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房地产项目资产管理范文1
【关键词】房地产；投资控制；项目管理；工程结算
在建筑行业中，存在较大分歧的是确认工程变更和工程结算。这是由于甲乙双方对工程的确认和使用的建筑工程结算上存在意见的不统一，业主方对工程进行全程监控，加强施工管理，工程管理中的投资控制，这是可以防止施工企业经常钻业主方在施工监控过程中和价格材料变动中的漏洞。
1 设计阶段
设计费在建筑工程总费用中所占比例一般只占建筑成本的1%―5%,但对工程造价的影响占到75%。所以建设投资费用的多少深受设计质量好坏的影响。故房地产项目成本控制的关键和重点是设计阶段。随着房地产这一行业有越来越多资金的注入，竞争日益激烈，但好的解决方法也随之推出。
1.1 要有好的设计质量就要有好的设计作品，选择好的设计单位，设计招标的方式可以让承建方择优选择设计单位。其中，新颖的招标方案又将是其中一个关键，建议推行设计方案把建筑方案和经济方案相结合，组织专家进行综合评审，推出既受市场欢迎又能满足客户需求的招标方案,于此同时也有效地控制了造价。这样一来，项目在整体布局和建筑材料使用上就会有所创新和改善。降低工程造价的目的自然而然的就达到了。
1.2 第一步是选定设计单位，第二部就应该是深入研究设计方案的时候了，要在深化设计的同时保证投资限额不轻易被突破。但麻烦在于当前的很多设计单位存在的一种情况是设计不精、深度不够，这就增加了工程造价的不确定性因素，工程造价的控制难度就会有所增加。此时，业主方就要派出设计管理人员督促相关设计人员加以注意，在初步设计阶段加以细化，并对造价进行有效控制。
1.3 科学分析、比较同类建筑工程的技术指标，可以降低工程中造价。另外一点是工作人员，尤其是设计人员应该加强经济观念，改变以前经济观念单薄的情况。口头嘱咐肯定是不切实际的，应该在设计合同经济条款中一个条款就是设计变更和修改费用额度限制条款。这样就可以有效地解决这个问题。条款具体内容，比如，当计划变更费用超出施工合同价格多少比例时，则扣罚一定比例的设计费或设计保证金。
1.4 对包括开发商的业主来说，还需对本地区相关规费缴费政策的深入把握，并将符合相关政策的最经济优化方案应用到项目设计深化中，对项目投资控制也至关重要。
2 施工控制阶段
招标工作的延伸是施工控制阶段，在这一阶段中资金的投入数额巨大。在这一阶段就加强对履行合约行为管理，其实也就是加强了施工控制。首先，要控制住成本，控制成本的有效途径就是要抓好合同管理，减少工程索赔。保证总投资额不被突破，要求业主、监理方要严格检查工程变更，防止出现不可预见的事故和其他情况，比如像设计缺陷，以及建设使用方提出新的要求等等。施工企业容易钻的漏洞就是工程的变更，所以这也就使得投资控制的关键就是工程变更的控制。如果出现需要变更的情况，业主方就应该及时认真核查工程项目清单，估算价格，进行综合分析，依据合同变更更改之后项目条款的价格。不能事情板上钉钉之后再去估算价格。要主动了解项目的一切变化以及项目变更带来的一些一系列附属的变化，都要考虑在内，从而维护合法权益。工程的投资才能得到有效地控制。
在一个项目施工的过程中难免会有失误或者两方的纠纷造成索赔的情况，承包商希望得到赔偿。引起索赔的原因有很多，但业主方最应该做到熟悉合同条款，以及工程项目的专业技术标准确定是否予以赔偿或者赔偿的金额等。施工阶段涉及到的一系列签证是对于非使用不可的投资进行有效控制的依据。并且全部有业主方审核。工程建设中具体需用多少资金，进度款项通过监理人员审核，建立监理机制，按照监理的有关规定落实员工责任，完善相关制度，建立健全的投资控制体系，按照合同约定支付相应的进度款，这样施工方的积极性也会提高。
施工过程中，在一些项目上技术措施的改进也是一个重点，首先要有论证完善的施工技术方案作为理论基础。可以广泛采用新技术，新材料，新创意等等。设法在技术上对施工项目管理进行有效控制。
3 竣工结算阶段的投资控制
一个工程的最后阶段就是竣工阶段，工程款应该根据合同、预算、费用定额、国家法规政策或地方的有关规定，竣工材料等进行审核。整个工程力求达到人力、物力、财力三者合理，取得最好的经济效益。竣工结算的审查应该有业主方负责，认真及时核算竣工结算是重要施工单位造价工程的一个环节。要求竣工结算符合合同条款，招投标文件，还要和各部门的规定相配合。包括工程量的审核，要求审计人员熟练掌握工程量的计算工程，还要对整个工程有系统的认识。因为工程造价的基础就是工程量。定额项目所耗费的人、物的指令性目标就是定额单价。此时就需要检查定额是否无误。项目造价，工期，质量三者相辅相成，有效成本能够有效控制前提是各方面达到平衡， 资金的合理流动对房地产企业十分有利，但需要在房地产开发项目的各个阶段实施全过程监控。实现均衡持久的好势态发展。
4 结论
我国国民经济的基本承载体是房地产业，房地产项目是一个庞大的系统工程，一般分为决策、设计、和实施三个阶段。保证项目顺利进行就要保证在时间，经费和性能指标有所限制的条件下高效完成。总之，房地产项目各个阶段的管理必须加强，只有这样对关系业主方和承建方的重要管理项目才能有效控制，在激烈的市场竞争中才能取胜。
参考文献：
[1]罗伯特•K•威索基，有效的项 目管理，Effective ，P miect Management．
[2]黄文，房地产工程项目管理研究[J]．对外经济贸易大学报，2005(8)．
房地产项目资产管理范文2
【关键词】投资风险；企业投资；控制措施
0.概述
房地产开发投资，是指企业的业主运用科学的理论与方法，依据社会与市场的需要及企业的主客观条件，在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为；对房地产的开发、买卖、租赁、抵押、典当与租售后服务等活动的全过程，予以决策、运筹、组织与协调，以保证动态地最优化地实现企业的总目标.地产投资形式多种多样，房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的一种类型；为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的地产投资类型；将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是地产投资；企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于地产投资。
1.风险概算
1.1客观风险性
房地产项目投资过程主要包括获取土地使用权，规划设计与方案报批，签署有关合作协议，施工建设与竣工验收市场营销与物业管理。风险存在于客观事件发展变化的整个过程中，地产投资也不例外，由于地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也将增多。加上房地产资产的低流动性，不能轻易脱手，一旦投资失误，房屋空置，资金不能按期收回，企业就会陷于被动，甚至债息负担沉重，导致破产倒闭。例如在工程成本层面房地产是这样计算的：承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和×10%=90～180元/平方米；上交国家各种税费（总造价3.3～3.5%）：33～70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。没有算精装修，一般造价约为1000～2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。再加设计费和监理费、土地费、广告、策划、销售费等等成本加起来也算是造成目前高房价的几个因素。由于房地产物业本身的特点和地产投资的特点，市场的不同的风险因素，导致风险呈现多样性和相互的关联性。而风险因素反映在投资过程中，在时间上、地域上、投资结果上呈现出不确定性，不确定因素本身的变动程度和影响能力决定了项目风险的不确性。由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常而造成损失的可能性，如地震、洪水、风暴、雷电、海啸、旋风等。这类风险出现的机会较低，但是一旦出现，造成的危害相当严重，轻则增加成本、延长工期，重则导致投资的彻底损失。对于这些危害的防范，开发商一般可采用投保的方式来减少或避免损失。但是，投保之前，如果能对该地区的环境条件、天文资料、地质地貌、气候条件等做一定的了解分析，可以减少投保成本，从而增加投资收益。
1.2不确定性
任何市场的供给予需求都是动态的和不确定的，这种房动态的不确定性决定市场中的经营者收入的不确定性，地产市场中的经营者所承担的这种风险比其它市场要大些，因为房地产商品的价值受供求影响的幅度很大。只有对房地产供求关系做出客观的判断并进行科学的预测，把握房地产市场供求变化的客观规律，有可能避免该风险才的发生。市场竞争风险是指由于房地产市场上同类楼盘供市场营销竞争激烈，终给房地产企业带来的推最给过多，广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，对市场把握是能力的不足，在企业提价的“时滞”上，特别是在高通货膨胀期。购买力也会影响消费者，在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产企业的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的，这就决定了投资在房地产上的资金流动性差、变现能力弱。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，即房地产企业在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投收益，所以给房地产企业带来了变现收益上的不确定性。
1.3企业自身风险产生的主要原因
（1）购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款。
（2）企业运用财务杠杆，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能。国八条后部分房地产企业经营性现金流出现大幅下降，住房限购措施加上更高的抵押贷款利率，而多数开发商95%的现金流都来自于住房销售，不少人开始担心房地产商能否抵御住本次楼市的销量“寒冬”。
1.4政策风险
2008年伴随着全球金融危机蔓延世界各地，中国采取救市措施，但增发绝大部分资金未落到实体经济行业，导致实体经济萎缩，而房地长行业迅速催涨，并在房地产行业集中了大量闲置资金，房产价格持续走高，导致社会财富分配不均，使大部分人丧失购买房屋的能力，造成房地产市场的极大风险；国家在这种情况下出台“国八条”和“国十条”调控房价继续走高趋势，相信房价将会积极回归合理价位，同时是消费者和生产经营者同事获利，使房地产市场向着健康稳定的方向发展。2012年1月份，上市房企销售业绩普遍下滑，各地楼市库存量不断攀升。全国70个大中城市房价环比全线停涨，购房者“出手不甘心、不出手担心”的观望和焦虑情绪加重，但开发商都在萧条的市场中苦苦挣扎，仍在采取延缓开盘节奏等方式博弈政策调控放松。有关专家认为，调控政策仍将严格执行，打破市场僵局关键在于房企“降价”，促使房价合理回归。由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，会给从事房地产商品生产和经营的企业带来损失的可能性。其主要包括，社会的、政治的、经济的、自然的、技术的、城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险和治安风险。社会风险具体则是指由于国家的政治、经济因素的变动，引起的房地产需求及价格的涨跌而造成的风险。当国家政治形势稳定经济发展处于时期时，房地产价格上涨；当各种出现和经济处于衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。
2.结语
随着近几年国民经济的快速增长地产市场也呈现出良好房的发展态势，地产业已成为国民经济中重要支柱产业之一，极大地推动了我国经济的发展，房地产项目投资是不错的投资方向，但近年来我国房地产市场出现炒作非常严重，房地产市场用作不规范，由于房地产本身具有的风险性和现在国家对房地产市场的调控布局，使得地产投资风险更大，因此现阶段中国房地产积极发展是不争（下转第386页）（上接第361页）的事实，但房地产市场也在积极的调控。 [科]
【参考文献】
［1］祁琼.“企业财务分析”课程改革实践初探[J].教师，2012（23）．
房地产项目资产管理范文3
【关键词】房地产；投资；造价管理；探究
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
一、前言
随着市场经济的不断发展，我国的各行业也是日新月异，房地产作为我国的支柱产业之一，其的发展好坏直接关系着我国的经济发展，同时也对人们的居住条件产生重大影响，因此，必须对房地产的造价管理进行相应的研究，使房地产业得到更好的发展。
二、各阶段造价控制问题分析
1、决策阶段造价控制问题分析
（1）可行性研究
可行性研究是对尚未实施的投资方案或工程项目建设所进行的研究,也是对未来事件作出的研究、分析、论证, 所以对可行性研究必须谨慎从事, 尽可能的将各种因素考虑周到, 以避免产生较大误差。广泛的调查和市场分析是可行性研究编制的主要手段。可行性研究的编制要注重几点: 1)市场调研的广泛性, 真实性, 科学性；2) 可行性研究要求有深入度, 要求规范化、标准化, 要求科学性。可行性研究要就调研的数据做深入的分析,仅仅表面的分析会误导投资决策。规范化、标准化的可行性研究分析数据将为项目的投资提供可靠的依据；3) 可行性研究具有时效性，时效太久的可行性研究不能作为投资决策依据, 需要重新进行可行性研究；4) 可行性研究分析应该采用动态的分析而不是静态的。
（2）投资估算
作为可行性研究的核心投资估算, 是对包括建筑安装费、设备及工器具购置费、工程建设其他费、预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税等建设项目预期建设投资的估算, 是项目决策的重要依据。它是日后项目控制概算编制的依据, 也是筹集建设资金、加强成本控制和评价投资效益的依据。投资估算的准确性是投资决策造价控制的关键, 直接影响投资决策、工程设计方案、投资经济效益。
2、设计阶段造价控制问题分析
（1）优化设计方案
工程性价比是否最优,设计质量和安全规范是否达到国家规定标准,功能是否满足使用要求, 不仅关系到建设项目一次性投资的多少, 而且在建成交付使用后影响项目的经济效益。建设单位在审查设计单位的设计时, 要重视设计方案的优化,利用各种指标对设计图中各项设计、各专业设计及各专业之间的联系进行分析比较, 慎重确定设计方案。
（2）合理控制设计指标
在确定建设项目的设计标准时, 需考虑周边的地理、人文环境, 考虑周边经济发展及需求现状, 由此考虑影响项目的设计指标, 如建筑层数、户型设计、层高、建筑密度、容积率、配套绿化等。
（3）积极推行限额设计
在设计控制计划中, 要求各专业在保证达到使用功能的前提下, 按前期批准的控制概算限额设计, 严格控制不合理变更, 保证总控制概算额不被突破。分解投资和工程量是实行限额设计的有效途径和主要方法, 它是将上阶段设计审定的投资额和工程量先分解到各个专业, 然后再分解到各单位工程和各分部分项工程, 通过层层分解, 实现对投资限额的控制和管理。
3、招投标及合同阶段造价控制问题分析
（1）招标文件作为整个招投标过程乃至于工程项目实施全过程的纲领性文件, 它将直接影响工程造价的确定与控制。所以,在编制过程中, 应力求在文字上表达清楚, 内容上表达全面；将开发商的开发中控制造价, 形成最大市场经济收益的思路细化到每一条内容。
（2）工程量清单是招标人编制标底的依据,是投标人报价的依据, 也是工程竣工结算调整的依据。应重点审查工程量清单编制是否符合招标文件和设计图纸的要求；是否按统一的工程量计算规则编制；每一个子目的工作内容与工作要求表述是否准确完整；取费标准是否合理；计算是否准确无误；材料及设备价格的计取依据是否可行；编制说明是否完善；有无多算、少算或漏项的子目；暂定项目是否合理等相关造价的所有内容。
（3）建筑合同是为完成某建筑安装工程项目或为提供某项建筑材料设备、为提供某项相关建设项目的服务, 明确甲、乙双方权利和义务的协议, 是工程建设质量、进度、投资三方面控制的主要依据。必须保证合同的严肃性, 合同一经签订, 是严格受到国家法律保护的。
三、影响房地产投资造价管理的要素
1、决策阶段及设计阶段
统计资料显示，在项目决策阶段及设计阶段，影响建设项目造价的可能性为30%～75%，而在实施阶段影响建设项目造价的可能性仅为5%～25%。控制工程造价的关键就在于项目实施之前的项目决策和设计阶段，项目决策是决定因素，而设计则是关键因素。
2、建筑材料
在建筑工程中,材料费约占工程总造价的60~70%左右,是整个费用的主体。所以从材料所占比重来看,其成本是对工程造价影响最大的因素。随着市场经济的发展,构成工程成本比重最大的材料价格不断波动起伏,工程成本不断增加,一方面是由材料价格的不断上涨,施工费用不断增加造成的；另一方面是由于工程设计不合理及施工中管理不善造成的。材料使用成本高低对有限的投资获取最大的经济效益,是房地产开发造价管理人员的一项重要课题。
3、进度款
进度款支付如要达到造价控制的目的,这就要造价人员能按与工程部协调的各个施工节点并做好节点概算,不必要求精确。此间,工作重点是在节点的合理设定,并完成时标网络图,匹配好节点概算后,决策人员对现金流就有了感性的认识。随着招投标进行,在每项目合同签定后,造价人员只须根据中标单位投标文件中确认的进度计划重新规划节点时间点,并将合同中商定的每个节点的合同金额标注在时标网络图上,替换掉以前的节点概算内容,这样工程款的实际支付就显得更加明晰。
4、变更签证
一般来讲，房地产项目的变更签证会比较多，原因多种多样，设计图纸不完善、市场的变更、客户群意见的反馈、现场施工情况的改变等等，其流程一般为施工单位提出签证表单,工程部与预算部现场认可,各部门签字归档,结算时计算汇总。
5、竣工决算
在确定工程造价时，坚持以现行的计价规范为依据，按照施工合同和招标文件的规定，根据竣工图、结合现场签证和设计变更进行审核。工程审计人员不但要熟练掌握工程量的计算规则、定额子目的组成及包含的工作内容、工程造价计算程序、费用定额包含内容及记取方法，还要掌握它们的编制原理，内在联系，确保工程造价计算的准确性。
6、管理团队
“以人为本”是众多企业所强调的一个管理理念，在工程造价管理中，人的因素更显重要，工程造价控制涉及多个环节和专业，如：前期规划、施工管理、竣工验收等，哪个环节都需要具有相应水准的人去高质量地完成相关工作，他们工作中的任何失误，都会最直接、最迅速、最残酷地令企业“合理合法”的效益递减。
四、明确工作程序
1、建立项目投资控制工作组，在全过程投资控制及造价管理工作中，要安排合适人员成立投资管理项目组，并明确内部分工。
2、确定控制目标及重点详细分析总投资、招标情况及后期开工的项目，做出工程全过程投资控制的重点，比如：尽量控制设计变更及签证；精装修工程的造价，尤其是开工部分材料选择；安装暂定单价部分设备材料的价格审核等。
3、确定控制措施
目前大部分项目采用工程量清单计价，合同严格规定除暂定材料单价外，中标单价在结算时不得调整，因此暂定单价材料、暂定金额、指定金额部分的方案设计优化审核、设计变更审核及现场签证审核是建安工程投资控制的重点所在。具体措施包括：
(1)设备材料审核程序：做好材料性价比比选工作。
(2)对设计变更造价的控制：在施工实施过程中对可能的重大设计变更，应要求施工单位将此变更可能引起的成本增减报投资监理审核。
(3)现场签证的管理：工程施工有关的资料要及时进行收集，了解施工工程情况，及时办理工程签证，对签证的描述要求客观、准确。
4 合同管理
在项目实施过程中，合同文本的条款非常重要，在签订合同之前，由投资监理对合同价款、计价方式、结算依据和索赔方式等计价条款进行审核，审核通过后方可签订。
（1）、针对合同，在进行动态管理的同时，又要信守合同，严格履约，创造条件尽可能实行闭口合同，以最合理的合同价获得最好的技术方案和最强的工程保障能力；
（2）、提供工程合同结构和承发包模式的专业建议；
（3）、参与商务谈判、协助业主签订各类工程合同和供货合同；
（4）、做好工程资料的收集汇总，为正确处理可能发生的工程索赔提供依据，合理处理索赔事宜。
五、结束语
房地产业近年来在经济快速发展的刺激下，也发展的相当迅速。为我国发展创造了更大的经济效益，为了使房地产业得到更好的发展，就必须对房地产投资的造价管理给予高度重视，并且努力钻研其相关内容。
参考文献
[1]张凌云.工程造价控制[M].中国建筑工业出版社,2004.
[2]风山勇.浅析工程造价控制[J].中国论文下载中心,2010.
房地产项目资产管理范文4
关键词：房地产；投资控制；项目管理；作用
中图分类号：F293.3文献标识码： A 文章编号：
随着我国的建筑行业的发展，投资管理已经在当下的项目管理中得到广泛运用。房地产工程由于施工周期较长，施工过程中涉及的因素较多，所以投资控制应该贯穿施工全程，做好投资管理不仅可以协调建设各方的关系与利益，还能确保工程质量。
房地产投资控制
房地产涉及的内容较多，周期较长，投资控制存在很大的难度，应该从设计准备、施工、工结算三个阶段来进行投资控制。
1.1、设计阶段的投资控制
1.1.1、采用招标的形式选择设计单位
很多施工企业都有稳定的合作设计单位，设计单位缺乏竞争意识的状况下，往往套用以往的设计方案或者在设计过程中投入较少，致使施工企业耗费的设计费用与设计作品质量不成比例，造成了投资浪费。针对这个现象，施工企业应该采取招标的形式来选择设计单位，多个设计单位在争取机会时，务必会仔细慎重对待设计作品，设计质量也将有所提高。同样的价位，较优的设计是投资控制的显著作用。
1.1.2、严格控制设计方案
当确定设计单位之后，针对设计作品应该进行严格检查。因为设计方案是施工的重要参考，所以其设计如果不详细具体，就会造成施工过程的投资超出预算的可能。为了避免超额，在设计阶段应该做到具体化，明确使用的材料、设备、人员等等，并严格计算质与量，确保在施工质量有所保证的情况下，投资降到最低。
1.2、施工阶段的投资控制
1.2.1、合同管理
合同管理也是投资控制的重要部分，因为合同条款涉及到施工阶段的进度、材料、施工质量等方面，所以施工企业应该严格遵循合同要求进行施工。在施工过程中，由于环境气候、人力等不定性因素影响，会导致违背合同条款，从而遭遇索赔，增大了房地产的投资。所以，在施工过程中，应该安排专业团队进行合同管理，确保达到规定施工要求，如发生不可避免的问题，可以及时要求更改合同条款，避免发生索赔。
1.2.2、施工进度与质量的控制
施工进度与质量是投资控制的重点环节。施工进度的控制应该遵循设计方案，由于设计中对于不定性因素考虑存在偏差，所以，在施工过程中应该结合实际情况严格控制施工进度，避免因为施工进度较慢，导致人力、物力投入加大，进而造成投资超出预算。
施工质量是业主最为关心的部分，如果出现质量问题，除了会造成索赔，还会因为返工造成人力、物力再投入，投资整体增多。因此，在施工过程中就应该在每个工序都严格检查质量，确保施工质量符合业主的要求与合同标准。
1.2.3、施工设备与工艺的控制
高新技术的发展应用，为建筑带来了很大的便利，节约了大量的人力，施工企业在选择施工设备时，应该根据工程量、所需人力、物力综合考虑，确定施工设备与人力投入的总和最低，施工进度符合合同规定。
施工工艺的创新加快了施工进度，现在大部分的房地产企业在选择施工企业时会以施工工艺为参考标准。因为创新的施工工艺可以节约时间，缩短施工时间，提高施工质量，最终节约了房地产投资。
1.3、完工后的结算阶段
1.3.1、制定结算标准
由于涉及费用较多，像是材料费用、设备费用、电费、水费、工人费用、管理费用等等。尤其是施工阶段使用的工种较多，结算标准不相同，容易出现结算错误。房地产企业在施工准备阶段就应该制定结算标准，人员聘用时告知工人。
1.3.2、每日做好记录
为了确保最终结算不出现误差，就要在平时注意记录。每天工地上所需要的资源不同，消费也不同，房地产企业应该聘请人员进行每天的花费记录，做到具体明了，并做好日常备案，在最后结算时作为重要凭证。
投资控制在项目管理中的重要作用
2.1、全程系统管理作用
投资控制是贯彻整个项目全程的，所以有效的投资控制在项目管理中有系统化的作用。由于项目管理内容很多、较杂，管理人员会发生遗漏，但是由于投资控制涉及到施工的每个细节，严格控制投资就达到了系统化项目管理的作用。
2.2、监督作用
为了确保投资控制质量，房地产企业会有专门人员进行设计方案、材料购买、施工质量、施工进度等方面的监督管理，在进行严格的投资控制过程中，同时对整体项目进行了实时监督管理。
2.3、节约理念的贯彻
当下社会都在宣扬绿色发展原则，房地产行业作为国内市场经济重要影响因素，应该在项目管理中坚持节约理念。有效的投资控制，不仅提高了建筑物的质量，同时避免了资源浪费，是绿色项目管理的有效证明。3、结束语
当下国内房地产行业的火热，很多开发商并不注重投资控制问题，这造成了大量的资源浪费，还影响了市场经济的健康发展。房地产企业应该严格控制投资，提高自身的竞争优势。
参考文献：
房地产项目资产管理范文5
[关键词]中小房地产企业；项目投资；风险管理
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）02-0056-03
在复杂而竞争日益激烈、企业内外部环境处于深刻的急剧变化的当代，包括中小房地产企业在内的所有企业的生产经营管理活动都面临着巨大的不确定性，而这些不确定性将可能对企业经营效益带来损害。对于企业而言，风险是无时无刻无处不在的，而对风险的管理才能够转危为机，实现企业的长久而健康的发展。[1]正是基于这一忧患和危机意识，企业风险管理（Risk management）理应成为中小房地产企业日益重视并亟需进一步研究、探讨和完善的重要课题。企业风险管理是指作为组织的企业对于风险的可能性及其背后可能获得的收益和效益的机会所采取的综合的、全面的整体理念及相应的行动，包括风险的识别、评估、企业反应活动、风险控制和预警活动、风险信息的监控、风险传递等活动。[2]因此，在房地产市场进入转型阶段的特殊时期，推动我国中小房地产企业完善项目投资过程中的风险管理的控制系统，能够在提升中小房地产企业项目投资的经营效益、保持并提升企业市场竞争力的同时，实现中小房地产企业项目投资的战略和经营目标，创造市场价值。
一、复杂而多变：中小房地产企业项目投资过程中的风险来源及其特点
中小房地产企业是我国房地产市场中的重要⒂胝咧一。从企业的视角来看，企业的各项市场行为及其相关联的最终目的在于获得利润、实现经济效益。投资房地产项目并进行开发、运营、营销和销售则是中小房地产企业的主要活动。一般而言，中小房地产企业的房地产项目投资活动指的是，中小房地产企业将自有或通过融资手段获得的资金，投入到土地使用权的购买、土地开发、商品房及其配套设施或商业地产的开发和经营以及包括物业管理在内的一系列相关服务的活动，以此来获得经济收益，实现资金的保值增值。[3]但是，实务界和理论界都清楚地认识到：房地产企业的项目投资的全过程充满着不确定性，以及不确定而带来的风险和机遇。也正因为如此，风险分析以及相应的管理是中小房地产企业在项目投资从决策、运营、融资到服务所必须进行的不可或缺的内容。[4]本文认为，中小房地产企业项目投资过程中的风险来源具有复杂、多样而且动态变化的特点；具体而言，风险来源可以大致分为两大范畴：一是外部风险来源；二是内部风险来源。
（1）中小房地产企业项目投资过程中面临的外部风险
外部风险，顾名思义，就是指在项目投资的决策、运营、管理等全过程中，中小房地产企业所面对的由于企业外部环境的变动和不确定性而带来的风险。房地产项目投资是嵌套于整个宏观经济环境和政策制度背景之中的，其全过程中的参与主体不仅包括中小房地产企业自身，而且还涉及与地产、房产相关的供应链和产业链链条上的企业，例如建筑施工企业、商业银行等金融机构、政府部门等监管机构。因此，中小房地产企业在项目投资过程中面临着许多外部不确定性，这既包括外部风险也包括外部可能的机遇，包括宏观经济环境风险、外部政策风险、金融货币风险、建筑施工风险、房地产市场变动风险、法律风险、利率风险以及其他不可抗力的意外风险[5]。
典型的如项目投资过程中面临的因为政策变动而带来的政策风险。房地产市场受国家经济政策的宏观调控的影响极深，政策风险指的是国家（中央与地方政府）颁布并推行的与房产、地产相关的一系列政策而给房地产项目投资和开发带来的不确定性。[6]具体而言，项目投资过程中的政策风险因为其具体来源的不同又可细分为：土地政策风险、信贷融资风险、税收政策风险、诸如住房限购保障等住房政策风险。[7]这就要求中小房地产企业在项目投资决策、可行性分析、经营管理等阶段时刻保持对相关房地产政策的敏感度，制定风险管控的预案。
（2）中小房地产企业项目投资过程中面临的内部风险
除去面临的来自外部的政策、法律、市场环境的不确定性而引发的风险之外，在项目投资过程中，中小房地产企业是否能够依照规划，顺利完成项目的投资、运营与销售等一系列活动，还需要仰赖项目投资与运营过程中企业内部对项目的管理能力。在这一过程中，因为中小房地产企业内部的各种因素的影响，项目投资也可能面临许多风险，包括工程质量的监控而带来的质量风险、运营风险、项目管理风险、企业内部外部融资风险、财务风险等。项目投资的内部风险主要是由中小房地产企业自身原因形成的。
例如，项目投资过程中房地产企业可能面临的财务风险。房地产项目投资具有资金密集的特点，项目投资资金量大而且周期性强、资金的回收周期较长。[8]对于中小房地产企业而言，由于自身缺乏大规模的项目资金来源，因此，往往只能通过融资而进行负债经营。这就使中小房地产企业面临可能的财务风险。项目投资过程中，房地产企业的融资、投资、资金运营与管理、成本收回、利润获得及其分配以及如何进入下一轮的资金周期循环等[9]，都可能会带来一定的财务风险，造成项目运营的停摆乃至烂尾，影响企业经济效益的实现。
二、项目投资过程中房地产企业风险管理的挑战及问题
（1）我国房地产市场进入“新常态”：房地产企业风险管理的背景转变
2013年以来，我国宏观经济的发展特征整体进入新常态的发展阶段，其特征主要在于[10]：一方面，我国经济增长进入中高速的发展阶段，以往维持的高速发展难以为继，结构性减速是经济增长的趋势；另一方面，新常态下我国经济转型进入攻坚期，如何化解产能过剩、推动产业升级“腾笼换鸟”、实现城镇化转型的战略、提高全社会和企业的创新能力并以此提升生产效率等等也是新常态我国经济面临的新挑战。
与此相关，房地产市场的发展脱离不开整体经济环境，我国房地产市场也进入深度调整期，最明显的就体现在房地产市场中商品房价格的变化上：从以往的交易量和交易价格以较快速度增长转变为当前交易额和交易价格以及房地产项目的开发投资额等均进入缓慢增长乃至负增长的情况。[11]尽管一二三线城市在房地产市场表现方面存在结构性的差异，但是毫无疑问，与90年代以来房地产市场的高速发展相比，我国房地产行业及市场已经进入了调整期，供求关系发生了改变，房地产企业的盈利能力、市场拓展能力、未来发展潜力等面临的挑战也逐步增多。正所谓“穷则变，变则通”，在新形势下，中小房地产企业如何修炼内功、化解风险、把握机遇，就成为未来能否实现可持续发展的关键。
（2）中小房地产企业缺乏项目投资风险管理的长远规划和制度设计
风险管理的有效性的前提在于企业管理者需要树立较高的风险意识、科学的风险管控的理念。[12]但是，中小房地产企业的经营管理者在项目投资过程中常常没有对可能的不确定性带来的风险保持充分的敏感、警惕和意识，对于风险的复杂性、动态变化等特点也没有充分而科学的认识。“理念决定行为”！缺乏风险意识、风险管理的理念，使得中小房地产企业的经营管理者在项目投资的决策阶段、前期筹备阶段、具体运营阶段、后期营销阶段都缺乏对可能的风险以及对风险管理的长远规划、应对措施和企业内部相应的风险管理机制的建立和完善。实际上，从风险管理的视角来看待企业的项目投资行为，中小房地产企业是风险管理的“利益攸关方”，因此也是责任主体，企业经营管理者如果缺乏长远的风险管理的规划，且没有对风险管控进行顶层设计、制度设计并进行相应的组织建设，如此一来，中小房地产企业内部的人员其也就难以建立起自身的风险管理和控制的意识和积极性、能动性，导致企业内部风险管理意识不浓、认识不足。[13]
（3）中小房地产企业项目投资风险管理能力弱、风险管理策略不足
除了风险管理意识不足、长远规划和制度设计不够之外，我国中小房地产企业在目投资过程中面临的另一个挑战在于其对项目投资和管理的风险管理能力较弱、风险管理的策略欠缺。在企业风险管理领域常常运用“风险管理成熟度”来衡量一个企业在风险识别、应对反应、控制活动、信息沟通等风险管理层面的能力及其管理水平，并以此将企业风险管理能力划分为初始级别、可重复级别、已定义阶段、管理阶段和优化阶段。[14]以此为标准，大致可以认为，我国中小房地产企业在项目投资过程中所展现出来的风险管理水平往往是零散的、无意识的、无组织并且无规划的，往往是建立在以往经验的基础之上而没有引入科学的风险管理的技术和理念。而在风险管理的具体操作策略方面，中小房地产企业也往往出现“捉襟见肘”，孤军奋战而难以找到合理并适合自身发展情况的风险管理的应对方法。根据以往研究者的总结，房地产企业在进行项目投资的决策阶段、前期筹备和分析阶段、运营阶段、后期销售阶段等，需要采取不同的风险管理的策略，例如，对项目的可行性的分析、市场预测分析、政策和宏观市场环境的分析、企业内部资金情况和投融资组合的设计等等。[15]中小房地产企业在这些方面都存在许多不足，这主要是因为企业经营管理者仍然奉行的是粗放式的、经验式的管理理念和方式，而没有对企业内外部的风险管理活动进行重新的洗牌、整合、变革和提升。
三、兼顾内外：完善中小房地产企业项目投资的风险管理的思路及关键措施
（1）加强房地产投资项目的内部审计与管理控制
如前所述，项目投资过程中，中小房地产企业所可能面临的风险不仅来自外部，也来自内部。而且，进一步讲，外部风险来源的真正实现往往也是因为企业内部管理控制的失当而造成或扩大的。[16]因此，中小房地产企业内部管理和控制是否有效，是项目投资过程中的风险形成以及应对是否得当的重要影响因素。因此，中小房地产企业在进行风险管理的过程中，理应加强对投资项目的内部审计（Internal audit）的力度、提高管理控制的强度及其科学性、持续性和有效性。实际上，在企业风险管理这一理论范畴，内部审计与控制是其不可缺少的内涵，也是重要的理念和实践的来源。[17]一方面，项目投资开发和运营的过程中，中小房地产企业理应建立科学而规范的内部会计审计，提升财务数据等的准确性，防范可能出现的财务风险以及相应的连锁反应；与此同时，中小房地产企业也要加强对投资项目的内部控制和管理，这主要包括对与项目相关的内外部环境控制、决策过程须遵循的程序和方法、风险的识别和评估、项目运营与管理的监督和控制等。此外，为了加强对投资和开发的项目的内部审计、管理、监督和控制，中小房地产企业还应该从组织文化建设来提高全体员工的审计和管控意识，以内部员工激励和考核并重，强化决策能力和执行能力，并推动风险与机遇的相关信息在企业内部从决策层到执行层的分布和传播。[18]
（2）项目开发与投资过程中，房地产企业应管控风险并抓住发展机遇
有研究者提出，企业风险管理的理念和实践不仅包括对因为不确定性带来的隐患、危险等风险的识别、回避、应对和管控，更重要的是，在当今以信息快速更迭、机遇稍纵即逝的时代，房地产企业（特别是中小房地产企业）也应该在管控风险的同时做好准备，抓住项目开发和投资的发展机遇。也就是说，风险管理活动既是风险识别、预警与控制，同时也是转危为机、抓住机遇的过程。[19]然而现实情况却是，我国中小房地产企业更多地聚焦于对眼前的、短期的风险的应对方面，而没有从长远规划的视角来看待，企业处理、应对好未来的风险也有很大可能给自身的项目投资与扩张、企业之间的战略合作、市场声誉的提升和积累等方面带来的积极的、正面的影响。古人有云“祸之，福之所倚”，风险与发展、挑战与机遇往往是相伴相生的。因此，在项目开发、投资和运营过程中，中小房地产企业在前期分析、识别、管控可能的风险的同时，也应该深入探讨和总结风险背后可能的发展机会，以风险管理的路径和思路作为企业内部和外部改革和重整的推动力！换句话说，中小房地产企业不仅应以保险的态度来应对未来的不确定性，而且也应从更为全面、整体的视角来理解风险及其背后的消极与积极的影响。[20]
（3）善于积累社会资本、建立外部联结，提升自身风险管理的能力
无论是在房地产领域，还是其他领域，当今社会是一个“万事万物，互联互通”的时代，房地产企业与同行、供应链、价值链和产业链上下游、消费者、监管部门等机构、组织和个体共同形成了一个巨大的网络。加之，房地产企业项目投资过程（决策阶段、前期筹备阶段、运营阶段和后期销售阶段）所面对的风险是来自外部和内部的复杂而多样的。基于这样一种理念，本文认为，中小房地产企业的风险管理活动不可能局限在自身的活动范围，独善其身也是难以为继。相反，只能跨越其本身的组织和行业边界，努力与其他企业、组织机构乃至个人建立外部链接，从而积累相应的社会资本。这也是中小房地产企业获得风险管理知识，提升自身风险管理能力的重要途径。实际上，包括中小房地产企业在内的所有企业所拥有的社会资本的质量、数量和结构，对其项目投资行为和收益率都有着比较大的影响。从价值链增值的角度来看，企业社会资本对企业项目投资增长有着积极的正面影响，这是因为企业社会资本会影响到企业项目投资的机会、影响到企业之间特别是与合作方的信任度，进而传递到对企业经济效益增长带来影响。[21]同理，中小房地产企业对于内部、外部社会资本的占用，将会直接或间接地影响到其对过去、现在和未来的信息的把握与分析。而在信息时代，对信息的掌握和分析能够提高企业对未来的风险进行分析的能力。
（4）强化企业内部风险管理的组织建设，建立项目投资风险预警机制
中小房地产企业在项目投资过程中之所以忽视风险管理，其中一种重要原因就在于风险管理的责任具体、组织建设落后。实际上，对于中小房地产企业而言，项目投资过程中风险管理的主体应该予以明确、具体，并从制度设计和职责岗位安排的高度，设立固定的项目投资的风险管理主管、专门的风险管控的部门，例如风险管控经理以及由企业从决策层到执行层的各个部分的风险管控的委员会，来专职专责处理、统筹与风险管控相关的工作。[22]因为只有做到权责人一一对应，才能够确保风险管理活动能够真正执行。除此之外，中小房地产企业还应建立并完善项目投资的风险预警机制和相关的网络。中小房地产企业在建立风险识别预警与管理系统的过程中，一方面应该保持对信息和数据的敏感性，特别是需要全面收集准确的数据，并将其分析、整理并统合为相应的数据库，这是风险分析和预警的基础；另一方面，企业应该通过顶层设计及时制定风险来源的指标体系，包括外部与内部风险形成因素，并根据情况进行适时的调整和补充，从而为风险预警提供综合评判的标准。[23]
参考文献
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[21] 李四能.企业社会资本、投资行为与经济增加值的研究[J].东南学术，2014（2）.
房地产项目资产管理范文6
1、产权分散，资本市场参与度不高，未形成外部循环机制
我国商业地产的开发资金压力巨大，因此，商业地产在建成之后，大部分会进行出售。开发商以产权商铺的形式解决商业地产的投资资金问题。但是这种方式通过分散产权、资金迅速回笼的方式，使得商业地产开发商能够及时回款并获得大量利润，地产经营管理公司获得物业的运营权。但是这种模式造成商业地产产权分散，造成商业地产运营管理的科学性和整体效益难以实现，甚至影响商业物业的发展前景。我国没有发达的资本市场和健全的金融体系，导致资金的外部循环机制未形成，商业地产资产保值增值目标难以实现。我国行业地产在投融资管理中由于战略投资者的缺乏，造成商业地产开发商兼顾投资人的职能，造成资金运转的压力。而商业地产资产证券化等金融创新工具得不到有效的运用，企业在投资商业地产中直接融资的比例较低，严重影响商业地产运作效率的提升。
2、商业投资模式比较低端落后
商业地产开发商由于各自的资质和项目规模以及类型的差异，造成对资金的需求程度不同。商业地产的开发商应该充分地结合自身特点和项目情况进行科学的投融资。商业地产的投融资应该贯穿于企业开发、经营、管理的全程。但是目前我国商业地产在开发的过程中采用落后的资产运营模式，在商业地产竣工后通过出售等方式进行资金回笼，这种模式相对低端，造成商业地产开发的筹资困难，造成融资渠道的狭窄。商业地产投资模式的落后对商业地产资产运营和管理造成严重的后果，造成商业地产管理者的经营能力的下降和资产运营效率的低下。严重影响投资者和商铺散户的商业利益的实现。
3、开发商商业地产开发和资产管理经验的缺乏
商业地产的开发和经营模式不同于传统的房地产开发。我国许多房地产企业经过不断的发展，对地产开发已经积累相当经验，但是，许多开发商在进行商业地产的开发过程中，对商业地产资产管理和运营模式缺乏经验，导致商业地产的销售以及项目运营存在混乱。商业地产的开发缺乏具有商业地产开发和运营经验的专业人才，导致开发商对商业地产项目的资产管理缺乏专业的掌控能力，严重影响商业地产的运营效益。商业地产对商业规划、商业招商、商业运营等经验的不足，导致商业地产的资产运营和管理的效率低下，以及商业地产保值、增值目标存在困难。
4、商业地产的开发利润高于商业经营利润
商业地产的开发是一个高利润行业，根据相关统计数据显示，房地产行业的利润率达到了20%以上，许多地方的商业地产的利润甚至超过100%，商业地产的价格要远高于普通房地产行业的价格，因此，许多商业地产的开发商热衷于商业地产的开发。但是，由于商业地产的开发利润较高，造成许多开发商急于将商铺销售出去并利用资金进行下一个商业地产项目的开发，这造成商业地产开发商过分的重视商业地产的开发，而忽视了商业地产资产的管理和运营。商业地产开发成为开发商获取利润的主要来源，导致开发商重视地产开发的短线操作，而不重视资产的长期运营和管理。
二、加强商业地产资产管理的重要性
1、给商业地产资产管理带来租金收入
商业地产的租金范围的确立是商业地产资产管理的关键环节。通过运用科学的测算方法，确定商业资产的租金水平及其变动，通过加强对商业地产的资产管理，能够科学地掌握商业地产资产运营管理，获得租金收入。
2、能够促进商业地产的保值增值
商业地产通过有效的资产运营管理，其资产价值也会随着经营过程中的租金价格的变化产生变化。商业地产的资产价值的上升可以为地产开发商带来巨大的效益。有助于提高商业地产开发商的形象，改善商业地产开发商的融资能力，资产升值之后，开发商可以处置升值资产获得更好的经济收益。
3、促进商业地产整体效益的提升
商业地产的资产管理有效运行，能够促进商业地产租金的提升，实现资产的价值的升值，提高商业地产的人气、品牌效益，有助于带动商业地产配套项目的繁荣。如果商业地产开发同时进行房地产项目开发，商业地产资产的科学管理能够带动房地产价格的提升。通过商业地产和房地产项目的相互促进和带动，形成良性循环，促进商业地产开发和资产运营管理的整体效益实现。
三、加强商业地产资产管理的对策建议
1、改善商业地产的运作和管理
商业地产开发商应该转变商业地产的运作和管理模式，从传统的商业地产开发向商业地产投资的模式转变。改善商业地产的运作和管理，实现商业地产的资产管理效率的提升和商业地产的保值增值。首先，商业地产应该加强资产运作的计划性，通过科学的选址、充分的项目评估和市场、客群分析，充分了解商业地产开发的竞争环境等因素。其次，商业地产的运作应该具有综合性，完善商业地产开发的系统、配套功能。通过对商业资源的整合，完善商业地产的商业功能、娱乐功能、休闲功能、文化功能等，提高商业地产区域性竞争实力。再次，提高商业地产运营管理的统一性。商业地产的开发商应该加强同入驻店铺的协助，围绕统一主题开展商业地产经营管理工作，促进商业地产整体运营管理的协调性。只有通过对商业地产运作管理进行统一的设计规划，才能提升商业地产运营管理的专业性和协调性，实现商业物业的整体经营管理，促进商业地产的资产管理和资产升值目标的实现。
2、创新商业地产投融资机制
商业地产必须创新商业投融资机制，只有通过解决商业地产经营和开发过程中的资金问题，通过建立和完善健康合理的投融资机制，才能够有效地保证商业地产的开发和经营所需资金，提高对商业地产资产管理的效率。商业地产开发可以采取信托、商业物业证券化和海外基金等形式，创新融资渠道和融资方式，缓解商业地产开发商的资金压力。商业地产的投融资机制创新，应该借鉴发达国家先进经验，引进国内外的风险投资进入商业地产开发领域，从而实现我国商业地产的开发水平和整体实力的提升。保证商业地产的产权不被分割和转移，促进商业地产的统一经营管理，从而实现商业地产整体资产管理能力的提高，促进商业地产通过科学的资产管理，实现商业地产资产保值、增值。
3、大力开发混合型的商业地产
商业地产在开发的过程中，应该加大对商业地产功能的提升，促进混合型的商业地产的发展，保证商业地产的开发能够充分的满足市场需求。在商业地产的开发中，通过对不同的商业形态进行组合，实现商业地产开发集合商业、休闲、文化、娱乐、运动以及公共服务等设施于一体，促进商业地产的各个功能集合的整体效能的发挥。通过对商业进行科学的设计功能设施，实现科学的功能分区，通过对动态的商业娱乐设施和静态的居住、办公、酒店设施进行混合，实现动静分区，促进商业地产的开发形成完整的城市生活链，形成大型的商业综合体，有助于商业地产的资产整体效益的实现，保证商业地产资产的保值增值，促进商业地产资产管理效益的实现。
4、加强商业地产项目的后续运营
商业地产的经营管理对商业地产而言是命脉和根本。商业地产的开发要实现资产的保值增值，必须加强对商业地产项目的后续经营。商业地产与传统的房地产项目不同。商业地产是开发商、商业经营者和小业主三者利益的共同体。因此，加强商业地产项目的后续经营，能够促进商业地产的运营管理效率的提升。对商业地产而言，应该从招商管理、营销管理、物业管理和服务监督等四个方面加强对商业地产的运营管理。通过对商业地产统一协调的管理和运营，促进商业地产资产管理价值的实现，保证商业地产成功运作并持续保值增值，提升商业地产整体物业的形象水平，促进投资者和经营者的利益最大化。
四、总结
