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房地产项目考核管理办法范文1
论文关键词：房地产企业 目标成本 成本控制
论文摘要：在当前市场形势下，成本控制能力直接决定了房地产开发企业的盈利能力和可持续发展能力。本文根据房地产企业开发特点，介绍房地产企业目标成本构成，提出房地产企业目标成本控制原则和控制流程，以期实现成本动态管控，确保目标利润实现。
1 引言
从2002年5月国土资源部第11号令，颁布实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》至今10年里，房地产行业正经历着浴火重生。在国家宏观调控政策的引导和推动作用下，房地产开发日益趋于透明，房地产行业正逐步实现开发规范化和管理精细化。
在新的经济环境下，要在纷繁复杂的行业竞争中立于不败之地，成本控制能力将直接起到决定作用。同时，随着政府、社会、媒体对房地产企业的监督和管控力度加大，瘦身钢筋等通过牺牲工程质量来控制成本的做法必然加速企业的灭亡。建立合理的目标成本控制体系，在保证产品质量的前提下，做好成本控制，实现利润最大化，成为房地产企业的核心竞争力。
2 房地产企业目标成本构成
房地产企业目标成本包括房地产开发成本和房地产开发费用。
房地产开发成本是指为构成产品实体发生的各项支付，主要包括：土地成本支出、前期设计规划和报建支出、建设安装支出、基础设施支出、公共配套设施支出、景观建设支出等。
房地产开发费用是指在房地产开发和销售构成中为达成管理目标而发生的相关支出，主要包括：管理费用支出、营销费用支出和财务费用支出。
3 房地产企业目标成本控制原则
根据目标成本性质不同，其控制原则也应区别对待。
房地产开发成本控制与产品品质息息相关，原则不当将造成产品质量下降，因此在这类目标成本控制过程中要以“合理”为原则。也就是说，在开发前期应对项目未来发展和所期望的经营成果有合理预期，设定合理的目标成本，在动态管控过程中，注重目标成本的合理实施，控制实际成本与目标成本偏差率。
4 房地产企业目标成本控制流程
房地产企业目标成本控制流程包括：目标成本设定、目标成本动态管理、成本回顾与分析3个阶段。
4.1 第一阶段：目标成本设定
房地产项目开发是一个综合、持续的过程，其涉及土地获取决策、项目研发定位决策、工程施工管理、项目销售、项目交付使用、项目交付后综合评估等多个环节。目标成本的合理设定，与项目定位、建造标准和售价综合影响下的目标利润密不可分。
项目定位和建造标准是目标成本合理设定的计算基础，综合售价影响目标利润是否可以达成，是对产品定位、建造标准和市场价格预期合理性的结果论证。
4.1．1人员支持与成果
公司管理层——提出利润目标值和开发费用控制目标；
专业研发设计人员——提出项目方案设计，初步确定产品定位、业态、建造面积指标；
专业工程人员——根据项目方案提出初步建造标准和配置；
专业营销人员——根据项目区位、产品定位和业态，对未来市场价格做出预判；
专业造价工程师——根据研发初步指标和工程初步建造标准及配置，计算目标开发成本。
4.1．2成果论证
预期销售收入－目标开发成本－目标开发费用－合理税金＞目标利润，则初步方案可行，进一步深化并形成目标成本。
预期销售收入－目标开发成本－目标开发费用－合理税金＜目标利润，则需要判断是否可以通过适当压缩开发费用实现利润目标，若可行，则进入深化阶段并形成目标成本；若不可行，则需要重新对初步设计方案进行论证，直至达成利润目标。
目标成本设立后，后期通过建设控制降低成本的空间已经很狭小，因此这一阶段是房地产目标成本控制体系中最重要的一环。
4.2第二阶段：目标成本动态控制
目标成本设立后，房地产项目也随即进入实质建设阶段，在这一阶段，目标成本控制的关键在于动态回顾与实施管理。
4.2．1 人员支持与成果
专业研发设计人员——逐步清晰和完善的项目研发指标、为达到研发效果对建筑材料的选择与确认； 专业工程人员——详细的建造和设备配置标准；
专业造价工程师——统计实际发生成本并对未来发生成本进行合理计算与预估。
4.2．2成果论证
若动态成本与目标成本偏差率，在企业预估范围内，则说明项目运营目标达成可控。
若动态成本远超出目标成本，则需要分析原因，若变动合理且售价提升可以综合消除影响，则说明项目运营目标达成可控；否则，应紧急召开各专业人员论证会，寻找解决方案。
若动态成本远小于目标成本，则需要分析原因，防止施工过程中的质量下降。
4.2．3 成本节约
在建设施工过程中，虽然重在动态成本控制，但是仍需要通过施工管理进一步合理节约成本。通过对影响施工成本的各种因素加强管理，并采取各种有效措施，消除施工中的损失浪费现象。4.3 第三阶段：成本回顾与分析
项目完成全面财务结算后，应及时组织各相关专业人员，以目标成本达成为核心展开成本回顾与分析，明确指出项目开发过程中目标成本控制成功之处和偏差原因，建立企业成本数据库，为后续项目目标成本的建立提供宝贵的数据资料和经验分享。
5目标成本控制体系维护
为确保目标成本控制体系能顺利运行并为项目成本管理作出贡献，需要做好以下维护基础工作。
第一，建立标准化成本科目分类并规范核算内容，以加强目标成本在时间轴上的纵向可比性和项目间的横向可比性。
第二，制定成本管理制度，确保成本实施过程有章可循，操作规范。例如，形成施工单位招投标管理办法、材料设备采购验收管理办法等。
第三，用考核量化管理效果，按照成本类别将目标成本细分至各管理部门，并通过量化的考核标准，按时间点对成本控制实施成果进行考核评估。
房地产企业成本控制体系的建立，是业内众多企业和学者研究的重点和方向，笔者结合自身实践经验对房地产企业成本控制体系建立提出具有实际操作性的建议。
主要参考文献
［1］任夏仪，张文.目标成本管理在房地产开发企业中的应用［J］．财会研究，2008（3）.
［2］蒙炳华.房地产目标成本管理研究［D］．上海：同济大学，2009.
［3］方芳，何昌贵，孙晓阳.房地产开发企业会计［M］．上海：上海财经大学出版社，2004.
房地产项目考核管理办法范文2
中国二十冶集团有限公司董事长、党委书记
新常态、新使命、新任务，稳健发展，控制风险，是未来几年中国产业政策的主基调，也是中冶总体战略目标确定的大方向。二十）台将预控风险作为工作的重中之重，对投融资项目管控、风险处置、资产盘活、债务清理的力度进一步加大。
加强了风险管理体系建设。按照中国中冶推进全面风险管理的计划要求，本着“搭好框架、逐步完善、有序推进、整合运行”的基本思路，成立了公司内控小组、投融资项目决策小组、债务风险管控领导小组等机构，制定了相关的管理文件。
确定了市场营销底限。对资信不好的业主项目不接，预期利润低于4%的非战略性项目不接，付款比例低于70%的项目原则上不接，项目规模和合同金额低于一定数量的不接，一次性总价包死且风险较大的项目不接，从源头上控制经营风险。
加快了房地产项目的销售和处置。二十冶年初对投融资项目逐一进行分析，采取保工期、促销售、缓开发等多种个性化手段进行管控，对具有潜在风险的项目采取措施果断处置，对具备销售条件的房地产项目加快销售。
房地产项目考核管理办法范文3
（一）房地产企业运营成本管理流程和制度
（1）事前成本控制是在房地产产品投产前对影响成本的经济活动进行预先规划、审核，确定目标成本，这是前馈控制成本。这些措施包括：对成本进行预测，为确定目标成本提供依据；基于多种方案预测，通过成本比较分析来确定目标成本；目标成本分别为房地产项目的成本和费用项目，层层分解，落实到各部门、施工人员，进行不同层次的实现集中管理，为了方便管理控制。
（2）成本控制过程中是房地产项目成本的形成过程，随时成本和目标成本对比，并采取适当的纠正措施，以保证成本目标的实现，它是成本过程控制。控制应基于审计成本的成本分类管理的目标成本，随时随地严格与目标成本符合所有的生产，把可能的损失浪费的迹象消灭在萌芽状态，并且把各种成本偏差的信息，及时反馈给有关单位的责任，以便采取正确措施及时应对。
（二）外部因素对成本的影响
（1）来自于经济形势变动的影响
经济形势的变化将导致房地产开发商蒙受巨大的经济损失，如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等。因为从项目可行性研究到产品上市时间，市场需求的可能性大的变化，消费者的喜好的属性类型会发生变化，难以准确预测从短缺到大量积压的投资收益的预期变化。通货膨胀、货币贬值、物价上涨使相对购买力下降，导致企业产品销售期延长，融资成本提高。[2]
（2）来自政策法规的影响
政策影响房地产法规主要包括：来自国家土地使用制度改革的变化，住房制度改革和货币政策、财政政策等；来自地方政府报批报建的各相关的管理措施和市政设施和其他费用建设等。房地产开发商在金融和财政政策最直接的影响。就金融政策而言，实施紧缩的货币政策实施宽松的货币政策对开发商和购房者直接影响开发商和购买者持有的资本，影响该项目开发和销售。
（三）决策阶段运营成本管理不完善
认识科学决策是决定一个企业是否能适应市场、获取市场份额的头等大事。[4]同样的市场和环境，不同的决策会带来不同的命运。因此，在决定调查和可行性分析和风险分析研究是非常重要的事情，对市场可能出现风险和抵御能力会有充分的估计。在以往的开发项目，大多数房地产企业无法识别决策的重要性，盲目开发，销售，缺乏详细的市场调查和可行性研究，无法很好的整合各种资源，导致部分项目没有做出最好的决策，从而影响有效的项目成本控制。
二、房地产企业降低运营成本存在的问题分析
（一）运营成本管理水平粗放
首先，缺少组织架构支撑，欠缺运营成本管理意识。许多房地产企业在开展运营成本管理工作之前，均没有专职的部门负责成本工作，有些房地产企业从组织架构上难以支撑“项目全成本”的管理需求，而在运营成本管理意识上也没有脱离“财务成本”、“造价成本”的概念，没有真正理解项目全过程、全成本的管理思想。
其次，“过程”不清晰“方法”不明确。许多房地产公司开始运营成本的管理，并没有“目标成本”，“动态成本”的概念，更别说形成作业成本管理系统的过程。
最后，缺乏具有“综合能力”运营成本管理人员。我们知道，在运营管理职位管理职位的成本是相对较新的，以精细化管理的房地产业务，管理职位逐渐分离。
（二）合同变更导致不及时测算成本
（1）的变化是很难的过程管理。改变是很难在两个方面：第一，时效性强；二，很难衡量。许多现场签证具有时效性特点，现场变更一旦需要发生，现场施工经理必须决定做或不做，去在成本，不安排可能会延迟。同时，在变化往往无法准确计算成本，只有当发生变化。这将导致在计算的变化，并估计只能提前，造成运营成本控制风险。一些房地产企业管理更为广泛，变化不及时，成本估算，成本管理带来了更多的风险。
（2）超合同付款时有发生
由于合同在执行过程中发生的各类变更很多，再加上各类应扣款、保修款等，使付款金额的计算和审核难度很大，少数企业更是在最终结算时才发现已经出现了超付的情况，导致后续工作十分被动，虽然问题很严重，但这种情况却一直难以有效杜绝。
（三）资金管理缺乏手段与方法
作为一个资金密集型的行业，房地产企业非常重视对资本流动的管理在项目开发过程中，由于大量的不同类型的合同在实施过程中的不同阶段，要想在短时间内解决正是未来数月或几乎四分之一的资金计划不可能完成的任务！实际工作中，尽管财务人员投入了大量的时间和精力制定财务计划，但由于每一天的不同类型的数据变化，实际上往往刚刚计算出的数据就已经过时，难以有效地保证了数据的及时性和准确性，导致公司的高管们很难的及时和准确的财务计划，做出正确的决定。
现在一般的房地产基金业务管理水平不高，缺乏规划性。许多公司在项目审批时，只有成本估算，没有预测资金，或非常粗略的估计，根本无法起到参考作用。项目进度计划的调整往往发生在执行多城中，计划经常发生调整，资金计划管理就更加困难了。许多企业都希望能够做到滚动修订后资本计划，使资金使用不断更新。然而，由于缺乏管理方法，无从下手。
三、降低房地产企业运营成本策略
（一）建立运营成本保障体系
建立经营成本和组织规范的保障措施的核心就是为成本控制提供行为规范和组织规范，规则可循，使经营成本控制。具有完善的机制可能抑制不利于控制运营成本因素。保障系统运营商的成本控制是企业战略的重要组成部分。保障体系包括制度保障体系，如投标管理办法、合同管理办法、预结算管理办法，操作成本控制目标集中分层管理体系、设计指标体系、任务成本管理激励机制。组织保障体系要建立相对独立的运营成本的管理功能，由专门负责人管理成本。作业成本管理是一个组织的安全策略，有系统的、连续的长期利率略，是企业参与市场竞争，提高竞争力的有力武器。
（二）采用合同控制运营成本
技术经济责任制实施设计单位。设计项目部合同及设计单位共同签订的明确双方的责任，权利和利益。设计单位的项目部必须确保质量和设计方案，设计图纸，否则由此造成的损失由后者对前者的损失。对于目前设计人员经济观念薄弱，问题设计的变化可以为任意设计合同经济条款增加一定的约束力，提高设计的变化和配额限制条款的修改成本。针对设计规范、设计标准、工程预算指标，各方面的控制实现的设计变更费用超过一定比例的建设工程合同价格，可采取费用扣除一定比例的设计方法。这就要求设计单位全面实施经济责任制，绩效考核和经济效益将结合设计者充分调动积极性和责任感，自觉加强设计成本控制贯穿设计工作的全过程。
（三）建立运营成本管理平台
一个动态的成本是相当复杂的，为了获得实时数据的动态成本，实现成本核算、成本控制的目标，我们必须利用信息技术提高房地产企业经营房成本管理水平。运营成本管理系统是一个实时地反映工程造价信息平台，它可以帮助我们建立成本结构，规范流程，核心业务的实时跟踪，实现业务与金融、财务管理有机结合。整个系统的核心是基于合同的管理，包括功能、成本、目标成本合同项目、合同变更、合同结算、支付管理、财务规划、动态成本等。该系统还可以提供决策依据，例如支付时间、历史账务，大量的基础工作能够依靠运营成本管理的简化，它的透明和实时查询可以使相关人员提高效率和对项目的控制。通过即时响应目标成本、动态成本差异系统，大大提高房地产企业的成本控制能力，加快决策过程，提高企业的核心竞争力。
参考文献：
[1]崔洪涛.成本问题研究[J].中国农业会计，2010，(11）：103-105
[2]林宇东.加强房地产企业运营成本管理探讨[J].财政监督，2011，(6）：74-77.
作者简介：李晶蕾（1975-）女，河北荣成人，管理学硕士，研究方向管理学；潘文超（1992-），女，黑龙江省佳木斯人，本科，研究方向管理学
房地产项目考核管理办法范文4
【关键词】商业房地产 预结算 管理
由于房地产行业是近些年才迅速发展起来的行业，尚未形成自身所开发的各种产品类型的企业标准和国家预算定额，如住宅、商铺、写字楼、酒店等，因而实际做起预算来难免凭经验估算， 带有一定的随意性， 与实际情况偏离较大，缺乏一套完整的全面预算标准作指导。下面对商业地产工程预结算管理方面进行探讨。
1.商业房地产工程预结算
1.1目的
为加强商业房地产公司所属各房地产公司工程预结算的规范化管理，结合工程造价形成的特点，通过合理地确定工程造价及有效地控制工程造价而提高工程预结算工作的效益，制定本管理办法。
1.2适用范围
商业房地产工程的范围 ①招标项目预算及结算的编制、审核工作。 ②直接发包项目预算与结算。③按照合同规定中间拨款工程量审核。 ④材料设备采购预算与结算。 ⑤零星施工项目预算与结算。 ⑥零星用工与设备租赁审核与结算。 ⑦其他。
1.3商业房地产工程预结算原则
①廉洁奉公原则：工程预决算工作中，应始终以公司利益为最高利益，遵守法律法规，恪守职业道德，严禁主动索要或被动接受财物，如出现损公肥私性质的不正当计价行为，将按照有关规定给予处罚。 ②准确高效原则：工程预结算中的各项计算应准确、清晰、合规，具有很高的准确度，体现较高的专业水平；同时工程预结算工作应保持较高的工作效率，做到及时帐清，以适应工程招标、成本核算、工期等多方面的要求。 ③可复查性原则：工程预结算中的全过程应有详细、真实的记录及完整的资料，量价计算过程、审批记录等文件和资料， 应具备完全可复查性。 ④信息通达原则：工程预结算在编制时应考虑适应成本核算、 成本分析等多方面的需要，对资料、信息及时整理，并根据工作需要及时提供给设计和工程管理等部门。
1.4预结算工作职责
①预算部是工程预结算工作的主要职能部门，对工程预结算的编制审核工作负主要责任。负责组织工程预算的编制和审核工作，负责工程预算和结算的复审工作，确保其准确性。②材料设备主管负责编制《甲供材料设备一览表》，供造价工程师、财务部门等使用。 ③质量管理工程师按月核算实际甲供材料设备供货情况费用，为进度拨款提供依据。④造价工程师协助工程部经理完成施工方案的优选工作。进度款的拨付，由工程部经理汇总，决定支付。
⑤预算部为工程招标、合同签订提供造价方面的技术支持，包括工程量、合同价款、结算办法、变更计量等问题。⑥协助设计部完成设计方案的选优工作，为设计方案提供理论数据的支持。
2.商业房地产工程预结算程序
2.1预算工作程序
①由工程部施工副经理提供《预算编制通知书》和预算资料给预决算部。②预决算部主管分配任务给预算人员； ③预算人员按施工图计算工程量，按规定计价； ④预决算部主管负责审核预算书； ⑤预算金额超过50万元或情况较为复杂的工程预算结果，报投资控制委员会主任进行投资审查后，报主管副总经理审批签字。 ⑥按预算价签订造价包干施工合同的工程，其预算报投资控制委员会主任进行投资审查后，报主管副总经理审批签字。
2.2竣工结算程序
①由工程部施工副经理提供《结算编制通知书》和结算资料给预决算部。 ②预决算部主管分配任务至结算编制人员； ③预算编制人员根据资料，编制完整的工程竣工结算书；④结算书交预决算部主管指定人员校核； ⑤编制人员、校核人员共同与施工单位核对结算，双方分歧较大时，报预决算部主管处理；⑥预决算部主管审核结算书； ⑦预算编制人员将结算书交由政府造价管理部门审计，并跟踪审计过程，直至取得工程三算审查单。 ⑧由投资控制委员会主任在2个工作日内对结算书进行投资审查；
3.商业房地产工程预结算管理
3.1预算编制宜采用从房地产企业内部自上而下、自下而上、上下结合的编制方法，整个过程为：先由高层管理者提出企业总目标和部门分目标；各基层单位根据一级管理一级的原则据以制定本单位的预算方案，呈报分部门；分部门再根据各下属单位的预算方案，制定本部门的预算草案，呈报预算委员会；最后，预算委员会审查各分部预算草案，进行沟通和综合平衡，拟订整个组织的预算方案；预算方案再反馈回各部门征求意见。经过自下而上、自上而下的多次反复，形成最终预算，经企业最高决策层审批后，成为正式预算，逐级下达各部门执行。
3.2好预算管理制度建设。制定全面预算管理制度， 主要包括： 明确责任中心的权责、界定预算目标、编制预算、汇总、复核与审批、预算执行与控制管理、业绩报告及差异分析、预算指标考核。依据预算管理的原则、方法、流程和程序编制企业的预算， 实施预算管理并依据预算对责任单位和个人进行考核等。会计核算上根据企业集团管理模式和房地产行业特点，建立一套房地产项目开发成本、费用科目体系， 作为预算项目成本、费用依据， 指导项目的预算工作，并逐步形成房地产企业自身的成本、费用定额标准。
3.3改进房地产企业的预算编制方法。传统的预算侧重的是短期效应，以年度作为预算周期。对房地产项目来说，由于其开发的特殊性，编制预算不仅是对年度财务状况做出的反映， 而且是对项目综合情况做出的反映。
4.房地产企业在推行全面预算管理抓好三个结合
4.1要与实行现金收支两条线管理相结合。预算控制以成本控制为基础，现金流量控制为核心。只有通过控制现金流量才能确保收入项目资金的及时回笼及各项费用的合理支出；只有严格实行现金收支两条线管理，充分发挥企业内部财务结算中心的功能，才能确保资金运用权力的高度集中，形成资金合力，降低财务风险，保证企业生产、建设、投资等资金的合理需求，提高资金使用效率。
4.2要同深化目标成本管理相结合。全面预算管理直接涉及到企业的中心目标利润，因此，必须进一步深化目标成本管理，从实际情况出发，找准影响房地产企业经济效益的关键问题，瞄准同行业的先进水平，制定降低成本、扭亏增效的规划、目标和措施，积极依靠全员降成本和技术降成本，加强成本、费用指标的控制，以确保企业利润目标的完成。
4.3要同提高预算的控制和约束力相结合。预算管理的本质要求是一切经济活动都围绕企业目标的实现而开展，在预算执行过程中落实经营策略，强化企业管理。因此，必须围绕实现企业预算，提高预算的控制力和约束力。预算一经确定，在企业内部即具有“法律效力”，企业各部门在房地产建设及销售的各项活动中，要严格执行，切实围绕预算开展经济活动。
5.结束语
总之，房地产企业的全面预算管理是一个系统工程，是企业治理的重要组成内容，是与企业发展战略相配合的战略保障体系。房地产企业应该根据自身的特点，形成适合本企业的全面预算管理制度，真正达到实现企业发展战略目标，整合企业资源，提高经济效益的目的。最后，笔者想要强调的是，全面预算管理的组织和制度建设仅仅是基础工作，关键是制度的执行，最主要的工作是权责利的统一、约束机制和激励机制的统一。
参考文献
[1]GFP9-1《项目总体计划控制程序》
房地产项目考核管理办法范文5
【关键字】房地产；建筑；工程管理；模式；方法
1、房地产工程管理概述
房地产工程管理是指在建筑工程建设的过程中对各个施工环节进行的计划、监督、控制、调整、检查工作，它包含了工程从招标、建设、验收等所有环节，对建筑工程的质量控制有着重要的作用。总的来说，工程管理的范围主要表现在以下几个方面。
1）项目设计，建筑工程建设之前需要进行整个项目编制、报批等组织设计，这也是工程管理的第一步工作。要对建筑工程项目建设的环境条件、地理情况等各项基础信息进行详细的考查、统计和分析，为开发建设制定工作计划以及设计工程设计图，结合设计情况预测工程建设的时间、需要投入的人力财力并制定全面预算、工程造价等计划。
2）处理工程建设过程中出现的矛盾，建筑工程是一项系统性比较强的工程，并具有周期长、投资大、复杂性高等特点，因此在项目建设过程中不可避免的会出现一些矛盾，这就需要得到及时的疏通，以免影响工期。工程管理的范围包括组织好有关开发建设单位之间的配合协作，加强调度工作。通过定期召开调度会议，组织协调好规划设计单位、施工单位和市政公用单位等有关部门的关系以及意见。
3）监督和检查工程质量，在工程建设中，施工人员的施工水平、质量意识和建筑材料等众多方面都会影响建筑工程的质量。房地产工程管理就是要在工程建设的过程中通过对施工质量、工程材料等方面的监督和检查控制施工质量，保证建筑工程的质量。
4）工程验收的管理，工程完成之后要进行全方位的测试和检查，负责工程管理的相关人员要负责工程的验收工作。包括检验施工单位在施工过程中的有关质量检验、检查的资料和数据，和对工程质量的检验测试，评估工程的使用条件，各种质量指标都合格后办理工程移交和结算等等。
2、房地产工程管理的模式
房地产工程管理的模式会因为项目工程的规模不同而有所不同，在工程管理模式的选择中要根据项目本身的特点和所处的环境决定，目前房地产工程管理的基本模式主要有以下三种：
1）工程指挥部管理模式，这种管理模式无论是在其功能上还是范围上都比较大，因此主要应用于较大型的房地产项目，它的组成包括了工程投资方、施工单位等相关方面，它也属于项目工程管理的特别机构；
2）项目经理制管理模式：项目经理负责制的管理模式是针对于一个房地产企业内部的管理模式，它是房地产领导者通过在各个项目中设立一名或多名项目经理对其负责的项目进行项目实施全过程的统一管理，这种模式也是如今非常普遍的一种管理模式；
3）职能制管理模式：职能制管理模式工程类型为划分指标，在工程建设的过程中将管理职责交给相应的职能机构负责管理，类似于对外承包的形式。不同专业的职能机构在其业务范围内有权向下级单位下达命令和进行指挥，其专业业务管理定期向上级责任人汇报工程建设情况。
3、房地产工程管理的方法
1）强化施工单位的管理、技术水平，树立精品观念。通过树立精品观念，将精品工程作为工程建设的目标，将这个原则始终贯彻在整个建设过程中，以此提高建筑施工的质量。在工程管理的过程中首先是加强施工单位的管理。提高施工单位对工程质量的意识，加强施工队伍的专业水平，在建筑工程管理的过程中实施精品质量目标的管理，因为进行质量目标的管理能够有效的对质量的状态进行控制。充分结合以往的优秀的施工案例，运用先进的科学技术。推动施工技术的进步与发展，保证建筑工程的施工技术与时俱进、与科学技术发展的脚步同步。充分的将领先的科学技术运用到施工技术当中，有效的提高施工管理和工程质量，实现质量目标，创造出高质量的品牌工程，最终实现企业的双赢。
2）加强成本控制，成本控制在建筑工程项目中有着非常重要的作用，不仅可以提高建筑企业的利润，同时可以通过设立经营管理目标，来优化整个企业的经营管理，以实现预定的战略目标，对房地产企业经营水平的提高也有很大的帮助。在具体措施上首先是从财务方面入手，通过完善企业的财务管理机制，努力建立起和生产的信息有关联的计量，其次是树立工程人员的成本控制观念，并使这种观念落实到施工的每一个环节。以此提高企业的施工效率，并降低企业的生产成本，从而达到控制成本的作用。另外是通过在管理流程上入手，比如强化成本分析以及绩效考核等等。当然，这种成本控制是在保证工程质量的前提下进行，不能为了节约成本，而将目光聚焦在建筑材料上。在施工过程中偷工减料，或者在采购的时候一味的采购价格低廉的劣质材料。这些方式是切不可取的。
3）强化监理公司的职能。建筑工程质量监理是一项难度大、项目多、任务重的监理工作，因此，监理公司往往采取对建筑工程监理人员进行特殊培训的方式，使其一人多能，胜任本职工作，为公司增添技术实力。同时还加大投入适应建筑工程质量监理的仪器设备。建筑工程的质量检测主要是靠先进的设备，是靠人与仪器、设备有机的结合才能监理出优良的工程，因此监理公司一般都配备先进的检测仪器和设备，使优秀的人才和先进的器械结合起来，使检测手段逐步实现现代化，从而增强监理公司的质检实力。
4）建立和完善建设单位建筑工程质量管理体系，减少行政干预对工期的影响。建设单位在建筑工程施工中也起到了至关重要的作用。有些起到了推动作用，也有些起到了阻碍的作用。因此，在建筑工程的施工中，要不断完善工程建设管理制度、招投标管理办法以及对施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位、检测单位的工作监督与考核办法、奖惩制度，并严格执行落实到位。同时改变以往重进度、轻质量、主要以工期衡量政绩的片面思想，减少行政干预，任何事关工程质量的行政决定均应多采纳设计、施工等技术人员的专业意见，避免以外行指挥内行。
4、结束语
在我国社会不断发展和建设中国特色社会主义的背景下，我国的建筑工程建设将一成不变的向前推进，国家对建筑工程的重视度和建设投资也越来越大，对建筑工程提供了广阔的空间。施工单位及各方面相关单位应该抓住这个机遇，加大对建筑工程的管理，不仅要增加建筑工程的数量，还要在质量和标准方面不断提高。房地产工程管理是确保建筑工程建设质量、降低工程建设费用、加快工程建设进度的一项重要工作，在城市建设中发挥着越来越重要的作用。
参考文献：
[1]刘林传.论中小房地产企业建设项目管理的现状、问题和对策[D].华南理工大学，2012.
[2]庄岩.辽宁省营口市“东城天下”房地产项目的形象设计与管理研究[D].吉林大学，2012.
[3]王作城.广东某民营房地产企业工程管理模式的研究[D].华南理工大学，2012.
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房地产项目考核管理办法范文6
关键词：房产测绘；质量；控制；措施
中图分类号： P2文献标识码： A
引言：
房产测绘属于一种法定的测绘程序，中国房产测绘的起步比较迟，发展相对缓慢，目前仍处在规范建设的初始阶段。现在房产测绘的质量管理中仍有很多需要解决的问题，而房产测绘的水平关系着千家万户切身的利益，所以很有必要强化对房产的测绘质量控制，并对其有关措施进行研究。文章通过理论与实践经验的结合，展开了针对房产测绘质量控制的措施讨论。
1房产测绘概论
所谓房地产测绘指的是使用测绘仪器和技术、手段，进行房屋或土地以及其它房地产在自然或权属状况方面，在位置或数量、质量、利用状况方面进行的专业化测绘。其可以有效增强行业具有的专业性,且能得出可靠性很高的参考依据,提升城市的整体规划水平。可以说房产测绘是对法律、经济和社会多个方面均有非常重要的意义。所以,一定要强化对房产测绘的质量管理,控制房产测绘的市场，强化房产测绘的程序检查，并制定有关政策和制度，公开房产测绘的有关数据,从而由根本上提升房产测绘的质量管理水平。
1.1房产测绘的内容
一般来说，房地产测绘为运用测绘方法、技术和仪器进行房产、土地和房屋使用情况、质量和数量、位置以及权属情况和自然状况等各个方面实施测定的一种专业测绘。而其包含的主要内容为测量和调查房产及同房产有关的建筑物,而且实施绘图工作。而且还包含对房产土地所荷载的物品进行的测量与调查和对房产数量、质量以及位置、权属各种基本状况实施的调查、测定及绘制成图纸的测绘工作。进行房地产测绘一般为对房地产的产权拆迁和交易管理，开发、产籍管理等实施鉴定和仲裁，收费和征税及评估,且还核查房地产的管理之中的基本资料和数据以及表格等有关资料。房地产的测绘通常包含房地产项目的测绘以及基础测绘2个方面。对于房地产实施基础测绘通常为在一个大的区域范围里给房地产构建整体且系统的平面管控网。对于房地产实施项目测绘就通常为对房地产关于开发和经营及权属管理等实施分丘与分户平面图的测绘。而且也包括对房地产的有关数据和薄、册、表及图等不同内容作的测绘。对于对房地产实施的项目测绘有着十分重大的影响,可直接影响房地产的权属拆迁和开发，交易和管理等有关工作的有效开展。进行房地产的项目测绘，土地与房屋的权属有关证件附图的测绘为最重要和最具有现实意义的一项房产测绘内容。
1.2 实施房产测绘的作用
做房产测绘后，可获得的数据为进行房地产抵押贷款和契税征收以及房产交易、物业收费和租赁活动等各类活动所不能缺少的根据。房产测绘的数据经过分析和处理后，能够获得很多有用的的资料，可以给城市的建设和规划等以数据支持。而且房产测绘可作为产权证办理的依据，也给房屋的面积和权属及界址等以基础资料的支持，并给房地产的管理如开发、产权和交易管理进行服务。
2 影响房产测绘质量控制的因素
2.1 对房产测绘进行质量控制的单位是否具有相应资质，其从业人员是否具备较好的技术水平，其管理水平的高低等均为制约房产测绘的质量控制的重要因素。
2.2 我国现在的房产测绘有关制度和规范仍不健全。房产测绘的技术性与专业性较强，所以有的城市已制定了相关房产测量的具体实施细则。不过仍有很多城市未进行这方面的工作。实际测量中房产测绘相关人员仅按照其自己对于有关规范和标准如《房产测绘管理办法》、《房产测量规范》以及《中华人民共和国城市房地产管理法》等的理解实施测绘操作，所以使测绘工作的质量不高。因为进行复杂的建筑测绘时，其数据种类很多，情况也很复杂，数据计算的量极大，测绘工作人员的工作过程中很难保证没有失误。所以如果有关单位质量保障不到位，制度不完善，很容易导致差错产生。
3 进行房产测绘质量管控的措施
3.1 强化对房产测绘工作部门或单位的资格审查与认证管理。房产测绘工作一定要由有相关资质的单位或部门实施。《房产测绘管理办法》中有规定：“国家实行房产测绘相关单位的资格审查与认证制度”。实施房产测绘工作的单位应依据《房产测绘管理办法》以及《中华人民共和国测绘法》中的规定，必须获得省级以上的人民政府所颁发的相关资格证。实施资格审查的时候应强化对具体进行测绘活动的专业人员与进行房产测绘的技术装备实施审查。现在对有关从业人员的审查仍未完善联网措施，导致有人一证多报，甚至还有跨省市申报的情况。为避免造假，应要求相关企业出具诚信声明，保障其企业的房产测绘工作不发生人员造假的情况，对于弄虚作假的人员应取消其从业资质。而对于相关设备应小心审核，进行年检并将设备做编号管理。
必须按照市场的容量，保障房产测绘的质量，不可太早将市场进行开放，房产测绘的市场化很可能导致价格战，而不同的房产测绘部门进行的相互压价使市场价格的竞争机制得以形成，可是无序混乱的价格战可能引发房产测绘的质量降低。因为房产测绘所牵扯的经济利益巨大，而且有一定法律效力，因此如果测绘单位利用不完善的制度就可能会导致很多问题产生，从而使整个行业的诚信大幅降低，使行业的秩序受到严重破坏。
3.2强化房产测绘有关单位的质量意识。对于测绘单位中所有相关人员，都应使其充分了解测绘的质量是关乎其自身利益与生产发展的，必须将质量保障措施切实落实在房产测绘的各个细节中。相关从业人员应讲究诚信，守法公正并真正做到位维护消费者权益工作，当然也不可损害开发商的合法利益。要保持实事求是的工作态度，具备良好的测绘职业道德，根据有关法规要求，实施房产测绘。相关从业人员必须不断增强自身的判断能力，用自己所掌握的技术和理论，科学化处理有关问题。
3.3 强化房产测绘的质量制度管理，及时查处违法行为
进行房产测绘的过程中应设立严格核查的制度，健全质量检查有关体制。按《房产测量规范》的要求，进行作业组的互相检查和有关工作人员的自检以及单位设置的专职人员实施检查等3级检查的制度。实施房产测绘之前需要先设计出科学可行的工作计划，并对有关图纸资料进行掌握，从而科学预测出有可能产生的各类情况，针对可能出现的各类问题找出具体的处理措施。相关的监督部门应坚决查处房产测绘有关单位偷工减料或减少检测程序以减少经营成本的行为。比如有的单位在进行房产测绘时可能按开发商的意愿来进行面积计算，有的应算的面积不被计算在内。现在房产测绘的审核仍然有仅为形式审核的情况，进行实际审核时并未对实际面积实施实质性的抽样检查就下了结论，如此一来如果有问题产生很容易导致互相推卸责任的扯皮情况。
3.4 要组织成立房产测绘的行业协会，促使行业自律
对于房产测绘的行业协会来说，其属于一种自发的民间社团组织，但是它在经济发展的过程中具有十分重大的作用。由于行业协会相对来具备针对性与灵活性以及及时性，可以快而好地处理出现的各种问题，能够有效地减少成本支出，所以行业协会有时处理相关问题更有优势。由此可知，必须尽快构建并健全各级房产测绘的行业协会，强化进行自我管理和规范发展，并促进制度建设。有关部门需要加大促进行业协会发展的力度，并推进房产测绘的行业法规制定。而且房产测绘相关单位也要不断进行自我完善和检查。在引进相关人力资源的同时重视先进设备与技术的引入，从而使测绘的质量控制与工作效率和精度等得到提升。在房产管理相关部门督导下组织形成的房产测绘行业协会应起到行业的自律作用。应对房产测绘行业中产生的问题做好积极的检讨并找出解决方法，使有关制度得以完善，并推进房产测绘的管控水平。单位的内部必须将日常质量的考核与监督进行有机结合，设置好奖罚方略。另外房产测绘有关单位主管质量管控的领导和有关工作人员必须科学地运用检查记录和过程监控获得的观察结果以及客户反馈的意见等有关资料，对出现问题的原因进行分析并找出预防措施。
结束语：
概言之，伴随我国房地产行业的快速发展，控制好房产测绘的质量成为必须重视的问题。要使房产测绘的整体质量得到有效管理和提升，必须构建房产测绘的相关资质管控机制和健全完善的督导制度。承担房产测绘工作任务的人员及单位必须认识到房产测绘将来的发展前景，并按照房产测绘的市场发展情况来确定与之相互适应的企业发展战略。必须以科学的态度和方法面对和处理房产测绘中的质量管理问题，以真正让房产测绘的质量管理水平获得持续进步。
参考文献：
[1]鞠志强,赵亚男.房产测绘技术与测绘质量的控制[J].科技传播，2013年5月.
[2]徐卫国.浅谈房产测绘的质量控制[J].科技资讯，2007年3月
[3]夏忠福.提高房产测绘质量的措施探讨[J].测绘与空间地理信息，2013年8月.
