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投资性房地产评估指导意见范文1
关键词：估值技术；公允价值；投资性房地产
1990年，我国的住宅分配制度完成了从实物分配向货币分配的巨大转变，随之而来的是房地产市场的飞速发展，而投资性房地产也日益成为企业的一项重要投资手段。顺应这一发展趋势，2006年颁布，2007年施行的《新会计准则》，首次将投资性房地产单独列示，并且允许使用公允价值模式进行后续计量。但在新准则实行的两年间，公允价值的使用受到了冷遇，公允价值的计量成为使用者的主要困扰之一。2009年底，财政部网站公布了《投资性房地产评估指导意见（试行）》，明确提出了收益法与市场法两种评估公允价值的方法，这一举措表明投资性房地产评估技术的改进。
一、投资性房地产公允价值计量的现状
公允价值虽然具有准确反映企业的财务信息，提高信息使用者决策能力的优势，但是由于存在市场机制不健全、公司治理不完善等缺陷，尤其是在其应用存在严重技术障碍的情况下，公允价值的实际应用正如表1所反映的那样，并不如期望的那么广泛。
2007年，存在投资性房地产的630家上市公司中，仅18家选择公允价值计量模式，占有此类业务公司数的2.86%。2008年上市公司年报的调查报告中指出，1 624家上市公司有690家存在投资性房地产，而采用公允价值模式的只有20家，占有此类业务公司数的2.89%，且出现了三种计量方式，分别是评估价格（14家公司）、第三方调查报告（1家公司）及参考同类同条件房地产的市场价格（5家公司）。
二、估值技术的应用难题
（一）地域差异问题。《企业会计准则讲解（2008）》指出“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场并且企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”就可采用公允价值模式计量。
然而中国幅员辽阔，东中西部、城市与农村的经济发展、制度水平都存在明显差异，房地产的发达水平也不尽相同。公认的活跃市场至少包括中国的沿海大中型城市以及内陆的大型城市。除此之外，同类或类似的房地产要求彼此地理位置、性质、结构类型相同或相近，而由于地段、楼层、朝向不尽相同，要找到每一处房地产的活跃市场，其实很不容易（张兴 徐文学 柳萍 2009）。因此，根据市场的要求，通过在市场中寻找同类或类似的交易案例来确定价格显然存在困难，这就给投资性房地产公允价值估值技术中的市场法的实际运用制造了麻烦，凸显了估值的难度。
（二）时间跨度问题。运用收益法评估投资性房地产公允价值时，准确确定净收益、收益期限以及折现率是估值的基础。虽然这些参数是以现有租约条款、土地使用权剩余使用年限等历史信息为基础，但还是需要对未来信息进行预测。首先，评估基准日的选择可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等，不同的时点其风险回报不同，所以要确定的折现率就会随之改变。其次，租金收益是通过履行租约实现的，但未来实际租约收入因为考虑了时段而变得不可靠，这将最终影响净收益的确定。最后，收益期限需要根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数来确定，但企业可能会根据建筑物未来的收益情况来改变其使用期限。所以从总体来看，时点和时段上的改变都会影响估值的准确性。
（三）技术缺陷问题。空间与时间问题最终都可以归结为技术问题，如何将空间与时间问题上的相关因素进行指标化也是解决问题的根本。
最初，估值技术是被禁止的。但在《企业会计准则讲解（2008）》中，财政部已规定：“无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，应当参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计；也可以基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值计量。”这就意味着，估值技术现在已经被允许采用。
《指导意见》中的估值技术在很大程度上借鉴了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》，主要指出了市场法和收益法两种评估方法，但没有明确每种方法的适用范围。大多数企业倾向于使用收益法，但收益法因为考虑了时间价值，需要评估人员的主观判断，增加了估值的不确定性，企业也可能通过对估值方法的选择来进行盈余操纵。
市场法强调了投资性房地产的“实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件”等重要因素。指导意见中的收益法强调了净收益、收益期限、现有租约对公允价值的影响和折现率等重要因素。但这些都是对因素的简单陈述，没有明确指出因素的影响因素，也就无法从根本上对其进行量化，指导相关工作。以区位状况为例，其受空间和时间的双重约束。在空间上，不同城市、同一城市的不同地段的房地产价值相去甚远；在时间上，同一地段的价值在各年份也不尽相同。由于缺乏衡量各因素的具体标准，使得估值缺少客观性。
三、推动估值技术应用的建议
从以上分析中可以看出，由于存在地域差异问题，时间跨度问题以及技术缺陷问题，使得估值技术难以在投资性房地产公允价值中得到切实的应用，从而直接影响到我国公允价值的确认和计量的可靠性，妨碍公允价值在我国的应用。因此，全面推动估值技术的应用，才是当前亟待解决的问题。在此，笔者结合相关研究成果，提出以下建议。
（一）明确量化标准，提高量化手段，可以直接提高投资性房地产公允价值计量的可操作性。
首先是明确允许运用估值技术的地域范围。相关准则制定机构应该统筹考虑，将各地经济发展水平，例如人均GDP作为衡量指标，建议以京、沪、广为代表的沿海大中型城市以及内陆大型城市使用估值技术，因为这些城市投资性房地产交易量大，更可能形成活跃的市场。
其次是明确运用方法的依据。本文建议根据公司所披露的经营规模和5年经营业绩的平均值确定估值方法。在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则中的投资性房地产的公允价值估值优先考虑的是市场法，但实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件等还缺乏量化标准，所以应将各种影响因素根据其重要性的先后顺序赋予权重参数，以规范计量手段，降低使用公允价值的风险。
最后是参照系数的修正。由于市场上不存在完全相同的两处房产，所以在寻找到相似房产后还要进行系数修正，可借鉴资产评估中对企业价值进行评估的观点，通过成长性、资产盈利能力等相关财务指标的比较来确定，再结合参照企业的价值系数确定最终评估对象的价值。
（二）建立行业统一市场信息数据网络和市场信息数据库。信息技术革命所造就的新兴信息资源和信息产业是推动现代市场经济发展的强大动力，而以现阶段信息技术为依托，建立和完善我国房地产市场信息数据网络和市场信息数据库正是适应该趋势的一个重要体现，是推动估值技术应用的重要举措。企业可以充分利用数据网络获取地区权威数据，使相关评估人员在运用估值技术进行投资性房地产公允价值评估时，更具有依据，并能保证评估结果的公允性。
由于数据库的建立一方面需要不同交易市场提供及时可靠的交易数据，另一方面要保证该数据库拥有必要的技术支持，而在我国要素市场、资本市场和商品市场都存在不同程度问题的情况下，其实施起来比较困难。因此，房地产市场信息数据库的建立必需坚持国家主导、市场导向的原则，采取逐步推进的方式，以现有公开市场交易数据为主要数据来源，同时结合国家统计局等有关部门的调研数据。另外，国家有必要通过制定和修改相关政策法规强化信息数据库的权威性。
（三）提高估值技术在报表披露中的地位。由估值技术所确定的公允价值数额会直接出现在报表中，建议企业在附注中增加对具体估值计算确认的过程。首先是估值方法的选定，其依据的标准是什么，所拥有的投资性房地产在同类资产中的地位。其次是具体参数的选定，如果选用的是市场法，应该具体披露所参照的类似市场、参照的标准以及各指标的相似度；若是收益法，那应该分别对净收益、收益期限以及折现率的数值标准进行解释。
通过附注的披露可以使整个计算过程受到信息使用者的监督，增强公允价值确认和计量的准确性和透明度，防止利润操作，提高人们对估值技术的信心，推动估值技术的运用。
（四）加强专业培训，提高资产评估水平。估值技术本身就受资产评估人员和会计人员主观判断的影响，所以两者业务水平的提高是公允价值可以顺利运用的保障。
相关人员一方面要丰富自身的专业知识，尤其是对公允价值的认识与理解；另一方面又需要在不确定因素面前作出自己的职业判断。所以他们除了通过后续教育机构进行再培训、学习欧美先进经验以及最新的国家方针政策外，还要在工作中不断总结经验，了解整体经济走势和行业发展状况，提高经济敏感度和职业判断能力。
[主要参考文献]
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[3] 财政部。企业会计准则第3号——投资性房地产[S].2006.
[4] 财政部。企业会计准则讲解（2008）[S].2008.
[5] 张兴，徐文学，柳萍。上市公司投资性房地产采用公允价值计量的现状分析[J].商业经济研究，2009（31）。
投资性房地产评估指导意见范文2
【关键词】公允价值；成本模式；投资性房地产；会计准则
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。近年来，我国经济高速发展，伴随着的是房地产市场的高度繁荣，随着商品房交易市场的日益发展与完善，房产的价值在资产负债表中的地位日渐凸显，传统的历史成本计量模式已经不能准确的反映出房产的真实价值，在这样一种经济发展的背景下，2006年我国新会计准则中首次单独颁布了《企业会计准则第3号――投资性房地产》，将投资性房地产从原有的固定资产和无形资产中分离出来。我国投资性房地产会计准则在借鉴国际相关会计准则的基础上，在后续计量模式上适度、有条件的引入了公允价值计量模式。经过近三年半时间的实施后，取得了阶段性的成果，公允价值模式的运用对于增强投资性房地产价值的真实性的作用无可否认，但是，它的作用也受到一系列现实条件的制约，例如，相关立法的滞后，从业人员经验的缺乏，投资性房地产公允价值取得的困难，公司出于自身利益的考虑等，因此，上市公司在采用公允价值计量模式顾虑颇多。根据财政部会计司对2008年上市公司年报的调查报告，1624家上市公司有690家存在投资性房地产，但采用成本计量模式的占了大多数，为670家，而采用公允价值模式的只有20家。在这20家采用公允价值模式的上市公司中，就出现了三种计量公允价值的方式。
一、公允价值模式在上市公司投资性房地产中的应用现状分析
根据近几年上市公司年报披露信息，上市公司投资性房地产公允价值模式应用主要呈现以下两个特征：
1.选择公允价值作为投资性房地产后续计量模式的上市公司数量有限，但呈增加趋势
2006年年报中披露采用公允价值模式进行后续计量的有9家，占上市公司总数的0.69%；2007年增加到18家，占上市公司总数的1.1%，2008年增加到20家，占上市公司总数的1.23%。虽然从总体上看这几年采用公允价值作为投资性房地产的后续计量模式的上市公司绝对数量不多，但是还是呈一种缓慢的增长趋势，相信随着相关政策的明确会有更多的上市公司加入此行列。
2.确定投资性房地产价值的方法多样，缺乏统一规范
根据2009年年报的披露，2008年采用公允价值计量模式的20家公司中，投资性房地产公允价值确定的方法主要有评估价格（14家公司）、第三方调查报告（1家公司）及参考同类同条件房地产的市场价格（5家公司）。4家公司披露了由成本计量式变更为公允价值计量模式。具体情况如下表所示：
可见，上市公司确定投资性房地产价值的方法各异，有待管理层制定统一的规则制度进行规范。
二、影响上市公司投资性房地产采用公允价值计量模式因素分析
1.准则导向影响
我国2006年颁布的新会计准则在广泛借鉴国际会计准则的基础上引入了公允价值，标志着我国的会计准则与国际会计准则的实际趋同。我国会计准则38项具体准则中有17项不同程度涉及到公允价值，公允价值的涉及面非常广泛。但是，限于国内具体经济环境与国外的差别，我们引进公允价值的基调是“适度引入，谨慎运用”，在现行条件下，并不鼓励上市公司大肆采用公允价值计量模式，只是鼓励上市公司在条件许可的条件下谨慎运用，管理层更提倡的还是历史成本计量属性，给公允价值模式的广泛运用留下充分的时间，这样可以避免公允价值带来的各种冲击，非常必要。在这种准则导向下，采用公允价值作为投资性房地产后续计量模式的上市公司数量肯定会受限制。
2.运用条件影响
采用公允价值模式计量，应同时满足两个条件：①“投资性房地产所在地有活跃的房地产市场”；②“企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”。准则中所规定的两个条件非常苛刻，基本上把地域限制在大型城市，在中国现行的市场环境下能同时满足这两个条件的上市公司的数量并不多，理所当然，更多的上市公司会理直气壮地选择成本模式。
3.信息成本因素影响
由于中国房地产市场化程度的制约，上市公司持续可靠的取得投资性房地产公允价值并非易事，很多情况下，房地产缺乏公开的交易市场，公允价值不能直接从市场获得，这时，上市公司不得不采取其他的方式来获得，不管是雇请第三方评估，还是参考同类市场价格，这期间都会增加企业的信息成本，并且要球在年报中详细披露房地产当前公允价值的账面变动情况、公允价值取得的方法及采用此方法的理由，这样会给企业带来在成本模式下不必要的麻烦，企业处于成本效益考虑，更多的会放弃选择公允价值模式而采用成本模式。
4.税收政策因素影响
根据新会计准则的规定，如果投资性房地产采用公允价值计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债人表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。在我国现行的房地产市场环境下，房产价格基本在不同程度都有所上升，企业采用公允价值计量模式更多的是产生净收益，若政策规定这部分损益要交所得税，这会增加公司的税收负担，虽然所得税实施条例对公允价值变动收益是否缴纳所得税没有明确的规定，在政策不明朗的情况下，企业无疑不会冒险。
5.利润波动因素影响
公司采用公允价值模式计量后，不再对投资性房地产计提折旧和减值准备，期末公允价值与原账面价值的差额直接计入当期损益。会计利润会随着公允价值的波动而上下变动。因此投资性房地产公允价值的变化将加大净利润的波动幅度，容易误导投资者、债权人等众多利益相关者。随着我国房地产市场的市场化程度步伐的加速，在此过程中政府缺乏相关政策与制度的有力调控，房地产难免会出现像股市一样的周期性上涨与下跌，因此公允价值模式会对公司财务报告造成很大的冲击，进而间接影响公司的的市场形象与股票价格。
三、上市公司采用公允价值计量模式的对策探讨
针对公允价值在我国上市投资性房地产运用中的现状，为了更加真实公允地反映公司的财务状况及盈利情况，我们有必要采取措施推动公允价值模式在上市公司投资性房地产中的运用，建议如下：
1.在政策层面，随着我国市场环境的逐步完善与上市公式对于会计准则运用的更加成熟与规范，管理层应加大鼓励上市公司采用公允价值计量模式力度，只要监管适当，会大大减少上市公司利用公允价值操纵企业利润的几率。
2.指引第三方房地产专业评估机构进行评估计量。为了保证投资性房地产公允价值金额的可靠性，很多情况下依靠独立的第三方专业评估机构进行评估或许是最好的选择。为规范企业采用公允价值计量投资性房地产的行为，中国资产评估协会于2010了《投资性房地产评估指导意见（试行）》（下称“《意见》”），规定注册资产评估师执行投资性房地产评估业务时，应当根据评估对象的具体情况、资料收集情况和数据来源等相关条件，明确采用公允价值计量模式时，应主要运用市场法和收益法两种方法，该《意见》将于2010年7月1日起实施。此行规无疑会有助于投资性房地产公允价值的获取，但也需要相关机构根据实际运用情况及时作出调整。
3.加强准则与税法、企业财务通则的协调，尽快明确人们普遍关心的税收、利润分配等问题，以便于上市公司准确执行投资性房地产准则，正确进行会计核算，降低上市公司采用公允价值模式的不确定性与各种政策风险。
4.加强会计职业判断，提高财务人员职业素质。公允价值的引入增加了大量的职业判断的内容，这对会计人员的职业判断能力提出了更高的要求，为鼓励公允价值在投资性房地产的运用，必须加强对会计人员有关公允价值的教育和培训，提高我国会计人员整体职业判断水平；另一方面公允价值应用中大量不确定因素的使用，企业利润操纵有了可乘之机，因此需要加强会计人员的守法意识和道德教育，从根本上消除利润操纵的动机。
参考文献
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[4]应华羚,张维宾.投资性房地产公允价值计量模式的国际比较及在我国的应用[J].太原:会计之友,2008(10):33-34.
投资性房地产评估指导意见范文3
关键词：公允价值计量 投资性房地产 问题 对策
014年1月26日，财政部《企业会计准则第39号――公允价值计量》，该准则重新界定了公允价值的定义，规范了统一的计量标准及相关信息披露原则，基于谨慎性原则对其计量标准设定了限制，确定了有效估值技术方法并以可观察值取代不可观察值进行计量。该准则提高了公允价值计量属性在我国应用的可操作性，也将对采用公允价值计量投资性房地产的企业产生较大影响。在准则国际趋同的背景下，虽然目前投资性房地产的公允价值计量模式本身具有一定的优势，但由于我国经济情况和市场环境较为复杂，其运用仍面临诸多困难。
一、公允价值计量投资性房地产的现状
《企业会计准则第3号――投资性房地产》规定，在对投资性房地产进行后续计量时，可以选择成本模式或公允价值模式。然而，以上市公司为例，通过对2007年至2013年数据进行统计（见下页表1），可以发现持有投资性房地产的上市公司中，采用公允价值模式进行后续计量的相对较少。
从表1可以看出，随着拥有投资性房地产公司数量的增加，采用公允价值计量公司数量也不断增加，但总体占比依旧低于5%。其中，许多拥有投资性房地产且满足活跃的房地产交易市场公允价值可以可靠取得条件的公司，却未采用公允价值模式进行计量。此外，从上市公司报表附注也可以发现，其投资性房地产公允价值的确定方法包括房地产评估价格、参考同类同条件房地产的市场价格和实地调查取得的价格三种，而采用第一种方法的公司较多。
二、公允价值计量投资性房地产面临的问题
（一）估值技术不完善。估值技术的有效运用是公允价值计量投资性房地产准确性的根本保证，估值结果的准确性则是保证公允价值广泛运用的前提。《公允价值计量》准则规定，估值技术的运用在于确定估计市场参与者在计量日当前市场情况下有序交易中出售资产或转移负债的价格，并对市场法、收益法和成本法三种方法进行了介绍。
就市场法而言，要求对活跃市场当前的状况、地理位置或其他限制条件进行分析调整，但由于我国地域辽阔且地区间的经济发展不同，导致价格差异较大，并且活跃市场并非是普遍存在，而相关信息均是相对而言，故很难对房地产的公允价值进行估值，因此该方法难以适用于我国复杂的经济社会环境和相对不完善的资本市场。就收益法而言，当企业现有房地产资料不适合作为企业现金流量取得的依据时，该方法无法适用。就成本法而言，对于投资性房地产的功能性贬值以及经济性贬值很难具体测量，因此也无法估计折旧贬值。而现行的重置成本法以历史成本为依据，也无法应对房地产市场未来价格走向不明的状况。
（二）信息获取成本高。采用公允价值模式计量时，需要考虑信息获取成本的问题。目前我国房地产市场不够完善，为保证评估价格的公允性，企业一般会选择聘请外部的专业人员对房地产项目进行评估，而这种按劳务计费的评估方式，将会增加企业获取信息的成本。虽然按照工作量大小分层级收费的方式较为合理，但聘请专业人员势必会增加一笔为数不少的费用，从而加重企业的经济负担。
（三）会计人员工作量增加。在成本模式和公允价值模式两种计量模式下，企业上交所得税的金额相同，但运用公允价值模式计量时，会导致所得税费用及递延所得税负债增加，故需要对会计和税法差异进行相应的调整，这无疑增加了会计人员的工作量。而在会计实务中，虽然可以利用公允价值后续计量不计提摊销或折旧的方式，减少当期费用从而操纵账面利润，但无法运用折旧及摊销达到抵税的作用，从而间接加大了税收成本。
（四）企业经营风险增加。企业采用公允价值模式计量投资性房地产时，不再对其计提折旧和减值准备，且期末公允价值与账面价值差额计入变动损益。然而这部分未实现收益必然会影响企业的经营成果并导致利润波动。在房地产市场频繁变动的背景下，无疑会使企业的经营风险增加，而经营的不稳定性也会影响其利益相关者的判断，从而对企业的市场形象产生进一步影响。同时，经营风险的增加也会对企业规划布局产生不利影响，对未来生产和经营产生不稳定推动力。
（五）市场监管不足。由于现阶段我国房地产市场交易活跃度有限，企业在公允价值确定过程中过多考虑主观因素影响，存在上市公司利用公允价值后续计量模式操纵利润从而实现盈利的现象。尽管《公允价值计量》准则在信息披露方面进行了明确规定，但我国法律在会计舞弊以及舞弊责任明确、处罚机制等方面仍有待完善。例如证监会、国家财政部门和审计部门的监管力度有限，房地产企业利用法规漏洞，导致市场信息有失公允，严重制约了公允价值计量模式在我国的有效实施;法规所赋予的自主性很容易导致企业在发生亏损时，利用变更计量模式实现账面盈利，从而达到操纵利润的目的。
（六）政策指引有待完善。引入公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，为企业提供了自主选择的权利，但出于对公允价值难以准确取得且一旦变更难以转回的考虑，我国对待是否采用公允价值模式的问题仍较为保守。如何规避消极影响，在政策指引上积极引导企业运用公允价值计量模式是目前尚待解决的问题，这将对其采取何种态度对待公允价值计量产生极大的影响。政策指引的难点在于如何在不违反会计稳健性的同时，在准则中允许部分符合条件的资产在采用公允价值模式计量后予以转回。
三、完善公允价值计量投资性房地产的对策
（一）完善估值技术，建立网络数据库。房地产价格相关标准的量化和估值方法的准确把握，是运用公允价值计量模式的前提。政策制定机构应当参考地区经济发展的特点，借鉴资产评估中企业价值评估的方法，在现有指标的基础上修改、制定不同的修正系数，以提高估值方法的准确性。此外，借鉴国外资本市场机制，由政府组织建立网络数据库，广泛收集相关数据，通过互联网分享实时资料，从而规范市场信息的标尺。这种做法不但可以促进公允价值计量模式的应用，还能降低估值的运作成本。需要注意的是，我国目前的房地产市场还不够完善，政府房地产管理部门应充分利用网络信息技术，建立网络平台实时监控交易市场的动态，同时定期要求房地产企业更新交易数据，定期公示交易信息，紧密结合估值技术，提高公允价值评估的公允性和可靠性。
（二）降低信息获取成本。一方面，完善市场评估体系可以降低评估过程中不必要的资源损耗，提高工作效率，使行业发展推动定价机制趋于公平、合理。在国际会计准则和香港会计准则中，分别鼓励和强制要求选择独立的评估机构对公允价值进行认定，结合我国的实际情况，随着《投资性房地产评估指导意见（试行）》（中评协[2009]211号）等文件的，国内评估人员专业水平不断提高且评估体系逐渐形成，市场竞争机制促进评估价格趋于合理规范，从而能够降低企业获取信息的成本。另一方面，还应不断提升评估人员的素质。截至2014年评估行业已经拥有约3 000家企业，从业人员近10万余人，其规模逐步与市场发展相适应。财政部取消注册资产评估师资格认证的举措，将促使市场发挥选择有实力中介机构的职能，其淘汰机制将进一步促进评估人员的素质提高。同时，企业还需加强内部管理规范，提高内部人员的职业能力，避免评估工作的随意性和主观性，从根本上提高工作效率，降低获取信息的成本。
（三）减少会计人员工作量。我国企业运用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量将导致额外的税收成本产生，针对这一问题，应首先减少企业纳税的调整工作。在税法中以投资性房地产的公允价值作为计税基础，同时详细规定公允价值模式下的纳税处理，并提供可供参考的纳税处理案例方便其比较分析，从而使得投资性房地产和税法协调发展，同时增强其运用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的积极性。此外，针对税法中按房地产当前余值征收房产税的问题，可以规定以投资性房地产的重估价值作为计税基础，同时颁布相应的税收优惠政策，减轻企业的税收负担，保证其不会因避税而采用成本法计量，推广投资性房地产公允价值计量模式的发展。
（四）完善信息披露制度。根据公允价值计量模式下投资性房地产的处理方式，如果投资性房地产的公允价值变动损益在利润中所占金额较大，很有可能存在企业利用其实现扭亏为盈的现象。为避免信息使用者受到误导，完善其信息披露势在必行。根据《公允价值计量》准则的规定，企业应当披露估值技术及输入值，并依据市场情况尽可能详细地披露重要内容。同时为增加披露信息的可靠性和真实性，对采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，监管部门应当寻找第三方评估机构对其所披露的信息进行二次审核，或由政府组织建立具有相关资质的评估部门专门负责审核披露信息。
针对上市公司财务报告信息披露的问题，可规定在报表附注“公允价值变动收益”项目中增加明细项目，提高信息披露的充分性和准确性。为避免上市公司通过公允价值模式计量操纵利润，或通过将其转换为自用以规避市场风险，应对投资性房地产转化或处置相关信息的披露格式予以统一规范，在年度报告数据披露中增加“投资性房地产转换或处置对企业的影响”项目，具体如表2所示。
（五）加强市场监管。为防止企业通过公允价值计量模式操纵利润，准则规定不允许将其转回成本模式，而实际上较多企业运用准则漏洞，将投资性房地产转为自用，从而以成本模式进行后续计量。可见，除了在准则中进行规定之外，还应在公允价值变动损益对利润影响巨大时，加强监管力度，依据成熟的法规约束企业的规范运营，同时规范评估机构工作，建立违规责任追究机制和明确的处罚措施。
在监管问题中，社会也应担负起一定的监管责任，注册会计师应当根据财务报告单独对投资性房地产发表独立审计意见。此外，企业内部的独立审计部门也应当恪守职业道德，保证企业合规、合法经营。政府、社会以及企业共同构筑起三位一体的监管环境，有助于良好市场氛围的形成，不但能够降低企业的经营风险，也有助于提升公允价值模式计量的有效性。
（六）优化政策指引。优化政策指引应从两方面考虑，其一是完善公允价值相关应用指南，其二是适当放宽公允价值模式转回的限制。《公允价值计量》准则虽然进一步明确了公允价值的概念和估值方法，但针对如何在我国复杂的房地产交易市场背景下，结合公允价值模式要求，制定相应的估值技术和模型等问题，仍需出台系列应用指南。
出于谨慎性原则的考虑，我国在公允价值计量模式转回方面予以限制，而适当放宽这一界限可以促进公允价值的广泛运用，也有助于提高企业采用公允价值计量的积极性。当企业本身已无法取得公允的价格，但依旧被迫采用公允价值模式计量时，将会大大降低企业资产的真实性，因此在一定条件下允许其转回是优化政策的关键一步。此外，在会计处理上引入混合处理模式，在以增值为目的的情况下，将当期公允价值变动损益计入所有者权益，处置时转入当期利润;而租赁模式下则按成本模式计量，有效结合两种方式的优点。X
参考文献：
投资性房地产评估指导意见范文4
（一）中美资产评估准则制定的背景与环境比较 按照一般学科的发展规律，资产评估的准则来自资产评估的实践，同时随着资产评估业务的发展不断进行修订和完善。1987年，美国制定了《专业评估执业统一准则》（USPAP）， 从1980年以后，资产评估行业在美国已经有了很大的发展，随着经济的繁荣形成了美国评估师协会（ASA）、评估学会（AI）等众多评估专业协会，作为民间自律性机构，评估协会在其各自领域内对美国评估业进行行业自律性管理，并制定本协会的执业准则和从业人员的资格标准，《专业评估执业统一准则》，出现于美国评估促进会成立1年之后，由其制定和。20世纪80年代，美国奉行自由主义经济政策，撤消了对金融业内金融机构严厉的行业管制，在这期间，美联邦特许存款、贷款银行迅速将业务范围扩大到提供私人或商业贷款。但与此相背离的是，当时的美国金融行业监管部门并未做好足够的准备应对突然增加的市场供给，这样的改革直接导致了大批金融机构在对贷款进行审批之前，并未相应的对抵押的标的物进行合理的资产评估，有些资产虽进行了评估但由于评估师的资质问题造成了资产价值评估的不合理。20世纪初期，美国的不动产评估领域尚未形成统一的评估师资格标准和执业准则。特别是在金融机构进行资产抵押贷款业务方面，需要进行抵押物的评估，缺乏统一的评估师资质标准，在执业过程中也缺乏统一的准则体系指导实践，造成了资产评估师对作为抵押物的资产故意或不故意的做出不恰当的评估，由于评估准则的缺失直接导致了大批的银行金融机构纷纷破产倒闭。因此，当时在美国，经济界、金融界亟需对资产评估行业这一传统的自由职业领域进行规范性的管理，为适应资产评估界的内在要求和经济界、金融界的外在需求，美国评估界自发地组织起来制定了《专业评估执业统一准则》（USPAP）。
相对于美国资产评估行业的成熟发展，我国资产评估行业从实践到理论都发展较晚，产生于20世纪80年代末，在这期间，资产评估从无到有，一经产生便呈现出较强的生命力，为改革开放、国有企业经济体制改革、市场经济的发展做出了重要贡献。资产评估的发展当时我国还不存在一套完整系统的资产评估准则，不能从理论的高度对资产评估的概念、资产评估的评估原则、评估假设以及评估要素等进行的规范总结，1993年，中国资产评估协会成立，成立大会上首次提出了创立资产评估准则的任务，这期间，召开了多次国际性的研讨会，并提出了准则制定的设想和框架。20世纪90年代初期，在评估准则准备制定的过程中及资产评估实践中，由于无形资产的形态的特殊性，在国有企业经济体制改革的过程中，接连出现了无形资产价值虚假评估的事件，造成了国有资产价值严重流失，引起了社会各界对无形资产评估的强烈重视，同时随着科学技术的发展，无形资产价值在企业中所占的份额有所增加，企业涉及无形资产评估的情况也随之增加，于是在我国资产评估的基本准则尚未出台前，便首先于2001年7月出台了《资产评估准则――无形资产》，规范了注册资产评估师的执业行为，提高了评估质量，维持了微观企业和宏观市场经济的健康发展。由此看来，中国资产评估行业和资产评估实践与理论的产生背景及发展，具有明显的国有资产管理的特色，评估业务所遵循的操作规范也主要是政府的文件。我国的资产评估业发展时间较短，但发展速度较快，再加上20世纪80年代末期我国国情的特殊性，无形资产评估准则在整个资产评估准则体系尚未建立，缺乏基本准则指导的情况下通过行政立法强制推行出来，这便形成了资产评估准则落后于资产评估实践，评估准则被评估实践推着走的局面。
（二）中美资产评估准则制定的目的差异美国《专业评估执业统一准则》（USPAP）的制定，与20世纪80年代美国的泡沫经济有着密切的关系。正是由速发展的经济，为了规范资产抵押贷款业务中的资产评估行为、防止金融危机的发生，应评估实践的需要，美国各大民间资产评估协会联合起来制定了《专业评估执业统一准则》，同时得到了美国立法的认可，由此可见，美国制定的资产评估准则具有较强的针对性、目的性和可操作性，对以融资为目的的资产抵押贷款评估给予着重的论述，有具体的适用对象和范围。相对于美国资产评估准则，我国第一部资产评估准则《资产评估准则――无形资产》是为解决我国自2000年以来证券市场所发生的因国有企业改制，关联方交易引发的有关无形资产评估争议而制定的。后来财政部于2004年的《资产评估准则――基本准则》和《资产评估职业道德准则――基本准则》主要是为了规范注册资产评估师的执业行为和提高注册资产评估师的职业道德素质，保证执业质量，维护社会公共利益和资产评估各方当事人的合法权益而制定的。由此看来，我国的资产评估准则的制定滞后于资产评估的理论研究，应实践的发展而被动和强制制定和实施的，在这种情况下，资产评估准则的建设缺乏整体性思路。
（三）中美评估准则框架体系的差异美国《专业评估执业统一准则》（USPAP）制定于20世纪80年代特定的历史时期，汲取了当时美国金融行业不规范的资产抵押贷款评估中的经验教训，有大量的实践基础和针对目标，是以资产评估理论研究和评估实践为基础，因此USPAP具有较强的针对性和可操作性。 在准则制定的初期就形成较为完善的理论框架体系，结构严密，专业水准高，在国际评估界是一部水平较高的评估准则。USPAP的理论框架体系涉及了职业道德、与法律关系、评估能力、各种形式的动产和不动产评估，企业价值评估以及程式评估等几大部分，并以细则的形式对现金流量分析、保密原则、允许偏差、客户评估目的的确定性等问题进行了详细规范，用于指导评估实践，准则框架结构清晰，总体分为三个层次：前言（基本准则）、准则条文、评估准则说明、外加一个非准则性的咨询意见。评估准则的说明十分灵活，因时代需求和经济发展而制定和修改完善，既保证了USPAP的稳定性，同时也适应了不断发展的经济环境和日新月异的评估实践。我国资产评估准则体系从总体建设的历程来看，无形资产准则先于基本准则而制定，这样的发展顺序从一开始便显示出准则建设缺乏整体性思路。2004年财政部的两项基本准则《资产评估准则―――基本准则》和《资产评估职业道德准则―――基本准则》，标志着我国资产评估准则体系初步建立。到2010年底，我国已经建立了包括：《资产评估准则――基本准则》（2004年）、《资产评估职业道德准则――基本准则》（2004年）、《资产评估准则――无形资产》（2001年）、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（2003年）、《珠宝首饰评估指导意见》（2003年）、《企业价值评估指导意见（试行）》（2005年）、《金融不良资产评估指导意见》（2005年）、《森林资源评估管理暂行规定》（2006年），《投资性房地产评估指导意见（试行）》（2010年）和《资产评估准则――珠宝首饰》（2010年）等2项基本准则、8项具体准则、2项资产评估指南和6项资产评估指导意见在内的覆盖资产评估主要执业领域的较完整的评估准则体系。随着我国市场经济的发展，中国资产评估协会从理论到实践都做了大量的工作，取得了长足的发展，我国资产评估准则也积极地迈出了向国际准则靠拢的步伐，但相对于USPAP完备的理论框架体系，我国的评估准则建设尚存在不足。从目前的发展来看，一些单项指导意见尚未出台，已经制定的准则还不十分成熟，概念的界定、专业术语的解释模糊，可理解性有待提高，具体条文需要细化用于指导评估实践，由此可见，我国的评估准则框架离经济的快速发展和国际准则的趋同还有一段距离。
二、我国资产评估准则的完善建议
（一）在准则导向上，向美国评估准则靠拢资产评估实践越发展对评估准则的要求越高，同时，资产评估的准则体系越完善，资产评估实践也就越规范。衡量一个国家评估业务实践水平的标志之一就是其准则体系的完善程度，美国《专业评估执业统一准则》（USPAP）在目前世界各国现有的评估准则中可以称其为典范。USPAP最宝贵之处在于是在美国长期的资产评估实践的基础上，总结了评估实践发展的经验和教训，众多的评估协会在几十年间对评估基本理论的研究成果，其评估准则的制定基于实践，因此具有较强的实践操作性和可行性，从一制定开始，便迅速受到了评估界人士的广泛认可，很快成为美国及北美地区各评估专业团体和评估师广为接受和公认的评估准则。随着经济的快速发展，我国的资产评估事业从理论到实践也得到了长足的进步，新经济形式的出现和评估实践的发展迫切需要一套统一的、高质量、易于指导实践的、包含各类评估专业的评估准则，在准则的制定方面，中国应该借鉴美国评估准则，在评估理论研究和实践的基础上对评估准则进行修订和完善。
（二）评估准则由资产评估协会牵头，联合多家管理机构制定美国是世界上经济水平最高的国家之一，经济的发展促使资产评估业发展，有着美国评估师协会、估价师国际联合会等多家评估职业团体，共同组建了专业评估执业统一准则特别委员会，于1987年制定了统一的评估准则――《专业评估执业统一准则》（USPAP）。USPAP经过20多年的发展，行业协会在多头管理，多师并存的情况下，一直都致力于与公众、评估师监管机构、评估服务的提供方以及评估信息的使用者保持步调一致，满足相关利益方对评估执业统一标准的需求。我国应借鉴美国的经验，由资产评估协会牵头，联合相关管理结构制定出一部能够规范整个资产评估行业的，切实可行的，完善的资产评估准则。
（三）在准则的制定过程中体现统一规范与分别规范相结合原则统一规范是指首先对资产评估人员的执业资格、执业质量、职业道德有统一的规定。分别规范是指评估准则对各种单项资产评估行为的规范（既包括单项资产也包括整体资产）。美国资产评估事业初期的发展是以不动产评估为主，与美国发达的经济形势不同的是，我国的资产评估事业是在20世纪80年代的国有经济体制改革的大背景下发展起来的，因此，我国资产评估业比较重视企业整体资产的评估， 资产评估准则覆盖面相对广泛，既涉及无形资产和各种不动产等单项资产评估业务，又涉及企业价值的评估业务，因而我国的资产评估准则要体现统一规范和分别规范相结合的原则。
（四）强化资产评估理论研究，为评估准则的制定提供理论基础评估准则的制定首先要有理论基础作为指引，我国资产评估事业起步较晚但发展迅速，影响我国资产评估准则体系建设的重要原因是关于我国资产评估定位上的认识分歧，而资产评估定位的不同观点是由于对评估理论研究的不透彻。因此，我国应该对资产评估的理论进行深入的研究，目前我国的很多学者也对资产评估理论进行了一些探讨和研究，例如有对资产评估的对象、评估的前提假设、价值类型选择，评估范围、评估程序以及评估报告的类型等的理论研究，主要散见于一些学术论文或硕士、博士的学位论文中，但并未形成成熟的理论体系，我国应该借鉴美国评估理论先进成果及准则制定的实务经验，深入进行理论研究，为准则制定打好理论基础。
（五）加强评估界与会计界的合作，加快以“为会计计量提供支持”为目的的资产评估准则的建设作为共同服务于经济领域的两个行业，会计和评估在国际层面的合作日益密切。2005年1月1日开始，90多个国家要求或被允许使用国际会计准则委员会制定的《国际财务报告准则》（IFRS），我国财政部也于2006年2月15号颁布了新的企业会计准则，新准则的制定实现了我国会计准则与国际会计准则的趋同，新会计准则体系再次引入了公允价值计量属性，在金融工具、投资性房地产、非同一控制下的企业合并、债务重组、非货币性资产交换以及股份支付等多种业务均采用了公允价值。与传统的历史成本计量不同的是，公允价值模式对资产进行计量具有一定的估计性，这便涉及了对资产的公允价值进行评估。计量属性在会计准则中的运用需要资产评估的有力支持。高效的资产评估有利于提高企业的财务信息质量。 越来越多的迹象表明，由于资产评估所具有的独立性和专业性，将在公允价值的应用过程中发挥越来越重要的作用。 因此， 必须加快资产评估准则的制定工作，以积极应对新企业会计准则体系给资产评估行业带来的机遇和挑战。
［本文系河北省科技厅课题《河北省农民专业合作社资金互助管理及风险控制研究》（项目批准号：10457204D-7）阶段性研究成果］
参考文献：
［1］刘萍：《走向成熟的中国资产评估》，《中国资产评估》2006年第11期。
投资性房地产评估指导意见范文5
1.个人信用制度建设有比较好的政策环境
中国人民银行于1999年3月颁布了《关于开展个人消费信贷指导意见》,明确提出了“逐步建立个人消费贷款信用中介制度”,“信用制度是个人消费信贷业务发展的重要条件”等建议。2000年4月,我国正式颁布实行了《个人存款账户实名制规定》,该制度的推行成为建立我国个人基本账户和个人信用资料库的基础。
2.初步建立了个人信用中介机构,个人联合征信开始起步
我国已有一些信用中介机构从事个人信用调查、评估业务。2000年7月1日,上海成立了全国第一家专业性个人信用中介机构——上海资信有限公司,并正式开通了个人信用联合征信服务系统。
3.个人资信评估工作逐步开展,开始为银行贷款决策提供参考
各商业银行纷纷利用所掌握的个人资信资料开展个人信用评级,把个人信用能力引入到信贷管理中来。
二、制约我国个人信用制度建设的主要因素
1.个人信用资料不完全,缺乏个人资产评估的基础数据
能否在一个地区开展征信服务,最基本的条件是征信公司能否快速、真实、完整、连续、合法、公开地取得当地个人信用资料,并能够合法向需求者提供对这些数据分析处理的结果。目前我国绝大多数居民能够提供的信用文件主要有:一是身份证和户籍证明;二是所在单位的人事档案;三是个人存单凭证和实物资产证明。这些数字并不能证明个人收入的多少、来源及可靠性,也不能据此计算个人及家庭的总资产。
2.缺乏明确的个人信用记录
个人信用一般是通过连续记录建立起来的,个人信用记录直接记载着个人信用行为的结果,没有记录就无法判别信用的好坏。在我国的经济生活中,居民个人的信用记录普遍缺乏。金融机构、企业、事业单位等没有对居民个人信用行为的系统记载。
3.缺乏法律、法规及配套政策的保障
从个人信用风险管理的法律环境来看,我国现行法律体系涉及个人信用方面的规定较少,没有一部专门法律、法规来调整个人信用活动中的各种利益关系,少数相关的法律,与个人信用衔接不够,针对性不强。另外,对于个人失信行为也没有明确规定具体的惩罚力度和惩罚方式。
三、完善个人信用评估系统
个人信用制度建设是一项错综复杂的系统工程,仅仅依靠市场力量的推动和“提高全民族的诚信道德意识”是远远不够的,它需要政府和社会的,需要制定相关的政策和措施来为其发共同参与展与完善提供相应的制度和组织保障。
1.健全个人信用的法律法规体系
(1)修改现有法律。修改民法通则,对公民隐私权不受侵犯、信用权及债权人权利享受保护作出明确、具体的规定;修改《商业银行法》,对银行个人信息数据开放和保密作出平衡规定,明确可以开放的条件、范围、方式及其它措施;修改行政法规或规章,明确个人信用制度的管理部门,强化职责与权限,消除各自为政、零散分割的不利局面。(2)制定新的法律。主要包括:信息公开法,对个人信用数据公开制定统一的法律,明确公开的范围、程序与对象,确保征信机构能合法、快捷地获得个人的相关数据;个人数据保护法,强化个人隐私权免受非法侵害;公平信用报告法,规范个人资料的收集、利用、传播及权利、义务与责任等等。(3)健全失信惩戒机制。
2.引入科学的个人信用评级指标
个人素质在很大程度上决定着个人信用,能不能还贷是银行能够度量的问题,而是否有还贷意愿相对来说,更难以测度,不过在这里我们可以用个人素质来反映这一变量。
同时还需要考察的指标有个人资产规模和质量,个人偿债能力、个人盈利能力、个人信誉状况。
3.创建必备的外部环境
投资性房地产评估指导意见范文6
（一）加大信贷资金保障力度。各银行业金融机构要积极向上级行争取贷款规模，确保实现年初确定的新增贷款目标。要加大对中小企业的信贷资金倾斜，对中小企业不抽贷、不压贷，确保小企业贷款增速高于贷款平均增速。各银行业金融机构要按照企业信用等级，对中小企业发放贷款实行利率优惠政策。不得强制贷款企业购买理财产品，不得将贷款与企业存款挂钩，不得变相收取企业手续费。规范做大表外授信。对资金一时有困难的企业，可以主办行为主，联合其他贷款银行统一开展救助；对已出现危机的企业，尽可能给予资金帮扶，支持重组发展。
（二）鼓励创新中小企业贷款管理模式。鼓励各银行业金融机构建立单独的中小企业金融服务专营机构，专门从事中小企业贷款营销和管理。配齐配强专职信贷人员，健全中小企业授信管理体系，优化中小企业的贷款审批和分类管理流程，建立便捷高效的贷款经营管理模式。各银行业金融机构中尚未设立中小企业金融服务专营机构的，要在2012年上半年设立。鼓励有关银行业金融机构在经济技术开发区、科技园区等科技型中小企业密集地区设立科技支行，推进科技中小企业融资。
（三）健全中小企业信贷服务“绿色通道”。各银行业金融机构要开通中小企业信贷服务“绿色通道”，根据中小企业融资“短、小、急”的特点，分别为“正常生产营运、刚建成投产、正在建设”三类企业量身定制信贷产品，进一步优化贷款流程，缩短审批时限。按照规定的审批权限和额度，自行审批的不超过7个工作日，报市级机构审批的不超过20个工作日，报省级机构审批的在各银行业金融机构审贷时间内办理。鼓励银行业金融机构开展“一次授信、循环使用”的中小企业融资方式，提高放贷效率。
（四）完善中小企业信贷尽职免责制度。各银行业金融机构要建立独立的中小企业风险定价、成本利润核算、信贷审批、激励约束、风险分类管理机制和损失拨备制度。在考核信贷投放整体质量的基础上，设立合理的风险容忍度，做到尽职者免责。银监分局要按照银监会《关于小企业授信工作尽职指引》有关规定，对在中小企业信贷业务尽职情况下出现的风险状况，不追究银行业金融机构、高管和信贷人员的责任。
（五）推进信贷品种和服务方式创新。各银行业金融机构要根据中小企业多样化需求，加快业务创新，积极开展中小企业股权质押、知识产权质押、商标权质押、动产抵押贷款，推广应收账款质押、仓单质押、供应链融资、票据融资等贷款品种，积极发展信托融资、租赁融资和有特色的理财产品，同时提高中小企业中长期贷款的规模和比重。创新中小企业流动资金贷款还款方式，实行更为灵活的还款政策，缓解中小企业到期贷款还款压力。要结合开展农村金融产品与服务方式创新试点，加强对涉农中小企业的金融服务。
二、着力降低中小企业融资成本
（六）规范中介评估机构收费。评估中介机构对专门用于抵押的房地产评估收费，按现行省定标准的30%执行；同一标的物超出有效期仍由同一评估中介机构重新评估的，按现行省定标准的20%执行。中小企业因办理抵（质）押贷款需要进行资产评估时，由中小企业在符合资质和条件的机构中择优选取，银行业金融机构不得单方指定评估机构，不得要求企业对借款合同、担保合同进行公正（国家法律法规有明确规定的除外）。市国土、房管、工商等部门要认同有资质的专业评估机构的评估结果，不得要求本行业的评估机构再次对抵（质）押物评估收费。建立中介机构淘汰机制，坚决取缔乱收费、乱评估、信誉差的中介机构，规范市场竞争，防止行业垄断。
（七）降低部分经营服务性收费。各级房产管理部门不得要求对不动产进行评估，更不得指定评估机构；房产登记簿中不再记载抵押期限（抵押登记期限不得以一年为期）和抵押物价值，只需记载债务履行期限和被担保债权的数额；债务人和债权人对债务履行期限作重新约定的，房屋登记机构只收取登记费。市国土资源部门在办理土地使用权抵押登记时，除依照省价格管理部门规定收取证书工本费外，不再收取其他费用。市工商部门要对办理贷款业务的中小企业减免工商档案查询费。切实降低经营服务性收费，对中小企业办理土地使用证、房屋产权证和办理贷款涉及的土地测绘费、房屋面积测绘费、防雷技术服务费、消防设施检测费等经营性收费项目，一律按政策规定的低限减半执行。
（八）增强中小企业融资抵押能力。市、县两级国土资源部门要进一步优化企业新办土地产权证办理流程，为企业新办土地使用证（含土地挂牌）承诺时间在30个工作日内。市、县两级住房、规划、城乡建设部门要进一步简化企业新办房屋产权证办理流程，为企业新办房屋产权证承诺时间在7个工作日内。对工业园区内需办理土地使用证和房屋产权证的企业，达到协议约定投资强度的，由企业所在园区管委会牵头，市发展改革、国土、住房、规划、城乡建设、环保、工商等部门配合，按照“一企一办”原则，及时为正常生产营运和刚建成投运企业办理土地使用证和房屋产权证手续。对年以前建成投运但至今尚未办理土地使用证和房屋产权证的企业，相关部门依法及时补办相关手续。对有增资扩股需求的中小企业，市工商、税务部门将其纳入政务服务“绿色通道”，及时为企业办理注册资本金变更等手续。
（九）规范民间借贷。各行业主管部门和工商登记部门要引导各类融资性中介机构开展正常的经营业务。加强对典当商行、担保公司、小贷公司、各类投资公司等融资性机构的管理，强化风险防范。各类经营费率、业务手续费等严格控制在银行贷款基准利率的4倍以内，防止出现非法金融活动。对顶风作案、暴力讨债等违法犯罪行为予以严厉打击，发现一起，查处一起。
（十）强化中小企业信用培植。对尚未与银行业金融机构建立信贷关系或有融资需求但信用等级未达到银行授信条件的中小企业，由人民银行中心支行纳入“省中小企业信用信息辅助管理系统”，逐个银行落实信用培植责任，逐个企业开展信用培植。市、县相关经济主管部门、园区管委会要协助人民银行中心支行做好中小企业信用平台建设工作。银监分局要将银行业金融机构信贷支持中小企业情况和中小企业信用培植情况纳入银行高管履职动态考核，增强银行业金融机构主动服务中小企业的责任感。各银行业金融机构要积极指导中小企业加强内部管理，健全财务制度，提升信用等级，促使中小企业达到银行业金融机构授信条件。
三、大力推动中小企业直接融资
（十一）加快中小企业上市融资步伐。根据《市人民政府关于加快推进资本市场发展的指导意见》（政发〔〕104号）要求，加大中小企业上市扶持力度，成立企业上市工作领导小组，协调解决各种问题，并建立考核奖励机制。市金融办要加强分类指导，加大中小企业上市资源培育力度，建立中小企业拟上市资源储备库，积极做好中小企业境内外上市推荐工作。市工商、税务、司法、规划、环保、人社、房管、城乡建设、国土、公积金等部门要积极帮助中小企业妥善处理改制上市前的税收、资产权属、股权规范、各类权证、上市材料证明等问题，进一步支持中小企业上市融资。
（十二）鼓励支持风险创业投资发展。设立市创业投资引导基金，成立基金管理有限公司。由市发改委、财政局、税务局、经信委、科技局、金融办等部门联合成立创业投资引导基金管理委员会，充分发挥财政资金对风险投资的引导作用，落实好国家对创业投资企业的税收优惠政策，支持私募股权投资基金、产业投资基金等各类投资于未上市中小企业的基金在我市设立和发展。鼓励民间资本以规范形式组建新的风险投资机构，积极参与中小企业特别是高科技企业的风险投资。
（十三）推动中小企业债券融资。由市发改委牵头，市财政局、经信委、人行、金融办配合，制订支持中小企业发行集合债和企业债、实行财政贴息及建立担保偿债机制的具体办法，切实做好中小企业债券的发行和试点工作。市发改委、经信委等部门共同挑选一批成长性较好、市场竞争力较强的中小企业作为发行集合债和企业债的后备资源，及时做好初审与推荐工作，抓紧组织上报。积极培育和规范产权交易市场发展，加快壮大产权交易市场，为中小企业产权和股权交易提供服务。支持中小企业利用产权交易平台开展融资活动，积极推动金融租赁、资产证券化等新兴融资方式的发展。
四、积极推进地方新型金融机构发展
（十四）加快引进组建各类金融机构。根据《市人民政府关于加快金融产业发展的若干政策意见》（政发〔〕9号）要求，全面落实金融机构引进组建的优惠政策。对新组建或引进金融机构的有功单位和人员，由市财政给予奖励。
（十五）大力扶持新型农村金融组织发展。到年末，四县都要成立一家以上村镇银行，各县分别成立3家以上农村小额贷款公司，各区成立2家以上农村小额贷款公司。按照补区域盲点、重规模和经营特色的原则，引导和鼓励实力强的工业企业在我市设立农村小额贷款公司，力争2012年开业总数达到30家。鼓励有条件的小额贷款公司转制为村镇银行。扩大农村资金互助社的试点工作，各县要争取新设立2家以上农村资金互助社。
（十六）加快科技小额贷款公司发展。针对我市广大初创期、种子期科技型中小企业融资问题，省级园区要加快筹备设立科技小额贷款公司，面向科技型中小企业发放贷款、创业投资及经办批准的其他业务。到2012年，全市各科技园区要全部成立科技小额贷款公司。
（十七）加快组建或引进国内外证券公司、信托投资公司、期货公司、基金管理公司、风险投资公司、财务公司、汽车金融公司等非银行金融机构，新增金融业配套中介服务机构，初步形成多层次多样化的金融服务体系。积极发展航运金融，为航运企业开辟新的融资途径。鼓励发展融资租赁专业公司，重点为设备设施投资额度较大的中小企业解决固定资产投资资金。
五、完善中小企业融资担保体系建设
（十八）建立融资性担保机构的监管机制。根据国家和省相关规定，制定市融资性担保公司管理暂行办法、行业准则和行业标准，对担保机构进行资信评级和绩效考核，做好担保机构基础管理工作，净化担保市场环境，规范担保机构担保行为，为我市担保业健康发展并满足中小企业担保需求创造条件。建立担保机构风险补偿和管理机制，提高风险管理水平。
（十九）鼓励担保机构做大做强。大力发展以企业出资为主的互助式会员制担保机构。积极发挥政府支持引导作用，带动民间资本组建商业性担保机构，设立地方财政出资和企业联合组建的多层次中小企业融资担保基金和担保机构。建立中小企业融资担保机构资本金扩充机制，鼓励中小企业融资担保机构通过联合、兼并、重组及吸收民间资金增加对担保机构资本金投入。到2012年，每个县区要建立2家注册资金1亿元以上的担保公司或1家注册资金2亿元以上的担保公司。
（二十）提高担保公司担保融资能力。省再担保分公司要积极开展再担保、担保、投资业务，为中小企业融资拓宽渠道以及金融领域的各类相关业务，将资质良好的担保公司纳入再担保体系，提高担保倍数，从而建立政府、银行、担保公司之间的协调机制。建立风险共担机制，合理放大倍数，银行要选择获取融资性担保业务经营许可证的担保公司进行合作，并根据其资金规模、风险控制能力和资信等级，适当增加放大倍数，不得随意提高合作门槛，不得增加合作成本，确保全市担保行业健康发展。
（二十一）降低担保费用收取比例。融资性担保公司要积极为中小企业融资提供担保服务，对信用较好的企业可少收或不收保证金，同时可适当降低中小企业担保费收取比例。各银行业金融机构要本着支持中小企业发展、支持融资担保体系建设的原则，积极为中小企业发展提供融资担保服务，逐步扩大融资担保公司资本金放大系数（资本金放大系数原则上不低于5倍），并按照“利益共享、风险共担”的原则，逐步建立合理的风险分担机制。
（二十二）落实担保机构优惠政策。认真落实国家、省、市支持担保机构的各项优惠政策。允许担保机构实际发生的代偿损失按规定依次冲减已在税前扣除担保赔偿准备、一般风险准备和担保费收入。根据国家七部委《融资性担保公司管理暂行办法》规定，融资性担保公司应当按照当年担保费收入的50%比例提取未到期责任准备金，并按不低于当年年末担保责任余额1%的比例提取担保赔偿准备金。担保赔偿准备金累计达到当年担保责任余额10%的，实行差额提取。帮助担保机构创造条件享受国家免征三年营业税的税收优惠政策。
六、加大政策支持中小企业融资力度
（二十三）建立中小企业贷款风险补偿机制。从年起，市财政暂安排1500万元设立科技型中小企业贷款风险补偿资金，并根据情况适当扩大风险补偿范围，用于弥补银行业金融机构发放中小企业贷款的损失（具体补偿办法另行制订）。各银行业金融机构应按一定比例提取风险基金。对银行业金融机构当年给予销售收入在500万元、在金融机构融资余额200万元以下的中小企业的贷款平均余额，比上年度中小企业贷款平均余额新增部分给予5‰的风险补偿。
（二十四）加强融资政策引导。市金融办、人民银行中心支行、银监分局要积极引导中小企业在用好各类信贷产品的同时，充分利用资本市场、债券市场、信托、金融租赁、股权、信贷资产转让、保险资金直投等多种融资方式。帮助中小企业与信托公司加强对接，充分发挥贷款类、权益类、融资租赁类、不动产类等信托产品的融资作用，努力在信托直接融资方面取得突破。鼓励中小企业积极开展项目融资租赁、投资型经营租赁、售后回租等业务，盘活企业存量固定资产，带动外部融资增长。鼓励园区管委会充分发挥园区投融资平台的积极作用，帮助中小企业解决发展初期的融资需求。
（二十五）搭建融资服务平台。推广网上融资服务模式，建立中小企业相关信息共享平台，引导相关部门、银行业金融机构、担保公司、专业性投资公司等融资服务机构利用网络平台，为中小企业提供融资服务信息。通过举办政策宣讲会、服务推介会、项目对接会、主题论坛等活动，促进金融、准金融服务机构增强为中小企业融资服务意识，加强双方的沟通交流，有效推广金融创新服务产品；组织金融服务机构深入工业园区、产业集聚区，为中小企业提供特色服务。
