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房地产供应商管理范文1
一、我国房地产上市公司的盈余管理手段
作为一个高投资、高回报、高风险的行业，房地产上市公司的所有者为了在竞争愈来愈激烈的房地产市场得到稳定快速的发展，满足房地产上市公司财务报告的自身利润调节需求，不断扩大企业的投融资规模，根据企业的期望盈余，采取多种方法来进行盈余管理。盈余管理是上市公司管理层利用自身的信息优势和职业判断，通过规划交易和会计政策选择等多种手段，对以经营业绩为基础的会计信息进行加工，以影响会计信息使用者对上市公司经营业绩的理解及决策，进而在证券市场、银行信贷、报酬激励等方面取得一定利益的会计行为。
对于房地产上市公司，调整盈余的手段主要包括以下几种：1、通过调整企业的收入确认时点或者隐瞒企业收入来进行盈余管理；2、通过调整成本、费用进行盈余管理；3、通过公允价值计量模式进行盈余管理；4、通过资产减值进行盈余管理；5、利用会计政策的可选择性进行盈余管理。
二、我国房地产上市公司进行盈余管理的消极影响
盈余管理是一把双刃剑。适当的盈余管理会给企业带来一定的利益，受益者不仅仅包括企业的股东和管理人员，可能还会帮助企业规避一些处罚和管制，节省一些不必要的支出等。但是，过度的盈余管理，会使企业的会计信息严重失真，对财务信息的使用者造成误导，不仅使企业的股东和相关投资者的利益受到损害，产生信任危机，甚至还会使企业面临监管部门的处罚，不利于企业的可持续发展。具体来说，盈余管理的消极影响主要有以下几个方面：
1、造成会计信息严重失真
企业管理者通常会根据自身的需要，利用内部人为控制对财务信息进行“加工和改造”，如果企业的这种盈余管理行为超过了一定的度，就会削弱会计信息的真实性和可靠性，使其披露的会计信息缺乏充分性和全面性，甚至缺乏客观真实性。
2、损害外部投资者利益
对于外部投资者来说，财务报告是其了解企业信息的重要来源。如果外部投资者获得的财务信息是经过企业管理人员粉饰过的，那么将会对她们的投资决策产生误导，造成投资者利益的损失。
3、不利于我国房地产业的长远发展
无论企业管理人员作出什么决策，都应该从企业长远发展的角度出发。如果企业管理人员为了眼前利益，对财务报表信息进行过度盈余管理，只会获得短期的既得利益，但是从长远的角度来看，很可能会让投资者失去信心，使企业形象受到损害，进而形成融资困难和经营不力等境况。所以，企业管理人员进行过度盈余管理将会不利于企业的长远发展。
三、规范我国房地产上市公司盈余管理的政策建议
1、完善房地产企业会计准则与方法
为了适应经济环境的变化，会计准则往往在制定时留有一定的可选择空间，对于一些交易和经济事项的确认、计量和报告并没有做出严格的规定。会计准则在一定程度上会滞后于经济行为的创新和实践的发展，这给企业的管理当局进行盈余管理提供了一定的操作空间。所以，要想避免过度的盈余管理行为，本文认为首先应迅速完善我国的会计准则和会计制度，对于各种业务的会计处理方法应该界定清楚。对于房地产公司来说，从立项、征地、建设、竣工、交付使用、租售，直到最终收回投资，各个环节都不同于一般生产制造类企业。比如房屋预售制度所导致的收入确认、成本结转和预收账款管理问题等等。这些问题目前都没有一个统一的标准，企业完全可以根据自身的经营目标来进行盈余管理。所以，我国房地产行业亟需建立具体的会计准则来规范这些企业的会计处理以及信息披露，使财务人员在执业过程中有章可循，进而减少管理层进行盈余管理的机会，为投资者和其他利益相关者提供更加真实可靠的财务信息。
2、加强外部监管，完善监管政策
上市公司的年报审计是一个重要的外部监督，但是在审计过程中，会计师事务所也难以做到完全的独立。这种境况的解决方法应该是割裂上市公司与会计师事务所的利益联系，这样也可以避免会计师事务所的尴尬处境，只有这样，事务所才能够大胆披露上市公司的盈余管理行为。企业管理当局可以委托保险公司，由保险公司委托会计师事务所对被审计单位进行审计，会计师事务所对保险公司负责。此外，监督机构也应该建立一个警示制度，这样既可以给上市公司以警告，同时也能够提示投资者。在我国，房地产行业是关系到国计民生的龙头产业，一直处于社会公众、政府以及舆论关注的焦点地位，所以，对其进行外部监督的手段和方式也就应该更加严格和多元化。对此，一方面，房地产行业上市公司应该尽快完善财务信息披露机制，做到及时、准确的披露财务信息；另一方面，会计师事务所、行业监督机构、媒体舆论以及社会公众应该随时关注房地产企业的相关新闻事件和行业规定，以督促房地产企业真实反应其财务状况，最大限度地减少人为进行盈余管理的机会。
3、建立企业内部控制制度的披露机制
完善会计制度，加强外部监管，提高造假成本是治理会计欺诈的重要手段。美国安然事件和世通事件发生后，美国证券交易委员会（SEC）对上市公司的信息披露做出了新的规定，要求高管人员就其持股及其变动情况做出更加详细的披露；2002年7月30日，美国总统布什签署了《萨班斯－奥克斯利法案》。该法案第 404 章要求SEC（证券交易委员会）出台相关规定，所有除投资公司以外的其他企业在其年报中都必须包括：（1）管理层建立和维护适当内部控制结构和财务报告程序的责任报告；（2）管理层就公司内部控制结构和财务报告程序的有效性在该财政年度终了出具的评价。法案要求管理层的内部控制年报必须包括：（1）建立维护适当公司财务报告内部控制制度的管理层责任公告或声明；（2）管理层用以评价内部控制制度的框架的解释公告或声明；（3）管理层就内部控制制度有效性在该财政年度终了出具的评价；（4）说明公司审计师已就（3）中提到的管理层评价出具了证明报告。借鉴美国的经验，我国也应加快完善企业财务信息和内部控制披露制度，使之符合市场经济的要求，提高造假成本。
4、建立道德评估标准
盈余管理行为与公司管理当局的道德水平及道德评价标准息息相关，降低交易成本的动机、获得比较业绩优势的动机以及对市场预期做出理性反应的动机等都属于企业的道德问题。对于一个道德意识低下、公共意识淡泊企业，不可能具有高品位的职业道德。因此，建立适当的道德评估标准，对盈余管理行为意义尤其重大。
参考文献：
[1]孙篙，上市公司公允价值变动损益的盈余管理行为—基于新会计准则视角的分析，科学决策，2010（5）
[2]王志强，管窥中国房地产市场，建设观察，2008（8）
[3]张雁翎、刘昊，中国房地产行业盈余管理模型的构建及实证分析，财贸经济，2007（4）
房地产供应商管理范文2
［关键词］房价波动;供需关系;心理预期;对策
［中图分类号］F123 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）22-0012-02
1 住宅价格波动的影响因素分析
1.1 资产价格的自然增长与住宅价格波动
房地产价值包括自身价值和衍生价值(周边区域环境以及配套设施),房地产自身的价值按其成本构成主要分为土地价值和房屋建筑价值,其价值的波动与宏观经济波动高度正相关。随着经济的快速增长,收入及居民生活水平的提高,房地产价格的适度增长是必然现象。归纳起来,影响房价自然波动的因素主要有经济水平的提高及城市化进程的加快；居民收入水平及通胀率；房屋品质的提高；相关政策措施的实施。
1.2 供需的社会关系和住宅价格波动
(1)土地供给对住宅价格的影响。土地资源天然的稀缺性和用途转换的困难性,使其供给在城市化水平不断提高的今天更加缺乏弹性,同时,地方政府对“土地财政”的过度依赖促使其以紧缩土地供给提高地价来增加土地财政收入,这也就直接导致了居住用地价格的不断走高和一个又一个地王的出现。
(2)房地产开发具有较强的垄断特性。我国2007年出台了不允许单位集资建房政策,为发展房地产商品化和市场化开辟了通途。由于房地产开发需要大量资金,需要足够的融资及运筹能力,因此房地产开发不可能像其他产业那样形成完全自由竞争的市场,天然带有寡头垄断的特征。
(3)收入对住宅价格的影响。经济的持续增长直接带动百姓收入水平的大幅提高。居民收入支出主要分为消费支出和投资支出。居民的消费支出在满足基本需求的基础上,必然会去不断提高自己的住房条件,正是这种强劲的收入需求支出和全国土地可供性过低、住宅房产供给紧缺的相互作用,导致了全国房产价格的持续走高；收入的投资支出的影响使得越来越多的人开始投资于住宅房地产,购房投资化相对于其他投资形式已呈现出明显的全球化趋势,而且,在我国这种投资形式尤其受到百姓的青睐,已成为加剧住宅价格攀升的“导火索”。
(4)金融对房价的影响。我国宽松的金融环境是助长房价攀升的动力之一,它通过作用于供给需求间接影响住宅价格。信贷投向失当、信贷投量控制乏力和信贷对象筛选依据不充分,是造成近年来房价上涨过猛的原因之一。要有效地调控住房价格,就必须谨慎运用好住房建设项目贷款政策,用差别化的信贷政策引导住房需求,严格控制信贷投量,并强化信贷审查力度。否则,一旦出现房地产泡沫破灭,金融机构就将成为一切后果的承担者。
(5)城市化进程与人口状况对住宅价格的影响。现阶段,我国的城市化进程已经到了如火如荼的阶段,与之相伴的是住房需求的大幅扩张,从而刺激房价上涨。
1.3 心理预期与住宅价格波动
住宅价格的形成过程有别于一般商品,它绝不仅仅只由价值和供需关系决定。2004年,国家为了控制房地产投资规模,防止宏观经济过热,采取了必要的宏观调控政策,收紧房地产开发项目的贷款供应、控制房地产开发的土地供应。从资金和土地两个源头控制了房地产供应,规模降下来了,但造成了“开发商地少了,钱少了,以后房子供应更少,房价更高”的心理预期,导致房价再一次的攀升,这就是因为制定调控政策时忽视了社会心理预期的作用。对住宅价格波动影响因素的分析,我们应综合诸多方面进行考虑。任何一个经济现象的产生都不是单因子或者多因子的简单迭加,我们应以以上三大主要因素为核心,全面深刻地探讨这个复杂的作用过程。
2 调控房价的对策分析
2010年对房地产市场而言,是不同寻常的一年。“国十一条”、“新国四条”、“新国十条”、“新国五条”的相继推出表明了政府对高房价的担忧和控房价的信心。但调控的现状是房价没有明显的降低,而市场交易被消灭了,同时又导致了租房市场价格的升高,为抑制房价增加了新的困难。抑制房价已成为当前最迫切而又最棘手的经济社会问题。对此,我们各方面应齐心协力,从财政、货币、税收等方面共同作用。具体的对策如下：
(1)加大保障性住房的投放量。目前,商品房不断攀升的价格与中低收入家庭的支付能力不足是一个亟待解决的矛盾,如果不能妥善处理将会上升到社会问题的层面。因此要扩大保障性住房建设规模,增加廉租房、经济适用住房和两限房等保障性住房的供应。通过完善经济适用房制度、廉租房制度,加强土地供应管理、资金筹措管理、存量周转管理等措施,确保保障性住房建设落到实处,投放找准对象。严防保障房“样子工程”的出现,或者不符合条件的业主巧取豪夺。
(2)调整土地供给制度。政府作为土地的支配者,不应以利益最大化为土地分配宗旨；完善土地出让管理制度,根据地价涨幅调控供给量,科学制订土地供应计划,在地价涨幅过快时,增加土地供应量,以免高地价推动房价的进一步上涨。
(3)通过机制设计,缩短房地产供应商开发时间,加速住宅供应。这一想法的实施可以通过以下几种方法的尝试：第一,我们可以把大地块拆成多个小地块进行拍卖,这样可以加快房地产的开发速度。第二,加大开发商的开发成本,例如对于那些满一年不满两年的闲置土地,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费等。第三,鼓励供应商加快土地开发和住宅供应。调控部门可设定获得土地使用权后的一个开发时限,在该开发时限内实现的项目销售收入予以适度的税收优惠。当然,这只是一种思路,因为具体操作起来,还是有相当大的难度。除经济手段外,还可以考虑通过行政手段,大力打击房地产供应商囤地、囤房行为。
(4)正确引导公众心理预期。相当一部分投机者的盲目买进行为是受房地产商的错误引导而造成的。为此,我们很有必要建立相应的信息监测体系,提高信息透明度,减少供需间的信息不对称。的信息应当包括本地当期已拍卖土地面积、已开发土地面积,在建楼盘项目、已售楼盘住宅套数、可售楼盘住宅套数等。并可以通过以下两种措施正确进行控制或引导：一方面可以运用金融手段和政策控制住房借贷资金的利率和数额,提高首付金额,增加投机性购房的成本,降低投机性购房的需求；另一方面可以适当调整各种住房政策,增加土地供给量,减少被动性住房需求,使市场需求释放的节奏放慢,从供给和需求两个方面释放住宅市场中自主需求者可获得的房屋数量。
3 结 论
房地产价格的波动有其自身内在的规律,以上列举的影响因素只是其主要部分,投资者和消费者在制定各种决策的时候应该站在客观的角度,以真实翔实的信息进行详情分析,不要盲目跟风,更不要随意制造市场混乱,同时,我们的政府部门应该做好掌舵者。当然,房地产市场的健康发展不是一朝一夕就能实现的,我们应一步一个脚印以老百姓切身利益为出发点使房地产市场稳健成长。
参考文献:
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（一）非银行金融机构融资
房地产开发商通过公开市场发行股票和债券进行直接融资一度被暂停，获得银行信贷条件苛刻且规模受限，因此非银行金融机构日益成为房地产开发商融资的重要渠道，信托资金、资产管理公司资金、私募地产基金、民间金融机构对房地产开发商的融资近年来发展迅猛。
（二）海外金融市场融资
鉴于中国大陆融资困难，近年来，一些房地产开发商纷纷到中国香港、新加坡等地通过发行股票或债券的方式获得融资，不论是股票融资还是债券融资，市场影响力和信用评级都是融资成本和融资成功率的重要影响因素，因此，在海外市场成功融资的主要是国内一些一线房地产开发商。
（三）通过创新方式获得银行资金
由于房地产开发商在银行的直接信贷受限，通过新通道获取银行资金成为可行的方法。广为市场熟悉的操作方式是银信合作，即银行通过向客户发行理财产品，将所筹集资金作为单一资金委托信托公司投向房地产开发商，该方法于2010年7月被银监会叫停。[1]但很快一些更为复杂的操作方式出现：一种是银证信合作，即银行发行理财产品后，将所筹资金交给证券公司，由后者订立集合资产管理计划或专项资产管理计划，再将这一资产管理计划对接信托公司，最终投向房地产开发商；另一种方法是找一笔过渡性资金，先成立房地产信托计划，再由银行拿理财产品筹集到的资金受让该信托计划的受益权。③这些方式实质上延续了银信合作。除了换通道获得银行资金外，房地产金融市场主体还充分利用限制规则未覆盖的方法为房地产开发商融资，比如借用应收账款质押贷款来为开发商融资。应收账款质押贷款④的常用操作方法是：首先，由开发商与建筑商或设备供应商签订商务合同，提供服务或设备，形成建筑商或设备供应商的应收账款；其次，由建筑商或设备供应商以对房地产开发商的应收账款质押给银行，取得银行的贷款；最后，贷款到期时，要么由房地产开发商还钱给建筑商或设备供应商，由后者归还贷款，要么建筑商或设备供应商到期不还，由银行向开发商主张债权代位求偿。这样，名义上是给建筑商或设备供应商的贷款，实质上是在为开发商融资。
二、宏观调控背景下购房者融资创新的主要表现
随着房地产市场宏观调控向纵深发展，对需求方的调控力度也日渐加大，对购房者的金融限制即限贷政策，成为一种抑制投资需求的有效手段，但目前看来，绕过限贷政策的购房者融资创新日渐成熟。
（一）非银行借贷机构融资
受限贷政策影响，部分地区二套房商业贷款的首付比例提高，三套房或多套房商业贷款被叫停。⑤如果资金缺口不大，除自筹之外，还可向小贷公司、典当公司等民间借贷机构融入短期小额资金。但向民间借贷机构借款往往需要抵、质押物，而且成本较高，因此这一途径仅可用于满足偿还资金预期明确、金额较小且期限较短的购房者需求。当然，如果资金缺口非常小，购房者可根据月收入状况向消费金融公司申请消费贷款。
（二）以变通方式从银行获得资金
如果购房者资金缺口较大，难以承担小贷公司、典当公司的高成本融资，或者短期内无法偿还借款，以变通方式从银行获得资金也是可行的。一些企业购房者可以动用运营资金购房，然后向银行申请流动资金贷款甚至是装修贷款来缓解运营资金压力。个人购房者也可以其持有的其他房产作为抵押物申请消费贷款用于购房，只是这种操作方法成本高且有与现行法规相违背的嫌疑。但这并不意味着购房者完全无法从银行获得资金，如果资金缺口不大，购房者可以通过一张或多张高限额的信用卡分期付款⑥的方式来获得银行资金，此外，一些在部分商业银行有较高综合授信额度的购房者，可以直接动用这一授信额度购房。
（三）通过房地产销售公司搭建的融资平台获得资金
购房者从民间借贷机构和银行获得资金的决策与操作往往是分散进行的，但目前在房地产市场上出现了一个令人警惕的新动向：房地产销售公司正努力与民间借贷机构或银行合作，搭建系统性满足购房者资金需求的融资平台。在公开宣传口径上，一些知名的房地产销售公司与民间借贷机构或银行的合作往往强调优势互补：房地产销售公司提供优质的客户资源，与民间借贷机构或银行的资金资源形成有效互补，大致的合作方式如图1所示。虽然在各种合作意图的声明以及网页典型推广案例中，房地产销售公司与借贷机构合作，对有资金缺口的购房者融资都有意淡化购房色彩，转而突出家庭消费、经营周转等功能，⑦但这些需求都是购房者在购房后的资金紧张造成的，这难道不间接构成为购房人融资？购房人完全可以从亲朋好友或工作单位短期借款购房，然后申请此类合作金融产品，获得融资后归还此前借款。此外，此类合作金融产品中，小贷公司等民间借贷机构提供的家庭消费贷款本身监管宽松，商业银行提供的综合授信额度往往采取“一次审批，循环使用”的授信方式，在资金使用过程中并没有过多监控，这些资金不排除有直接用于购房的可能。⑧民间借贷机构和商业银行之所以愿意提供此类融资服务并放松监控，至少有以下两方面原因：其一，在客户选择上，可以有意识地向偿还能力强的二套房甚至多套房购房者倾斜，这类人群净资产较高，往往可以提供其他房产作为抵押物，违约风险低；其二，在融资金额和期限上，可以有意识地选择资金缺口小、借款时间短的客户，回避风险的同时加速资金周转。
三、宏观调控背景下房地产金融创新的理论逻辑
毫无疑问，不论是房地产开发商还是购房者，在绕过房地产金融调控壁垒、通过创新方式取得各类融资的过程中，其融资成本总体上要高于银行贷款，究竟是什么动力驱使他们承担高成本去融资？各类资金供给方为什么也愿意贷出资金？
（一）生产者背景下商品房价格上涨的内在机制
“生产者”是一个与“消费者”相对立的概念，是美国制度经济学家加尔布雷思（JohnKennethGalbraith）提出的。加尔布雷斯认为生产者总是不断自行研究、设计、开发新的产品，自行安排生产，自行规定价格，然后通过庞大的广告网、通讯网和推销机构向消费者进行劝说，让消费者按照生产者安排的品种、规格、价格来购买商品，这就是“生产者”。在生产者市场中，不是需求创造供给，而是生产创造消费，出现这种市场力量不均衡是由于生产者总是有组织的、集中的机构，可以动用规模性的力量，而消费者则是分散存在的，很难形成集体平等地和生产者议价或维权。有学者认为我国的房地产市场是一个相对典型的生产者市场，唐文进就对这一问题进行过深入讨论。[3]在房地产市场上，从买地到设计，从施工到销售，都是由房地产开发商的专业团队决策并主导完成的，反观消费者，除了决定买还是不买以外，对商品房的上述开发过程没有直接影响力。⑨因此，房地产市场的生产者特征明显。在一个生产者市场上，价格的确定往往有利于生产者。与社会福利最大化情形相比，生产者剩余多而消费者剩余少，这一点与垄断非常类似。其实房地产市场的确具备一定的局部垄断特征，虽然房地产开发商数量庞大，但由于商品房是地上附着物，购房者的工作和生活半径是有限的，他们往往仅对某一特定区域的商品房才形成有效需求，而在这一特定区域内的商品房新增供给往往仅由为数不多的开发商提供，这就在局部区域内形成了寡头垄断甚至是完全垄断。不论房地产市场是生产者市场还是具有垄断特征的市场，其价格必定比完全竞争市场上的价格高，房地产开发商存在较高的经济利润。静态来看，即便政府实施金融调控政策，房地产开发商依然有足够的利润空间来承担较高的财务成本；动态来看，由于房地产市场是一个生产者市场，如果此前的利润空间不足以承担提高了的财务成本，房地产开发商完全可以通过提高商品房出售价格的方式来转移成本，以保证其经济利润。如图2所示，初始状态下，某区域商品房供给为S1，商品房需求为D1，开发商定价为P1，商品房超额供给为AB。⑩房地产金融调控使得开发商的财务成本上升，该区域商品房供给变动到S2，如果此时P1的价格不足以使开发商获得正常利润，即经济利润为负数，他们就会涨价至P2，此时商品房超额供给为ED，待售商品房积压严重，不利于开发商的资金周转，于是开发商自己或发动销售公司加大宣传力度，千方百计对消费者进行游说，逐渐使得对该区域商品房的需求由D1上升到D2，开发商又成功地卖出了EC的商品房，待售商品房回到较正常水平CD。
（二）房地产金融市场上的寻租机制
既然房地产开发商可以较为自由地将财务成本上升转移成商品房价格上升，那么理论上，只要还有涨价的空间，继续上升的财务成本也是可以接受的，除非价格严重透支了消费者的购买力，使出全部游说本领也无法提高商品房需求，价格无法继续上涨，财务成本的上升耗尽了开发商全部的经济利润，否则这一寻租过程不会停止。这一机制使得开发商能保持良好的信用记录，具备较强的财务成本承担能力，各类型的资金供给方自然有向房地产开发商融资的动力，面对政府的金融调控政策，供给方自然会合作起来，想尽一切可行的路径，实现对开发商的融资，这不仅有利于解决开发商资金需求，更使资金供给方获得较调控前更高的利息收入和服务收入。针对二套房甚至多套房的购房者，首先，这部分人资产净值较高，可以提供其他房产进行抵押或者其他资产权利作为质押，风险保障程度较高；其次，这部分购房者购二套房普遍付较高比例首付或购多套房的全款资金缺口不大，期限较短，偿还能力较强。这两方面原因也使得资金供给方在风险可控下能得到较高的利息收入和服务费。值得说明的是，房地产销售公司在这一过程中有两个方面的重要功能：一方面，他们是主要的宣传策划者和游说者，只有更多的人被他们打动进而购房，他们才有获得更大利益的可能；另一方面，如果购房人资金缺口不大，但受制于房地产金融调控政策无法获得银行融资，他们作为信息的掌握者，自然会努力寻找银行和民间借贷机构合作搭建针对购房人的金融平台，在卖出更多商品房获取收益的同时，还可分享对购房人融资产生的部分收益。在房地产金融市场上，资金提供方在房地产销售公司的帮助下大规模寻租，某种程度而言，房地产金融调控反而有助于调动他们的寻租热情———对难以直接从银行获得信贷资金的房地产开发商和购房者而言，这部分资金来源弥足珍贵。
四、宏观调控背景下房地产金融创新的影响
针对政府的房地产金融调控政策，不论是作为商品房供给方的开发商，还是作为商品房需求方的购房者，都因为各种房地产金融创新而获得了融资，成功地绕开了调控壁垒，这对房地产市场、房地产金融和房地产宏观调控产生了重大影响。
（一）商品房供给不断增加的同时价格不断上涨
房地产金融创新最直接的影响就是推动商品房在供给不断增加的同时价格不断上涨。之所以推动商品房供给不断增加，是因为房地产开发商的融资并没有受到调控政策的显著影响，特别是对那些大的开发商而言，他们不仅融资渠道多，而且融资成本也相对低，这些足以调动他们拿地和建设的热情，因此商品房供给不断增加。之所以在供给增加的同时商品房价格也不断上涨，原因有二：其一，在生产者市场上，供给决定需求，在不断增加供给的同时，开发商和销售公司通过报纸、电视、网络、广播、电话等各种媒体对消费者展开高强度宣传和游说，使商品房有效需求也不断增加；其二，在生产者市场上，市场定价权较大程度上归于生产者，与传统的银行贷款相比，即便通过金融创新取得的融资成本较高，开发商们也能通过涨价消化提升的融资成本。
（二）房地产市场和房地产金融市场风险加速聚集
房地产金融创新的间接影响就是房地产市场和房地产金融市场的风险正在加速聚焦。在各种房地产金融创新的金融支持下，开发商在不断增加商品房供给的同时不断推高房价，根本原因在于其能够通过宣传和游说拉动需求，但针对二套房和多套房购房者的金融创新类融资恰好说明这种宣传和游说的力量正在减弱———开发商、房地产销售公司仅通过宣传和游说已难以有效拉动需求，还必须解决二套房和多套房购房者的资金缺口才能有效发掘购房需求。而一旦这一部分购房者的需求得到满足后，有可能不再有足够的需求来消化增加了的供给，待售商品房大量积压，不排除房地产开发商们本着先于其他人逃离市场的心理进行恐慌性抛售的可能，届时房地产市场将受到沉重打击。房地产市场的风险一旦成为现实，房地产金融市场甚至整个金融体系都会受到震动。一方面，对开发商的各类融资，包括银行贷款、信托资金、海外债券、房地产私募基金和民间借贷机构资金都将面临较高的违约风险。受近年来房地产金融调控的影响，银行贷款在房地产金融中所占比重不断下降，且银行主要放贷给一些实力较强的一线开发商和地区龙头开发商，贷款成本也相对较低，这部分资金出现问题的可能性较小，因此银行体系相对安全。但其他各类融资由于主要面对的是中小型开发商，成本较高，违约风险非常大。如果这些违约风险集中爆发，风险就会沿着资金的中间供给方到最终供给方的路径传播，逐渐演化成系统性的金融风险。值得说明的是，在这部分融资中，虽然银行系统表面上看起来相对安全，但其他各种融资方式或多或少、或直接或间接都与银行有某些关联，比如通过银行发放的委托贷款，以及实际上来自于银行表内或表外的资金，因此银行系统想要独善其身实际上是不可能的。另一方面，房价如果出现较大幅度下跌，不排除部分首付比例较低的购房者违约，由于这部分资金主要是银行的按揭贷款，银行系统可能会在风险暴露的同时被迫处置数量巨大的抵押房产，这又会反过来加剧房地产市场风险。
（三）房地产宏观调控政策效果不明显
房地产金融领域诸多创新的实质是绕过调控壁垒，这使得房地产宏观调控政策效果大打折扣，政府的房地产金融调控政策仅在银行信贷系统内得到了较好地施行，还不排除有部分银行打球参与房地产金融创新。这些创新在相当程度上削弱了政策制订部门的声誉———他们的调控手段总是渐渐地失效，调控目标总是难以实现。这对房地产市场的影响非常严重———人们渐渐习惯了市场的“智慧”，而不大理会政策的规制。近年来，房地产宏观调控政策效果不明显，与这种预期的不断强化不无关系。
五、针对房地产金融创新的优化管理建议
房地产金融创新使得房地产金融调控政策的效果不明显，增加商品房供给的同时推高房价，加速房地产市场和房地产金融市场的风险聚集。为此必须调整房地产宏观调控的政策思路，采取果断措施，加强对房地产金融市场的管理。
（一）调整房地产宏观调控的政策思路
基于房地产市场是一个生产者市场的判断，宏观调控的重点应该是加大供给和管理市场对房地产的预期。虽然近几年来，政府主管部门加快了保障房建设，增加了居民住房的供给，但是仍然存在两个突出问题：其一，保障房建设计划体现出各行政区划平均分配的特征，这使得一些三、四线城市保障房供给相对充足，少数地区甚至过剩，[4]而一些人口高度集中的一、二线城市保障房供给相对较少，并且往往处地偏远，相当部分有资格的购房者购不到房，成功购房者工作生活存在诸多不便，生活成本提高不少；其二，保障房在建设、出售过程中存在管理漏洞，出现了一些房屋质量无法保障、购房人资质可疑等违规现象，使得保障房的保障功能打了折扣。针对这两个问题，政府主管部门一方面应该合理安排保障房建设计划，加大一、二线城市的保障房供给数量，特别是要在城市相对中心地段多建设一些保障房，可以采取土地出让配比策略，出让一块地给开发商的同时，紧邻开发一定数量的保障房，既增加中心城区保障房供给，又对普通商品房价格形成压力；另一方面要严格管理保障房的选址、规划、施工、发售各环节，增加对各种违法违规行为的打击力度，充分发挥保障房的保障功能。对房地产市场预期的管理是另一个重要的宏观调控思路，要强化房地产市场供给不断增加和多样化的预期，要强化社会房地产投机的风险意识，稳定房价预期，房地产主管部门和宣传主管部门要定期全国和各地房地产市场发展情况的数据，特别是风险提示性的数据，并多渠道进行分析与宣传。加强对房地产开发商和销售机构的宣传管理，对于夸张不实的宣传和欺骗性的游说，要加大打击力度，尽最大可能促使购房人理性决策。
（二）调整银行业房地产信贷的管理思路
如前所述，在针对房地产金融宏观调控的各类金融创新中，银行扮演了重要的角色。从表内来看，现行的房地产信贷调控政策取得了一定的效果———规模和风险皆可控，但如果把各种表外业务考虑进来，可能结果并不乐观。此外，一些银行通过其他主体间接给房地产开发商融资，或者通过其他信贷业务对购房者提供融资以弥补后者购房后的资金缺口，实际上还是在为房地产供需双方融资，并且成本不断推高，风险却未降低。虽然管理部门不断完善其调控措施，如银监会2010年7月叫停银证合作，2013年3月又了《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》，要求商业银行合理控制理财资金投资非标准化债权资产的总额并加强管理，这意味着银行理财产品通过证券公司成立资产管理计划再通过信托公司为房地产开发商融资（市场通称“银证信合作”）的通路被大幅收窄。但金融市场参与者众多，业务多样，由于资本的逐利性，资金从盈余单位向赤字单位的流动很难彻底切断，严格的控制并不一定带来资金流动减少或停止，反而意味着更高成本的金融创新，因此，必须调整银行业房地产信贷管理思路。在银行房地产信贷管理方面，可以尝试改“风险回避”为“风险转移”策略，即银行业适度放松对房地产供需双方的信贷控制，再通过资产证券化等方式把不同风险等级的信贷资产转移出去，这样能降低房地产市场供需双方的融资成本，在部分削减房价上涨动力的同时降低购房者的信贷风险。
（三）加强对房地产金融领域内非银行金融机构和民间借贷机构的监管
房地产供应商管理范文4
【关键词】供应链 输气管道 评价指标
一、绪论
随着经济的不断发展，石油和天然气需求日益增长。根据《2012年国内外油气行业发展报告》显示，全球待发现石油和天然气资源分别增长7%和18%。就中国而言，随着炼油能力布局进一步优化，油品质量继续升级，海外油气田合作取得明显进展，能源公司国际化程度稳步提升，天然气消费量增速超过20%。中国国土资源部2012年数据称，中国石油年产量2011年达2.03亿吨，由世界第5位上升到第4位；天然气年产量则由世界第17位上升到第6位。天然气将成为未来新的能源热点，鉴于此种形式，日后在进一步加快石油产业发展的同时，天然气也将成为国家重点关注的能源之一。
然而，我国油气田企业在面对发展机遇的同时，管理方面普遍存在一些问题，其中物资管理问题比较突出。输气管道项目作为油气田企业的重点项目，担负着天然气资源开发与利用的艰巨任务，针对其进行有效的物资管理是改善现阶段油气田企业物资管理现状的重要工作之一。
二、研究综述
随着经济一体化的发展，企业越来越注重供应链研究。曹吉鸣等运用模糊隶属度理论和层次分析方法，提出了基于模糊数学的房地产供应链合作伙伴综合评价模型。物资供应是企业发展的重要工作。田军等根据应急条件下物资配送与调度面临的需求信息不准确、需求紧急程度差异和运输路网动态变化的复杂环境，建立针对性的应急物资配送松台调度的多吗数学模型，通过设计粒子群优化算法进行分析。王红卫等对大型工程物资供应组织中的合作伙伴选择进行了研究。
但是这些研究都没有对供应链条件下的输气管道物资进行研究。本文结合输气管道项目及其物资的特点，旨在构建基于供应链的输气管道项目物资管理体系，希望通过该体系有效解决目前天然气行业面临的输气物资管理问题，从而提高整个油气田企业的物资管理水平。
三、供应链条件下物资采购管理
（一）物资需求计划
在供应链管理中，对于物资需求预测多数采用定量预测方法。定量预测方法主要有：时间序列法、因果关系法、线性回归法等。在输气管道工程项目中，采用回归分析预测方法对物资需求进行预测。回归分析预测方法是在分析自变量和因变量之间相关关系的基础上建立的变量之间的回归方程，并将回归方程最为预测模型。
（二）物资采购措施
物资采购的顺利进行离不开专人的管理和专门机构的运营，虽然会增加成本，但可提高采购的成功率和效率，较之于因无专人管理而导致采购失败的情况所产生的成本低。专业化的高素质采购队伍对企业成功采购至关重要。
（三）供应商管理
在供应链管理中，供应商的选择与管理是很重要的问题，作为供应链中重要的一个环节，链上任何一个节点的双方都可以视为供应商和客户之间的关系，同样，在输气管道项目中也是如此。因此，为了实现输气管道项目整个供应链的集成、高效运作并降低成本，与物资供应商建立起战略合作伙伴关系对则显得至关重要。
根据与物资供应商合作程度的不同，本文将与物资供应商的关系分为普通关系，优先关系，合作关系和战略关系四种，这四种关系是依据双方合作程度的加强以及双方关系紧密程度的提高而从普通型向战略型逐级递升的。
对于供应链条件下战略供应商的选择，可以采取以下步骤进行考虑。分析市场竞争环境；建立供应商选择目标；建立供应商评价标准；成立评价小组；供应商参与；评价供应商；实施供应商合作关系。
（四）物资供应商的评价指标
要基于供应链对输气管道项目的物资供应商做出系统全面的评价，就必须有一套完整、科学、全面的综合评价指标体系。根据输气管道项目资源配置的要求，我们主要考虑用四个因素来评价与选择合适的供应商：质量、价格、交货期和柔性。供应商选择还有其他影响因素，例如供应商技术水平、人员配备等等。评价指标各因素重要性因企业而异，与企业自身发展目标相关。
（五）评价方法
评价选择供应商的模型比较多，本文选取了影响输气管道工程物资供应商选择的各项指标，利用AHP方法计算出相应的权值，并充分利用信息的灰色特性，最后将该问题转化为最底层相对于最高层的比较优劣的排序问题，借助这些排序，以期为最优供应商的选择提供参考和建议。
四、结论
传统采购管理与供应链管理的基本思想不同。供应链思想下的物资采购管理更加注重与供应商之间的关系。以前企业大都是从定性角度对供应商进行挑选，但是本文提出的定量方法能更好的帮助企业更加客观的选择供应商。企业需要收集相关数据，通过这些方法对供应商选择提供一定依据。
参考文献：
[1]曹吉鸣，高翔.房地产供应链合作伙伴的模糊综合评价[J].同济大学学报（自然科学版），2005，（33）.
房地产供应商管理范文5
关键词：我国房地产经济；周期波动；调控对策
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：
地产业作为宏观经济的基础性、先导性产业,不仅是各国经济发展的晴雨表,而且早己成为国民经济的增长点,对各国经济的增长意义重大。我国加入WTO后,房地产业与国家经济的互动性更强,尤其是近年来我国经济发展的实际情况,更表明了这一点[1]。
经济周期波动是经济增长过程的伴生现象,这一客观经济规律己被各国经济增长与发展历程所证明。作为宏观经济整体重要组成部分的房地产经济,在其运行与发展过程中也不可避免地遵循这一客观规律。回顾改革开放以来我国房地产业的发展历程,它不仅体现出明显的周期性波动,具有我国转轨时期特有的波动特点,而且其波动幅度之大己给我国的宏观经济发展造成了巨大危害。对此,我国政府必须对其房地产经济的发展进行有效的宏观调控,减少其对我国整体宏观经济发展的不利影响。密切关注、认真研究我国房地产业经济的发展与变化情况,尤其是我国房地产经济的周期波动情况,以及周期波动的特点和形成机制,探索促进房地产业增长的政策,趋利避害、充分发挥房地产业对国民经济的带动作用,同时尽力防止房地产过热或过冷对我国宏观经济产生不利影响,确保我国经济在新世纪持续、健康、快速增长,已成为当前我国理论经济研究方面重要课题之一。
1我国房地产经济周期波动产生的原因
1.1宏观经济周期,作为宏观经济周期在房地产业领域具体表现而形成的房地产周期波动,不但面临着经济周期性波动所可能出现的外部冲击,而且宏观经济周期运行本身实际上也可能成为房地产经济系统的外部干扰或冲击。因为宏观经济的扩张和紧缩是房地产周期波动的重要影响力量。宏观经济的扩张最先表现为对生产资料和劳动力需求的增加,从而直接刺激房地产需求的增加,使房地产业先于宏观经济的扩张而扩张;经济衰退时,投资和消费需求降低,使房地产需求急速下降。
1.2实际供给冲击,主要是指技术进步、气候变化、资源发现以及国际经济要素价格等发生变化,从而对房地产生产率产生直接影响,导致房地产供给出现相应变化。在1986年一1990年和1991年一1996年的两个房地产周期中,房地产经济是一种粗放型的增长方式,房地产工艺水平和科技含量较低导致房地产的工程质量、劳动生产率和节能化水平也较低。在1997年开始的这轮周期中,我们强调房地产经济要由粗放型增长方式转变为集约型增长方式,因此随着建筑技术不断发展、新材料、新技术的大量推广使用、建筑产品的科技含量日益提高,这不但直接推动了我国建筑业的快速发展,而且还使得以建筑产品形态出现的房产和地产也取得新的突破,从而大大提高了我国房地产业的实际供给能力和供给水平[2]。
1.3利益驱动机制和竞争机制。房地产供应商在有利可图时,就会加大投入,增加供应量;在无利可图时,就会减少投入,缩减供应量。这种利益驱动的机制,是房地产经济波动的内在动力。竞争机制则体现了市场中“适者生存”的规律。同利益驱动一样,竞争是企业求生存求发展的本能行为。房地产企业为了在竞争中取得优势,必然展开各种形式的竞争。一方面,利益驱动机制和竞争机制造成了房地产经济波动;但另一方面,房地产商的趋利避害和相互竞争客观上也减缓了波动的加剧。而在我国前两个房地产周期中,供给主体主要为政府和国有企业,它们的利益驱动动机和竞争机制不强。
2防止我国房地产经济剧烈波动的对策
2.1建立有效的房地产监测预警系统
(l)适时监测在波动中展开的房地产经济运行与增长过程进行,加强房地产信息和基础数据的整合,动态监测和分析研究,全面反映土地供应、房地产开发投资、商品房买卖、存量房交易等市场运行的动态情况,准确判断房地产经济运行的阶段进程。
(2)适时预测预报房地产经济运行趋势、波动趋势与波动特征,提供房地产经济波动主要影响因素的分析工具。
(3)为社会提供房地产运行行情,引导房地产业健康、持续、稳定增长。
2.2加强房地产立法,提供法制环境
（1）加快立法,尽快完善各种行政和技术规范,完善房产消费纠纷的相应法律、法规,比如物业管理条例、住宅小区竣工交付使用办法、房地产经纪人管理办法等,构建比较完善的法律制度环境。
（2）要严格执法,推进依法行政,进行严格的市场监管,建立良好的市场环境。
（3）完善房地产信用体系,要建立诚实守信的市场环境,加快建立房地产开发、中介和物业管理企业相关人员的信用档案,建立公开、平等、自主、互利的契约制度。
2.3 及时调整房地产投资政策,确保房地产经济健康发展
（1）投资主体结构的变化对未来房地产周期的变化具有重大意义。这是因为,到目前,国有企业产权不清、职责不明、没有风险规避机制等问题仍未得到有效解决,他们在一轮周期或一个周期阶段中的预期相同,投资盲目、投资饥渴的表现也相同,容易导致整个房地产业的剧烈波动。相比之下,股份制!民营企业风险约束强,企业决策比较理性,反而有助于平抑房地产周期的波动幅度。
（2）投资结构要合理。房地产开发投资要更趋理性化,不能像1992年、1993年那种不顾市场需求盲目开发,要重视市场调研和目标市场定位,使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础之上,成为市场需求拉动型投资扩张。
（3）完善和规范政府投资。一方面,政府可以狠抓房地产业发展战略,适当调整政府投资完成的土地开发、以安居工程为主的住宅建设等政府型房地产开发活动,对全社会房地产投资行为进行间接调控。另一方面,政府还可以适当对房地产投资政策,对房地产投资方向、投资规模和投资结构进行政策性调整,通过投资政策的变动来引导房地产企业的经营活动,实现对房地产投资规模与投资结构的间接控制。
2.4加快落实住房补贴,提高居民住房支付能力
对于因以前工资中没有住房部分所形成的欠账,通过完善货币化改革和发放住房补贴等措施解决,提高居民的存量购房能力"在国家机关与事业单位的改革方案中,对于有房但未达标者和无房者分别设计了两个不同的补贴计算公式。两个计算公式的不同使这两种人之间得到的是不很平等的待遇。目前,企业房改还未普遍推开,因此现在还有可能采取一定的措施避免造成与国家机关或事业单位房改中同样的利益受损群体,现在推进房改,应充分考虑到这个事实,参照国家机关房改方案进行企业房改,并且应用统一的!公平的补贴计算公式。可以考虑在一定地区范围内全面测算国有企业职工应享受的住房补贴,计算所欠缺的差额,然后挑选一批国有企业质量比较低的国有资产予以出售,其所得用于发放住房补贴。
3结论
总之,我们认为,要防止房地产周期剧烈波动,必须在深入把握我国房地产周期波动的客观规律和形成机制的同时,注意长期战略导向和短期政策选择的配套结合。长期内要通过加快改革开放,构造稳定增长的房地产经济运行机制与房地产经济发展模式,改善房地产经济周期规律在中国发生作用的根本条件,从而改善系统内部特性即内部传导机制,减少系统外部冲击;短期内则要积极驾驭房地产经济周期,利用房地产经济周期波动规律,加快改革和发展步伐。
参考文献
房地产供应商管理范文6
关键词：供应链管理；住宅产业化；实施保障
住宅产业化为我国传统建筑业的变革提供了有力支撑，也为房地产企业在新形势下提供了战略创新和变革的契机。住宅产业化涉及众多产业，所有参与企业必须合成有机产业链，才能实现住宅产业化的目标。供应链管理作为一种先进的管理方法已在制造业中被广泛应用并取得成功，运用供应链管理的思想，借助先进的信息技术，整合项目运营中的各相关要素，能够更快更好地响应市场需求，实现住宅产业化的利润最大化。以供应链管理促进住宅产业化发展，这方面的研究有着很大的应用价值。
一、供应链管理和住宅产业化概述
从供应链的构成来看，把供应链管理仅限定在对单个企业或部门物流活动的控制是不够的，必须将整条供应链上的所有环节或是关系紧密的关键环节的物流活动进行整合运作，实施一体化管理。本文将“供应链管理”定义为：在参与企业的共同愿景和目标下，从原材料到最终用户的过程中，通过制定并实施统一规则，对供应链上的物流、工作流、资金流和信息流进行计划、组织、协调和控制，保证运行秩序，达到增加收入、减少浪费、降低成本，在最短时间内为用户提供满意的产品和服务，实现链中所有企业的共赢和供应链整体效益的最优。住宅产业化和住宅工业化含义相同，而“工业化”本身则意味着要采用先进的科学管理和技术手段，对住宅产业化各生产阶段的所有生产要素进行系统性的整合，并用现代化设备和机械替代传统的手工生产方式，形成有序的工厂流水生产作业，从而提高生产效率和产品的质量水平，降低成本和减少能耗。此外，我们还应站到国家宏观层面，从产业规划、结构升级的角度去理解，住宅产业化也是住宅产业现代化的简称，其概念不是一成不变的，除了“工业化”的含义，它还包括住宅产业的信息化、科技化、可持续发展等现代社会赋予的新含义。根据住宅产业化和供应链的特点，本文提出“住宅产业化供应链管理”概念，并将其定义为：以房地产开发商为供应链核心企业，综合运用供应链管理理论和方法，以市场需求为导向对供应链的各节点企业进行协同管理，对所有生产要素进行整合，在纵向上由房地产企业主导产品的设计、采购、生产、施工、销售、管理等环节，在横向上以专业分工为基础完成生产过程中某一环节的集群式扩展，为客户提供满意的住宅产品和服务，并最终达到住宅产业化供应链增值、优化的过程。
二、住宅产业化供应链的组织结构
住宅产业化供应链的组织结构可划分为核心企业和节点企业两个组织层次。房地产企业作为整个供应链的核心企业，是住宅市场机遇的发现者和供应链的主导者。房地产企业要从市场中寻求好的住宅开发商机，然后从住宅产业化的相关企业中挑选合适的合作商作为节点企业，并根据各参与企业的资源优势和核心能力进行分工协作,为实现共同目标构建一个网状供应链。该供应链是一个以住宅产业化的市场机遇为前提，以住宅开发业务为核心，规模大、信息多、结构复杂、影响因素众多，但组织有序且功能综合的有机系统。在供应链运行过程中，为方便各方的交流沟通，保障供应链的顺畅工作，需利用信息网络进行横、纵向的沟通与协调，并由专门的组织协调部门及时处理运行中的问题和矛盾。要实现住宅产业化的现代化，离不开整个供应链上全体成员的合作和积极响应，住宅产业化供应链管理以实现整个系统最优化和利益最大化为合作伙伴之间的首要原则，如何平衡不同的利益主体将是供应链管理的一个重要问题。在这种合作模式下，核心企业不仅要将面向住宅产业现代化的整个供应链的战略规划、发展部署、组织结构和任务分工等形成书面文字材料，让全体参与企业学习领会，深入挖掘各个成员的潜能，使其形成统一的行动纲领，同时，还要以公平性条件共享住宅产业化供应链带来的收益。
三、住宅产业化供应链的组织协调机制
为了使住宅产业化供应链顺畅、高效运行，本文构建了供应链组织协调层次模型，模型包括战略层、战术层和操作层。战略层侧重于房地产企业和节点企业(设计商、部品生产商、材料设备供应商、施工企业、销售公司、物业管理公司)之间的利益协调，战术层在战略层协议的指导下解决他们间的业务协调、操作层则负责基础信息的交互。战略层首先要在供应链总目标下权衡各参与企业之间的利益，建立公平的利益分配制度和有效的激励机制，使各参与企业能够保持热情，发挥最大的优势和潜力来实现合作目标。战术层主要负责核心企业和节点企业之间的业务计划、执行、变更和协调。各个参与企业应统筹规划，共同制定业务计划，减少冲突矛盾，并随时更新计划的执行情况，让每个参与企业都能了解到供应链的运行状态。在特殊情况下，如因顾客临时变动产品需求引起的相关材料、构配件等在需求节点上的变化，供需双方要及时对计划进行调整，以求达到供应链的目标。此时，需方应该根据上一层所制定的激励机制给供方一定的补偿。反之，如果因供方原因造成了延迟交付或其他问题，供方也要尽早告知需方，并给予适当补偿。操作层负责协调核心企业和节点企业之间基础信息的交互，保证参与企业之间的高效协作。
四、住宅产业化供应链的运行平台
房地产企业需构建基础平台为住宅产业化供应链的运行作支撑，该平台应既可以用于企业的内部管理，又能便捷与合作企业的沟通交流，其基本思路就是通过基于信息网络的住宅建造过程，创建新兴的住宅产业供应链。
1.知识/技能平台。供应链的核心企业将已有的知识与技能汇集，并逐步标准化,通过不断地更新和完善,形成本企业独有的核心竞争力。在企业内部实现资源共享,与合作企业进行沟通交流,是供应链良好运行的核心。
2.信息网络平台。信息共享是实现供应链管理的重要基础,也是住宅产业化企业高效运行的必要条件。信息网络,使住宅产业化供应链中的各节点企业能快速掌握市场需求和供应链的动态走向，可完成高质量的信息传递和共享，提高了企业信息交换的准确性和透明性，实现了不同地域的合作企业间的快速反应,避免了人为错误，从而减少了时间浪费和经济损失，提高了供应链管理的运行效率。
3.契约/信任平台。住宅产业化供应链上的企业众多，运行需要大量的双边协定和契约。房地产企业在知识/技能的基础上,通过协商谈判与上下游企业形成契约关系,保证供应链上企业顺利合作，并且在长期合作的基础上,可建立战略合作伙伴，形成长久的信任和默契，这是供应链良好运行的关键。这些平台之间存在着密切联系，知识网络的建立以信息网络和契约网络为基础，同时知识网络又使其两者更具实际的应用价值。
住宅产业化是传统建设方式的变革，它对于优化建筑产业结构、提升住宅品质、实现节能减排、降低能源消耗、促进经济增长、构建和谐社会等具有重要意义。随着技术的不断发展，住宅产业化必定给我们带来更多的好处，而供应链管理作为先进科学的管理手段，与住宅产业化又有着必然的联系，将两者结合起来，必将促进住宅产业化在我国更快更好的推广。
参考文献：
[1]胡剑龙.房地产企业绿色供应链管理研究.[D].重庆:重庆大学,2011.
[2]马士华,林勇著.供应链管理(第3版)[M].机械工业出版社,2010.
