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房地产开发建设方案范文1
摘要：规模经济是市场经济的一种现象，也是经济学中的一个重要范畴。追求利润最大化的房地产开发企业只有在市场上谋求占有率的提高和市场份额的扩大，才能使开发成本降低。但是并非房地产开发规模越大越好，任何不顾市场状况、企业状况的盲目扩张有百害而无一利。如何使房地产开发企业开发规模达到最优组合，是本文研究的要点。
关键词：房地产开发；规模经济；途径；支撑要素
一、房地产规模经济概念
房地产开发企业规模（包括各种专业公司和联合公司的规模）是指房地产开发企业的土地资源贮备、开发建设、资金、人才规模。它表明开发建设诸要素以及开发建设的房屋在房地产开发企业的集中程度。根据这种集中程度，一般可以把房地产开发企业规模划为大型、中型和小型三种。划分房地产企业规模的标准，既可用劳动力、资金来划分；也可用其完成的开发量或正在开发的数量划分；也可用其中两个以上的要素同时作为划分的标准。
二、房地产规模经济要求
1．房地产企业初始规模的确定。为了确定房地产企业的适宜规模，必须首先确定房地产企业的起始规模。起始规模是经济合理条件下的最小开发建设规模，是确定房地产企业最适宜规模的基础。起始规模应保证房地产开发建设各环节中的人才、资金、资源、设备等，并使其能够得到充分利用。起始规模的合理确定，是决定投资房地产开发的重要依据。当房地产项目的最小规模低于起始规模时，不宜投入开发，而开发规模大于起始规模时，则应根据房地产开发企业的自身条件以及其他条件，按不同的规模，组成开发建设的合理性方案，并选择最优规模。由于房地产的区域性非常强，加上东部与西部差异，城市与县镇差异。因此很难准确确定具体的初始规模。原则上，在大中型城市，以中型房地产企业开发规模较为适当；在小型城市房地产开发企业规模以小型较为适合。
2．企业最适宜规模的确定。在某一地建立房地产企业规模，并非规模越大、实力越强就越好。还必须根据所在区域房地产市场情况而定。为了确定房地产开发企业的最适应开发规模，需要以企业最适宜规模为核算评价的标准，企业最适宜规模是指房地产开发企业内开发建设过程，管理组织最为合理，各种生产要素能充分利用，技术经济指标先进，经济效益最好的企业规模。如果企业规模超过了企业最适宜规模的界限，投资和劳动力消耗的增加所获得的经济效益将呈递减趋势。由于随着房地产市场的发展，各种社会化分工合作机制的建立，如前期有顾问策划公司、工程有招投标的公司、监理公司、宣传有广告策划公司、销售有营销中介公司。企业从人员数量上考虑，大型企业人才数量只需要中型企业人数，中型企业人数只需要小型企业人员，没有必要搞小而全、大而全。
确定企业最适宜规模的方法很多，要根据具体的技术经济特点合理选择。最常用的是成本效益分析法。这种方法的实质是通过消耗类指标和效益指标的对比分析，在盈亏平衡的基础上不同规模方案进行比较，确定企业最佳开发建设规模。当前企业最适宜规模应当以所拥有的资金、土地资源作为衡量标准。
3．企业最优规模的选择。企业最适宜规模是计算企业规模的依据，但并不是选定的企业实际规模。在选择企业的实际规模时，要根据社会需求量的大小，在企业起始规模和最适宜规模之间，经过多方案的对比分析来确定。比较企业的不同方案，一般是采取计算同一年开发建设成本与基建投资额之和来进行。总费用最低的方案为最优方案。
三、房地产规模经济实现途径
1．房地产企业购并是资本集中的有效手段。低价收购资产，实现低成本扩张。使购并企业获得的资产大大超过购并成本和购并价格，或超过新建企业的投资。这在一定程度上刺激了企业实施购并的积极性和主动性。实现优势互补、提高企业国际竞争力的动机。获取土地等生产要素的动机。企业购并可能以直接实现规模经济，这表现在以下几个方面：（1）企业自身内部扩张，逐步增扩股，增大股本结构，实现扩张，并以实现滚动开发的提高资金的利用率；（2）横向购并中的规模经济。横向购并是同一产业中生产同类或存在替代关系的企业之间购并，具有直接的规模经济效果；（3）纵向购并中的规模经济。企业纵向购并的规模经济实现也必须首先具备上述企业规模经济的支撑条件，否则，会陷入规模不经济的误区；（4）混合购并中的规模经济要获得混合购并的规模经济（范围经济）效果，构成企业规模经济的各种支撑条件也是必不可缺的。
2．房地产规模经济也可以在政府统一运作下完成。各级地方政府通过统一规划、合理布局，完成前期土地的规模开发。然后通过土地招投标市场，按照规划片区由各开发企业在竞标所得的地块上进行组团式或居住小区式开发。较为成功的实例就是南京市开发建设的“月牙湖小区”。它由建委、国土、规划局等部门按照南京市居民高尚居住区的规划要求，统一进行布局，综合配套，由十几家房地产开发企业进行组团式、居住小区规模开发，取得了良好的经济效益和社会效益。
3．企业战略同盟。两个或两个以上的房地产开发企业为了一定的目的、通过一定的方式组成的网络式的联合体称为战略联盟。战略联盟的概念首先是由美国DEC公司总裁简?霍普罗德和管理学家罗杰?内格尔提出。从20世纪80年代起，战略联盟在西方和日本企业界得到迅速发展。战略联盟是一种关系松散的企业组织形式，它不具有传统企业那样明确的层级和边界，对于联盟中的各方而言都十分机动灵活。在房地产开发企业实践中，这优势互补的组织形式具有较高的效率。由于房地产的区域性很强，因此战略联盟中的各方可以通过相互间的网络进入对方的地区市场。这在竞争日趋激烈的今天，对于房地产开发企业进军外地市场无疑具有十分重大的意义。
同时，战略同盟可以克服较大型房地产开发企业双方招投标大型土地项目资金不足的劣势，在大型国有土地招投标中避免残酷竞争，哄抬地价，提高土地投资成本，达到规模经济，战略同盟各方共盈的目的。
四、房地产规模经济的支撑要素
从企业内部来看，构成规模经济的主要支撑条件是：
1．拥有土地资源的支撑。土地是财富之母。土地是一种不可再生的资源。它不仅是房地产业的直接开发和经营的对象，同时也是各类房屋建筑不可缺的基础载体。房地产的开发建设离不开土地资源，而土地资源却可以作为未被开发的原始形态而独立存在，可以说土地是房地产开发建设的万源之本，在我国，土地归国家所有，房地产企业仅能依据开发建设项目用地性质的不同，购得40~70年的土地使用权（依用地性质不同而分），而土地使用权的一次性周期长达40~70年，因此，要实现房地产企业的规模经济，必须在其可预见的预见期里，充分贮备土地资源。如果没有土地只能是空谈规模经济。
2．资金支撑。资金是房地产血液，房地产规模经济优势在很大程度上依赖于资金，通过资金参与控制更多的具有规模经济的开发项目，即房地产规模经济离不开庞大的资本投入。企业自身的资本积累、积聚能力，以及进行间接融资、直接融资的能力，就其成为能否实现规模经济的重要支撑条件。
3．企业家能力的支撑。当房地产企业开发建设规模以算术级数或几何级数增长时，特别是当房地产企业通过横向、纵向及混合购并若干企业，实现房地产企业规模急剧扩张时期，其管理的复杂程度、组织协调工作量会呈几何级数增加。对房地产企业管理提出更高的要求。
从企业的外部来看，构成规模经济主要支撑条件是：
1．政府政策。房地产业是一个由政府政策高度垄断性行业，是一个受政府政策影响，对政策敏感性极大的产业。由于政府严格控制着房地产一级市场中最重要的资源——土地。使得它对整个房地产市场有着绝对的控制权，它决定了市场供求关系平衡位置，决定了价格走向。作为在政府宏观调控下的房地产企业发展与整个社会经济制度紧密相关，政策是决定房地产开发企业发展的最重要的因素之一。
2．市场规模支撑。市场规模即市场需求量。市场需求量的大小是实现规模经济的前提条件。由于规模经济是房地产开发的明显趋势。但由于其受市场容量的限制，即受开发建设地区人口因素影响。因此，并非开发建设规模越大越好，随着规模的扩大会出现规模效益递减情况。笔者根据多年房地产开发实践，提出如下规模：在中、小型城市（人口规模：50万人~100万人）一般不宜进行大型房地产项目开发。在大、中型城市（人口规模：150万人~300万人）一般宜进行大型房地产项目开发。在特大型城市（人口规模大于500万人）一般宜进行特大型房地产项目开发，开发规格以居住区为宜（建筑面积为50万m2~150万m2），资金筹措按上市公司、大型企业集团标准。
上述仅是相对于房地产企业而言。就各级地方政府而言，本着经营城市考虑，其开发规模应适当地提高一个档次，以利于城市综合布局。
3．市场范围支撑。市场范围与市场规模是密切相关的。市场范围大，市场规模也随之扩大；反之，市场范围小，市场规模也会随之缩小。市场范围，即房地产企业开发商品房的销售范围，是一个市场空间概念。由于房地产所特有的地域性强，使用权得其开发建设的商品房一般不会超出以地级市、县级市销售的范畴。因此，在某一地的房地产开发随该城市地域的扩张，城市化的进程而市场范围扩大。房地产开发企业规模无限扩大，也会陷入规模不经济。
房地产开发建设方案范文2
（一）制定房地产发展规划。
根据城市建设总体规划和控制性详细规划，以及我县住房建设规划和县城棚户区改造计划，制定城市房地产发展中长期规划和年度开发指导性计划。指定地块，成片开发，配套建设，对年度内的开发项目提出选址意见及规划方案（规划方案应含平面布局图、立面渲染图、夜间效果图）。
（二）严格审批制度。
进一步加大对行政审批的管理力度。规划区内的开发建设项目，要坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则，要严格按照县城总体规划执行，不该批的坚决不批，杜绝拆迁不到位、见缝插针式的开发建设。同时，每一重点建设项目的重要环节都要定期或不定期向县房地产开发联席会议领导小组汇报，坚持集体研究、集体审定。规划方案一经确定，规划部门不得擅自修改，确需修改的，须经联席会议再次审定。
（三）严格审批程序。
在建设工程的审批过程中，要充分体现规划对房地产市场的引导作用。对年度内确定的所有开发项目，首先要进行规划方案的设计工作，并将设计方案提交联席会议进行审定，审定后由县规划部门下达选址意见书，县发改局对建设局发放年度总计划（包括全年所有建设项目），县建设局负责将年度内所有拟建项目的建设工程选址意见书及规划方案在县新闻媒体公示7天，再由县国土资源局收储中心履行招拍挂手续，并进行公示。建设单位（个人）须先向房屋拆迁单位交足拆回迁保证金后参与竞标。招拍挂结束后，县发改局对中标单位（个人）下发该中标项目的建设计划，最后到县建设局及各相关部门履行审批手续。
（四）完善规划保证金制度。
为保证建设项目严格按规划实施，要加大对在建工程的监督管理力度。开工前要对建设项目加收规划保证金，专户存储。工程竣工验收后，对符合规划要求的，规划保证金足额返还；对违反规划的建设项目，规划部门将依据相关法律法规对其进行行政处罚，罚金在规划保证金中扣除。
（五）房地产开发联席会议制度的审定内容。
1．建设工程规划方案（规划图，绿化、景观设计图）；
2．建设工程立面渲染图；
3．建设工程夜间效果图（霓虹灯设计）。
二、切实加强房地产开发用地管理
要加强对房地产开发用地的监管。县国土资源局应依据房地产开发年度计划编制年度用地计划；房地产开发主管部门应组织有关部门对开发项目的类别、开发期限、项目拆迁补偿要求、基础设施和公共设施的建设要求以及产权界定提出书面意见；规划部门应对开发项目的性质、规模、规划设计条件提出书面意见，作为房地产开发用地出让或划拨的依据之一。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按期开工，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。
房地产开发企业必须按照国有土地使用权出让合同的约定支付土地出让金，并按合同约定的动工时间进行开发建设。对擅自改变土地使用性质、超出用地规模开发建设、利用集体土地进行房地产开发或与集体经济组织私自签订协议非法开发等行为，县国土资源局应当依法查处。
三、规范房屋拆迁管理
房地产开发企业应当严格执行城镇房屋拆迁年度计划，依法申请拆迁许可，并按程序实施房屋拆迁。在没有落实拆迁安置房源和补偿资金不到位的情况下，不得实施拆迁。拆迁评估机构要按照规定，独立、客观、公正地实施拆迁评估。对违反拆迁年度计划或未经拆迁许可擅自实施拆迁，未与被拆迁居民签订拆迁补偿协议即将房屋拆除，以停水、停电、停气、停暖、阻断交通、破坏相邻公用设施和暴力胁迫等手段强迫被拆迁人签订协议或搬迁，以及违法进行拆迁评估等行为，房屋拆迁管理部门应当依法查处。
四、规范施工管理
房地产开发企业应当严格执行有关施工、监理等方面的规定，依法办理招标投标、委托监理、施工许可等手续。对应招标而未招标、未实施监理、未经施工许可擅自开工，明示或暗示勘查、施工、监理单位违反强制性标准，明示或暗示施工单位使用不合格建筑材料、构配件设备等行为，建筑工程主管部门应当依法查处。
五、规范竣工综合验收管理
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业必须按规定办理综合验收备案。开发项目经综合验收备案后方可交付使用。将未经综合验收或综合验收不合格的房屋交付使用的，房地产开发主管部门和城市管理行政执法部门应按职责依法查处。
六、规范房地产经营管理
（一）规范预（销）售管理。
1．规范商品房预（销）售管理。房地产开发企业预（销）售商品房屋，应当取得商品房预售许可证。对未取得预售许可证擅自销售房屋、收取预售款，以及不按规定向购房人出示预售许可证的，县房管部门应当依法查处。
房地产开发企业预（销）售商品房时，必须在售楼处明显位置悬挂服务承诺牌和服务告知牌，向购房人公开承诺经营行为的合法性和真实性，并把购买商品房应当注意的事项告知购房人。未实行服务承诺和服务告知制度的，房地产开发主管部门应当依法查处。
2．规范商品房面积计算标准和方法。房地产开发企业交付商品房时，应当向购房人提供由具有相应资质的测绘单位出具的，且已在房地产经营主管部门备案的商品房面积测绘证明文件。县房管部门应当加大查处力度，严厉打击商品房面积计算、分摊中弄虚作假、故意侵害购房者利益，以及擅自出租、出售共用部位牟利等行为。
（二）规范售后服务管理。
房地产开发企业应当依法设立商品房售后服务机构，公布售后服务电话，受理房屋买受人的投诉，承担保修期内商品房屋的维修和保修责任。未设立售后服务机构、不承担保修责任、推诿或不认真处理投诉的，房地产开发主管部门应当依法查处。
（三）规范房地产金融管理。
各商业银行要认真贯彻国家金融宏观调控政策，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，调整和改善住房贷款结构，支持普通商品住房建设和合理住房消费，改进住房金融服务和风险管理，促进房地产金融健康发展。
（四）规范房地产税收管理。
严格执行国家对房地产行业的税收政策，大力推进依法行政，发挥税收调节作用，促进房地产市场规范、持续、稳定、健康发展。深化房地产税收“一体化”管理，强化税收征管，推进税收征管的科学化、精细化、规范化，提高税收征管质效。进一步整顿和规范房地产行业税收秩序，深入开展房地产行业税收专项检查，营造诚信和谐的税收环境。大力推进社会综合治税，进一步加强部门配合协作，充分发挥有关职能部门协税护税的作用，丰富税源管理信息，强化房地产行业的税源监控，提高税收管理社会化水平。推进房地产行业税收科学化管理，完善房地产税收管理软件，全面推行机开房地产预售款专用收据和专用发票，发挥“以票控税”的作用，规范和强化“二手房”交易的税收征管，深入落实“先税后证”的措施，完善“二手房”计税最低限价，减少税款流失。
七、采取有效措施，积极推进房地产市场规范化管理
（一）强化组织保障。
由县政府组织，成立由县建设局牵头，发改局、国土资源局、经济局、社区、消防大队等各相关部门组成的*县房地产开发联席会议制度，定期召开会议，通报房地产市场规范化管理工作进展情况，及时研究解决遇到的问题。
（二）强化政策保障。
建立健全“三色通道”制度。根据房地产开发企业规范化程度，对房地产开发企业实施差别管理，引导房地产开发企业加强规范化建设、规范化开发、规范化经营。对于信誉好、管理规范的，开通绿色通道，给予政策支持，扶持其做大做强；对运作不规范的，纳入黄色通道，责令限期整改；对有违法违规行为的，纳入红色通道，依法给予降低或注销开发资质的处理。
房地产开发建设方案范文3
1、完善政策措施，促进行业发展。完善房地产开发企业信用评价。进一步细化企业综合信用等级考核标准，通过对企业队伍素质、经济实力、开发业绩、经营行为等情况综合考核，评定企业综合信用等级，依据考评结果进行奖惩，提高企业素质，树立行业良好形象。
积极扶持企业做大做强。从资质管理、信用评价等方面，帮助企业做大做强。坚决取缔一批常年无开发项目的弱小企业，引导企业走联合发展的路子，选取部分社会信誉好、有发展潜力的企业进行重点扶持。使全市三级以上开发企业有现在的81家发展到100以上。
2、完善管理程序，加强项目管理。认真贯彻落实《*省物业管理条例》，改进房地产开发项目配套设施建设管理体制改革，加强对开发项目建造过程的监督管理。组织协调市直有关部门、公用事业单位和开发企业搞好开发小区红线内外大小配套设施建设。
严格执行开发项目综合验收备案制度。要求开发商严格按照审批的项目规划和签订的开发建设合同对配套设施进行开发建设，对没有按照规划、建设条件意见书进行建设的，或是配套不齐全的开发建设项目不予验收备案。
推行房地产开发项目建设条件意见书制度。在土地进行拍卖前，提出开发建设条件，从源头上对开发项目配套设施建设、住宅性能认定、一次性装修、中水回用、雨水收集、住宅节能等工作提出要求，提高新建开发小区建设水平。
3、积极推进住宅产业化，提高住宅小区建设水平。以创建国家、省、市优秀住宅小区为切入点，积极开展住宅性能认定工作，督促企业严格执行国家新建居住建筑节能65%的强制性标准，推广太阳能建筑一体化、中水回用、地源热泵和智能化等住宅产业化新技术，大力发展节能省地环保型住宅。
4、做好房地产统计工作，加强房地产市场监测。做好房地产开发企业统计工作，在严格执行房地产开发行业统计年报、季报制度的基础上，实行房地产开发行业统计月报制度，及时对房地产业运行形势进行分析，及时房地产市场行情，并提出行业发展对策，确保房地产市场稳定健康发展。
（二）强力推进城中村和棚户区改造工作
1、进一步完善工作程序。根据城市建设总体规划和土地利用总体规划及村居改造现状，编制市区城中村改造与棚户区改造规划及年度计划，将城中村和棚户区改造任务分解落实到区、街道和村居；指导编制城中村和棚户区改造总体策划方案；及时组织调查摸底，研究批复城中村和棚户区改造总体策划方案；协助办理城中村和棚户区改造拆迁、建设审批手续。
2、进一步加强统计宣传，搞好调查研究。严格执行市区城中村与棚户区改造工作季度统计、通报制度，努力营造各级各部门及社会各界关心、支持城中村与棚户区改造工作的社会氛围；深入实际，调查研究，及时发现典型，总结经验，推广经验，查找问题，解决问题。
3、进一步加强组织领导，加大工作措施。建议市政府组建*市城中村与棚户区改造办公室，组建*市城市建设综合开发办公室，两个办公室合署办公，加强对城中村与棚户区改造及房地产业的领导；继续制定完善鼓励支持城中村与棚户区改造的优惠政策，调动各级政府、村居和企业及单位的改造积极性。
（三）大力开展房地产业协会工作
1、提供信息服务。认真抓好协会会刊《*房地产》编辑出版和*住宅与房地产信息网的网站建设，及时准确地向企业提供政策法规、市场动态、开发经营等方面的信息。
2、提供学习培训。采取“请进来、走出去”的办法，通过举办培训班与高峰论坛、召开现场会、外出参观考察，对企业经理、经营负责人、项目经理等各类管理人员进行业务培训，帮助他们提高业务素质。
3、提供交流服务。根据工作实际需要，组织召开协会会长与副会长、常务理事会、理事会及各专业委员会不同层级的会议，针对各类热门话题，进行相互交流，达到互相启发、共同提高的目的。
房地产开发建设方案范文4
关键词：企业并购；融资；发展趋势
中图分类号：F293.3；F271；F832.4 文献标识码： A 文章编号：1001-828X（2015）010-000-01
一、背景及意义
近期，在经济增速破位显现下行压力的背景下，中小开发商资金链趋紧、生存状况堪忧，房地产寡头以收购重组方式加速吞并扩张方兴未艾。商业银行通过房地产开发企业并购贷款，可提前锁定优质项目，不断提升房地产金融业务价值贡献度。同时，延伸带动供应链融资、工程保理等新型业务联动发展，促进房地产金融业务由单一房地产信贷模式向综合产业链模式的转变。
二、方案设计
一般情况下，房地产开发企业并购交易通常发生在开发商已取得宗地土地使用权，项目处于规划设计初期且尚未开工建设这一阶段。并购交易由集团本部在项目所在地注册成立全资或控股子公司，设定该公司为并购方；目标公司为房地产开发项目公司，其主要资产为在存货科目反映的为取得宗地土地使用权所支付的土地出让金。根据并购方及目标公司资金运作特点设计如下两种贷款方案：
（一）受让现有股权+承接债务+开发贷款（以下简称“方案一”）
商业银行以并购方作为借款主体发放并购贷款，并购贷款用于受让目标公司股权及承接目标公司的其他应付款，担保方式为由集团本部及实际控制人提供足额连带责任保证担保，追加并购方提供股权质押担保，并由项目公司名下土地使用权提供最高额抵押担保。按并购贷款最高占比60%计算，并购贷款最终用途实则为置换了60%的土地出让金。
商业银行以项目公司作为借款主体发放商品房开发贷款，用于弥补项目后续建设资金缺口（含少部分销售回款返投），担保方式为由集团本部及实际控制人提供足额连带责任保证担保，并由本项目土地使用权提供最高额抵押担保（同时已为并购贷款提供抵押担保），后期根据本项目工程形象进度追加在建工程抵押担保。按项目资本金40%计算，开发贷款额度为项目总投资（含土地出让金）的60%。
（二）认购新增股权+受让现有股权+承接债务（以下简称“方案二”）
商业银行以并购方作为借款主体发放并购贷款，并购贷款用于认购目标公司增发股权、受让目标公司股权及承接目标公司的其他应付款，担保方式为由集团本部及实际控制人提供足额连带责任保证担保，追加并购方提供股权质押担保，并由项目公司名下土地使用权提供抵押担保。项目公司层面资金需求全部上升到股东（并购方）层面，股东（并购方）以实收资本及往来款方式将资金注入项目公司，部分实收资本实际是以并购贷款债务性资金出资。按并购贷款最高占比60%计算，权益性资金占比为40%，贷款额度可控制在总资金需求的60%以内。
（三）方案比较
1.资金可靠性
方案一分别以并购方并购贷款及目标公司开发贷款两个借款主体的两笔贷款上报审批，若并购贷款审批并发放，实则并购贷款已“绑架”开发贷款，若开发贷款后期未如期顺利完成审批，项目后续开发建设将出现资金缺口，销售回款将很难达到预计水平，最终并购贷款将丧失第一还款来源。
相比较方案二以并购方一笔并购贷款完成上报审批，信贷流程及审批效率将有明显改善，认购新增股权实现了对项目后续开发建设资金缺口的全额覆盖，同时，通过严格落实资金监管，资金专款专用全部投入项目开发建设，项目如期实现销售回款保障度较高，并购贷款还款来源可靠性显著提升。
2.财务杠杆率
方案一中受让现有股权+承接债务实则置换了部分土地出让金，按并购贷款最高占比60%计算，并购贷款额度为土地取得费用的60%；开发贷款项目资本金按40%计算，开发贷款额度为项目总投资（含土地取得费用）的60%（暂不考虑销售收入返投）。综上分析，土地取得费用在并购贷款和开发贷款中被两次重复计算，黏合计算后权益性资金不超过20%，并购贷款及开发贷款额度之和占比超过80%。
相比较方案二将项目开发总成本全部提升至股东（并购方）层面，即以股东认缴实收资本及股东借款方式将资金注入项目公司，资金来源为借款人权益性资金及商业银行并购贷款，并购贷款占比最高不超过60%，项目公司层面的开发贷款被转换为股东层面的并购贷款，权益性资金不低于40%，财务杠杆率未被随意放大，最大程度降低了并购双方通过关联交易套取银行贷款的可能性。
3.权益性资金
方案一前期首先发放并购贷款，并购贷款用于并购方受让项目公司股权及置换原股东借款，并购贷款实际转化为项目公司部分净资产。后期商业银行在对开发贷款调查评估中，须对项目公司自有资金性质进行认定，对于项目公司明股实债性质的自有资金认定标准及依据内外部监管要求仍莫衷一是，贷款违规风险不确定性较大。
相比较方案二以一笔并购贷款完成贷款的审批及发放，一方面通过认购新增股权方式变通发放开发贷款，满足了项目后续开发建设的资金需求，另一方面认购新增股权方式规避了开发贷款对于项目资本金的约束，符合内外部监管要求。
三、风险分析与控制措施
（一）确保并购交易背景的真实性，严防以并购交易方式套取银行贷款
并购贷款相比于一般信贷业务更具有复杂性、专业性、技术性的特点，在摸索规律、积累经验初期应审慎介入并购贷款+开发贷款高财务杠杆率模式的并购交易，严防并购双方通过虚增交易价款、关联交易等方式套取银行贷款。
（二）参与项目公司日常经营决策，增强对项目公司的整体把控能力
要深刻领会房地产开发并购贷款借款主体与还款主体二者分离这一显著特性，项目公司的销售收入既是收购股权（受让现有股权+承接债务）的还款来源，又是项目后续开发建设资金缺口（认购新增股权或开发贷款）的还款来源。
房地产开发建设方案范文5
关键词：浅析；居民小区；建设；成本控制
中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）
成本，作为一个广义的经济范畴，意指在经济活动过程中，为达到一定目的而耗费的各种资源以货币形式表现的价值支出。而建设成本，通常指建设某一工程项目而发生的所有耗费支出。从基本建设角度，或叫工程建设成本。但言及城市建设成本，虽然总括地可以说是在城市建设过程中所发生的各种资源耗费，可是因其建设的规模性、综合性、复杂性，又是任何一个工程项目所无法与之相比的，所以对所涉及的具体内容和开支范围就要有相应明确的界定。加强成本控制管理是企业推进成本发展战略的基础，同时也是企业进入成本竞争时代的竞争利器。在当前的房地产市场环境下，作为房地产开发企业，应采取有效的成本管理措施，控制好项目成本，稳定城市小区等商品房的售价，满足广大消费者的购房需求。这不但是企业自身生存和发展的需要，也是房地产开发企业义不容辞的社会责任。只有合理开发出符合广大消费者实际购买力的产品，才能把潜在需求转变为有效需求，激活房地产的需求市场，使开发企业有更广阔的生存环境，保障我国的房地产业健康持续的发展。
1 我国房地产项目成本控制的现状
1.1 房地产开发项目的成本控制缺乏科学性
一些房地产开发企业对于房地产项目的成本管理缺乏科学的方法和科学的管理手段。对于开发项目的成本核算通常只在在项目结算时才进行。这样做在财务上虽然具有一定的合理性，但对于动态的开发过程而言，则掩盖了企业经营管理过程中的诸多问题。特别是对于长期持续开发、大规模滚动开发的房地产企业而言，这种缺乏科学性的成本管理模式在开发过程中难以反映出开发项目的真实成本。
1.2 房地产开发项目成本控制缺乏全面性
当前许多房地产开发企业把开发项目的成本控制看作是简单的价格控制行为，如对可研费、规划设计费、建安工程费、基础设施费中的绿化与环境工程费等的控制。一般的作法是在价格谈判或结算环节进行一律压价。从表面上看，项目的开发成本似乎被降低或被控制住了，但是，由于这种简单的压价行为使得项目开发过程中出现节省不该节省的费用等情况，造成项目在决策、规划、设计、定位包装过程当中已经存在的问题，并且在后期的施工和销售过程中不断地暴露出来，最后会导致开发企业被迫在开发过程中不断地去堵塞成本漏洞，得不偿失。
1.3 房地产开发项目成本控制制度缺乏监督性和激励性
许多房地产开发企业现行成本控制制度的突出问题是缺乏监督性和让参与者自觉自愿完善成本管理的激励性。房地产开发的周期通常较长、并且涉及成本范围较广，而开发企业成本管理制度的某些局限性及不合理性，使得在成本控制制度的执行过程中，缺乏比较合理有效的成本监督机制和方法，导致成本控制制度无法真正的在项目开发过程中加以实施。
1.4 房地产开发项目成本控制的思维存在滞后性
一般而言，房地产开发企业在经营管理中保持比较陈旧的思维模式：重规模、轻效益，重数量、轻质量，重过程、轻决策。他们通常以开发规模（如开发总面积、年开工面积、年销售总额等）等作为衡量一个开发企业实力的主要指标，而忽视其中能产生效益的规模及效益指标，这就造成了开发成本控制的思维存在滞后性。
2 房地产建设项目成本控制的原则
2.1 设计为重点的全过程成本控制的原则
由于项目建设全过程都在不同程度地影响着整个项目的成本费用，所以项目开发成本控制必须贯穿于项目建设全过程的各环节。而大量的项目数据推算结果表明，对项目成本影响最大的阶段是项目设计前的各环节。在规划设计阶段，影响项目成本的可能性为65-80%；在初步设计阶段，影响项目成本的可能性为30%-65%；在施工图设计阶段，影响项目成本的可能性为5%-25%；而在项目的施工阶段，通过技术经济措施节约成本的可能性只有5%-10%。很明显地，控制项目成本的关键环节在于项目施工前的投资决策和设计阶段。所以对于项目建设成本控制而言，既要贯穿于项目开发建设的全部过程，又要把重点放在项目设计及设计前的策划阶段。
2.2 主动控制为主的原则
传统的控制都是建立在偏差纠正基础上，算是一种“反馈”型的控制。反馈控制最大的问题是由偏差造成的损失已经存在，而纠偏的时间越长，这种损失就越大。自上世纪70年代开始，人们逐步将系统和控制论的研究成果应用于管理控制理论后，不再满足于这种事后的反馈控制，提出了事前预防。即是通过预测来估计事件可能存在的偏差，由事先采取的对策和措施来预防偏差的出现，以此来把项目成本损失降低到最低限度。
2.3 技术与经济相结合的原则
鉴于项目的开发建设过程所涉及到的一切因素都在直接或间接的影响着项目的成本，所以要有效的控制项目的开发成本，必须从组织、技术、经济、合同以及信息管理等多方面、全方位采取措施进行有效的控制。组织措施主要指项目开发建设的组织机构、管理和经营机制、岗位责任、纪律和制度等；技术措施主要包括技术方案、工艺方案、设备和材料选择、设计方案、规划方案的制定等；经济措施主要包括经济指标、经营形式、财务管理和经济核算等；合同措施主要包括用签订合同的方式来明确各单位的权利和义务，制约参与建设的各方严格按照合同的要求履行自己的权利和义务等。只有将这些组织、技术、经济等有效的结合起来，才是从本本意义上的全面多角度的降低和控制项目开发成本。
房地产开发建设方案范文6
关键词：房地产开发；防治；水土流失
中图分类号：S157.1文献标识码： A 文章编号：
改革开放以来，我国城市的空间形态发生了很大变化，城市用地迅速向扩展和蔓延，促进了社会经济的发展，形成了新的城市景观面貌。但是，有些城市在房地产开发建设中，忽视了自然生态环境、水土保持及合理开发，人为地破坏了自然生态系统。破坏了以水土资源为中心的物质、能量良性循环的自然生态系统的平衡，影响城市人民的生命财产安全和城市的可持续发展。因此，重视房地产开发建设中进行相应的水土流失，保护良好的生态环境，就成为城市发展十分重要的一环。
1、房地产开发建设项目水土流失特点
1.1房地产开发建设项目水土流失特点房地产开发建设项目水土流失特点包括: (1)水土流失较集中,房地产项目水土流失集中发生在项目区征地范围内。水土流失主要发生在人口相对密集的城区,占地面积从几千平方米至几十万平方米不等。(2)建设期短、水土流失强度较大。由于房地产建设项目的经济利益关系,使得工程的建设期相对较短,由此引起的强度也高。例如在云南地区,根据《云南省水土保持公报(2005年)》,某主城区背景流失侵蚀模数在200t/(km2·a)左右,由于房地产项目建设的扰动,使水土流失侵蚀模数高达 1000~8000t/(km2·a);郊区背景侵蚀模数在500t/(km2·a)左右,由于房地产建设的扰动,可使得水土流失侵蚀模数在1500~8000t/(km2·a)。水土流失强度增大了3~40倍。（3）水土流失危害性大,突出表现在城区内涝严重。由于房地产开发建设项目对地表的扰动,导致大量水土流失,径流系数增大,汇流时间缩短,洪水总量和洪峰流量增大,城市河流洪水灾害频率增大。雨天一来,大量的泥沙进入雨水管道,进而管道淤塞,从而导致城区内涝灾害发生。
1.2房地产水土流失量预测内容及预测难点水土流失量预测主要包括： （1）因场地开挖造成的新增水土流失量预测；（2）因建筑拆迁及挖方而产生的弃渣的堆弃、运输而造成的弃渣流失量预测。房地产水土流失量预测的难点是对水土流失量预测方法的选择,只有选择了合适的方法才能使预测结果更准确。要得到比较准确的预测结果,一般都需要较长的时间。但在实际中限于房地产水保方 56案编制周期短的原因,不能进行长时间系列的观测,所以也难以得到实测数据;对于开发建设项目水土保持的监测工作,在许多项目中都没有真正开展。水土流失量预测从预测方法上随意性和主观性大,从结果上来讲也是很难做到特别准确的。房地产项目水土保持方案中常用的水土流失量预测方法有土壤侵蚀分类分级标准法、专家经验法、类比法、实地测量法。
2 、城市房地产开发项目建设过程中产生的水土流失危害
2.1对周边交通道路造成影响房地产项目往往位于交通便利的区域，周边为主要的交通干道，虽然大部分采取围蔽施工，但雨水仍然会携带大量泥沙从空隙中流出，造成路面大面积水，大量泥沙淤积在路面，不仅严重威胁到交通安全，而且淤泥变干后会扬起大量灰尘，影响空气质量，对过往行人的身心健康造成伤害。
2.2对城市地下排水系统及排洪系统造成影响此类项目临时排水设施与市政排水系统相互连接，项目区的雨水、基坑积水及打桩时产生的泥水排入市政排水系统的雨水口。由于排出的水流量大、含沙量高，大量泥沙淤积地下排水管道，对周边排水造成影响。还会进入河道等排洪系统对河道造成淤积，减小河道的泄洪能力，还可能会造成洪灾，给城市市政的运行管理和经济发展造成投资费用增加等直接或间接经济损失。
2.3对工程自身安全的影响水土流失对房地产项目本身也存在极大的危害。强烈的冲刷或坍塌会影响到房屋地基及其他建筑物的稳定。另外，对建成区的地面产生冲刷，破坏已有景观，加大投资;而周边有较陡边坡的地方，当防护达不到要求时降雨径流会产生强烈冲刷甚至崩塌，威胁建筑物安全。
2.4对周边生态环境造成影响在施工期间，工程区域特别是临时堆渣场区，将产生大量的地表和大量的临时堆渣，并且施工时要产生较多的废水，如果水土保持防护措施不到位，将破坏工程区域的景观及生态环境状况。
3、城市房地产开发项目水土流失的防治措施
3. 1 依山就势,尽量减少挖填
在场地平整过程中,应根据现场地形、地貌,尽量选择半挖半填式场平,避免形成取、弃土区,将水土流失面积控制在最小,即使不能达到完全填挖平衡,也应以尽量减少取、弃土方量为原则进行场平设计。在填方类场平设计中,若出现原有地面高程与规划标高相差太大的情况,应从土体稳定和水土保持角度,提出修改规划标高,将规划标高与原地面高程之差控制在15m以内,填方边坡应大于1∶1.5 (土体自然稳定坡度) 。在挖方类场平设计中,应避免出现30m 以上高边坡削坡,要根据地质条件选定削坡坡度。在确保边坡稳定、尽量减少边坡开挖的投影面积、满足小区道路纵坡的原则下,依山就势,小挖小填,是较为理想的场平设计方案。
3. 2 确定水土流失防治重点
为有效防治水土流失,应根据可能造成的水土流失量的大小,按项目建设的时间段和空间区域,划分水土流失防治重点。项目建设期间,按施工内容可划分为场地平整和主体工程建设两个阶段,按可能形成的区可划分为项目区、取土区。根据某市近年来对房地产开发建设项目土壤侵蚀的测算,在场地平整阶段,的项目区、取土区在不采取水土保持措施的情况下,年土壤侵蚀模数可达20000～60000 t/ km2 。在主体工程建设阶段,由于主体工程逐步对地进行建筑覆盖,水土流失相对较小。因此,房地产开发建设水土流失防治的重点区主要为场地平整阶段的项目区。
3. 3 因地制宜,采取“围疏沉”防治措施
项目区在场地平整阶段地形在不断变化,无法进行永久性水土保持设施的建设,这期间由于地表植被已遭破坏,一遇暴雨,水土流失尤其严重。为防治该阶段的水土流失,应因地制宜,采取一围、二疏、三沉淀措施,即动土前在项目区周边建临时施工围墙或挡墙将项目区与外部隔开,防止动土时泥沙危害四周;疏导、理顺水系,先截后排,防止水流在施工场地乱流,并根据地形变化不断调整场地排水沟;在场地排水沟出口末端设沉沙池,使大部分泥沙就地沉积(为保持沉沙池容量,需及时清理沉沙池) , 防止泥沙进入市政排水管网。场地平整达到标高后,主要采取理顺水系、防护边坡、植被覆盖地等措施防治水土流失。在场平完成后、主体工程施工前,立即开展永久性的截洪沟、排水沟、沉沙池以及边坡的生物、工程防护工程建设,以上工程完成后,方可进入主体工程的建设阶段。在主体工程建设的同时,项目区应逐步开展对平台地的绿化美化,并与主体工程同时完工。鉴于山地截洪沟属城市防洪建设的一部分,建议标准适当提高,采用50 年一遇防洪标准,场区排水沟可采用20 年一遇标准。
4、结束语
通过对具有代表性的房地产项目的全面调查，发现市区内的房地产项目存在向市政排水系统排放泥水的情况，有些项目排水含沙量较高，对市政排水系统危害较大，有深基坑开挖的项目存在土方外运，在堆放点存在较大的水土流失危险，需加强管理。
(1)除3个位于平坦地区的项目因项目已进入装饰工程和扫尾阶段，未发现明显的水土流失现象外，其它项目均存在不同程度的水土流失。
(2)受水土流失危害明显的对象主要有水库和湖泊等天然水体、市政排水系统、交通道路、农田、房屋等筑物以及水电气等附属设施，其中受危害最严重且不受重视的主要是水库、湖泊等天然水体和市政排水系统。
