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房地产项目资产管理范文1
【关键词】房地产；投资控制；项目管理；工程结算
在建筑行业中，存在较大分歧的是确认工程变更和工程结算。这是由于甲乙双方对工程的确认和使用的建筑工程结算上存在意见的不统一，业主方对工程进行全程监控，加强施工管理，工程管理中的投资控制，这是可以防止施工企业经常钻业主方在施工监控过程中和价格材料变动中的漏洞。
1 设计阶段
设计费在建筑工程总费用中所占比例一般只占建筑成本的1%―5%,但对工程造价的影响占到75%。所以建设投资费用的多少深受设计质量好坏的影响。故房地产项目成本控制的关键和重点是设计阶段。随着房地产这一行业有越来越多资金的注入，竞争日益激烈，但好的解决方法也随之推出。
1.1 要有好的设计质量就要有好的设计作品，选择好的设计单位，设计招标的方式可以让承建方择优选择设计单位。其中，新颖的招标方案又将是其中一个关键，建议推行设计方案把建筑方案和经济方案相结合，组织专家进行综合评审，推出既受市场欢迎又能满足客户需求的招标方案,于此同时也有效地控制了造价。这样一来，项目在整体布局和建筑材料使用上就会有所创新和改善。降低工程造价的目的自然而然的就达到了。
1.2 第一步是选定设计单位，第二部就应该是深入研究设计方案的时候了，要在深化设计的同时保证投资限额不轻易被突破。但麻烦在于当前的很多设计单位存在的一种情况是设计不精、深度不够，这就增加了工程造价的不确定性因素，工程造价的控制难度就会有所增加。此时，业主方就要派出设计管理人员督促相关设计人员加以注意，在初步设计阶段加以细化，并对造价进行有效控制。
1.3 科学分析、比较同类建筑工程的技术指标，可以降低工程中造价。另外一点是工作人员，尤其是设计人员应该加强经济观念，改变以前经济观念单薄的情况。口头嘱咐肯定是不切实际的，应该在设计合同经济条款中一个条款就是设计变更和修改费用额度限制条款。这样就可以有效地解决这个问题。条款具体内容，比如，当计划变更费用超出施工合同价格多少比例时，则扣罚一定比例的设计费或设计保证金。
1.4 对包括开发商的业主来说，还需对本地区相关规费缴费政策的深入把握，并将符合相关政策的最经济优化方案应用到项目设计深化中，对项目投资控制也至关重要。
2 施工控制阶段
招标工作的延伸是施工控制阶段，在这一阶段中资金的投入数额巨大。在这一阶段就加强对履行合约行为管理，其实也就是加强了施工控制。首先，要控制住成本，控制成本的有效途径就是要抓好合同管理，减少工程索赔。保证总投资额不被突破，要求业主、监理方要严格检查工程变更，防止出现不可预见的事故和其他情况，比如像设计缺陷，以及建设使用方提出新的要求等等。施工企业容易钻的漏洞就是工程的变更，所以这也就使得投资控制的关键就是工程变更的控制。如果出现需要变更的情况，业主方就应该及时认真核查工程项目清单，估算价格，进行综合分析，依据合同变更更改之后项目条款的价格。不能事情板上钉钉之后再去估算价格。要主动了解项目的一切变化以及项目变更带来的一些一系列附属的变化，都要考虑在内，从而维护合法权益。工程的投资才能得到有效地控制。
在一个项目施工的过程中难免会有失误或者两方的纠纷造成索赔的情况，承包商希望得到赔偿。引起索赔的原因有很多，但业主方最应该做到熟悉合同条款，以及工程项目的专业技术标准确定是否予以赔偿或者赔偿的金额等。施工阶段涉及到的一系列签证是对于非使用不可的投资进行有效控制的依据。并且全部有业主方审核。工程建设中具体需用多少资金，进度款项通过监理人员审核，建立监理机制，按照监理的有关规定落实员工责任，完善相关制度，建立健全的投资控制体系，按照合同约定支付相应的进度款，这样施工方的积极性也会提高。
施工过程中，在一些项目上技术措施的改进也是一个重点，首先要有论证完善的施工技术方案作为理论基础。可以广泛采用新技术，新材料，新创意等等。设法在技术上对施工项目管理进行有效控制。
3 竣工结算阶段的投资控制
一个工程的最后阶段就是竣工阶段，工程款应该根据合同、预算、费用定额、国家法规政策或地方的有关规定，竣工材料等进行审核。整个工程力求达到人力、物力、财力三者合理，取得最好的经济效益。竣工结算的审查应该有业主方负责，认真及时核算竣工结算是重要施工单位造价工程的一个环节。要求竣工结算符合合同条款，招投标文件，还要和各部门的规定相配合。包括工程量的审核，要求审计人员熟练掌握工程量的计算工程，还要对整个工程有系统的认识。因为工程造价的基础就是工程量。定额项目所耗费的人、物的指令性目标就是定额单价。此时就需要检查定额是否无误。项目造价，工期，质量三者相辅相成，有效成本能够有效控制前提是各方面达到平衡， 资金的合理流动对房地产企业十分有利，但需要在房地产开发项目的各个阶段实施全过程监控。实现均衡持久的好势态发展。
4 结论
我国国民经济的基本承载体是房地产业，房地产项目是一个庞大的系统工程，一般分为决策、设计、和实施三个阶段。保证项目顺利进行就要保证在时间，经费和性能指标有所限制的条件下高效完成。总之，房地产项目各个阶段的管理必须加强，只有这样对关系业主方和承建方的重要管理项目才能有效控制，在激烈的市场竞争中才能取胜。
参考文献：
[1]罗伯特•K•威索基，有效的项 目管理，Effective ，P miect Management．
[2]黄文，房地产工程项目管理研究[J]．对外经济贸易大学报，2005(8)．
房地产项目资产管理范文2
【关键词】投资风险；企业投资；控制措施
0.概述
房地产开发投资，是指企业的业主运用科学的理论与方法，依据社会与市场的需要及企业的主客观条件，在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为；对房地产的开发、买卖、租赁、抵押、典当与租售后服务等活动的全过程，予以决策、运筹、组织与协调，以保证动态地最优化地实现企业的总目标.地产投资形式多种多样，房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的一种类型；为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的地产投资类型；将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是地产投资；企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于地产投资。
1.风险概算
1.1客观风险性
房地产项目投资过程主要包括获取土地使用权，规划设计与方案报批，签署有关合作协议，施工建设与竣工验收市场营销与物业管理。风险存在于客观事件发展变化的整个过程中，地产投资也不例外，由于地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也将增多。加上房地产资产的低流动性，不能轻易脱手，一旦投资失误，房屋空置，资金不能按期收回，企业就会陷于被动，甚至债息负担沉重，导致破产倒闭。例如在工程成本层面房地产是这样计算的：承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和×10%=90～180元/平方米；上交国家各种税费（总造价3.3～3.5%）：33～70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。没有算精装修，一般造价约为1000～2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。再加设计费和监理费、土地费、广告、策划、销售费等等成本加起来也算是造成目前高房价的几个因素。由于房地产物业本身的特点和地产投资的特点，市场的不同的风险因素，导致风险呈现多样性和相互的关联性。而风险因素反映在投资过程中，在时间上、地域上、投资结果上呈现出不确定性，不确定因素本身的变动程度和影响能力决定了项目风险的不确性。由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常而造成损失的可能性，如地震、洪水、风暴、雷电、海啸、旋风等。这类风险出现的机会较低，但是一旦出现，造成的危害相当严重，轻则增加成本、延长工期，重则导致投资的彻底损失。对于这些危害的防范，开发商一般可采用投保的方式来减少或避免损失。但是，投保之前，如果能对该地区的环境条件、天文资料、地质地貌、气候条件等做一定的了解分析，可以减少投保成本，从而增加投资收益。
1.2不确定性
任何市场的供给予需求都是动态的和不确定的，这种房动态的不确定性决定市场中的经营者收入的不确定性，地产市场中的经营者所承担的这种风险比其它市场要大些，因为房地产商品的价值受供求影响的幅度很大。只有对房地产供求关系做出客观的判断并进行科学的预测，把握房地产市场供求变化的客观规律，有可能避免该风险才的发生。市场竞争风险是指由于房地产市场上同类楼盘供市场营销竞争激烈，终给房地产企业带来的推最给过多，广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，对市场把握是能力的不足，在企业提价的“时滞”上，特别是在高通货膨胀期。购买力也会影响消费者，在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产企业的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的，这就决定了投资在房地产上的资金流动性差、变现能力弱。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，即房地产企业在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投收益，所以给房地产企业带来了变现收益上的不确定性。
1.3企业自身风险产生的主要原因
（1）购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款。
（2）企业运用财务杠杆，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能。国八条后部分房地产企业经营性现金流出现大幅下降，住房限购措施加上更高的抵押贷款利率，而多数开发商95%的现金流都来自于住房销售，不少人开始担心房地产商能否抵御住本次楼市的销量“寒冬”。
1.4政策风险
2008年伴随着全球金融危机蔓延世界各地，中国采取救市措施，但增发绝大部分资金未落到实体经济行业，导致实体经济萎缩，而房地长行业迅速催涨，并在房地产行业集中了大量闲置资金，房产价格持续走高，导致社会财富分配不均，使大部分人丧失购买房屋的能力，造成房地产市场的极大风险；国家在这种情况下出台“国八条”和“国十条”调控房价继续走高趋势，相信房价将会积极回归合理价位，同时是消费者和生产经营者同事获利，使房地产市场向着健康稳定的方向发展。2012年1月份，上市房企销售业绩普遍下滑，各地楼市库存量不断攀升。全国70个大中城市房价环比全线停涨，购房者“出手不甘心、不出手担心”的观望和焦虑情绪加重，但开发商都在萧条的市场中苦苦挣扎，仍在采取延缓开盘节奏等方式博弈政策调控放松。有关专家认为，调控政策仍将严格执行，打破市场僵局关键在于房企“降价”，促使房价合理回归。由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，会给从事房地产商品生产和经营的企业带来损失的可能性。其主要包括，社会的、政治的、经济的、自然的、技术的、城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险和治安风险。社会风险具体则是指由于国家的政治、经济因素的变动，引起的房地产需求及价格的涨跌而造成的风险。当国家政治形势稳定经济发展处于时期时，房地产价格上涨；当各种出现和经济处于衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。
2.结语
随着近几年国民经济的快速增长地产市场也呈现出良好房的发展态势，地产业已成为国民经济中重要支柱产业之一，极大地推动了我国经济的发展，房地产项目投资是不错的投资方向，但近年来我国房地产市场出现炒作非常严重，房地产市场用作不规范，由于房地产本身具有的风险性和现在国家对房地产市场的调控布局，使得地产投资风险更大，因此现阶段中国房地产积极发展是不争（下转第386页）（上接第361页）的事实，但房地产市场也在积极的调控。 [科]
【参考文献】
［1］祁琼.“企业财务分析”课程改革实践初探[J].教师，2012（23）．
房地产项目资产管理范文3
【关键词】房地产；投资；造价管理；探究
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
一、前言
随着市场经济的不断发展，我国的各行业也是日新月异，房地产作为我国的支柱产业之一，其的发展好坏直接关系着我国的经济发展，同时也对人们的居住条件产生重大影响，因此，必须对房地产的造价管理进行相应的研究，使房地产业得到更好的发展。
二、各阶段造价控制问题分析
1、决策阶段造价控制问题分析
（1）可行性研究
可行性研究是对尚未实施的投资方案或工程项目建设所进行的研究,也是对未来事件作出的研究、分析、论证, 所以对可行性研究必须谨慎从事, 尽可能的将各种因素考虑周到, 以避免产生较大误差。广泛的调查和市场分析是可行性研究编制的主要手段。可行性研究的编制要注重几点: 1)市场调研的广泛性, 真实性, 科学性；2) 可行性研究要求有深入度, 要求规范化、标准化, 要求科学性。可行性研究要就调研的数据做深入的分析,仅仅表面的分析会误导投资决策。规范化、标准化的可行性研究分析数据将为项目的投资提供可靠的依据；3) 可行性研究具有时效性，时效太久的可行性研究不能作为投资决策依据, 需要重新进行可行性研究；4) 可行性研究分析应该采用动态的分析而不是静态的。
（2）投资估算
作为可行性研究的核心投资估算, 是对包括建筑安装费、设备及工器具购置费、工程建设其他费、预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税等建设项目预期建设投资的估算, 是项目决策的重要依据。它是日后项目控制概算编制的依据, 也是筹集建设资金、加强成本控制和评价投资效益的依据。投资估算的准确性是投资决策造价控制的关键, 直接影响投资决策、工程设计方案、投资经济效益。
2、设计阶段造价控制问题分析
（1）优化设计方案
工程性价比是否最优,设计质量和安全规范是否达到国家规定标准,功能是否满足使用要求, 不仅关系到建设项目一次性投资的多少, 而且在建成交付使用后影响项目的经济效益。建设单位在审查设计单位的设计时, 要重视设计方案的优化,利用各种指标对设计图中各项设计、各专业设计及各专业之间的联系进行分析比较, 慎重确定设计方案。
（2）合理控制设计指标
在确定建设项目的设计标准时, 需考虑周边的地理、人文环境, 考虑周边经济发展及需求现状, 由此考虑影响项目的设计指标, 如建筑层数、户型设计、层高、建筑密度、容积率、配套绿化等。
（3）积极推行限额设计
在设计控制计划中, 要求各专业在保证达到使用功能的前提下, 按前期批准的控制概算限额设计, 严格控制不合理变更, 保证总控制概算额不被突破。分解投资和工程量是实行限额设计的有效途径和主要方法, 它是将上阶段设计审定的投资额和工程量先分解到各个专业, 然后再分解到各单位工程和各分部分项工程, 通过层层分解, 实现对投资限额的控制和管理。
3、招投标及合同阶段造价控制问题分析
（1）招标文件作为整个招投标过程乃至于工程项目实施全过程的纲领性文件, 它将直接影响工程造价的确定与控制。所以,在编制过程中, 应力求在文字上表达清楚, 内容上表达全面；将开发商的开发中控制造价, 形成最大市场经济收益的思路细化到每一条内容。
（2）工程量清单是招标人编制标底的依据,是投标人报价的依据, 也是工程竣工结算调整的依据。应重点审查工程量清单编制是否符合招标文件和设计图纸的要求；是否按统一的工程量计算规则编制；每一个子目的工作内容与工作要求表述是否准确完整；取费标准是否合理；计算是否准确无误；材料及设备价格的计取依据是否可行；编制说明是否完善；有无多算、少算或漏项的子目；暂定项目是否合理等相关造价的所有内容。
（3）建筑合同是为完成某建筑安装工程项目或为提供某项建筑材料设备、为提供某项相关建设项目的服务, 明确甲、乙双方权利和义务的协议, 是工程建设质量、进度、投资三方面控制的主要依据。必须保证合同的严肃性, 合同一经签订, 是严格受到国家法律保护的。
三、影响房地产投资造价管理的要素
1、决策阶段及设计阶段
统计资料显示，在项目决策阶段及设计阶段，影响建设项目造价的可能性为30%～75%，而在实施阶段影响建设项目造价的可能性仅为5%～25%。控制工程造价的关键就在于项目实施之前的项目决策和设计阶段，项目决策是决定因素，而设计则是关键因素。
2、建筑材料
在建筑工程中,材料费约占工程总造价的60~70%左右,是整个费用的主体。所以从材料所占比重来看,其成本是对工程造价影响最大的因素。随着市场经济的发展,构成工程成本比重最大的材料价格不断波动起伏,工程成本不断增加,一方面是由材料价格的不断上涨,施工费用不断增加造成的；另一方面是由于工程设计不合理及施工中管理不善造成的。材料使用成本高低对有限的投资获取最大的经济效益,是房地产开发造价管理人员的一项重要课题。
3、进度款
进度款支付如要达到造价控制的目的,这就要造价人员能按与工程部协调的各个施工节点并做好节点概算,不必要求精确。此间,工作重点是在节点的合理设定,并完成时标网络图,匹配好节点概算后,决策人员对现金流就有了感性的认识。随着招投标进行,在每项目合同签定后,造价人员只须根据中标单位投标文件中确认的进度计划重新规划节点时间点,并将合同中商定的每个节点的合同金额标注在时标网络图上,替换掉以前的节点概算内容,这样工程款的实际支付就显得更加明晰。
4、变更签证
一般来讲，房地产项目的变更签证会比较多，原因多种多样，设计图纸不完善、市场的变更、客户群意见的反馈、现场施工情况的改变等等，其流程一般为施工单位提出签证表单,工程部与预算部现场认可,各部门签字归档,结算时计算汇总。
5、竣工决算
在确定工程造价时，坚持以现行的计价规范为依据，按照施工合同和招标文件的规定，根据竣工图、结合现场签证和设计变更进行审核。工程审计人员不但要熟练掌握工程量的计算规则、定额子目的组成及包含的工作内容、工程造价计算程序、费用定额包含内容及记取方法，还要掌握它们的编制原理，内在联系，确保工程造价计算的准确性。
6、管理团队
“以人为本”是众多企业所强调的一个管理理念，在工程造价管理中，人的因素更显重要，工程造价控制涉及多个环节和专业，如：前期规划、施工管理、竣工验收等，哪个环节都需要具有相应水准的人去高质量地完成相关工作，他们工作中的任何失误，都会最直接、最迅速、最残酷地令企业“合理合法”的效益递减。
四、明确工作程序
1、建立项目投资控制工作组，在全过程投资控制及造价管理工作中，要安排合适人员成立投资管理项目组，并明确内部分工。
2、确定控制目标及重点详细分析总投资、招标情况及后期开工的项目，做出工程全过程投资控制的重点，比如：尽量控制设计变更及签证；精装修工程的造价，尤其是开工部分材料选择；安装暂定单价部分设备材料的价格审核等。
3、确定控制措施
目前大部分项目采用工程量清单计价，合同严格规定除暂定材料单价外，中标单价在结算时不得调整，因此暂定单价材料、暂定金额、指定金额部分的方案设计优化审核、设计变更审核及现场签证审核是建安工程投资控制的重点所在。具体措施包括：
(1)设备材料审核程序：做好材料性价比比选工作。
(2)对设计变更造价的控制：在施工实施过程中对可能的重大设计变更，应要求施工单位将此变更可能引起的成本增减报投资监理审核。
(3)现场签证的管理：工程施工有关的资料要及时进行收集，了解施工工程情况，及时办理工程签证，对签证的描述要求客观、准确。
4 合同管理
在项目实施过程中，合同文本的条款非常重要，在签订合同之前，由投资监理对合同价款、计价方式、结算依据和索赔方式等计价条款进行审核，审核通过后方可签订。
（1）、针对合同，在进行动态管理的同时，又要信守合同，严格履约，创造条件尽可能实行闭口合同，以最合理的合同价获得最好的技术方案和最强的工程保障能力；
（2）、提供工程合同结构和承发包模式的专业建议；
（3）、参与商务谈判、协助业主签订各类工程合同和供货合同；
（4）、做好工程资料的收集汇总，为正确处理可能发生的工程索赔提供依据，合理处理索赔事宜。
五、结束语
房地产业近年来在经济快速发展的刺激下，也发展的相当迅速。为我国发展创造了更大的经济效益，为了使房地产业得到更好的发展，就必须对房地产投资的造价管理给予高度重视，并且努力钻研其相关内容。
参考文献
[1]张凌云.工程造价控制[M].中国建筑工业出版社,2004.
[2]风山勇.浅析工程造价控制[J].中国论文下载中心,2010.
房地产项目资产管理范文4
1 投资决策阶段——投资成功与否的关键阶段
1.1 加强市场调查研究，进行准确的市场定位
投资决策阶段的投资管理的重点之一是了解市场的情况、进行详细的市场调研和经济分析，了解拟投资的某个区域内的政府或市政的规划及政府的诚信度，公共设施配套的情况，水、电、煤的配套费用的收取情况、当地人口的数量等等信息，并对目标客户群进行分析，根据特定客户群的特点、需求、爱好等因素量体裁衣，对住宅产品合理定位。充分考虑可能发生的风险因素。
1.2 进行准确的成本测算
在进行准确的市场定位后，就要考虑住宅建设中的各项成本的支出．成本主要由以下的内容组成，前期费用、配套费用、工程费用、销售费用、管理费用、资金成本、税金等，投资咨询机构应根据预测的成本、费用销售收入、计算出项目的总利润，并提供有关投资分析报告，以利于业主作出投资决策。
2 设计阶段——工程成本控制的重点
2.1 勘察和设计招投标,优选设计方案
工程勘察是工程设计的前期工作，目的在于为设计提供地质基础勘探报告，其质量直接影响到工程的设计方案，从而影响工程成本。
工程设计招投标,应推行设计方案与经济方案相结合的招标方法，从而保证了设计的先进性、合理性和准确性，避免因设计质量问题出现施工阶段的工程索赔。同时，通过招投标还可以选择到优秀的设计方案，取得良好的社会效益和经济效益。
2.2 运用价值工程，推行限额设计
价值工程是以提高产品的价值为中心，并把功能分析作为独特的研究方法。通过功能价值分析，把技术问题和经济问题紧密结合起来。作为造价咨询机构应对同类建筑工程的经济指标进行分析比较，协助开发企业向设计单位提出限额设计指标，并在设计合同中明确采取合同措施，有效控制工程成本。作为设计单位，在设计中要根据各专业特点，合理使用投资限额 ,要考虑建筑结构体系的选用，力争在确保结构安全、户型实用的前提下尽量采用经济合理的建筑结构设计方案，节约投资，降低成本。
2.3 加强图纸会审 , 减少工程变更
加强图纸会审，将工程变更的发生控制在施工之前，设计的频繁变更，会给工程造价控制带来一定的难度。为克服因设计方案的不足所引起的工程成本的增加，可从两方面入手:一是正式出图之前，应组织技术、工程、经济等部门对施工图纸技术的合理性、施工上的可行性、成本上的经济性等，从不同角度进行全面的审核，及时修改图纸；二是在图纸答疑时，针对施工单位提出的问题，确实需要设计变更时，及时出具工程变更，避免将问题带入施工阶段，鼓励施工单位提出有利于降低工程成本的建议。
3 工程招投标——成本控制的有效手段
3.1 做好招标文件和合同主要条款起草和酝酿工作，尤其要对在实施过程中比较容易扯皮及对投资控制目标将会的内容在合同予以明确。（1）如招标人工作、投标人工作；（2）明确招标人指定分包的项目及招标人、投标人与指定分包人的责任划分；（3）明确甲供材料及甲定乙供材料的清单及品牌要求。（4）明确总包管理费应包含的内容及费率；（5）在合同中对在合同执行过程中容易引起工程造价突破投资控制目标的几个因素，在合同中明确控制流程，如乙供材料的品牌和价格控制流程，签证控制流程，设计变更控制流程。（6）对工期、价款的结算方式、违约争议处理、 索赔等都应有明确的约定 , 尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。
3.2 编制好工程量清单、标底和报价说明
工程量清单是招标文件的重要组成部分，是投标单位进行投标和公平竞争的基础。工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单，因此工程量清单必须科学合理，内容明确，编制工程量清单和报价说明要注意以下几点：
（1）分部分项工程量清单的编制；（2）措施项目清单的编制；（3）其他项目清单的编制；（4）标底的编制，编制标底时形成的综合单价，应采用市场价，而不能用定额价，否则标底会失去参考价值；（5）评标和回标分析工作。
4 施工管理——成本控制的重要环节
4.1 加强合同管理
按照合同约定的原则，支付工程进度款，及材料设备的核价，对于甲供材料和甲方指定分包，要通过竞争性招标或货比三家的方法控制造价。签好甲方指定分包工程合同（如电梯工程、门窗工程、打桩工程等），明确总包管理配合费率及总包管理配合工作内容，避免施工中总分包发生推诿、争执等现象。明确材料价格的审核、工程变更审核、签证审核的工作流程。
4.2 合理控制工程变更
对于设计变更做到事前把关, 主动监控, 测算设计变更可能增加的造价，从使用功能、美观、经济等角度确定是否需要工程变更 , 并用技术和经济相结合的方法，优化变更方案，减少不必要的费用支出。
4.3 严格审查施工企业的索赔要求
工程的各种变更必将引起施工费用索赔和工期索赔。对施工企业提出的索赔要求，应仔细分析引起索赔的原因，审查索赔事件是否真实，索赔理由是否正当，索赔证据是否充分。同时，对施工企业不履行约定义务提出反索赔。 建立工程签证管理制度，须明确有关部门, 有关人员的职权分工 , 确保工程签证的真实性，杜绝不实及虚假签证的发生。
4.4 及时掌握市场动态, 严格控制材料、设备价格。
市场经济时代,建筑材料价格波动较大。要控制好材料成本,一是要做到货比三家,尤其对于占工程成本比重较大的材料。二 是选择性价比高的材料。当前材料市场。品种繁多, 不同品牌的材料, 价格悬殊较大, 选择性价比高的材料, 既保证了质量又降低了成本。三是加强对甲供材料的供应管理。合理安排进场时间, 降低存储成本, 现场合理堆放, 减少搬运及损耗。
5 竣工结算——成本控制的最后关口
5.1 结算审核时要以招投标阶段约定的结算原则为依据。
根据竣工图、工程变更、现场签证, 结合现场核对进行审核计算。审查是否按图纸及合同规定完成全部工作，依据双方约定的结算办法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款进行结算。对于工程取费类别经业主压级招标后，结算时依然不能更改工程取费类别; 有些采用一次包死的单价, 如议价, 已包含各种费用, 就不能再参与取费。
5.2 全面审核法和综合审核法相结合进行审核
全面审核法就是依据合格送审资料，全面地审核工程数量、单价 以及费用计算。这种方法的优点是: 全面细致, 审查质量高，效果好；缺点是: 工作量大, 时间较长, 存在重复劳动。在小区规模较大, 审核进度要求较紧的情况下，这种方法是不可取的, 但民营投资的房地产项目大多采用这种方法。
综合审核法是结合重点审核法、对比审核法、分组计算审查法等方法对造价进行综合性的审核。它的优点是较好地把握整体、突出重点、抓住主要矛盾；可以在较短时间内发现问题，继而进行更为详细的审核。
5.3 实行工程结算复核、审核制度。
房地产项目资产管理范文5
【关键词】投资决策；风险识别；风险评估；风险控制
一、引言
近年来，B市的房地产开发在规模上获得了迅速发展，相关数据显示，2012年房地产开发投资额较2011年增长21.8%，其中，商品住宅投资额增长25.3%。B市房地产市场在快速发展的同时，有一些潜在的问题和矛盾，从而加大了房地产市场开发的风险，这些问题和矛盾主要表现为：住房供给结构不合理，中低价位的住房供给严重不足；地方政府出于利益驱动，对房地产开发用地索要过高的价格；人为因素对住房价格影响很大等。
在此背景下，为了增加B市中低价位住房的供给、调节房市结构及价格，作为房地产行业的龙头企业，B市佳辉置业有限公司提出了B市盛世一品房地产开发项目。该项目的建设不仅符合当地政府规划及市场的需求，而且也是B市佳辉置业有限公司自身发展的需要。因此，该项目的建设是十分必要的。
由于房地产开发项目普遍具有投资金额大、建设周期长、风险较高等特点，而投资决策阶段又是控制项目风险的关键阶段，因此，研究项目投资决策阶段的风险管理至关重要[1]。为此，本文将项目风险管理的相关理论与B市盛世一品房地产开发项目密切结合，对本项目的投资决策阶段进行了全面深入的风险管理研究，以为本项目风险的事前控制提供科学依据。
二、项目概况
本项目位于B市丰台区，规划总用地面积79218平方米，建设内容包括项目用地范围内住宅楼、商业金融楼和托儿所的建设。其中，住宅建筑面积130074平方米，地上13-18层，建筑面积102500平方米，其中6640平方米为底商，为住宅提供配套服务；地下二层主要为车库、人防工程和部分配套用房，建筑面积27574平方米；地上、地下停车位共计1115位。商业金融楼总建筑面积为77643平方米，地上5-14层，建筑面积为49500平方米；地下3层，其中地下一层为6000平方米的商场、地下二、三层主要布置有汽车库、自行车库和设备用房等，建筑面积为28143平方米；地上、地下停车位共计478位。托儿所建筑面积为2400平方米。本项目建成后，住宅及配套的底商面积全部出售，商业金融用房和停车位全部委托专业公司出租经营。
三、项目投资决策阶段风险识别
对于房地产项目而言，项目投资决策阶段的风险主要有开发区域风险、开发类型风险以及开发时机风险等[2]，具体阐述如下：
（1）开发区域存在的风险
不同的国家、地区的宏观环境是不同的，因此，房地产开发商面临的风险也就不同。房地产企业开发区域存在的风险主要有经济风险、政治风险、社会风险以及政策风险等。其中，经济风险是指由价格波动、供求关系发生变化、通货膨胀、汇率变动等导致项目损失的风险；政治风险主要是指房地产企业所在区域面临的国家、地区政治环境发生变化，进而带来不必要的损失的风险；社会风险主要是社会人文环境的变化给房地产开发项目所带来的损失；政策风险是指由于企业拟开发区域所在地政府的相关政策发生重大变化，给房地产企业的项目带来一定的损失。
（2）项目开发类型存在的风险
房地产的开发项目类型不同，所面临的风险也就不同。如：对于普通住宅而言，主要风险是房屋销售价格，消费者在购房时往往会比较销售价格、位置、环境等，由此看出销售价格是影响买房的首要因素；对于办公、写字楼而言，此类型项目的主要风险是区域环境规划的变化、办公楼的管理服务水平和质量以及办公设施的现代化水平等；对于商业楼宇而言，此类型项目的主要风险是商店的销售情况、竞争、信誉等。
（3）项目开发时机存在的风险
经济发展呈现出衰退-萧条-复苏-高涨的周期性特征，这就使依赖于经济环境的房地产发生相应的变化。从投资决策到销售管理阶段往往需要2-3年，甚至更多年，这就需要项目决策者对政治、经济、社会等风险进行正确预测以选择合适的进入时机。
对于本项目来讲，开发区域风险方面，由于国土资源部相继出台了一系列的有关房地产土地交易的规范文件，同时B市市政府也出台了一系列土地政策，严格控制开发商获取土地的途径，从而使盛世一品房地产项目在土地获取方面面临较大风险；此外，B市房地产市场总体发展较平稳，市场风险较小。在项目开发类型风险方面，由于盛世一品属于普通住宅类以及商用物业类型，因此，此项目面临的主要风险是销售价格的高低以及租售商用的服务管理、基础设施情况。在开发时机风险方面，从盛世一品开发近三年的周期看，B市房地产仍将保持旺盛的需求，因此，在这方面的风险也较小。综上，盛世一品房地产项目在投资决策阶段主要的风险是土地规划、经济金融等政策风险以及销售价格风险。
四、项目投资决策阶段风险评估
本项目计算期10年，其中建设期26个月，住宅楼销售期3年，回款期5年。通过对本项目的销售收入及税金、成本费用、利润及利润分配等进行详细估算，并编制本项目的现金流量表、损益表及资产负债表，然后计算本项目的动态及静态盈利指标可得：本项目的财务内部收益率为17%，高于基准收益率12%；财务净现值（Ic=12%）为3603.5万元，远高于0；投资回收期为5.84年，短于行业内类似项目的平均水平；总投资利润率96.6%，投资利税率121.1%，均高于行业类似项目的平均水平，由此可见，本项目的盈利能力较好。
通过对本项目进行盈亏平衡分析可得，本项目盈亏平衡时的生产能力利用率为61.9%，即只要该项目的建设率达到设计的61.9%时，即可实现盈亏平衡，因此，本项目的风险水平较低。
针对建设投资增加、销售收入减少进行单因素敏感性分析，结果见表1。
表1 敏感性分析结果表
项 目 净现值（Ic=12%，万元） 内部收益率（%）
基本方案（全投资） 3603.5 17.0%
建设投资增加5% 1268.9 15.0%
销售收入减少5% 2151.7 15.8%
计算结果表明，从财务净现值及财务内部收益率两个指标看，建设投资对项目建设较敏感，但整体敏感性都较弱，项目风险程度较低。
五、项目投资决策阶段风险控制
在上述风险识别及评估的基础上，本着合理控制项目风险、提高项目经济效益的原则，本项目可以采取以下措施控制投资决策阶段的风险：
（1）分析和预测国家政策，尽量规避政策风险
国家对于房地产市场的态度是控制房产价格过快的上涨。另外，央行对各商业银行的贷款实行严格的控制制度，以减少金融系统的风险。这就迫使房地产企业增加房屋供应，进而打压房地产的需求[3]。因此，该项目的措施是要把握国家政策调整方向，符合国家政府要求。具体可以采取以下措施：不能盲目涨价，按照既定方案行动；严格控制购地、管理成本；设立专职部门，负责与政府部门沟通，以及时了解政府的政策动向[4]～[5]。
（2）提供差异化的住房
盛世一品房地产项目设计应为了满足不同家庭、消费者的需要。在该项目周围有很多的办公大楼，如企业创业园、高科园、企业孵化基地等。所以该项目应该满足不同人群的居住需求，建造不同的户型，满足不同消费者的偏好。但是这样可能给建设带来一定的难度[6]。
六、结语
本文将项目风险管理的相关理论与B市盛世一品房地产开发项目实际密切结合，从风险识别、风险评估、风险控制等方面对本项目的投资决策阶段进行了深入的风险管理研究，提出了相应的风险控制策略。然而，本文虽然对B市盛世一品房地产开发项目投资决策阶段的风险管理步骤以及相应的方法作了一定的分析与论述，但限于作者水平以及理论的有限性，本文在风险控制措施上未作详细的分析，还有待于今后的工作中继续学习和积累经验。
参考文献：
[1]赵树宽，马力.房地产项目投资风险管理研究[J].建筑经济，2002：18.
[2]梁志红.我国项目风险管理研究综述[J].四川建筑科学研究，2006，4（33）：193-196.
[3]赵振宇，刘伊生.建设项目安全风险防范探讨[J].科技咨询导报，2009（6）：19.
[4]乔婉风，张声东.试析房地产项目的风险管理[J].江南论坛，2010（3）：39-41.
[5]郭捷.项目风险管理[M].国际工业出版社，2007：45-60.
房地产项目资产管理范文6
1、产权分散，资本市场参与度不高，未形成外部循环机制
我国商业地产的开发资金压力巨大，因此，商业地产在建成之后，大部分会进行出售。开发商以产权商铺的形式解决商业地产的投资资金问题。但是这种方式通过分散产权、资金迅速回笼的方式，使得商业地产开发商能够及时回款并获得大量利润，地产经营管理公司获得物业的运营权。但是这种模式造成商业地产产权分散，造成商业地产运营管理的科学性和整体效益难以实现，甚至影响商业物业的发展前景。我国没有发达的资本市场和健全的金融体系，导致资金的外部循环机制未形成，商业地产资产保值增值目标难以实现。我国行业地产在投融资管理中由于战略投资者的缺乏，造成商业地产开发商兼顾投资人的职能，造成资金运转的压力。而商业地产资产证券化等金融创新工具得不到有效的运用，企业在投资商业地产中直接融资的比例较低，严重影响商业地产运作效率的提升。
2、商业投资模式比较低端落后
商业地产开发商由于各自的资质和项目规模以及类型的差异，造成对资金的需求程度不同。商业地产的开发商应该充分地结合自身特点和项目情况进行科学的投融资。商业地产的投融资应该贯穿于企业开发、经营、管理的全程。但是目前我国商业地产在开发的过程中采用落后的资产运营模式，在商业地产竣工后通过出售等方式进行资金回笼，这种模式相对低端，造成商业地产开发的筹资困难，造成融资渠道的狭窄。商业地产投资模式的落后对商业地产资产运营和管理造成严重的后果，造成商业地产管理者的经营能力的下降和资产运营效率的低下。严重影响投资者和商铺散户的商业利益的实现。
3、开发商商业地产开发和资产管理经验的缺乏
商业地产的开发和经营模式不同于传统的房地产开发。我国许多房地产企业经过不断的发展，对地产开发已经积累相当经验，但是，许多开发商在进行商业地产的开发过程中，对商业地产资产管理和运营模式缺乏经验，导致商业地产的销售以及项目运营存在混乱。商业地产的开发缺乏具有商业地产开发和运营经验的专业人才，导致开发商对商业地产项目的资产管理缺乏专业的掌控能力，严重影响商业地产的运营效益。商业地产对商业规划、商业招商、商业运营等经验的不足，导致商业地产的资产运营和管理的效率低下，以及商业地产保值、增值目标存在困难。
4、商业地产的开发利润高于商业经营利润
商业地产的开发是一个高利润行业，根据相关统计数据显示，房地产行业的利润率达到了20%以上，许多地方的商业地产的利润甚至超过100%，商业地产的价格要远高于普通房地产行业的价格，因此，许多商业地产的开发商热衷于商业地产的开发。但是，由于商业地产的开发利润较高，造成许多开发商急于将商铺销售出去并利用资金进行下一个商业地产项目的开发，这造成商业地产开发商过分的重视商业地产的开发，而忽视了商业地产资产的管理和运营。商业地产开发成为开发商获取利润的主要来源，导致开发商重视地产开发的短线操作，而不重视资产的长期运营和管理。
二、加强商业地产资产管理的重要性
1、给商业地产资产管理带来租金收入
商业地产的租金范围的确立是商业地产资产管理的关键环节。通过运用科学的测算方法，确定商业资产的租金水平及其变动，通过加强对商业地产的资产管理，能够科学地掌握商业地产资产运营管理，获得租金收入。
2、能够促进商业地产的保值增值
商业地产通过有效的资产运营管理，其资产价值也会随着经营过程中的租金价格的变化产生变化。商业地产的资产价值的上升可以为地产开发商带来巨大的效益。有助于提高商业地产开发商的形象，改善商业地产开发商的融资能力，资产升值之后，开发商可以处置升值资产获得更好的经济收益。
3、促进商业地产整体效益的提升
商业地产的资产管理有效运行，能够促进商业地产租金的提升，实现资产的价值的升值，提高商业地产的人气、品牌效益，有助于带动商业地产配套项目的繁荣。如果商业地产开发同时进行房地产项目开发，商业地产资产的科学管理能够带动房地产价格的提升。通过商业地产和房地产项目的相互促进和带动，形成良性循环，促进商业地产开发和资产运营管理的整体效益实现。
三、加强商业地产资产管理的对策建议
1、改善商业地产的运作和管理
商业地产开发商应该转变商业地产的运作和管理模式，从传统的商业地产开发向商业地产投资的模式转变。改善商业地产的运作和管理，实现商业地产的资产管理效率的提升和商业地产的保值增值。首先，商业地产应该加强资产运作的计划性，通过科学的选址、充分的项目评估和市场、客群分析，充分了解商业地产开发的竞争环境等因素。其次，商业地产的运作应该具有综合性，完善商业地产开发的系统、配套功能。通过对商业资源的整合，完善商业地产的商业功能、娱乐功能、休闲功能、文化功能等，提高商业地产区域性竞争实力。再次，提高商业地产运营管理的统一性。商业地产的开发商应该加强同入驻店铺的协助，围绕统一主题开展商业地产经营管理工作，促进商业地产整体运营管理的协调性。只有通过对商业地产运作管理进行统一的设计规划，才能提升商业地产运营管理的专业性和协调性，实现商业物业的整体经营管理，促进商业地产的资产管理和资产升值目标的实现。
2、创新商业地产投融资机制
商业地产必须创新商业投融资机制，只有通过解决商业地产经营和开发过程中的资金问题，通过建立和完善健康合理的投融资机制，才能够有效地保证商业地产的开发和经营所需资金，提高对商业地产资产管理的效率。商业地产开发可以采取信托、商业物业证券化和海外基金等形式，创新融资渠道和融资方式，缓解商业地产开发商的资金压力。商业地产的投融资机制创新，应该借鉴发达国家先进经验，引进国内外的风险投资进入商业地产开发领域，从而实现我国商业地产的开发水平和整体实力的提升。保证商业地产的产权不被分割和转移，促进商业地产的统一经营管理，从而实现商业地产整体资产管理能力的提高，促进商业地产通过科学的资产管理，实现商业地产资产保值、增值。
3、大力开发混合型的商业地产
商业地产在开发的过程中，应该加大对商业地产功能的提升，促进混合型的商业地产的发展，保证商业地产的开发能够充分的满足市场需求。在商业地产的开发中，通过对不同的商业形态进行组合，实现商业地产开发集合商业、休闲、文化、娱乐、运动以及公共服务等设施于一体，促进商业地产的各个功能集合的整体效能的发挥。通过对商业进行科学的设计功能设施，实现科学的功能分区，通过对动态的商业娱乐设施和静态的居住、办公、酒店设施进行混合，实现动静分区，促进商业地产的开发形成完整的城市生活链，形成大型的商业综合体，有助于商业地产的资产整体效益的实现，保证商业地产资产的保值增值，促进商业地产资产管理效益的实现。
4、加强商业地产项目的后续运营
商业地产的经营管理对商业地产而言是命脉和根本。商业地产的开发要实现资产的保值增值，必须加强对商业地产项目的后续经营。商业地产与传统的房地产项目不同。商业地产是开发商、商业经营者和小业主三者利益的共同体。因此，加强商业地产项目的后续经营，能够促进商业地产的运营管理效率的提升。对商业地产而言，应该从招商管理、营销管理、物业管理和服务监督等四个方面加强对商业地产的运营管理。通过对商业地产统一协调的管理和运营，促进商业地产资产管理价值的实现，保证商业地产成功运作并持续保值增值，提升商业地产整体物业的形象水平，促进投资者和经营者的利益最大化。
四、总结
