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房地产资产管理范文1
现将《财政部清产核资办公室〈关于印发清产核资中土地估计实施细则〉的通知》转发给你们，并结合我市情况作如下补充，请一并执行。
一、1993年已进行清产核资的企业、单位和1995年进行清产核资的企业、单位，在进行土地估价工作时，仍按京清办〔1994〕23号文规定的地产类别划分和地产核资类别标准执行。
二、1994年已进行清产核资的企业、单位，在填报衔接表（财清企衔表01？2）时应依据1994年市清产核资办公室批复的土地估价金额，并剔除财政部、国家土地管理局、国家国有资产管理局印发的《清产核资中土地估价实施细则》第四条规定的暂不估价的土地价值后填列。
三、各企业、单位无论是进行估价的土地或是暂不估价的土地，都应认真清查所占用土地的数量，并如实填报有关报表。
附件：财政部 国家土地管理局国家国有资产管理局关于印发《清产核资中土地估价实施细则》的通知财清〔1994〕14号各省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府清产核资办公室、财政厅（局）、土地管理局、国有资产管理局，国务院各部、委、直属机构清产核资办公室和计划单列企业集团：
现将《清产核资中土地估价实施细则》印发给你们，请结合本地区和本部门的实际情况，在清产核资工作中执行，并请将执行中出现的问题及建议及时上报。
附：清产核资中土地估价实施细则
第一条 为了加强国有土地资源的管理，全面评价企业实力，促进理顺产权关系，根据财政部、建设部、国家土地管理局、国家国有资产管理局联合的《关于印发“清产核资中土地清查估价工作方案”的通知》（财清〔1994〕13号文）和国家其它有关规定，制定本实施细则。
第二条 清产核资中的土地估价是指各企业和实行企业管理的事业单位（简称“企业、单位”，下同）对所使用的国有土地进行全面清查后，在弄清权属、界线和面积等基本情况的基础上，依据国家统一规定的土地估价技术标准，由企业、单位自行或委托具有土地估价资格的机构评估所使用土地的基准价格。
第三条 清产核资中土地估价范围主要是各地区、各部门参加清产核资的企业、单位使用的土地，包括清产核资企业、单位以土地使用权作价入股举办国内联营、股份制企业使用的国有土地。
第四条 企业、单位使用下列土地暂不估价：
（一）已用经过评估的国有土地使用权投资或入股举办中外合资、合作经营企业使用的土地；
（二）以出让方式取得国有土地使用权，其出让金不低于所在地土地基准地价的土地；
（三）已进行或拟准备进行职工住房制度改革的房屋占用的土地；
（四）国有企业中的农、林、牧、渔业用地；
（五）已列入国家搬迁计划的“三线”企业、单位使用的土地；
（六）不在城镇内的各类军工等企业使用的土地；
（七）土地使用权尚未明确的土地；
（八）铁路、民航、机场、港口、公路等交通基础设施占用土地，以及靶场、试验场、危险品储存地作业区、采矿、采油用地和高压线路、通讯线路、输油管线等占用的土地。
（九）其它由中央企业主管部门和省级人民政府确定的暂不列在估价范围的企业占用的土地。
第五条 清产核资中土地估价工作由各级政府清产核资机构与各级土地管理部门（县以上，下同）共同组织，分工负责。
在全面展开土地估价工作前，各地区、各部门清产核资机构应主动商各级土地管理部门，在1994年选择部分不同类型的清产核资企业进行试点，以便取得经验，有序全面推开。1994年进行企业改制的必须对所使用的土地进行估价工作，其余的清产核资企业、单位土地估价工作于1995年全面展开；以前年度已进行清产核资的企业、单位应在1995年对土地估价工作进行补课。
第六条 清产核资中土地估价工作，原则上由参加清产核资企业、单位自行依据各级土地管理部门制订并经同级人民政府确认的城镇土地基准地价和宗地标定地价修正系数进行。没有制订土地基准地价和宗地标定地价修正系数的城镇所在地清产核资企业、单位，可以采用宗地地价直接评估法进行。
第七条 城市基准地价的评估和宗地标定地价修正系数的制订工作，由各级土地管理部门根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城镇土地估价规程》（试行）等有关规定组织进行，并负责有关确认工作。
（一）已完成基准地价评估和宗地标定地价修正系数制订的城镇，原则上可由企业自行以基准地价为基础，并以宗地标定地价修正系数方法评估。
提供基准地价和宗地标定地价修正系数的机构或单位只能向企业、单位核收印制基准地价及宗地标定地价修正系数资料的成本费用。收取标准应由当地物价管理机构核批。
（二）尚没有完成基准地价评估和宗地标定地价修正系数制订的城镇，由各级土地管理部门抓紧组织进行测算，予以确认，以保证1995年本城镇所在地清产核资企业进行国有土地的估价工作。
（三）由于客观原因在全面清产核资期间仍不能完成土地基准地价评估和宗地标定地价修正系数制订的城镇所在地企业、单位的土地估价，可以根据自身条件自行或委托具有土地估价资格的机构采用宗地地价直接评估法进行。
企业、单位采用宗地地价直接评估法因技术力量不足或资料收集困难，委托具有土地评估资格的中介机构进行评估，其中介机构对清产核资中的土地评估按一般宗地评估费标准的30％计收评估费。
第八条 本实施细则所称“基准地价”是指土地管理部门组织评估并经同级人民政府确认的城镇所在地各级土地或均质地域及其商业、工业、住宅等土地利用类型的土地使用权单位面积平均价格。
第九条 本实施细则所称“宗地标定地价修正系数”是指由土地管理部门组织测算并经同级人民政府确认的对城镇宗地土地使用权进行估价时的因素条件修正系数。
第十条 本实施细则所称“宗地地价直接评估法”是指市场比较法、收益还原法和成本逼近法等。直接评估法评估地价的标准、程序等应按国家土地管理局颁布的《城镇土地估价规程》（试行）的要求进行。
（一）市场比较法适用于土地使用权出让、转让、出租、抵押等土地交易案例比较多，土地市场活跃的地方。
（二）收益还原法适用于有租金收入或经营收入，并通过确定总费用计算出纯收益的土地。
（三）成本逼近法适用于缺乏市场交易案例，无法计算收益的开发区以及独立工矿区的土地。
第十一条 为便于清产核资中土地估价工作的实施，根据城镇特点、土地利用类型经济效益的差异和土地使用权取得方式，在清产核资土地估价中统一将土地利用类型划分为商业、工业（含仓储）、住宅用地三大类。评估的地价统一为土地基准价格，不作为企业、单位产权变动时土地的实际价格。各级土地管理部门应统一清产核资中城镇土地估价的各项参数。
第十二条 企业、单位的土地估价工作应首先制订具体方案，内容包括：
（一）企业、单位根据当地土地估价标准和工作要求，确定估价方法；
（二）企业、单位根据自身人员和技术条件，结合当地土地估价的技术要求等，提出自行或委托进行估价的方案；
（三）企业、单位进行土地估价的具体时间安排；
（四）企业、单位土地估价工作的组织机构和人员安排。
第十三条 土地估价工作程序：
（一）各级政府清产核资机构与各级土地管理部门共同对企业、单位土地估价专业人员组织进行政策、方法、技术培训。
（二）企业、单位成立土地估价工作小组。
（三）土地估价单位收集下列与土地估价有关的资料。
1.征地或受让土地原始资料。
2.土地清查结果，包括地籍图、土地登记证明文件、土地清查报表等。
3.本企业、单位的土地条件资料。
4.本地区基准地价及宗地标定地价修正系数等土地估价成果。
5.本地区市场地价资料。
6.影响本企业、单位地价的其它因素资料。
7.其它资料，包括当地土地估价的各种有关参数。
（四）企业、单位对使用的土地依据有关资料、标准进行预先测算，摸清基本情况，验证技术方法，做到心中有数。
（五）依据收集的土地估价资料和当地的具体规定，按确定的估价方法和估价方案具体组织进行。
（六）企业、单位进行土地价格评估后，要写出土地估价报告。报告的主要内容包括：工作组织、资料来源、估价程序与方法、估价结果等。
（七）企业、单位依据其使用的土地面积、利用类型和估价结果填报“土地估价结果申报表”，格式见附表。
（八）上报土地估价报告和土地估价结果申报表，作为有关部门认定审批土地估价结果的依据。
第十四条 企业、单位将土地估价报告和土地估价申报表，经企业、单位主管部门审核签署意见，报所在地土地管理部门确认。
第十五条 土地管理部门收到企业、单位的土地估价报告和土地估价申报表后，对企业、单位土地估价结果组织确认。确认的主要内容有：
（一）土地使用权取得是否合法；
（二）土地估价方法应用是否符合规定；
（三）土地估价资料的可靠性和准确性；
（四）土地估价结果的准确性和地价水平的空间变化规律的合理性；
（五）需要确认的其它内容；
各级土地管理部门确认过程中，不收取费用。
第十六条 经土地管理部门确认的企业、单位的土地资产评估结果，由同级清产核资机构会同有关部门进行批复。
第十七条 企业、单位依据同级清产核资机构下达的批复文件，相应调整帐务。帐务处理方法按财政部的另行规定办理。
第十八条 各级清产核资机构汇总上报各企业、单位土地估价结果，报上一级清产核资机构，并抄同级土地管理部门备案。
第十九条 中央企业的土地，估价结果先经中央企业财政驻厂员处审核，再报当地土地管理部门确认，由中央企业主管部门复审（有异议的，要商国家土地管理局同意）汇总后报财政部清产核资办公室会同有关部门进行帐务审批。
第二十条 各省、自治区、直辖市及计划单列市和中央企业主管部门应根据《清产核资中土地清查估价工作方案》和本实施细则，结合国家其它有关规定和当地（本部门）情况，制订当地（本部门）的土地估价具体实施办法。
第二十一条 本实施细则由财政部清产核资办公室和国家土地管理局共同解释。
房地产资产管理范文2
【关键词】房地产集团；资金管理；体系
一、建立健全资金管理制度
根据生产经营需求谋划筹资方式、筹资渠道。加强与银行的协作，通过贷款、融资或发行债券增加可利用资金，对已取得的贷款按时还贷，形成“有借有还，再借不难”的良性循环，树立良好信用形象。有了资金，还要把资金管好用活。一是现金和银行存款管理，主要是确定最佳库存现金和银行存款余额，避免现金和银行存款闲置；合理调度资金，做好流动资金“勤还速贷”工作，利用货币时间空间差，节约贷款利息。二是应收账款管理，主要是确定应收账款管理办法，及时催收，合理计提坏账准备。三是存货管理，积极开展空置房的处理。实行无库存管理，减少资金占用。四是固定资产管理，主要是确定固定资产需要量，选择最佳折旧方法，及时处理闲置固定资产。
二、设置资金管理中心
以财务部资金管理中心作为房地产集团资金管理的内部承担机构，为房地产集团及成员企业提供金融管理服务。集团公司架设独立管理机房，统一授权后，成员企业资金管理人员通过USBKEY登陆。财务部资金管理中心接管成员企业银行账户，根据业务量大小，统筹调剂资金。财务部资金管理中心可以使房地产集团对作业层资金进行实时监督与评价。对于如日常零星支出、固定资产和基建投资、材料短缺等情况，财务部资金管理中心可进行财务收支预算管理，按计划用款，按进度拨款。还可以解决企业资金需通过商业银行的做法，既方便企业之间往来款项结算，也节约了大量票据、手续费用。
三、资金集中结算体系
房地产公司按各下属公司施工产值比例收取投标保证金，将分散资金集中管理。资金管理实质是对各环节现金流的监督与控制，按各下属单位年度、月度计划，统筹调配。以集团总公司机关本部为例，每年初以部门及部门正副职、工作人员标准作好部门一年经费预算，年底对部门节约的经费下拨给部门，对超支部门给予重罚。对工程项目会计核算制定一套专门的管理办法，规定工程项目资金“集中管理，统一使用”，即所有工程款项由公司向业主方发“工程项目资金管理函”，由公司统一收取，项目部各项支出由项目部按计划报公司审核后统一支付，工程项目部必须与公司签订“工程项目管理责任书”。强化对工程项目成本的管理，避免工程项目在建过程中的资金浪费，保证工程项目所需资金。
四、现金流预算控制体系
成立资金预算委员会，负责编制资金预算草案，审定预算收支总量、生产经营目标、资金投向、固定资产投资及大修理资金、生产经营费用、下达给基层单位年度费用指标、房地产集团预备资金、职工福利基金使用，制定实现预算目标的措施，检查预算执行情况，督促预算目标的实现，考核预算执行情况，实际完成数每超过或低于预算数一定百分比则给予一定分数的处罚或奖励。根据实际取得的分数划分不同档次，以此确定给予奖金或扣减经营风险押金。并且以预算的各项指标作为考评业绩的依据，可避免传统作法的弊端，提高对预算的重视程度，使预算管理产生好的效果。
五、资金管理风险控制体系
1．信息监控控制体系。现有企业资金信息监控体系主要包括资金预算管理、票据管理、筹融资管理、安全授权认证管理，内部账户管理，内部存款管理，内部转账管理等。通过外部网上结算直接结算，不需通过银行。减少资金交叉占用，理顺内部资金往来关系；通过银行委托贷款方式，降低集团整体税负和涉税风险。
2．风险控制。（1）加强内部管理，防范操作风险。集团应拟出台一套资金管理制度，如《资金结算办法》、《资金集中支付操作手册》和《预算管理办法》等。（2）加强资金流监控，防范资金短缺风险。加强与开户银行的协作，如银行帐户资金限额提醒、大额资金支付提前通知、集团与银行签订年度融资信用额度等。（3）加强对成员企业监督，防范下属公司资金的体外循环。通过资金集中管理和银行提供的网银服务，对银行总账户、成员企业分账户的全部发生额、银行余额的实时监控，随时进行银企对账。（4）明确银行网络设施，降低企业资金信息泄露风险。严格筛选确定合作银行后，明确银行网络信息安全保障措施。
参考文献
[1]程岳元．浅谈建设项目成本的控制[J]．山西建筑．2008（23）
[2]邓科．集团企业资金集中管理研究[D]．西南财经大学．2009
房地产资产管理范文3
【关键词】房地产投资；项目投资；控制与管理
房地产产业是现代国民经济中的一个重要行业，是从事房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的产业部门的总称。包括土地开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。
1 房地产项目投资影响因素
房地产项目各项费用的构成复杂，变化因素多，不确定性大，依据目的类型不同而有相当大的差距。对于一般房地产项目而言，其投资费用由开发成本和开发费用构成。项目投资的影响因素很多，就房地产项目而言，有以下几个方面：
1.1 项目的方案策划和规划设计
项目方案策划及规划设计直接决定了房地产项目的规模、性质、市场定位、建筑风格、建设标准及其他方针政策，是决定项目投资额度的关键。对项目投资影响最大的因素莫过于施工图设计之前的策划工作。
1.2 资源消耗总量及其价格
投资项目要控制好整个项目消耗、占用资源的数量和价格两个要素。在资源消耗和价格两个要素中，资源消耗与占用数量起决定作用，资源价格次之。因为前者是内部因素，由内部条件决定，并且相对可控。而资源价格是外部因素，是相对不可控的。
1.3 项目工期
在项目实践的过程中，各项活动消耗或占用的资源都在一定地点或一定期间内发生。所以项目投资的多少与工期的长短有直接的关系，并且随着工期的变化而发生变化。这种相关与变化的原因在于项目所消耗的人力、材料、设备等资源都有自己的时间价值。这种资金的时间价值既是构成项目投资的主要因素，又是造成项目投资变动的主要因素。
1.4 项目规模
房地产项目的投资根本上由该项目的规模决定。从广度上看，房地产项目的规模越大，投资成本就会越大。相反，规模越小，投资成本就越小。从深度上看，房地产项目所需完成的任务越复杂，其投资成本果然越大，任务越简单，成本就越低。
1.5 项目质量
项目的质量是项目能满足住户或业主需求的质量特性与标准。它在项目的实现过程中通过质量的检查与保障工作以及质量失控的补救工作两个方面来展开。
因而，要实现对房地产项目投资的科学控制，还必须开展对项目资源的消耗量、价格、工期、质量和规模等要素的集成控制。下面就以上几个因素论述在房地产项目投资管理过程中应注意的几个方面。
2 房地产项目投资管理中的重点
2.1 加强人才管理和用人机制
人才是企业的中流砥柱，更是从事经营和管理活动的团队中最重要的资源。近年来，虽然我国加大了对人才的培养和重视程度，但在一些机构企业中，对人才的理解和运用还存在不少片面认识，导致了人才流逝和浪费。有的企业在用人方面仅以文凭作参考，认为高文凭就有很强的能力；有的企业在重要的岗位上安置的都是自己的亲信，认为只有自己的亲人才靠得住；有的企业到处挖人，认为将别人的优秀人才采用引诱的办法引入，才能帮助企业发展……大量实例证明，这样的人才观是局限的，是很危险的。不同的人才所需的生存条件不同，并且企业在不同时期需要的人才类型是不同的，只有根据企业的自身实际情况来选择人才，才能物尽其用人尽其才。同时，企业应加强对人才的规划和培养，才有利于企业长期发展。
2.2 科技创新，搞好产品研发工作
没有疲软的市场，只有疲软的产品。当今的市场瞬息万变，快速发展的经济和技术，不断变化的客户需求，这些都要求企业要不断创新，做出自己的特点和优势。如何确立一个既有自己鲜明特色、又能不断创新和发展的楼盘品牌形象，是许多房产企业都要碰到的难题。
上海陆家嘴集团就是在这种思索中找到自己答案的。陆家嘴花园（一期）的设计方案，是上海市版权局受理并通过的第一例住宅小区设计方案的作品登记。一期的成功给二期带来了不小压力。是延续一期的主题，还是提出一种新的风格。最后集团选择了在延续一期形象的同时，在营造生活情趣和文化韵味上下大力气，一改一期过于强调气势、缺乏生活气息的弱点，对陆家花园的品牌进行了创新和发展，从而较好的解决了维护品牌形象和坚持品牌创新之间的矛盾。
2.3 注重项目投资的执行管理
2.3.1 做好项目投资预算系统工作及投资管理工作
房地产业涉及的工作面广，系统性强。因此，每个涉及到的部分都需要完整和较准确的预算，并系统地将该预算送往相应的部门，由相关部门根据预算做出各自的执行计划，并在这一过程中采用严格的奖罚措施。
2.3.2 通过不同方式安排好资金
资本市场的优势在于资本运作，要把“鸡蛋”放在不同的“篮子”里。合理运用社会资本，多渠道、多方位、多角度利用好资本市场。掌握好自有资产的数量和质量，把固定的资产运作起来，使之成为资本得到广泛运用。
2.3.3 运用营销手段提升地产价值
营销作为企业投资的收尾阶段，是对投资决策的检验和评价，是产业经营的最终落足点。营销工作最重要的因素是营销人员，要在营销团队建设上下功夫，多元化选择人才、培养人才、安置人才。相信在周密的营销计划下，营销工作将为最后的地产收益加分不少。
2.4 加强人性化的市场服务
如果楼盘的质量和视觉效果是地产项目的硬件设施，那么人性化的市场服务就是它的软件配备。消费者需要的不仅仅是过硬的楼盘质量、良好的视觉感受，更有情感上的需求。要满足业主的这一需求，就要在人性化的市场服务上下功夫。这就需要一支专业的队伍，在正确的服务宗旨下，切实为顾客着想和服务，这也是品牌经营的必要条件。
2.5 坚持可持续发展战略
企业投资的目的是为了盈利，但不应急功近利。企业的口碑和业主的好评是企业长期发展的要求。在楼盘的硬件设施上，切不可偷工减料，要保证质量。在商品房的价位上可以适当放低些，走共赢的市场道路，让社会了解企业，让顾客认识企业，让业主认同企业。
3 对我国房地产业发展前景的展望
3.1 当前我国经济保持较高增长、低膨胀的良好势头为房地产业发展提供良好的环境
经济的快速发展必然对住房、办公楼、商业用房的需求量增大，为房地产业的发展提供更多空间；同时，房地产业的协调运作又促进了国民经济的发展。我国的房地产业总产值占国民生产总值的3%，而在发达国家这一指标已达到8%~10%。由此可见，我国房地产业发展的潜力还很大。
3.2 我国城市化进程的加快要求房地产业不断发展
我国现今的城市化水平还很低，城市人口仅占全国人口的30%，而世界平均水平已达到50%，发达国家则更高。因此，我国的城市化道路还有很长一段要走。城市化的发展要求城市土地供给、住房、办公楼、商业房等不断增加，伴随乡村城市化的加快，必将为房地产业的发展提供巨大空间。
3.3 房地产业的持续发展是我国产业结构升级的要求
产业结构的演变规律是第三产业比重加大，第一产业和第二产业比重逐渐减小。我国经济已由短缺型向相对过剩型、由卖方市场向买方市场过渡，实施产业结构调整，寻找新的经济增长点是我国改革的必由之路。作为第三产业的重要组成部分的房地产业，是国民经济的先导性产业和基础性产业，与其他产业关联度高、产业链长，是公认的国民经济新的增长点。目前，我国第三产业产值仅占国民生产总值的30%，而中高等收入国家的这一比重高达50%~60%。
4 小结
近年来，政府对房地产业发展出台了一系列的宏观调控政策，从各个方面引导和扶植房地产业的发展，对房地产业的投资管理提出了新的要求。房地产商应立足于国家政策，积极对管理措施作出调整，使房地产业更加繁荣。
参考资料：
［1］谭术魁.房地产管理学［M］.上海：复旦大学出版社，2006.12
房地产资产管理范文4
【关键词】货币资金 集中管理 风险控制 预算管理
一、房地产企业资金管理的意义
“房地产企业管理以资金管理为中心”是由其建设周期长的客观要求所决定的，充足的现金流是企业经营活动顺利进行的根本性保障，资金犹如企业的血液，流转于企业经营的各个环节。以房地产企业肇庆市城市建设开发有限公司为例，投资某个房地产项目，在决策时必须要考虑到：投资规模、投资方向、投资风险和投资回报率等多方面因素，上述因素均涉及到资金的运作、管理和增值。房地产企业要蓬勃发展，必须通过“管好账、管住钱、理好财”的经济手段实现控制经济行为，使有限的资金产生最大的效益。
房地产企业项目的货币资金不单是企业资产的重要组成部分，更是企业的重要支付手段和流通手段，是企业流动性最强的资产，具有很高固有风险，与其他所有循环关系十分密切。因此，房地产企业加强货币资金管理，在降低企业货币资金使用成本、降低企业财务风险、监督货币资金使用的合理性、提高货币资金的使用效益、保护货币资金的安全等方面具有重大的意义。
二、房地产企业资金的运动过程
企业要进行生产经营活动，就必须拥有一定的经济资源，如机器、厂房、原材料、银行存款等等，这些在生产过程中的财产和货币通常被称作实体资金或者现金流。在房地产企业的开发与经营过程当中中，现金流不断地循环运动，其价值形态不断地发生转换，从而增值或亏损，资金流的运动过程统称为资金的运动。
以房地产企业肇庆市城市建设开发有限公司为例，其资金运动的规矩过程具体如下：
第一，从投资者、银行、合作方、债权人、IPO等渠道筹集到资金后，购买开发房地产所需的原材料、固定资产等物资。货币资金形态从实体资金转化为储备资金和固定资产。
第二，进入建设阶段后，耗用原材料、支付“三通一平”基础设施费用、支付员工工资（特别是按政策要求的农民工工资）、计提固定资产折旧，使货币资金形态从上述的储备资金、固定资产转化为可供销售的毛坯房。
第三，销售过程中，可供销售的毛坯房通过增值再次转化为货币现金流。同时，在整个生产经营活动、营销活动当中，企业还需列支诸如：营销费用、管理费用、财务费用等期间费用。
第四，如果企业有闲置的资金，还可以用于对外投资，以获取更多的利益。企业的销售收入，必须补偿成本与费用，以保证再生产的顺利进行；企业实现的利润，先要缴纳所得税，税后利润按国家有关法规及企业董事会的决议进行分配。
三、房地产企业加强资金管理的途径
（一）加强对预算执行的监控
房地产企业要加强对预算执行的监督，确保预算发挥应有功效，对预算执行的监控，应当贯穿整个房地产企业的各个环节和部门。预算监控必须达到全面和系统的标准，是预算执行者之间自我监控和相互监控的结合，监控效果的有效性必须依靠企业整体各个部门与各个基层员工的共同努力。
预算监控必须有效地监督和控制预算执行的进行情况，预算目标的实现与否关键在于预算的执行。房地产企业必须组织有关专业人员对预算进行严格审查，逐项测算进行精细化分析，核实预算费用。审查结果属于巧立名目的预算，要坚决撤销，属于遗漏预算的要及时追加；属于虚报的费用必须重新核算，属于遗漏的费用在审核预算时要准予及时追加。
（二）强化预算差异分析，完善内控流程
首先，房地产企业应该加强内部的控制制度建设，良好的内控制度可以得出相对准确的预算执行结果。当评价预算执行结果时，优先将预算内结果与预算执行结果相比较，针对差异进行分析，分清责任，得出公开公平公正客观的评价结果。
其次，房地产企业应相应提高内审人员的福利及地位，彰显其在审计当中的权威性，强化预算内结果与预算执行结果的差异化分析，保持其运作的独立性，并对预算执行结果与实际结果的比较。
最后，房地产企业应当根据上述审计人员审计出来的预算执行结果进行客观的评价，作为对预算执行者奖罚的依据。
（三）多元化投资经营需谨慎
多元化经营是房地产企业发展到相对饱和阶段的另一种战略选择，判断房地产企业能否进行多元化投资，必须通过对自身资源和能力的客观分析，原因具体如下：
第一，房地产企业在开始进行新领域的多元化投资时，能迅速取得高额回报以平衡风险的可能性相对较低，需要原有房地产开发业务提供强而有力的保障来支持。
第二，房地产企业在进行多元化投资时，必须有多元化领域内相应的资金、人才、经营管理经验、相应的技术等方面的支撑，要把原有产业形成的竞争优势和战略资产运用到新领域，产生协同效应多元化投资才能成功，反之，房地产企业对新进入的产业不熟悉，则多元化投资存在着很大的风险，该投资就可能失败。
（四）理性投资，防范投资风险
任何投资一旦进入投资领域，收到经济学范畴上的“机会成本”的影响，会碰到诸多不确定的因素，一般都要经过一个周期才能回收投资及回报。房地产企业在决定进行异业经营或者多元化投资之前，必须理性地认识到，任何投资都是有风险的，必须充分考虑，仔细分析，全面论证，系统研究，谨慎决策，做到到客观科学理性地投资。具体如下：
第一，遵循分散化原则。投资领域中的各个项目，其风险、投资回报率、回收周期、不可抗力等因素不尽相同，因此，投资时必须遵循分散化原则。
第二，风险与预期收益的权衡。一个成熟的投资项目，必须符合：风险上可控、经济上可行、执行上可能等基本投资条件。只有充分符合了上述条件，正确地预计风险、投资回报等因素，才会使房地产企业的投资决策精准缜密，经得起考验。
第三，长短结合，长融长投，短融短投。房地产企业要充分利用自身投资长期项目的优势，投资于能提高长期竞争能力和增长潜力的项目，切忌用短期的融资投入到长期才能实现盈利的项目。
（五）建立严格的投资决策责任制
投资决策具有相对高的风险性，在投资以前。必须加强投资主体的风险意识，制定规范的投资决策责任机制，坚定不移地执行，保证资源的合理利用，才能真正提高投资项目的投资回报率。
房地产企业的投资项目，要真正实现责权利的统一，遵行“谁决策、谁负责”的原则，重大项目的投资决策者或者决策团体，必须要承担相应的投资风险责任。推行项目法人责任制，明确先有法人、后上项目的投资管理风险约束机制。规范项目法人的责、权、利，明确规定：项目法人对建设项目的筹划、筹资、建设、经营、还贷、资产保值增值的全过程负责。
对违反决策程序，违法违规盲目上项目，造成严重经济损失的失当行为，要依法追究主要决策者的经济责任与法律责任。对于成功的投资决策，可采取按比例分成利润等方式奖励决策者。物资激励与精神激励相结合，防止因害怕决策失误而过分保守不做决策，导致资金闲置贬值现象的出现。
四、结语
随着“供给侧”结构性改革的不断深入，现代企业制度的不断完善，以资金管理为中心的财务管理模式正在被越来越多的经济界人士、企业家所接受和运用。资金管理已贯穿和渗透于企业经营的各个环节，以提高企业的经济效益。房地产企业乃至其他行业的企业，均应加强资金管理，对资金预算、筹集、投放等各个环节深入研究，发现问题，提出建议，解决问题，不断改进与提高，充分发挥资金管理的作用。
参考文献
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房地产资产管理范文5
关键词:投资性房地产 会计准则 盈余管理
近年来，随着经济的发展以及投资者投资观念的变化，房地产投资逐渐成为企业新的经济增长点。为规范房地产投资行为的会计操作，2007年1月1日实施的新会计准则(简称“新准则”)专门增加了投资性房地产准则，明确规定了投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露细则。本文从投资性房地产会计准则产生的背景着手，重点剖析投资性房地产会计准则对相关企业会计处理及房地产行业的影响。
投资性房地产会计准则产生的背景
(一)房地产投资的普遍性
随着我国市场经济的不断发展和完善，企业持有房地产的目的用途越来越广泛。除了将房地产用于自身生产经营和管理活动的场所或作为存货对外销售外，不少企业开始将房地产用于赚取租金或增值收益等活动，甚至作为主营业务活动。房地产计量的准确性关系到企业会计报表的真实性和有用性，因此从财务会计的角度加强和规范房地产运作，是加强房地产投资监管的重要途径之一。
(二)旧会计准则关于投资性房地产的会计处理不合理
关于投资性房地产的会计处理，我国原来的会计制度和会计准则没有专门规定，很多企业直接将其作为固定资产或无形资产加以处理，采用历史成本计量，并按其估计使用年限提取折旧或摊销。投资性房地产具有高收益和高风险的特点，而且经过若干年以后，它们的市值会发生很大的变化，甚至高出其账面原值数倍，显然继续采用历史成本计量不能反映资产的真实价值。因此，将投资性房地产不加区分地作为固定资产或无形资产看待，进而采取历史成本计价，违背了会计的真实性和有用性的原则。
投资性房地产相关会计处理
(一)投资性房地产的确认
新准则第3号明确指出，投资性房地产是指为赚取租金或实现资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。具体包括:已出租的土地使用权;持有并准备增值后转让的土地使用权;已出租的建筑物。企业的自用房地产以及作为存货的房地产则不属于投资性房地产范畴。由此看出，投资性房地产既不是为了企业自身使用，也不是为了出售赢得利润，而是为了在租赁市场或投资市场获取租金收入或资本增值收入的房地产。要判断一项房地产是否属于投资性房地产，可以按图1步骤进行。
首先分析判断该项房地产是否属于可供出售的房地产，若是，则界定为商品性房地产，按照《存货》准则进行会计处理;若不是，则进入下一步。分析判断该项房地产是否属于自用的房地产，若是，则界定为自用性房地产，按照《固定资产》或《无形资产》准则进行会计处理;若不是，则可以界定为投资性房地产。
(二)投资性房地产的计量
1.初始计量。投资性房地产准则第二章对投资性房地产的确认和初始计量做出了详细规定。要求初始投资只能采用成本计量模式，并分别对外购、自行建造及其它方式获得的投资性房地产的初始计量做出了明确规定。具体会计核算时，按投资性房地产的入账价值，借记“投资性房地产”，贷记“银行存款”、“在建工程”等。
2.后续计量。新准则第三章相关条款规定，企业在对投资性房地产进行后续计量时，可根据具体情况选用成本计量模式或公允价值计量模式，但模式一经确定，不得随意变更。采用成本模式计量的建筑物和土地使用权的后续计量，分别适用固定资产和无形资产相关会计准则。公允价值计量模式要求投资性房地产在初始计量后以公允价值计量，无需对其计提折旧或进行摊销，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整投资性房地产账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入“公允价值变动损益”，最终计入当期损益。相关会计处理见表1。
(三)投资性房地产的转换
投资性房地产准则第四章相关条款对企业房地产用途发生改变时的会计处理做出了规定。在成本模式下，会计处理相对简单，企业只需将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值即可。在公允价值模式下，自用房地产或存货转换为投资性房地产时，应当按照转换当日的公允价值计价，如转换当日的公允价值小于原账面价值，其差额计入当期损益;如转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入资本公积账户。相反地，投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。具体会计核算见表2。
(四)投资性房地产的处置
投资性房地产准则第五章第18条指出:“企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益”。这条规定为企业处置投资性房地产提供了规范。和固定资产处置一样，企业出售、转让、报废投资性房地产应通过“固定资产清理”科目核算。相关会计处理见表3。
投资性房地产准则对房地产行业的相关影响
(一)有利于提高房地产行业的会计信息质量
新准则对采用公允价值模式计量投资性房地产规定了两个前提条件，对投资性房地产的会计信息披露提出了五个要求，以及规定成本模式与公允价值模式不可逆转换，均在一定程度上限制了房地产行业操控利润的随意性，有利于提高会计信息的真实性、可靠性和有用性，进而提高上市公司的治理水平。新准则的实施将大大提高境内上市公司的会计信息与境外市场的可比性，无疑有助于境外投资机构对A股上市公司投资价值的有效评判。此外，采用公允价值计量模式能够及时、准确地反映出企业高级管理层履行责任的信息，检验其作出继续持有或已经处置投资性房地产决策的恰当性。
(二)有利于稳固NPV估值方法在房地产行业的重要地位
随着近年来投资性房地产的逐渐增多，尤其是人民币升值以及我国经济的迅速发展，新会计准则采用公允价值进行计量，必然会诱导市场更多地关注投资性房地产的真实价值，并使NAV估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。此外，新准则对于公允价值模式的选择，特别强调“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得”，这一要求排除了采用其他财务估值技术确定其公允价值的可能。因为其他财务估值技术往往包含若干假设，与参照活跃的市场交易价格相比，会带有较大的主观成分，易产生争议。可以预期，新准则对国内资本市场的发展将构成长期利好。
(三)为房地产行业实施盈余管理提供了空间
通过对新准则有关条款的进一步解读，可以预测该准则未来很可能会给上市公司带来较大的盈余管理空间。原因在于:第一，新准则对投资性房地产的界定标准比较模糊。第二，投资性房地产公允价值的确认仍然是一个难点。第三，采用公允价值计量模式容易导致虚增利润。
参考文献
1.财政部.新会计准则第3号—投资性房地产[M].经济科学出版社，2006
房地产资产管理范文6
1.员工素质与技能培训的弊端
现阶段房地产企业的从业人员普遍体现出了素质较低的现象，缺乏足够的专业知识和专业技能。在培训过程中也并没有得到很大程度上提升，这些问题应该引起房地产企业人力资源管理部门的关注。
（1）员工素质有待提高
由于房地产行业的飞速发展，激励了更多的人员从事房地产行业，短期内的人员膨胀导致专业化的人才和高素质人才的流失，这些专业人才在人头攒动的房地产市场中无法发挥自身的价值也就成为导致这一现象的主要原因。从业者的普遍素质不高，在工作中体现出的盲目性和盲从性极为明显。
（2）缺乏有力的培训机制
一部分致力于投身房地产行业的人员因为在入职前没有得到专业的培训，入职之后无法完全胜任本职工作，逐渐对自己从事的工作失去信心，这种现象在房地产行业中尤为普遍。对业务的不熟练以及没有接受专门的心理素质训练都成为阻碍员工在企业中发展锻炼的重要原因。
2.有待提高的绩效考核制度
在同一行业内，由于受地域和经济发展程度的影响，员工的绩效考核标准往往不同，这也导致了员工的薪资差异较为显著。在这过程中，绩效考核也就暴露出了一些弊端，如：考核机制不随机；考核过程中不够客观；考核形式和考核内容过于简单等问题。除此之外，房地产企业还缺乏有力度的监督体系来保证考核结果的公平公正。
二、解决策略
1.营造企业文化环境
房地产企业要遵循“以人为本，物尽其用”的人力资源管理理念，将企业文化凝聚力的优势充分体现在企业建设上来。加强与员工之间的交流，了解员工的价值观，并且在企业文化的形成中要注重员工自身价值观的培养。弘扬企业的经营理念，通过媒体等多种方式对外宣传，对内巩固，以创建良好健康的企业文化为目标而努力。在企业的人力资源管理理念上要本着与时俱进的原则，引进最新最先进的管理模式，让管理系统得以完善，先进管理理念能为企业创造更大效益。
2.完善招聘和培训体制
在企业员工的招聘过程中，要注重员工自身素质和专业水平的考核，提高对高级专业人才的培养培训，并且扎实做好人才培养工作，将人才培养与完善培训机制紧密结合。不仅要考虑从业人员培训的现实性，还要考虑员工自身发展的可能性。在专业培训的过程中要注重对员工自身潜能的挖掘，同时对培训过程中出现的问题及时分析及时调整。
3.公平、公开的绩效考评制度
房地产行业与其他行业有很大的差异，这就要求人力资源管理部门要基于自身的发展与运营特点制定出合理有效的绩效考评体制。尤其要注意以下三个方面：首先，从企业实际出发，制定出适合本企业自身发展的绩效考评体系；其次，注重员工的个人成长，做到员工与企业共进退；最后，建立多维的考核模式，绩效考核以公平公正为出发点，考核的不仅是员工的业务水平，还要重视员工对自身素质的培养。这一系列考核机制都在很大程度上决定着企业的未来。
三、结束语
