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房地产管理企业分析范文1
摘 要 近几年中国房地产行业开始走俏，发展势头掀起了新一轮的，根据分析报告显示：2011年上半年我国商品住宅销售面积达39805万平方米，销售金额达到20657亿元，销售面积和销售价格叠创新高，使房地产行业为国民经济做出巨大贡献。同时房地产企业之间的竞争也越来越大，那么怎样提高竞争力是房地产企业领导最为关注的问题。本文针对房地产企业的财务管理现状进行分析，提出有效的对策以提高房地产企业的竞争力。
关键词 房地产 企业 财务管理 对策
一、房地产企业财务管理的现状
（一）财务管理人员素质不高，财务管理水平较低
我国一部分房地产企业尤其是民营房地产企业中，他们之前是从事其他行业的，待有一定的资金积累后也转型从事房地产业，经营管理者文化程度不高，缺少现代化的经营管理理念。有相当多的房地产经营管理者是从技术员和包工头发展起来，他们虽擅长节约成本但是缺少财务管理的意识，他们只是凭借感觉和经验进行管理，认为财务管理只是记账、算账、对账等简单工作。大部分经营管理者在财务管理方面采用的是家族式管理，出纳、会计等人员都是由自己的亲戚担任，尤其是出纳一定是自己亲戚，造成出纳就是财务管理部门的领导者，由于家族成员不一定都是财务管理方面的专业人员，没有专业的会计素养，没有较高管理水平，更可不能有新的财务管理理念，而房地产行业风险很高，这样不专业的财务管理队伍势必会影响房地产企业的可持续发展，甚至可能导致企业资金运转困难经营不善而倒闭的现象。
（二）房地产企业财务管理制度和财务监督机制不健全
目前我国房地产企业大多在财务管理制度方面都不健全，由于房地产企业资金分散、融资困难、财权分割、流动资金周转困难、私设小金库等问题经常发生，很多款项都是在没有合同的情况下进行支付的，财务部门对支付款项的来龙去脉不能掌握，使财务人员无法制定财务制度；还有的房地产企业经营管理者对财务核算要求不高，这些现象都会导致财务信息缺少真实性和完整性。
虽然有的房地产企业财务管理制度已经完善，但是财务监督机制不健全不完善，或者根本没有设置，导致财务管理制度形同虚设，没有科学有效的审核程序，使财务管理工作开展困难，甚至养成财务管理人员懒散、按个人意愿去工作的习惯。这些想象都不能使财务管理发挥它的职能，给房地产企业的财务管理发展带来很大影响。
（三）房地产企业各部门对财务管理认识不到位
很多房地产企业其他部门员工不了解财务管理，不知道财务工作的重要性，在实际工作中，没有根据正确的财务工作流程并在没有经济合同的情况下就答应款项的支付，给财务工作带来很多不必要的麻烦。财务管理是企业管理中的重要组成部分，它不仅仅是财务部门自己的事情，它也涉及到房地产企业经济部门和工程部门等其他部门，需要各部门和财务部门进行沟通和交流共同完成财务工作，防止部门之间工作不配合现象出现，防止他们之间矛盾出现。这些矛盾如果出现将阻碍财务管理制度的执行，因此，必须正确处理好各部门和财务部门之间的关系。
二、房地产企业财务管理现状的对策
（一）加强财务管理人员的专业素质
房地产企业管理者要定期安排财务管理人员学习财务知识和更新财务管理理念，要求财务人员必须具有最基础的会计从业资格并不断提升自己的专业水平，提高自己的专业素质。但是有的财务人员对财务知识的学习兴趣降低，对企业安排的培训和学习敷衍了事，使其起不到提高专业素质的效果，房地产企业针对这种情况还要建立有效的奖惩机制，让财务人员既有动力又有危机感，达到提高财务人员专业素质的目的；还要定期对财务人员的职业道德素质进行考核，防止财务人员给企业造成不必要的麻烦。
（二）完善财务管理制度和财务监督机制
财务管理工作要想有效实施首先就要有财务管理制度，它是财务管理实施的依据，如果不建立财务管理制度就会使财务管理人员在工作时无从下手，孤军奋战。财务部门的主要任务是做好财务预算、财务成本管理、资金管理和控制降低财务风险等工作。因此，房地产企业要从这几方面入手，结合企业实际情况依照国家的相关政策，建立完善的财务管理制度。比如：制定财务管理业务流程和财务预算管理等一系列必要制度作为房地产企业财务管理和会计核算的依据。财务管理制度完善之后，由于房地产企业员工的素质有所不同，就会出现有人遵守制度，有人无视制度的现象，
（三）协调好各部门之间的关系
一个企业是否保持健康良好的发展，取决于企业各部门之间是否能协调合作，房地产企业也是如此，正确处理好各部门之间的关系十分有必要的，尤其是财务部门和其他部门之间的关系。这就要求房地产企业全体员工都要认识到财务预算等工作的完成是各部门都要参与的，不是财务部门能独立完成的工作。因此，要想完成企业财务管理目标就要求房地产企业人力资源管理人员协调好各部门之间的关系。
（四）业务是财务之本，全面了解业务才能实施全面的财务管理
房地产业的财务人员应该加强了解销售和工程知识。比如销售方面，2003年6月1日之后实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于销售方面的几个核心控制点就可以更好的制订出维护企业利息的《商品房买卖合同》；又如工程方面，在装修的主要材料方面参与询价了解，然后采用甲定乙购的方式，便能保证质量和品牌又能控制成本。
四、结束语：
总之，财务管理是房地产企业管理中的重要组成部分，房地产企业经营管理者要充分重视财务管理，财务人员要随时更新财务理念，企业要建立完善的财务管理制度和监督机制，并协调好各部门之间的关系，全体员工共同努力完成财务管理目标，提高房地产企业的竞争力，实现企业目标。
参考文献：
[1]宋志华.关于完善中小房地产企业财务管理体系的探讨.中国外资. 2011(04).
房地产管理企业分析范文2
关键词：房地产企业；合同管理；成本控制；
中图分类号：TU71 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2014）09-0154-02
合同管理是指企业对以自身为当事人依法进行相关合同的订立、履行、变更、解除、转让、终止以及审查、监督、控制等一系列过程行为的总称。房地产开发企业与合作企业之间的经济往来，主要是通过以签订合同的形式来实现的。房产项目开发是一个复杂而庞大的系统工程，在房地产开发过程中面临着许多合同管理风险，涉及到众多的法律法规，如合同法、土地管理法、招标投标法、建筑法等。为了更好地控制企业经营风险和实现投资效益最大化的目标，房地产企业就必须对项目开发过程中所涉及的合同进行有效管理。
1 合同管理在房地产企业中的作用
1.1 是确保企业经营目标实现的基础
合同是一种契约，是当事人之间依法确定、变更、终止民事权利和义务关系的协议。合同作为房地产项目任务委托和承接的法律依据，在实施过程中是合同双方的最高行为准则，合同中规定了双方享有的权利和应承担义务，对合同双方起着重要的制约、督促和保障的作用。房地产开发项目的日常管理工作十分庞杂且各具特点，因此合同管理便成为了保障房地产企业正常运行的基础，项目实施过程中的一切活动都必须按照合同办事，这样才能保证项目经营目标的顺利实现。
1.2 是规范企业管理的重要手段
市场经济是高度竞争的经济体制，为保障各个经济主体能够公平有序竞争，就要依靠法律法规来规范。房地产项目的合同签订涉及到多个领域，而且还涉及到企业内部与合作单位之间的多个部门和人员。从房地产企业各部门相关专业人员到各级分管领导，再到合作单位的相关部门人员，所涉及的领域及人员相当多。在这个过程中因各方沟通不畅、相互推诿以及等不良现象时有发生，而合同能够约束各方，维护公平竞争的秩序。因此签订具有法律约束作用的合同，才能够更加规范房地产企业的管理，维持好企业的良好社会形象。
1.3 是防范经营风险的有效途径
合同管理是房地产企业防范经营性风险的重要手段，对房地产开发项目的成败至关重要。房地产开发经营通常具有投资额大、工程量大、建设周期长、国家政策干预等特点，项目自立项、实施至竣工备案验收为止，处处面临着各种风险因素。比如在项目招投标阶段，因双方供求信息不对称，对供应商的选择要考虑各方面风险因素，开发企业往往无法做出最合理的选择。而加强合同管理能够有效判断、规避这些风险，能更好地确保对开发项目的进度、质量、安全、成本风险进行有效控制。
2 房地产企业合同管理常见问题分析
2.1 合同管理制度不健全
目前很多房地产企业没有制定合理健全的合同管理制度，没有严格的管理流程，造成合同在执行过程，风险事件时有发生，致使企业发生不必要的经济损失。开发项目合同涉及内容较多，专业面广，合同管理人员必须具备一定的工程、造价及法律专业知识。目前很多开发企业合同管理人员业务素质不高，合同管理制度及工作流程制定不够完善，防范合同风险管理意识不强，把合同管理简单地视为一种事务性工作，致使在合同履约过程中经常遭受到一些本可避免的损失。
2.2 合同管理的重视度不够
企业往往对合同谈判和签订过程都比较重视，但合同签订后，在执行和管控方面则经常容易出现疏忽。有一些合同管理人员，仅仅是将合同文件交给项目相关的负责人员，而没有对合同主要条款内容进行相关的交底，这样就导致了合同在签订与执行过程中的严重脱节，致使相关执行人员对合同条款的规定内容了解不够全面，工作责任划分不明确，在项目的实施过程中难免会出现不符合合同要求的现象，严重影响了对整个项目进行有效全面的成本控制管理。
2.3 合同内容表达不严谨
合同是保障各方主体利益的根本。目前房地产企业的合同签订量较大，依法订立的有效合同，应当反映合同双方的真实意思。但实际在合同签订时往往内容不够严谨，在执行过程中增加了不少合同隐患和风险。其一，有的合同条款不完善，合同中常常对双方权利和义务的条款内容表述不明确，对违约责任规定得过于简单，意思表达不清晰。在执行中一旦出现违约，容易引起双方合同纠纷。其二，有的合同内容表述不准确，由于没有采用规范的格式合同文本，合同内容表达不够完整，对合同理解容易发生岐义和误解，扭曲了双方的真实意愿，使企业自身承担了不必要的风险。
2.4 合同执行过程监管力度不够
在合同的执行中，必要的监管制度，能够有助于合同的顺利执行，充分降低合同风险。但是在实际中，很多企业对合同的监管力度不够，没有对合同执行过程进行有效的监督管控，合同管理不科学、不规范，或者管理者监管不够严谨，致使合同管理制度没有发挥应有的作用。合同管理不仅仅只是一个部门或者一个岗位的责任，而是需要多个职能部门相互配合共同完成的，这样才能保证合同能够得到全面有效执行，保证开发项目能够按照开发经营目标正常运行。
3 加强项目合同管理的主要对策
3.1 制定完善的合同管理制度和工作流程
合同管理制度是保障合同管理过程及房地产企业正常运行的行为规范。合同工作流程是否健全是保证建设项目是否成功的关键所在。合同从签订到履行完毕，涉及到许多法律问题，涉及到房地产企业的许多专业管理部门，若哪一环节发生失误，都有可能造成经济损失。因此房地产企业必须制定完善的合同管理制度和工作流程，以保障企业合同管理工作全面高效。其一，制定合同管理部门的职责岗位权限制度，明确合同主管的责任；其二，制定一整套合同洽谈、编制、审核、审批、监督制度；其三，制定相关配套管理工作流程，如：合同用章管理制度、合同归口管理制度、合同跟踪制度、合同台帐及归档制度、合同考核制度等。同时，还要将这些合同管理制度、工作流程与整个工程项目的全过程成本管理有机结合起来。
3.2 加强实施合同示范文本制度
实行合同示范文本制度，是贯彻执行《合同法》加强合同监督管理，提高合同履约率，维护行业市场秩序的一项重要措施。一方面有助于当事人熟悉有关法律、法规，使工程合同的签订符合法律规范的要求，避免出现显失公平和违法条款；另一方面便于合同管理机关加强监督检查，提高合同的履约率，维护建设市场秩序。国家有关部门颁布的各类建设工程合同示范文本，对当事人各方的权利、义务和责任作了全面、准确的规定和约定，可操作性强，有利于防止当事人主观上的疏漏，有利于合同的正常履行，也能有效地防止合同纠纷的发生。因此，在订立合同时，首先考虑使用合同示范文本，以提高合同质量。对于自行草拟的合同文本，也应参照合同示范文本，避免和有效控制合同风险。
3.3 设立健全的合同管理机构
房地产企业应根据本身的具体情况和特点，在公司内部设立设立专门的合同管理机构，承担制订本企业的相关合同管理制度，检查监督本企业各类工程合同的订立、审查、履行跟踪等监督管理工作任务。这些机构在合同订立、履行以及协调过程中都发挥着重要作用，负责宣传贯彻有关合同法律、法规，培训合同管理人员；审查合同，防止他人利用合同进行违法活动；参与解决合同纠纷；总结推广合同管理经验等。因此，设立健全的合同管理机构，在企业管理中发挥合同管理的纽带作用，从而使工程项目在合同的订立、履行、变更和终止等活动得到有效控制，为公司领导的决策提供科学依据。
3.4 不断提高合同管理人员素质
其一，认真选好合同管理人员。工程合同管理人员需要熟悉工程项目的实施全过程，具备合同管理知识，熟悉相关的法律法规知识，能够熟练运用合同管理技能管理各项活动。其二，抓好合同管理人员的教育培训。随着房地产行业的不断发展和法律、行政法规的不断完善，对合同管理人员进行教育培训，认真学习合同管理法律知识，不断提高其业务水平，以便保证开发企业合法地参与市场经济活动。其三，积极吸收和采纳国外成熟的合同管理经验。比如可以学习借鉴FIDIC合同条款，不断严密和完善合同内容，减少合同履约过程中的争议，提高建设工程合同管理水平。其四，对合同管理人员实行岗位责任制。工程合同管理是专业性强、责任大、极为复杂的工作，合同管理人员要具备较强的责任心，才能在更好地在合同管理中发挥作用。
4 结语
合同管理工作，是房地产项目全面管理的重要组成部分，它是防范和控制经营风险的重要手段，对房地产企业全过程成本控制的意义十分重大。在现如今房地产市场经济激烈竞争的环境下，企业只有充分做好合同管理工作，才能有效防范和控制经营风险，最大限度地提高开发项目投资效益。
参考文献
[1] 杨洪.工程造价计价与控制[M].北京：中国计划
出版社，2013.
房地产管理企业分析范文3
一、当前房地产企业财务管理中存在问题
（1）房地产企业融资难度较大。总体而言，房地产开发是一个时间跨度长、融资数额大的经济项目。随着社会的不断发展与进步，近些年来，低价和房价不断攀升，房地产项目在开发过程中，一次性投入的资金更多，增加了房地产的融资任务。[1]另外，由于大量的资金周转时间较长，周转率不高，并且时间跨度较长。因此，房地产开发商必须采取多种手段促进融资。房地产企业在征地、开发、施工建设、竣工检验等一系列环节通常需要两年的时间，房产项目开发的长期性加大了融资的难度和周期性。而开发后的房屋在出售过程中往往是采用分期付款的形式，开发时投入的大量的资金，很难在短期内回收，无形当中又增加了房地产企业的资金压力。
（2）财务管理体制不完善。目前，房地产企业在项目管理中，资金流转不畅、过大的负债等问题使得财务管理难度不断增加。而此时，在多数的房地产企业却没有一个科学化的管理体制，财务管理系统不健全，管理制度不完善，对财务管理人员的没有做出清晰的岗位职责分配，企业发展运行中，出现了财务问题，各个管理人员相互推诿，不能对问题进行及时解决，反而使管理人员内部矛盾逐步加深。在项目经营过程中，出现了财务问题，管理人员未能制定出有效的应对措施。缺乏科学性和规范化的管理体制已经不能满足房地产企业现代化管理的需要，更不能实现财务的创新管理，影响到了企业的长期发展。[2]
（3）财务管理创新意识淡薄。纵观我国的房产企业，在管理过程中普遍存在创新型的管理意识，使得财务管理中存在较大风险。财务管理人员在对房产经济收入的预测、分析和控制等过程中往往还采用较为传统的管理方式，没有真正把创新管理落实到位。在项目开发经营中，没有对项目资金进行准确分析与合理利用，财务管理风险意识不高，使财务风险控制中存在漏洞，资金流动出现短缺，房地产投资项目的经济效益无法得到有效保证。与此同时，在房地产财务管理过程中，会涉及到分析、控制等多种问题，财务关系较为复杂，因而未能实现对财务风险的有效控制，一定程度上也限制了财务管理的创新性。
二、房地产企业财务管理创新措施
（1）更新财务管理观念，提高效能。先进的管理观念是房地产企业进行财务创新管理的重要内容。在当前的市场经济环境下，一定对财务管理观念进行创新，用创新的管理观念带动企业向更好的方向发展。首先要制定出对人员的激励和约束机制，使人员参与到企业经济运行与管理的全过程，明确权、责、利之间的关系，促进科学决策。[3]同时还要充分调动起管理人员的积极性，最大程度的挖掘其管理潜能，运用财务管理技能，对企业发展中的不确定因素进行准确预测，弥补企业自身发展的缺陷，促进财务管理创新的实现。另外财务管理人员要树立财务风险意识，制定出具有针对性的财务管理措施，把财务风险降到最低。对资金的分配和走向进行严格规划，财务部门要利用好财务信息，使其发挥出最大作用，在更新管理观念的同时，提高财务管理效能，创新技术，统筹规划，防范风险，推动企业全面经济效益的提高。
（2）建立健全财务管理制度和体系，促进管理。要想实现房地产企业的财务管理创新，首先就要建立健全财务管理制度和体系。在完善管理机制的基础上，实现管理创新。要认真分析市场经济条件，根据企业自身发展情况，制定出具有针对性和原则性的会计制度。设立专门的财务机构，明确会计人员岗位职责，严格规定预算编制、工资核算和资金流动的管理标准，严格控制现金、采购、销售和报销等财务管理环节，促进财务管理流程制度化、标准化。另外，要加强对房地产企业日常运营工作的监管，制定出相应的考核和责任追究制度，使财务管理工作真正落实，促进财务管理工作高效运转。
（3）创新风险管理方法，降低风险。在现代企业管理中，风险管理是财务管理中的重要内容，同时也是影响财务目标实现的重要因素，因而加强财务风险管理势在必行。[4]金融市场的风云变幻，使得房地产企业财务风险变得复杂；房地产市场本身的不稳定性是导致房地产企业财务风险的直接因素；房地产开发成本的增加也加大了财务管理风险。因此，一定要采取创新性的方式对财务风险进行管理。要对企业中可能引起财务风险的因素进行全面分析、有效识别，确定出合理的风险管理目标，科学的制定出财务风险控制体系，对各项风险类型进行研究，及时制定出应对风险措施，最大限度地规避风险，减少因财务风险而带来的损失。
（4）创新内部控制制度，加强审计。内部控制制度是一个企业维持生产经营的基础，也是企业财务管理中的一个有效手段。在房地产企业内部要建立起一个完善的内部控制体系，确保企业决策、经营及监督三个环节能够相互配合与制约，还要确定董事会在企业内部控制体系中的主导地位，从而对企业运作中的各个环节进行监管。其次，要严格制定内部控制制度以及财务决策等相关控制制度，尤其是对控股的房产开发项目更要加强控制。最后，要加强房地产企业的内部审计，使内部审计职能得到充分发挥，对于一些重大的投资开发项目和财务支出，要加大审计力度。
房地产管理企业分析范文4
论文关键词：房地产企业成本控制与管理分析—以安徽信达房地产开发有限公司为例
要做好房地产企业成本控制与管理，要正确认识成本控制，理解房地产企业的特点以及房地产项目的成本构成要素。只有这样才能把握在房地产企业成本控制与管理的过程中有效的提高成本控制效率，降低企业成本，赢得最终的胜利。
（一）成本控制的含义
成本控制是企业根据一定时期预先建立的成本管理目标，由成本控制主体在其职权范围内，在生产耗费发生以前和成本控制过程中，对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为。
（二）房地产企业的特征
1、房地产企业最本质的特征是综合性
现代城市建设中的房地产企业要求在开发过程中坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针[1]，不仅对房屋的建设要有详细的规划，同时对周边的公共设施也要进行全面协调和建设。
2、房地产企业的建设过程具有长期性
房地产企业从最初的资金投入到最终的资金收回，从可行性研究报告到最后的房屋交付使用，要经历好几个阶段，比如决策阶段，设计阶段，招标阶段成本管理论文，施工阶段，物业管理阶段，每个阶段都要耗费一定的规划时间，而有时还会出现工期延后的现象。
3、房地产具有很强的地域性
众所周知，房地产是不可移动的，因此房地产商在选择项目开发时，首先要考虑的便是它的地理位置，那么，房地产商的就必须根据市场需求情况以及地方经济发展趋势来进行综合评价，做出最后的判断。
4、房地产企业具有很强的风险性
房地产的风险性便是由房地产企业资金密度高演化而来，每个房地产所开发的项目都要耗费巨额的资金，而筹集资金是有一定的风险，比如银行利率的升降、汇率的变动、政府的政策、市场经济等等这些经济条件的变化都会引起资金实际数额的变动。
（三）房地产企业成本构成要素
图一 房地产企业成本构成要素图
从当前的房地产市场来看，构成房地产企业最为重要的构成要素有：地价、拆迁费用、成本、税费、利润这五个组成部分，要提高房地产企业的市场竞争力，就必需从这五个构成要素出发，压缩开发项目中的地价、拆迁费用、成本、税费，同时，从企业经济效益来看，要扩展企业的利润，来增强企业的整体实力，实现利润最大化的最终目的。
二、房地产企业成本控制与管理的现状
（一）安徽信达房地产开发有限公司的最新项目——信达· 水岸茗都项目概况
1、项目规划
小区占地167.5亩，规划建筑面积22.37万平方米，地下建筑面积3.57万平方米，绿地率近40％，建成后可容纳近1800户居民入住，小区配有停车位1400个，停车率近80％。小区配套设施有：社区幼儿园、五星级洗礼会所、超大露天游泳池、商业街等，十分齐全，让你足不出户及可满足日常的生活、休闲、娱乐所需小论文。
2、项目位置
“信达· 水岸茗都”综合住宅小区位于合肥市政务文化新区翡翠路与习友路交汇处，是安徽信达房地产开发有限公司继“银杏苑”、“花样年华”、“文景雅居”、“格兰云天”等项目后又一高品质综合住宅小区。“信达·水岸茗都”位于新城市中心的地段，南靠十五里河环城公园，向西沿习友路步行十分钟即可到达奥体中心成本管理论文，北距天鹅湖仅一公里之遥。优越的大配套环境及完善的社区配套设施成就了信达·水岸茗都良好的居住氛围，也形成了信达·水岸茗都良好的性价比，让业主们轻松实现了品质居住。
（二）房地产企业项目开发程序介绍以及阶段划分
图二 房地产企业项目开发流程图
根据上图的房地产企业项目开发流程图，我们可将房地产项目开发的整个过程划分成如下几个阶段:决策阶段、设计阶段、招标阶段、实施阶段、后期的物业管理阶段[2]。
1、项目的决策阶段
项目的决策阶段是项目开发能否取得成功的奠基石，房地产所开发的项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。可行性研究的目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究按五个步骤进行：（1）项目公司接受委托或集团公司董事会立项；（2）调查研究；（3）方案选择与优化；（4）财务评价和经济评价；（5）编制可行性研究报告。
2、项目的设计阶段
设计阶段是房地产项目开发成本的一个重要部分，虽然它占整个开发费用的比重只有1.4%-2%，但设计的效果以及它的可行性对整个项目造价的影响力能够达到74%之大，因此，我们也可以看出设计的重要性。
3、项目的招标阶段
招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象[3]。选择价格低廉同时质量有所保证的投标公司。
4、项目的实施阶段
工程建设中最让人头痛的事是“三超”，即概算超估算，预算超概算，结算超预算。这是长期以来都难以破解的难题[4]。这个阶段的所要做的工程量大，经常会出现些变化的因素，工程时间久，因此，这是开发项目成本控制的核心所在。
5、物业管理阶段
物业管理基本上可以分为经营、管理和服务三个方面，它所执行的原则是：管理于服务之中，在服务中实现管理。
（三）“信达· 水岸茗都”成本控制与管理存在的问题
1、土地成本费用高
费用核算项目
前期估算费用（万元）
实际发生费用（万元）
差额（万元）
土地费用
7500
8400
-900
拆迁补偿费用
7260
8100
-840
基础设施配套费
1420
1470
-50
各项建设手续费
4988
5100
-112
规划、建筑设计费
456
425
31
小区配套设施费
2280
2100
180
财务费用
2660
3100
-440
管理费用
865
645
220
销售费用
1250
955
295
（二）利用套期保值策略来规避材料价格变动
工程建设过程中，各种原材料价格的升降成为成本控制中的一个难点，在市场经济不断变动的情况下，房地产商可以利用套期保值策略来规避这一问题。套期保值的基本原理是期货价格与现货价格变化的一致性和到期的收敛性，房地产商应根据套期保值数量相等、时间相同或相近、方向相反、品种相同的操作原则，来进行选择套期保值的操作手法，套期保值策略的选择原则是尽可能冲销风险，当公司损益与现货市场价格波动正相关时，适宜做空头套期保值成本管理论文，反过来，当公司损益与现货市场价格波动呈负相关时，则适宜做多头套期保值，同时，房地产商应将主要精力集中在其主营业务上，并采取有效措施使其面临的价格、利率、汇率等风险最小化。这样，就可以回避现货价格波动风险；发现市场价格的基本动力；锁定产品成本，稳定公司利润；减少资金占用，加速资金周转；有利赢得时间，合理安排储运；有利提升房地产企业的融资能力。
（三）成本核算对象的正确确认
成本核算对象的确定原则是：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本及时结算；适应成本监控的要求。房地产企业应根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。如下例子：
1、单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
2、在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本对象小论文。
3、对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理需要，按开发项目的一定区域或周期划分成本核算对象。
4、根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
（四）从项目开发的各个阶段来有效控制工期
1、房地产项目开发的前期阶段，应有效控制建筑设计的时间。当出现设计和施工同步进行的情况时，我们要依照工程建设的预定时间，马上向设计部门提交没个时间段所需要的施工图纸和相联系的基础设计资料，以保障施工现场的需要。
2、房地产项目开发的中期阶段，应做好招标工作，同时保证机械设备以及所需材料的事前供应。通常在工程建筑过程中，会由于资金拖欠等一系列的原因导致原料的供应出现脱节，房地产商因事前与供应商达成好协议，此外，还要处理好采购部门与管理部门之间原料采购与发放及时沟通的环节，避免内部出现不可协调性。
3、在签订合同时成本管理论文，需对工期的延期以及延误所造成的经济赔偿和相应的责任进行明确的条款设置，用以避免或减轻所产生的纠纷和赔偿。
4、对施工过程进行一个循环的计划管理。通过把预先设计的总工期计划于现场施工的实际情况想对照，查出施工过程的薄弱环节，对此，提出相应的补救措施，形成一个未完工计划，再将未完工计划结合到总工期计划，不断根据实际的完工情况来更新总工期计划。
图四施工计划管理流程图
四、总结
文章通过对成本控制的含义、原则、意义的了解，以及明确房地产企业成本构成要素，总结当前的房地产企业成本控制存在的相关问题，例如：土地成本高、工程建筑中各类材料的变动、成本核算未能适应项目的需求、工期延误等，并对这四个问题提出相应的解决方法。
房地产管理企业分析范文5
关键词：房地产；会计管理；问题措施
一、房地产企业利用会计手段存在普遍的偷逃税问题
1.取得商品房销售收入长期挂“预收账款”，“应付账款”等科目，不按规定申报缴纳相关税款。目前，房地产开发企业大都采取预售的营销方式，由于转让、销售不动产营业税纳税义务发生时间与现行房地产开发会计制度规定经营收入实现的规定存在差异，部分企业为达到少缴或不缴税款的目的，通常将预收的售房款长期挂“预收账款”科目或以单位之间往来款的名义挂在“应付账款”科目，而实际情况又大体分为两类：一是利用设立所属的售楼中心，进行日常售房收入，除部分上缴财务入账外，其他收入沉淀在售楼中心，隐匿收入；二是采取委托其他单位销售房屋，将预售款或销售款长期挂在受托方账户，并且存在以总收入扣除代销、包销手续费以后的差价作为营业税计税依据，从而偷逃营业税及附加。总之，房地产企业通过各种行为隐瞒收入和应税项目，不按规定申报缴纳营业税，这也是近年来对房地产开发企业税收检查工作中发现的主要问题，经统计，此类问题占总查补税款的70% 以上。
2.向购房者收取的住房按揭贷款收入，记入“短期借款”、“其他应付账款”科目，不申报纳税。目前，在房地产销售过程中大多采用购房者向银行按揭的方式，部分企业为了达到延期缴纳税款的目的，不按会计制度规定将银行按揭购房款转入“经营收入”或“预收账款”科目申报缴纳有关税金，而是将有关的收入以银行贷款的名义转入“短期借款”科目，或以商品房未按期缴付使用产生经济纠纷、或以“虚假按揭”为由将取得银行按揭购房款转入“其他应付款”科目长期挂账不申报纳税。
3.隐匿经营收入偷逃税款。2004年对我省房地产税收调查资料显示，被调查的893户企业中，账面反映盈利润的只有294 户（包括长期不结转损益，利润为零的），占总户数的33%，亏损企业599户，占67%；另一方面大规模的资金不断涌入房地产行业，说明房地产企业存在申报不实，隐瞒利润的情况。由此可见，隐匿经营收入是房地产公司最常用的偷逃税一种手段，采取的方法就是一个公司设置两套账、账外账（也称小金库），也有的企业采用一个开发项目一套账、设立多个二级独立核算单位（有的注册登记负责人营业执照但不办理税务登记，有的是内设职能部门），单个项目经营账簿、或非独立核算单位的经营账簿往往不与公司总账合并，隐匿经营收入。
4.不按期结转经营收入。由于房地产行业工期长、投资大，许多房地产开发工程需要跨年度完成，造成收入与费用不配比，成本不能及时结转，有的企业钻空子，以工程尚未结算，收入、成本无法准确反映为由，不申报纳税。
5.伪造、虚列施工成本。房地产开发的经营成本核算是房地产商最易动手脚的地方。由于房地产商品开发周期长的特点（有的需几年时间），前期开发成本的多少，对当期的经营成果影响不易显露，难以引起税务检查人员的重视，更无相关政策给予调整，后期结转经营成本时，由于开发成本的归集、分配周期长，各项施工成本需中介机构审计确认，总成本的归集困难，再加上各开发商为延期支付工程款，又在千方百计地拖延工程决算的时间，具有一定的隐蔽性。
二、加强对房地产企业会计管理的措施
通过上述资料分析及实际调查，我们发现房地产行业发展很迅猛，其税收增长也较快，在税收管理中存在一些共性问题，要有效解决房地产税收征管中存在的若干问题，需要从房地产企业会计方面做好基础工作。主要从以下几方面入手：
（一）加强对房地产企业会计科目设置和凭证的管理
为了使房地产企业会计核算能较为准确地体现房地产收入和成本的配比性，税务机关应对房地产开发企业的会计科目设置进行统一要求：
（1）房地产开发企业应按照开发项目（滚动开发的，按期）并区分销售方式设立二级数量金额式销售收入明细账，如：“经营收入-某小区-预售”，并严格按照会计制度收入确认时限及时确认收入。
（2）房地产开发企业应按照开发项目（滚动开发的，按期）设立成本明细账，成本明细账要求企业一般情况下按照项目并结合土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发间接费用、借款费用设立二级明细账，比如“开发成本- 某小区土地征用拆迁补偿费”。
（3）房地产开发商设置的“预收账款”科目要按照项目（滚动开发，按期）并且区分预售和现售，设立二级明细账，如：“预收账款-某小区-预售”。
（4）要求企业结转销售成本时，必须在记账凭证后附“成本计算单”，详细列明根据“开发成本”各明细科目计算各建设项目的单位成本过程。
（二）加强对房地产开发企业会计辅助资料的管理
（1）要求企业建立“协助办理房屋产权清册”，税务机关必须要求房地产开发企业负责协助客户办理房屋产权证件的部门，要按照建设项目设立办理房屋产权底册，列明购买者姓名、购房合同编号、购房金额有办理产权证件时间。
（2）要求企业建立“销售备查簿”，加强对会计和税收确认收入时间性差异的管理。会计收入确认时限和税法确认收入时限存在时间性差异。为此，对开发的商品房应要求其按栋详细列明购买者、购买房屋具置、建筑面积（套内建筑面积）、合同号、合同签订日期、房屋余款支付日期、按税法口径应确认收入金额。其中建筑面积（套内建筑面积）、合同金额、确权尾差金额、按会计口径确认收入金额、
按税法规定确认收入金额要计算出月末、季末、年末累计数。
房地产管理企业分析范文6
[中图分类号]F275;F293.33 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2019）12-00-02
1 房地产企业财务成本管理的内含及重要性
1.1 财务成本的内涵及其构成要件
所谓财务成本是指企业在从事生产运营过程中产生的各项成本费用，财务成本管理是通过综合性的核算方式对企业进行科学管理，不仅包括前期的规划预算管理，同时也包括核算、审计监督与结算总价管理，但是不论采用哪种管理方式，都是为了降低企业成本，全面提升企业的整体经济效益。在房地产财务成本管理中，通过开展财务计划、预算和审核监督等多方面的经济活动，促使房地产企业各项财务管理活动之间关系变得更加紧密，最终形成一个有机的循环管理体系，从而为提升房地产财务成本管理经济效益做好准备工作。
1.2 财务成本管理对于房地产企业的重要性
房地产企业在工程建设过程中所需的资金数量相对较大，资金占用时间较长，从而需要在财务管理过程中做好成本管理工作，并从房地产企业管理的实际出发，对各个项目的成本进行预算、汇总和分析，同时严格按照企业财务管理审计监督机制对工程建设不同阶段的财务工作进行全方位监督。与此同时，房地产企业财务成本管理水平的高低往往影响着企业整体经济效益水平的高低，因此房地产企业就需要做好财务成本管理控制工作，为房地产各项工程建设奠定良好的基础，进而实现房地产企业财务成本最低化与经济效益最大化的目标。
2 我国房地产企业在财务成本控制与管理过程中存在的问题
2.1 缺乏完善的财务成本管理体系，成本管理机制不健全
完善的财务成本管理体系对于提升房地产企业的整体经济利益和开展各项经济活动有着十分重要的推动作用，然而，现阶段房地产企业在实际的运行管理中，在成本管理方面还存在诸多的问题，具体来讲主要表现在以下3个方面。第一，财务经营管理在管理流动资金方面过于松懈和分散，从而不仅不利于提高企业的资金使用效率，在一定程度上也不利于企业控制资金的具体流向，从而增加了资金流失的风险。第二，财务监管、审计监督机制不健全，不利于开展房地产财务管理工作，导致一些财务管理人员借用工作的便利挪用和盗取企业财产，给房地产企业造成一定的经济利益损失。第三，由于财务成本管理体系不完善，企业财务人员在开展实际财务工作时会出现管理混乱、职责不明确的现象，导致企业整体财务管理效益大幅下降。
2.2 财务成本管理方法过于单一化
随着市场经济全球化的不断发展，对房地产财务成本管理方式、方法提出了更高的要求和标准。但是，现阶段我国不少房地产企业在经营发展的过程中，由于受传统财务管理观念的影响，在进行财务成本管理时仍然采用单一化的财务管理方式，不仅与现代市场经济对房地产财务成本管理的需求严重不符，而且在一定程度上也会增加企业财务管理成本，进而给房地产企业的长远发展带来不利影响。与此同时，房地产企业在实际的财务成本管理中还存在信息技术应用效率不高的问题，而造成这一问题的原因在于企业没有很好地引入现代信息技术，例如，一大部分房地产企业卖房还是通过手工把相关信息录入Excel表格，未采用明源系统，从而不能很好地发挥信息技术在财务成本管理中的作用，从而导致房地产人工成本过高，存在信息被人为篡改的风险。
2.3 财务管理人员的综合专业素养有待提高
财务管理人员综合专业素养的高低对于房地产企业财务成本管理效率的高低有着直接的影响，如何才能更好地提升财务管理人员的专业素养成为房地产行业普遍关注和讨论的话题。但是，现阶段我国房地产行业依然受到财务人员专业能力不足和综合素养不高问题的困扰。造成财务管理人员综合素养不高的原因主要包括以下3点。第一，财务管理人员没有完全掌握现代化的成本管理技术和方法，导致房地产企业不能及时解决财务成本管理中出现的问题。第二，财务管理人员的责任意识不强，对于房地产财务管理中出现的各类问题，各管理人员之间也是相互推脱责任，长此以往，将导致企业的财务管理效率大幅降低。第三，企业对于财务管理人员专业培训不够注重，从而不仅会增加企业的财务管理成本，同时也会增加因财务成本管理不善而引发的财务危机问题。
3 提高房地产企业财务成本管理效率的有效措施
3.1 完善财务成本管理体系
良好的财务成本管理体系对于房地产企业的长远发展有着十分重要的推动作用，对此就需要房地产企业在实际的财务成本管理过程中能够严格按照国家财务管理相关法律规定，制定适合企业发展需求的财务成本管理体系和制度，进而为提升我国房地产企业的市场竞争能力奠定良好的财务管理体系基础。具体来讲，完善财务成本管理体系主要包括以下两个方面。第一，结合企业实际制定切实可行的财务成本管理体系，并积极落实在企业的财务管理过程中，有效避免因财务成本制度落实不到位而造成企业利益损失。第二，完善财务成本管理监督机制的实施工作，从而有效降低房地产企业的财务管理风险。例如，某房地产企业在开展房地产工程建设项目活动时，就根据自身企业的财务经济运营特点构建了适合本企业发展的财务成本管理体系和制度，并对实际运营中出现的财务成本问题给予及时妥善解决，经过一年多的努力，该企业的整体财务成本管理效益有了明显提升。
3.2 做好财务成本信息化管理系统的搭建和完善工作
房地产企业的财务成本管理信息系统搭建工作需要做好以下两点。第一，借助现代网络信息平台不断优化房地产企业的财务成本管理方式，帮助财务人员能够运用科学合理的管理方式解决实际经营管理中遇到的各类难题。第二，加强和完善企业在财务成本信息网络技术方面的选择，并做好财务成本管理环节的把关工作，从而为房地产企业顺利开展各项财务管理工作奠定良好的基础。例如，某房地产企业在构建财务成本管理系统的过程中，通过引进现代化的管理方式和手段不断优化房地产财务成本管理工作，在减少失误基础上实现企业财务成本管效率质变层次的飞越。
3.3 做好培训工作
房地产企业应从以下3方面做好财务管理人员的培训工作。第一，根据房地产企业的财务经营管理需求，安排组织财务管理人员进行定期的职业技能专项培训。第二，做好财务管理人员责任意识培养工作，从而有效降低其在实际财务成本管理工作中的失误，促使房地产财务管理效率实现大幅度提升。第三，建立财务人员的绩效考核机制，不仅能激发企业财务管理人员开展财务成本管理工作的积极性，还能够进一步降低房地产企业在各个环节的管理成本，进而为大幅提升房地产企业的整体经济效益奠定良好的人才基础。例如，某房地产开发企业为了提升财务管理人员的综合专业素养，组织安排部分财务人员开展综合专业技能培训工作，在培训结束时对所有培训人员进行考核，而后根据最终考核成绩的高低对财务管理人员的工作岗位进行重新划分，并对考核成绩优秀者给予一定的奖励，以此激发财务人员以更加积极主动态度投身到房地产财务成本管理工作中，进而促使该企业的财务成本管理效益相比去年实现大幅度增长，受到其他房地产企业的一致好评和认可。
4 结 语
