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房地产开发调研报告范文1
【关键词】基于工作过程 高职 人居环境 教学设计
【基金项目】广东省教育科学“十一五”规划2010年度研究项目《低碳经济背景下资源环境与城市管理专业人才培养模式的研究与实践》（课题编号：2010tjk220）。
【中图分类号】G42 【文献标识码】A 【文章编号】2095-3089（2013）06-0253-02
进入21世纪，城市空气污染和噪音越来越成为城市的常见病，严重危害着人们的身体和精神健康。国家通过各种政策号召各级政府，企业和个人参与到低碳社会的建设中来，因此，越来越多的房地产开发企业为适应社会和市场的需要，积极开发绿色低碳住宅。作为为房地产企业输送智力资源的高职院校，应该与市场需求保持同步。我院通过对房地产企业的调研和毕业生的反馈，对人才培养方案进行了修订，近两年将《人居环境》课程作为房地产经营与估价专业的专业课开设。通过两年的探索，我们教学团队对该课程的建设积累了一些心得体会。本文试图从高职房地产类专业的《人居环境》课程的设置背景，课程总体定位，课程内容选取，课外实训环节设计等方面对该课程的教学进行一些探讨。
1.课程设置背景
1.1政府对绿色低碳住宅的倡导
2009年12月在丹麦首都哥本哈根召开的世界气候大会，标志着世界经济将进入一个以“低碳”为显著特点的新时代。中国通过政府制定中期减排目标，决心将粗放型的经济发展模式转变为低碳、环保、节能的经济发展模式。积极进行节能减排的改造，建立绿色低碳住宅将是中国房地产走上健康发展的必由之路。政府通过制定有关政策引导来推动建筑业和房地产业的节能意识和参与。各级政府出台建设低碳城市的行动纲领和实施意见，明确建设低碳建筑有关规定，从规划设计、施工、装修、验收、物业等各环节，对新、旧建筑提出绿色低碳化建设规定。同时，各级政府实施相关扶持激励政策，加快落后建筑材料的淘汰速度，加大对新材料的开发应用扶持力度。
1.2房地产市场对绿色低碳住宅的需求
低碳新材料的应用从表面上看的确是增加了建材成本，但从长远的综合效益上来讲，总成本是下降的，使资源浪费的现象得到缓解。以一套100平方米的房子为例，购买节能住宅增加成本约20000至30000元，按每平方米每年可节电40千瓦时计算，一年就可以节约数千元左右，这样购房增加成本大约几年就可收回。根据权威调查机构所做的一项网络调查结果显示，80%左右的受访者表示会选择购买低碳住宅，由此可见低碳建筑的市场很广阔，普通居民对低碳的接受能力比较强。因此，作为房地产开发企业，也会顺应市场需求，逐渐提高房地产产品的节能环保水平。
1.3低碳住宅技术的使用和普及
“绿色低碳住宅”是一种低碳，环保，节能的居住空间。这类住宅实质是以可持续发展为指导，意在寻求自然、建筑和人三者之间的和谐统一，在以人为本的基础上，利用自然条件和人工手段创造一个有利于人们舒适、健康的生活环境。近年来，低碳住宅技术的使用和普及越来越广泛，一方面政府通过合理发展城市规模，集约高效利用土地，合理布局城市居住用地，创造良好的居住小气候条件，从根本上减少对能源的依赖。另一方面，企业通过住宅设计创新，包括建筑设计如户型结构设计创新、遮阳通风技术，中水利用技术，利用太阳能等绿色可再生能源技术，来补充能源消耗，实现节能减排。这些节能技术的应用为低碳住宅的实现奠定了技术基础。
所以，作为未来从事房地产行业的学生们，应该将这类知识作为专业课进行学习和灌输，使他们具备基本的规划和设计节能低碳环保住宅的能力。
2.课程总体定位
国家教育部《关于全面提高高等职业教育教学质量的若干意见》（教高[2006]16号文件）指出：高等职业院校要积极与行业企业合作开发课程，根据技术领域和职业岗位（群）的任职要求，参照相关的职业资格标准，改革课程体系和教学内容。
我院的房地产经营与估价专业将培养具备房地产经营与管理的基本理论、基本知识和基本技能，熟练掌握房地产资源开发利用和经营管理的技能，能够从事房地产开发、经营和管理业务，以房地产营销与经纪为主要能力，兼具房地产项目开发前期报建与策划、后期物业管理服务方面工作的一专多能的高素质技能型人才。学生通过三年的学习，考取助理房地产策划师、广州市房地产中介服务人员或物业管理员（三选一）资格证，可胜任房地产开发报建员、楼盘营销策划专员、地产经纪、物业管理员等岗位。通过广泛的调研，房地产经营与估价专业岗位、职业资格、工作任务和所需技能对照表如表一。
表1：房地产经营与估价专业岗位、职业资格、工作任务和所需技能对照表
根据表一对照中各种职业资格对应的工作任务和技能要求，我院房地产经营与估价专业人才培养确定了专业技能课的构成，具体课程进程如下。由于各类岗位中均需要具有住宅物业人居环境规划和维护的知识和技能，所以将《人居环境》课程定位于我院该专业的专业课，用于学生拓展能力的培养。我院房地产经营与估价专业体系架构与课程路线如图一。
图1：房地产经营与估价专业体系架构与课程路线
3.课程内容选取
根据国家对高职院校课程改革的要求，在《人居环境》课程中，我们课程团队通过对接房地产经营与估价专业课程与行业（企业）岗位（群），以房地产开发工作过程为主线、典型工作任务为节点，整合、序化和重构《人居环境》课程内容；引入企业真实项目，以典型产品为载体设计学习情境，探索任务驱动教学法在课程中的运用，改进学生考核与评价指标与方式，促进学生核心职业能力和综合职业技能的形成。课程计划总学时为36学时，主要教学内容、重点和学时数分配如下表。在表二中，我们根据人居环境工作的具体内容，将课程整合为三项基础理论知识和十项工作任务，通过教学中基于工作过程的十个项目的训练，使学生掌握人居环境打造和规划的基本技能。
表2：《人居环境》课程教学进度表
4.课外实训环节设计
对《人居环境》课程的学习不但需要课内分散工作任务的操作实习，还需要课外综合实训的实际运用，课外实训内容主要通过以下综合实训环节来完成。
4.1实训环节一：楼盘人居环境实地调研
4.1.1实训目的
现场指导学生认识居住区的人居系统构成，培养真实工作环境的适应能力。
4.1.2实训要求
利用课下时间让同学们实地调研楼盘，分析具体楼盘的人居环境构成。参观楼盘的各项人居系统设计的情况。
4.1.3实训步骤
教师选定调研楼盘，利用课下时间让同学们实地调研企业，参观楼盘的各项人居系统设计的情况。最后提交一份某楼盘人居环境系统情况的调研报告。
4.2实训环节二：楼盘人居环境比较
4.2.1实训目的
使学生通过调查了解不同楼盘在打造人居环境时的具体方法和策略，进一步培养学生如何将所学知识应用到真实工作环境中。
4.2.2实训要求
利用课下时间让同学们调研不同楼盘的大气、水、声环境，固体废物的处理和利用热环境、光环境、电磁辐射环境、放射性环境，居住区绿化，居住区气候的改善等的情况，并比较各个楼盘人居环境的优劣。
4.2.3实训步骤
教师选定几个调研楼盘，利用课下时间让同学们实地调研企业，然后按照人居环境的评价标准，让学生分析各个楼盘人居环境的优劣。最后提交一份各楼盘人居环境系统比较的调研报告。
4.3实训环节三：楼盘营销策划（绿色住宅产品设计部分）方案写作
4.3.1实训目的
培养营销策划（绿色住宅产品设计部分）文案写作的能力，培养对楼盘的整体策划和推广的能力。
4.3.2实训要求
根据所学知识，学生在课下对老师布置的特定楼盘用PPT格式做一个营销策划（绿色住宅产品设计部分）方案，并在课堂上演讲。
4.3.3实训步骤
学生先在课下进行指定楼盘营销策划（产品设计部分）方案写作的准备工作，以组为单位在教师指导下进行楼盘营销策划方案的讲解和评比，最后提交一份XX楼盘营销策划（产品设计部分）方案。
5.结语
高职房地产类专业设置《人居环境》课程是适应社会发展低碳经济的需要，也是高职房地产类专业适应房地产开发企业对一线房地产开发、经营人才的需要。作为高职院校教师，我们还应不断关注低碳节能技术的发展，强化实践教学环节，培养适应社会经济发展的高素质技能型房地产专业人才。
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房地产开发调研报告范文2
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房地产开发调研报告范文3
关键词：房地产项目；重点环节；开发管理。
对房地产产品进行精准的市场定位，实施合理优化的成本战略，能够有效提高房地产企业的市场核心竞争力。虽然不同的房地产企业具有不同的经营策略，但是想要实现企业的成熟与有效经营必须具备以下几点，即构建完善的市场调研机制、成本控制制度尤其是产品研发制度。下文就房地产项目开发管理重点环节进行了分析和探讨。
1.房地产项目开发的投资决策问题
房地产企业是否具有雄厚的实例，土地储备量的大小是非常重要的标准。项目土地的出售和购买一般均通过招投标的方式，因此，在拍卖出让项目土地之前，对于究竟以何种价格取得土地比较合适，企业应该实现做好详细的项目投资的可行性方案，该方案应该包含房地产项目基本情况、项目用地情况调查、项目开发建设进度、项目开发组织机构、项目项目运行费用等。当然，制定或者编制项目投资的可行性方案需要房地产开发企业积累丰富的相关的基础性资料，否则不能够保证计算的全面性与精确性。经验显示，土地拍卖是一个竞争异常激烈的过程，通常需要多次加价才可能中标，所以在深刻研究项目的主要状况以及预期成本之后，在土地拍卖过程中才能够做到胸有成竹。
2.优化设计产品方案
在房地产项目的设计方案期间，想要保证设计方案的高质量，首要条件便是对产品市场进行深入、全面的产品市场调查。产品市场调查直接影响到房地产项目开发的成败。做好设计期间的市场调研报告需要注意以下几个方面：
第一，项目地块的概况。主要是项目所在地区或者城市的主要区域的房地产项目开况，房地产项目所在地块的现状尤其是今后规划情况，房地产项目所在地块的土地出让情况、地产开发状况。
第二，土地属性问题。对土地的基本基标、周边情况以及本身的潜力进行深入的分析和探究。
第三，当前的市场供需状况。主要内容包括：房地产项目所在地块的周边市场分析（主要是市场的整体供应情况分析），房地产项目所在地块周边的典型个案供应分析，其他市场需要状况分析（例如建筑、景观以及户型等）。
第四，相同类型的经典项目调查与经典项目分析。主要内容包括：针对典型项目的个案进行深入的调查，分析该典型项目个案的典型优势，结合实际的区域特点对典型项目的用地规划进行细致分析。
第五，开发该类房地产项目的具体对策和建议。主要包括建筑类型的对策与建议、绿化景观的对策与建议、户型匹配的对策与建议以及针对以上的建议的完善与优化。
3.项目成本控制策略
3.1成本控制的原则
（1）科学合理性原则
房地产开发项目的开发具有投资大、周期长、影响因素多，风险性高等特点。尽管提前制定的投资目标不能够保证各项数据的真实性和准确性，但是项目投资估算是不可或缺的。在房地产项目开发实践过程中，通过不断地的修改与调整，概算、预算、决算以及承包合同价会逐渐清晰化、准确化。投资估算是规划设计和方案设计的重要“参照物”，扩大初步设计方案与实施方案的目标就会形成概算，工程投资的最终结果便是决算。估算、概算与决算都必须具有较高的科学性与合理性，否则将直接影响房地产项目的收益情况。
（2）以设计阶段为重点全过程成本控制原则
项目建设全过程都在不同程度地影响着成本费用，因而，项目开发成本控制必须贯穿于项目建设全过程的各环节。然而，经大量的测算分析，人们发现对项目成本影响最大的阶段，是项目设计前的各环节。在规划设计阶段，影响项目成本的可能性为75%-95%；在技术设计阶段，影响项目成本的可能性为35%-75%；在施工图设计阶段，影响项目成本的可能性为5%-35%；而在项目的施工阶段，通过技术经济措施节约成本的可能性只有5%-10%。显然，控制项目成本的关键环节在于项目施工前的投资决策和设计阶段。因而，项目投资控制，既要贯穿于项目开发建设的始终，又要把重点放在项目设计及设计前的前期策划阶段。
（3）成本的主动控制原则
房地产项目的开发以选择宗地为开始，因此，从该阶段开始便要主动出击，举例来说，主动要求设计部门编制规划设计方案，并对全案进行策划。由于设计部门最大的弱势便是“懂技术不懂经济”，因此建议由专家小组（主要由建筑师、经济师、策划师组成）对设计部门提出成本控制的要求与建议，此举能够有效在设计阶段进行成本控制，也是遵循成本控制主动化的典型体现。需要的注意的是，在工程方案的实施执行过程中，成本控制目标通常会偏离预定方向，此时要积极主动寻求控制方法和处理措施来纠正偏离方向。
3.2细化成本控制方案
房地产项目通常可以划分为四个阶段，即决策阶段、前期准备工作阶段、施工建设阶段和市场营销阶段。
（1）决策期间
投资决策分析分为两个部分：第一，市场分析。对产品供求状况、市场竞争环境、价格水平、目标市场等；第二，项目财务评估。依照前者分析的结果分析和对比项目的经营费用和收入。
（2）前期准备期间
该阶段主要包括以下几点：第一，分析拟开发项目用地的范围和特性，规划用途及获益能力大小；第二，获取土地的使用权；第三，征地、拆迁、安置、补偿；第四，规划设计及建设方案的制定；第五，项目报建；第六，市政设施建设的谈判与协议；第七，资金筹措（安排短期和长期信贷）；第八，对市场状况作进一步分析，初步确定目标市场或价格水平；第九，对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算；第十，选择确定承包商。认真落实以上各项工作的内容，有效地进行成本控制。
（3）施工期间
在此阶段，房地产开发企业的主要任务是如何使建筑工程成本支出不突破预算，解决施工中出现的争议，确保整个开发项目的工期、成本、质量和利润目标的实现。
房地产开发调研报告范文4
“房价跟着地价走”
继上海之后，北京正在成为房价最受瞩目的城市。国家统计局对70个大中城市今年1月住房价格的监测显示，北京平均房价以8.4％的升幅成为当月价格上涨最快的中国特大型城市。有迹象表明，北京今后几个月的房价还会继续攀升。
中原地产华北区董事总经理李文杰说，今年1月北京基本没有新盘入市，主力的中高档住宅在5月前后和10月前后还将各有一次入市高峰，那时，北京房价涨幅可能会有一个比较明显的跳升。
“北京房价飙升不是因为别的，就是过去一年土地供应不足。”SOHO中国董事长潘石屹的看法，在北京房地产界颇具代表性。自2005年底以来，拿到地和没拿到地的北京房地产开发商们都在激烈抱怨，认为北京市过去一年推行的不饱和供地政策拉抬地价，是造成北京房价飙升的主要原因。
“北京现在的行情是‘房价跟着地价走’。”北京永泰房地产公司副总经理王峥说这话时是在2005年底。此前不久，他们公司在北京通州区马驹桥15.98万平方米的C2地块的拍卖中出局，中标者金地集团拍出了4.08亿元高价。
在北京已经“没地可开”的永泰原本对这块地势在必得，一度报出了3亿元。“这已经是咬着牙报的――我们研究过周边房价，超过3亿元基本上就没可能赚钱。”
金地的最终出价相当于每平方米2553元。金地集团负责人在接受媒体采访时表示，对这一地块未来产品的价格，定位在6000元/平方米左右。而同一地段内年中开盘的样本项目开盘价为4230元/平方米；在C2地块拍出之后，该项目的房价已应声涨至5200元/平方米左右。
官方数据似乎证实了开发商们的抱怨。今年1月，北京市国土资源局（下称北京国土局）局长安家盛正式披露了北京2005年供地计划的完成情况：“截至去年11月底，北京商品房住宅土地供应约627公顷，完成原计划（2500公顷）的不足30％。”
据有关统计，尽管2005年实际供应土地总共6000余公顷，占计划的93％，但其中商品房住宅用地仅完成三分之一稍强，商品房住宅供地计划已经肯定无法完成。同时，房地产类用地中的商业服务业、娱乐业供应约428公顷，完成计划78％，同样存在缺口。
“保”与“压”之间
还在2005年初，“地荒论”就在京内地产圈内传得沸沸扬扬，北京市国土资源局主要负责人还为此专门做出公开澄清，其依据则是2005年5月正式公布的《供地计划》。
根据这一计划，北京2005年计划供应6500公顷土地，其中房地产类用地规划为2500公顷。当年10月18日，北京市国土资源局公布《2005年度土地供应计划指标安排使用方案》（下称《使用方案》），再次确认年初规划目标基本不变。
然而直至2005年10月，《使用方案》明确此前已经供应和安排的各类房地产用地指标为1644公顷，与计划尚有4856公顷缺口。此时，距北京供地计划的落实仅剩两个月。
北京市国土局开始紧锣密鼓地赶追“计划”。2005年10月31日、11月18日，北京市国土局在土地储备中心网站上，先后了共30多宗国有土地使用权的出让公告，两次集中放地总面积约182公顷；12月，北京市国土局再次开闸，放出31块地，将近270公顷，这是自2004年“831大限”之后，北京市国土局推出的规模最大的一次经营性土地集中上市。
然为时已晚。《供地计划》的首度实施不尽如人意，其中商品房住宅用地的严重供应不足尤为市场诟病。
但在接受《财经》采访时，北京国土局局长安家盛否认了《供地计划》未能完成的说法。“这（供地计划）是一项动态指标，要区别对待，有保有压。”他表示，北京市去年的土地供应基本上符合中央的总体部署，符合市委、市政府的工作要求，发挥了土地政策参与经济宏观调控的功能，“该保的我们确实做到了保，该压的我们确实做到了压。”
事实上，北京市国土局官员在不同场合屡次强调，保证住宅用地是供地计划执行的重点。北京市建委副主任苗乐如日前还向《财经》透露，“十一五”期间，北京市每年新增住宅还需要保持在2600万平方米，其中商品住宅在2200万平方米左右。
但房地产咨询公司伟业顾问提出的《2006年北京房地产市场预测报告》表明，2005年全年，北京新开工的住宅面积预计为2200万平方米，而2006年北京新房市场将出现有效供应的持续减少，主要原因，就是由于土地市场在2005年发生的供应短缺将导致新开工面积和开发投资的减少。
既然商品房用地属于北京市力保的范围，为何会出现2005年的“不饱和供应”?
“地荒”虚实
2005年是北京正式全面实施招标拍卖挂牌出让土地（下称招拍挂）的第一年。国土资源部土地利用司一位官员向《财经》解释了北京的“特殊性”：2005年的供地要考虑到2004年实际供地对市场的影响。北京在“831大限”――自2004年8月31日起，所有经营性开发的项目用地必须以招拍挂方式进行转让，协议出让土地中的历史遗留问题也必须在此之前处理完毕――前后，大量土地提前办理用地手续集中上市交易，这批土地要在一两年后才能变成房子进入市场。
“不能从2005年的供地情况简单地分析地荒不荒的问题。现在的房地产商手里肯定不缺地，起码有四五千公顷的地都没有变成房子。”这位官员表示。
用北京市国土局副局长张维的话说，2005年北京的土地供应量已被提前释放。据北京国土局公布的北京历年土地供应情况：2002年总量为4559公顷，2003年增至6438公顷，2004年更高达9498公顷，2005年则回至与2003年持平。相应地，北京市历年（1至10月）住宅土地供应情况显示：2002年土地供应量为2600公顷左右，2003年为2900公顷左右，2004年攀升至3800公顷左右，2005年则只有500公顷强。
据《财经》记者了解，北京市2005年的《供地计划》，实际上由北京市国土资源局市场处有关工作人员联合伟业顾问与北京国地不动产咨询中心、北大不动产研究中心等三家机构共同组成的研究小组制订。在这一过程中，根据相关数据分析，研究小组认定，“因‘831’提前释放的土地总量为1290公顷”。
伟业顾问市场研究中心经理孙强向《财经》透露，“除去1290公顷，再经政策修正和市场反馈修正，便得出2005年的土地供应规划。”
北京市建委副主任苗乐如的估计更为乐观，“‘831’之后，北京市开发商手里的土地应该还有2800多公顷，其中住宅用地1800多公顷，而计划中还将有3600多公顷的新地推出。”因此，他认为北京并不存在所谓“地荒”。
实际上，北京闲置土地究竟有多少，迄今并没有权威数据，所谓1290公顷，是在“831大限”前后突击闯关办完相关手续的土地。此数字一倍于2005年北京商品房住宅实际供地数量。
业内人士认为，北京市在2005年土地供应计划和实际执行的巨大落差，与政府在全面实行招拍挂之前的土地储备不足有关；但根本上，在于土地管理部门希望通过减少土地供应、放慢供地节奏，先挤出土地市场遗留的土地存量。
问题是，从2005年的开工面积看，这一存量并没有在市场上有效释放；相反，由于土地供应减少，形成了僧多粥少的局面，2005年的几次土地拍卖均出现争购，拍出高价，飞涨的地价则进一步激励了不少地产商“惜售”的心理。
2005年8月1日，包括华润、顺驰、富力在内的九家房地产企业，竞拍北京北五环路外建筑面积逾70万平方米的清河地块。拍卖价一路狂飙至25.65亿元，最终落入华润置地手中。竞拍后，清河地块楼面地价每平方米超过3600元。尽管官方称之为“个案”，但业界普遍认为，高价地块已引发连动，带动周边房价整体走高。
2006年，华润置地清河项目启动之际，华润置地（北京）总经理陈鹰向媒体公开表示，6000元－9000元的单价将是清河项目需求最为旺盛的价格区间。目前清河地区主流房价均价在4000元―5000元／每平方米之间，最高不超过6000元。
连锁反应
无论“不饱和供应”还是由此引发的连锁反应，北京的情形并非特例。
杭州自1999年试行土地招拍挂以来，地价与房价即出现交替上升局面。浙江阳光房地产投资顾问有限公司对杭州市中心住宅用地出让价格的统计数据显示，2000年每平方米均价为3590.29元；2001年由于供应加大地价有所降低，为3119元；2002年平均地价飙升至每平方米4101.91元，涨幅达到31.5％。2003年市中心出让一块土地，其楼面地价价格为4410元。
如此飙升，促使有条件的开发商开始大量囤地，投资者也开始屯房。
2004年杭州土管局开始制定土地计划，却有意减少供应量，致使杭州地价与房价进一步飙升。2004年初，杭州计划供地4500亩，实际出让2893亩，其中宅地1750亩。2005年初，杭州市相关部门曾表示，将保证出让有效宅地3000亩，力争达到4500亩，但截至2005年底，杭州市共计成功出让住宅用地34宗，共计约1765亩。
2005年3月2日，杭州市中心上城区地块出现了楼面地价24032元/平米的天价。
广州首度爆出“地荒”之说，则是在2005年1月25日第二届广州地产峰会上。此前，2004年广州楼市供应量趋紧，房价在六年走低之后大涨。在地产峰会上，历经“831大限”清洗，手中囤地大减的开发商纷纷指称――政府供地不足是房价上涨的主因。
广州市土地开发中心自2002年试行土地供应计划。2004年，其土地计划出让总量达100万平方米，但实际出让房地产开发用地仅九宗，占地约11.3万平方米，只完成计划量的10％。
2005年初，广州推出的土地出让计划总量为110万平方米。据广州美联物业研究部最新的统计显示，当年广州以挂牌和拍卖方式出让了24宗共约47.5万平方米的土地，比2004年虽然多了不少，但实际出让量与计划出让量之间仍有相当大的差距。
2005年广州土地出让成交金额50.2亿元，平均楼面地价2916元/平方米，同比2004年上升了600多元。局部地区地价的飙升更引发广泛争议。
国家发改委关于《2005年房地产市场总体形势及房价问题的调研报告》指出，房地产开发用地实行招拍挂后，地价快速上涨，2004年，35个大中城市的四季度土地交易价格上涨了10％，其中九个城市土地价格涨幅超过10％。土地价格涨幅最高的城市，也是房价高企的城市。
来自中原（中国）地产研究中心的数据则显示，2005年前三季度，全国土地购置价格上涨20％左右。
“土地价格对房价的影响太大。”鹏润房地产开发有限公司总经理童渊接受《财经》采访时认为，“一般而言，以塔楼为例，现在土地成本占到整个成本的40％左右。”
根据中国《房地产开发统计年报》提供的35个大城市的数据，北京大学中国经济研究中心教授平新乔得出这样的观点：土地购置价的上涨，是导致房价上涨的一个主要原因。“土地价格每上升1％，楼盘价格会上升0.78％，远远高出信贷注入对房价推动的边际效应（0.05％）。”
“部分城市房价涨幅过大的问题表现十分突出。”发改委的《2005年房地产市场总体形势及房价问题的调研报告》指出，土地供给减少的压力和房地产开发用地实行招拍挂后地价快速上涨，是其中的主要原因之一。
左右互搏
几年来计划量与出让量的巨大落差，已经成为广州、北京、上海、杭州等地土地招拍挂市场的共同点。从记者在北京、广州和杭州采访来看，这主要来自于地方政府的有意控制，控制的理由虽不尽相同，导致的后果却基本相同。
广州土地管理部门与北京一样，认为地产商手中还有囤积土地。对于开发商的抱怨，广州市土地开发中心副主任王普华对《财经》明确表示：“广州房价之所以长期稳定，很关键的一点在于政府并不因为开发商叫嚷‘地荒’就加大土地供应。”
1997年，广州市政府成立收地领导小组，并在全国率先制定出台了《广州市闲置土地处理办法》，对包括有前期投入和无前期投入的过期用地进行全面清理。
从1997年至2005年6月，广州市分19批次，无偿收回经营性房地产闲置土地（或注销过期用地批文）753宗，面积达1375公顷。至此，广州市土地供应逐步实现“一个龙头出水”的集权目标。
国土资源部力推招拍挂，本意是在从源头上遏制国土资源利用浪费和价值流失的现象，但从全面实行第一年的情况看，当政府以招拍挂形式将土地一级市场的“水龙头”握于掌控，一举一动对市场影响巨大，松紧之间便越发考验其平衡能力。
国土资源部土地利用司副司长束克欣曾向《财经》表示，各地市政府应在充分掌握市场信息、了解市场需求、理顺管理体制的基础上，通过有效控制土地供应总量来调控市场；城市政府必须按照市场经济的要求，根据市场需求提供土地（参见《财经》2003年第2期“城市土地之秘”）。
但实际上，地方政府已成为土地出让的最大获益者；其能否做到在获利于土地供应总量的同时，又利用土地供应总量有效调控市场，这是一个问题。
经济学家周其仁认为，“政府垄断土地一级市场，往往能在需求集中、经济景气的时期加速地价上涨，因其完全可以通过控制土地供应量，把地价‘憋’成天价。地价越高，政府的家底就越厚实，投资城市建设的实力就越强，城市的发展又会进一步带动城市地价的上涨，如此循环往复，这是地方政府愿意看到的结果。”
沉疴难起
一方面，地方政府试图通过减少土地供应和放慢供应节奏，迫使市场消化闲置的存量土地；另一方面，供应减少导致地价房价水涨船高，地产商待价而沽，地方政府与市场由此展开博弈。
今年1月13日，北京市发改委、市规划委、市建委、市国土局联合公告，取消北京摩根投资有限公司摩根中心项目、北京超越房地产公司超越欣园住宅小区、北京太平洋房地产公司太平洋城、东润房地产公司东润大厦、王府井H1地区控规调整论证等五个项目的相关批准文件。这意味着，于半年前就名列北京国土局公布收回国有土地使用权的45宗土地“黑名单”的五块土地，将重新纳入政府之手。
以前从列入“黑名单”至真正除名，还有半年时间缓冲；半年中补足土地出让金，即可保留土地使用权。如今，饱受闲置土地之困的地方政府终于开出实质罚单，但闲置用地问题沉疴已久，解决起来并不容易。
黄玺庆是万年基业投资集团副总经理，他开发的万年花城项目最西面的C11地块因没有缴纳土地出让金，在去年北京市国土局被公告收回。但黄玺庆告诉《财经》记者，这块地其实还在他们手里，他根本不担心会被收回挂牌。因为C11地块所在总体地块上的项目已开发至四期，位于已建项目之中，规模很小，别人摘走这块地几无可能。
“我们已经转成这块地的一级开发商，如果哪天能完成一级开发（即把一块‘生地’做成‘熟地’，达到上下水通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通以及场地平整的‘七通一平’），我们随时可以摘回。”他说。
万年花城此类情况在北京房地产业界并不鲜见。大批“831大限”没有过关的生地转成了政府委托的一级开发。有关人士透露，“在北京，此类土地差不多就有7000公顷。”
此外，大量土地被切成小的地块和一期一期的项目进行开发，也导致政府收回困难。这样的分割地块即使挂牌转让，也鲜有开发商愿意问津。
房地产开发调研报告范文5
关键词：房地产市场调研 情境教育 现状 问题
中图分类号：G423.07
文献标识码：A
DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2015.03.157
房地产市场调研是开发企业搜集市场信息辅助开发决策的重要手段，同时也是现在房地产市场研究公司的主要业务内容之一。开设房地产市场调研课程，能够帮助学生了解和掌握房地产市场调研的基本理论和方法，未来从事相关工作时理清思路，迅速投入工作。因此，如何让课程学习接近“房地产市场项目调研实战”，是达成以上目标的关键。
1 情境认知学习理论概述
情境认知学习理论（Situated Cognition）是20世纪90年代，在经典条件作用理论和建构主义学习理论的基础上发展形成的学习理论。情境认知学习理论和中国古语“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行”表达的意义一致，该理论在研究过程中认为知识寓于情境之中，学习者需亲临其境、参与实践，通过参与活动的过程去了解知识产生和发展过程。同时，知识也是我们适应环境的纽带，帮助我们建构解决环境中现有问题的行为模式，从而达到适应环境动态变化的目的。因此，情境认知学习理论非常强调知与行的交互性，倡导课程教学应由传统“教师讲授为主”转为“学生自主探究、发现和协作”。
2 房地产市场调研课程教学现状
房地产市场调研是我校房地产经营与管理专业第三学年第一学期开设的考查课程，课程性质、教学内容等相关安排如下：
2.1 课程性质、目的和任务
通过在学习过程中综合运用市场营销、经济学、统计与分析、计算机数据分析等多方面的知识，使学生掌握房地产项目市场调查与预测的基本理论和方法，能够在房地产项目市场调研不同阶段整合不同渠道信息开展数据分析得出结论。通过本课程的学习，可以提高学生发现问题、系统收集使用信息的能力，为今后从事房地产市场营销、咨询等相关活动奠定基础。
2.2 课程教学内容
课程教学内容包括房地产市场调研的概论、内容细分、调研提纲撰写、实用方法、问卷设计、资料收集、计划与方案、市场调研组织和结果分析，以及最后的报告撰写。
2.3 课时安排
房地产市场调研课程分为理论学习和实践操作两部分，其中理论学习共33个课时，实践操作部分共24课时，合计57课时。
3 房地产市场调研课程教学过程存在的问题
房地产市场调研课程讲解需要基于房地产市场调研目标和项目特性等，从不同角度进行阐述和分析。课程教学主要存在以下问题：
3.1 不同学科知识综合运用程度高
房地产市场调研提纲撰写、计划制定，需要运用应用文写作的相关知识；房地产市场调研实用方法选取和结果分析则涉及较多的统计学相关知识，而具体在操作过程中又需要运用经济分析、EXCLE和sPss统计软件等相关知识，学科知识综合运用程度非常高。这就要求学生具备扎实的知识积累，但由于房地产经营与管理专业学生在学习过程中尚未开设概率论、线性代数等相关课程，致使学习房地产市场调研分析时会比较吃力。
3.2 实训项目缺少“真题真做”
实训项目理论和实践脱节来源于两方面：一是由于授课教师较少参与实际房地产市场调研工作，难以根据房地产项目调研工作内容及要求开展实训方案设计。二是由于房地产专业学生尚未参加任何具体房地产项目，对市场调研知识的了解仅限于书本，教授的市场调研知识难以和具体项目联系，学和用的分离导致对知识掌握的牢固程度低。而且学生没有具体的项目经历体验，在方案撰写过程中常出现大而全但细节却考虑不到位的情况，如计划梳理了房地产市场调研实施的全过程，却没有首先对开展房地产市场调研的工作目标以及重点工作内容进行定位，导致实施调研过程中没有目标，问卷设计重点问题不突出。
3.3 房地产市场调研规范程度低
由于学生在学习房地产市场调研课程前，已经参加的一些活动策划需要使用市场调研，但当时尚未系统学习市场调研的理论和方法，采用了部分缺乏规范的市场调研程序，如采用问卷调查方法时，将调研者主观判断带人问卷设计中，问卷选择项目设计带有倾向性，且未能正确结合房地产项目的特性，导致问卷调查停留在表面，不能为结果分析提供正确数据支撑。
3.4 课程讲解未能及时融入区域房地产市场实时信息
房地产市场资料收集是开展市场调研的重要前期工作，因此在教学讲解过程中要结合房地产领域的重要政府网站、新闻媒体网站开展，且需要学生做一个较长时间段的资料收集和整理，而现有课程学习鉴于课时安排、教学计划等方面的原因，未提前预留时间帮助学生关注和搜集房地产市场实时动态资料，导致结果缺乏针对性和实用性。
4 规范和完善房地产市场调研课程教学的思考
为了能够规避过去教学过程中存在问题，建议在以后房地产市场调研课程中采用以下教学方法：
4.1 夯实专业基础知识
建议在房地产经营与管理专业课程设置中增设统计学、财务分析等支撑房地产市场调研课程的基础课程，通过上述两门课程的学习让学生掌握聚类分析、因子分析、财务报表分析等统计和财务分析的相关知识，帮助学生提前储备未来开展市场分析所需了解的基本内容和方法。
4.2 结合某一房地产项目的决策需求开展实地调研的情境教育
学生围绕与某一房地产项目决策相关的整个情境、背景或环境开展房地产市场调研课程的学习，在该设定情境下分阶段解决如何开展调研组织及出具报告的问题，让学生参与知识的获得过程。具体操作步骤如下：
第一，和某一房地产公司或者开发公司联系，组织学生赴项目实地调研，通过和公司营销人员座谈了解现阶段公司为辅助决策需要开展的市场调研内容、调研目的等核心要素，促进班级同学在实地调研过程中形成对项目规模、工程进度、营销安排进度等方面内容的基本认知。
第二，由班级同学分组组建虚拟房地产市场研究公司，各同学分别在公司中扮演市场调查人员、资料收集人员、数据分析和策划人员等不同角色。老师作为选定的房地产项目甲方代表，以课程成绩作为虚拟货币（例如100分等于10万元）向学生进行任务和招标，招标内容为针对土地购买决策、项目开发定位、项目规划设计或者项目营销推广策略决策所需的市场调研分析。请同学们根据项目实际情况撰写市场调研方案并进行市场调研，根据调研进度和工作完成情况支付对应虚拟货币（每次课验收成果并结清费用），使学生获得参与的成就感。虚拟货币支付后由虚拟公司负责人根据工作内容分工进行分配。
第三，各小组调研报告撰写完成后，将打印装订成册，邀请项目单位参与在学院实验室进行的课程作品展示和成果，通过此方式再次检验同学们对市场调研知识的掌握程度。学期结束后根据每个同学获取的虚拟货币的数量按照一定比例折合成分数给予对应的课程作品成绩，最后结合学生课程中的表现及出勤率等因素给出综合成绩。
4.3 规范学生学习方法
第一，课程初始就和学生共同制定学习本次课程的规矩，取得学生对教师教学方法的认同感，如学生在学习过程中出现违规操作或者不规范的行为，则予以及时调整和制止（如视情节处以一定虚拟货币量的罚金），帮助学生以主人翁的精神规范和约束自己学习房地产市场调研课程的行为。
第二，通过安排定期资料搜集，培养学生对区域房地产市场变动信息的敏感度。在资料收集辅助市场调研过程中，学生将了解到近期的房地产相关政策、土地市场变化、建筑设计新技术等行业动态信息，从而促进房地产市场调研分析更加“接地气”，具有针对性。课程学习结束时，学生行业背景知识的综合积累也将比较丰厚。
综上所述，房地产市场调研课程教学方法探讨还需要结合虚拟公司情境教育的教学过程设计，提出针对学生学习特点的实施方案，以促进该教学方法被更多学生接受，提高教学质量。
参考文献：
【1】马龙云.基于情境认知学习理论的英语实践教学改革探索【J】.教育探索，2012，（8）：45-46.
【2】杨兰.合作性行动研究过程及关键行为，基于一项民办高校教学改革试验的反思【J】.教育学术月刊，2012，（11）：100.
【3】韦化，苏一丹，贾历程.构建“3―4―5”新模式，全面推进课程教学改革【J】.中国大学教学，2012，（7）29.
【4】高枫，王.高等教育心理学实用教程【M】.广西师范大学出版社，2011：122-127.
房地产开发调研报告范文6
一、“城中村”改造的近期工作情况
(一)加强领导，建立“城中村”改造工作的保障机制。我们把“城中村”改造工作列入我区十五建设规划之中，并作为当前工作的重中之重。专门成立了“城中村”改造工作领导机构，领导机构下设有办公室，区委书记和区长担任该项工作的总指挥，并安排有丰富城区工作经验的副区长张立同志具体负责。“城中村”改造工作办公室同时建立各项工作制度，做到人员到位，职责到位，办公经费落实到位。“城中村”改造建设的总体方案和实施办法，正在着手研究制定之中。
(二)宣传发动，动员群众参与和支持“城中村”改造建设。“城中村”改造工作成功与否，关键在于能否得到群众的理解和支持。自市委书记到街道调研“城中村”问题之后，我们就组织人员深入社区，尤其是深入到初步确定的两个试点村开展宣传发动工作。先后召开社区居民代表会议和试点村的村民大会，进行个别走访座谈20多人次，印发、张贴宣传标语50余条。街道干部还走村串户，向群众讲清楚市委市政府改造“城中村”的意义，争取群众的理解和支持。到目前为止，两个试点村都没有出现群众逆反心理和产生阻挠滋事的行为。
(三)调查摸底，做好试点村改造的前期准备工作。在两个试点村成立了由街道领导干部、社区居委会干部以及试点村村民小组组长和群众代表组成的工作组。对企业村和虎田村的人口、土地、房屋、集体资产、生活就业等情况进行细致调查。据初步统计，有关试点村的物业数据如下：
企业村：居民85户，人口463人。建筑面积：楼房占地面积有砖混结构5260平方米，砖混结构8721平方米，砖瓦结构3600平方米。空地面积6360平方米。有集体就业用地135亩。
虎田村：居民162户，人口605人。建筑面积：有楼房7192.08平方米,瓦房8968.94平方米,门楼66.18平方米,祖厅(瓦屋)308.21平方米,猪栏62个,水井29个，水池3个,冲凉房20间,简易厕所21间。
(四)招商引资，吸引投资公司一起商榷改造试点村。从我区的财政状况、试点村的村集体经济和群众收入状况等实际出发，只有通过招商引资这个途径才能进行试点村的改造。目前，汪大置业投资有限公司有意向参与承办企业村项目的改造建设，立意投资有限公司有意向参与虎田村项目的改造建设。汪大置业投资有限公司经对企业村改造项目进行周密调查后，现已初步形成项目建议书，计划投资1.5亿元和利用3年左右的时间，完成上沙村的改造任务；立意公司多次对我市“城中村”改造项目进行了调研，与我区进行了多次友好协商。该公司的股东一致同意在我市成立股份制开发企业，计划首期投资2个亿，选择包括虎田村在内的1—2个项目，参与我市“城中村”改造。该公司还表示在我市打造样板工程及标志性工程，力争创造全国“城中村”改造的“我市模式”。
(五)加强衔接，与市直部门通力合作做好有关工作。我们与市政策研究室、建设规划、国土资源等有关部门一起，成立了“城中村”问题的联合调研组，调查撰写了《关于我市“城中村”问题的调研报告》。按照投资商的要求，我们及时与建设规划衔接，由建设规划派出专家绘制了两个试点村的红线图，提供给客商作决策参考。为了进一步落实市委、市政府提出的统一规划，统一建设的改造要求，我们报请市建设规部门停止两个试点村居民自行报建房屋审批手续，已报批的项目也责令停止动工兴建。
二、试点村改造的目标及今后工作打算
试点村改造的目标是创造政府、村民和投资商的“三赢”局面。政府方面：通过城中村改造，将破旧屋村改造为具备东部经济发达地区先进房地产开发水平的都市新区。建设水平跃上新台阶。吸引各地资金参与我市建设。政府不投资，不追求经济回报，可以获得合理的税收来源。通过“城中村”改造推动城市化进程和创造更多的就业岗位；村民方面：不用投资，将由原来传统的简陋居住形态转入到现代新建筑，享受现代生活。得到合理的补偿和就业；投资商方面：获得正常的投资回报。
下一步要做好的工作，主要有几个方面：一是抓紧进行项目评估论证和立项报告审批工作；二是协助开发商，按照项目内容具体要求组织实施；三是配合开发商解决在建工程中遇到的实际问题，加快项目进程。
三、试点村工作中遇到的困难和问题
招商引资是“城中村”改造工作的重要环节。连日来，我们积极与投资商加强联系。有关客商为了进行规范的技术经济论证，也要求我方向他们提供的正确资料和参数。有关试点村的确切用地面积、用地红线图、村现有物业面积及权属情况、村户数、人口构成的详细资料，村物业的补偿标准及村民的补偿意向等方面的问题，我们已经完成，并且及时地提供给有关客商。但有些问题超出我区职能管理范围，希望上级有关职能部门给予帮助解答。
(一)立意公司提出必须由上级职能部门给予解答的问题，有几个方面：
1、虎田村由集体用地转变为经营性房地产开发用地，需经过什么程序？预计在何时可以完成？转变用地性质交什么费用？费用由谁分摊？
2、项目用地转到立意是否一定要走公开出让程序（不少城市是直接拨红线，不搞挂牌、拍卖等程序的）。
3、项目地价标准（如有可能，希望政府提前做一个评估，可作为公司的决策依据）。
4、村民回建房的标准问题。
5、项目税费减免，可以考虑哪些项目。版权所有
6、地价返还或地价抵偿的具体操作方法。
(二)汪大置业有限公司要求有关职能部门必须给予解答的问题，有几个方面：
1、开发用地如何办理手续，转为国有土地费用是多少。
2、项目实施改造时，房地产部分的集体土地变国有，办理手续时间是否与回建时间同步。
3、企业村“城中村”改造项目的路网、供水、排水、供电走向等。居民住房面积(三层半)有没有变动，如果个别住户要求加层，多出部分是否由居民负责。
4、要求政府给予相应的优惠条件，减免各项能减免的费用（如报建费、人防费等等），建筑税全免，营业税减半征收，实行先征后返原则，即按税率征收后返还50%给开发企业。
