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房地产业务管理范文1
摘 要 房地产业是高投入、高风险的行业，其经营效益具有很大的不确定性。在严厉调控的背景下，惟有践行内涵发展，推行精细化管理，特别是提高企业的财务管理水平，将是房企度过市场和政策寒冬的法宝。本人结合自己从事房地产财务管理的实践，浅析了房地产财务管理的几个关键环节。
关键词 房地产企业 财务管理 关键环节
一、房地产企业财务管理概述
（一）房地产企业经营的特殊性
1.开发项目差异大、周期长、涉及的环节多。开发项目所处的位置、环境不同，其特点各异；建设周期长，每个项目少则几个月，多则几年；每个项目经过选址、可行性论证、立项、规划、征地拆迁、勘察设计、报建招标、开工建设、预售、竣工验收、交付客户入住、售后服务等环节；期间需同土管、住建、规划、施工、供应商、购房户等多方打交道，关系复杂。
2.投入大、不确定性高。 单个项目少则几百万，多则几千万甚至几个亿的资金投入；开发过程不确定因素多：小到城市规划、项目设计变更，大到国家产业、税收、货币政策的变化，社会因素、政治因素、技术因素的变化都给房地产业带来风险。
3.从产品方面看，其开发产品具有高价值属性，其价格及销售受国家政策调控影响巨大，销售方式多采用预售和分期付款销售。房地产业经营的上述特点 ，决定了房地产企业财务管理的特殊性，影响因素多，管理难度大。
（二）房地产企业财务管理的内容
房地产企业财务管理内容具体包括以下方面：营运资金、投资、筹资、利润分配等方面管理；经营中伴随资金的发生分成以下几个业务循环：销售与收款、采购与付款、筹资与投资等，财务预算是综合的财务计划，贯彻于整个业务循环。围绕房地产财务管理过程的业务循环及全面预算，抓财务管理的关键环节，才能真正降低成本、提高经济效益。
二、房地产企业财务管理的几个关键环节
（一）财务人员选配环节
任何事情都是由人来做的，“人”是企业中最重要的因素，是企业发展源泉和动力，也是企业某些风险的制造者、管理的实施者和被实施者。作为管理核心的财务管理，它的人员配备尤为重要，企业应将职业道德素养好、专业胜任能力强的人员选派到财务管理岗位上，根据的业务特点和管理要求设置专门机构，明确职责权限，将责任落到实处。
（二）采购与付款环节
房地产企业的采购是指购买物资或接受劳劳及支付款项等相关活动。企业应建立请购、预算、供应商评估和准入制度，通过招标、协议、谈判、询比价、定向等方式获取商品和劳务，建立严格验收及出、入库手续；对有资质和检测要求的，必须审核相应资质证明，提供法定部门的检测报告。付款环节应严格审查发票的真实性、合法性、有效性，发现异常，拒绝付款；按合同规定付款，避免付款不及时造成工期延误及纠纷产生；加强预付账款管理，对于大额和长期挂帐的，应进行追踪核查，发现异常及时报告采取措施，尽快收回款项。房地产的每个项目分为以下环节：工程立项、招标、造价、建设、验收等，财务部门应严格审核相关部门的签证，按合同要求、工程形象进度支付工程款，施工方须提供税务发票，防止造成超付工程款，发生开发成本无法入账及代缴税款的现象，进而使对企业所得税、土地增值税汇算清缴无法进行并带来损失。财务部门应加强竣工结算管理，严格结算程序，以结算发票、施工合同、审核的工程结算书、造价法规为依据，扣留有关款项，将工程尾款及时支付给施工单位。
（三）销售及收款环节
房地产业多采用预售方式，以分期收款的方式收取房款，财务部门应加强销售台账的日常管理和销售合同订立及执行情况的检查，督促销售部门按合同约定的时间和金额收取房款，对客户延迟交款的，经批准后采强硬措施，督促售房款及时收回，以加快资金周转。对于设计变更和工期延误，应及时与客户沟通，避免纠纷发生；房产管理部门应审核销售通知、结算单、销售发票无误后，将房产钥匙交予客户，发现质量问题及时通知售后服务部做好售后服务工作。
（四）预算环节
房地产企业的特殊性决定了其实行全面预算管理的必要性。预算是企业未来一定时期内经营、资本、财务等各个方面的收入、支出、现金流的总体计划。预算控制的内容涵盖企业经营活动的全过程。企业通过预算的编制和检查预算的执行情况，可分析内部各单位未完成预算的原因，并采取改进措施。完整的预算管理包括编制、执行、考核几个环节，企业应根据自身特点成立由最高层领导、各预算单位组织实施、内部审计部门负责检查的预算体系。通过严格编制项目预算、项目现金流预算、项目利润预算来对项目建设中将发生的开发成本、开发间接费、经营收入、项目利润、借款计划等进行整体预算，形成各职能部门的联动；通过编制经营预算包括收入、成本、管理费用、营销费用等专门预算以及编制预计资产负债表、预计利润表、预计现金流量表对相关项目在特定经营期间进行细化预算；编制财务预算包括资本预算、现金流量表预算、预计资产负债表、预计利润表等对今后几年甚至更长时期的工作作出财务规划；在保证日常营运资金的前提下，根据现金余缺，综合评价不同融资、投资方案的情况下，做出合理的融资、投资决策，并纳入预算体系。企业应严格按审批的预算开展各项业务活动，并定期检查其执行情况，结合企业实际情况做出修改、调整，使预算更客观地反映企业各个层次员工的业绩效率，结合绩效考核，形成激励和约束机制，不断激发整个企业的活力和创新能力。
结束语：随着国家对房地产业调控政策的深入，房地产业的经营环境将更加恶化，各房地产企业将面临更大的资金和市场压力，企业要生存、发展、获利，只有苦练内功，在抓好包括以上关键环节在内的财务管理的前提下，加强精细化管理，降低开发成本、费用，提高产品品质及功能，满足不同消费群体的需求，才能在激烈的竞争中处于不败之地。
参考文献：
房地产业务管理范文2
关键词：房地产；开发企业；财务风险
一、房地产开发企业的现状
1.房地产开发企业投资高速上涨，空置率过高
中国内地房地产从整体上看虽然仍然处于较为正常的发展状态，但是，区域性过热现象的例证也表现泡沫在局部地区实际存在。房地产业本身就是一个高风险与高效益并存的行业，近几年来，房地产投资增速过快，空置率上升及房地产价格迅猛上涨等问题一直伴随着房地产行业的发展。
2008年全国房地产投资增幅高达21.8％，2009年投资增幅持续上涨，达到31.4％。国家统计局对外公布的2008年6月份“国房景气指数”显示，截止到2008年6月末，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，增长2.2％。房屋的空置虽然是暂时的，但过高的空置自然会造成房地产开发企业的大量资金被占压，在给企业带来较大的资金压力的同时也增加了企业成本，影响了企业的投资收益和进一步发展，其中的风险不言而喻。
2.房地产开发企业价格上涨过快，房地产业发展过度依赖银行信贷
房价严重偏离居民的收入水平和购买能力，一方面使得房屋大量空置，另一方面房地产供求严重脱节，从长远的眼光看，对于整个行业的发展有弊无利。房地产是一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都离不开金融的支持。从房地产企业开发资金来源分析，大多数房地产企业自有资金不足、多年负债率高的情况下，开发商的自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。我国的房地产企业起步晚、基础差、规模小，远未实现规范化，不少房地产企业资产负债率在70％以上，承受着巨大的财务风险。部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。活跃在房地产市场上的资金无论以何种形式出现，多是从银行出去的。换言之，房地产投资与消费都与银行信贷支持密不可分。
3.房地产开发企业财务风险巨大
中国内地房地产行业表现出四方面的问题：资金来源相对单一，银行风险大；房价增长过快，价格和市场风险偏高；城市开发过快，土地成本升高；粗放式经营，耗能过大。深万科、金融街、深振业等30家房地产行业上市公司近5年来的经营发展状况表明，房地产行业近年来资产规模和主营业务收入增长较快，发展迅速，期间费用占主营业务收入百分比逐年下降，经营管理逐步由粗放型向集约型转变。主营业务利润率呈现出下降趋势，存货周转率也放缓，反映出房地产行业在快速发展的同时，一些经营风险也正逐步显现。
5年来，30家房地产上市公司总资产由540亿发展到841亿，增长了55.69％。其中，存货净额由264亿增长到了442亿，增长了67.78％。主营业务收入由141亿增长到274亿，增长了94.07％。资产负债率2001年最低为49.08％，2002年最高为54.55％，并呈上升趋势。由上可知，地产作为一个典型的资金密集型行业，房地产企业资金投入量大、回收期长与变现能力差的特点决定了其必然会面临巨大的财务风险。
二、房地产开发企业财务风险存在的问题
1.融资渠道过于单一
大陆房地产金融业不发达，主要靠商业银行贷款支撑着房地产开发投资的资金需求。融资方式除银行贷款外，目前采用的还有信托融资、发行企业债券、发行股票并上市、股权投资、基金等。但我国房地产金融方面的政策法规尚未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。其它融资方式一直以来受到较多限制，发展缓慢，多元化资金支持体系和风险分担体系远未形成。由于融资渠道过度集中于银行，导致房地产业对信贷的扩张与收缩十分敏感，信贷政策的每一次紧缩，房地产企业的资金链都遭受着巨大的冲击，难以从其他途径筹措到足够资金来满足连续再生产的需要，面临相当大的财务风险与经营风险。
2.资金分配随意性大，利润分配程序不规范
众多的房地产开发企业利用国家住房制度改革带来的机遇纷纷加入到房地产开发中，投资具有一定的盲目性。企业成立时间短，人才匾乏，成立后往往忙于项目开发，没有时间来系统规划企业的未来走向。另外，如何分配利润往往由投资人决定，利润分配采取何种形式，分配多少以及何时进行分配往往基于投资人对房地产市场未来走势的判断，而不是根据企业的融资需求、资本结构及企业内、外部关系人的要求来确定分配的。投资人认为市场前景光明，会去寻找新的投资机会，将获取的利润投资到新开发中去；投资人认为市场前景暗淡，就会通过利润分配方式会抽走资金，转向投资其他行业。
为了减轻税负，企业不是按照公司法及会计制度规定的程序进行利润分配，而是在产品开发过程中将部分利润转嫁到各种成本费用中去，通过其他渠道提前将未来的利润转移出去。这样，企业的账面往往反映为亏损或微利。
3.财务管理机制薄弱
大陆的房地产企业，特别是大型房地产企业大都由国有资本控制或者本身就由国有企业转化而来，往往带有效率较低、管理水平欠缺、内部激励与约束机制不健全等缺陷。企业之间、各部门间在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成资金使用效率低下，资金的安全性、完整性往往无法得到保证；大部分房地产企业内部财权集中在关键人手中，过于注重控制而疏于管理；记账的业务只是非开票不可的业务，有的账目只是走形式。以上种种因素导致了企业财务管理停滞在较低水平，在核算方法上还停留在简单的收付记账法，财务人员的财会专业知识缺乏，应用水平不高。财务人员制作的财务报表无法真实地反映企业的财务状况和经营成果，企业决策者根据财务报表进行决策，就会导致财务决策失误。
三、抵御房地产开发企业财务风险的对策
1.发展多元化直接融资，进一步完善间接融资
适度放宽股票融资政策限制、提高直接融资比重，才能真正分散融资风险。中国内地《公司法》对公司债券发行主体、发行条件的规定非常严格，如果严格按照目前《公司法》规定，那么长期债券融资的大门可以说对中国绝大多数房地产企业来说都是关闭的。因此，国家应适度放宽限制条件，增加发行长期债券的额度，可以为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。此外，还应以短期融资为契机，改善大型房地产企业的债务融资结构。
现今各大银行在个人按揭贷款方面创新不断，但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行＋外资银行、中资银行＋信用担保机构、中资银行＋信用担保机构＋担保企业、中资银行＋担保企业甲＋担保企业乙等等，为企业提供各种担保
和抵押贷款。
2.高度重视可行性研究，加强资金回收风险和收益分配
可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，这是房地产及其他任何投资建设项目前期不可缺少的一个阶段。随着市场的成熟和饱和，增加了房地产投资的风险，通过可行性研究为投资者决策提供科学依据。可行性研究阶段对风险的评估，分析正确与否，将直接影响到房地产投资项目的成功与否。房地产开发企业必须建立一支高水平、多学科的开发队伍，加强房地产市场调研，充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会、环境资料，并且对此加以分析和综合，建立一个庞大的信息系统，对项目进行可行性研究，从而通过科学预测，对项目准确定位，选择适宜的投资项目类型、投资区位和开发时机，减少房地产投资开发的盲目性。
对于房地产开发企业来说，其利润分配策略的制定应根据企业经营战略、投资及融资策略的需要制订长期的利润分配规划，杜绝分配的随意性。由于目前房地产开发企业的利润分配具有不规范、随意性的特征，导致企业的资本结构不合理，资产负债率极高，严重影响企业到外部进行融资。同时，没有充分利用内源融资成本低的优点，增加了企业的融资成本，严重影响了企业的利润。所以，房地产开发企业应根据企业经营战略及融资策略的要求，制定合理的利润分配政策，优化资本结构，增强的内源融资能力，降低融资成本，增加企业利润。利润分配以转增实收资本为主，减少分配现金。房地产开发企业在制订利润分配战略应充分发挥内源融资功能，尽量减少分配现金，以转增实收资本为主。
3.宏观经济政策调控下的财务风险防范，完善企业财务管理机制
房地产业作为我国经济的一个新生长点，对国民经济增长发挥着重要的带动作用，如果政策效力过猛，调控力度过大，有可能引起连锁反应，抑制经济增长，因此政策力度选择应适当。同时，应当努力为房地产开发创造一个良好的法制环境，完善市场功能。规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的融资风险。比如，我国至今尚未推出产业投资基金法，无法以法律的形式将房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原则加以规定，房地产基金无法可依，证券投资基金不能直接投资于房地产项目。另外，债券融资的法律法规都还不完善，应对房地产证券化给予明确的法律依据，加快修订《企业债券管理条例》，税法的修订，住房保险市场的完善等等，相关法律、法规制度的建立和完善是亟需解决的。
另一方面是机制的完善，应在企业集团各公司及各有关部门间，建立严格的内部控制程序和相互制约措施，并实行重大事项报告制度和集体决策制度，避免决策失误和舞弊事件的发生。尤其在资产处置、资金调度、销售结算、提供担保和对外投资等方面，明确决策人员和执行人员及会计人员、经办人员与保管人员之间的职责权限和工作程序，从而规避因管理松懈或内部控制不严给企业造成的财务风险。最大限度地预防和控制企业可能出现的重大财务风险。企业财务风险可分为可控财务风险和不可控财务风险。房地产企业财务风险管理主要是对可控财务风险的管理，通过构建财务风险防范体系，科学地进行事前控制，减少经营活动中的财务风险。为适应组织结构扁平化发展趋势，企业财务管理应广泛应用现代化的网络、信息技术，加快信息集成化速度。这是防范与化解财务风险的重要措施，也是确保企业财产安全和财务活动效益性的有效手段。
参考文献：
【1】郭仲伟：风险分析与决策【M】，北京：机械工业出版社，1987
【2】张友棠：财务预警系统管理研究【M】，北京：中国人民大学出版社，2004
【3】刘恩禄
汤谷良：论财务风险管理【J】，北京商学院学报，2008，2
房地产业务管理范文3
关键词：房地产企业；财务管理；现状；对策
一、前言
房地产企业作为资金密集型企业，项目开发投入的资金量较大，资金回笼周期较长，如果运营管理不善，势必会引发各种社会问题。因此，有必要采取措施加强财务管理，以促进房地产企业“温和”发展。
二、房地产企业财务管理的现状
1.财务管理制度有待落实
尽管当前我国有许多房地产企业已经建立了相应财务管理制度，但是由于高层管理者对财务管理工作重视程度不高，既定的财务管理工作并未真正地落到实处。这就导致财务制度在有些情况下形同虚设，且随着时间推移，很容易造成企业的经营管理不到位、信息披露不准确现象频发。而且，部分地产企业财务管理权责不够分明，影响信息传递及沟通效率，导致财务信息缺乏真实性和可靠性。除此以外，我国有些房地产企业的财务信息化管理仍滞留在传统的、基础的会计核算阶段，无法及时搜集与反馈财务核算信息、财务绩效评价，偏离了战略财务管理的理念。
2.企业财务结构问题
据相关资料统计，2015年房地产企业平均资产负债率为66%，以房地产开发贷款政策为例：住宅开发项目自有资金比例不低于35%，商业开发项目自有资金比例不低于50%，房地产行业的发展依赖大量外部资金，如何选择合适的融资渠道是首要问题。房地产企业会根据自身现有规模、项目施工进度选择银行间市场、信托计划、保险资管计划、券商资管计划、房地产私募基金等融资渠道。由于目前银监会、保监会、证监会等监管机构的融资信息无法完全对称，部分地产企业在资金压力迫使下，可能会引入两种以上融资渠道进行组合，加大资金杠杆，增加了财务管理的风险。
3.资本回收风险
作为不动产投资行业之一，房地产业相对于一般企业，投资回报周期较长、资金回笼期间风险较大[1]。以二三线城市为例，开发面积约十万方的地产项目完成立项报批、施工建造、开盘预售、竣工交付的这一个完整开发周期需要四至五年的时间。在这段时期内，地方宏观调控、产品竞争力、金融业政策波动、购房人投资偏好等不定因素都会导致潜在的运营风险。在建设项目一旦启动，外部融资陆续注入，时间越久，资金机会成本就越高，持续投资，资金回收难度系数持续增加。如果在市场行情回暖和房价逐步攀高双重态势下，开发贷款与资金回笼风险不易显现；一旦房地产业进入下行通道，市场成交均价大幅回落，银行业为规避经营风险而收紧经营性贷款政策、提高居民购房按揭贷款门槛，就会导致房地产企业进退两难，陷入被动局面，直至资金链断裂。
三、改善房地产企业财务管理的对策
1.完善财务管理制度，加强执行力完善
房地产企业的财务管理制度。首先，企业在掌控和预测外部环境和内部条件变化的基础上，制定科学的、可持续发展的企业战略。财务部门根据企业战略目标，结合企业自身的经营项目现状以及企业财务管理特点，以管理层的角审视项目开发环节中涉及财务管理活动的工作内容角度，发现问题，提出解决方案，制定明确的规定。只有通过在经营活动中实践协作，重新梳理的房地产财务管理制度、及时改善瑕疵环节，才能更加有效地渗透于企业自身发展的各个环节中、优化业务流程，避免出现财务管理活动混乱的现象，从而实现降低企业运营风险的目的。其次，房地产企业在制定财务管理制度的过程中必须兼顾企业的其他管理制度，保证财务管理制度与其他制度的协调性，优化企业的资源配置，减少企业内耗。财务绩效评价是一项长期而核心的工作，除了贯彻对“盈利能力、资产结构、运营能力、公司成长性”的财务定量评价，还需要结合企业特点，落实财务定性评价，即对一段时期内企业的财务管理制度制定与执行、全面预算、资金管理、财务核算、财务信息化、财务人员综合素质、财务风险进行整体评估，与行业先行企业管理水平对比，取长补短，自我完善。
2.加强财务内控建设，为其预算提供条件
身处全球化信息时代，计算机信息技术以及网络技术的快速发展，我国各行各业已经将热门高新技术引入自身建设发展中。房地产业在国家基础建设中有不可忽视的重要作用，为了应对市场经济的要求，保证房地产企业财务管理工作的顺利开展，房地产企业应该加强财务内控建设，将信息化技术应用于内控建设中，为房地产企业的预算、采购和销售等工作提供有利条件，实现乃至超越“三算合一”主要目标。为此，企业管理层必须加大财务管理信息化的资金投入，及时更新所需的软件和硬件，引进专业技术团队，有针对性的进行专业软件开发，持续开展财务管理人员的专业技能培训[2]。其次，企业管理层需要善于发现财务管理职能与各职能部门工作环节的协作特点，加大信息化建设的宣传力度，让财务信息化理念深入每个部门，从而配合信息化建设的推进。房地产企业可以运用信息化技术和网络资源建立相对完善的信息数据库，并将关联的财务管理信息资源存储于信息库中，以便财务管理人员及时统筹相关部门、下属分子公司、乃至大型集团公司的资金运作，最大化提高工作效率。
3.健全财务审核体系，加大监管内控力度
健全财务审核体系，加大监管内控力度，应该从以下几点入手：第一，增强财务管理意识。房地产企业的职能部门负责人要高度重视财经法规以及财务管理制度，单位员工才能认识到财务管理与企业的健康发展息息相关，从源头上改变财务管理意识落后的状况，进而减少财务管理制度推行过程中的阻力因素。第二，房地产企业应该成立或对外委托独立的财务监督机构，加大对基础财务工作的监管力度，从而将财务管理制度落到实处。与此同时，房地产企业还要对企业制度的建设和执行进行督促和监察，以便保证财务管理工作能充分发挥其价值，保证财务管理工作的效率。第三，房地产企业应该从财务管理程序上避免企业高级管理人员权利独揽现象，要对权利进行合理拆分和制衡，努力实现决策、执行和监督的三权分立。为此，房地产企业必须在经济活动中，将房地产建设所涉及的项目进行科学论证，并采用集体决策的方式，避免将决策权集中于个人，从而实现权力制衡的目的，提高财务管理水平[3]。
4.合理选择企业融资形式，确定融资策略
房地产企业在选择融资方式时要综合考虑融资成本、企业风险、信息传递、资本结构等各方面的因素。其中考虑顺序为：第一，考虑内部积累，鉴于这种方法融资阻力小、风险小、无发行成本。第二，考虑借贷，此类方法速度快、弹性大，保密性好，是信用等级高的企业进行融资的最佳途径。第三，有价证券，这类方法一般倾向于先发行公司债券。企业不能无偿使用筹集的融资本金，应该在付出相应代价后，再向股东、债券持有人等资金支付利息和股息报酬。而企业在融资过程总中必须注意控制融资成本，如支付股利、利息、手续费、佣金等。另外，在确定融资策略之前，企业必须了解融资策略的种类：其一，配合型融资策略，实际上是一种理想型模型，难以真正实现。其二，冒险型融资策略，这类融资策略使资金需求能通过大比例短期负债通融。其三，保守型融资策略，其短期负债比率较低，可以降低公司无法偿还到期债务的风险，但是长期负债融资成本高于短期融资。房地产企业要做的是，立足于当前的实际情况，合理选择企业融资形式，科学制定融资策略。
近期政府提出“以债转股去化融资杠杆”的构思，目的是减轻企业的偿债压力，这对于房地产业会有一定促进，但银行方面会损失资金的机会成本，只能作为权宜之计，长久之计还在于调整地产行业产能结构。另外在操作层面，银行入股上市公司可以在二级市场灵活买入与减持，但银行入股非上市公司就缺乏有效的退出机制。目前只能寄期望政府可以及时出台上市公司“债转股”初步试行方案；同时为非上市企业量身打造方案，例如银监会等监管部门制定股权对价的仲裁机制、出台相关准入及安全退出政策。
四、结束语
总而言之，面对日益严峻的国际、国内形势，部分房地产企业应该认清自身财务管理现状，认真研究并采取有效对策，积极应对财务管理制度不健全、企业财务结构不合理、投资回收风险大，财务管理工作者能力不均等问题，促进房地产企业的进一步发展。
参考文献
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[2]陈素均.关于房地产企业财务管理现状及对策探析[J].房地产导刊，2014，11（34）：14.
房地产业务管理范文4
关键词：房地产企业；财务管理；问题；对策
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）05-0-01
一、房地产企业财务管理的特点及意义
房地产企业具有资金密集、生产周期长、风险相对较大等特点，这就决定了其财务管理的特殊性。表现为：一是上下游产业链长、占用资金多、中间环节多，使得财务管理难度加大。二是财务关系涉及范围广，不仅包括与债权人、债务人、投资者、内部员工之间的关系，而且包括与国土、规划、环保等政府部门之间的被监督与监督的关系。三是经营的不确定性与高风险性。房地产企业资金回收周期较长，同时受到政策因素的影响，无疑会加剧财务管理的不可预见性，甚至引发财务风险。加强房地产企业财务管理具有重要的现实意义：一方面，可以使企业资金管理更加集中，便于资金的筹集和使用。完善筹资管理能够短时间调集企业发展资金，使房地产企业及时把握商机，为其投资决策提供资金保障。另一方面，可以使管理更加专业，监督更加严格。房地产企业财务管理实施双重管理，子公司财务管理人员既受本部门领导，又要接受公司的行政领导。此外，财务管理可以使内控机制统一，有利于企业对子公司的考核，以及利润的合理分配等。
二、房地产企业财务管理现存问题分析
1.房地产企业财务管理制度不完善。健全的财务管理制度是现代化房地产企业财务健康运行的重要保障。但由于我国房地产企业起步晚，发展过快，行业市场不健全，未能形成科学、完善的财务管理制度。企业资金分散、闲置问题突出，多头开户、资金账外循环等现象也较为常见，加上一些中小房地产企业财务大权掌握在个别人手中，在没有经济合同等情况下随意支付，使财务部门难以掌控实际资金周转情况，而财务管理制度却没有对其约束，不利于企业经济效益的提高。
2.忽视现金管理，风险防范意识不强。房地产企业财务管理的核心必然是做好现金流管理。但目前不少房地产企业，尤其是中小型企业，只重视招标、投标环节的财务预算编制，却对现金流向不予关注，最终导致企业资金周转困难，甚至出现现金链断裂的风险。再有，企业管理层现金管理意识淡薄，造成房地产企业财务状况难于满足银行信贷标准，因而影响企业的资金筹集。银行融资渠道的不畅通，加上房地产企业资金紧张的现实，迫使企业从其他渠道高息筹资，因而加剧了财务风险。
3.房地产企业融资渠道相对单一。房地产企业资金筹措比较单一，国家出台一系列打压房地产的政策，贷款资金已得不到银行的支持，为了弥补运营资金缺口，有的甚至于通过民间高利息借贷进行融资。部分房地产企业能通过发行企业债券的方式进行融资，但大多数企业并不满足公开发行公司债券的基本条件，因而不法获得所需的资金。近年来，随着国家对宏观经济的调控，银行对房地产企业放贷的门槛也随之提高，客观上收窄了其从银行等金融机构融资的渠道，加大了房地产企业发展的不确定性。
4.审计监督不力，缺乏奖惩机制。尽管房地产企业设置了审计机构，也有相关管理制度出台，但鉴于房地产企业自身的复杂性，实际的审计监督工作往往缺乏约束力，尤其是对财务管理的控制显得软弱无力，甚至于发现问题还帮助其隐瞒，给企业长期发展造成负面影响。奖惩机制不健全也是房地产企业财务管理弱化的重要影响因素，即使形成相关制度，也仅仅是一纸空文，难以真正执行。对于财务主管，通常缺乏对其的绩效考核，而更多的是依靠道德来约束，监督效果差。
三、加强房地产企业财务管理的对策
1.建立健全房地产企业财务管理制度。房地产企业财务管理部门应在国家相关法规的基础上，依据企业经营项目及财务管理特点，梳理财务管理活动各方面的内容，明确规定财务管理的流程、标准等，建立涵盖各环节的财务规章制度，使得财务管理活动更加规范化，从源头上把控财务风险。在制定财务制度的同时，要综合考虑其他管理制度，使各项规章制度相互配合，更好地为企业整体管理活动服务，优化企业资源配置。另外，要确保财务管理制度的严肃性和权威性，对于违规行为严肃处理，决不姑息。
2.重视现金管理，提高财务风险防范能力。通常情况下，高收益必然伴随的高风险，房地产行业也是如此。企业的每一项重大决策都可能会给其带来无法预测的风险，因此，企业管理层必须重视现金管理，拥有较强的风险防范意识，投资决策前一定要进行可行性分析，充分考虑项目可能存在的风险，以及企业自身的风险承受能力，在确保资金安全的基础上提高投资回报率。同时，要加强财务管理人员现金管理意识，关注企业现金流状况，并及时反馈企业管理层，为其决策提供依据，进而降低企业财务风险。
3.优化融资方式，拓宽融资渠道。为了把握投资机遇，满足企业发展的资金需求，做好筹资管理，房地产企业必须优化现有的融资方式，在符合法律法规的基础上拓宽融资渠道。一是充分开展银行贷款以外的其他金融业务，如通过信用证、承兑汇票、商业汇票、保函等结算方式进行短期融资；二是将企业做大做强，在符合条件的情况下，发行股票、债券等筹集资金；三是在资本市场中寻找战略合作伙伴，依靠自身优势吸引投资者，进而实现融资的目的；四是借助并购、重组等方式，扩大市场占有率，提高流动资金占比。
4.提高审计监督的执行力，落实奖惩机制。加强对财务工作的审计监督力度，不仅仅要在形式上做到位，更应当监督工作落到实处。一方面，在审计制度的制定上要具有可操作性，尽可能细化财务管理审计监督条款，制定统一的标准并严格执行，发现问题及时上报，进而降低企业各项成本。另一方面，要落实财务管理奖惩措施，不论高管还是普通员工，一视同仁，对于财务管理工作成绩突出的员工，要及时予以精神或物质上的奖励，对于违反财务管理制度、违规操作的，要严惩不贷。
参考文献：
[1]徐榆秋.房地产企业财务管理刍议[J].中国外资，2011.
房地产业务管理范文5
关键词：“营改增”；房地产；财务管理；影响
中图分类号：D9
文献标识码：A
文章编号：16723198（2015）20019502
1 房地产行业“营改增”的背景和必要性
2012年1月1日起在上海市交通运输业和部分现代服务业开展营改增试点改革，拉开营改增的改革大幕，同年8月营改增试点分批扩大。
“营改增”政策出台的初衷，主要是消除制约服务业发展的税收制度障碍，同时，从总体上减轻生产业相关产业链的税负。“营改增”能够实现税制转换，打通连接二、三产业增值税抵扣链条，从制度上解决货物与劳务税制不统一和营业税重复征收问题。
而房地产行业具有基础性，先导性，协调性等特点，关系国计民生，其实施的必要性如下：
（1）从企业层面看，“营改增”后更加规范财务税收管理，规范经济市场行为。“营改增”后只有规范的账务处理才能正确进行纳税申报，而现有的施工行为营业税的申报方式基本上是粗放型，可能导致虚开发票的，给后续税收征管带来困难，无法规范行业市场经济行为，对行业内公平竞争形成了阻碍。
（2）从行业层面看，有利于提高房地产行业竞争能力。营改增后，房地产业营业税改征增值税，有助于提高行业的分工与专业化，如房地产公司可把原施工合同分离为采购原材业务与劳务业务，从而节约施工环节的成本，这样可降低建筑成本，提高自己的市场竞争力。
（3）从消费者层面看，利于房价回归合理平稳。“营改增”可以消除住房销售中的重复征税问题，减轻购房者负担，有利于房价稳定。另外，如果房地产企业房屋销售对象是企业，且允许作为购房者的企业可以凭据房地产企业开具的增值税专用发票抵减其销项税额。
（4）从社会层面看，有利于减轻社会税务负，担消除重复征税。房地产业营业税改征增值税后，房地产业各产业环节间紧密联系，在极大的程度上避免了重复征税，促进了房地产税收成本的降低，从而在一定程度上减轻了通胀压力。
2 房地产行业“营改增”后将带来的影响
改革总有两面性，由于现在房地产行业仍然实行营业税，“营改增”势必会对房企的经营成果、资产、企业发展能力、管理能力等产生一定的影响。
2.1 对经营成果影响
房地产行业“营改增”对企业经营成果与现金流的影响主要表现在对收入、成本两个方面。
（1）收入将会将会相对减少。“营改增”后，销售额中不包括向购买方收取的增值税销项税额。收入比含税收入下降的百分比=[1-1/（1+房地产业增值税税率）]，假定房地产企业增值税税率为17%，由此可得，依据公式可以算出，A=含税A/1.17，即表明收入减少14.5%。
（2）成本相应降低。“营改增”后企业在外购原材料等方面的进项税额在取得增值税专用发票后可以抵扣，而以前是将这项支出计入成本核算的。
2.2 对企业固定资产的影响
在“营改增”前，由于增值税进项税额不能抵扣，所以这部分费用计入固定资产的原值；“营改增”后，可抵扣增值税进项税就不计入原值，因此使得固定资产的原值降低，资金的占用减少，并且固定资产的折旧将会相应降低。因此，“营改增”后，固定资产进项税额可当期抵扣，节约了固定资产投资成本，减少了资金的占用。
2.3 对企业发展能力的影响
公司生产经营活动的根本目的就是生存和发展。本文选取营业收入增长率、净利润增长率和资本保值增值率三个指标。
营业收入增长率是本年收入增长额与上年营业收入总额的比值；净利润增长率是本年净利润增长额与上年净利润的比值；资本保值增值率是年末所有者权益与年初所有者权益的比值。三个指标值越高表明公司发展能力越好。据上文分析可知，改革后，可能会刺激公司增加固定资产投资，长期来看，随着固定资产的投入运行，公司规模会逐渐扩大，进而带来营业收入的增加，加上税负的减轻，会增加公司的净利润。这样，公司的营业收入增长率、净利润增长率及资本保值增值率都会出现增加的趋势。总体看来，公司的发展能力是有所增强的。
2.4 对企业管理水平的影响
“营改增”后企业管理也将发生变化，其中发票和成本变化比较显著。
（1）对发票管理的影响。
房地产企业“营改增”后，建筑业也纳入了增值税抵扣链条，各企业应当严格管理增值税专用发票。由于此前房地产企业是按营业额全额计征营业税，所以营业税发票的计税作用相对较小，因此企业对其的管理也较为松散，不太规范。房地产企业“营改增”后，许多经办人员也不是很熟悉增值税抵扣的原理，对发票管理的意识也较薄弱，以至税负增加。因此各企业相应人员应管理好已有的发票，在购进时应尽可能选择能够提供进项抵扣的企业。
（2）对成本控制的影响。
成本控制是企业财务管理的重要组成部分。改征增值税后，房地产企业成本可以按照是否属于增值税进项税额抵扣范围，区分为属于增值税进项抵扣范围的成本与不属于增值税进项抵扣范围的成本，对属于增值税进项抵扣范围的成本，还需要根据适用税率以及取得增值税专用发票情况做出进一步细分，明确每一笔成本支出的实际数额大小、有无进项税额抵扣以及金额的大小，分门别类地做好相应的会计记录核算与实物盘点清查工作，因此，房地产企业必须不断提升企业成本核算与管理水平，使增值税进项税额抵扣机制在房地产企业中得到充分发挥。
3 房企应对“营改增”的措施
针对房地产行业“营改增”带来的上述影响，本文基于企业的角度分别从税率确定、税票抵扣、会计核算、税务机构、税收政策和税负风险预警等五个方面阐述应对“营改增”的措施。
3.1 确定合理的增值税税率
“营改增”确定了17%的标准税率和13%低税率，虽然另外增有11%和6%两档低税率。若实行“营改增”后，整个房地产企业可以完全取得增值税专用发票，抵扣链无缺口，税负无疑是可以大大降低的。而中国建筑会计学会综合分析研究也认为，企业“营改增”后若以11%的税率，会使建筑施工企业的税负增加，不少建筑业的相关人士认为“营改增”后税率定在5%-6%之间才不增加或降低企业税负。
此外，由于抵扣困难的原因和制度不够完善等问题，不同地区经济发展状况不同，对税率的适应程度也不同，因此不同地区适用一定差异的税率可能才会是适应我国地区发展不平衡的良策，待改革趋于成熟，再统一规范相关税率。
3.2 解决税票抵扣问题
“营改增”后，企业要想抵扣进项税就必须严格取得正规的增值税专用发票，所以企业要选择合作商时考虑成本的同时必须考虑增值税发票的取得，尽可能选择能开具增值税发票的一般纳税人企业，尽可能取得大份额可抵扣进项税额成本，为增值税的抵扣提供保障，切勿为了取得较低的价钱而舍弃发票。当一般纳税人和小规模纳税人处于同等地位时，选择一般纳税人可以取得按17%抵扣的增值税发票，而从小规模纳税人，取得的发票不能抵扣，所以应优先选择一般纳税人企业。
3.3 加强与税务机构的联系，关注“营改增”新动态
企业要时刻关注中央及地方“营改增”的相关文件，充分了解“营改增”要求，避免出现不必要的失误和损失。另一方面，“营改增”初期，国家政策会根据企业税负的高低情况给予一定的优惠政策和补贴，企业加强与税务机关的联系有利于企业全面了解相关的优惠政策及申报流程，方便企业根据自身的符合条件申请纳税补贴，降低税负。
3.4 充分利用税收政策的“洼地效应”为企业服务
税收政策的“洼地效应”是指税收政策试点地区由于税收政策的利好而使众多资源流向试点地区形成优势的现象。若企业已处在“营改增”地区，应该充分利用“洼地效应”带来的众多资源为企业服务，使企业在税改中占据先机。若企业所在地区未纳入“营改增”范围或只部分分公司在“营改增”地区，可以在合作企业的选择上优先考虑处于“营改增”的企业，以更加方便取得增值税发票，或重点发展“营改增”地区的业务，充分利用政策减轻税负，使企业在营改增中获得更多机遇。
3.5建立完善的税收风险预警机制
“营改增”之初，由于各行业“营改增”步调不一致，可能会导致一些企业面临着税负有增无减的问题。所以，企业应该提高意识，提前做好应对的措施，对纳税情况进行评估，对比“营改增”前后税负和税率的变化，建立完善的税收风险预警机制。根据企业生产和销售设定合理的税负预警线，并据实际的税负和税负率数据，做出实时的决策改变，把风险降到最小。
4 结语
综合上述，房地产行业“营改增”或将到来，对房企的影响不可小觑，企业必须高度重视，并及时分析“营改增”对自身可能带来的影响，制定相应的应对方案和应急机制。本文仅从财务管理相关要素角度探索房地产行业“营改增”给房企带来的影响，通过实地探访、查阅大量文献等方式进行分析和研究，得出一些应对此次税制改革的建议，可为房企提供宝贵的参考资料。
参考文献
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房地产业务管理范文6
[关键词]房地产 财务管理 风险防范
我国房地产业起步于上世纪80年代中期,在近二十年的探索发展中迅速发展成为国民经济的支柱产业之一,在整个国民经济体系中起着非常重要作用。在房地产行业高速发展过程中,房地产开发企业的财务杠杆普遍偏大,企业承担的财务风险也逐渐凸显出来。当前,不少房地产企业资产负债率偏高,以致房地产企业承受着极大财务风险隐患。房地产属于资金密集型行业,具有资金投入量大、回收期长与变现能力差等特点,在发展中必然存在财务风险。如何有效控制财务风险隐患是当前房地产企业发展过程中急需解决的现实问题。
一、加强全面预算的执行和考核
建立有效的预算预警可减少企业的损失。预算可以定量地说明怎样基于计划作业和短期目标向每个下属部门分配财务资源,同时使用预算能够帮助预见潜在的问题并可以作为一种工具协调解决这些问题。通过滚动预算,不断进行实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析、制定和采取调整经济活动的措施,可对企业潜在的财务风险进行揭示和预先的防范。全面预算能够细化公司战略规划和年度经营计划,有利于战略规划与年度经营计划的监控执行。同时可以加强对费用支出的控制,有效降低公司的营运成本。全面预算体系可以预测存在的资金风险,通过预先采取的风险控制措施化解财务风险。可以为收入水平增长情况下的成本节约提供较为精确的估计。
房地产企业在开发经营过程中,在财务预算方面存在着许多不确定的因素,对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。房地产企业财务部门应以项目预算和资金预算为基础,对企业资金的取得与投放、收入与支出、经营成果及其分配等作出具体安排。在项目预算方面,企业财务部门要对项目建设的前期进行可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算,认真执行财务预算,以提高项目开发投资决策时的准确性,减少投资决策的失误。资金是企业进行生产、经营的源泉,没有足够的资金,企业的经济效益也好不起来,在资金预算方面,企业财务部门应按照企业的整体运作情况,对资金需求和使用计划进行规划,构建企业财务预算指标体系。在资金支付手段和时间上,按资金急需程度灵活安排,通过科学的分析预测,把筹集到的可支配资金有效地组合起来,保持合理的配置结构。同时,要加强管理,坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则,定期检查、严格考核,对经济行为进行定量约束,发挥预算监督的财务预警作用。房地产企业全面预算的编制过程,需要反复沟通交流。预算编制必须要有重点,企业的不同时期的预算重点是不相同的。预算编制和实施是对预期的财务经营状况的一个全面的估价,是一个静态过程,在实际经营过程中,会出现各种变动情况,因此需要对预算执行实际状况不断地同原预算进行比较,分析差异,监督预算执行状况。预算范围内的业务,则可按照规定的审批程序进行;如果不属于预算范围内的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。企业可以依靠电脑联网的先进的软件系统,通过专门的财务预算执行分析,定期地提供各类分析报告,内容包括公司所有的经营信息。预算控制是全面预算管理的核心阶段,这一阶段连接着编制和考核,是向评价和考核提供依据的阶段。执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。要有效控制和及时反馈信息,对各部门完成预算情况进行动态跟踪监控,不断调整偏差,确保预算目标的实现。
全面预算对规范公司的行为、提高公司的整体管理水平有着重要的作用。房地产企业全面预算管理应建立以现金流预算为核心,以项目预算、财务预算、筹资预算为重点的全面预算管理体系。从风险控制来看,预算体系中可以初步揭示下一年度的预计经营情况,根据所反映出来的预算结果寻找出其中的风险点所在并预先采取防范措施从而达到规避与化解的目的。实行全面预算管理体系可使企业管理层能把企业的组织目标通过分解进行落实并提前预知企业的经营结果可以采取相应的对策,能使每一个职能部门有明确量化的工作目标和努力方向,使所有的工作有序有目标进行。企业应设置专门的机构和人员对预算执行情况进行监督、考核。制定科学严谨的预算考核办法,提高员工的积极性。预算的执行结果是绩效考核的重要依据,合理的绩效考核对预算的执行提供有力的支持,并对实行全面预算管理起到有效的推动作用。
二、加强房地产企业的财务管理能力建设
第一,基本决策能力。单位负责人应对本单位的财务管理工作负责。作为决策者要增强对财务管理工作的责任感和使命感,要不断提高自身的决策能力。要不断学习和掌握新的管理技术和方法,提高自身的政治素质修养。决策者通过学习和培训要能够读懂资产负债表、损益表和现金流量表三种主要财务报表。通过经验和自身能力进行科学的判断决策,最大限度地降低财务风险。财务管理是围绕资金运动而进行的融资、投资、资金回收和利润分配等内容的管理活动。建设的重点在于满足预算和现金流所需的资金,实施恰当的风险控制,确保信息的可靠性以及对财务、经营过程进行适当的监督与控制。为适应不断改革和发展的新形势,必须培养一支有素质、懂管理、善于开拓创新的财会队伍。企业负责人要积极鼓励和支持财会人员参加各种类型的业务培训和学习,一方面选派思想素质好,责任心强,能力高的财务人员到企业来;另一方面加强企业现有财务人员专业培训,加强会计法、会计制度等内容培训,使财务人员能适应房地产企业负责的财务工作。同时,还要根据现代企业制度对高效率科学管理的客观要求,改变过去重视楼盘销售轻视财务管理的陈旧管理方式。不断提高其理论水平和业务素质,提高其处理和解决实际问题的能力。建立财会人员继续教育检查和考核制度,从制度上保证财会人员素质的不断提高。注重对在职财会人员加强职业道德教育,增强财会人员的监管意识,督促财会人员依法进行会计核算和会计监督。
第二,财务战略能力。资金是制约企业发展的关键因素。财务管理的职能是预测公司资金的需要量和筹集公司所需要的资金。房地产企业财务策划常常以增加财务杠杆效益为出发点,采用积极的筹资策略,大量提高债务比重,要加强资金管理,降低资金成本,减少筹资风险。但不能仅满足企业当时的资金需求,应该以科学的战略管理眼光来设计、保持和拓展筹资渠道,使企业不断获得稳定、可靠、低成本和低风险的资金。
三、完善内部控制制度
内部控制与企业经营活动精密相连。通过对企业业务流程的梳理,评估经营风险,确定风险点,从而设计控制措施,建立起符合企业发展实际的内部控制制度。每一项经济业务活动要有两个或以上的具有互相制约关系的控制环节,在资产处置、资金调度、销售结算、提供担保和对外投资等方面,明确决策人员和执行人员及会计人员、经办人员与保管人员之间的职责权限和工作程序。职责权限必须得到授权,业务授权制度贯穿于整个财务风险防范体系的全过程,与业务流程紧密相连,对企业管理的控制方式和控制程度有直接影响。企业财务风险可分为可控财务风险和不可控财务风险。房地产企业风险控制主要是对可控财务风险的管理,通过构建财务风险防范体系,科学地进行事前控制,减少经营活动中的财务风险。广泛应用现代化信息技术,不仅可利用企业资源规划系统使企业资源得到充分的利用,从而提高企业的经济效益,同时可减少人为因素在风险控制的作用。因此,要明确各项业务的执行程序,实施规范化企业内部控制,来提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。
四、 完善资金管理系统
完善资金管理才能保证资金结构合理,提高资金使用效率,为企业扩大再生产、创造最大效益。完善房地产企业资金管理系统,应将资金管理纳入全面预算管理体系,通过对资金预算实际执行情况的分析,对房地产企业的资金使用进行及时反馈和修正。并建立适应于企业规模的资金控制模式。完善资金管理须从以下几方面进行:(1)注重现金的管理。现金是评价企业信誉、企业发展潜力和企业价值评估的重要指标。制定合理的现金使用计划,严格企业收款责任制,加快个人首付及银行按揭贷款资金的回流。延迟现金的流出,加快现金的流入,保证现金收支平衡,加强投资项目的风险分析和可行性研究,确保所投资金的安全、高效。(2)加强资金的风险管理。加强资金的使用风险管理,资金的使用风险主要表现为企业的投资风险,它是一种事先可控制的风险,因此对此类风险要加强事先控制,加强对投资项目的可行性调查论证,项目评审做到科学化、专业化、尽量把预计风险发生的概率控制在最低程度。在重大投资等问题上要形成有效的决策约束机制,规范决策流程,减少因决策失误带来的决策风险。(3)积极关注政策与税收带来的资金风险。
五、完善成本管理
成本管理是企业管理中的一个重要方面,是企业财务管理的核心工作。成本管理工作做得好坏不仅影响企业自身利益,也影响着以成本为定价基础的房地产商品价格。开发企业既要重视成本管理,又要切实搞好成本管理。企业要取得竞争优势,就要了解市场需求,确定开发项目成本和开发项目范围,不要盲目提高开支费用,对成本要严格、细致科学的进行管理,准确预测开发项目成本。信息化技术应用于成本管理,对成本进行预测、决策、对控制过程实施监控分析,可起到良好的作用。实行成本责任制,梳理工作流程,企业必须认真研究,撤销不相关的环节,减少不必要的管理层级并加以改进。房地产开发各阶段的成本费用控制重点是:
第一,立项阶段。该阶段受制于国家法规政策,运作灵活度较小,基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。成本控制的主体是工程部。企业应充分考虑各种制约因素,做好项目成本费用―收益预算,并考虑投资过程中可能会出现的风险。做好项目可行性研究工作,对可能存在的风险进行预测和评估,并制定相应的措施。在设计开始实施前,设计部门与公司领导拟定该设计项目的关键节点计划,在关键节点,可组织各部门参与研讨会,碰到不确定性问题时应即时的征询规划部门意见,尽早发现问题,提前解决问题。设计管理部门应制定详细的设计要求和设计目标,对设计方的设计和施工方案从合理性、安全性和经济性等方面进行全面评估与审核。这样不仅避免不必要费用多支,还能缩短设计时间,保证设计方案有效进行。完善和严格执行招投标的各项制度,房地产企业应对投标、议标、开标的每个环节、每个过程都严格把关,加强对工程建设招投标的监督管理,公开招标的建设工程项目,招标人要按照示范文本进行招标,对中标工程项目要加强跟踪监督。
第二,施工阶段。施工阶段可能发生设计图样更正、施工进度和施工条件变更等问题,企业要预先对施工图进行审查,以免在变更中出现额外费用。在工程项目中,要对工程成本进行控制,对工程项目变更要实行有效控制,工程的施工一般都是以施工图纸和相关承包合同为依据。企业应与承包商在合同中明确双方的权利与义务。项目经理要详细地编制好施工组织设计。
第三,竣工结算阶段。房产开发商成本管理人员对竣工结算进行审查,这是竣工结算阶段的一项重要工作,应重视竣工结算的审核把关。只有符合合同规定要求,并已验收合格的工程才能列入竣工结算计划。应有设计变更单和设计图纸,设计、校审人员签字并盖公章,经甲方和监理工程师审查同意、签证;有重大设计变更的还应经原审批部门审批,否则不应列入结算。结算工程量应依据竣工图、设计变更单和现场签证单等进行核算,并按规定的计算规则计算工程量。
参考文献:
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