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房地产抵押评估指导意见范文1
为进一步规范*市房地产市场秩序，加强房地产市场管理，进一步促进房地产市场健康稳定发展，现根据《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》、《商品房预售管理办法》、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（〔*〕37号）等有关规定，结合本市实际情况，就有关事项通知如下：
一、规范商品房预售行为
（一）房地产开发企业应当于每年11月30日前向国土房管部门申报下一年度的商品房销售计划，在申报预售证前1个月申报项目概况。
任何房地产开发企业在领取商品房预售许可证之前不得商品房预售广告，需要其他与房地产开发项目有关的广告的，其内容必须真实。否则，有关部门有权责成房地产开发企业自行在相关媒体进行更正。房地产开发企业拒绝更正的，有关部门有权在相关媒体上公布真实情况。
（二）房地产开发企业申请核发商品房预售许可证时，应当如实准确填报项目概况及楼盘表。隐瞒房屋抵押、回迁等情况的，对正在申请核发商品房预售许可证的，将根据有关规定不予许可；对已核发预售许可证的，将撤销该商品房预售许可证。
（三）未领取预售证的商品房，任何企业或个人不得以任何形式收取房款和销售。否则，一经发现，将责令限期整改，并向社会公布有关情况。
对拒不整改或不按规定整改的，将依法进行处理，并将该企业或个人的违规情况告知相关主管部门，有关主管部门将根据有关法律、法规、规章的规定，停止办理有关行政业务。
（四）对不符合规划部门规划控制性套型结构要求的项目，不核发商品房预售许可证。
（五）房地产开发企业在申请商品房预售许可证时，应当明确该项目的拟向社会公开销售的时间、销售方式及每个单元的拟售价格；取得商品房预售许可证后，应当在10日内全部公开销售。
*市房屋管理系统中显示的可售单元，房地产企业不得拒售。一经发现有拒售行为的，将立即责令其限期整改；拒不整改的，将延长整改期限，并通过媒体、网站等向社会公布有关情况。
（六）严禁“炒卖楼花”行为。房地产开发企业、房地产中介机构不得将预购人购买的未竣工的预售商品房再行转让。一经发现有炒卖楼花行为者，将责令限期整改，并按现行法律、法规和规章的规定予以处罚，同时通过媒体、网站等向社会公布有关情况。
（七）境外机构和个人购买商品房时，开发企业应要求购房业主按照《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的规定，提供境外机构在境内设立分支或代表机构、个人在境内学习或工作时间超过一年、分支或代表机构以及个人购房用途均为自用或自住的有效证明文件；开发企业不得以任何方式、任何借口将商品房预（销）售给不符合条件的境外机构和个人。
（八）开发企业销售商品房时，应向购房者明示所有在售单元的价目表，严禁不实价格。有最高销售限价的，应当按土地使用权出让合同约定，在最高限价之内进行销售。否则，将责令限期整改，整改期间停止在销售商品房的销售，并通过媒体、网站等向社会公布有关情况。
（九）开发企业应在销售现场配置电脑设备，供购房人查阅销售楼盘详细资料，并公布楼盘《商品房预售许可证》及附图、《商品房买卖合同》等。房地产行政管理部门同时在网上公示该楼盘的销售资料。
二、进一步完善预售款监管措施，加强预售款监管
（十）各房地产开发企业应知会购房人凭《缴款通知书》将商品房预售款直接存入指定的预售款监控账户，不得私自收取商品房预售款。否则，按《*省商品房预售管理条例》第四十一条规定进行处罚。
（十一）根据《*省商品房预售管理条例》的规定，各商业银行应当加强对商品房预售款监控账户的管理，每天将监控账户的基本情况数据及收到跨行转入款项的明细信息数据提交市国土房管局。凡在各行开立监控账户并申请办理按揭贷款的，其预购人的首期房款及各行的按揭贷款，必须凭《缴款通知书》直接存、划入该监控账户内。划拨使用监控账户内的款项，应凭*市国土资源和房屋管理局（下称市国土房管局）所核准同意支付的数额拨付，不得擅自批准预售人使用监控账户内的款项或将商品房预售款转作他用。
三、加强项目工程进度和公建配套建设的监管，防止随意变更规划许可，保护购房业主利益
（十二）开发企业申请核发商品房预售许可证时，应确定公建配套施工进度和竣工交付时间，审批部门应现场勘察有关楼栋工程建设进度。开发企业领取预售证后，应于每季度最后一个月的月底前向市国土房管局提供在建工程（包括公建配套）建设进度情况以及现场照片，市国土房管局结合实际每季度现场抽检1-2次，并将抽检结果在“阳光家缘”网上公布。
（十三）开发项目申请取消监控账户，应当缴清土地出让金、按规定属于开发企业缴交的专项维修资金和相关税费、完成规划验收和确权，对于分期开发的项目，其最后一期应完成出让合同或国土证用地范围内规划要求的全部公建配套建设。未缴清土地出让金和相关税费的，在监控账户中扣缴；未完成公建配套建设的，不能取消监控账户，在监控账户中存留相应建设资金。
（十四）商品房预售或者销售后，房地产开发企业不得随意调整、修改修建性详细规划或者变更规划许可；确需调整或者变更的，应当报原审批的城市规划行政主管部门批准。已经在*市房屋管理系统建立楼盘明细表、网上公开销售的，楼盘明细表不再变更。
四、加强交易登记管理，及时办理商品房交易登记手续
（*）房地产开发企业应当按《*省城镇房地产权登记条例》的有关规定及时申请确认产权。逾期不办理的，按照《*省城镇房地产权登记条例》第二十条规定进行处理。
（十六）房地产交易转移登记申请人应持完税凭证办理房地产权属变更登记手续，开发企业不得挪用购房业主委托其缴交的契税。
五、规范房地产中介服务机构的中介行为
（十七）房地产中介服务机构和从业人员提供服务时，应如实向当事人介绍所房屋的权属情况；房屋销售时，应当向买受人介绍所的商品房的有关情况，不得隐瞒；房屋租赁时，还应如实向租赁双方说明房屋租赁政策。
（十八）房地产中介服务机构不得为手续不齐全、不具备合法销售条件的商品房提供中介服务，不得为开发企业进行内部认购、预订提供服务；提供服务时不得收取佣金以外的其他费用。一经发现，有关部门将依法予以查处，并记录在诚信档案中，实时向社会公布，并在年度检查中扣分。
六、进一步加强房地产租赁管理
（十九）任何单位和个人租赁房屋的，租赁双方当事人应当在租赁合同签订、变更之日起3日内，应当向房屋所在地的街镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续。
（二十）房屋承租人、居住人应当按照房屋规划用途、结构、消防安全规定使用房屋，不得擅自改变房屋规划用途，或者实施违法建设行为。如需要改变房屋用途，房屋出租人应当依法向规划部门申请房屋使用功能变更手续。
七、加强房地产估价机构管理，规范估价行为
（二十一）房地产估价机构在对房地产进行估价时，应严格按照《房地产估价机构管理办法》等有关法律、法规和规章进行，不得有违法、违规行为。
房地产估价机构有违法、违规行为的，有关部门将根据《房地产估价机构管理办法》等规定，给予处理。房地产估价机构给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。国土房管部门将根据情况将房地产估价机构有违法、违规行为及处理结果向社会公布。
（二十二）具备城市房屋拆迁评估资格的房地产评估机构接受委托，进行房屋拆迁评估时，应当按照建设部城市房屋拆迁评估指导意见、市国土房管局制定的相关规则和技术规范以及*市房地产评估专业人员协会制定的相关工作指引进行评估。
（二十三）房地产估价机构接受商业银行委托，通过评估确定房地产抵押价值的。房地产估价机构应当根据建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房〔*〕8号）的规定及《房地产抵押估价指导意见》进行评估。
办理房地产抵押登记手续时，房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，抵押权人应当向市房地产交易登记中心提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向市房地产交易登记中心提供房地产抵押估价报告。
（二十四）房地产估价管理机构联合市房地产评估专业人员协会定期对房地产抵押估价报告进行抽检，并对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和所涉及的注册房地产估价师，依法查处，并记入其信任档案，向社会公示。
八、监督检查
（二*）市国土房管局依照有关法律、法规和规章的规定，对房地产开发企业、房地产中介机构、房地产估价机构的业务办理及执行情况实施监督检查。有关单位和个人对依法进行的监督检查应当予以协助、配合，不得拒绝或者阻挠。
（二十六）市国土房管局发出的违规行为整改通知，15日内未整改或整改不合格的项目，对于开发企业，将依法根据有关规定延长其项目的预售许可、抵押登记和网上签约手续限制时间，直至完成整改；对于中介机构，也将根据有关规定予以处理。
（二十七）市国土房管局（房地产市场监管小组）每月对商品房预售、交易登记、中介、租赁、估价等房地产市场情况进行检查，并将检查结果及投诉情况在网上或媒体公布
房地产抵押评估指导意见范文2
[关键词] 以房养老；老龄化问题；措施
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 11. 094
[中图分类号] F840.67；G924.21 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2017）11- 0188- 03
1 引 言
全国第六次人口普查显示，我国当前60岁及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，其中65岁及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91个百分点，中国正迈入老龄化社会，据社科院权威，2011年以后的30年里，中国人口老龄化将呈现加速发展态势，到2030年，中国65岁以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家。到2050年，社会进入深度老龄化阶段。然而，长期计划生育政策导致大部分家庭为所谓的“四二一”结构，抚养系数太大，导致子女负担太重，而社会经济的高速发展，人们对生活品质的要求越来越高，但中国养老模式并不完善，主要依靠家庭养老，社区养老和机构养老等，为了缓解人口老龄化的巨大压力，养老模式更应多元化，因此“以房养老”逐步浮现。
2 我国“以房养老”的概念及发展现状
2.1 “以房养老”的概念
“以房养老”，全称叫“老年人住房反向抵押养老保险”，又叫“倒按揭”。简而言之，就是拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，然后按月领取一定数额的养老金，其间老人仍然可以住在这里，仍然拥有对房屋的占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，直至身故。而在老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用，剩余金额返还给老人指定的继承人。
2.2 我国“以房养老”的发展现状
“以房养老”最早出现在荷兰，成熟于美国，这种模式在西方国家已经日渐完善。在中国最早提出“以房养老”概念的是“中国房地产之父”孟晓苏博士。2006年全国政协委员，建设部科学技术司司长赖明，在两会上提出《关于推行“以房养老”的建议》提案，引起热议。2013年9月13日，由国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，第一次将“养老”与“房子”相结合，引发讨论。2014年6月23日，中国保监会了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。自2014年7月1日起至2016年6月30日止在北京、上海、广州、武汉试点实施老年人住房反向抵押养老保险，试点两年。2015年3月，经过保监会批准，幸福人寿保险股份有限公司推出“幸福房来宝”A款，首款保险版“以房养老”产品，这一年4月，北京的两位老人签下“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险”投保单，标志着“以房养老”保险正式落地。2016年7月，保监会了《P于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》，将试点延长至2018年6月30日，并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市，以及江苏、浙江、山东、广东的部分地级市。
相关数据显示，此次试点，北京、上海、广州、武汉等四大试点城市仅有一家保险公司推出了相关产品，并且只有60户投保。对于2亿多60岁以上的老年人来说，这只是九牛一毛，还有很大的空间可以发展。据了解，还是有很多老人前来咨询，但因为传统观念的束缚，政府参与度不高，相关法律政策的不完善和房地产市场不稳定等问题，而没有参与进来，说明与“以房养老”相关的许多问题亟待解决。
3 推行“以房养老”中遇到的问题
3.1 传统观念的束缚
东亚文化一直保有“但留方寸地，留与子孙耕”的思想，受传统观念的束缚，父母觉得自己全部的财产应该留给子女，也怕将房子抵押后，而与儿女产生隔阂，而且大部分子女认为父母的房产留给自己是理所应当的，不支持父母参与“以房养老”。并且中国人把房子看得很重要，因为它不仅代表中国传统观念的家，还与户籍制度息息相关，所以大部分人从年轻的时候就从银行按揭贷款买房子，到中年或晚年好不容易辛辛苦苦还完贷款，还要把自己大半辈子还款来的房子拿来抵押，心理上是难以接受的。第一个推出“以房养老”的荷兰，也是因为受传统观念的影响而愿意把房子留给下一代以及对房子的重视，导致此方案在荷兰的不成功。所以要改变根深蒂固的传统观念并不是一件易事，这个道路是漫长而坎坷的。
3.2 法律制度和政策不完善
一个新项目想要被大多数人接受，需要有相关配套的法律保障和政策支持，但“以房养老”试点两年多，一直没有建立相关的法律和政策，目前只有中国保监会颁布的一份部门规范性文件《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》来规范市场，但法律效力较低，条例太笼统，对于相关行业没有配套的法律政策支持，没有具体规范双方的权力与义务，没有相应的监管部门以及相关的税收减免政策。而我国在房屋产权的续期上还存在相关问题，《物权法》第149条，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”对此中国城市房地产研究院院长谢逸枫则认为，房屋产权70年到期后，究竟是免费自动续期还是有偿续期，有偿续期的标准与补偿费用计算及土地出让金、税费如何征收，目前都没有明确的法律、政策规定。这才是关键的问题，许多保险企业因此都心存顾虑，不敢投入进去，而国外房子产权私有化，保险企业因此不承担手续费问题，投资风险更小一些，更容易实行。
3.3 政府的参与度不高
一个新项目的实行更需要政府的大力推广，但“以房养老”的推行，缺乏政府的参与，缺乏公信力，而机构是以盈利为目的，公众对它们信任程度不高，反之国外政府对于“以房养老”给予大力的支持，类似于2008年的金融危机，机构的损失是由美国政府来提供担保；英国对贷款机构的借款人权利和贷款费用等有着非常严格的要求，如果不符合，将对你进行处罚；新加坡政府更是直接引领“以房养老”。以上证明政府的支持会更容易推行，没有政府的支持，老百姓因此会觉得没有保障，机构会对未来产生的风险感到焦虑，政府应该切身介入，对于机构的风险和投保人的风险，给予财政上的大力支持，使双方都积极参与进来。
3.4 房地产市场不稳定
中国房地产市场发展不成熟，房价波动风险较大，房价不稳定，所以双方对于未来的房价的不确定而造成参与的积极性不高，对于保险企业来说，无法规避未来房价波动的风险，因此试点这两年多，大部分保险企业都处于观望状态，不敢以身试险，而对于投保人来说，心里往往对于未来房价预期很高，不愿意轻易尝试。房地产的交易又离不开房地产评估行业，但我国房地产评估行业属于起步阶段，存在评估制度的不完善，良莠不齐，造成市场有恶意竞争，使“以房养老”发展举步维艰。
4 对策建议
4.1 加大宣传力度，改变人们的固有观念
由于传统观念根深蒂固，新事物就很难进入公众的视野，所以推行“以房养老”不易。“以房养老”在美国的成功离不开政府的宣传，我国可以借鉴美国设立专门宣传的非营利机构，向老年人宣传养老新产品，帮助国民突破传统观念的束缚；政府也可以通过大众媒介，来引起舆论，提高国民对“以房养老”的理解；对老人宣传要注意语言的通俗易懂，保险条款的简洁明了，用一种更容易接受的方式，来转变他们的观念。
大部分人在年轻时通过按揭贷款来买房子，用家庭财产的一大部分来还贷款，到了中老年时终于把贷款还完，但家中的流动资金也不充足了，正所谓“有房富人，现金穷人”，应该引导老人合理运用占总资产大部分的房子，使固定资产转化为流动资产，在不需要改变居住习惯的基础上，提高老人生活水平，可以有一个更好的晚年生活，也需要对子女进行宣鳎消除她们认为父母的房子就一定留给儿女的观念，提高年轻人自我奋斗意识。
4.2 建立和完善相关政策和法律法规
2017年3月15日国务院总理在答中外记者问时，针对“房屋产权70年到期后怎么办”的提问，回应称“住宅土地使用权70年到期问题，国务院已经抓紧研究提出议案，可续期，不需申请，无前置条件，不影响交易”，表明了政府想要解决房屋产权问题的决心，这对想要参与“以房养老”的保险企业增添了信心。“以房养老”刚刚起步，涉及多方包括保险行业，金融行业及房地产评估行业等，需要建立相关法律以保障它的运营实施；政府应对“以房养老”的运行程序，投保人的申请条件，双方的权利义务，机构的行业门槛进行法律规定；成立专门机构进行监督与管理，保障投保人权益；出台税收减免政策，降低企业所得税，对投保人的养老金收益实行减免个人所得税，这样既可以减免机构的风险，又可以减少公众的顾虑。建立一个公正透明的法制环境，加强政府监管，规范经营主体，保障投保人的利益，规范市场机制，避免产生不良竞争，为“以房养老”创造一个良好的法律环境，让公众积极参与进来。
4.3 政府深入参与
“以房养老”参照其他国家经验，起初应由政府介入，进行宣传引导，心理上给予民众支持，制定相关的政策支持，提高双方的积极性。比如房子发生天灾等不可抗力的事件，政府应该提供担保，降低保险企业的各种风险，政府还可以分担评估房子的相关手续费，对保险企业实行税收减免，财政贴息等相应的优惠政策，对相关的行业提供资金支持。政府可以联合保险行业，金融行业和信托行业设计有中国特色的“以房养老”产品，来各司其职。
4.4 规范房地产市场
“以房养老”的显著特点是长期性，为避免未来房价大涨或大跌，政府应通过土地、税收和法律等方面来宏观调控房地产市场的波动，严格规划房地产供给计划，限制房地产投机行为，防止恶性炒房，从而稳定房价，减少双方顾虑。其次要建立健全房地产评估行业相关法律，提高行业人员专业水平，加大对行业的市场监管力度，来增加群众对行业的信任，为“以房养老”奠定一个良好的基础。
5 结 语
一项制度的引进到发展成熟需要一个过程，不能一味照搬照抄，应结合本国国情，逐渐转变成适合本国特色的制度。因为我国传统观念等多方面的限制，“以房养老”普遍发展的可能性不高，所以可以针对部分群体来培养，比如孤寡老人、空巢老人和失独老人等，把他们作为重点发展的对象，对于 13亿的人口大国来说，必须发展多元化的养老模式，满足不同人群的需要。一项制度的发展离不开国家和政府的支持，“以房养老”还需要不断探索与实践。
主要参考文献
[1]肖岳.“以房养老”的前世今生[J].法人，2016（7）：29-30.
[2]李宇嘉.“以房养老”：现状、问题与路径选择[J].中国房地产，2016（25）：13-17.
房地产抵押评估指导意见范文3
房地产业在我国、我市经济社会发展中占有重要地位，产业关联度高、带动力强，在改善民生、提高城市建设水平中发挥重要作用。全市银行业金融机构要全面理解和准确把握中央精神，统一思想认识，树立大局意识、社会责任意识和可持续发展意识。正确处理好金融安全与经济安全的关系，把金融支持房地产业发展作为实现经济与金融双赢的战略举措，摆到突出位置，加强领导，精心组织，自觉调整经营策略和工作重心，加大对房地产业的支持力度。
要以“保增长、扩内需、调结构”为中心工作，以“促发展，控风险”为有效手段，积极创新工作机制，及时调整信贷结构、合理配置信贷资源，用好用活信贷资金。各金融机构领导要亲自挂帅，调度本系统对房地产业支持情况，合理摆布人力资源，合理调度资金，向房地产业倾斜。全面分析研究制约本系统在支持房地产业发展方面的问题，认真加以解决，推进房贷工作。一要提早谋划工作，切实增强工作的前瞻性和主动性。加强对全市经济形势的分析，全面掌握全市房地产开发计划、经济适用住房建设计划和廉租住房保障计划，提早动手筹措信贷资金，提早做好项目前期考察，提早安排信贷投放计划。二要积极争取政策支持。及时反映工作情况和遇到的问题，争取上级行在信贷规模、项目选择和审批程序上给予优惠政策支持。三要加强沟通协调。积极与地方政府有关部门沟通，按照国家政策和政府重点支持项目，做好项目对接，搭建银企合作平台。四要形成工作合力，充分发挥金融整体效能。对重大项目，可组成银团，共同提供信贷支持。
二、增加信贷投放，大力支持房地产业的发展
各金融机构作为支持地方经济发展的重要力量，要千方百计筹措资金，加大信贷有效投放。信贷投放要以国家房地产业政策为导向，坚决贯彻国务院关于“加快保障性住房建设，鼓励住房消费，保持合理房地产开发投资规模”措施，坚持“区别对待，有保有压”的信贷原则，全力支持重点工程建设，大力支持经济适用房、廉租房等安居工程建设，满足商业性居民自住型和改善型购房信贷需求，满足房地产正常合理信贷需要。
一是全力支持重点工程建设。各金融机构要全力支持纳入国家和省政府重点工程的房地产开发项目，做到主动对接，专人跟踪，提供“一条龙”服务，快速、准确地完成贷款的审查、评估和信贷决策，根据工程需要合理确定贷款额度和期限，确保国家和省政府重点工程顺利实施。对资金需求大，一家银行难以满足需求的项目，可以实行银团贷款，确保信贷资金支持到位。
二是大力支持保障性住房建设。认真贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》精神，支持棚户区改造、廉租住房开发建设。积极落实人民银行、银监会联合制定的《廉租住房建设贷款管理办法》。各金融机构要严格按照办法要求，抓紧制定相应的操作细则，做好支持廉租住房开发建设的金融服务工作。在贷款条件的把握上，对于已纳入政府年度廉租住房建设计划，已与政府签订廉租住房回购协议，在贷款银行开立专用存款账户，提供有效担保，许可手续齐全，新建廉租住房项目资本金已超过项目总投资20％，改建廉租住房项目资本金超过项目总投资30％，借款人信用状况良好，无不良纪录的项目，要及时进行建设项目的调查、评估，积极落实信贷资金。贷款期限最长可定为5年，贷款利率可按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10％执行。对规模较大的项目，可以由主办银行组织银团贷款。
三是支持普通商品房消费。加大对经济适用住房、自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付比例优惠政策，首付比例执行20％，最低利率可执行基准利率的O．7倍。对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于全市平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可以比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
四是支持房地产开发企业合理的融资需求。各金融机构要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位，中小套型普通商品住房建设的支持，对于建筑面积在90平方米以下，占普通商品住房建设面积70％以上的房地产开发项目，优先安排贷款支持；对未完工项目，保持合理的支持力度。由于受经济增长趋缓等原因影响，造成房地产开发企业暂时性流动资金短缺，各金融机构要根据情况，保证合理支持，帮助企业度过难关；对于有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组，各金融机构要进行金融创新，为其提供多样、快捷的融资服务。
三、创新信贷方式，积极开发适合房地产业发展的信贷产品和服务模式
各金融机构要优化服务，借鉴经过实践检验的先进方法，大胆探索行之有效的信贷组合模式，开发新的信贷产品，鼓励住房消费，支持全市房地产业发展。
各金融机构要根据本指导意见认真梳理完善现有制度，根据新形势、新任务的基本要求，实施制度再造、流程再造。进一步完善房地产业信贷审批机制，在风险可控的前提下，令理设置审批权限，探索多种审批方式，简化操作流程，提高审批效率。
在现有的按揭、抵押、担保等信贷模式基础上，探索新的信贷方式。实行银行自营资金与住房公积金组合模式信贷，贷款申请人在公积金贷款存量不足时，可以办银行自营性资金补充贷款；探索变通性措施，改进住房信贷归还模式，客户可自贷款行申请提前归还贷款，银行不收取违约金，探索灵活调整月供、实施还贷间歇等方式，方便借款人偿还住房贷款。
推进完善房地产企业贷款抵押、担保制度。探索开展在建工程抵押贷款。对于未完工项目，可探索采用在建工程抵押方式贷款，待在建工程竣工后，将在建工程抵押权转为房屋一般抵押权登记，以此解决企业资金不足问题，保证银行存量贷款安全。对抵押物评估值明显大于贷款额度的“抵大贷小”企业，申请增加贷款，应在认真审查基础上，重新签订合同，满足合理需求。
四、实施信用培植工程，推动房地产企业信用环境建设
各金融机构要高度重视诚信建设，发放企业贷款必须按照先评信用等级后授信贷款的原则进行。要以建设诚信*、打造金融生态城市为目标，推进房地产企业建立现代企业制度。完善会计核算体系，推动企业、个人在申请贷款过程中提供真实信息。严格防范和坚决反对向银行提供假帐、假表。各金融机构在审查贷款过程中，要充分运用信贷登记征信系统信息，确保贷款向信用记录良好的企业倾斜。要坚决限制劣质企业、有不良信用记录等企业的贷款，积极发挥信贷杠杆作用。
五、促进我市外资房地产企业健康发展，为外资房地产企业投资提供便利
市外汇管理部门要促进我市外资房地产企业健康发展，为外资房地产企业投资提供便利。
一是提供外汇登记和指定银行办理开户便利。凡依法经商务主管部门批准设立，并且在商务部完成备案手续的外商投资房地产企业，在营业执照下发后，即可到市外汇管理部门办理外商投资房地产企业外汇登记和开立资本金账户。
二是提供资本金结汇便利。凡完成商务部备案手续或通过外商投资企业联合年检的外商投资房地产企业，外汇指定银行可凭相关审核材料为其办理资本金结汇手续。
六、加强和改善信贷风险管理，努力提高风险防控水平
各金融机构在加大信贷有效投放、支持房地产业发展的同时，要进一步加强和改善信贷风险管理，强化执行贷款“三查”制度，加强对房地产行业的跟踪研究分析，重点加大对大型客户的风险管理工作。要加强与企业的信息沟通，及时掌握贷款企业的实际经营情况和风险状况，及早采取有效防范措施。对部分显现风险的困难企业，要加强行际间的沟通与协作，共商对策，不能因一家银行的简单停贷或收贷，造成企业资金链断裂。
房地产抵押评估指导意见范文4
长期以来，以土地这一基本生产要素流转为基础的农村土地经营权抵押贷款一直是农村金融创新关注的热点。然而，面对相关法律的制约和诸多问题的困扰，除了金融管理部门提供政策支持外，更需各方积极推动，才能使复杂而敏感的问题得到积极稳妥的解决。
目前看来，农地承包权和宅基地抵押贷款推行的制度障碍主要来自法律，只有尽快破除土地承包经营权抵押的法律障碍，把农民土地承包权益具体化、法制化，赋予农民更加充分，完整且有保障的土地承包经营权，确保现有土地承包关系保持稳定并长久不变，才能使农村金融创新的动力得以持久，让中国农村蕴藏的大量经济潜能得以释放。
农户贷款依然难
纵观我国农村金融改革历程，其金融创新的思路和方法是一个步步深化的过程。
从1 996年国务院下发的《关于深化农村金融体制改革的决定》，到2008年10月15日中国人民银行、银监会联合下发《关于加快推进农村金融产品和服务方式创新的意见》，从2009年3月18日出台《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》，直至此次《意见》印发，可以看出，随着改革的深化，我国对金融改革的认识也在深化。
但从近几年的实际情况来看，农村金融体系中的短板依然存在，那就是农户“贷款难”，而农户贷款难的主要原因就是农户缺乏抵押品。
虽然按照我国《物权法》第181条和《(担保法)解释)第51条的规定，企业、个体工商户、农业经营者可以现有的以及将有的生产设备、原材料，半成品、产品甚至农作物进行抵押，但是，这些财产十分有限。
除此之外，虽然土地产权证可以作抵押，但是现在大多数农村的农民，有的只是土地承包经营权而没有所有权，而没有所有权就没有产权，这样一来，规定土地产权证可以作抵押等于对农民没有效。
单从价值而言，农村土地经营权和宅基地使用权，仍是一般农户拥有的最主要的财产权益。如果农村土地经营权和宅基地使用权能够像其他权利一样自由流通转让，成为金融债权的抵押物，就能够在一定程度上弥补农户可用于抵押的财产的有限性，满足农户对资金的需求。于是这一问题就成为目前农村金融改革应该立即解决的问题。
地方试点回避政策藩篱
其实在实践中，对于土地经营权和宅基地抵押贷款的尝试一直没有停止。2008年，以辽宁省法库县秀水河子镇长岗子村农村合作社的151户农民用922.37亩耕地承包权作抵押为首，各个地区对土地承包经营权和宅基地贷款的实践也逐步推开，并为进一步推广打下了现实基础。
在浙江的不少市县，早在2006年就已全面开办农房抵押贷款业务。2008年后，又有很多宅基地抵押贷款的新形式不断出现，比如“集体土地房产抵押+房产所在地村民保证”模式；还有土地使用权经过评估后，可以作为新企业的注册资本等变通方法。
东莞衣商行在《物权法》出台之前，已经做了16亿元左右的宅基地抵押融资贷款。后因《物权法》所限，该业务一度停滞，但在今年3月，东莞农商行又引入担保公司模式，推出创新型对公产品“宅基贷”，不须办房地产权证，无须办理抵押登记，无须提供保证金，在担保公司或者农户联保的前提下，最高能贷1 500万元。
在我国，国家政策往往在很大程度上影响着立法的进程和内容，这些政策性规定，已经从党和国家政策层面上为农村土地经营权和宅基地使用权用于抵押担保提供了政策依据，现在只需要立法机关从法律上作出明确规定，实现国家政策的法律化，就能为农村经济社会的繁荣发展提供制度支持。
规范农户宅基地权利
在具体操作上，首先要抓紧修订，完善相关法律法规和政策，明确产权边界，规范农户的宅基地权利，让农户享有农村宅基地使用权，继承权，收益权，流转权，允许土地承包经营权用做抵押进行融资。
其次在严格保护耕地的前提下，认真做好集体土地所有权的确权登记颁证工作，根据具体情况把土地所有权明确到户，为宅基地使用权的可抵押提供制度保障。这样做不仅可以逐步扭转我国农村宅基地使用权登记不全面、不规范的现状，而且也是物权法律制度的基本要求。
房地产抵押评估指导意见范文5
中小房地产企业联保贷款是指三家以上企业本着自愿、相互协助、相互监督、风险共担的原则组成联合体，以单个企业为借款人联合向银行申请贷款，银行在收取贷款总额一定比例的保证金、联合体成员间提供相互担保的基础上发放贷款的业务．信用联保体形成时，其成员应共同签署联保协议和承诺书．联保贷款成员借款的总授信额度一般不超过资产的60%，单个成员贷款的授信额度原则上也不超过其资产的60%．联保贷款期限应根据借款种类、用途和借款成员生产经营活动周期确定，流动资金短期贷款一般不超过半年，最长不得超过一年．如超过贷款期限需要企业到银行填写延期申请表，并以天为利率标准计息，延期期限不能超过联保合同期限．中小企业联保贷款无须财产抵押，但要缴纳一定比例的保证金，利率按贷款对象、贷款用途和信用等级在基准贷款利率的基础上加点浮动，即:企业贷款在执行基准利率的基础上，按企业“信用等级”的高低将贷款利率分别上浮70%，80%，90%和110%，在得到国家政策的扶植的前提下，可以在税收和利率上给予一定的优惠［3］．
中小房地产企业联保贷款的可行性
中小房地产企业联保贷款，可以保证在企业资金暂时供应不足的情况下正常进行项目开发．在房地产企业开发的过程中出现资金周转不畅不能继续开发某项目时，可组成企业联保体进行贷款，保证项目按时完成．如果在开发过程中，开发企业出现经营不善或其他原因导致企业不能继续经营时，可由联合体的其他成员代替该公司继续开发该项目，或者帮助原房地产企业共同开发该项目．避免由于资金不足而出现的劣质工程、豆腐渣工程和烂尾楼工程等现象．企业联保贷款的制度设计是比较严密的．要求结成联保体的企业经济实力必须相当，并有专业的评估机构对其进行评估，放贷以后，工作人员定期了解企业运行情况，以保证贷款安全．由于联合体担保的成员之间基本处于同等资质级别，地理位置较近，互为担保人，可以消除信息不对称的影响．成员之间还可以互相学习管理经验，互相监督，互相进步．同时，当一个企业贷款逾期不能偿还时，联保体其他企业为了自己和整体的利益将会监督其还款行为．横向监督是指企业联保贷款成员为了避免和降低连带责任主动去监督其他成员，降低了联保成员在选择项目中的风险［4］．联保成员之间互相监督，银行可节省大部分监督精力．由于连带责任，联保贷款企业肯定会更倾向于选择低风险的开发项目，这对银行也是十分有利的．因为这样既能保证还款率，同时又保障了其他成员的利益．由于申请和审批贷款手续时间过长，往往会使房地产企业错过商机;而中小房地产企业联保贷款的手续简单，成本低，放款速度快，较好地解决了企业的资金需求．中小房地产企业联保贷款以多家企业为一家企业担保，通过企业间分保，担保人对担保额度承担部分责任，即使个别企业出现问题，也不至于引发担保人致命风险，可有效降低担保人风险．对于中小房地产企业一般都是成立的时间不长，做的项目不多，大多在开发中存在资金和经验方面的问题．中小房地产企业可以充分利用自身的优势，通过联合开发，充分降低自身的风险，弥补自身不足，以谋求发展的壮大;同时，充分利用联合体成员的各项优势，实现各方共赢．由于房地产项目的开发周期长和投资量大容易使企业陷入财务危机，联合开发是以企业为对象建立的一个组合，从而起到在时间和空间上分散风险的作用;企业联合后，企业扩大了规模，提高了市场的控制力和竞争能力，从而提高了企业对风险的抵御能力．联保企业在连带责任下可以激励贷款企业的还款意愿．联保贷款的横向监督机制可促使中小房地产企业选择风险低的项目，降低了违约可能，减少贷款中的道德风险问题，降低银行贷款的交易成本．同时，联保企业作为一个整体向银行提交担保金，联保企业的其他成员共同为联保企业中的一个企业提供担保;在双重担保的情况下，银行面临的风险更小．
中小房地产企业联保贷款实施建议
中小房地产企业与中小金融机构的合作对双方的发展都是十分有利的．大型房地产企业所需资金数额大，资金回收率高，还款率高，得到大银行的信赖;中小金融机构没有雄厚的资金，自然不能与大银行进行竞争．所以，跟中小房地产企业合作既避免了和大银行的竞争，又可以得到发展．同时，中小房地产企业组成企业联保从银行获得贷款，既解决了担保人的问题，又能向联保企业学习管理经验．政府应重视中小金融机构的发展，健全监督机制，完善法律法规，帮助中小金融机构实现经营机制的转换，更好地为中小房地产企业服务，实现中小金融机构和中小房地产企业共同发展．目前，对于中小房地产企业联保贷款还没有相关的法律法规，要想企业联保贷款健康发展，就应该将规范联保贷款的法律条文提升到行政法规层次．在《担保法》中可加进中小房地产企业联保贷款的有关内容，并在此基础上制定关于中小房地产企业联保贷款制度的行政法规和地方性法规．中国人民银行的《农村信用合作社农户联保贷款管理指导意见》和银监会的《农村信用合作社农户联保贷款指引》，为农户联保提供了具体的法律依据，建议政府部门参照以上规章，为中小房地产企业联保贷款制定相应的管理办法，从而建立健全中小房地产企业联保贷款的法律制度，为中小房地产企业联保制度的进一步完善提供更充足的法律依据．提高企业联保贷款的普及程度，就必须尽快落实政策扶植机制．由政府带头试点并建立风险补偿基金，对因自然灾害等不可抗力因素造成的企业的损失进行补偿;并建立企业联保贷款保险制度，切实增强中小房地产企业的抗风险能力，解决银行担心企业联保贷款风险的后顾之忧［5］．要严格把关参与联保企业的资信审查，重点对其经营管理能力、诚实守信观念和有无不良行为等方面进行深入调查了解．在发放联保贷款时，要视其经营活动的情况来考虑贷款数额，对经常开发不到项目的中小房地产企业适当控制贷款数额．同时，结合当地实际情况，制订企业联保贷款模式实施细则，尤其在联保贷款的最高限额、各成员贷款的分配等方面须做出明确规定，既要保证中小房地产企业参与的积极性，又要切实降低金融机构的贷款风险［6］．
房地产抵押评估指导意见范文6
【关键词】以房养老 实施障碍 推行建议
“以房养老”，俗称“倒按揭”，是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。2014年3月保监会向各家人身保险公司下发了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（征求意见稿）》，并拟在北京、上海、广州和武汉四地率先开展试点。我国目前正在进行试点的试点产品根据保险公司对于投保人所抵押房屋增值的处理方式不同分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。而非参与型产品，则指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。非参与型从操作层面可能会更简单，更像一个非固定期限的贷款。
一、“以房养老”实施障碍
（一）观念阻碍
中国传统的养老观念是家庭养老、养儿防老。在国外，老年人一般都是自我养老，因此将自己的房产抵押变成养老的资金是一种很普通的选择。但在中国，老年人一般依靠家庭内部的赡养，老年人的财产，尤其是房产一般都是作为传递给下一代的财产。更为重要的是，大多数老人对保险公司还存在着不信任的态度，大多数老人担心保险公司会在给抵押房屋定价时出现恶意低估的情况。的确，国内保险公司费用控制能力较差，所以我国也设定了多重硬性指标来规范保险公司的行为，以期加大老人对该政策的信心。但就目前的情况来看，大多数老人仍然无法突破观念的阻碍，对以房养老这一模式还存在着抵触情绪。
（二）政策阻碍
“以房养老”主要的政策风险有以下几点：
（1）土地使用权风险。和西方等国家房产的永久所有权比，我国规定土地的使用权为七十年，七十年过后土地收归国有。虽然物权法修订后规定住宅建筑用地到七十年使用期时可以自动续期，但如何自动续期，采取何种方式自动续期，自动续期是否需要缴纳费用，如需缴纳费用数额是多少都没有具体规定。同时对于抵押给金融机构的用于营利的房产是否适用这一法律，尚没有正式的解释。这就意味着，一旦土地到达七十年的使用期，金融机构可能会面临土地无法续期被收归国有的情况，又或者续期费用过高导致金融机构无利可图甚至出现亏损的情况。
（2）金融业分业经营风险。我国法律规定，金融行业采取分业经营的方式，而在国外，金融业一般都为混业经营，因此，在推行“以房养老”时，国外的金融机构可以较自由的设计出符合自己特征的产品。我国现行的《证券法》与《银行法》等金融法律法规都规定，我国证券行业、银行业、保险业和信托业实行分业经营、分别管理。这种分业经营有符合中国现状的一方面，但同时也会制约一些金融机构开展较复杂和大型的综合业务。我国法律规定保险业不能经营抵押贷款业务，从而保险业不能从事抵押贷款性质的以房养老，而银行业又不能从事具有保险性质的年金形式的以房养老方案。
（二）风险阻碍
（1）房价风险。国内的房价目前为止并没有经历过完整成熟的波动历史，难以评估国内房市的波动趋势，因此国内房价一旦出现下跌趋势，恐给金融机构带来系统性风险。若金融机构按现价厘定年金额度，将来到手的房子价值大幅缩水怎么办？根据相关报道显示，在没有更多风险分摊方案之前，仅靠定价覆盖房市风险亦难以平衡价格对客户的吸引力。国外有再保机制，每年支付一定再保费，若亏损再保公司将补足差价。但国内还没有这样的机制，这样会间接导致投保者的房子将被“压价”估值。
（2）长寿风险。住房反抵押贷款中的长寿风险是指由于借款人的实际寿命比预期寿命长，而给贷款人带来的风险。假如借款人的实际寿命比预期寿命要长，那么他在房屋中居住的时间也比原先估计的长，而且如果借款人申请的是终生生存年金式住房反抵押贷款，贷款人需按年或月连续付款，最终导致贷款本息余额超过房屋价值的几率提高。国外成熟市场通过发行“长寿债券”等衍生品来分散这一风险，但国内目前仍然是用较高的价格来对冲长寿风险，是非常不公平的。
（3）产权风险。根据我国物权法规定，我国居住用地的产权只有70年，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。国外而不存在70年居住产权的问题，因此在对房屋进行评估时，主要是以房屋所在的土地产权进行评估。但国内会出现房屋破旧折损的问题，对于房屋评估存在一定难度。还有一个被大多数人忽略的问题是以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让中的产权问题。以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时不仅要获得政府批准，还需要将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理，比起转让以出让方式取得土地使用权的房地产要复杂很多。而由于保险机构和普通民众对我国相关法律的规定并不了解，因此忽略了这一问题，在实施过程中也容易遇到阻碍。
二、推行我国“以房养老”的建议
（一）分担参与双方潜在风险
在以房养老中，最让参与双方担忧的还是未来房屋的价格风险。当未来房价下跌，出售的放款就有可能无法弥补贷款人的本息和，这就会给借款机构造成损失。而当未来房价上涨，则借贷人会因为所售放款远远超出其贷款本息而不能共享升值部分价值而感到遗憾。但是国外的成功经验就告诉我们，政府可以分担双方的风险，从而使借贷双方可以无后顾之忧而参与“以房养老”。在美国的“以房养老”中， HECM计划的另一个重要的职责就是提供担保，既为借款人担保，也为贷款人担保。在HECM计划结束后，借款人需要偿还本息，此时若本金和利息超过了房屋的价值，那么超过部分将不需要借款人进行偿还，而是由保险公司承担，相反，若是房屋价值超过了贷款的本金加利息，则多余部分可作为借款人的遗产，由其法定继承人享受其价值，这样既降低了借款人的损失，也降低了贷款人的损失。
（二）设立专门的监督管理机构
一项新的业务的开展实施需要专门的机构对其进行监督管理，只有这样，才能保证它的顺利实施。美国以房养老模式发展成熟并且得到广大老人的认可，是与其机构的专业性分不开的。全国反向抵押贷款中心是美国专门的反向抵押贷款机构，这个分营利性的机构主要对以房养老的的概念、运行方式以及风险向民众进行宣传介绍。对于HECM计划， 其运营主要由联邦住房管理局负责，具体流程包括项目审批、保费收取和保险基金的管理。此外，在英国，也成立了英国金融中心，对英国以房养老进行监管，消除了以房养老的障碍，促进了英国一方养老发展。因为以房养老的实施是一个长期且动态的过程，更需要民众的普遍认可，而政府作为一个具有公信力的组织，它的机构的设置就是对于一项新的业务的最好的宣传。
（三）开发灵活多样的以房养老产品
不同消费群体，其年龄、房产价值等各种条件不尽相同，其对与以房养老模式的需求也不同。因此，为了吸引不同的消费群体，要涉及不同的产品。美国主要三种以房养老模式，房屋价值转换抵押贷款（HECM），房屋保管者计划（HomeKeeper）和财务自由计划（Financial Freedom），这三种模式分别覆盖了房屋价值较低、房屋价值中等到房屋价值高的老人，因此，不论老人房屋价值如何，都可以找到适合自身条件的模式。而针对我国国情，可以根据实际情况，开发不同的以房养老产品。如可以针对一些思想 放的具有理财意识的老人推广反向抵押贷款模式；对于传统观念根深蒂固的老年人可以推荐以大换小的以房养老模式；而对于不舍得出售房屋的老人可以采取出租房屋住进养老院的模式；对无儿无女的孤寡老人可以取遗赠的以房养老模式。
参考文献：
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[4]陈鹏军.我国“以房养老”发展瓶颈及其模式选择[J]. 经济纵横， 2013， （10）.
[5]刘杰锋，朱沙，曾胜. 以房养老：理念、模式和经验[J]. 西部论坛，2014.
