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房地产市场信息管理范文1
现有的房地产信息化系统中通常存在多个独立的系统：交易登记管理子系统、商品房网上备案系统、存量房网上备案系统、从业主体管理系统、档案管理系统等多个系统分别进行着房地产市场管理。各系统建设时间有先后，只按照解决本部门业务和管理需求范围所建设，没有过多考虑跟其他部门的业务关联和数据共享，其数据库平台各自孤立没有按照全局的统一大框架下规划集中建设，存在部门和业务系统之间数据不统一的情况，形成信息孤岛；一个业务操作多个系统，个别环节存在业务风险；统计的不确定性等房产系统运行中出现的问题，在高速的信息时代逐渐显现其不足点。同时个人住房信息系统的建设和全国房产联网的大环境，对现有的房地信息化提出了更高的要求：基于房屋生命周期的管理的房地产市场信息管理模式，实现基于构建“统一网络平台，统一数据中心，统一政务管理信息平台，统一业务流程，统一身份认证”的房地产市场信息系统的整合实现越来越迫在眉睫。
系统的建设硬件是基础，所以系统的整合首先要硬件设备上统一。实现统一网络中心的机房和网络设施配备，达到网络互连互通。房产信息系统都是B/S（B/S（Browser/Server）结构，秘密级的信息流转，大量用户访问所以需要服务器的高性能的配置，高要求的网络安全以及系统的冷热备份，数据的磁盘阵列，做好系统运行的硬件容灾性，同时统一服务器的平台，做好硬件的运行监控和管理维护，为系统整合提供高性能的硬件保证，为高效能信息化系统运行提供基础设施硬件支撑。
一切系统的核心是数据，所以数据中心的建设是整个系统整合工作的重点和难点，现在建设部已经出台《数据标准》来指导和规范整个房地系统数据库的建设，形成以测绘系统为房产基数数据源且覆盖整个房屋生命周期的综合系统，数据内容上划分的基础数据、从业主体数据、业务数据、统计数据和数据五类的整体层次逻辑架构关系数据库。所以梳理全局的业务职能，规划整个信息系统统一逻辑数据库，建设完成统一数据中心是现在大多数房产市场管理部门最需要做的工作。工作重难点是如何按照标准对现有数据库据进行分类、编码、建立逻辑关系，形成完整逻辑的统一数据关系网络，而房地产各个系统都是涉及面广、业务繁杂、数据内容多、逻辑关系复杂、环节多。首先在开展整合数据前做好充分的数据的分析梳理工作形成完整严密的符合数据规范的数据整合方案，同时做好风险分析以及风险处理预案是十分必要和艰巨的工作。然后按照分析梳理结果对清理工具进行开发时要进行万次测试检验，同时做好清理后的数据审核校验，以达到对清理完的整合数据的严密性，对于标准中数据的缺少项的处理和补充方案严格制定和实现，同时考虑很可能遇到的异构环境的系统和数据迁移。最后才能对现有各个子信息系统数据进行清理、核对、匹配、补充、交换、继承和共享等工作，确保数据的完整准确唯一性，克服多源数据、既有数据的不完整性，解决各个独立数据库间的脱节，同时建立对于分散孤立数据的逻辑关系。这样整合形成的数据中心，能形成真正意义上的唯一楼盘表数据并实现基于数据组织和管理模式，实现基础物理数据、基础权属数据和业务数据的完善关联。在数据中心的建立中要注意档案数字化数据，他是数据中心的重要基础数据，包含了档案的影像化信息，通过扫描和拍照技术建立的图片库，会产生海量数据库，是实物的电子档案件，是实现正确电子调档的前提。档案数字化得过程中通过对照数据标准，依据档案内容，进行关键字的摘要定义和业务数据的纳入，不仅仅可以对不同业务时期的缺项数据进行完善还可以进行数据的更正是保证数据完整准确的重要节点。
房地产市场信息管理范文2
房地产中介行业，通俗的说，就是通过收取中间费用或赚取差价，为房地产卖家与买家提供服务的行业，是房地产市场发展到一定程度而衍生出来的服务行业。随着经济水平的提高，人们对服务行业的要求也越来越高，房地产中介的服务主体、方式和内容也在不断发生变化，服务的范围也日益扩大。在当前经济形势下，房地产中介已经成为房地产交易的一个重要环节，由于房地产中介行业的工作对象主要是房地产信息，其根本就是如何更好的搜集整理房地产信息，总而言之，信息是房地产中介的生命。
2房地产中介信息管理中存在的问题
2.1网络化程度不高，发展不平衡
我国已逐步进入网络化时代，社会群众大多通过网络获取相关信息，而网络信息时效性、全面性的特点，更能吸引群众注意力。然而，我国却没有形成一个系统的全国房地产中介系统。全国各地的房地产中介行业信息发展极不平衡，由于房地产中介行业的竞争性，行业信息大多不会共享，一些大中企业通常借助自身优势，将市场信息范围只局限在自身门店内，小企业由于自身资金、资源的局限性，信息闭塞，长期得不到更新，这种各自为政的发展模式，导致我国房地产中介行业信息社会化、系统化难以实现。
2.2重硬件设备，轻软件设施
就目前情况来看，大部分房地产中介企业对信息系统认识不足，普遍存在重硬件设备，轻软件设施的问题，往往缺乏就现有硬件设备开发相应功能的能力。他们认为，只要通过计算机与网络就能提高业务效率，忽视管理、业务和技术的配套发展。
2.3跨行业联系不够，相关行业信息化程度不高
万事万物之间都存在着偶然或必然的联系，经济社会快速发展的年代，行业与行业之间的联系变得更加紧密。然而，房地产中介行业却忽视了这一点，割裂了与相关行业的信息共享，为保证中介行业各企业的经济利益，大多采取信息垄断、信息独享的方式，导致分割市场、零星成交等现象的发生。
2.4信息资源利用不足，影响服务水平
房地产中介行业信息没有做到共享，就不能将房地产信息资源进行整合归纳，阻碍了对市场潜力的充分挖掘，加大了中介行业的整体损失。服务行业的宗旨是为客户着想。例如，客户想买80平米的房子，而企业当前没有符合客户要求的房屋资源，站在客户的角度应该是去寻求其他企业帮助，为客户找到满意的房子，而现实情况下，企业为保证自己的经济利益，只会通过各种方式说服客户改变想法，选择企业现有资源内的房子。这钟强卖方式虽然暂时得到了经济利益，但是长此以往会造成客户的反感，影响中介行业的长足发展。
2.5政府相应机构信息化程度不足
保证行业信息的畅通性、权威性是推动房地产行业健康发展的关键。政府方面，信息流通不够及时准确和公开，阻碍了房地产行业的发展。政府在信息流通方面起着主导作用，却疏于对信息系统化的管理，导致房地产中介行业整体信息的分散，且真实性有待检验。
3房地产中介信息管理对策
3.1提升网络化程度
信息的有效流通是促进房地产中介行业发展的重要条件，将有效信息反馈到网上，再对网络信息进行有效整合，不仅能提高工作效率，还能提升中介行业的整体形象。企业应树立全局观念，扩大市场信息范围，以促进房地产中介行业的整体发展为目标，自主进行资源共享，实现房地产中介信息的社会化、系统化。
3.2提高房地产中介企业综合素质
大多数房地产中介企业只注重经济效益，忽视了企业内部的专业素质的提高。作为推动房地产交易市场发展的必要环节，房地产中介企业应努力提高自身的研发能力，研究适应硬件设备需要的软件设施，完善房地产中介行业设备系统，跟上时代脚步，更好地发挥房地产中介的作用。
3.3加强行业间的联系
房地产中介信息的传播，离不开传媒行业，应充分利用新闻媒体的传播功能，及时向大众反馈中介信息、房地产交易信息等，利用互联网的功能，建立房地产系统网络。总之，一切相关行业，都应“为我所用”。
3.4充分利用信息资源，提升服务水平
对信息资源做到充分利用，就需要提高企业员工个人素质，要求员工对房地产市场信息的把握，在充分挖掘潜在客户的同时，做到真正解决客户的需要。另外，房地产中介服务领域也应不断扩大，努力开发更深层次、高附加值的服务。
3.5政府应提高信息更新速度
房地产市场信息管理范文3
推进规范化和标准化建设提高依法行政水平
北海房地产交易中心作为政府窗口单位，始终坚持以推动全市房地产市场持续健康发展为目标，以提高服务水平，优化投资环境，方便广大群众为工作重点，不断完善服务管理体系建设，全面实施规范化和标准化管理，制定了服务承诺制，首问责任制，限时办结制，一次性告知制，政务公开制等一系列规章制度，建立了科学管理长效机制。通过加强法制教育和人员培训，提高队伍素质，规范服务行为，提高行政效能，依法行政水平明显提高，法制建设跃上新台阶。2006年被广西建设厅授予“全区建设系统‘四五’普法依法治理先进单位”称号。
加强服务环境建设提高服务管理水平
近年来，北海房地产交易中心加大了服务硬件设施的投入，改善了服务基础设施，建成服务区、办公区、档案查询区、信息区四位一体的服务场所，建立了自动化电脑网络管理系统。通过理顺房地产一、二级市场的关系，实现了房产交易、权属登记、档案管理、信息服务一体化管理，提供“一站式”服务。
在北海市房地产交易中心主任、北海市房地产信息预警预报工作领导小组办公室主任邹文同志的带领下，通过自主创新，自主研发，自筹经费，节约近100万元资金，开发建立了以楼盘表为核心的房地产信息管理系统和房地产信息预警预报系统，并于2005年7月通过了由建设部组织的对全国40个重点城市的考核验收，成为广西首批通过验收的2个城市之一。同时通过加强商品房预售管理，实现了商品房网上楼盘表的房屋权利状况实时数据同步标识，建立和完善了以动态更新楼盘为基础的商品房买卖合同网上备案管理系统，开通了北海市房地产信息网，并依托房地产市场信息系统定期形成市场监测报告，及时分析和房地产信息，为政府对市场的调控和政策引导提供决策依据，为各界群众和广大投资者提供了最权威的房地产信息平台。
强化社会责任创建文明窗口
北海房地产交易中心作为政府窗口单位，近年来，积极协助政府部门做好盘活积压房地产工作，先后参加了盘整闲置土地、处置停缓建工程等重点工作，配合政府部门做好项目的跟踪、督办、协调工作，使全市积压房地产得到有效盘活，昔日无人问津的“烂尾楼”，经处置盘活后已成为城市形象的新亮点。
交易中心还时刻不忘回馈社会。自2003年以来，多渠道筹措资金累计16.3万元，向贫困灾区捐款捐物，慰问困难群众，添置教学设施，修建校舍和进村公路，解决农村入学难和出行难问题。2006年被北海市支教工作领导小组表彰为“支教工作先进后援单位”。
近年来，交易中心精神文明建设不断推进，在参加市建委系统举办的歌咏、演讲等比赛中均取得优异成绩，文明单位建设取得历史性突破，2005年被市委、市政府授予北海市文明单位称号。
房地产市场信息管理范文4
一、加强产业研究，制定产业发展规划
（一）加强房地产业经济特性研究。发展改革、住房城乡建设、国土资源、规划、房管等部门和各县市区要加强房地产业与城市经济发展、房地产开发与城市运营、房地产业与民生、房地产业与其他相关产业发展关系的研究。按照城市总体规划要求，以建设“现代常德、幸福家园”和打造“区域中心城市、交通枢纽城市、生态宜居城市”为导向，以提升城市品质、改善居民居住条件和环境为目的，进一步做好房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展。
（二）加强房地产业发展现状研究。深入分析房地产业发展现状，针对存在的问题，采取有效措施认真加以解决；加强市场供求研究，弄清市场总需求，为确定土地供应量提供科学参考；加强需求结构研究，丰富产品类型，满足购房者多样性需求，形成供需平衡、结构合理的房地产市场发展格局。
（三）加强产品研发。创新产品研发理念，提升产品研发能力，加强新技术、新材料运用，鼓励房地产企业开发节能环保的生态住宅，加快资源节约与环境友好的“两型”社区建设。
（四）科学制定房地产业发展规划。规划、住房城乡建设、国土资源、房管等部门和各县市区要根据城市总体发展战略，科学制定房地产土地供应规划、保障性住房建设规划、棚户区改造规划等专项规划，引导房地产业有序发展。
二、认真贯彻落实房地产调控政策
（五）加大保障性安居工程建设力度。发展改革、财政、国土资源、税务等部门要积极落实项目申报、资金投入、土地供应、规划布局和税费优惠等政策。要实行住房保障可持续发展战略，建立保障性住房建设资金归集专户和融资机构，推行廉租住房共有产权保障模式，健全准入退出机制。采取政府主导、社会融资、企业自建等多种方式，努力增加公共租赁住房供应。采取政府主导、市场运作模式，发挥市场机制作用，加大政策支持力度，多渠道筹措建设资金，加快推进城市棚户区和国有工矿棚户区改造。2015年底前基本解决人均住宅建筑面积13平方米以下住房困难群体的住房问题。
（六）增加住房用地有序供给。国土资源部门应根据规划部门出具的宗地规划设计条件拟定供地方案。确定为中低价位普通商品房用地的，供地方案中要增加房管部门提出的住房销售价位、套数、套型面积以及开竣工时间、违约处罚条款等，并写入出让合同。
（七）加强风险防范和市场监管，稳定住房价格。严格执行国家和省有关房地产业的调控政策，执行差别化住房信贷和税收政策，规范预售许可等项目监管行为，抑制投机投资性购房需求；加大对闲置土地、捂盘惜售、囤积房源、违规预售、散布虚假信息等扰乱市场秩序的违法违规行为的查处力度。
三、加强房地产开发企业管理
（八）加强房地产开发企业资质管理。工商部门要严格企业注册资金管理，依法查处虚报注册资本、虚假出资、抽逃出资等违法行为；市住房城乡建设（房管）部门要规范开发企业资质管理，切实加强日常监管，解决房地产开发企业过多、过滥的问题。外来房地产开发企业来我市进行房地产开发的，须到住房城乡建设（房管）部门登记备案。
住房城乡建设（房管）部门对房地产开发企业实行动态管理。对不具备资质的单位或个人从事房地产开发的，要严肃查处；对在一定期限内没有开发业绩或未达到规定开发量的，或有其他违法违规行为的，责令限期整改，整改不到位的，视情节轻重提请原审批机关降低开发资质等级，直至注销资质证书。
（九）建立房地产企业信用评价体系。住房城乡建设（房管）部门要建立房地产企业（含房地产开发企业、物业服务企业及中介机构）信用管理档案，将开发企业超越资质开发项目、闲置土地、捂盘惜售、囤积房源、违规预售、散布虚假信息等违法违规行为作为信用评价内容，加强对信息录入、信用评价和披露的管理。加强信用评价成果的运用，将房地产开发企业的信用情况作为土地供应、企业资质晋级和工商年审时的重要参考。对信用评定等级差的房地产开发企业要限制新购置土地和开发新的项目。对信用等级优良、开发产品品质高、配合行业管理、社会责任感强、社会反响好的企业实行激励机制,支持其发展壮大。
（十）引进培育品牌房地产开发企业。适当引进国际国内实力强、信誉好、水平高的房地产开发企业；鼓励本地房地产开发企业兼并联合、做大做强，支持有条件的企业资质晋级，培育本地房地产企业品牌，提高市场竞争力；引导企业加强培训学习和考察交流，提高企业管理和开发水平，增强企业社会责任感。
（十一）发挥行业协会作用。完善协会组织，加强产业调研，开展行业自律，参与企业信用评价，充分发挥房地产业协会的引导、纽带和维权作用。
四、加强房地产开发项目管理
（十二）调整产业结构。在确保基本保障住房供应的前提下，引导企业开发设计合理、功能完善、质量可靠、设施配套、环境优美的产品；鼓励和引导房地产业与文化、体育、旅游、商贸、工业、医疗等产业相结合，发展复合地产；鼓励支持现房、全装修房销售，提高房地产开发产品品质。
（十三）优化项目规划设计。房地产项目规划设计要塑造城市个性，凸显城市特色。规划、住房城乡建设部门要对房地产项目规划设计方案严格把关，努力打造一批特色鲜明、品质优良的城市建筑精品。规划部门审批时，要审核项目的公共用房和其他公共空间及配套设施的面积和使用功能，并在相关图纸上明确标示。业主共有物业和业主公共活动用房一经明确不得随意更改，确需更改的，须经业主大会同意后报规划部门审批。规划部门审批时，要征求有关部门意见。
（十四）完善土地供应条件。国土资源部门在土地使用权出让或划拨前，对房地产开发项目的性质、规模和开发期限，城市规划设计条件，物业、社区管理和业主文体活动等公共用房，基础设施和公共设施的建设要求，公共用房和基础设施建成后的产权界定，房地产开发企业的资质和诚信情况等事项，应当分别听取规划、住房城乡建设（房管）部门的书面意见，并纳入土地供应合同的附件内容。
（十五）严格房地产开发用地供应准入。加强对房地产开发用地竞买人资格审查，对用地者欠缴土地出让价款、未按出让合同约定开竣工、闲置土地以及囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力、不履行土地使用合同的，国土资源部门要禁止其在3年内参加土地竞买。禁止个人和未取得房地产开发资质的企业参与商品房开发土地竞买；对信用等级差的房地产开发企业，依法暂停其参与土地竞买。同时加强对房地产开发用地竞买人资金来源的审查。
（十六）严格土地供应原则。城市新区建设应坚持统一规划、成片开发的原则，鼓励房地产企业成街区开发，确保项目功能完善、设施配套、环境优美及个性突出；旧城区改造要严格按规划进行，不得零星开发，零散地块应建设街头绿地、公共停车场、公共厕所或市民文化休闲设施。
（十七）加强对违规用地和违规建设行为的查处力度。对擅自改变土地使用性质、超出用地规模开发建设等违法开发行为，国土资源、规划、住房城乡建设等有关部门应依法予以查处。对超出开发合同约定的动工开发日期满1年而未动工开发的，依法征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权，并征收相当于土地出让金20%以下的土地闲置费。对虽按期开工，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发（十八）制止违规集资合作建房。严格落实原建设部、监察部、国土资源部《关于制止违规集资合作建房的通知》要求，停止审批集资合作建房项目。
（十九）加强商品房预售许可管理。未取得预售许可的商品房项目，不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。业主共有部分不得纳入预售范围（含属于业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房等房屋），有关信息应在预售许可证上注明。
规范项目分期预售。房地产开发企业事先应向房管部门申报分期预售计划，总建筑面积在6万平方米（含6万平方米）以下的项目不得分期预售，6万平方米以上的项目分期预售规模由房管部门根据项目实际情况确定。
强化商品房住宅预售方案管理。房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。
房地产开发企业要在取得预售许可后10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并落实预售许可价格申报和公示制度，明码标价对外销售。要加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。对未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，不按申报价格及其他预售方案约定的内容销售以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张等违法违规行为，要责令限期整改，暂停其商品住房网上签约，依法予以处罚，并计入信用档案。
（二十）加强项目资本金管理和商品房预售资金监管。认真执行房地产开发项目资本金制度，将项目资本金专户储存。房管部门要制定商品房预售资金监管办法，切实加强监管。房地产开发企业必须将商品房预售资金全部存入预售资金专用账户内，并签订资金监管协议，预售资金只能用于相关的工程建设。项目资本金、预售资金根据建设进度按比例核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。违者由住房城乡建设（房管）部门责令其限期纠正，并依法予以处罚。
（二十一）完善开发项目手册制度。房地产开发企业在签订土地出让合同后，要实行项目手册制度。内容应当包括企业基本情况、项目基本情况、项目设计方案、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式等。
（二十二）完善房地产开发项目验收制度。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向规划、住房城乡建设（房管）等部门提出竣工验收申请，房管部门应当参加有关部门组织的验收。
规划、住房城乡建设、房管、国土资源、市政、园林、消防、人防、环保、质监等有关行政管理部门应当按照各自职责，共同做好房地产开发项目交付使用的验收工作。供电、供水、排水、供气、通信、有线电视等部门，应当指导、配合房地产开发企业完成房地产开发项目专项配套设施建设。
（二十三）加强商品房交付管理。房地产开发项目经竣工验收合格后，方可交付使用。商品房交付时，房地产开发企业必须向购房者提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，落实前期物业管理。房地产开发企业将未组织竣工验收或验收不合格的房屋擅自交付使用的，要责令整改，并依法予以处罚；造成损失的，依法承担赔偿责任。
（二十四）加强商品房合同备案审查。要完善商品房买卖合同示范文本，全面推行商品房网上签约和商品房合同网上备案。合同应对商品房质量性能、物业会所、车位等设施归属、交付使用条件、产权登记办证时间及其违约责任作出规定，并将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和销售广告的内容作为合同附件，对于选择性条款要合法、公正。房管部门进行备案审查时发现违法或有失公允、推卸责任的条款应及时责令补正；要督促履行合同约定，对不履行合同的开发企业记入信用档案，并依法予以查处。
（二十五）加强房地产广告管理。工商部门要严格按照《中华人民共和国广告法》和《房地产广告暂行规定》的相关规定，加强对房地产开发企业商品房预（销）售宣传广告的管理，确保广告内容真实、合法。房地产广告和宣传资料中明示的内容和事项即为企业的承诺，开发企业必须履行到位。企业违法房地产广告或虚假广告的，工商部门要依法查处，并记入信用档案。
五、加强物业（企业）服务管理
（二十六）明确物业属地管理原则。房管部门要加强对物业服务市场准入、规范物业服务行为、提高物业服务水平的管理和指导。各县市区要重视物业管理工作，把物业管理工作纳入社区管理工作范畴。各街道办事处、乡镇人民政府和社区（居委会）要对物业管理小区（单位）的治安稳定、就业与再就业、社会保障、城市管理与创建、计划生育等各项社会事务负责。街道办事处、乡镇人民政府和社区（居委会）要与物业服务企业及业主委员会建立联系工作机制。各物业服务企业既要服从房管部门的行业管理，又要服从街道办事处、乡镇人民政府和社区（居委会）的社会事务和基层组织管理。
（二十七）所有新建商品房小区必须实行物业管理，并逐步扩大物业管理覆盖范围。
（二十八）加强对物业服务企业的管理。严格物业服务企业市场准入，健全物业服务企业退出机制，建立物业服务企业诚信体系；鼓励企业兼并联合，培育本土品牌物业服务企业，引进外地优秀物业服务企业。
（二十九）加强物业服务项目管理。规范物业招标行为，建立服务项目登记制，规范物业服务企业对服务项目的接管与退管行为；实行物业服务等级制，将物业服务等级与物业收费标准挂钩，建立服务等级和收费的申报制度，公布物业服务等级与收费标准。房管、物价部门要联合开展达标验收活动。
（三十）完善和规范房屋维修资金归集和使用管理。所有新购商品房必须按规定缴纳房屋维修资金，不得减免。房屋维修资金归业主所有，由房管部门按统一归集代管、专户存储的原则进行管理。房管部门应加强对物业服务企业代收房屋维修资金的监管，确保资金安全。房屋维修资金收费标准由房管、物价部门根据市场情况及项目建安造价等情况适时进行调整。
六、加强国有土地上房屋征收与补偿工作和其他房地产工作管理
（三十一）国有土地上房屋征收部门要建立健全房屋征收各项管理制度，加强对房屋征收项目、征收补偿方案、征收补偿资金的管理，保障我市房屋征收与补偿工作健康有序进行。各级财政部门要统一筹集房屋征收与补偿资金，并实行专户储存。
（三十二）加强房地产中介机构管理。房地产中介机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到房管部门备案；房管部门要加强对中介机构的监督检查，建立完善房地产中介企业诚信档案和房地产经纪师、注册评估师等专业人员执业档案；房管、工商、物价部门要根据职能职责，积极培育和引导房地产中介市场发展。
（三十三）加强二手房交易市场管理。房管部门要在市城区建立相对集中的房地产中介市场，打造公平、诚信的二手房交易平台。要加强二手房交易资金监管，规范二手房交易行为，确保二手房交易资金安全，切实维护交易双方的合法权益。
（三十四）加强房屋产权登记管理。房管部门要严格按照《物权法》、《房屋登记办法》等相关法律法规的规定，制定并实施收件标准和登记程序，规范房屋登记行为。对缺乏产权登记必收要件、未经验收或验收不合格的新建商品房项目不予登记；违法建筑不予登记。开发建设单位申请房屋初始登记时应将业主共有部分一并申请登记，房屋登记机构在房屋登记薄上予以记载，不颁发房屋权属证书。市房管局要加强业务指导和质量抽检，提高各县市区产权产籍管理水平。
（三十五）加强房屋租赁管理。房管部门要认真贯彻落实住房城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》，全面实行房屋租赁登记备案制，加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益。工商、公安、人口计生等部门在各自职责范围内予以支持和配合。
（三十六）加强房地产信息化建设和管理。建立测绘、预(销)售、交易、权属登记、档案管理、地理信息管理为一体的房地产市场信息系统，增加房地产信息管理内容，提高房地产市场信息的统计、分析能力。搞好各职能部门相关业务联网对接，大力开展“市县信息一体化”建设工作，搭建基础测绘平台，建立统一的电子登记薄，2012年底前初步建立全市统一的房地产信息系统。加快建立和完善个人住宅信息系统，为依法征税提供基础。完成房地产数据信息异地备份工作，确保数据信息安全。
七、加强房地产管理队伍建设
（三十七）完善管理机制。市城区房地产管理除武陵区、柳叶湖旅游度假区实行直接管理外，常德经济技术开发区、区、西湖管理区、西洞庭管理区。可结合实际情况分别实行机构派出制或依法委托制管理。
房地产市场信息管理范文5
我国现有房产税、土地使用税等税种，已不能适应城镇房地产发展新形势的需要。税收收入增长与相关产业发展极不相称，调控功能未得到有效发挥，财产税在城市政府财政收入中所占比重较低，尚未成为地方财政的主体税种，亟需改革。而房地产税的改革涉及诸多方面，其中，开展房地产税评估征税活动是房地产税制度改革的重要内容。国内外税收征管实践表明，按房地产评估值征税。有利于发挥税收调控功能，调节级差收入，合理配置资源，提高地方政府运用税收政策工具的灵活性。但现阶段，我国推行这一征管措施还需要一定的制度和环境条件。
（一）税制改革：整合现有房地产税制，及时开征新的房地产税或物业税
在税制改革方面，除统一内外税制已有广泛共识外，还需要重点突破的有：1.全面提升财产税在城镇地方税体系中的地位。通过对现行房产税、土地使用税、城市房地产税、土地增值税等税种进行整合，及时开征新的房地产税或物业税，扩大财产税的征收范围，扩展税基。个人拥有的房产，无论自住还是出租，都应逐步依法纳税。2.取消部分减免税，适当提高房地产税等税率，增加政府收入，合理分配公共服务成本。3.贯彻公平原则，通过减免税、设置不同税率等手段，调节社会财富分配差距。4.健全财产税征收网络，在财产购置、持有、交换、继承和赠予等环节及时组织收入，防范收入流失。同时，不断改进征收技术手段，加强税收征管，充分体现主体税种功能。
（二）社会条件：开展房地产税评估征税适宜的政治经济环境
房地产是人们生产、生活的重要物质基础，房地产税收政策不仅关系到政府财政收入，而且涉及经济发展环境和人们的生存条件，特别是对住宅投资。建设、销售、持有和转让等环节的税收政策，涉及成千上万家庭和个人生活，属重要公共事务和服务，政府决策需要兼顾国家、企业和个人等各方利益，力争取得广泛共识。因而开展房地产税评估征税，需要一个较好的政治经济环境。1.评估征税要得到广大纳税人的普遍理解、认可。评估征税不能仅在理论界和税务部门取得共识，关键还在于能否得到城乡居民认可，广大居民的态度是决定因素。如果现阶段城乡居民对评估征税认识有较大的分歧，政府就不宜贸然推行这一征管措施。2.房地产评估征税的对象、范围和评估技术等。与我国经济发展阶段和财富的积累程度要相适应。如果错误地估计了城乡居民的富裕程度、财产状况，评估征税的结果就可能事与愿违。3.经济运行状况较为稳定，政府宏观经济监管有力。
二、房地产税收评估征税需要突破的技术问题
房地产税评税，就是运用一定科学方法，准确评估房地产的市场价值。反映房地产市场供求关系和价格波动。一方面，使房地产税收能够体现纳税人的收益与能力，公平税负：另一方面，保证政府财政收入随经济增长而增长，达到税收收入与政府公共服务支出之间的均衡。围绕这一问题，需要进一步研究以下几方面的内容：（一）确立房地产税评估征税的基本准则房地产税评估征税，和一般资产评估既有相似、相同之处，也有严格区分，需要建立相应的评估准则。以指导房地产评估征税工作的顺利开展。
1.公平准则。公平是世界各国税收制度追求的共同目标，房地产评估征税也不例外。公平准则首先是对评估对象的公平，要求在评估征税中对性能相同或相似、地段相近的房地产采用相同的评估方法评估其价值，作为计征税收的依据。其次是对纳税人的公平，对性能相同或相似、地段相近的房地产价值的评估，如纳税人是自然人，无论其民族、年龄、性别、国籍、文化程度等，都采用同样的方法评估征税：如纳税人是法人，评估征税不因其所有制性质。规模大小、技术先进与否等不同而有所区别。
2.合法准则。经过几十年的努力，我国在房地产管理、资产评估领域已初步形成了一套较为完整的法律、法规和规章，如《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《注册会计师法》等。这些法律、法规和规章是评估征税的依据。合法准则要求税务人员和税收评估机构遵守现行房地产管理、资产评估的法律、法规和规章，依法评税，以维护国家税法的严肃性、权威性，保护政府财政利益，同时维护纳税人合法权益。
3.科学准则。在房地产评税工作中，评估人员所面临的经济社会情况较为复杂。如房地产按其用途可分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮。娱乐、工业和仓储、农业和综合房地产等，种类繁多，且房地产市场供求关系受多种因素影响波动较大，房地产价格被认为是观察一个国家和地区经济运行状况的“晴雨表”。因此，在评税活动中，评估机构和人员采用的评估方法、技术和程序等，要能科学、准确地反映房地产真实市场价值。使房地产税的征收既保证政府税收收入随房地产经济的发展而增长，又不增加纳税人的负担。
4.时点准则。时点准则要求房地产价值评估结果，应是评估对象在估价时点的合理价值。由于房地产价格随市场供求关系等因素不断发生变化，对房地产价值的评估只能是评估对象在估价时点的合理价值。同时，房地产价值评估需要消耗大量的人力、物力和财力，对政府而言，既不可能也不必要随时或每年对房地产的价值进行评估，就需要合理确定评估征税的周期，一方面，能够较准确地反映房地产价值的变化。比较法，将评估对象与在评估试点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正，以此估算估价对象合理价值的方法。比较法的操作步骤有：搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正：进行交易日期修正；进行房地产状况修正；求取比准价格。比较法适用于具有交易性的房地产，而对特殊工业用房、学校等很；少发生交易的房地产，则难以适用该方法。
2.地产价值的评估。地产价值的评估可采用基准地价系数修正法、路线价法等方法。基准地价系数修正法是以地产所处地段的基准地价为基础，通过时点修正，容积率修正、行业用途修正等一系列修正，最后确定地产价值。
通过上述方法分析可以看出，目前采用成本法评估房产价值，用基准地价系数修正法评估地产价值较为可行，条件成熟时可采用收益法、市场法等多种方法，但这些方法还需要结合税收征管的要求进一步规范。如收益法对各类房地产的收入要进行较详细的测算和预计等。同时，各地区城市经济发展和房地产市场发育程度不同，在使用上述基本方法时，还要相应调整，以使评估结果更符合本地区的实际情况。
（三）房地产税评税的信息基础
从上述房地产价值评估的基本方法可知，要准确评估房地产价值，达到公平税负的目的，必须以获得准确、真实、可靠的信息资料为前提，而这些信息资料的获取，主要有两种途径：一是税收征管渠道，如纳税申报、税源调查等；二是其他部门的配合，如国土资源部门提供土地基准价格、建设部门提供建筑及设计标准，房产主管部门提供房产基础数据资料、物价部门提供物价指数等。这就需要解决以下问题：
1.部门协调问题。在房地产评税过程中，有关信息涉及城市建设主管部门、房产管理部门，土地资源管理部门、物价管理部门等众多部门，而在现行制度下，这些部门都没有为税务机关提供信息资料的义务，而没有这些部门的配合，整个评税工作就无法进行。因而，在开展正式房地产税评估工作之前，必须以法律制度的形式，规定上述部门为税务机关提供房地产信息资料的义务，使税务机关在评税过程中与上述部门协商时有法可依。
2.信息的准确性问题。由于房地产市场供求关系瞬息万变，有关部门提供的信息资料不一定能够满足评税，工作需要，如基准地价资料，税务部门还需要根据实际情况进行调整，以保证房地产价值评估的准确性。
3.信息管理问题。前文描述了信息在房地产税评税中的重要性，这就要求在税收征管制度中，将信息管理摆到突出位置，主要做好两方面的工作：一是税务机关建立房地产税评税信息库，及时更新数据，掌握税源动态：二是加快电子政务推行步伐，实现政府部门之间信息资源共享，尽可能降低评税成本，提高税务工作效率。
（四）房地产税制改革中的税费关系
与房地产税评税制度改革密切相关的问题，是税费关系的规范。据北京市有关部门调查，近年来，涉及城市建设和房地产行业的收费、基金共有几十项，其中，中央批准的约占70％，北京市批准的约占30％。税收在商品房售价中所占比重较低，约为6％。因此，要达到房地产税评税制度改革的预期目标，就必须有效解决税费关系问题。从目前房地产行业发展现状分析。各种收费过多过滥是造成房价居高不下的重要原因之一。同时，收费侵蚀税基，影响政府房地产税收收入的增长。大规模清理，整顿各类收费，基金，成为评税制度改革的重要前提。
（五）房地产税评税机构与队伍建设
与其他税收征管相比，开展房地产评税工作所面临的情况更为复杂，技术要求更高，政策性更强，需要建立一支从事此项工作的专业队伍。从从业人员的知识结构分析，除税收专业知识和财务会计知识外，还需要具有以下几方面的专业知识与能力：
1.评估技术与方法。能够熟练掌握评估房产和地产价值的各种专业技术知识，能够及时处理评估过程中所遇到的不确定性因素，确保房产和地产评估价值比较准确、合理，接近市场价值，反映市场供求关系，既保证政府财政收入能随经济增长而增长，又维护纳税人的合法权益，促进房地产行业的健康发展。
2.及时掌握房地产业发展状况，了解市场信息，能够准确分析和判断房地产业发展趋势，为有效开展评税工作服务。
3.熟悉和掌握国家有关城市建设和房地产发展的法律，法规和管理制度，明确评税工作的法律依据。
（六）建立纳税人争议处理机制，保护纳税人合法权益
对房地产实行评估征税，不同于流转税、所得税等税种在现行税法下以既成事实的收入或行为为课税对象，而是运用一定的技术、方法估计和测算征税对象的价值，客观上存在一定的不确定性，难度较大。因此，需要广泛听取纳税人的意见，使其能够接受评估结果，履行纳税义务。当纳税人对评估方法、程序和结果等提出异议时，应建立相应的处理机制，以税务部门为主导，沟通信息，交换意见，最终达成共识，完成纳税业务，保护纳税人合法权益。如纳税人仍不满意，再进入税收复议和行政诉讼程序解决。
三、我国开展房地产税评估征税工作的几点政策建议
如前所述，我国经济社会发展，特别是城市化进程加快，对房地产业发展产生了巨大的推动，而房地产税征收管理现状，已不适应新形势的需要，借鉴国际经验，及时开展房地产税评税工作，贯彻政府宏观经济社会政策，实现经济与税收的良性循环已是大势所趋。因而，近期内需要开展的重点工作有：
（一）正确估计目前的政治经济环境，创造条件，开展房地产税评估征税工作
房地产市场是一定时期观察一个地区或国家经济运行的“晴雨表”，其中住房又是人们生存的基本条件。在目前我国政治经济条件下推行评估征税，就需要准确把握可能出现的问题与风险，创造条件，逐步开展房地产税评估征税工作。首先，要考虑房地产开发企业的承受能力与对整个房地产市场的影响：其次，考虑纳税人对评估征税的接受程度，特别是当普通住宅被纳入评估征税范围后，所产生的政治社会影响。笔者认为，在近1～2年内，将城镇普通住宅纳入评估征税的范围是不现实的；在房地产领域税费关系没有根本理顺的情况下，推行评估征税也是困难重重。
（二）建立评税技术标准，采用多种技术手段，准确评估房地产价值
如前所述。资产评估和地产评估的方法较多，可供房地产税评税选择。在试点的基础上，可建立适应不同类型资产的评估技术标准。在房产价值评估中，可根据房产的不同用途，采用不同的评估技术开展评估。对自用的房产价值。由于无相同或相似的市场价值，也可能无可比较的收益，可采用成本法评估其价值；对出租或从事酒店业等经营类房产，根据收益法评估其价值。对具有相同或相似市场价格的房产，采用市场法评估。在建立房地产税评估标准过程中，评税技术标准的建立，并不是简单的照搬现成的资产评估技术与方法，而是在此基础上，考虑评税工作的特殊需要，进行相应的调整与修改，以满足税收征管的需要。
（三）建立评税技术信息体系，保证评税工作顺利进行
要准确评估房地产价值，满足税收征管需要，税务机关应及时掌握税源状况，分析房地产市场变化，保证房地产价值评估的科学性、合理性。这就需要建立完善的技术信息体系保障。从房地产税评税所需信息来源分析，主要包括以下几类：1.纳税人基本信息。这类信息数据库可通过纳税申报等途径，由税务机关建立。2.房产开发、建设、交易和管理信息。这类信息主要掌握在城市建设、房产管理、房地产开发公司等机构中。3.土地开发、使用权交易、基准地价等信息。这类信息主要掌握在土地主管部门、城市建设等部门。税务机构须得到上述机构的大力支持，才能得到税收评估所需要的信息。解决的途径有两个：一是以法律制度形式规定上述机构配合税务机关评税的义务，并负责提供相应信息；二是尽快建立政府机构间信息共享机制，努力降低评税成本。新晨
（四）规范房地产行业税费关系，增加政府税收收入
针对房地产行业税费关系复杂，涉及众多部门利益的情况，分步实行改革。首先，清理、取消不合理、不合法的收费；其次，将具有税收性质的收费，分批、分次实行“费改税”，充分考虑房地产开发企业的承受能力，以及对房地产市场的影响；最后，将不能实行“费改税”且征收合理的收费项目，进一步规范化。
房地产市场信息管理范文6
关键词: 房地产; 项目管理;现状; 对策
房地产项目的管理是全方位的, 要求项目经营者对项目的质量、安全、进度、成本、文明施工等都要进行正规化、标准化管理。只有这样才能使施工项目各项工作有条不紊、顺利地进行。总之，项目经营者应开拓创新, 总结经验, 在项目的实践中不断摸索出一个有效提高企业绩效的动态的管理模式,只有这样才能创造出一条房地产开发项目管理的成功之路, 逐渐提高项目的管理水平, 有效地控制企业开发成本, 建设适合市场需要的高性价比的房子。
1 我国房地产项目管理现状
1.1 房地产管理的现状。随着居住条件的改善和建设的规模越来越大，小区规划需考虑的功能越来越全，公用配套设施越来越多，住宅的科技含量逐年提高，新技术、新材料、新工艺、新管理不断应用，同时营销策略、融资方式不断变化，竞争日趋激烈，国内国际宏观形势、国家政策、市场消费行为的变化等需要房地产企业专业性强、知识面广、应变能力快。而当前大部分房地产公司对房地产项目运作过程采取自主式管理，公司自己组建项目管理部，组织招标，选择工程设计、建设监理、施工单位，组织工程实施、项目试运行，选择物业管理公司，承担过渡期物业管理和售后服务。由于房地产企业的现状，往往造成项目质量、进度、成本、效率不高等项目管理状况。
1.2 房地产项目利益现状。由于房地产开发项目的土地资源的稀缺和买房市场需求的快速增长，造成了房地产商品的短缺和价格快速增长，使开发商成为设计、施工、监理、业主等市场主体追逐的目标，形成市场的强势主体和利益核心。房地产企业垄断了市场，实行房地产项目自主式、封闭式管理，房地产商和业主在房地产项目方面的信息出现严重不对称。
1.3 房地产项目质量现状。高质量的房地产项目应是小区总体规划、房屋设计科学合理、功能齐全、结构安全、质量可靠、造价经济、节能环保、技术先进、售后服务及时。现阶段，房地产企业在房地产项目上追求的是概念、外在吸引力，在选择设计、施工、监理、材料供应等单位时，往往采用低价中标，在合同履行过程中，又常拖欠进度款、垫资，中标单位对质量保证体系缺少经济支撑。在设计上，专业不配套、不齐全；在施工图设计上，对方案、套型、内部功能、空间利用、节能节地等方面缺少研究；施工上，层层分包，材料进场检验、质量验评走过场；售后服务等方面存在问题大都转嫁给施工单位、物业管理单位，使问题得不到有效解决。
2 房地产开发项目管理的问题分析
2．1 前期建筑策划及产品定位的决策质量不高, 导致项目建设实施方向不明确
有些开发商以“市场是变化的, 项目定位不能太死”为借口, 不重视前期细致的项目可行性研究, 项目市场定位不准确, 错失了项目的有利时机。由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告, 导致决策犹豫不决。决策高层“犹豫”了一段时间后, 大多会匆忙决策, 这样的决策确定的项目产品注定是不科学、不系统、不全面, 也不完全可行的。而且在实际项目决策中，基本也是解决开发商投资人的市场判断意愿为主，对于房地产项目的市场属性、未来预期等因素在实际操作中兼顾较少，总结一句话就是，房地产公司毕竟还是一个企业，企业就有利益优势群体和核心。
就目前房地产市场而言, 相应的房地产市场的资讯状况并不乐观。主流媒体和专业媒体关心重点不同, 结论不同, 更有开发商炒作等问题。面对这样的状况, 房地产开发企业所得到的市场信息混乱。没有对市场的清楚认识,很难有准确的定位。
2.2 房地产企业对房地产项目的系统管理缺乏。应有的准备和资源房地产项目包括可行性研究、项目规划、设计、建造、售后服务等各个阶段，它是个系统工程。房地产项目本身的特点是每个项目情况、建造条件都不一样，资金密集、技术密集、劳动密集、管理综合，高风险、大难度。从许多房地产企业现状可以看出，房地产业对房地产项目的系统管理缺乏应有的准备和资源，这是造成问题的客观原因。
同时，由于合约部门是房地产企业的核心部门和利益中心，所以一般由企业决策者直接管理，这个就导致了在实际工作中，部门级别被隐性提高了半级，在工作协调中，与一线管理部门存在信息脱节或对实际情况视而不见，造成现场管理上的障碍和约束。
2.3 项目收尾阶段, 业主、分包工程的分包商与工程总承包商之间的矛盾不断激化
土建施工初始阶段, 工作单一, 项目管理简单, 已包含在总包合同内的业主指定分包或专业分包, 监理方及业主管理人员在此方面的项目管理工作较易完成, 难度较大的是与业主独立签订施工合同的分包工程。在工程招标时,关于工程配合、工程接口界定不够详细, 签订的工程施工合同不严密, 合作意识“较差”的总承包商对业主分包工程配合问题“过于认真”、“斤斤计较”, 使业主项目管理困难重重, 总是在工程接口、配合方面纠缠不清, 这是造成工期拖延的重要因素。业主分包工程的分包商有了需要沟通、协调的问题往往直接找业主, 业主成了变相的“总承包”单位, 业主的现场管理人员成了工程现场的“总协调”, 而到了收尾阶段甚至80%以上的工作精力和工作量都花费在了“协调”工作上,一旦出现了工程质量和拖延工期问题后各方相互扯皮, 争相推诿责任。
3 房地产开发项目管理问题的应对措施
3.1重视、加强项目前期投资决策阶段的可行性研究工作, 积极发挥工程管理人员在决策咨询工作中的作用
房地产进入营销时代, 开发商既要掌握足够的商业情报, 如消费者的需求、竞争对手的资讯、市场供求状况等, 又要重视项目的前期可行性研究工作。这就促使开发商要加强前期可行性研究的人力、物力、财力和时间的科学投入; 要建立、完善决策支持机构, 收集、整合决策支持性资源; 完善决策程序, 提高决策水平和效率, 使项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。
在决策阶段的可行性研究过程中, 开发商应积极引导工程技术、工程经济等专业的人员对项目的经济可行性、技术可行性, 项目概念规划方案的合理性等重大事项, 提出大胆设想、缜密求证, 并提出优化意见和建议。
3.2选用正确的项目管理方法紧抓基础管理和动态管理
找准项目管理中自身的特点, 抓住管理中的薄弱环节, 正确选择一种或多种现代化管理方法, 可以提高项目管理水平和工作效率。我们在运用量本利分析法进行项目目标成本管理时, 不能简单地根据产量、成本、利润三者的依存关系, 应用数字模式预测一个目标值, 还要根据企业生产管理需要, 建立目标成本管理制度,确保经济效益的提高。
实施现代化管理离不开基础管理, 如计量管理, 监测手段、编制和执行各类定额、统计报表、信息管理等。无论运用何种现代化管理方法, 都离不开这些基础工作所提供的资料、数据和信息。因此, 必须抓好各部门的基础管理, 积累更多、更全面的基础资料, 为更好地使用现代化管理方法提供可靠全面的数据, 使“方法”在施工项目中发挥更大的作用。
认真抓动态过程的管理, 反复运用, 才能使科学管理方法成为项目上的现实存在。如网络计划在施工管理中很实用, 编制一个网络计划并不很难, 但要坚持运用这一网络计划却不容易。由于计划执行过程是复杂的动态过程又受到各种复杂多变的因素的影响, 施工计划在实施中经常会与原计划有出入, 出现实际进度提前或拖后的情况。此时应克服“网络易破,画了无用”的思想, 坚持对网络计划执行过程进行跟踪和控制, 及时调整、反复运用, 以取得良好的实际效果。
3.3高度重视项目收尾阶段的项目管理工作
在项目收尾阶段可建立一个由开发商工程主管领导牵头并整合工程管理、销售、技术、开发、材料设备采购、物业管理等内部人员组成的工程项目收尾临时机构, 与工程项目现场管理人员分工协作, 共同完成工程收尾阶段的项目管理及项目交付、移交工作。
另外，针对不能或无法由总承包商组织分包的工程内容, 即必须由开发商发包的工程内容, 要细化、深化各类发包工程内容的自身招标合同条件, 更重要的是应事先研究各工程内容建设的时间、验收、保修、交接、资料、协作、费用、安全、场地等接口配合条件, 就开发商发包的各内容工程之间可能产生项目管理的难点事先制订对策和要求。
