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房地产进度管理范文1
关键词：进度管理；技术创新；重要性；发展
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
作为房地产工程项目施工可以为项目管理提供非常好的信息资源和科学的管理水平[1]。施工现场进度管理是根据工程项目的进度目标，编制经济合理的进度计划，并据以检查工程现场进度计划的执行情况，若发现实际执行情况与计划进度不一致，应及时分析原因，并采取必要的措施对原工程进度计划进行调整或修正的过程。工程现场进度管理的目的就是为了实现最优工期，多快好省地完成任务。
1房地产工程项目进度管理的内涵
房地产工程项目的施工特点，尤其是较大和复杂的施工项目工期较长，决定了影响进度的因素较多。编制计划和执行控制施工进度计划时必须充分认识和估计这些因素，才能克服其影响，使施工进度尽可能按计划进行。房地产工程现场进度管理是一个动态、循环、复杂的过程，也是一项效益显著的工作。进度计划控制的一个循环过程包括计划、实施、检查、调整四个小过程。计划是指根据施工项目现场的具体情况，合理编制符合工期要求的最优计划；实施是指进度计划的落实与执行；检查是指在进度计划的落实与执行过程中，跟踪检查实际进度，并与计划进度对比分析，确定两者之间的关系；调整是指根据检查对比的结果，分析实际进度与计划进度之间的偏差对工期的影响，采取切合实际的调整措施，使计划进度符合新的实际情况，在新的起点上进行下一轮控制循环，如此循环进行下去，直到完成施工任务。通过进度计划控制，可以有效地保证进度计划的落实与执行，减少各单位和部门之间的相互干扰，确保施工现场工期目标以及质量、成本目标的实现。确定现场进度管理目标时，必须全面细致地分析与房地产工程进度有关的各种有利因素和不利因素，只有这样，才能订出一个科学、合理的进度管理目标[2]。
2传统房地产工程项目进度管理存在的问题
2.1进度管理方法陈旧、信息化管理效率较低
由于传统的房地产工程项目施工方式的影响，使得在信息化应用方面不充分，首先是一些进度管理收集和整理部门普及信息化还不到位，一些中层管理者不愿使用信息化工作，而是让助理或下属部门来执行，特别是信息化管理方面没有设置专门的机构来进行辅导和沟通，导致一些科技人员不愿去学习新的信息软件，或者学习的比较缓慢，这样一些工作的开展就会滞后，如果等他们能够真正掌握信息化软件，很多工作都已经堆积在一起，就失去了时效性和即进性[3]。
2.2繁杂的条条框框使数据信息传输较慢
由于房地产工程项目施工的监督与管理，使得科技工作人员在进度管理过程中限制人的主观能动性，没有发挥出人的积极性和创造性，从管理人员到文件到一个机械的表演并没有提及，同时管理内容和新生活动困难快速响应处理，也只能是被动地等待上级的指示。在正常情况下，来自上级的信息来实现的较低级别的部门，部门不接受对方的指示。
2.3信息化建设注重硬件的更新而忽视软件的升级
在绝大多数项目管理部门目前存在的同质化问题，只专注于办公硬件更新的投资，更重要的是对软件进行升级，一个好的全面的系统能够节约更多的时间让进度管理部门人员进行其他事项的工作，从而提高工作效率。在计算机上安装的进度系统软件，往往只是扮演角色的印刷材料，许多项目管理部门的管理人员往往认为，计算机只是一种辅助科技部门，它是很难的计算机管理发挥了积极作用，产生了信息资源的巨大浪费[4]。
3新形势下进度管理在房地产工程项目管理中的重要性及对策
房地产工程项目施工在项目管理中不仅仅只是资料服务工作或者一种协助作用，而且还承担着非常重要的角色，就是项目管理的一部分。当前项目管理的特点是新技术层出不穷，原有的技术文献已经无法满足当前项目管理的要求，就需要更多的更广的去收集进度资料。
3.1成立专门的部门对进度进行分析和评价
对于收集和存贮的进度需要专业的人员对资料进行分门别类和评价，为项目管理提供最需要和最有价值的进度，能够起到决定性的作用，而不是没有目的性地对进度进行搜索，然后一个一个排除，这样势必会影响查看进度的效率。项目管理需要进度管理提供非常可靠和实用的信息资料，如果在众多进度中去找寻一个或两个项目管理项目所需要的资料，那比大海捞针还难，这就需要这样的部门，对进度进行管理，挑选出最有价值的资料进行归类，将不是重要的进度或者已经众所周知或过时的进度进行剔除，这样就可以节约很多时间，对项目管理的周期也有非常大的好处。
3.2根据进度管理确定相关的科研课题
通过对收集和存贮的进度，选择和制订出房地产工程项目施工方案，收集到的进度主要从以下几个方面着手，即包括哪些专业，这些专业是有新项目思路产生，应该采用什么样的技术路线，等靠。同时针对项目管理项目的着力点，对这些项目进行分析对比，从而推广相关的应用成果，而不是让一些有价值的进度管理一直埋没在虚拟的网络中，要把一些值得推广的技术进行整理。针对应用科学的进度制定出一系列有研究价值的项目管理项目。
3.3进度管理的收集整理工作，建立基于数据库技术的决策支持系统
由于有些进度资料是纸质化，而引起在进行整理时出现信息脱节，由于相关进度管理管理人员的变动，更会引起进度信息管理混乱，在这种情况下，就需要建立基于数据库技术的决策支持系统，来进行数据准确的管理和科学的决策，通过对历史数据的分析，将这些数据的全面性进行有效的管理，这样，就算相关人员变动频繁，也不会引起数据的丢失或脱节，有利于进度管理部门的进度信息有效的管理。
结论
总之，对于进度管理来说，除了为项目管理提供有效和有价值的进度资料外，还可项目管理本身注入新的资源，进度管理人才的培养也需要紧跟着项目管理的前进而不断创新，人才的培养要适应项目管理的发展，两者是相辅相成，辩证统一的。
参考文献：
[1] 李丽. 我国工程项目进度管理研究综述[J]. 科学之友，2011(02).
[2] 张孟然. 国外市政工程项目进度管理对我国的启示[J]. 中国住宅设施，2012(02).
房地产进度管理范文2
[关键词]风险管理 进度风险 层次分析法
我国房地产业从八十年代初开始起步, 经过多年的风风雨雨和磨砺,已经发展成为一个独立的行业并逐渐成为国民经济的支柱产业。但是房地产开发是一个开放的系统,一般投资大、周期长。在房地产项目建设的过程中,一般都会面临较多的不确定性, 存在较多的难以预料的不确定性因素和较大的风险。这些因素影响到工程项目施工阶段的进度、质量、安全和成本目标的实现,因此,在房地产项目进度中实施风险管理就显得尤为重要。
一、 风险进度管理概况
风险一词的英文为risk,源于法文risque,于1830年首次被使用于英国保险业。按照英国国家标准(No,4778:3.1,1991),风险是指“在项目寿命期可能发生的,对人有潜在的伤害,对财产和环境有破坏性后果的事件”。简单的说, 风险实际上就是损失的不确定性, 即有可能导致损失并且这种损失是不确定的。进度风险管理就足在不确定条件下对进度风险的管理。通常在一个项目中,进度风险通常是考虑的重点,在这一阶段可能受到资源、技术、人力等各种各样因素的影响,再加上在最初制定项目进度计划时,预测方法和工作条件都具有一定的局限性,项目在这一阶段的各项活动难免会与预测时出现不可避免的误差,因此,在项目进度管理中会存在大量的风险,必须对项目展开进度风险管理。
二、基于层次分析法的房地产项目进度风险管理模型构建
1.层次分析法概况。层次分析法(Analytic Hierarchy Process)是美国运筹学家、匹兹堡大学萨蒂(T.L.Sauty)于20世纪70年代初提出的一种多指标多方案的综合比较方法。AHP是在对复杂决策问题深入分析的基础上,将评价问题看作是受多种因素影响的大系统,将相互关联、相互制约的因素按照它们之间的隶属关系排成从高到低的递阶层次结构。然后比较单一准则下任意两个元素之间的重要性,再利用数学方法,导出元素的相对权重,通过合成得到方案相对重要性的总排序。整个过程具有实用性、系统性和简洁性等优点,体现了人的分解-判断-综合的思维特征,能够将人的主观判断用数量形式表达出来并进行科学处理,因此特别适合在复杂的社会经济系统的决策问题中使用。
2.建立层次分析的结构模型。在房地产项目进度管理中,一般影响工程进度的因素大致分为施工操作、人、资金、环境四大类。项目在建过程中,最重要的就是施工操作方面的问题:在最初设计的时项目设计本身存在着一定缺陷,而这些缺陷有可能在施工时才容易被发现;材料供应不足、设备不到位或材料质量不符合要求也会影响项目的进度;出现安全事故会影响工程的进度;供水、供电、燃气、排污等配套工程一般办事程序多且复杂,容易影响工程进度;最后就是质量监控的部分,一定要保障整个项目的质量,这样才能保证整个项目的品质。
影响项目进度的人的因素一般分为人员技术不足和人力资源短缺两类,当人员技术落后时会影响项目的进度,而人力资源短缺更是会造成整个项目的停工。
在资金方面,首先要保证资金的及时供应,同时利率调整、物价变化等也会影响项目的资金,最终影响项目进度。
环境分为自然灾害和突发事件,这是不可避免会遇到的,当遇到这些时如何更好地降低它对工程造成的影响成为进度管理的一个重点。
在此根据以上的分析建立出各因素之间的层次关系,结构模型如下(图1)。
3.构造判断矩阵并计算各因素权重。请专家对各影响因素打分,对重要性程度按1-9赋值(重要性标度见表1),从而构造判断矩阵。
4.层次单排序并进行一致性检验。单排序是指判断矩阵各因素对其准则的相对权重。在实际中还需对判断矩阵进行一致性检验,使其大体上满足一致性要求。只有通过检验,才能继续对结果进行分析。具体步骤如下:
(1) 计算一致性指标C.I. C.I.=
(2) 查表(表2)求得平均随机一致性指标R.I.
(3) 计算一致性比例C.R. C.R.=C.I./R.I.
若C.R.≤0.1,则认为判断矩阵的一致性可以接受;否则,需要对判断矩阵中的元素进行适当调整,直到得到满意的一致性为止。
5.层次总排序及一致性检验。层次总排序过程为计算同一层次所有因素对于最高层相对重要性的排序权值,它是由下而上逐层合成的。经计算后12个指标 相对于项目进度风险A的总排序为:
W= C.R.
三、基于AHP的进度风险应对措施及风险监控
从上述模型评价中可以得知,房地产项目进度风险中在施工、人力、资金和环境中最主要因素分别是质量控制、人员技术、资金供应和自然灾害。而从总排序结果可以看出,权重在前6位的因素依次是质量控制、人员技术、材料供应、资金供应、人力资源短缺和施工安全,这6个因素可称为影响整个房地产项目进度的关键因素,任何一个因素出现问题都将会影响项目进度,严重的话将会导致整个项目的停工。
1. 质量控制、材料供应施工安全的风险识别及应对。在影响项目进度风险的6个关键因素中在施工方面就占了三个,分别是质量控制、材料供应和施工安全,由此可见整个项目进度风险管理的重中之重就是施工现场的管理。项目的质量是整个房地产项目的重心,一旦项目出现质量问题时要及时将出现问题的地方重新返工,以保证整个项目的质量。
此外,也要注意材料的供应,材料供应计划制定时要明确相关责任单位和责任人,制定切实可行的计划,对加工订货周期长的设备、材料要早计划、早安排、早动手,一定要做到未雨绸缪,切实保障材料的供给。此外一定要有充分的预防和补救替代措施, 建立应急预案,一旦材料出现供给不足的状况时,要以最快的速度寻找可替代的材料来进行补救,要做到切实保障整个项目的进度。
最后,施工事故是发生率较高的一类事故,在项目施工时总会遇到这样或那样不确定性的安全事故,完全避免安全事故是不太可行的,只能尽量避免安全事故或将其伤害降到最小,这样就需要不断对施工人员进行安全意识的培训,切实提高人员安全意识以保证整个项目的顺利进行。
2.人员技术风险识别及应对。在项目施工中,整个项目都是主要是靠施工人员在进行作业。当施工人员技术低时会影响整个项目的完成质量和一定的安全隐患;当施工的管理人员技术低时容易出现大面积的返工;当监督人员技术低时容易导致工程变更频繁发生;当主管理人员技术低时可能致使工期延长和工程成本上升等。因此,要在人员技术培训方面多下功夫,如果发现相应人员出现技术低下的状况时,要及时对其进行培训,若培训无效果应及时换人,要保障组建一个高效、团结、高技术的团队。
3. 资金供应风险识别及应对。充足的资金是保障房地产项目工程顺利施工的强大后盾和支撑。一般出现概率最大的原因是业主拖欠,这时就要及时的讨要欠款。同时,当项目出现资金供应不足的情况下时,管理人员一定要切记不能因为资金的不足而降低整个项目的质量,如使用不合规定的材料等以减少成本,这样的做法是万万不可取得。
4.自然灾害风险识别及应对。项目的施工进度与环境情况是密切相关的。一般地气候条件对施工的影响是非常重要的,当雨季来临降水量增多或冬季来临出现降雪或气温太低时都是无法开工的。在施工期间应对气候现状进行记录并与气象部门建立联系,获取准确的预报信息,积极组织施工。当雨季来临无法动工时可以加强已完工程的保护,避免及减少水毁影响施工进度。此外,当遇到异常的气候对工程造成了影响而使施工进度滞后于计划进度时,应该有针对性及时地对进度计划进行调整以保证各阶段进度目标的实现。
5.项目进度风险的监控。在项目施工过程中,及时的发现项目存在的问题并采取一定措施应对时非常重要的,与此同时,在应对后的监控也是不可缺少的,虽然制订了相应的风险管理计划,但是风险还将依然存在,管理人员依然不能大意,需要对整个项目进行风险监控,控制的时候一方面是发现风险的实现,从而采取措施化解,另一方面是更新风险列表, 调险优先级或增加新发现的风险。在监控中应重点监控前几位的风险, 以减少工作量。应在项目的每个主要里程碑后进行一次小的检查, 千万不能等到项目结束后再进行,这样就会留下很多隐患。
四、结语
房地产项目进度风险的管理是一项复杂的系统工程,管理过程中面临涉及各层次多方面的风险,如设计缺陷、材料供应、资金供应、施工安全、人员技术、自然灾害等,这些情况都存在很大的不确定性,需要具体情况具体操作。把层次分析法引入房地产项目进度风险管理中,通过建立数学模型来研究影响项目进度的因素及它们之间的制约关系,有效地将定性分析与定量分析结合在一起,对提高决策水平、保障项目的顺利进行和管理有一定的实用价值。此外,根据层次分析法的结果来对整个房地产项目进度风险进行具体的应对和风险监控,可以使得管理人员可以更好更安全的实现项目的目标。
参考文献:
房地产进度管理范文3
关键词：房地产建筑施工；进度管理；策略分析
如何做好房地产建筑施工的进度管理关乎到房地产企业的正常运转及经济效益。都知道，在房地产行业中，企业出于资金的安排及销售的需要，对一个楼盘项目，房地产企业对各个环节要严格按照计划进行，更不会轻易变更开盘的时间以及交房的时间，这就对工程的施工进度就提出了严格的要求，主体的施工必须要在楼盘开盘前完成，工程的竣工验收工作须在业主拿钥匙前完成。
1 施工进度管理的含义
房地产建筑施工进度管理就是在工程项目建设的过程要严格遵照施工进度计划，采用一些有效的方式实时检查工程的实际进度，并且与原计划比较以找出存在的差距，对存在差距的原因及不良影响作出技术准确的分析，监督单位根据这些原因对进度计划作出及时有效的调整，在后期施工中严格遵守调整后的进度计划，以保证顺利达成工程目标。施工过程中这样的工作要反复循环，直到工程竣工，或者可以在不增加投入及保证质量的前提下缩短工期。房地产项目施工中的质量控制、进度控制、成本控制这三个目标控制的关系是相互影响又是统一的。一般而言，进度的加快就意味着投入的增加。项目提前完工可以提早获得预期的经济效益；对质量的严格把控可能会影响工程的进度，但是保障好工程的质量可以杜绝返工，这样不但可以保障工程的进度，还可以控制成本和控制质量。
2 施工进度管理的意义
工程项目能否按时交付直接影响项目经济效益的发挥。进度、质量、成本这三个控制目标是对立统一的，一般情况下，进度的加快会使得成本增加，但进度的加快也会提高项目的经济效益；工程进度的盲目加快会影响对工程质量的把控，对质量的严格把控可能会影响工程的进度；质量的严格把控可以避免返工，进度又可以得到加快。工程进度的管理工作就是要协调好工程施工的三个控制目标，尽可能做到进度快、质量可靠、节省资金投入。
3 施工施工进度管理的有效措施和思路
3.1进度管理的思路
要在项目的可行性研究阶段进行计划进度的制定，该计划是进行进度控制的前提。本文所说的“可行性研究”就是严格意义上的可行性研究，不同于企业中为了立项提出的项目可行性报告，更不同于“指哪打哪”的可行性研究。这个阶段的项目进度计划制定要以项目规划草案、项目的建设规模和政府的相关要求、过去的实践经验等进行，这项工作能够为可行性研究中的资金投入以及销售计划的数据提供支持。
这一阶段的进度计划还处在虚拟的阶段，但其制定工作也不能草率，必须要和实际情况相近，否则，研究也丧失了原本的意义。
3.2进度管理的措施
在房地产项目建设中，技术管理工作要进一步加强，技术是一个项目的重要因素，对技术的管理是否积极有效关系到工程目标能否顺利达成。具体措施如下：
（1）横道图比较法。此方法是在项目工程施工过程中实时监控实际进度，以得出实际进度的信息，经整理分析后采用横道线在原计划处标出，可以进行直观的比较。横道图比较法有一定的局限性，只适用在各项工程的进度都进行的比较均匀的工程施工。
（2）S型曲线法。此法的优点是能直观反映实际进度和计划进度的差距，对后期的工程进度可以有效预防。在S形曲线法中，以横坐标来表示时间，工作量完成状况则用纵坐标来表示。用实物的工程量来表达工程量，如所耗工时、资金的投入或者所占的比例，按照项目的原始计划进度绘制出进计划进度的S形曲线。随着工程的进行实时检查计划的实际完成情况，绘出实际进度的S形曲线。通过对两条S形曲线的对比可以看出进度控制的信息，以便分析实际进度和计划进度又差距的原因，从而制定相应的调整措施。①项目工程实际进度分析：工程实际进度的点位于计划进度S形曲线的左侧，那么实际的进度超前于计划进度；反之，则表示实际进度要落后于计划进度。②进度偏差的分析：进度的偏差值可以直接通过S形的比较图读出。ta表示在ta时刻比计划进度提前的时间；va表示此时超额完成的工作量；tb表示在此时刻实际进度的拖延时间；yb表示yb时刻拖欠的工作量。⑧预测总工期。参照实际进度S形曲线的有关信息，使用时间序列预测法，可以预测未来不同的进度时间所应完成的工作量，进而可以绘制实际预测进度的S形曲线。把工程施工的预测工期和原计划工期做对比，可以分析出工期提前或者延迟的可能时间。④对工程进度要不定期检查，利用S形曲线比较法对工程施工进度进行实时跟踪和控制。
另外，一、对于施工图纸要做好评审和会审工作，及时发现图纸中的问题并积极和施工单位进行协商解决，避免因图纸问题而影响工程的质量；在技术管理中要做好对文件资料的管理工作，技术文件应内容规范完整、数据科清晰准确，签证要及时，管理、存档、保管等措施要科学合理。二、要做到及时交底工作。施工队的实际操作是以工程技术的交底为依据的，工程的技术交底要具有一定的操作性，对工程的施工要有一定的指导作用。三、做好施工预检。在施工前对工程项目或者分项工程要进行自检，这就是预检，预检工作可以保证工程的质量，可以有效预防因施工差错而引起质量事故。
房地产进度管理范文4
在房地产建筑施工过程中，需要重视多个管理要点，包括安全管理、进度管理、质量管理、成本管理、工程协调管理等，通过这些强调和重视这些管理要点，可以实现对房地产建筑施工的科学、全面管理，取得最佳的管理效果。以下笔者将针对这几方面的施工管理要点展开详细论述，作出具体介绍。
1．1安全管理
安全管理，主要指的是:保障房地产建筑施工工作顺利进行的重要工作，也是房地产施工过程中以人为本的施工原则的直接性体现。安全管理应当贯穿房地产建筑施工的全过程，以此保障人员与财产的安全，在具体工作过程，需要重视以下几个关键点:第一，要构建一套完善的安全管理、监督制度，依据制度对施工过程中的各种施工行为的安全性进行科学监督，以推动施工安全性、可靠性的不断提升，为整个房地产施工质量的提升，奠定良好基础;第二，安全管理应当落实到建筑施工的全过程中，而不是采取抽查式的管理方式，应当通过科学的监督举措，对建筑施工的各个流程进行实时监督和管理;第三，安全管理应当由专门的管理人员进行，要求管理人员具备足够的安全施工管理经验和管理能力，并在实际管理过程中能够做到认真、负责，以切实保障施工的质量。
1．2进度管理
在保障建筑施工质量的前提下，施工进度也是建筑施工中应当重视并合理控制的内容，施工进度管理的目的，即是为了保障建筑施工在规定的期限内完成，避免工期拖延造成施工效益的下降，以达到降低施工成本的目的。在开展施工进度管理工作的过程中，同样需要构建一套完善的管理制度，并且要充分考虑影响建筑施工进度的多种因素，如地区气候因素、施工单位施工能力因素、工程实际要求等，以此确保房屋建筑施工工作的顺利进行。而为了实现良好的进度管理效果，应当定时召开工程进度例会，在例会上集中解决施工中遇到的影响工程进度的情况，并及时发展其中存在的问题，通过合理、科学完善方案的制定，保证建筑工程按照既定的施工进度科学推进。
1．3质量管理
保障建筑工程施工质量，是建筑施工的第一要务。俗话说，百年大计，质量第一。在房地产建筑施工管理中，对于施工质量的管理可以说是最重要的。建筑施工质量管理应当从施工准备阶段就开始进行，并一直贯穿于施工的全过程当中，直到工程竣工结束。在质量管理过程中，应当确保施工材料质量合格、施工人员能力达标、施工方式科学可行、工种流程搭配合理、质量监督严格到位，从而通过良好的质量管理工作，实现对建筑施工质量的全面、良好的控制与管理。
1．4成本管理
成本管理是提升建筑施工效益的重要途径，也是现代建筑施工过程中必不可少的管理内容。企业在开展成本管理工作的过程中，应当充分考虑到影响建筑施工成本的各种因素，制定全面的成本管理策略，从材料采购、费用报表、工程设计、费用预算等方面，实现对工程施工成本的科学、全面、有效的控制与管理，从而推动建筑工程施工效益的不断提升，进而推动施工质量的不断提高。
1．5工程协调管理
在建筑施工过程中，很多地方需要进行协调管理，如果协调出现问题，会造成施工进度的拖延和施工效率的下降。工程协调管理的主要实现方式是监理例会、工地例会和项目部例会等，通过这些会议的定期召开，可以实现对工程施工过程中多种施工要素的协调管理，并提出制定出科学的整改意见，以此提升建筑工程施工工作的效果，为确保房地产的施工质量，奠定坚实的基础。
2房地产建筑施工控制要点
在房地产建筑施工中，需要对多种因素和多个流程进行良好的控制，进而保证施工的质量和施工的效益。在此，从施工前、施工中和施工后三个角度对房地产建筑施工的控制要点进行分析，以真正做好房地产建筑施工要点控制与管理工作，从而确保建筑施工工程能够高效率、高质量完成。在施工前，控制要点主要包括:第一，要保证施工场地的平整，保证施工场地的地貌、地形、地质符合施工条件;第二，要做好建筑的设计工作，设计内容尽量全面，设计应当充分考虑建筑施工的具体资质;第三，建筑施工规划应当进行科学的审核，并获得国家规划部门的审批;第四，因为建筑施工图纸的好坏，会对整个房屋建筑施工工程的质量造成直接性影响，因而建筑施工的设计图纸及其相关设计资料要经过严格、系统的会审，经审核合格后，方可投入使用。在施工中，控制要点主要包括:第一，要做好基础测量工作，测量应当保证足够的精确度;第二，要控制好施工材料的质量，保证投入施工中的材料都是质量合格的;第三，要重视建筑主体施工，重视施工细节内容，如楼板浇筑模的绑定必须牢固;第四，建筑施工中应当充分考虑水暖、管道、电路等方面的施工要求，避免出现施工失误现象的概率，以减少施工过程带来的经济损失与人员伤亡。在施工后，还要做好要点控制管理工作，具体包括:第一，工程验收应当分部分项进行，保证验收工作的全面性和审核工作的科学性，以推动验收质量的提升;第二，工程验收工作应当由多个部门配合完全，可先后由建设投资单位、施工单位、监理单位、物业公司参与七折，并经这些部门或机构全面验收合格后，才算真正完成了验收工作;第三，竣工验收完成后，要与业主签订《商品房买卖合同》，并向业主提供商品房质量保证书，以维护业主的合法权益。
3结束语
房地产进度管理范文5
关键词：房地产；开发领域；项目管理
0前言
项目管理是房地产领域重要的管理项目和内容，其管理质量的好坏直接关系到房地产企业的未来发展状况以及我国房地产业的整体发展水平。因此，在日常工作过程中，相关工作者应该加强对房地产业项目管理的思考和研究。
1房地产项目管理概述
在房地产开发的过程中，项目管理是最重要的管理内容之一，其对于房地产的发展具有重要的影响。在实际的操作过程中，房地产的项目管理主要体现在质量管理、进度管理以及成本管理等三方面。如果能够做好这三个方面的管理，就能够确保房地产项目管理达到先进的水平。质量管理是房地产项目管理最重要的内容，也是房地产项目管理最重要的环节，在实际的操作过程中，只有确保质量管理，才能够使得进度管理和成本管理变得有意义。所谓进度管理，就是管理房地产项目的时间，提高房地产建设的效率，从而使得房地产企业在竞争激烈的房地产市场中能够占有一席之地。所谓成本管理，就是能够控制房地产建设的资金投入，不断优化配置资源，使得用科学合理的资金量能够建设出最佳的房屋建筑。在实际的操作过程中，成本控制主要体现在控制成本造价方面，房地产的最终利润也主要是通过控制成本来获得的。此外，在实际的操作过程中，不断地减少工程造价而确保获得优质的房地产质量也是提高资金成本使用效率的最重要的途径之一。
2房地产项目管理的意义
2.1项目成本管理
项目成本控制主要就是控制房地产项目的工程造价，通过对工程造价的控制，不仅能够提高房地产企业的资金运用效率，而且能够不断提高企业的经济效益，使得相关房地产企业能够获得较好的市场地位。在实际的操作过程中，工程造价管理主要体现在材料的合理购进、实现良好的承包商索赔方式以及科学、合理的工程洽谈上面。
2.2项目进度管理
房屋建筑的进度管理对于房地产的整体经济效益具有重要的影响。如果房地产项目的进度较慢 ，就会延长房屋的建造时间，从而增加了房屋的建造价格。一般来讲，这些资金费用都会落实在房屋建筑的销售价格上，由于房屋造价较高，就会影响房屋的销售，从而影响到整个房地产的经济效益。
2.3项目工程质量管理
在房地产企业的发展过程中，工程项目的质量管理具有重要的意义。工程质量不仅影响到工程的销售情况，而且在很大程度上影响了开发商的生存根本。因此，在实际的操作过程中，一旦质量不过关，就会影响到正常的建设工期，增加投资，使得房地产的经济效益受到较大的负面影响。
3房地产项目管理的方式
3.1选择优秀的勘察设计单位
在房地产开发前期，需要对地质进行勘察，然后进行科学合理的设计，因此，早期的勘察设计单位的工作能力非常重要。只有选择优秀的勘查设计单位，才能够对房屋建设的整体布局进行科学的配置和结构划分，将多余的建设部分去除掉，从而能够在确保工程质量的基础上，提高工作的经济效益。
3.2选择优秀的施工主体
在房地产工程设计之后，需要选择最佳的施工主体，这对于实现项目工程的质量效益和进度效益都具有重要的意义。在实际的施工主体选择过程中，需要相关工作人员能够制定合理的选择体系标准，主要表现在以下几个方面：施工主体的技术设备是否先进、施工主体的企业资质是否达标、近三年企业的施工业绩如何、施工项目经理的个人素质是否高超等。对于一个施工主体来说，设备和技术分别是企业的硬件和软件，只有这两方面都能够具有优秀的资质，才能够对项目工程施工具有促进作用。此外，优秀的项目经理能够在很大程度上提高项目的管理水平，对于整个工程的开展具有重要的促进作用。只有从众多方面进行科学的分析和考察，才能够最终选择出最优异的施工队伍。
3.3建立健全项目管理体系
在房地产项目的管理过程中，建立健全一个优秀的管理体系，对于提高建设工程的整体水平具有重要的意义。常见的管理体系包括工程材料管理、施工队伍管理以及工程项目资料档案管理等。在工程材料的管理过程中，应该能够对同类主体材料进行调查和分析，在此基础上选择符合设计使用标准而价格最合理的材料，通过对材料价格的合理控制来实现项目的成本管理。施工队伍是工程项目的主要成员，对于施工队伍的管理效益，能够促进工程项目的进一步开展。常见的管理措施包括：设定奖惩制度、加强对施工队伍的组织领导等。对于工程施工的具体情况进行及时的记录，有益于及时发现施工中存在的问题，并能够在第一时间进行改进，从而确保工程后续相关工作能够得到很好的开展。
4房地产项目管理的具体内容
4.1加强项目合同的管理
在房地产项目的管理过程中，合同管理涉及到工程管理的全过程和各个方面，对于工程建设具有重要的作用。所谓合同管理，就是指工程项目开发主体与相关单位就工程项目的正常开展签订的一系列具有法律效益的经济合同，其内容主要包括材料合同、施工合同等。在实际的房地产开发过程中，企业的质量、成本以及进度的管理对于企业的经济效益的实现都具有决定性的作用。而这些管理内容的实现都是通过履行具体的合同来达到的。因此，不断加强项目工程的合同管理，是确保工程管理质量的最重要的内容之一。
4.2加强工程项目的质量管理
房地产施工质量是房地产项目工程的生命，因此，只有加强项目工程的质量管理，才能够最终确保项目能够顺利地开展和竣工。在实际的管理过程中，要能够确保施工相关技术工艺能够与工程合同以及施工设计相同，如果不同，则应该进行及时的纠正。房地产项目部要能够采取全过程的工程质量管理，对工程项目的设计、施工以及竣工等各个环节进行科学合理的管理。在实际的操作过程中，应该不断地宣传质量意识，特别是提高领导的质量管理意识。在施工过程中，要能够定期召开工程部经理会议，对施工过程中出现的质量问题进行汇总和集体研讨，找出最佳的应对措施，以此来不断提高项目工程质量。在实际的质量管理过程中，要注重管理人员资质的检查，要能够确保施工具体操作规范和标准与合同及设计的标准相同，对于各分项工程要加强专项管理，对于工程中使用的材料要经过相应的检查和相关试验才能够正式投入到施工使用，对于机械设备的选择也需要经过认真的试验，只有这样，经过全面的审查和管理，才能够切实提高房地产工程的施工质量。
4.3注重房地产项目的成本控制
在房地产开发过程中，成本控制管理是管理到相关企业经济效益的最重要的方面，因此，必须要注重项目成本控制。主要的成本控制分为项目调查和方案制定、项目施工阶段成本控制以及项目开发管理中的成本控制等。在实际的操作过程中，在项目规划阶段要能够对项目的具体实施情况进行科学合理的评估，使得整个项目工程能够用最低的价格获得最大的经济效益；在项目施工阶段要能够通过项目工程招投标，获得最优质的施工队伍，实现成本控制的最大化；在工程项目的开发管理过程中，要能够实现签证管理制度，以提高房地产开发商的综合竞争水平，为成本控制提供坚实的保障。
4.4加强房地产协调组织管理工作
在房地产项目工程的协调组织管理过程中，需要做好项目部的外部协调与内部管理工作。其中，外部协调主要包括：与设计单位之间的协调，与施工单位之间的协调，与工程监理单位之间的协调，与政府及质量监督单位之间的协调，与其它相关单位之间的协调等。只有做好外部关系的协调工作，才能够在很大程度上给房地产项目的建设营造最佳的施工环境。内部协调主要包括：加强人际关系的协调，根据具体的人员情况进行科学合理的安排，在矛盾处理上要能够做得恰到好处，能够制定合理的成绩评估机制。此外，要能够根据具体的小组成员配置情况，设定科学合理的工作目标、具体的职责与权限等，加强信息沟通机制的建立，及时解决施工过程中存在的矛盾，为项目工程的施工创造良好的内部环境。
结束语
在城市化进程不断加快的今天，我国的房地产业发展非常迅速，但是在管理过程中也存在一定的问题。房地产项目管理是一个综合性要求很高的工作，不仅要对项目管理的重要性有所认识，而且要采取全面的管理步骤和措施，只有这样才能够确保房地产项目管理水平，使得我国房地产业能够更好更快的发展，从而为我国的整体建设做出更大的贡献。
参考文献
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[2]邢瑞宇.浅谈如何加强施工企业工程项目的成本控制[J].会计之友.2011（27）
[3]房地产经济学[J]，张永岳等，上海财经大学出版社，2008年.
房地产进度管理范文6
从前期准备、设计、施工三方面，简单介绍了房地产工程管理体系，结合工程案例，阐述了通过专业咨询解决房地产工程管理体系中常见专业问题的措施，指出专业咨询在房地产工程管理中的应用有利于提高经济效益，实现节能减排的目标。
关键词:
房地产，工程管理，专业咨询公司，经济效益
1概述
当今我国房地产业飞速发展为改善人们居住条件做出了巨大贡献，但同时因为我国在房地产方面起步较晚，房地产工程管理理念大多引用来自世界各国的管理理念，不免存在概念混乱，管理体系不完善，专业人员缺乏等诸多问题，这些问题导致了诸多房地产项目出现因项目管理导致的亏损、烂尾和质量问题，如何准确判断问题的所在，并迅速的解决问题，就需要大量的专业人才对专业问题进行判断和解答。但现实当中因为房地产项目开发周期较长而且管理体系庞杂，专业分布较为广泛。从前期工作到设计施工再到最终交房，一个项目的开发周期最短也要两三年以上，而且中间穿插交织着繁多的具体环节。在此过程中往往是一个管理人员分管多个环节，而这样一个管理人员无法在各个专业都做到精通，不能对专业问题作出快速准确的判断。一般遇到此类情况，地产企业往往盲目信任勘察设计单位，由勘察设计单位出具解决办法，但是目前勘察设计行业分工细致，各专业之间的衔接较为松散，较难有覆盖各个专业的高级人才，提出的解决意见往往也是顾此失彼［4］。由于以上矛盾的存在，一些拥有高级专家资源的勘察设计企业，通过对传统专业团队的不断补充，形成了拥有较多跨专业高级专家资源的专业技术咨询公司，通过以专家组的形式，对房地产公司开发过程中遇到的各类问题进行指导，甚至亲身参与到项目管理当中去，以弥补房地产公司在专业问题管理方面的人员缺陷，在房地产项目的开发过程中取得事半功倍的效果［5］。
2房地产工程管理体系简介
房地产工程管理体系包括以下内容［2，3］:1)前期管理。房地产项目前期管理包括:项目建议书，可行性研究报告，项目开发的产品策划等。前期管理的质量是整个房地产项目成功的关键。前期管理就是从土地中标到实体工程建设开始为止，这一阶段是整个阶段管理的关键核心。在这一阶段的主要工作是建筑规划设计、建筑方案设计的招投标管理，施工招投标管理以及工程现场的实际情况踏勘等，任何一项专业问题出现漏洞或错误都会对整个工程后续的管理造成工作上的失误和经济上的损失，这一阶段的管理决定了整个项目的成败。2)设计管理。房地产工程的设计管理工作包括:选择符合项目条件的勘察设计单位;与设计人员保持良好的沟通;严格控制设计质量，按照国家规范、招标要求和合同规定执行。设计管理在选择勘察设计单位时不可以单纯的按照低价中标进行控制，在控制勘察设计费用的同时应该选择经验丰富、实力雄厚的勘察设计单位;在日常设计过程中管理人员与设计人员保持顺畅的沟通，把握设计进度，随时解决设计中出现的问题，把对于项目的设计要求和目标准确的传达给主要设计人员;严格按照设计管理程序和相关规定进行图纸管理，一旦审图通过，不可擅自变更，不可随意提出修改要求。3)施工管理。房地产工程的施工管理工作包括:施工合同管理、工程质量管理和工程进度管理。高效的合同管理是合理节约开支，提高房地产项目投资回报率的重要环节;而工程质量管理是工程成败的根本，只有在保证工程质量的前提下，项目才能生存，好的工程质量是树立房地产企业形象的重中之重，房地产项目的工程管理人员，要能够把握全局，协调促进设计、施工等单位完成好工程质量管理工作;工程进度管理关系到房地产企业和施工企业的资金成本情况，还切实关系到交房周期，在进度管理过程中，要监督配合施工企业编制出契合实际的施工组织方案和进度计划，并确保工程严格按照进度计划进行。结合合同管理、质量管理和进度管理建立有效的管理机制，完善管理体系的系统分类，将材料管理、人员管理、资料管理等具体环节穿插到整个管理体系当中，有机结合工程管理体系框架，实现不同维度的管理路线，使工程建设顺利进行。
3房地产工程管理体系中的常见专业问题
3．1房地产项目前期管理中主要的专业问题
房地产项目前期管理中主要的专业问题是缺乏专业的调研团队，缺少前期调研论证，不具有可行性研究分析能力。不能对项目进行技术、经济方面的考量和论证，这就造成了项目管理在前期无法进行预测和控制，导致后期出现诸如建筑方案不合理、户型单一、结构设计不够优化，成本较高，公摊和空置过大等一系列严重问题，影响着土地资源和资金流通的优化配置［1］。
3．2房地产项目设计管理中主要的专业问题
房地产项目设计管理中主要的专业问题包括:1)勘察单位选取不是以技术实力和方案的合理性为主要评判标准，仅仅依靠价格确定勘察单位，忽略勘察方案对地基基础的指导意义，最终因小失大，导致地基基础成本增加、工期增长等诸多问题。2)施工图不能按照勘察成果进行设计，因为结构设计人员对岩土专业了解较少，现在行业细分的结果导致各专业人员隔行如隔山，结构设计不能理解勘察参数如何正确使用，从而造成设计上的浪费或者不安全。3)设计人员因技术实力问题，较难对规范、设计原理及其他项目经验有较全面的了解，当经验不足时，往往采用较为保守的设计方案，造成成本和工期的大大增加，也是对社会资源的极大浪费［2］。
3．3房地产项目施工管理中主要的专业问题
房地产项目施工管理中主要专业问题包括:1)施工单位对施工图理解不到位，机械的按照图纸施工，不能根据实际情况作出及时汇报及调整，导致返工，造成成本上的增加和工期的拖延［2］。2)施工单位有意识无意识的变更施工图上内容，导致设计意图不能表达，造成承载力不足或正常使用的不便，影响项目竣工验收和后期使用。3)施工单位低价中标，为了实现盈利，施工产生较多非必要变更，甚至偷工减料，施工质量难以控制，导致工程质量不合格，酿成重大隐患。
4通过专业咨询解决专业问题的案例
RK房地产公司在国内某项目上全程引入了专业咨询公司参与项目管理的过程，取得了非常优异的成果。首先是在项目前期引入世界知名工程前期管理咨询公司ARUP，在项目前期调研和方案确定方面提供了具有国际水准的大规模住区开发咨询和产品规划咨询服务(整体规划、户型设计、配套咨询服务)，让RK公司在前期管理中的区域整体规划、产品定位、户型设计和配套设施方面有了较为长远的开发眼光，结合国内咨询公司YJ的实地调查分析成果，共同完成了对项目的开发推广进度计划和整体区域定位工作。在项目设计管理阶段分别引入国内由专业领军人物，国家级勘察设计大师领衔的顶级土木工程设计专业咨询团队，从地块的方案设计阶段介入，由专业咨询公司提供勘察方案，在招标过程中咨询公司协助RK公司审核勘察和设计招标文件、筛选中标单位。随后辅导勘察单位提供了准确的岩土工程参数，并提供合理的地基基础方案为结构设计工程师提供了强力的技术支持。在设计过程中，咨询公司采用较为先进的钢筋混凝土计算理念和丰富的应用经验指导结构设计工程师进行设计［6］。在施工管理阶段勘察施工全过程由咨询公司指导监理单位，现场获得第一手资料，地基基础施工过程和结构施工过程中咨询公司通过现场巡视和专门指导的方式指导施工管理。通过以上咨询服务，取得了较好的成本控制成果和进度控制成果，该项目约20万m2建筑面积规模与同区域其他房地产公司每平方米造价节约150元，整个项目地基基础方面节约2000余万元，上部结构方面节约1000余万元，工期共节约3个月。该项目销售获得所在省的冠军，RK公司借此项目一举成名，打开了该省的市场［6］。
5结语
1)我国房地产业起步较晚，国内房地产企业的工程管理水平参差不齐，在各个环节缺少专业人才。2)国内外专业公司不断整合技术力量，逐渐形成了以行业领军人物带领的专业咨询团队，依托专业咨询公司开展房地产工程管理专业咨询业务。3)在房地产工程管理过程中引入专业咨询公司，提供专业的技术指导和咨询意见，获得了较好的经济效益和社会效益。4)专业咨询在房地产工程管理中的推广有利于节能减排，契合建设节约型社会的需要。
作者：毕志宇 张力 单位：英国诺丁汉大学 上海长凯岩土工程有限公司
参考文献:
［1］陈加庆．房地产开发项目工程管理问题及对策研究［J］．科技信息，2012(3):474-475．
［2］李辉．房地产企业工程管理模式研究［D］．长春:吉林大学，2015．
［3］伍兴中．基于房地产开发工程项目管理的分析与探讨［J］．广东建材，2009(5):248-250．
［4］尹贻林，张勇毅．中国工程咨询业的发展与演进［J］．土木工程学报，2005，38(10):129-133．
