存在利益冲突的,一方面要向被评级的上市公司收取可观的费用;另一方面又要向投资者提供上市公司情况的咨询服务。为了不失去客户和巨额的评估收入,一些评估机构不恰当地迎合了客户不合理要求,向投资者提供失真信息,随意提高评估价值,形成银行贷款抵押物的价值高估风险。因此,除了加强对评级机构进行严格监管外,我们还应建立非营利的半官方性质资产评级公司,以避免利益冲突问题,尽可能达到公正评级的目的。这样,抵押物价格合理,抵押率设置适当,应该会加大对开发商的制约力,从而降低商业银行信贷风险。
四、结语
鉴于银行业的高风险行业本质,风险管理型模式应持续成为主导型的发展模式。商业银行无论开展怎样的业务,利润有多诱人,都应将风险的承受度作为首先考虑的因素。尤其是针对充满风险的房地产市场,商业银行发放贷款更应该慎之又慎。
参考文献:
[1] 何勇.我国商业银行房地产信贷快速扩张的风险研究[].房地产金融.20082:63-65.
[2] 骆昀晖.我国商业银行房地产货款信用风险研究[D].江西财经大学.2009.
[3] 钟璐琳.樊.商业银行房地产贷款业务的风险研究[].经济研究导刊.20099:50-5.
[4] .美国次贷危机与我国房地产信贷政策[].福建金融.20082:3-5.
[5] 张昕.我国商业银行房地产信贷风险管理研究[D].东北师范大学.2009.
房地产贷款管理范文5
（一）信贷风险意识淡薄
举例而言，很多商业银行发放贷款，看重的不是该企业或者个人的资信如何，而是看重对方与自己是否有交情，这不可避免地导致了一些资信不足以获得贷款的企业或者个人获得了贷款的情况。在资信缺失的背景下发放贷款，必然会导致信贷风险的剧增。
（二）信贷风险预警体系不健全
在经营压力的推动下，众多商业银行盲目地追求业绩的高速增长，忽视了对信贷风险的控制。例如，目前我国很多的商业银行存贷比例，都已接近了75%的存贷比红线，同时，在不良贷款的拨备上面也普遍不足。目前，我国信贷风险预警体系的基本机制还不完善，商业银行数据的统计分析机制还未建立，信贷业务数据信息基本上依靠的是层层地统计加总。在数据的上报过程中，难以杜绝数据的失真现象，这就给信贷风险预警指标正确性的设置带来了一定的负面影响。因此，必须通过一定的指标体系的设置，来反映信贷风险。
（三）信贷人员流动频繁
在市场经济体制的冲击下，商业银行员工的流动异常频繁。主要就是信贷人员不断地从国有商业银行流向股份制商业银行，以及一些外资银行。尤其是外资银行高额的薪酬福利，不断地吸引着本土高素质的银行从业者的加入。人员的频繁流动，导致了国内商业银行的客户关系管理形同虚设。信贷人员的流动，一方面会使客户流失，另一方面还会导致现有客户资信的连续性受到阻碍，不利于信贷风险工作的开展。
二、我国商业银行对房地产信贷风险防范对策
（一）加强对开发商的贷前调查和信贷审查
1.对开发商资质的审查。首先，要选择资金实力强、开发经验丰富、社会信誉良好的知名开发商，作为合作对象。毕竟知名开发商已经形成了一定的品牌优势。其次，应选择具有较高开发资质的开发商。目前，房地产开发资质共分为5级，原则上应选择3级以上的开发商，再次选择以房地产开发为主业、从业时间5年以上的开发商。另外，还要调查开发商以往开发项目的销售情况。
2.对开发商股东背景的调查。目前，开发商在开发具体项目时，往往通过成立专门的项目公司来进行运作。对这些项目公司，必须看到其背后的股东的背景。因为其背后的股东不仅将为其提供资金支持，同时还会参与到整个项目的运作，对于一些纯粹民营的股东背景（如自然人出资）且其股东缺乏房地产运作经验的，则应慎审介入。
3.对开发商财务状况的调查。房地产企业的财务特点，是缺乏稳定性（这主要是受其所开发项目的周期性的影响），对于判断房地产项目而言，其意义不是很大。银行应分析房地产企业的报表，来判断其以往所开发的楼盘销售情况是否良好，以及判断开发商的债务负担是否合理。
（二）加强对房地产项目的调查和审查
1.项目要符合政策要求。主要是指监管部门的政策要求，其别关注的是，资本金比例是否达到35%和《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》（“四证”）是否齐备。关于自有资金是否达到35%，则应审查其相关付费凭证。
2.对房地产开发贷款项目审查。包括对项目类型（主要是用于判断销售风险）、户型（用于判断销售风险）、项目所处地段以及周边配套设施是否完善（用以判断销售风险）、项目周边同类房屋的供应总量及销售情况（用于判断销售风险）、开发成本及价格定位（决定销售风险）、投资预算和资金组合结构的合理性、贷款期限与工程建设期限的匹配性（决定还款风险）等项目的审查。
（三）加强对房地产信贷系统性风险的控制
1.密切注意宏观经济波动。宏观经济的波动，对房地产业的发展有着非常显著的影响。在市场经济中，经济的周期性波动必然会带来房地产业的经济周期波动，房地产业的周期性波动便会带来房地产信贷的周期性波动。在宏观经济这个大环境之中，银行房地产信贷的风险受其影响显著，所以，银行要想控制房地产市场的风险，需要关注宏观经济景气指数、国内生产总值、房地产市场景气指数、居民消费价格指数等指标，建立与这些宏观经济变量有关的风险预警机制，以降低宏观经济波动带来的风险。
2.关注房价走势，做好抵押物风险管理。当房地产抵押物的价值发生变化时，抵押物的变现能力就显得尤为重要。银行在与借款人签订贷款合同时，可以明确地规定关于抵押物价值有较大变动时的处理办法。一旦房地产价格出现下滑时，银行可以提前收回贷款或者按照规定处理抵押物，以减少房地产信贷风险带来的损失。对于抵押物价值的评估，银行内部应严格管理，避免虚假抬高抵押物的价值。
（四）加强对房地产信贷非系统性风险的控制
1.从制度角度完善操作风险的识别。以假按揭的出现为例，银行在审核贷款时，应严格按程序执行，不能因为短期的利益和绩效考核而纵容假按揭的发生。更应该关注的是，房地产贷款在以后还款过程中的信贷风险问题。银行要控制好操作的风险，应该在让短期目标趋向长期目标，采取对长期发展有利的绩效考核机制，完善考核制度，使得在完成短期经营目标的同时，不会增加操作的风险。
2.从管理层面来控制操作风险。从管理层面来看，管理操作风险的主要做法，主要有以下几个方面：第一，要完善房地产贷款的审批步骤，弥补程序上的漏洞。第二，要加强银行员工的风险防范能力，提高银行员工的业务能力。对于房地产贷款这种特殊信贷，应该培养熟悉房地产行业的专业员工，从而降低房地产信贷操作风险发生的可能性。第三，要加强银行的内部监管，尤其是对房地产贷款审批的监督，消除内外勾结骗取贷款的行为，减少假按揭等欺诈行为带来的房地产信贷操作风险。内部监管，则是控制操作风险的主要方法。第四，要完善操作风险发生后，银行的应对措施，虽然操作风险的防范能减少其发生，但却很难完全消除，所以，平时应注重对操作风险发生情况的总结和事后对漏洞的弥补。
3.控制房地产贷款集中度。从上面的分析可以看出，房地产贷款的集中程度，会在一定程度上影响房地产的不良贷款率。所以，把房地产贷款控制在合适的范围内很有必要，这样在将来，房地产市场波动是会有利于银行控制风险。对于商业银行来说，要控制好操作风险，不光要从制度和管理上做好防范措施，从长远来说，银行也应建立风险度量模型以管理操作风险。
三、结语
房地产贷款管理范文6
关键词:房地产;金融支持;研究
一、灵台县房地产业的发展现状
第一,投资总额增长迅速。2008年,灵台县房地产开发完成投资达到了24929万元,同比增长2.81倍,2009年达到了24487万元,同比负增长1.77%。2010年1-6月为35464万元,同比增幅高达44.83%。房地产开发投资占固定资产投资的比重也呈逐年加大之势,2008年为38.47%,2009年为23.25%,2010年1-6月为51.63%,2008年以后该比重已经基本赶上了全国平均水平。
第二,房地产价格涨势温和。2006-2010年,灵台县商品房销售价格每平方米分别为800元、1100元、1500元、2200元和2700元。房价同比涨幅在2006-2010年6月份期间分别为28.16%、37.5%、36.36%、46.67%和22.73%。可以看出,2008年和2010年6月(比2007年全年)的同比价格还出现了小幅下跌。
第三,房地产业的资金来源基本合理。灵台县房地产业的资金来源包括自筹资金、银行贷款和民间借贷三部分。调查显示,2006-2010年6月份期间,灵台县的房地产开发投资中自筹资金所占比重较高,在60%-65%的区间运行整理,在最近3年的周期内,呈适度稳定趋势。只要灵台房地产价格保持温和上涨状态,房地产业自筹资金不会出现大的下滑。
二、灵台县房地产贷款特征分析
第一,房地产信贷增长较快,但总量占比仍然偏小。2006-2009年房地产贷款余额占各项贷款余额的比重分别为3.75%、4.45%、15.58%和11.54%,低于全国平均水平。截至2010年6月,房地产贷款占各项贷款余额的13.55%。
第二,个人住房贷款增长快,信贷资产优良。灵台县个人住房贷款占全部房地产贷款余额的比重由2006年的11.22%上升到2010年6月底的27.31%,个人住房贷款回收率达到98%,贷款利息回收率达到100%。
第三,贷款风险仍集中在对开发商的贷款。截至2010年6月,灵台县金融机构房地产贷款中不良贷款余额为587万元,其中对开发商贷款产生的不良贷款496万元,占房地产不良贷款余额84.51%。
三、制约灵台县房地产金融发展的主要因素
第一,金融机构对房地产贷款风险防范不严。一是面对房地产行业近年所带来的可观利润,加之对于银行业过度的行政干预又不符合市场经济运行规律,致使银行和信用社支持房地产市场的出发点过分侧重于商业性利润驱动,很少出于“正的外部效应”的考虑而减少对房地产业的贷款供给。二是金融机构对辖区房地产业风险的认识也具有短视行为,担心自身过多的信贷指导会限制会限制银行的发展,从而放松了房地产贷款审查、发放等诸多环节的控制,适当的监管机制也流于形式,致使房地产贷款风险隐患加大。
第二,银行对土地储备中心的贷款业务存在一系列困难。一是贷款主体的界定。由于土地储备中心是以土地出让一级市场业务为主的事业单位,不符合银行规定的房地产开发类贷款的主体条件。二是贷款期限短。土地储备中心收购的土地一般储备期较长,银行发放的贷款期限短,导致银行贷款期限与土地储备中心实际需求在时间上不一致。三是贷款审批权限小。土地交易量大的地区短期内资金缺口很大,超过银行贷款审批权限。另外,银行的授信控制量达不到土地储备中心的使用要求。四是难以进行恰当的客户评价。土地储备中心采用事业单位会计制度,银行难以依据其提供的报表进行客户评价和确定相应的信用等级、授信控制量。
四、房地产市场健康发展的金融对策
第一,采取政策措施,合理控制土地资源的开发利用,严禁土地炒买炒卖,降低土地出让成本,使偏高的商品房价格趋于合理。改变房地产市场上低层和中低档商品房供过于求、经济适用房供不应求的结构性矛盾,多开发面向中低收入阶层的经济适用房,增加有效需求,促进房地产市场长期稳定增长,从而带动经济持续健康发展。
第二,投资环境。房地产信贷部门应重点支持那些实力雄厚、运作规范、开发资质和信用等级较高的房地产开发企业;同时,实行积极稳健的退出战略,加大从高风险、低效益客户的信贷退出力度,对不具备房地产经营资质、无合法批文、自有资金达不到规定比例的房地产开发企业和项目,不发放贷款;在贷款投向上,房地产开发类贷款的重点应面向优质住房项目发放住房开发类贷款,特别要积极支持设计优良、区位优势较明显、能保证按时还本付息的城镇普通住房类项目,要加强贷后检查,严格跟踪和控制贷款用途,按照开发项目工程进度合理掌握贷款的发放,确保资金专款专用,要通过账户管理等多种手段严格控制住房开发企业销售回笼款项,及时收回住房开发贷款本息。
