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商业地产业态分析范文1
关键词： 商业地产；网络消费；双渠道消费行为
中图分类号：F299.23 文献标识码：A
文章编号：1003-9031（2015）03-0035-05 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2015.03.07
一、引言
商业地产具备商业消费和房地产的双重属性，市场的风险判断和趋势把握比住宅市场更为复杂。现阶段商业地产的泡沫化恐慌仍源于扭曲的供求关系：一方面，供给非理性放大，地方政府的超前商业梦想和房地产企业扎堆开发相互交织；另一方面，不限购带来的投机空间逐渐压缩，价格虚高的担忧压制非理性的新购买方介入。网络消费的出现，恰逢其时的加速了这一问题的暴露进程。同时，商业地产存在自我优化机制，互联网技术会和传统商业地产运营模式相融合，不同商业地产业态会在差异化网络消费产品结构性特征下出现差异化发展道路。挖掘并识别这种行业趋势发展方向，能够提升我们对商业地产行业本质的理解。本文拟从消费者行为角度着手，分析网络消费影响下商业地产发展趋势，鉴别能分享网络消费发展趋势的商业地产类型及特征。
二、网络消费对商业地产长期作用机理分析
随着中国电子商务领域的兴起，网络消费正从商业消费层面对商业地产行业形成冲击。这种冲击不是住宅市场的简单供需关系失衡，而是形成网络消费――终端消费者――零售商――商业地产的间接影响路径。相比于短期市场供需关系失衡，网络消费所带来的消费模式转变对商业地产的影响着眼于中长期市场发展趋势，以重塑商业地产开发运营理念改变行业发展态势。网络消费具有互联网经济两大特征：提升信息透明度和降低交易成本。前者全方位的体现在产品属性、价格比较和配套服务方面，增强消费者选择权，激发其潜在消费欲望；后者能够降低消费者和商家之间的交流成本，减少交易环节，提高消费者单位成本满意度。在这两种因素影响下，网络消费行为普及能够实现商业消费市场总体规模扩大和商业地产需求总量上升。我们认为，网络消费行为能够提升行业发展质量和结构，中长期利好商业地产行业。
从空间维度看，网络消费在压缩传统同质化商业地产规模同时能形成多元化新增商业地产需求。一是网络消费形成新增消费需求。网络消费渠道能够发挥“做大蛋糕”的边际效用，为消费者在区域性实体零售商无法满足消费需求情况下提供更为便捷的消费渠道[1]。这种扩大零售业需求，激发消费潜力的效应在三、四线城市表现得更为明显。据统计，网络消费中有39%消费规模为电子商务产生的全新新增消费（见图1）。二是网络消费形成全新商业运营模式，产业链上下游产生大量配套商业地产需求。网络消费涉及商品体验展示、物流配送、仓储等多个环节，不同阶段参与企业存在内生商业地产需求。如网络平台企业需要购买/租用写字楼作为办公场所；物流配送企业在业务规模扩大同时会新增物流仓储地产需求。此类商用配套和物流仓储需求会随着网络消费行为固化持续产生，非商业地产领域能够保持长期繁荣发展。
从时间维度看，商业地产发展新态势逐渐显现，同质化低端竞争会被O2O模式和线上线下差异化竞争模式所取代，行业发展趋势更为健康、持久。未来购物将不再是商业地产最重要的功能，集消费、休闲、文化、体验、服务和参与于一体的商业模式会在网络消费冲击下被迫形成，将传统零售商业地产塑造成为消费者带来全新的消费概念和生活体验的真正意义上的“一站式”目的地体验式消费中心。网络消费和实体消费存在显著差异，两者不可能完全相互替代，也并非绝对相互排斥（见表1）。在互联网经济下，消费的碎片化和场景化会促进商业地产和网络消费重新界定边界，并在重叠领域互相融合。这种不断碰撞和试错的阶段可能会持续较长时间，为商业地产开发模式提供升级空间。
三、双渠道消费行为下商业地产差异化发展路径讨论
商业地产行业的兴衰取决于消费者购买行为过程中对相关商业地产服务的需求程度。本文假设网络渠道和实体店铺渠道一并构成消费者购买商品/服务的主要途径，形成双渠道共存的消费模式；同时假设消费行为分为信息搜索和产品购买两阶段。网络渠道和实体渠道具有不同的特征属性，在客户消费行为过程中呈现一定的差异性优势。产品购买阶段，实体渠道能够带给消费者较高的安全性、较低的交货延迟和评估努力等正向感知。在不同的消费行为阶段，消费者采取差异化的渠道获得所需决策信息，最终形成四类双渠道选择行为（见图2）。
消费者购买阶段实体渠道和网络渠道的替代互补关系是剖析互联网时代消费行为变化对商业地产影响的本质分析框架。我们认为，网络消费行为对商业地产的影响大小聚焦于双渠道消费行为下网络渠道购买对实体渠道购买的替代程度，双渠道消费行为模式对商业地产形成差异化影响。消费者在不同购买决策阶段会对不同渠道产生差异性偏好，消费者的渠道选择行为具有替代关系。网络消费行为对商业地产的影响体现于在消费者购买行为阶段网络渠道对实体渠道的替代和挤出效应的大小，形成四种差异化影响路径。多样化的消费行为模式导致不同类型商业地产呈现差异化的发展趋势。
（一） “实体搜索+网络购买”消费模式
1.作用机制。该消费模式中实体渠道对特定商品消费无法形成渠道转换门槛，负向渠道间扩散机制大渠道内于锁定机制。网络消费时代，消费者对信息如饥似渴，对价格及其敏感，青睐于借助网络和移动技术掌握消费的主动性。
2.产品/服务特性。该消费模式中目标产品/服务具有市场消费频率高、中间环节成本高的商品属性，以日用百货、普通服饰、美容化妆品为代表。如服装类商品，其具有小批量、多款式的特点，行业管道层级多、费用高，中低端服装品牌能够利用网络管道以价格让利和备送货便捷的优势形成巨大的网络消费市场。此类产品单价较低、产品同质性{，网络购物渠道能在不显著影响消费质量的前提下大幅降低消费者支出成本。
3.商业地产分化。（1）消极影响：传统多中间环节类商业地产会受到显著的负面冲击，以百货商店、普通服装店、大型超市等业态为代表。互联网技术降低交易成本的优势在本消费模式中得以充分体现。一旦网络消费渠道能够在不降低商品适用性、安全性前提下给消费者带来成本降低等优势，消费者将会倾向于通过网络渠道实现购买行为，而无视信息搜索阶段的渠道来源[2]。近年来，百货商店逐渐沦为“试衣间”正是这种实体渠道无法对特定商品消费形成路径锁定的表现。（2）积极影响：两类商业地产业态将会从“实体搜索+网络购买”消费模式中受益。一类是适应互联网发展，选择线上线下模式融合的领先零售地产，以产品/服务展示、体验中心为代表，承担展示、体验、互动的功能。这种互融在不同零售物业载体上呈现差异化的呈现方式。对服装等单一化产品销售商业体而言，线上线下需各有侧重，形成“线下高端大气上档次，在线低调潘坑心诤”的经营模式。如品牌服装以实体门店销售流行新款，作为品牌展示方式和聚客手段；以网上商城销售过气库存，实现现金流优化。对百货超市等多样化产品销售商业体而言，利用实体门店比较优势加强体验消费模式，吸引新增消费群体分享互联网红利。另一类是基于网络消费的衍生配套商业地产，以办公用房、仓储物流用房为代表。网络购物渠道扩大全社会商品/服务消费规模，诸多“网络卖家”会加大普通办公用房需求，客观上仓储物流用房会随着物流行业的急速发展面临新的发展机遇。
（二） “网络搜索+网络购买”消费模式
1.作用机制。该消费模式中，网络渠道在特定情境下对商品消费拥有排他性，产生显著渠道锁定效应，对实体渠道影响较为深远。相对实体店铺渠道搜集信息的繁琐性，网络渠道能够提供消费者更高的搜索感知便捷性和愉悦感，增加其利用网络渠道购买的需求。
2.产品/服务特性。该消费模式中目标产品/服务具有标准化程度高、易配送的商品属性，以数码、图书音像、家电、零售金融为代表。信息搜索阶段消费者在网络渠道不用花费太多的时间和精力就能获得产品的价格和规格信息，降低购买阶段网络渠道购买风险，获取较低价格等其它相对优惠。以3C产品为例，现阶段网络消费能够实现几乎所有类型、品牌的电子产品购买，且发送货物流体系完备。该类商品作为标准化产品对购物体验要求较低，消费者通过网络渠道实行购买行为，能够获取性价比高、售后服务好的同质商品。
3.商业地产分化。（1）消极影响：传统标准化商业地产会受到显著的负面冲击，以3C数码商城、书店、大型家电卖场等业态为代表。网络消费能够为消费者提供便捷的信息搜集方式，大型网络购物平台能够为消费者提供安全可靠的商品配送服务。根据渠道锁定机制，在同一渠道内消费者对特定渠道的信息搜索意愿越强，其对该渠道的产品购买意愿也越强，传统实体店面毫无竞争优势。（2）积极影响：同“实体搜索+网络购买”消费模式类似，“网络搜索+网络购买”消费模式能够为商业地产形成两个全新深耕领域。一是网络消费所形成的各类售后服务类商业地产。通过实体店面解决面对面的售后服务需求是互联网销售行业得以持久发展的重要保障因素。二是基于网络消费的衍生配套商业地产，以办公用房、仓储物流用房为代表。
（三） “实体搜索+实体购买”消费模式
1.作用机制。这种消费模式存在两种作用机制。一类是强化信息搜索阶段和购买阶段的路径锁定机制，聚焦于实体渠道信息搜索的转化效率。利用有效的促销手段和商品展示平台，提示或激起消费者尚未满足的消费需求，利用冲动消费和体验消费的方式直接将消费欲望转化成消费行为[3]。一类是强化消费者对实体渠道购买路径的依赖和信任，形成直接的路径依赖，为消费者带来安全感和享受感。
2.产品/服务特性。该消费模式中目标产品/服务具有消费者购买决策依赖主观价值判断的商业属性，可体现于两方面与作用机制相对应。一是消费频率高的低价值产品/服务，容易通过实物接触激发消费者产生即时冲动消费行为。二是商品价值高、含有个人审美观的高端产品/服务。如在奢饰品消费和小众个性化制定行业，商业地产能够凭借核心的商业位置和吸引眼球的展示效果提升特定消费群体忠诚感。
3.商业地产分化。“实体搜索+实体购买”消费模式中，网络消费行为并未直接对相关商业地产领域产生直接影响。能否保持差异化竞争优势，隔离网络消费潜在影响，取决于相应商业地产业态能否以独特的商品属性和销售模式影响消费者行为，形成较强的渠道内锁定效应。
（四） “网络搜索+实体购买”消费模式
1.作用机制。实体渠道发挥正向渠道扩散机制，利用网络搜索渠道形成搭便车效应。实体渠道如能够通过服务水平、购物环境等因素形成“过程溢价”，满足客户消费安全感需求，将可弥补销售成本高于网络渠道的弊端，形成“网络渠道搜索信息+实体渠道购买”的消费路径。
2.产品/服务特性。该消费模式中目标产品/服务具有两类商品属性。一是具有渠道垄断特性，只能通过实体渠道产生消费，以餐饮、娱乐为代表。二是具有体验消费特征，难以配送的商品/服务。消费者需要通过近距离体验所购商品的性能和款式，降低购买过程中的不确定性，实现在休闲体验中满足个性化消费的心理需求。
3.商业地产分化。此类消费模式对商业地产能够产生显著的积极影响。网络渠道的出现使市场之间的搜寻成本急剧降低，消费者能够在信息搜索阶段获得更为丰富的商品信息，提高消费能力，形成更为庞大的潜在消费需求[4]。餐饮服务和文化娱乐在商业地产中的重要性将会逐渐高于零售购物，休闲娱乐体验性消费能够带来包括各类服务供应店铺在内的商业地产的蓬勃发展。
通过以上四种消费行为路径影响分析，我们可以得出：网络消费对商业地产的影响具有多元化复杂属性，不同的消费渠道和行为阶段的组合产生多样性效果（见表2）。利用差异化的情景因素和商品/产品特性，房地产开发商能够选择性聚焦不同类型商业地产业态，规避网络消费对实体商业形态负面影响，享受互联网经济红利。基于消费者行为路径的分析和判断，有助于我们对商业地产分化方向和程度进行判断，寻找优质商业地产项目。
四、未来零售地产业态分化趋势判断
商业地产是实体消费的核心载体，在网络消费冲击下，商业地产实施蓝海战略，必定要能形成差异性竞争优势，保持顾客购买意愿的持续建立。我们认为未来商业地产会在网络消费的影响下形成明显的商业形态分化，持续看好以下四类商业地产。
（一）体验经济式商业地产
该类地产具有差异竞争力的服务性体验业态特征，以餐饮、影院等娱乐休闲商业地产模式为代表。消费者最终消费体验一定要通过实体渠道完成，实体商业地产在产品/服务购买阶段具有天然垄断优势。服务性体验业态能够有效聚集人气，具备开放性、注重消费情景、体验及交流功能，通过差异化消费路径回避网络消费负面冲击。网络消费行为不仅不会抑制此类商业地产发展，还会带来两大促进作用。一是扩大消费客户群体，提升商业地产需求。互联网经济下，闲暇时间的消费活动重要性加大，以外出购物为目标的行动演变成休闲、放松、社交等一种全新生活方式。休闲体验式消费规模会进一步扩大。二是提高消费者决策效率，改变商业地产区域分布结构。网络渠道为潜在消费者提供了便捷的信息搜索渠道，产品/服务提供商无需过度依赖通过商业地产地段、楼层等外在资源吸引客户。体验经济商业地产的产品/服务质量和消费环境成为地产项目好坏的首要判断标准，区域地段选择重要性有所降低。
（二）具有核心竞争力的购物式商业地产
传统零售地产受到网络消费行为的较大程度负面冲击，但并未意味着此类商业地产失去发展空间。网络渠道不会完全替代传统实体渠道，两者并存的状态将会长期存在，具有核心竞争力的购物式商业地产会在优胜劣汰后获得更为坚实的发展基础。这种竞争力的核心在于建立传统实体销售的差异化竞争优势，利用增值服务产生超越商品价值本身的溢价空间。零售业态可利用两种方式实现O2O互动，满足不同层次消费需求。一类走“高大上”路线，聚焦高端消费，将“小而美”作为发展方向。精品百货以及时尚主题购物将是可行的商业地产优质业态，通过精选商品类别、甄选品牌、定位高端时尚的体验式购物。放弃长尾做大而全，做到“有所为、有所不为”。一类走“小清新”路线，以名品折扣店业态为代表。知名品牌商品直销和价格适中的地产经营模式，能削弱网络消费“价廉”比较优势吸引力度，增加实体渠道“物美”优势，进而降低网络渠道购物的扩散效应。此类优质的地产项目往往将零售、娱乐和餐饮这三种元素相互交织，形成全人群、全天候一站式购物消费氛围，通过丰富完善传统购物中心功能，增强面对面营销和现场实时消费种类，增加客户实体渠道购买行为粘性。
（三）社区式商业地产
网络消费具有明显的时效困境，无法满足消费者即时性、临时性消费需求。社区式商业地产能够充分发挥便民性易接触性特征，降低消费过程中的时间成本。社区式商业地产业态以便利店为代表，毗邻居住区，根据人口密度自然生成合适的生存空间。便民式商业地产往往镶嵌入小区，利用住宅小区为依托进行的配套开发，能够有效满足周边稳定客户的冲动性购买和急需性购买需求[5]。除常规商品销售外，便利店还能形成信息传递中枢平台，提供各类增值服务，这是网络消费无法实现的增值功能。开发方式上多采用小区商铺或交通设施商铺方式，利用其中部分地面建设商业地产配套，满足特定范围内潜在客户的便捷性需求和冲动型需求。由于消费者总体数量有限，不可能形成过大面积的单一商业门店，小型化单体商业独立体更容易被零售商所认可，形成多元化的商业环境，满足多品种个性化需求。
（四）具有电商属性的非零售商业地产
网络消费趋势必然带来新的商业模式，新增新型商业地产需求，改变整个商业地产行业需求结构。享受网络消费正向影响的商业地产主要可包括两类：一类是“网络虚拟卖家”经营管理形成的办公需求，以电商创业园等写字楼类商业地产为代表。一类是网络消费配送环节形成的物流仓储需求，以现代化规模型仓储物流地产为代表。聚焦于传统产业集群或专业市场周边的此类商业地产能够形成实体贸易和互联网渠道运营间的无缝对接，发展潜力更为突出。
参考文献：
[1]吕玉明，吕庆华.消费者视角的网络零售地域影响因素研究综述[J].外国经济与管理，2013（8）：63-70.
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[3]章璇，景奉杰.网购商品的类型对在线冲动性购买行为的影响[J].管理科学，2012（6）：69-77.
[4]涂红伟，周星.消费者渠道迁徙行为研究评介与展望
商业地产业态分析范文2
关键词：住宅底商；综合体商业；专业市场；投资回报率
近年来随着长沙城市的扩张及地产格局的调整，商业地产市场逐步焕发出活力，进入了黄金发展时期，尤其是受轨道交通的影响，大量的商业地产面世，形成了供需两旺的局面。但快速发展背后供应量过大、商业品质有待提升等问题也渐渐暴露出来。从消费者角度分析长沙商业地产投资回报，有利于掌握商业地产的实际运营情况，对促进长沙商业地产与经济匹配发展、适当掌控商业地产发展风险、促进房地产业健康发展有着重要的现实意义。
一、长沙商业地产发展现状
1.商业地产发展速度较快
相对于国内一线城市的商业发展来说，长沙商业地产发展起步较晚，发展速度很快。1995年-2000年，长沙市区人口还不到200万，商业地产主要围绕于传统的五一、东塘商圈，业态主要是以零售业、各百货大楼为主；2001年-2009年，在众多城市商业地产快速发展起来时，长沙商业地产的发展速度却并不明显，新崛起了红星、高桥等商圈；2010年以后，长沙商业地产发展迅猛起来，尤其是高品质的城市综合体的破土而出，为长沙商业地产带来了新的血液，促进了商业格局的再次锐变。
2.商业地产市场运行基本稳定
近三年来长沙商业地产的供应呈现短期内供应量显著增加，部分区域需求成交略显疲软，供销比存在缺口，价格总体稳定等特点。在供需结构上，商业地产的供应有井喷现象，2012年供应量最大，网签成交面积在量上有所滞后于供应， 2011年-2013年供销比分别为：1.20：1、2.17：1、1.22：1。在成交价格上，2012年内六区新建商业网签均价同比增幅为3.39%，2013年同比则下降7.36%，价格浮动在10%以内，但各区域商业网签均价波动大。
表 2011年-2013年长沙市内六区新建商业市场运行情况
（单位：万，元/）
注：数据来源于长沙市房地产市场预警预报动态监测系统
3.新开发区域商业地产待售量大
近三年来长沙市内六区新建商业待售面积248.17万，占内六区新建商品房待售面积的15.46%。其中待售量最大的是岳麓区86.79万，其次依次为雨花区（57.84万）、天心区（34.36万）、开福区（30.74万）、望城区（25.53万）、芙蓉区（12.91万）。不难看出，商业供应量大的区域、新兴发展的区域，商业的待售量相对较高。
二、商业地产投资回报分析
1.调查基本情况
本研究中商业地产是指商业用途的房地产，主要包括百货、批发、餐饮、娱乐、休闲等商业业态形式，分为住宅底商、城市综合体商业、专业市场三类。调查采取典型抽样调查的方法进行，调研样本为长沙市内五区商业发展较为成熟或是区域影响力较大的样本，调研共发放问卷58份，对近16个样本进行了实地调研，调研回收有效样本共52个。在调查分析中，商业地产投资回报的分析是基于商铺购买者的角度考虑投资价值，在分析中假设投资者长期持有商铺，研究中不考虑资金的时间价值、按揭贷款、装修成本情况。投资回报率是指静态租赁年投资回报率，是当年租金与商业总售价的比值。其中，商业总售价计算以评估的当前商业基准价格为准。
2.分类别投资回报率分析
注：图中定期存款指整存整取
图1 长沙商业地产投资回报率与存贷款基准利率的比较
2014年长沙商业地产总体投资回报率为5.12%，在全国房地产商铺投资回报率中属于中等偏上水平，约高于全国平均水平0.72个百分点（2013年下半年我国房地产投资回报率研究中商铺静态投资回报率为4.4%），高于五年期定期存款利率，低于6个月至一年期贷款利率。其中综合体商业投资回报率以5.40%居于最高，专业市场投资回报率以5.28%居于第二位，住宅底商投资回报率最低，为4.12%。总体上看，近年来长沙商业发展欣欣向荣，商业地产能获得较好的投资回报率，当前长沙仍处于经济快速发展和城市建设提质的关键时期，城市辐射能力有望进一步加强，长期来看，商业租金上涨是大势所趋。其中城市综合体由于良好的运营能力和相当优越的地理优势，投资回报率最高，专业市场由于发展已经趋于成熟，投资回报率也较为可观，住宅底商投资回报率相对较低。
3.分区域投资回报率分析
图2 各区域商业地产投资回报率的比较
从各区域商业地产投资回报率来看，开福区以6.29%的投资回报率居于首位，其次依次为岳麓区（6.26%）、芙蓉区（4.94%）、天心区（4.62%）、雨花区（4.44%）。开福区是长沙商业发展较为成熟的区域，金融产业集群优势突出，定位于“中部华尔街”，在近年来商业成交均价上居于首位的。岳麓区商业发展后起优势十分明显，城市综合体以及专业市场的发展，改善了岳麓区商业分散、档次偏低的现状。中心城区芙蓉区由于开发接近饱和，可供商业开发的土地较少，缺少大型的城市综合体项目，投资回报率相对较小。天心区、雨花区的投资回报率均在总平均投资回报率之下。
4.分地段投资回报率分析
图3 商业地产投资回报率分片区的比较
从各地段商业地产投资回报率来看，一环以内商业地产投资回报率为9.41%，一环以外二环以内投资回报率为4.74%，二环以外三环以内投资回报率为4.95%，三环以外投资回报率为4.81%。一环以内商业地产投资回报优势十分突出，比一环外其他地段的高出约4.5个百分点。其他地段的投资回报率相差不大。
从各片区商业地产投资回报率来看，投资回报率从高到低依次为五一、滨江、武广、汽车西站、火车站、四方坪、新开铺、大托、伍家岭、汽车东站、麓谷、广电、红星、捞霞、井湾子、高桥、马王堆、桐梓坡、省府。五一、红星、火车站、伍家岭等传统商圈仍居于前列，而武广、滨江等新兴片区也在前列，由于样本分布因素的影响，高桥、桐梓坡等的排位受到了影响。
三、主要结论
长沙商业地产项目投资回报率属于中等偏上水平，运行状况较健康，总体投资回报率为5.12%，其中综合体商业5.40%，专业市场5.28%，住宅底商4.12%。当前长沙商业地产开发量过剩、商业地产运营难度增大现状已经逐步凸现，商业地产发展中仍存在定位不准、传统市场发展略趋乏力、新兴商业招商困难等问题。
四、对长沙商业地产发展的建议
1.科学规划商业地产的布局及方向
一方面做好商业地产发展的区域层级规划。对于住宅底商商业配套比要进行适当的控制，以提升小区品质。在一个半径5-10公里的范围之内，统筹考虑辐射范围较大的区域性商业中心；另一方面做好商业业态分类规划，住宅底商宜发展社区商业，综合体商业业态则呈现多元发展，强调体验式消费理念，能实现购物、休闲、娱乐、餐饮的一站式服务；专业市场立足专业业态，做大做强。
2.加强商业地产开发和营销的市场监管
提高商业地产准入门槛，对大型综合体开发保持谨慎，严格按照房地产开发资金监管标准对商业地产资金进行监管；严格规范商业地产的“返租”宣传，及时查处不具有房地产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的项目，为商业地产发展创造良好环境。
3.加强商业地产后期运营的政策支持
在商业地产项目审批时需要对运营大体方案进行审核，对不符合规划、同质化较高的商业地产项目进行调整引导；加大对大型商业地产项目的招商支持，强化长沙城市形象的宣传，将重大的商业项目作为市级重点项目来抓，积极搭建商业招商平台，完善各类招商投资优惠政策，增强项目招商的吸引力与竞争力；对于重大的商业地产项目在运营中应开辟政府扶持的绿色通道。
4.推进商业地产的转型升级
鼓励商业地产多元化发展，支持大型城市综合体发展一站式消费、体验式消费，积极探索线上线下结合消费模式，尤其是针对当前休闲娱乐作为购物消费的重要支撑形式，根据商业辐射范围，商业基本定位，适当提高休闲娱乐在业态中的占比。积极引导部分专业市场的外迁，为专业市场创造一个更合适的发展区域。
参考文献：
[1]辛飞.长沙城市轨道交通对商业空间结构的影响研究[D].湖南大学，2012.
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[3]陈淦璋，胡信松.长沙城市综合体进入“战国时代”[N].湖南日报，2012-08-07.
[4]陈言.商业地产发展因素分析与政策调控研究[D].华南理工大学，2013.
商业地产业态分析范文3
我们不妨回放一下那则报道：“万达城=15万平米左右的单体万达购物中心+10万平米的创意休闲街区+10万平米体验型娱乐中心(大剧院+会展中心+2个电影院+大型单体娱乐项目+影视主题公园)+10万平米1000间以上客房的酒店集群(2家星级酒店和3家以上经济型酒店)+20万平米以上写字楼，即完成单一商业购物中心向大型商业文化购物公园的转变。”
武汉中央文化区项目位于武昌区东湖和沙湖之间，地区位置相当于武汉的几何中心，规划区域1 .8平方米公里，拟打造现代版清明上河图“汉街”、“汉秀”剧场、电影文化主题公园、国内规模最大的电影城以及世界豪华酒店集群、水上旅游观光项目等。该项目总投资500亿元，预计将于2013年建成。
万达商业广场素来有商业地产龙头老大的美誉，在业界看来其所有的动向都代表着商业地产发展的风向标，万达也历来遵守一条法则：“自己的才是最强大，不允许被复制”！
此次“万达城”的问世，释放出哪些信号呢？它对今后商业地产的发展做了哪些“注脚”，我们不妨来分析并分享一下：
信号一：社区商业化
“万达城”身处闹市区，俨如一个城市综合体（也可以美其名曰“商业地产的苹果体”，就象乔布斯那样将通讯科技所有的界限和瓶颈模糊化，将关联的或看似不关联的全部整到一块，难道虽大，但毕竟是一种有挑战的创新），一个集“衣食住行游玩学”为一体的社区，“城市综合体”不只停留在概念上，而是通过各业态的融通有机组合真正实现“活化的综合体”，“万达城”效仿苹果将各得其所、各据一方的“文化地产”（如旅游区、影视城、创意园、演艺场、游乐园、历史文化步行街等等）全聚合起来构筑真正的“商业王国”，这“划零为整”的综合体就好比几百座商住小区的聚合（是不同住一个小区的多个小区民众组成的新的“社区消费联合体”），其将释放出“原子核”的当量，让各行各业升级换代，并提供大量的就业机会，当之无愧成为拉动城市GDP增长的“新经济体”。 正印证“分久必合，合久必分”的事理。玩减法快减到零时，又开始玩加法了！这种类似的玩法过去也出现过，如东莞的“华南Mall”，可能是该项目所选择的时空不当、操作不利，最终无法真正落地，而今，万达开创“第四代商业地产苹果体”，挑战虽大，但长远的价值不小！更加体现了万达在文化商业地产创新方面“舍我其谁”的气概！
信号二：受众最大化
过去的“商业地产”项目都搞切割，玩区隔的窄众市场定位，如今玩不转了，商家们又重新玩起了大而全或小而全的商业项目，为的是将男女老少全圈到一块来，项目设计涵盖高、中、低端目标受众，只要商业动线设计得当互不影响，不再象过去那样专做女性或专做高端。大小通吃成为潮流。
信号三：业态最优化
传统的商业项目总不外乎“吃喝玩乐购”，服务链条丰富而齐全，但总体项目的贯穿力不够，良莠不齐、鱼龙混杂，有的业态强，有的业态弱，有的光投入没产出，互相影响。有的靠几个主力店、特色店在艰难地支撑，大旗扛得很辛苦，而今后商业地产的发展趋势是，最强、最多的业态优化组合在一起，共同打造最强势的商业综合体。
信号四：产业立体化
产供销立体化、传统与现代结合，产销与商业结合、文化与商业结合、科技与商业结合、金融与商业结合、旅游与商业结合、娱乐与商业结合、教育与商业结合等等，新的文化商业综合体既是概念店也是成品店，既是批发店也是零售店，既是成品店也是体验店；既是展示中心也是配送中心；既是智造中心（文化创意产业），也是体验服务中心，更是旅游娱乐中心，文化商业金融中心；即是文化商业综合体，也是社会文化商业公共平台。
信号五：运营饱满化
传统的商业地产特别喜欢节假日，一年之中只要牢牢抓住了五一、国庆、元旦、春节，全年的“收成”就有了着落。而现在，新的文化商业综合体从早做到晚，从周一到周七，没有明显的淡旺经营时间，只有旺上加旺，运营的时间和空间比以往任何时候都要饱和，客源日夜穿梭，不绝如缕。民众白天逛夜晚照样逛。
信号六：消费一站化
过去，商业地产做专业时，大众往往只挑专的，不挑大的。上特色潮流服装店挑选完衣服，就上别处的特色餐饮店用餐，用完餐又赶到别处的游乐场所去看电影、去娱乐，就地综合消费的又很痛苦，因为在自己所选择的商业场所除了目的性消费的业态专业之外，其他的业态都很一般，做不到极致。若想就地一站式消费，就必须忍受，诸如此类，不一而足。如今，新的文化商业综合体出现后，就能消费者免除这些“痛苦”，因为好穿、好吃、好住、好玩的全聚集在一块了。你只要来了就不想到别的地方去了。
信号七：体验科技化
科技能让传统的与现代的完美结合，能让虚的与实的融通，能让历史与当下贯通。新的文化商业综合体必然会借助“声光电”的科技手段，营造虚拟的消费娱乐想象空间，LED、声控、感应触摸、实时播放、虚拟操控（虚拟赛车、游艇、飞机、宇宙飞船）等等随处可见，让幻想空间无限延伸。
信号八：人文市场化
新的文化商业综合更多地传递人文关怀的信息，诠释天地人合的理念，过去散乱到全球各地的文化产品、符号商品会聚拢到新的文化商业综合体来，在那里可以看展览、看电影、听歌剧、阅读图书、鉴赏文物、观赏古玩等等，新的文化商业综合体必然要模糊单一文化体的概念（如歌剧院、博物馆、图书馆、文艺中心、文化产品交易中心等等），将其“打包”在一起，形成“文化产业链条”，文化给商业项目锦上天花，又涵养一方的文化。
信号九：旅游娱乐化
以后，天天都可以不出城就感受到周游世界的乐趣，通过“微缩”或“改造“的方式将世界各地著名旅游风景区活龙活现地展示在城里人的眼前，也可以发挥想象创造一道道亮丽的城市风景线供都市人观赏，从此旅游不需要东奔西走。
信号十：建筑生态化
新的文化商业综合体地处闹市，除了要构筑生态环保的“营盘”调节自身的生态平衡外，其肩负起调节保护所在社区的环境的使命，因此在建筑材料使用、商场运营等方面都必须遵循生态、环保的理念。让人与自然和谐统一。
商业地产业态分析范文4
商业房地产投资风险控制的措施：
1．防范开发商的经营风险，加强商业房地产的管理运营。首先，开发商必须建立商业管理运营的观念，增加人才储备。商业房地产的管理运营涉及房地产开发和商业运营两个领域，商业地产的地产属性包含建筑形态、功能空间、环境配套、技术要求等专业内容，而其商业属性涉及相关产业经济、人口数量、消费水平、市场容量、业态选择、商品定位、商业运营等综合因素。由于商业地产的双重特性，需要跨行业资源的整合力度和复合型专业人才团队，进行项目的合理商业规划和招商活动。其次，统一运营管理使项目具有商业核心竞争力。统一运营包含：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管；其中统一招商管理是基础。最后，制定适宜的运营战略规划，选择项目适合的运管理模式，包括租赁模式﹑销售模式和租售相结合的组合模式等。
2．按照国家政策及城市总体规划，规避政治风险。开发商应关注宏观政策（产业、土地及税收等）的变化，依此选择合理的经营及区位。城市规划风险对商业地产项目影响巨大，对选址、定位、规模、档次等内容做充分的市场调查，对项目所处地域的人流、竞争状况、周边商业环境、交通状况等进行综合的调查研究，以规避城市规划与项目不符，造成的项目利益损失的风险。
商业地产业态分析范文5
在中国城镇化快速推进的过程中，县级城市作为大中城市之尾、农村之首，可以担当起推动城镇化发展强有力的战略载体。然而县级城市在城镇化建设的过程中面临着诸多困局，其中最突出的问题是缺乏系统商圈规划布局和城市运营战略。要摆脱这些困局，可以立足系统思维，先构建完善的城市商业布局体系。
现实需要：提高商业坪效
县城相对于大中城市来说，农民可以就近转移，进城门槛和成本更低，建设规模适中，也更易操作。相对于建制镇来说，县城所形成的聚集效应和辐射作用更优，城镇化效果也更明显，更加符合中国广大农村人口城市化的需要。
县级城市人均的商业面积是偏低的，换句话说，商业地产开发相对不足，增长空间比较大。其次县级城市的商业坪效（坪效=销售额÷门店营业面积）水平很低，本地的消费是外流的，而且外流的比较厉害。比如有一些发达地区的县级城市它的人均GDP甚至超过了大城市，但是在人均消费者零售总额上与大城市落差巨大。
商业地产发展与当地经济发展、商业形态、人均收入水平等各方面正相关。对于县级城市而言，一个城市的GDP水平取决于两方面：产能和消费水平。而作为商业地产常规考核的四个指标（经济发展水平、交通便利程度、城市基础设施及社会服务水平、城市性质）中除经济发展水平为城市产能考核指标外，其它三大指标均为消费考核指标。由于坪效其着眼点是效，所以，在现今购物中心频繁送券打折的情况下，把营业额作为计算公式的分子，不能真实反映经营面积的效益，从而产生了把毛利额因素考虑进去的做法。以购物中心为例， 店里不同的位置， 所吸引的客户数也不同。一楼入口处， 通常是最容易吸引目光的地方， 在这样的黄金地段一般会放置能赚取最大利润的货品， 所以购物中心的一楼通常都是以金银饰品、名表名包、女用化妆品构成主要业态组合。
由此可见，购物中心作为商业地产的投资工具和盈利工具其最终的投资价值体现在它的商业盈利属性上，商业坪效则是购物中心投资并盈利的常用KPI指标。只不过许多县级城市的商业盈利不是通过持有经营实现盈利的产业模式而是通过快速开发快速变现的产品模式。
任何商业地产项目都是由人气、资金、商品、功能、管理五大产业要素组成，符合上述市场要素组合则能促成项目的最终成功，否则项目必将陷入困境，抑或导致项目运营失败。
当务之急：科学系统规划城市商圈功能组合
要推动县城城镇化，充分发挥县城的聚集效应和吸引力，必须要提高其城区的基础设施和商业功能经营水平，提升城区的综合承载能力，大力发展产业经济，形成产业与城镇发展的良性互动。但许多县城在商业布局过程中面临着种种困局，归根结底，主要的症结在于缺乏科学系统的商业布局和持续发展的经营理念。
系统规划经营思路是影响县城城镇化规模和方向的根本，但许多县级政府对此缺乏科学的考量。很多县城的城市规划经营仅是“照猫画虎”。许多县城招商心切，忽视当地资源优势，业态定位同质化现象较为严重，仿效大城市圈地，搞大规模的城市综合体和购物中心。也有许多县城重视房地产开发，却不重视商业经营，造成业态同质扎堆、销售火爆经营门可罗雀、当地消费外流城市空心化，城市商圈的发展思路缺乏系统可持续性。
在城市商圈规划布局上，很多县城追求“短平快”投资赢利模式，当地政府只管卖地不管城市运营，造成许多项目论证不充分、开发建设盲目无序。开发商在项目建造前缺乏招商先行市场先行的开发思路，主观采取“先开发后招商”的投资模式，造成许多商业项目功能布局过于集中、业态结构不合理、追求大而全导致项目去主题化经营，从而导致项目核心地段惨淡经营状况出现并成为城市形象败笔。
核心方向：商圈规划布局和城市运营战略
要科学推动县城城镇化建设，必须要解决商圈规划布局和城市运营战略这两大困局，而且需要做好打持久战的准备。从系统的思维考虑，从城市商圈规划入手不失为一剂可行的良方。城市的快速发展同样带来城市商圈的变迁，而随着城市化进程加速，消费者结构和消费观念随之改变，加上城市新商业业态的不断涌现，都给传统商圈的生存和发展带来了新的机遇和挑战。因此科学地分析和认识城市商圈变迁规律，进一步合理规划和布局城市新商圈，对于城市的繁荣发展意义重大。
商圈分析应考虑的因素：人口数量及特点（包括居住人口数量、工作人口数量、过往人口数量、居民户数和企事业单位数，及相应人口年龄、性别、职业和收入水平构成等）、建设状况（包括公共交通、供电状况、通讯设备、金融机构等对于百货商店营销的方便程度）、社会因素（分析地区建设规划、公共设施以及本地区的人文等是否有利于百货商店的发展）、商业发展潜力（包括购买潜力和现有商场的经营状况）。在对商业发展潜力进行分析时，应计算该地区的商圈饱和度，以了解这个地区内同行业是过多还是不足。在商圈饱和度低的地区建店，其成功的可能性必然超过商圈饱和度高的地区。
商业地产业态分析范文6
【关键词】商业地产；商业地产现状
由于土地资源的不可移动性和不可再生性，以及社会进步和城市建设发展的不可逆转性，商业地产项目具有天然的保值增值属性。商业地产的这一特性使其日益成为国内外企业投资的热点。
1、简述我国商业地产的现状
2010年初至今，房地产相对冷淡，商业地产却异军突起，无论从土地成交还是房企表现上，商业地产都变成了“香饽饽”。商业用地市场活跃，土地成交量呈现大幅增长，多数城市的商业地价呈稳步上升态势。
1.1 我国商业地产投资额持续上涨
据国家统计局数据显示，商业地产投资额连续三年增长率在17%左右。2007年，我国商业地产投资总体趋势稳定， 2009年，我国房地产开发企业完成投资额达到了36231.71 亿元，比去年同期增长了16.1%，2010年1～7月，我国房地产开发企业完成投资额达到了23864.77 亿元，比去年同期增长了37.2%，其十二年间增长了大约80多倍。进入21世纪后，我国商业地产的投资增长速度超过了国民经济的增长速度，且商业地产投资占当年房地产投资的比重呈逐年上升的态势。
1.2 我国商业用房销售面积逐年上升
据统计，2000年，我国商业营业用房销售面积为1399.31万平方米。2006年，我国商业营业用房销售面积为4337.79万平方米，增长了约2.1倍。2007 年，全国商品房施工面积为235881.61 万平方米，同比增长21.1%。2009年，全国商品房销售面积达到了93713万平方米，比去年增长了42.1%，商品房销售额为43994.54 亿元。从中可以看出，我国商业用房销售面积随着商业地产市场的发展，其呈现上升态势。
1.3 金融危机后我国商业地产明显的有所波动
因为金融危机的爆发，明显影响了我国住宅市场的发展。08年后，我国住宅市场的交易量呈现下降趋势，大多数消费者保持持币观望的态度，有些消费者认为，房价具有下降的趋势。尽管如此，与之相反的是，我国商业住宅的供应十分充足，这不仅因为消费者对商业地产的需求呈现增长的趋势，而且也因为城市化进程的加快，为我国商业地产的快速发展提供了基础。另外，商业地产具有回报率稳定等特点，使得部分房地产企业进入商业地产市场，这也为我国商业地产的发展贡献了一份力量。
2、我国商业地产发展中存在的问题
2.1 投资存在盲目性
商业地产含有商业经营和地产开发双重意思，商业经营水平直接关系到商业房地产的盈利状况，因此，商业地产开发运作要求将地产开发和商业经营紧密结合。但在商业地产的高利润驱使下，一些商业地产开发商出于自身利益需要，追求新的投资盈利模式，引发了大型商业网点建设热潮，而大多数商业项目缺乏论证、盲目开发。许多开发商在建造之前缺少可行性研究，对同行业的供给状况和运营的商业结构缺少分析，按照自己的主观想象投资商业地产，往往采取“先开发后招商”的方式，导致商业网点布局过于密集、结构不合理、规模大型化等问题出现。没有认真考虑市场上有什么样的商业业态需求，只考虑地块能建什么样的商业业态，这种建筑设计在前，招商在后的运作模式，忽视了商业地产所特有的功能需求，很难满足不同商家对产品功能的不同需求，从而造成后期招商和销售的困难。
2.2 开发与经营脱节
商业地产项目的投资大，通常需要较长的投资回收期，少则十多年，多则几十年。但是现在很多地产商急功近利，抱着“卖完就走”的经营思路，只注重前期开发并尽量缩短开发周期，项目建成后能租则租、能卖则卖，至于项目是否适合经营则根本不予考虑。商业地产建设项目和建设后的整体运营出现严重脱节，很多商业地产项目建成后就开始按面积销售铺位。
2.3 开发融资渠道单一
虽然我国房地产金融业不断发展，房地产股票、债券、信托等金融产品逐渐进入众人视野，但由于我国相关制度缺失，依然改变不了大多数商业地产开发商主要依靠银行贷款的现状。开发商在短期内获取资金的能力十分有限，因而运营风险相对较高。
2.4 开发经验和人才缺乏
目前，商业地产的开发商多为房地产商。对商业的选址、功能求等专业知识知之甚少，而精通地产和商业的复合型人才更为稀缺。开发经营商业物业需具备与之相适应的经营模式和管理人才，人才短缺则导致开发商业地产的风险加大。可见，人才的缺乏，是一大瓶颈。
3、我国商业地产发展的趋势
3.1 创造商业地产发展的大环境
发展商业地产，必须积极发挥政府的宏观作用，为其发展创造良好的环境。首先，政府建立和完善商业地产发展的法律，从法律层面加强商业地产运作的法律环境，因此，这就要求政府行政管理部门和商业管理部门，对大型商业地产项目进行严格的审批，保证商业地产开发的合法化。其次，政府应该对商业地产的发展进行监督，以有利于我国商业地产的可持续发展。最后，为我国商业地产发展创造金融环境，还可以推动商业地产的健康可持续发展。
3.2 合理布局，构建合理的商业网点
正因为我国商业地产发展迅速，因此在发展商业地产的同时，必须对其是否盲目开发有所关注，并对其加以遏制。要求政府部门大力推动产学研相结合的机制，在充分利用高等院校、科研机构研究能力的基础上，建立适合我国商业地产发展的商业网点，可以对商业地产进行科学合理的评价，用来测评商业地产市场饱和度的情况，以保证商业地产发展的商业网点更加科学合理，这样能够从根本上遏止商业地产的盲目开发。
3.3 引导开发商合理开发
要想商业地产有广阔的前景，必须对开发商进行规范和引导。大概可以做到如下几点：
第一，对市场准确定位。商业地产开发商在开发项目前，应当对当地的经济水平、商业形态以及市场需求等情况进行调查，以做到深入了解，进而确定开发商的开发规模和目标市场等，这样做可以避免因盲目开发而造成的损失和浪费。另外，在商业地产开发前，开发商先应该进行招商，这可以为开发商将要开发的
地产开拓市场，可以避免开发商所建商业建筑因不能满足客户的需求而产生的招商难、空置率高等问题。即开发商应该先确定所要开发商业建筑的组织结构，而后进行正式开发，以确保商业地产的可持续健康运营。
第二，对商业地产的位置、规模进行合理科学的制定。开发商在对商业地产项目进行选址时，必须要根据季节是否为黄金进行分析，即区分黄金季节和非黄金季节，然后对这两个季节进行全面调研，调研内容主要包括，该地方每天的客流量、客户群体、人群的消费能力等。
与此同时，必须对政府城市规划进行仔细研究，以熟知城市的发展动向。而后根据所选地理位置确定店型和规模，比如在城市核心商业圈，尽管避免选择大卖场，在城市的次中心地带以新兴业态为主，在城市郊区，应该以能够聚人气的业态为主等。
4、结语
我国商业地产发展迅速，当然我国商业地产在发展过程中出现了诸多问题，但国内持续的经济发展和城市化进程的加快，都为商业地产进一步发展带来了蓬勃的契机，再加上政策上的扩大内需的经济结构调整，以及对住宅市场的宏观调控，都将为商业地产的发展带来极大的好处。商业地产发展前景乐观，随着行业发展的日渐成熟，我国商业房地产也将呈现出理性发展的态势。
参考文献：
[1]王学东.商业房地产投融资与运营管理[J].北京：清华大学出版社，2004.
