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不动产登记建议范文1
1.国内信贷资产证券化的发展总体情况
1.1发行规模稳步上升，产品多样化趋势明显
2016年1至6月，国内共发行信贷资产支持证券43只，发行规模达1345.85亿元，较2015年上半年（发行规模1152亿元）增长了16.83%。产品多样化趋势明显。1.2 CLO占比下降，公积金贷款支持证券发展迅速
2016年上半年，国内发行的43单信贷资产支持证券中，有17单为CLO，金额占比34.62%，2015年该类型产品金额占比为76.75%。在非CLO类产品中，发行规模占比增幅最大的是公积金贷款支持证券，从2015年的1.72%上升至2016年上半年的25.79%。
2.国内信贷资产证券化发展存在的不足
2.1个人住房贷款证券化产品发展缓慢
个人住房贷款是银行信贷资产中比较优良的信贷资产，也是银行信贷资产中放贷时间最长，最需要盘活的资产。央行统计数据显示，2016年6月末，国内个人购房贷款余额16.55亿万元，同比增长30.9%。而根据中债资信相关报告数据显示，至2016年6月末，国内发放个人住房贷款支持证券399.27亿元，仅占个人购房贷款余额的0.25%。
2.2“三农”信贷资产证券化产品尚处于空白状态
我国金融机构发放的“三农”贷款多为政策扶持贷款或小额贷款。“三农”的信贷资产质量相对偏低，违约风险高于其他信贷资产。主要原因：一是农业经济受气候条件等客观环境影响较大，经营风险较高；二是农村地区低收入人群聚集，农户收入不稳定，农户融资渠道欠缺。这些因素严重阻碍了‘三农”信贷资产支持证券化产品发展。
2.3公积金贷款支持证券发展潜力尚未得到充分发挥
2016年5月份的《全国住房公积金2015年年度报告》显示，2015年，国内共发放1.11万亿元的住房公积金贷款，比2014年增长68.10%。截至2015末，国内公积金个人住房贷款余额3.29万亿元。2015年有69.63亿元住房公积金贷款实施了证券化，占公积金个人住房贷款余额的比重仅为0.22%。可见，我国的住房公积金贷款支持证券业务发展空间巨大。
3.不动产登记新规对我国信贷资产证券化发展的影响
3.1有助于推痈鋈俗》康盅捍款证券化发展
首先是有助于优化个人住房抵押贷款质量。随着近几年我国房地产去库存压力猛增，房地产业的风险越来越大，房地产商跑路的新闻屡见不鲜，购房者无法收房断供已经成为个人住房抵押贷款的质量下降的主要原因。《细则》第八十六条规定：“申请预告登记的商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记，提交不动产权属转移材料、不动产登记证明。不动产登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记。”这一规定将从根本上解决了同一不动产不同阶段同时抵押的问题，可有效预防开发商携款潜逃，也确保了购房者对房子所有权和购房抵押的唯一性，提升了个人住房抵押贷款的质量。
其次是有助于建立健全抵押贷款电子记录系统。《细则》第九十五条规定：“不动产登记机构应当加强不动产登记信息化建设，按照统一的不动产登记信息管理基础平台建设要求和技术标准，做好数据整合、系统建设和信息服务等工作。”这将促进我国在短时期内建立健全抵押贷款电子记录系统，使抵押权人追踪抵押贷款及其附随权利的转移情况变得更加方便。个人住房抵押贷款质量的提高和信息追踪的便利性都有助于推动我国个人住房抵押贷款证券化的发展，使其在市场上更有竞争力。
3.2有助于推动“三农”信贷资产证券化发展
一是《条例》第二条明晰了不动产的概念，在第五条指出集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权等权利登记的要求条件。不动产登记制度的实施为有效盘活农村不动产资产提供了强有力的保障以及依据。
二是土地承包经营权、林权、海域使用权以及相关定着物的确权，还有抵押权登记的实施，使得与“三农”经济相关的不动产抵押更为的简单和明确。有利于“三农”信贷资产证券化的发展。“三农”信贷资产证券化将会给投资者提供一种全新的投资方式，引导更多的社会流动资金支持我国的“三农”经济。
3.3有助于改善小微企业融资环境，缓解其融资难问题
首先，明确了不动产的抵押原则，杜绝多头抵押，明确不动产唯一性。《细则》第五十六条规定建设用地使用权、海域使用权和该土地、海域上的建筑物、构筑物必须一并抵押，不可以分开抵押。该条例的实施让金融机构在今后处置不动产抵押品的时候不再遇到房屋、土地分属多个不同抵押权人等情形，避免抵押权混乱和抵押权人实施权益冲突造成的处置难度。
其次，《条例》完善了抵押品处置程序，确保抵押权人基本权益。条例的实施很好的解决了抵押物处置困难，甚至长期搁置没法处置的问题，确保了抵押权人的最基本的权益，也降低了抵押贷款的风险。
4.完善不动产登记制度，促进信贷资产证券化发展的建议
4.1开展不动产登记信息数据整合，尽早实现信息共享
不动产登记系统的电子化已经成为必然趋势，要加快建立全国不动产登记信息统一系统，整合各部门掌握的不动产信息，完善电子登记系统，使其能够完整呈现不动产信息。将有以利于抵押权人更详细和全面了解抵押物，准确的判断抵押物的市场价值，推定不动产抵押交易市场化建设。
4.2借鉴国外先进做法，出台相关法律法规支持、保障不动产登记制度的有效实施
日本不动产登记制度已经拥有百年的历史，其不动产登记的主要法律依据是“民法”和“不动产登记法”两项法律。为了法律的严密性，日本曾对全国土地情况进行了长达近30年的调查勘测，绘制成土地图册，作为有关部门依法实施不动产登记的依据。我们可以借鉴国外的做法，出台专门的法律法规，不断修改完善不动产登记实施细则，推动不动产登记制度的全面落实。
4.3加强不动产登记新规的宣传推广
地方政府相关部门及银行机构应加强对不动产统一登记的法律意义及进行不动产登记所能享有的法律权利的宣传。向社会告知只有在登记部门履行登记手续并获得认可后，其拥有的不动产才能进行交易、担保、抵押等行为。而没有登记的不动产如果进行上述交易时，不受法律的保护。所以要让公民清楚明白积极进行不动产登记所能享受到权利，使其能够主动去相关登记部门进行登记，确保自己的法律权利。
不动产登记建议范文2
[关键词]占有制度价值，不动产，占有权利推定
《中国物权法草案建议稿》（以下简称《建议稿》）的提出是中国物权立法的重要一步。《建议稿》参酌国内外立法及原理，由学者审慎考虑，提出了比较科学、完整的物权法体系。但《建议稿》个别条文似仍有研讨余地。其中，《建议稿》第419条排除了占有权利推定对不动产上占有的适用，似有不妥，为是，笔者拟在下文中从占有制度价值、利益衡量、占有权利推定与登记的关系及比较法等方法对《建议稿》419条予以分析，奉出拙见，权为抛砖之用。
一、《建议稿》第419条简介
《建议稿》第419条“占有的权利推定”规定：占有人于占有物上行使的权利，推定为其合法享有；前款规定，不适用于依照法律规定应当办理登记的财产权利。
本条是关于占有权利推定的规定。其规范作用在于：（1）保护占有人，以占有人于占有物上行使的权利，推定为合法拥有。也就是说，在无相反证据否定占有人为权利人的情况下，将占有人视为权利人予以保护。（2）确定占有权利推定的范围。首先是权利种类的范围，依419条，只要是占有人于物上行使的权利，勿论物权或债权，均可适用权利推定。其次是上述范围的限制，明确排除应登记财产权利对占有权推定的适用，也就是，如果一项权利其变动需要登记，则占有人不能仅依其占有而获得享有权利的推定，勿论动产物权或不动产物权。由于变动需要登记的财产权利主要是不动产物权，也包括个别种类的动产物权，为行文方便计，除非有特别说明，下文中所说的不动产权利亦包括变动应登记的动产权利。
《建议稿》第419条之规定，应是主要仿德国、瑞士民法之规定。依《德国民法典》第1006条，[1]《瑞士民法典》第930条、931条、937条第1款，仅在动产上产生占有的权利推定，《瑞士民法典》第937条第1款[2]更明确规定“已在不动产登记簿上登记的不动产，对其占有权利的推定及占有诉权，仅属于登记人”，排除了已登记不动产上赋予占有人占有权利推定的可能性。《德国民法典》虽未有如此之明文，但以其第1006条仅规定动产占有人之权利推定可知，不动产上无权利推定之适用。而《建议稿》之“依照法律应当办理登记的财产权利”应相当于德国、瑞士民法中不动产权利，为其改良性规定。包括了应登记变动的动产权利。而德、瑞两国民法实际上亦未排除变动应登记的动产权利可适用不动产权利的推定规则。
二、对《建议稿》第419条评析
《建议稿》第419条规定之占有权利推定符合各国立法通例，但其明确排除不动产上的占有适用占有推定权利的规定却有探讨之余地。
（一）从占有制度价值上对占有权利推定范围分析
1.占有制度的历史沿革
在古代法上有两种占有制度，罗马法的占有制度和日耳曼法的占有制度。“罗马法之上占有制度，乃是不问有无所有权或其它本权，凡是对物有事实之支配者，即加以保护之制度。亦即对物为事实支配之占有，在罗马法上，与对物为法律支配之所有权，完全予以分离，均予以相当之保护，而保护之社会作用何在？虽有不同之见解，然近代通说认为特定物如已有某人之事实支配存在，纵令仅为事实支配状态，甚至实际上与法律之应有状态相左，亦不许私力擅自侵害，而应加以保护，唯有如此，方足以维持社会之和平秩序……故罗马法之占有制度是以占有诉权为中心，而机能即在保护占有，以达维护社会和平与秩序之目的。”[3]（P484）而日耳曼法之占有，“固亦系对物之事实支配状态，然此种状态通常系法律上对物支配权之一种表现（权利之外衣）……在罗马法上之占有诉讼，仅止于占有之保护，而不涉及真实权利，反之，日耳曼法上之占有争论，不仅在解决占有问题，通常且在解决实际之权利”。[3]（P485）因此，占有制度在罗马法和日耳曼法上表现出了两种不同的形式，前者只关注对事实支配秩序之维护，不考虑占有背后的权利状态，“是要脱离真实的支配，为占有本身而承认其效力”；[4]（P419）而后者对事实支配保护之主要原因在于其认为占有背后往往有正直的权利，占有多系权利的表征，[4]（P419）强调对本权的关注。从制度价值上看，罗马法之占有制度主要为保护事实支配，以维护社会和平与秩序，而日耳曼法之占有制度主要为保护本权而保护本权的外衣……事实上的支配。
进入近代以后，各国民法多规定了占有制度，“然近代民法所设占有制度各种效果，其来源并非单一。通说认为占有诉权（占有人物上请求权），主要系来自罗马法之占有制度……反之，权利推定与善意取得主要是继承日耳曼法之占有与日耳曼法之法理”。[3]（P485）当然，对于罗马法强调占有的成立必须有体素（实际控制物）和心素（有据为己有的意思）的结合而将占有限于自主占有局限性，各国民法普遍将占有的适用范围扩展到一切他物权。这样，各国民法规定的占有制度就既不同于罗马法的占有制度，又不同于日耳曼法的占有制度，是混合了两种占有制度并有所发展的制度，从而在占有制度价值上也体现出多重性。对此，日本学者我妻荣及中国台湾学者史尚宽总结为：（1）即时取得保护的是其外形作为表象所具有之公信（交易之安全）；（2）占有诉讼保护的是基于其外形之社会的和平与秩序；（3）权利的推定保护的是社会和平与交易之安全；（4）有关果实的确定与费用偿还之规定，保护的主要是占有人个人。[4]（P420）[5]（P527）
2.占有制度价值分析
占有制度设定之价值，《建议稿》有明确说明。在《建议稿》关于“占有”章的总说明中明确指出占有制度设立之价值“在于维护物的事实秩序而非物的法律秩序（权利秩序），即维护现有的物的占有状态，禁止他人以私力加以破坏，从而维护社会的安宁与和平”。
《建议稿》的这一说明与上述近代各国民法对占有制度价值的理论定位明显不同，主要区别于《建议稿》只强调占有制度维护社会和平与安宁的价值，表现出对本权的脱离，而近代各国民法无不体现出一定程度上的对本权的关注。笔者认为，从一定意义上讲，《建议稿》对占有制度价值的说明，体现了对罗马法占有制度的回归，而这一回归代表了占有制度发展的正确方向。近代各国民法的占有制度混合了罗马法和日耳曼法的规定，虽然可以获得对占有保护合理性的更有力的说明，然而亦隐含着难以调和的矛盾：维护社会和平与秩序之重在于对事实支配的充分保护，而强调占有表彰本权却时时要求占有向本权的回归，前者自然地要求对占有的保护如同对权利的保护一样，是一种独立于权利保护、并与权利保护并行的保护，占有受保护之原因仅在对事物之支配，而后者天然地区分有本权之占有与无本权之占有，并视无本权之占有为一种反常现象，[4]（P445）时时表现出纠正的欲望，体现为对无权占有、尤其是恶意占有的歧视与非难。近代民法占有制度选择的原因不易查考，但可以推测的是，近代西方各国个人权利意识的高涨和私权神圣的观念以及法哲学对道德的推崇对法律制度的选择有着不可替代的重要影响。于是，占有制度也不可避免地表现出对权利的极大关注和对道德合理性的关怀。可供佐证的是近代民法中所有权绝对的理念和物权法中注重物的归属的确定、而对物的用益未能给予应有重视的立法。
但是，现代之社会已较近代之社会有了重大之发展，特点之一是经济的流转速度大大加快，物权法中提出了所谓的“从所有到用益”，[6]（P345）民法的理念也发生了从“所有权绝对”到“所有权负有义务”的转变，保障私有所有权、确定物的归属已不再是物权法关注的唯一重要问题，而在一定意义上，如何促进物的流转以充分发挥其效益已越来越多地为人们所关注。在此背景下，稳定的社会秩序及保护交易安全已成为重要之问题，否则经济的高速运转将导致极大的混乱。而稳定的社会秩序的形成有赖于事实的对物的支配秩序不为私力所破坏，只依公平之正当程序始允许改变，从而占有制度维护物的事实支配秩序的价值就突出地显现出来，并最终超越近代民法赋予占有制度的其它价值而成为占有制度的首要价值，并进而有发展为占有制度唯一价值之趋势。《建议稿》对占有制度价值之说明仅表述为“维护物的事实秩序而非物的法律秩序（权利秩序），即维护现有的物的占有状态，禁止他人以私力加以破坏，从而维护社会的安宁与和平”有相当的前瞻性，应该得以肯定和支持。
3.从占有制度价值之实现看占有权利推定范围的确定
基于上述占有制度价值实现之要求，应确立凡有利于对物的事实支配秩序之维护者，即应得到支持，凡不利于物的事实支配秩序之维护者，即应被摒弃的原则（注：当然，占有制度之设也不应理解为对权利制度的否定，否则，破坏既有的权利秩序，将会造成社会秩序的根本混乱，将根本背离占有制度设立之初衷。）。对占有的权利推定仅止于权利人的证明权利，如果权利人举证证明自己的权利人地位，则对占有人事实支配之保护应让位于对更有利于社会秩序稳定的有权支配之保护。然而，如果没有权利人的证明权利，则对占有人的权利推定不终止。这样，对占有的保护主要使占有人获得对抗非权利人和不能证明权利的权利人侵害及权利人不经公力救济而私力侵夺的权利，从而将只对社会权利秩序造成非常微小的损害，而对维护社会秩序产生巨大的作用。
根据上文所确立的原则，笔者认为对不动产占有人亦应予以占有保护，推定其有相应的权利。因为如果不对不动产占有人予以保护，将可能造成非权利人之间的互相侵夺，从而破坏社会秩序。比如一所房屋的登记所有人因出国工作长时间无法支配房屋而其又未委托他人照看，而有某甲竟破门而入而为居住。如果甲依《建议稿》规定不能获得占有保护，则如果乙知甲为无权占有，便以强力将甲赶出，甲将不能获得任何法律上的救济。如果甲不受此辱而再借强力驱逐乙，假如再有丙加入争夺，则必将产生非常混乱之情势，而此时法律竟又无力规制，则占有制度价值之实现何在？如有占有保护甲可获得阻止乙丙之法律力，而最大限度地避免此种混乱情势的发生。
对此占有保护建议之主要质疑应来自对其非道德性的责难以及对其是否会鼓励非法侵夺他人财物的怀疑。对此，笔者认为，首先，既然已对未登记的动产上的占有予以保护，就没有理由以道德的质疑排除对不动产上占有人的保护。因为未登记的动产由于没有登记作为权利的证明，权利人不易证明其权利，侵夺人为侵夺承担的风险较小，更可能成为他人侵夺的对象。其次，也是更重要的一点是，应把占有制度主要视为一个与道德无关的制度，不应在占有制度的构建中过多地考虑道德问题。事实上，民法的各种制度解决不同的问题，可能会体现不同的价值，不可能，也没有必要均体现道德价值。例如，民法关于附合的各项制度，只为从物的利用及经济效益出发确定物发生附合后所有权的归属，并不考虑道德问题，在不动产所有人侵占他人之物而附合于其不动产的情况下，仍使其取得附合物的所有权，并不因其行为的不道德性而剥夺其对附合物的所有权，其行为的不道德性不是不予制裁，而是不由物的附合制度去体现该制裁而留给侵权法、甚至刑法去体现对侵占人行为不道德性的制裁。占有制度也是如此，占有制度本身主要解决物的事实支配不容私力破坏的问题，至于占有人如果是有过失的无权占有，其行为在道德上的可非难性可以留给侵权法，甚至刑法去解决。既然有相应的制度制裁有过失的无权占有，则占有制度对恶意占有人的保护就不会引发道德危机，导致侵夺他人财物之风盛行。
那么，保护不动产占有人是否一定要赋予占有权利推定呢？笔者认为，回答此问题仍应从占有制度价值分析，不容私力侵夺或妨害其占有。但如此将可能造成对真正权利人的侵害，此可能的侵害又以对占有人予以所有人的保护为甚。因此，如占有人主张自己为他物权人，法律并无必要强行予其以所有人的保护而去较重地损害权利人。相反，予其以其所主张权利的保护既可实现维护事实支配秩序之占有制度价值，又可尽量少地牺牲权利人的利益。故对主张不同权利的占有人予以不同的权利推定，从而给予不同的保护，这一点在占有人行使损害赔偿请求权时表现得尤为明显。如同为某动产的占有人，甲主张其为所有人，乙主张其为质权人，丙侵夺甲、乙之占有，则甲可主张不能对该动产使用收益的损害赔偿，乙则因为质权人对物无使用、收益权而无此请求权。从以上分析可得出结论，对占有的保护是通过占有权利推定这个中介来进行的，如果没有占有的权利推定，占有的保护请求权便无从产生。而从立法例分析似乎更有说服力：《德国民法典》明文规定动产占有的权利推定，而未规定不动产上占有的权利推定，则不动产占有人不能获得权利推定，但《德国民法典》亦未明确是否予以不动产占有人可获得“占有”保护，而从其取得时效等的规定看，除了例外情况，对不动产占有人不予保护；而《瑞士民法典》的规定则从反面支持上述观点，《瑞士民法典》第937条在排除了不动产上登记名义人以外占有人权利推定效力外，以但书确认了占有人的保护请求权，此规定虽然从表现上看使不能获得权利推定者亦可获得占有保护，似与上述观点相悖，但从另一方面即说明了排除权利推定后，占有人原则上不能获得保护，否则就没有必要再以但书赋予其占有保护了。
因此，只有对不动产占有人亦予以占有保护始能充分实现占有的制度价值，全面维护社会的安宁与和平，而予以此项占有保护就需要赋予不动产占有人以占有的权利推定。
（二）从利益衡量分析
在利益衡量上，有以下几个方面的利益需要平衡：1.不动产权利人利益与动产权利人利益。首先，不动产权利人并无充分理由取得优于动产权利人的保护。动产与不动产的区分始于罗马法，但罗马法只是“偶然地”将其作为一种财产分类方法，只是到了中世纪的法律才认为不动产比动产更加高贵。[7]（P155）虽然由于不动产经济价值大等原因在财产法历史上有不动产优于动产权利的时代，但随着社会的发展尤其是价值很高的动产出现，对不动产权利进行特别保护的理由已大为减少。在现代社会，因为土地等不动产为稀缺资源及管理需要等原因，对不动产仍实行不同于动产的管理方式，但此并足以支持对不动产权利予以优越于动产权利的保护。如果允许动产上的占有权利推定而不允许在不动产上产生占有权利推定，将造成对动产权利人不公平的法律后果。因为依占有制度关于善意占有人使用、收益权，费用返还请求权及有限的赔偿责任的规定，动产占有人将可能因为其动产上的善意占有而失去孳息甚至物损毁时的赔偿等利益，如此如果该动产价值巨大将造成动产权利人的重大损失；而由于不动产上不产生占有权利推定，也就不产生对占有的保护，在即使不知无权而占有不动产之人亦需依侵权法依法返还孳息、使用不动产的费用及不动产损毁时的损失，而在有的时候，比如不动产为一破旧的房屋时，不动产权利人对该不动产的利益却是非常微小的。如此牺牲巨大之利益而保护微小之利益对权利人是不公平的，也是不合理的。2.不动产占有人利益与不动产权利人利益。在这两种利益中，保护前者、给予占有人权利推定并不会给后者造成不合理的损害。正如在占有制度价值部分所论述，对占有的保护止于权利人的证明权利。占有推定的权利不是终局的权利，其主要作用在于对权利人以外的人的侵害予以制止，使占有的事实秩序得以受到尊重，并不能对抗真正的权利人，真正权利人完全可以依证明权利要求占有人返还其物。如果占有人为恶意，权利人更可要求其返还孳息及赔偿损失，其受到不利益的可能性并不大。3.不动产权利人的利益与社会利益。现代社会崇尚物的经济效益的充分发挥，以有利于整个社会经济的发展，所有权属虽仍为个人私有，但应负有使物依其价值发挥作用的义务。如果不动产所有人不行使其所有权而任由其不动产闲置并日渐损毁，则对其权利保护的意义将大大降低，不若允许他人占有该不动产并将其投入经济流转以实现该不动产的经济效益。而要实现这一目的，并确立不动产上的占有制度无他更便利之途。
因此，从利益衡量而论，亦应允许占有权利推定范围及于不动产权利。
（三）不动产上占有权利推定与登记
近代民法不允许不动产上占有权利推定之主要原因在于对登记的考虑。日本学者我妻荣指出：“基于占有之权利推定仅限于动产……就以登记为表象的不动产物权来讲，应理解为仅适用于无如何登记的情形。”[4]（P447）中国台湾学者谢在全亦认为：“已登记之不动产，就其物权无本条之适用（指占有权利推定之适用-作者）”，[3]（P511）中国大陆学者亦多持此种观点。[8]（P392）[9]（P805）在解释不动产物权不适用占有权利推定的原因时，一般解释为：“不动产以登记为物权之表征，则不动产物权，如登记者，其权利人均得以登记为反而推翻占有人权利之推定，是就不动产权利推定而言，仅在未登记之不动产与以不动产为标的之债权，方能受本条之推定（指占有权利之推定-作者）”。[3]（P511）[9]（P805）从《建议稿》的有关规定来看，不允许不动产上产生占有权利推定亦与登记密切相关。如其一改德、瑞国家规定，不以动产、不动产作为是否允许权利推定的分野，而是直接依法应办理登记的权利不适用占有权利推定即为明证。另外，《建议稿》虽然未明确规定未登记不动产上亦可以产生占有权利推定，但在取得时效部分以第67条、第68条明确肯定了错误登记为权利人和占有人未登记不动产时的取得时效，从而可以认为这两种情形下占有人亦受占有保护。因而权利已登记是《建议稿》排除其包括在占有权利推定范围的主要原因。而《建议稿》对此排除的解释为：“鉴于中国现行法律规定，城镇房屋、土地等不动产……的所有权（使用）须办理有关登记并领取所有权（使用权）证书，在其上设定的抵押权也必须进行登记，且本法第6条已明文规定不动产物权变动采登记生效主义，动产中的船舶、飞行器和汽车的物权变动采登记对抗主义，因此……将依照法律应当办理登记的财产权利，排除于占有的权利推定范围之外。”
那么，上述国外学者和《建议稿》关于不动产上占有不适用占有权利推定的理由是否成立，笔者认为不然。虽然登记之效力亦在于权利推定，但此权利推定并不必然排斥所有权利推定。登记作为不动产权利和部分动产权利的公示方法，其效力在于确定上述权利的权利人。在登记簿上登记为权利人之人，虽然不能获得不可动摇的最终权利的确定，但将获得几乎绝对的对抗其他人的效力。如果第三人与登记簿上记载的“权利人”为一定的行为，则即使该“权利人”不是真正的权利人，即使第三人明知上述情况，亦不影响该行为的法律效力。而真正的权利人在未在登记簿上为变更登记，将自己登记为权利人之前，即使已经证明自己的权利人身份，亦无法获得对权利人的法律保护。而占有的权利推定则不然。虽然善意第三人可以从动产（权利不需登记的动产，下同）占有人处获得权利，但恶意第三人即不能获得此种保护；而不动产上即使赋予占有人权利推定，则由于登记是取得权利的要件，占有人非登记簿上记载之人，因而也不会存在善意第三人从占有人处获得权利的问题，更勿论恶意第三人。不动产上占有人权利推定的主要作用仅在于以权利推定对抗非权利人的第三人及排除权利人的私力救济，附带地适用有关占有的使用、收益规则和占有人对权利人的赔偿规则。而上述学者的观点和《建议稿》的理由只强调占有人与不动产权利人和利益冲突，显然忽视了占有保护之主要作用在于使占有人获得对抗权利人之外的第三人侵扰之法律力这一基本理论前提。而在登记的权利推定和占有权利推定之间，“由于不动产以登记为物权公示方法，登记的效力自然要强于占有的推定”，[8]（P392）从而占有权利推定与登记的权利推定不仅不发生必然的冲突，而且占有权利推定的确立对登记簿上权利人的权利也几乎不产生任何实质影响。日本有学者即认为已登记不动产上亦可产生占有权利推定，但登记之效力优先于占有权利推定。[4]（P457）而事实上，通过上述技术处理，不动产上的占有权利推定对不动产的名义登记人几乎不产生实质不利影响，而又能使不动产占有人可依占有的权利推定对抗权利人之外的任何第三人。如此将既有利于社会秩序之维护，又有利于充分发挥物的经济效用。
以登记为理由排除对不动产占有人的权利推定还可能有两种理由。一是认为登记为不动产权利的公示方式，权利一旦依法登记，即依法推定为众人皆知，如仍有无权利人予以占有，便无保护之价值，不应赋予其权利推定。如此认识推定为众人皆知，如仍有无权利人予以占有，便无保护之价值，不应赋予其权利推定。如此认识则犯了一个基本的理论错误，占有制度之保护占有人，非在于其占有道德上的正当性，而在于其占有事实构成社会秩序之一部分，为维护社会秩序和平与安宁计而对此种支配关系予以保护。此点已由《建议稿》“占有”章说明所阐明，前文亦已加以论证，因此不应由占有人道德上的可非难性而排斥对其保护。而事实上，各国民法，包括《建议稿》是对恶意占有人即明知无权而仍为占有者以保护的，对不动产实施占有者的保护完全可纳入恶意占有保护制度之中，（当然，如果将恶意占有仅限定为恶意受让而无权占有，则不能包容不动产上的占有，《建议稿》似有此倾向，但此种限定并不合适，关于此点限于主题，本文不拟论证）。二是认为《建议稿》采登记生效主义或登记对抗主义，而占有性质在理论上一般认为为“准物权”，则“准物权”之变动准用物权变动之规则，如物权变动登记才能生效或对抗他人，则其上占有之变动亦需登记才能生效或对抗他人，而由于已有登记权利人，占有人自无从无登记，则也就无法产生“准物权”，更无从产生占有权利推定。此推理形式上似乎无懈可击，实则隐含着逻辑错误，因为此三段论推理之小前提不是真命题。占有虽然在理论上往往被视为“准物权”，但既言“准”，则实为“非”，否则就没有必要加“准”以为区别。“准物权”当然可以准用物权的一些规定，但绝不是全面适用，否则就应归入物权。对占有来讲，占有保护自可适用物权保护的有关规定，但其变动则不应适用物权的有关规定。更为重要的是《建议稿》已明确规定占有为“事实”，并非“权利”，更非“物权”，自不能用物权设立应适用的登记生效主义或对抗主义来套用占有的产生，因而上述推理的小前提为假命题，结论自然亦是错误的。
综上所述，权利已经登记并不排除可赋予其上占有人占有的权利推定。
不动产登记建议范文3
【关键词】不动产；协助；执行
各级房地产登记机关作为协助法院执行法定义务主体，如何科学、现实、主动改变观念、创新机制，以实际行动协助法院执行生效法律文书问题，谈谈个人浅见，供同行参考。
一、法院执行现状、存在问题
法院执行现状人难找，财产难查、难动；协助执行单位与法院之间网络资源不共享，协助程序复杂手续繁琐；执行法官承办案件多、压力大，路漫漫，上下求索，来回奔波于法院和登记机关路程之间。各地均存在“骨头案、钉子案”问题。当事人案后频访，干扰司法秩序，损害司法权威。执行涉及社会稳定和投资环境。法院执行是和平年代确保社会稳定和信用的重要防线。
二、协助执行主要规定
（一）、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 法释【2004】15号
（二）、《最高人民法院关于民事执行中拍卖财产的规定法释》【2004】16号
（三）、《最高人民法院 国土资源部 建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知 》 法发【2004】5号
三、不动产协助执行主要业务
查询，查封、轮候查封、预查封，权属转移，协助执行异议，文书管理等。
四、江苏徐州协助执行主要做法
（一）、查询：法院对房屋实施查封和实体处分前，到徐州市住房保障和房产管理局房产档案馆（以下简称房产档案馆）查询房屋权属状况。同时对房屋实际使用占用情况现场调查并制作笔录。
（二）、查封：查封以房产部门登记权属为准；未办登记的依据土地使用权规划许可、购房合同等相关证据由法院确定权属；房产档案馆将裁定书、协助执行通知书和相关权属确认证据扫描备案，徐州市住房保障和房产管理局房产登记交易中心（以下简称登记交易中心）法规科负责协助查封、备案查封、预查封、轮候查封。
（三）、权属转移：
1、已办抵押登记的房屋，法院对抵押权作出处理后再裁定转让。
2、裁定转让中房屋权属证书不能收回的，在协助执行通知书上载明要房产部门注销原房屋权属证书。
3、国有划拨土地和集体土地房屋，法院征得国土资源部门同意后再裁定转让执行，登记交易中心负责协助房屋权属转移。
（四）、执行异议
不同法院对同一房屋均要求协助权属转移的，登记交易中心法规科按法院存在执行异议处理，并进行备案，将情况书面告知法院，待执行异议解决后，按照最终生效法律文书协助执行。
2012年登记交易中心法规科及时协助执行本市不动产案件一万七千多件。
五、建议
（一）、宏观方面设想建议。
天下难事必化为易，天下大事必做于细。天网恢恢疏而不失。执行和协助执行要做最坏的打算，向最好的方向努力。
要从国家层面考虑，用政治智慧，建议建立一套完整的登记信用体系，考虑如何解决法令兹彰，盗贼多有的周期循环现象。建立公民按身份证、法人按组织机构代码、社会团体及其他组织机构按社团编码为统一标准的全国“一名一号到底”登记制度，公安机关车辆登记、银行金融账户开户、股票开户、基金开户、不动产房地产权属登记均实现：公民按身份证名称并号码、法人按组织机构名称并代码“一名一号”到底登记，交易设置加密服务和防伪措施。各部门和单位不再各自为政另编新的号码，节约信息存储资源，利于数字化管理。大道从简，如同车同辙、路同轨。从公安、工商、民政、银行、股票、基金、不动产登记到法院等组建大联网共享，消除地区部门间信息封锁、垄断。电子信息是规范信息化最好手段。法院只要在网上输入“一名一号”，不论是不动产信息还是资金开户、车辆登记、股票开户、基金开户等信息便立马呈现。
制定网络安全法，配置社会信息资源。依法、透明、统一、公开、建立、使用网络信息资源，有利于打击社会上各种假证，净化国家社会信用空气。
环境改变了、措施跟上了，法院查询、执行和协助执行时才能“万案在手，查询执行一网打尽”；让被执行人在财产方面逃遁于无形，不找而自来，赖而不敢，赖而敢者立马执查执封，让老赖成为待宰的羔羊；实现法官在法院办案，坦然而善谋，不怒而自威，少言而善应；体现国家富强、司法权威、资源节约。
（二）、现阶段行业协助方面
1、解放思想、技术上允许、措施上可行改善查询环境，让法院远程利用不动产信息查询系统
各级法院、各级不动产登记管理机构应当建立联系、联动工作制度，互应常应，实现运用目前现代化成熟科学技术让法院通过网络系统远程利用当地不动产登记网络信息资源，改善办案执行查询环境，让法官在法院上网就可查询到本市不动产登记权属信息和涉案不动产协助查封、轮候查封、权属转移等信息，解决执行法官来回奔波于路程之间问题，节约执行用车降低执行成本，让法官腾出精力确保案件执行质量。
2、建议设立不动产“协助执行员”制度和象征性有偿服务制度，确保执行延伸补充措施精确到位，缓解法院办案人力不够制约瓶颈。
3、建立不动产登记时自然人以公民身份证名称并号码、法人及社会团体以组织机构名称并机构代码为指标的统一登记“名称并代码”制度，并将“身份证名称并号码”“组织机构名称并代码”在房地产权属证书和档案上记载、体现出来，实现不动产权属登记“一名一号”到底数字化管理。在目前各地登记机构已同公安之间建立身份证读取网络联系业务基础上，为将来全社会信息资源、综合系统匹配留下“一名一号”标准化、数字化对接资源。“一名一号”有利于行业管理，更有利于司法快速高效精确查询、执行。
4、建议借全国《不动产统一登记办法》2014年6月出台之前全国范围内须高端研讨拟定之机遇，对困扰和影响法院协助执行涉及不动产方面问题，予以充分考虑，并在统一登记办法当中设立协助执行相关章节，实现不动产协助执行全国统一标准，各地操作“按部就班”，法院查询执行根据名称或号码“按图索骥”，实现从制度创新服务社会管理，增加协助执行活力。
参考文献：
[1]住房城乡建设部《房地产登记技术规程》，中国建筑工业出版社，2012年4月
[2]住房和城乡建设部政策法规司编《房屋登记办法释义》人民出版社，2008年6月第1版
[3]徐州市人民政府法制办公室编印《行政执法培训资料汇编》，2012年10月
不动产登记建议范文4
【关键词】不动产物权；登记错误；法律救济
近年来，不动产越来越受到人们的关注和重视，不动产物权的登记工作显得尤为重要。对于不动产物权登记工作来说，由于人为以及其他的影响，不动产物权登记可能会出现一定的错误，这就会对当事人的个人利益造成一定的侵害，不动产物权登记错误的救济是当事人维护个人权益、降低个人损失的重要手段。目前，我国现行物权法当中，就不动产和不动产物权登记工作给予了较为详细的说明，以保障居民的个人权益。但是，同西方发达国家相比，我国物权法对于不动产物权登记错误救济只有较为原则性的规定，导致不动产物权登记错误的救济工作在实际开展中缺乏明确的指引。
一、不动产物权登记的相关概念
不动产，是指以自然性质或者是法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。而不动产物权，就是指不动产权利人对不动产所享有的物权。随着我国社会经济的快速发展，特别是自对外开放以来，我国居民生活水平不断提升，居民的法律意识和维权意识逐渐加深，对不动产物权的关注程度也有了很大程度上的提升。
不动产物权登记，是指国家法定登记机关依照我国现行的法律法规，将权利人所有的不动产物权及其变动情况登记到不动产物权登记簿上，并向社会公开，明确权利人的合法权利，并使权利相对人更好的了解和明确自身的相关权利。不动产物权登记首先需要审核权利人登记申请，在进行登记之后，还需要向社会公开，这既是保障权利人的合法权益，更是保证法律的公平性和公正性。不动产物权登记结束后，登记信息必须为公众提供相关查阅的权利。目前，根据我国现行法律法规，我国不动产物权登记部门是土地所在地的县级以及以上的人民政府土地资源行政管理部门。
不动产物权登记错误的概念，目前国内外还没有统一的说法，主流上认为是指不动产物权在登记过程中，由于当事人、权利人第三者或者是登记机关故意或者过失行为所导致的登记簿上登记权益和实际权力不符。不动产物权登记错误，不但会给登记部门的日常工作构成严重影响，同时也会对权利人和公众的合法权益造成侵害。
二、不动产物权登记错误的救济途径
（一）更正登记。更正登记是指不动产物权登记簿记录信息出现错误或者遗漏的情况下，登记机关自行或者依当事人申请按照现行法律规定程序进行登记信息的涂销和修正。不动产物权登记过程中，由于相关因素的影响，会导致登记信息与实际不符的问题产生。如果登记信息错误较为明显，登记机关在核实之后可以将更正意见向社会公示，在公示期间当事人没有提出异议，登记机关则可以按照法律规定实施信息的更正。在我国物权法当中，对于更正登记有所解释，指出不动产物权登记机关可以在权利人书面同意的情况下对登记信息予以修改，可以在权利人证据证明的情况对登记存在的错误予以更正。
（二）异议登记。异议登记，是指当不动产物权利害关系人对不动产物权登记簿上所记录的权利提出异议的情况下，登记关机根据申请人的申请对信息更正和登记。异议登记是维护权利人和利害关系人合法权益的重要手段。异议登记首先对不动产物权登记的公信力进行终止，属于临时性救济。我国物权法当中，对异议登记的时间进行了明确的规定，规定申请人必须要异议登记起的十五日内提讼，否则异议登记将会失去法律效力。
（三）民事救济。民事救济，是指当事人在利益受到侵害之后，当事人在确保原权益不受侵害和影响的情况下，对自身的权益实施维护。民事救济的前提是当事人必须要按照个人意愿，利用民事诉讼的形式来恢复个人权利，消除不法以及不公平的状态。民事救济属于自力救济，是依靠当事人自身力量实现对不动产物权登记错误救济的一种方式。
（四）行政救济。在当事人利益受到侵害的情况下，当事人可以通过法院诉讼或者的形式诉求国家机关帮助，实现对个人权利的维护。行政救济是一种较为普遍的救济模式，是依靠国家机关实现个人权利维护的重要手段。但是，行政救济也存在较大一定的缺陷，如救济效率较为低下，救济流程较为复杂等。
三、不动产物权登记错误救济的优化建议
（一）加强信息公证。目前，我国不动产物权登记和登记错误救济工作存在一定的不完善性，登记错误的出现，给登记机关和当事人都带来了较大影响。信息公证，是指在不动产物权登记之初，由公证人对不动产物权登记申请进行核实，并在核实准确无误的情况下出示公证书，之后由不动产物权登记机关开展登记工作。不动产物权登记引入信息公证，首先能够有效的提升登记效率，并且降低登记机关的工作成本；其次，在引入信息公证制度之后，公证方将对登记错误的责任和赔偿进行分担，这就有效的降低了登记机关的工作风险及工作压力。
（二）推行混合诉讼制度。混合诉讼制度，就是将民事诉讼和行政诉讼相结合，以全面地维护不动产物权当事人的合法权益。目前，国外发达国家鼓励单一救济模式维护当事人利益，但是从我国实际现状来看，采用混合诉讼制度更加合理。在混合诉讼制度之下，当事人能够最大化的发挥个人力量，依靠自身的力量来维护个人合法权益。同时，当事人还能够借助国家机关力量，争取相关权利，在保证救济模式灵活和合理的情况下，拓宽不动产物权登记错误救济的实现途径。
（三）建立登记保险制度。建立登记保险制度，有利于缓解登记工作人员的工作压力，同时也能够更好地保障当事人的合法权利。登记保险制度，是指在不动产物权登记过程中，当事人出于个人意愿购买登记保险，由保险公司具体负责不动产物权登记的准确性，并保证不动产物权交易的真实性。登记保险制度的优势在于，能够有效的转移登记工作者的工作压力，由专业的保险公司对登记信息开展评估，降低登记错误风险；保险公司对登记工作者的工作能力、业务素质以及个人能力开展具体的量化评估，保证登记人员的职业资格，从而降低登记错误问题的发生概率，依靠社会力量来实现对不动产物权登记错误的合理控制。
四、结语
不动产物权作为重要的社会财产，不动产物权登记工作的作用和意义非常重大。不动产物权登记过程中，由于人为等因素的影响，不动产物权登记可能会出现错误，给当事人造成一定的损失，当事人则需要通过一定的途径和手段来维护个人利益，索取损害赔偿。本文就不动产物权登记错误的救济手段展开分析，首先就不动产、不动产物权以及不动产物权登记错误的概念予以阐述，并就不动产物权登记错误的救济途径进行了归纳和分析，在此基础上对我国不动产物权登记错误救济提出合理的优化和完善建议，探索能够更好的保障权利人合法权益、降低不动产物权登记错误有关风险的有效途径。
参考文献
[1] [德]鲍尔.施蒂尔纳.德国物权法（上册） [M].张双根译，法律出版社，2005.
[2] 郝磊.试论不动产物权登记错误的法律规制[J].天津师范大学西部法学，2008（01）.
[3] 王利民，郭明龙.逻辑转换与制度创新―中国不动产登记瑕疵救济模式的体制性调整[J].政法论，2009（01）.
[4] 杨寅，罗文廷.我国城市不动产登记制度的行政法分析[J].法学评论，2008（01）.
不动产登记建议范文5
本文对作为物权法重要内容的不动产登记制度进行了粗浅的探讨，主要目的是要解决在社会主义市场经济下，建立我国新的不动产登记制度时的立法体例的选择等问题。论文正文划分为三个部分，第一部分从纵向不动产登记法律关系和横向不动产登记法律关系两个方面，介绍了不动产登记制度的法律关系；第二部分通过对不动产登记经济背景的对比即计划经济和市场经济两种经济体制下不动产登记的不同要求的对比，针对我国现行不动产登记制度的缺陷，归纳出建立我国新的、符合社会主义市场经济客观要求的不动产登记制度，并就新制度建立时应当注意的一些问题发表自己的见解，对如何完善我国不动产登记制度提出若干建议。第三部分在前两部分的基础上，根据不动产物权登记的基本法理，参照孙宪忠教授的观点，以“五个统一”为原则，即建立统一的不动产登记法律依据、设立统一的不动产登记机关、实现统一的不动产登记效力、应用统一的不动产登记程序和制发统一的不动产权属证书发表了自己的意见，对如何完善我国不动产登记制度提出了完善措施。
一、不动产登记的法律关系
不动产是与动产相对称的物的概念。所谓不动产是指依自然性质或法律的规定不可移动的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物(1)。不动产登记则是指登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序登记 (2) 。它是不动产物权变动的法定公示方法，是因法律行为发生物权变动的生效要件，也是不动产物权获得法律承认与保护的基本依据。不动产登记制度作为一项法律制度，从逻辑结构上分为行为制度和效力制度，行为制度以登记行为为规范的对象，规定不动产登记行为类型、程序以及行为主体的权利义务；效力制度以登记的法律效力为规范的客体，规定不动产登记的法律后果。本部分将通过对不动产登记的内在法律关系的探讨，进一步认识不动产登记制度。
不动产登记法律关系，是在不动产登记过程中形成的法律关系总和。从主体上看，不动产登记内在法律关系可以分两类，登记机构与登记申请人之间的纵向法律关系和登记申请人之间的横向法律关系。一般而言，纵向法律关系具有行政管理性质，是登记机构与相对人之间的行政法律关系。横向法律关系具有民事属性，是平等主体的登记申请人之间的民事法律关系。
纵、横向的登记法律关系相互衔接，共同构成不动产登记法律关系的整体。所以，不动产登记法律关系具有行政关系与民事关系交叉的双重性质。
1、纵向不动产登记法律关系
纵向的不动产登记法律关系，是不动产登记申请人对登记机构为登记行为过程中形成的，发生于登记申请人与登记机构之间，具有明显的行政管理性质，登记机构的登记职权、登记人的申请权与登记义务均体现了主体权利义务的行政性。
在国际上，不动产登记机关比较明确。在德国不动产登记机构为属于地方法院的土地登记局；在日本为司法行政机关法务局、地方法务局及其派出所；在瑞士多为各州的地方法院。这种做法，是以不动产物权登记直接决定当事人权利义务关系，故登记建立与司法系统的直接联系。如在德国，不动产物权的争议直接进人诉讼程序，当事人在此程序中不必起诉，而是向上级法院直接上诉；我国历史上制定民法之初也曾采用法院统一登记不动产的做法。后来因民国初期的司法混乱而改为属于行政机构的地政局统一登记，这一做法在我国台湾地区沿用至今(3)。登记机构的审查权，根据各国的立法规定，一是实质性审查权，这是对不动产有关权利状况进行全面审查核实的权力，对形式上完备、但欠缺真实性的登记申请可以驳回，实行要件登记制度、证券交付制度的国家为保障登记的绝对效力，均采此制；另一为形式上的审查权，这是对不动产名义权利进行审查的权力，实行登记对抗制度的国家采用此法，如法国、日本,《日本民法典》177条规定：不动产物权的取得、丧失及变更，除非依登记法规定进行登记，不得以之对抗第三人(4)。
登记申请人的权利义务主要体现为登记申请权和登记义务。登记申请权是不动产利害关系人申请登记的权利，与登记机关受理登记的义务相对应。登记申请权发生有两个前提：一是申请权利人与不动产有一定的利害关系；二是申请人的利益需要通过登记的方式得到保护。登记申请人的登记义务是指登记申请人对登记机构所负有的、对与之存在利害关系的不动产进行登记的义务，与登记机构的登记权限相对应，是一种行政义务，登记义务的行政性在不动产标示登记中得到最充分的体现。
2、横向不动产登记法律关系
横向的不动产登记法律关系是指在平等主体的登记权利人和登记义务人之间，在登记申请过程中所形成的法律关系，存在于登记申请人之间，在性质上属于民事法律关系。不动产登记申请在不动产事实上的权利状态与不动产登记薄上的记载不一致的场合，需要真实的权利人和名义上的权利人这两类当事人共同完成，登记利益对于这两类申请人是不同的。事实上的权利人因登记取得名义上的权利，因登记而受益；名义上的权利人因登记丧失名义上的权利，因登记而受损。因此，登记申请权对两类申请人的意义明显不同，对前者是积极的申请权，对后者是消极的合作义务，基于这一原因，不动产登记理论将前者称为登记权利人，将后者称为登记义务人。
所谓事实上权利状态与不动产登记薄不符，主要指两种情况，一是不动产权发生了实质的物权变动，即发生了所有权转移或附设权利，如地上权抵押权的设定、变动、取消，新权利人所享有的真实权利与不动产登记薄上记载内容相脱节；二是指虚伪登记。在这种情况下，登记薄上记载的是错误的权利、或已丧失的权利、或实际存在但已被涂销的权利，而与事实的权利状态不符。
横向不动产登记法律关系的权利义务表现为登记权利人的请求权和登记人的允诺义务。两者设置的目的都是为了保障登记顺利进行，实现真正权利人的利益，其权利义务具有目的同一性、内容对应性，因此，本部分仅对登记请求权进行详细探讨。
登记请求权与登记申请权不同，它是登记权利人享有的、请求登记义务人为登记申请行为的权利，从性质上看是一种民事权利，不能由权利登记人本身予以强制实现，而应通过法院裁决实现强制性保障。登记请求权发生的原因，一是不动产物权变动的事实，二是事实上的权利状态与登记的权利状态不一致，据此，登记请求权可以分为债权登记请求权和物上登记请求权。债权登记请求权基于不动产物权变动的事实产生，源于不动产物权变动当事人的债权契约，是与由从债务人交付义务派生的附随义务相对应的权利，无须在债权契约中约定，为法定权利。物上登记请求权的产生，基于权利的事实状态与不动产登记薄上的记载相互脱节，源于真实权利人享有的物权效力，本质上看是排除妨碍请求权的延伸。由上观之，登记请求权是一种法定权利，基于一定的法律事实发生，因其可诉性而具有强制性的效力.
二、不动产登记制度的经济背景
不动产登记制度作为一项法律制度，从来就不是孤立的，其内容取决于社会经济制度。不动产作为重要的生产、生活资料是任何社会不可缺少的调整对象。不同社会经济制度对不动产登记制度有着不同的要求。基于这一原因，研究不动产登记制度的一般性规律，就需要对其社会经济背景作以分析。
社会经济制度有两层含义，一为社会财产所有制形式，一为社会经济运行机制。财产所有制形式是社会根本经济制度，反映一个社会财产利益的最终归属状态，有公有制和私有制两种基本形式；社会经济运行机制，是社会经济运行的方式，在现代社会中也有两种主要形式，一为计划机制，一为市场机制。社会财产所有制虽然本质上决定社会财产制度，但其具体操作的内容，往往是社会经济运行机制影响的直接后果。本文所称社会经济背景，是指社会经济运行机制，具体地讲，是探讨计划经济和市场经济对不动产登记制度的影响。
1、计划经济体制下的不动产登记制度
计划经济体制，在一个相当时期曾一度是我国所采用的基本运行机制，虽然经过经济体制改革，市场经济已蓬勃发展。但在体制的转制改造过程中，计划经济体制的影响仍不容忽视。此外，对计划经济体制下的不动产登记制度进行研究，也有助于我们用历史的眼光分析市场经济体制下的不动产登记制度。
在计划经济体制下，不动产由国家直接行使支配权，不动产的开发利用由国家统一调控，不动产物权的取得由国家无偿划拨或分配，不动产的流转也需要国家行政调配完成。国家意志以行政决策的形式左右着不动产运行的全过程。
国家对不动产的计划管理，须依赖于系统的不动产产籍资料，以权威的产籍资料为依据才能确保宏观调控的合理性，避免调控行为的重复和冲突，取得秩序上的稳定。国家为确保产籍资料的准确性，通常将登记规定为不动产使用权取得的强制性程序。登记虽然具有不动产得以使用的要件功能，但在此情形下却不具备实际的要件意义。首先，不动产使用权在获得管理机关的正式批文后即已取得。其次，登记仅为对批准文件形式上的复核，没有实质内容。据此可认为，计划经济体制下的不动产登记，只是不动产使用者应当履行的行政手续，或者说仅是一种产籍管理方式，对不动产物权的取得、变更不具备实际的和法律的效力。
2、市场经济体制下的不动产登记制度
市场经济体制下，不动产及附设其上的权利始终以商品的身份、依权利人的意志而不是依国家的意志在市场上自由流通。而实现这种市场性流通的运行，需要满足三个前提：其一，作为流通标的的不动产及附设其上的权利被有效的界定，否则不具备流通的资格或流通将失去意义；其二，流通主体与流通标的之间的支配关系，即不动产权利人对不动产及附设其上的权利的支配权必须明确，否则，流通主体必将耗以相当的时间和成本确认此种关系，有碍流通、交易的效率；其三，流通的标志必须明确，否则权利转让与否第三人无从认定，交易的安全无从保障。
不动产不可移动的自然属性与市场经济体制要求的流通性存在先天的矛盾，这决定了不动产移转须是权利移转，不动产的占有者与实际权利人的脱节又要求以一定的权属标志形式对真正的权利人予以确认、合意、交付作为物权变动的要件仅能完成不动产交易的公示，但不足以公示不动产的流转，需要具有法律权威的方式公示不动产物权的设立、流转和消灭，将不动产物权状态公布于众，帮助第三人获得相关信息和判定是否为有关行为。这些需求都赋予不动产登记丰富的使命。可见，以登记的权威来明确不动产产权关系、公示产权的流转、保障权利人利益和交易安全，是不动产市场运行机制的客观要求。
三、不动产登记制度的完善措施
不动产市场是我国最为重要的市场，也是人民群众最为重要的经济活动集中的领域，必须有一套符合物权公示原则的不动产登记制度。但从我国不动产登记制度的历史变迁可以看出，我国不动产登记制度强调行政管理功能，忽视和弱化了其自身的公示作用，并且在法律依据、登记机关、登记效力等方面尚未达成统一，不动产登记发生作用的范围也未涉及农村，这充分体现出过去计划经济体制下的立法与当今市场经济体制需求的脱节。因此，在当前我国社会主义市场经济蓬勃发展的条件下，必须依据物权法对不动产登记的基本法理要求，按照物权法的规则来构造我国新的不动产登记制度，从而使我国不动产登记机关转变职能，加强对不动产市场的服务，通过登记公示不动产物权状态并供社会公众查询，备有关交易当事人参考，充分发挥不动产登记在物权公示效力、物权变动根据效力、权利正确性推定效力、善意保护效力、风险警示效力和监管效力六个方面的效力，这对我国市场经济的发展和人民群众生活秩序的稳定具有十分重要的意义(5)。
1、建立统一的不动产登记法律依据，即中国只能制定一部统一的不动产登记法，以物权公示原则为基础统一我国不动产登记制度。我国现行的不动产管理体制，实际是对不动产中的建筑物、土地、森林、水面、滩涂、道路等分别制定部门规章意义上的不动产登记规则。这些规则不仅散乱而且效力严重不足，世界上大多数国家的不动产登记法都是由最高立法机关制定的，而我国对不动产登记进行规范的法律、法规多由各部门和机关制定，在内容上互相矛盾，所以，我国必须由立法机关制定形式统一、效力足够的不动产登记法。
2、设立统一的不动产登记机关。在国际上，一些国家通常采用登记与司法系统建立直接联系的做法，以不动产登记直接或者间接决定权利人的实体权利。如，德国的不动产登记机关为地方法院的土地登记局；日本为司法行政机关法务局、地方法务局及其派出所；而瑞士则为各州的地方法院。考察世界各地的不动产登记制度可以发现，关于不动产登记机关有两个规律性的特点：一是登记机关一般为司法机关，二是登记机关的统一性，这两个特征都是物权公示原则决定的(6)。我国不动产登记机关分散且为行政机关，多头执政导致不动产登记簿不统一，从而引起不动产物权登记的法律基础不统一，严重妨碍不动产市场的健康发展。我国不动产登记机关应当统一，这是一个必然的趋势。有学者提出“登记只能由不动产所在地的县级人民法院管辖，即一级法院统一管辖，废止目前实行的多部门登记的管辖制度。此制度建立的目的，是为了维护不动产登记地籍资料的统一性(7)。这一观点不乏其科学性，有利于构建我国不动产登记体制，使之发挥强有力的公示作用，并迅速与国际接轨，但笔者作为一名基层法院法官，深知我国基层法院审判任务繁重，使之承担细致、周密的不动产登记业务，尤其是进行实质性审查工作，基层法院难堪重负。另外，由法院担任不动产登记机关，一旦登记有误引发赔偿，受害人就有可能起诉作为登记机关的法院，有损于司法的权威。法院作为登记机关还不利于国家行使有效的行政监督，原来的登记机关、人员、资料的闲置更是一种浪费，故我国不动产登记机关的选择仍应为行政机关，但必须保证统一，而不能象目前的多头负责，并且该登记机关应淡化其行政色彩，加强其服务社会主义市场经济体制下不动产市场交易的司法功能。国家可以在县级以上人民政府设立专门的不动产登记局，统管不动产登记的有关事宜。这是从我国司法现状、不动产登记的实际情况出发作出的选择，虽然较之国际先进立法有一定差距，但有利于避免建立新制度时的混乱，符合我国实际国情。
3、实现统一的不动产登记效力。统一登记效力，是不动产登记在同一逻辑层面上发挥效力。首先，要对不动产登记的审查制度作出选择，也就是我国不动产登记选择实质审查还是形式审查的问题。要使登记的内容与真实的权利相一致，就应当对登记的内容进行实质的审查，实行实质性审查，是登记具有公信力的必要前提(8)。我国以往的不动产登记采用的是实质性审查，在统一的不动产登记法制定中仍应坚持这一原则；其次，还应将不动产登记实质审查确定为各种具体的法律制度。不动产使用权及其上所负担的他项权利的设立，是非常典型的物权设立行为，法律应该规定这些权利的设立只能以登记作为其生效要件，彻底纠正重合同、轻登记的现象。不动产权利转移、变更、消灭亦应遵循这一原则，保护不动产权利的正常交易。有些学者提出登记实质审查虽然具有提高登记准确性的优点，但也有操作程序复杂、影响交易效率的缺陷。但是，我们应该看到，与登记形式审查相较，实质审查在保护交易当事人的合法权益方面、在防止欺诈行为恶果方面、强化登记机关责任方面、强化登记的公示、公信功能方面具有非常突出的优势。利弊相较，我国不动产登记法仍应采用实质审查。
4、应用统一的不动产登记程序。登记程序既是登记机关的工作程序，又是对申请人申请登记的步骤要求，对当事人权利的保护有至关重要的作用。以往由于不动产登记基本制度不统一，登记程序的规定也不统一，从而给当事人权利保护造成妨碍。在将来制定的不动产登记法中，应该统一登记的程序，以科学、高效的登记程序规范当事人登记行为和登记机关的职务活动，避免可能出现的登记失误和欺诈行为，满足快速发展的不动产市场的需要。
5、制发统一的不动产权属证书。权属证书即是登记机关核发的记载不动产权利状态的文书、证件。当前，我国由于登记体例不统一，存在着地权证、土地权使用证、房地产权证、房屋产权证、林权证等多种不动产权属文书并行的情况。不动产权属证书不统一，不但加重了权利人的经济负担，加重了不动产市场规范的矛盾，而且加剧了不动产管理机关相互的争执，且由于不动产权属证书是国家公信力保障发挥公示作用的，多样化的权属证书对其公示职能构成伤害，从而影响其反映物权状态、保障不动产物权变动安全的根本功能。故我国应当实行不动产权属证书统一，建立统一的不动产权属证书制度。
“五个统一”不是彼此孤立的，统一登记制度必然要求统一的登记机关，统一的登记机关的不动产登记才能应用统一的登记程序，制发统一的不动产权属证书，最终实现登记效力的统一。
参考文献资料
（1）梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2000年版，第119页。
（2）王利明：《试论我国不动产登记制度的完善》，载《民商法研究》》第5辑。
（3）李鸿毅：《土地法论》，1991年版，第260页。
（4）王书江译：日本民法典》，中国法制出版社 2000年版，第35页。
（5）孙宪忠：《中国物权法关于不动产登记制度的基本考虑》，载作者著《论物权法》，法律出版社2001年版，第476页。
（6）孙宪忠：《中国物权法关于不动产登记制度的基本考虑》，载作者著《论物权法》，法律出版社2001年版，第478页。
不动产登记建议范文6
随着不动产在人们生活中占据的地位不断提高，甚至占据到人民群众拥有财产比重的第一位，故而其纠纷的发生也同样呈上升趋势，因此也自然将不动产登记机构与人民法院紧密联系起来了。具体来说，两者之间的业务来往可以分成以下三类。
1.查询类
（1）《民诉法》第六十七条规定：“人民法院有权向有关单位和个人调查取证，有关单位和个人不得拒绝。”
（2）《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（法释〔1998〕15号）第二十八条规定：“人民法院在执行中有权向被执行人、有关机关、社会团体、企业事业单位或公民个人，调查了解被执行人的财产状况，对调查所需的材料可以进行复制、抄录或拍照，但应当依法保密。”
（3）最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二条规定：“人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。”
根据以上法律规定，配合协助法院查询和核实不动产的权属信息，是不动产登记机构与法院之间重要的一项工作。
2.查封类
（1）《民诉法》第一百零三条规定：“财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。人民法院保全财产后，应当立即通知被保全财产的人。”
（2）《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（法释〔1998〕15号）第四十一条规定：“对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。”
（3）《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第九条规定：“查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”
（4）最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第二条规定：“人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门办理土地使用权或者房屋查封、预查封登记手续时，应当出示本人工作证和执行公务证，并出具查封、预查封裁定书和协助执行通知书。”
由以上法规可以看出，不动产查封作为一种重要的财产保全措施，也是不动产登记机构协助人民法院办理的一项重要工作。
3.协助转移类
（1）《民诉法》第二百五十一条规定：“在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。”
（2）《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第二十五条规定：“查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施。
查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，其他人民法院已向该登记机关送达了过户登记协助执行通知书的，应当优先办理过户登记。”
（3）最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第一条规定：“人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。”
人民法院相关法律文书生效以后，往往要通过不动产登记机构协助人民法院将其确定的不动产权利转移到新的权利人名下，因而这项工作也是不动产登记机构配合人民法院最终实现司法功能的一项重要工作。
二、法院处罚的法律依据
不动产登记机构等相关个人和单位，如果在民事诉讼过程中拒绝配合人民法院依法进行的调查和执行行为，则构成了妨碍民事诉讼的违法行椋可能因此而受到相应处罚。具体的法律依据如下：
1. 《民诉法》第一百一十四条规定：“有义务协助调查、执行的单位有下列行为之一的，人民法院除责令其履行协助义务外，并可以予以罚款：
（一）有关单位拒绝或者妨碍人民法院调查取证的；
（二）有关单位接到人民法院协助执行通知书后，拒不协助查询、扣押、冻结、划拨、变价财产的；
（三）有关单位接到人民法院协助执行通知书后，拒不协助扣留被执行人的收入、办理有关财产权证照转移手续、转交有关票证、证照或者其他财产的；
（四）其他拒绝协助执行的。
人民法院对有前款规定行为之一的单位，可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款；对仍不履行协助义务的，可以予以拘留；并可以向监察机关或者有关机关提出予以纪律处分的司法建议。”
2. 《民诉法》第一百一十五条规定：“对个人的罚款金额，为人民币十万元以下。对单位的罚款金额，为人民币五万元以上一百万元以下。
拘留的期限，为十五日以下。
被拘留的人，由人民法院交公安机关看管。在拘留期间，被拘留人承认并改正错误的，人民法院可以决定提前解除拘留。”
3. 《民诉法司法解释》第一百九十二条规定：“有关单位接到人民法院协助执行通知书后，有下列行为之一的，人民法院可以适用民事诉讼法第一百一十四条规定处理：
……
（三）拒不停止办理有关财产权证照转移手续、权属变更登记、规划审批等手续的；
（四）以需要内部请示、内部审批，有内部规定等为由拖延办理的。”
三、不动产登记机构被处罚的典型案例
1.衡阳市中级人民法院（2015）衡中法执复字第29号
法院认为，2013年12月16日，衡阳市珠晖区人民法院要求常宁市房管局查封被执行人李朝发所有的位于常宁市培元办事处群英西路兴发农贸市场单幢09房产时，查封裁定及执行通知虽有瑕疵，常宁市房管局在收到查封裁定后，仍对查封裁定及执行通知上载明房产证项下的房产予以查封。但常宁市房管局在常宁市人民法院再次查封李朝发同一地段房产且对珠晖区人民法院先行查封的房产产生不同认识时，常宁市房管局在常宁市人民法院的要求下擅自更改了查封范围，未主动告知珠晖区人民法院查封范围的变更；且将珠晖区人民法院的查封日期从2013年12月16日变更为2014年6月23日。执行法院认定常宁市房管局变更查封范围和查封日期违反协助执行义务属实，但处罚力度过大，应酌情减轻处罚。最终改判处罚五万元。
笔者点评：本案中，不动产登记机构在收到珠晖区人民法院的查封文书时，没有对其瑕疵及时提出审查建议就办理了查封登记，而后在常宁市法院来查封的时候又没有征求原查封法院的意见就径行变更了查封范围和查封日期，因此导致了受处罚的结果。
2.龙江大庆市中级法院（2016）黑06庆执复1号
高新法院于2015年12月18日作出（2015）庆高新执字第616-2号罚款裁定，对安达市国土资源局罚款100万元，限在2015年12月25日前缴纳。
法院认为，复议人安达市国土资源局作为案涉土地的主管部门，其应当自觉按照生效法律文书的规定履行相应的协助义务，而不是以“内部审批”等借口拖延执行，推诿执行，甚至是拒绝执行。法院有权依据《民诉法》第一百一十四条的规定进行处罚，而在处罚后仍不履行协助义务的，高新法院可以向监察机关或者有关机关提出予以纪律处分的司法建议。
笔者点评：根据相关法律规定，不动产登记机构是不能对法院的生效法律文书的内容进行实体审查的，应当及时、无条件地履行，不能以“内部审批”等理由来拖延推诿。即使是认为该协助要求有问题，也应该先受理该文书，而后再给人民法院写审查建议。
当然，属于无办理权属登记的情况下要求协助的除外，如要求将无合法来源的土地使用权、违法建设的房屋协助过户的。
四、不动产登记机构的实务应对
根据以上典型案例中被罚的具体情形，基本上可以分成协助错误、拒绝协助、以内部程序为由拖延执行，等等。对此，不动产登记机构应当区分情况来予以应对。
1.对于有登记信息且相关协助手续齐全的必须及时办理，不应拖延或者以内部程序来对抗协助义务。需要特别注意的是，对于人民法院来说，不动产登记机构只要签收了协助文书，协助义务就生效了。因此，对于人民法院合法的协助查封要求必须立即予以处理。
2.对于没有相关权属登记的不动产的查封可以不予受理。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第十条规定：“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”
《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”
因此，除了法律特别规定可以预查封的情况以外，对于未登记的不动产，法院应该以贴公告的形式予以查封，而不动产登记机构则因为没有相关信息而无协助的义务。
3.法院要求协助执行的不动产与登记内容不符的，如权利人不同、坐落、房号与登记簿记载不一致等。发现以上情况的应该书面告知法院工作人员，如法院仍然要求执行的，可以让其重新出具正确的协助执行文件。
4.不动产登记机构认为法院要求协助的内容与法律冲突的，如认为被执行不动产不宜分割执行的、执行时变更许可用途的、对集体土地上房屋执行不符合法定条件的，等等。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第三条规定：“国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。”因此，不动产登记机构应当先行受理协助执行的文书，而后在给法院出具书面的审查建议书，法院是否接受，最终应当以法院的意见为准。
5.对于有不动产上查封与轮候查封并存时的处理方法。根据《关于建立和完善执行联动机制若干问题的意见》（法发〔2010〕15号）第十二条规定：“轮候查封的人民法院违法要求协助办理房屋登记手续的，依法不予办理。”
根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》（法释〔2016〕6号）第二条规定：“优先债权执行法院要求首先查封法院将查封财产移送执行的，应当出具商请移送执行函，并附确认优先债权的生效法律文书及案件情况说明。
首先查封法院应当在收到优先债权执行法院商请移送执行函之日起15日内出具移送执行函，将查封财产移送优先债权执行法院执行，并告知当事人。
移送执行函应当载明将查封财产移送执行及首先查封债权的相关情况等内容。”
