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不动产登记操作流程范文1
关键词：物权法；银行业机构；金融风险
文章编号：1003－4625（2007）10－0064－02中图分类号：F832.2文献标识码：A
2007年10月1日起正式实施的《物权法》对各微观经济主体的经济行为将产生重大影响。对于银行业机构最为关心的担保物权，《物权法》较《担保法》有很大突破和改进，对银行业机构开展业务既有有利的影响也有不利的因素。因此，研究和用好《物权法》，对银行业机构防范风险、促进业务健康发展具有重要现实意义。
一、《物权法》对银行业机构有利的影响
（一）确立不动产统一登记制度，完善担保物权实现方式，有利于银行业机构降低交易成本和资产保全。《物权法》第10条规定“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理，国家对不动产实行统一登记制度”。不动产统一登记制度的确立，为当事人办理物权登记提供了极大的便利，降低抵押人和抵押权人的交易成本和法律风险，方便银行查阅、复制有关不动产的登记资料，有利于银行业机构开展资产业务。《物权法》第195条规定，进一步完善了担保物权的实现规则，为债权人提供了申请求偿的选择权和法律保障，在债务人到期不履行债务或发生当事人约定的实现担保物权的情形时，担保物权人可以实现担保物权，且双方可以约定实现物权方式。这一规定增强了银行业机构的主动性，也为银行业机构保全资产创造有利条件。
（二）扩大担保物的范围和担保种类，有利于银行业机构拓展新的业务领域。同《担保法》相比，《物权法》扩大了担保物的范围，明确增加担保物种类：一是以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；二是原材料、半成品、产品；三是正在建造的建筑物、船舶、航空器；四是应收账款；五是依法可以转让的基金份额。另外，《物权法》第180条规定“行政法规未禁止抵押的其他财产都可以设定抵押”，进一步扩大了担保物权的范围。担保范围和担保种类的扩大将有利于促进资金的融通，银行业机构可以根据这些新的担保种类开发更多的融资产品。
（三）预告登记制度，保障物权实现，错误登记追责制度，有利于银行业机构索赔。预告登记具有排他效力，《物权法》第20条规定“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，上述规定对于当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权协议的，可保障将来实现的物权，能切实保护购房者或银行业机构的合法权益。以往因登记机构错误办理登记而造成银行业机构贷款损失的纠纷时有发生，但银行业机构向登记机构索赔却很难。《物权法》第21条规定“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任”，这一规定为银行业机构索赔提供了法律依据。
（四）未办理物权登记的抵押合同，不影响合同的效力。《担保法》第40条规定“不动产抵押合同自登记之日起生效”，该条规定混淆了抵押合同的生效和抵押权的生效，不利于保护债权人的利益。根据《物权法》第15条规定，不动产抵押合同未办登记的，不影响合同效力，只是抵押权不发生效力，抵押合同仍然是自合同成立时即生效。因此，如果抵押人在银行业机构发放贷款后故意不办理抵押登记，则银行业机构可依据《合同法》要求抵押人承担违约责任。
（五）人和物的担保并存的法律规则，有利于银行提高担保物权的能力。《担保法》第28条规定，同一债权既有保证又有物的担保，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，物的担保优先于保证，而《物权法》第176条规定“第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任”，也就是说，如果保证人和物的担保都是第三人所提供的，则债权人可以选择其一实现。这一点应值得银行业机构注意，银行业机构可以通过此条规则，有效的选择抵押人或保证人实现债权，从而提高实现担保物权的能力，有利于保障银行贷款的安全和实现贷款债权。
（六）设立最高额抵、质押权，有利于银行业机构提高抵、质押贷款效率。最高额抵、质押贷款是指不必每次交易都设定抵、质押权，借款人在一定期限内可在最高抵、质押权的限额内取得贷款。《物权法》增加了“抵押人（出质人）与抵押权人（质权人）可以协议设立最高额债权”条款，简化了频繁办理借贷时的抵、质押手续，满足借款人及时获得贷款需要，节省借款人交易成本，提高银行业机构贷款工作效率。
二、《物权法》对银行业机构不利的影响
《物权法》给银行业机构开展业务带来机遇的同时，也给银行业机构带来不利影响和挑战，因此，银行业机构应高度关注这些不利因素，加强风险管理，防控各类风险。
（一）缩短了担保物权行使时间。《担保法》规定“担保权人可在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权”，而《物权法》第202条规定“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，未行使的，人民法院不予保护”。这一规定将不利于银行业机构实现担保物权，因此，银行业机构在开展业务时应注意物权行使时间变化，并在规定的主债权诉讼时效期间届满前及时行使担保物权。
（二）怠于行使质权造成的损害，质权人应承担民事责任。《物权法》第220条规定“出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任”。也就是说，出质人请求银行业机构及时实现质权，银行业机构应及时去实现，否则因怠于行使质权造成损失的，银行业机构应承担赔偿责任。上述规定对银行业机构在实现质权方面提出了更高的要求，应引起银行业机构的注意，银行业机构要严格按照有关制度执行。
（三）以将来的动产抵押，银行业机构抵押权存在落实的风险。《物权法》第181条规定“经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押”，但是，第189条又规定“依照本法第181条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人”。银行业机构在办理企业、个体工商户、农村承包经营户以现有的以及将来拥有的动产抵押的，即使办理了登记，如果抵押人将其产成品销售并交付给了其他人，且该买受人已支付合理价款，则银行业机构的抵押人不能对抗该买受人。此时，银行业机构的抵押权将落空。因此，银行业机构对此类抵押物应更加全面客观地调查分析，审慎接受。
（四）同一抵押物可设置重复抵押，对银行业机构提出更高的要求。《担保法》第35条规定 “抵押人所担保的债权不得超过其抵押物的价值”，而《物权法》认为抵押物的价值是不断变动的，且按照一个时点的抵押物价值抵押是不合理的。因此，《物权法》第199条规定可以设置重复抵押。这一规定对银行业机构的担保物权管理识别能力提出较高要求，银行业机构要独立判断是否可以重复抵押，因此，银行业机构要完善担保业务的相关内控制度，切实加强并提高对抵押物价值的评估能力和管理能力。
（五）异议登记的规定将使银行业机构面临更大的风险。《物权法》第19条规定“登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”。上述规定对银行业机构办理抵押贷款提出了较高要求：一是银行业机构要对抵押物的权属进行深入和全面的调查，确保抵押人对抵押物享有所有权，因为一旦抵押后抵押物的所有权发生纠纷，银行业机构将面临物权的法律风险；二是不能接受异议登记期间的不动产作抵押物，因为银行业机构接受异议登记期间的不动产作为抵押物，一旦登记更正后的权利人不追认，则抵押不发生效力。因此，银行业机构在办理抵押贷款时要对不动产的权利状态进行深入调查，如发现处于异议登记期间的，则不应接受，应要求借款人更换抵押物，或待异议登记失效后再办理。
（六）以预告登记的不动产抵押，银行业机构抵押权面临落空风险。《物权法》第20条规定的预告登记制度给银行业机构带来有利影响的同时，也给银行业机构带来不利因素。如果银行业机构接受了预告登记的不动产为抵押物，而抵押人在“预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内”未申请登记的，银行业机构的抵押权将因抵押人的物权预告登记失效而面临落空的风险。因此，银行业机构在接受预告登记的不动产为抵押物的，应当及时督促抵押人及时办理正式登记手续，避免抵押权落空。
三、几点建议
（一）认真学习《物权法》，提高从业人员的法律意识，积极应对《物权法》带来的不利影响。各银行业机构要组织相关人员认真学习《物权法》，研究其可能给银行业机构业务带来的各种影响，分析资产业务办理过程中可能遇到的新情况、新问题，做好应对准备，制定切实可行的措施加以解决，防范各类风险。
（二）修改完善内控制度和业务操作规程。《物权法》的实施会影响银行业机构资产业务流程，因此，银行业机构要根据《物权法》有关规定重新梳理现有的相关制度和规定，将《物权法》新规定科学合理地融进各项规章制度当中，进一步完善内控制度。同时，规范业务操作流程，明确各部门的工作职责，合理调整授权范围层级，按照内控制度和业务流程进行严格执行，防止出现不必要的损失。要重新设计担保合同、借款合同等文本，并对照《物权法》来切实防范法律风险。
（三）加大风险管理力度，切实防范动产抵押、质押风险。银行业机构在办理抵押、质押贷款时要结合《物权法》有关规定，做好以下几方面工作：一是认真开展贷前调查，精选客户和担保种类；二是规范办理抵、质押担保手续，切实防范可能出现的各类风险；三是加强贷款管理工作，实行动态监测、及时预警机制，防范风险。
参考文献：
不动产登记操作流程范文2
关键词：《物权法》；实施；商业银行；经营管理
2007年10月1日实施的《物权法》，历经了13年的酝酿和修改，成为中国历史上审议次数最多的一部法律，它的实施对商业银行的经营管理具有十分重大的意义。《物权法》的实施在为商业银行的经营管理提供更加有力的法律保障的同时也对商业银行加强风险管理提出更高的要求。
一、《物权法》的实施为商业银行的经营管理提供了法律保障
1.规范不动产物权的登记机构，完善登记制度，明确登记机构错误登记应承担相应法律责任
我国长期以来，基本上将不动产物权登记作为行政机关的一项职权，把不动产物权登记机关与行政管理机关的职能形成对应关系，从而产生多头登记的问题。根据中国人民银行研究局的不完全统计，针对不动产、动产抵押和有关权利质押的登记部门，分散在15个部门中进行。其中，动产抵押登记部门最为混乱，共有9个，而且这些登记部门相互之间，甚至同一部门内部各地区之间，互不联网，难以查询[1]。因为登记制度不完善，还造成程序繁琐，成本过高等问题，而且对登记机关由于登记失误造成的损失，难以索赔。《物权法》明确规定了不动产登记的属地原则，即由不动产所在地的登记机构负责登记，从而减轻了抵押人和银行的负担，也方便银行查阅、复制有关不动产的登记资料。与《物权法》登记机构采用实质审查模式相对应的是，在因登记机构的过错造成错误登记时，登记机构必须对因此造成的损害承担赔偿责任。这就为商业银行进行此类索赔诉讼提供了有力的法律武器。
2.设定浮动抵押，扩大了商业银行发放贷款的选择空间
实践表明，现行《担保法》存在诸多缺陷。比如，一些有价值的流通性很好的财产如应收账款、存货、保险单等不能作为担保物，融资担保交易过分依赖于不动产担保，担保法律之间存在许多矛盾和冲突。事实上，沿海一些地区的金融机构已经在尝试接受新的担保物，比如存货和应收账款。福州市商业银行2005年就开始探索存货质押，他们选择容易变现的钢材、棉花甚至海货作为担保物，实际上效果都比较好[2]。浮动抵押是指企业以其全部资产包括现在和将来可以取得的全部资产为标的设定抵押的一项新型担保制度，其标的物覆含范围很广。《物权法》明确规定将抵押权的标的物限定为现有及将有的动产，包括生产设备、原材料、半成品和产品。这种规定增加了各种市场主体获取贷款的条件和机会，也增大了商业银行发放贷款的选择空间，对于国有企业、集体企业、个体工商户、农户的顺利融资和发展壮大必将产生积极的推动作用。
3.修正担保实现规则，简化担保实现程序，有利于商业银行的资产保全
《物权法》明确抵押权实现的途径为协议和诉讼。协商实行抵押权不是银行提讼的前提，只要实现抵押权的条件具备，银行就可以不与抵押人进行协商，而直接求助司法程序。《物权法》第一百九十五条第二款规定，抵押权人与抵押人未就抵押权达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。这是一个非诉程序，法院通过对抵押权登记等证据的审查，即可裁判实行抵押权，包括允许强制拍卖抵押财产[3]。这种非诉程序降低了商业银行资产保全的成本，提高了实现抵押权的效率。
4.增加质押物范围，拓宽担保渠道，有利于商业银行拓展新的业务领域
(1)应收账款出质，解决中小企业融资难的问题。企业现有应收账款5.5亿元，一般企业流动资产的20%-30%是应收账款。很多高科技企业和中小民营企业的固定资产不多，厂房和办公楼可以租用，机器设备大多为融资租赁，即使企业未来盈利可以预期，但因缺少有效贷款担保，难以从商业银行取得融资。在国外，应收账款作为担保已经是国际银行业通用的担保方式，应收账款通常有着比机器设备和知识产权更高的担保价值。商业银行通过应收账款作为担保融资业务的开发，在一定程度上可以降低贷款因过分依赖不动产抵押方式而形成的金融风险，使商业银行的业务范围进一步扩大，利润空间进一步提升。商业银行可以开拓新的客户群体，提高理财水平，创新信贷结构，提高风险防范能力，增强竞争力。
(2)设立最高额质押，节省商业银行的交易成本。最高额质押权具有普通质押权所不具有的功能，其创设的目的在于配合继续易形态的需要，促进社会经济的繁荣，因而是具有生命力的。最高额质押权的创设对于银行和质押人来说可以简化手续，满足持续交易的需要，有利于促进企业融资。商业银行在最高额质权的适用上，除质押财产转移质权人占有之外，其最高额质权的确定、效力、作用等方面可参照《物权法》有关最高额抵押权的规定。
(3)用依法可转让的基金份额设置质押，扩充投资人的融资担保工具。近两年，基金作为一种良好的理财方式受到投资者的追捧。基金份额受益权质押具备较强的流通性和可变现性，设定质权和实现质权比较方便。用基金份额作为担保方式，一方面可以让投资者享有较高收益的同时保证资金运转，另一方面也使银行拓展了新的业务领域。
5.物保与人保并存情形下担保权实现的顺序问题得到修正，体现意思自治，有利于商业银行维护自身权益
人的担保与物的担保并存的情况下如何实现担保权的问题，《担保法》所采取的保证人绝对优待主义模式一直颇受争议。《物权法》在此条上采取保证人绝对优待主义和平等主义结合的模式，并充分尊重当事人意思自治。第一，本条改变了《担保法》“当债务人不履行债务时”作为实现债权的条件，扩大为“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形”，体现了对当事人意愿的尊重。商业银行可以从保护债权的角度出发，在担保合同中明确约定抵押权实现的条件。其次，当物保和人保并存时，当事人可以约定承担担保责任的顺序。商业银行可以根据具体情况，通过对实现债权顺序的约定，掌握未来实现债权的主动性。第三，在没有约定或约定不明时，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担担保责任。商业银行在第三人提供物保的情况下，可以选择实现担保的顺序，以维护自身权益。6.将物权变动的原因与结果进行区分，有助于商业银行权益的保障
《担保法》规定办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效，此条将合同债权的变动和担保物权的变动混为一谈。在不动产物权抵押的实践中，经常出现抵押合同签订后，抵押人违约不办理抵押物登记手续，抵押合同不发生效力的情况，作为抵押权人的商业银行就将面临既不享有抵押权，又不能寻求合同法上权利救济的局面。根据《物权法》的规定，在合同生效而不动产物权变动未成就的情况下，认定合同有效，这样虽然不能得到物权的保护，但是可以根据生效的抵押合同要求抵押人承担违约责任，保护合同当事人的债权请求权。同样，在出质人怠于交付质押物或质押权利凭证时，质权人有权根据合同请求其交付并承担相应的违约责任，有助于商业银行等质权人权益的保障。
二、《物权法》的实施对商业银行风险管理提出更高的要求
1.商业银行必须重视担保物权诉讼时效的变化
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法若干问题》的解释第12条规定“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼结束后两年行使担保物权的，人民法院应当予以支持”。《物权法》第二百零二条规定“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”。我国民法规定的普通诉讼时效为自权利人知道或应当知道权利受到侵害之日起2年。这就要求商业银行在对主债务提讼的同时要求实现抵押权。这一规定比《担保法》司法解释减少两年，不利于商业银行银行接受、处置抵债资产，实现抵押权。今后商业银行在办理抵押贷款或管理抵押资产时，应在主债权诉讼时效期满前，及时行使担保物权，避免抵押权因期间届满而失效。
2.商业银行接受异议期间的不动产抵押，将面临无效的风险
异议登记是真正权利人及利害关系人针对不动产登记簿的正确性提出异议而向登记机关申请的登记。与更正登记不同，异议登记是暂时中断登记簿的公信力，维护真正权利人的合法权益[4]。异议登记作为一种保护真正权利人和利害关系人利益的临时性措施，对登记记载的权利人而言，异议登记可以暂时限制其按照登记簿记载的内容去行使权利(将其处分行为规定为无效行为或效力待定行为)。申请人在异议登记十五日内不的，异议登记失效。此规定虽然给予不动产真正权利人在不动产错误登记情况下的权利救济，但是相应对银行办理抵押贷款提出了更高要求。银行必须对抵押物的物权归属进行深入全面的调查，确保抵押人对抵押物享有所有权，如果银行在异议登记期间接收该抵押物，一旦登记更正后的权利人不追认，则抵押不发生效力。因此银行如发现抵押物处于异议登记期间，则不应接受，要求借款人更换抵押物，或待异议登记失效后再办理。
3.商业银行应当准确适用法律冲突规则
《物权法》颁布后，将会形成《民法通则》、《担保法》、《物权法》关于担保物权“三足鼎立”的态势。物权法一百七十八条规定，“担保法与本法的规定不一致的，适用本法。“对这一条文，笔者理解为：《担保法》与《物权法》就同一事实和行为作出不同规定的，适用《物权法》；《物权法》没有规定，而《担保法》及其司法解释有明确规定的，依然应当适用《担保法》及其司法解释。《民法通则》关于担保物权规定较为笼统，条文具体适用方面缺乏操作性，因此在担保物权的具体解释上与《物权法》不一致时，应当适用《物权法》。
笔者认为：《物权法》对物权的设立、变更、转让、消灭，不动产的登记，动产质押，物权保护等方面做出严格的规定，这些规定都与商业银行的日常业务息息相关。作为银行内部控制的需要，须做到以下几点：第一，根据法律规定，针对发生的变化，梳理现行的规章条文，与《物权法》的新规定一一对应，调整相关规定，制定切实可行的措施，规范业务操作流程，明确各部门的职责权限，将法律新的规章制度科学合理的融入商业银行的规章制度中。第二，加强对《物权法》的学习和掌握，研究资产业务办理过程中可能遇到的问题，及时修改担保业务办理过程中的相关合同，避免因《物权法》实施中的新规定带来的风险，确保商业银行健康稳定的发展。
[参考文献]
[1].《中华人民共和国物权法》条文理解与适应[M].北京：人民法院出版社，2007：41.
[2]余欣.《物权法》破解金融困局[J].中国金融家，2007，(4)：26-28.
不动产登记操作流程范文3
虚假土地使用权抵押骗贷的表现形式
实践中，虚假土地使用权抵押骗贷的形式多样，主要有以下几种方式。
(一)以伪造的土地使用权抵押骗贷；
(二)以变造的土地使用权抵押骗贷；
(三)以过期或作废的土地使用投抵押骗贷；
(四)以他人享有的土地使用权抵押骗贷；
(五)以超额、重复抵押的方式进行抵押骗贷
虚假土地使用权能够抵押骗贷的原因
虚假土地使用权抵押骗贷案件的发生，是多种因素综合作用的结果。
(一)土地使用权登记部门的原因所形成的骗贷
1 形式审查隐含着土地使用权虚假的可能性。
土地使用权作为重要的不动产物权，其设立、变更、转让和消灭，须经依法登记，才能发生效力。
不动产登记审查有实质审查和形式审查两种。我国《土地登记办法》第9条规定：“申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。”我国《物权法》第12条规定：“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”
由此可见，我国对土地使用权登记，实际上主要采取形式审查模式。也就是说，作为土地权利归属和内容根据的土地登记簿，其内容是按照申请人提供的材料进行记载的。因此，一旦申请人提供了虚假的材料，该项土地使用权从法律上看，实质上就是虚假的使用权。
2 登记部门未依法进行登记所形成的骗贷。
在登记部门已对土地使用权予以注销登记后，但因各种原因未收回土地权利证书时，如果土地权利证书持有人使用该证书进行抵押，显然就是骗贷；或者虽然在土地登记簿上已注明了注销的情况，并公告废止，但土地权利证书持有人仍然用其进行抵押，无疑也是一种骗贷。
此外，如果土地使用权人谎称土地权利证书灭失、遗失，而又获得土地权利证书；或者登记机关对补发的土地权利证书未注明“补发”字样，因此而造成一宗土地上重复登记，而当事人又以其抵押，当然也会形成骗贷。
3 登记机关未依法提供查询服务所形成的骗贷。
根据《土地登记办法》和《土地登记资料公开查询办法》的规定，我国实行土地登记资料公开查询制度。土地权利人、利害关系人均可以申请查询土地登记资料，而国土资源行政主管部门则应当提供真实信息。对符合法律规定的查询申请，查询机关应当场准予查询。所以如果登记部门未依法允许银行查询土地登记资料，特别是提供了错误或不实的信息，同样有可能造成虚假土地使用权骗贷的形成。 可以说，因登记错误或查询结果不实，都可能造成虚假土地使用权抵押贷款，进而促成骗贷等犯罪的发生。
(二)法律规定与实际操作的原因所形成的土地使用权骗贷
1 以法律不允许抵押的土地使用权抵押贷款。
根据我国《土地登记办法》的有关规定，土地使用仅包括国有建设用地使用权、国有农用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权。但是，不是所有的土地使用权都可以进行抵押，法律对此进行了严格限制。依据《物权法》的有关规定：建设用地使用权可以抵押。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。一般情况下，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押。因此，以不可以抵押的土地使用权抵押贷款当然也可能构成虚假土地使用权抵押骗贷。
2 土地和房屋分别登记所造成的重复抵押。
就目前来说，房屋和土地登记机关在很多地区仍是分别登记的，即使是房地合一的地区，也多体现在市级层面，在部分县(区)层面仍然是分设的。房产与土地使用权分头抵押登记，不但增加了当事人的登记成本，而且对登记结果的查询，甚至交易安全的维护不利。
实务中，还存在着房屋权属证书和土地权属证书两套体系，造成了登记权属证书不统一，房屋权属证书和土地权属证书以及房屋登记簿和土地登记簿之间的关系不明确。如果同一债务人就同一处房地产向债权人提供担保，就会出现设定实质上为一个抵押物而分别向不同的登记机关申请登记的现象。重复抵押、多头抵押的出现往往也会与登记部门未严格执行有关规定或业务操作失误有关。
3 土地使用权做不到依法登记所形成的土地使用权骗贷。
土地使用权登记是将土地使用权记载于土地登记簿的行为。目前，对集体土地使用权的全面登记存在困难。这就使得以部分集体土地使用权作抵押存在虚假问题。比如，乡镇企业建设用地缺乏独立性，一般均未领取集体土地使用证，致使部分集体土地及地E建筑物的权属不清。
(三)金融机构方面的原因所形成的土地使用权骗贷
1 审查不严所形成的土地使用权骗贷。
当事人若要以土地使用权抵押向金融机构贷款，必须拥有合法的土地使用权证，其上还要标明土地的位置、大小、用途、获得土地的方式等。这些有关信息，银行可依法到土地登记部门或者其网站上予以查询。只有核实无误，土地管理部门为银行开具他项权利证书，并做出业已抵押的标注，银行才可以放贷。
毋容置疑，所有以虚假土地使用权所申请的抵押，只要银行方面能严格按照法律规定和放贷操作流程，尽到审查义务、规范操作，均可以避免骗贷的最终发生。
2 抵押程序不规范所形成的土地使用权骗贷。
在我国法律上，土地使用权抵押权是他物权，其合法权利凭证是《土地他项权利证明书》，而《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》都不作为抵押权的法律凭证。所以，即使抵押权人扣押了土地证书，在法律上并不形成抵押的法律效力。此外，土地使用权人可以申请原土地证书作废，并办理补发新证的手续。可见，抵押程序不规范，往往使“无地骗贷”和“一地几贷”的现象在所难免，而且因此产生的经济纠纷难以解决。
3 银行人员与抵押人串通牟利所形成的土地使用权骗贷。
银行人员与抵押人串通牟利，最易导致虚假土地使用权抵押骗贷得逞。
(四)政府部门对抵押不当干预所形成的土地使用权骗贷
其实在很多情况下，土地登记部门之所以不能依法登记、银行不能依法审查，并非其不想依法办事，而往往是当地政府违法干预的必然结果。
防范虚假土地使用权抵押骗贷的法律措施
(一)要建立健全土地统一登记制度
我国《物权法》第10条规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”但到目前为止，统一的登记制度还没有依法建立。《土地登记办法》规定的一些登记目前也还难以落实。因此要制定配套制度，加以规范和落实。
随着科技尤其是电子技术的迅猛发展，在不动产登记领域也出现了电子化的趋势。在我国，上海市的《房地产登记条例》第5条和台湾地区的《土地登记规则》第6条都涉及了登记电子化的问题。英国、美国等国在登记电子化上已经取得了实质性的进步。英国2002年的《土地登记法》专门于第八部分规定了电子登记的问题，德国的《土地登记簿法》也于第七章专门规定了机器编制的土地登记簿。电子登记与书面登记相比，能够实现登记的高效率，实现高效便捷的查询，实现不同地区、不同部门之间数据和信息的共享与交换。
目前，我国土地登记电子化程度还比较低。《土地登记办法》第9条规定：“土地登记簿采用电子介质的，应当每天进行异地备份。”第71条规定：“县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询。”
日前，银行国土信息查询系统试点工作的启动，是对电子登记的最佳尝试，是“银”、“地”联手筑牢金融安全堤坝的有益探索，是国土资源部和银监会两部门的共赢之举。一方面可促进银行解决信贷调查中的信息不对称问题，提升风险管理能力；另一方面对于加强土地产权管理、完善土地登记资料公开查询制度，实现全国土地登记信息的网络化一站式服务，具有直接推动意义。要通过试点工作的推进，逐步建立健全制度，形成土地登记信息服务的长效机制，实现覆盖全国的土地登记信息服务，扩展服务应用领域。
(二)政府部门要依法行政以防范虚假土地使用权抵押骗贷
登记机关严格的登记对避免虚假土地使用权抵押骗贷起到源头防范作用。土地登记机关要严格按照程序和要求，对不同种类的土地使用权进行初始登记、变更登记和注销登记。
政府或政府的其他部门要严格执法、依法行政，不得越权干涉土地登记机关和银行的业务办理。
(三)银行要严格审查以防范虚假土地使用权抵押骗贷
我国《合同法》第199条规定：“订立借款合同，借款人应当按照贷款人的要求提供与借款有关的业务活动和财务状况的真实情况。”《贷款通则》第10条规定：“除委托贷款以外，贷款人发放贷款，借款人应当提供担保。贷款人应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”
银行应提高风险防范意识，健全并严格执行放贷审查制度和操作规程。把好“法律界定范围关、土地管理部门登记关、有效合法凭证审查关及贷前调查关”等四个关口。对土地使用权抵押登记申请所提交资料的完整性、设定土地使用权抵押的宗地状况、该宗地是否具备设定土地使用权抵押权资格等方面进行审查。
(四)要强化法律责任以防范虚假土地使用权抵押骗贷
以虚假土地使用权进行抵押的，抵押无效，抵押人要按照《物权法》第21条和最高人民法院关于适用《(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第7条的规定承担赔偿责任；依据《土地登记办法》第73条的规定追究行政责任；情节严重的，依据《刑法》第193条规定的“贷款诈骗罪”追究刑事责任。
土地登记机关登记错误，要依据《物权法》第21条的规定承担赔偿责任，依据《土地登记办法》第74条和《土地登记资料公开查询办法》的有关规定承担行政责任或刑事责任。
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关键词：钢结构厂房；抵押；贷款
Abstract: With the increasingly apparent effect of the national macro-control policies, the risk of loans to SMEs are gradually highlights. The access threshold for rural credit cooperatives, raising the loan, the issuance of high-quality loans to SMEs, can effectively improve the quality of loans, to avoid the risk of loans. Groups of customers of rural credit cooperatives, mainly small businesses, the relatively poor ability to resist risks, exposure to risks, credit unions priority claim collateral is relatively small, an urgent need for financing small businesses, particularly credit unions situation requiring collateral, steel mortgage is particularly important.Keywords: steel plant; mortgage; loans
中图分类号：文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）
一、钢结构抵押贷款业务的实践与操作
钢结构厂房抵押贷款是指以申请人自身或第三人合法拥有的钢结构厂房资产为抵押物向银行业金融机构申请的贷款。此项业务突破了钢结构厂房资产动产性质认定的瓶颈，提高了中小企业自身抵押担保能力，符合政、信、企各方利益诉求，具有较强的可操作性、易复制性，对破解中小企业融资困局具有推广价值。贷款操作流程如下：
（一）部门联动，深入开展市场调研。加强与政府部门的对接力度，成立由中小企业局、工商联、人民银行和信用社等部门联合组成调查小组，对辖内中小企业资产情况进行调查摸底，掌握企业钢结构厂房存量情况，依据钢结构厂房的构成，依次划分为标准性、次级性及砖混性三种钢结构厂房，结合钢材的价格，合理确定每种钢结构厂房的价值，建立企业钢结构厂房项目储备库。
（二）完善制度，积极稳妥推动业务开展。制定内部贷款操作流程，认真界定钢结构厂房的抵押范围，细化钢结构厂房抵押品评估规定，客户经理在深入实地对钢结构厂房进行调查的基础上，委托评估公司对钢结构厂房进行资产评估，按照最高不超过厂房地面部分评估值50%的比例，合理确定贷款额度，并对抵押物到工商部门办理抵押登记，既满足不同客户对信贷资金的合理需求，又最大限度保证信贷资金安全。
（三）强化服务，建立良好社会口碑。结合小企业融资需求短、急、快等特点，简化贷款流程、提高运作效率，增强服务水平，建立“绿色通道”，实现“快受理、快调查、快评估、快审批、快发放”，满足广大中小企业客户的融资需求。同时，做好业务产品宣传，通过召开银企座谈会、印发产品宣传手册，让中小企业了解信用社新业务，引导广大中小企业客户积极到信用社申请办理业务。
二、开办钢结构抵押贷款业务发展前景分析
钢结构抵押贷款业务，是将钢结构资产按动产对待，为中小企业办理钢结构资产直接抵押贷款的一项新业务。其畅通了中小企业融资渠道，实现了银行信贷资金投放与中小企业有效需求的成功对接，助推了中小企业健康发展，就目前的经济发展形势看，钢结构抵押贷款业务发展前景较为广阔。
（一）符合信用社内部制度规定，拓展了信贷市场空间。钢结构抵押贷款，是在严谨的操作流程下运作，合理界定钢结构厂房的抵押范围，细化钢结构厂房抵押评估规定，委托评估公司对钢结构厂房进行资产评估，并在工商部门办理抵押登记后发放贷款，既丰富了企业融资担保方式，又最大限度地保证了信贷资金安全。同时，由于钢结构市场发展空间大，市场需求潜力旺盛，随着企业的不断更新发展，使用钢结构做原材料搭建厂房的越来越多，而用钢结构作抵押贷款的愿望也愈加强烈，使此项业务快速发展成为可能。
（二）符合城市资源转型的要求，有利于促进中小企业健康发展。近年来，随着城市转型步伐的加快，新型中小企业增多，发展新型、多样化的中小企业成为城市转型工作的重要内容。而从中小企业的实际来看，70%中小企业缺少土地使用证、房产证及其他有效贷款抵押物，无法办理抵押贷款，融资抵押难问题严重制约了中小企业的发展，特别是在当前宏观调控形势下，已经关系到了中小企业的生存问题。以枣庄为例，据不完全统计，枣庄市拥有钢结构厂房的企业达400多家，钢结构价值高达36.32亿元，如按50%的抵押率计算，可为中小企业提供信贷资金18亿元，能有效缓解中小企业资金紧张问题，将有力促进中小企业的发展。
（三）法律、政策渐趋完善，为钢结构资产抵押方式推广应用提供了法律保障。中小企业贷款难，主要难在企业的可抵押资产不足。多年来，对中小企业授信除了采取信用担保的方式外，一般以企业的机器设备抵押，但企业的机器设备专用性强、变化价值低使机器设备抵押担保很难发挥担保的作用。随着企业建造和经营模式的发展变化，中小企业越来越多地采用钢结构厂房作为生产经营场地，与机器设备相比，钢结构厂房造价高、价值稳定、通用性强、易于变现，如果能明确界定权属问题，用钢结构厂房抵押融资会比机器设备抵的融资更安全。《中华人民共和国物权法》颁布实施，明确规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，及时解决了钢结构厂房权属界定难的问题，为钢结构厂房抵押贷款业务产生和发展打下了基础。
三、开展钢结构抵押贷款业务存在的问题及对策
毋庸置疑，钢结构抵押贷款作为一项新兴业务，对解决中小企业融资担保难、促进城市资源转型正发挥着不可估量的作用。但是调查中也发现了一些值得注意的问题：一是钢结构抵押贷款业务刚刚起步，尚缺成型、完善的操作实例和风险防范体系，潜在风险较多。特别是业务办理过程中涉及到的监管、工商、税务、法院等部门的业务协作问题，需尽快形成规范的操作程序，防范业务风险。二是部分企业的钢结构来源没有有效的正式发票，仅有部分收据，部分企业的固定资产帐也没有该项记录，物权登记过程中对本企业的钢结构来源合法性不能很好的证实。三是钢结构厂房价值常随钢材市场价值发生大幅度变化，而且钢结构厂房建设质量不统一，部分易毁损，不利于抵押权实现。
为推动钢结构抵押业务有效持续发展，特提出以下几点对策：
（一）加大宣传，营造市场发展环境。要想实现业和的大发展，就要加大宣传力度，使企业所有者了解钢结构抵押业务的优点，积极作为使自己具备融资条件。同时加大各部门的工作协调力度，适当降低抵押登记等相关费用，采取措施鼓励企业办理钢结构厂房抵押贷款业务。民经系统要积极搭建银企合作平台，尽快将《钢结构资产抵押授信管理暂行办法》宣传到企业，让拥有钢结构资产的企业早日与金融、工商等部门对接，使钢结构资产抵押贷款工作迅速展开。
（二）科学评估，切实防范信贷风险。钢结构资产存在价值波动大，评估难度大的问题，因而对钢结构资产评估需要较强的专业知识和市场意识，所以建议对此类资产的评估委托特定评估公司进行评估，并与其签署长期合作协议，保证钢结构抵押贷款资产评估科学、合理。要加强经济景气分析和有关抵押资产价格走势分析,准确把握运行周期,根据抵押资产价格走势调整抵押率，建议综合抵押率控制在30%以下。办理钢结构抵押贷款，在防范风险的前提下办理抵押可追加担保，以增加风险防范的屏障。同时还要要加强贷后检查的力度，专人随时监控所抵押厂房的安全和完整性，一旦出现风险及进采取措施进行资产保全。
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**市人大常委会
XX书记指出“好的营商环境就是生产力、竞争力、吸引力！”。为进一步发挥人大监督优势，助推营商环境建设，**部分人大常委会委员组成的调研组，通过带队走访、问卷调查、召开座谈会等形式，先后听取了10个牵头部门情况汇报，召开了5场专题座谈会，发放了100余份企业调查问卷，对我市营商环境工作进行了全面细致的调研。现将调研情况报告如下：
一、企业问卷调研情况
此次调研共收回有效的企业调研问卷115份。通过统计，有62.61%的企业认为营商环境有很大改善。37.39 %企业认为营商环境没有改善或只有一些改善。
在企业经营和发展潜力方面。46.96%的企业报告增幅一般，增长没有超过5%。认为生产经营过程中遇到的主要问题中，76.52%认为是成本提高，73.04%认为是市场竞争激烈，47.83%认为是金融支持不够。企业当初在本地区投资考虑的主要因素是，55.56%是为利用本地资源，53.04%是为建立生产基地，38.26%是为降低生产成本，37.39%是为开拓市场，18.26是为寻求战略合作。23.48%是为享受优惠政策。58.26%的企业表示目前或将来没有对外部的投资项目。
企业对营商环境评价方面。在对营商环境包含的各要素中，参加调查企业最不满意的依次是：外向型人才、创新创业人才、中高层管理人员和熟练劳动力的可获得性，水电气供应，交通运输，环保设施，文体设施，医疗卫生，融资便利性和融资渠道多元化等。
企业的意见建议方面。56.52%认为要改进基础设施，46.96的认为要改进政策政务，33.04%认为要改进生活服务，30.43%认为要改进金融服务，25.22%的认为要改进人力资源，17.31%认为要改进公平竞争，13.91%认为要改进财税服务。在政府招商引资中应着重引进的企业方面，73.91%的认为要引进上下游配套企业，60%的认为要引进商贸物流企业，33.91%的认为要引进法律咨询服务企业，26.96%的认为要引进租赁、担保等金融服务企业。
二、主要成效
近年来，我市积极营造快捷、高效、规范、透明的营商环境和政务服务体系，持续提高各类市场主体对营商环境的满意度，营商环境明显好转。
（一）政务环境持续改善。一是“四办”服务“优”先实现。积极推进网上办、就近办、一次办、马上办的“四办”服务，促进政务服务线上线下集成融合，实现“多门”变“一门”。二是推进政务服务标准化建设。政务服务事项全部实行清单管理，1364个依申请事项按照标准化要求进行了唯一固化。设立8个综合受理窗口，对审批服务事项进行流程再造。三是大力推行“一网通办”。坚持“网办是原则，不网办是例外”，目前市直部门“最多跑一次”340个事项、“零跑动”1000个事项和乡镇村4383个事项均可通过省政务服务网进行办理，网上可办率达98%。四是加快数字政府建设，提高数字化服务水平。建立完善全市政务数据共享交换机制，推进各类业务专网与政务服务网对接连通，确保“应进必进”、“宜统尽统”。加快大数据运营中心建设步伐，目前数据建设已完成人口、法人、宏观经济基础库框架搭建。加快电子身份应用。提高电子证照、电子印章、电子档案在办理政务服务事项中的应用度。
（二）服务效能不断提升。一是实行企业开办“5210”标准。将企业设立登记、公章刻制、银行开户、申领发票、社保登记5个事项合并为“一件事”一日办结。设立登记环节只要材料齐全、网络平台运行正常，0.5天可办结，公章刻制、银行开户、申领发票三个环节实现同步审批0.5天办结。二是实现不动产登记321标准。不动产一般登记控制在3个工作日以内，抵押登记控制在2个工作日以内，手续齐全的小微企业登记即来即办，对抵押注销、查封、更正、异议、换证等登记即时办结。三是落实市场准入负面清单，“非禁即入”。拟定了《全面实施市场准入负面清单制度》的工作指引，强调严格规范市场准入负面清单制度、“全国一张清单”管理模式、负面清单公开、清单动态调整等机制。四是加快推进工程建设项目审批制度改革，搭建联合图审平台已完成，推进数字化图审工作机制。落实工程建设项目806040标准，运用工程建设项目“864”审批平台，重塑审批流程，促进跨部门、跨层级、全过程审批服务和监督管理协调统一、深度融合。
（三）“减负降压”成效明显。全市金融机构共争取专项再贷款向5家防疫重点企业发放优惠贷款4650万元。**农商银行、湖北银行、村镇银行等共向我市278家企业发放支农支小贷款利率4.55%，优惠贷款**亿元，完成率达到177.31%。**农商银行发放贷款利率5.5%，优惠贷款近1.5亿元。今年元—7月全市累计实现减税降费**万元，其中：2020年新出台支持疫情防控和经济社会发展的税收优惠政策新增减税降费**万元、2019年更大规模减税降费政策在2020年继续实施形成的减税降费**万元。
三、存在问题
优化营商环境是一项庞杂的系统工程。市政府和有关部门在优化营商环境方面做了大量的工作，取得了明显成效，但从调研情况看，还存在一些不容忽视的问题。
（一）主动服务意识不强。优化营商环境是一场刀刃向内的自我革命，但少数部门和部分干部对此没有清醒认识，还存在不愿为、不敢为、不善为的问题，“中梗阻”现象依然存在。有的工作人员以有关规定为借口降低办事效率，想方设法寻求领导表态，怕担当，明哲保身，延长审批周期，“推绕拖”等办事难现象依然存在，门好进，脸好看，事仍然难办。同一事项需企业来回跑多次，影响到审批事项正常办理及项目如期开工，造成群众满意度下降，政府形象受损。如新堤城区企业通威饲料反映厂区与外部连通道路因环湖绿道施工被损坏，厂房被偷拉偷倒的建筑垃圾包围，向有关部门和地方政府反映一年半时间，各单位“踢皮球”，无人处理，企业有苦难言。
（二）基础配套建设不完善。部分园区、路段的水、电、气、排水等基础设施建设存在不到位不及时、收费不合理、有时不能正常供应和使用的情况。例如：府场镇没有建设集镇农贸市场，临时菜场由当地企业无偿提供，由于选址和管理问题，又造成了交通拥堵和环境脏乱差等问题。中府河府场段长年淤塞不通，气味难闻。**镇做为我市的老工业乡镇，集镇破败萧条，是全市少数几个集镇道路未刷黑的乡镇。**地区外运道路危桥多，大型设备、产品运输困难。**经合区企业普遍反映园区部分道路无路灯，交通信号灯建而不用，交通事故频发。水压不足、经常停水。雨季排水不畅，积水严重。天然气与其他地区相比，入户费用高，使用价格贵。电力部门在电力容量充足的情况下，用电服务却跟不上，停电频繁，且常在工作日停电检修，影响企业生产计划，增加企业运营成本。同时，各地企业还反映，水、电、气供应部门存在受理报装后久拖不办的现象。
（三）窗口服务还需改进。政务服务中心容量较小，部分服务窗口只有分散设置。三集中三到位未真正实现，一些已进驻单位还存在“明进暗不进”、“人进事不进”“两头办理”的现象。综合窗口受理、“一件事”联办、一次性告知执行不够到位。新滩经合区审批权限下放不够。已下放的审批权，又因基层设备、人员素质欠缺，承接能力不足，致使下放的事项办事效率更低，企业反映重复跑路进城区办事的现象依然存在。中介服务管理不规范。在部门审批办证的前置资料中，很多涉及中介服务环节，因管理不规范，普遍存在收费高、收费乱的现象。窗口服务人员专人不专，经常出现部门因创卫、文明劝导等中心工作从窗口抽人，窗口无人值守，使来窗口办事的企业和群众空跑白跑。
（四）信息壁垒仍然存在。虽然我市“一网通办”平台已经建立，但由于省级平台与市级平台对接不够，市级各部门之间大数据标准不统一，连通不到位、整合不彻底，在人员、法人信息等关键基础要素数据上仍然存在“信息孤岛”，无法实现全标准、全归集、全贯通、全在线的共享，政务服务效率不够高，企业和群众反映办事网办率不高，获得感不强。例如办理不动产证时，普遍反映办证前期组织材料时间长，存在多头联系、多头缴费、重复测绘、多次提交材料。究其原因是机构改革后，土地测绘在自然资源部门，房产测绘仍在住建部门，未能实现“多测合一”。与不动产登记密切相关的人口户籍信息、企业营业执照信息、竣工验收备案信息、金融许可证信息、公证信息等相关部门都不愿意或无法提供共享，“不动产登记全城通办”、“水电气过户一体化”试点工作无法推进。
（五）惠企利民政策落实不彻底。我市惠企政策的公开形式单一，市场主体知晓率不高，尤其在执行层面还存在不及时、不到位等突出问题，极大地抑制了政策的有效发挥。一是宣传不到位。例如联合图审因宣传和告知环节还未完善，很多施工企业仍然依照按惯例将施工图与消防、人防设计图纸分别设计，分时段、分机构审核，导致消防、人防设计审查备案环节受阻，影响施工许可审批时效。今年，市**在政务窗口设置了用水、用气申报窗口，但由于企业和群众对用水321、用气310服务的知晓率和认知度不高，政务服务网仍不能实现水、气一网通办。二是业务不熟练。“双随机一公开”工作推进迟缓。部分成员单位对监管平台的操作流程还不熟练，有的甚至不会运用。三是执行变了样。对企业检查简单粗暴，以罚代管。要么有意推荐指定中介机构参与问题整改，滋生权利寻租；要么发现问题不留整改时间，直接上网通报，影响企业信用。
（六）企业融资问题突出。今年元至8月，**市各项贷款168.16亿元，新增贷款增量、增速在**辖内6个县市垫底。特别是国有商业银行信贷投放信心不足，存多贷少，今年元至8月，新增贷款额中，仅农商银行一家独大，占比达69.02%。今年上半年我市金融生态环境监测综合得分在全省县市区排名71位、**六个县市排名垫底，金融生态等级为C级。我市政府性融资担保责任余额与周边县市相比，有明显差距。一方面，各银行反映今年尚有**笔**万元的已授信贷款企业未使用。另一方面，实力强的企业以不向银行贷款为荣，中小微企业却反映向银行借贷困难，只能向民间借贷，企业融资成本直线上升。普遍认为银行“锦上添花”的多，“雪中送碳”的少。
（七）企业用工成本偏高。一是由于新滩经合区和曹市镇、府场镇园区配套生活设施不足，服务业不发达，消费娱乐设施少，医疗教育水平低。政府支持企业招聘高学历、高技术人才政策宣传不够，力度太小，吸引力不足，留不住外地人才。新滩经合区本可吸纳武汉地区人才，但由于高速费用昂贵，影响人员往来，企业用工成本增加。二是我市是劳务输出大市，本地工资福利待遇与沿海城市有差距、难以吸引劳务人员回流。三是企业之间互挖墙脚，用工秩序混乱，增加了用工成本。
（八）传统产业亟待转型。市政府和有关部门把更多精力放在了招商引资，引进新的项目上，对化解现有存量，壮大本土企业重视不够，支持不多。曹府石化装备制造是我市的传统优势产业，产值、税收均在全市工业经济中占据半壁江山。近年来，我市在该行业市场占有率不断下滑，在业内名气很大，年产值却难超百亿，名不副实。企业重复建设，资源浪费，产品集中于中低端，造成同行相互压价、恶性竞争。除少部分龙头骨干企业外，普遍没有核心专利技术，甚至没有固定技术工人和管理人员。一方面企业开工不足，产品没有竞争力。另一方面从业人员岗位不固定，四处流动，造成用工短缺，成本增加。我市在该产业底蕴深厚，基础犹在，如政府不抢抓机遇，加强引导服务，盘活存量，抱团发展，促进转型升级，就将错失良机。去年，市政府主要领导在当地主持召开了专题推进会议，出台了会议纪要，但相关职能部门态度犹疑，推进缓慢。当地龙头骨干企业称心有余而力不足，其他企业也是翘首以盼，普遍反映政府和相关部门是“只听楼梯响，不见人下楼”。
四、对策建议
优化营商环境就是解放生产力，就是提高综合竞争力，对实现经济高质量发展、加速建设“三个**”具有重要意义。为进一步优化营商环境，针对调研中发现的问题，结合我市实际情况，提出以下几点建议：
（一）以“学”促优，强化主动服务意识。通过以会代学，邀请专家讲座等形式，提高全市领导干部对营商环境的概念认识。积极外出学习，借鉴发达地区先进经验优化我市营商环境。要从“抓项目”转向“抓环境”，从“重管理”转向“重服务”。政府要按照“法无授权不可为”的原则精简管理，支持企业遵循“法无禁止皆可为”的原则创新发展。
（二）以“建”促优，完善基础设施配套。从企业发展和群众需求出发，加强对园区道路、水、电、气、通讯、环保等基础设施的规划、建设和运营管理。对一些园区企业普遍反应，显而易见的问题要限时解决。督促相关部门和供应企业，压缩办理时限，强化收费标准等信息的公开力度，拓展服务方式，提升保障能力，为用户提供便捷、安全、稳定、价格合理的服务。加快推进新滩第二通道、第二水厂建设，开通前往汉南等地公交线路。
（三）以“改”促优，加强政务服务体系建设。按照“高起点、高标准、多功能”原则，加快推进“市民之家”建设。建好大数据运营中心，督促城管、卫健、人社、民政、公安等部门并入数据，实现统一调度。扎实推进落实三集中三到位，努力实现“只进一扇门”、“最多跑一次”的目标。强化窗口工作人员业务素质，定岗定责，培养年轻化、专业化的服务型人才。以政府购买服务形式，市场化开展全程代办服务。经常组织企业人事、财务等专业人员开展业务培训。积极引导政府投资项目以竞价方式选择中介机构，保障企业投资项目自主选择中介机构。争取上级部门支持，将新滩经合区打造成审批权下放的示范点，能下放的权限全部下放，选齐配强窗口服务人员，让数据多跑路，企业少跑路。
（四）以“联”促优，优化政企沟通机制。进一步落实好市级领导、部门联系重点企业制度，全面落实支持企业发展政策措施，落实包保秘书责任，为企业提供最优质的全程跟踪服务。同时，建立政府部门与企业家定期座谈机制，定期听取企业家意见建议，了解企业发展中的痛点、难点。对企业所反映困难和问题，及时加以解决，为企业提供优质高效服务，让企业能放心投资、专心创业、安心经营。
（五）以“帮”促优，加大企业扶持力度。一是进一步宣传好、落实好各项“减税降费”政策举措，深化增值税改革、小微企业普惠性减税、社保费降率、个人所得税改革等。二是化解企业融资困境。全面推进融资担保公司改制，逐步完善政府融资增信担保体系。重点解决金融机构“不敢贷、不愿贷、不能贷”问题，坚决消除对民营经济的各种隐性壁垒。三是拿出真金白银，支持企业引进高学历、高技术人才。增强职业技能培训，提升劳动者就业、创业能力，拓宽人才招聘渠道，着力解决企业招工难、用工难问题。同时支持企业向人工智能方向发展，引进智能机器人。
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关键词：商业银行；抵质押担保；隐性风险；风险控制
文章编号：1003－4625（2008）12－0065－03中图分类号：F832.33文献标识码：A
近些年，随着我国商业银行对新发放贷款质量的考核力度的加大，信贷风险意识的增强，以及银行监管当局对商业银行信贷风险产生根源监管的加深和贷款风险问责制的推行，商业银行在办理抵质押担保业务时，越来越重视作为贷款企业第二还款来源的担保风险的控制，不断提高抵押物的处置变现能力，加强对抵质押物的管理。然而，在实践中也发现，当前不少商业银行对在建工程抵押、收费权质押、动产质押等抵质押担保业务隐性风险认识不足，对其风险控制往往停留在审查文本资料的完整性，或满足于其符合一般业务操作流程即可，潜在较大的风险。
一、当前隐性风险较大的三类抵质押担保风险解析
（一）在建工程抵押担保风险
在建工程抵押担保是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占用的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。但实践中，商业银行在建工程抵押担保的管理往往等同于一般房屋、建筑等已建工程抵押担保的管理，忽视了以下潜在风险：
1.价值不确定风险。在建工程抵押价值估价准确与否直接关系到抵押权价值的实现和债权银行的利益，但不少银行对以下价值认定风险重视不够：不断变幻的市场环境下人为地抬高抵押物的价值，造成抵押不足或不实；抵押物的主体设计功能变更或附属建筑物的缩减或变更，影响建筑物未来的实际效益；项目建设期的延长，缩短了土地使用权的实际效益发挥期，甚至被国家提前收回；工程造价欠款的隐蔽性使在建工程的价值存在不确定性。
2.在建工程抵押贷款的优先受偿权受到法律限制。根据最高人民法院的司法解释：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
3.抵押登记风险。在建工程往往是只具备了土地使用权的“产权”，而无严格意义上的房产权属证明，这样的抵押既不同于普通的土地使用权抵押，也有别于通常的房产抵押，其将来可以取得的不动产尚未真正存在，未取得所有权的建筑物因缺乏权利凭证或者法律文件而容易影响相关登记手续的完备性，从而威胁到抵押行为的有效性。
4.以国有划拨土地及其建筑抵押的风险。企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权，以该土地使用权为标的物设定抵押登记手续往往较为特殊，其政策变动较大，对银行办理有关抵押手续的有效性提出考验。
5.抵押过程中的人为风险。由于在建工程抵押涉及评估、确认、公证、登记、权属文件签署、注销、失效等诸多方面，程序较复杂，当事人较多，容易因业务人员的职业道德因素而形成如项目业主的欺诈行为；各有关当事人的恶意串通，抵押后挂失再抵押的重复抵押风险等方面风险。
（二）收费权质押担保风险
收费权质押担保是指银行为担保其债权，抵押人给付前得以留置抵押人交付的高速公路桥梁、污水处理设施等建设项目收益权，并于抵押人不履行还本付息义务时，得以上述设施之收益优先受偿的担保行为。然而，应看到，收费权质押往往是因为借款人没有足额可供抵押的财产或很难找到有实力的第三方提供担保的情况下而采取的权宜担保方式，涉及项目未来建设情况和未来收益等不确定因素，与地方政府信用及其财政状况相关度大，银行承担的潜在风险较大。
1.法律风险。该种财产权利能否质押，现行法律虽然没有作禁止性规定，但也没有作出明确具体许可性规定，尚处于不确定的状态，影响到质押权的实现。如现行法律对公路收费权质押的质押手续及登记制度尚无明确具体的规定，公路收费权质押无法定登记部门，质押权的排他性不足。
2.固有风险。贷款项目的还款来源是项目建成并投入使用后所收取的费用，而质权实现的收入也正是此收费收入，两种还款来源的重合，这使收费权质押担保不具备一般担保的补偿、保障功能。加之收费权质押的规范性和稳定性较差，大多数收费项目具有一定的专营性，其固有风险导致银行的质权操作和实现的实践难度较大，处理突发风险时较为被动。
3.质押权悬空的风险。一般市政项目管理部门大部分实行的是收支两条线管理。如公路行业管理部门须将车辆通行费收入和养路费收入一律按要求上缴上级财政主管部门，再由上级部门统一拨付养路费支出和偿还银行贷款资金，借款人没有支配公路项目车辆收费收入的权力，用于偿还银行贷款的仅限于返还的车辆通行费收入。倘若借款人在项目建设期间无法取得收费经营权，只能用未来收费权质押，造成项目建设期间已经投放的银行贷款担保的悬空。
4.项目效益不确定性风险。以公路收费权为例，车辆通行费收入是贷款的第一还款来源，对未来项目公路车流量的准确预测并以此估计的未来收益格外重要，需在多次现场实地抽样观测，保证第一手资料准确性和时效性的基础上计量分析，技术难度较大，而银行往往直接采用借款人提供的可行性报告中的数据，其真实性和合理性令人质疑。一旦实际车流量无法达到测算值，给贷款带来巨大风险。
5.资金缺口风险和项目建设风险。建设资金或配套资金不到位或不足，或人为地调低预算形成资金缺口；或者建设过程中由于配套设施和条件不落实等因素，导致工期延长，工程不能按时竣工，效益下降，影响了还本付息。
6.政策性风险，如国家对公路收费标准和收费期限的调整, 或对收费站的取缔,将影响质权的顺利实现。
（三）动产质押担保风险
动产质押担保是指出质人将自有的动产交与银行用作质押，由银行向借款人发放贷款的一种担保行为。其源于银行在对民营企业融资过程中受到有效担保问题困扰时采取的担保方式，一般以钢材等原材料为质押较为多见，也有以设备、股权做质押。银行、企业和中介公司三方签订相关的协议。实践中，虽然银行、企业和中介公司三方签订了有关协议，约定三方承担的责任和义务，中介公司定期向银行报送质押物的监管情况报告，但深入分析，其潜在风险不可忽视：
1.留置权优先于质押权问题。按照法理,留置权应当优先于抵押权和质押权。因此，中介公司可要求先于银行实现留置权。当然，在当事人依法约定排除中介公司的留置权的基础上,同时在动产上分别对银行贷款债权和仓储保管费用债权设定质押权,当企业不能清偿到期债务时,银行与中介公司按债权比例行使质押权也是可行的，但实际操作中这个环节往往被省略。
2.质押物登记缺位的风险。虽然依据我国《担保法》的规定，大部分动产用来出质担保时无需办理出质登记，但我国法律对这一部分动产实行的是签字、交付生效和登记对抗。借款人或者第三人以此类财产出质担保而未办理出质登记，除了不能对抗善意第三人之外，对于银行贷款债权的实现并无其他什么重大的障碍。然而，一旦遇上有人采用我国法律规定必须办理出质登记的动产实施质押担保时，债权人银行如果疏于要求出质人办理有关出质登记手续，质押担保关系便告无效，很大程度上还将承担过失法律责任，此时银行贷款及其他资产的风险便会徒然剧增。
3.质押物交付失当的风险。银行动产质押担保贷款业务中的质押物交付失当，主要表现为以下两种情形：一是不交付，质押物出质后仍由出质人占有；二是交付错位，质押物交给了不善保管之人。无论出现哪种情况，实践中都很难避免给债权人银行造成重大的损失。
4.质押物托管失灵的风险。一是同一动产重复质押的风险。动产出质不实施移库，质押物仍存于原仓库中，极易发生仓库重复开具仓单、使同一动产重复质押担保的情况，从而出现第三人对质押物提出权利主张。二是质押物被非法挪用的风险。质押物存放于原仓库中，很难完全避免发生质押物未经质权人同意而被转移、挪用等情况，致使债权人银行的质权落空。
5.质押物的评估价值偏高,导致质押率偏高的风险。目前,质押物的价值一般都是通过社会上的中介评估公司测定的。由于对质押物评估的目的是为了获得贷款,其评估值越高,获得贷款的可能性就大,获取贷款的数额也越大,加上中介公司评估劳务费是根据质押物的评估值计收,导致了质押物的评估值偏高现象。
6.质押物价格变化频繁的不可预测风险。若银行发放动产质押贷款时,适逢质押物价格比较高,银行预期风险小,而当借款人因诸种原因不能归还贷款,不得不依法处置质押物时,恰逢质押物价格变低,则银行贷款的损失就在所难免了。
二、主要对策与建议
（一）商业银行应严格执行抵质押登记制度，及时到有关登记部门办理抵质押登记手续。在建工程抵押中，应密切关注工程的施工进度，待办理竣工决算手续后，督促抵押人办理相关产权手续和证书，并重新办理已竣工的房地产的抵押登记，以充分保障抵押的合法性、有效性和安全性。
（二）商业银行应谨慎进行抵质押物的价值评估和确认。抵押物估价的实质是确定估价对象的担保能力，为此对抵质押物的估价必须遵循合法、保守、公平和时点估价的原则，并充分重视和监控估价物的实际状况和价值变动情况。在建工程抵押中，应关注项目发展趋势；项目各附属物、设备等的配套情况及完备程度；项目用地性质和取得途径，已交纳和需交纳的土地使用权出让金情况；项目施工形象进度及对新增建筑物的影响程度，以及工程造价组成及结算度，划分抵押物价值中业主实际投入与工程款拖欠及变相“垫资”情况等诸多不确定因素，切实规避抵押物价值不实情况的存在和发生。在收费权质押中，应合理测算项目收益。如公路项目中注意项目周边地区的经济发展情况及增长趋势，当地车辆的保有量和增长趋势，邻近公路的车流量大小及未来对项目公路车流量可能产生的分流作用等，准确评价项目的未来收益。在动产质押中，加强对质押物市值波动的及时监测。
（三）商业银行应结合抵质押担保的特殊性，加强抵质押贷款的审查。在建工程抵押中，一是严格审查抵押物的基本属性，尤其是审查在建工程的法定权属。二是审查抵押物的合法抵押性，是否属于依法禁止抵押的资产类型。三是审查抵押物法定手续，特别要关注在建工程中的分部项目，是否履行了相关的土地、建筑、施工报批和审批手续。四是审查在建工程抵押物的抵押程序，审查抵押手续是否齐全。收费权质押中，用于质押的收费权应以政府职能部门核发的书面文件的形式存在，必须是一种法定权。也应尽量在收费权项目涉及的相关当事人中分配担保责任。可在合同中设立“主管部门合同鉴证”条款；或者提请主管部门出具承诺函或安慰函，以加强对项目建设或贷款归还过程中的问题的协调，保证项目所需资金能及时、足额到位，确保项目如期完工并投入使用。
（四）商业银行应加强贷后管理。在建工程抵押中，银行应定期派人走访企业，调查了解在建工程的变化和发展趋向，关心项目建设过程中的设计变更、施工、工程价款结算、竣工交付使用等情况，特别是要关注建设单位与施工企业之间的工程价款清算进程及原因，杜绝建设单位以拖欠施工进度款的方式转移债务风险，逃避银行债务现象的发生；密切关注建设单位产权变化动向，关注项目的擅自转让、预售、出租、租赁等情况，防止抵押权与用益权的矛盾和纠纷，关注企业隐藏变价或交换新得土地的情况，以保障抵押权的最终实现。收费权质押中，应加强收费款项归集的专户管理，强化对该收费账户的惟一性等限制，严格执行对账户资金使用的条件、监管及相应的银行权利的有关约定。可另行设立质押“保证金专户”以管理收费专户的资金沉淀（包括合同中约定收费账户中资金的最低余额要求），这样可以避免形成我国法律所禁止的“浮动抵押”。动产质押中，应采取移库方式，即出质人将质押物转移至托管人指定的仓库，并加强对质押物库存情况的定期检查，而不能过于依赖中介公司的监管行为。
参考文献：
[1]桑莉.动产浮动抵押制度与银行信贷业务风险防范[J].法制与经济,2008,(3).
[2]刘婷婷.个人住房抵押贷款违约风险的根源[J].经济论坛,2008,(2).
